PERIZIA IMMOBILI - FA.IR - Camera di Commercio di Varese

TRIBUNALE DI VARESE 

FALLIMENTO N.3487/2005 

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 

G.I. DOTT. MARCO LUALDI 

CURATORE: DOTT. E. PORRINI 

A) PREMESSA 

--- 

In data 24.03.2005 il sottoscritto Arch. Carlo Piccoli con studio in Varese via Crispi 

77, veniva nominato C.T.U. nell’esecuzione immobiliare in oggetto. 

All’esperto viene conferito l’incarico di riferire, esaminati gli atti e i documenti della 

procedura ed effettuato ogni accertamento che riterrà opportuno, sui seguenti 

punti: 

1) identificazione dei beni oggetto della vendita; 

2) descrizione sommaria; 

3) stato di possesso; 

4) precedenti proprietari; 

5) vincoli e oneri giuridici; 

6) accertamento conformità catastale; 

7) descrizione del bene; 

8) valutazione complessiva del bene. 

B) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI 

Il sottoscritto si recava in luogo il giorno 08.04.05, ed in altre successive occasioni, 

per prendere visione del bene da periziare. Successivamente, nei mesi di giugno, 

luglio, agosto, settembre e novembre, considerata la notevole complessità del 

1

ene da stimare, si recava presso l’Ufficio del Territorio di Varese per chiedere 

visura, certificati e copia delle schede catastali depositate, per eseguire le visure 

ipotecarie e chiedere i certificati alla Conservatoria del Registro. 

Si recava, inoltre, presso l’Ufficio Tecnico dei Comuni di Gemonio e Cittiglio al fine 

di visionare le pratiche urbanistiche relative e chiedere il certificato di destinazione 

urbanistica dell’immobile da periziare. 

in data 5.8.05 e in data 17.8.05 il sottoscritto inoltrava al Comune di Cittiglio e 

Gemonio la richiesta per ottenere la certificazione di regolarità urbanistico/edilizia 

degli edifici; in data 5.9.05 inoltrava alla Regione Lombardia richiesta per ottenere 

copie di rilievi e documenti, e in data 23.11.05 inoltrava al Comune di Caravate 

istanza al fine di ottenere un’attestazione in merito alla Convenzione stipulata tra il 

Comune e la società Xxxxxxxxxxxxxxx Varesina Ambiente srl. 

C) RISPOSTA AL QUESITO 

1) Identificazione dei beni oggetto di vendita: identificazione descrizione 

catastale ed ubicazione dell’immobile pignorato, con verifica della 

corrispondenza dei dati rilevati con quelli indicati negli atti. 

Trattasi di complesso industriale costituito da diversi fabbricati industriali e area 

pertinenziale adibiti al trattamento di compostaggio e scarti vegetali, attualmente 

inattivo, sito nel Comune di Gemonio, in località Breccia, sulla sponda sinistra del 

torrente Boesio, confinante con il comune di Cittiglio. Comprende inoltre: un 

fabbricato di civile abitazione in disuso, fabbricati uso ripostigli e sgomberi, 

anch’essi in disuso, e terreni nudi ubicati nelle vicinanze e nel limitrofo Comune di 

Cittiglio. 

Quanto oggetto di stima proviene da tre rogiti separati. 

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NEL COMUNE DI GEMONIO (ALL. 0 ) 

a) rogito in data 24 maggio 2000; (ALL. 1 ) 

IDENTIFICAZIONE CATASTALE: (ALL. 2 ) 

Catasto fabbricati, Sezione Censuaria di Gemonio, foglio 4: 

Ditta: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.. con sede in xxxxxxxxxxxxxx, codice fiscale 

xxxxxxxxxxxxx proprietà per 1/1: 

- mappale 1093 sub. 5, cat. C/2, cl. 9, mq 133, via Breccia n.1 piano: T, R.C.€ 

206,07; 

- mappale 1093 sub. 6, cat. D/1, via Breccia n.1 piano: 2, R.C.€ 6.620,98 

- mappale 1093 sub. 7, cat. D/8, via Breccia n.1 piano: T-1, R.C.€ 12.031,38 


- mappale 1093 sub. 9, cat. D/8, via Breccia n.1 piano: T-1-2, R.C.€ 3.900,80 

- mappale 1093 sub. 10, cat. D/8, via Breccia n.1 piano: T, R.C.€ 1.641,30 


- mappale 1093 sub. 12, cat. C/2, cl. 9, mq 84, via Breccia n.1 piano: T-1, R.C.€ 

130,15; 


- mappale 1093 sub. 14, cat. D/8, via Breccia n.1 piano: T-1-2, R.C.€ 495,80 



- mappale 2342 sub. 3, cat. A/3, cl. 3, vani 4, via Breccia n.1 piano: T, R.C.€ 

206,58 

3

Catasto Terreni, Sezione Censuaria di Gemonio, foglio 4: 

Ditta: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. con sede in xxxxxx, codice fiscale xxxxxxxxxxx, 

proprietà per 1000/1000: 

- mappale 1139, fabb. rurale, are 06.60, senza reddito 

- mappale 2591, incolt. ster., are 07.70, senza reddito 

- mappale 2793, fabb. rurale, are 05.10, senza reddito 

- mappale 2835, prato irrig., cl. 2, are 04.30, reddito dominicale € 2,66, reddito 

agrario € 1,44 


- mappale 366, prato 3, are 17.00, reddito dominicale € 5,71, reddito agrario € 5,27 


Ditta ABF Leasing S.P.A. con sede in Milano, codice fiscale 07967470159, 


- mappale 3413, terr. n. form., are 02.00, senza reddito 

Verifica della corrispondenza dei dati rilevati con quelli indicati negli atti. 

- per quanto attiene al Catasto Fabbricato la corrispondenza tra quanto rogitato e 

quanto inserito negli atti catastali è corretta; 

- per quanto attiene al Catasto Terreni si riscontra quanto segue: 

. nell’atto notarile di acquisto risulta indicato il mappale 366 ½, della superficie di 

Are 2,00, che viene identificato più avanti nel mappale con numero 3413 di Are 

2,00. Inoltre il mappale 3413 negli atti catastali risulta intestato alla “ABF Leasing 

S.P.A.” anziché alla “Xxxxxxxxxxxxxxx Varesina Ambiente S.R.L.”, come dovrebbe 

essere a seguito dell’atto sopra indicato. 

4

. il mappale 2342 subalterno 3, indicato al Catasto Fabbricati, fa parte del mappale 

1139 del Catasto Terreni. 

. il mappale 2793 del Catasto Terreni è indicato nell’atto notarile e nella visura 

catastale come “fabbricato rurale”, ma in realtà si tratta di terreno nudo. 

. il mappale 1139, indicato come “fabbricato rurale”, nella visura del Catasto 

Terreni dovrebbe figurare come “ente urbano”, in quanto l’intera particella è stata 

inscritta la Catasto Fabbricati. 

. il mappale 1093 (“ente urbano”) è indicato nell’atto di acquisto con una superficie 

di HA 1.78.65; a seguito della soppressione (tipo mappale 175/2002 del 2.3.02) del 

mappale 3658 attualmente risulta di HA 2.05.85, come correttamente indicato nella 

visura. 

. il mappale 3482 (ex 1221 1/2 ) di are 19,80 è stato unito al mappale 1093. 

. i mappali 1221,1222, indicati negli atti, sono stati soppressi ed uniti al mapp. 

1093. 

. il mappale 1093 di HA 02.05.85 indicato nell’atto, non risulta in visura 

intestato alla Ditta “xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.” in quanto censito come 

“ente urbano” cioè già censito al Catasto Fabbricato. 

b) rogito in data 24 maggio 2000. (1° Luogo e 2° Luo go) (ALL. 3 ) 

Catasto Fabbricati, Sezione Censuaria di Gemonio, foglio 4: 

Ditta: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.. con sede in xxxxxx, codice fiscale xxxxxxxxxxx, 



58,10; 

- mappale 1099 sub. 3, cat. C/2, cl. 8, mq 24, via Breccia n.2 piano: T, R.C.€ 30,99 

5

- mappale 1099 sub. 4, cat. C/6, cl. 10, mq 24, via Breccia n.2 piano: T,R.C.€ 63,21 

- mappale 2366 sub. 1, cat. A/8, cl. 2, vani 7, via Breccia n.2 piano: T-S1, R.C.€ 

777,27; 

- mappale 2366 sub. 2, cat. A/8, cl. 2, vani 8, via Breccia n.2 piano: 1-2, R.C.€ 

888,31; 

Ditta: Xxxxxxxxxxxxxxx . con sede in xxxxxxxxx, codice fiscale xxxxxxxxxxx, 

proprietà per 1/1. 

Catasto Terreni, Sezione Censuaria di Gemonio, foglio 4 

- mappale 1094, prato irrig. 2, are 44.90, reddito dominicale € 27,83, reddito 

agrario € 15,07. 


- la corrispondenza tra quanto rogitato e quanto inserito negli atti catastali è 

corretta. 

- non viene indicato il mapp. 1099 sub. 1 -bene comune non censibile: giardino a 

favore di tutti i subalterni del 1099, ma che risulta nei beni ipotecati (vedi più 

avanti). 

- i mappali: 2366, ente urbano, are 28.80; 

1099, ente urbano, are 01.60; 

1093, ente urbano, ha 2.05.85 

riportati negli atti di provenienza, non risultano in visura intestati alla Ditta 

“Xxxxxxxxxxxxxxx ” in quanto censiti come “Enti Urbani”, cioè già censiti al Catasto 

Fabbricati 

6

NEL COMUNE DI CITTIGLIO (ALL. 4 ) 

c) compera in data 15 febbraio 2002 (ALL. 5 ) 

Catasto Terreni, Sezione Censuaria di Cittiglio, foglio 4 (ALL. 6 ) 

Ditta: Xxxxxxxxxxxxxxx. con sede in xxxxxx, codice fiscale xxxxxxxxxxx, proprietà 

per 1/1: 

- mappale 5803, seminativo, cl. 2,are 00,80, reddito domenicale 0,43, reddito 

agrario 0,37; 

- mappale 5805, seminativo, cl. 2,are 03.20, reddito domenicale 1,74, reddito 

agrario 1,49; 

- mappale 5816, seminativo, cl. 2,are 08.50, reddito domenicale 4,61, reddito 

agrario 3,95; 


- la corrispondenza tra quanto rogitato e quanto inserito negli atti catastali è 

corretta. 

--- 

Con riferimento agli allegati ( ALL. 0 – 13 ), per una immediata comprensione della 

situazione catastale riferita al compendio immobiliare ubicato in Gemonio, si 

indicano i mappali, e le superfici catastali, che sono riportati nella mappa del 

C.Terreni, a seguito dei Tipi Mappali n. 2681 del 31.7.1991 (ALL. 7 ) e n. 175 del 

2.3.02 (ALL. 8 ) di proprietà della Ditta “Xxxxxxxxxxxxxxx”: 

. mappale 2870 di Are 03.45 

. “ 2835 di Are 04.30 


. “ 2591 di Are 07.70 strada via Breccia 

7

. “ 2366 di Are 28.80 ente urbano 

. “ 1099 di Are 01.60 ente urbano 


. “ 1093 di Ha 2.05.85 ente urbano 




per un totale di Ha 3.27.30 

2) descrizione sommaria: caratteristiche della zona; principali collegamenti 

pubblici; principali servizi offerti dalla zona. 

NEL COMUNE DI GEMONIO: 

All’intero complesso si accede dalla via Breccia che inizia dalla Strada Statale. 

Il complesso immobiliare oggetto di stima è situato sul margine destro della Strada 

Statale 394 che da Varese porta a Laveno, a circa 1km dal centro abitato di 

Gemonio in direzione Laveno. È costituito da diversi immobili su un’area di circa 

32.000mq, di forma allungata e irregolare, con orientamento est-ovest, confinante 

nella parte nord col torrente Boesio e con il Comune di Cittiglio. Vi sono collocati: 

un fabbricato di civile abitazione di buona fattura, attualmente in disuso, con 

annessi ripostigli e sgomberi; a fianco del suddetto fabbricato è ubicato il 

complesso industriale. Sull’area, posta a margine del torrente, sono installate 

costruzioni per la trasformazione degli scarti vegetali, costituite da capannoni, 

recentemente ristrutturati, a uno o più piani, da un capannone-tettoia in struttura 

metallica, e da ventisette strutture metalliche poggianti su muratura in calcestruzzo 

8

e adibite esclusivamente alla trasformazione degli scarti organici. Sono inoltre 

presenti delle strutture al servizio della logistica interna. 

NEL COMUNE DI CITTIGLIO: 

A poche centinaia di metri di distanza dal complesso di Gemonio sopra indicato e 

posto sul lato opposta della strada Statale, è ubicato un lotto di terreno, di forma 

rettangolare e pianeggiante, di circa 1250,00 mq. Su detta area è in funzione un 

pozzo per il prelievo di acqua potabile per le necessità del Comune di Caravate. 

3) stato di possesso: attuale concreto utilizzo del bene da parte dei proprietari 

ovvero di terzi con indicazione, in quest’ultimo caso, dei titoli che eventualmente lo 

giustifichino e, comunque, con identificazione del detentore. 

Attualmente l’intero complesso immobiliare, dove la società “Xxxxxxxxxxxxxxx..” 

svolgeva l’attività, risulta libera da locazione o altro; osì pure gli edifici di civile 

abitazione e i locali di ripostiglio sgombero; le aree pertinenziali sono anch’esse 

libere da locazione o altro. 

Mentre sull’ area sita nel Comune di Cittiglio, (mappale 5083, 5085, 5816), a 

seguito di Convenzione stipulata con il Comune di Caravate, è stato realizzato, da 

parte della Xxxxxxxxxxxxxxx, un pozzo per il prelievo di acqua potabile. Il terreno 

dovrà essere ceduto al Comune di Caravate in permuta con altra area adiacente al 

complesso di Gemonio (mappale 1092) posto a margine della via Breccia e il 

torrente Boesio. 

9

4) precedenti proprietari provenienza fino al ventennio. 

Gli immobili in oggetto provengono alla XXXXXXXXXXXXXXX . a seguito dei 

sottoindicati titoli: 

a) per quanto attiene ai mappali indicati al punto 1) a) 

- compera in data 24.05.2000 da “Vedani S.P.A.” con sede in Cittiglio, registrata a 

Gavirate il 06.06.2000 numero 924 serie 1V, trascritta a Varese il 27.05.2000 

numero 8681/5390. 

- compera in data 18.11.1999 da “ABF Leasing S.P.A.” con sede in Milano, 

registrata in Gavirate il 19.11.1999 numero 1764 serie 1V, trascritta a Varese il 

24.11.1999 numero 18442/11408. 

- compera in data 27.09.1991 dalla “Compimex S.P.A.” con sede in Milano 

registrata il 14.10.1991 numero 470 modello 1V, trascritta a Varese il 05.10.1991 ai 

numeri 12316/8836 

b) per quanto attiene ai mappali indicati al punto 1) b): mappale 1099 sub. 2, sub. 

3, sub. 4, mappale 2366 sub. 1, sub. 2: 

- compera in data 24.05.2000 -1°luogo - da Bernardelli Cesarina registrata a 

Gavirate il 06.06.2000 numero 924 serie 1V, trascritta a Varese il 27.05.2000 

numero 8679/5388. 

c) per quanto attiene al mappale indicato al punto 1) b): mappale 1094 

- compera in data 24.05.2000 –2°luogo - da Caione Fausto Maria Falco, Caione 

Paolo Alberto Maria, Caione (o Cajone) Elisabetta registrata a Gavirate il 

06.06.2000, trascritta a Varese il 27.05.2000 numero 8680/5389. 

10

- atto di donazione in data 16.09.1999 registrato a Como il 30.09.1991 al numero 

4244 serie 1V trascritta a Varese il 28.09.1999 numero 14600/9159. 





d) per quanto attiene ai mappali indicati al punto 1) c): mappale 5803, mappale 

5805, mappale 5816: 

- compera in data 15.02.2002 da Mufatti Aquilino, Mufatti Osvaldo e Mufatti Donata 

registrata a Gavirate il 01.03.2002 N. 368 serie 1V e trascritta a Varese il 

21.02.2002 numero 3083/2112. 

- successione legittima in morte di Mufatti Giusto apertasi il 5.5.1985 reg. a 

Gavirate al n. 95 Vol. 513 trascritta in data 6.2.1986 n. 2185/1823. 

5) vincoli e oneri giuridici: 

5.1 Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 

5.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli, Atti di 

asservimento urbanistico. 

A) Con specifica istanza, inoltrata in data 23.11.05 (ALL. 9 ), indirizzata al Comune 

di Caravate, il sottoscritto chiedeva, in merito alla Convenzione stipulata tra il 

Comune e la Società, un’attestazione nella quale si evidenzino gli elementi, o gli 

atti, da eseguire per la completa e regolare esecuzione dell’obbligazione. 

Premesso che nella Convenzione stipulata tra il Comune di Caravate e l’xxxxx 

acronimo di Xxxxxxxxxxxxxxx l.) il 17.10.2000 “ Inerente e conseguente alla 

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deliberazione della Giunta Regionale della Lombardia in data 2.7.1999 n. VI/43999, 

di approvazione del progetto dell’IN.V.A. srl ed autorizzazione alla realizzazione ed 

all’esercizio di un impianto di compostaggio della frazione organica dei rifiuti solidi 

urbani…..(omissis)”, all’art. 2 venne stabilito che l’area posta nel Comune di 

Cittiglio, dove attualmente è ubicato il nuovo pozzo per il prelievo di acqua potabile, 

dovrà essere ceduta al Comune di Caravate senza oneri patrimoniali di alcun tipo 

per il Comune stesso. Inoltre all’art. 4 della citata Convenzione si indica : “ A 

seguito della completa e regolare esecuzione delle prestazioni afferenti 

all’obbligazione stabilita e descritta al precedente art. 2, come corrispettivo e 

conseguenza della stessa, xxxxxxxxxx. otterrà dal Comune di Caravate in permuta 

la cessione della proprietà delle aree in cui sono ubicati i pozzi nn. “4” e “5”. Tali 

aere potranno essere utilizzate dalla XXXXXXXX per migliorare gli accessi stradali 

all’impianto di compostaggio. A titolo provvisorio ed anticipativi, l’utilizzazione di cui 

sopra e le corrispondenti opere da parte dell’IN.V.A. potranno avvenire già a 

seguito della completa esecuzione ed attivazione del primo nuovo pozzo 

…(omissis)”. 

L’area oggetto di permuta è il mappale 1092, di catastali mq 2000,00, ubicata sul 

lato sinistro della via Breccia, confinante con la proprietà della Società xxxxxxxxxx, 

il torrente Boesio e la Strada Statale. Inoltre risulta che una modesta area del 

mappale citato, posta sul lato di levante, è stata “inglobata” dalla xxxxxxxxxxxxx. a 

seguito della realizzazione della recinzione sul fronte ovest dell’impianto. 

Con lettera del 29.11.05 il Comune di Caravate comunicava al sottoscritto che “… 

in funzione dell’art. 2, la IN.V.A. si assumeva l’impegno di far acquisire al Comune 

di Caravate, senza oneri patrimoniali per lo stesso: 

12

1. la proprietà e la piena disponibilità delle aree, degli impianti, delle 

attrezzature e quant’altro comunque occorrente per compensare la chiusura dei 

pozzi comunali n. “4” e “5”, garantendo le risorse idriche per il consumo umano 

corrispondenti all’attuale potenzialità di erogazione dei predetti pozzi “4” e “5” e 

soprattutto dell’altro vicino pozzo comunale n. “2”. Obbligazione da adempiere 

mediante acquisizione/cessione di aree, predisporre progetti, realizzare opere- 

impianti e collegamenti, anticipazioni in acconto e rimborso a conguaglio dei 

collaudi, attivazione di n. 2 pozzi da collegare alla rete idrica comunale di Caravate. 

2. il primo pozzo della portata di almeno 20 l/sec., con entrata in funzione 

prima della chiusura dei pozzi comunali n. “4” e “5”, e comunque prima dell’inizio 

dell’attività del centro di compostaggio. 

3. il secondo pozzo della portata di almeno 30 l/sec., da realizzare 

contemporaneamente all’approntamento dell’impianto di compostaggio e da 

mettere in funzione non oltre dieci mesi dall’avviamento dell’attività di gestione 

dell’impianto medesimo (salvo ritardi/impedimenti non imputabili alla xxxxxxxxxxx), 

in modo da garantire la portata complessiva di almeno 50 l/sec. 

Per effetto dell’art. 4, la xxxxxxxxxxxxxxxxxx a seguito della completa e regolare 

esecuzione degli obblighi assunti all’art.2, avrebbe ottenuto in permuta da Comune 

di Caravate la cessione delle aree di ubicazione dei pozzi n. “4” e “5”. 

Ai sensi dell’art. 7, il Comune di Caravate a garanzia degli impegni assunti con la 

convenzione, otteneva dall’IN.V.A. una polizza fidejussoria, emessa da “Zurich 

International Italia spa” di Milano in data 30.9.2000, dell’importo di £ 200.000.000, 

con esclusione del beneficio della preventiva escussione del debitore principale. 

Validità della garanzia, fino allo svincolo della stessa.” 

Inoltre, nella citata lettera, comunicava: 

13

“- il pozzo n. “5” è stato trasformato in “piezometro”; 

- il pozzo n. “4” è stato disattivato…..; 

- il pozzo n. 2 primo pozzo xxxxxxxxxxxxx. è funzionante; 

- il pozzo n. “7” secondo pozzo xxxxxxxxxxxx., è stato trivellato per valutarne la 

consistenza; 

- non sono ancora state effettuate permute o cessioni di aree;” 

Infine indicava in € 14.840,98 la somma, a titolo di rimborso spese, che la 

xxxxxxxxxxxxxxx deve corrispondere al Comune per la messa in funzione del 

pozzo n.”6” 

B) Dalle verifiche eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari esiste 

un “privilegio industriale”, iscritto alla Compimex, di cui al volume 1, ma che il 

relativo “conto” (n. 114) risulta irreperibile. 

5.1.2 Altre limitazioni d’uso. 

A) Limitazioni e servitù, a favore e contro, a seguito dell’acquisto fatto dalla società 

“Vedani S.P.A.” di cui al punto 4) a): 

- a) “ a favore delle unità immobiliari in contratto a carico della attigua proprietà del 

Comune di Caravate grava servitù di mantenimento dello scarico attuale della 

roggia nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.” 

- b) “a carico dell’attigua proprietà del Comune di Caravate ed a favore delle unità 

immobiliari in contratto, grava servitù di passaggio da esercitarsi sulla striscia di 

terreno ricompresa tra i due pozzi di proprietà del Comune di Caravate ed il 

fabbricato con il presente atto venduto.” 

14

- c) a carico del mappale 1221 (ora mappale 1093) esiste servitù a favore della 

SNAM S.P.A. costituita con atto autenticato dal notaio Cortese di Milano in data 

18.07.1983 numero 30132 di repertorio, registrato a Milano il 26.07.1983 al numero 

39914, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Varese il giorno 

04.08.1983 ai numeri 8867/7187. La servitù costituita sul mappale 1221 si riferisce 

all’interramento a metri 1,00 di una tubazione DN 3”; la concedente si impegna a 

non costruire nuove opere di qualsiasi genere, come pure fognature, canalizzazioni 

chiuse, a distanza non inferiore a metri 2,00 dalle tubazioni. Sono ammesse 

pavimentazioni nella striscia di terreno asservita, salvo l’obbligo di dare preavviso 

alla SNAM almeno sei mesi prima dell’inizio delle opere. 

Nel luglio 2001, la Società SNAM, su richiesta della xxxxxxxxxxxxxxxx provvede a 

realizzare una variante al tracciato, al fine di poter permettere la realizzazione dei 

box di maturazione del compostaggio nel lato di levante del compendio 

immobiliare. (ALL 10 ) 

- d) a carico dell’immobile venduto esiste servitù a favore dell’ENEL costituita con 

atto a rogito notaio Lilloni del 05.02.1971 numero 114260/3521 di repertorio, 

registrato a Gavirate il 25.02.1971 al numero 375 vol. 184, trascritto a Varese il 

22.09.1971 ai numeri 8808/7697. La servitù si riferisce a una linea elettrica di 130 

KW costituita da tre conduttori e una fune di guardia con una zone asservita larga 

mt 12,50 per ciascun lato dall’asse della linea sugli immobili di proprietà del 

concedente. Fondo asservito: 

Cittiglio mapp. 4156 

zona asservita a servitù: lunghezza media 10mt, larghezza 25mt 

Gemonio mapp. 1221 

zona asservita a servitù: lunghezza media 10,70mt, larghezza 12,50mt 

15

NB. Il mappale 4156 non è oggetto di stima; il mappale 1221 è stato soppresso e 

unito al 1093 

- e) nel rogito, inoltre, viene indicato che per il mappale 3482 (ex 1221 ½ e unito 

al mappale 1093) risulta “…pendente in fase istruttoria avanti il Tribunale di 

Varese…..giudizio promosso da Curti Federico, Curti Giuseppe e Buchetti Laura 

per il riconoscimento di intervenuta usucapione del mappale di che trattasi.” 

Con Sentenza n. 764 n. 1069/98 il Tribunale di Varese respinge la domanda di 

usucapione e riconosce il mappale di proprietà della ABF Leasing, ora di proprietà 

della xxxxxxxxxxxxxxxx 

B) Limitazioni di servitù, a favore e contro, a seguito dell’acquisto fatto dalla 

confraternita Mufatti di cui al punto 4) d): 

- nel rogito è stato fatto richiamo all’atto stipulato in data 30.05.1969 trascritto il 

22.08.1969 al numero 7562/6362, portante servitù di elettrodotto inamovibile per 

linea elettrica gravante sui mappali 3093 e 2028 del Catasto Terreni di Cittiglio. 

Tale servitù si riferisce a linea elettrica a 130 KW costituita da tre conduttori e 

numero una fune di guardia e con una zona asservita larga mt12,50 per ciascun 

lato dall’asse della linea sugli immobili di proprietà della parte concedente. Nella 

convenzione viene indicato:” A maggior chiarimento si precisa che non sono 

incompatibili con l’elettrodotto eventuali costruzioni a carattere industriale o 

agricolo purchè non adibiti a depositi e a lavorazioni di materiali infiammabili ed 

esplosivi e sempre che venga rispettata una distanza di 7mt tra la struttura dei 

fabbricati ai conduttori”. 

Fondo asservito: 


16

zona soggetta a servitù: lunghezza 70mt, larghezza 25mt 





NB: i mappali 5803,5805,5816 sono originati dal frazionamento dei mappali 3093 e 

2028. 

5.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della 

procedura: 

5.2.1 Iscrizioni 

A seguita di visure eseguite in data 28.5.05 e in data 21.11.05, carico di 

“Xxxxxxxxxxxxxxx risultano le seguenti iscrizioni: (ALL 11 ): 

- iscrizione numero 2053/8686 in parigrado del 27.05.2000 (ipoteca volontaria a 

garanzia di finanziamento somma garantita: capitale £ 5.000.000.000, più spese e 

interessi per un totale di £ 10.000.000.000, a favore di Centrobanca-Banca 

Centrale di Credito Popolare S.P.A.). 

Beni ipotecati in Gemonio: mapp. 1094, mapp. 2366, mapp. 1099, mapp. 366, 

mapp. 1093, mapp. 1099 dal sub. 1 al sub. 4, mapp. 2366 sub. 1, mapp. 2366 sub. 

2, mapp. 1093 dal sub. 5 al sub. 15, mapp. 1139 sub. 3, mapp. 2342 sub. 3. 

Nell’atto di ipoteca viene indicato: “ si precisa infine che a seguito dei lavori di 

demolizione e ristrutturazione degli immobili, a lavori ultimati, dovrà essere 

presentata presso il competente Ufficio Tecnico Erariale la relativa denuncia di 

variazione di cui il cliente si obbliga a fornire copia alle Banche”. L’indicazione 

contenuta nella predetta prescrizione alla data della presente perizia non risulta 

17

evasa. Inoltre, come già indicato precedentemente al paragrafo “verifica della 

corrispondenza dei dati rilevati con quelli indicati negli atti”, il mappale 1099 sub. 1 

non risulta indicato nell’atto di acquisto. 

- iscrizione numero 2054/8686 in parigrado del 27.05.2000 (ipoteca volontaria a 

garanzia di finanziamento somma garantita: capitale £ 2.500.000.000, più spese e 

interessi per un totale di £ 5.000.000.000, a favore di Banca Popolare di Bergamo- 

Credito Varesino Società Cooperativa a Responsabilità Limitata). 

Beni ipotecati in Gemonio: mapp. 1094, mapp. 2366, mapp. 1099, mapp. 366, 

mapp. 1093, mapp. 1099 dal sub. 1 al sub. 4, mapp. 2366 sub. 1, mapp. 2366 sub. 

2, mapp. 1093 dal sub. 5 al sub. 15, mapp. 1139 sub. 3, mapp. 2342 sub. 3. 









- iscrizione numero 3279/14389 del 14.08.2000 (ipoteca volontaria a garanzia di 

finanziamento somma: garantita capitale £ 2.500.000.000, più spese e interessi per 

un totale di £ 5.000.000.000, a favore di Centrobanca-Banca Centrale di Credito 

Popolare S.P.A.). 

18

Oltre ad immobili ipotecati in Gavirate, figurano gli immobili in Gemonio: mapp. 

1094, mapp. 2366, mapp. 1099, mapp. 366 1/2, mapp. 1093, mapp. 1099 dal sub. 

1 al sub. 4, mapp. 2366 sub. 1, mapp. 2366 sub. 2, mapp. 1093 dal sub. 5 al sub. 

15, mapp. 1139 sub. 3, mapp. 2342 sub. 3. 









- iscrizione numero 2018/9714 del 03.05.2004 (ipoteca giudiziale-decreto ingiuntivo 

del Tribunale di Monza numero di repertorio 1573 del 22.04.2004 a favore del 

Banco di Desio e della Brianza S.P.A. con sede in Desio, somma garantita € 

135.000,00- compreso capitale, interessi e spese). 

Beni ipotecati, oltre a immobili ubicati in Gavirate, in Cittiglio: mapp. 5803, mapp. 

5805, mapp. 5816, mapp. 1093 dal sub. 5 al sub. 15, mapp. 1139 sub.3, mapp. 

2342 sub. 3, mapp. 2366 sub. 1, mapp. 2366 sub. 2, mapp. 1099 dal sub. 2 al sub. 

4, mapp. 1094, mapp. 366, mapp. 1093, mapp. 2366, mapp. 1099. 

- iscrizione numero 5239/23344 del 05.10.2004 (ipoteca giudiziale-decreto 

ingiuntivo del Tribunale di Sondrio numero di repertorio 1292 del 24.09.2004 a 

19

favore del Credito Valtellinese S.C.R.L. con sede in Sondrio, somma garantita di € 

99.000,00- compreso capitale, interessi e spese). 

Beni ipotecati, oltre ad immobili ubicati in Gavirate, in Gemonio: mapp. 2366 sub. 

1, mapp. 2366 sub. 2, mapp. 1099 dal sub. 2 al sub. 4, mapp. 1094, mapp. 1093 

dal sub. 5 al sub. 15, mapp. 1139 sub.3, mapp. 2342 sub. 3; in Cittiglio mapp. 

5803, 5805, 5816. 

- iscrizione numero 6941/30330 del 14.12.2004 (ipoteca giudiziale-decreto 

ingiuntivo del Tribunale di Varese numero di repertorio 1646/2004 del 17.11.2004 a 

favore di BIPIELLE S.G.C. Società di Gestione Credito S.P.A. con sede in Lodi, 

somma garantita di € 346.098,37- compreso capitale, interessi e spese). 

Beni ipotecati, oltre a immobili ubicati in Gavirate, in Cittiglio. mapp. 5803, mapp. 

5805, mapp. 5816; in Gemonio mapp. 2366 sub. 1, mapp. 2366 sub. 2, mapp. 

1099 dal sub. 2 al sub. 4, mapp. 2366, mapp. 1099, mapp. 1094, mapp. 1093 dal 

sub. 5 al sub. 15, mapp. 1139 sub. 3, mapp. 2342 sub. 3, mapp. 366, mapp. 1093. 

- iscrizione numero 1738/3116 del 04.02.2005 (decreto di sequestro penale art. 

253 e seg. cpp della Procura della Repubblica di Varese numero di repertorio 2338 

del 02.08.2004 a favore dell’Erario dello Stato con sede in Roma). 

Beni sequestrati in Gemonio: mapp. 2366 sub.1, mapp. 2366 sub.2, mapp. 1099 

dal sub.2 al sub. 4, mapp. 2366, mapp. 1099, mapp. 1094, mapp. 1093 dal sub. 5 

al sub. 15, mapp. 1139 sub. 3, mapp. 2342 sub. 3, mapp. 366, mapp. 1093. 

Cancellata con annotazione del 20.4.2005 N. 10581/2845. 

20

- dopo la data del 28.5.05 e fino alla data del 19.10.05 la visura aggiornata 

eseguita riporta con nota 11.8.05 n. 13653/23805 la sentenza dichiarativa di 

fallimento – atto Giudiziario del Tribunale di Varese. 

- In data 21.11.05 è stata inoltrata richiesta, presso la Conservatoria dei Registri 

Immobiliari, di certificati a “favore e contro” relativi ai mappali oggetto di stima. I 

relativi certificati sono allegati alla presente relazione (ALL. 12) 

6) accertamento di conformità catastale 

Le planimetrie catastali del fabbricato individuato al mappale 2366 sub. 1,2 (villa) 

venivano depositate (all’Ufficio Tecnico Erariale) in data 17.7.1973. 

Le planimetrie degli accessori ai mappali 1099 sub. 1,2,3,4, venivano depositate in 

data 5.4.1995, previo aggiornamento della mappa terreni. 

Con Tipo Mappale N. 2681 approvato in data 31.7.1991 i mappali 1220, 1221, 

3482 (ex 1221 ½ ) sono stati riuniti nel mappale 1093. Con lo stesso Tipo Mappale 

vengono “inseriti” nella mappa terreni tutti i fabbricati insistenti sul mappale 1093. 

In data 31.8.1991 vengono depositate le relative planimetrie degli immobili 

suddivisi nei vari subalterni (mappale 1093 dal sub. 5 al sub. 15 e mappale 1139 

sub 3 e 2342 sub. 3). 

Con Tipo Mappale n. 64302, approvato in data 20.3.2002, il mappale 3658 (ex 

1092 b) veniva soppresso ed unito al mapp. 1093. Inoltre veniva aggiornata la 

situazione planimetrica dei fabbricati demoliti e costruiti ex novo (serre-box di 

compostaggio, e guardiola). 

21

Pertanto, a seguito dei sopraccitati atti, la situazione catastale, ad oggi, risulta la 

seguente: (ALL 13 ): 

- mapp. 2366 sub. 1,2 = la situazione esistente corrisponde alle 

planimetrie depositate (anno 1973) e il fabbricato risulta perfettamente inserito in 

mappa (fabbricato 1); 

- mapp. 1099 sub. 1,2,3,4, = la situazione esistente corrisponde alle 


mappa (fabbricato 2); 

- mapp. 1139 sub.3, 2342 sub. 3= la situazione esistente corrisponde alle 


mappa (fabbricato 3-3A); 

- mapp. 1093 sub. 5 = edificio totalmente demolito; ma risulta 

individuato catastalmente nella scheda planimetrica (anno 1991) (fabbricato 4); 

- mapp. 1093 sub. 10 = edificio totalmente demolito; ma risulta 

individuato catastalmente nella scheda planimetrica (anno 1991) (fabbricato 5); 

- mapp. 1093 sub. 6,7,9,12,13,14 = edificio totalmente demolito; ma risulta 

individuato catastalmente nelle schede planimetriche (anno 1991) (fabbricato 6); 

- mapp. 1093 sub. 11 = la rappresentazione planimetrica dell’immobile 

nella mappa risulta esatta; nella scheda catastale non figurano gli interventi posti in 

atto dalla Ditta IN.V.A. (fabbricato 7); 

- mapp. 1093 sub. 8 = la rappresentazione dell’immobile nella scheda 

catastale (anno 1991) e nella mappa non risulta aderente alla realtà, in 

considerazione dei cospicui interventi edilizi eseguiti dalla Ditta xxxxxxxxxx 

(fabbricato 8); 

22

- mapp. 1093 sub. 15 = la rappresentazione dell’immobile nella scheda 

catastale (anno 1991) e nella mappa non risulta aderente alla realtà, in 

considerazione delle modifiche planimetriche e per la demolizione di una parte del 

fabbricato eseguite dalla Ditta xxxxxxxxxxxxx. (fabbricato 9-9A); 

- accessori: le serre per maturazione compostaggio e la guardiola risultano 

esclusivamente rappresentati in mappa terreni (fabbricato 10-10A-11). 

Dalla verifica eseguita, degli atti depositati presso l’Agenzia del Territorio con la 

situazione in essere, si può affermare che la conformità catastale è relativa alle 

sole unità immobiliari individuate dal: 

- mappale 2366 sub. 1 ,2; (nella planimetria fabbricato 1); 

- mappale 1099 sub. 1,2,3,4; (nella planimetria fabbricato 2); 

- mappale 1139 sub. 3; (nella planimetria fabbricato 3); 

- mappale 2342 sub. 3. (nella planimetria fabbricato 3A). 

Mentre per i sottoelencati edifici: 

- fabbricato n. 7 (mapp. 1093 sub. 7): necessita l’aggiornamento delle scheda 

planimetrica; 

- per i corpi di fabbrica individuati dai numeri 10,11 occorre presentare nuove 

schede planimetriche, in quanto i predetti fabbricati sono già rappresentati nella 

mappa del Catasto Terreni.; 

- mentre per i corpi di fabbrica 8,9,9A,10A, occorre presentare il Tipo Mappale (per 

l’aggiornamento del Catasto Terreni) e successivamente presentare le relative 

schede planimetriche aggiornate o nuove al Catasto Fabbricati. 

23

Avvertenza : i certificati storici ventennali allegati (ALL 2-6 ) si riferiscono ai 

mappali oggetto del compendio immobiliare ad esclusione delle unità immobiliari 

riferite al mappale 1093 sub. 5,6,7,9,10,12,13,14, (fabbricati 4,5,6) e fabbricati 10, 

10A e 11 in quanto totalmente demoliti o non censiti catastalmente . 

7) Descrizione del bene ( dati generali; attuale inquadramento urbanistico ed 

edilizio; conformità o meno agli strumenti urbanistici vigenti;) 

- dati generali: 

E’ opportuno, considerata la complessità del bene da periziare, ripercorrere, 

seppur in modo schematico, ma comunque esaustivo, l’articolato iter autorizzativo 

che ha portato l’originario complesso immobiliare alle condizioni attuali. 

I documenti e gli elaborati che sono stati prodotti, per il tipo di attività che si 

svolgeva nell’area, hanno interessato quasi tutti i fabbricati. Gli edifici venivano 

sistemati, ristrutturati o demoliti in base alla Delibera Autorizzativa emanata dalla 

Regione Lombardia senza che il Comune di Gemonio entrasse nel merito o 

emettesse provvedimenti autorizzativi. 

Si ritiene utile, per una maggiore comprensione, fare riferimento alla già citata 

planimetria schematica (ALL. 13 ) e alla documentazione fotografica dell’intero 

complesso (ALL 13A ), dove sono evidenziati e siglati gli edifici e le attrezzature 

presenti nell’area. 

Gran parte dell’area, interessata all’impianto di compostaggio, era occupata da 

vecchi fabbricati realizzati nel secolo scorso e nell’Ottocento ( nelle mappe 

catastali indicato come Molino Breccia). Successivamente il complesso è stato 

ampliato dalla Curti Riso e in seguito utilizzato dalla Compimex. 

Di fatto quindi un’area già con “vocazione” industriale. 

24

Da questi presupposti la Società xxxxxxxxxxxxx ritenne opportuno procedere alla 

realizzazione di un’area per il compostaggio di scarti vegetali, anche in 

considerazione del profilo decisamente defilato dell’area rispetto ai centri abitati di 

Gemonio, Cittiglio e Caravate, e con la presenza di complessi artigianali e 

industriali già attivi nelle immediate adiacenze. 

Negli 1997,98,99, la Società xxxxxxxxxxxxxxxx. inizia il procedimento per ottenere 

le prescritte autorizzazioni di cui di seguito si elencano, in modo schematico, le fasi 

autorizzative: 

autorizzazione anno 1999 

Nel novembre 1998 viene inoltrata alla Regione Lombardia, e agli Enti competenti, 

una cospicua relazione e ventisei elaborati tecnici al fine di ottenere 

l’autorizzazione per la realizzazione e all’esercizio di un impianto di compostaggio. 

Dalle “Premesse” allegate al progetto si legge :“ Il progetto nasce dalla volontà di 

riconvertire un’area industriale dismessa e contemporaneamente dare una risposta 

concreta alla problematica della raccolta differenziata; l’area è situata nel Comune 

di Gemonio, in provincia di Varese, ed ha un’estensione di circa 23.700 mq, su di 

essa sono costruiti edifici in muratura per una superficie coperta totale di 3.470 

mq.” 

Risulta subito ben chiaro ed evidente lo sviluppo planimetrico sia del terreno sia dei 

fabbricati. 

E’ da segnalare che il dato indicato in 23.700 mq risulta inferiore a quanto da me 

valutato al paragrafo 1), in quanto la xxxxxxxxxxx. acquisisce altri terreni non 

previsti nel progetto iniziale. 

25

Nella relazione, presentata per ottenere la suddetta autorizzazione, alla pag. 21 

viene riportata una descrizione schematica descrittiva/catastale della situazione 

originaria del complesso che ritengo utile riprendere: 

“ il complesso industriale è principalmente costituito da fabbricati a deposito e da 

un’area scoperta. 

Il tutto è riportato nella planimetria catastale di figura 5.4. In particolare le 

caratteristiche catastali sono le seguenti: 

- foglio n. 4 mappale 1093 sub. 15 (deposito) 

la tettoia deposito è realizzata in struttura metallica; occupa una superficie globale 

lorda di circa 1.580 m 2 . 

- foglio n. 4 mappale 1093 sub. 5 (ripostigli) 

E’ un fabbricato minore, monopiano, realizzato con struttura tradizionale ed occupa 

una una superficie globale lorda di circa 130 m 2 . 

- Foglio n.4 mappale 1093 sub. 6 e 7 (depositi) 

Il sub. 6 è costituito dall’intero secondo piano di una porzione di fabbricato e 

deposito realizzato in struttura tradizionale. 

Il sub. 7 è costituito dal piano terra e dal piano primo sottostanti al sub. 6. 

Occupano rispettivamente le sottoindicate superfici lorde: 

. sub. 6: 1.025 m 2 (piano secondo); 

. sub. 7: 1.025 m 2 (piano primo); 

. sub. 7: 855 m 2 . (piano terra) 

Le finiture interne ed esterne sono degradate. 

- Foglio n. 4 mappale 1093 sub. 8 (deposito) 

E’ un capannone deposito a due piani realizzato con tipologia costruttiva 

tradizionale. Le superfici dei singoli piani sono le seguenti: 

26

. piano terra 654 m 2 circa 

. piano primo 578 m 2 circa. 

Le finiture interne ed esterne sono degradate. 

- Foglio n. 4 mappale 1093 sub. 9 (deposito) 

Ha le medesime caratteristiche strutturali, destinazione d’uso e grado di finitura dei 

sub. 6 e 7. realizzato su tre piani fuori terra, occupa una superfcie globale lorda di 

circa 230 m 2 per piano. Le finiture interne ed esterne sono insufficienti. 

- Foglio n. 4 mappale 1093 sub. 10 e 11 (depositi) 

Sono due fabbricati monopiano, indipendenti. Realizzati entrambi con tipologia 

costruttiva prefabbricata, hanno le seguenti superfici lorde: 

. sub. 10: 285 m 2 circa; 

. sub. 11: 250 m 2 circa. 

Il grado di finitura interno ed esterno è insufficiente. 

- Foglio n. 4 mappale sub. 12 (ripostiglio) 

Si tratta di un piccolo fabbricato di due piani attiguo al fabbricato principale. Il grado 

di conservazione è insufficiente. Ha una superficie globale lorda di circa 120 m 2 . 

- Foglio n. 4 mappale 1093 sub. 13 (uffici e ripostigli) 

Antistante il fabbricato principale, questo edificio di due piani è realizzato con 

tipologia costruttiva tradizionale. Le superfici lorde dei singoli piani sono le 

seguenti: 

. piano terra (uffici e ripostigli): 310 m 2 circa; 

. piano primo (ripostigli): 370 m 2 circa. 

Lo stato di manutenzione è insufficiente. 

- Foglio n. 4 mappale 1093 sub. 14 (cabina elettrica) 

Realizzata su tre piani occupa una superficie lorda al piano di circa 30 m 2 . 

27

- Foglio 4 mappale 2342 sub. 3 (abitazione) 

Si tratta dell’alloggio del custode, monopiano, realizzato con tipologia costruttiva 

tradizionale, occupa una superficie lorda di circa 85 m 2 . 

- Foglio n. 4 mappale 1139 sub. 3 (spogliatoi e ripostigli) 

Consiste in un corpo di fabbrica monopiano, realizzato con tipologia costruttiva 

tradizionale. Di pianta stretta e lunga, occupa una superficie lorda di 330 m 2 . 

- Foglio n. 4 mappali 1220 e 1221 (area cortiliva) 

La superficie dell’area cortiliva è di circa 13.050 m 2 e comprende il mappale 1220. 

ad essa si accede mediante un grande passo carraio. 

- Foglio n. 4 mappali 2366 e 1099 (villa) 

La superficie è rispettivamente di 2.880 e 160 m 2 , trattasi di una villa inizio secolo e 

giardino e piccoli fabbricati di portineria. 

- Foglio n. 4 mappale 1094 (area commerciale) 

La superficie dell’area commerciale è pari a 4.490 m 2 con destinazione d’uso 

urbanistica a carattere commerciale. 

Inoltre fa parte della proprietà un’area boschiva di circa 4.250 m 2 identificata con il 

mappale 1221, situata lungo l’asta fluviale del Torrente Boesio.” 

A seguito del progetto presentato, con Deliberazione VI n. 43999 del 2.7.1999 la 

Regione Lombardia approva il progetto e autorizza la realizzazione per 

l’esecuzione di un impianto di compostaggio e scarti vegetali sito in Gemonio (VA) 

loc. Breccia. 

La Regione Lombardia, nella delibera, oltre alle numerose prescrizioni cui si dovrà 

attenere l’attività, al punto 17) indica che “il presente atto autorizzativo……. 

28

costituisce variante allo strumento urbanistico comunale e sostituisce altresì la 

Concessione Edilizia ex L. 10/77…”. 

Le tavole di progetto, allegate alla richiesta autorizzativa, permettono una verifica 

della situazione originaria e individuano gli interventi progettati. 

Di seguito viene indicata, schematicamente, la situazione originaria e gli interventi 

progettuali previsti nel progetto sugli edifici esistenti con l’avvertenza che le misure 

planimetriche riportate sono relative al progetto presentato. 

Con riferimento alla planimetria schematica (ALL 13 ): 

- fabbricato 1-2: catastalmente individuati dai mappali: 2366 sub. 1,2 – 1099 

sub.1,2,3,4. 

Comprende la “villa” e alcuni modesti fabbricati a pertinenze (ripostigli,sgomberi, 

autorimessa) posti a levante del lotto di terreno. 

Nel progetto non figurano interventi su questi edifici. 

- fabbricati 3 – 3A: catastalmente individuato dai mappali: 1139 sub. 3 – 2342 

sub. 3. 

Il progetto prevede (per il corpo 3) la totale ristrutturazione al fine di ricavare locali 

uffici, depositi, ripostigli, spogliatoi/docce per le maestranze. La restante parte 

(corpo 3A) è prevista la totale demolizione. 

- fabbricato 4: catastalmente individuato dal mappale: 1093 sub. 5. 

Si prevede la totale demolizione. 

- fabbricato 5: catastalmente individuato dai mappali: 1093 sub. 10. 


- fabbricato 6: catastalmente individuato dai mappali: 1093 sub. 6,7,9,12,13,14, 

29



L’Edificio pressocchè rettangolare delle dimensioni di mt 10,80 x 24,30 circa e di 

altezza interna di mt 9,75. 

Nel progetto viene adibito alla funzione di raffinazione, con limitate modifiche: sono 

previste delle demolizioni per ricavare delle aperture carrabili sul lato sinistro della 

facciata rivolta a sud; inoltre si prevedono opere di sistemazione dei serramenti e 

alla copertura. 


Edificio rettangolare disposto su due piani delle dimensioni di mt 11,2x52,00 mt 

circa. 

In aderenza, nel lato sud, si trova un corpo di fabbrica di mt 10,92x6.56 ad un solo 

livello e con altezza interna di mt 7,67. 

Le parti di testa dell’edificio sono più alte rispetto alla parte centrale misurando 

rispettivamente mt 16,30 e mt 15,10 da terra al sottogronda; la parte centrale 

presenta un’altezza di mt 10,70. 

Sul lato nord sono collocate delle tettoie in ferro. 

Il progetto prevede: 

- la demolizione di alcune strutture interne, i pilastri e la soletta intermedia; 

- esternamente la demolizione completa del corpo in aggiunta sul lato sud; e la 

tettoia in ferro sul lato nord; 

- opere di chiusura di alcuni vani finestre/porte e l’apertura di vani sul fronte sud 

per la formazione di porte carrabili. 

Viene adibito a stoccaggio del materiale organico: di fatto il progetto prevede 

all’interno un volume unico. 

30

- fabbricato 9 – 9A: catastalmente individuato dal mappale: 1093 sub. 15: 

Costituito da due corpi di fabbrica: 

. il primo, (fabbricato 9) posto in aderenza al lato di settentrione del precedente 

corpo, costituito da pilastri e capriate di ferro con copertura di lamiera ondulata, 

delle dimensioni di 81,00 mt di lunghezza x mt 15,50 circa di larghezza con 

altezza sottocapriata di mt 6,00 circa. Sul fronte nord (verso il torrente Boesio) la 

copertura sporgente funge da ampia gronda (circa mt 3,40 ). A sud è chiuso da un 

alto muro che da terra sale fino alla gronda. 

. il secondo (fabbricato 9A), posto in aderenza al precedente ha dimensioni di mt 

23,50 di lunghezza x mt 15,50 di larghezza. Presenta le medesime caratteristiche 

costruttive del precedente, ma risulta completamente aperto sui tre lati liberi. 

Il progetto prevede che venga adibito a stoccaggio del materiale. Le opere murarie 

sono limitate alla sola demolizione dell’alto muro posto a sud che funge da 

tamponamento. 

- fabbricato 10: risulta individuabile catastalmente nella mappa del Catasto Terreni. 

In luogo del fabbricato “6” , demolito, il progetto prevede una zona dove vengono 

sistemati i cumuli del compostaggio per la maturazione. Sono previste delle 

strutture esclusivamente realizzate per la fermentazione del compostaggio. 

I box sono costituiti da un muro in calcestruzzo dell’altezza di mt 2,00 e con 

sovrastante struttura metallica per il sostegno dei teli, pavimento in calcestruzzo 

con cunicoli di aerazione e con sistemi di apertura automatizzata. 

- fabbricato 11: risulta individuabile catastalmente nella mappa del Catasto Terreni. 

Il progetto prevede, nei pressi dell’ingresso all’area, un modesto edificio da adibirsi 

a guardiola. 

31

Variante anno 2000 

Con atto Dirigenziale n. 175/2000 in data 12.10.2000 la Provincia di Varese, Ente 

preposto alla verifica delle varianti al progetto autorizzato, rilascia nulla-osta a 

varianti progettuali consistenti in modifiche operative e gestionali, e in particolare : 

(si riporta integralmente) 

. “ una diversa disposizione planimetrica dei lotti di fermentazione accelerata e di 

maturazione, al fine di minimizzare la movimentazione dei materiali e di ottimizzare 

le fasi gestionale e operativa dell’impianto, fermo restando le superfici e le 

volumetrie autorizzate; 

. la realizzazione di spogliatoi e di servizi igienici per il personale nell’ambito 

dell’edificio destinato anche per il processo tecnologico, anziché nel fabbricato di 

cui al progetto originario, la cui utilizzazione viene prevista per altri usi; 

. modifica del percorso della fognatura …..(omissis).” 

Di seguito vengono indicati, schematicamente, gli interventi progettuali previsti nel 

progetto di variante sugli edifici esistenti: 

- fabbricati 1-2: catastalmente individuati dai mappali: 2366 sub. 1,2 – 1099 

sub.1,2,3,4. 

Vengono rappresentati nella planimetria ma non sono oggetto di intervento. 

-fabbricati 3 – 3A: catastalmente individuati dai mappali: 1139 sub. 3 – 2342 

sub. 3. 

Non viene prevista alcuna opera di sistemazione. Per la porzione di fabbricato a 

nord (3A) si prevedono lavori di bonifica alla sola copertura. 



32

- fabbricato 5: catastalmente individuato dai mappali: 1093 sub. 10. 


- fabbricato 6: catastalmente individuato dai mappali: 1093 sub. 6,7,9,12,13,14. 



Rispetto all’esistente vengono previste tre aperture nella parte destra della facciata 

sud. Inoltre si prevede il rifacimento della pavimentazione, la ristrutturazione della 

copertura, la ristrutturazione degli infissi e opere di verniciatura all’interno e 

all’esterno. 


Rispetto allo stato di fatto, il progetto prevede la demolizione delle strutture interne: 

pilastri e solaio di interpiano e la demolizione totale del corpo di fabbrica in 

aggiunta sul lato di meridione. 

Nella parte di fabbricato rivolta a ponente (verso l’accesso), occupante uno spazio 

di circa 120 mq (lordi) per piano, sono previsti gli spogliatoi/docce e la cabina di 

trasformazione al piano terra, uffici al primo, e un deposito al secondo. 

Esternamente, sul fronte verso il torrente, viene prevista la parziale demolizione 

della tettoia esistente. 

Sui tre fronti del fabbricato sono previste opere di apertura/chiusura di vani per 

l’adeguamento del fabbricato alla nuova funzione. 

Completano il progetto i lavori di rifacimento della copertura e della tettoia, la 

formazione di un vespaio aerato per gli uffici, rifacimento della pavimentazione 

della zona adibita al pretrattamento e opere di verniciatura/imbiancatura 

interno/esterno. 


33

Il progetto prevede la demolizione dell’alto muro posto sul fronte sud e il 

rifacimento della pavimentazione. 

- fabbricato 9A: catastalmente individuato dal mappale: 1093 sub. 15. 


- fabbricati 10 -10/A: individuabili catastalmente nella mappa del Catasto 

Terreni. 

Sono previste due zone per la realizzazione di box per la maturazione accelerata 

del compost. La prima nelle vicinanze dell’ingresso prevede dieci “box” e l’altra, 

nella zona di levante del complesso vicino al fabbricato 9A e a ridosso del torrente, 

ne prevede dodici. 

Corpo 11: individuabile catastalmente nella mappa del Catasto Terreni. 

Il progetto prevede la realizzazione di una guardiola in calcestruzzo prefabbricata. 

Variante anno 2002 

Con atto del 30 10.2002, la Provincia di Varese, accetta quanto la Società gerente 

dell’impianto propone per la variante ai box di maturazione. 

La variante riguarda delle modifiche planimetriche alla posizione dei box per la 

maturazione accelerata, dovuta, a quanto si apprende dalla relazione presentata 

dalla xxxxxxxxxxxxxx, al fine di rispettare le distanze dai confini di proprietà: 


Il progetto in variante prevede la costruzione di un muro sotto la tettoia. 

- fabbricato 10: individuabile catastalmente nella mappa del Catasto Terreni. 

La variante prevede quattro box da mt 7,00x14,00 e n. sei da mt 7,00x21,00, per 

un totale di mq 1274,00. 

34

Corpo 10/A: individuabile catastalmente, in parte, nella mappa del Catasto 

Terreni. 

La precedente autorizzazione riguardava la realizzazione di 12 box, da 12 mt di 

profondità ciascuno, in un blocco unico. 

Vengono proposti, in variante, due gruppi di box: un primo gruppo costituito da tre 

box con profondità di 16,00 mt. e di larghezza 7,00; un secondo gruppo, 

posizionato poco distante, composto da 14 box con profondità di 12,00 mt. e 7,00 

mt di larghezza, per un totale di mq 1512,00. 

Successivamente, in considerazione che la Regione Lombardia, a seguito di 

sopralluogo effettuato il 5.12.2002, evidenziava “ la presenza di opere e manufatti 

di proprietà della xxxxxxxxxxxx. realizzate entro la fascia di rispetto del fiume 

Boesio”, con atto Dirigenziale n. 642 in data 20.02.2003 la Provincia di Varese, 

Ente preposto alla verifica delle varianti al progetto autorizzato, certifica la 

congruità delle opere realizzate relativamente alla zona “B” (escludendo quindi di 

fatto, per lo svolgimento dell’attività, tutta la parte posta a levante dell’impianto 

comprendente i box individuati dal fabbricato 10/A). 

Fin qui si è indicato, in modo molto conciso, l’iter progettuale/amministrativo per la 

realizzazione dell’intero complesso. In questo paragrafo si esamineranno le 

problematiche connesse alle numerose verifiche/sopralluoghi eseguite, dalla 

Regione Lombardia e dagli Enti preposti, che devono essere prese in 

considerazione per gli aspetti valutativi del compendio immobiliare in esame. 

35

Con comunicazione del 7.1.2003 prot. C155 2003 59 e comunicazione del 

28.10.03 prot. Y155.03.3154 , la Regione Lombardia, sede territoriale di Varese, a 

seguito di sopralluogo e verifiche tecniche, comunica alla Società xxxxxxxxxxxx. un 

elenco di contestazioni che dovranno essere assunte in specifiche separate 

determinazioni. 

L’elenco comprende: (si riporta integralmente) 

a) “n 14 serre a monte: le distanze rilevate si approssimano ai 10 m. come 

precedentemente precisato e come risulta dalla sovrapposizione del rilievo 

compiuto dall’Ufficio nel settembre-ottobre 2003 con quello agli atti di parte 

xxxxxxxxxxxxx datato 1998; 

b) recinzione in struttura metallica zincata sia a monte che a valle della 

proprietà: la Provincia con nota 18.09.02 dichiara che “la recinzione posta a 

chiusura dell’area a monte dell’impianto non risulta continua e tale da delimitare la 

superficie dell’impianto così come previsto in materia di impianti dal Dlgs 22/97”. 

Trattasi pertanto di adempimento imposto dalla Provincia di Varese che peraltro 

viola le disposizioni del R.D. 523/1904; 

c) pavimentazione del piazzale in calcestruzzo: la DGR 43999 del 2.7.99 al 

punto 26, prevede che “le superfici presso le aree interessate dalle 

movimentazioni, dallo stoccaggio, dalle attrezzature e dalle soste operative dei 

mezzi operanti a qualsiasi titolo sul rifiuto devono essere impermeabilizzate.” 

Trattasi pertanto di adempimento imposto dalla Provincia di Varese che peraltro 

viola le disposizioni del R.D. 523/1904; 

d) muro di recinzione in c.a. intonacato di lunghezza pari a 73 m. circa 

realizzato in prosecuzione allo storico preesistente (del quale risulta effettuata la 

36

sola manutenzione) nel tratto a valle dell’impianto. Al momento della rivelazione 

risultava privo di autorizzazione/concessione idraulica ed edilizia. 

Agli Atti dell’Ufficio è depositato un’istanza per la concessione dello stesso datata 

(2.09.02) successivamente alla sua realizzazione (estate 2002) la stessa è stata 

pertanto sospesa nelle more degli accertamenti. 

e) recinzione a valle: la recinzione posta perpendicolarmente all’asse del 

torrente non risulta oggetto di autorizzazione/concessione idraulica (vedi 

precedente lettera a); 

f) gabbiotto in materiale prefabbricato distante m. 6,50 circa dal torrente: 

risulta rimosso in epoca successiva ai sopralluoghi; 

g) edificio principale ad uso uffici: trattasi di complessi di edifici in muratura 

preesistenti all’attuale insediamento ed in parte demoliti ed in parte ristrutturati. 

Agli atti dell’ufficio non è dato a conoscere l’esatta epoca di costruzione. 

L’edificio di cui trattasi, quale rilevato in verbale di sopralluogo ed in sede di 

rilevazione topografica risulta completamente ristrutturato pur non essendo stato 

oggetto di alcuna richiesta di autorizzazione/concessione idraulica ancorché in 

parte insistente nella fascia di rispetto dei 10 m.” 

Al fine di semplificare l’abbondante corrispondenza intercorsa fra la Regione, la 

xxxxxxxxxxxxx., il Comune di Gemonio e la Provincia in merito ai sopraccitati punti, 

di seguito sono riportati i punti salienti delle problematiche emerse: 

a) - N. 14 serre a monte (corpo 10A nella planimetria) 

( sono i box, individuati nel corpo n. 10/A dell’allegata planimetria, per la 

maturazione accelerata). 

37

Con lettera del 6.2.04 prot. Y155.04.723 la Regione Lombardia comunica alla 

IN.V.A.: 

“ - si appalesa l’evidente conclusione del procedimento avviato con nota 59/03 con 

esclusivo riferimento a n. 14 serre poste a monte dell’edificio sede dell’impianto del 

quo nella formulazione di cui alla nota 3154/03 quale opere espressamente citata e 

riportata in parte de qua; 

- si ribadisce la piena facoltà della Società Xxxxxxxxxxxxxxx di rimuovere i 

manufatti e opere realizzati in assenza della necessaria autorizzazione- 

concessione idraulica ai sensi del citato art. 96 RD 523/1904; 

- si attesta che l’ufficio competente stia proseguendo gli accertamenti ritenuti 

necessari alla conclusione del procedimento.” 

Successivamente con lettera Raccomandata la Regione L. con prot. Y155.04.7087 

del 1.12.04, a seguito di ulteriori verifiche e accertamenti, rilevato in luogo che 

- le serre si trovano a distanza tra i 9,5 e gli 11 m. dalla sponda; 

- il muro che delimita l’ultima serra ad est appare arretrato di circa 1,10 

rispetto all’allineamento dei muri delle altre serre, ed è stato eseguito in assenza di 

provvedimento idraulico, dichiara “l’insanabilità sotto il profilo idraulico dei manufatti 

adibiti a maturazione del compost, limitatamente alle porzioni ricadenti all’interno 

della fascia di rispetto idraulica di mt. 10,00 dall’argine del torrente Boesio all’epoca 

del decreto n. 3893 del 5.3.02,….” 

Il Comune di Gemonio, in risposta alla Regione L., comunica che “ i provvedimenti 

autorizzativi relativi alle opere citate non rientrano nella competenza dell’ente 

scrivente così come indicato nell’Atto autorizzatorio dei manufatti.” 

38

) - recinzione 

Con comunicazione prot. Y.155.04.7086 del 1.12.04 la Regione L. dichiara 

l’insanabilità sotto il profilo idraulico dei manufatti adibiti a recinzione (di tipo 

mobile) in quanto difformi dalla nota autorizzativa 22832 del del 14.12.1998 

dell’Ufficio del Genio Civile dello STAP di Varese (posa di nuova recinzione a mt. 

4,00 dal ciglio dell’alveo demaniale con pali infissi nel terreno). 

Il Comune di Gemonio risponde alla Regione L. comunicando che “ le opere citate, 

essendo di tipo mobile, non rientrano nella casistica dei manufatti per i quali è 

necessario l’emanazione di provvedimenti autorizzativi conseguenti.” 

c) – pavimentazione in calcestruzzo 

Con raccomandata del 5.11.04 prot. Y.155.04.6608 la Regione L rilevato che 

risultano delle discordanze fra quanto autorizzato con decreto n. 3893 del 5.3.02, 

dichiara che le opere sono eseguite all’interno della fascia di rispetto di metri 10 

dall’argine sinistro del torrente Boesio. 

Pertanto la Regione L. ingiunge: “l’asportazione della pavimentazione cementizia, 

del cordolo in calcestruzzo prefabbricato e della griglia di raccolta delle acque 

meteoriche, nonché al ripristino delle quote originali del piano di calpestio in 

conformità alle tavole approvate con decreto 3893/2002”. 

Il Comune di Gemonio, con sua nota del 12.1.05, comunica alla Regione L. che le 

opere non sono suscettibili di particolare rilievo in quanto: “ la previsione di 

pavimentazione dell’area antistante le infrastrutture dell’impianto di compostaggio 

era già indicata nel progetto generale approvato con Delibera Regionale n. 4399 

del 2.7.1999; le limitate modificazioni del piano di calpestio dell’area esterna posta 

in prospicienza al torrente Boesio, non incidono sui parametri edilizio urbanistici 

39

preesistenti e non determino nuovi volumi ma soltanto opere di terrapieno conformi 

alle normative vigenti in materia.” 

d) – muro di recinzione in cemento armato 

La proprietà dell’area, a seguito dell’alluvione del 3 maggio 02, costruisce un muro, 

a prolungamento di quanto già a levante esistente, sull’argine sinistro del torrente. 

Il Comune di Gemonio, in data 18.7.02, esprime parere sospensivo in quanto il 

progetto è subordinato all’ottenimento delle autorizzazioni da parte degli Enti 

competenti in materia. 

Successivamente con raccomandata, prot. Y.155.04.2591, la Regione L., 

considerata che l’opera realizzata, della lunghezza di m. 73 per un’altezza di m. 

1,35 e dello spessore di mt 0,27, risulta configurarsi quale recinzione della 

proprietà ad esclusiva difesa della proprietà, dichiara l’insanabilità dell’opera. 

Il Comune di Gemonio, con raccomandata n. 4509 del 10.6.04, dà avviso dell’inizio 

del procedimento amministrativo di applicazione dei provvedimenti sanzionatori per 

il manufatto abusivamente realizzato. 

e) – opere di arginatura di un tratto del torrente Boesio. 

L’IN.V.A., a seguito dell’esondazione del torrente avvenuta il 3.5.02, appronta un 

progetto e inizia i lavori di pulizia dell’alveo, di profilatura della scarpata e 

costruzione di un muro in cemento armato lungo 250 m. alto 80-120 cm, (questo 

non realizzato) che viene trasmesso agli Enti competenti e alla Regione L. in data 

3.9.02. 

Successivamente la Regione L. con raccomandata 16.11.04 prot. Y.155.04.6792, 

rilevato come i materiali costituenti l’argine siano di pezzatura inadeguata a 

garantire un’idonea protezione, e comunque siano realizzati in modo difforme dalla 

40

elazione tecnica, ingiunge alla xxxxxxxxxxxxxx. di procedere alla sistemazione del 

tratto d’argine del torrente Boesio, in conformità al decreto n. 3893 del 5.3.02. 

Il Comune di Gemonio, a seguito dell’ingiunzione, comunica alla Regione L. con 

lettera 12.1.05 n. 195 che i provvedimenti autorizzativi relativi alle opere citate non 

rientrano nella loro competenza. 

f) – edifici in muratura e capannone/tettoia (nella planimetria fabbricati n. 7,8 e 9) 

La xxxxxxxxxxxxx. ai primi di ottobre del 2004 inoltra alla Regione L. una relazione 

tecnica con elaborati e fotografie dimostranti che gli edifici in questione sono 

comunque antecedenti al 1904 (epoca dell’entrata in vigore del RD 523). 

Successivamente la Regione L. con comunicazione del 8.11.04 prot. 

Y.155.04.6660 rilevato che sulla base degli elementi rinvenibili in ufficio, nonché di 

quelli forniti dalla proprietà, non risultasse ancora fornita la prova della 

preesistenza dei manufatti (gabbiotto in materiale prefabbricato, edifici in muratura 

tradizionale, capannone /tettoia in struttura metallica), specificato che il fabbricato 

(fabbricato 7 nella planimetria) corpo B risulta distante mt. 4,5 dal torrente Boesio, 

mentre i pilastri della tettoia (fabbricato 9 nella planimetria) distano dal torrente mt. 

9,00, dichiara l’insanabilità sotto il profilo idraulico delle opere relative all’edificio in 

muratura tradizionale identificato come corpo B (fabbricato 7 nella planimetria) e al 

capannone/tettoia in struttura metallica identificato come corpo C (fabbricato 9 

nella planimetria). 

Su richiesta della xxxxxxxxxxxxx il Comune di Gemonio con lettera 1.12.04 prot. 

8899 comunica che il fabbricato B (fabbricato 7), con Licenza Edilizia n. 15 del 

7.6.73, è stato realizzato in sostituzione di uno eguale da demolire, e che 

raffrontando il progetto autorizzato del 1973 con il progetto approvato con delibera 

41

Regionale 1999 si sono riscontrati “ piccole e ininfluenti discordanze sugli elementi 

dimensionali dei lati del perimetro dell’immobile”. 

Successivamente con lettera 12.1.05 prot. 194 il Comune di Gemonio comunica 

alla Regione Lombardia che gli edifici in muratura e capannone/tettoia “…sono da 

ritenersi legittimi e regolarmente autorizzati con provvedimenti concessori rilasciati 

nel periodo temporale ante 1975 (C.E. 15/1973 e precedenti). Inoltre si è potuto 

rilevare che quanto preesistente alla data del 02.07.1999, data di approvazione 

della Delibera Regionale n. vi/43999 di nulla-osta al progetto di nuovo impianto di 

compostaggio, era conforme ai precedenti provvedimenti autorizzativi rilasciati da 

questo Comune.” 

Inquadramento urbanistico ed edilizio. 

Nel Comune di Gemonio: 

dal Certificato di destinazione urbanistico, rilasciato in data 8.8.2005, dal Comune 

di Gemonio ( ALL 14 ) si evince che: 

- su tutto l’intero complesso immobiliare vige il Vincolo Ambientale di cui al 

D.Lgs 42/2000; 

- il mappale 2870, area nuda della superficie di mq 345, risulta inserito in D2- 

Commerciale, con obbligo di Attuazione a Piano di Lottizzazione di iniziativa 

privata (P.L.14) con indice di edificabilità pari a 0,50 SLP/SF; 

- i mappali 2835 e 1094, area nuda della superficie di mq 4920,00; risulta 

inserita in D1-Produttiva - per mq 4750,00 e la restante area occupata a strada (via 

Breccia). L’utilizzo dell’area edificabile è prevista per attività artigianali e industriali 

42

con obbligo di Attuazione a Piano di Lottizzazione di iniziativa privata (P.L. 15) con 

indice pari a 0,60 SLP/SF; 

- il mappale 2591 è la sede stradale della via Breccia; 

- i mappali 2366 e 1099, villa (fabbricato 1) e pertinenza (fabbricato 2) per 

una superficie di mq 3040,00, sono inseriti in A2 Residenziale a Verde privato, ove 

sono consentiti unicamente ampliamenti di volumi preesistenti massimo 20% e non 

superiore a mc 600; 

- il mappale 2793, per una superficie di mq 380,00, risulta inserito in zona A2 

Residenziale a Verde privato, e per la restante superficie pari a mq 130,00 risulta 

inserito in D1 Produttiva, aree per attività artigianali e industriali con IF pari a 0,60 

SLP/SF; 

- il mappale 1139, pari a mq 660, risulta inserito in zona D1 Produttiva, aree 

per attività artigianali e industriali con IF pari a 0,60 SLP/SF; 

- il mappale 366, per una superficie di mq 650,00, risulta inserito in zona F 

Attrezzature Collettive di Interesse Pubblico per aree standard a Parcheggio 

Pubblico, e per la restante superficie di mq 1050,00 in zona D1 Produttiva, aree 

per attività artigianali e industriali con IF pari a 0,60 SLP/SF; 

- il mappale 3413, per una superficie di mq 120,00, risulta inserito in zona F 

Attrezzature Collettive di Interesse Pubblico per aree standard a Parcheggio 

Pubblico, e per la restante superficie di mq 80,00 in zona D1 Produttiva, aree per 

attività artigianali e industriali con IF pari a 0,60 SLP/SF; 

- il mappale 1093, per una superficie di mq 6500,00, risulta inserito in zona 

E2 verde boschivo ove sono consentiti interventi di cui alle Leggi Regionali n. 

93/80 e n. 80/89, e per la restante superficie di mq 14085,00 in zona D1 

Produttiva, aree per attività artigianali e industriali con IF pari a 0,60 SLP/SF; 

43

Pertanto il compendio immobiliare risulta così azzonato nel vigente Piano 

Regolatore del Comune: 

- in zona D2-commerciale, con obbligo di P.L. mq 345,00 

- in zona D1-produttiva, con obbligo di P.L. mq 4750,00 

- in zona D1-produttiva, senza obbligo di P.L. mq 16005,00 

- in zona F-attrezzature collettive mq 770,00 

- in zona A2-residenziale a verde privato mq 3420,00 

- in zona E2-verde privato mq 6500,00 

- a sede stradale (via Breccia) mq 940,00 

Nel Comune di Cittiglio 

Nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data 18.8.2005 (ALL. 15 ) 

l’area oggetto di permuta con il Comune di Caravate, mapp. 5803, 5805, 5816, 

risulta inserita in parte in zona “M” – strada esistente – e parte in zona “RS” – di 

rispetto. 

Di fatto, anche per la presenza del pozzo dell’acqua potabile, risulta inedificabile. 

- Conformità o meno agli strumenti urbanistici vigenti: 

Con specifica istanza (ALL. 16 ) inoltrata in data 17.8.2005 al Comune di Gemonio, 

il sottoscritto chiedeva che venisse rilasciata una dichiarazione di regolarità 

urbanistica inerente i diversi fabbricati oggetto di valutazione, e precisamente: 

- fabbricato a civile abitazione, in disuso, individuato al mappale 2366 sub. 

1,2 (fabbricato 1); 

44

- fabbricati uso ripostigli, sgomberi e autorimessa, in disuso, individuati al 

mappale 1099 sub. 2,3,4 (fabbricato 2); 

- fabbricato uso ripostigli, sgombero, abitazione, al mappale 1139 sub. 3 e 

mappale 2342 sub. 3 (fabbricato 3-3A); 

- fabbricato uso industriale, di recente sistemazione, al mappale 1093 sub. 

11 (fabbricato 7); 

- fabbricato uso industriale, di recente sistemazione, al mappale 1093 sub. 8 


- capannone tettoia, di recente sistemazione, al mappale 1093 sub. 15 


ed inoltre si chiedeva un’attestazione dalla quale risultasse la compatibilità 

dell’impianto di compostaggio con le norme di Piano Regolatore. 

Con risposta del 1.9.2005, il Comune di Gemonio, afferma “ per quanto riguarda i 

fabbricati a civile abitazione e ripostigli identificati al N.C.E.U. al mappale 2366 sub 

1-2, mapp. 1099 sub 2-3-4, mapp. 1139 sub. 3 e map. 2342 sub. 3, i medesimi 

sono di edificazione remota, antecedenti sicuramente al 01.01.1967 e anche 

all’entrata in vigore del vigente strumento urbanistico comunale. Ne consegue che 

le volumetrie presenti in sito riferite all’epoca suindicata sono da ritenersi 

preesistenti al vigente PRG e conformi al medesimo.” 

Per i restanti corpi di fabbrica (corpi n. 7-8-9-10-10A) il certificato specifica che 

“…..il comune di Gemonio …verificava la possibile presenza di interventi realizzati 

in difformità alle autorizzazioni rilasciate, in particolare la variata consistenza in 

ampliamento delle citate serre box di stoccaggio del materiale trattato. A seguito di 

ciò si è comunicato l’avviso di Inizio del Procedimento alle parti interessate in data 

22.8.2005. riservandosi di indire Conferenza di Servizi con gli altri Enti competenti 

45

per i vari aspetti della questione. Da evidenziare poi che in data 17.8.2005 la 

Provincia di Varese, organo come anzidetto deputato al controllo dell’attività 

produttiva comunicava l’archiviazione della richiesta di rinnovo all’esercizio 

dell’attività presentata dalla proprietà dell’immobile, da considerarsi quindi 

decaduta e determinando di fatto una conformità urbanistica da riferirsi all’epoca 

antecedente l’attivazione dell’impianto di compostaggio. Concludendo si può 

affermare che la conformità urbanistica degli stabili citati potrà essere attestata 

solamente dopo la conclusione del procedimento sopra menzionato.” 

Il certificato, inoltre, nulla afferma in proposito alla compatibilità di un impianto di 

compostaggio con le norme di Piano Regolatore così come dal sottoscritto 

richiesto nella citata istanza. 

Successivamente, a seguito di specifica richiesta presentata in data 5.9.2005 (ALL. 

17 ), il sottoscritto chiedeva alla Regione Lombardia: 

- che venga rilasciata copia della lettera, inviata alla Xxxxxxxxxxxxxxx , del 

07.01.2003 n. 59; 

- che venga inviato, tramite posta elettronica il file del rilievo eseguito da Codesto 

Ente nell’ottobre 2004; 

- che venga rilasciata un’attestazione nella quale si evidenzino le porzioni dei 

fabbricati “B” e “C” che risultano essere eseguite posteriormente all’entrata in 

vigore del R.D. 523/1904. 

Inoltre, con riferimento ai fabbricati “B” e “C”, se risulta configurabile una sanatoria 

per i lavori eseguiti pur non essendo stati oggetto di alcuna richiesta di 

autorizzazione/concessione idraulica. 

La Regione L. trasmetteva, con lettera del 6.9.05, in risposta al sottoscritto: 

46

- copia della nota indirizzata alla xxxxxxxxxxxxx. in data7.1.03; 

- copia della tavola grafica relativa al rilievo effettuato nell’ottobre 2004; 

Inoltre, in merito ai fabbricati B e C (fabbricati 7,8,9) la Regione precisava quanto 

segue:” 

durante l’istruttoria fu ripetutamente chiesto alla proprietà di evidenziare quali 

porzioni di fabbricati risultassero realizzati antecedentemente al citato decreto 

mediante la produzione di ogni atto acclarante la consistenza del fabbricato nel 

corso della sua storia; 

. in risposta a tale richiesta la proprietà produsse una serie di sovrapposizioni di 

mappe che evidenziava in modo approssimativo l’esistenza di porzioni di fabbricati 

già all’epoca di entrata in vigore del regio decreto di cui trattasi; 

. da tali sovrapposizioni risulta comunque di tutta evidenza come una porzione 

significativa del corpo di fabbrica riportato nelle mappe antecedenti al 1904, risulti 

interessato da successive significative trasformazioni edilizie delle quali la proprietà 

stessa non è in grado di ricostruire le vicissitudini; porzioni comunque ampiamente 

interessanti la fascia di rispetto all’interno della quali la scrivente struttura esercita 

funzioni di polizia idraulica. 

Si precisa infine, con specifico riferimento al manufatto a tettoia, come stante la 

tipologia e materiali costruttivi, non sia configurabile ipotizzare la sua realizzazione 

in epoca antecedente all’entrata in vigore del R.D. 523/1904.” 

Da ultimo, relativamente alla possibilità di sanatoria dei fabbricati 7,8,e 9, ribadisce 

“ … quanto già espresso nella nota a firma della scrivente del 8.11.2004, prot. n. 

Y155.2004.00066660, nota in cui si dichiarava espressamente l’insanabilità 

idraulica delle porzioni di manufatti ricadenti nelle fasce di rispetto idraulico”. 

47

8) valutazione complessiva del bene 

Considerate le procedure di verifica per la regolarità urbanistica sollevate dal 

Comune di Gemonio e dalla Regione Lombardia illustrate nel precedente 

paragrafo, risulta di tutta evidenza che gli edifici individuati ai n. 

7,8,9,9A,10,10A,11 sono, allo stato attuale, privi di regolarità “idraulica” e la stima 

di tali immobili deve comprendere gli eventuali oneri per ottenere, qualora 

possibile, la regolarità idraulica e urbanistica, o nel caso contrario determinare le 

spese per le demolizioni dei fabbricati, o parti di essi, ritenuti illegittimi 

urbanisticamente o insanabili idraulicamente. 

Il G.I. Dott. M.Lualdi, sentito in data 15.9.05 e in data 21.11.05, comunicava al 

sottoscritto di stimare gli immobili nello stato attuale tralasciando le “contestazioni” 

rilevate dai predetti Enti e, in subordine, a procedere ad una valutazione dell’area 

con esclusione dei fabbricati oggetto di verifiche e di legittimità da parte della 

Regione Lombardia e del Comune di Gemonio. 

Il G.I., inoltre, consigliava di valutare, qualora fattibile, la possibilità di divisione del 

compendio in diversi lotti con specifica e separata stima. 

Comune di Cittiglio 

Area ai mappali 5803, 5805, 5816. 

L’area, a seguito della Convenzione stipulata con il comune di Caravate (vedi 

paragrafo 5.1.1), dovrà essere permutata con il terreno individuato al mapp. 1092 

di mq 2000,00 catastali e ubicato tra la via Breccia e il torrente Boesio. 

48

Considerati gli aspetti della Convenzione ancora inevasi, il valore del terreno 

oggetto di permuta viene espresso al solo scopo di fornire una più completa 

informazione delle problematiche inerenti la Convenzione. 

Come già indicato, sull’area del mappale 1092 esiste un pozzo per il prelievo 

dell’acqua potabile (ora inattivo) e un pozzo piezometrico; inoltre parte dell’area del 

fronte a meridione del terreno, per circa mt 4,00 di profondità e per tutta la 

lunghezza, è compresa nella sede stradale della via Breccia 

Il terreno è totalmente inserito, nel Piano Regolatore, in zona “F” “Attrezzature 

Collettive di Interesse Pubblico per aree a standard e Parcheggi Pubblici”: 

Comune di Gemonio 

stima dell’area valutata a corpo € 10.000,00 (diecimila/00) 

In risposta al quesito, in merito all’eventuale possibilità di divisione in più lotti si 

ritiene che per la conformazione e disposizione planimetrica dei terreni e fabbricati, 

il compendio immobiliare possa essere comodamente diviso in due lotti separati e 

autonomi (ALL. 16), anche e soprattutto in considerazione di quanto esposto al 

paragrafo 7 “conformità o meno agli strumenti urbanistici” in merito alla legittimità 

urbanistica degli immobili adiacenti il Torrente Boesio. 

LOTTO UNO (vedi ALL. 16) 

Il lotto sarà costituito dai terreni individuati dai mappali 2870, 2835, 1094, 2366 (su 

cui insiste il fabbricato al mapp. 2366 sub. 1,2 – FABB. 1 -), 1099 (su cui insiste il 

fabbricato al mapp. 1099 sub. 1,2,3,4, - FABB. 2-). 

49

La conformità agli strumenti urbanistici dei fabbricati presenti risulta essere 

l’elemento decisivo ai fini della formazione del lotto, unita all’edificabilità dell’area 

nuda antistante l’area al mappale 2366. 

Descrizione immobili 

A) Terreno al mappale 2870: 

area nuda marginale all’intero complesso , a forma di “elle” della lunghezza di circa 

140 mt per una larghezza di 2-3 mt.. Ubicata tra la strada Statale e la Ferrovia, con 

una superficie di mq 345, è totalmente edificabile per attività commerciali (indice 

fondiario pari a 0,50 SLP/SF) con obbligo di Piano Attuativo. 

B) terreno al mappale 2835, 1094: 

area nuda, pianeggiante, di forma rettangolare compresa tra il mappale 2366, la 

via Breccia, la strada Statale e proprietà di terzi. Risulta totalmente edificabile, ad 

esclusione di una piccola porzione adibita a strada, per attività artigianali/industriali 

(con indice fondiario pari a 0,6 SLP/SF) con obbligo di Piano Attuativo il quale 

coincide con i mappali in oggetto. Parallela e a margine della via Breccia è 

posizionata la condotta fognaria che dal complesso di compostaggio raggiunge il 

collettore Comunale posto oltre la Strada Statale. Inoltre nei pressi della recinzione 

del fabbricato 1 (vedi sotto) sono collocati sei pozzi (il dato è rilevato dalla 

planimetria dell’impianto presentata agli Enti competenti) per lo smaltimento delle 

acque di seconda pioggia provenienti dall’area dell’impianto di compostaggio. 

C) Terreno al mappale 2366, fabbricato al mappale 2366 sub. 1,2 –fabbricato 1-: 

50

nell’aerea di forma pressocchè quadrata, e con il lato di ponente adiacente al 

terreno indicato sopra, è ubicato un edificio residenziale. Il fabbricato, una “villa” di 

ottima fattura costruita alla fine del 1800, è collocato al centro del lotto di terreno di 

circa mq 3.000 piantumato con alberi di pregio ma in abbandono. E’ disposto su tre 

livelli fuori terra e un piano seminterrato con caratteristiche costruttive sia interne 

che esterne ottime e materiali di pregio e ben lavorati. All’interno ampi saloni e 

decorazioni ai soffitti. La vicinanza agli edifici industriali in esame, la vicinanza alla 

zona industriale di Cittiglio e Caravate e la situazione orografica (piano giardino a 

quota inferiore rispetto la strada Statale e pressocchè alla stessa quota del torrente 

Boesio) hanno decretato la fine del fabbricato come residenza. Tutto il complesso 

è in stato di notevole abbandono e in disuso da molti anni. 

Nell’area, compresa in zona A2 nel Piano Regolatore ( Residenziale a Verde 

privato), è consentito l’ampliamento del volume preesistente nelle dimensioni 

massime del 20%. 

D) Terreno mappale 1099 e fabbricato al mappale 1099 sub. 1,2,3,4 – fabbricato 2: 

modesta area di circa 160 mq con il lato di ponente confinante con la “villa” e con il 

lato di settentrione in aderenza ai fabbricati compresi nel lotto due. Insistono corpi 

di fabbrica con struttura murararia tradizionale, adibiti a pertinenze con superficie ai 

piani di circa 120 mq. Il tutto in totale stato di abbandono. Nell’area, compresa in 

zona A2 nel Piano Regolatore ( Residenziale a Verde privato), è consentito 

l’ampliamento del volume preesistente nelle dimensioni massime del 20%. 

51

Stima Lotto uno 

fabbricati: 

. fabbricato n. 1 -“villa” mapp. 2366 sub. 1,2 

superficie piano seminterrato: mq 210,00 

superficie piano rialzato, primo, sottotetto mq 210,00 per piano 

. fabbricato n. 2 – pertinenze mapp. 1099 sub. 1,2,3,4 

superficie sub. 2 piano terra mq 40,00 

piano primo mq 15,00 



Superficie ragguagliata: mq 540,00 

terreni: 

. mappale 2870: superficie catastale di mq 345 in zona D2; 

. mappale 1094 e 2835: superficie catastale inserita in D1 mq 4750,00 circa; 

superficie catastale utilizzata a strada (via Breccia) mq 170 

circa; 

. mappale 2366: area, su cui insiste il fabbricato 1, della superficie catastali 

di mq 2.880,00; 

. mappale 1099: area, su cui insiste il fabbricato 2, della superficie catastale 

di mq 160; 

52

valutazione: 

la valutazione dei fabbricati e terreni, di cui ai mappali sopra riportati, nello stato di 

fatto in cui si trovano, con le servitù attive o passive elencate vengono valutati a 

corpo in € 320.000,00 

Pertanto il LOTTO UNO viene stimato in € 320.000,00 (trecentoventimila/00) 

nello stato di fatto in cui si trova e comprensivo della quota di ½ dell’area del 

mappale 2591 adibito a strada (via Breccia). 

LOTTO DUE (vedi ALL. 16) 

La stima degli immobili presenti nel lotto due viene indicata tralasciando le 

“contestazioni” rilevate dalla Regione Lombardia e dal Comune di Gemonio e 

riportate nel paragrafo 7, a nulla rilevando che nell’area tutte le strutture realizzate 

ex novo o i fabbricati ristrutturati sono stati finalizzati esclusivamente per l’attività 

dell’impianto di compostaggio. 

Il lotto è costituito dalla restante area e dai restanti fabbricati del compendio 

immobiliare di via Breccia di cui ai mappali 2793, 1139, sui quali insistono i 

fabbricati al mappale 1139 sub. 3 e 2342 sub. 3 - FABB. 3-3A-, di cui ai 366-3413- 

1093 sui quali insistono i fabbricati individuati dai n. 7-8-9-10-10A-11. 

53

Descrizione immobili 

A) Terreno al mappale 2793: 

area adibita a strada consorziale (in disuso) per l’accesso dal lato di meridione al 

lotto in esame. 

B) Terreno al mappale 1139 e fabbricato al mappale 1139 sub. 3 e 2342 sub. 3 

(fabbricato 3-3A): 

area di 660 mq catastali. Comprende un corpo di fabbrica, di circa 410 mq, 

disposto su un unico piano terra a forma di “L” con accesso dal lato nord tramite un 

porticato; vi sono ubicati ripostigli, magazzini, spogliatoi/docce e una modesta 

abitazione. Il tutto in disuso e abbandonato da molti anni. 

C) Terreno ai mappali 366, 3413, 1093: 

area, di mq.22.485,00 catastali, confinante con la sponda sinistra del torrente 

Boesio per una lunghezza di circa 650 mt e una larghezza massima di 70 mt. 

Insistono diversi fabbricati (fabbricati 7,8,9,10,10A,11) recentemente ristrutturati o 

realizzati ex novo tutti utilizzati per il funzionamento e gestione dell’impianto di 

compostaggio. 

D) Fabbricato n. 7- : 

edificio ristrutturato ad un solo piano, con altezza interna di mt 9,25, di forma 

rettangolare con una smussatura nell’angolo posto a nord in corrispondenza del 

torrente. Di recente realizzazione (anno 1973) con struttura portante, 

tamponamento e copertura in calcestruzzo prefabbricato con ampie aperture. 

54

Progettato come edificio “raffinazione” ma utilizzato come ricovero attrezzi e 

macchine. 

E) Fabbricato n. 8- : 

di vecchia edificazione il fabbricato ha subito importanti lavori di ristrutturazione. Di 

forma rettangolare presenta una parte, sul lato di ponente, disposto su un piano 

terra, primo e secondo dove sono collocati la cabina di trasformazione, spogliatoi, 

gli uffici, il tutto con finiture al civile e curate. La rimanente parte, utilizzata come 

pretrattamento dei rifiuti presenta un unico piano, di circa mq 465,00, e con doppia 

altezza di mt 10,50, e mt 15,00.La struttura muraria tradizionale è stata rinforzata 

nelle parti in elevazione e di copertura con l’inserimento di strutture di acciaio al 

fine di poter ospitare i diversi macchinari per l’attività. 

F) Fabbricato n 9 - : 

ampia tettoia interamente realizzata in ferro, di vecchia edificazione, della 

superficie di mq 1200,00 e dell’altezza media di mt 7,00; copertura a due falde con 

ampia gronda sul lato del torrente e posto in aderenza, con il lato minore, con il 

fabbricato al n. 8. Il lato di meridione è chiuso da alto muro in calcestruzzo. 

G) Fabbricato n. 10, 10A : 

n. 27 strutture box/serre, di varie dimensioni, utilizzate esclusivamente per la 

maturazione del compostaggio, per un totale di mq 2786,00. Costituiti da setti in 

calcestruzzo dell’altezza di mt 2,50 e sormontati da copertura a due falde con 

struttura di acciaio e teli in materiale specifico sintetico. Si precisa che il fabbricato 

A 10 è inserito nel Piano Regolatore in zona E (verde boschivo). 

55

H) Fabbricato 11 - : 

modesto fabbricato di mt. 8,00 x mt 2,70 e con altezza di mt 3,00. Posto sopra una 

platea di calcestruzzo e destinato ad ospitare l’ufficio controllo del materiale in 

ingresso e in uscita dall’impianto. 

Sull’area sono presenti, inoltre, modesti fabbricati/box realizzati esclusivamente per 

il funzionamento dell’impianto di compostaggio (box antincendio, box gruppo 

elettrogeno, biofiltro, ecc.) che non verranno valutati nella presente stima in quanto 

ritenute attrezzature/macchinari per il funzionamento dell’attività di compostaggio. 

Stima Lotto due 

- fabbricati: 

. fabbricato 3-3A (mappali 1139 sub. 3 e 2342 sub. 3) 

superficie piano terra mq 410,00 

. fabbricato 7 ( mappale 1093 sub. 11) 


. fabbricato 8 (mappale 1093 sub. 8) 

superficie uffici mq 360,00 

superficie laboratorio mq 465,00 

. fabbricato 9 (mappale 1093 sub. 15) 

. fabbricati 10-10A 

superficie tettoia mq 1.200,00 

superficie piano terra mq 2.786,00 

. fabbricato 11: superficie circa mq 11,00 

56

terreni: 

. mappali 366, 3413, 1093, 2793. 

La possibilità volumetrica del terreno, come viene indicato dal certificato di 

destinazione Urbanistico, è di 0,6 mq di Superficie Lorda di Pavimento (SLP) per 

ogni metroquadrato di superficie fondiaria (SF). Ne consegue che la SLP ammessa 

nell’area azzonata nel Piano Regolatore in D1 risulta essere di circa 9.600,00 mq, 

che dedotta la superficie (SLP) esistente consente la realizzazione, in aggiunta di 

circa 5,000 mq di SLP, con le limitazioni dettate dalle norme di Piano Regolatore, 

della conformazione dell’area, della distanze da mantenere sia dal Torrente sia dai 

fabbricati esistenti e dai confini di proprietà. 

valutazione: 

la valutazione dei fabbricati e terreni, di cui ai mappali sopra riportati, nello stato di 

fatto in cui si trovano, con le servitù attive o passive elencate vengono valutati a 

corpo in € 1.1.000,00.= importo che si ritiene comprensivo del valore dell’area 

posta in zona E2 e in zona F. 

Pertanto il LOTTO DUE viene stimato in € 1.100.000,00 

(unmilionecentomila/00) nello stato di fatto in cui si trova e comprensivo 

della quota di ½ dell’area del mappale 2591 adibito a strada (via Breccia). 

I fabbricati 10. 10A (box-serre di compostaggio) nella presente stima non vengono 

valutati in quanto realizzati esclusivamente per il funzionamento dell’impianto di 

compostaggio. Inoltre un eventuale “recupero” di questi fabbricati per altri scopi, 

considerate le caratteristiche costruttive, risulterebbe difficoltoso e con costi di 

57

trasformazione elevati e non convenienti. Inoltre la maggior parte del fabbricato 

10A è edificato in zona E2 , dove un eventuale altro utilizzo dello stesso sarebbe 

vietato dalle norme di Piano Regolatore. 

Avvertenza: a seguito della realizzazione della recinzione eseguita sul lato di 

ponente (verso la strada Statale), nel “lotto due” risulta compresa una modesta 

area, di circa 30 mq, del mappale 1092 di proprietà del Comune di Caravate. Il 

mappale era previsto in permuta alla xxxxxxxxxxxxx con l’area posta nel Comune 

di Cittiglio. 

ENTI COMUNI TRA I DUE LOTTI 

Ai fini di una migliore utilizzo dei lotti si conviene che gli enti indicati siano di utilizzo 

comune ai due lotti: 

- la via Breccia che parzialmente insiste sul mappale 2581 così come in essere. 

Dalla mappa Catastale risulta che la strada occupa parte del mappale 1092 (di 

proprietà del comune di Caravate). 

- il tratto di fognatura dalla via Breccia al collettore Comunale. 

Variante al lotto due 

Così come richiesto dal G.I. Dott. M. Lualdi, nel presente paragrafo si valuta l’area 

e i fabbricati urbanisticamente legittimi presenti nel lotto due, escludendo i 

fabbricati oggetto di verifica di legittimità edilizia/ idraulica (sono i fabbricati 

7,8,9,10A) da parte della Regione Lombardia e del Comune di Gemonio: 

58

. fabbricato 3-3A (mappali 1139 sub. 3 e 2342 sub. 3) 


. area ai mappali 366, 3413, 1093, 2793 

valutazione: 

area posta in zona D1 circa mq 16.000,00 

la valutazione dei fabbricati e terreni, di cui ai mappali sopra riportati, nello 

stato di fatto in cui si trovano, con esclusione dei fabbricati oggetto di 

legittimità idraulica (fabbricati 7,8,9,10A) vengono valutati a corpo in € 

700.000,00.= (settecentomila/00) importo che si ritiene comprensivo del valore 

dell’area posta in zona E2 e in zona F, e con le precisazioni e avvertenze indicate 

nel lotto due. 

- - - - - 

Dati catastali da inserire nel decreto di trasferimento. 

I dati catastali da inserire nel decreto di trasferimento si riferiscono unicamente al 

lotto uno poiché i beni individuati nel lotto due non sono attualmente catastalmente 

individuabili come già indicato nel paragrafo 6) “accertamento conformità 

catastale”. 

LOTTO UNO: 


- QUOTA DI 1/2 del mappale 2591, incolt. ster., are 07.70, senza reddito; 

- mappale 2835, prato irrig., cl. 2, are 04.30, reddito dominicale € 2,66, reddito 

agrario € 1,44; 

59


- mappale 1094, prato irrig. 2, are 44.90, reddito dominicale € 27,83, reddito 

agrario € 15,07. 

Catasto Fabbricati, Sezione Censuaria di Gemonio, foglio 4 

- mappale 1099 sub. 1 bene comune non censibile; 


58,10; 

- mappale 1099 sub. 3, cat. C/2, cl. 8, mq 24, via Breccia n.2 piano: T, R.C.€ 30,99; 

- mappale 1099 sub. 4, cat. C/6, cl. 10, mq 24, via Breccia n.2 piano: T,R.C.€ 

63,21; 

- mappale 2366 sub. 1, cat. A/8, cl. 2, vani 7, via Breccia n.2 piano: T-S1, R.C.€ 

777,27; 

- mappale 2366 sub. 2, cat. A/8, cl. 2, vani 8, via Breccia n.2 piano: 1-2, R.C.€ 

888,31; 

enti urbani: 

- i mappali: 2366, ente urbano, are 28.80; 

Quanto sopra ad esaudimento 

Varese, 30 novembre 2005 

1099, ente urbano, are 01.60; 

================ 

Arch. Carlo Piccoli 

Via F.Crispi 77 Varese tel 0332 226871 

60

PERIZIA IMMOBILI - FA.IR - Camera di Commercio di Varese

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