<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>Magazine</strong> Zeven vechten om een been, de belegger gaat er mee heen In de wereld van de aan- en verkoop van onroerend goed gaat veel geld om. Dat betekent ook dat de kans op misbruik groot is. Daar zijn in de dagelijkse praktijk van de vastgoedwereld vele voorbeelden van te vinden. De oorzaak hiervan is vaak dat de bestaande wetgeving tekort schiet of er gewoon niet is. <strong>Surgoed</strong> <strong>Magazine</strong> besteedt daarom regelmatig aandacht aan deze misstanden. Hopelijk kunnen potentiële kopers en verkopers van onroerend goed daarmee hun voordeel doen. In verband met eventuele gevoeligheden zijn gefingeerde namen gekozen voor de personen die in de verhalen voorkomen. Er is een familie van zeven broers en zusters. Drie wonen in Suriname en vier in Nederland. Ze verkeren in een slepende boedelkwestie over het voormalige ouderlijk huis met groot perceel in een voor ondernemers en handelaren gewilde omgeving. Twee broers in Suriname willen verkopen, omdat de marktwaarde, mede dankzij de locatie, zeker 500.000 euro is. De zusters in Nederland willen uit sentimentele overwegingen niet verkopen. ,,Het moet in de familie blijven”, is hun standpunt. Een derde broer, die met zijn gezin in het huis woont, wil er niet uit en wil dus niet meewerken aan verkoop. Hij betaalt geen huur en doet vrijwel niets aan onderhoud. Het stenen pand staat er dan ook verwaarloosd bij. Dat is ook de reden waarom hij in onmin leeft met de andere broers in Suriname. De zusters in Nederland houden hem de hand boven het hoofd, omdat zij hem zien hem als de ideale ‘bewaarder’ van het familie-erfgoed. Ze sturen hem zelfs geld om in zijn onderhoud te voorzien. Hun bod om de twee andere broers uit te kopen, is door hen afgeslagen omdat zij meer dan de waarde van hun aandeel wilden hebben. De vierde broer en een derde zuster, ook woonachtig in Suriname, houden zich afzijdig want ze wensen geen partij te kiezen, hoewel zij ook emotionele waarde hechten aan het ouderlijk huis. En zo staan geld en sentiment recht tegen over elkaar in een al vijftien jaar slepende kwestie. Uitzichtloosheid De twee broers die willen verkopen zien hiervan de uitzichtloosheid in aangezien straks ook kleinkinderen, bij een overlijden, aanspraak kunnen maken op het perceel en huis. Ze geven de strijd op en verkopen uit bitterheid hun kindsdeel aan een belegger, voor een relatieve habbekrats. De belegger laat er geen gras over groeien en nodigt de overige broers en zusters uit om hun kindsdeel af te kopen. Echter voor hen maakt het niet uit of het nu de belegger is die het huis wil verkopen of de broers, ze passen dezelfde weigerachtige tactiek toe. Ze leven namelijk in de veronderstelling dat er toch niets kan gebeuren. En dit keer hebben ze wel de ondersteuning van de andere twee die zich eerst afzijdig hielden. Immers, de belegger is toch een ‘buitenstaander’? Mis Maar daar gaat het mis. De belegger is door de aankoop van twee aandelen mede-erfgenaam geworden en met een 2/7 aandeel op zak is hij ook geen buitenstaander meer. Ook heeft hij een lange adem en kapitaal. Daarom begint hij bij de rechter een scheiding en deling procedure. Dit is een procedure om een bestaande boedel verdeeld te krijgen, aangezien hij volgens de 24 | <strong>Surgoed</strong> MISSTANDEN IN DE VASTGOEDWERELD wet niet zijn levenlang verplicht is met een onverdeelde boedel te blijven zitten. Zoals de wet voorschrijft, wijst de rechter een boedelnotaris aan en een ‘onpartijdige’ advocaat voor de overige vijf erfgenamen. Maar ook hiervan zijn zij niet onder de indruk en ze reageren niet op de oproepen van de notaris, niet wetende dat ze daarmee hun recht op inspraak in de boedel verspelen. De notaris maakt een proces-verbaal van non-comparitie (niet meewerken) op en vraagt de rechter om het onroerend goed te mogen toedelen aan de erven die wel een scheiding en deling willen. In dit geval is dat de belegger met het 2/7 aandeel op zak. Vervolgens benoemt de rechtbank een taxatiecommissie die moet bepalen hoeveel het onroerend goed waard is. De taxatie valt vele malen lager uit dan de speculatieve marktwaarde, namelijk nog geen 200.000 euro. De belegger heeft vervolgens de overige erven elk 1/7 deel van deze getaxeerde waarde uitbetaald en na toestemming van de rechter het algehele eigendom van het perceel verkregen. De weigerachtige erfgenaam die zich nog in het huis bevond kan vervolgens een ontruimingsvordering tegemoet zien. Weg familiesentiment, weg familiebezit en dat voor veel minder geld: een kleine 29.000 euro per kindsdeel. Dat had dus ruim 70.000 euro kunnen zijn. Op deze manier is dus iedereen de verliezer, behalve de belegger. Misverstand Het is dus een misverstand dat mensen menen dat ze al of niet vanwege sentimenten, neutraliteit, berekenbaarheid of pure dwarsbomerij niets hoeven te ondernemen in een onverdeelde boedel, zodat er dan niets met de boedel zou kunnen gebeuren. Bovendien heeft de belegger tegen de broer die in het huis woonde ook nog een procedure aangespannen wegens verwaarlozing van het huis en heeft hem aansprakelijk gesteld voor de veroorzaakte schade aan het pand. Wie een boedelpand bewoont moet er namelijk wettelijk ook als een ‘goede huisvader’ mee omgaan. Die broer kreeg dus helemaal niets na vereffening. De druiven zijn ook zuur voor die twee broers die hun kindsdeel hebben verkocht. Omdat zij het onderste uit de kan wilden, hadden zij het aanbod van hun zusters in Nederland om zich te laten uitkopen geweigerd, terwijl dat hoger was dan het bedrag dat ze nu hebben gekregen. Vechten om een been Hoewel het om meer dan twee partijen ging, is dit een typisch geval van: twee honden vechten om een been en een derde loopt er mee weg. Boedels moeten eigenlijk binnen een redelijke termijn opgelost worden en de erven moeten beseffen dat samenwerken meer oplevert dan elkaar tegenwerken. Maar meestal gaat het dus niet zo in de Surinaamse praktijk. En dan hebben we het nog niet eens over de verpeste familieverhoudingen.
<strong>Surgoed</strong> | 25