Brondocument adviesnota - Gemeente Haaksbergen

B&W vergadering datum : agenda nr:
Raadsvergadering datum : 6 juli 2005 agenda nr: 7
Besluit burgemeester datum :
Mandaatbesluit datum :
Voorstel/adviesnota
Onderwerp : Renovatie van Nortwic en Kiekenren t.b.v. verhuur
Voorstel :
De raad voorstellen:
1. Voor de renovatie van het pand aan de Adriaan Brouwerstraat 10 (voormalige
Kiekenren) een krediet beschikbaar te stellen van € 202.250,-- en de kosten
dekken zoals genoemd in dit advies;
2. Voor de renovatie van de Veldkampstraat 9 (Nortwic Mavo) een krediet
beschikbaar te stellen van € 88.500,-- en deze kosten dekken uit de post
onvoorziene uitgaven;
3. De begroting 2005 aan te passen door vaststelling van de 9 e
begrotingswijziging;
1. Inleiding
De panden aan de Adriaan Brouwerstraat 10 en Veldkampstraat 9 verkeren
momenteel in zo’n slechte staat dat ze niet verhuurd kunnen worden.
Door Bouw Consulting Twente bv is, in opdracht van de afdeling Beheer en
Onderhoud, een quickscan en een planning gemaakt voor de renovatie van de
voormalige peuterspeelzaal de Kiekenren aan de Adriaan Brouwerstraat 10 en voor
de renovatie van de linkervleugel van de voormalige Nortwic-mavo aan de
Veldkampstraat 9.
2. Doel / meetbaar effect
2.1 De twee panden renoveren zodat zij weer geschikt zijn om te verhuren.
G:\Post- en Archiefzaken\Vergaderingen Raad\vergaderingen Raad\Raad 050706\050706 Nortwic Kiekenren renovatie.doc - 1
-

3. Argumenten
1.1 Het pand aan de Adriaan Brouwerstraat 10 staat momenteel leeg en voldoet
niet aan de eisen om het wederom te kunnen verhuren.
Om het gebouw weer geschikt te maken voor gebruik en verhuur zal het
grondig moeten worden gerenoveerd. Door Bouw Consulting Twente bv is in
de bijgevoegde quickscanrapportage aangegeven welke werkzaamheden
moeten worden uitgevoerd (zie bijlage 1). Daarin zijn ook de reeds geplande
onderhoudswerkzaamheden opgenomen: het vervangen van de
buitengevelkozijnen en de dakbedekking. De totale kosten van de renovatie
zijn geraamd op ca. € 202.250,--.
2.1 Om het gebouw aan de Veldkampstraat 9 weer geschikt te krijgen voor gebruik
zal het grondig bouwkundig moeten worden gerenoveerd.
Op 13 januari 2005 heeft het college besloten om de linkervleugel van de
voormalige Nortwic-mavo per direct te sluiten vanwege de onveilige situatie
van het pand. De dakconstructie inclusief het plafond van de linkervleugel van
de voormalige Nortwic-mavo zal i.v.m. aantasting door houtworm en boktor
vervangen moeten worden. Bouw Consulting Twente bv heeft in bijgevoegde
quickscanrapportage aangegeven welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te
worden (bijlage 2). Wanneer deze werkzaamheden niet worden uitgevoerd,
zullen langzaam maar zeker ook de overige constructieonderdelen worden
aangetast door de houtworm en boktor. Met het uiteindelijke resultaat dat het
gebouw kan instorten. De kosten voor de renovatie bedragen ca. € 88.500,--.
Hier is geen krediet voor gereserveerd, vandaar dat voorgesteld wordt om
krediet aan te vragen bij de Raad.
2.2 De met deze investering gemoeide kapitaallasten van € 8.850,-- kunnen in
2005 worden gedekt uit de post onvoorziene uitgaven.
In de begroting vanaf 2005 is rekening gehouden met een post onvoorziene
uitgaven van € 55.698,--. In 2005 is deze post nog niet aangewend. Voor het
aanwenden van deze post gelden dezelfde voorwaarden als voor het
aanwenden van de post onvoorzien incidenteel: de drie O’s. Er moet sprake
zijn van uitgaven die onvoorzienbaar, onvermijdbaar en onontkoombaar zijn.
Voor 2006 en volgende jaren zal de structurele last moeten worden betrokken
bij de verdere uitwerking van de begroting en het meerjarenperspectief als
autonome ontwikkeling.
G:\Post- en Archiefzaken\Vergaderingen Raad\vergaderingen Raad\Raad 050706\050706 Nortwic Kiekenren renovatie.doc - 2
-

Onvoorzienbaar:
Bij een inspectie is gebleken dat de constructie van de voormalige Nortwic-
mavo is aangetast door houtworm en boktor. Hierdoor kon het gebouw niet
langer gebruikt worden. De aanwezigheid van houtworm en boktor en de
gevolgen voor de constructie waren niet te voorzien.
Onvermijdbaar:
Het jongerenwerk, dat gebruik maakte van de voormalige Nortwic-mavo, is
tijdelijk ondergebracht in de werkruimtes bij sporthal De Bouwmeester, maar
deze tijdelijke noodmaatregel werkt niet goed. Om het jongerenwerk weer te
kunnen huisvesten in de voormalige Nortwic-mavo is de renovatie absoluut
noodzakelijk. Bovendien is de huidige situatie niet het resultaat van slecht
onderhoud.
Onontkoombaar:
Zoals hiervoor gesteld is het de bedoeling dat het jongerenwerk zijn intrek weer
neemt in de voormalige Nortwic-mavo. Dit kan alleen als de renovatie is
uitgevoerd. De gemeente is hier als eigenaar/verhuurder van het gebouw
verantwoordelijk voor.
4. Kanttekeningen
1.1 Het te hanteren huurtarief voor de lokalen van de Kiekenren moet passen
binnen geldende prijzen in de markt.
Wij hebben in eerste instantie de huurprijs voor de lokalen van de Kiekenren
gerelateerd aan de bijgestelde begroting, met het doel te komen tot een
budgettair sluitend geheel. De commerciële huurprijzen voor kantoorruimte
bedragen op dit moment ongeveer € 140,-- per m2 per jaar. Om tot een
sluitende exploitatie te komen dienen de inkomsten te worden geraamd op
€ 36.000,--, omgerekend is dan sprake van een tarief per m2 van € 80,--.
Opgemerkt dient te worden dat deze huur (zeer) hoog is in vergelijking met de
verhuurprijs van andere gemeentelijke panden.
1.2 Op de panden rust de bestemming “bijzondere doeleinden”.
Op de twee panden rust de bestemming “bijzondere doeleinden”, dit betekent
dat het pand niet aan alle gebruikers verhuurd kan worden.
Het pand aan de Veldkampstraat 9 heeft de bestemming bijzondere
doeleinden. Dit houdt in dat het pand bestemd is voor sociale,
maatschappelijke, (para-)medische, educatieve en/of religieuze doeleinden,
met daarbij behorende panden.
G:\Post- en Archiefzaken\Vergaderingen Raad\vergaderingen Raad\Raad 050706\050706 Nortwic Kiekenren renovatie.doc - 3
-

Het pand aan de A. Brouwerstraat 10 heeft de “bestemming bijzondere
doeleinden” met aanduiding B. Dit pand is bestemd voor educatieve, religieuze
doeleinden, sociale en/of (para-)medische doeleinden, al dan niet in combinatie
met verzorgd wonen.
5. Financiën
Kosten renovatie Kiekenren:
De kapitaallasten die voortvloeien uit de geraamde kosten voor renovatie bedragen
€ 20.225,--. In de begroting 2005 is al rekening gehouden met een deel van de
werkzaamheden.
Naast de hogere kapitaallasten dient ook rekening te worden gehouden met een
voorziening voor groot onderhoud. Deze hebben wij voorshands geraamd op
€ 5.000,-- per jaar, ervan uitgaande dat het gebouw met deze investering duurzaam
gerenoveerd wordt en daardoor de komende twintig jaar voor maatschappelijke
doeleinden beschikbaar blijft. De bijgestelde exploitatielasten komen dan uit op
€ 43.072,-- (zie bijlage 3).
De brutovloeroppervlakte van de Kiekenren is ± 450 m2. Zoals hierboven
aangegeven achten wij een huurprijs van € 80,-- op dit moment reëel. De totale
huuropbrengst bedraagt in dat geval € 36.000,--.
Dekking:
De totale bijgestelde exploitatiekosten zijn geraamd op € 43.072,-- terwijl de
inkomsten geraamd zijn op € 36.000,--. Per saldo resteert dus een tekort van
€ 7.072,--. In de begroting is al structureel rekening gehouden met een
exploitatietekort van € 7.158,--. De extra kapitaallasten uit de investering voor
renovatie en de voorziening voor groot onderhoud zijn hiermee door hogere
inkomsten volledig gedekt.
Kosten renovatie voormalige Nortwic-mavo:
De kapitaallasten van de renovatie van de linkervleugel van de voormalige Nortwic-
mavo zijn geraamd op € 8.850,--. Zoals hierboven al is aangegeven wordt voldaan
aan de voorwaarden om de post onvoorzien voor 2005 aan te wenden. Structureel
dienen deze lasten als autonome uitgaven te worden betrokken bij de verdere
uitwerking van de begroting 2006 en het meerjarenperspectief.
G:\Post- en Archiefzaken\Vergaderingen Raad\vergaderingen Raad\Raad 050706\050706 Nortwic Kiekenren renovatie.doc - 4
-