Melkunieterrein - Deelgemeente Overschie

20 april 2010
Randvoorwaardennota
Melkunieterrein
Rotterdam - Overschie
Opdrachtgever:
Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers

Colofon
COLOFON
Dit document is in opdracht van de Deelgemeente
30 maart 2010
Overschie opgesteld door dS+V afdeling stedenbouw
in samenwerking met Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam
Dit
en
document
Gemeentewerken
is gemaakt
Rotterdam.
in opdracht van:
Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers
- Deze Rotterdam. nota is vastgesteld op:
Inlichtingen:
Opgesteld door Akropolis Advies
Project Management Bureau Rotterdam
Melvin Hage tel 010 – 489 4126
lay-out: Kalinka de Bruijn (dS+V)
september 2009
2
afbeelding 01: Topografische kaart overschie e.o.. Het plangebied is met zwart aangegeven

1 Inleiding
1.1 Introductie van het plangebied
1.2 Opgave
1.3 Projectgeschiedenis
1.4 Doel en status van deze nota
1.5 Leeswijzer
2. Opgave
2.1 Cultuurhistorische analyse Overschie
2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten
2.3 Locatie Melkunieterrein
2.4 Programma
3 Randvoorwaarden
3.1 Beleidskaders
3.2 Ruimtelijke randvoorwaarden
3.3 Technische randvoorwaarden
3.4 Openbare ruimte
4. Vervolgproces, planning en financieën
4.1 Vervolg proces
4.2 Planning
4.3 Financien
Bijlagen
A. Kabels en leidingen
B. Concept SMP
5
5
5
7
7
9
11
11
13
15
15
17
17
21
25
27
29
29
29
29
30
30
31
Inhoudsopgave
Randvoorwaarden Melkunieterrein 3

4
afbeelding 02: Plangebied Melkunieterrein (plangebied in geel aangegeven, de bouwvlek is daarin gearceerd)

afbeelding 03: Locatie gezien vanaf de speeltuin
1.1 Introductie van het plangebied
De locatie Melkunie is gelegen in het noordoostelijk
deel van Overschie, gemeente Rotterdam. De locatie
grenst aan de noord- en zuidoostzijde aan de Piet
Cottaarstraat. Aan de noordwestzijde ligt de Abraham
van Beyerenstraat, aan de zuidwestzijde de Ludolf
de Jonghstraat, waarlangs vier naoorlogse portieketageblokken
gelegen zijn. Langs de voorzijde van die
blokken loopt de hoofdontsluitingsweg van Overschie
oost, de Oost-Sidelinge.
Op de locatie heeft een gebouw gestaan van de
Melkunie, dat werd gebruikt als melkfabriek. Het
terrein ligt al tientallen jaren braak. De locatie maakt
onderdeel uit van een bedrijventerrein dat op termijn
conform de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de
deelgemeente Overschie een woonbestemming zou
kunnen krijgen.
1. Inleiding
1.2 Opgave
De Melkunielocatie is aangewezen als één van de
ruim 20 ontwikkellocaties in Overschie. Op de locatie
kunnen (koop)woningen worden gerealiseerd in de
goedkope/middeldure sector.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 5

afbeelding 04: Schietoren. afbeelding 05: De naoorlogse flats aan de zuidwest kant van de locatie worden mogelijk gemeentelijk monument
en zullen dan voor langere tijd gehandhaafd worden.
6

1.3 Project geschiedenis
De Melkfabriek is gesloopt in 19... Begin 90er jaren
is naast de Melkunielocatie de zogenaamde Schietoren
in opdracht van de Stichting Ouderenhuisvesting
Rotterdam (SOR) gebouwd. Min of meer tegelijkertijd
is een bouwplan voor de Melkunielocatie ingediend.
Geluidproblematiek op deze locatie maakt realisatie
van dat bouwplan niet mogelijk. Inmiddels staat
regelgeving een nieuw bouwplan niet meer in de
weg, hoewel de geluidbelasting nog steeds dusdanig
is dat niet zomaar alles op deze plek gebouwd mag
worden. De huidige flats langs deze locatie hebben
een bijdrage in de geluidwering van de A13, zij
staan op de nominatie tot gemeentelijk Monument te
worden benoemd.
1.4 Doel en status van deze nota
Inleiding
1.4.1 Waarom een randvoorwaardennota
Een randvoorwaardennota regelt een aantal belang-
rijke zaken om tot realisatie van bouwplannen te
kunnen komen. Hierin staan de stedenbouwkundige
voorwaarden omschreven waaraan ontwikkelaars en
particuliere opdrachtgevers moeten voldoen bij het
indienen van bouwplannen. De randvoorwaardennota
is het document waaraan deze plannen worden
getoetst. Ten slotte zorgt het opstellen van een randvoorwaardennota
ervoor dat de werkzaamheden van
de verschillende gemeentelijke diensten op elkaar
zijn afgestemd.
De nota wordt vastgesteld door het Dagelijks Bestuur
van de deelgemeente Overschie en is daarmee het
bestuurlijk bekrachtigde kader voor ontwikkeling.
De dS+V geeft advies aan de (deel)gemeente over
eventuele afwijkingen ten opzichte van de randvoorwaardennota.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 7

8
8
afbeelding 06: Luchtfoto van Overschie 2007 (bron Aerovieuw bv)

Inleiding
1.4.2 De randvoorwaardennota en overige
beleidsdocumenten
In deze nota zijn voor de locatie Melkunieterrein
ruimtelijke randvoorwaarden vastgelegd. Naast deze
randvoorwaarden zijn andere beleidsdocumenten en
afspraken van kracht.
1.5 Leeswijzer
Een deel van deze randvoorwaardennota is bedoeld
om informatie te geven over de context waarin deze
ontwikkeling plaatsvindt. Alleen hoofdstuk 3 is vastgesteld.
1. Inleiding - informatie
2. Opgave - informatie
3. Randvoorwaarden - vastgesteld
4. Vervolgproces - informatie
Randvoorwaarden Melkunieterrein 9

10
Afbeelding 07: Overschie rond 1920
Afbeelding 8: Uitbreidingsplan Overschie 1928
10
Afbeelding 9: Wederopbouwplan Overschie 1952

2.1 Cultuurhistorische analyse Overschie
De ontstaansgeschiedenis van Overschie begint in
de 10e eeuw. In de kromming van de Delfshavens
Schie ontstaat het dorp Schie, een nederzetting van
boeren en vissers. De lintbebouwing bevindt zich aan
weerszijden van de Overschiese Dorpsstraat. Via de
Rotterdamse Rijweg is het dorp verbonden met Rotterdam.
De Delftweg verbindt Overschie met Delft en
de Zestienhovense Kade en de Overschiese Kleiweg
verbinden Overschie met Schiebroek. De belangrijkste
vaarwegen zijn de Delfste Schie, de Delfshavense
Schie en de Rotterdamse Schie. In de
18e eeuw komt door drooglegging van plassen en
veengronden in de omgeving van Overschie veel
landbouwgrond beschikbaar, waardoor het agrarische
karakter van het dorp toeneemt. Aan het eind
van de 19e eeuw krijgt Overschie te maken met de
industriële revolutie, wat de bouw van diverse bedrijven
en arbeiderswoningen tot gevolg heeft.
Vanaf 1900 krijgt Overschie te maken met Rotterdamse
expansiedrang. In 1928 maakt Witteveen een
uitbreidingsplan voor Groot-Rotterdam. In dit plan
worden verschillende kernen en polders rond Rotterdam
waaronder Overschie tot één geheel gesmeed.
In dezelfde periode werkt Witteveen in opdracht van
de gemeente Rotterdam aan het Uitbreidingplan
Overschie. Beide plannen sluiten naadloos op elkaar
aan. Waterwegen, verkeerswegen en spoorlijnen
hebben in de plannen een structurerende rol.
Overschie wordt door twee assen (de Rijksweg en de
ceintuurspoorbaan) in vier kwadranten gedeeld. In de
kwadranten zijn gesloten bouwblokken van verschillende
afmetingen geprojecteerd. In 1937 wordt het
definitief Uitbreidingsplan Overschie opgesteld en
vastgesteld en wordt begonnen met de aanleg van
riolering en singels in Kleinpolder-Oost. In 1941
wordt Overschie samen met Hillegersberg en
Schiebroek geannexeerd door Rotterdam en wordt
de Rotterdamse Schie gedeeltelijk gedempt. In
1943 maakt de dienst Stadsontwikkeling een nieuw
schetsontwerp voor Overschie, waarin de denkbare
as bestemt voor de ceintuurspoorbaan wordt ingericht
als parkzone. Binnen de stratenverkaveling zijn
gesloten bouwblokken geprojecteerd. Na de bevrijding
wordt dit plan ter revisie genomen. Vanaf 1946
maakt Lotte Stam-Beese verschillende ontwerpen
voor Overschie. Ze begint in 1946 met het Uitbreidingsplan
Overschie. Ze dient rekening te houden
met de morfologie, oorspronkelijke bebouwing en
reeds aangelegde wegen, singels en riolering uit het
Uitbreidingsplan van 1937. Haar startpunt was het
gemeentelijk plan uit 1943. In 1947 scherpt Stam-
Beese haar plan aan door een hoefijzervormige verbinding
te introduceren die het westelijke en oostelijk
deel beter moet verbinden. Op basis van deze schets
wordt voor Kleinpolder-Oost een bebouwingsplan
gemaakt, dat uitgaat van een groepering van lage en
hoge bebouwing in van het groen. Dit plan wordt in
1948 verworpen door bezwaren van de Rijksluchtvaartdienst.
2. Opgave
In 1948 wordt een bebouwingsplan voor Kleinpolder-
West gemaakt, dat een terughoudendere stedenbouwkundige
opzet heeft. De hoefijzervormige
verbinding tussen Overschie west en – oost is verdwenen.
Het bebouwingsplan voor Kleinpolder-Oost
wordt opgesteld in samenhang met het plan voor
Kleinpolder-West. In 1952 maakt Stam-Beese het
Wederopbouwplan Overschie, gebaseerd op de
plannen uit 1948. Het plan gaat uit van groepen lage,
middelhoge en hoge bebouwing gescheiden door
groenzones waarin voorzieningen, zoals scholen en
kerken zijn gelegen. Deze groenzones zijn verbonden
met het centraal gelegen park en de groene
randen langs de Schieoevers. Dit plan wordt door de
gemeenteraad vastgesteld. Overschie is grotendeels
gerealiseerd volgens dit Wederopbouwplan. Voor de
Melkunielocatie mag niet onvermeld blijven dat deze
locatie in eerdere studies van Lotte Stam-Beese al
aan de orde is geweest, zie de schets van het uitbreidingsplan
Overschie; ontwerp: Dienst van Stadsontwikkeling,
7 april 1943.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 11

12
afbeelding 10: schets van het uitbreidingsplan Overschie; ontwerp: Dienst van Stadsontwikkeling, 7 april 1943.

2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten
Op basis van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie
2007 – 2020, de Visie Groen Overschie 2009 – 2020
en ideeën uit het concept Stedenbouwkundig Plan
Overschie (niet vastgesteld) zijn stedenbouwkundige
uitgangspunten voor Overschie benoemd.
Water en groen
Het belangrijkste uitgangspunt is het versterken van
het groenblauwe netwerk. Dit netwerk, bestaande uit
singels en groengebieden, scheidt de verschillende
woonbuurten van elkaar en verbindt de buurten met
beide Schieoevers en regionale groengebieden. Aan
dit groenblauwe netwerk zijn fiets- en voetpaden
gekoppeld, die aansluiten op regionale routes. Zo
is vanuit elke buurt een snelle verbinding naar de
regio (bijvoorbeeld het centrum van Rotterdam of
het buitengebied) mogelijk. De fiets- en voetpaden
zijn zoveel mogelijk doorgaand. Waar mogelijk wordt
een autovrij pad aangelegd. Als dit niet mogelijk
is worden de routes gecombineerd met autoluwe
woonstraten. Ze worden enkel doorsneden door de
hoofdontsluitingswegen. Om de routes herkenbaar
en aantrekkelijk te maken wordt elke fiets- en voetgangersroute
begeleid door een markante bomenrij.
Waar mogelijk worden de fietsen voetpaden ook
begeleid door singels. Het toe te voegen oppervlaktewater
wordt ingezet om de singelstructuur van
Overschie te verbeteren. Nieuwe singels maken het
groenblauwe netwerk sterker, zorgen voor aantrekkelijke
en herkenbare fiets- en voetroutes en verhogen
de woonkwaliteit. De oevers van beide Schietakken
moeten gebruiksvriendelijker worden.
Zichtbaarheid en toegankelijkheid van de oevers en
het water vanuit de woonbuurten verbetert door de
aanleg van het groenblauwe netwerk. Oevers van
zowel de Schietakken als de singels zijn minimaal
aan één zijde openbaar.
Verkeer
De verkeersstructuur vormt het tweede uitgangspunt.
Er wordt een nieuwe hoofdontsluitingsstructuur
gecreëerd in de vorm van een ring. De 2e Hogenbanweg
wordt doorgetrokken onder of over de A13
en sluit aan op de Abtsweg. De bestaande oost-west
verbinding via de Baanweg vervalt hiermee voor autoverkeer.
De weg blijft wel toegankelijk voor fietsers
en voetgangers. Het Sidelingepark wordt hierdoor
weer een eenheid. De aansluiting naar Park Zestienhoven
en Rotterdam Airport, blijft door de Oost-
Sidelinge. Het centrum van Overschie is zo snel
bereikbaar voor bewoners van de nieuwbouwwijk en
reizigers en werknemers van de airport. De bestaande
straten De Lugt en de Baumannlaan-noord raken
hiermee hun hoofdverkeersfunctie kwijt en worden
heringericht tot buurtontsluitingsweg, wat veel beter
past bij het straatprofiel. Het aantal afslagen vanaf de
hoofdontsluitingswegen naar de woonbuurten wordt
teruggebracht tot één primaire buurtontsluitingsweg
en één secundaire buurtontsluitingsweg voor
calamiteiten per buurt. Dit zorgt voor duidelijkheid en
verbetert de oriëntatiemogelijkheden. Straten tussen
buurten, die het groenblauwe netwerk doorsnijden,
worden waar mogelijk verwijderd.
Opgave
Bebouwing
De derde drager van het plan omvat de bebouwing.
Door het groenblauwe netwerk worden verschillende
woonbuurten onderscheiden. Elke buurt vormt een
eenheid qua bouwstijl/architectuur en –typologie.
Wel moet gestreefd worden naar diversiteit in woningtypen,
woninggroottes en prijsklassen per
buurt. De buurten worden van elkaar gescheiden
door het groenblauwe netwerk. Op een aantal plekken
in het groen kunnen gebouwen worden geplaatst.
Deze gebouwen hebben een solitair karakter;
ze gedragen zich qua positionering, vorm en uitstraling
onafhankelijk van de naastgelegen buurten.
Deze gebouwen lenen zich goed voor voorzieningen
of bijzondere woonvormen. Belangrijk is dat de
gebouwen letterlijk in het groen staan; de aansluiting
van het gebouw op het maaiveld moet heel zorgvuldig
worden ontworpen. De historische linten leiden
binnen dit model hun “eigen leven”. Ze doorsnijden
de verschillende woonbuurten, met wisselende
sferen en woonmilieus, maar behouden een eigen
karakter. Zo ontstaat de continuïteit van de linten.
Door specifieke inrichting van de buitenruimte moet
deze continuïteit verder worden versterkt.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 13

14
afbeelding 11: Proefverkaveling Melkunieterrein.

2.3 Locatie Melkunieterrein
De locatie Melkunieterrein bevindt zich op een plek
waar wonen en bedrijven elkaar ontmoeten.
Deze ontmoetingen zijn eerder toevallig dan gewenst.
Vooroorlogse portieketagewoningen en
seniorenappartementen begrenzen de locatie aan de
ene kant, terwijl bedrijven voor de andere begrenzingen
zorgdragen. Het ligt in de bedoeling dat de
bedrijven langzaam maar zeker allemaal plaats gaan
maken voor woningbouw. In de plankaart Ruimtelijke
Ontwikkelingsvisie 2007-2020 wordt gesproken van
een “Exclusief wonen en werken rond de Rotterdamse
Schie” locatie, het gebied ten zuidwesten van de
Schie zal toch door woningbouw gedomineerd gaan
worden. De locatie zal op termijn een uitwerking kunnen
krijgen zoals Lotte Stam-Beese, toen in dienst
van de Dienst Stadsontwikkeling, al in 1943 voor
ogen stond en ook nu nog past binnen de ruimtelijke
ontwikkeling van Overschie; strokenbouw haaks op
de Oost-Sidelinge.
In verhouding tot de naastliggende bebouwing
De naoorlogse portieketagewoningen zijn vier lagen
hoog, het senioren appartementengebouw is negen
lagen hoog.
De bedrijven zijn alle niet hoger dan 1 of 2 lagen.
Bij de nieuwbouw gaat het om grondgebonden woningen
en benedenbovenwoningen van 2 lagen met
kap of 3 lagen. Deze laagbouw zal zich eenvoudig
voegen in haar omgeving.
Ontsluiting, toegankelijkheid en parkeren
Ten behoeve van de ontsluiting hoeft voor de nieuwbouw
geen herinrichting van het bestaande wegenpatroon
plaats te vinden. Op eigen terrein zal de Piet
Cottaarstraat een aanpassing krijgen, omdat met
name daar de parkeeropgave voor de nieuwbouw
dient te worden gerealiseerd. De vereiste parkeerplaatsen
worden allemaal op straat gemaakt, in
eerste instantie op eigen terrein, later over te dragen
aan de gemeente.
Hagen en bomen zullen de parkeerplaatsen een
vriendelijk aanzien moeten geven. De geldende
parkeernorm van de gemeente Rotterdam is van
toepassing. Deze norm wordt als bijlage opgenomen.
Opgave
2.4 Bebouwing en Programma
De nieuwbouw wordt binnen de rooilijnen gerealiseerd.
(Zie de tekening op bladzijde 4). Het gaat
hierbij om 48 grondgebonden woningen in de goedkope
en middeldure koopsector en om 12 benedenbovenwoningen
voor starters, de proefverkaveling
geeft een aanzet tot verkaveling. Deze proefverkaveling
is geïnspireerd op de ideeën van Lotte Stam-
Beese uit 1943.
Vorm en architectuur zijn vrij.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 15
12
afbeelding 10: Schematische weergave (toekomstige) hoofdstructuur Overschie groen/water, verkeer en bebouwing
Schematische weergave (toekomstige) hoofdstructuur groen/water verkeer en bebouwing.

16
afbeelding 12: Plankaart Koepelnota Welstand Rotterdam afbeelding 13: Plankaart Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2007-2020
16
Legenda
Stadsparken
Stempel en Strokenbouw
Historische linten en kernen
Planmatige stedelijke uitbreidingen
Tuindorpen
Bedrijven en Kantoorloacties
Legenda
Historisch Overschie
Exclusief wonen en werken rond de Rotterdamse Schie
Het groene dorp
Tuinstad en Centrum
Groen

3,1 Beleidskaders
Bestemmingsplan
Voor de locatie Melkunieterrein zal een projectbestemmingsplan
worden gemaakt.
Bouwplannen zullen verder worden getoetst aan het
Bouwbesluit, de Rotterdamse Bouwverordening, de
Koepelnota Welstand (waarin het nu als Bedrijven en
Kantoorlocatie wordt aangemerkt!) en de Randvoorwaardennota
Melkunieterrein Overschie.
Koepelnota Welstand Rotterdam
Op 28 mei 2004 is de Koepelnota Welstand Rotterdam
door de gemeenteraad vastgesteld. Alle
welstandsplichtige bouwplannen in Rotterdam worden
getoetst aan de Koepelnota. De stad is hiertoe
ingedeeld in verschillende gebiedstypen. De locatie
Melkunieterrein valt binnen het gebiedstype “stempel
en strokenbouw”. Indien het stedenbouwkundig wenselijk
is af te wijken van dit gebiedstype dan dient dit
bij de bouwaanvraag te worden beargumenteerd. De
Commissie voor Welstand en Monumenten neemt
een besluit hierover en kan beslissen welstandscriteria
van een ander gebiedstype of enkel de algemene
welstandscriteria toe te passen.
Rotterdamse Stijl
De Rotterdamse Stijl heeft tot doel de samenhang
in het stedelijk netwerk, met oog en respect voor de
verscheidenheid en identiteit van de verschillende
wijken te versterken. De Rotterdamse Stijl omvat
een eenduidige en aansprekende standaardkwaliteit
buitenruimte voor de hele stad. Het document is
kaderstellend voor iedereen die buitenruimteplannen
3. Randvoorwaarden
ontwikkelt, uitvoert en/of beheert en het is een
toetsingskader bij besluitvorming. De Rotterdamse
Stijl is vastgesteld door de Gemeenteraad in
december 2008. Voor elk stadscluster wordt een
deeluitwerking gemaakt.
Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2007 - 2020
In opdracht van de deelgemeente Overschie is
een ruimtelijke ontwikkelingsvisie opgesteld voor
bestaand Overschie. In dit document wordt het
ruimtelijk kader voor de ontwikkelingen in bestaand
Overschie geschetst. Een belangrijk uitgangspunt
uit de visie is het benutten en verder uitbreiden van
bestaande kwaliteiten van Overschie. Overschie is
hiertoe opgedeeld in vier identiteiten: Historisch
Overschie, Tuinstad & Centrum, Het Groene Dorp en
Wonen & Werken langs de Schie. De locatie bevindt
zich in het deelgebied Wonen & Werken langs de
Schie. Het gebied bestaat uit vier naoorlogse portieketagewoningen,
een 9 laags appartementencomplex
en bedrijfsgebouwen uit 1 of 2 lagen. De ruimtelijke
kwaliteit van de locatie is met name door de wisselingen
in wonen en bedrijven rommelig van karakter.
Voor het Melkunieterrein betekent dit dat door het
toevoegen van een helder woningbouwprogramma
dit de ruimtelijke structuur van het gebied kan versterken.
De ontwikkelingsvisie is vastgesteld op 26
juni 2008.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 17

18
18
afbeelding 14: Plankaart Visie Groen Overschie 2009-2020

Visie Groen Overschie 2009 – 2020
In tegenstelling tot de ontwikkelingsvisie beslaat
de groenvisie de gehele deelgemeente Overschie.
Doel van de visie is het duurzaam in stand houden
van het groene karakter van Overschie. Daarnaast
kan met behulp van de visie beter sturing worden
gegeven aan ruimtelijke ontwikkelingen, waar het het
aanwezige gemeentelijke groen betreft. De visie gaat
uit van drie motto’s:
• Van scherven naar structuren
• Meer samenhang en differentiatie
• Schakelen en verbinden
De Groenvisie is vastgesteld in maart 2009.
Programmakeuze Overschie 2020
De Programmakeuze Overschie 2020 is een
uitwerking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie
2007 – 2020. In de Programmakeuze Overschie
2020 wordt nader ingegaan op de vraag “welk
programma is wenselijk op welke locatie (kwaliteit
en kwantiteit)?”. Hiertoe worden verschillende
doelgroepen onderscheiden. Daarnaast worden
per ontwikkellocatie de specifieke ruimtelijke
kwaliteiten benoemd. Vervolgens wordt een match
gemaakt: “voor welke doelgroep is welke locatie
geschikt of interessant?”. De Programmakeuze
Overschie 2020 is als uitwerking van de
Ontwikkelingsvisie bekrachtigd door de Wethouder
Wonen en Ruimtelijke Ordening Rotterdam,
portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening Overschie
en de directeur Woonstad. In deelgemeentelijk
overleg heeft bestuurder, rekening houdend met
de Ontwikkelingsvisie 2020 Overschie, toegezegd
medewerking te verlenen aan de realisatie van een
woningbouwprogramma voor de Melkunielocatie
Randvoorwaarden
dat er als volgt uitziet: 48 grondgebonden woningen
in de goedkope en middeldure (koop)sector en 12
benedenbovenwoningen voor starters, verder vastgelegd
in de Randvoorwaardennota Melkunieterrein.
Milieuactieplan Overschie
In opdracht van de Deelgemeente Overschie is er
door DCMR een milieuactieplan voor Overschie
opgesteld: het Actie Programma Milieu Overschie
(AMO) versie 07-12-2009, definitief.
In het AMO wordt een ambitie voor duurzaamheid
uitgesproken voor nieuwe projecten in de deelgemeente
Overschie.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 19

20
afbeelding 15: tekening van de locatie Melkunieterrein, bouwvlek is geel gekleurd.
maximaal 3 lagen

3.2 Ruimtelijke randvoorwaarden
Er is naar gestreefd het aantal randvoorwaarden
en regels beperkt te houden om zo ontwikkelaar en
architect veel vrijheid te geven. Toch zijn er regels
nodig om te voorkomen dat gebouwen elkaar hinderen,
er voldoende ruimte voor blijft en er tegelijkertijd
een goede samenhang van de bebouwing ontstaat
Massa en vorm
We praten hier over 48 grondgebonden woningen en
12 benedenbovenwoningen in 2 lagen met kap en 3
lagen.
De positie van de bouwblokken zal een uitwerking
krijgen zoals Lotte Stam-Beese al in 1943 voor ogen
stond en ook nu nog past binnen de ruimtelijke ontwikkeling
van Overschie; strokenbouw haaks op de
Oost-Sidelinge.
Het zal een aansluiting moeten vinden met de
bestaande woonomgeving, de 4 laagse portieketagewoningen
en de 9 laagse appartementen. Dat
betekent dat aansluiting moet worden gevonden
met wederopbouwarchitectuur van de portieketagewoningen
en het postmodernisme van de appartementen.
Veel aandacht dient te worden besteed aan
de overgangen van privé naar openbaar, met name
waarbij de achtertuinen grenzen aan het openbaar
gebied. Dit dient op een zorgvuldige, gebouwde wijze
vorm gegeven te worden. De woningen hebben een
footprint van 5,4 x 9,6 meter en een uitbreidingsmogelijkheid
op de begane grond van 2,4 meter.
Rooilijnen
De rooilijnen op de tekening bladzijde 20 geven
de omtrek van het te bebouwen oppervlak aan. de
positionering binnen dat vlak is vrij, maar wel haaks
Randvoorwaarden
Gebouwdelen zoals dakgoten, dakoverstekken, bal-
kons, kozijnen en erkers moeten binnen de grenzen
van deze rooilijnen blijven.
Bouwhoogte en dakbedekking
De maximale bouwhoogte bedraagt 10,5 meter.
Ontsluiting
Het kavel wordt ontsloten via de Ludolf de
Jonghstraat en de Piet Cottaarstraat.
De entrees van de woningen bevinden zich voor de
48 grondgebonden woningen allemaal op de begane
grond, voor tweederde van de woningen aan autovrije
hoven. De 12 benedenbovenwoningen worden
voor de helft op de begane grond ontsloten en voor
de andere helft op de eerste verdieping via een centrale
entree op de begane grond.
Oriëntatie
De oriëntatie van de bouwblokjes is van noordoost
naar zuidwest. De voorgevels van de woningen zijn
deels gericht op de autovrije woonstraatjes en deels
op de Piet Cottaarstraat en de Abraham van Beyerenstraat.
De achtergevels zijn in alle gevallen op de
privé buitenruimte van de woningen gericht.
op de Oost-Sidelinge.
Randvoorwaarden Melkunieterrein 21

afbeelding 16: referentie laagbouw.
afbeelding 19: referentie laagbouw
22
afbeelding 17: referentie autovrij hof
afbeelding 20: referentie laagbouw

afbeelding 18: referentie laagbouw.
afbeelding 21: referentie laagbouw
Randvoorwaarden
Parkeren
Voor de locatie Melkunieterrein gelden de parkeernormen
uit de Rotterdamse Bouwverordening. Deze
normen worden als bijlage opgenomen.
Buitenruimte
Voor alle woningen die uitkomen op de begane grond
vormt een tuin op de begane grond de privé buitenruimte.
De 6 bovenwoningen van de 12 benedenbovenwoningen
hebben hun buitenruimte aan de brede
galerij op de 1e verdieping. De woningen zijn geen
van alle voorzien van een voortuin. wel kan worden
gedacht aan een “delftse stoep”.
Bergingen
Alle 48 grondgebonden woningen krijgen een buitenberging
in de achtertuin die via een brandgang
worden ontsloten.
De 12 benedenbovenwoningen voor starters krijgen
een gemeenschappelijke fietsenberging.
Architectuur
Getracht moet worden met de beschikbare financiële
middelen een aantrekkelijk ontwerp te maken, dat
bovendien degelijk en duurzaam is en recht doet aan
de bestaande architectuur van de 4 portieketagewoningen
(langs de Oost-Sidelinge) en het appartementengebouw
(Schietoren).
Randvoorwaarden Melkunieterrein 23

afbeelding 22: voorbeeld van een beneden bovenwoning
afbeelding 24: referentie hagen en bomen die de parkeerplaatsen een vriendelijk aanzien moeten geven.
24
afbeelding 23: referentie overgangen van privé naar openbaar, met name waarbij de achtertuinen grenzen aan het openbaar
gebied.
afbeelding 25: referentie "delftse stoepen".

3.3 Technische randvoorwaarden
Peil
Het huidige maaiveld is nog niet ingemeten.
Er zal een geotechnisch onderzoek worden uitgevoerd,
waarna in overleg met de afdeling Gemeentewerken
van de gemeente Rotterdam het nieuwe peil
wordt bepaald.
Regenwaterafvoer
Overschie heeft een gemengd rioolstelsel. Nieuwe
bebouwing moet hierop worden aangesloten.
Afvalinzameling
Voor de locatie Melkunieterrein wordt gezien het
beperkte bouwvolume en het segment voorgesteld
afvalinzameling middels minicontainer te laten
plaatsvinden. De positie van deze container wordt
bepaald in het inrichtingsplan. Het definitieve voorstel
wordt bepaald in overleg met de vuilophaaldienst
ROTEB.
Kabels & leidingen
Op de locatie is een aantal kabels en leidingen
gelegen. Zie hiervoor bijlage “Kabels en Leidingen”.
Indien voor de geplande ontwikkeling kabels en/
of leidingen moeten worden verlegd, dan zijn deze
kosten voor de ontwikkelaar. De aanleg van nieuwe
kabels en/of leidingen en het aanleggen van huisaansluitingen
komen eveneens voor rekening van de
ontwikkelaar.
* De in bijlage aangegeven plaats van kabels en
leidingen is indicatief. Bij het leidingenbureau van de
gemeente Rotterdam kan meer informatie hierover
worden opgevraagd. Om de precieze plaats van
Nutsruimten
De afdeling Gemeentewerken van de gemeente Rotterdam
is beheerder van de ondergrond en verzorgt
de indeling van de kabels en leidingen. Gemeentewerken
bewaakt en is verantwoordelijk voor de uitvoering
van de Leidingverordening van de gemeente
Rotterdam en is tevens vergunningverlener.
De ontwikkelaar verzorgt en is verantwoordelijk voor
de uitvoering van de aanleg van de leidingen binnen
de plan-/erfgrens van de locatie.
Geluid
De locatie bevindt zich in de directe nabijheid van
de A13. De toetsing Wet geluidshinder is vastgelegd
in een rapport van Van Kooten akoestisch advies 8
april 2008 onder rapportnummer 0804.R01. Dit rapport
wordt als bijlage bij deze randvoorwaardennota
opgenomen.
Conclusie uit het rapport:
Het plan voldoet aan het Rotterdamse ontheffingsbeleid, omdat alle woningen
een geluidsluwe gevel en tuin hebben.
Ten behoeve van de realisatie van het plan zal de gemeente Rotterdam worden
verzocht hogere waarden vast te stellen. De geveldelen waarop de maximale
ontheffingswaarde wordt overschreden zullen daarom ‘doof’ moeten worden
uitgevoerd, hetgeen betekent dat er geen te openen delen in mogen worden
opgenomen.
Luchtkwaliteit
De locatie bevindt zich in de directe nabijheid van de
A13. De Toetsing Wet luchtkwaliteit is vastgelegd in
een rapport van Cleton & Com mei 2008 onder dossier:
HL.B0284-06.R02. Dit rapport wordt als bijlage
bij deze randvoorwaardennota opgenomen.
Conclusie uit het rapport:
Op basis van dit onderzoek voldoet de ontwikkeling Melkunieterrein aan artikel
5.16 lid 1 onder a van de Wet Luchtkwaliteit.
Randvoorwaarden
Rotterdam Climate Initiative
In een notitie dd.20 oktober 2009 heeft van Omme
& de Groot haar Visie op duurzaamheid voor deze
locatie opgetekend. Deze notitie wordt als bijlage bij
deze randvoorwaardennota opgenomen.
Conclusie uit deze notitie:
De te hanteren GPR scores voor dit project zullen zijn:
Energie 7
Materialen 7
Afval 7
Water 7
Gezondheid 8
Woonkwaliteit 8
Bodemkwaliteit
Verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden.
De resultaten hiervan zijn vastgelegd in een rapport
van udm adviesbureau b.v. onder contractnummer:
udn 05 01 0451. Dit rapport wordt als bijlage bij deze
randvoorwaardennota opgenomen.
Conclusie uit het rapport:
De licht verhoogde gehalten zware metalen, EOX, minerale olie en PAK zijn te
relateren aan de bijmengingen van puin in de bodem.
De licht verhoogde concentraties zware metalen, vluchtige aromatische koolwa-
terstoffen en vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen in het grondwater zijn
van onbekende oorsprong en kunnen vermoedelijk als achtergrondconcentraties
beschouwd worden.
De verontreiniging met PAK in de grond ter plaatse van boring 104 (1,0 tot 1,5
m-maaiveld) is noch horizontaal noch verticaal uitgekarteerd.
Aanbevolen wordt de verontreiniging met PAK nader te onderzoeken om zo de
ernst en omvang van de verontreiniging te bepalen.
Gelet op het verkregen beeld van de kwaliteit van de grond alsmede van het
freatisch grondwater kan worden gesteld dat de bodemkwaliteit, met uitzondering
van de verontreininging met PAK ter plaatse van boring 104, geen restrictie
oplevert ten aanzien van de geplande nieuwbouw op de onderzochte locatie.
kabels en leidingen te bepalen moeten proefsleuven
Randvoorwaarden
worden gegraven.
Melkunieterrein 25

26
afbeelding 26: Proefverkaveling Melkunieterrein inclusief de Van Vliet locatie.
afbeelding 27: Proefverkaveling Melkunieterrein inclusief de Van Vliet locatie en resterend bedrijventerrein.

Flora en Fauna
De locatie is ingezaaid met gras en in het midden
staat lage begroeiing.
Er is nog geen onderzoek opgestart in het kader van
de Flora- en faunawet.
3.4 Openbare Ruimte
Voor het deel van het exploitatiegebied dat niet behoort
tot het uitgegeven terrein wordt een inrichtingsplan
gemaakt. Opstellen van dit plan dient parallel
te lopen met het ontwerp van de woningen om zo de
beoogde samenhang te waarborgen.
3.4.1 Verkeer
De toekomstige woningen op de locatie worden
voor autoverkeer ontsloten via de bestaande (woon)
straten Piet Cottaarstraat en de Abraham van Beyerenstraat.
Tussen de woningen worden autovrije
groene hofjes gerealiseerd. Aan de zuid-oost zijde
van de woningen worden voldoende parkeerplaatsen
gerealiseerd. Deze zijn tevens te gebruiken voor de
bewoners van de Schietoren.
3.4.2 Groen
Bomen en beplanting zijn voor iedere woningbouwlocatie
van belang. De Ludolf de Jonghstraat heeft nu
al veel groen en dat blijft zo. De nabijgelegen speeltuinlocatie
is eveneens een “groene” locatie.
De toevoegingen op de locatie Melkunieterrein zullen
voornamelijk uit nieuwe bomen ontstaan.
Randvoorwaarden
Randvoorwaarden Melkunieterrein 27

4.1 Vervolgproces
De volgende stappen moeten worden doorlopen
om te komen tot planontwikkeling en uitvoering van
locatie Melkunieterrein:
> opstellen bouwplan en SMP’s
Tezamen met de bouwplannen worden stedenbouwkundige
matenplannen opgesteld waarin de
uitgiftegrenzen worden bepaald en de bouwmassa’s
landmeetkundig worden vastgelegd.
> opstellen inrichtingsplan
Op basis van het SMP worden door de Van Omme &
De Groot inrichtingsplannen (IP’s) opgesteld voor het
ontwerp van de openbare ruimte.
> bouwrijpmaken
Alvorens gebouwd kan worden moet het terrein
bouwrijp worden gemaakt: Kabels en leidingen moeten
worden verlegd of aangelegd. Indien nodig dient
bodemsanering plaats te vinden.
> realisatie
Bouw van de woningen.
> woonrijpmaken
Aanleg van de openbare ruimte: bestrating, straatmeubilair
en beplanting.
4.2 Planning*
Melkunieterrein
Randvoorwaardennota vastgesteld: mei 2010
VO gereed juli 2010
DO gereed november 2010
Indienen aanvragen bouwvergunningen april 2011
Start bouw october 2011
*planning d.d. april 2010
Dit alles afhankelijk van procedures voor projectbestemmingsplan
en bouwrijpmaken.
4.3 Financiën
Het gaat hierbij om een particuliere ontwikkeling, dus
komen aanleg van kabels, straat, parkeren, groen
enz. voor rekening van de ontwikkelaar.
Er vindt na de realisatie een overdracht aan de gemeente
plaats van het openbaar gebied.
3. Vervolgproces en planning
Randvoorwaarden Melkunieterrein 29

Randvoorwaarden Melkunieterrein 31