Perizia PDF - istituto vendite giudiziarie marche

Dott. Alfio Bagalini 

Viale America n. 32 

63832 Magliano di Tenna (FM) 

tel. 0734.633322 fax 632627 

udienza del 16.06.2011 

TRIBUNALE DI FERMO 

ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 28/1996 (+139/96+ 32/97+26/03+189/08) 

promosse da 

ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL 

LAVORO (INAIL) + 4 

contro 

************* 

Oggetto: stima di beni immobili 

*************** 

PREMESSA 

Nell'udienza del 10.02.2011 il Giudice dell'Esecuzione Dott.ssa Alessandra Mirabelli incaricava lo 

scrivente CTU Dott. Alfio Bagalini di rispondere con relazione scritta ai seguenti quesiti: 

1. dettagliata indicazione dei diritti spettanti al debitore nonché degli atti o fatti in base ai quali ne 

ha acquistato la titolarità (visura storica trascrizioni e acquisizione in copia dei relativi atti di 

provenienza, compreso l’atto di provenienza ultraventennale); 

2. individuazione degli immobili interessati al pignoramento e loro descrizione (Comune, località, 

via, numero civico, piano, categoria, numero interno, superficie in mq, confini, dati catastali 

attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni); 

3. verifica della corrispondenza esatta tra i dati degli immobili risultanti dal pignoramento 

eseguito, quelli della nota di trascrizione dello stesso e i dati degli immobili come sopra 

individuati, evidenziandone, se del caso, la difformità; 

4. verifica della corrispondenza dei dati degli immobili, come risultanti dalla documentazione 

richiesta agli enti competenti, e lo stato dei luoghi; 

5. acquisizione di aggiornato elenco delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti 

gravanti sull’immobile evidenziando le eventuali difformità o omissioni rispetto alla 

certificazione ipocatastale o notarile depositata dal procedente; 

6. elenco completo dei comproprietari (con i relativi dati anagrafici) esistenti su tutti gli immobili 

interessati al pignoramento, con l’indicazione anche di quelli eventualmente omessi dalle parti 

ricorrenti o erroneamente indicati; 

7. elenco analitico delle trascrizioni delle domande giudiziali; 

8. descrizione analitica degli atti (corredati dalla documentazione necessaria) da cui risulti la 

storia catastale dell’immobile avendo cura di menzionare le eventuali variazioni e 

frazionamenti interessanti lo stesso; 

9. produzione di certificazione dell’Ufficio competente per l’individuazione dell’utilizzazione 

prevista dallo strumento urbanistico comunale con annotazione di eventuali vincoli; si fa 

presente che l’acquisizione di tale certificazione è tassativa ed il perito non potrà accettare 

informale comunicazione circa la difficoltà di reperire presso il Comune interessato detta 

documentazione; 

10. verifica della regolarità edilizia ed urbanistica, nonché dell’esistenza della dichiarazione di 

agibilità, previa acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica 

previsto dalla vigente normativa. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione 

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della normativa urbanistico - edilizia vigente, descrizione della tipologia degli abusi riscontrati, 

della possibilità di sanatoria degli illeciti ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della 

legge n. 47/85, il presumibile costo di questa (eventualmente anche in termini di valutazione 

probabilistica del perito, ove le amministrazioni competenti non forniscano più precisi conteggi 

nei termini utili per la tempestiva elaborazione dell’elaborato), nonché documentazione da cui 

risulti eventuale domanda di sanatoria già in corso; 

11. accertare lo stato di possesso dell’immobile (libero/occupato) con indicazione del titolo in base 

al quale l’immobile è occupato ed in particolare: gli eventuali rapporti di locazione (precisando 

la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. contratti di comodato, leasing, 

provvedimenti di assegnazione dell’abitazione al coniuge) indicandone le date di apparente 

inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti 

definitivi o meno, eventuale trascrizione degli stessi, esistenza di giudizio in corso per il 

rilascio) e l’eventuale corrispettivo, avendo cura di allegare copia di tutti i documenti rinvenuti 

o acquisiti presso uffici pubblici o cancellerie di uffici giudiziari; 

12. in caso di condominio, verificare la posizione debitoria/creditoria relativa all’immobile 

pignorato come emerge dall’estratto dell’ultimo bilancio condominiale, quantificando la quota 

ordinaria spettante ed indicando le eventuali spese straordinarie già deliberate; 

13. accertamento – con acquisizione della relativa documentazione - dell’esistenza di formalità, 

vincoli o oneri, anche di natura condominiale ed ivi compresi i vincoli derivanti da contratti e 

incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso (ad es. vincoli artistici, storici o alberghieri, 

vincoli di inedificabilità, inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti 

demaniali o di usi civici), SPECIFICANDO quali di essi resteranno a carico dell’acquirente e 

quali saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; 

14. esprimere il proprio motivato parere sull’opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti dei 

beni pignorati individuati se di proprietà del solo debitore (tenendo comunque presente per i 

fondi rustici le disposizioni di cui all’art.577 c.p.c. e senza suddividere l’immobile principale 

dalle sue pertinenze - garage, posto auto, magazzino, box, fondaco, ecc.) e predisporre, in caso 

affermativo, il relativo frazionamento, con tutti i dati catastali per ciascun lotto; 

15. nel caso di pignoramento di quota, esprimere il proprio motivato parere sulla comoda 

divisibilità del bene redigendo, in caso affermativo, il relativo progetto di divisione; in caso 

negativo, esprimere la propria motivata valutazione sulla convenienza della alienazione 

separata della quota stessa (se si ritenga e per quali ragioni che la stessa possa avvenire ad un 

prezzo pari o superiore al valore di stima); 

16. indicazione analitica del valore commerciale degli immobili relativamente a ciascun lotto e 

dell’intero compendio immobiliare, con indicazione del criterio di stima usato, avendo cura di 

indicare distintamente il prezzo base d’asta come risultante scomputando dal valore 

commerciale stimato i presumibili costi per la regolarizzazione urbanistica; 

17. redazione per ciascun lotto di breve riepilogo riassuntivo delle notizie più importanti e 

predisposizione del manifesto d’asta. 

1° QUESITO - Diritti spettanti ai debitori 

*************** 

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO 

1.1 Immobili siti a Grottammare (AP) 

• Gli immobili descritti al Catasto Terreni del comune di Grottammare (AP) foglio 2 partt. 368, 

504 e 502 appartengono al sig. ******* e alla signora ********** per la piena proprietà in 

regime di comunione dei beni. Detti immobili sono pervenuti agli esecutati in forza di atto di 

compravendita, a loro favore e contro ********* (Allegato n. 1: visure storiche 

ultraventennali); atto a rogito del notaio Angelo Marchetti (Allegato n. 2) stipulato in data 

02.07.1985, repertorio n. 63646, trascritto a Fermo in data 19.07.1985 reg. part. n. 2488. 

Sulle particelle 368 e 504 insiste un fabbricato ad uso abitativo non completato e non 


accatastato. 

1.2 Immobili siti a Ripatransone (AP) 

• Gli immobili descritti al Catasto Terreni del comune di Ripatransone (AP) al foglio 30 partt. 8- 

9-10-11-12-13 e 14 e al foglio 31 partt. 40-41-42-43 e 44 appartengono alla signora 

********** per la piena proprietà. Detti immobili sono pervenuti all’esecutata in forza di atto 

di compravendita a suo favore e contro ******* (Allegato n. 3: visure storiche 

ultraventennali); atto a rogito del notaio Francesco Barmann (Allegato n. 4) stipulato in data 

29.12.1989, repertorio n. 18087, trascritto il 25.01.1990 reg. part. 571. 

2° QUESITO – Individuazione e descrizione degli immobili 

2.1 Individuazione degli immobili oggetto del pignoramento: 

A. Fabbricato non completato sito in comune di Grottammare (AP), via Lame n. 89 (già n. 53), 

non accatastato ed insistente su di un appezzamento di terreno edificabile della superficie 

catastale di 1.280 metri quadri, descritto al Catasto Terreni al foglio 2, particelle 368 e 504. 

B. Appezzamento di terreno sito in comune di Grottammare (AP), della superficie catastale di 

580 metri quadri, descritto al Catasto Terreni al foglio 2, particella 502. 

C. Fondo rustico, con sovrastante fabbricato rurale, sito in comune di Ripatransone (AP), della 

superficie catastale di ha 2.16.60, descritto al Catasto Terreni al foglio 31, particelle 40-41-42- 

43 e 44. 

D. Appezzamento di terreno sito in comune di Ripatransone (AP), della superficie catastale di ha 

6.76.40, descritto al Catasto Terreni al foglio 30, particelle 8-9-10-11-12-13 e 14. 

2.2 Precisazioni sui beni oggetto della Esecuzione Immobiliare n. 139/96 Cimme Srl contro 

******* 

Precisiamo in questa sede che i diritti relativi agli immobili descritti al Catasto Fabbricati del 

comune di Grottammare foglio 16 part 417 subb 1-2-3-4-5-6-10-11 e 13, oggetto dell’Esecuzione 

Immobiliare n. 139/96, confluita nella qui presente, sono stati alienati dall’esecutato in forza di tre 

successivi atti, tutti antecedenti all’esecuzione di cui sopra: 

• i diritti spettanti al signor ******* relativi agli immobili descritti al Catasto Fabbricati del 

comune di Grottammare foglio 16 part 417 subb 1-2-3-4-5 e 6 si sono estinti a favore dei 

subalterni 8-9-10-11-12 e 13 a seguito dell’atto di variazione di destinazione (allegato n. 5) del 

01.12.1989 n. 4697/1989 registrato all’Ufficio del Catasto di Ascoli Piceno e in atti dal 

5.05.1991; 


comune di Grottammare foglio 16 part 417 sub 9 e 12 sono stati trasferiti al signor ***** con 

atto di divisione a stralcio a rogito del notaio Francesco Barmann (Allegato n. 6) del 

13.12.1989 rep. n. 17716 e trascritto a Fermo il 13.01.1990 reg. part. 311; 


comune di Grottammare foglio 16 part 417 sub 13 sono stati trasferiti alla signora *** con atto 

di divisione a rogito del notaio Francesco Barmann (Allegato n. 7) del 13.12.1989 rep. n. 

17718 e trascritto a Fermo il 13.01.1990 reg. part. 312; 


comune di Grottammare foglio 16 part 417 sub 10 sono stati trasferiti alla signora ****** con 

il sopra citato atto di cui all’allegato n. 7; 


comune di Grottammare foglio 16 part 417 sub 11 sono stati trasferiti alla signora ******* 

con il sopra citato atto di cui all’allegato n. 7; 


• con atto di divisione a rogito del notaio Francesco Barmann (Allegato n. 7) sono stati trasferiti 

al signor ******* i diritti di piena proprietà relativi al sub 8. Tali diritti sono stati poi trasferiti 

al signor ******** con successivo atto di compravendita a rogito del notaio Francesco 

Barmann del 18.01.1990 rep. n. 18294, in atti dal 13.09.1994 (Allegato n. 5.07). 

Per quanto precisato: 

i beni di cui sopra (Comune di Grottammare foglio 16 part 417 subb 1-2-3-4-5-6-10-11 e 13), i cui 

diritti non spettavano più all’esecutato alla data in cui è stata iscritta ipoteca giudiziaria, non 

saranno oggetto della presente perizia e per tale motivo non sono stati citati nell’elenco dei beni 

oggetto di pignoramento di cui al precedente punto 2.1. 

2.3 Descrizione degli immobili oggetto del pignoramento: 

2.3.1 Descrizione del Fabbricato non completato con corte (bene “A”) 

Il fabbricato (foto nn. 01-10) è raggiungibile dalla Strada Statale 16 (Strada Statale Adriatica) che 

qui costeggia la linea ferroviaria, che a sua volta corre lungo la linea di costa da cui la separa una 

pista ciclabile. Sulla statale si attesta, poco o nord del centro di Grottammare, via Lame, breve 

tratto di strada che corre parallela alla statale e su cui si innesta una strada privata sterrata che sale 

verso la collina e costeggia il confine sud della corte di pertinenza del fabbricato, costituita dalle 

porzioni residue delle particelle 368 e 504 (Allegato n. 8: estratto di mappa). La strada permette 

l’accesso al fabbricato in questione e risulta costituita in forza di servitù di passaggio; servitù 

formalizzata a favore del fondo dominante (partt. 366-503 e 502) in sede di compravendita del bene 

(Allegato n. 2). La servitù di passaggio si esercita, anche con mezzi meccanici, su una strada della 

larghezza di 3 mt in parte tracciata lungo il confine sud dei fondi serventi. 

Tale servitù è stata modificata a favore dei terreni retrostanti, successivamente acquistati dalla 

Soledil Spa, con due atti distinti: 

• atto di compravendita e modifica di servitù del 27.09.2005 a rogito del notaio Danilo Stefani 

rep. n. 18528/4373, trascritto il 06.10.2005 reg. part. n. 5390 (Allegato n. 9); 

• atto di costituzione di servitù a non edificare del 27.09.2005 a rogito del notaio Danilo Stefani 

rep. n. 18529/4374, trascritto il 06.10.2005 reg. part. n. 5391 (Allegato n. 10). 

Si fa presente come tali atti risultino entrambi successivi a: 

• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore della Cassa di 

Risparmio della provincia di Macerata (poi confluita nella banca delle Marche), costituita con 

atto a rogito del notaio Tommaso Faenza del 11.05.1992 rep. n. 73992, iscritta il 14.05.1992 

reg. part. n. 568; 

• ipoteca giudiziale disposta con decreto ingiuntivo dal Presidente del Tribunale di Fermo in 

data 07.04.1995 rep. n. 289, Iscritta il 31.07.1995 reg. part. n. 668. 

• Verbale di Pignoramento a favore di INAIL ed a carico di ******* e ********** per la piena 

proprietà, del 18.03.1996 r. part. n. 1291; 

• Verbale di Pignoramento a favore di Cimme Srl ed a carico di ******* per ½ di proprietà, del 

08.08.1996 r. part. n. 3312; 

• Verbale di Pignoramento a favore di Banca delle Marche SpA ed a carico di ******* e 

********** per la piena proprietà, del 26.02.1997 r. part. n. 879; 

• Verbale di Pignoramento a favore di Banca Picena Truentina S.c.a r.l. ed a carico di ******* e 

********** per la piena proprietà, del 28.03.2003 r. part. n. 1793; 

Con le relative conseguenze di legge. 

Il fabbricato si compone di due piani, di cui uno seminterrato, ed è libero su quattro lati. Nei 

prospetti est ed ovest l’edificio presenta un portico al piano seminterrato ed una loggia al piano 

primo. La loggia ad ovest, nel prospetto contro terra, va ad appoggiarsi al pendio retrostante, 

mentre ritorna sospesa sul lato nord, di cui occupa una sola porzione. L’immobile interamente 


intonacato e tinteggiato si presenta in discreto stato di conservazione (in considerazione, è evidente, 

del mancato completamento delle opere). 

Il fabbricato si compone di: 

un alloggio al piano seminterrato; 

un alloggio non completato al piano terra. 

2.3.1.1 Descrizione dell’alloggio al piano seminterrato 

L’alloggio al piano seminterrato (foto nn. 11-16) di circa 230 mq, a cui si accede dal portico sul 

fronte del fabbricato, occupa l’intero piano seminterrato del fabbricato ad uso abitativo. Si 

compone di: un soggiorno ingresso, una cucina abitabile, una camera matrimoniale e tre camere 

singole; disimpegni, bagno, ripostiglio e salotto e un portico di circa 75 mq. L’appartamento 

presenta le seguenti finiture: pavimenti in piastrelle, infissi e persiane in pvc, pareti e soffitti 

tinteggiati, bagno interamente rivestito. Gli impianti elettrico, idraulico e del riscaldamento a 

metano sono funzionanti. 

I lavori per l’esecuzione del fabbricato sono iniziati a seguito del conseguimento della Concessione 

Edilizia n. 136/86 rilasciata dal comune di Grottammare (Allegato n. 11). La concessione era stata 

rilasciata per un fabbricato che al piano seminterrato prevedeva uno studio (62 mq), un garage (93 

mq) ed un portico (75 mq). Ciò si evince, in mancanza di parte degli elaborati di progetto (Allegato 

n. 12: attestazione dell’Ufficio Tecnico del comune di Grottammare prot. n. 4499/2011), dalle 

piante e da una sezione riportate in scala nella relazione tecnica relativa all’isolamento termico 

dell’edificio. Lo scrivente ha potuto così conoscere la distribuzione interna del fabbricato 

approvato, e accertare altresì la non conformità di quanto realizzato al piano seminterrato. Si 

segnalano, oltre alla variazione planimetrica e alla variazione di destinazione d’uso, trasformazioni 

nei prospetti e l’acquisizione abusiva di ulteriore volumetria. La volumetria abusiva è stata 

acquisita tamponando una porzione di portico sul lato sud del piano seminterrato e arretrando la 

linea di terra (porzione di piano seminterrato è divenuto piano fuori terra, mentre porzione di piano 

interrato è divenuto piano seminterrato). 

Ricordo a me stesso che, secondo quanto disposto dalla Legge 47/85 “Norme in materia di 

controllo dell’attività urbanistico-edilizia” e successive circa la sanabilità degli abusi da parte degli 

aggiudicatari delle Esecuzioni Immobiliari, tutti gli abusi possono essere oggetto di richiesta di 

Concessione Edilizia in Sanatoria, previo versamento di oneri e contributi, richiesta da inoltrare 

all’Ufficio Tecnico competente entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. 

Ricadendo però l’immobile in questione in area tutelata paesaggisticamente ai sensi della Parte 

Terza del D.lgs 42/2004 “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, l’autorizzazione da parte 

dell’Ufficio Tecnico competente è comunque soggetta al parere vincolante della Soprintendenza. 

2.3.1.2 Descrizione dell’alloggio non completato al piano terra 

L’alloggio non completato al piano terra (foto 17-20) della superficie lorda edificata di 153 mq 

occupa l’intero piano primo del fabbricato ed è attualmente raggiungibile da una loggia che si 

sviluppa sul fronte dell’alloggio e che sui lati sud ed ovest va ad appoggiarsi sul terreno retrostante, 

tornando sospesa sul lato nord. La loggia misura 133 mq. Il progetto prevedeva una scala esterna e 

scoperta a tre rampe che, partendo dal piano terra, approda al portico superiore nell’angolo sud-est 

del fabbricato. La sua eventuale costruzione non risulta compromessa. L’alloggio si compone di: 

zona giorno con ingresso, soggiorno e cucina con retro cucina; zona notte con disimpegno su cui si 

attestano camera matrimoniale, camere doppia e singola, bagno grande e piccolo. L’alloggio è 

interamente al grezzo, è intonacato solo per alcune sue porzioni ed è privo degli infissi. Lo 

scrivente ritiene opportuno precisare in tale sede come le mutate esigenze delle famiglie 

intervenute nel frattempo facciano apparire obsoleta tale suddivisione. 


2.3.1.3 Tabelle riassuntive di progetto e individuazione catastale del bene 

Dall’analisi della Concessione Edilizia n. 136/86 (Allegato n. 11) emerge il seguente dettaglio delle 

superfici autorizzate: 

Descrizione Superficie (mq) coefficiente 1 S. L. C. 2 (mq) 

Studio piano seminterrato 62 1,00 62,00 

Garage piano seminterrato 93 0,50 46,55 

Portico piano seminterrato 75 0,30 22,50 

Alloggio piano terra 153 1,00 153,00 

Loggia piano terra 133 0,25 33,25 

516 317,3 

Dalle visure catastali recenti prodotte dallo scrivente (Allegato n. 13), l’immobile risulta così 

censito al Catasto Terreni: 

Comune Fg part Porz. Qualità e classe Superficie R. D. R.A. 

Grottammare 2 

368 - Sem irr arb 04.60 3,56 2,85 

504 - Sem irr arb 08.20 5,29 4,87 

Intestato a: 12.80 8,85 7,72 

o ******* nato a San Benedetto il 26/06/1957, per ½; 

o ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16/08/1959, per ½. 

L’immobile confina con: prospetto su via Lame, proprietà di terzi, s.a. 

2.3.2 Appezzamento di terreno sito in comune di Grottammare (bene “B”) 

Il terreno (foto n. 21) è un appezzamento di forma rettangolare stretto e allungato (allegato n. 8: 

estratto di mappa) e in forte pendenza, retrostante, ma non in adiacenza con il lotto su cui insiste il 

fabbricato. Il terreno, incolto ed in evidente stato di abbandono, si trova a ridosso dell’autostrada 

A/14 e gode della servitù di passaggio, su fondo servente costituito dalle particelle 368, 504, 366 e 

503; servitù formalizzata a favore della part. 502 in sede di compravendita del bene (Allegato n. 2). 

Tale servitù si esercita, anche con mezzi meccanici, su una strada della larghezza di 3 mt in parte 

tracciata lungo il confine sud del fondo servente. 




Grottammare 2 502 - Seminativo 0.05.80 1,80 2,70 

Intestato a 

o ******* nato a San Benedetto il 26/06/1957, per ½; 

o ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16/08/1959, per ½. 

L’immobile confina con: proprietà Soledil Spa; proprietà ******; Autostrada A/14; proprietà 

Soledil Spa, salvo altri. 

2.3.3 Fondo rustico sito in comune di Ripatransone (bene “C”) 

Il fondo rustico, sito in località Magnola a pochi km ad ovest del centro di Ripatransone e 

comodamente collegato ad esso con una strada asfaltata ed un breve tratto di strada bianca, si 

compone di un fabbricato con corte e relativo terreno annesso, il tutto costituente unico corpo 

(Allegato n. 14: estratto di mappa). 



1 I coefficienti utilizzati sono stati ponderati in considerazione delle dimensioni rispetto al bene principale (abitazione/studio); 

2 

S. L. C. = Superficie Lorda Commerciale; 


Comune Fg part Qualità e classe Superficie R.D. R.A. 

40 Seminativo 73.60 22,81 36,11 

41 Seminativo arborato 58.00 16,47 26,96 

Ripatransone 31 42 Fabbricato rurale 19.80 0.00 0.00 

43 Seminativo 27.20 4,92 6,32 

44 Seminativo 38.00 9,81 17,66 

Intestato a: 54,01 87,05 

o 

********** nata a San Benedetto del Tronto il 16/08/1959, NCIMRP59M56H769F, 

proprietaria per 1/1. 

L’immobile confina con: strada; proprietà di terzi ; salvo altri. 

2.3.3.1 Fabbricato rurale 

Il fabbricato rurale (foto nn. 22- 32) è posizionato sul crinale della collina, con orientamento nordovest 

sud-est, si trova all’interno di un piccolo gruppo di case abbandonate ed insiste su di una 

corte pianeggiante per la sua porzione sud-est, dove si trovano gli accessi al fabbricato. All’interno 

della corte, della superficie complessiva di 1.980 mq, è presente una vasca di deposito di acqua ad 

uso irriguo (foto n. 33). La porzione est della corte presenta una marcata pendenza. Da questo lato 

la corte confina con il terreno di proprietà; sul lato nord la corte confina con alcuni fabbricati posti 

a pochi metri di distanza dal fabbricato in questione; mentre sul lato sud-ovest, dove si attesta il 

fabbricato, la corte confina con la strada bianca. 

L’edificio possiede le forme tipiche di un casolare della campagna marchigiana. Trattasi di edificio 

a due piani con mattoni faccia a vista e tetto a doppio spiovente con rivestimento in coppi su 

pianelle appoggiate su travi e travetti in legno. Il piano terra, originariamente usato come stalla e 

rimessa attrezzi, è raggiungibile dalla corte sud-est, su cui insiste la scala scoperta che conduce alla 

loggia d’ingresso al piano primo ad uso abitativo. La loggia accoglie, di fronte alla scala e 

lateralmente all’ingresso, un piccolo forno a legna. Da essa si accede ad un soggiorno da cui si 

sviluppa, lungo il muro centrale di spina, un corridoio di accesso ai rimanenti ambienti della casa 

disposti ad est e ad ovest del corridoio. L’edificio si presenta in cattivo stato di manutenzione e 

privo di tutti gli impianti. I muri perimetrali appaiono in buono stato, mentre la copertura necessita 

di un profondo restauro conservativo (è possibile riutilizzare i materiali originali). Da rifare sono 

anche infissi e solai. Il fabbricato risulta accatastato al Catasto Terreni e la sua sagoma corrisponde 

alla proiezione planimetrica in mappa. 

La commerciabilità generale del bene è limitata dalla eccessiva vicinanza degli altri fabbricati di 

proprietà di terzi. 

Descrizione Superficie (mq) coefficiente 3 S. L. C. (mq) 

Piano terra (stalla e rimessa attrezzi) 125 0,5 62,50 

Piano primo (abitazione) 125 1,0 125,00 

250 187,50 

2.3.3.2 Terreno 

Il terreno (foto nn. 34-40), di circa 2 ha, è esposto a nord-est e si caratterizza per una forma 

regolare ad “L”: un tratto (partt. 40 e 41) che, partendo dalla corte, si sviluppa lungo le linee di 

massima pendenza scendendo verso il fondovalle, e l’altro (partt. 43 e 44) che si sviluppa 

parallelamente al fondovalle. 

Il primo tratto si presenta distinto in tre porzioni: la prima (part. 41) coltivata a seminativo e 

vigneto, la seconda (part. 41 e part. 40) interamente a bosco e la terza (part. 40) a seminativo. Nella 

parte distale della prima porzione, al confine con la seconda porzione investita a bosco, si segnala 

3 

I coefficienti utilizzati sono stati ponderati in considerazione delle dimensioni rispetto al bene principale 

(abitazione); 


la presenza di una recente frana (presumibilmente in occasione delle recenti piogge di febbraio u.s. 

per le quali la Regione Marche ha chiesto lo stato di calamità naturale). 

Il secondo tratto si presenta come un unico corpo (partt. 43 e 44) interamente investito a bosco. 

Nel complesso le superfici del terreno risultano pertanto investite come a seguito: 

Seminativo per ha 0.75.00; Vigneto per ha 0.09.00; Bosco per ha 1.12.80; 

2.3.4 Appezzamento di terreno sito in comune di Ripatransone (bene “D”) 

Il terreno (foto nn. 41-45), sito a breve distanza dal precedente (bene “C”), è raggiungibile 

continuando la strada di crinale che collega il fondo rustico di cui sopra alla strada asfaltata e che, 

superato il fabbricato sopra citato, diviene, poco più avanti, strada sterrata. La strada si interrompe 

ancor prima di giungere nel terreno per poi riprendere all’interno del terreno stesso. 




8 Semin arbor 1.09.06 31,13 50,94 

9 Seminativo 2.73.10 70,52 126,94 

10 Bosco ceduo 11.80 0,98 0,37 

Ripatransone 30 11 Incolto prod 1.83.60 1,90 0,95 

12 Seminativo 61.40 19,03 30,12 

13 Vigneto 20.00 8,78 9,30 

14 - Semin arbor 16.90 4,80 7,86 

Intestato a 6.75.86 137,14 226,48 

o ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16/08/1959, proprietaria per 1/1. 

Il terreno, costituente un unico corpo (Allegato n. 15), occupa i versanti nord ed ovest dell’ultima 

propaggine di una collina che termina nel fosso di fondovalle. Il versante esposto ad ovest è in 

minor parte coltivato ad uliveto (partt. 12 e 13) e per la maggior parte è occupato da calanchi (part. 

11). Il versante esposto a nord si compone invece di quattro appezzamenti dei quali il primo ed il 

terzo di forte pendenza ed occupati da bosco, il secondo ed il terzo, di media pendenza, occupati da 

seminativo. Nel complesso le superfici risultano pertanto investite come a seguito: 

Seminativo ha 3.50.00; Uliveto ha 0.51.00; Bosco ha 0.91.26; Tare (calanchi) ha 1.83.60; 

Anche su tale bene si segnala la presenza di recenti frane. L’immobile confina con: strada; 

proprietà di terzi, fossi demaniali; salvo altri. 

3° QUESITO – Corrispondenza tra i dati degli immobili risultanti dal pignoramento, quelli 

della nota di trascrizione dello stesso, ed i dati degli immobili come sopra 

individuati 

Segnaliamo in questa sede che nel fascicolo consegnato allo scrivente, recante titolo “Certificato 

notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari”, è contenuta la 

seguente documentazione: 

Esecuzione immobiliare 28/96 

• nulla 


• decreto ingiuntivo del 31.07.1995 reg. part. n. 668. 


• certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari 


• verbale di pignoramento degli immobili presentato il 06.03.2003 reg. part. n. 1793. 


• elenco delle trascrizioni a favore e contro **********; 


• elenco delle trascrizioni a favore e contro *******; 

• note di trascrizione relative ai verbali di pignoramento: 

o reg. part. n. 1291 del 18.03.1996; 

o reg. part. n. 3312 del 08.08.1996; 

o reg. part. n. 879 del 26.02.1997; 

o reg. part. n. 1793 del 28.03.2003; 

o reg. part. n. 5567 del 23.09.2007. 

Lo scrivente precisa pertanto di aver ricevuto dal Tribunale di Fermo il solo “Certificato notarile 

attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari” relativo all’esecuzione 

immobiliare n. 32/97 (esecuzione successiva all’esecuzioni immobiliari n. 28/96 e n. 139/96 e 

precedente alle esecuzioni immobiliari n. 26/03 e n. 189/08). Pertanto nel suddetto certificato sono 

presenti le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni di pignoramento relative alle esecuzioni immobiliari 

n. 28/96, n. 139/96 e n. 32/97, ma non quelle relative alle esecuzioni immobiliari successive , ossia 

le n. 26/03 e la n. 189/08. 

Si fa presente che i dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli delle relative note di 

trascrizione e ai dati degli immobili risultanti dalla documentazione prodotta dallo scrivente. 

Come già precisato al punto 2.2 (Precisazioni sui beni oggetto dell'esecuzione immobiliare n. 

139/96 CIMME Srl contro *******) i diritti relativi agli immobili descritti al Catasto 

Fabbricati del comune di Grottammare foglio 16 part 417 subb 1-2-3-4-5-6-10-11 e 13, oggetto 

dell’Esecuzione Immobiliare n. 139/96, confluita nella qui presente, sono stati alienati 

dall’esecutato in forza di tre successivi atti, tutti antecedenti all’esecuzione di cui sopra. 

4° QUESITO – Corrispondenza tra i dati degli immobili risultanti dalla documentazione 

richiesta agli enti competenti e lo stato dei luoghi 

Si ricorda in questa sede (vedasi punto 2.3.1.1 della presente perizia) che il fascicolo del fabbricato 

sito in Grottammare risulta mancante della tavola 2, consegnata alla signora ********** come da 

firma per ricevuta depositata nel fascicolo stesso (Allegato n. 12). 

In mancanza della tavola 2 lo scrivente ha potuto così conoscere la distribuzione interna del 

fabbricato dalle piante e da una sezione riportate in scala nella relazione tecnica relativa 

all’isolamento termico dell’edificio; mentre non ha potuto verificare con esattezza la 

corrispondenza dello stato di fatto con i prospetti e le sezioni a suo tempo depositate ed approvate. 

Fatte le dovute precisazioni, lo scrivente dichiara che lo stato dei luoghi corrisponde alla 

documentazione prodotta dallo scrivente con le seguenti eccezioni: 

• mancato accatastamento del fabbricato (non completato); 

• variazione planimetrica del piano seminterrato del fabbricato; 

• variazione di destinazione d’uso di porzione di piano seminterrato; 

• trasformazioni nei prospetti del piano seminterrato; 

• acquisizione abusiva di volumetria del piano seminterrato avvenuta attraverso 

tamponamento di porzione di portico e variazione della linea di terra. 

Come indicato al precedente punto 2.3.1.1, tutti gli abusi potrebbero essere sanati con 

autorizzazione comunale rilasciata dall’ente competente, dietro il pagamento di oneri e contributi 

(nonché dei relativi costi tecnici), previo parere vincolante della Soprintendenza. 


5° QUESITO - Iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti 

5.1 Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sugli immobili: 

r. part. data A favore di Iscritta per lire Natura Gravante su 

Cassa di Risparmio della 

Ipoteca 

568 14.05.1992 

120.000.000 

beni “A” 

Provincia di Macerata 

volontaria 

Ipoteca beni “A” e “B” + 

668 31.07.1995 CIMME Srl-Pedaso 25.000.000 

giudiziale beni di terzi 4 

Ipoteca 

629 20.04.1999 Banca Picena Truentina 80.000.000 

beni “C” e “D” 

volontaria 

5.2 Elenco delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sugli immobili: 

r. part. data A favore di Natura A carico di 

******* per 1/2 di 

Verbale di pignoramento 

1291 18.03.1996 INAIL 

proprietà dei beni “A” e 

dei beni “A” e “B” 

“B” 

3312 08.08.1996 CIMME 


dei beni “A” e “B” 

******* per 1/2 di 

proprietà dei beni “A” e 

“B” 

879 26.02.1997 Banca delle Marche Spa 

1793 28.03.2003 

Banca Picena Truentina 

Credito Cooperativo Soc. 

coop. a rl 

5567 23.09.2008 Wolf System Srl 


del bene “A” 


dei beni “C” e “D” 


dei beni “A”, “B”, “C” e 

“D” 

******* e ********** 

per la piena proprietà in 

regime di comunione del 

bene “A” 

********** per la piena 

proprietà dei beni “C” e 

“D” 

******* e ********** 

per la piena proprietà in 

regime di comunione dei 

beni “A” e “B” 

********** per la piena 

proprietà dei beni “C” e 

“D” 

6° QUESITO - Elenco dei comproprietari degli immobili interessati al pignoramento 

Gli esecutati, sig. ******* e signora ********** sono comproprietari, ciascuno per ½, dei beni siti 

a Grottammare (AP). La signora ********** è piena proprietaria dei beni siti a Ripatransone (AP). 

7° QUESITO – Elenco analitico delle trascrizioni di domande giudiziali 

Non sono state riscontrate trascrizioni di domande giudiziali. 

8° QUESITO - Storia catastale dell’immobile 

8.1 Storia catastale degli immobili siti a Grottammare (AP) 

• La particella 368 (già 368/a) del foglio 2 ha la medesima dimensione catastale sin dal 

frazionamento operato preliminarmente all’atto di compravendita a rogito del notaio Angelo 

Marchetti in data 02.07.1985, repertorio n. 63646, trascritto a Fermo in data 19.07.1985 reg. 

part. n. 2488 in atti dal 31.10.1990 (Allegato n. 2). Con il frazionamento di cui sopra la 

particella 368 ha subito una diminuzione di superficie a favore della neo costituita particella 

505. A partire da quella data la particella non ha subito variazioni dei diritti e degli oneri reali 

4 

vedasi punto 2.2 della presente perizia; 


(proprietari, quote di proprietà e usufrutti), come già precisato in risposta al quesito n. 1. 

• La particella 504 (già 366/b) del foglio 2 ha la medesima individuazione catastale sin dal 

frazionamento operato preliminarmente all’atto di compravendita di cui all’allegato n. 2. 

• La particella 502 (già 365/b) del foglio 2 ha la medesima individuazione catastale sin dal 

frazionamento operato preliminarmente all’atto di compravendita di cui all’allegato n. 2. 

8.2 Storia catastale degli immobili siti a Ripatransone (AP) 

• Le particelle 40, 41, 42, 43 e 44 del foglio 31 hanno la medesima individuazione catastale sin 

dall’impianto meccanografico del 13.12.1975. Non hanno subito variazioni di superficie ma 

hanno subito variazioni dei diritti e degli oneri reali (proprietari, quote di proprietà e usufrutti), 

a favore dell’esecutata e contro ******** (Allegato n. 3: visure storiche ultraventennali) in 

forza di atto a rogito notaio Francesco Barmann (Allegato n. 4) stipulato in data 29.12.1989, 

repertorio n. 18087, trascritto il 25.01.1990 reg. part. 571; 

• Le particelle 9, 10, 11, 12, 13 e 14 del foglio 31 hanno la medesima individuazione catastale 

sin dall’impianto meccanografico del 13.12.1975. Non hanno subito variazioni di superficie 

ma hanno subito variazioni dei diritti e degli oneri reali (proprietari, quote di proprietà e 

usufrutti) a favore dell’esecutata e contro ******* (Allegato n. 3: visure storiche 

ultraventennali) in forza di atto a rogito notaio Francesco Barmann (Allegato n. 4) stipulato in 

data 29.12.1989, repertorio n. 18087, trascritto il 25.01.1990 reg. part. 571; 

9° QUESITO – Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale 

9.1 Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale degli immobili siti a Grottammare 

Come indicato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Grottammare in 

data 21.03.2011 e prodotto dallo scrivente (Allegato n. 16), gli strumenti urbanistici comunali 

prevedono che: 

• Il bene “A”, distinto al Catasto Terreni al foglio 2 particelle 368 e 504, ricade in Tessuto 

prevalentemente residenziale a medio-alta densità (art. 64 N.T.). 

Sono consentiti interventi di nuova edificazione e interventi sull’edilizia esistente; l’indice di 

fabbricabilità è pari a 1,6 mc/mq; l’altezza massima consentita è di 11,00 ml; la distanza dai 

confini è di 5 ml e la distanza dai fabbricati è di 10 ml; la distanza dalla strada statale n. 16 è di 

10 ml poiché la particella si trova all’interno del centro abitato. 

• Il bene “B”, distinto al Catasto Terreni al foglio 2 particella 502, ricade in Aree agricole di 

rilevante valore territoriale e paesaggio agrario di interesse storico ambientale (art. 56 N.T.). 

9.2 Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale degli immobili siti a Ripatransone 

Come indicato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Ripatransone in 

data 09.03.2011 e prodotto dallo scrivente (Allegato n. 17), gli strumenti urbanistici del Comune di 

Ripatransone prevedono che: 

• Il bene “C”, distinto al Catasto Terreni al foglio 31 particelle 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14, 

ricada in Zona Agricola. 

Valgono le norme di cui alla Legge 13/90; l’indice di fabbricabilità fondiario è pari a 0,03 

mc/mq; l’altezza massima consentita è di 6,50 ml; la distanza dai confini è di 20 ml; la 

distanza dalle strade come da D.M. 01.04.1968; sono ammesse le sole costruzioni a servizio 

del fondo agricolo. 

• Il bene “D”, distinto al Catasto Terreni al foglio 30 particelle 40, 41, 42, 43 e 44, ricada in 

Zona Agricola. 

Valgono le stesse norme di cui al bene “C”. 


9.3 Considerazioni Integrative sui beni siti a Grottammare (AP) 

In considerazione della destinazione urbanistica delle particelle 368 e 504 e del relativo indice di 

fabbricabilità, il bene in esame esprime una volumetria determinabile come a seguito: 

l’indice di 

Volumetria 

Particella Superficie (mq) 

fabbricabilità (mc/mq) edificabile (mc) 

368 460 

736 

1,60 

504 820 1.312 

Totale volumetria 2.048 

Nello spirito prudenziale che deve ispirare ogni perizia di stima lo scrivente ritiene opportuno 

arrotondare il valore così determinato (sulla base della dimensione catastale del bene) a 2.000 mc in 

considerazione del fatto che il Piano Regolatore vigente prevede che il calcolo della volumetria 

edificabile venga effettuato sulla base della superficie reale e non sulla base della superficie 

catastale. 

Poiché: 

• dalla documentazione agli atti (Allegato n. 11: Concessione Edilizia n. 136/86) risulta 

utilizzata una volumetria complessiva pari a: 

461,53 PIANO TERRA + 158.27 PIANO SEMINTERRATO = mc edificati 618,80 

• l’atto di costituzione di servitù a non edificare (Allegato n. 10) del 27.09.2005 a rogito del 

notaio Danilo Stefani (in cui gli esecutati vendevano alla Soledil Srl 1.130 mc di volumetria) 

è successivo all’ipoteca volontaria, all’ipoteca giudiziale ed a ben tre Pignoramenti (vedasi 

punto 2.3.1 della presente perizia) 

lo scrivente ritiene tuttora disponibile ed oggetto di stima una volumetria determinabile come a 

seguito: 

2.000 VOLUMETRIA DELL’AREA – 618,80 VOLUMETRIA UTILIZZATA = 1.381,2 a cifra tonda, prudenzialmente, 

1.300 mc di volumetria disponibile 

10° QUESITO – Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica e dell’esistenza della 

dichiarazione di agibilità 

10.1 Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dei beni siti in Grottammare (AP) 

Come precisato al punto 2.3.1.1 della presente CTU, i lavori per l’esecuzione del fabbricato sono 

iniziati a seguito del conseguimento della Concessione Edilizia n. 136/86 del 07.09.1987 rilasciata 

dall’ente competente del comune di Grottammare (Allegato n. 11) e oramai decaduta. 

La concessione era stata rilasciata per un fabbricato ad uso abitativo composto da: 

un alloggio al piano terra; 

un garage (interrato) uno studio ed con portico al piano seminterrato. 

Mentre al momento del sopralluogo risultavano essere stati realizzati: 

un alloggio non completato al piano terra; 

un alloggio al piano seminterrato. 

Dalla documentazione parziale prodotta dallo scrivente (come precisato al punto 2.3.1.1 e ribadito 

in risposta al quesito n. 4, all’Ufficio Tecnico del comune di Grottammare risultano mancanti 

alcuni elaborati, come da attestazione prodotta (Allegato n. 12) sono emerse dunque: variazioni 

nella destinazione d’uso, variazioni planimetriche, variazioni nei prospetti e acquisizione di 

volumetria eseguite senza autorizzazione amministrativa e pertanto abusive (vedasi risposta al 

quesito n. 4). 

Dalle richieste inoltrate all’Ufficio Tecnico di Grottammare è emerso altresì che non sano state 

inoltrate domande di Concessione Edilizia in Sanatoria, né che sia stato richiesto e pertanto 

ottenuto il certificato di abitabilità/agibilità (Allegato n. 18). 


10.2 Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dei beni siti in Ripatransone (AP) 

Il fabbricato presente risulta essere con tutta evidenza costruito in data antecedente 01.09.1967, e 

pertanto privo delle Autorizzazioni Amministrative in quanto al tempo non richieste. Attestazione 

in merito è stata rilasciata dalla parte venditrice in sede di compravendita a favore della esecutata 

(Allegato n. 4). 

10.2.1 Precisazioni ai sensi del D.L. 78/2010 

La vigente normativa, DL 78/2010 impone che tutti i fabbricati rurali che abbiano caratteristiche 

tali per essere trasformati ad uso abitativo siano censiti al Catasto Fabbricati. Mentre il fabbricato 

rurale facente parte del fondo rustico (bene “C”) risulta censito al Catasto Terreni come Fabbricato 

Rurale. 

Si segnala pertanto la necessità di procedere all’accatastamento del fabbricato al Catasto Fabbricati. 

11° QUESITO - Stato di possesso dell’immobile ed eventuali contratti di locazione 

11.1 Stato di possesso degli immobili siti in Grottammare (AP) 

Al momento del sopralluogo i beni siti in Grottammare (AP) risultavano nella piena disponibilità 

degli esecutati ******* e ********** e dei suoi familiari. La particella 502 si trova in evidente 

stato di abbandono. 

11.2 Stato di possesso degli immobili siti in Ripatransone (AP) 

Al momento del sopralluogo la casa sita in Ripatransone risultava non utilizzata, se non in minima 

parte al piano terra, mentre i terreni a seminativo, a vigna e ad oliveto risultavano tutti coltivati. A 

seguito delle indagini esperite dallo scrivente CTU è emersa la presenza di un contratto di 

locazione verbale, per le particelle 8 e 9 del foglio 30 e per la particella 40 del foglio 31, a favore di 

********, della durata di anni 2 a scadere alla data del 31.12.2000; contratto registrato presso la 

Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno in data 13.01.2000 al n. 117 Serie 3 (Allegato n. 19). Non 

sono emersi ulteriori contratti di affitto successivi. Da indagini effettuate dallo scrivente presso 

l’Ufficio Anagrafe del comune di Ripatransone è emerso che il sig. ******* è deceduto in data 

08.06.2003. A specifica richiesta dello scrivente la proprietaria esecutata ha verbalmente precisato 

che il terreno, che in sede di sopralluogo risultava coltivato, continua ad essere coltivato, senza 

contratto di affitto regolarmente formalizzato, dal figlio del defunto ********, proprietario di 

terreni confinanti. 

12° QUESITO - Posizione debitoria/creditoria dell’immobile pignorato rispetto al bilancio 

condominiale 

Nessuno degli immobili considerati fa parte di condomini. 

13° QUESITO - Indicazione di eventuali formalità, vincoli ed oneri 

13.1 Formalità, vincoli ed oneri gravanti sui beni siti a Grottammare (AP) 

Gli immobili, così come da Certificato di Destinazione Urbanistica prodotto dallo scrivente 

(Allegato n. 16), risultano gravati dai seguenti vincoli: 

• tutta l’area risulta tutelata paesaggisticamente ai sensi della parte terza del “Codice dei beni 

culturali e del paesaggio” D. Lgs. 22 gennaio del 2004, n. 42; 

• porzione dell’area della particella 368 risulta interessata dalla fascia di rispetto della strada 

statale n. 16 (10 ml dalla statale); 

• la particella 502 risulta interessata dall’ambito di tutela dei versanti (art. 33 Norme Tecniche) e 

dal litorale marino (art. 34 N.T.); 

• porzione dell’area della particella 502 risulta interessata dalla fascia di rispetto dell’autostrada 

A/14 (30 ml dall’autostrada). 


Si ricorda in questa sede i vincoli costituiti da: 

• servitù di passaggio a carico delle particelle 368 e 504, coerentemente formalizzata a favore 

dei fondi costituiti dalle particelle 366, 503 e 502 

• servitù di passaggio a favore della particella 502 coerentemente formalizzata a carico delle 

particelle 368, 504, 366 e 503, così come indicato al punto 8.1. 

13.2 Formalità, vincoli ed oneri gravanti sui beni siti a Ripatransone (AP) 

Gli immobili, così come da Certificato di Destinazione Urbanistica prodotto dallo scrivente 

(Allegato n. 17), risultano gravati dai seguenti vincoli: 

• area soggetta a vincolo paesaggistico: tutti i beni ricadono in ambito di tutela integrale; 

• altri vincoli e prescrizioni: modifiche e prescrizioni introdotte o che vengono introdotte per le 

aree ricadenti in zona SIC, con la L.R. n. 34/1992, con la L.R. n. 13/1990, con il nuovo codice 

della strada di cui al D.lgs n. 285/1992 e successive modificazioni, dal Piano di Assetto 

Idrogeologico (PAI), dalla Legge n. 353/2000 “Legge quadro in materia di incendi boschivi” 

aree percorse da incendio, nonché le norme di salvaguardia dei medesimi. 

14° QUESITO – Suddivisione in lotti dei beni oggetto di pignoramento 

In considerazione del fatto che: 

• I beni oggetto di esecuzione si trovano in parte a Grottammare (“A” e “B”) e in parte a 

Ripatransone (“C” e “D”); 

• i beni oggetto di esecuzione immobiliare sono in parte aree edificabili/fabbricati ed in parte 

terreni; 

• una porzione dei suddetti terreni (bene “B”) è di scarsissima appetibilità commerciale e quindi 

difficilmente vendibile separatamente; 

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere con la seguente suddivisione in lotti: 

14.1 Beni individuati nel Lotto n. 1 

Area edificabile con sovrastante fabbricato non completato e non accatastato (bene “A”), e piccolo 

appezzamento di terreno formante corpo a parte, (bene “B”), il tutto così censito al Catasto Terreni: 


368 - Sem irr arb 04.60 3,56 2,85 

Grottammare 2 504 - Sem irr arb 08.20 5,29 4,87 

502 - Seminativo 05.80 1,80 2,70 

Intestati a: 18.60 10,65 10,42 

o ******* nato a San Benedetto il 26/06/1957, proprietà per ½; 

o ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16/08/1959, proprietà per ½;. 


Fondo rustico con fabbricato rurale ad uso abitativo (bene “C”), il tutto così censito al Catasto 

Terreni: 

Comune Fg part Porz. Qualità e classe Superficie R.D. R.A. 

40 Seminativo 73.60 22,81 36,11 



43 Seminativo 27.20 4,92 6,32 

44 Seminativo 38.00 9,81 17,66 

Intestato a 2.16.60 54,01 87,05 



In via preliminare alla vendita dei lotti si dovrà procedere all’accatastamento del bene al Catasto 

Fabbricati (comma 37 dell'art. 2 del DL 3/10/2006 n. 262, convertito, con modificazioni, in legge 

24 novembre 2006 n. 286). 


Terreno agricolo (bene “D”) così censito al Catasto Terreni: 


8 Semin arbor 1.09.06 31,13 50,94 

9 Seminativo 2.73.10 70,52 126,94 

10 Bosco ceduo 11.80 0,98 0,37 


12 Seminativo 61.40 19,03 30,12 

13 Vigneto 20.00 8,78 9,30 

14 - Semin arbor 16.90 4,80 7,86 

Intestato a: 6.75.86 137,14 226,48 


15° QUESITO - Verifica della divisibilità del bene 

Gli immobili non risultano in comproprietà con persone estranee all’esecuzione, dunque, non 

occorre valutare se sia possibile la separazione delle quote in natura spettanti ai debitori. 

16° QUESITO – Determinazione del valore degli immobili 

16.1 Precisazioni sulla metodologia di stima 

Nella determinazione del più probabile valore di mercato dei lotti lo scrivente ha inteso utilizzare 

un procedimento di stima sintetico-comparativo per valori tipici. Si è individuato pertanto 

l’elemento di confronto con altri beni (il metro quadrato di superficie lorda edificata per i 

fabbricati, il metro cubo di volumetria edificabile per le aree fabbricabili e l’ettaro di superficie per 

i terreni agricoli), si sono verificati i valori medi dell’elemento di confronto per beni simili 

compravenduti recentemente e, fatte le opportune considerazioni, relative a: 

• dimensioni, ubicazione, caratteristiche tecnico-costruttive, livello di rifinitura, stato 

di conservazione generale e conformità urbanistica e catastale (per i fabbricati); 

• ubicazione, dimensione, coefficiente effettivo di edificabilità, vincoli e servitù (per 

le aree fabbricabili); 

• ubicazione, orografia, esposizione, fertilità, forma e dimensione (per i terreni 

agricoli); 

si è proceduto alla stima del valore di mercato dei lotti. 

Dalle analisi di mercato e sulla base delle considerazioni sopra esposte, sono stati individuati i 

relativi valori unitari ed il conseguente valore commerciale attuale complessivo di ciascun lotto ed 

il relativo prezzo base d’asta. 

Si fa presente in tale sede come la legge Regionale 22/2009 "Piano Casa", modificata e prorogata 

fino al 30/06/2012 con Legge Regionale 19/2010 "Modifiche alla Legge Regionale n. 22/2009", 

stabilisca che gli ampliamenti previsti dalla stessa Legge 22/2009 possano essere realizzati in 

aggiunta agli incrementi volumetrici eventualmente previsti dagli strumenti urbanistici generali 

comunali e non ancora utilizzati dagli aventi diritto. Poiché però non vi è la certezza che 

l’eventuale aggiudicatario possa presentare nei termini previsti dalla norma la relativa domanda, lo 

scrivente ha ritenuto di non considerare in sede estimativa tale potenzialità accessoria. 

16.2 Determinazione del valore del Lotto n. 1 (area edificabile, con sovrastante fabbricato non 

completato, oltre ad appezzamento di terreno agricolo) 

Trattandosi di lotto costituito da fabbricato (non completato) con corte e piccolo appezzamento di 


terreno costituente corpo separato lo scrivente ha inteso procedere separatamente alla 

determinazione dei relativi valori commerciali. 

16.2.1 determinazione del valore del fabbricato con corte 

Il più probabile valore del bene può essere determinato, a parere dello scrivente, secondo due 

ipotesi distinte: 

o la prima metodologia avendo a riferimento il valore dell’edificato e della residua 

volumetria non utilizzata; 

o la seconda metodologia avendo a riferimento il valore dell’area edificabile. 

16.2.1.1 determinazione del valore del fabbricato mediante stima del valore commerciale del bene 

edificato 

Tale metodologia consiste nel determinare il più probabile valore della porzione di lotto come 

somma tra il valore dell’edificato ed il valore della residua volumetria esprimibile dall’area ma non 

utilizzata dal fabbricato medesimo detratti gli importi necessari a riportare quanto realizzato allo 

stato consentito. Nella determinazione del valore commerciale dell’edificato lo scrivente ha 

ritenuto opportuno stimare il bene in base alla destinazione originariamente prevista ed al netto dei 

costi di ripristino (e non in base alla sua destinazione attuale al netto dei costi necessari alla 

Sanatoria) in quanto la domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria, seppur presentabile ai sensi 

della normativa citata (punto 2.3.1.1 della presente perizia) non è di esito certo per il previsto 

parere della Soprintendenza stante la vincolistica presente. 

Alla luce di quanto sopra pertanto il valore ricercato risulta essere determinabile come a seguito: 

o I 

l Descrizione S. L. C. (mq) Valore unitario (euro/mq) Valore (euro) 

v Piano seminterrato 131,05 900 117945 

a Piano Terra 192,9 1.250 241.125 

l 

Totale valore dell’edificato 359.070 

ore dell’edificato risulta essere determinabile come a seguito 

o Il valore della volumetria residua risulta essere determinabile come a seguito: 

Descrizione Quantità (mc) Valore unitario (euro/mc) Valore (euro) 

Volumetria residua 1.130 140 158.200 

Dove lo scrivente ha inteso determinare il valore della volumetria vendibile considerandone 

un quantitativo inferiore (1.130 rispetto ai 1.300 determinati al precedente punto 9.3 della 

presente perizia) in considerazione del fatto che una parte della volumetria disponibile possa 

rendersi necessaria a riportare l’edificato allo stato consentito. Tale valore, fra l’altro è lo 

stesso che gli esecutati avevano venduto con l’atto a rogito notaio Stefani (Allegato n. 10) 

o Gli importi necessari a riportare quanto realizzato allo stato consentito sono 

complessivamente determinabili in euro 20.000 (ventimila). 

e quindi il valore ricercato risulta essere pari a: 

359.070 VALORE DELL’EDIFICATO + 158.000 VALORE DELLA VOLUMETRIA RESIDUA – 20.000 COSTI RIPRISTINO = 

euro 497.070, a cifra tonda euro 497.000. 

16.2.1.2 determinazione del valore del fabbricato mediante stima della volumetria 

complessivamente realizzabile 

Tale metodologia di stima consiste nel determinare il più probabile valore di mercato sulla base 


della volumetria complessivamente realizzabile in considerazione della destinazione urbanistica 

prevista dagli strumenti urbanistici vigenti. I presupposti all’origine di tale scelta metodologica 

sono i seguenti: 

o il bene edificato oggetto di stima è, per dimensioni e caratteristiche costruttive, non 

più rispondente alle mutate richieste del mercato; 

o la vendita di volumetria separatamente dal terreno che la esprime è, seppur 

tecnicamente possibile, di fatto estremamente più difficile da realizzarsi (limitato numero di 

potenziali acquirenti) e, in ogni caso, penalizzante in termini economici. 

Alla luce di quanto sopra diventa quindi economicamente praticabile l’opzione di demolire l’intero 

fabbricato esistente per realizzarne uno con caratteristiche tecniche e commerciali idonee all’attuale 

mercato immobiliare. 

Detto ciò quindi il valore dell’area edificabile sarà determinabile come differenza tra il valore 

dell’area nuda ed i costi di demolizione dell’esistente, dove: 

o il valore dell’area nuda è determinabile come a seguito; 

Volume edificabile (mc) Valore unitario (euro/mc) Valore (euro) 

2.000 250 500.000 

o i costi di demolizione e smaltimento dell’esistente sono stimabili in complessivi 

euro 10.000; 

e pertanto il valore ricercato risulta essere pari a: 

500.000 VALORE DELL’AREA NUDA – 10.000 COSTI DI DEMOLIZIONE E SMALTIMENTO = euro 490.000. 

16.2.1.3 determinazione del valore del fabbricato con corte 

Poiché i valori sopra determinati sono fra loro pressoché identici (lo scostamento è infatti inferiore 

all’1,5% e quindi assolutamente trascurabile) lo scrivente ritiene di avere dimostrato dal punto di 

vista estimativo come, in ogni caso, il più probabile valore commerciale del bene sia ricompreso tra 

490.000 e 497.000. Nello spirito prudenziale che deve ispirare ogni perizia di stima lo scrivente 

ritiene congruo considerare il valore più basso dell’intervallo e quindi un valore commerciale pari 

ad euro 490.000. 

16.2.2 determinazione del valore del piccolo appezzamento di terreno 

Per quanto attiene invece al terreno agricolo (part. 502) il valore ricercato risulta essere 

determinabile come dalla tabella a seguito: 

Descrizione Superficie (ha) Valore unitario (€/ha) Valore (€) 

Terreno agricolo 0.05.80 50.000 2.900 

16.2.3 determinazione del valore del lotto n. 1 

Da quanto sopra esposto deriva pertanto che il valore del Lotto n. 1 (area edificabile con 

sovrastante fabbricato non completato e piccolo appezzamento di terreno agricolo) risulta essere il 

seguente: 

Descrizione 

Valore (euro) 

Area edificabile con fabbricato non completo 490.000 

Terreno agricolo (corpo separato) 2.900 

492.900 

A cifra tonda euro 493.000 (quattrocentonovantatremila/00) 

16.3 Determinazione del valore del Lotto n. 2 (fondo rustico con fabbricato rurale) 


Trattandosi di terreno agricolo con sovrastante fabbricato rurale e relativa corte lo scrivente ha 

inteso procedere separatamente alla determinazione dei relativi valori commerciali. 

16.3.1 determinazione del valore del fabbricato rurale con corte 

Fabbricati quali quello in esame vengono normalmente apprezzati dal mercato in considerazione 

dell’ubicazione, della bellezza del panorama circostante, della distanza dal mare, della vicinanza 

dalle strade e dalle altre abitazioni, nonché in particolare in considerazioni delle dimensioni. 

Dall’analisi dei valori medi unitari di beni simili per ubicazione, panoramicità dei luoghi, distanza 

dal 

Descrizione S. L. C. (mq) Valore unitario (€/mq) Valore (euro) mare 

Fabbricato rurale 187,50 600 112.500 e 

dimensioni sono emersi i seguenti valori unitari ed il conseguente valore complessivo: 

A tale valore vanno effettuate due specifiche detrazioni in conseguenza: 

• della estrema vicinanza ad altri fabbricati, che ne compromette fortemente la commerciabilità; 

• del mancato accatastamento, che determina un decremento determinabile nella misura dei costi 

di accatastamento; 

Poiché: 

• La estrema vicinanza dagli altri fabbricati determina un deprezzamento stimabile 

nell’ordine del 20% del valore del bene in condizioni ordinarie; 

• I costi di accatastamento al Catasto Fabbricati sono complessivamente stimabili in euro 

2.500; 

Ne deriva pertanto che il più probabile valore del bene in libera contrattazione di mercato, in base 

alle caratteristiche specifiche di deprezzamento sopra individuate e determinate, ammonta a: 

112.500 x (1 – 0,20 DEPREZZAMENTO PER ESTREMA VICINANZA FABBRICATI DI TERZI ) – 2.500 = euro 87.500 

Tale valore è da intendersi comprensivo del valore della corte del fabbricato. Per motivi di ordine 

prudenziale è stato considerato pari a zero il valore della vasca di deposito acqua presente 

all’interno della corte. 

16.3.2 determinazione del valore del terreno agricolo 

Stante la metodologia di stima sintetico-comparativa per valori tipici, visti i valori medi dei terreni 

agricoli con caratteristiche simili per posizione, pendenza, fertilità, suddivisione in corpi e 

dimensioni si può determinare il valore ricercato come dalla tabella a seguito: 


Seminativo 0,75 13.000 9.750 

Vigna 0,09 15.000 1.350 

Bosco 1,1280 3.000 3.384 

1,968 14.484 

A tale valore lo scrivente ritiene opportuno operare una detrazione specifica di euro 1.500 in 

considerazione della presenza di una frana recente. 

Ne deriva pertanto che il più probabile valore del terreno in libera contrattazione di mercato, in 

base alle caratteristiche specifiche di deprezzamento sopra individuate e determinate, ammonta a: 

14.484 VALORE ORDINARIO – 1.500 DEPREZZAMENTO SPECIFICO = euro 12.984, a cifra tonda euro 13.000 


16.3.3 determinazione del valore del Lotto n. 2 

Da quanto sopra esposto deriva pertanto che il valore del Lotto n. 2 (fondo rustico con fabbricato 

rurale) risulta essere il seguente: 

Descrizione 

Valore (euro) 

Fabbricato rurale 87.500 

Terreno agricolo 13.000 

100.500 

Diconsi euro 100.500 (centomilacinquecento/00) 

16.4 Determinazione del valore del Lotto n. 3 (terreno agricolo) 

Trattandosi di terreno agricolo privo di fabbricati di sorta, visti i valori medi dei terreni agricoli con 

caratteristiche simili si può determinare il valore ricercato come dalla tabella a seguito: 


Seminativo 3,50 13.000 45.500 

Uliveto 0,51 18.000 9.180 

Bosco 0,9126 3.000 2.737,8 

Tare (Calanchi) 1,8360 1.000 1.836 

6,7586 59.253,8 

A tale valore vanno effettuate due specifiche detrazioni in conseguenza: 

• della assenza di una strada di accesso che dovrà essere ripristinata con oneri a carico 

dell’acquirente e che, di fatto, limita la commerciabilità del bene; 

• della suddivisione in più appezzamenti; 

• dell’accesso non agevole; 

• della presenza di recenti frane; 

Nel complesso lo scrivente ritiene che tali aspetti determinino un deprezzamento stimabile 

nell’ordine del 15% del valore del bene in condizioni ordinarie. Ne deriva pertanto che il più 

probabile valore del bene in libera contrattazione di mercato, in base alle caratteristiche specifiche 

di deprezzamento sopra individuate e determinate, ammonta a: 

59.253,80 x (1 – 0,15 COEFFICIENTE DI DEPREZZAMENTO ) = euro 50.365,73; a cifra tonda euro 50.300. 

16.5 Stima del valore dei lotti a base d’asta 

Considerando che la vendita all’asta determina mediamente un deprezzamento del valore, 

stimabile, per gli immobili in esame, nell’ordine del 10% del prezzo che l’immobile otterrebbe in 

una libera contrattazione di mercato, ne deriva che i valori a base d’asta degli immobili in esame 

sono ottenibili dalla risoluzione del seguente algoritmo: 

VALORE IN LIBERA CONTRATTAZIONE DI MERCATO X (1 − COEF. DEPREZZAMENTO PER VENDITA ALL’ INCANTO) 

Dalla seguente tabella risulta il valore a base d’asta dei lotti sopra indicati e descritti: 

N. lotto 

Valore in libera 

contrattazione di 

mercato 

1 − Coefficiente di 

deprezzamento per 

vendita all’incanto 

Valore a base 

d’asta 

Valore a base 

d’asta a cifra 

tonda 

1 493.000 0,90 443.700 444.000 

100.500 0,90 90.450 90.500 

50.300 0,90 45.270 45.000 

17° QUESITO - Riepilogo riassuntivo delle notizie più importanti e predisposizione del 


manifesto d’asta 

17.1 Riepilogo riassuntivo delle notizie più importanti 

17.1.1 Riepilogo riassuntivo delle notizie più importanti del Lotto n. 1 

Area edificabile con sovrastante fabbricato non completato e non accatastato e piccolo 

appezzamento di terreno agricolo formante corpo a parte, (beni “A” e “B”) il tutto così censito al 

Catasto Terreni: 

Comune Fg Part Porz. Qualità e classe Superficie R. D. R.A. 

368 - Sem irr arb 04.60 3,56 2,85 


502 - Seminativo 05.80 1,80 2,70 

Intestati a: 18.60 10,65 10,42 

o ******* nato a San Benedetto il 26/06/1957, proprietario per ½; 

o ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16/08/1959, proprietaria per ½;. 

Il fabbricato non completato risulta costituito da: 

• Piano seminterrato (155 mq) e portico, con pavimenti in piastrelle, infissi e persiane 

in pvc, pareti e soffitti tinteggiati, bagno interamente rivestito. Gli impianti elettrico, idraulico 

e del riscaldamento a metano sono funzionanti. 

• Piano terra (153 mq) e loggia, interamente al grezzo e privo degli infissi. 

Il fabbricato presenta, rispetto alla Concessione Edilizia, variazioni planimetriche e di destinazione 

d’uso, trasformazioni nei prospetti e acquisizione abusiva di volumetria. La eventuale richiesta di 

Concessione Edilizia in Sanatoria, è soggetta al parere vincolante della Soprintendenza ricadendo 

l’immobile in area tutelata paesaggisticamente. 

Il fabbricato realizzato ha impegnato solamente in parte la volumetria complessivamente 

realizzabile nell’area (1.950 mc prudenzialmente stimati). 

L’appezzamento di terreno, staccato ma non lontano dal fabbricato, risulta di forma rettangolare 

stretto e allungato e in forte pendenza. Il terreno, incolto ed in evidente stato di abbandono, si trova 

a ridosso dell’autostrada A/14 e gode della servitù di passaggio sui fondi serventi costituiti dalle 

particelle 368, 504, 366 e 503 fin dall’atto di costituzione. La servitù di passaggio si esercita, anche 

con mezzi meccanici, su una strada della larghezza di 3 mt da tracciarsi lungo il confine sud dei 

fondi serventi. 


Piccolo fondo rustico con sovrastante fabbricato rurale sito in Ripatransone (AP) località Magnola, 

costituente un unico corpo, investito a seminativo (ha 0,75), vigneto (ha 0,09), bosco (ha 1,12 

circa) ; il tutto così censito al Catasto Terreni: 


40 Seminativo 73.60 22,81 36,11 



43 Seminativo 27.20 4,92 6,32 

44 Seminativo 38.00 9,81 17,66 

Intestato a 54,01 87,05 

o ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16.08.1959, proprietaria per 1/1. 

Il fabbricato rurale, ancora accatastato al Catasto Terreni, è un edificio a due piani (di 125 mq circa 

cadauno) con mattoni faccia a vista e tetto a doppio spiovente con rivestimento in coppi su pianelle. 

si presenta in cattivo stato di manutenzione e privo di tutti gli impianti: i muri perimetrali appaiono 

in buono stato, mentre tutto il resto (solai, copertura, infissi, impianti…) necessita di un profondo 

restauro. In via preliminare alla vendita dei lotti si dovrà procedere all’accatastamento del bene al 


Catasto Fabbricati. Si segnala la estrema vicinanza di fabbricati di proprietà di terzi. I terreni 

risultano coltivati da terzi in assenza di contratto di affitto regolarmente formalizzato. 


Terreno agricolo sito in Ripatransone loc. Magnola, costituente un unico corpo, privo di strada di 

accesso, investito a seminativo (ha 3,50), uliveto (ha 0,51), bosco (ha 0.91 circa), tare (ha 1.83 

circa); il tutto così censito al Catasto Terreni: 


8 Semin arbor 1.09.06 31,13 50,94 

9 Seminativo 2.73.10 70,52 126,94 

10 Bosco ceduo 11.80 0,98 0,37 


12 Seminativo 61.40 19,03 30,12 

13 Vigneto 20.00 8,78 9,30 

14 - Semin arbor 16.90 4,80 7,86 

Intestato a 6.75.86 137,14 226,48 


I terreni risultano coltivati da terzi in assenza di contratto di affitto regolarmente formalizzato. 

17.2 Predisposizione del Manifesto d’asta 

Lotto n. 1 

Area edificabile (partt. 368 e 504) con sovrastante fabbricato non completato e non accatastato e 

piccolo appezzamento di terreno agricolo (part. 502) formante corpo a parte, il tutto sito in comune 

di Grottammare in Via Lame n. 89 e così censito al Catasto Terreni: 


368 - Sem irr arb 04.60 3,56 2,85 


502 - Seminativo 05.80 1,80 2,70 

18.60 10,65 10,42 

Il fabbricato non completato risulta costituito da: 

• Piano seminterrato (155 mq) e portico, con pavimenti in piastrelle, infissi e persiane 

in pvc, pareti e soffitti tinteggiati, bagno interamente rivestito. Gli impianti elettrico, idraulico 

e del riscaldamento a metano sono funzionanti. 

• Piano terra (153 mq) e loggia, interamente al grezzo e privo degli infissi. 

Il fabbricato presenta, rispetto alla Concessione Edilizia, variazioni planimetriche e di destinazione 

d’uso, trasformazioni nei prospetti e acquisizione abusiva di volumetria. La eventuale richiesta di 

Concessione Edilizia in Sanatoria, è soggetta al parere vincolante della Soprintendenza ricadendo 

l’immobile in area tutelata paesaggisticamente. 

Sul confine sud dell’area grava servitù di passaggio, coerentemente formalizzata, da esercitarsi 

anche con mezzi meccanici su una strada della larghezza di 3 mt, a vantaggio delle retrostanti 

particelle 366, 503 e 502. 

Il fabbricato realizzato ha impegnato solamente in parte la volumetria complessivamente 

realizzabile nell’area (2.000 mc circa). 

Il terreno agricolo (part. 502) staccato ma non lontano dal fabbricato, risulta di forma rettangolare 

stretto e allungato e in forte pendenza. Incolto ed in evidente stato di abbandono, si trova a ridosso 

dell’autostrada A/14 e gode della servitù di passaggio sui fondi serventi costituiti dalle particelle 

368, 504, 366 e 503 fin dall’atto di costituzione. La servitù di passaggio si esercita, anche con 

mezzi meccanici, su una strada della larghezza di 3 mt da tracciarsi lungo il confine sud dei fondi 

serventi. 


Beni interamente intestati a *******, nato a San Benedetto il 26.06.1957, e ********** nata a San 

Benedetto del Tronto il 16.08.1959. 

prezzo base d’asta: euro 444.000,00 (quattrocentoquarantaquattro mila/00) 

Lotto n. 2 

Piccolo fondo rustico (ha 2,16 circa) con sovrastante fabbricato rurale sito in Ripatransone (AP) 

località Magnola, il tutto così censito al Catasto Terreni: 


40 Seminativo 0.73.60 22,81 36,11 

41 Seminativo arborato 0.58.00 16,47 26,96 

Ripatransone 31 42 Fabbricato rurale 0.19.80 0.00 0.00 

43 Seminativo 0.27.20 4,92 6,32 

44 Seminativo 0.38.00 9,81 17,66 

2.16.60 54,01 87,05 

Il fabbricato rurale, ancora accatastato al Catasto Terreni, è un edificio a due piani (di 125 mq circa 

cadauno) con mattoni faccia a vista e tetto a doppio spiovente con rivestimento in coppi su 

pianelle; si presenta in cattivo stato di manutenzione e privo di tutti gli impianti: i muri perimetrali 

appaiono in buono stato, mentre tutto il resto (solai, copertura, infissi, impianti…) necessita di un 

profondo restauro. Il fabbricato dovrà essere accatastato al Catasto Fabbricati. Si segnala la estrema 

vicinanza di fabbricati di proprietà di terzi. 

Il terreno agricolo costituisce un unico corpo ed è investito a seminativo per ha 0,75 (separato in 

due corpi), a vigneto per ha 0,09 circa ed a bosco (separato in due corpi) per la restante superficie. I 

suddetti terreni risultano coltivati da terzi in assenza di contratto di affitto regolarmente 

formalizzato. 

Bene interamente intestato a ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16.08.1959. 

prezzo base: euro 90.500,00 (novantamila cinquecento/00) 

Lotto n. 3 

Terreno agricolo sito in Ripatransone loc. Magnola, costituente un unico corpo, privo di strada di 

accesso, il tutto così censito al Catasto Terreni: 


8 Semin arbor 1.09.06 31,13 50,94 

9 Seminativo 2.73.10 70,52 126,94 

10 Bosco ceduo 11.80 0,98 0,37 


12 Seminativo 61.40 19,03 30,12 

13 Vigneto 20.00 8,78 9,30 

14 - Semin arbor 16.90 4,80 7,86 

6.75.86 137,14 226,48 

Il terreno agricolo costituisce un unico corpo ed è investito a seminativo per ha 3,50 (separato in tre 

corpi), a oliveto per ha 0,50 circa, a bosco (separato in due corpi) per ha 0,90 circa ed a tare 

(calanchi) per la restante superficie. I suddetti terreni risultano coltivati da terzi in assenza di 

contratto di affitto regolarmente formalizzato. 

Bene interamente intestato a ********** nata a San Benedetto del Tronto il 16.08.1959. 

Prezzo base: euro 45.000,00 (quarantacinquemila/00) 


*************** 

Allegati: 

1) Visure storiche ultraventennali partt. 368, 502 e 504 del foglio n. 2 di Grottammare (AP); 

2) Atto di compravendita a rogito notaio Angelo Marchetti del 02.07.1985, repertorio n. 63646; 

3) Visure storiche ultraventennali partt. 8-9-10-11-12-13 e 14 del foglio 30 e partt 40-41-42-43 e 44 del 

foglio n. 31 di Ripatransone (AP); 

4) Atto di compravendita a rogito notaio Francesco Barmann del 29.12.1989, repertorio n. 18087; 

5) Visure storiche part. 417 subb 1-2-3-4-5-6-8-9-10-11-12 e13 del foglio 16 di Grottammare (AP); 

6) Atto di divisione a stralcio a rogito notaio Francesco Barmann del 13.12.1989, rep. n. 17716; 

7) Atto di divisione a rogito notaio Francesco Barmann del 13.12.1989, rep. n. 17718; 

8) Estratto di mappa beni “A” e “B” (lotto n. 1); 

9) Atto di compravendita e modifica di servitù a rogito del notaio Stefani del 27.09.2005, rep. n. 18528; 

10) Atto di costituzione di servitù a non edificare a rogito del notaio Stefani del 27.09.2005, rep. 

n. 18529; 

11) Concessione Edilizia rilasciata n. 136 del 27.07.1986; 

12) Attestazione dell’Ufficio Tecnico del comune di Grottammare, attestante la parzialità degli 

elaborati grafici in deposito, prot. 4499/2011; 

13) Visure catastali aggiornate per soggetto; 

14) Estratto di mappa bene “C” (lotto n. 2); 

15) Estratto di mappa bene “D” (lotto n. 3); 

16) Certificato di destinazione urbanistica vigente rilasciato dal comune di Grottammare (AP); 

17) Certificato di destinazione urbanistica vigente rilasciato dal comune di Ripatransone (AP); 

18) Attestazione dell’Ufficio Tecnico del comune di Grottammare attestante sia la mancata 

richiesta sia dell’abitabilità/agibilità sia la assenza di ulteriori Concessioni Edilizie successive alla 

136/86; 

19) Copia conforme contratto di affitto terreni registrato in data 13.01.2000; 

20) Elenco sintetico delle Trascrizioni e delle Iscrizioni e Note di Trascrizione (prodotte dallo 

scrivente); 

21) Verbale di sopralluogo; 

22) Documentazione fotografica. 

Magliano di Tenna (FM), li 02.05.2011 

Il C.T.U. 

Dott. Alfio Bagalini 

_________________________ 

23

Perizia PDF - istituto vendite giudiziarie marche

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