TRIBUNALE TRIBUNALE DI CREMA RELAZIONE del ... - Ivgcrema.it

STUDIO D’
INGEGNERIA
DOTT. ING. JOSTA RODELLI
ORDINE INGEGNERI DI CREMONA N° 1075
VIA ROMA 32/34
26016 SPINO D’ADDA (CR)
Tel. 0373/980528 – Cell. 348/1022738
e-mail: josta@libero.it P.I.:01221570193
C.F.: RDL JST 73C10 D142Q
TRIBUNALE DI CREMA
Esecuzione immobiliare n. 174
74/2010
Cron. n. 1406
1
promossa da:
SOCIETA’ GESTIONE CREDITI BP Società Consortile per azioni
avv.to Mario Palmieri in Crema
CONTRO
RELAZIONE del C.T.U.
Esecuzione n. 174
1
74/2010

Giudice, visti gli artt. 568 c.p.c. e 173 bis disp. att. c.p.c., dispone che l’esperto, prima di ogni altra attività, controlli la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. segnalando “Il
i documenti mancanti o inidonei. Demanda poi all’esperto di effettuare le seguenti operazioni: immediatamente
PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a mezzo posta, e-mail o fax, dell’inizio 1)
operazioni peritali, a: a - Descrivere gli immobili medesimi con riguardo ai confini, alla tipologia, conformazione, delle
e caratteristiche costruttive, stato di manutenzione; b - Determinare il valore attuale del compendio pignorato, avuto riguardo al diritto epoca concreto colpito dal vincolo (usufrutto, piena proprietà, nuda proprietà, superficie, ecc.); sull’immobile
- Nel caso di tratti quota indivisa, fornisca la valutazione della sola quota tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise, e precisi infine se il bene risulti c
divisibile; comodamente
Promossa da: SOCIETA’ GESTIONE CREDITI BP Società Consortile per
azioni rappresentata e difesa dall’ avv. Mario Palmieri di Crema e
elettivamente domiciliata presso il medesimo studio
CONTRO
Il sottoscritto Dott. Ing. Josta Rodelli, con studio in Spino D’ Adda (CR), Via
Roma, n.32/34, in qualità di Esperto Estimatore nominato C.T.U. nella presente
causa in data 29 settembre 2011 dal Giudice dell’ Esecuzione Dott. Salvatore
CAPPELLERI, ha prestato il giuramento di rito con l’ accettazione
dell’ incarico distinto dal seguenti operazioni tecniche:

- Formare, opportuno, uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione d
i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; e - Verificare la regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità ed estimativa
le pratiche edilizie svolte relative all’immobile; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi elencare
assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; inoltre alla acquisizione della certificazione urbanistica; costi,
- Identificare catastalmente l’immobile, previa accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori f
necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al elementi
in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola dove mancante; provveda, in caso di difformità o di mancanza di idonea N.C.E.U.
del bene, alla sua correzione o redazione; g - Verificare lo stato di processo degli immobili, precisando se occupati da terzi a che titolo, planimetria
dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per ovvero
disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; l’eventuale
- Fornire una breve scheda sintetica dei beni, nella quale saranno indicati, oltre alla descrizione, dati catastali, confini, valori di stima, anche il contesto in cui essi si trovano (es. Se h
parti di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona o dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle facenti
zone confinanti;

- Individuare i precedenti proprietari ed elencare ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione), e ciò anche sulla scorta della i
relazione notarile; j Indicare presenza di vincoli ed oneri, anche condominiali, gravanti sul bene. eventuale
- Predisponga l’attestato certificazione energetica, ove richiesto, come da deliberazione n° VIII/008745 del 22 dicembre 2008 della Giunta Regione Lombardia, con facoltà di l
avvalersi dell’ausilio di un soggetto certificatore abilitato. Altre informazioni utili da acquisire per il futuro acquirente, concernenti: eventualmente
L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es: spese condominiali ordinarie),
straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della
- Eventuali dotazioni condominiali (es. Posti auto comuni, giardino, ecc.). perizia;
ALLEGHI alla relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonchè la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o 2)
edilizia e atti sanatoria e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di licenza
del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione; 3) DEPOSITI la perizia in originale, completa dei relativi allegati, unitamente a copia provenienza
peritale su supporto informatico; 4) INVII, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno dell’elaborato
giorni prima dell’udienza, copia della perizia debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o e-mail, e alleghi all’originale della perizia un'attestazione quarantacinque
di avere proceduto a tali invii;

SOSPENDA le operazioni peritali in caso impossibilità ad accedere all’immobile, e avverta il Giudice per ricevere ogni opportuno provvedimento (autorizzazione ex art. 68 c.p.c., 5)
di custode giudiziario); 6) RIFERISCA immediatamente Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle nomina
peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano operazioni
gli altri creditori; 7) FORMULI tempestiva istanza di rinvio dell’udienza in caso si impossibilità ad osservare il tutti
di deposito, provvedendo altresì alla notifica delle parti.” termine
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il giorno 15 novembre 2011 alle ore
02.02.2012. giorno
14.00, con un sopralluogo presso i terreni oggetto del compendio, come da
comunicazione fatta pervenire rispettivamente alla Sig.ra e all’
Avv. PALMIERI
in merito agli immobili di seguito descritti oggetti di pignoramento giudiziario. Il Giudice dell’Esecuzione ha fissato l’udienza per la suddetta esecuzione immobiliare per il valutazione
Mario.
L’Esperto procede alla raccolta dei dati ed informazioni necessari ad esprime la propria
DATI IDENTIFICATIVI CATASTALI DEGLI IMMOBILI
Il Perito esaminato gli atti in possesso ed ha individuato gli immobili di cui al
pignoramento del 31.08.2010 ad opera dell’ avv. Mario Palmieri con sede in
Crema, P.zza Aldo Moro, n°23. Gli immobili sopra citati sono situati nel Comune
di Madignano (CR), censiti al Catasto Terreni del medesimo comune e
consistono:
• Fg. 8 mapp. 2 (due)
Seminativo, Classe 2, Ha 00.53.00, RD € 20,53, RA € 24,63;
• Fg. 8 mapp. 3 (tre)
Seminativo, Classe 2, Ha 00.55.80, RD € 21,61, RA € 25,94;

• Fg. 8 mapp. 4 (quattro)
Seminativo, Classe 2, Ha 00.10.40, RD € 4,03, RA € 4,83;
• Fg. 8 mapp. 5 (cinque)
Porz. AA Pioppeto, Classe 1, Ha 00.01.30, RD € 0,94, RA € 0,27;
Porz. AB Seminativo, Classe 2, Ha 00.23.00, RD € 8,91, RA € 10,69;
• Fg. 8 mapp. 9 (nove)
Porz. AA Prato irriguo, Classe 1, Ha 00.00.50, RD € 0,57, RA € 0,45;
Porz. AB Seminativo, Classe 2, Ha 00.04.00, RD € 1,55, RA € 1,86;
• Fg. 8 mapp. 10 (dieci)
Seminativo irriguo, Classe 1, Ha 00.68.00, RD € 43,90, RA € 52,68;
• Fg. 8 mapp. 11 (undici)
Seminativo irriguo, Classe 1, Ha 00.40.10, RD € 25,89, RA € 31,06.
Si riporta stralcio dell’
elencati appezzamenti di terreni.
estratto mappa per una migliore individuazione dei sopra

DESCRIZIONE E CONFINI DEGLI IMMOBILI
I terreni oggetto del pignoramento giudiziario del 31.08.2010 sono ubicati nel
comune di Madignano (CR) in zona sud-ovest dell’ abitato, ricadenti in zona
“ AA Ambiti Agricoli” nel Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) vigente
approvato in data 28 dicembre 2009 con Delibera del Consiglio Comunale,
n.72.
Tale zona comprende le aree destinate esclusivamente alle attività agricole o
assimilabili alle stesse dalla normativa vigente in materia, per esse valgono i
principi della tutela della funzione produttiva agricola e della salvaguardia del
loro aspetto caratteristico della campagna padana come importante
componente del paesaggio di contorno delle aree urbanizzate.
STRALCIO DELLA “ CARTA DELLE PREVISIONI DI PIANO”
DEL DOCUMENTO DI PIANO

STRALCIO DELLA “ CARTA DEGLI AMBITI AGRICOLI”
DEL DOCUMENTO DI PIANO
I terreni in oggetto sono accessibili dalla centrale Via Maccoppi che costeggia il
Cimitero proseguendo lungo la strada vicinale dei Molinelli che affianca la
Roggia Pallavicina.
I mappali 3, 4, 5, 9, 10 hanno forme piuttosto regolari paragonabili a dei
rettangoli o trapezi, mentre i mappali 2 e 11 presentano conformazione
irregolare.
In considerazione della conformazione dei lotti e stante la mancanza di strade
e/o fossi di colo interni agli appezzamenti (contrariamente a quanto riporta
l’ estratto mappa), si può considerare l’ unione dei singoli terreni in un lotto
unico, comprendendo anche il mappale n. 8 (seminativo irriguo, classe 1, Ha
01.19.80, RD € 77,34, RA € 92,81) anch’ esso di proprietà della Sig.ra, non
soggetto a pignoramento giudiziario.

COERENZE IN CONTORNO:
• Nord: confine di foglio;
• Est: mapp. 6 e 12 con interposta la strada vicinale;
• Sud: strada vicinale e mapp.17 e 18;
• Ovest: mapp. 8 e 1.
STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI
I terreni di cui ai mapp. 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11 del Fg. 8 del N.C.T.R. del Comune di
Madignano (CR) risultano ad oggi di PROPRIETÀ della nella sua qualità di
terza datrice di ipoteca.
Il Perito Estimatore in data 24 ottobre 2011 ha provveduto ad effettuare una
verifica presso l’ Agenzia delle Entrate di Crema per l’ eventuale esistenza di
contratti di locazione dei terreni e dalla visura, di cui al Prot. n. 2011/63935
del 02/11/2011, l’ Anagrafe Tributaria non ha rintracciato, a nome della, alcun
contratto di locazione degli immobili.
La è attualmente nella condizione di INADEMPIENZA nei confronti della
SOCIETA’ GESTIONE CREDITI BP Società Consortile per azioni (SGC BP
s.p.a.).
La SGC BP s.p.a. tramite l’ Avv. PALMIERI Mario, con studio in Crema in
P.zza Aldo Moro n°23, in data 05.08.2010 ha provveduto a notificare,
rispettivamente al Sig. titolare dell’ impresa individuale e alla Sig.ra in qualità di
terza datrice di ipoteca, entrambi con sede a, atto di precetto di importo pari a
€ 129.934,21 fondato su un contratto di mutuo in data 21.05.2003 a rogito del
Notaio Daniele Manera con sede in Soresina (CR) al n.15370 di rep. e n. 2953
di racc..
Tale importo ad oggi non è mai stato saldato, per cui si è provveduto al
pignoramento immobiliare nei confronti della
TITOLI DI PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI

La divenne piena proprietaria dei terreni di cui al Fg. 8 mapp. 2 – 3 – 4 – 9 –
10 – 11 in epoca anteriore al ventennio. Per quanto concerne il terreno
identificato al Fg. 8 mapp. 5 la ne acquistò la piena proprietà tramite “ Atto di
compravendita” redatto dal Notaio Barbaglio Giovanni, in data 10 febbraio
1999, repertorio n. 35572/4990, trascritto a Lodi (LO) il 12 febbraio 1999 ai nn.
1740/1177, in cui i Sigg. Le vendevano la piena proprietà dell’ immobile.
Viene riportata, per una migliore lettura della situazione, la “ Relazione notarile
ipocatastale ventennale” redatta dal Notaio Tommaso Gianì, con studio in
Crema (CR), la quale evidenzia i passaggi di proprietà succedutisi nel
ventennio:
CONFORMITA’ DEGLI IMMOBILI
Gli immobili oggetto della presente perizia di stima consistono in terreni agricoli
siti nel comune di Madignano (CR), distinti in zona “ AA Ambiti Agricoli” per i
quali non è stato effettuato nessun intervento in materia edilizia ed urbanistica,
pertanto non esistono pratiche edilizie.
Alla presente si allega Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) emesso
dal comune di Madignano (CR) in data 26 ottobre 2011 prot. n. 4901 nel quale
si attesta che gli immobili ricadono in zona urbanistica “ AA Ambiti Agricoli” .
Nel C.D.U. sono riportate le norme e le prescrizioni urbanistiche a cui attenersi
in tale zona in caso di intervento edilizio ed urbanistico.
VALORI ATTUALI DEGLI IMMOBILI E CONCLUSIONI
Il valore di mercato del compendio immobiliare costituito da appezzamenti di
terreni agricoli di varia pezzatura per una superficie complessiva di Ha 02.56.10
pari a mq 25.610, viene definito considerando il maggior valore che gli stessi
assumono stante l’ attuale reale unione in un unico appezzamento come
segue.

Valore patrimoniale dei terreni complessivo è pari a:
€ 274.000
00,00
A disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti.
Spino d’ Adda, 19 dicembre 2011
Con osservanza.
Il C.T.U.
Ing. Josta Rodelli Dott.

ALLEGATI ALLA
PERIZIA DI STIMA:
A. RILIEVO FOTOGRAFICO
B. VISURA CATASTALE
C. ESTRATTO MAPPA
D. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE
URBANISTICA
E. VISURA AGENZIA DELLE ENTRATE
F. RELAZIONE NOTARILE
IPOCATASTALE VENTENNALE
G. COMUNICAZIONI CON LE PARTI