Brochure - Robeco.com

ROBECO REAL ESTATE 

HIGH YIELD CERTIFICATE

I Nederlandse kantorenmarkt 

II Productbeschrijving 

III Structuur en kenmerken 

IV Algemene informatie 

Prospectus op cd-rom 

BELANGRIJKE INFORMATIE 

Het is niet toegestaan deze brochure in het geheel danwel gedeelten hieruit te kopiëren, verspreiden of te distribueren, noch mag deze brochure worden geleverd 

aan of geaccepteerd worden door derden. 

Deze brochure is niet bedoeld als basis voor de beoordeling van een belegging in financiele instrumenten of andere waardepapieren. Beleggingsbeslissingen over 

financiele instrumenten dienen niet gebaseerd te zijn op de informatie in deze brochure maar uitsluitend op de informatie in het definitieve prospectus behorende 

bij die instrumenten. 

Deze presentatie is een samenvatting van een aantal conceptvoorwaarden en moet derhalve niet worden beschouwd als compleet. Belangrijke voorwaarden van 

de financiele instrumenten zijn voorafgaand aan de uitgifte datum en ook daarna onderhevig aan wijzigingen. 

Deze presentatie dient uitsluitend ter informatie en dient niet te worden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een uitnodiging tot 

koop daarvan, en is ook niet bedoeld als beleggingsadvies of enig andere vorm van advies. 

Deze presentatie is samengesteld door Robeco Institutional Asset Management b.v. (‘Robeco’) handelend onder de naam Robeco Alternative Investments. Robeco 

is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam. De informatie in deze presentatie is ontleend aan door Robeco betrouwbaar geachte bronnen, 

maar Robeco kan niet instaan voor de volledigheid of nauwkeurigheid hiervan. De voor deze brochure gebruikte bronnen kunnen gebruik maken van verschillende 

berekeningsmethoden. Aanvullende informatie is op verzoek verkrijgbaar bij Robeco. 

Het Robeco Real Estate High Yield Certificate wordt niet bevestigd of gesteund door Investment Property Databank Limited (‘IPD’). IPD geeft geen enkele 

garantie of verzekering omtrent de resultaten verkregen uit de ROZ/IPD-vastgoedindex (de ‘Index’) in verband met het Robeco Dutch Offices Index Bond of 

omtrent de mate waarin de kapitaalwaarde of het beleggingsresultaat van het Certificate overeenkomt of zal overeenkomen met het resultaat van de Index. IPD 

kan door geen enkele partij die akkoord gaat met de aankoop van het certificaat aansprakelijk (uit hoofde van overeenkomst, onrechtmatige daad of anderszins) 

worden gesteld voor welk verlies en/of welke schade dan ook voortvloeiende uit een fout in de Index. IPD geeft geen verzekering omtrent de voortdurende berekening 

of publicatie van de Index en evenmin omtrent eventuele wijzigingen in de componenten van de Index of in de berekeningsmethode die wordt gehanteerd. 

De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Naast waarden uit het verleden 

kunnen de in deze brochure genoemde rendementen gebaseerd zijn op aannames die aan wijziging onderhevig zijn dan wel voortvloeien uit modellen die niet 

noodzakelijkerwijs de werkelijkheid weergeven.

I 

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT 

I NEDERLANDSE KANTORENMARKT

DE MARKT 

De kantorenmarkt in Nederland is in beweging. Wat waren de ontwikkelingen in 2005 en wat kan men 

verwachten voor de komende periode? 

Robeco heeft in februari 2006 drie experts gevraagd naar hun visie op de Nederlandse kantorenmarkt. 

De ontwikkelingen op het gebied van vastgoed worden tevens geïllustreerd aan de hand van een vijftal 

krantenartikelen. 

VISIES OP DE MARKT 

DTZ Zadelhoff, IRIS en FGH Bank geven in deze brochure hun visie op de kantorenvastgoedmarkt in 

Nederland. 

DTZ Zadelhoff, is sinds 1968 actief als gespecialiseerd makelaar in bedrijfsmatig vastgoed in Nederland. 

Sindsdien is DTZ Zadelhoff uitgegroeid uit tot een internationale speler op vastgoedgebied en actief in de 

sectoren makelaardij, vastgoedbeleggingen, vastgoedmanagement, Corporate Real Estate Services (CRES), 

research, winkels, financial services en taxaties. 

IRIS, Institute for Research and Investment Services (IRIS) is een beleggingsresearchinstituut gericht op 

particuliere beleggers. IRIS is een joint venture van Rabobank en Robeco en functioneert als interne dienstverlener 

voor Rabobank en Robeco op het gebied van publishing en onafhankelijke research. Een belangrijk 

kenmerk van IRIS is onafhankelijke visievorming. Door een fysieke-, organisatorische- en personele scheiding 

zijn de activiteiten van IRIS gescheiden van andere activiteiten binnen de Rabobank Groep. De medewerkers 

van IRIS hebben geen belang in de ondernemingen waarover ze beleggingsaanbevelingen uitbrengen. 

De beloning van de medewerkers van IRIS is deels afhankelijk van de resultaten van de Robeco Groep N.V. 

en de Rabobank Groep. 

IRIS is de ‘professionele particulier’ die vanuit het perspectief van de particuliere belegger alle professionele 

middelen in stelling brengt om de relevante beleggingskansen en -risico’s te analyseren en deze te vertalen 

in een concreet advies binnen het doelrisicoprofiel van de klant. 

FGH Bank, onderdeel van de Rabobank, is in 1890 opgericht en beschikt daarmee over jarenlange 

en een gedegen en zeer brede kennis van de Nederlandse vastgoedmarkt in al haar facetten. FGH Bank 

heeft zich gespecialiseerd in het financieren van commercieel onroerend goed voor de professionele partijen 

binnen de branche. Alle disciplines, van juridische kennis tot fiscaliteiten, maar ook een eigen Taxaties & 

Researchafdeling met vastgoedmarktanalisten, taxateurs en bouwkundigen zijn binnen FGH Bank aanwezig. 

Verschillende dochterondernemingen completeren de dienstverlening van FGH Bank. 

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT

Opname en aanbod van kantoorrruimte 

(In m2 X 1.000 V.V.O.) 

6.500 

5.500 

4.500 

3.500 

2.500 

1.500 

500 

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 

Aanbod Opname 

Opname van kantoorrruimte naar grootteklasse 

(In m2 X 1.000 V.V.O.) 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 

< 1000 1.000-2.500 2.500-5.000 

5.000-10.000 > 10.000 


Kantorenmarkt 

De kantorenmarkt in Nederland heeft momenteel 

twee gezichten. Aan de ene kant zien we dat 

kantoorgebruikers weer in beweging komen en een 

toenemende vraag naar – vaak kwalitatief goede – 

kantoorruimte genereren. Dankzij deze vraag neemt 

de marktdynamiek weer enigszins toe. Een aantal 

(grootstedelijke) regio’s laat zelfs een zeer substantiele 

opnamestijging zien. Aan de andere kant vertonen 

de meeste Nederlandse gemeenten toenemende 

of gelijkblijvende (hoge) leegstandspercentages en 

tevens een negatieve netto absorptie. Dit wordt 

veroorzaakt doordat kantoorhoudende organisaties 

vaak minder vierkante meters huren dan ze momenteel 

in gebruik hebben. Voor 2006 verwachten we 

opnieuw een toenemende vraag naar kantoorruimte. 

Deze is mede ingegeven door een aantrekkende 

economie. Desondanks zal de komende jaren sprake 

blijven van een (zeer) ruime kantorenmarkt. Het 

aanbod is anno 2005 dermate omvangrijk dat het niet 

binnen enkele jaren tot een gewone stand kan worden 

teruggebracht. Vooral de oudere panden op mindere 

locaties staan een aantal zware jaren te wachten. 

OPNAME VINDT WEG OMHOOG 

De vraag naar kantoorruimte zit weer enigszins in de lift. 

De redenen achter de vraag zijn echter zeer divers. 

Naast de inmiddels bekende negatieve motieven, zoals 

reorganisatie en bedrijfsconcentratie, zien we nu dat 

gebruikers steeds vaker positieve verhuismotieven 

hebben, zoals kwaliteitsverbetering en uitbreidingsbehoefte. 

De opname van kantoorruimte in 2005 kwam mede 

hierdoor uit op 1,6 miljoen m2 . Dit is een stijging van 15% 

ten opzichte van het jaar daarvoor en een vergelijkbaar 

niveau met 2002 en 2003. 

De opnamestijging is voor het grootste deel toe te 

schrijven aan een toename van het aantal grootschalige 

(vanaf 10.000 m 2 ) transacties. Dit waren er het afge lopen 

jaar meer dan 25, een verdubbeling ten opzichte van 2004. 

Het bijbehorende aantal vierkante meters bedraagt maar 

liefst 425.000 m 2 , een kwart van de totale kantoor opname. 

De overige grootte klassen hebben een met 2004 

vergelijkbaar opnameniveau. 

Met name vanuit de commerciële markt is het afgelopen 

jaar een groeiende vraag naar kantoorruimte geconstateerd. 

Vooral de zakelijke dienstverlening nam absoluut 

gezien substantieel meer vierkante meters op. De 

non-profit sector was in 2005 echter wederom de 

grootste speler op de kantoorruimtemarkt. Deze sector 

nam in totaal circa 560.000 m 2 voor zijn rekening, een 

lichte daling ten opzichte van 2004. De vraagdaling vanuit 

de non-profit sector die wij vorig jaar voorspelden, is 

dus maar gedeeltelijk werkelijkheid geworden. Voor 2006 

verwachten wij een (substantiële) daling. 

Het einde van de effecten van de reorganisatie- en liberaliseringgolf 

lijkt nu echt in zicht te zijn. Bovendien zullen 

zowel de rijks- als gemeentelijke overheden de komende 

jaren blijven bezuinigen op huisvesting en eerder ruimte 

afstoten dan toevoegen. Vanuit deze hoek mag dus geen 

groei verwacht worden. 

KANTOORAANBOD OPNIEUW GESTEGEN 

Het aantal voor de markt beschikbare vierkante meters 

kantoorruimte is gedurende 2005 opnieuw toegenomen. 

Eind 2005 bedroeg het aanbod 6,3 miljoen m2 , ongeveer 

8% meer dan het jaar daarvoor. In tegenstelling tot 2004 

bestond de aanbodtoename in zijn geheel uit grotere panden 

(vanaf 5.000 m2 ). Het aanbod in gebouwen en units 

VISIE DTZ ZADELHOFF 

3 

DTZ ZADELHOFF

tot 5.000 m 2 is nagenoeg gelijk gebleven. Een verklaring 

hiervoor is de toename van de grootschalige reorganisatievraag. 

Deze omvangrijke transacties leiden veelal 

tot het beschikbaar komen van een of meerdere grotere 

panden elders. 

Gelet op bouwstatus zet de trend naar bestaande (en 

verouderde) bouw zich versneld door. Het aanbod anno 

2005 bestaat nog voor slechts 15% uit recent opgeleverde 

nieuwbouw of in aanbouwzijnde panden. Dit is bijna een 

miljoen vierkante meter, tegenover ruim 1,5 miljoen eind 

2004. De bouwstroom die zich midden jaren negentig 

inzette, is nu duidelijk ten einde. Alleen als een (omvangrijke) 

eindgebruiker bekend is, wordt (een maatpak) 

ontwikkeld. De rest van het beschikbare kantooraanbod 

(5,3 miljoen m 2 ) is ouder dan drie jaar. 

Een groot deel van het aanbod is inmiddels structureel 

van aard. Ongeveer de helft wordt 24 maanden of langer 

aangeboden, bijna een tiende deel is zelfs al 48 maanden 

op de markt. Een substantieel deel van dit aanbod is – al 

dan niet sterk – verouderd en is zonder kwaliteitsimpuls 

moeilijk verhuurbaar in de huidige marktomstandigheden. 

Ook bij een sterk economisch herstel krijgt dit aanbod 

het lastig. Herbestemming of sloop met nieuwbouw is 

voor deze gebouwen vaak de enige oplossing. 

TRANSFORMATIE GEEN VACCIN TEGEN 

STRUCTURELE LEEGSTAND 

In een eerdere publicatie van DTZ Zadelhoff, ‘Cijfers in 

perspectief’ van januari 2005 werd reeds gesproken over 

een toenemend aandeel ‘kansloos’ aanbod op de kantorenmarkt. 

We hebben toendertijd ingeschat dat dit aandeel 

zo’n 15% van het aanbod betrof en dat dit percentage 

4 

in de toekomst zou oplopen. Een veelgehoorde oplossing 

voor dit problematische aanbod is het herbestemmen 

of transformeren van kantoren naar woningen. Dit jaar 

hebben we daarom uitvoerig onderzoek gedaan naar de 

omvang van het structureel leegstaande aanbod 

in het algemeen en de transformatiegeschiktheid van dit 

aanbod in het bijzonder. Onder structurele leegstand 

wordt verstaan: beschikbare kantoorruimte langer dan 

3 jaar daadwerkelijk leeg, of wanneer geen perspectief 

geboden kan worden op een toekomstige renderende 

exploitatie reeds na 2 jaar. Het onderzoek is gebaseerd 

op de kantorenmarkt van de twintig grootste stedelijke 

agglomeraties, waarbij de peildatum ultimo 2004 is. 

De totale structurele leegstand in Nederland bedroeg 

ultimo 2004 ruim 1,2 miljoen m 2 . Hiervan stamt zo’n 

700.000 m 2 uit de bouwperiode 1945 tot 1990. Dit kan 

gezien worden als het meest problematische aanbod 

(‘kansloos’) en is zo’n 12,1% van het totale aanbod. Met 

betrekking tot de transformatiegeschiktheid van het 

structureel leegstaande kantooraanbod is allereerst 

onderscheid gemaakt in de mate van leegstand binnen 

een object. Er is gesteld dat een pand dat voor minder 

dan 50% leeg staat niet (direct) in aanmerking komt voor 

transformatie, aangezien het uitkopen van huurders te 

duur is en de leegstand de belegger te weinig financiële 

pijn doet. Na deze selectie blijft circa 470.000 m 2 structureel 

leegstaand kantooraanbod over voor transformatie, 

zo’n 8,1% van het totale aanbod. Aanvullend onderzoek 

naar de transformatiegeschiktheid op pandniveau binnen 

de vier grootste stedelijke agglomeraties wijst uit dat, 

op basis van meerdere locatie- en pandeigenschappen 

(waaronder verdiepingshoogte, stramienmaten en ligging), 

slechts 31% van het structureel leegstaande kantooraanbod 

geschikt lijkt voor transformatie naar woningen. 

Kantorenmarkt in Nederland 

X 1.000 m Opname van kantoorruimte op de vrije markt per gebruikerstype 

2 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 

Secundaire sector 

Bank- en verzekeringswezen 

Overheid en non-profit 

ICT-sector 

Zakelijke dienstverlening 

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse 

(In m2 X 1.000 m V.V.O.) 

2 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

2.000 

1.000 

0 

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 

< 1000 1.000-2.500 2.500-5.000 

5.000-10.000 > 10.000 

VISIE DTZ ZADELHOFF DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


X 1.000 M Voorraad in gebruik 

2 

44.000 

42.000 

40.000 

38.000 

36.000 

34.000 

32.000 

30.000 

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 

Voorraad Voorraad in gebruik 


Index gemiddeld gewogen huurprijs en inflatie (1989=100) 

170 

160 

150 

140 

130 

120 

110 

100 

1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 

Gemiddeld gewogen huur Inflatie 


Dat het grote percentage (53%) ongeschikt lijkt, wordt 

voornamelijk veroorzaakt door de locatie-eigenschappen 

van de structureel leegstaande panden. Bijna tweederde 

van de panden staat namelijk op kantoor- of bedrijventerreinen, 

waarvan 17% op binnenstedelijke kantoor- of 

bedrijventerreinen. Al met al kan geconcludeerd worden 

dat herstel op de kantorenmarkt slechts in beperkte mate 

beïnvloed kan worden door het transformeren van kantoren 

naar woningen. Bij toepassing van de geschiktheidpercentages 

op de structurele leegstand uit de bouwperiode 

1945 tot 1990 blijkt namelijk dat slechts 225.000 m 2 

(eventueel) geschikt is voor transformatie. Dit is nog geen 

4% van het totale aanbod eind 2004. 

VOORRAAD IN GEBRUIK DAALT GESTAAG 

Het beschikbare aanbod is de afgelopen jaren vooral 

toegenomen doordat de netto absorptie negatief was. 

Met andere woorden: kantoorhuurders nemen minder op 

dan dat ze op moment van transactie in gebruik hebben. 

Daarbij komt dat ook nog eens panden worden gehuurd 

die nog gebouwd moeten worden. De afgelopen drie jaar 

betrof dit ruim 400.000 m2 . Deze vraag lijdt weliswaar 

tot opname van kantoorruimte, maar niet tot een aanbodreductie. 

Sterker nog, het kantooraanbod neemt toe 

omdat de oude huisvesting op de markt wordt gebracht. 

Mede door deze twee ontwikkelingen neemt de voorraad 

‘in gebruik’ – dat is de bestaande kantorenvoorraad minus 

het aanbod – geleidelijk aan af. Aan het eind van 2002 

was de voorraad in gebruik op zijn top, ruim 38 miljoen 

m 2 . Ultimo vorig jaar was de gevulde kantoorvoorraad 

gedaald met een miljoen vierkante meter (-2,5%). 

LEEGSTAND NAAR RECORDHOOGTE 

DTZ Zadelhoff registreert de fysieke leegstand van 

kantoorruimte. Leegstand definiëren wij als: aangeboden 

ruimte in opgeleverde kantoorgebouwen, die op 

het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. 

Ultimo 2005 stond in Nederland maar liefst 13,8% van 

de totale kantorenvoorraad daadwerkelijk leeg. Het gaat 

hierbij in totaal om ruim 5,7 miljoen vierkante meter. 

Voor zover wij kunnen nagaan, is dat een absoluut record. 

Net als eind 2004 hebben vooral de satellietsteden in de 

Randstad het zwaar. 

Hier zien we leegstandspercentages vanaf 18%. 

Amsterdam heeft zich inmiddels bij deze kopgroep 

gevoegd; 19,9% van de hoofdstedelijke voorraad staat 

daadwerkelijk leeg. 

Een aantal steden in het oosten van het land, zoals 

Enschede, Ede, Veenendaal en Apeldoorn, kent inmiddels 

ook verontrustende leegstandpercentages (15% tot 18%). 

In de onderste regionen bevinden zich vooral kleinere 

en middelgrote steden in Zuid en Noord Nederland. De 

Friese en Limburgse steden doen het over het algemeen 

goed. Hier zien we nog percentages rond frictieleegstand. 

Van de vijf grote steden hebben – naast Amsterdam – 

Rotterdam en Eindhoven te maken met (zeer) hoge leegstandscijfers, 

waarbij alleen Eindhoven een lichte daling 

heeft laten zien. De gemeenten Utrecht en Den Haag 

kennen relatief lage percentages, respectievelijk 10,0% en 

8,9%. Dit is iets hoger dan eind 2004 het geval was. 

HUURPRIJSDALING VOORBIJ? 

De huurprijzen zijn het afgelopen jaar stabiel gebleven, 

nadat zij drie jaar achtereen een dalende tendens lieten 

zien. In 2005 bedraagt de gemiddeld gewogen transac- 

VISIE DTZ ZADELHOFF 

5

tiehuur in Nederland EUR 144,- per m 2 . Toegespitst op 

bouwstatus zien we voor nieuwe kantoren een stabiel 

beeld en voor bestaande bouw een lichte nominale daling 

(-1,0%). De huurprijzen voor verouderd vastgoed staan in 

de meeste regio’s sterk onder druk.Daarbij strijden beleggers 

net als in de voorgaande paar jaren om de gunst van 

de kantoorgebruiker. Op actieve en creatieve manieren 

proberen zij huurders te behouden of nieuwe huurders te 

binden. De kortingen die hierbij worden gegeven – in de 

vorm van huurvrije periodes of bijdragen aan een verbouwing 

– zijn substantieel en lopen op tot 20% van de kale 

huur. Deze zogenoemde incentives komen niet tot uiting 

in de besproken huren. De nieuwe internationale boekhoudregels 

(IFRS) zullen hierin waarschijnlijk verandering 

brengen, vooral als het beursgenoteerde beleggers betreft. 

De IFRS schrijft namelijk voor dat alle onderdelen van het 

huurcontract (dus inclusief incentives) verdisconteerd 

moeten worden met de duur van het contract. 

De weg omhoog lijkt ingezet Statistische analyses van 

DTZ Zadelhoff op basis van eigen langjarige datareeksen 

hebben uitgewezen dat de opnamecyclus van kantoorruimte 

twee jaar achterloopt op de economische cyclus. 

Dat wil zeggen dat wanneer de economie zich dit jaar 

verder verbetert, we een verdere opwaartse trend van de 

opname mogen verwachten. 

Maar zoals opgemerkt, zijn de opnameredenen anno 

2005 nog altijd zeer divers. Echte uitbreidingsvraag zal op 

nationale schaal naar verwachting pas vanaf het derde of 

vierde kwartaal van 2006 zichtbaar worden. Veel bedrijven 

zitten ruim in hun jas en kunnen het begin van de 

komende groei periode relatief gemakkelijk opvangen binnen 

de huidige huisvesting. Uitgaande van economische 

voorspoed vanaf heden, komen berekeningen van DTZ 

6 

Zadelhoff uit op een niet geringe opnamestijging voor de 

komende paar jaar. Dit gaat gepaard met een toename van 

de voorraad in gebruik, maar deze zal waarschijnlijk pas 

substantieel blijken vanaf 2007. Gezien het hoge aanbodniveau 

zal nationaal marktevenwicht dus nog wel even op 

zich laten wachten. Om marktevenwicht te bespoedigen, 

zal her oriëntatie op de kantorenvoorraad de komende 

paar jaar hoog op de agenda moeten (blijven) staan, zowel 

bij private partijen als bij overheden. Kantoorgebouwen 

die niet meer aan de wensen en eisen van de gebruiker 

voldoen, moeten zoveel mogelijk aan de voorraad worden 

onttrokken. Ook het (substantieel) terugschroeven van 

nieuwbouwprogramma’s draagt op termijn bij aan het 

gezonder worden van de kantorenmarkt. Alhoewel beide 

heroriëntaties slechts een beperkte oplossing zijn, kunnen 

ze beide bijdragen aan een vermindering van de leegstand. 

X 1.000 m Opname prognose kantoorruimte, 2006-2009 

2.500 

2.300 

2.100 

1.900 

1.700 

1.500 

1.300 

1.100 

900 

700 

500 

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 

2 

Aanbod en opname van kantoorruimte op de 

vrije markt 

1.500 

1.200 

900 

600 

300 

0 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 

2004 

Opname 

Aanbod 

2005 

Opname 

Aanbod 

1: Ede en Veenendaal 10: Zwolle/Apeldoorn/Deventer 

2: Friesland 

11: Arnhem en Nijmegen 

3: Almere 

12: Eindhoven en omgeving 

4: Limburg 

13: Haarlemmermeer 

5: Groningen-Assen 14: Utrecht en omgeving 

6: Breda en omgeving 15: Den Haag en omgeving 

7: Twentse Stedenband 16: Rotterdam en omgeving 

8: Gooi en Eemland 

9: ‘s-Hertogenbosch en Tilburg 

17: Groot Amsterdam 

VISIE DTZ ZADELHOFF DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


7

8 DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


Beleggen in vastgoed 

KARAKTERISTIEKEN VAN EEN BELEGGING IN 

VASTGOED 

Onroerend goed of vastgoed ligt qua beleggingskarakteristiek 

in tussen aandelen en obligaties. Het rendement op 

vastgoed is over lange perioden gemeten hoger dan dat 

van obligaties, maar daar staat een hoger risico tegenover. 

Het risico en rendement van vastgoedbeleggingen ligt 

echter weer lager dan dat van aandelenbeleggingen. 

Het rendement op vastgoed bestaat uit twee componenten: 

n Opbrengsten uit huurinkomsten (minus de kosten 

die moeten worden gemaakt voor onderhoud, 

verzekeringen, belastingen e.d.) 

n Waardeveranderingen van het onroerend goed 

De huurinkomsten vertegenwoordigen het best 

voorspelbare, meest stabiele en, op lange termijn, 

belangrijkste element van het rendement. Huurcontracten 

worden voor langere perioden, vaak voor vijf of tien jaar, 

afgesloten. Vastgoedexploitanten hebben daarom goed 

zicht op hun toekomstige inkomsten. Bovendien zijn 

huurcontracten in de meeste gevallen gekoppeld aan de 

ontwikkeling van de inflatie, waardoor de koopkracht van 

de huurinkomsten intact blijft. 

Het belangrijkste risico voor vastgoedexploitanten is 

leegstand van hun panden. Leegstand hangt op middellange 

termijn voornamelijk samen met de stand van de 

conjunctuur, maar is op de lange termijn ook een functie 

van de gewildheid van een bepaalde locatie. De gewildheid 

van een locatie kan in de loop van de tijd veranderen. 

Waardeveranderingen zijn grilliger van aard en daardoor 

veel moeilijker te voorspellen. Een zeer belangrijke 

factor die de waardeverandering van vastgoed bepaalt, 

is de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. Dalende 

kapitaalmarktrentes leiden tot stijgende vastgoed prijzen 

en andersom. De contante waarde van toekomstige 

huurinkomsten en, in het verlengde daarvan, de waarde 

van een gebouw, beweegt immers tegengesteld aan de 

kapitaalmarktrente. 

De forse waardestijging van vastgoed die we de laatste 

jaren hebben gezien, houdt daarom rechtstreeks verband 

met de daling van de kapitaalmarktrente gedurende 

die periode. Onverwachte, plotselinge stijgingen van de 

kapitaalmarktrente zijn het belangrijkste risico voor de 

waardeontwikkeling van vastgoed. 

VERSCHILLENDE MANIEREN OM IN 

ONROEREND GOED TE BELEGGEN 

Men kan zowel rechtstreeks in vastgoedobjecten beleggen, 

als in een gespecialiseerd beleggingsvehikel dat op zijn 

beurt in vastgoedobjecten belegt. Rechtstreeks beleggen 

in vastgoedobjecten wordt wel aangeduid als beleggen in 

direct vastgoed (beleggen ‘in stenen’), en beleggen via een 

gespecialiseerd beleggingsvehikel als beleggen in indirect 

vastgoed. In de onderstaande tabel staan de belangrijkste 

verschillen tussen beide beleggingsvormen op een rij: >> 

VISIE IRIS 

9 

IRIS

10 

DIRECT BELEGGEN IN VASTGOED 

Geringe liquiditeit; het is meestal niet mogelijk om op 

elk gewenst moment te kopen of te verkopen. 

Waarde van de belegging is gelijk aan de intrinsieke 

waarde (= getaxeerde marktwaarde na aftrek van 

schulden en andere verplichtingen). 

Directe zeggenschap over de beleggingen en het te 

voeren beleid. 

Vrijheid in het kiezen van financieringsvormen. 

Spreiding van het risico minder gemakkelijk te 

realiseren (kapitaalintensief). 

Voor de meeste beleggers is beleggen in direct vastgoed 

geen reële optie. Niet alleen beschikken zij meestal niet 

over de vereiste expertise om rechtstreeks in vastgoedobjecten 

te beleggen, maar ook vormt het hoge kapitaalbeslag 

voor velen een te hoge drempel. Wij richten ons 

hieronder daarom hoofdzakelijk op beleggen in indirect 

vastgoed. 

Binnen de categorie indirect vastgoed kan nog een 

verdere verfijning worden aangebracht binnen de 

instrumenten die een belegger ter beschikking staan: 

n Niet-beursgenoteerde beleggingsvehikels die door 

middel van ‘pooling’ van beschikbaar gestelde middelen 

door deelnemers beleggen in vastgoedobjecten. 

Voorbeelden van deze categorie zijn vastgoedmaat- 

n 

INDIRECT BELEGGEN IN VASTGOED 

Goede liquiditeit; in principe kan men op elk moment 

tegen de geldende marktprijs kopen of verkopen. 

Waarde van de belegging is de beurswaarde, waardoor 

een premie of disagio ten opzichte van de intrinsieke 

waarde kan ontstaan. 

Zeggenschap gedelegeerd aan ingehuurd management, 

waardoor agency-kosten ontstaan. 

Gebruik van vreemd vermogen tot een wettelijk 

maximum beperkt. 

Spreiding van het risico gemakkelijker te realiseren 

(‘pooling’ van gelden geeft meer financiële armslag). 

schappen en / of commanditaire vennootschappen. 

Beleggingen in dit soort vehikels kennen meestal een 

vaste, eindige looptijd van enkele jaren. Tussentijds 

uitstappen is vaak niet mogelijk of erg duur. 

Beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. 

Deze fondsen beleggen de door beleggers aan hen 

toevertrouwde middelen in vastgoedobjecten en zijn 

dagelijks verhandelbaar tegen de geldende beurskoers. 

Vastgoedbeleggingsfondsen zijn gebonden aan 

wettelijke richtlijnen die van land tot land verschillen. 

In Nederland bijvoorbeeld moeten vastgoedbeleggingsfondsen 

hun fiscale winsten geheel uitkeren 

aan hun aandeelhouders in de vorm van dividend. In 

ruil daarvoor zijn zij vrijgesteld van vennootschaps- 

VISIE IRIS DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


n 

belasting. Tevens mogen zij voor maximaal 60% 

gefinancierd zijn met vreemd vermogen. Rodamco 

Europe, Corio en Wereldhave zijn voorbeelden van 

vastgoedbeleggingsfondsen. 

Beursgenoteerde dakfondsen; ook wel ‘Funds 

of Funds’ genaamd. Deze fondsen beleggen niet 

rechtstreeks in vastgoedobjecten, maar uitsluitend 

in beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. Zij 

trachten te profiteren van onder- en/of overwaarderingen 

van individuele vastgoedmarkten en/of -beleggingsfondsen. 

Vaak beleggen dakfondsen wereldwijd. 

Voorbeelden van dakfondsen zijn Robeco Property 

Equities en ABN-Amro Global Properties Securities. 

IRIS-BELEGGINGSVISIE OP BEURSGENOTEERD 

INDIRECT VASTGOED 

De IRIS-beleggingsvisie op vastgoed, zoals deze in alle 

researchuitingen wordt gecommuniceerd, heeft uitsluitend 

betrekking op beleggingen in beursgenoteerd 

indirect vastgoed. Hieronder vallen dus (primair) vastgoedbeleggingsfondsen 

en (secundair) vastgoeddakfondsen. 

Beursgenoteerd, indirect vastgoed wordt beschouwd 

als een aparte industriegroep die deel uitmaakt van de 

sector Financiële Dienstverlening. Daarbij sluit IRIS aan 

bij de zogenoemde Global Industry Classification Scheme 

(GICS)-classificatie, die momenteel het meest gangbaar is. 

Zoals bekend is de IRIS-beleggingsvisie op industriegroepen 

en sectoren gebaseerd op een aantal bouwstenen 

en relatief en mondiaal van aard. De relatieve score 

van een industriegroep op het gebied van winstontwikkeling, 

recente koersontwikkeling en fundamentele aantrekkelijkheid, 

bepaalt het IRIS-advies voor de industriegroep. 

De huidige visie van IRIS op de industriegroep vastgoed is 

negatief. De onderbouwing is als volgt: 

‘De industriegroep onroerend goed scoort per saldo 

relatief zwak. Onroerend goed is een rentespel. Zolang de 

rente laag is, blijft het geld toestromen. Maar bij een rentestijging 

is de sector onaantrekkelijk. De huur rendementen 

zijn namelijk laag door de enorme stroom van institutioneel 

geld na de internetkrach. De winstontwikkeling 

is neutraal. De winstgroei valt tegen met 3% over de 

komende twaalfmaandsperiode. De winst herzieningen zijn 

daarentegen goed. De waardering is een negatief punt. De 

huidige koers-winstverhouding van 27 keer de verwachte 

winst twaalf maanden vooruit is relatief hoog. Andere 

industriegroepen zijn historisch gezien goedkoper. Ten 

slotte is het koersbeeld van de industriegroep vrij goed. 

Het momentum is neutraal, maar het technisch advies is 

positief.’ 

Deze visie wordt regelmatig herzien. 

PREMIE TEN OPZICHTE VAN DE INTRINSIEKE 

WAARDE MAAKT BEURSGENOTEERD 

INDIRECT VASTGOED FUNDAMENTEEL 

ONAANTREKKELIJK 

Een zeer belangrijke factor voor de bepaling van de 

fundamentele aantrekkelijkheid van beursgenoteerd 

vastgoed is of beleggers een agio (premie) of een disagio 

(‘discount’) betalen ten opzichte van de getaxeerde 

marktwaarde van de onderliggende vastgoedportefeuille, 

de zogenoemde intrinsieke waarde. 

Normaal gesproken noteren vastgoedfondsen een discount 

ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde van 

hun vastgoedportefeuille. De reden dat de beurskoers van 

vastgoedfondsen meestal onder de intrinsieke waarde ligt, 

is dat het moeilijk is voor het management om economische 

waarde toe te voegen aan een bestaand pand. De 

VISIE IRIS 

11

economische waarde van een pand bestaat nu eenmaal uit 

de contante waarde van toekomstige huuropbrengsten en 

die komt tot uitdrukking in de getaxeerde marktwaarde. 

De getaxeerde marktwaarde fungeert derhalve als een 

waarderingsanker voor vastgoedaandelen. Zowel naar 

boven als naar beneden. Omdat beleggers een vergoeding 

eisen voor het risico dat hun belangen niet voor 100% 

door het management worden gediend (het zogenoemde 

agency-risico), noteren vastgoedfondsen meestal onder de 

intrinsieke waarde. 

Als gevolg van de toevloed van nieuw beleggingsgeld op 

zoek naar een hoog en stabiel dividendrendement zijn de 

prijzen van vastgoed en de meeste vastgoedaandelen de 

laatste jaren fors opgelopen. Gemiddeld betalen beleggers 

voor vastgoedbeleggingsfondsen thans een flinke premie 

ten opzichte van de intrinsieke waarde. Afhankelijk van de 

markt worden momenteel premies van 15-25% betaald; 

in enkele gevallen zelfs oplopend tot meer dan 30%. 

Beleggers lopen alvast vooruit op toekomstige opwaarderingen 

van de onderliggende vastgoedportefeuilles van 

vastgoedbeleggingsfondsen. 

Het moge duidelijk zijn dat dit een risicovolle strategie 

is.Vroeg of laat tendeert de beurswaarde weer naar de 

intrinsieke waarde. Dat kan geschieden door een koersdaling 

van vastgoedbeleggingsfondsen, een waardestijging 

van het onderliggende vastgoed of een combinatie van 

beide. Het beste waarop beleggers in beursgenoteerd 

vastgoed onzes inziens mogen hopen, is dat de huidige 

ingeprijsde waardestijging daadwerkelijk wordt gerealiseerd. 

In dat geval behalen zij een rendement dat het 

gelopen risico compenseert. In alle andere gevallen schiet 

het rendement tekort ten opzichte van het gelopen risico. 

De ongunstige rendementsrisicoverhouding die het gevolg 

is van de premie die thans wordt betaald ten opzichte van 

12 

de intrinsieke waarde, is de belangrijkste reden waarom 

wij beursgenoteerd vastgoed op dit moment fundamenteel 

onaantrekkelijk vinden. 

IRIS-BELEGGINGSVISIE OP NIET-BEURSGENO- 

TEERD INDIRECT VASTGOED: GEMATIGD POSITIEF 

IRIS heeft geen officiële visie op niet-beursgenoteerd vastgoed, 

maar wel een visie op de vastgoedmarkt. Aangezien 

premies of discounts ten opzichte van de intrinsieke 

waarde bij niet-beursgenoteerd vastgoed geen rol spelen, 

is de visie op de vastgoedmarkt bruikbaar als visie op 

niet-beursgenoteerd vastgoed. 

De huidige visie van IRIS op de vastgoedmarkt is gematigd 

positief. Vastgoed is een sector die relatief laat in de cyclus 

profiteert van een aantrekkende conjunctuur. Belangrijke 

drijvende krachten zijn de groei van de consumentenbestedingen 

en de ontwikkeling van de werkgelegenheid 

in, met name, de dienstverlenende sector. De groei van de 

consumentenbestedingen is van belang voor winkelvastgoed 

en de groei van de werkgelegenheid is van belang 

voor de vraag naar kantoorruimte. Voor beide indicatoren 

geldt dat zij zich in de vroege fase van herstel bevinden. 

Vanuit conjunctureel oogpunt ziet de ontwikkeling van de 

vraag naar commercieel vastgoed er dus goed uit voor de 

komende jaren. Het aanbod van commercieel vastgoed 

neemt weliswaar ook toe, maar minder snel dan de vraag, 

naar onze mening. Kortom, de bezettingsgraden kunnen 

de komende jaren stijgen. 

De reden dat wij slechts gematigd positief zijn, is terug 

te voeren op de hoge prijzen die op dit moment voor 

vastgoed worden betaald. De hoge prijzen drukken het 

exploitatierendement en verminderen de kansen op 

verdere waardestijgingen. De sector is bij het huidige 

waarderingsniveau kwetsbaar voor een stijging van de 

VISIE IRIS DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


kapitaalmarktrente. De rendementsrisicovooruitzichten 

voor de komende jaren zijn daarom, ondanks de gunstige 

conjuncturele omstandigheden, niet bijzonder aantrekkelijk. 

Wie in vastgoed wil beleggen, kan onzes inziens in 

ieder geval beter beleggen in niet-beursgenoteerd indirect 

vastgoed dan in beursgenoteerd indirect vastgoed. 

VISIE OP DE NEDERLANDSE KANTORENMARKT 

De Nederlandse markt voor kantoorruimte bevindt 

zich thans ongeveer op de bodem van zijn cyclus, die 

van top tot dal gemiddeld circa tien jaar in beslag neemt. 

De belangrijkste indicator voor de kantorenmarkt is de 

ontwikkeling van de werkgelegenheid in de dienstensector. 

Er zijn verschillende aanwijzingen dat de werkgelegenheid 

in de Nederlandse dienstensector aan het 

herstellen is. Zo groeit de uitzendmarkt voor met name 

administratief personeel erg snel. Dat is in het verleden 

een betrouw bare indicator gebleken voor de ontwikkeling 

van de werkgelegenheid in de dienstensector. Daarnaast 

signaleerden verschillende vastgoedbeleggingsfondsen 

recent een verbetering van de vraag naar kantoorruimte. 

Vanuit een cyclisch oogpunt is het dus een mooi moment 

voor beleggers om in de Nederlandse kantorenmarkt te 

stappen. Maar daarbij passen wel twee kanttekeningen. 

In de eerste plaats is het dal waaruit de Nederlandse 

kantorenmarkt moet kruipen erg diep. Zo’n zes miljoen 

vierkante meter ligt te wachten op nieuwe huurders. Een 

absoluut record. De gemiddelde leegstand bedraagt naar 

schatting zo’n 15%. De hoge leegstand oefent een neerwaartse 

druk uit op de prijzen van huurcontracten die op 

dit moment worden afgesloten. Aangezien huurcontracten 

voor langere perioden worden afgesloten, meestal 

voor vijf tot tien jaar, betekent dit dat de sector hier nog 

geruime tijd last van ondervindt. 

Een tweede kanttekening is dat de prijzen voor kantoorpanden 

ondanks de recordleegstand nauwelijks onderuit 

zijn gekomen. Sterker nog, voor kantoorpanden van 

de hoogste kwaliteit zijn de prijzen zelfs gestegen. Dat 

beperkt de kansen op toekomstige waardestijgingen voor 

kantoorpanden, normaal gesproken de belangrijkste reden 

waarom het interessant is om op de bodem van de cyclus 

in te stappen, in ernstige mate. 

Er bestaat zelfs een niet te verwaarlozen risico dat de 

waardeontwikkeling van kantoorpanden de komende 

jaren negatief gaat uitpakken. De belangrijkste reden 

voor de huidige hoge prijzen is dat de kapitaalmarktrente 

op een zeer laag niveau staat en dat de aandelenmarkt 

door veel beleggers als te risicovol wordt beschouwd 

na de onaangename ervaringen van de laatste jaren. Als 

gevolg daarvan is er heel veel geld naar de relatief veilige 

vastgoedsector gevloeid met oplopende prijzen als gevolg. 

Een stijging van de kapitaalmarktrente en / of een hernieuwde 

belangstelling van beleggers voor aandelen kan 

ervoor zorgen dat de geldstroom richting vastgoed weer 

opdroogt of zelfs omkeert. Daardoor zouden de prijzen 

kunnen dalen, ondanks verbeterende bezettingsgraden. 

VISIE IRIS 

13



ALGEMEEN 

De Nederlandse kantorenmarkt 

De Nederlandse kantorenmarkt heeft een omvang 

van ongeveer 44 miljoen m 2 en vertegenwoordigt een 

(beleggings)waarde van naar schatting EUR 75 miljard. 

De voorraad is de laatste decennia behoorlijk gestegen, 

mede door de sterke toename van het aantal banen in 

de dienstverlenende sector. Tegelijkertijd zien we dat de 

kantorenmarkt sterk conjunctuurgevoelig is. In perioden 

van laagconjunctuur leidt dit tot oplopende leegstand, 

zoals tijdens het begin van de jaren tachtig en negentig. 

En ook tussen 2001 en 2005 heeft de kantorenmarkt een 

moeilijke periode gekend. Desondanks laten behaalde rendementen 

op kantoorinvesteringen een positief beeld zien. 

Gemiddeld is in de laatste tien jaar op kantoorbeleggingen 

een rendement behaald van iets meer dan 10% per jaar. 

Tot op heden werden perioden van laagconjunctuur 

gevolgd door een sterke opbloei van de sector, een situatie 

die zich door de verwachte opleving van de economische 

conjunctuur de komende jaren kan voortzetten. Het perspectief 

voor de komende jaren is daarom gunstiger. Dat 

betekent niet dat de markt geen risico’s kent, want door 

vergrijzing zal de kantorenmarkt op langere termijn steeds 

meer transformeren van een uitbreidings- naar een vervangingsmarkt. 

Vooral de kwaliteit van een kantoorobject 

én de omgeving waarin deze objecten staan, gaan daardoor 

een steeds grotere rol spelen. Het gevolg is dat binnen de 

kantorenmarkt onderscheidende segmenten zullen gaan 

ontstaan, met elk een ander toekomstperspectief. 

DE KANTORENMARKT ANNO 2005 

Na een periode van sterke verruiming tussen 2001 en 

2004, is de situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 

vorig jaar licht verbeterd. Zo is de sterke toename van het 

aanbod grotendeels afgevlakt. Dat komt vooral door de 

sterke daling van de nieuwbouwproductie. Desondanks 

ligt het aanbod met ongeveer 6 miljoen m 2 op een recordhoogte. 

Tegelijkertijd is de opname gestegen tot bijna 

2 miljoen m 2 , het op een na hoogste niveau dat in ons land 

ooit is bereikt. De markt laat dus wel degelijk dynamiek 

zien. Evenals voorgaande jaren is nog steeds sprake van 

een grote verplaatsingsvraag, waarbij bedrijven hun huidige 

pand opgeven en andere kantoorruimte betrekken. Per 

saldo is de netto-opname daarom nog steeds erg gering. 

Dat is ook logisch, omdat de werkgelegenheid in 2005 

niet heeft geleid tot meer ruimtebehoefte. Een reden 

voor bedrijven om te verplaatsen is bijvoorbeeld dat de 

huidige markt betere huisvestingsmogelijkheden biedt 

tegen gelijke (en soms zelfs lagere) kosten. Er is daarom 

vooral sprake van vraag naar kantoorruimte van hoge 

kwaliteit. Daardoor zijn de huurprijzen met ongeveer 

EUR145,-/m 2 redelijk stabiel. Wel geldt dat door incentives, 

zoals bijvoorbeeld huurkortingen, dit beeld enigszins vertekend 

kan zijn. 

Vanuit het perspectief van beleggers wordt de rol van 

huurcontracten steeds dominanter. Er is veel kapitaal in 

de markt aanwezig, terwijl de beschikbaarheid van langjarig 

verhuurde beleggingsobjecten gering is. Dat zorgt 

voor een daling van de nettoaanvangsrendementen, die 

voor kantoorruimte in de top van de markt op ongeveer 

6% liggen. Daarnaast zijn leegstaande kantoorgebouwen 

steeds lastiger te verhuren, waardoor de vraag vanuit 

beleggers zeer beperkt is. In dit segment leidt dat juist tot 

oplopende aanvangsrendementen en nemen de verschillen 

in de markt dus toe. Daardoor kunnen in de huidige 

markt kantoorobjecten met een behoorlijke discount 

worden verworven. En dat biedt, zeker bij een aantrekkende 

markt, nieuwe investeringskansen. 

VISIE FGH BANK 

15 

FGH BANK

VERWACHTINGEN OP KORTE EN 

MIDDELLANGE TERMIJN 

Kantoorruimte heeft bovenal tot doel om werkgelegenheid 

te faciliteren. Het is dan ook niet vreemd dat in het 

recente verleden de opname van kantoorruimte onder 

druk heeft gestaan. Als stelregel geldt dat voor een aantrekkende 

werkgelegenheid, een economische groei van 

ten minste 1,5 tot 2% nodig is. Die groei hebben we de 

laatste jaren niet of nauwelijks bereikt. Momenteel staat 

de Nederlandse economie op een keerpunt. Volgens 

prognoses van zowel het Centraal Planbureau als De 

Nederlandsche Bank zal de economie dit en volgend jaar 

met ongeveer 2,5% groeien. De effecten zijn inmiddels 

ook merkbaar op de arbeidsmarkt. Zo is de werkloosheid 

sinds de tweede helft van 2005 licht gedaald en neemt 

het aantal vacatures in het bedrijfsleven weer toe. Dat 

zal, weliswaar met een vertraging van een tot twee jaar, 

ook merkbaar worden op de kantorenmarkt. Er zal naar 

verwachting meer uitbreidingsvraag naar kantoorruimte 

komen, waardoor het hoge aanbod langzaam maar zeker 

teruggedrongen kan worden. Dat wil niet zeggen dat de 

markt binnen de kortste keren weer in evenwicht is. De 

leegstand is zo hoog, dat hier zeker enkele jaren overheen 

zullen gaan. Daarnaast zal de Nederlandse kantorenmarkt 

de komende jaren naar verwachting met structureel 

aanbod worden geconfronteerd: bestaande kantoorruimte 

die niet meer als zodanig gebruikt zal worden. 

Vanuit beleggingsperspectief betekent dit, dat met een 

duidelijke toekomstvisie moet worden gehandeld. Waar 

huurcontracten in de huidige markt van doorslaggevende 

betekenis lijken te zijn bij investeringsbeslissingen, zal in 

de nieuwe situatie de kwaliteit van het onderliggende 

vastgoed zeker zo belangrijk zijn. 

16 

VERGRIJZING EN DE GEVOLGEN OP LANGE 

TERMIJN 

Naast de conjuncturele ontwikkeling, staat de kantorenmarkt 

de komende twee decennia ook een structurele 

verschuiving te wachten. Die verschuiving wordt veroorzaakt 

door veranderingen in de bevolkingssamenstelling. 

Er is al jaren sprake van vergrijzing en ontgroening, 

en per saldo zal de beroepsbevolking in Nederland de 

komende jaren afnemen, zelfs als de pensioenleeftijd 

in de komende jaren zou worden verhoogd. Dit is een 

onherroepelijk proces en zal op den duur zonder twijfel 

zijn weerslag krijgen op de kantorenmarkt. De relatie is 

immers eenvoudig: als minder mensen deelnemen aan het 

arbeidsproces, is de behoefte aan werkruimte geringer. De 

vergrijzing heeft zich al ingezet, maar dit proces zal vanaf 

2010 in versneld tempo plaatsvinden. Veel marktpartijen 

realiseren zich dat dit op langere termijn gevolgen zal 

hebben voor de kantorenmarkt. En dat leidt niet zelden 

tot doemscenario’s die elk perspectief op een gezond 

evenwicht op langere termijn uitsluiten. Die scenario’s 

zullen ook uitkomen, tenminste, als er geen concessies 

worden gedaan aan de enorme planvoorraad. Wat vooral 

niet uit het oog verloren mag worden, is dat kantoorruimte 

ten eerste een functioneel doel heeft. Verfraaiing 

van het stadsaangezicht of het bewijzen van stedelijkheid 

is weliswaar mooi meegenomen, maar kan niet tot doel 

verheven worden. Een gezond evenwicht in de markt 

wordt alleen bereikt door een zekere mate van schaarste 

te creëren. Daarom is een kritische blik op de producten 

die worden gerealiseerd noodzakelijk. Het is evident dat 

de totale nieuwbouwcapaciteit van meer dan 10 miljoen 

m2 in Nederland geen bijdrage levert aan een stabiele 

ontwikkeling op de langere termijn. Daarmee wordt het 

economisch verouderingsproces van de huidige voorraad 

immers alleen maar versneld. Het ontbreekt echter aan 

VISIE FGH BANK DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


coördinatie en sturing. En met de introductie van de Nota 

Ruimte, waarin lokale initiatieven veel kansen krijgen, 

ziet het ernaar uit dat de situatie de komende jaren niet 

zal verbeteren. Hoewel de meeste (grotere) gemeenten 

hogere eisen stellen aan bijvoorbeeld voorverhuur, 

worden de ambities voor de langere termijn niet of 

nauwelijks aangepast. Er ontstaat dus een spanningsveld 

dat de lange termijnrisico’s in de markt in stand houdt. 

Dat neemt niet weg dat er wel degelijk mogelijkheden 

zijn om binnen dit spanningsveld op een verantwoorde 

wijze nieuwe kantoren te ontwikkelen. Ten eerste is het 

vooral zaak om in het ontwerp de nadruk te leggen op 

de wensen van de gebruiker, en om dit vervolgens in de 

beheerfase vast te houden. Ten tweede zal in het ontwerp 

meer aandacht moeten zijn voor alternatief gebruik in de 

toekomst. Dat zal het op termijn ombouwen van kantoren 

naar bijvoorbeeld woningen of zorgeenheden aanzienlijk 

vereenvoudigen. In het verlengde daarvan is de locatie 

zelf en de beoogde invulling van die locatie misschien 

wel de meest kritische randvoorwaarde. Voor een 

duurzame ontwikkeling moet, en zal er ook een verschuiving 

plaatsvinden van monotone kantorenlocaties naar 

geïntegreerde gebieden. Voorwaarde is wel dat die gebieden 

goed bereikbaar zijn. De Zuidas in Amsterdam is zo’n 

gebied, maar ook locaties als het Paleiskwartier in Den 

Bosch of Céramique in Maastricht zijn voorbeelden van 

gebieden die met een lange-termijnvisie zijn ontwikkeld. 

De verwachting is daarom dat er steeds meer planning 

op gebiedsniveau zal plaatsvinden, vaak ook in combinatie 

met de herontwikkeling van verouderde locaties. 

VISIE FGH BANK 

17



Vastgoed in de pers 

Kantorenmarkt kent twee snelheden 

AMSTERDAM — Afgelopen week 

vierde de Vereniging van Institutionele 

Beleggers IVBN zijn tienjarige 

jubileum in kasteel De Haar in 

Haarzuilens. Tijdens deze bijeenkomst 

stelde voorzitter Ronald 

Smeets met tevredenheid vast dat 

sinds de oprichting van de vereniging 

vastgoed een volwaardige 

beleggingscategorie is geworden. 

Vastgoed levert stabiele rendementen 

op tegen een relatief laag risico, 

hield hij zijn gehoor voor. 

Deze stelling wordt gestaafd 

door de cijfers. Uit de Vastgoedwijzer, 

uitgebracht ter gelegenheid 

van het tienjarig jubileum van de 

IVBN, blijkt dat vastgoed de laatste 

jaren goed heeft gepresteerd ten 

opzichte van andere beleggingscategorieën. 

Terwijl Nederlandse 

aandelen de afgelopen vijf jaar een 

negatief rendement opleverden 

van 8,2% realiseerden vastgoedbeleggers 

gemiddeld 10,1%. Sinds 

het topjaar in 2000, toen een 

gemiddeld rendement van 16,1% 

werd behaald, is de trend dalende. 

Maar in 2004 werd nog altijd een 

totaalrendement van 7,7% genoteerd. 

Daarbij waren winkels met 

een totale opbrengst van 10,1% de 

best renderende sector. 

Bij kantoren ligt de situatie 

anders. Daar kampt de markt met 

een recordhoeveelheid lege panden. 

Als gevolg van forse afwaarderingen 

werd vorig jaar een negatief 

indirect rendement behaald van 

1,8%. Doordat het directe rendement 

(huurinkomsten minus kosten) 

met 7,2% steeg, kwam het 

totaalrendement uit op 5,4%. In 

2003 was dat 4,9%. 

Daarmee leverden kantoren in 

2004 opnieuw de slechtste prestatie 

van alle vastgoedcategorieën. 

De vraag is of deze trend door zal 

zetten. Door de huidige leegstand 

zijn eigenaren bereid om flinke kortingen 

op de huur te geven in de 

vorm van huurvrije periodes. In het 

topsegment bedragen de kortingen 

maar liefst 30%. Het is volgens 

marktkenners dan ook slechts een 

kwestie van tijd voordat deze kortingen 

in de marktprijzen doorwerken. 

En dat zal gevolgen hebben 

voor de huuropbrengsten. Dat het 

een huurdersmarkt is, blijkt verder 

uit het feit dat de gemiddelde looptijd 

van huurcontracten sinds 1990 

scherp is gedaald tot vier jaar. 

De IVBN blijft er stoïcijns onder. 

Volgens deze lobbygroep is het dal 

gepasseerd en zal het totale rendement 

in de tweede helft van 2005 

naar verwachting verder oplopen 

dan de 5,8% die in het tweede 

kwartaal werd behaald. Wel houdt 

Vastgoed heeft in de afgelopen tien jaar een vaste plaats veroverd in veel 

beleggingsportefeuilles en goede rendementen gerealiseerd. Maar de bomen groeien 

niet tot in de hemel. En niet alle stenen zijn hetzelfde. 

» Judi Seebus 

Steengoed 

Rendementen in % 

50 

40 

20 

10 

0 

-10 

-20 

-30 

-40 

08-11-2005 © Het Financieele Dagblad 

Jaarrendementen beleggingscategorieën 

30 

Obligaties 

'95 '96 '97 '98 '99 2000 '01 '02 '03 '04 

Gemiddeld totaalrendement Nederlands vastgoed (1995-2004) 

Woningen 

Bedrijfsruimten 

Kantoren 

12,3 

11,2 

10,4 

de IVBN rekening met verdere 

negatieve waardeontwikkelingen. 

In Amsterdam is het leegstandspercentage 

immers opgelopen tot een 

kwart van het totale aanbod. 

Ook analist Max Berkelder van 

Kempen & Co denkt dat het ergste 

nu achter de rug is in de Nederlandse 

kantorenmarkt. ‘De afgelopen 

twee jaar hadden winkels de 

voorkeur, maar nu zie je een draai. 

Met winkels gaat het nu wat minder, 

en bij kantoren zijn er nu weer 

wat mogelijkheden naar boven toe. 

Dankzij de lage rente is er geen of 

weinig sprake van gedwongen verkopen.’ 

Hij plaatst wel een kanttekening. 

‘Als er een schok in de 

Aandelen 

Vastgoed 

ROZ/IPD Vastgoedindex 

Bron: ROZ/IPD Foto: Peter Hilz / HH © Het Financieele Dagblad / CM 

markt komt, kan het draaien. Bijvoorbeeld 

als er sprake zou zijn van 

een sterk economisch herstel en 

een flinke stijging van de rente, met 

name de lange rente.’ 

Berkelder verwacht echter niet 

dat het zo’n vaart zal lopen. Wel 

voorziet hij aanhoudende problemen 

voor eigenaren van panden op 

minder gewilde locaties: de zogeheten 

B- of C-kantoren. ‘Er is een 

heel groot verschil tussen de A- en 

B-panden. De kantorenmarkt kent 

twee snelheden. Eigenaren van 

slechte kantoren hebben afwaarderingen 

van 6 of 7% moeten slikken 

en de trend is daar nog steeds negatief. 

Maar de grote beursgenoteer- 

de spelers hebben al forse afboekingen 

laten zien op Nederlandse 

kantoren. Ik denk niet dat er nog 

veel meer negatief nieuws uit die 

hoek komt.’ 

Door de schaarste aan hoogwaardige 

panden met solide huurders 

en langjarige contracten betalen 

beleggers hiervoor hoge prijzen. 

Daardoor staan de aanvangsrendementen 

momenteel onder 

druk. Uit cijfers van onderzoeksbureau 

PropertyNL blijkt dat aanvangsrendementen 

van 5% geen 

uitzondering meer zijn. 

De beschikbaarheid van geld, 

vooral van Duitse beleggers, wordt 

vaak genoemd als een oorzaak. De 

rol van de Duitse beleggers is echter 

aan het veranderen, meent Berkelder. 

‘Tot twee jaar geleden 

waren Duitse beleggers grote 

kopers. Maar een aantal is nu nettoverkoper 

geworden. Daardoor 

komen er nu juist wat meer objecten 

op de markt.’ 

Of de Duitsers nog verder worden 

afgeschrikt door het verhoogde 

risicoprofiel van met name kantoorbeleggingen, 

moet nog blijken. Het 

gouden devies voor een belegger 

blijft spreiding, stelt Berkelder. ‘De 

Nederlandse kantorenmarkt is een 

van de zwakste in Europa. Maar in 

Frankrijk, Zweden en Centraal- 

Europa zijn er nog goede kansen.’ 

VASTGOED IN DE PERS 

19 

VASTGOED IN DE PERS

SCHIPHOL 

Aanbod en opname kantorenmarkt, 1998 - 2005 

Vloeroppervlak x 1000 m2 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

1998 '99 2000 '01 '02 '03 '04 '05* 

*Voorlopig cijfer 

Herstel duidelijk te zien 

Na drie magere economische 

jaren is de regio Schiphol één 

van de eerste regio’s in Nederland 

waar zich een herstel van 

de commerciële vastgoedmarkt 

manifesteert. 

Sinds het einde van de jaren 

tachtig werden er honderdduizenden 

m² aan kantoren en 

bedrijfshallen in Haarlemmermeer 

uit de grond gestampt. De 

kwaliteit van de vastgoedontwikkelingen 

had tot gevolg dat de 

huurprijzen rond de luchthaven 

tegelijk ook tot de hoogste in 

Nederland gingen behoren. 

Schiphol en omgeving groeide 

in deze periode uit tot een van 

de belangrijkste locaties in 

Nederland. Veel is nieuw. Van 

de totale voorraad kantoren (1,3 

miljoen m²) is maar liefst 70% 

gebouwd ná 1990, en om die 

groei vast te houden is betere 

samenwerking tussen de 

gemeenten Amsterdam, Haarlemmermeer 

en de andere overheden 

in het gebied nodig. 

Er bestaan vergaande voorstellen 

om de samenwerking tussen 

overheden in het gebied te 

verbeteren. Met name de 

gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer 

zouden toe moeten 

naar een gezamenlijk grondbeleid, 

waarbij participatie in 

elkaars grondbedrijven tot de 

mogelijkheden zou behoren. 

Ook zouden reeds bestaande 

samenwerkingsverbanden zoals 

Schiphol Area Development Corporation 

(SADC) beter kunnen 

worden benut. 

Uit het onderzoek blijkt dat 

op de kantorenmarkt ondanks 

het nog altijd ruime aanbod de 

marktsituatie de afgelopen jaren 

— door het gestegen opnameniveau 

— aanzienlijk verbeterd. 

De opname van kantoorruimte 

heeft zich hersteld na twee 

magere jaren in 2001 (71.000 

m²) en in 2002 (50.000 m²). In 

2003 en 2004 bedroeg de opname 

circa 100.000 m² per jaar. 

Dit beeld zette zich in het eerste 

kwartaal van dit jaar voort. De 

gerealiseerde opname overtreft 

de vraagprognose van 60.000 

m² per jaar. 

PropetyNL.com 


Aanbod 

Opname 

Haarlemmermeer 

20 VASTGOED IN DE PERS DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT

Groeiende behoefte 

aan kantoorruimte 

JUDI SEEBUS 

AMSTERDAM — Na jaren van 

teruggang neemt de behoefte aan 

kantoorruimte weer toe. Vooral in 

de ict-sector, maar ook in andere 

sectoren, is deze opwaartse trend 

zichtbaar. Voor de hele Randstad 

zal de totale vraag naar kantoorruimte 

de komende jaren naar verwachting 

met 34% toenemen. 

Dat blijkt uit een onderzoek van 

Troostwijk Makelaars in samenwerking 

met de Kamers van Koophandel 

in de vier grote steden: 

Amsterdam, Den Haag, Rotterdam 

en Utrecht. In de regio Utrecht en 

Amsterdam gaf ongeveer een kwart 

van de bedrijven in de ict-sector 

aan dat zij zich aan het oriënteren 

zijn op een mogelijke herhuisvesting. 

Troostwijk-directeur Marijn 

Snijders noemt het resultaat ‘eindelijk 

een positief signaal’. De kantoormarkt 

kampt al jaren met een 

recordleegstand sinds het barsten 

van de internetbel in 2001. ‘De 

bedrijven lijken weer positiever te 

zijn’, zegt Snijders. ‘Opvallend is 

ook dat vanuit de ict-sector in alle 

vier de grote steden de behoefte 

aan nieuwe huisvesting waarneembaar 

is.’ 

Aan het onderzoek werkten 

meer dan 2450 bedrijven en instel- 


lingen mee. De resultaten vindt 

Snijders representatief: ‘Ongeveer 

40% van de benaderde bedrijven 

heeft hierop gereageerd. Dat is een 

goed resultaat.’ 

Met name in de regio Haaglanden 

en Rotterdam neemt ook vanuit de 

banksector de vraag naar toekomstige 

huisvesting toe. Uit het onderzoek 

blijkt verder dat de meeste 

gebruikers een sterke voorkeur hebben 

voor recentelijk gebouwde kantoorgebouwen. 

Nieuwbouw en 

gebouwen uit de periode 2000-2005 

genieten de voorkeur. ‘Dat is slecht 

voor de onderkant van de markt’, 

geeft Snijders toe. 

Volgens cijfers van ’s lands 

grootste makelaar DTZ Zadelhoff is 

de hoeveelheid verouderde kantoorruimte 

met leegstand van langer 

dan drie jaar vorig jaar met 

20% toegenomen tot 1,2 miljoen 

m 2 . Het totale aanbod in 2005 

bedroeg 6,3 miljoen m 2 . 

Het onderzoek van Troostwijk 

laat verder zien dat steeds meer 

huurders de voorkeur geven aan 

kortere huurtermijnen. Bijna een 

kwart van de respondenten kiest 

voor een huurtermijn tussen de 

drie en vier jaar. Vanwege het enorme 

aanbod is het relatief gemakkelijk 

om gunstige huurvoorwaarden 

af te dingen. 

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT VASTGOED IN DE PERS 

21

22 

CPB optimistisch over 

herstel economie op 

meerdere fronten 

VAN ONZE REDACTEUR 

DEN HAAG — Het beeld van de 

Nederlandse economie is rooskleurig. 

Zowel dit als volgend jaar is de 

groei stevig. De koopkracht stijgt, 

de binnenlandse consumptie trekt 

aan, het aantal arbeidsplaatsen 

groeit en de werkloosheid neemt 

af. Bij dat alles blijft de inflatie heel 

laag. Dat voorspelt het Centraal 

Planbureau in het ‘Centraal Economisch 

Plan 2006’. 

‘Die voorspelling is niet overmatig 

optimistisch. Halverwege het 

vorig jaar is de conjunctuur al 

gedraaid en is het herstel van de 

economie ingezet’, aldus onderdirecteur 

Taco van Hoek van het 

CPB gisteren op een persconferentie 

in Den Haag. 

Het CPB verwacht dat de economie 

dit jaar met 2,75% groeit en in 

2007 nog eens met 3%. Hiermee 

groeit de Nederlandse economie 

naar verwachting voor het eerst 

sinds de eeuwwisseling sneller dan 

de eurozone als geheel. Voor de 

eurozone wordt voor zowel 2006 

als voor 2007 een economische 

groei van 2,25% voorzien. 

De koopkracht in Nederland 

groeit dit jaar met 1,5%, volgens de 

voorspellingen van het CPB. Daarvan 

is 0,25 procentpunt te danken 

aan het recente besluit van het 

kabinet de te veel toegekende zorgtoeslag 

niet te verrekenen. Die 

maatregel betekent wel dat de 

groei van de koopkracht volgend 

jaar wat lager uitvalt, op slechts 

0,75%. 

Het optimisme over 2006 en 


Economische bloei 

Groei economie versnelt naar 

2,75% in 2006 en 3% in 2007 

Uitvoer trekt aan dankzij 

groeiherstel in Europa. 

Wederuitvoer profiteert van 

opkomst van China 

Binnenlandse bestedingen 

leveren voor het eerst in jaren 

een grote bijdrage aan de 

economische groei 

Inflatie blijft laag op gemiddeld 

1,25% in 2006 en 2007 

2007 staat in schril contrast tot de 

zwakke prestaties van de economie 

in de periode vanaf de eeuwwisseling. 

Vanaf het derde kwartaal van 

2000 — de top van de vorige periode 

van hoogconjunctuur — heeft 

de economie zeventien kwartalen 

van laagconjunctuur gekend. Dit is 

volgens onderzoekers van het CPB 

de langste baisse in de afgelopen 

vijftig jaar. 

Sinds 2000 is de Nederlandse 

economie geheel gedragen door de 

hogere export. Maar in 2006 en 

2007 wordt de helft van de economische 

groei gegenereerd door binnenlandse 

bestedingen, met de rest 

afkomstig van de export, volgens 

het CPB. 

Pagina 3: seinen op groen 

Pagina 11: commentaar 

VASTGOED IN DE PERS DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT


Vastgoed in trek bij buitenlandse beleggers 

D 

e vastgoedmarkt wordt 

steeds internationaler, 

ook in Nederland. Afge- 

lopen jaar kwamen vele 

buitenlandse spelers af op het vastgoed 

van winkelketen Vendex. Uiteindelijk 

werd de portefeuille verkocht 

aan een Nederlands consor- » Judi Seebus 

tium, maar in een andere grote 

transactie kwam de commerciële 

ontwikkelingstak van AM in handen 

van de Amerikaanse zakenbank 

Morgan Stanley. En nu werpen 

Amerikaanse en Britse beleggers 

zich opnieuw in de strijd om 

Bouwfonds, de vastgoeddochter 

van ABN Amro. 

‘De spelers op de Nederlandse 

markt worden steeds diverser en 

internationaal georiënteerd’, stelt 

Joost Captijn, directeur van de 

Nederlandse dochter van de internationale 

makelaar Jones Lang 

Lasalle (JLL). ‘Van oudsher is de 

Britse vastgoedmarkt het meest 

ontwikkeld binnen Europa. Maar 

op het gebied van transparantie 

loopt de Nederlandse markt samen 

met de Britse nu op kop. Onze 

markt kenmerkt zich ook door een 

groot aantal internationale spelers.’ 

Door de toenemende belangstelling 

voor vastgoed als beleggingscategorie 

kwam het beleggingsvolume 

in Nederland vorig jaar uit op 

een recordniveau van € 7,1 mrd. 

Dat blijkt uit de beleggingsmarktspecial 

die vorige week door JLL is 

gepubliceerd. Met een waarde van 

€1,44 mrd was de verkoop van de 

Vendex-portefeuille aan het consortium 

van Bouwfonds, pensioenfonds 

PGGM en IEF Capital de 

grootste transactie die ooit in 

Nederland heeft plaatsgevonden. 

Buitenlandse beleggers zullen volgens 

JLL ook het komende jaar 

actief zijn in Nederland, met name 

in de kantorenmarkt. In de winkelmarkt 

zullen juist de Nederlandse waarmee enkele open-end fondsen 

beleggers de boventoon voeren. in Duitsland momenteel kampen, 

Niet alleen in Nederland werd in stoten sommige partijen hun vast- 

2005 een record aan beleggingsgoed af. Zo verkocht CGI vorig jaar 

transacties geregistreerd. Binnen het Stadshart van Amstelveen aan 

Europa steeg het beleggingsvolu- Rodamco. En afgelopen week 

me tot een niveau van €156,3 mrd. maakte CGI de verkoop bekend 

Dat is 20% meer dan in 2004 en van kantoren in Parijs. Maar Cap- 

bijna 50% meer dan het langjarige tijn stelt dat er bij onze oosterbu- 

gemiddelde voor de periode 2000- ren nog steeds grote volumes 

2004. Opmerkelijk hierbij is dat in beschikbaar zijn voor de Neder- 

2005 het grensoverschrijdende landse markt. ‘De Duitsers zijn nog 

beleggingsverkeer in Europa bijna altijd een krachtige groep. Op de 

op 50% uitkwam. 

korte termijn blijven zij hier actief.’ 

Op de Nederlandse vastgoed- Captijn verwacht dan ook aanmarkt 

zijn de afgelopen jaren Duithoudende vraag voor A-categorie 

se beleggers zeer actief geweest. vastgoed — kantoren en winkels 

Wel is het aandeel van deze groep op goede locaties met goede huur- 

afgenomen van 23% in 2004 naar ders en langlopende huurcontrac- 

15% in 2005. Door de problemen ten. ‘Er is nog altijd veel vraag en 


Bijna de helft van alle beleggingsverkeer in Europees vastgoed is grensoverschrijdend. 

Ook in Nederland is deze trend zichtbaar. 

Verschuiving naar alternatief vastgoed 

Vastgoedbeleggingen lopen op 

Volume naar type belegger, ¤ mrd 

2 

1 

0 

Gesloten en… 

2 

1 

0 

Institutioneel 

2 

1 

0 

Overig 

2 

t Beleggingsvolume in Nederland op record van €7,1 mrd in 2005 

t Ook in Europa een recordniveau bereikt van €156,3 mrd 

t Qua beleggingsvolume neemt Nederland in Europa vijfde plaats in 

t Kantorensegment lag op kop als beleggingscategorie 

t Duitse fondsen zijn grootste kopers kantoren met aandeel van 45% 

t Particuliere beleggers zijn ook structurele kopersgroep geworden 

t Aanhoudende sterke vraag drukt aanvangsrendementen 

t In 2005 meer belangstelling voor hotels als beleggingscategorie 

t Belangstelling voor parkeergarages groeit ook 

t Jones Lang Lasalle verwacht dat deze trend zich zal voortzetten 

1 

Fondsmanagers 

0 

2000 2005 

Totaal 

8 

6 

4 

2 

0 

2000 2005 

Joost Capteijn, Jones Lang Lasalle 

2 

1 

0 

…open fondsen 

2 

1 

0 

Beursgenoteerd 

2 

1 

0 

Particulieren 

Foto: Jeroen Oerlemans © Het Financieele Dagblad / PM 

weinig aanbod van dit soort objecten.’ 

Een voorbeeld van een toplocatie 

die veel kandidaat-kopers 

trekt, is de Kalvertoren in Amsterdam. 

Dit winkelcentrum wordt nu 

verkocht door Deutsche Bank. 

Naast de Duitsers hebben Amerikaanse, 

Britse en Israelische partijen 

de Nederlandse markt ook 

ontdekt. Captijn: ‘Deze partijen 

zoeken grote volumes, portefeuilles 

van zo’n € 100 mln. Mondjesmaat 

zijn die hier te verkrijgen. 

Rodamco gaat bijvoorbeeld een 

groot winkelfonds verkopen.’ In de 

loop van dit jaar verwacht hij dat 

nog enkele nieuwe portefeuilles op 

de markt zullen komen. Namen wil 

hij echter niet noemen. 

De toegenomen interesse voor 

vastgoed als beleggingsproduct 

heeft de aanvangsrendementen 

verder gedrukt. En ondanks de 

schaarste van goede objecten is het 

investeringsvolume zelfs gestegen. 

De neerwaartse druk op de aanvangsrendementen 

is overigens 

niet specifiek een Nederlands verschijnsel, 

maar vindt ook in andere 

delen van Europa plaats. 

In de Nederlandse markt is er 

momenteel sprake van een tweedeling. 

Ondanks de aanhoudende 

vraag voor goed verhuurde objecten 

kampt de markt met een historische 

leegstand van bijna 14%. 

Voor Amsterdam is dat percentage 

nog hoger op 17,8%. En voor randgemeenten 

als Capelle aan den IJssel, 

Hoofddorp, Amstelveen en 

Nieuwegein gelden percentages 

van rond de 20%. Volgens Captijn 

zal het zeker nog een paar jaar 

duren voordat het huidige overaanbod 

is weggewerkt. Tegelijkertijd 

ziet hij wel een kentering in de 

markt. ‘De markt is aan het draaien. 

De leegstand van hoogwaardige 

kantoren op A-locaties zal verder 

afnemen.’ 

Als gevolg van de schaarste aan 

hoogwaardige producten verschuift 

de aandacht naar alternatieve 

vastgoedbeleggingen. Zo signaleerde 

JLL in 2004 hotels als 

nieuw beleggingsproduct. In 2005 

heeft deze beleggingscategorie 

zich verder op de kaart gezet. 

Onlangs heeft de Amerikaanse 

durfinvesteerder Blackstone een 

portefeuille van hotels aangekocht, 

waaronder het Sheraton hotel op 

Schiphol. Het Nederlandse kantoor 

van JLL is nu ook bezig om kopers 

te vinden voor een portefeuille van 

Intercontinental waartoe ook het 

Amstel hotel behoort. 

Ook voor nieuwe producten als 

vastgoedderivaten ziet Captijn een 

groeiende markt. Zo zet IEF Capital 

inflatiedekkende producten in 

de markt op basis van huurinkomsten 

uit winkelpanden zoals die 

van Vendex. Deze producten worden 

aangeboden aan pensioenfondsen 

en verzekeraars om de 

positieve effecten van vastgoedexposure, 

zoals huurindexering, te 

verkrijgen. ‘Er zullen steeds meer 

derivaten komen’, denkt Captijn. 

‘Er is momenteel een hoop aan de 

hand, bijvoorbeeld met indices. De 

meeste producten komen uit de 

Angelsaksische wereld overwaaien, 

wat dit betreft loopt Nederland 

nog niet voorop. Maar wij hebben 

wel een hele transparante beleggingsmarkt 

voor vastgoed. De goede 

dingen worden er zeker uitgehaald.’ 

VASTGOED IN DE PERS 

23

DEEL 1: VASTGOEDMARKT

II 

DEEL II: PRODUCTBESCHRIJVING 

II PRODUCTBESCHRIJVING

BELEGGEN IN VASTGOED 

Robeco introduceert het Robeco Real Estate High Yield Certificate, een nieuw beleggingsproduct 

om goed te kunnen profiteren van de toekomstige ontwikkelingen op vastgoedgebied. 

Vastgoed is om verschillende redenen een goede aanvulling op uw beleggingsportefeuille. Niet-beursgenoteerde 

vastgoedbeleggingen vertonen weinig tot geen samenhang met de traditionele aandelen- en 

obligatiemarkten. Ze kunnen daarom bijdragen aan meer spreiding in uw beleggingsportefeuille en een betere 

verhouding tussen risico en rendement. 

En als u op het juiste moment instapt, dan kunt u profiteren van een anticyclische waardeontwikkeling van 

vastgoed. Bij een aantrekkende economie neemt de vraag naar kantoorruimte waarschijnlijk toe. Omdat het 

bouwen van kantoorpanden tijd vergt, zal het aanbod van nieuwe panden waarschijnlijk eerst achterblijven bij 

de vraag. Het gevolg: stijgende huren en naar verwachting een toename in de waarde van kantoren. Stijgende 

rentes en leegstand kunnen deze ontwikkeling wel negatief beïnvloeden. Dankzij een constante stroom van 

huurinkomsten heeft zakelijk vastgoed bewezen een stabiele belegging te zijn. De jaarlijkse indexatie van 

huurcontracten zorgt voor een inflatiebestendige belegging. 

In dit deel leest u meer over het Robeco Real Estate High Yield Certificate. 

DEEL II: PRODUCTBESCHRIJVING

UW BELANGRIJKSTE VOORDELEN 

n Geprognosticeerd rendement gebaseerd 

op aannames van 9,1% per jaar mede 

door hefboom 

n Coupon per kwartaal (geprognosticeerd 

gemiddeld 5,2% per jaar) 

n Gespreide kantorenportefeuille 

(circa 15 gebouwen) 

n Lage correlatie met aandelenbeurzen 

n Participeren in ontwikkelingen op de 

Nederlandse kantorenmarkt 

Let op: de waarde van uw belegging kan 

fluctueren. In het verleden behaalde 

resultaten bieden geen garantie voor de 

toekomst. 


Robeco Real Estate High Yield 

Certificate 

GOED MOMENT VOOR KANTORENVASTGOED 

Vanwege een lage correlatie met aandelenbeurzen zorgen 

beleggingen in vastgoed voor een goede spreiding in 

uw portefeuille. Daarnaast reageert de vastgoedmarkt 

in vergelijking met aandelen en obligaties vertraagd 

op economische ontwikkelingen. Bij een aantrekkende 

economie zal de vraag naar kantoorruimte naar verwachting 

toenemen. Omdat het bouwen van kantoorpanden 

enige tijd vergt, zal het aanbod van nieuwe panden waarschijnlijk 

eerst achterblijven bij de vraag. Het gevolg: een 

stijgende huurprijs, wat weer een positief effect heeft op 

de waardeontwikkeling van kantoorpanden. Een stijgende 

rente en leegstand daarentegen hebben een negatieve 

invloed op de prijzen. Dankzij een constante stroom 

van huurinkomsten heeft zakelijk vastgoed bewezen een 

stabiele belegging te zijn. Bovendien zorgt de jaarlijkse 

indexatie van huur contracten voor een inflatiebestendige 

belegging. Vandaar dat het nu een goed moment lijkt voor 

het Robeco Real Estate High Yield Certificate. 

ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD 

CERTIFICATE: EENVOUDIG 

Met het Robeco Real Estate High Yield Certificate kunt u 

op een eenvoudige wijze profiteren van ontwikkelingen 

op de Nederlandse kantorenmarkt zonder dat u zelf een 

vastgoedportefeuille hoeft op te bouwen. Het rendement 

van het Robeco Real Estate High Yield Certificate is direct 

gekoppeld aan de performance van een onderliggende 

kantorenportefeuille van ca. 15 verhuurde kantoorgebouwen 

in Nederland. De kantoren zullen worden aangeschaft 

door een speciaal hiervoor opgerichte entiteit 

(Robeco Structured Properties I Ltd.). De opbouw van 

de portefeuille zal naar verwachting gedurende de eerste 

6 maanden plaatsvinden. Annexum, een toonaangevende 

specialist in vastgoedbeleggen, treedt op als adviseur 

voor Robeco om de kantorenportefeuille op te bouwen 

tijdens het acquisitietraject. Vervolgens zal Annexum ook 

als beheerder optreden voor de kantorenportefeuille 

gedurende de looptijd. Stel er wordt een kantorenportefeuille 

van EUR 100 mln aangeschaft. De middelen voor de 

aanschaf van deze kantorenportefeuille worden bijeengebracht 

via 3 schuldpapieren: 

n de Banklening (ca. EUR 72,5 mln): FGH Bank N.V. zal de 

banklening verstrekken tot een bevoorschotting van 

ongeveer 72,5%. Hierover zal rente worden vergoed. 

n de Robeco Dutch Offices Index Bond (ca. EUR 17,5 

mln): de houders van deze obligaties zijn met name 

institutionele beleggers. De rentevergoeding is de 

ROZ/IPD-vastgoedindex voor kantoren en is dus in 

principe onafhankelijk van de performance van de 

onderliggende kantorenportefeuille. 

n de hier besproken Robeco Real Estate High Yield 

Certificates (ca. EUR 10 mln) waarop u kunt inschrijven: 

hierop wordt het meerdere van de opbrengsten 

van de vastgoedportefeuille uitgekeerd. 

FIGUUR 1: Structuur Robeco Structured Properties I Ltd. 

ROBECO STRUCTURED 

PROPERTIES I LTD. 

BANKLENING 

FGH 

DUTCH OFFICES 

INDEX BOND 

REAL ESTATE HIGH 

YIELD CERTIFICATE 

ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE 

3

De Banklening en de Robeco Dutch Offices Index Bond 

kunnen beschouwd worden als financiering met vreemd 

vermogen voor het Robeco Real Estate High Yield 

Certificate, dat een obligatie zonder hoofdsomgarantie 

is. Door de hoge financiering en grote spreiding van 

kantoren kan een aantrekkelijk rendement gecreëerd 

worden van geprognosticeerd 9,1% per jaar inclusief een 

gemiddelde couponbetaling van geprognosticeerd 5,2% 

per jaar. Hierdoor is het Robeco Real Estate High Yield 

Certificate een goed alternatief voor beurs genoteerde 

vastgoedfondsen en vastgoed-CV’s. 

Let op: de waarde van uw belegging kan fluctueren. In het 

verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor 

de toekomst. 

VERGELIJKING MET BEURSGENOTEERDE 

VASTGOEDFONDSEN 

n Hogere hefboom door groter financieringsaandeel 

n Geen premie boven intrinsieke waarde 

n Niet dagelijks verhandelbaar 

Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn lager gefinancierd 

(doorgaans maximaal 60%). Door de hoge financiering en 

de huidige lage lange rente kan geprofiteerd worden van 

de hefboomwerking. Daarnaast zit in de beurskoers van 

veel beursgenoteerde vastgoedfondsen op dit moment 

een premie verwerkt, waardoor deze fondsen (soms 

zeer fors) boven intrinsieke waarde noteren. Het beurssentiment 

heeft geen invloed op het rendement van het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate. Daar staat 

tegenover dat beurs genoteerde vastgoedfondsen dagelijks 

verhandelbaar zijn. 

4 


VERGELIJKING MET VASTGOED-CV 

n Meer hefboom 

n Meer spreiding 

n Lagere kosten 

n Actief management 

Door de hoge hefboom is het geprognosticeerde rendement 

hoger dan bij vastgoed-CV’s. Het Robeco Real Estate 

High Yield Certificate heeft daarnaast in vergelijking met 

een gemiddelde vastgoed-CV een veel grotere beleggingsportefeuille 

(circa 15 gebouwen versus 1-5 gebouwen 

bij een CV), een betere spreiding en daardoor een meer 

gespreid specifiek risico. Deze schaalvoordelen werken 

ook door in de kostenstructuur waardoor de kosten 

lager zijn dan de gemiddelde CV 1 . Naast de hoogte van 

de kosten wijkt ook de structuur van de kosten af. Het 

merendeel van de kosten wordt gedurende de looptijd in 

rekening gebracht, terwijl bij de meeste vastgoed-CV’s het 

grootste deel van de kosten upfront worden genomen. 

De gebouwen bij vastgoed-CV’s zijn doorgaans nieuw 

en hebben een langjarig huurcontract. Hierdoor zal in de 

beginperiode weinig onderhoud nodig zijn en is de kans 

ook klein dat er in een vroeg stadium een nieuwe huurder 

gevonden moet worden. Het gevaar bestaat dat de beheerder 

pas op einddatum in actie komt. Op dat moment zijn 

deze panden niet nieuw meer en hebben de huurcontracten 

vaak nog een korte looptijd. Door de verschillende 

einddata van de huurcontracten van de kantorenportefeuille 

van het Robeco Real Estate High Yield Certificate 

wordt de portefeuille actief beheerd en moet pro-actief op 

marktomstandigheden worden ingespeeld. Bij het overdragen 

van een CV-participatie is de goed keuring van alle overige 

participanten nodig. Bij overdracht kan overdrachtsbelasting 

dienen te worden betaald. Wij verwijzen u voor 

1 Op basis van de gegevens uit de vastgoedrendementsmeter 

(Reyersen van Buuren). 

8% 

FIGUUR 2: 

geprognosticeerde couponuitkeringen op 

jaarbasis van de Robeco Real Estate High Yield 

Certificate (exclusief verkoopopbrengsten 

neutraal scenario) 

7,3% 

7% 

6% 

6,3% 

6,5% 

5% 

4,9% 5,0% 

5,1% 

4% 

3% 

2% 

1% 

0% 

4,2% 

3,4% 

3,9% 4,0% 

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 


PORTEFEUILLE 

Op dit moment is nog niet bekend welke 

kantoren deel uitmaken van de kantorenportefeuille. 

Deze zal naar verwachting 

gedurende de eerste 6 maanden van de 

looptijd worden opgebouwd. In de huidige 

kantorenmarkt worden in het topsegment 

nog steeds zeer hoge prijzen betaald. Zowel 

CV-aanbieders als buitenlandse investeerders 

zijn vaak op zoek naar de zogenoemde 

‘landmark’-buildings of ‘trophy-buildings’. Dit 

zijn kantoren die bekend zijn bij het grote 

publiek en waarvan doorgaans de huurder 

ook grote bekendheid geniet. Immers, het 

gebouw moet zichzelf verkopen. Daarnaast 

zoeken buitenlandse investeerders met 

name grote projecten aangezien het beheer 

daarvan eenvoudiger is dan een grote portefeuille 

van kleinere objecten. Voor het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate 

richten we ons niet op deze gebouwen 

omdat de prijzen te hoog zijn. Door met 

een op rendement gestoelde visie naar 

bestaande kantoren te kijken gecombineerd 

met de lokale expertise van Annexum wordt 

gestreefd naar een gedegen en gespreide 

kantorenportefeuille. 


meer informatie over de fiscaliteit van dit product naar 

paragraaf 5 in deel III en naar het bij dit product behorend 

prospectus. U moet er vanuit gaan, dat u het product tot 

het einde van de looptijd in uw portefeuille moet houden. 

COUPON 

De kantorenportefeuille genereert bruto huurinkomsten 

voor Robeco Structured Properties I Ltd. Na aftrek van 

de operationele kosten, rente- en aflossingsverplichting op 

de Banklening en uitkering aan de Robeco Dutch Offices 

Index Bond houders resteert een netto huur. Deze wordt 

in de vorm van een kwartaalcoupon uitgekeerd en is te 

vergelijken met een uitkering in een CV-participatie. De 

eerste uitkering van couponrente is op 15 december 

2006. 

AFLOSSING 

Gedurende de laatste drie jaar van de looptijd, de amortisatieperiode, 

wordt de vastgoedportefeuille geleidelijk 

afgebouwd. Met de verkoopopbrengsten van de kantoorpanden 

kunnen de Banklening, de Robeco Dutch 

Offices Index Bond en de Robeco Real Estate High Yield 

Certificates worden afgelost. Als de kantorenmarkt in 

zwaar weer verkeert gedurende de amortisatieperiode, 

kan besloten worden om de verkoop uit te stellen tot 

een gunstiger marktmoment zich voordoet. In deel III, 

Structuur en kenmerken, wordt nader ingegaan op de 

verschillende verkoopscenario’s. 

RISICO’S SAMENHANGEND MET DE ONDER- 

LIGGENDE PORTEFEUILLE 

Doordat het rendement van het Robeco Real Estate 

High Yield Certificate direct afhankelijk is van de waarde 

ontwikkeling van de kantoren in de onderliggende 

vastgoedportefeuille, dient rekening gehouden te worden 

met de gebruikelijke vastgoedrisico’s: 

n Leegstand: als zittende huurders failliet gaan of het 

huurcontract niet verlengen kan sprake zijn van 

leegstand. Door actief management van Annexum 

wordt getracht dit risico te beperken. 

n Renterisico: het renterisico binnen het product is 

beperkt omdat de rente grotendeels langjarig zal 

worden vastgezet. Echter een stijgende rente heeft 

naar verwachting een drukkend effect op de marktprijzen 

van vastgoed. Daarnaast geldt dat de rente 

pas gefixeerd zal worden na de emissie. Aangezien 

in de simulatie gebruik is gemaakt van de rentestand 

per 3 april 2006, zullen rentewijzigingen totdat 

de rente is gefixeerd nog van invloed zijn op de 

geprognosticeerde rendementen. 

n Onderhoud: in de berekeningen is rekening gehouden 

met een jaarlijkse onderhoudsvoorziening van 3% van 

de bruto huur. Indien de werkelijke onderhoudskosten 

hoger uitvallen zal dit een dempende werking hebben 

op de couponuitkering van het Robeco Real Estate 

High Yield Certificate. 

n Verkoop: wanneer de verkoopopbrengsten van 

de kantoorpanden in de onderliggende vastgoedportefeuille 

gedurende met name de laatste drie jaar 

van de looptijd tegenvallen, kan de aflossing en het 

rendement op het Robeco Real Estate High Yield 

Certificate eveneens tegenvallen. 

Het Robeco Real Estate High Yield Certificate is achtergesteld 

ten opzichte van de Robeco Dutch Offices Index 

Bond en de Banklening. Op de Robeco Dutch Offices 

Index Bond wordt de waardestijging van de ROZ/IPDvastgoedindex 

voor kantoren uitbetaald. De couponuitkering 

op het Robeco Real Estate High Yield Certificate 


5

kan daarom lager uitvallen, als de huuropbrengsten van de 

onderliggende vastgoedportefeuille achterblijven bij het 

directe rendement van de ROZ/IPD-vastgoedindex 

(kantorensegment). 

Let op: het Robeco Real Estate High Yield Certificate 

vormt een belegging in de onderliggende vastgoedportefeuille 

met hefboom. Dit betekent dat de couponuitkering 

en de aflossing zeer sterk afhankelijk zijn van de 

performance van de onderliggende vastgoedportefeuille 

en de vergoedingen op de Banklening en de Robeco 

Dutch Offices Index Bond. 

VERGOEDINGEN EN KOSTEN 

Alle vergoedingen en kosten van het Robeco Real 

Estate High Yield Certificate zijn in het pro forma 

rendementscijfer van 9,1% per jaar verwerkt. De 

vergoedingen en kosten worden allemaal ten laste 

gebracht van Robeco Structured Properties I Ltd.: 

n Upfront: de opstartkosten (structureringsfee, juridische- 

en fiscale advieskosten, upfront distributievergoedingen 

en afsluitprovisie voor de banklening) 

bedragen ongeveer 1,25% over de som van de nominale 

waarde van de Robeco Real Estate High Yield 

Certificates, de Robeco Dutch Offices Index Bonds en 

de Banklening; 

n een jaarlijkse beheervergoeding van circa 0,48%, berekend 

over de som van de uitstaande nominale waarde 

van de Robeco Real Estate High Yield Certificates, de 

Robeco Dutch Offices Index Bonds en de Banklening; 

n een prestatievergoeding op de einddatum van 20%, 

aan Annexum Beheer over de netto verkoopwinst 

van de vastgoedportefeuille, op voorwaarde dat het 

rendement op het Robeco Real Estate High Yield 

n 

Certificate minimaal gemiddeld 10% op jaarbasis is 

geweest over de gehele looptijd; 

overige kosten aangaande de vastgoedportefeuille, 

zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten en onderhoud. 

De makelaarskosten bestaan ook uit vergoedingen 

aan Annexum voor de aan- en verkoop. 

Een uitgebreide beschrijving van de vergoedingen en 

kosten kunt u vinden in deel III, Structuur en kenmerken. 

MEER INFORMATIE? 

Deze brochure is met zorg samengesteld om een zo 

duidelijk mogelijke beschrijving te geven van het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate. Wij 

raden u tevens aan het prospectus op te vragen en 

zorgvuldig te lezen. Meer informatie kunt u vinden op de 

website www.robeco.nl. Of neem contact op met 

uw beleggingsadviseur, uw contactpersoon bij Robeco 

of met Robeco Alternative Investments 

(via telefoonnummer +31 10 224 71 36 of rai@robeco.nl). 

INSCHRIJVEN TOT EN MET 20 JUNI 

2006 

U kunt tot en met dinsdag 20 juni 2006, 

17.00 uur inschrijven op het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate, in veelvouden 

van nominaal EUR 25.000. Bij grote 

belangstelling bestaat de mogelijkheid dat 

de inschrijving vervroegd sluit en kan 

gereduceerde toewijzing van de certificaten 

6 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE 



ALGEMENE GEGEVENS 

Emittent 

Inschrijvingsperiode 

Valuta 

Uitgiftedatum 

Uitgiftekoers 

Uitgifteprijs 

Nominale waarde 

Amortisatieperiode 

Verwachte einddatum 

Notering 

Onderliggende portefeuille 

Portefeuillemanagement 

Verwacht pro forma totaal rendement 

(gebaseerd op aannamen) 

Verwachte jaarlijks couponrente 

Couponuitkering 

Aflossing 

Valutabeleid 

ISIN code 

Robeco Structured Properties I Limited 

tot en met 20 juni 2006, 17.00 uur 

EUR 

27 juni 2006 

100% 

25.000 

25.000 

15 maart 2013 tot 15 maart 2016 

15 maart 2016 

geen 

verhuurde en/of te verhuren kantoren in Nederland 

Annexum Beheer B.V. 

gemiddeld 9,1% op jaarbasis (inclusief couponrendementen) 

circa 5,2% (afhankelijk van de bruto inkomsten minus 

operationele kosten en rente- en aflossingsverplichtingen) 

ieder kwartaal, beginnend op 15 december 2006 

afhankelijk van de verkoopprijzen van de onderliggende 

kantorenportefeuille 

geen valutarisico 

XS0245710255 


7

8 DEEL II: PRODUCTBESCHRIJVING


Annexum 

PORTEFEUILLE BEHEERDER 

Een belangrijke rol met betrekking tot de 

kantorenportefeuille is weggelegd voor Annexum. 

Annexum treedt op als adviseur voor Robeco 

voor de aankoop, het beheer en de verkoop van 

de kantorenportefeuille. Door deze lange termijn 

betrokkenheid worden de belangen van Annexum 

in lijn gebracht met de belangen van de beleggers 

in het Robeco Real Estate High Yield Certificate 

Dit wordt nog onderstreept door de extra prestatievergoeding 

die pas wordt uitgekeerd als een 

minimum rendement van 10% op jaarbasis wordt 

gegenereerd over het Robeco Real Estate High 

Yield Certificate. Annexum werd in 2000 opgericht, 

en is uit gegroeid tot een toonaangevende 

specialist in vastgoedbeleggingen. De vijftien 

medewerkers beschikken over ruime vastgoedexpertise. 

Het vermogen dat Annexum belegt op de 

vastgoedmarkt bedraagt meer dan euro 350 miljoen. 

Een recent voorbeeld van een vastgoedbelegging 

van Annexum is het Maastrichts Expositie 

& Congres Centrum (MECC). In 2004 werd 

Annexum door Euromoney (het gezaghebbende 

internationale vakblad voor de financiële markten) 

uitgeroepen tot beste dienstverlener voor vastgoedbeleggingen 

in Nederland. Meer informatie 

over Annexum vindt u op www.annexum.nl. 

VISIE ANNEXUM KANTORENMARKT 

Tekenen van herstel van de kantorenmarkt worden 

door verschillende marktpartijen beaamd. De 

mogelijkheid doet zich voor om hier als particu- 

liere belegger van te profiteren. Een zorgvuldig 

geselecteerde kantorenportefeuille samengesteld 

op basis van de huidige marktinzichten kan een 

interessant rendement voor de belegger opleveren. 

Annexum is als ervaren vastgoedinvesteerder 

goed gepositioneerd om voor beleggers 

zo’n kwalitatief hoogwaardige portefeuille op te 

bouwen. Annexum is hier al eerder in geslaagd bij 

het semi-open end “Vastgoed Fundament Fonds” 

en een aantal besloten fondsen, die door Annexum 

beheerd worden. Door een actief vastgoedbeheer 

kan Annexum huurders beter aan zich binden en 

inspelen op marktontwikkelingen. Door het asset 

management in eigen hand te houden is Annexum 

in staat de exploitatie van de portefeuille te 

optimaliseren en de leegstand te beperken. 

Annexum is van mening dat nieuwe beleggingsfondsen 

die nu starten met de aanschaf van hun 

kantorenportefeuille met name goed gepositioneerd 

zijn om van positieve ontwikkelingen op de 

vastgoedmarkt te profiteren. Er wordt namelijk 

een portefeuille opgebouwd met de inzichten van 

vandaag terwijl de markt leeft met de inzichten 

van het verleden. 

Meer marktvisies van IRIS, DTZ Zadelhoff en FGH 

Bank kunt u nalezen in deel 1 van deze brochure. 

TRACK RECORD ANNEXUM 

Om u een idee te geven over de vastgoedportefeuille 

die Annexum beheert worden hieronder 

ANNEXUM 

9

enkele voorbeelden gegeven. Voor de duidelijkheid, 

het betreft hier dus geen vastgoedobjecten die 

deel uit zullen maken van de vastgoedportefeuille 

van Robeco Structured Properties I Ltd.: 

Ede 

Op een mooie zichtlocatie, direct aan de A12 ligt 

dit courante kantoorgebouw. Het strategisch gele- 

gen pand heeft vijf verdiepingen met een uiterst 

representatieve entree. De totale oppervlakte 

bedraagt circa 5.200 m 2 met 113 parkeerplaatsen. 

Huurder is CTB, dienstverlener in de ICT-branche. 

Utrecht 

Dit hoogwaardige kantoorgebouw is eind 2002 

opgeleverd en direct in gebruik genomen door 

de huurder. Het gebouw heeft circa 1.000 m 2 

kantoorruimte en circa 250 m 2 bedrijfsruimte. 

Het complex ligt in het groeiende en uitstekend 

bereikbare kantorengebied Papendorp, op een 

mooie zichtlocatie vanaf A2 en de A12. 

Huurder is Zimmer, fabrikant van kunstheupen. 

MECC 

Het MECC is een uiterst modern en multifunctioneel 

expositie- en congrescentrum. Het bestaat uit 

expositiehallen, hotel, bar/restaurant, een congrescentrum, 

commerciële ruimte en kantoren. MECC 

biedt jaarlijks huisvesting aan ongeveer 90 evenementen 

waarvan de meest in het oog springend 

de ‘TEFAF’ is. Totaal verhuurbaar vloer oppervlak 

10 ANNEXUM 


100,00 

90,00 

80,00 

70,00 

60,00 

50,00 

40,00 

Koersverloop Vastgoed Fundament Fonds 

24-09-2003 

24-11-2003 

24-01-2004 

24-03-2004 

24-05-2004 

24-07-2004 

24-09-2004 

24-11-2004 

24-01-2005 

24-03-2005 

24-05-2005 

24-07-2005 

24-09-2005 

24-11-2005 

24-01-2006 

24-03-2006 

Bron: Annexum 


bedraagt ruim 6.700 m 2 . 

Huurders zijn Gemeente Maastricht, NH Hotels 

en diverse andere huurders. 

Casino Amsterdam 

Het complex is gelegen in het centrum van 

Amsterdam op een uitstekende locatie aan het Max 

Euwe Plein, vlak achter het Leidseplein. Het complex 

heeft in totaal 5 verschillende verdiepingen en heeft 

een totaal vloeroppervlak van circa 9.800 m 2 . Huurder 

is Holland Casino. 

Sinds 2003 beheert Annexum ook het Vastgoed 

Fundament Fonds. Dit is een niet-beursgenoteerd 

semi-open end fonds. Het succes van het fonds zit hem 

vooral in de unieke combinatie van beursgenoteerde 

vastgoedfondsen en direct onroerend goed. Daarnaast 

is het Vastgoed Fundament Fonds een full-service 

beleggingsproduct dat volledig wordt beheerd door 

professionals in de vastgoedmarkt. De belegger heeft 

dus geen omkijken naar de portefeuille. Het Vastgoed 

Fundament Fonds heeft geen directe relatie met het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate en wordt 

hier slechts genoemd ter illustratie. 

TRACK RECORD VASTGOED FUNDAMENT 

FONDS (INCLUSIEF DIVIDENDBETALINGEN) 

2004 24,2% 

2005 22,7% 

2006 16,9% (1-1-2006 tot en met 31-3-2006) 

Bron: Morningstar 

De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het 

verleden behaalde rendementen bieden geen garantie 

voor de toekomst. 

Reeds geplaatste vastgoed-CV’s van Annexum: 

Crystalveste CV 

Casino Vastgoed Amsterdam CV 

Granietveste CV 

Vastgoed MECC CV 

Marmerveste CV 

De Planeet CV 

Basaltveste CV 

De Geelvinck CV 

ANNEXUM 

11

12 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE DEEL II: PRODUCTBESCHRIJVING

III 

DEEL III: STRUCTUUR EN KENMERKEN 

III STRUCTUUR EN KENMERKEN


Om te kunnen profiteren van de huidige ontwikkelingen op vastgoedgebied heeft Robeco het Robeco Real 

Estate High Yield Certificate ontwikkeld. U kunt inschrijven tot en met dinsdag 6 juni 2006, 17:00 uur. 

Het Robeco Real Estate High Yield Certificate keert per kwartaal een coupon, geprognosticeerd gemiddeld 

5,2%* per jaar uit en heeft een geprognosticeerd rendement van 9,1%. De onderliggende vastgoedportefeuille 

is gespreid over circa 15 gedegen Nederlandse kantoorgebouwen. 

Hoe het rendement en de coupons tot stand komen leest u in dit deel. Door verschillende factoren als rente, 

inflatie, leegstand en waardeontwikkeling van de kantorenmarkt te variëren worden de rendementskansen en 

risico’s in verschillende scenario’s geanalyseerd. De productkenmerken, structuur en 

de werking van het certificaat wordt in dit deel gedetailleerd beschreven. Ook komen de kosten en 

vergoedingen aan bod, om een beter beeld te geven van dit nieuwe product. 

* Gebaseerd op aannamen. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten 

bieden geen garantie voor de toekomst. 

DEEL III: STRUCTUUR EN KENMERKEN


Robeco Real Estate High Yield 

Certificate Jun 06/16 

§1 STRUCTUUR ALGEMEEN 

De Robeco Real Estate High Yield Certificates worden 

uitgegeven door een ‘special purpose vehicle’ (SPV), 

Robeco Structured Properties I Limited, gevestigd op de 

Kaaiman Eilanden. Samen met de gelden verkregen via 

twee andere investeringsdelen: de Robeco Dutch Offices 

Index Bond en een Banklening verstrekt door FGH Bank 

N.V., worden de verstrekte gelden van het Robeco Real 

Estate High Yield Certificate belegd in een vastgoedportefeuille, 

bestaande uit kantoorpanden. 

Figuur 1 geeft de structuur van Robeco Structured 

Properties I Ltd. weer. 

FIGUUR 1: 

Investeringsdelen van Robeco Structured Properties I Ltd. 



BANKLENING 

FGH 

DUTCH OFFICES 

INDEX BOND 

REAL ESTATE HIGH 

YIELD CERTIFICATE 

Portefeuille 

Voor deze structuur wordt een vastgoedportefeuille met 

een omvang van naar verwachting ongeveer EUR 100 mln* 

samengesteld. Bij de selectie van kantoren wordt Robeco 

in haar keuze bijgestaan door vastgoedexpert Annexum. 

Op voordracht van Annexum zullen voor de vastgoedportefeuille 

circa 15 Nederlandse kantoorpanden worden 

* Uiteindelijke omvang is afhankelijk van plaatsing. 

geselecteerd die een goede prijs-kwaliteitverhouding 

hebben. Het streven is om de gehele vastgoed portefeuille 

gedurende de eerste zes maanden van de looptijd van 

het certificaat op te bouwen. Ook gedurende de looptijd 

zal Annexum als vastgoedexpert Robeco bijstaan bij 

het dagelijkse vastgoedbeheer. Met de geselecteerde 

portefeuille wordt beoogd een goede risico/rendementverhouding 

te behalen uit de huuropbrengsten van de 

kantoorpanden alsmede uit de uiteindelijke verkoop 

vanaf jaar 7. In paragraaf 3 wordt nader ingegaan op de 

kantorenportefeuille. 

Financiering 

De totale investering in de kantorenportefeuille wordt 

voor circa 10% gefinancierd met het geld ingebracht via 

het Robeco Real Estate High Yield Certificate, circa 17,5% 

via de Robeco Dutch Offices Index Bond en circa 72,5% 

door middel van de Banklening. Dankzij de inbreng van de 

combinatie van financieringen bestaande uit de Banklening 

en de Robeco Dutch Offices Index Bond kan niet alleen 

een meer gediversifieerde kantorenportefeuille worden 

aangekocht maar ook voor het Robeco Real Estate High 

Yield Certificate een hogere hefboom worden gegenereerd. 

Voordat de totstandkoming van het rendement wordt 

toegelicht, wordt eerst een korte beschrijving van de 

Banklening en de Robeco Dutch Offices Index Bond 

gegeven. 

Banklening 

Door FGH Bank N.V. (zie voor een beschrijving deel IV, 

Algemene informatie) zal een Banklening worden 

verstrekt van circa 72,5% van de totale investering op 

voorwaarde dat de kantoren voldoen aan de kwalitatieve 


3

eisen die FGH Bank stelt. Deze eisen hebben betrekking 

op onder andere courantheid van de kantoren en de 

minimale hoeveelheid huurinkomsten. Elk kantoor zal 

bij aankoop getaxeerd worden en deze taxatie moet ook 

door FGH Bank worden goedgekeurd. De Banklening 

zal gefaseerd worden opgenomen naarmate de vastgoedportefeuille 

wordt opgebouwd en gefaseerd afgebouwd 

worden gedurende de laatste drie jaren van de looptijd 

als de vastgoedportefeuille wordt afgebouwd. De rente 

zal voor circa 25% worden gefixeerd voor 7 jaar, circa 

25% worden gefixeerd voor 8 jaar, circa 25% zal worden 

gefixeerd voor 9 jaar en de overige circa 25% zal worden 

verstrekt op basis van 3 maands Euribor-rente. Op de 

Banklening zal gedurende de looptijd ongeveer 11,25% 

van de hoofdsom worden afgelost uit de huurinkomsten. 

FGH Bank zal voor het verstrekken van de financiering als 

zekerheid een eerste hypothecaire inschrijving vestigen 

op de kantorenportefeuille en verpanding verkrijgen van 

de huurinkomsten. 

Robeco Dutch Offices Index Bond 

De Robeco Dutch Offices Index Bond, die ook onderdeel 

uitmaakt van de totale structuur, is de eerste belegging in 

Nederland die is gekoppeld aan een vastgoedindex. Deze 

belegging is met name bedoeld voor (inter)nationale institutionele 

beleggers, zoals pensioenfondsen en beleggingsmaatschappijen. 

Bij deze belegging wordt het rendement 

bepaald door de ontwikkeling van de geldende index voor 

de Nederlandse vastgoedmarkt: de ROZ/IPD-vastgoedindex. 

Deze index wordt vastgesteld door de Stichting 

Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), in samenwerking 

met de Engelse Investment Property Databank (IPD). 

Stijgt of daalt de ROZ/IPD-vastgoedindex (kantorensegment), 

dan geldt dat eveneens voor het rendement van 

4 


de Robeco Dutch Offices Index Bond. Ieder kwartaal 

kan een couponrente worden uitgekeerd, waarvan de 

hoogte afhankelijk is van het directe jaarrendement van de 

ROZ/IPD-vastgoedindex. Aflossing van de Robeco Dutch 

Offices Index Bond wordt in beginsel geïndexeerd voor 

het indirecte rendement van de ROZ/IPD-vastgoedindex 

(kantorensegment). Voor meer informatie over de 

Robeco Dutch Offices Index Bonds verwijzen wij naar het 

prospectus, bijgevoegd op cd-rom bij deze brochure. 

Rendement 

Het rendement van de aangekochte kantorenportefeuille 

bestaat uit twee componenten: het directe- en indirecte 

rendement. 

Met het directe rendement ofwel de netto huuropbrengsten 

van de vastgoedportefeuille wordt ieder kwartaal na 

aftrek van kosten allereerst de rente en reguliere aflossing 

op de Banklening vergoed. Vervolgens wordt de coupon 

op de Robeco Dutch Offices Index Bonds uitgekeerd. 

Daarna wordt met het resterende bedrag een coupon op 

de Robeco Real Estate High Yield Certificates uitbetaald. 

Het indirecte rendement bestaat uit de waardeverandering 

van de kantoorpanden in de portefeuille. De portefeuille 

wordt naar verwachting gedurende de laatste drie 

jaar van de looptijd afgebouwd door de kantoren in de 

portefeuille te verkopen. 

De verkoopopbrengsten worden gebruikt om na kosten 

achtereenvolgens de Banklening, de Robeco Dutch Offices 

Index Bonds (geïndexeerd voor het indirecte rendement 

van de ROZ/IPD-vastgoedindex) en de Robeco Real 

Estate High Yield Certificates af te lossen. In paragraaf 

4 worden de mogelijke rendementen bij verschillende 

scenario’s getoond. 



Let op: Het Robeco Real Estate High Yield Certificate 

vormt een belegging met hefboom in een onroerend goed 

portefeuille en reageert daardoor in zeer sterke mate op 

veranderde marktomstandigheden. Zie paragraaf 4 voor 

een nadere beschrijving. 

In figuur 2 wordt de wijze waarop het totaalrendement 

(de zogenoemde ‘waterval’) wordt verdeeld over de 

3 investeringsdelen weergegeven. 

FIGUUR 2: 

Uitkering ‘waterval’ Structuur Robeco Structured Properties 

I Ltd. 



BANKLENING 

Direct en indirect 

rendement 

vastgoedportefeuille 

(na aftrek kosten). 

DUTCH OFFICES 

INDEX BOND 

ROBECO REAL ESTATE 

HIGH YIELD 

CERTIFICATE 

Coupon 

Ieder kwartaal wordt een couponrente op de Robeco 

Real Estate High Yield Certificates uitgekeerd, voor de 

eerste keer in december 2006. De exacte hoogte van 

de couponrente is met name afhankelijk van de huurin- 

komsten op de onderliggende kantorenportefeuille. De 

ge prognosticeerde gemiddelde couponuitkering van het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate bedraagt 5,2% 

per jaar, op basis van aannamen, die in paragraaf 4 worden 

uiteengezet. 

Let op: de waarde van uw belegging kan fluctueren. In het 

verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor 

de toekomst. 

Aflossing 

Om niet afhankelijk te zijn van één verkoopmoment in 

de markt zal Robeco, geadviseerd door Annexum, vanaf 

jaar 7 de vastgoedportefeuille geleidelijk afbouwen en de 

kantoorpanden verkopen. Met de verkoopopbrengsten 

van de kantoorpanden kunnen de Banklening, de Robeco 

Dutch Offices Index Bonds en de Robeco Real Estate 

High Yield Certificates (voortijdig) worden afgelost. 

Aflossing op de Robeco Real Estate High Yield Certificates 

vindt pas plaats nadat de Robeco Dutch Offices Index 

Bonds volledig zijn afgelost. 

In de situatie dat Robeco vanwege ongunstige marktomstandigheden 

onverhoopt na 10 jaar nog niet alle 

kantoorpanden heeft verkocht kunnen de Robeco Real 

Estate High Yield Certificates mogelijk worden geconverteerd 

naar aandelen in Robeco Structured Properties I, 

Ltd. waarop één of meer uitkeringen plaatsvinden totdat 

alle panden verkocht zijn. De mogelijkheid bestaat dat er 

onder meer vanwege fiscale en juridische aspecten wordt 

besloten om het conversierecht niet uit te oefenen. In 

dat geval zullen alle panden gedwongen worden verkocht. 

Voor de specifieke voorwaarden verwijzen wij naar het 

prospectus en paragraaf 5 in dit deel van de brochure. 


5

§2 BETROKKEN PARTIJEN 

Voor de Robeco Real Estate High Yield Certificates en de 

Robeco Dutch Offices Index Bonds worden de structurerings- 

en beleggingscapaciteiten van Robeco gebundeld 

met de vastgoedexpertise van Annexum. Bovendien wordt 

een deel van de structuur gefinancierd door middel van 

een lening van FGH Bank. Voor verdere informatie over de 

betrokken partijen verwijzen wij u naar deel IV: Algemene 

informatie. 

§3 PORTEFEUILLE 

Op dit moment is nog niet bekend welke kantoren deel 

zullen uitmaken van de kantorenportefeuille. Deze zal 

naar verwachting gedurende de eerste 6 maanden van de 

looptijd worden opgebouwd. Momenteel worden in het 

topsegment van de kantorenmarkt nog steeds zeer hoge 

prijzen betaald. Zowel CV-aanbieders als buitenlandse 

investeerders zijn vaak op zoek naar de zogenoemde 

‘landmark buildings’ of ‘trophy buildings’. Dit zijn kantoren 

die bekend zijn bij het grote publiek en waarvan 

doorgaans de huurder ook grote bekendheid geniet. 

Immers, het gebouw moet zichzelf verkopen. Daarnaast 

drijven buitenlandse investeerders met name de prijzen 

van grote projecten op. Zij zijn met name geïntereseerd 

in dit soort projecten, omdat het beheer daarvan eenvoudiger 

is dan dat van een gespreide portefeuille met 

kleinschalige objecten. Voor het Robeco Real Estate High 

Yield Certificate richten we ons niet op deze gebouwen 

omdat de prijzen, door de vraag naar dit soort gebouwen, 

veelal hoog zijn. Door met een op rendement gestoelde 

visie naar kantoren te kijken, gecombineerd met de lokale 

expertise van Annexum wordt gestreefd om een gedegen 

en gespreide kantorenportefeuille in bestaand onroerendgoed 

op te bouwen. 

Selectie kantoren 

De vastgoedportefeuille waarin u via het Robeco Real 

Estate High Yield Certificate participeert, zal bestaan uit 

circa vijftien verhuurde en deels te verhuren kantoorgebouwen. 

Deze worden door Annexum voorgedragen in, 

naar verwachting, het eerste halfjaar na de emissiedatum. 

Annexum hanteert daarbij beproefde selectiecriteria: 

n Goede locaties 

n Spreiding in locaties 

n Spreiding in huurvervalkalender 

n Solide huurders 

n Spreiding sectoren van huurders 

Ook wordt op technisch vlak gekeken naar maatstaven 

als een courante maatvoering en parkeergelegenheid. 

§4 FINANCIELE ASPECTEN 

Aannamen geprognosticeerde rendementen 

Aangezien er vele factoren zijn die de waardeontwikkeling 

van de kantoren in de portefeuille kunnen beïnvloeden 

is het niet mogelijk om een exacte voorspelling van de 

verhuur situatie en de waardeontwikkeling van de kantoorpanden 

voor de gehele looptijd van de Robeco Real 

Estate High Yield Certificates te geven. Voor verschillende 

factoren zijn aannamen gedaan. Voor het berekenen van 

de geprognosticeerde rendementen is uitgegaan van 

deze aannamen. Voor een aantal belangrijke factoren 

hebben we de aannamen gevarieerd om de gevoeligheid 

inzichtelijk te maken. De belangrijkste factoren zijn het 

Bruto Aanvangsrendement (BAR) van de portefeuille 

bij aankoop en verkoop, inflatie, de mate van leegstand 

in de portefeuille, de ontwikkeling van de ROZ/IPD- 

Vastgoedindex en de rente op de Banklening. 




In de berekeningen zijn wij uitgegaan van aannamen, die 

vergeleken met wat in de markt gebruikelijk is, voorzichtig 

genoemd kunnen worden. Desalniettemin kunnen de 

werkelijke percentages zowel positief als negatief afwijken 

van de veronderstelde percentages, met als gevolg dat 

het werkelijk rendement en de hoogte van de coupons 

en aflossingen van het Robeco Real Estate High Yield 

Certificate ook kunnen afwijken. 

Zie in deel IV van deze brochure voor een verklarende 

begrippenlijst. 

TABEL 1: 

Aannamen Robeco versus Marktgemiddelde 

ROBECO MARKTGEMIDDELDE 

BAR kk aanvang (aankoopprijs) 7,5% 7,5% 

BAR kk exit (verkoopprijs) 7,7% 7,7% 

Inflatie 1,74% 2,1% 

Leegstand 5,0% 1,1% 

IRR 9,1% 12,8% 1 

Gemiddelde jaarlijkse coupon 5,2% 8,6% 

Toelichting bij tabel 1 

n BAR kk aanvang: 7,5% 

De BAR kk aanvang ofwel de jaarhuur van het eerste jaar 

(na aankoop vastgoed) gedeeld door de koopsom inclusief 

kosten koper zal naar verwachting ongeveer 7,5% 

bedragen. Deze aanname is gebaseerd op de prijzen die 

momenteel worden betaald voor kantoren. 

n BAR kk exit: 7,7% 

De BAR kk exit, ofwel de jaarhuur van het laatste jaar (bij 

1 Als de gemiddelde marktveronderstellingen in het Robeco-model worden 

gehanteerd, dan resulteert een geprognosticeerd rendement van 12,8%. 

verkoop vastgoed) gedeeld door de verkoopsom is uiteraard 

lastiger in te schatten. Doorgaans wordt in de markt2 een kapitalisatiefactor van 13 gehanteerd. Dit komt overeen 

met een BAR kk exit van 7,7%. 

n Inflatie: circa 1,74% 

In het rekenmodel is gebruik gemaakt van het 

flexibel inflatiescenario dat wordt voorgeschreven als 

taxatierichtlijn door ROZ/IPD. 

TABEL 2: 

Inflatiescenario (Bron: ROZ/IPD; Consensus Forecast, A digest of 

international economic forecasts, april 2005) 

2006 2007 2008 2009 2010 2011-2015 

1,3% 1,8% 1,7% 1,7% 1,8% 1,8% 

n Leegstand: 5% 

In de rendementsberekeningen is uitgegaan van een leegstand 

van 5% gedurende de gehele looptijd. De gehanteerde 

5% leegstand in de aanname komt overeen met de 

zogenaamde ‘frictieleegstand’. Dit is het leegstandspercentage 

dat nodig wordt geacht voor een goed functionerende 

markt tussen vraag en aanbod. Met andere woorden als 

de leegstand lager (bijvoorbeeld eind jaren 90) of hoger 

(bijvoorbeeld begin jaren 90 en nu) is dan 5% is er sprake 

van een ongezonde prijsvorming. Vanwege de afweging 

tussen de BAR kk aanvang en de leegstand, zullen Robeco 

en Annexum bij aankoop van de portefeuille niet ten koste 

van alles leegstand mijden. Mits de leegstand tot uiting 

komt in de prijs van de kantoren en er goede verwachtingen 

zijn dat de leegstand kan worden opgevuld. In dat geval 

biedt een hogere leegstand kans op meer rendement. 

n Rente op de Banklening 

2 V astgoedrendementsmeter, Reyersen van Buuren 

(www.vastgoedrendementsmeter.nl). 


7

TABEL 3: 

In het rekenmodel is gerekend met een rentevergoeding op 

de Banklening gebaseerd op de rente-curve van 

3 april 2006 vermeerderd met een opslag van 80 basispunten. 

Hoewel de rente gedurende de looptijd grotendeels 

(75%) voor 7 jaar en langer wordt vastgezet, zal het rendement 

op het Robeco Real Estate High Yield Certificate 

variëren als de rentestanden op moment van vastzetten 

afwijken van de veronderstelde rentestanden (per 3 april 

2006). Daarnaast is het mogelijk dat een stijgende rente 

niet direct zal resulteren in lagere aankoopprijzen. 

Geprognosticeerde rendementen 

Uitgaande van de bovengenoemde aannamen worden in 

tabel 3 de geprognosticeerde jaarlijkse directe en 

indirecte rendementen weergegeven. Indien het 

werkelijke rendement afwijkt van het geprognosticeerde 

rendement zal uiteraard het werkelijke rendement 

worden uitgekeerd. Het voornemen is om vier maal per 

jaar een coupon uit te keren conform de voorwaarden 

beschreven in het prospectus. 

Toelichting op de posten in tabel 3: 

Algemeen 

n Hoewel het voornemen is om vier maal per jaar 

coupon uit te keren, zijn in de tabel de jaarresultaten 

gebaseerd op enkelvoudige kwartaalresultaten, dat wil 

zeggen zonder verdiscontering binnen een jaar. 

n Alle berekeningen zijn gebaseerd op basis van de rentestanden 

per 3 april 2006. De Banklening zal gefaseerd 

worden opgenomen naarmate de vastgoed portefeuille 

wordt opgebouwd. De rentestanden zullen worden 

gefixeerd na emissie. Als de rente op het moment van 

afsluiten hoger is dan aangenomen, zal dit een negatief 

effect hebben op het rendement op het Robeco Real 

Estate High Yield Certificate. 

n Voor de opbouw van de vastgoedportefeuille is 

Geprognosticeerde rendementen (alle bedragen afgerond op hele Euro’s) in neutraal scenario (zie verderop voor de andere scenario’s) 

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 

Totale Huur 864.604 7.034.298 7.078.066 7.239.127 7.367.571 7.501.086 7.679.928 7.267.622 4.933.110 2.348.861 169.805 

– Leegstand 41.172 334.967 337.051 344.720 350.837 357.195 365.711 346.077 234.910 111.851 8.086 

Huurinkomsten 823.432 6.699.331 6.741.015 6.894.407 7.016.735 7.143.891 7.314.217 6.921.545 4.698.200 2.237.011 161.719 

+ Netto verkoopopbrengsten – – – – – – – 25.112.874 34.013.384 34.628.912 8.754.732 

+ Rente 181.438 – – – – – – – – – – 

Totale Opbrengsten 1.004.870 6.699.331 6.741.015 6.894.407 7.016.735 7.143.891 7.314.217 32.034.419 38.711.584 36.865.923 8.916.452 

– Operationele kosten 105.333 856.974 862.306 881.928 897.576 913.842 935.630 885.399 600.990 286.157 20.687 

– Management fees 91.000 472.518 466.124 467.203 464.609 461.730 460.895 429.744 305.833 170.070 8.789 

Surplus 808.537 5.369.839 5.412.585 5.545.276 5.654.550 5.768.320 5.917.692 30.719.276 37.804.760 36.409.696 8.886.975 

– Rente Banklening 228.038 3.388.600 3.366.260 3.381.856 3.361.809 3.339.812 3.335.217 3.139.985 2.214.649 764.749 – 

– Aflossing Banklening – 183.148 358.906 538.225 711.523 792.131 874.673 16.068.273 24.915.086 28.058.036 – 

– Uitkering Robeco Dutch Offices Index Bond 353.889 1.231.806 1.218.194 1.225.000 1.225.000 1.225.000 1.231.806 10.909.142 10.030.953 – – 

Uitkering Robeco Real Estate High Yield Certificates 226.610 566.285 469.225 400.195 356.217 411.376 475.998 601.877 644.072 7.586.911 8.886.975 




uitgegaan dat 50% van de portefeuille is aangekocht na 

3 maanden en 100% na 6 maanden. Voor het verkoopscenario 

zijn we uitgegaan van een lineaire afbouw gedurende 

de laatste 3 jaren. We nemen aan dat de kantoren worden 

verkocht voor een ‘goedkopere’ BAR (namelijk BAR kk 

exit 7,7%) 3 dan waarvoor ze zijn aangeschaft (BAR kk 

aanvang 7,5%). In absolute bedragen betekent dit dat de 

kantoren toch voor een iets hogere prijs verkocht zullen 

worden, maar dat wordt veroorzaakt doordat de 

huurinkomsten geïndexeerd zijn met de veronderstelde 

gemiddelde inflatie van ongeveer 1,74% per jaar. Als 

gebouwen verkocht worden gedurende de eerste zeven 

jaar, dan is verondersteld dat de verkoopopbrengsten 

worden herbelegd in andere kantoren. Vanaf jaar zeven 

zullen bij verkoop van een kantoorpand de vrijgekomen 

middelen niet meer worden herbelegd. Na aftrek van 

verkoopkosten, operationele kosten en fees worden met 

de verkoop opbrengsten de aflossing van de Banklening 

gedaan. Daarna worden achtereenvolgens de Robeco 

Dutch Offices Index Bonds (geïndexeerd) en de Robeco 

Real Estate High Yield Certificates afgelost. 

Totale Huur 

De huur is jaarlijks geïndexeerd op basis van het inflatiescenario 

zoals ROZ/IPD het inflatiescenario voorschrijft als 

taxatierichtlijnen (zie tabel 2). 

Leegstand 

Over de gehele looptijd is gerekend met een leegstand 

van 5% in de portefeuille vanaf dag één. Deze leegstand 

resulteert in gederfde inkomsten. 

Netto Verkoopopbrengsten 

Dit zijn de bruto verkoopopbrengsten van de portefeuille 

3 Gebaseerd op de aanname van de verkoopprijs van de gemiddelde 

vastgoed-CV en komt overeen met een indirect rendement van 1,47% 

per jaar. Aangezien de veronderstelde gemiddelde jaarlijkse inflatie hoger 

is dan 1,47% (nl. 1,74%), betekent dit dat wordt aangenomen dat de 

kantoren goedkoper worden verkocht op einddatum. 

minus verkoopkosten (deze worden geschat op 1%) van 

de kantoorpanden. In de berekening is uitgegaan van een 

BAR kk exit van 7,7%. 

Totale Opbrengsten 

Dit zijn de huurinkomsten en de netto verkoopopbrengsten 

plus de verkregen rente op nog te investeren 

gelden. 

Operationele kosten 

Dit zijn alle kosten gerelateerd aan het onderhoud en 

beheer van de kantoren in de portefeuille. Er is gerekend 

met: 

n 2,75% van de totale huuropbrengsten, voor vastgoedbeheer 

(innen van huur beheren gebouw, 

administratie, etc.) 

n 3,00% van de totale theoretische huuropbrengsten 

voor onderhoudskosten 


voor verzekeringen 


voor OZB 

n 0,10% van de waarde van het vastgoed voor 

onvoorziene kosten. 

De bovengenoemde percentages voor onderhoudskosten, 

verzekeringen, OZB en onvoorziene kosten zijn schattingen 

van de te verwachten kosten. De uiteindelijk werkelijk 

gemaakte kosten zullen worden betaald door Robeco 

Structured Properties Ltd. Deze kosten zijn geïndexeerd 

met een gemiddelde jaarinflatie van 1,74%. 

Management fee 

De management fee bedraagt effectief ongeveer 0,48% 


9

van de som van de nominale waarde van de uitstaande 

Banklening, de Dutch Offices Index Bonds en de Robeco 

Real Estate High Yield Certificates gedurende de gehele 

looptijd. Voor een beschrijving van alle vergoedingen en 

kosten verwijzen wij naar de uitleg ‘vergoedingen en 

kosten’ in deze paragraaf. 

Surplus 

Dit is de resultante van alle huurinkomsten en netto 

verkoopopbrengsten minus de operationele kosten en 

management fee. 

Rente Banklening 

Hieronder vallen alle rentebetalingen op de Banklening. 

De rente in het rekenmodel is gebaseerd op de rentecurve 

van 3 april 2006 plus een marktconforme opslag 

van 80 basispunten. 

Aflossing Banklening 

Voor de aflossing van de Banklening wordt in principe 

het schema dat in tabel 4 is weergegeven, gevolgd: 

TABEL 4: 

Aflossingsschema Banklening 

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 

0% 0,50% 0,50% 1,00% 1,00% 1,25% 1,25% 1,25% 1,50% 1,50% 1,50% 

Daarnaast vinden vanaf jaar 7 aflossingen op de 

Banklening plaats als gevolg van de verkoop van kantoren. 

De hoogte van de aflossing is afhankelijk van de 

‘loan to value’, ofwel het quotiënt van de omvang van de 

Banklening en de waarde van de vastgoedportefeuille. In 

het rekenmodel zijn we uitgegaan dat wanneer vanaf jaar 

7 de ‘loan to value’ meer dan 70% bedraagt er zodanig 

wordt afgelost op de Banklening dat de ‘loan to value’ 

teruggebracht wordt tot 70%. In het geval dat de ‘loan to 

value’ ge durende jaar 7 tot en met 10 minder dan 70% 

bedraagt, zijn we in het rekenmodel er van uitgegaan dat 

de Banklening niet wordt afgelost en dat de aflossing van 

de Robeco Dutch Offices Index Bonds eerst zal plaatsvinden. 

Tabel 3 laat zien dat deze laatste situatie zich voor 

doet in het geschetste scenario. De Robeco Dutch Offices 

Index Bonds worden al volledig afgelost in 2014 en de 

Banklening in 2015. 

Uitkering Robeco Dutch Offices Index Bond 

Hiermee worden zowel de couponbetalingen als de aflossing 

van de Robeco Dutch Offices Index Bonds bedoeld. 

De couponuitkeringen op de Robeco Dutch Offices Index 

Bonds zijn in dit voorbeeld gebaseerd op de aanname dat 

het directe rendement van de ROZ/IPD-vastgoedindex 

(kantorensegment) 7,0% per jaar bedraagt. Indien het 

rendement van de ROZ/IPD-vastgoedindex hoger uitvalt, 

zal dit de couponuitkering op het Robeco Real Estate 

High Yield Certificate negatief beïnvloeden. Vanaf jaar 

7 kunnen de Robeco Dutch Offices Index Bonds geïndexeerd 

worden afgelost. In tabel 3 is af te lezen dat bij 

de aannamen in 2014 de Robeco Dutch Offices Index 

Bonds vervroegd zijn afgelost. 

Uitkering Robeco Real Estate High Yield Certificate 

Deze bestaat uit zowel couponbetalingen als aflossingen op 

het Robeco Real Estate High Yield Certificate. De hoogte 

van de uitkering is afhankelijk van de performance van de 

onderliggende vastgoedportefeuille en de kosten, uitkeringen 

op de Banklening en op de Robeco Dutch Offices 




Index Bonds. Tabel 3 laat zien dat aflossing op de Robeco 

Real Estate High Yield Certificates plaatsvindt nadat de 

Robeco Dutch Offices Index Bonds volledig zijn afgelost. 

GEVOELIGHEIDSANALYSE 

Aangezien er vele factoren zijn die de waardeontwikkeling 

van de kantoren in de portefeuille kunnen beïnvloeden 

is het niet mogelijk om een exacte voorspelling van de 

waarde van de kantoorpanden en de verhuursituatie op het 

moment van verkoop te doen. Vandaar dat de rendementen 

van het Robeco Real Estate High Yield Certificate zijn gebaseerd 

op aannamen. Door een aantal aannamen te variëren 

kunnen een drietal scenario’s worden opgesteld: een negatief, 

een neutraal en een positief scenario. Onderstaande 

tabel 5 toont de gevoeligheid van het rendement van het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate in deze drie 

verschillende scenario’s voor de verschillende aannamen. 

Om een beter beeld te geven van wat het effect van een 

wijziging van één van bovengenoemde factoren is op 

het rendement van het Robeco Real Estate High Yield 

Certificate, wordt hieronder telkens één factor gewijzigd 

terwijl de overige factoren in het neutrale scenario ongewijzigd 

blijven (ceteris paribus). In werkelijkheid dient u er 

TABEL 5: IRR Robeco Real Estate High Yield Certificate in drie scenario’s 

rekening mee te houden dat een wijziging van de ene factor 

vaak leidt tot een wijziging van een andere factor. 

Gevoeligheid naar rente 

Alle scenario’s zijn gebaseerd op de rentestanden van 

3 april 2006. Als de rentes op het moment van vastzetten 

afwijken van de standen op 3 april 2006, dan zal dit gevolgen 

hebben voor de rendementen en couponuitkeringen 

het Robeco Real Estate High Yield Certificate. De rente 

wordt gefixeerd na de emissiedatum. 

SCENARIO RENTE INFLATIE LEEGSTAND BAR KK BAR KK IRR ROBECO REAL ESTATE 

AANVANG EXIT HIGH YIELD CERTIFICATE 

Negatief4 03-04-2006 1,74% 15% 7,5% 8,5% -6,3% 

Neutraal 03-04-2006 1,74% 5% 7,5% 7,7% 9,1% 

Positief 03-04-2006 2,30% 1% 7,5% 7,3% 15,7% 

4 In meer negatieve scenario’s kan het rendement lager zijn en in het 

meest negatieve scenario kan de volledige inleg verloren gaan. 

TABEL 6: 

Rente gevoeligheid IRR Robeco Real Estate High Yield Certificate 

WIJZIGING VAN DE RENTE IRR GEMIDDELDE 

TEN OPZICHTE VAN DE 

RENTESTANDEN DD 3-4-2006 

IN HET NEUTRALE SCENARIO 

COUPON 

-0,50% 11,4% 8,0% 

-0,25% 10,1% 6,6% 

0% 9,1% 5,2% 

+ 0,25% 7,8% 3,8% 

+0,50% 6,6% 2,4% 


11

Gevoeligheid naar inflatie 

De langjarige inflatie wordt op dit moment door de ROZ/ 

IPD ingeschat op circa 1,74% per jaar. Historisch bedroeg 

de inflatie 5 gedurende de periode 1963-2005 gemiddeld 

4,1% en over de periode 1995-2005 2,4%. In figuur 3 is de 

historische inflatie weergegeven. De horizontale lijn 

vertegenwoordigt de aanname van circa 1,74%. 

Omdat huurcontracten geïndexeerd zijn heeft een inflatie 

een positieve invloed op het rendement van het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate. Figuur 4 geeft het effect 

van de inflatie op het effectieve rendement van de Robeco 

Real Estate High Yield Certificates (ceteris paribus overige 

aannamen uit het neutrale scenario). 

Gevoeligheid naar leegstand 

In figuur 5 is de gevoeligheid van de IRR van het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate weergegeven bij verschillende 

leegstandspercentages gedurende de looptijd 

vanaf dag één (ceteris paribus overige aannamen uit het 

neutrale scenario). Een hogere leegstand in de portefeuille 

leidt uiteraard tot een lager rendement van het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate. 

Gevoeligheid naar aankoopscenario’s 

(BAR kk aanvang) 

Uitgangspunt is dat de vastgoedportefeuille gekocht kan 

worden tegen een BAR kk aanvang van 7,5%. In onderstaande 

tabel staan de bijbehorende rendementen als 

de BAR kk aanvang lager (dus een hogere aankoopprijs) 

danwel hoger (dus een lagere aankoopprijs) is. 

5 Bron:CBS 

TABEL 7: gevoeligheid IRR Robeco Real Estate High Yield 

Certificate BAR kk aanvang 

BAR KK AANVANG IRR GEMIDDELDE 

(NEUTRALE SCENARIO) COUPON 

7,4% 7,7% 4,4% 

7,5% 9,1% 5,2% 

7,6% 10,0% 6,0% 

Gevoeligheid naar verkoopscenario’s 

In figuur 6 is de gevoeligheid van de IRR van het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate weergegeven bij verschillende 

verkoopscenario’s op einddatum (waarbij de 

overige aannamen uit het neutrale scenario ongewijzigd 

zijn gebleven). In het neutrale scenario zal de IRR negatief 

zijn vanaf een BAR kk exit van 8,7%. 

In tabel 8 zijn drie verschillende verkoopscenario’s verder 

uitgelicht. Hierbij wordt een BAR kk exit op het einde 

van de looptijd van respectievelijk 8,5%, 7,7% en 7,3% 

verondersteld (BAR kk exit van de markt verandert mee). 

Vanaf jaar zeven worden bij verkoop van een kantoorpand 

de vrijgekomen middelen niet meer herbelegd, maar na 

aflossing van de Banklening alsmede rentebetaling, verkoopkosten 

en fees, zullen achtereenvolgens de Robeco 

Dutch Offices Index Bonds (geïndexeerd) en de Robeco 

Real Estate High Yield Certificates worden afgelost. 

Gevoeligheid naar ROZ/IPD-vastgoedindex 

De couponuitkeringen op de Robeco Dutch Offices Index 

Bonds zijn afhankelijk van het directe rendement van 

de ROZ/IPD-vastgoedindex (kantorensegment). In het 

neutrale scenario is uitgegaan van een index rendement 

van 7% per jaar. Wat zijn de gevolgen voor het rendement 

FIGUUR 3: 

historische inflatie versus aanname inflatie van 

circa 1,74% 

12% 

10% 

8% 

6% 

4% 

2% 

0% 

-2% 

1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 

Bron: CBS 

FIGUUR 4: 

gevoeligheid van IRR Robeco Real Estate High 

Yield Certificate naar inflatie 

(neutraal scenario) 

20% 

18% 

16% 

14% 

12% 

10% 

8% 

6% 

4% 

1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 

Gemiddelde inflatie gedurende hele looptijd 



FIGUUR 5: 

Gevoeligheid van de IRR Robeco Real Estate 

High Yield Certificate naar leegstand (neutraal 

scenario) 

15% 

10% 

5% 

0% 

-5% 

-10% 

-15% 

-20% 

-25% 

-30% 

-35% 

-40% 

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 

Gemiddelde leegstand gedurende gehele looptijd 

FIGUUR 6: 


High Yield Certificate naar BAR kk exit 

(neutraal scenario) (BAR kk exit van de markt 

blijft in alle scenario’s constant op 7,7%) 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

-10% 

-20% 

-30% 

4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 

BAR kk exit van de portefeuille 


van het Robeco Real Estate High Yield Certificate als de 

performance van de onderliggende kantorenportefeuille 

afwijkt van de markt (ROZ/IPD-vastgoedindex kantorensegment). 

Met andere woorden, wat gebeurt er als het 

directe rendement van de markt stijgt of daalt, terwijl de 

inkomsten op de onderliggende portefeuille en de overige 

aannamen uit het neutrale scenario ongewijzigd blijven. 

Gedurende de periode 1977-2004 bedroeg het laagste 

directe rendement van de ROZ/IPD (kantoren) 5,6% (dit 

was in 1980) en het hoogste directe rendement 8,5% (dit 

was in 1995). In figuur 7 is de gevoeligheid van het rendement 

van het Robeco Real Estate High Yield Certificate 

weergegeven als de onderliggende kantorenportefeuille 

het neutrale scenario volgt en de markt (ROZ/IPD index) 

fluctueert binnen deze historische grenzen. 

Vergoedingen en kosten 

Hieronder volgt een opsomming van de jaarlijks terugkerende 

en éénmalige kosten. Deze kosten komen ten 

laste van Robeco Structured Properties I Ltd. 

Jaarlijks terugkerende kosten 

n Management fee 

Gedurende de looptijd zal de jaarlijkse totale management 

fee neerkomen op ongeveer 0,48% over de som van de 

uitstaande nominale waarde van de Banklening, de Robeco 


High Yield Certificates. Hiervan komt ongeveer 0,28% ten 

goede aan Robeco en 0,20% aan Annexum. 

n Vastgoedbeheer 

De jaarlijkse vastgoedbeheerfee aan Annexum bedraagt 

2,75% over de bruto huurinkomsten (hieronder vallen o.a. 

innen van de huren, zorgen dat onderhoud tijdig wordt 

uitgevoerd, etc.). 

n Operationele kosten 

Dit zijn alle kosten gerelateerd aan het onderhoud en 

beheer (behalve de hierboven beschreven vastgoedbeheerfee) 

van de kantoren in de portefeuille. Er is 

gerekend met: 


voor onderhoudskosten 

TABEL 8: Geprognosticeerde rendementen (alle bedragen afgerond op hele Euro’s) in drie scenario’s 

BAR KK EXIT 8,5% BAR KK EXIT 7,7% BAR KK EXIT 7,3% 

Geprognosticeerde waarde in 2016 93.799.911 103.545.356 109.219.074 

Verkoopkosten 937.999 1.035.454 1.092.191 

Netto verkoopopbrengsten 92.861.911 102.509.902 108.126.883 

Koopsom vastgoed v.o.n. in 2006 100.000.000 100.000.000 100.000.000 

Bruto Indirect Resultaat (7.138.089) 2.509.902 8.126.883 

Performance fee – – 1.625.377 

Netto Indirect Resultaat (7.138.089) 2.509.902 6.501.507 

Gemiddeld totaal rendement6 2,0% 9,1% 11,0% 

6 Behalve de BAR kk exit zijn de overige uitgangspunten conform het 

neutrale scenario. 


13

n 

n 

n 

0,35% van de totale theoretische huuropbrengsten 

voor verzekeringen 

1,56% van de totale theoretische huuropbrengsten 

voor OZB 

0,10% van de waarde van het vastgoed voor 

onvoorziene kosten. 

Bovengenoemde percentages zijn schattingen en kunnen 

in de praktijk afwijken. 

Eenmalige kosten 

n Emissiekosten 

Deze bestaan uit een structureringsfee, juridische- en 

fiscale advieskosten, upfront distributievergoedingen 

en afsluitprovisie voor de Banklening. Deze emissiekosten 

bedragen ongeveer 1,25% over de som van de nominale 

waarde van de Banklening, de Robeco Dutch Offices Index 

Bonds en de Robeco Real Estate High Yield Certificates: in 

dit voorbeeld 1,25 mln (1,25% * EUR 100 mln); 

n Prestatievergoeding einde looptijd 

Als het rendement op de Robeco Real Estate High Yield 

Certificates gemiddeld minimaal 10% per jaar is, zal over 

het meerdere van de netto verkoopwinst van de 

vastgoedportefeuille een prestatievergoeding van 20% 

worden betaald. 

Een uitgebreide beschrijving van de vergoedingen en 

kosten kunt u vinden in het prospectus bijgevoegd op 

cd-rom. 

Tussentijdse waardering portefeuille 

Gedurende de looptijd zal naar verwachting ieder jaar één 

derde van de kantorenportefeuille worden gewaardeerd 

door een onafhankelijke taxateur zodanig dat alle 

kantoorpanden eenmaal in de drie jaar aan bod komen. 

Ieder jaar zal de actuele intrinsieke waarde van de 

portefeuille bekend worden gemaakt in het kwartaalrapport 

van juni (voor de eerste keer in 2007). 

Zie paragraaf 7 over informatievoorziening. 

§5 FISCALE ASPECTEN 

Hieronder wordt een aantal fiscale aspecten van een 

belegging in de Robeco Real Estate High Yield Certificates 

samengevat ten behoeve van Nederlandse beleggers. 

Voor een uitgebreidere beschrijving van deze en andere 

fiscale aspecten verwijzen wij naar het prospectus. De 

onderstaande beknopte samenvatting is gebaseerd op de 

Nederlandse belastingwetgeving zoals die bij verschijnen 

van deze brochure van kracht is en veronderstelt dat 

geen van de investeerders een aanmerkelijk belang in de 

zin van hoofdstuk 4 van de Wet op de inkomstenbelasting 

2001 krijgt in Robeco Structured Properties I Limited bij 

eventuele conversie van de Robeco Real Estate High Yield 

Certificates 7 . Geïnteresseerden dienen te overleggen met 

hun fiscaal adviseur over de mogelijke gevolgen van een 

belegging in Robeco Real Estate High Yield Certificates in 

hun specifieke situatie. 

Een in Nederland woonachtige particulier die Robeco 

Real Estate High Yield Certificates houdt in het kader 

van normaal vermogensbeheer, en die deze certificaten 

niet dient te rekenen tot het vermogen van een onderneming, 

wordt ter zake van deze Robeco Real Estate High 

Yield Certificates in beginsel belast in box III (‘inkomen 

uit sparen en beleggen’). De belastbare inkomsten uit de 

bezittingen en schulden die worden gerekend tot box 

III worden forfaitair bepaald. Het forfaitaire rendement 

7 Een belegger die – tezamen met bepaalde aanverwanten – voor minder 

dan 5% Robeco Real Estate High Yield Certificates houdt, krijgt bij 

conversie in beginsel geen aanmerkelijk belang. Er is echter een aantal 

uitzonderingen. Voor een beschrijving van het begrip ‘aanmerkelijk belang’ 

verwijzen wij naar het prospectus. 

FIGUUR 7: 


High Yield Certificate naar ROZ/IPD-vastgoedindex 

(kantorensegment) (de portefeuille presteert 

constant conform het neutrale scenario) 

12% 

11% 

10% 

9% 

8% 

7% 

6% 

5% 

5% 5,5% 6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9% 

ROZ/IPD direct rendement kantoren 




wordt gesteld op 4% per jaar van een nader omschreven 

gemiddelde rendementsgrondslag. Tot de rendementsgrondslag 

behoort ook de waarde van de door een particuliere 

belegger gehouden Robeco Real Estate High Yield 

Certificates. Eventuele schulden aangegaan ter financiering 

van deze belegging in de certificaten komen in mindering 

op de rendementsgrondslag, voorzover zij de schuldendrempel 

in box III (EUR 27.000 per persoon) overtreffen. 

De eerste EUR 19.698 per persoon geldt voor 2006 als 

heffingvrij vermogen en is vrijgesteld. Het aldus vastgestelde 

forfaitaire rendement wordt belast tegen een tarief 

van 30%. 

Houders van Robeco Real Estate High Yield 

Certificates die in Nederland zijn onderworpen aan 

de heffing van vennootschapsbelasting zijn in beginsel 

vennootschapsbelasting verschuldigd over het rendement 

op de Robeco Real Estate High Yield Certificates. 

De fiscus is van mening dat bij aankoop van het certificaat 

tijdens de looptijd de koper rekening dient te houden 

met heffing van overdrachtsbelasting. De verkoper is hoofdelijk 

aansprakelijk voor de door de koper verschuldigde 

overdrachtsbelasting. Dit beperkt de liquiditeit van de 

certificaten. U moet er vanuit gaan dat u het product tot 

het einde van de looptijd in uw portefeuille moet houden. 

Wij verwijzen u voor meer informatie naar het bij dit 

product behorend prospectus. 

Robeco Structured Properties I Limited zal geen dividendbelasting 

inhouden op betalingen onder de Robeco Real 

Estate High Yield Certificates. Na een eventuele conversie 

in 2016 van de Robeco Real Estate High Yield Certificates 

in aandelen in Robeco Structured Properties I Limited 

zal in beginsel geen dividendbelasting moeten worden 

ingehouden op dividenden, tenzij Robeco Structured 

Properties I Limited alsdan kan worden aangemerkt 

als een in Nederland gevestigde vennootschap, dan zal 

dividendbelasting worden ingehouden. Met ‘dividenden’ 

wordt bedoeld hetgeen de Wet op de dividendbelasting 

1965 onder ‘opbrengst van aandelen’ verstaat. De dividendbelasting 

komt niet voor rekening van het Robeco 

Structured Properties I Limited, maar voor rekening 

van de houders van de aandelen. Binnenlands belastingplichtige 

aandeelhouders kunnen deze dividendbelasting 

doorgaans verrekenen met de door hen verschuldigde 

inkomsten- of vennootschaps belasting. 

§6 JURIDISCHE ASPECTEN 


uitgegeven door Robeco Structured Properties I Limited, 

gevestigd op de Kaaiman Eilanden. Samen met de gelden 

verkregen via twee andere investeringsdelen: de Robeco 

Dutch Offices Index Bonds en de Banklening, verstrekt 

door FGH Bank, worden de ingebrachte gelden van het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate belegd in een 

vastgoedportefeuille, bestaande uit kantoorpanden. De 

huur- en de verkoopopbrengsten van de vastgoedportefeuille 

worden gebruikt voor rente vergoedingen en om 

de Banklening, de Robeco Dutch Offices Index Bonds en 

de Robeco Real Estate High Yield Certificates af te lossen. 

Hieronder wordt een korte niet-uitputtende beschrijving 

gegeven van de rangorde van uitkeringen en aflossingen. 

Voor een exacte beschrijving verwijzen wij naar de 

‘Priority of Payments’ beschreven in het prospectus. Het 

prospectus is leidend. 

Rangorde couponuitkeringen 

Ieder kwartaal worden de huuropbrengsten van de vast- 


15

goedportefeuille op de volgende wijze achtereenvolgens 

toegewezen: 

1. Belasting en operationele kosten 

2. Management fee 

3. Rentebetalingen en aflossingen op de Banklening 

4. Couponuitkeringen op de Robeco Dutch Offices Index 

Bonds 

5. Couponuitkeringen op de Robeco Real Estate High 

Yield Certificates 

Rangorde aflossingen 

Op kwartaalbasis worden eventuele verkoopopbrengsten 

van de kantoren in de vastgoedportefeuille in aansluiting 

op de hierboven beschreven Rangorde couponuitkeringen 

achtereenvolgens toegewezen: 

1. Belasting en operationele kosten 

2. Management fee 

3. Aflossingen op de Banklening. 

4. Pro rata aflossing Robeco Dutch Offices Index Bonds 

5. Reservering voor performance fee 

6. Pro rata aflossing Robeco Real Estate High Yield 

Certificates 

Aflossing van de Robeco Real Estate High Yield 

Certificates vindt pas plaats nadat de Robeco Dutch 

Offices Index Bonds volledig zijn afgelost. 

Risico’s 

Beleggen in de Robeco Real Estate High Yield Certificates 

brengt bepaalde risico’s met zich mee. Hierna zijn enkele 

belangrijke risico’s beschreven. Meer gedetailleerde informatie 

over de Robeco Real Estate High Yield Certificates 

en de risico’s vindt u in het prospectus, die is bijgevoegd 

bij deze brochure. 

Risico’s samenhangend met de Robeco Real 

Estate High Yield Certificates en de onderliggende 

portefeuille 

n De Robeco Real Estate High Yield Certificates vormen 

een belegging in de onderliggende vastgoedportefeuille 

met hefboom. Dit betekent dat de couponuitkering 

en de aflossing sterk afhankelijk zijn van de waardeontwikkeling 

en verhuursituatie van de onderliggende 

vastgoedportefeuille. 

n Couponuitkeringen en aflossingen geschieden volgens 

een zogenaamd waterval-principe. Na aftrek van operationele 

en beheerkosten zijn de vergoedingen op de 

Robeco Real Estate High Yield Certificates ondergeschikt 

aan de uitkeringen op de Robeco Dutch Offices 

Index Bonds en de Banklening. 

n De couponuitkeringen op de Robeco Real Estate High 

Yield Certificates kunnen lager uitvallen als de huuropbrengsten 

van de onderliggende vastgoedportefeuille 

achterblijven bij het directe rendement van de 

ROZ/IPD-vastgoedindex (kantorensegment). 

n Wanneer de verkoopopbrengsten van de kantoorpanden 

in de onderliggende vastgoedportefeuille 

tegenvallen kan de hoogte van de aflossing op de 

Robeco Real Estate High Yield Certificates eveneens 

tegenvallen en uiteindelijk nul zijn. 

n De verwachte einddatum is 15 maart 2016. Het is 

mogelijk dat vanwege ongunstige marktomstandigheden 

op de einddatum de portefeuille nog niet 

volledig is afgebouwd. De resterende waarde van de 

certificaten kan dan worden geconverteerd in aandelen 

Robeco Structured Properties I Ltd., totdat alle 

kantoorpanden zijn verkocht. De mogelijkheid bestaat 

dat er onder meer vanwege fiscale en juridische 

aspecten wordt besloten om het conversierecht niet 




n 

n 

n 

uit te oefenen. In dat geval zullen alle panden gedwongen 

worden verkocht. Daarnaast kan de directie van 

Robeco Structured Properties 1 Ltd. besluiten de 


High Yield Certificates vervroegd af te lossen. 

De Banklening zal gefaseerd worden opgenomen 

naarmate de vastgoedportefeuille wordt opgebouwd 

gedurende de eerste zes maanden. De rentestanden 

zullen worden gefixeerd na emissiedatum. De rente 

wordt gefixeerd na de emissiedatum. Als de rente op 

het moment van afsluiten hoger is dan de rentestand 

van 3 april 2006, zal dit een negatief effect hebben op 

het rendement van het Robeco Real Estate High Yield 

Certificate. 


niet aan een beurs genoteerd. Er is momenteel geen 

secundaire markt. Mocht er een secundaire markt voor 

de Robeco Real Estate High Yield Certificates ontstaan 

dan wil dat niet zeggen dat er voldoende liquiditeit kan 

worden geboden gedurende de looptijd of deelperiodes 

daarvan. 

De fiscus is van mening dat bij aankoop van het 

certificaat tijdens de looptijd de koper overdrachtsbelasting 

verschuldigd is. De verkoper is hoofdelijk 

aansprakelijk voor de betaling van overdrachtsbelasting. 

Wij verwijzen u daarvoor naar het bij dit product 

behorend prospectus. 

§7 INFORMATIEVOORZIENING 

Gedurende de looptijd van de Robeco Real Estate High 

Yield Certificates zal een kwartaalrapport worden opgesteld. 

In dit rapport zullen onder meer de ontwikkelingen 

in de portefeuille, jaarlijks een indicatie van de intrinsieke 

waarde van de Robeco Real Estate High Yield Certificates 

en de uitkeringen op de Robeco Real Estate High Yield 

Certificates worden toegelicht. De laatste versies van 

de ‘kwartaal rapporten’ zullen worden gepubliceerd op 

www.robeco.nl. 


17


IV 

DEEL IV: ALGEMENE INFORMATIE 

IV ALGEMENE INFORMATIE

ALGEMENE INFORMATIE 

In dit deel treft u een begrippenlijst met alle relevante begrippen op het gebied van vastgoed, zoals u die 

tegenkomt in deze brochure. Alle direct betrokken partijen bij het nieuwe product, zoals FGH Bank, 

Annexum en Robeco worden nader toegelicht. Aan het eind van dit deel, leest u hoe u zich verder kan 

informeren over vastgoed en kan inschrijven op het Robeco Real Estate High Yield Certificate. 

DEEL IV: ALGEMENE INFORMATIE


Begrippenlijst 

BRUTO AANVANGSRENDEMENT KOSTEN 

KOPER (BAR KK AANVANG) 

De gangbare manier om de waarde van onroerend goed 

bij aankoop uit te drukken. BAR kk aanvang wordt berekend 

als de jaarhuur van het eerste jaar (na aankoop vastgoed) 

gedeeld door de koopsom van het onroerend goed 

(exclusief kosten koper). Dit is het rendement dat een 

belegger bereid is te accepteren op een bepaalde vastgoedinvestering 

zonder rekening te houden met kosten koper 

en hefboomeffect. Dus een lagere BAR betekent een 

hogere prijs die betaald moet worden. Immers een belegger 

is bereid een lager rendement te accepteren. 

BRUTO AANVANGSRENDEMENT KOSTEN 

KOPER EXIT (BAR KK EXIT) 

De gangbare manier om de waarde van onroerend goed 

bij verkoop uit te drukken. Jaarhuur van het laatste jaar 

(bij verkoop vastgoed) gedeeld door de verkoopprijs 

(exclusief kosten koper). 

COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP (CV) 

Samenwerkingsverband tussen de commanditaire vennoten 

(beleggers) en de beherend vennoot (meestal de 

aanbieder). Er wordt voor gezamenlijke rekening en risico 

belegd in (commercieel) onroerend goed met als doel 

het behalen van exploitatie- en/of verkoopwinst. De vennoten 

in een commanditaire vennootschap zijn alleen 

draagplichtig tot het bedrag van hun inbreng. Dit houdt in 

dat, mocht er in CV-verband iets misgaan en er ontstaan 

vorderingen, deze uitsluitend te verhalen zijn op het CVvermogen 

en/of op de beherend vennoot betreffende het 

gedeelte boven de inbreng. 

ENKELVOUDIG RENDEMENT 

Het rekenkundig gemiddelde van de jaarlijkse uitkeringen 

en de slotuitkering. Hierbij wordt géén rekening gehouden 

met de tijdswaarde van geld. 

EURIBOR 

Het rentetarief dat banken onderling berekenen voor 

kortlopende leningen en deposito’s. 

EXPLOITATIEKOSTEN 

Kosten die gemaakt worden voor onderhoud, leegstand, 

verzekering, beheer en dergelijke van het onroerend goed, 

uitgedrukt in een percentage van de huur. 

FRICTIELEEGSTAND 

Leegstandspercentage dat nodig wordt geacht voor een 

goed functionerende markt tussen vraag en aanbod. 

FORWARD RENTE 

Deze rente is gebaseerd op de forward curve die een theoretisch 

verloop van de rente over een bepaalde periode 

weergeeft. Het verloop van de curve is te berekenen aan 

de hand van de rendementen die voor obligaties met verschillende 

looptijden gelden. 

HUURINDEXATIE OF INFLATIECORRECTIE 

Bij vastlegging van het huurcontract wordt vastgelegd met 

hoeveel procent per jaar de huur zal stijgen. Gebruikelijk 

is dat de jaarlijkse aanpassing van de huur gekoppeld is aan 

het CBS-consumentenprijsindexcijfer. Hiervoor worden 

ook de termen index of indexering gebruikt. Soms wordt 

een maximale jaarlijkse indexatie afgesproken. 

BEGRIPPENLIJST 

3 

BEGRIPPENLIJST

THEORETISCHE HUUROPBRENGSTEN 

De huur als het object volledig verhuurd zou zijn tegen 

een martktconforme huur. 

IRR-RENDEMENT (INTERNAL RATE OF RETURN) 

Een calculatiemethode waarbij het geprognosticeerde 

rendement wordt berekend, rekening houdend met de 

hoogte en het tijdstip van alle uitgaven voor en opbrengsten 

van de belegging (tijdswaarde van geld), uitgaande 

van de veronderstelling dat op de uitgekeerde som een 

vergelijkbaar rendement kan worden behaald gedurende 

de looptijd van de investering. 

KAPITALISATIEFACTOR 

De koopsom gedeeld door de huur. Indien de kapitalisatiefactor 

op basis van de koopsom v.o.n. (dus kosten 

koper zijn inbegrepen) wordt berekend, resulteert 

het omgekeerde van de BAR. Het is ook van belang de 

kapitalisatiefactor exclusief kosten koper te berekenen. 

De kosten koper maken immers bij verkoop geen 

onderdeel uit van de opbrengst. Berekening van de 

kapitalisatiefactor exclusief kosten koper maakt daarom 

de aankoopprijs en verkoopopbrengst vergelijkbaar. 

Bij verkoop wordt door de aanbieders vaak uitgegaan van 

de huur in het laatste jaar, vermenigvuldigd met dezelfde 

kapitalisatiefactor als bij aankoop is gebruikt. In de markt 

is het gebruikelijk om bij verkoop de huur te nemen van 

het eerstvolgende jaar maal de kapitalisatiefactor. 

Let op: Door veroudering van het vastgoed moet te zijner 

tijd bij verkoop met een lagere kapitalisatiefactor rekening 

gehouden worden. 

KOOPSOM (K.K.) 

‘Kale’ aankoopprijs van het vastgoed, zonder enige 

bijkomende kosten. 

KOSTEN KOPER (K.K.) 

Overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten, 

due dilligence-kosten kortom alle kosten die bij bestaand 

vastgoed bovenop de koopsom komen. 

LEVERAGE (HEFBOOMWERKING) 

Vreemd vermogen in verhouding tot de totale investering, 

uitgedrukt in een percentage. 

LOAN TO VALUE 

Uitstaande banklening gedeeld door de waarde van de 

vastgoedportefeuille. 

PERFORMANCE FEE 

Percentage van de verkoopwinst, als het rendement op 

de belegging een minimaal niveau heeft bereikt. Dit wordt 

gebruikt om de belangen van de beheerder gelijk te 

stellen aan de belangen van de belegger. 

TOTALE VASTGOEDINVESTERING 

Koopsom van het vastgoed inclusief alle gemaakte kosten. 

VASTE RENTE (GEFIXEERDE RENTE) 

Een vaste rentevoet die gedurende een bepaalde periode 

voor de geldlening wordt gehanteerd. 

VREEMD VERMOGEN 

Vermogen dat via externe financieringen wordt aangetrokken 

om de hefboom in de structuur te verhogen. 

4 BEGRIPPENLIJST 



Betrokken partijen 

Bij de ontwikkeling en het beheer van het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate en de Robeco 

Dutch Offices Index Bonds is een aantal partijen 

betrokken. Zo worden de structurerings- en beleggingscapaciteiten 

van Robeco gebundeld met de vastgoedexpertise 

van Annexum. Bovendien wordt een 

deel van de structuur gefinancierd door middel van 

een hypothecaire lening van FGH Bank. 

ROBECO 

Robeco is de initiatiefnemer en tevens de beheerder van 

deze vastgoedproducten. In deel II treft u een uitgebreide 

beschrijving. 

Robeco, opgericht in 1929, is een vermogensbeheerder pur 

sang, met een beheerd vermogen van circa EUR 132 miljard 

(per ultimo 2005). Wereldwijd voorziet Robeco circa 700 

institutionele en circa 1,5 miljoen particuliere klanten van 

beleggingsproducten en -diensten. Particulieren worden 

bediend via zowel banken en andere distributiepartners 

als via directe kanalen. Het productaanbod omvat vastrentende 

en aandelenbeleggingen alsmede alternative investments. 

Robeco heeft wereldwijd ruim 1600 medewerkers, 

verspreid over negen landen. Behalve in de thuismarkten 

de Benelux en de Verenigde Staten heeft Robeco 

vestigingen in Frankrijk, Zwitserland, Duitsland, Spanje, 

Zuid-Amerika, het Midden-Oosten en Japan. 

Robeco is onderdeel van de Rabobank Groep, wereldwijd 

de enige niet-publieke bank met de hoogste kredietwaardigheidsbeoordeling 

(Aaa) van Moody’s en Standard & 

Poor’s (AAA). 

ANNEXUM 

Annexum Beheer is door Robeco geselecteerd als adviseur 

met betrekking tot de selectie en het beheer van de 

onderliggende vastgoedportefeuille. Dit houdt in dat zij 

Robeco zal adviseren bij de aan- en verkoop van de kantoren. 

Annexum Beheer richt zich bij het selecteren van 

geschikt vastgoed zowel op de kwaliteit van gebouwen, 

als de kwaliteit van huurders. Het bedrijf werd in 2000 

opgericht, en is uitgegroeid tot een toonaangevende specialist 

in vastgoedbeleggingen. De vijftien medewerkers 

beschikken over ruimschootse vastgoedexpertise. Het 

vermogen dat Annexum Beheer belegt op de vastgoedmarkt 

bedraagt meer dan EUR 350 miljoen. Een recent 

voorbeeld van een vastgoedbelegging van Annexum 

Beheer is het Maastrichts Expositie & Congres Centrum 

(MECC). In 2004 werd Annexum Beheer door Euromoney 

(het gezaghebbende internationale vakblad voor de financiële 

markten) uitgeroepen tot beste dienstverlener voor 

vastgoedbeleggingen in Nederland. Meer informatie over 

Annexum Beheer vindt u op www.annexum.nl. 

FGH BANK N.V. 

FGH Bank N.V. zal optreden als verstrekker van de 

Banklening. FGH Bank N.V. is een 100% dochter van de 

Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A. 

(Rabobank Nederland). De Rabobank Groep behoort 

tot de meest kredietwaardige commerciële banken ter 

wereld. FGH Bank N.V. houdt zich al meer dan een eeuw 

bezig met het financieren van commercieel vastgoed. 

Hierdoor heeft FGH Bank N.V. in de loop der jaren de 

vastgoedmarkt op lokaal en nationaal niveau grondig leren 

kennen en heeft daarmee een grote deskundigheid opgebouwd 

in dit specifieke vakgebied. Met het hoofdkantoor 

in Utrecht en vestigingen in de belangrijke vastgoedregio’s, 

is FGH Bank N.V. landelijk vertegenwoordigd en is er een 

sterke binding met lokale markten. 

BETROKKEN PARTIJEN 

5 

BETROKKEN PARTIJEN

6 


INSCHRIJVEN 

Tot en met dinsdag 6 juni 2006, 17.00 uur 

kan er worden ingeschreven op het 

Robeco Real Estate High Yield Certificate, in 

veelvouden van nominaal EUR 25.000. Bij grote 

belangstelling bestaat de mogelijkheid dat de 

inschrijving vervroegd sluit en kan gereduceerde 

toewijzing van de certificaten plaatsvinden. 


Extra informatie 

CONTACT ADRESSEN 

Deze brochure is met zorg samengesteld om een zo 

duidelijk mogelijke beschrijving te geven van het Robeco 

Real Estate High Yield Certificate. Wij raden u tevens aan 

het prospectus op te vragen en zorgvuldig te lezen. 

Meer informatie kunt u vinden op de website 

www.robeco.nl. Of neem contact op met uw beleggingsadviseur, 

uw contactpersoon bij Robeco of met Robeco 

Alternative Investments. 

Robeco Alternative Investments 

Telefoonnummer +31 (0)10 224 71 36 

E-mail rai@robeco.nl) 

WEBSITE ROBECO: 

www.robeco.nl 

WEBSITE ANNEXUM: 

www.annexum.nl 

WEBSITE ROZ/IPD: 

www.rozindex.nl 

WEBSITE PROPERTY.NL: 

www.property.nl 

WEBSITE RABOBANK 

www.rabobank.nl 

WEBSITE FGH BANK: 

www.fghbank.nl 

EXTRA INFORMATIE 

7 

EXTRA INFORMATIE

8 KANTORENMARKT DEEL IV: ALGEMENE INFORMATIE

Brochure - Robeco.com

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?