PERIZIA GIUDIZIARIA - FA.IR - Camera di Commercio di Varese

PERIZIA GIUDIZIARIA
redatta nella procedura fallimentare N. 3587/06 vertente dinanzi il
Tribunale di Varese contro Edilcostruzioni di Spena e Fleri SNC e dei
soci Giuseppe Spena e Antonino Fleri.
Ill. mo Sig. Giudice
Dott. Miro Santangelo
del Tribunale di
VARESE
Il sottoscritto Arch. Raffaele Fusco con studio in Varese- via Albuzzi 6-
nominato perito estimatore nel fallimento sopra indicato, si recò in
periodi diversi in Brissago Valtravaglia e Luino – località Valdomino -
per i lavori di perizia, giusta provvedimento del Giudice Dott. Miro
Santangelo - tramite il Curatore fallimentare Dott. Rolando Didonè - con
il quale veniva concesso termine di giorni 90 per il deposito della
relazione peritale, unitamente al seguente quesito:
1) "Identificazione dei beni oggetto della vendita”:
identificazione, descrizione catastale ed ubicazione dell’immobile
pignorato, con verifica della corrispondenza dei dati rilevati con
quelli indicati negli atti;
2) “Descrizione sommaria”:
caratteristiche della zona; principali collegamenti pubblici; principali
servizi offerti dalla zona;
3) “Stato di possesso”:
attuale concreto utilizzo del bene da parte dei proprietari ovvero di
terzi con indicazione, in quest’ultimo caso, dei titoli che
1

eventualmente lo giustifichino e, comunque, con identificazione del
detentore;
4) “Vincoli ed oneri giuridici”:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa
coniugale:
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico:
4.1.4. Altre limitazioni d’uso:
4.2. “Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e
spese della procedura”:
4.2.1 Iscrizioni:
4.2.2 Pignoramenti:
4.3 “Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizi e/o catastali”:
4.3.1 Accertamento di conformità Urbanistico - Edilizia:
4.3.2 Accertamento di conformità Catastale:
5. “Altre informazioni per l’acquirente”:
5.1 spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione:
5.2 spese condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora
scadute alla data della perizia:
5.3. spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
5.4. altre spese:
5.5. cause in corso:
6. “Precedenti proprietari”: provenienza sino al ventennio;
2

7. “Descrizione particolareggiata del bene”: pregi particolari; attuale
inquadramento urbanistico edilizio, conformità o meno agli strumenti
urbanistici vigenti ed eventuale necessità di richiesta di sanatoria;
pregi particolari; dati generali; caratteristiche strutturali;
caratteristiche impianti; accessori e pertinenze;
8. “Valutazione complessiva del bene”: possibilità di divisione in
lotti; determinazione del valore di mercato dell’immobile e di
ciascun lotto, con specificazione dei concreti criteri estimativi
adottati; valutazione della concreta vendibilità del bene nello stato di
fatto attuale e indicazione delle eventuali opere necessarie per la sua
utile commerciabilità; dati catastali da inserire nel decreto di
trasferimento.
Ciò stante, il sottoscritto redige la seguente
R E L A Z I O N E
La presente relazione ha lo scopo di valutare i beni immobili di proprietà
della s.n.c. Edilcostruzioni di Spena e Fleri nonché quelli di proprietà dei
soci Fleri Antonino e Spena Giuseppe.
Al fine di meglio individuare i beni oggetto di valutazione, il sottoscritto
effettuerà la descrizione e la valutazione degli stessi in modo separato e
per ogni singola proprietà.
BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA SNC
EDILCOSTRUZIONI DI SPENA E FLERI
Gli immobili sottoposti ad azione fallimentare, di proprietà della s.n.c.
Edilcostruzioni di Spena e Fleri, ubicati nei territori dei Comuni di
3

Brissago Valtravaglia e di Luino località Voldomino sono censiti nel
modo seguente:
Beni siti in Brissago Valtravaglia:
Catasto terreni:
nel catasto rurale del Comune di Brissago Valtravaglia i terreni intestati
alla EDILCOSTRUZIONI DI SPENA E FLERI SNC con sede in Luino
sono così individuati:
-mapp.1718 - sem. arb. - Cl. 3 - Ha. 0.01.10 - R.D. € 0,17 - R.A. € 0,17;
-mapp. 1726 - sem. arb.- Cl. 3 - Ha. 0.01.40 - R.D. € 0,22 - R.A. € 0,22;
-mapp. 1729 - sem. arb.- Cl.3 - Ha. 0.01.60 - R.D. € 0,25- R.A. € 0,25;
-mapp. 1740 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.02.00 - R.D. € 0,31 - R.A. € 0,31;
-mapp. 1735 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.02.60 - R.D. € 0,40 - R.A. € 0,40;
-mapp. 1736 – sem. arb. - Cl.3 -Ha. 0.03.70 - R.D. € 0,57 – R.A. € 0,57
-mapp. 1737 – sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.01.50 - R.D. € 0,23 - R.A. € 0,23
-mapp. 1809 – sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.13 - R.D. € 0,02 - R.A. € 0.02
-mapp. 1744 – sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.30 - R.D. € 0.05 - R.A. € 0.05
-mapp. 1748 – sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.25 - R.D. € 0,05 - R.A. € 0,05
-mapp. 1750 – sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.01.50 -R.D. € 0,19 - R.A. € 0,19
-mapp. 1721 – sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.60 –R.D. € 0,08 – R.A. € 0,08
Si precisa che detti mappali derivano dal frazionamento delle aree
facenti parte di un piano di lottizzazione convenzionata; dette aree
furono frazionate con atti tecnici protocollati con i n. 10157/1999 e
456251/2000 entrambi approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale.
Tale piano di lottizzazione convenzionata venne perfezionato con atto N.
8 di Rep. redatto dal Segretario pro tempore del Comune di Brissago
4

Valtravaglia in data 07.05.1999 e registrato a Luino il 13.05.1999 al N.
433 – Mod. 1.
Nell’insieme i terreni 1718, 1721, 1729, 1726, 1740, 1736, 1750,1809 e
1744 costituiscono la strada di accesso alla lottizzazione mentre i
mappali 1735, e 1748 sono aree adibite a parcheggio; tutta la fascia
stradale confina a nord con via delle Pome; a sud con strada comunale,
ad est con i mappali 1719, 1722, 1730, 1727, 205, 1741 e strada e ad
ovest con i mappali 1717, 1720, 1721, 1728, 1725, 1739, 1734, 1731,
1747, 1738, 1749 e 1743.
Gli altri mappali sono stati venduti agli acquirenti dei fabbricati ivi
edificati.
Allo stato attuale la strada è in parte terminata ed in parte da completare;
in particolare, le opere mancanti sono le seguenti:
-ml 50 tubazioni in PVC da mm. 160 per completamento rete Enel ;
-ml. 12 fornitura e posa di griglia in ghisa per raccolta acque bianche;
-n. 3 plinti in cls. per appoggio palo Enel;
-mq. 42 massetto in cls. per sottofondo marciapiede;
-ml 42 cordoli in cls per delimitazione marciapiede;
-mq. 1263,80 per tappeto di usura in conglomerato bituminoso per
marciapiede e piano strada;
-n. 5 lampioni stradali - mod. 1 della ditta Disano - con lampada a vapori
di sodio ad alta pressione.
Il costo complessivo per la fornitura e posa in opera di materiale
necessario per il completamento delle opere mancanti come sopra
5

elencate è stato calcolato dall’Ufficio Tecnico del Comune di Brissago
Valtravaglia in €. 20.502,90 (ventimilacinquecentodue/90).
Si precisa che il mappale 1737, pur trovandosi all’interno della
lottizzazione, non fa parte della stessa per cui è di proprietà esclusiva
della Edilcostruzioni.
Bene sito in Voldomino di Luino:
Catasto fabbricati:
nel CEU del Comune di Luino – censuario di Voldomino:
per la piena proprietà:
in ditta EDILCOSTRUZIONI DI SPENA E FLERI s.n.c. con sede in
LUINO : (vedasi allegato n. 1 - visure ventennali del fabbricato-):
-Sezione urbana VO - Foglio di mappa n. 2 – via Asmara n. 16 – piano T
- particella 466 sub 19 –zona censuaria 1 - Categ. D/1 - Rendita catastale
€ 1.624,33;
Si rileva che originariamente l’odierna porzione di fabbricato oggetto di
valutazione era accatastata al C.E.U. con i mappali 466 sub 6 e 466 sub
17 che, a seguito di opere di ristrutturazione e per diversa disposizione
interna, sono stati accorpati nell’attuale scheda individuata con il
mappale 466 sub 19.
per la proprietà della quota indivisa di 158,89/1000:
tettoie adibite a posto auto:
-Sez. urbana VO – foglio di mappa n. 2 – mapp. 466 sub 11 – via
Asmara n. 16 – p.T. – Zc. 1 – categ. C/7 – cl. 3 – mq. 35 R.C. € 18,08;
-Sez. urbana VO – foglio di mappa n. 2 – mapp. 446 sub 18 – via
Asmara n. 16 - p.T - Zc. 1 - Categ, C/7 - Cl. 3 - mq. 60 - R.C. €. 30,99.
6

IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA
DESCRIZIONE SOMMARIA:
L’unità immobiliare oggetto di valutazione, posizionata nel centro
abitato della frazione Valdomino del Comune di Luino, in zona
industriale, lungo la via Asmara che collega Luino con la via Varesina,
confina a nord con i mappali 2886, 1806, 1808 e 470; ad est con il
mappale 1419; a sud con il mappale 465 e ad ovest con il mappale 4183.
L’ubicazione del fabbricato permette di usufruire di tutti i servizi
generali della comunità, dei mezzi di trasporto e di collegamento con i
paesi vicini e con la città di Varese.
Allo stato, l’immobile risulta libero da affitti o cessioni anche parziali
poiché sino alla data del fallimento lo stesso è stato utilizzato per
deposito materiale ed attrezzature della società.
La porzione di fabbricato è accessibile tramite cortile comune ad altre
unità immobiliari; essa è di forma quasi rettangolare, ubicata al piano
terra ed è suddivisa in tre parti di cui la prima adibita ad ufficio, la
seconda a magazzino e deposito e la terza a zona gabinetti e spogliatoio.
La zona ufficio, costituita da due ambienti oltre ad un disimpegno ed un
gabinetto, ha la superficie interna netta complessiva di mq. 50.
Gli ambienti presentano il pavimento in piastrelle di ceramica ed i muri
intonacati a civile.
Il disimpegno ed il gabinetto hanno i muri rivestiti per l’altezza di mt.
1,80 con piastrelle di ceramica e sono muniti di lavabo e wc.
Successivamente all’acquisto gli ambienti furono ristrutturati e venne
ridotta l’altezza originaria della zona uffici da mt. 4,30 a mt. 2,70
7

icavandone al disopra un soppalco, di altezza variabile da mt. 1,00 a mt.
1,60, utilizzato per deposito materiale.
Allo stato gli uffici hanno l’altezza di mt. 2,70.
Il magazzino vero e proprio, di forma quasi rettangolare, della superficie
interna netta di mq.140 circa, ha il pavimento in piastrelle semigres rosso
ed i muri intonacati a civile.
Nella parte terminale del magazzino vi è lo spogliatoio della superficie
di mq. 3,50 circa che permette l’accesso a tre gabinetti; esso presenta il
pavimento in piastrelle semigres rosso ed i muri di suddivisione in parte
con intonaco rustico ed in parte privo d’intonaco.
Il terzo gabinetto è munito di un vaso alla turca.
Tutti e 3 i servizi presentano gli attacchi dell’acqua calda e fredda.
TETTOIA
Nel cortile interno, di fronte al magazzino descritto, trovasi una lunga
tettoia sostenuta da tralicci in ferro con sovrastanti lastre di ondulux
quasi tutte rotte che viene utilizzata come parcheggio da tutti gli
usufruitori delle restanti parti del capannone.
PARTI GENERALI
Tutto il fabbricato è stato frazionato in più parti e presenta caratteristiche
diversificate; ciò in relazione al tipo di ristrutturazione eseguita per
sopperire alle necessità delle aziende ivi esistenti.
Il cortile e la tettoia sono in stato di quasi abbandono; difatti il piano del
cortile, in terra battuta con pietrisco, presenta un notevole stato di
degrado tanto da risultare sconnesso in più punti per il passaggio di
8

automezzi e per la movimentazione del materiale nell’ambito delle
attività produttive mentre la tettoia è in completo stato di abbandono.
Il fabbricato esternamente è intonacato a civile.
Gli ambienti descritti hanno l’accesso dal cortile tramite portoni in ferro
e vetri e sono illuminati da finestre anch’esse in ferro e vetri.
Il tetto dell’intero fabbricato è costituito da travature in legno e travetti
con al disopra manto di tegole marsigliesi.
I canali di gronda, le scossaline e le converse sono in lamiera zincata
mentre i pluviali sono in pvc.
La zona uffici internamente risulta tinteggiata mentre i muri del
magazzino sono intonacati a civile e privi di tinteggiatura.
Gli ambienti descritti, tranne per la zona dei servizi che è allo stato
rustico ed incompleto, non necessitano di particolare manutenzione.
Tutto il magazzino è munito di impianto elettrico che, al momento del
sopralluogo, non era funzionante perché scollegato dalla rete Enel.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
allo stato non esistono vincoli giuridici che resteranno a carico degli
acquirenti quali:
a)domande giudiziali o trascrizioni pregiudizievoli:
non esistono domande giudiziali o trascrizioni pregiudizievoli;
b) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa
coniugale:
non esistono convenzioni di tale tipo;
c) atti di asservimento urbanistico:
non esistono asservimenti di tale tipo;
9

d) altre limitazioni d’uso:.
l’immobile in questione non è gravato di alcuna servitù così come
meglio riportato nell’atto di compravendita del 29.12.1997 redatto dal
Notaio Claudia Pisciotta – Rep. n. 68542 – Raccolta n. 7711 – Reg. a
Luino il 16.01.1998 – Serie 1 V. (vedasi copia all. n. 3).
La ristrutturazione dell’immobile è stata condizionata dall’atto
unilaterale d’impegno a favore del Comune di Luino sottoscritto dalla
proprietà originaria FINA in relazione alle autorizzazioni edilizie da
rilasciarsi da parte del Comune.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO
CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
a) iscrizioni:
1)esiste iscrizione di ipoteca volontaria datata 07.10.1998 Reg. Gen. n.
13330 e Reg. Part. 3145 a favore della CARIPLO CASSA DI
RISPARMIO DELLE PROVINCIE LOMBARDE S.p.a. con sede in
Milano - via Monte di Pietà n. 8.
Detta iscrizione, relativa ad un mutuo della durata di 15 anni, accesa
contro Spena Giuseppe nato a Nicastro 13.07.1947 , è stata istituita sulle
unità immobiliari di proprietà del Sig. Spena site in Brissago
Valtravaglia - via Taloni n. 6 - identificate catastalmente con i mappali
1335 sub 2- 3 – 4 - 5 e contro il DEBITORE NON DATORE DI
IPOTECA EDILCOSTRUZIONI DI SPENA E FLERI S.N.C.;
2) esiste iscrizione di ipoteca volontaria datata 30.01.2004 Reg. Gen. n.
2000 e Reg. Part. n. 403 a favore della BANCA INTESA S.P.A. con
sede in Milano P.zza Ferrari n. 10 a garanzia di mutuo concesso alla
10

EDILCOSTRUZIONI DI SPENA E FLERI S.N.C. con sede in Luinovia
Asmara n. 16 - istituita sulla unità immobiliare sita in Luino - via
Asmara n. 16 - ed identificata catastalmente con il mappale 466 sub 19.
b) pignoramenti:
esiste trascrizione contro del 7.12.2006 Reg. Gen. n. 30474 e Reg. Part.
n. 18132 - atto giudiziario - Tribunale di Varese del 28.10.2006 Rep. n.
5774 - atto esecutivo - verbale di pignoramento immobili a favore della
Banca Intesa Spa di Milano - Piazza Ferrari n. 10 - relativo al mappale
466 sub 19 sito in Valdomino di Luino.
****
Si rileva che sulle tettoie – mapp. 466 sub 11 e sub 18 non gravano
vincoli ed oneri giuridici di alcuna natura.
ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO EDILIZI E/O
CATASTALI:
accertamento conformita’ urbanistico edilizia
Il fabbricato con gli accessori sito in via Asmara n. 16 del Comune di
Luino – ove è ubicata l’unità immobiliare oggetto di fallimento - è
posizionato nel PRG del Comune di Luino in zona industriale nel centro
abitato senza alcuna ulteriore possibilità edificatoria e di modifica.
Allo stato la porzione immobiliare concernente l’attività della Soc.
Edilcostruzioni di Spena e Fleri S.n.c. – individuata catastalmente con i
mappali 466 sub. 19 – mapp. 466 sub 11 e mapp. 466 sub 18 non
necessita di sanatoria edilizia.
11

accertamento di conformita’ catastale
la planimetria catastale dell’opificio concernente il piano terra risulta
conforme allo stato dei luoghi per cui la stessa non necessita di
aggiornamenti.
La proprietà oggetto di valutazione inizialmente era costituita da un
fabbricato riportato in mappa con il mapp. 466 che, a seguito di vendite
frazionate, ha assunto subalterni dal 2 al 19.
Si precisa che le aree di parcheggio aggregate all’opificio risultano
intestate per 158,89/1000 alla Soc. Edilcostruzioni.
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:
Non è possibile quantificare le spese straordinarie di gestione
dell’immobile o di manutenzione trattandosi di fabbricato di società
privata:
- le spese fisse annue di gestione non sono quantificabili poiché variano
di anno in anno e sono fatte in relazione alle necessità dell’azienda;
- non risultano spese condominiali straordinarie già deliberate;
- non risultano spese condominiali scadute ed insolute;
- non risultano altre spese;
- non risultano cause in corso.
PRECEDENTI PROPRIETARI:
L’intero complesso immobiliare, già di proprietà della Società F.I.N.A.
Nastri ed Affini S.P.A. durante il ventennio, a partire dal 26.10.1986
sino alla dichiarazione di fallimento del 26.10.2006, è stato suddiviso in
vari subalterni venduti ad altri mentre quello facente parte del fallimento
- mapp. 466 sub 19 - (nell’atto di vendita i sub indicati erano sub .6 e sub
12

17 successivamente conglobati e facenti parte di un’unica unità
immobiliare oggi individuata con il mapp. 466 sub 19) è stato venduto
alla società Edilcostruzioni unitamente a 158,89/1000 di tettoia della
superficie complessiva indivisa di mq. 95 individuata catastalmente con i
mappali 466 sub 11 e mapp. 466 sub 18.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE:
a)determinazione del valore dell’immobile
1) il valore dell’immobile è stato desunto tenendo presente il periodo di
costruzione, dell’altezza degli ambienti, dell’utilizzo, dello stato di usura
nonchè delle opere di ristrutturazione realizzate e da realizzarsi; pertanto
la valutazione è la seguente:
- capannone descritto ivi compresi i locali accessori:
mq. 240,00 x €. 700 € 168.000,00
- tettoia:
mm. 158,89/1000 a corpo € 9.000,00
TOTALE € 177.000,00
I valori sopra indicati comprendono il valore dell’area su cui insiste il
fabbricato, del cortile e delle recinzioni.
Gli accessori interni sono stati calcolati e inclusi nelle superfici dei
capannoni poiché ricavati sulle aree interne degli stessi.
Pertanto il valore complessivo dell’immobile di proprietà della S.n.c.
EDILCOSTRUZIONI DI SPENA & FLERI, è pari ad € 177.000,00
(centosettantasettemila/00).
2) Le porzioni di terreni ubicati nel Comune di Brissago Valtravaglia
facenti parte della lottizzazione individuate catastalmente con i mappali
13

-mapp.1718 - sem. arb. - Cl. 3 - Ha. 0.01.10 - R.D. € 0,17 - R.A. € 0,17;
-mapp. 1726 - sem. arb.- Cl. 3 - Ha. 0.01.40 - R.D. € 0,22 - R.A. € 0,22;
-mapp. 1729 - sem. arb.- Cl.3 - Ha. 0.01.60 - R.D. € 0,25- R.A. € 0,25;
-mapp. 1740 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.02.00 - R.D. € 0,31 - R.A. € 0,31;
-mapp. 1735 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.02.60 - R.D. € 0,40 - R.A. € 0,40;
-mapp. 1736 - sem. arb. - Cl.3 -Ha. 0.03.70 - R.D. € 0,57 – R.A. € 0,57;
-mapp. 1744 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.30 - R.D. € 0.05 - R.A. € 0.05;
-mapp. 1748 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.25 - R.D. € 0,05 - R.A. € 0,05;
-mapp. 1750 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.01.50 -R.D. € 0,19 - R.A. € 0,19;
-mapp. 1721 - sem. arb. - Cl.3 - Ha. 0.00.60- R.D. € 0,08 – R.A. € 0,08;
-mapp. 1809 - sem. arb. - Cl. 3 - Ha 0.00.13 - R.D. € 0.02 – R.A. € 0,02;
sono adibite, per la quasi totalità, a strada pubblica per accesso alle aree
facenti parte della lottizzazione su cui sono stati edificati fabbricati ad
uso civile abitazione ed, in parte, ad aree di parcheggio.
La strada ed i parcheggi dovranno essere ceduti gratuitamente al
Comune di Brissago Valtravaglia così come previsto all’art. 4 lettera d)
della CONVENZIONE redatta tra il Comune di Brissago Valtravaglia ed
i titolari della Edilcostruzioni Sigg.ri Fleri Antonino e Spena Giuseppe
registrata a Luino il 13.05.1999 al n. 433 Vol. 1 Mod. 1.
Pertanto le aree sopra elencate non saranno oggetto di valutazione.
3) il terreno individuato nel catasto terreni del Comune di Brissago
Valtravaglia ha i seguenti dati:
- mapp.1737 - sem. arb.- Cl. 3 - Ha. 0.01.50 - R.D. € 0,23- R.A. € 0,23;
di natura pianeggiante confinante a nord con la strada delle Pome; ad est
e a sud con il mappale 1741 e ad ovest con la strada della lottizzazione:
14

ha il valore pari a:
mq. 150 x €. 30 € 4.500,00
TOTALE € 4.500,00
Il valore del terreno è pari ad € 4.500,00 (quattromilacinquecento)
e) Divisibilità dell’immobile:
In due lotti:
la vendita dovrà essere effettuata in due lotti:
LOTTO A (colore marrone nell’allegato schizzo planimetrico):
-terreno sito in Brissago Valtravaglia:
mapp. 1737 – sem.arb. 3° - mq. 150 €. 4.500,00
VALORE LOTTO A € 4.500,00
LOTTO B (colore giallo nell’allegato schizzo planimetrico):
fabbricato e tettoia siti in Luino – censuario di Voldomino:
-mapp. 466 sub 19 € 168.000,00
tettoia:
-mapp. 466 sub 11+ 466 sub 18 per 158,89/1000 € 9.000,00
VALORE LOTTO B € 177.000,00
DATI DA INSERIRE NEL DECRETO DI TRASFERIMENTO:
per il LOTTO A i dati catastali da inserire nel decreto di trasferimento
sono i seguenti:
Catasto terreni:
Comune di BRISSAGO VALTRAVAGLIA – Sezione Roggiano :
-foglio di mappa 9 –mapp. 1737 – sem. arb. Cl. 3 – Ha. 0.01.50 – R.D. €
0,23 – R.A. € 0,23
15

per il LOTTO B i dati catastali da inserire nel decreto di trasferimento
sono i seguenti:
Catasto fabbricati:
Comune di LUINO Sezione Voldomino:
- Foglio di mappa VO/2 – mapp. 466 sub 19- Zona censuaria 1 – Categ.
D/1 – Rendita catastale €. 1.611,35 (pari a £. 3120.000).
- Foglio di mappa VO/2 – particella 466 sub 11 – Zona censuaria 1 –
Categ. C/7- cl. 3 – consistenza mq. 35 – superficie catastale mq. 35 –
rendita € 18,08 per 158,89/1000;
- Foglio di mappa VO/2 – particella 466 sub 18 – Zona censuaria 1 –
Categ. C/7- cl. 3 – consistenza mq. 60 - rendita € 30,99 per 158,89/1000.
f) valutazione concreta vendibilità:
a parere del sottoscritto il fabbricato, posizionato in zona centrale della
frazione Valdomino di Luino e periferica rispetto al centro di Luino, è
facilmente commerciabile poiché trovasi lungo la strada principale della
località e di facile accesso.
Per quanto concerne il terreno ubicato nel Comune di Brissago
Valtravaglia trattasi di una porzione da utilizzarsi solo come area di
parcheggio della lottizzazione data la impossibilità di poterlo sfruttare
per uso edificatorio.
16

SECONDA RELAZIONE
La presente seconda relazione ha lo scopo di descrivere e valutare i beni
di proprietà del Sig. Spena Giuseppe utilizzando il quesito già proposto
nella prima relazione che si intende qui trascritto.
Al fine di meglio individuare i beni oggetto di valutazione, il sottoscritto
effettuerà la descrizione e la valutazione degli stessi separatamente e per
ogni singola unità immobiliare.
BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DEL SIG. SPENA GIUSEPPE
Gli immobili sottoposti ad azione fallimentare, di proprietà del Sig.
Spena Giuseppe, ubicati nei territori dei Comuni di Brissago
Valtravaglia e di Cutro (provincia di Crotone) sono censiti nel modo
seguente:
Immobile sito in Brissago Valtravaglia:
1) nel catasto urbano:
in ditta SPENA GIUSEPPE nato a Nicastro il 13.07.1947
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 2-
Categ. A/3 - Cl. 6 - piano S1T - via Taloni n. 6 - consistenza vani 6 -
rendita € 309,87;
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 3-
Categ. C/6 - Cl. 4 – piano T - via Taloni n. 6 - consistenza vani 6 -
rendita € 61,35;
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 4-
Categ. A/3 - Cl. 6 - piano 1°- via Taloni n. 6 - consistenza vani 7 -
rendita € 361,52;
17

-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 5-
Categ. A/3 - Cl. 6 - piano S1 - via Taloni n. 6 - consistenza vani 3,5 -
rendita € 180,76;
L’immobile è situato in via Taloni in zona decentrata rispetto al centro
dell’abitato del Comune di Brissago Valtravaglia.
La zona è servita dai mezzi di trasporto pubblico che collegano i paesi
viciniori, il territorio Svizzero e la città di Varese tramite la vicina strada
Provinciale.
L’immobile di proprietà del Sig. Spena Giuseppe, ubicato nel territorio
del Comune di Cutro, è riportato nel C.E.U. nel modo seguente:
2) nel catasto urbano del Comune di Cutro:
in ditta Spena Giuseppe nato a Nicastro il 13.07.1947 proprietario per
1/2 e Blasco Immacolata nata a Cutro il 08.12.1959 proprietaria per 1/2
Foglio di mappa 42 - mappale 421 - Categ. A/3 - Cl. 2 - piano T -
contrada Marinella - consistenza vani 5 - Rendita catastale € 193,67.
L’unità immobiliare trovasi in via Enna, strada di nuova formazione ed
in fase di realizzazione che ,allo stato, non risulta ancora asfaltata e
sistemata come strada da adibirsi a pubblico transito poiché la
lottizzazione del comparto ove è ubicato il fabbricato è in fase di
completamento.
La zona trovasi a circa 900 mt. dal mare ed è distante dai mezzi pubblici
di collegamento con il centro abitato di Crotone.
IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA
DESCRIZIONE SOMMARIA
Immobile in Brissago Valtravaglia
18

Il fabbricato in Brissago Valtravaglia, a tre piani fuori terra oltre al piano
interrato, è costituito da un piano cantina, da un appartamento al piano
terra oltre al box; da un appartamento al primo piano e da un sottotetto;
esso confina a nord con il mapp. 741; ad est con l’adiacente fabbricato
mapp.le 1307; a sud con la via Taloni e ad ovest con il mappale 1386.
Alla proprietà si accede dalla via Taloni tramite un cancello carraio che
permette l’accesso diretto al piano terra ed alla scala che conduce ai
piani superiori.
PIANO INTERRATO:
Come già indicato, al piano terra trovansi un’abitazione ed un box.
Dal box, per mezzo di una scala costituita da gradini in cls, si arriva in
un locale disimpegno sul quale si affacciano le aperture dei vani
denominati cantina, anticaldaia e caldaia.
Locale disimpegno:
il locale di mt. 4,00 x 4,00 presenta il pavimento in battuto di cemento
bocciardato ed i muri con intonaco rustico fratazzato fine.
Locale cantina:
il vano di mt. 3,60 x mt. 6,00 ha il pavimento in battuto di cemento e
l’intonaco a sguazzo.
Locale anticaldaia e caldaia:
l’ambiente di mt. 5.00 x mt. 2,00 munito di pavimento in battuto di
cemento presenta i muri con intonaco rustico fratazzato fine.
Il locale, suddiviso in due parti di cui una denominata anticaldaia e
l’altra caldaia, allo stato non ha più la funzione citata poiché la caldaia
originaria che alimentava tutto il riscaldamento del fabbricato è stata
19

eliminata in quanto ogni unità immobiliare è munita di caldaia a gas
singola.
PIANO TERRA:
Al piano terra, così come già indicato, trovansi il box ed un
appartamento.
Box:
il vano box di mt. 5,00 (misura media) x mt. 6,80 presenta il pavimento
in piastrelle di gres rosso ed i muri intonacati a civile.
La porta di ingresso è costituita da basculante in lamiera zincata rivestita
con doghe in legno.
In fondo al vano vi è una porta che immette su di una scala dai gradini
rivestiti con marmo riverbella filettata che conduce al 1° piano.
Appartamento:
Dal giardino, compreso tra il fabbricato e la via Toloni, lastricato con
beole informi, si accede, tramite una porta blindata, all’appartamento
posizionato al piano terra composto da ingresso, sala, cucina, due camere
ed il bagno.
Ingresso:
l’ingresso è costituito da un corridoio di mt. 6,00 x mt. 1,60 con il
pavimento in piastrelle di ceramica ed i muri intonacati a civile su cui si
affacciano le porte degli ambienti sala, camera singola, bagno e camera
matrimoniale.
Sala e cucina:
la sala di mt. 3,80 x mt. 3,20 presenta il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
20

Dalla sala si arriva nella cucina di mt. 3,80 x mt. 2,00; l’ambiente ha le
pareti rivestite per l’altezza di mt. 1,60 con piastrelle di ceramica ed è
munito di lavello con acqua calda e fredda.
Camera:
la camera singola di mt. 3,80 x mt. 3,00 ha il pavimento in piastrelle di
ceramica e le pareti intonacate a civile.
Bagno:
il bagno di mt. 2,60 x mt. 2,00 mostra il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri rivestiti con piastrelle di ceramica per l’altezza di mt.
1,70; esso è munito di water, lavabo, bidet, vasca lunga e attacco
lavatrice.
Camera matrimoniale:
la camera di mt. 4,80 x mt. 4,00 ha il pavimento in piastrelle di ceramica
ed i muri intonacati a civile.
L’appartamento, è dotato di impianto di riscaldamento indipendente con
caldaia a gas da 28.000 Kal posizionata all’esterno ed elementi radianti
in ghisa.
All’unità immobiliare è aggregato il giardino retrostante.
PRIMO PIANO:
sempre dal giardino lastricato, antistante il fabbricato, si diparte una
scala ad L con gradini in cls
rivestiti con marmo di Sarizzo che
conducono sul terrazzo del primo piano che permette l’accesso sia
all’appartamento ubicato sul piano che ai locali del sottotetto.
Terrazzo:
21

il terrazzo a forma di L di mt. 7,40 x mt. 2,40 è pavimentato con
piastrelle di gres antigelive ed è protetto da ringhiera costituita da muro
in cls dell’altezza di mt. 0,50 e soprastanti elementi in ferro a disegni
semplici.
Sul terrazzo si apre la porta che conduce nell’appartamento del primo
piano e nella parte terminale trovasi una scala a chiocciola in ferro che
conduce al piano sottotetto.
Appartamento:
oltrepassata la porta d’ingresso, si arriva su di un corridoio di mt. 6,20 x
mt. 1,60 su cui si affacciano le porte dei vani denominati cucina, studio,
camera da letto singola, bagno, camera matrimoniale, scala e sala; esso
presenta il pavimento in piastrelle di ceramica ed i muri intonacati a
civile e tinteggiati con pittura bugnata al plastico.
Cucina:
la cucina di mt. 3,40 x mt. 3,80 ha il pavimento in piastrelle di ceramica
ed i muri rivestiti con piastrelle in ceramica per l’altezza di mt. 1,60.
Studio:
lo studio di mt. 2,00 x mt. 3,80 circa ha il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
Camera da letto singola:
la camera di mt. 3,20 x mt. 3,80 circa ha il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
Bagno:
22

il bagno di mt. 2,60 x mt. 2,00 ha il pavimento in piastrelle di ceramica
ed i muri rivestiti con piastrelle di ceramica per l’altezza di mt. 1,70;
esso è munito di water, lavabo, bidet, vasca lunga e attacco lavatrice.
Camera matrimoniale:
la camera di mt. 4,80 x mt. 4,00 ha il pavimento in piastrelle di ceramica
ed i muri intonacati a civile.
Vano scala:
il vano scala, già descritto alla voce box, conduce direttamente al box
ubicato al piano terra.
Sala:
la sala di mt. 5,20 x mt. 5,00 circa presenta il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile tinteggiati con pittura bugnata al
plastico.
Gli ambienti cucina, camera da letto singola, studio e camera
matrimoniale hanno tutte le porte finestre che immettono sui balconi con
il pavimento in piastrelle di gres antigelivo; i balconi sono protetti da un
muretto dell’altezza di mt. 0,60 con sovrastante ringhiera in ferro a
disegni semplici.
L’appartamento, fornito di impianto di riscaldamento indipendente con
caldaia a gas da 28.000 Kal posizionata all’esterno, ha gli elementi
radianti in ghisa.
SECONDO PIANO – SOTTOTETTO:
Dal terrazzo del primo piano, tramite una scala a chiocciola in ferro, si
arriva su di un pianerottolo su cui si affaccia la porta di accesso al piano
sottotetto.
23

Il pianerottolo presenta il pavimento in piastrelle di gres antigelivo ed è
coperto dalle falde del tetto.
Oltrepassata la porta d’ingresso, si accede in un locale di mt. 4,20 x mt.
6,20 circa avente il pavimento in piastrelle di ceramica; sull’ambiente si
aprono le porte del bagno e di due ripostigli utilizzati come camerette.
Nella zona laterale a sinistra dell’ingresso vi è un piccolo cuoci vivande.
Bagno:
il bagno di mt. 2,00 x mt. 2,60 ha il pavimento in piastrelle di ceramica
ed i muri rivestiti a tutt’altezza con piastrelle di ceramica; esso è munito
di doccia, wc, lavabo e bidet con impianto di acqua calda e fredda.
Ripostigli:
i due ripostigli misurano rispettivamente mt. 2,60 x mt. 2,60 e vengono
utilizzati per camera da letto; essi presentano il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri rivestiti con intonaco strollato.
PARTI GENERALI
Il fabbricato sito in Brissago Valtravaglia, edificato tra il 1985 – 1990, è
suddiviso in più unità abitative.
L’immobile in generale non necessita di manutenzione ordinaria o
straordinaria poiché lo stato di conservazione è buono.
La struttura portante è in c.a. con muratura perimetrale a doppia camera.
Il fabbricato, coperto da tetto in legno con travatura e perlinatura a vista,
funge anche da copertura agli ambienti del sottotetto; per tal motivo la
struttura del tetto risulta completamente isolata con schiuma e
soprastante manto di tegole Pirker.
24

I canali di gronda, le scossaline e le converse sono in lamiera zincata ed i
pluviali di discesa in rame.
Gli ambienti dell’intero fabbricato sono dotati di finestre in legno abete e
vetri con tapparelle in plastica; si precisa che tutte le finestre e le porte
finestre del piano terra sono munite di inferriate di protezione in ferro.
Allo stato l’impianto elettrico dell’intero fabbricato è a norma.
Prospiciente il lato nord del fabbricato trovasi un piccolo giardino della
larghezza di mt. 3,00 completamente piastrellato con beole informi
mentre sul lato ovest il giardino è coltivato a prato ed in parte utilizzato
per parcheggio macchine.
STATO DI UTILIZZO
Attualmente l’appartamento ubicato al piano terra è abitato dalla madre
del Sig. Spena; l’appartamento posizionato al primo piano con il box del
piano terra dalla famiglia del Sig. Spena mentre il piano sottotetto dal
figlio del Sig. Spena Giuseppe.
****
Immobile in Cutro
L’unità immobiliare sita in Cutro - località Marinella - posizionata al
piano terra di un fabbricato a due piani confina a nord con il mapp. 648;
ad est con il mapp.le 2049; a sud con la via Enna e ad ovest con il
mappale 2214.
Alla proprietà si accede dalla via Enna tramite un cancello pedonale in
ferro che permette l’accesso diretto al piano terra.
Oltrepassato il cancello, tramite un piccolo cortiletto pavimentato con
piastrelloni di cemento e per mezzo di tre gradini rivestiti con piastrelle
25

in cotto, si arriva su di una veranda protetta dal balcone del sovrastante
appartamento.
Veranda:
la veranda coperta di mt. 6,30 x 2,10 presenta il pavimento in piastrelle
di ceramica ed i muri tinteggiati a calce; è delimitata perimetralmente da
un muro in mattoni intonacato a civile e da tre pilastri che sorreggono il
balcone superiore.
Dalla veranda, tramite un portoncino d’ingresso in acciaio verniciato, si
entra nell’appartamento costituito da sala, cucinino, tre camere da letto
ed un bagno.
Sala:
la sala di mt. 4,80 x 4,50 ha il pavimento in piastrelle di ceramica ed i
muri intonacati a civile.
Due muri, per tutta la loro altezza, sono rivestiti con perlinatura in legno.
Sul lato destro per chi entra nella sala trovasi il vano cucina di mt. 1,80 x
2,20 munito di impianto di acqua calda e fredda e di lavello mentre sul
lato sinistro trovasi una camera da letto.
Il vano cucina presenta i muri rivestiti per l’altezza di mt. 2,10 ed il
pavimento con piastrelle in ceramica.
Camera da letto n. 1:
la camera da letto di mt. 4,50 x 3,00 presenta il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
La camera è munita di finestra che guarda sul cortiletto antistante la via
Enna.
Camera da letto n. 2:
26

La camera di mt. 4,50 x 3,10 ha le stesse caratteristiche della camera n1
già descritta.
Il locale presenta una porta finestra che immette in un piccolo cortile
ubicato nella zona retrostante del fabbricato.
Camera n. 4:
il vano di mt. 4,50 x 3,10 presenta le stesse caratteristiche della camera
n.1 già descritta ed è munita di porta finestra che immette nel cortile
retrostante il fabbricato.
Bagno n. 3:
l’ambiente indicato con il n. 3, adibito a bagno, è munito di water,
lavabo, bidet e piatto doccia.
I muri sono rivestiti per l’altezza di mt. 2,10 con piastrelle in ceramica
dello stesso tipo e colore del pavimento.
PARTI
GENERALI
L’appartamento sito in Cutro è in buono stato di conservazione; le
rifiniture sono discrete ed allo stato non si riscontra necessità di
manutenzione.
Tutti i locali, dell’altezza di mt. 3,10, presentano gli infissi in alluminio
anodizzato protetti da persiane esterne in acciaio verniciato.
Esternamente il fabbricato è intonacato a civile e tinteggiato color
bianco; il tetto è in legno con sovrastante manto di tegole portoghesi.
I canali di gronda, le scossaline ed i pluviali sono in lamiera zincata.
La struttura dell’immobile è costituita da muratura portante e solai in
latero cemento.
27

La proprietà è indipendente dal resto del fabbricato ed è circoscritta da
un muro di cinta alto cm. 75 con al disopra inferriata alta cm. 65.
Le finestre e le porte finestre sono munite di davanzali e soglie in
marmo.
Esternamente sul cortile antistante l’appartamento ed in adiacenza della
veranda trovasi un piccola doccia di mt. 0,90 x 0,90 alimentata da un
serbatoio di acqua collegato con la grondaia del tetto.
Il cortile ubicato nella zona retrostante il fabbricato ha l’accesso solo
dalle camere da letto dell’unità immobiliare.
L’appartamento è munito di impianto di acqua calda e fredda, di
impianto elettrico, di impianto televisivo e di impianto fognario
collegato con la fognatura comunale.
STATO DI UTILIZZO
Attualmente l’appartamento è utilizzato a turno dai proprietari Sig.ri
Spena Giuseppe e Blasco Immacolata.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Allo stato non esistono vincoli giuridici che resteranno a carico degli
acquirenti quali:
a) domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
non esistono domande giudiziali o trascrizioni pregiudizievoli sia per
l’immobile sito in Brissago Valtravaglia che per l’unità immobiliare
di Cutro.
b) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione
casa coniugale:
non esistono convenzioni del tipo per entrambi gli immobili descritti;
28

c) atti di asservimento urbanistico:
non esistono convenzioni del tipo per entrambi gli immobili descritti;
d) altre limitazioni d’uso:
Il terreno individuato con il mappale 1355 sito nel Comune di
Brissago Valtravaglia, facente parte di una lottizzazione, venne
acquistato dal Sig. Spena Giuseppe con atto Notaio Egidio Luoni di
Gallarate del 10.04.1976 n. 6288 di Rep..
Nella vendita vennero inseriti patti speciali già riportati nell’atto
18.01.1974 n. 62424 di Rep. autentica Notaio Moranti trascritto il
25.01.1974 ai n.ri 1570/1341 del seguente tenore:
“onde fornire accesso, passo e transito pedonale e con veicoli di
qualsiasi natura i sei lotti di terreno provenienti dal frazionamento
dell’originario mappale 738 di are 48.60, a cavaliere del confine tra i
mappali 1356,1355,738 da una parte, coi mappali 1359,1358.1357
dall’altra, correrà una strada privata della larghezza di mt. 3,00, con
raccordi sia verso la strada provinciale, sia verso la strada comunale
delle Cascine sotto la Motta, così come risulta dal tipo allegato sotto
“E” al detto atto.
Lungo il tracciato di detta strada privata potranno essere istallate
(interrate ad adeguata profondità) tutte le tubazioni e le condutture al
servizio e per il migliore uso dei lotti di terreno predetti, nonché delle
costruzioni che ivi potranno essere in ogni futuro tempo.
Detta strada privata verrà costruita e mantenuta in via ordinaria e
straordinaria a spese comuni tra i lotti serviti in proporzione alla
superficie dei singoli appezzamenti.
29

Vennero pertanto costituite le opportune servitù prediali
imprescrittibili e trasmissibili, con la proprietà, ad erede, successori
ed aventi causa a qualsiasi titoli ”.
L’appartamento sito in Cutro, edificato sul terreno individuato in
mappa con il n. 421, non ha vincoli o limitazioni d’uso e di sorta.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO
CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1 Iscrizioni:
1)esiste iscrizione di ipoteca volontaria datata 07.10.1998 Reg. Gen. n.
13330 e Reg. Part. 3145 a favore della CARIPLO CASSA DI
RISPARMIO DELLE PROVINCIE LOMBARDE S.p.a. con sede in
Milano - via Monte di Pietà n. 8.
Detta iscrizione relativa ad un mutuo della durata di 15 anni è a carico di
Spena Giuseppe nato a Nicastro 13.07.1947 ed istituita sulle unità
immobiliari di proprietà dello stesso Sig. Spena site in Brissago
Valtravaglia – via Taloni n. 6 - ed identificate catastalmente con i
mappali 1335 sub 2 – 3 – 4 e 5 e contro il DEBITORE NON DATORE
DI IPOTECA EDILCOSTRUZIONI DI SPENA E FLERI S.N.C.;
2) esiste iscrizione di ipoteca volontaria datata 3.08.2000 Reg. Gen. n.
13270 e Reg. Part. n. 3350 a favore CARIPLO CASSA DI RISPARMIO
DELLE PROVINCIE LOMBARDE S.p.a. con sede in Milano - via
Monte di Pietà n. 8 - istituita sulle unità immobiliari site in Brissago
Valtravaglia - via Taloni n. 6 - identificata catastalmente con i mappali
1355 – 1355 sub 2 – 1355 sub 3 – 1355 sub 4 e 1355 sub 5.
30

3) Per quanto concerne l’immobile di Cutro allo stato non esistono
trascrizioni contro.
4.2.2 Pignoramenti:
1) esiste trascrizione contro del 29.11.2006 Reg. Gen. n. 29524 e Reg.
Part. n. 17490 – atto giudiziario – Tribunale di Varese del 17.10.2006
Rep. n. 111106 – atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili a
favore della Banca Intesa Spa di Milano - Piazza Ferrari n. 10 - relativo
ai mappali 1355 – 1355 sub 2 – 1355 sub 3 – 1355 sub 4 – 1355 sub 5
siti in Brissago Valtravaglia.
2) esiste trascrizione contro del 29.11.2006 Reg. Gen. n. 29523 e Reg.
Part. n. 17489 – atto giudiziario – Tribunale di Varese del 17.10.2006
Rep. n. 101106 – atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili a
favore della Banca Intesa Spa di Milano - Piazza Ferrari n. 10 – relativo
ai mappali 1355 – 1355 sub 2 – 1355 sub 3 – 1355 sub 4 – 1355 sub 5
siti in Brissago Valtravaglia.
3) Per quanto attiene l’unità immobiliare di Cutro allo stato non esistono
pignoramenti in atto.
ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO-EDILIZI E/O
CATASTALI:
Accertamento di conformità Urbanistico - Edilizia:
Il fabbricato in via Taloni del Comune di Brissago Valtravaglia – ove è
posizionato il fabbricato oggetto del fallimento – è inserito nel PRG in
zona funzionale B2 con edifici a prevalente destinazione residenziale sia
in zona di fondo valle che montana.
31

Allo stato non è possibile alcun ampliamento data l’esiguità della
superficie dell’area in rapporto alla volumetria del fabbricato esistente
per cui l’area è volumetricamente satura.
L’appartamento in via Enna del Comune di Cutro - oggetto del
fallimento - è inserito nel PRG in zona BEEx di completamento con
standard urbanistici di cui al DM 1444 del 1968 senza ulteriore
possibilità di ampliamento.
Tutte le unità immobiliari di Brissago Valtravaglia e di Cutro, non
necessitano di sanatoria edilizia.
Accertamento di conformità catastale
Le planimetrie delle unità immobiliari, sia di Brissago Valtravaglia che
di Cutro, risultano conformi allo stato dei luoghi per cui non vi è
necessità di aggiornamenti.
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Non è possibile quantificare eventuali spese di gestione poiché la
conduzione di entrambi gli immobili è a carattere familiare e qualsiasi
manutenzione ordinaria o straordinaria è eseguita direttamente dal
proprietario la cui attività lavorativa è quella di muratore.
-Le spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione non
sono quantificabili poiché non vi sono né sono previste;
- non risultano spese condominiali straordinarie;
-non risultano spese condominiali scadute ed insolute;
-non risultano altre spese;
-non risultano cause in corso.
32

PRECEDENTI PROPRIETARI
Il fabbricato sito in Bosco Valtravaglia, costruito ex novo durante il
periodo tra il 1985 – 1990 direttamente dal proprietario Sig. Spena
Giuseppe, è stato realizzato sul terreno- mapp. 1355 di mq. 390-
acquistato dai Sigg.ri Gonzato Rinaldo e Verona Santa Maria con atto in
autentica Notaio Egidio Luoni di Gallarate in data 10.04.1976 N. 6288 di
repertorio trascritto il 30.04.1976 al n. 3937 Reg. Gen. E 3333 Reg. Part.
L’appartamento ubicato in Cutro fa parte di un fabbricato costruito ex
novo nell’anno 1986 dalla Sig.ra Sulla Maria nata a Cutro il 20.10.1939
e successivamente condonato con concessione edilizia in sanatoria n.450
rilasciata dal Comune di Cutro in data 07.07.2000 alla Sig.ra Calabretta
Rosina nata a Cirò Marina il 15.01.1921; con atto notarile del
23.07.1990 è stato ceduto al Sig. Spena Giuseppe ed alla sig.ra Blasco
Immacolata.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI
a) determinazione del valore dell’immobile sito in Brissago
Valtravaglia
− Considerata la posizione del fabbricato descritto, la staticità, la
conformazione ed ogni altra valutazione intrinseca ed estrinseca;
− tenuti presenti il grado di finitura nonchè l'uso e le condizioni di
manutenzione;
− avuto riguardo ai comodi e scomodi dell’immobile per trovarsi
decentrato rispetto al centro abitato di Brissago Valtravaglia;
− accertato che l’immobile trovasi nelle adiacenze dei servizi pubblici e
pertanto di facile accesso;
33

il sottoscritto attribuisce all’immobile descritto il seguente valore,
facendo presente che la stima adottata è quella a valore di mercato.
Pertanto si ha che il valore è pari a:
fabbricato sito in via Toloni:
1) cantina
mq. 64,62 x €. 1.300 x 50% €. 42.000,00
2) piano terra
appartamento : mq. 77,70 x € 1.300 € 101.000,00
3) piano primo
mq. 112,31 x €. 1.300 €. 146.000,00
scala + terrazzo + balconi
mq. 46,16 x 50% x € 1.300 € 30.000,00
4) sottotetto
mq. 58,00 x €. 1.000 € 58.000,00
5) box a corpo € 13.000,00
Totale €. 390.000,00
Il valore complessivo dell’immobile, compreso il box, il giardino nonché
l’area su cui sorge il fabbricato, sita in Brissago Valtravaglia - via Taloni
- individuata catastalmente con i mappali 1355 sub 2; 1355 sub 3; 1355
sub 4 e 1335 sub 5 è pari a € 390.000,00 (trecentonovantamila/00).
Si precisa che le superfici calcolate sono comprensive dei muri
perimetrali ed interni, che le superfici del vano cantina, dei balconi, del
terrazzo e delle scale sono state conteggiate al 50% del valore
dell’abitazione al mq. e che nei prezzi applicati sono già inclusi i valori
delle parti generali.
34

) determinazione del valore dell’immobile sito in Cutro:
− Considerata la posizione del fabbricato descritto, la staticità, la
conformazione ed ogni altra valutazione intrinseca ed estrinseca;
− tenuti presenti il grado di finitura nonchè l'uso e le condizioni di
manutenzione;
− avuto riguardo ai comodi e scomodi dell’immobile per trovarsi
decentrato rispetto al centro abitato di Crotone;
− che la zona è in fase di formazione ed espansione;
− tenuto conto che la zona è ad alta intensità turistica durante il periodo
estivo;
− accertato che l’immobile non trovasi nelle adiacenze dei servizi
pubblici e pertanto di non facile accesso;
-considerato che l’appartamento è ubicato a distanza di circa mt. 900 dal
mare;
il sottoscritto attribuisce all’immobile descritto il seguente valore,
facendo presente che la stima adottata è quella a valore di mercato.
Pertanto si ha che il valore è pari a:
unità immobiliare in Cutro:
-appartamento mq. 92,00
-veranda mq. 14,76 x 50% 7,38
-cortile mq. 31,86 x 33% 10,62
Totale 110,00 x €. 600 € 66.000,00
Si precisa che le superfici abitabili calcolate sono comprensive dei muri
perimetrali ed interni, la superficie della veranda è stata conteggiata al
35

50% del valore dell’abitazione al mq. e la superficie dei cortiletti è stata
conteggiata al 33% del valore dell’abitazione al mq.
Pertanto il valore complessivo dell’unità immobiliare sita in via Enna di
Cutro è pari ad € 66.000,00 (sessantaseimila/00).
Si fa presente che il valore della quota spettante al Sig. Spena Giuseppe
sull’immobile di Cutro è pari al 50% cioè pari ad €. 33.000,00.
****
A seguito di quanto sopra riportato, il valore degli immobili di proprietà
del Sig. Spena Giuseppe ammonta complessivamente a:
-immobile in Brissago Valtravaglia via Toloni € 390.000,00
-immobile in Cutro per la quota di 1/2 € 33.000,00
Valore complessivo € 423.000,00
.e) Divisibilità dell’immobile sito in Brissago Valtravaglia:
L’immobile in Brissago Valtravaglia Sezione urbana di RO può essere
venduto in unico lotto:
LOTTO C: (colore azszurro nell’allegato elaborato divisionale)
il lotto comprende l’intero fabbricato costituito
da più unità immobiliari:
-mapp. 1355 C.T.
-Sezione urbana RO – foglio di mappa 4
mapp. 1355 sub 2- categ. A/3 cl. 6 – vani 6 – Ren. € 309,87
-mapp.1355 sub 3-categ. C/6 cl. 4 – mq. 33- Ren. € 61,35
-mapp. 1355 sub 4-categ. A/3 cl 6 – vani 7- Ren. € 361,52
-mapp.1355 sub 5-categ. A/3 cl.6- vani 3,5- Ren.€ 180,76
VALORE LOTTO C € 390.000,00
36

(trecentonovantamila/00).
§§§§
In alternativa l’immobile può essere suddiviso in 2 lotti.
LOTTO C1: (colore rosa nell’allegato elaborato divisionale)
Il lotto C1 comprende le seguenti porzioni di fabbricato:
-cantina, scala di accesso alla cantina, corridoi di accesso
al piano interrato come da allegato progetto divisionale; il tutto
facente parte del
mapp. 1355 sub 2 in parte - Valore €. 14.000,00
-appartamento piano terra oltre quota parte di giardino
ubicato nella zona retrostante il fabbricato e posto auto
sito sul lato ovest del fabbricato.
Comune di Brissago Valtravaglia
-mapp. 1355 C.T. in comunione
Sezione urbana RO - Foglio di mappa n. 4 –
parte del Mapp. 1355 sub 2 – categ. A/3 – Valore € 101.000,00
VALORE LOTTO C1 € 115.000,00
LOTTO C2: (colore viola nell’allegato elaborato divisionale):
il lotto n. 3 comprende le seguenti porzioni di fabbricato:
cantina, scala di accesso alla cantina e corridoi di accesso
al piano interrato come da allegato progetto divisionale
facente parte del
-mapp. 1355 C.T. comune indiviso
-Sezione Urbana RO – foglio di mappa n.4 -
mappale 1355 sub 2 in parte valore € 28.000,00
37

-Sezione Urbana RO – foglio di mappa 4
mappale 1355 sub 3 categ. C/6 cl. 4
consistenza mq. 33 Rend. € 61,35 oltre al
posto auto giardino lato ovest del fabbricato
valore € 13.000,00
-intero piano primo compresi scala, terrazzo e
balconi -
-Sezione Urbana RO – foglio di mappa 4-
mappale 1355 sub 4 – categ. A/3 –cl.6
vani n. 7 – Ren. €. 361,52 valore € 176.000,00
-intero piano sottotetto compresa scala
-Sezione Urbana RO – foglio di mappa 4 –
mappale 1355 sub 5 – categ. A/3 – cl. 6
Rend. € 180,76 valore € 58.000,00
VALORE LOTTO C2 € 275.000,00
Si fa presente che per poter effettuare la vendita dei beni in lotti è
indispensabile frazionare le schede di cui ai mappali 1355 sub 2
(cantina), sub 3 (box) e sub 4 oltre al frazionamento del giardino per la
suddivisione dello stesso in 3 parti; il tutto come da allegato elaborato
divisionale.
Resta comune tra i due lotti il cortile ubicato sul lato sud compreso tra il
fabbricato e la via Taloni con servitù di passo e transito pedonale e
carraio.
Tutte le vedute delle finestre, balconi, terrazzi, porte finestre e quanto
altro restano nello stato di fatto in cui si trovano.
38

Tutti gli scarichi delle acque luride, bianche, gli allacciamenti alla rete
idrica, elettrica, telefonica e televisiva restano nello stato di fatto in cui
attualmente si trovano.
Si precisa che per poter realizzare i due lotti è necessario effettuare le
seguenti opere murarie:
-costruzione nella parte terminale del box un muro per separare e rendere
indipendente l’accesso alla cantina dal box;
-costruzione di un muro in cantina per suddividere le cantine in tre parti;
-formazione di accesso carraio per i due nuovi posti auto da ricavarsi dal
giardino sul lato ovest;
-chiusura di una porta ed apertura di altra porta in cantina.
LOTTO D: (colore grigio nell’allegato schizzo planimetrico)
Per intero il mappale 421 sito nel comune di Cutro
-Mappale 421 Categ. A/3 – cl. 2
consistenza vani 5 - Rend. € 193,67 € 66.000,00
VALORE LOTTO D € 66.000,00
Si precisa che l’immobile è in comproprietà con certa Sig.ra Blasco
Immacolata per la quota di ½ e che pertanto il valore della quota
spettante al Sig. Spena Giuseppe è pari a:
€ 66.000,00 x 50% € 33.000,00
DATI DA INSERIRE NEL DECRETO DI TRASFERIMENTO:
Dati del N.C.E. del Comune di Brissago Valtravaglia – lotto C
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 2-
Categ. A/3 - Cl. 6 - piano S1T - via Taloni n. 6 - consistenza vani 6 -
39

endita € 309,87; oppure il subalterno che ne deriverà dal frazionamento
della attuale scheda planimetrica;
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 3-
Categ. C/6 - Cl. 4 – piano T - via Taloni n. 6 - consistenza vani 6 -
rendita € 61,35 oppure il subalterno che ne deriverà dal frazionamento
dell’attuale scheda planimetrica;
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 4-
Categ. A/3 - Cl. 6 - piano 1°- via Taloni n. 6 - consistenza vani 7 -
rendita € 361,52;
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1355 sub 5-
Categ. A/3 - Cl. 6 - piano S1 - via Taloni n. 6 - consistenza vani 3,5 -
rendita € 180,76
Nel caso di vendita in 2 lotti i dati da inserire nel decreto di
trasferimento saranno quelli derivanti dal frazionamento delle schede
planimetriche e del terreno; il tutto come meglio sopra precisato e
riportato.
Dati del N.C.E. del Comune di Cutro – lotto D
-foglio di mappa 42 – mappale 421 – Categ. A/3 Cl. 2
piano T – contrada Marinella – consistenza vani n. 5 –
rendita catastale € 193,67.
f) valutazione concreta vendibilità:
a parere del sottoscritto il fabbricato, posizionato in zona periferica
rispetto al centro di Brissago Valtravaglia, sito nelle immediate
vicinanze del confine Italo Svizzero, è facilmente raggiungibile poiché
trovasi lungo la strada principale della località; non dovrebbe esservi
40

difficoltà di commercializzazione soprattutto se l’immobile verrà
alienato se suddiviso in lotti.
L’appartamento di Cutro, dato il basso costo dovuto ai valori di mercato
praticati nella zona, non dovrebbe presentare problemi per la vendita
considerando che il paese Cutro è zona ad alta densità di turismo
principalmente estivo.
41

TERZA RELAZIONE
Anche la terza relazione ha lo scopo di descrivere e valutare l’immobile
di proprietà del Sig. Fleri Antonino usufruendo del quesito già proposto
nella prima relazione che si intende qui trascritto.
Al fine di meglio individuare il fabbricato oggetto di valutazione, il
sottoscritto effettuerà la descrizione e la valutazione dello stesso
separatamente e per ogni piano.
Il Sig. Fleri Antonino è proprietario per la quota di 1/2 e la moglie
Blasco Giuseppina per l’altro 1/2 di un immobile sito in Brissago
Valtravaglia - via Delle Pome n. 26.
IMMOBILE SITO IN BRISSAGO VALTRAVAGLIA:
La quota di immobile sottoposto alla procedura fallimentare, di proprietà
del Sig. Fleri Antonino ubicato nel territorio del Comune di Brissago
Valtrvaglia è riportato nel C.E.U. nel modo seguente:
1) nel catasto urbano del Comune di Brissago Valtravaglia:
in ditta FLERI ANTONIO nato a Nizza di Sicilia il 31.10.1954
proprietario per 1/2 in regime di comunione con Blasco Giuseppina e
BLASCO GIUSEPPINA nata a Crotone il 01.12.1957 proprietaria per
1/2 in regime di comunione dei beni con Fleri Antonio:
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1731 sub 2-
Categ. A/2 - Cl. 7 - piano S1T - via Delle Pome n. 26 - consistenza vani
8 - rendita € 640,41;
-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1731 sub 3- piano
2° - Delle Pome n. 26 – in corso di costruzione.
42

-Sezione urbana RO - foglio di mappa n. 4 - particella 1731 sub 4-
Categ. C/6 - Cl. 4 - piano S1- via Delle Pome n. 26 - consistenza mq. 30-
superficie catastale mq. 35 - rendita € 55,78;
si fa presente che la vendita potrà essere effettuata dopo aver apportato
la correzione del nominativo catastale poiché la partita è intestata a
FLERI ANTONIO e non a FLERI ANTONINO.
L’immobile oggetto di valutazione, ubicato in via Delle Pome, in zona
decentrata rispetto al centro dell’abitato del Comune di Brissago
Valtravaglia non è servito dai mezzi di trasporto pubblico per il
collegamento con i paesi vicini e con la città di Varese trovandosi
distante dalle strade di grande traffico.
STATO DI POSSESSO
Il fabbricato, a tre piani fuori terra, è costituito da un piano terra -
seminterrato ove è ubicato il box, da un appartamento al primo piano e
da un appartamento al secondo piano; esso confina a nord con i mapp.
1732 e 1733; ad est con il mapp.le 1734; a sud con il mappale 161 e ad
ovest con il mappale 1745.
Alla proprietà si accede da una laterale della via Delle Pome tramite un
cancello carraio; il giardino circostante il fabbricato permette l’accesso
al piano terra- seminterrato ed alla scala che conduce ai piani superiori.
PIANO TERRA - SEMINTERRATO:
Come già indicato, al piano terra trovansi i locali accessori
dell’abitazione ed il box.
Box:
43

dal giardino antistante l’abitazione si accede, tramite una porta
basculante in lamiera zincata rivestita con perlinatura in legno, al box di
mt. 5,70 x 5,20 che presenta il pavimento in piastrelle di gres ed i muri
intonacati a civile.
Sulla parete destra rispetto alla porta di accesso vi è un’apertura che
conduce su di un piccolo corridoio su cui si affacciano le porte che
immettono nella lavanderia, nel bagno, nel ripostiglio, nella cantina oltre
al vano scala che porta al piano superiore.
Lavanderia :
la lavanderia di mt. 4,00 x mt. 3,90 presenta il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
Si precisa che allo stato attuale il locale viene utilizzato come camera da
letto.
Bagno:
il bagno di mt. 2,70 x 1,80, munito di doccia, wc, bidet e lavabo,
presenta il pavimento in piastrelle di ceramica ed i muri rivestiti con
piastrelle di ceramica dell’altezza di mt. 2,20.
Ripostiglio:
il ripostiglio di mt. 3,90 x 2,30 con il pavimento in piastrelle semigres
presenta una sola parete rivestita con piastrelle di ceramica dell’altezza
di mt. 1,70.
Si rileva che il locale viene usufruito come lavanderia.
Cantina:
la cantina di mt. 5,20 x mt. 5,80 presenta il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
44

Il locale attualmente viene utilizzato come taverna.
Nella parte terminale dell’ambiente vi è una porta che conduce in un
vano utilizzato come cantina.
Cantina:
la cantina di mt. 2,20 x 2,20 ha i muri al rustico ed il pavimento in
battuto di cemento.
PIANO PRIMO:
Come già indicato, al piano primo si arriva sia dal piano terraseminterrato
sia da una scala esterna con accesso dal giardino.
Su detto piano trovansi la cucina, il soggiorno, 3 camere da letto ed il
bagno.
Vano scala interna:
il vano scala interno di mt. 2,90 x mt. 2,20, costituito da gradini rivestiti
con piastrelle di ceramica, permette l’accesso ai vani del piano inferiore.
Scala esterna:
la scala esterna, formata da gradini in cls allo stato rustico, termina su di
un pianerottolo su cui si apre una porta che introduce al piano primo.
Cucina:
la cucina di mt. 3,70 x mt. 3,80 presenta il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri rivestiti con piastrelle di ceramica dell’altezza di mt.
2,10.
Soggiorno:
il soggiorno di mt. 5,90 x mt. 5,20 ha il pavimento in piastrelle di
ceramica ed i muri intonacati a civile.
Camere:
45

sul piano sono ubicate tre camere da letto delle seguenti dimensioni:
1° camera mt. 3,30 x mt. 3,90;
2° camera mt. 3,80 x mt. 3,80;
3° camera a forma di L di mt. 2,10 x mt. 3,80 + mt. 1,50 x mt. 2,40.
Tutti e tre gli ambienti presentano il pavimento in piastrelle di ceramica
ed i muri intonacati a civile.
Bagno:
il bagno di mt. 2,90 x mt. 1,80 con pavimento in piastrelle di ceramica ed
il rivestimento in piastrelle di ceramica a tutta altezza, è munito di wc,
lavabo, bidet e vasca lunga.
Balcone:
Tutto il piano primo sul lato nord ed ovest è delimitato da un balcone
lungo complessivamente mt. 22,50 per una larghezza variabile di mt.
1,00 – mt. 1,50 – mt. 2,00 e mt. 2,50 sul quale si aprono le porte finestre
dei locali indicati come cucina, soggiorno e camera.
Il balcone è munito di pavimento in piastrelle di semigres antigelive ed è
protetto da una ringhiera in ferro a disegni semplici.
PIANO SOTTOTETTO:
come già indicato, dal giardino tramite una scala esterna in cls, priva di
rivestimento, si arriva su di un pianerottolo che permette l’ingresso ai
vani del primo piano e ad una scala interna che conduce al piano
sottotetto costituita da 15 gradini in cls.della larghezza di mt.1,00 privi
di rivestimento.
46

Il piano presenta la medesima disposizione dei locali del piano terra; allo
stato sono stati tracciati i muri di suddivisione interna ma privi di
intonaco.
Tutte le finestre sono munite di serramenti e vetri mentre mancano le
porte interne di passaggio.
Il tetto di copertura è a vista perlinato e coibentato.
Si precisa che i locali hanno l’altezza media di mt. 2,85 per essere alti
lungo il perimetro mt. 2,30 ed al colmo mt. 3,40.
Balconi:
tre ambienti del sottotetto, che ad opera terminata saranno indicati come
soggiorno, cucina e camera, sono muniti di balconi di mt. 4,00 x mt. 1,20
cadauno accessibili tramite porte- finestre.
I balconi sono delimitati lateralmente con muri intonacati e frontalmente
protetti da ringhiera in ferro a disegni semplici.
PARTI GENERALI
La porzione di fabbricato - piano seminterrato-terra e primo piano - è
stata edificata nell’anno 1999 mentre l’ampliamento, costituito dal
recupero del sottotetto, è stato realizzato con pratica DIA n. 18/2000
presentata il 30.09.2000.
Il piano seminterrato-terra ed il piano primo sono attualmente utilizzati
dalla famiglia del sig. Fleri Antonino mentre il piano sottotetto è in corso
di costruzione ed allo stato rustico.
L’immobile, essendo nuovo, non necessita di manutenzione ordinaria o
straordinaria.
La struttura portante è in c.a. con muratura perimetrale a doppia camera.
47

Lungo le pareti controterra del piano seminterrato-terra è stato costruito
un cunicolo per isolare il fabbricato dal terreno circostante della
larghezza di mt. 1,00 ed alto mt. 1,20 – 1,50.
Il fabbricato, coperto da tetto in legno con travatura e perlinatura a vista,
funge anche da copertura agli ambienti del sottotetto; per tal motivo la
struttura del tetto formata da travi, travetti, listelli e manto di tegole
portoghesi, risulta completamente coibentata.
I canali di gronda, le scossaline, le converse e i pluviali di discesa sono
in rame.
Gli ambienti dell’intero fabbricato sono muniti di finestre in legno abete
e doppi vetri con persiane in legno abete.
Il piano sottotetto presenta i muri parzialmente intonacati ed è privo di
pavimentazione e rivestimenti.
L’impianto elettrico del piano seminterrato e del piano terra è a norma
mentre quello del piano sottotetto non è completo essendovi solo le
tubazioni sotto traccia.
Le rifiniture degli ambienti sono ottime.
Le scale di accesso dal giardino al fabbricato hanno i gradini in cls. privi
di rivestimento.
Il giardino è in fase di sistemazione.
Tutto il fabbricato è munito di impianto fognario che scarica nella
fognatura della lottizzazione, dell’impianto a gas, dell’impianto di
riscaldamento con caldaia autonoma da 28.000 Kal/h e di elementi
radianti in ghisa; dell’impianto di acqua calda e fredda, di impianto
citofonico, telefonico e televisivo.
48

Si precisa che la caldaia del riscaldamento, che serve tutto il fabbricato,
è ubicata all’esterno in un piccolo ripostiglio posizionato in un angolo
del fabbricato stesso.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Allo stato non esistono vincoli giuridici che resteranno a carico degli
acquirenti quali:
c) domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
non esistono domande giudiziali o trascrizioni pregiudizievoli;
d) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione
casa coniugale:
non esistono convenzioni del tipo;
c) atti di asservimento urbanistico:
non esistono convenzioni del tipo;
d) altre limitazioni d’uso:
non esistono limitazioni d’uso.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO
CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1 Iscrizioni:
1) esiste iscrizione di ipoteca volontaria datata 03.08.2000 Reg. Gen. n.
13271 e Reg. Part. 3351 a favore della CARIPLO CASSA DI
RISPARMIO DELLE PROVINCIE LOMBARDE S.p.a. con sede in
Milano - via Monte di Pietà n. 8.
Detta iscrizione contro Fleri Antonino nato a Nizza di Sicilia 31.10.1954
per la quota di 1/2 e contro Blasco Giuseppina nata a Crotone il
01.12.1957 per la quota di 1/2 ed istituita sui terreni individuati nel
49

catasto terreni con i mappali 1723 – 1731 e 1745 (oggi su detti terreni
insiste un fabbricato indicato nel C.E.U. con i mappali 1731 sub 2/ sub
3/ e sub 4 sito in Brissago Valtravaglia – via Delle Pome) riguarda un
mutuo della durata di 15 anni.
2) esiste iscrizione di ipoteca volontaria datata 23.01.2001 Reg. Gen. n.
2847 e Reg. Part. n. 608 a favore CARIPLO CASSA DI RISPARMIO
DELLE PROVINCIE LOMBARDE S.p.a. con sede in Milano - via
Monte di Pietà n. 8.
Detta iscrizione contro Fleri Antonino nato a Nizza di Sicilia 31.10.1954
per la quota di 1/2 e contro Blasco Giuseppina nata a Crotone il
01.12.1957 per la quota di 1/2 ed istituita sui terreni individuati nel
catasto terreni con i mappali 1723 – 1731 e 1745 (oggi su detti terreni
insiste un fabbricato indicato nel C.E.U. con i mappali 1731 sub 2/ sub
3/ e sub 4 sito in Brissago Valtravaglia – via Delle Pome) riguarda un
mutuo della durata di 15 anni.
Annotazioni:
esiste annotazione ad iscrizione di ipoteca volontaria datata 3.06.2003
Reg. Gen. n. 12167 e Reg. Part. n. 2165 a favore BANCA INTESA SPA
MILANO con sede in Milano - via Monte di Pietà n. 8.
Detta annotazione riguarda quietanza e conferma ad iscrizione del
23.02.2001 Reg. Part. 608 contro Fleri Antonino n. a Nizza di Sicilia il
31.10.1954 e Blasco Giuseppina n. a Crotone il 01.12.1957.
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramenti: non esistono pignoramenti.
50

ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO-EDILIZI E/O
CATASTALI:
Accertamento di conformità Urbanistico - Edilizia:
Il fabbricato in via Delle Pome del Comune di Brissago Valtravaglia -
oggetto del fallimento – fa parte di una lottizzazione ubicata nel PRG in
zona residenziale montana B3 con edifici a prevalente destinazione
residenziale.
Allo stato non è possibile alcun ampliamento dell’immobile data
l’esiguità della superficie dell’area in rapporto alla volumetria esistente
per cui l’area è satura volumetricamente.
Il fabbricato non necessita di sanatoria edilizia.
Accertamento di conformità catastale
Le planimetrie del piano seminterrato, del box e del piano terra risultano
conformi allo stato dei luoghi per cui non vi è necessità di
aggiornamenti; manca la scheda planimetrica del piano sottotetto perché
lo stesso non è ultimato essendo ancora allo stato rustico.
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Non è possibile quantificare eventuali spese di gestione poiché la
conduzione dell’immobile è a carattere familiare e qualsiasi
manutenzione ordinaria o straordinaria è eseguita direttamente dal
proprietario la cui attività lavorativa è quella di muratore.
Le spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione non
sono quantificabili poiché non vi sono né sono previste;
- non risultano spese condominiali straordinarie;
-non risultano spese condominiali scadute ed insolute;
51

-non risultano altre spese;
-non risultano cause in corso;
-le spese da sopportarsi sono quelle relative alla eventuale tinteggiatura
esterna dell’intero fabbricato, al completamento dei lavori del piano
sottotetto da rendere abitabile nonché ad alcune opere esterne quali
rivestimenti gradini di accesso, cancelli pedonale e carraio ed alla
sistemazione definitiva del giardino.
PRECEDENTI PROPRIETARI
Il fabbricato, costruito ex novo durante il periodo tra il 1999 – 2000
direttamente dai proprietari Sig.ri Fleri Antonino e Blasco Giuseppina, è
stato realizzato sul terreno- ora individuato catastalmente come mapp.
1731 proveniente dalla fusione dei mappali 1723, 1731 e 1745 di
complessivi mq. 760- acquistato dai Sigg.ri Ledda Sebastiano, D’Errico
Pietro, Copelli Anna, Balice Paolo e Galli Maria Margherita con atto in
autentica Notaio Alfonso De Gennaro in data 17.04.1998 N. 157974 di
repertorio Reg. a Luino il 04.05.1998 e trascritto il 04.05.1998 al n. 5931
Reg. Gen. E 3909 Reg. Part.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE
a) determinazione del valore dell’immobile
− Considerata la posizione del fabbricato descritto, la staticità, la
conformazione ed ogni altra valutazione intrinseca ed estrinseca;
− tenuti presenti il buon grado di rifinitura nonchè l'uso e le condizioni
di manutenzione;
− avuto riguardo ai comodi e scomodi dell’immobile per trovarsi
decentrato rispetto al centro abitato di Brissago Valtravaglia;
52

− accertato che l’immobile non trovasi nelle adiacenze dei servizi
pubblici e pertanto di non facile accesso;
il sottoscritto attribuisce all’immobile descritto il seguente valore,
facendo presente che la stima adottata è quella a valore di mercato.
Pertanto si ha che il valore è pari a:
fabbricato sito in via Delle Pome:
1) piano seminterrato
mq. 103,09 x €. 1.100 x €. 113.400,00
2) piano terra
mq. 124,97 x € 2.200 € 274.930,00
balcone
mq. 20,79 x € 1.100 € 22.870,00
3) piano primo - sottotetto
mq. 125,00 x €. 1.000 €. 125.000,00
scala + balconi
mq. 23,11 x € 900 € 20.800,00
5) box a corpo € 18.000,00
Totale €. 575.000,00
Il valore complessivo dell’immobile, compreso il box, il giardino nonché
l’area su cui sorge il fabbricato, sito in Brissago Valtravaglia - via Delle
Pome - individuato catastalmente con i mappali 1731 sub 2; 1731 sub 3;
1731 sub 4 è pari a € 575.000,00 (cinquecensettantacinquemila/00).
Si precisa che le superfici calcolate sono comprensive dei muri
perimetrali ed interni, ivi comprese le superfici del vano cantina, dei
balconi, del terrazzo e delle scale conteggiate al 50% della superficie
53

abitabile al mq.; nei prezzi applicati sono già inclusi i valori delle parti
generali.
Il sottotetto è stato calcolato pari al 50% del valore dell’appartamento
finito poichè le opere sono ancora allo stato rustico.
Si precisa che l’immobile sopra descritto e valutato è di proprietà del
Sig. Fleri Antonino per la quota del 50% e della di lui moglie Blasco
Giuseppina per l’altro 50%.
Pertanto il valore della quota spettante al Sig. Fleri Antonino è pari a:
valore € 575.000,00 x 50% €. 287.500,00
(duecentoottantasettemilacinquecento/00).
e) Divisibilità dell’immobile sito in Brissago Valtravaglia:
In unico lotto:
L’immobile in Brissago Valtravaglia – sezione Urbana RO - dovrà
essere venduto in unico lotto poichè allo stato non è divisibile data la
conformazione, la disposizione delle unità immobiliari e l’impossibilità
di rendere indipendenti gli impianti, gli accessi, l’utilizzo del box, della
cantina e del giardino.
DATI DA INSERIRE NEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Dati del N.C.E. del Comune di Brissago Valtravaglia – sezione
censuaria di Roggiano:
LOTTO E: (colore arancio nell’allegato schizzo planimetrico)
Per intero il mappale 1731 del C.T.
-mapp.le 1731 sub 2 – categ. A/2 – cl. 7
cons. vani 8 – rendita catastale € 640,41;
-mapp.le 1731 sub 3 in corso di costruzione;
54

-mapp. le1731 sub 4 – categ. C/6 – cl. 4 –
consistenza mq. 30,00 – sup. catastale mq. 35
Rendita catastale €. 55,78. € 575.000,00
VALORE LOTTO E € 575.000,00
(cinquecentosettantacinquemila/00).
Si precisa che l’immobile è in comproprietà tra il Sig. Fleri Antonino e la
moglie Blasco Giuseppina per la quota di ½ e che pertanto il valore della
quota spettante al Sig. Fleri Antonino, di pertinenza del fallimento, è pari
a :
€ 575.000,00 x 50% € 287.500,00
(duecentottantasettemilacinquecento/00).
DATI DA INSERIRE NEL DECRETO DI TRASFERIMENTO:
Dati del N.C.E. del Comune di Brissago Valtravaglia – lotto E
-Sezione RO - foglio di mappa n.4 – particella 1731 sub 2 – categ. A/2
Cl. 7 – consistenza vani 8 – superficie catastale mq. 178 – Rendita €.
640,41;
- Sezione RO - foglio di mappa n.4 – particella 1731 sub 3 in corso di
costruzione – senza reddito;
- Sezione RO - foglio di mappa n.4 – particella 1731 sub 4 – categ. C/6
Cl. 4 – consistenza mq. 30 – superficie catastale mq. 35 – Rendita €.
55,78.
Dati del C.T. del Comune di Brissago Valtravaglia – lotto E
Foglio di mappa n. 9 – mapp. 1731 – sem. arb. Cl 3 –
Ha. 0.03.70 – R.D. € 1,295 – R.A. € 1,295.
f) valutazione concreta vendibilità:
55

a parere del sottoscritto, la possibilità di vendita dell’intero fabbricato
unitamente al giardino è concreta essendo lo stesso ubicato in un luogo
tranquillo ed all’interno di una lottizzazione.
Si precisa che la zona ove trovasi l’immobile è richiesta sul mercato
trovandosi in un comune ubicato nelle immediate adiacenze del confine
Italo Svizzero.
Varese, 10.07.2007
IL PERITO ESTIMATORE
Arch. Raffaele Fusco
Si allegano alla presente Perizia n. 3 fascicoli comprendenti i rilievi
fotografici e la documentazione ipocatastale relativi a:
1) fallimento della SNC EDILCOSTRUZIONI di SPENA & FLERI
2) fallimento del Sig. SPENA GIUSEPPE
3) fallimento del Sig. FLERI ANTONINO
56