Bouwenvelop de Bijenkorf - La Vie - Utrecht.nl - Gemeente Utrecht

www.utrecht.nl
Stadsontwikkeling
Bouwenvelop
de Bijenkorf - La Vie
Concept, 20 oktober 2011
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 1

Bouwenvelop
de Bijenkorf - La Vie
Concept, 20 oktober 2011

Stadsontwikkeling
Colofon
Opdrachtgever
SO/Programma’s
Grafische realisatie
SO/ S&M/ CAD-unit
Versiedatum
20 oktober 2011
Reproductiedatum
20 oktober 2011
Bestuurlijke besluitvorming
Pm
4 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011

Inhoudsopgave
1. Inleiding 6
Aanleiding 6
Doel 6
Plangebied 6
2. Samenvatting 7
3. Inventarisatiegegevens projectgebied 8
Omschrijving van het initiatief 8
Context 8
Bestemmingsplan 8
Eigendomssituatie 8
Huidige situatie 10
4. Toelichting en argumentatie programma 12
Randvoorwaarden en toelichting 12
Technische randvoorwaarden 14
Financiële aspecten 17
5. Proces 18
Het gevolgde samenwerkingsproces 18
Het gevolgde participatieproces 18
Uitgevoerde onderzoeken 18
6. Plan van aanpak vervolg 20
Te volgen planproces 20
Te volgen participatieproces 20
Te volgen planologisch juridisch proces 20
Planning van voorgestelde werkwijze 20
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 5

Stadsontwikkeling
Boven:
St. Jacobsstraat in vroeger
tijden.
Onder::
Ligging plangebied.
1. Inleiding
Aanleiding
6 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
De Bijenkorf heeft ervoor gekozen om niet het aantal winkels uit te breiden,
maar om de bestaande vestigingen te vergroten en te moderniseren.
Eigenaar van het La Vie-pand, Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,
heeft Rijnboutt Architecten ingehuurd om een ontwerp te maken voor een
verbouwing. Bijenkorf en Mn Services (opdrachtgever namens eigenaar) willen
begin 2012 starten met de verbouwing. De initiatiefnemers hebben de
gemeente gevraagd of medewerking kan worden verleend aan de voorgenomen
ontwikkeling.
Voor Utrecht is de Bijenkorf een van de trekkers in de binnenstad en zorgt
vanwege haar ligging voor een goede doorbloeding van het kernwinkelgebied.
Schaalvergroting en modernisering van dit warenhuis is dan ook zeer
gewenst.
Voor realisatie van het plan is een bestemmingsplanprocedure nodig en
dient de gemeente nadere randvoorwaarden en uitgangspunten te formuleren.
Het college van B&W heeft in maart 2010 het startdocument Bijenkorf/
La Vie vastgesteld. De voorliggende Bouwenvelop is de vervolgstap, op weg
naar een gewijzigd bestemmingsplan en omgevingsvergunnig.
Doel
In de voorliggende Bouwenvelop worden ruimtelijke en functionele randvoorwaarden
gegeven voor de te ontwikkelen locatie. Deze zijn de basis
voor verdere uitwerking van het plan.
Plangebied
Het plangebied ligt op de hoek van de Lange Viestraat en de St. Jacobsstraat.
De oppervlakte ervan is circa 8.600 m2.

2. Samenvatting
Ruimtelijk
De nieuwe Bijenkorf past qua hoogte, omvang en plek van de hoofdentree in
de stedenbouwkundige structuur van dit gebied. Met de nieuwe open gevel
wordt de zichtbaarheid van het warenhuis vergroot met een positief effect
op de openbare ruimte terwijl de voorgenomen sloop van de loopbrug tussen
La Vie en de C&A weer het zicht vanuit het Vredenburg op de St. Jacobsstraat
herstelt.
Functioneel
De locatie ligt in het kernwinkelgebied van Utrecht; het gemeentelijk beleid
is om detailhandel in dit gebied te concentreren en intensiveren. Voor
Utrecht is de Bijenkorf een van de trekkers in de binnenstad. De voorgenomen
uitbreiding wordt om die reden positief beoordeeld.
Bereikbaarheid en parkeren
Op de begane worden 160 fietsparkeerplekken voor personeel ingepast, op
de plek waar nu nog autoparkeerplekken staan. Door een extra parkeerlaag
bovenop de garage worden die plekken gecompenseerd, en wordt de garage
uitgebreid met 19 plekken. Hiermee voldoet het plan niet aan de geldende
parkeernorm, maar de parkeergarage Paardenveld vormt voldoende alternatief
voor bezoekers aan het kernwinkelgebied en de Bijenkorf. De uitbreiding
aan de Rozenstraat biedt de mogelijkheid het laden en lossen inpandig en
logistiek beter te regelen dan in de huidige situatie.
Een openbare fietsenstalling is uitgebreid onderzocht, maar blijkt helaas
niet uitvoerbaar.
Duurzaamheid
De gemeente heeft enkele gesprekken gevoerd met de initiatiefnemer. De
iniatiefnemer neemt diverse maatregelen, waaronder hoogwaardige warmteterugwinning
en vegetatiedak. Enkele meer vernieuwende maatregelen zoals
een KWO-systeem bleken na onderzoek technisch niet mogelijk.
Participatie
Over de Bouwenvelop is in juni en juli 2011 consultatie georganiseerd. Er is
een inloopavond geweest met 20 aanwezigen, daarnaast zijn 13 schriftelijke
reacties ontvangen. Men maakt zich vooral zorgen over de effecten van de
uitbreiding op lichtinval, zonlicht, uitzicht, geluidsoverlast, stankoverlast,
lichtoverlast ‘s nachts en verkeerstoename.
Wijzigingen na consultatie
Ten opzichte van de concept-Bouwenvelop uit mei 2011 zijn naar aanleiding
van de consultatie de volgende wijzigingen doorgevoerd. Hieronder de
belangrijkste wijzigingen:
• er zijn nieuwe bezonningsstudies uitgevoerd;
• er is een nieuwe randvoorwaarde opgenomen, waardoor de initiatiefnemer
compenserende maatregelen dient voor te stellen aan omwonenden,
voordat het plan definitief kan worden gemaakt.
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 7

Stadsontwikkeling
8 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
3. Inventarisatiegegevens projectgebied
Omschrijving van het initiatief
Het initiatief betreft het uitbreiden en vernieuwen van het La Vie gebouw,
ten behoeve van warenhuis de Bijenkorf. Bijenkorf gaat het grootste deel
van het pand voor zichzelf gebruiken, de overige ruimte blijft in gebruik
als kantoor. Het pand krijgt de uitstraling van één warenhuis. De overige
huurders, totaal circa 450 m2 detailhandel, vertrekken uit het pand. Die
ruimte wordt in gebruik genomen door de Bijenkorf. De huidige oppervlakte
aan kantoorruimte neemt toe met circa 450 m2 bvo.
De uitbreiding in vierkante meters voor de Bijenkorf (totaal circa 4.500
m2 bvo) wordt voor het grootste deel voorzien op het platte dak achter de
huidige gevel. Op het nieuwe platte dak zal een groene tuin worden ingericht.
Daarnaast wordt circa 500m2 gerealiseerd ter plaatse van de huidige
expeditie op de hoek St. Jacobsstraat/Rozenstraat, in de noordwesthoek. Ter
plaatse van deze hoek is op de begane grond een zelfstandige winkel gepland.
De loopbrug tussen La Vie en C&A, boven de St. Jacobsstraat, wordt
verwijderd, waardoor het zicht op de St. Jacobsstraat wordt hersteld.
Ten slotte wordt een extra laag parkeren toegevoegd (bruto 38 en netto 19
parkeerplaatsen). Op de begane grond, waar nu auto’s parkeren, wordt dan
een ruimte voor fietsen ingericht, bestemd voor het personeel van de Bijenkorf
en bovengelegen kantoren.
Context
De Bijenkorf ligt net buiten het Masterplan Stationsgebied op de hoek van
de Lange Viestraat en St.Jacobsstraat. Het warenhuis met kantoren is door
zijn prominente ligging een belangrijke schakel tussen de historische binnenstad
en het nieuwere Wijk C.
De St.Jacobsstraat is aangemerkt als een belangrijke toegang en aanloopstraat
tot de binnenstad en het kernwinkelgebied daarvan. Door de bouw
van het woon-/winkelgebouw De Vredenburg en de vernieuwing van de Bijenkorf
zal de St.Jacobsstraat een vanzelfsprekender onderdeel gaan vormen
van het centrum.
Bestemmingsplan
De plankaart van het bestemmingsplan is hieronder weergegeven. De locatie
is in het bestemmingsplan Binnenstad (16 februari 2010) bestemd als
‘Centrum-2’. Deze bestemming is voor warenhuizen en andere gebouwen
die niet geschikt zijn om op de verdieping te wonen. Een klein deel aan de
noordkant van het perceel is bestemd als ‘Verkeer – Parkeergarage’.
De verbouwing past niet in het huidige bestemmingsplan, omdat in de
noordwesthoek buiten de bestemmingsplangrens wordt gebouwd; ook de
uitbreiding op het dak past niet binnen de huidige maximale bebouwingshoogte
van 8,5 meter. In lijn met de hoogbouwstudie en afspraken met partijen
op de andere hoeken van deze locatie, namelijk Hotel Smits, woonwinkelgebouw
de Vredenburg en C&A, mogen de panden op deze hoeken niet
hoger worden gebouwd dan 25 meter.
Eigendomssituatie
Het perceel 8125 is in erfpacht uitgegeven aan Stichting Pensioenfonds
Metaal en Techniek. De overbouwing over de St. Jacobsstraat is in erfpacht
uitgegeven de ‘Maatschappij tot exploitatie van onroerende zaken Beurspassage
NV’.
Verwijderd: eigendom Salvator Parochie. Het perceel 9039 valt gedeeltelijk
binnen het plangebied en is eigendom van Pathe Theatres BV.
De overige gronden binnen de plangrens zijn eigendom van de Gemeente
Utrecht.

Rechtsboven:
Eigendomssituatie 2010
Linksboven:
Uitsnede bestemmingsplan
Binnenstad (2010)
Linksonder:
Structuren binnenstadstationsgebied
(uit: bestemmingsplan Binnenstad,
2010)
Midden onder:
Uitsnede Masterplan Stationsgebied
(mei 2010)
Rechtsonder:
Luchtfoto plangebied 2009
de Bijenkorf
particulier eigendom
gemeentelijk eigendom
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 9

Stadsontwikkeling
Huidige situatie
Functies
• Detailhandel
• Kantoren en vergadercentrum
• Openbare parkeergarage ‘La Vie’ (325 pp)
10 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
Ruimtelijk
• Het gebouw van de Bijenkorf is qua hoogte in overeenstemming met de
overige panden rondom het Vredenburg.
• De hoogte van de Bijenkorf en de omliggende panden (C&A, Hotel
Smits, De Vredenburg) is circa 20-25 meter.
• De hoofdmassa van het gebouw van de Bijenkorf aan de Lange Viestraat
heeft een hoogte van circa 25 meter en is incidenteel hoger ter
plaatse van technische ruimten (tot circa 28 meter).
• Algemene bouwhoogte binnenterrein circa 8.5 meter, incidenteel hoger
ter plaatse van technische ruimten.
• De hoogte van de parkeergarage La Vie is circa 20,5 meter.
• De uitkraging van de hoofdmassa aan de zijde van de Lange Viestraat
en St. Jacobsstraat vanaf de eerste verdieping is circa 1,80 meter.
• De uitkraging ter plaatse van hoofdentree is circa 6 meter
• De overbouwing boven de St. Jacobsstraat ligt op het niveau van de
eerste verdieping en heeft een totale hoogte van circa 9,5 meter
Bereikbaarheid en parkeren
• De hoofdentree voor winkelend publiek van de Bijenkorf ligt op de
hoek Lange Viestraat/St. Jacobsstraat. Daarnaast is er een tweede toegang
aan de Lange Viestraat
• Naast de toegang voor winkelend publiek zijn er toegangen aan de
Lange Viestraat en St. Jacobsstraat voor de bovengelegen kantoren en
het vergadercentrum op de hoger gelegen verdiepingen.
• De toegang (in- en uitrit) van de parkeergarage La Vie is via de St.
Jacobsstraat/Rozenstraat.
• De parkeergarage is voor voetgangers bereikbaar vanuit de St. Jacobsstraat
en vanuit de Bijenkorf.
•
•
Het laden en lossen voor de Bijenkorf vindt plaats op maaiveld in de
openbare ruimte aan de St. Jacobsstraat/Rozenstraat.
Ter hoogte van de laad- en losplek is er aan de St. Jacobsstraat een
tijdelijke bushalte.
Openbare ruimte
• De St. Jacobsstraat heeft een belangrijke verkeersfunctie voor openbaar
•
•
vervoer en fietsverkeer als ontsluiting van de binnenstad voor het noordelijk
deel van de stad.
Ter plaatse van het gebouw van de Bijenkorf is de ruimte voor voetgangers
in relatie tot het aantal passanten beperkt. Deze is circa 5,50 meter
aan de Lange Viestraat en circa 3,30 meter aan de St. Jacobsstraat.
Ter plaatse van de hoofdentree is er een voorruimte (binnen de rooilijn
van het gebouw) tussen entree en voetpad. Deze maat is circa 8,50
meter.

Huidige situatie
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 11

Stadsontwikkeling
12 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
4. Toelichting en argumentatie programma
Randvoorwaarden en toelichting
Functies
Het gemeentelijke beleid is om detailhandel in het kernwinkelgebied gebied
te concentreren en te intensiveren. De Gemeente Utrecht heeft een raamovereenkomst
met Corio. Op basis hiervan heeft de gemeente een consultatieverplichting
aan Corio over alle detailhandelsplannen in de stad Utrecht
waar bestuurlijke besluitvorming voor nodig is.
Door de ontwikkeling van het woonwinkelgebouw ‘De Vredenburg’ (oplevering
medio 2012) op het plein Vredenburg is een sterke trekker aan de
noordzijde van de Lange Viestraat vereist om de routing Hoog Catharijne-
Oudegracht langs de Bijenkorf te behouden. Naast het warenhuis zelf is
ook de parkeergarage van belang voor het functioneren van dit deel van
het kernwinkelgebied. Om de bijna 100.000 passanten per week te kunnen
verwerken en voor de uitstraling van het pand is het gewenst de openbare
ruimte zoveel mogelijk vrij te houden van geparkeerde fietsen.
Het vernieuwde complex La Vie huisvest de Bijenkorf, een zelfstandige winkel,
kantoren, een vergadercentrum en een parkeergarage.
Ruimtelijk
De uitbreiding van de Bijenkorf vindt hoofdzakelijk plaats ter plaatse van het
binnengebied. Hier wordt één bouwlaag toegevoegd. Ter plaatse van de St.
Jacobsstraat wordt op de huidige laad- en losplaats bebouwing toegevoegd.
Door deze toevoeging wordt de bevoorrading in de toekomst inpandig geregeld.
De nieuwbouw op deze plek begeleidt de St. Jacobsstraat nadrukkelijker.
Het huidige beeld van bevoorrading en opslag wordt vervangen door
een gebouw aan de straat. Dit heeft een positieve uitwerking op de beleving
van de bezoeker richting binnenstad.
Daar waar uitbreiding van het warenhuis en de parkeergarage invloed hebben
op de woon- en/of gebruikskwaliteit van omliggende panden, moeten
door initiatiefnemer concrete voorstellen worden gedaan voor verbetering/
compensatie. In overleg met direct betrokkenen moet worden aangetoond
dat woon- en gebruikskwaliteit na realisatie van het plan acceptabel blijven.
Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor dit overlegproces.
Vanwege de hoge dichtheid van bebouwing in de binnenstad is er vanuit
de gemeente, met het oog op leefbaarheid en duurzaamheid, extra aan
dacht voor ‘stenige daklandschappen’. De vernieuwing en uitbreiding
van La Vie zal tot kwaliteitsverbetering op dit vlak moeten leiden.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
De basishoogte van het gebouw blijft zoals bestaand (circa 25 meter,
plus of min 1 meter).
Incidenteel is, ten behoeve van technische ruimten, een hogere bouwhoogte
(circa 28,5 meter, plus of min 1 meter) mogelijk.
Begane grond en eerste verdieping liggen ter plaatse van de hoofdentree
terug ten opzichte van de rooilijnen aan de Lange Viestraat en St.
Jacobsstraat en laten voldoende ruimte voor passanten in de openbare
ruimte.
De rooilijn aan de St. Jacobsstraat ligt in het verlengde van de hoofgevel
van het ten noorden gelegen gebouw.
De straatgevels zijn ‘open’ en hebben optimaal contact met de straat.
De overbouwing over de St. Jacobsstraat wordt verwijderd.
De algemene bouwhoogte van het binnengebied mag maximaal 13
meter zijn, met uitzondering van daklichten.
De daktuin van La Vie is alleen toegankelijk voor onderhoudswerk of in
geval van calamiteiten.
De bestaande parkeergarage La Vie wordt uitgebreid met één parkeerlaag.
De totale bouwhoogte wordt hiermee circa 23 meter.
Ter plaatse van de uitbreidingen van warenhuis en parkeergarage moeten
zowel dak als gevels worden bekleed met groen.
De woonkwaliteit van de woningen aan de Oudegracht moet worden
gewaarborgd. Dat stelt kwaliteitseisen aan het toe te voegen bouwvolume
en het daklandschap van het binnengebied. Dit is een ontwerpopgave
in samenhang met het bouwplan.
Aan de achterzijde van de percelen Oudegracht Westzijde 75 t/m 81a
moet door initiatiefnemer, als compensatie van de nieuwbouw, in samenspraak
met eigenaar een daktuin worden gerealiseerd.

Randvoorwaarden
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 13

Stadsontwikkeling
14 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
Bereikbaarheid en parkeren
• De hoofdentree voor winkelend publiek van de Bijenkorf blijft op de
hoek Lange Viestraat/St. Jacobsstraat.
• De tweede toegang voor winkelend publiek van de Bijenkorf aan Lange
Viestraat blijft intact.
• Aan de St. Jacobsstraat komt een extra toegang voor een zelfstandige
winkel.
• De toegangen naar de kantoren en het vergadercentrum blijven op dezelfde
plek aan de Lange Viestraat en St.Jacobsstraat en worden meer
onderdeel van het totale gevelontwerp.
- De bestaande parkeergarage wordt uitgebreid met één parkeerlaag
(bruto 38 en netto 19 parkeerplaatsen).
• De toegang (in- en uitrit) van de parkeergarage blijft op dezelfde plek.
• De toegang naar de parkeergarage voor winkelend publiek wordt
verplaatst van de St. Jacobsstraat richting de Rozenstraat.
• De toegang voor winkelend publiek vanuit de Bijenkorf blijft gehandhaafd.
• Ten behoeve van personeel van de Bijenkorf en de bovengelegen kantoren
worden in de parkeergarage circa 160 fietsparkeerplaatsen
gerealiseerd.
• De tijdelijke bushalte wordt verplaatst richting Jacobikerk, het hart van
Wijk C.
Openbare ruimte
• De St. Jacobsstraat heeft een belangrijke verkeersfunctie voor openbaar
vervoer en fietsers als noordelijke ontsluiting van de binnenstad. Deze
situatie blijft bestaan.
• De vernieuwing van de Bijenkorf zal zorgen voor een toename van
intensiteiten van voetgangers in dit gebied. Aangezien het profiel van
de St. Jacobsstraat blijft gehandhaafd, en er dus niet meer ruimte beschikbaar
is voor voetgangers, zullen zoveel mogelijk obstakels (zoals
fietsenklemmen en bloembakken) moeten worden verwijderd.
- Vanwege de beperkte ruimte voor voetgangers in openbaar gebied
liggen begane grond en eerste verdieping ter plaatse van de
hoofdentree terug ten opzichte van de rooilijnen. Zie ook pagina 12.
Technische randvoorwaarden
Parkeren en bevoorrading
De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van het bruto vloeroppervlak
van de detailhandels- en kantoorfunctie en wordt berekend op basis van de
totale oppervlakte na realisatie van de uitbreiding. Voor de uitbreiding zijn
conform de parkeernormen minimaal 125 extra parkeerplekken nodig. Door
de nabijheid van parkeergarage Paardenveld is er voldoende alternatief voor
bezoekers van het kernwinkelgebied en de Bijenkorf. De garages in het stationsgebied
zijn geen alternatief. Binnen het Stationsgebied wordt namelijk
zwaar ingezet op dubbelgebruik. Voor zover op dit moment restcapaciteit
aanwezig is, wordt deze in de eindsituatie volledig benut door het toe te
voegen programma.
De bevoorrading van het pand dient via de St. Jacobsstraat te gebeuren,
zoals in de huidige situatie. Bij vaststelling van het Startdocument werd al
aangegeven dat bevoorrading via de Lange Viestraat niet mogelijk is, ook
werd in het Startdocument het laden en lossen in de St. Jacobsstraat nog als
knelpunt genoemd. Een verkeerssimulatie door initiatiefnemer heeft aangetoond
dat de bevoorrading mogelijk is zonder overlast voor gebruikers van
de St. Jacobsstraat, mits goede afspraken worden gemaakt over het tijdstip
van bevoorrading. De Bijenkorf gaat schonere vrachtwagens gebruiken,
zogenaamde Twindecks. Met dit type zijn er minder laad- en losmomenten,
en het afval wordt door dezelfde vrachtwagens direct mee terug genomen.
Uit de simulatie blijkt tevens dat ze geen belemmering zijn voor het verkeer
op de St. Jacobsstraat. Laden en lossen ten behoeve van de Bijenkorf en
kantoren vindt inpandig plaats. De initiatiefnemer dient nadere afspraken te
maken met de gemeente over de manier en tijdstippen van bevoorrading.
Geluid, luchtkwaliteit en bodem
De gebruikelijke milieutechnische onderzoeken zijn gedaan in het kader van
de aanvraag omgevingsvergunning. Deze worden definitief beoordeeld na
vaststelling van het bestemmingsplan. Op voorhand worden geen onoplosbare
problemen gezien.

Doorsneden
Hoofdentree Lange Viestraat/St. Jacobsstraat
Huidige situatie:
Voetpad én voorruimte Bijenkorf
onderdeel openbare ruimte.
Aansluiting panden Oudegracht 75-77
Oudegracht 75-77
Huidige situatie
Kale inrichting dak Bijenkorf en daktuin panden Oudegracht.
Nieuwe situatie
Naar voren geschoven entree blijft
voldoende ruimte maken voor openbaar gebied.
Oudegracht 75-77
Toekomstige situatie:
Uitbreiding winkelruimte, inrichting groen dak Bijenkorf en aanleg
daktuin panden Oudegracht in samenhang.
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 15

Stadsontwikkeling
16 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
Duurzaamheid
De gemeente vraagt initiatiefnemers voorafgaand of parallel aan ruimtelijke
planvorming een plan van aanpak te maken over de energielevering voor het
te realiseren programma. Dit staat in het door het college van B&W vastgestelde
Programma Utrechtse Energie.
Voor deze ontwikkeling heeft de gemeente enkele gesprekken gevoerd met
de initiatiefnemer. De iniatiefnemer stond open ervoor open om samen met
de gemeente te zoeken naar extra duurzaamheidsmaatregelen.
In het kader van de beperking van energiegebruik voert de initiatiefnemer
de volgende
maatregelen uit:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
hoogwaardige warmteterugwinning op de luchtbehandelingsystemen;
mengkamer regeling luchtbehandeling Bijenkorf op basis van enthalpie
en CO2 (behoefteafhankelijk ventileren);
het project heeft een aansluiting op de stadsverwarming;
energiezuinige verlichting in de nieuw te bouwen delen;
boven de vide in de Bijenkorf worden grote daklichten voorzien, waardoor
de daglichtbijdrage groot is;
de ramen in de nieuwbouwkantoren zijn relatief groot, waardoor de
daglichtbijdrage groot is;
de bijbehorende extra thermische belasting wordt geneutraliseerd door
deze bouwdelen als klimaatgevel uit te voeren;
nieuwe koelmachines worden geselecteerd met hoog rendement;
door de introductie van een vegetatiedak wordt een groot deel van het
regenwater gebufferd;
bij de nieuwe sanitaire groepen wordt gebruik gemaakt van waterbesparende
sanitaire toestellen.
Mede op verzoek van de gemeente zijn onderstaande mogelijkheden onderzocht.
Om diverse redenen kunnen deze maatregelen niet worden uitgevoerd:
• PV-panelen; gekozen is voor een vegetatiedak, waarmede grootschalige
opstelling van PV-panelen slecht combineerbaar is;
• KWO-systeem met warmtepompen; valt af in verband met de juridisch
complexe binnenstedelijke situatie;
• absorptiekoelmachine gevoed door stadsverwarming; slechte rentabiliteit
door relatief hoog stadsverwarmingstarief;
• nakoeling luchtbehandeling; valt af door de problematische vervuiling
veroorzaakt door de relatief hoge stofconcentratie in de Bijenkorf.
De meest optimale maatregel zou een gebiedsgerichte e-efficiency met betrekking
tot de koudevraag (in combi met aanwezige stadsverwarming) zijn.
Dat zou echter door meerdere partijen samen opgepakt moeten worden.
Daarvoor is nu geen draagvlak.
Cultuurhistorie en archeologie
De geplande uitbreiding aan de Jacobsstraat bevindt zich op gebied dat op
de Archeologische Waardekaart wordt aangemerkt als gebied met hoge
archeologische waarde. Dit gebied wordt beschermd op grond van de verordening
op de archeologische monumentenzorg. Indien de geplande bodemingrepen
groter en dieper zijn dan door de verordening wordt gesteld,
bespreekt de initiatiefnemer met de afdeling Cultuurhistorie of een archeologisch
inventariserend veldonderzoek nodig is om vast te laten of er sprake
is van archeologische waarden in het plangebied. Indien hiervan sprake is
moeten deze resten worden veiliggesteld
door middel van een archeologische opgraving. Is dit niet het geval,
dan zal de archeologievergunning worden afgegeven.

Financiële aspecten
De uitgifte in erfpacht van het perceel grond tegen betaling van de marktconforme
grondwaarde en de wijziging van de bestemming van het huidige
erfpachtrecht tegen afdracht van de uit de wijziging voortvloeiende economische
meerwaarde worden vastgelegd in een tussen de gemeente en
Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek te sluiten overeenkomst. Met
deze overeenkomst, waarin partijen tevens een regeling zullen treffen over
de afhandeling van planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, wordt
het gemeentelijke kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro verzekerd.
Een exploitatieplan hoeft derhalve niet door de gemeente te worden
vastgesteld.
Het perceel grond onder het huidige La Vie gebouw, plaatselijk bekend Lange
Viestraat 201-699 in Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie
C nummer 8125, groot 5.810 m², is door de gemeente op 22 november 1984
in erfpacht uitgegeven, waarbij de Algemene Bepalingen voor uitgifte in
voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) van toepassing zijn verklaard. Op 17
april 1990 zijn de AB 1974 omgezet naar de Algemene voorwaarden voor de
uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989).
Op grond van de erfpachtvoorwaarden is de grond met opstallen bestemd
om te worden gebruikt voor het instandhouden van een winkelcentrum
(14.500 m² BVO) met kantoren (9.500 m² BVO) en een parkeergarage (350
parkeerplaatsen). De huidige erfpachter, Stichting Pensioenfonds Metaal en
Techniek, heeft het voornemen om het winkelcentrum uit te breiden, zulks
zowel binnen als buiten het in erfpacht uitgegeven perceel grond.
De uitbreiding buiten het in erfpacht uitgegeven perceel grond is voorzien
aan de St.-Jacobsstraat. Hiertoe is een perceel gemeentegrond van circa
367 m² benodigd, welk perceel grond de erfpachter wil gebruiken voor de
realisatie van 235 m² BVO winkelruimte, 1.585 m² BVO kantoorruimte, 15 m²
BVO nutsruimte, 135 m² BVO expeditieruimte en 259 m² BVO entreeruimte,
in totaal 2.257 m² BVO. Ten behoeve van deze uitbreiding zal het betreffende
perceel grond van circa 367 m² in erfpacht moeten worden uitgegeven,
zulks tegen een marktconforme grondwaarde.
De uitbreiding binnen het in erfpacht uitgegeven perceel grond voorziet
in de toevoeging van 4.492 m² BVO winkelruimte. Ten behoeve van deze
uitbreiding zal de in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde bestemming, na
goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders, moeten worden
gewijzigd. Aan deze goedkeuring kan het college voorwaarden verbinden,
waaronder de afdracht aan de gemeente van de uit de wijziging van de
bestemming voortvloeiende economische meerwaarde van de grond.
Aan een gecertificeerd taxateur zal opdracht worden gegeven om de
(residuele) grondwaarde van het in erfpacht uit te geven perceel gemeentegrond,
zulks met inachtneming van het voorgenomen gebruik, en de uit de
wijziging van de bestemming van het huidige erfpachtrecht voortvloeiende
economische meerwaarde vast te stellen.
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 17

Stadsontwikkeling
5. Proces
18 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
Het gevolgde samenwerkingsproces
De totstandkoming van het bouwplan is in nauwe samenwerking tussen
Gemeente Utrecht, initiatiefnemer en architect tot stand gekomen. Het resultaat
van dit proces wordt als advies aan het college van B&W voorgelegd.
Het gevolgde participatieproces
Het participatieniveau is voor dit project ‘raadplegen’ en ‘adviseren’. Dat wil
zeggen dat de gemeente betrokkenen heeft geïnformeerd en hen om een reactie
heeft gevraagd. Op een aantal onderwerpen zijn de reacties aanleiding
geweest om de bouwenvelop aan te passen. De belangrijkste wijzigingen
zijn de nieuwe bezonningsstudies en randvoorwaardes over compenserende
maatregelen.
Na vaststelling van het startdocument in maart 2011 heeft de gemeente in
eerste instantie betrokkenen geïnformeerd, met een persbericht en informatie
op de wijkwebsite. Daarnaast heeft de initiatiefnemer zelf in de startfase
al contact gehad met eigenaren van omliggende woningen en ondernemingen.
In de periode juni-juli 2011 heeft de gemeente aan betrokkenen gevraagd
een reactie te geven op de concept-Bouwenvelop Bijenkorf-La Vie. Tijdens
de consultatieperiode heeft de gemeente in samenwerking met de initiatiefnemer
en de Bijenkorf een inloopavond georganiseerd. De bijeenkomst
is bezocht door 24 personen. Het wijkbericht waarin de consultatie over de
Bouwenvelop Bijenkorf-La Vie is aangekondigd, is onder +/- 300 adressen
verspreid.
In totaal heeft de gemeente 13 schriftelijke reacties ontvangen. Deze reacties
zijn afkomstig van direct omwonenden en direct omliggende instanties.
Tijdens en na afloop van de consultatieperiode heeft de initiatiefnemer contact
gezocht met een aantal bewoners en de kerk. De gemeente heeft in de
Wijkraad Binnenstad de Bouwenvelop op 13 juli 2011 nader toegelicht. Ook
heeft de gemeente heeft op 20 september jl. een apart overleg gehad met
het comité wijk C.
In een raamovereenkomst in het kader van Hoog Catharijne en Leidsche Rijn
is afgesproken dat de gemeente Corio consulteert over alle detailhandelsplannen
in de stad Utrecht waar bestuurlijke besluitvorming voor nodig is.
Na besluitvorming over het Startdocument heeft de Gemeente Utrecht Corio
geconsulteerd.
Uitgevoerde onderzoeken
• Bezonningsstudie
• Bevoorradingsstudie
• Passantenonderzoek
Bezonningsstudie
De verrichtte bezonningsstudie toont op een aantal representatieve tijdstippen
het effect van de nieuwbouw op de bezonning in de directe omgeving.
Naar aanleiding van inspraakreacties is een gedetailleerder bezonningsstudie
uitgevoerd voor de betreffende panden. Op basis van deze gedetailleerder
studie zijn de gevolgen van het bouwplan op woningniveau in beeld
gebracht. De bevindingen zijn in de tabel op pagina 19 weergegeven.
Uit de tabel hiernaast blijkt dat de extra bouwlaag op de parkeergarage en
op het huidige winkelpand, op sommige momenten een klein nadelig effect
op de lichtinval hebben. Op verzoek van de gemeente is de initiatiefnemer in
gesprek gegaan met omwonenden om de resultaten van de bezonningsstudie
op woningniveau te bespreken. Voor de ontwikkeling is het een randvoorwaarde
dat de initiatiefnemer concrete voorstellen doet voor verbetering/compensatie
(zie pagina 12).

Tabel: bevindingen bezonningsstudie.
Adres Maart Juni September December
Oudegracht
75-77
Oudegracht
79-79a
Oudegracht
81-81a
Rozenstraat
1-7
Rozenstraat
2-4
Rozenstraat
6-32
Tussen circa 14:00 en 14:30 uur
en 16:00 en 17:30 minder zon op
terras.
Tussen 19:00 en 19:30 uur minder
zon op terras.
Geen veranderingen. Tussen circa 18:30 en 20:00 uur
minder zon op dak en achtergevel.
Vanaf 19:30 minder zon op
terras.
Geen veranderingen. Tussen circa 20:30 en 21:00 uur
minder zon op achtergevel.
Tussen circa 14:30 en 15:30 minder
zon op balkons.
Tussen circa 10:00 en 13:30
minder zon op balkons.
Tussen circa 13:00 en 15:00 uur
minder zon op enkele gevels en
balkons.
Tussen circa 15:00 en 15:30 en
17:30 en 18:30 minder zon op
terras.
Geen veranderingen.
Geen veranderingen. Geen veranderingen.
Geen veranderingen. Geen veranderingen.
Tussen circa 16:00 en 17:00 uur
minder zon op enkele gevels en
balkons.
Geen veranderingen. Tussen circa 11:30 en 15:00 uur
minder zon op balkons.
Geen veranderingen.
Tussen circa 14:30 en 15:30 uur
minder zon op balkons.
Geen veranderingen Geen veranderingen. Geen veranderingen. Tussen circa 10:00 en 15:00 uur
minder zon op (enkele) bovenste
balkons.
Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011 - 19

Stadsontwikkeling
6. Plan van aanpak vervolg
Te volgen planproces
Met de vaststelling van deze Bouwenvelop wordt de definitiefase van het
Utrechts Plan Proces (UPP2) afgesloten. Voor de volgende fase (verdere
uitwerking van het ontwerp, de onderzoeken ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging
en de bouwaanvraag) wordt een anterieure overeenkomst
aangegaan tussen de gemeente en de initiatiefnemer.
Na vaststelling van de Bouwenvelop in het college van B&W, wordt de procedure
gestart voor een bestemmingsplanwijziging, in combinatie met een
aanvraag omgevingsvergunning (coördinatieregeling). Naar verwachting
volgt de ter inzage legging van deze stukken nog in 2011.
Daarnaast zal een koopovereenkomst worden opgesteld en overeengekomen
over de verkoop van de grond ten behoeve van de nieuwbouw aan de
St. Jacobsstraat.
Te volgen participatieproces
Na vaststelling van de bouwenvelop houdt de gemeente alle direct betrokkenen
op de hoogte van de verdere planvorming. Op belangrijke momenten
wordt de hele omgeving geïnformeerd, bijvoorbeeld bij de ter inzage legging
van het bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning, en bij
de start bouw.
Wanneer dat nodig is, zal de initiatiefnemer in samenspraak met de gemeente
direct contact hebben met betrokkenen over de verdere planuitwerking.
Te volgen planologisch juridisch proces
Om de voorgestelde ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging
nodig. Nadat de bouwenvelop is vastgesteld en de daarbij
behorende onderzoeken zijn voltooid en is aangetoond dat de ontwikkeling
uitvoerbaar is, zal een bestemmingsplan worden opgesteld.
20 - Bouwenvelop de Bijenkorf-La Vie, concept oktober 2011
Planning van voorgestelde werkwijze
Na vaststelling van deze bouwenvelop kan de ontwikkelaar zich voorbereiden
op de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan door het opstellen
van een Voorlopig Ontwerp plus het (laten) uitvoeren van de benodigde
onderzoeken voor een bestemmingsplanherziening. De ontwikkelaar maakt
gebruik van de coördinatieregeling, waarbij de bouwaanvraag en de bestemmingsplanprocedure
aan elkaar worden gekoppeld.
De procedure voor de bestemmingsplanwijziging duurt minimaal 6 tot 9
maanden.

www.utrecht.nl
Stadsontwikkeling
Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht
Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht
Telefoon 030 - 286 00 00
Fax 030 286 0235
Mail stedenbouw@utrecht.nl