notitie modelmatige waardebepaling - Waarderingskamer

NOTITIE
Betreft: Modelmatige waardebepaling
WAARDERINGSKAMER
Hoe komt de WOZ-waarde van woningen tot stand?
Het is niet voor iedereen even duidelijk hoe de WOZ-taxaties plaatsvinden. Daarom
wordt in deze notitie geprobeerd het taxatieproces toe te lichten.
Vergelijkingsmethode
Voor het waarderen van woningen wordt nagenoeg altijd uitgegaan van een
vergelijkingsmethode. Deze methode houdt in dat de waarde van een woning wordt
ingeschat door te kijken naar alle verkoopprijzen die zijn betaald voor woningen die in de
periode rond de waardepeildatum verkocht zijn. Omdat in het kader van de Wet WOZ
een groot aantal woningen tegelijk wordt getaxeerd wordt gesproken over een methode
van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Dit wordt ook wel aangeduid als modelmatige waardebepaling 1 . Om deze methode te
kunnen toepassen moet de gemeente (de taxateur) beschikken over zoveel mogelijk
marktgegevens en moet hij informatie hebben om te kunnen beoordelen of twee
woningen nu wel of niet vergelijkbaar zijn. Dit laatste gebeurt zoveel mogelijk op basis
van objectieve kenmerken over de woningen zoals type, grootte van de woning,
bouwjaar, ligging, grootte van de kavel, etc. en voor zover nodig ook op basis van
minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand). Al deze
kenmerken op basis waarvan wordt vergeleken worden aangeduid als objectkenmerken.
Processen
Bij de uitvoering van de Wet WOZ zijn met het oog op de hierboven beschreven
taxatiemethode twee processen van belang: bijhouden objectkenmerken en marktanalyse.
Bijhouding objectkenmerken
De gemeente houdt de gegevens en kenmerken van alle panden in de gemeente
voortdurend actueel. In de eerste plaats gebeurt dat door de administratieve verwerking
van verleende omgevingsvergunningen. Zo wordt de waarde van een aangebouwde serre
of extra dakkapellen meegenomen in de eerstvolgende taxatieronde. Ook opnames ter
plaatse naar aanleiding van een verkoop in de buurt leveren informatie op. Verder kan de
gemeente digitale luchtfoto’s van verschillende data “over elkaar heen leggen” en
verschillen constateren. Verder vinden regelmatig volledigheidscontroles plaats van de
kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten. Voorts melden ook inwoners spontaan
of in bezwaarschriften mutaties in de objectkenmerken van hun eigen pand of van
panden in hun omgeving. Al die gegevens zorgen samen voor een actuele WOZadministratie.
1. De wettelijke regels voor modelmatige waardebepaling:
artikel 17, Wet WOZ
artikel 2, eerste lid, Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ
artikel 3, uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ
-

MODELMATIGE WAARDEBEPALING DECEMBER 2011
Marktanalyse
Marktanalyse begint met het verzamelen van gegevens.
De organisatie of afdeling waar de gemeente dit proces heeft ondergebracht verzamelt en
registreert alle marktgegevens, zoals verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen in de
gemeente. Deze gegevens komen hoofdzakelijk van het Kadaster. Daarnaast worden
gegevens verzameld via internet van te koop staande objecten. Bij iedere verkoop kan
ook nog aanvullende informatie opgevraagd worden bij de nieuwe eigenaar. Informatie
die van belang kan zijn is o.a. de staat van het gekochte object, zijn er roerende zaken
meegekocht, is er sprake van (gedeeltelijke) verhuur, is er sprake van verkoop binnen de
familie etc.
Tevens beschikken de gemeente en de taxateur over veel informatie over de kenmerken
van een woning: kadastrale metingen, digitaal kaartmateriaal, fotomateriaal, luchtfoto’s
en alle eerder door de gemeente vastgelegde informatie (bijvoorbeeld inhoud en
bouwjaar van de woning). Deze informatie wordt gedurende het jaar aangevuld met door
de gemeente bijgehouden gegevens over veranderingen in de afgelopen periode
(verbouwingen e.d.).
Permanente marktanalyse
Al deze marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen en wijken, de
zogenoemde objectcategorieën en waardegebieden. Gaat het bijvoorbeeld om een flat,
portiekwoning, eengezinswoning, of een vrijstaande woning? Aldus ontstaan groepen
van vergelijkbare panden, in vergelijkbare wijken, met hun verkoopprijzen. Deze
groepen worden segmenten genoemd. Omdat de marktontwikkeling in verschillende
segmenten varieert (bijvoorbeeld appartementen stijgen sneller in waarde dan oudere
vrijstaande woningen), wordt bij de analyse van de marktgegevens en bij de taxatie
rekening gehouden met deze segmenten.
Op basis van de verkoopcijfers in de segmenten wordt een verwachte trend per segment
bepaald.
Rekening houdend met deze trend heeft de gemeente op basis van de eerder vastgestelde
WOZ-waarde altijd een beeld van de actuele waarde van een woning. Als een
gerealiseerde verkoopprijs sterk afwijkt van deze verwachte actuele waarde, wordt
nagegaan wat de reden hiervan is. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn verbouwingen,
gedeeltelijke sloop etc. Het is ook mogelijk dat de verkoopprijs is beïnvloed door andere
aspecten, bijvoorbeeld de woning is verkocht, terwijl deze verhuurd was. Indien nodig
wordt de verkoopprijs voor dit soort aspecten “gecorrigeerd”.
Op deze manier wordt voorkomen dat niet-reële verkopen de waardering beïnvloeden.
Na deze analyse en controle is eerst voor de verkochte woningen een taxatiewaarde
bepaald per 1 januari 2011. De aldus verkregen waarden voor de verkochte woningen
dienen als basis voor de waardebepaling van de woningen waar géén verkoopprijzen van
zijn (vergelijking).
2

MODELMATIGE WAARDEBEPALING DECEMBER 2011
Vergelijking met verkochte woningen
De panden waarvan geen verkoopprijs beschikbaar is, moeten worden vergeleken met
woningen die zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn. Daarom zal vergelijking als het mogelijk is
in eerste instantie geschieden met woningen binnen hetzelfde "segment".
Het computerprogramma berekent eerst wat de onderlinge verschillen zijn tussen alle
verkochte woningen en wat de markt voor dat verschil meer of minder over heeft gehad bij
aankoop van die woning (bijvoorbeeld hoeveel is een koper bereid te betalen voor 10 m2
meer tuin).
Verschillen kunnen veroorzaakt worden door objectkenmerken als bijvoorbeeld perceeloppervlakte,
inhoud, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, wijk, etc. Het model rekent dit bij alle
verkochte woningen uit.
Wanneer het model alle factoren heeft berekend, wordt vervolgens de waarde van alle niet
verkochte woningen bepaald. De waarde wordt berekend door te kijken naar de getaxeerde
waarde op de waardepeildatum van de verkochte woningen en met behulp van de berekende
factoren de verschillen in objectkenmerken te kwantificeren. Na deze berekening beschikt de
taxateur over een compleet woningbestand met bijbehorende berekende WOZ-waarden.
Controle
Deze berekende WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd.
Wanneer een gemeente erg veel individuele bouw heeft, (wat moeilijker is voor een
rekenmodel dan wanneer er heel veel woningen in dezelfde bouwstroom zijn) wordt een
groot aantal berekende waarden gecontroleerd door een taxatie ter plaatse. De aldus
gecontroleerde en eventueel bijgestelde waarden worden door de gemeente gecontroleerd,
o.a. volgens door de Waarderingskamer opgestelde protocollen en met behulp van
vergelijkingen, waarschijnlijkheidscontroles, etc.
De verkregen cijfers worden ook door de Waarderingskamer gecontroleerd. Als goedkeuring
is verkregen van de Waarderingskamer, kunnen de beschikkingen met daarop de nieuwe
WOZ-waarden per 1-1-2011 worden verzonden aan de burger.
Op de website van de Waarderingskamer is te vinden of uw gemeente toestemming heeft om
beschikkingen te verzenden. Op die pagina vindt u ook het oordeel van de
Waarderingskamer over uw gemeente en andere gegevens.
http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=content&id=333
3