Naar een objectivering van de huurprijzen? - Frans Baert en Vennoten

Naar een objectivering van de huurprijzen? *
Maarten Dambre
Praktijklector Universiteit Gent
Advocaat aan de balie te Gent (Frans Baert & vennoten).
1. Het is een hele eer te mogen deelnemen aan de hulde van de eminente hoogleraar die Prof. Dr. J.H.
Herbots ongetwijfeld is. Ik had het voorrecht de gevierde te leren kennen tijdens de voorbereidingen van de
succesvolle studiedagen over de Woninghuurwet in 1991, georganiseerd in een samenwerking tussen de
K.U.Leuven en de Universiteit Gent. Naar aanleiding van noodzakelijk gebleken reparatiewetgeving volgde een
reprise in 1997. Het is tijdens een voorbereidende vergadering dat wij het er samen met Prof. Dr. Y. Merchiers
over eens werden dat het ongelukkig zou zijn een term als “Huishuurwet” of “Wet Huur Hoofdverblijfplaats” te
gebruiken om de nieuwe afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek aan te
duiden. De keuze viel op de termen “woninghuur” en “Woninghuurwet” en die begrippen lijken ondertussen
gemeengoed te zijn geworden.
2. Deze bijdrage handelt over één van de rechtsgebieden waarin de gevierde een autoriteit is, namelijk het
huurrecht. Het gekozen onderwerp betreft één van de kernbedingen inzake huur en voert ons eveneens mee in
wat vooralsnog als een grensgebied van het huurrecht kan worden aangeduid, meer bepaald de regelingen die op
gewestelijk vlak met betrekking tot de vaststelling van huurprijzen werden genomen en die tot het
huisvestingsrecht behoren. Bij de behandeling van een onderwerp zoals de objectivering van huurprijzen mag
een rechtsvergelijkende aantekening niet ontbreken.
Afdeling 1. Wilsvrijheid bij de bepaling van de huurprijs
§ 1 PRINCIPE
3. Uit de omschrijving van het begrip “huur van goederen” in artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek
blijkt dat de huurprijs één van de essentiële bestanddelen van een huurovereenkomst is. Als wederkerige
overeenkomst onder bezwarende titel veronderstelt het ter beschikking stellen van het genot van het gehuurde
goed aan de huurder een tegenprestatie voor de verhuurder; dit is de huurprijs. Bij gebreke van een bepaalde of
bepaalbare huurprijs of in geval van een belachelijk lage of onbeduidende prijs bestaat er geen
huurovereenkomst 1 . De overeenkomst of feitelijke toestand zal desgevallend als bruikleen of een bezetting ter
bede van het onroerend goed worden gekwalificeerd.
* Deze tekst werd gepubliceerd in E. DIRIX, S. STIJNS, W. PINTENS en P. SENAEVE (ed.)
Liber Amicorum Jacques Herbots, Antwerpen, Kluwer, 2002, p. 47-69.
1 Cass. 25 juni 1954, Pas. 1954, I, 928; Cass. 4 januari 1979, Arr. Cass. 1978-79, 500 en Pas. 1979, I, 501.
1

4. Op het vlak van de vaststelling van de huurprijs geldt in principe de wilsvrijheid. De huurprijs wordt
volgens de marktprincipes van de wet van vraag en aanbod gevormd. De initieel overeengekomen huurprijs
wordt aangeduid met de term “basishuurprijs”. Dit wettelijk begrip wordt in de regeling met betrekking tot de
indexering van de huurprijs gedefinieerd als de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, met
uitsluiting van alle kosten en lasten, uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd 2 .
5. De jaarlijks toegelaten aanpassing van de basishuurprijs inzake gemeen huurrecht, woninghuur,
handelshuur en pacht 3 is gekoppeld aan een objectieve maatstaf, namelijk het indexcijfer van de
consumptieprijzen. Op grond van de matigingsbepalingen van andere inkomens dan lonen en wedden, waarvan
de stijging niet langer werd gekoppeld aan het indexcijfer van de consumptieprijzen maar aan een
"gezondheidsindex", is het nieuwe indexcijfer inzake huur sinds 1 januari 1994 eveneens niet langer het gewone
indexcijfer van de consumptieprijzen maar "het indexcijfer daartoe berekend en benoemd" 4 .
6. Inzake pacht is vooral rekening te houden met de Wet van 4 november 1969 op de beperking van de
pachtprijzen 5 , waarbij aan de hand van objectieve criteria maximumpachtprijzen die gelden voor periodes van
drie jaar worden opgelegd.
7. Met betrekking tot woninghuur ging het meest verregaande wetsvoorstel VAN DEN BOSSCHE -
COOLS 6 uit van de verankering van de huurprijs, die eenmaal vrij bepaald kon worden bij de eerste verhuring
van de woning, maar daarna onveranderlijk bleef, behoudens indexering of een huurprijsherziening na het
uitvoeren van verbeteringswerken 7 .
Bij de invoering van de Woninghuurwet is de wetgever niet zo ver willen gaan als de Wet op de beperking van
de pachtprijzen en bleef er van het idee in het wetsvoorstel VAN DEN BOSSCHE – COOLS slechts een heel
zwakke echo over 8 . De wetgever liet het bepalen van de basishuurprijs over aan de wilsvrijheid van partijen,
omdat hij meende dat elke vorm van overheidscontrole op het bedrag van de basishuurprijs moest worden
vermeden, gelet op de zware administratieve beheersstructuur die dit zou meebrengen. De wetgever wou echter
vooral vermijden dat een kloof zou ontstaan tussen de toegepaste prijs en de marktprijs, waardoor investeerders
zich uit de vastgoedsector zouden terugtrekken. Aan de verhuurders diende een redelijk en behoorlijk rendement
op hun onroerende investeringen te worden gegarandeerd, hetgeen een tegengewicht vormt voor het principe van
de negenjarige duur van woninghuurovereenkomsten 9 . De basishuurprijs inzake woninghuur kan derhalve
2 de
Artikel 1728bis, § 1, 3 lid van het Burgerlijk Wetboek.
3
Hoewel indexering van pachtprijzen zeer uitzonderlijk voorkomt, bestaat daar geen principieel bezwaar tegen
op voorwaarde dat de maximum pachtprijs (zie infra, nrs. 13-16) daardoor niet overschreden wordt.
4
Artikelen 16 en 17 van het K.B. van 24 december 1993 ter uitvoering van de Wet van 6 januari 1989 tot
vrijwaring van 's lands concurrentievermogen, B.S. 31 december 1993, tweede uitgave, p. 29.304, bekrachtigd
door artikel 90 van de Wet van 30 maart 1994 houdende sociale bepalingen, B.S. 31 maart 1994, tweede uitgave.
5
Zie infra, nrs. 13-16.
6
Wetsvoorstel betreffende de huurovereenkomsten, Parl. St. Kamer 1982-83, nr. 450/1.
7
Daarmee gelijkt de voorgestelde regeling sterk op het in Frankrijk geldende stelsel tot huurprijsbepaling in
geval van bail d’habitation, zie infra, nr. 36.
8
Zie infra, nr. 22.
9
Parl. St. Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, Memorie van Toelichting, 4; Parl. St. Kamer, 1990-91, nr. 1.357/10,
Verslag Hermans en Mayeur, 3.
2

worden vastgesteld zonder acht te slaan op bepaalde criteria of objectieve gegevens, zoals de kwaliteit van de
woning of het kadastraal inkomen 10 . Eens de huurprijs door partijen is vastgelegd, blijft zij ongewijzigd
gedurende de volledige looptijd van de overeenkomst, inbegrepen de eventuele verlengingen. De huurprijs kan
wel aangepast worden aan de kosten van levensonderhoud overeenkomstig de artikelen 1728bis van het
Burgerlijk Wetboek en 6 van de Woninghuurwet, alhoewel daardoor de basishuurprijs niet wordt gewijzigd.
8. Zoals de definitie van het begrip basishuurprijs in artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek aangeeft,
kan zij ook door de rechter worden vastgesteld casu quo gewijzigd, meer bepaald:
- bij een verzoek tot huurprijsherziening overeenkomstig artikel 7, § 1 van de Woninghuurwet;
- bij een verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden conform artikel 11 van
de Woninghuurwet. De rechter kan in dat geval, indien hij dit billijk acht, een huurprijsverhoging toestaan.
- bij een verzoek tot huurprijsherziening overeenkomstig artikel 6 van de Handelshuurwet.
- bij een verzoek tot pachtprijsherziening overeenkomstig artikel 17 van de Pachtwet 11 .
§ 2. HET GRONDRECHT OP BEHOORLIJKE HUISVESTING.
9. Artikel 23 van de Grondwet bepaalt dat eenieder het recht heeft een menswaardig leven te leiden en dat
de wet, het decreet of de ordonnantie daartoe de economische, sociale en culturele rechten waarborgen, waarvan
ze de voorwaarden voor de uitoefening bepalen, rekening houdend met de overeenkomstige plichten. Die
economische, sociale en culturele rechten omv atten inzonderheid het recht op een behoorlijke huisvesting 12 .
Volgende omschrijving van het grondrecht op behoorlijke huisvesting duidt concreter aan op welke punten van
het huurrecht het grondrecht kan doorwerken : “het recht van eenieder om zonder onderscheid naar ras,
overtuiging of afkomst te kunnen beschikken over een degelijke woning in een goede woonomgeving, tegen een
betaalbare prijs en met voldoende woonzekerheid” 13 .
10. Vanuit het oogpunt van de bescherming en realisatie van het grondrecht op behoorlijke huisvesting
werd de regeling met betrekking tot de huurprijs als een zwak punt van het private huurrecht beoordeeld,
10 P.A. FORIERS, « État du bien loué et bail à la rénovation. Loyer et charges. Garantie locative. Cession, souslocation
et transmission du bien loué » in M. FONTAINE en P. JADOUL (ed.), La nouvelle réglementation des
baux à loyer, Louvain-La-Neuve/Brussel, Academia/Bruylant, 1991, p. 90, nr. 27; B. LOUVEAUX, Le droit du
bail de résidence principale, Brussel, De Boeck, 1995, p. 320, nr. 391; J. SIMONS, “Loyer et charges” in G.
BENOIT, Y. MERCHIERS en M. VANWIJCK-ALEXANDRE (ed.), Baux à loyer (Bail de résidence principale
et droit commun), Brussel, La Charte, 1991, 156; zie ook Parl. St. Kamer, 1990-91, nr. 1.357/10, Verslag
Hermans en Mayeur, 14 en 19.
11 Dit artikel kan echter niet worden toegepast zolang het uitzonderingsregime van de Wet van 4 november 1969
op de beperking van de pachtprijzen gehandhaafd blijft (zie artikel IV (overgangsbepalingen) 5° van de Wet op
de beperking van de pachtprijzen).
12 Artikel 23, 3de lid, 3° van de Grondwet, in 1994 ingeschreven in de Grondwet.
13 B. HUBEAU, “Het recht op wonen als sociaal grondrecht : internationale bronnen en inbedding in de
Belgische rechtsorde” in B. HUBEAU en R. DE LANGE (ed.), Het grondrecht op wonen. De grondwettelijke
erkenning van het recht op huisvesting in Nederland en België, Antwerpen, Apeldoorn, Maklu, 1995, 63 e.v.
3

aangezien de economisch zwakkeren uit de boot dreigen te vallen 14 . Mede door het stilvallen van de sociale
woningbouw in de jaren tachtig en begin de jaren negentig stegen de huurprijzen in het laagste segment van de
privé-huurmarkt tot een niveau dat vrijwel onbetaalbaar is voor de minst kapitaalkrachtige huurders. Bij de
bespreking van het wetsontwerp tot wijziging van de Woninghuurwet gaf de Minister van Justitie terecht aan dat
het principe van de vrije huurprijsbepaling slechts verantwoord is op voorwaarde dat er een voldoende groot
aanbod bestaat, hetgeen op dat segment van de huurmarkt niet het geval was 15 . In sommige streken van het land
kregen zelfs de middengroepen het moeilijk om de gevraagde huurprijzen te betalen. Door inwijking van
kapitaalkrachtige huurders uit het buitenland en de andere delen van het land stelt men het fenomeen van de
“sociale verdringing” vast, hetgeen omschreven wordt als het uitprijzen van financieel minder kapitaalkrachtige
bevolkingsgroepen uit de lokale woningmarkt door de intrede van financieel sterke bevolkingsgroepen, of door
de toename van niet-residentiële functies 16 .
Vanuit die vaststellingen kan de vraag naar de mogelijkheid en wenselijkheid van objectivering van de huurprijs
worden gesteld.
§ 3 INTRUMENTARIUM TEN DIENSTE VAN EEN OBJECTIVERING VAN DE HUURPRIJZEN
11. Een objectivering van de huurprijzen veronderstelt dat er instrumenten ter beschikking staan waarmee
aan de hand van algemeen aanvaarde parameters een normale huurwaarde voor een onroerend goed kan worden
bepaald.
In de eerste plaats komt daarvoor de schatting van overheidswege bij de bepaling van het kadastraal inkomen in
aanmerking. Voor gebouwde percelen wordt het kadastraal inkomen vastgesteld op basis van de normale netto
huurwaarden per 1 januari 1975. Indien dit niet mogelijk is, wordt teruggegrepen naar de waarderingsmethode
bij vergelijking met gelijkaardige gebouwde percelen in de gemeente of in een naburige gemeente die qua
woonbestand en bevolkingsstructuur gelijkaardig is (artikel 477 § 1 WIB 1992). Het begrip ” normale netto
huurwaarde” wordt in artikel 477 § 2 WIB 1992 gedefinieerd als “het normaal bruto inkomen verminderd met 40
% wegens onderhouds- en herstellingskosten”. De “bruto inkomsten” bestaan uit het totale bedrag van de
huurprijs en de huurvoordelen (artikel 477 § 3 WIB 1992). Indien geen gepast referentieperceel voorhanden is,
wordt het kadastraal inkomen berekend door het tarief van 5,3 % toe te passen op de normale verkoopwaarde
van het perceel per 1 januari 1975. Die normale verkoopwaarde wordt vastgesteld volgens de gebruikelijke
methoden van schatters van onroerende goederen (artikel 478 WIB 1992).
14 A. VAN OEVELEN, “De horizontale werking van het recht op behoorlijke huisvesting in het Belgisch
huurrecht” in B. HUBEAU en R. DE LANGE (ed.), Het grondrecht op wonen. De grondwettelijke erkenning
van het recht op huisvesting in Nederland en België Antwerpen-Apeldoorn, Maklu, 1995, 122.
15 Parl. St. Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, Verslag Landuyt, 14 (verklaring van de Minister van Justitie).
16 B. HUBEAU, “Een woonvestigingsregeling : juridische knelpunten en alternatieven”, R.W. 1994-95, 521 en
de verwijzingen aldaar; zie over die problematiek ook het Algemeen verslag over de Armoede, Koning
Boudewijnstichting, 1994, 239-250.
4

Om efficiënt en bruikbaar te zijn als instrument bij de bepaling van normale huurprijzen veronderstelt de
regeling een regelmatige algemene perequatie 17 , hetgeen het voorbije decennium niet meer het geval was.
Door te verwijzen naar de normale verkoopwaarde van een onroerend goed en de waarderingsmethodes
gehanteerd door schatters van onroerende goederen is het duidelijk dat het kadastraal inkomen in functie staat
van de aard en de kwalitatieve kenmerken van het onroerend goed.
De kwaliteit van een onroerend goed in functie van de bestemming ervan lijkt de belangrijkste objectieve
parameter om de normale huurwaarde te bepalen. Om dit criterium als instrument bij het bepalen van een
normale huurwaarde te kunnen hanteren, zouden er naast de reeds bestaande schatting van overheidswege,
objectieve normen door een overheidsinstantie uitgevaardigd kunnen worden, teneinde de kwaliteit van het
onroerend goed te kunnen meten. Pas tijdens de afgelopen jaren kon men het uitvaardigen van dergelijke normen
voor een deel van de verhuurde onroerende goederen, meer bepaald voor de woningen, vaststellen 18 . Evenwel
betreft het tot op heden minimale criteria die negatief of sanctionerend werken.
12. Een andere bron van overheidsinformatie is het registratiekantoor. Aan de hand van geregistreerde
huurcontracten kan informatie verworven worden over de huurprijzen van onroerende goederen gelegen in
dezelfde buurt, met dezelfde kenmerken, bestemming, enzovoort. Deze informatiebron veronderstelt dat
huurovereenkomsten schriftelijk worden aangegaan en ter registratie worden aangeboden. De wetgever heeft zijn
voorkeur voor schriftelijke huurovereenkomsten laten blijken door van het schriftelijk aangaan van een
woninghuurovereenkomst een toepassingsvoorwaarde te maken om de indexering van rechtswege
overeenkomstig artikel 6 van de Woninghuurwet mogelijk te maken (artikel 8 van de Wet van 13 april 1997). De
Minister van Justitie drukte zelfs de hoop uit dat de bepaling het sluiten van mondelinge huurovereenkomsten
zou tegengaan 19 . Niet alleen de rechtszekerheid 20 is hiermee gebaat; de fiscale verplichting om schriftelijke
17 Volgens artikel 487 WIB 1992 gaat de Administratie van het kadaster om de tien jaar over tot een algemene
perequatie. De huidige kadastrale inkomens, vastgesteld op het normaal toegepaste netto-inkomen per 1 januari
1975 waren geldig voor de periode 1 januari 1980 tot 31 december 1990. Vanaf dan worden zij in afwachting
van een algemene perequatie jaarlijks geïndexeerd (zie artikel 518 WIB 1992). Een buitengewone herziening van
het kadastraal inkomen in een gemeente of afdeling van een gemeente kan geschieden indien een belangrijke
schommeling van de huurwaarde van de onroerende goederen dit rechtvaardigt (artikel 488 WIB 1992). Een
speciale herziening van het kadastraal inkomen van een gebouwd onroerend goed kan geschieden indien er ten
gevolge van nieuwe en blijvende omstandigheden veroorzaakt door overmacht werken of maatregelen bevolen
door de overheid of door toedoen van derden, buiten wijzigingen aan het onroerend goed zelf, een verschil in
meer of min van ten minste 15 % in het kadastraal inkomen is ontstaan (artikel 491 WIB 1992). Een herschatting
van het kadastraal inkomen vindt plaats indien verbouwingen of aanzienlijke wijzigingen aan het onroerend goed
worden aangebracht (artikel 494 WIB 1992).
18 Zie artikel 2 van de Woninghuurwet en het Koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de
voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als
hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid, B.S. 21 augustus 1997; Decreet van het Waals Gewest 6 april 1995, B.S. 4 juli 1995; Decreet
van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S., 19 augustus 1997 en het Wooncodebesluit (B. Vl. Reg. 6
oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op
woningen, B.S. 30 oktober 1998); Code wallon du logement, Decreet van 29 oktober 1998, B.S. 4 december 1998
en het B. W. Reg. van 11 februari 1999, B.S. 13 maart 1999; zie ook voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest de
ondertussen opgeheven Ordonnantie van 15 juli 1993 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor
gemeubelde woningen, B.S. 2 september 1993, err. B.S. 9 februari 1994.
19 Parl. St. Senaat, 1996-97, nr. 503/3, Verslag Delcourt-Pêtre, 34.
5

huurovereenkomst binnen de vier maanden te laten registreren 21 is een noodzakelijke stap in de richting van een
repertorium of observatorium van de huurprijzen. Dit instrument is onder meer vereist teneinde de regeling van
artikel 7 § 1bis van de Woninghuurwet, waarbij de basishuurprijzen voor periodes van negen jaar worden
geblokkeerd, ongeacht het sluiten van een opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders, op
een adequate wijze te kunnen toepassen 22 .
Afdeling 2. Overzicht van de bestaande beperkingen aan de contractuele vrijheid bij het vaststellen van de
huurprijs
§ 1 DE WET VAN 4 NOVEMBER 1969 OP DE BEPERKING VAN DE PACHTPRIJZEN
13. Het in de Wet van 4 november 1969 op de beperking van de pachtprijzen uitgewerkt systeem vertoont
alle kenmerken van een objectief stelsel ter bepaling van een maximaal toegelaten huurprijs. De maximum
pachtprijs voor in pacht gegeven gronden en gebouwen stemt overeen met hun kadastraal inkomen waarop een
coëfficiënt wordt toegepast 23 .
De parameters waarmee wordt gewerkt, het kadastraal inkomen van de gepachte gronden en gebouwen 24 ,
enerzijds, en de coëfficiënten die om de drie jaar worden vastgesteld per landbouwstreek door paritair
samengestelde provinciale pachtprijzencommissies bestaande uit 3 pachters, drie grondeigenaars en een
ambtenaar van het Ministerie van landbouw die het voorzitterschap waarneemt 25 , anderzijds, kunnen als
objectieve gegevens worden beschouwd. De coëfficiënten worden vastgesteld op basis van de verhouding tussen
de gemiddelde rendabiliteit van de landbouwbedrijven in elk van de landbouwstreken tijdens de driejaarlijkse
periode die voorafgaat aan het laatste jaar van elke termijn, enerzijds, en de gemiddelde rendabiliteit van deze
bedrijven tijdens dezelfde periode van de vorige termijn, anderzijds 26 . Dit veronderstelt een grondig inzicht in de
boekhouding van de landbouwbedrijven. Rendabiliteit is een economisch begrip en de berekening geschiedt aan
de hand van objectieve elementen, onder meer de hoedanigheid van de grond, de marktprijzen van de producten
voortgebracht door de gepachte goederen en de aan de exploitatie verbonden lasten 27 . Het betreft derhalve de
criteria die het buiten werking gestelde artikel 17.2 van de Pachtwet voorschrijft om de pachtprijs te bepalen in
geval van een driejaarlijkse pachtprijsherziening 28
20
Parl. St. Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, Verslag Landuyt, 18; zie ook infra, nr. 22.
21
Artikelen 19 en 32 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.
22
Zie infra, nr. 22.
23
Artikelen 2 en 3 van de Wet op de beperking van de pachtprijzen.
24
Met uitzondering van de verhoging van het kadastraal inkomen die het gevolg is van door de pachter
opgerichte gebouwen of uitgevoerde werken (artikel 3, 2 de lid van de Wet op de beperking van de pachtprijzen).
25
Artikel 2 § 2 en § 4 van de Wet op de beperking van de pachtprijzen.
26
R. GOTZEN, “Commentaar bij art. 17 Pachtwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (ed.), Commentaar
Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1999, B.W. ART. 17-7, nr. 4.
27
H. D’UDEKEM D’ACOZ en I. SNICK, De Pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 1990, p. 403, nr. 734.
28 E. STASSIJNS, tw. Pacht in A.P.R., 1997, p. 124, nr. 142.
6

14. Het stelsel voorziet in een toegelaten verhoging van de aldus berekende maximum pachtprijzen indien
de pachtovereenkomst voor een langere gebruikperiode dan negen jaar bij authentieke akte wordt vastgesteld.
Overeenkomstig artikel 4 van de Wet op de beperking van de pachtprijzen kan de pachtprijs voor gronden met
respectievelijk 36%, 42%, 48% en 50% worden verhoogd indien de eerste pachtperiode achttien, eenentwintig,
vierentwintig of vijfentwintig jaar bedraagt. Voor de gebouwen werden de overeenstemmende
verhogingspercentages bepaald op 18%, 21%, 24% en 25%. In geval van loopbaanpacht bedragen de
verhogingspercentages respectievelijk 50 % voor de gronden en 25 % voor de gebouwen.
15. De beslissingen van de provinciale pachtprijzencommissies worden in het Belgisch Staatsblad
bekendgemaakt en gelden voor een periode van drie jaar 29 .
Elke partij kan daarop de herziening van de pachtprijs vragen. Indien de overeengekomen pacht hoger ligt dan de
maximum pachtprijs wordt de pachtprijs teruggebracht tot het wettelijk maximum. De pachter kan aanspraak
maken op teruggave van het te veel betaalde. Deze teruggave is slechts van toepassing op vervallen en betaalde
pachten die teruggaan tot vijf jaar voor het verzoek om terugbetaling. De vordering tot terugbetaling verjaart na
één jaar te rekenen vanaf de dag dat de pachter het gehuurde goed heeft verlaten 30 .
16. De verstoring van het normaal mechanisme van vraag en aanbod en de te lage aanvangscoëfficiënten
die na de inwerkingtreding van de Wet op de beperking van de pachtprijzen werden vastgesteld 31 , leidden tot een
aantal fenomenen, zoals verdoken pachtprijsoverschrijdingen, pogingen van verpachters om zich aan het
toepassingsgebied van de Pachtwet te onttrekken of om de pachtovereenkomst op te zeggen voor een
gefingeerde eigen exploitatie en het vragen van drempelgeld door de verpachter. Wat dit laatste aspect betreft,
werd geoordeeld dat de terugvordering van een drempelvergoeding niet valt onder de regeling van artikel 5, 4 de
lid van de Wet op de beperking van de pachtprijzen (terugvordering van het te veel betaalde binnen vijf jaar),
aangezien in geval van wetsontduiking de regels van betaling zonder oorzaak gelden 32 .
§ 2 DE HUURPRIJS IN GEVAL VAN WONINGHUUR: BLOKKERING TENZIJ OBJECTIEVE NIEUWE
OMSTANDIGHEDEN
17. De Bijzondere Commissie voor de evaluatie van de gevolgen van de Wet van 20 februari 1991 stelde
onder meer het misbruik vast van de opeenvolgende contracten van korte duur (artikel 3, § 6 van de
Woninghuurwet) en het huurprijsverhogend effect dat een gevolg is van het systematisch sluiten van een nieuwe
overeenkomst tegen een hogere huurprijs. De doelstellingen van de wetgever, namelijk het bieden van een
grotere woonzekerheid aan de huurder en het voorkomen van een stijging van de huurprijzen, kwamen daardoor
29 Artikel 1 § 1 van de Wet op de beperking van de pachtprijzen.
30 Artikel 5, 4 de lid van de Wet op de beperking van de pachtprijzen.
31 E. STASSIJNS, o.c., p. 125, nr.142.
32 Cass. 13 januari 1977, Arr. Cass. 1977, 542; zie ook E. STASSIJNS, o.c., p. 138, nr. 160.
7

in gevaar 33 . De Wet van 13 april 1997 34 kwam tegemoet aan die ontwikkelingen en vaststellingen. De Minister
van Justitie stelde dat deze regeling de contractuele vrijheid handhaaft, zij het binnen bepaalde grenzen 35 .
18. Men had kunnen verwachten dat de tijd rijp was om de discussie over een objectieve vaststelling van de
huurprijs te openen. Bij dezelfde wetswijziging werd immers een bevoegdheidsdelegatie aan de Koning gegeven
ten einde de concrete vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid in te vullen, hetgeen ondertussen
is geschied bij Koninklijk besluit van 8 juli 1997 36 . Er bleek echter geen politieke consensus te bestaan over de
problematiek van de koppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning 37 .
De wetgever oordeelde dat rechtstreekse ingrepen in de beperking van de huurprijzen of een bureaucratische
opvolging niet aangewezen zijn, uit vrees voor oncontroleerbare fenomenen, zoals het vragen van een
drempelgeld, bijkomende druk op andere elementen van de overeenkomst of het ontstaan van verschillen tussen
de theoretische marktprijs en de werkelijk gevraagde prijzen 38 .
De bepaling van de basishuurprijs blijft afhangen van de wilsvrijheid van partijen. Er bestaat evenwel een
belangrijke correctiemogelijkheid die wordt toevertrouwd aan de rechter 39 , die de overeengekomen huurprijs kan
verminderen indien de woningkwaliteit daalt beneden een wettelijk of contractueel minimum. De wetswijziging
van 1997 werd echter niet aangewend om te komen tot een objectivering van de huurprijzen.
19. De wilsvrijheid met betrekking tot de vaststelling van de huurprijs werd inzake woninghuur nochtans op
twee vlakken beperkt :
1° een huurovereenkomst van korte duur kan slechts eenmaal tussen dezelfde partijen worden verlengd of
vernieuwd. Zelfs indien daartoe een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, dient de basishuurprijs uit de
eerste overeenkomst te worden behouden (gewijzigd artikel 3, § 6 van de Woninghuurwet).
2° De basishuurprijs wordt voor perioden van negen jaar geblokkeerd, zelfs indien binnen die periode
huurovereenkomsten met andere huurders worden gesloten (artikel van de 7,§ 1bis van de Woninghuurwet).
33
Verslag van de Bijzondere Commissie voor evaluatie van de gevolgen van de wet van 20 febuari 1991 houdende
wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, gepubliceerd in M.
DAMBRE en B. HUBEAU (ed.) Het gewijzigde woninghuurrecht, Bijzondere Overeenkomsten, Grondige studies,
afl. 1, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen België, 1997, 242.
34
Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten (B.S. 21 mei
1997).
35
Parl. St. Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, Verslag Landuyt, 14.
36
Koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn
wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire
vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, B.S. 21 augustus 1997.
37
Parl. St. Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, Verslag Landuyt, 13.
38
Parl. St. Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, Verslag Landuyt, 5.
39
Artikel 2, laatste lid van de Woninghuurwet, zie ook artikelen de 1719 tot en met 1721 van het Burgerlijk
Wetboek.
8

1. Blokkering van de huurprijs bij opeenvolgende woninghuurcontracten van korte duur tussen dezelfde partijen
20. Doordat de redactie van artikel 3, § 6 van de Woninghuurwet 1991 een interpretatie toeliet om
opeenvolgende contracten van korte duur te sluiten op voorwaarde dat de huurvoorwaarden, bijvoorbeeld de
huurprijs, werden gewijzigd, werd geraakt aan de essentiële doelstellingen van de Woninghuurwet 1991. Zowel
het principe van de woonzekerheid door middel van de negenjarige huurovereenkomsten, als dat van de
huurprijsbeheersing kwamen daardoor in het gedrang. De contracten van korte duur bleken niet de verhoopte
uitzondering en er werd gebruik gemaakt van speculatieve opzeggingen door de verhuurders, waarbij aan de
huurder een nieuw contract van korte duur tegen een hogere huurprijs werd aangeboden. De regering was van
oordeel dat aan die onrechtmatige praktijk een einde moest worden gesteld door de letter van de wet in
overeenstemming te brengen met de geest van de wet 40 . Op het vlak van de stabiliteit van de huurprijzen voerde
artikel 6, 8° van de Wet van 13 april 1997 daartoe een dubbele beperking in door een wijziging van artikel 3, § 6
van de Woninghuurwet.
21. Een verlenging van de huurovereenkomst van korte duur kan slechts eenmaal geschieden, schriftelijk en
onder dezelfde voorwaarden 41 . Gelet op het dwingend karakter van die bepaling is een beding in het nieuwe
huurcontract van korte duur, waarbij een hogere huurprijs wordt bepaald, relatief nietig. Bovendien dienen de
voorwaarden van de overeenkomst van korte duur in geval van omzetting in een negenjarige overeenkomst
verplicht te worden toegepast 42 . De huurprijs en de andere voorwaarden blijven dezelfde als die welke bepaald
waren in de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur. De nieuwe huurovereenkomst wordt terzijde
geschoven in het voordeel van de eerste huurovereenkomst van korte duur, tenzij voor die bepalingen die
gunstiger zouden zijn voor de huurder. De regeling is immers van dwingend recht in het voordeel van de
huurder.
2. Blokkering van de huurprijs gedurende negen jaar
22. De basishuurprijs van een woning is geblokkeerd gedurende negen opeenvolgende jaren indien de
woning het voorwerp is van opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders en
de beëindiging van de vorige huurovereenkomst door een opzegging gegeven door de verhuurder is geschied 43 .
De basishuurprijs mag binnen een negenjarige periode niet hoger zijn dan de bij het begin van die periode
eisbare huurprijs, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud (indexering volgens artikel 6 van
de Woninghuurwet) of verhoogd indien de normale huurwaarde van het goed ondertussen ten gevolge van
nieuwe (objectieve) omstandigheden met tenminste 20 % of ten gevolge van werken in het gehuurde goed met
tenminste 10 % is gestegen. De verhuurder die toch een hogere huurprijs zou vragen, dient in geval van
betwisting te bewijzen dat de toepassingsvoorwaarden van artikel 7, § 1bis, 1 ste lid van de Woninghuurwet zijn
vervuld. Hoe kan de huurder echter aan de gegevens komen om de betwisting op te kunnen werpen (huurprijs en
40
Parl. St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, Memorie van Toelichting, 2; zie ook Parl. St. Senaat, 1996-97, nr. 503/3,
Verslag Delcourt-Pêtre, 36.
41 de
Gewijzigd artikel 3, § 6, 2 lid van de Woninghuurwet.
42 de
Gewijzigd artikel 3, § 6, 4 lid van de Woninghuurwet.
43
Artikel 7, § 1bis van de Woninghuurwet ingevoegd door artikel 9, 3° van de Wet van 13 april 1997 .
9

de duur van de huurovereenkomst met de voorgaande huurder)? De Minister van Justitie verwees naar het
registratiekantoor 44 . De nieuwe huurder zal, als derde, evenwel een bevel van de vrederechter aan de ontvanger
van de registratie moeten voorleggen teneinde een afschrift of uittreksel van het huurcontract tussen de
verhuurder en de vorige huurder te bekomen 45 .
23. Om het registratiekantoor uit te bouwen tot een “repertorium van de huurprijzen” zal er ofwel
voldoende fiscale burgerzin moeten ontstaan, ofwel zal de overheid voor een (negatieve of positieve) stimulans
moeten zorgen. De begunstiging van het geschreven huurcontract, bij gebreke waarvan geen indexaanpassing
kan worden gevraagd volgens artikel 6, 1 ste lid van de Woninghuurwet, lijkt een eerste positieve aanzet daartoe te
zijn. De wetgever is echter niet zo ver willen gaan om burgerlijke sancties te verbinden aan het verzuim het
schriftelijk huurcontract te laten registreren, zoals bijvoorbeeld het niet ontvankelijk verklaren van elke eis die
gebaseerd is op een niet geregistreerd schriftelijk huurcontract. Teneinde de onwerkzaamheid van de uitgewerkte
regeling te verhelpen, zou de vrederechter ingeval van betwisting opgeworpen door de huurder, de overlegging
van de vorige huurcontracten door de verhuurder kunnen bevelen, overeenkomstig artikel 877 van het
Gerechtelijk Wetboek 46 .
24. Indien de verhuurder niet slaagt in de vervulling van de op hem rustende bewijslast wacht hem de
sanctie van de inkorting van de toegepaste huurprijs tot de maximaal eisbare huurprijs. Artikel 7, § 1bis, 2 de lid
van de Woninghuurwet is immers van dwingend recht. De rechter vermindert de huurprijs tot de huurprijs die
eisbaar is krachtens de vorige huurovereenkomst, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud.
§ 3 HUURPRIJSHERZIENING AAN DE HAND VAN OBJECTIEVE NIEUWE OMSTANDIGHEDEN
25. Zowel artikel 6 van de Handelshuurwet als artikel 7 § 1 van de Woninghuurwet bieden partijen bij een
huurovereenkomst de mogelijkheid om tegen het einde van elke driejaarlijkse periode een herziening van de
huurprijs te vragen. In beide gevallen bestaat de essentiële toepassingsvoorwaarde uit de aanwezigheid van
“nieuwe omstandigheden”.
Aan het begrip “nieuwe omstandigheden” wordt over het algemeen dezelfde betekenis gehecht in de
Woninghuurwet als in de Handelshuurwet 47 . Het betreft objectieve omstandigheden die niet aanwezig waren bij
het aangaan van de huurovereenkomst, die op dat ogenblik niet in aanmerking konden worden genomen en die
gedurende de volledige volgende driejarige periode een invloed op de normale huurprijs zullen hebben in de
wettelijk vereiste mate 48 .
44 Parl. St. Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, Verslag Landuyt, 32.
45 Artikel 236 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.
46 Parl. St. Senaat, 1996-97, nr. 503/3, Verslag Delcourt-Pêtre, 37.
47 M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, De woninghuurwet, in Recht en Praktijk , nr. 24, HUBEAU, B.
(ed.), Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1995, p. 147, nr. 328; G. ROMMEL, “Le bail de la
résidence principale”, T. Vred. 1992, 299-300; J. SIMONS, l.c., 162-163.
10

In verband met artikel 6 van de Handelshuurwet werd door het Hof van cassatie aldus gesteld dat slechts als
nieuwe omstandigheden ter verantwoording van de herziening van de huurprijs kunnen gelden, die
omstandigheden die niet in aanmerking kunnen genomen worden voor de vaststelling van de basishuurprijs 49 .
26. Dat de nieuwe omstandigheden objectieve omstandigheden moeten zijn, houdt in dat die
omstandigheden onafhankelijk zijn van het persoonlijk toedoen van de huurder of verhuurder 50 . Dit objectief
karakter blijkt uit de voorbeelden die in Memorie van Toelichting bij de Woninghuurwet werden gegeven 51 :
- de verslechtering van de toestand van het gehuurde goed,
- de verhoging van de onroerende voorheffing,
- de ontwikkeling van de markt,
- de verbetering van de omgeving rond het gehuurde goed
De rechtsleer en rechtspraak in verband met artikel 6 van de Handelshuurwet en artikel 7 § 1 van de
Woninghuurwet gaan in dezelfde richting 52 :
- de verbetering van de toegangswegen in de buurt van het gehuurde goed 53 ,
- de opening van een school of een groot winkelcentrum in de omgeving 54 ,
- het creëren van nieuwe verbindingen en prestigieuze projecten in een wijk 55 ,
- het verval van het gebouw of van de wijk 56 ,
- de uitvoering van belangrijke werken die hinder veroorzaken 57 .
De algemene toestand van de vastgoedmarkt wordt inzake woninghuur niet algemeen aanvaard als motief voor
een huurprijsherziening 58 .
48
M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Les baux commerciaux, in Les Novelles, Droit civil, VI-2, Brussel,
Larcier, 1984, p. 119, nr. 1619; Y. MERCHIERS, Les Baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier,
1998, p. 158, nr. 241; G. ROMMEL, l.c., 300.
49
Cass. 11 februari 1972, Arr. Cass. 1972, 543 en Pas. 1972, I, 542.
50
Zie inzake handelshuur: H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972,
p. 841, nr. 785a; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, o.c., p. 119, nr. 1619; zie inzake woninghuur Vred.
Borgerhout 2 juni 1993, R.W. 1993-94, 576; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, o.c., p. 147, nr. 329;
B. LOUVEAUX, o.c., p. 340, nr. 420; A. VAN OEVELEN, “De huurprijs. De kosten en lasten” in J. HERBOTS
en Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 137, nr. 188; A.
VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 60, nr. 41.
51
Parl. St. Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, Memorie van Toelichting, 21.
52
Evenwel zullen bepaalde nieuwe omstandigheden die de huurwaarde van commerciële gebouwen doen stijgen,
niet noodzakelijkerwijze eenzelfde invloed hebben op de huurwaarde van huurwoningen. Zo kan bijvoorbeeld de
opening van een groot winkelcentrum wel de commerciële heropleving van een bepaalde buurt meebrengen,
terwijl er op het vlak van het wooncomfort talrijke ongemakken qua verkeersdrukte en parkeermoeilijkheden uit
kunnen voortvloeien (M. DAMBRE, “De huurprijs - de kosten en lasten” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS
(ed.), Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, p. 180, nr. 61).
53
J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les
dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, J.T. 1991, p. 334, nrs 46-47.
54
J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, l.c., p. 334, nrs 46-47.
55 de
Vred. Antwerpen (6 kanton) 16 juni 1992, T. Vred. 1993, 50, noot B. HUBEAU.
56
B. LOUVEAUX, o.c., p. 343, nr. 423.
57
B. LOUVEAUX, o.c., p. 343, nr. 423.
58
Vred. Sint-Jans-Molenbeek 31 maart 1992, T. Vred. 1992, 175; Vred. Kapellen 12 mei 1993, R.W. 1993-94,
338, noot B. HUBEAU, “De huurprijs herziening in de Woninghuurwet en de toestand van de vastgoedmarkt”;
Rb. Nijvel 31 maart 1995, J.L.M.B. 1995, 1655; M. DAMBRE, “De huurprijs - de kosten en lasten”, o.c., p. 180,
11

Inzake handelshuur werd daarentegen wel aanvaard dat de nieuwe omstandigheden kunnen bestaan uit de
onvoorzienbare ontwikkeling van de huurprijzen van de naburige eigendommen, zonder dat andere
omstandigheden moeten worden aangewezen waardoor die ontwikkeling is ontstaan 59 .
27. Gegevens die te maken hebben met de wilsvorming of met de uitvoering van de overeenkomst worden
niet als nieuwe omstandigheden aanvaard. Indien partijen de indexering uitdrukkelijk hebben uitgesloten, kan de
mogelijkheid tot huurprijsherziening met inroeping van de stijging van de levensduurte niet worden aangewend
om terug te komen op de oorspronkelijke overeenkomst 60 . Ook een te lage basishuurprijs die werd toegekend
door de rechtsvoorganger van de verhuurder 61 of die onvoldoende is om het hoofd te bieden aan de inflatie en
aan de steeds stijgende kosten van onderhoud 62 kan geen huurprijsherziening omwille van nieuwe
omstandigheden verantwoorden. Hetzelfde geldt voor de uitvoering van werken waartoe de verhuurder wettelijk
verplicht is overeenkomstig de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek 63 . In al deze gevallen
ontbreekt het objectief karakter van de ingeroepen omstandigheden
§ 4 DE RICHTPRIJS VOOR KAMERS VOLGENS HET VLAAMS KAMERDECREET
28. Artikel 5 van het Kamerdecreet 64 verleent de Vlaamse regering de bevoegdheid om richtprijzen voor de
verhuur van kamers in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen vast te stellen. De
criteria die daarbij gehanteerd zullen worden zijn: de kwaliteit, de oppervlakte, de aanwezige voorzieningen en
de locatie. Het begrip “richtprijs” is nieuw en relativeert het contractuele aspect van de prijsbepaling 65 .
Aangezien het gaat om een niet bindende waardeschatting van de gewestelijke overheid, komt de decreetgever
niet op het federale bevoegdheidsdomein, namelijk dat van het algemeen normatief kader van de contractuele
verhoudingen tussen huurder en verhuurder 66 .
De regeling, opgenomen in het Kamerdecreet op amendement van mevrouw DUA, had tot doel om op
gewestelijk vlak tot een zekere beheersing van de huurprijzen te komen 67 . De vrees bestond dat de
kwaliteitsnormen opgelegd door het Kamerdecreet en de daaruit volgende renovatiewerken uit te voeren door de
verhuurders van kamers tot een prijsstijging zouden leiden. De vermelding van een richtprijs op het
nr. 62; Y. MERCHIERS, o.c., p. 159, nr. 241. In dezelfde zin : Parl. St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, Memorie van
Toelichting, 11-12; Nochtans werd dit voorbeeld gegeven in de Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp
1990-1991, zie: Parl. St. Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, Memorie van Toelichting, 21; zie ook Rb. Leuven 31
maart 1993, T.B.B.R. 1995, 147; Rb. Brussel 28 oktober 1993, J.L.M.B. 1994, 1461; Vred. Sint-Niklaas (1 ste
kanton) 16 november 1992, R.W, 1993-94, 411 en T. Vred. 1993, 158.
59
Cass. 15 maart 1985, Arr. Cass. 1984-85, 964; Pas. 1985, I, 671 en R.W. 1986-87, 517.
60
B. LOUVEAUX, o.c., p. 342, nr. 421.
61
Rb. Gent 13 september 1993, T.G.R.. 1993, 134.
62
Vred. Antwerpen (7de kanton), 16 juni 1992, T. Vred. 1993, 50, noot B. HUBEAU.
63
Rb. Brussel 28 oktober 1993, J.L.M.B. 1994, 1461.
64
Decreet van 4 februari 1997 houdende kwaliteits -en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7
maart 1997.
65
B. HUBEAU, “Algemene inleiding: het juridisch kader voor woonkwaliteitregelingen” in B. HUBEAU (ed.),
De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, p. 41, nr. 85.
66
Arbitragehof, nr. 73/98, 17 juni 1998, R.W. 1998-99, 562, noot B. HUBEAU.
67 Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 437/5, 2.
12

conformiteitattest en de verplichting dit attest uit te hangen in de kamerwoning (artikel 10, § 2 van het
Kamerdecreet) laten de kandidaat-huurder toe na te gaan of geen woekerhuurprijzen worden gevraagd. Op grond
van een economische analyse van de regeling werden deze doelstellingen in sterke mate gerelativeerd. Indien de
kwaliteitsnormen werkelijk zullen leiden tot hoge kosten van renovatie en herstelling zal het aanbod van kamers
krimpen en de prijs stijgen. Een vrijblijvende richthuurprijs kan dan geen regulerend effect hebben 68 . Het stelsel
van richtprijzen zou bovendien als ongewenst effect kunnen hebben dat er een aanbodtekort ontstaat van kamers
met een bepaald comfort 69 . Dit zou dan op zijn beurt kunnen leiden tot ongewenste fenomenen die in bepaalde
buitenlandse grootsteden gekend zijn, zoals het vragen van “sleutelgeld” om een woning te kunnen huren.
29. Het Vlaamse Gewest neemt een aarzelende houding aan ten aanzien van de uitvoering van deze
regeling. Vooreerst was er de gefaseerde inwerkingtreding van het Kamerdecreet 70 , waardoor in de eerste jaren
na de inwerkingtreding slechts een beperkt aantal kamerwoningen binnen het toepassingsgebied van de
verplichting tot aanvraag van een conformiteitattest vallen. Tot op heden 71 is er evenmin een uitvoeringsbesluit
van artikel 5 van het Kamerdecreet. Tenslotte werd een identiek amendement van mevrouw DUA om
richtprijzen te vermelden op conformiteitattesten uitgevaardigd op grond van de Vlaamse Wooncode niet
aanvaard, waarbij verwezen werd naar een voorafgaande evaluatie van het systeem bij de kamerbewoning
vooraleer de regeling van toepassing te maken op alle woningen 72 .
§ 5 DE BEPALING VAN DE HUURPRIJS BIJ UITOEFENING VAN HET SOCIAAL BEHEERSRECHT
30. Als onderdeel van het huisvestingsbeleid in het Vlaamse Gewest voert artikel 90 van de Vlaamse
Wooncode 73 een sociaal beheersrecht 74 in met betrekking tot leegstaande of verwaarloosde woningen. Deze
woningen kunnen door de gemeente, het OCMW en de sociale woonorganisaties, met uitzondering van de
huurderverenigingen, in sociaal beheer worden genomen, dit wil zeggen voor minstens negen jaar worden
beheerd om er werkzaamheden in uit te voeren en de woning op de sociale huurmarkt te verhuren.
Indien het een leegstaande woning betreft, zal de initiatiefnemer aan de eigenaar, houder van het recht van opstal
of erfpacht of de vruchtgebruiker, het aanbod doen om de woning in huur te nemen tegen een huurprijs die op
grond van de objectieve criteria, vastgesteld door de Vlaamse regering, wordt bepaald.
68
C. VAN DER ELST, “Een eerste commentaar bij het Decreet houdende kwaliteits- en veiligheidsnormen voor
kamers en studentenkamers”, T. Huur. 1997-98, p. 93, nr. 65.
69
C. VAN DER ELST, l.c., p. 94, nrs. 67-68.
70
Artikel 14 van het B. Vl. Reg. van 23 juli 1998 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers
en studentenkamers, B.S. 10 september 1998.
71
Deze tekst werd afgesloten op 16 augustus 2001.
72
Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/6, 44-45.
73
Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997.
74 Zie hierover meer bij P. DE SMEDT, “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU
(ed.) De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, die Keure, 1999, p. 126-133, nrs.
120-134
13

31. Artikel 33, 2 de lid van het Wooncodebesluit 75 bepaalt dat de “hoofdhuurprijs” 76 op jaarbasis maximaal
viermaal en minimaal eenmaal het bedrag van het kadastraal inkomen zoals aangepast aan het in artikel 518 WIB
1992 bedoelde indexcijfer dat van toepassing is op het ogenblik waarop de hoofdhuurovereenkomst wordt
gesloten, bedraagt.
Indien de houder van het zakelijk recht kan bewijzen dat hij de leegstandsheffing verschuldigd overeenkomstig
het Heffingsdecreet 77 heeft betaald, wordt de eerstvolgende te betalen hoofdhuur verhoogd met een bedrag gelijk
aan de helft van de heffing, zonder dat daardoor het maximum van viermaal het kadastraal inkomen op jaarbasis
mag overschreden worden (artikel 33, 3 de lid van het Wooncodebesluit).
Indien de houder van het zakelijk recht op de woning het aanbod niet aanvaardt en de woning ook niet zelf in
gebruik neemt of laat nemen binnen een periode van drie maanden na een schriftelijke verwittiging dat de
woning in sociaal beheer zal worden genomen, verwerft de initiatiefnemer van rechtswege het sociaal
beheersrecht. Daarvan wordt schriftelijk kennis gegeven aan de houder van het zakelijk recht en deze
kennisgeving wordt overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder (artikel 90 § 2, 2 de lid Vlaamse
Wooncode). De houder van het zakelijk recht ontvangt in dat geval een huurprijs vanaf het ogenblik dat de
initiatiefnemer een onderhuurovereenkomst sluit. Die huurprijs of vergoeding is gelijk aan het kadastraal
inkomen zoals aangepast aan het in artikel 518 WIB 1992 bedoelde indexcijfer dat van toepassing is op het
ogenblik van de kennisgeving van de verkrijging van het sociaal beheersrecht (artikel 90 § 3, 1ste lid Vlaamse
Wooncode). Die huurprijs of vergoeding mag bovendien niet hoger zijn dan de huurprijs die de zittende huurder
aan de houder van het sociaal beheersrecht verschuldigd is (artikel 90 § 3, 2 de lid Vlaamse Wooncode).
32. Indien het sociaal beheersrecht betrekking heeft op een kwaliteitsarme woning waaraan niet binnen de
termijn bepaald in het besluit van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring werken werden uitgevoerd, kan de
initiatiefnemer aan de houder van het zakelijk recht een renovatiehuurovereenkomst, zoals geregeld bij artikel 18
§ 2 van de Vlaamse Wooncode aanbieden. De huurprijs wordt opnieuw bepaald volgens objectieve criteria,
evenwel zonder rekening te houden met een eventueel verschuldigde heffing. De maximumhoofdhuurprijs wordt
berekend aan de hand van:
1° het kadastraal inkomen zoals aangepast aan het in artikel 518 WIB 1992 bedoelde indexcijfer dat van
toepassing is op het ogenblik waarop het onderzoek naar de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning
plaatsvindt;
2° de geraamde kostprijs van de werken nodig om de woning aan te passen aan de kwaliteitsnormen van de
Vlaamse Wooncode en het Wooncodebesluit;
3° de geraamde einddatum van de werken;
4° de einddatum van de hoofdhuurovereenkomst (artikel 14, 1 ste lid Wooncodebesluit). De aangeboden jaarlijkse
huurprijs dient minstens overeen te stemmen met het kadastraal inkomen zoals aangepast aan het in artikel 518
75
B. Vl. Reg. 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal
beheersrecht op woningen, B.S. 30 oktober 1998.
76
Artikel 90, § 3 van de Vlaamse Wooncode spreekt daarentegen van een “vergoeding”.
77
Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, B.S. 30 december
1995 en nadien herhaaldelijk gewijzigd.
14

WIB 1992 bedoelde indexcijfer dat van toepassing is op het ogenblik waarop de huurovereenkomst gesloten
wordt.
Indien de houder van het zakelijk recht het aanbod niet aanvaardt, wordt dezelfde procedure gevolgd als in geval
van een leegstaande woning. Bij de schriftelijke verwittiging wordt een termijn van drie maanden gegeven om de
werkzaamheden lsnog uit te voeren, termijn die als veel te kort werd beoordeeld om nog nuttig een regeling te
kunnen treffen of een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen 78 . De initiatiefnemer verwerft na het
verstrijken van die termijn van rechtswege het sociaal beheersrecht. De huurprijs is ook in dit geval gelijk aan
het kadastraal inkomen zoals aangepast aan het in artikel 518 WIB 1992 bedoelde indexcijfer dat van toepassing
is op het ogenblik van de kennisgeving van de verkrijging van het sociaal beheersrecht (artikel 90 § 3, 1ste lid
Vlaamse Wooncode) en mag niet hoger zijn dan de huurprijs die de zittende huurder aan de houder van het
sociaal beheersrecht verschuldigd is (artikel 90 § 3, 2 de lid Vlaamse Wooncode).
§ 6 DE BEPALING VAN DE HUURPRIJS IN HET SOCIAAL HUURSTELSEL
33. In een basisarrest met betrekking tot de oude reglementering op de zogenaamde “volkswoningen”
erkende de Raad van State de bevoegdheid van de uitvoerende macht om de huurprijzen voor sociale woningen
vast te stellen op bedragen die schommelen volgens het inkomen van de huurder 79 . Teneinde zijn bevoegdheid
niet te buiten te gaan, dient de door de uitvoerende macht bepaalde prijs voor sociale woningen, nog altijd een
“huurprijs” te zijn. Het begrip “huurprijs” wordt derhalve getoetst aan het gemeenrechtelijk begrip in artikel
1728 van het Burgerlijk Wetboek en moet beantwoorden aan de prijs die “normaal overeenstemt met een
bepaalde economische waarde, die wel doorgaans door overeenkomst van partijen wordt bepaald, maar toch ook
afhangt van de stand van de markt”. Aan die omschrijving wordt de term “normale huurwaarde” gehecht, zijnde
de maximale bovengrens voor de huurprijs van een sociale woning 80 .
De concrete te betalen huurprijs hangt af van een individuele toepassing van de rechtsregels tot bepaling van de
sociale huurprijs op een bepaalde huurder, die de hoedanigheid van huurder verwerft ingevolge het sluiten van
een individuele huurovereenkomst. De in die overeenkomst opgenomen en aanpasbare huurprijs is de
weerspiegeling van de toepassing van de reglementaire voorschriften op het concrete geval en geenszins het
resultaat van een vrije wilsuiting 81 .
34. Voor de huurprijsbepaling inzake sociale huur geldt thans het Sociaal Huurbesluit van 20 oktober
2000 82 .
78 Over de mogelijkheid tot eventuele verlenging van die termijn zie P. DE SMEDT, o.c., p. 131, nr. 128.
79 R.v.St. nr. 10.118, 28 juni 1963, Pas. 1963, IV, 41 en R.W. 1963-64, 774.
80 Zie hierover meer bij B. HUBEAU, Het huisvestingsrecht in gewestelijk, gemeenschaps- en federaal
perspectief, Brugge, Die Keure, 1995, deel 1, p. 125-126.
81 B. HUBEAU, o.c., p. 128.
82 B. Vl. Reg. van 20 oktober 2000 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor sociale huurwoningen die
worden verhuurd of onderverhuurd door de Vlaamse huisvestingsmaatschappij of een sociale
huisvestingsmaatschappij met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode, B.S. 13 december 2000.
15

Er zijn een vijftal criteria voor het bepalen van de huurprijs bij sociale huur 83 : de kostprijs van de woning, het
inkomen van de bewoners, het aantal personen ten laste van de huurder, de boven- en ondergrens en de
bezettingsgraad.
- eerste criterium: de kostprijs van de woning
Het jaarbedrag van de basishuurprijs van de woning wordt vastgesteld op minstens 3% en ten hoogste 9% van de
geactualiseerde kostprijs 84 . De maandelijkse huurprijs wordt afgerond naar het hogere tiental. De beperking van
de basishuurprijs tot 9% geldt niet voor woningen die meer dan 40 jaar geleden werden opgeleverd. Vaststelling
en wijziging van de basishuurprijs moeten door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij worden goedgekeurd
(artikel 10 van het Sociaal Huurbesluit).
Behalve in geval van renovatiewerken die aanleiding kunnen geven tot verhoging van de geactualiseerde
kostprijs, blijft de basishuurprijs ongewijzigd tot 31 december van het lopende jaar (artikel 11 van het Sociaal
Huurbesluit).
- tweede criterium: het inkomen van de bewoners
De aangepaste huurprijs is het product van de maandelijkse basishuurprijs en de inkomenscoëfficiënt (artikel 12
van het Sociaal Huurbesluit). De inkomenscoëfficiënt (Ic) wordt verkregen door de toepassing van de formule :
Ic = (Inkomen + 60.000 BEF) / 630.000 BEF 85
Het inkomen is het inkomen van het referentiejaar, dit is het derde jaar voorafgaand aan het jaar van de
inschrijving of de huurprijsherziening, verminderd met 37.800 frank voor elk van de eerste twee personen ten
laste. Het inkomen is de som van de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten alsook de niet-belastbare
inkomsten van de huurder en van alle andere personen die met hem dezelfde woning betrekken, met uitsluiting
van de ongehuwde kinderen die zonder onderbreking bij de huurder hebben ingewoond en die minder dan 25
jaar oud zijn op het moment van de referentiedatum (datum van inschrijving/ huurprijsherziening). Het inkomen
van de inwonende ascendenten van de huurder wordt slechts voor de helft aangerekend. Het wordt niet
aangerekend voor de familieleden van de eerste en de tweede graad die erkend zijn als ernstig gehandicapt of die
ten minste 65 jaar oud zijn.
83
Zie ook M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU en J. VANDENBERGHE, Huurzakboekje 2001,
Antwerpen, Kluwer, 2001, p. 105-108.
84
Jaarlijks worden de coëfficiënten voor de berekening van de geactualiseerde kostprijs van de woningen met
inachtneming enerzijds van de jaargemiddelden van de oprichtings- en verwervingskosten van de woningen en
de verouderingsgraad anderzijds, gepubliceerd – meest recente publicatie : M.B. van 24 juli 2001, B.S. 9
augustus 2001.
85
Deze bedragen worden vanaf 1 januari 2001 jaarlijks geïndexeerd volgens de formule van artikel 27 van het
Sociaal Huurbesluit.
16

De reële huurprijs kan herberekend worden naargelang een bewoner overlijdt, met pensioen gaat, de woning
verlaat, naargelang het inkomen gedurende drie opeenvolgende maanden 20% gedaald is ten opzichte van dat
van het referentiejaar of een persoon met een inkomen erbij komt wonen (artikel 15 van het Sociaal
Huurbesluit).
- derde criterium : personen ten laste van de huurder
De reële huurprijs (artikel 13 van het Sociaal Huurbesluit) is gelijk aan de aangepaste huurprijs verlaagd met de
in artikel 14 toegestane verminderingen. Deze verminderingen op de basishuurprijs worden toegekend van zodra
er minstens drie personen ten laste zijn: 20% voor drie personen ten laste, 30% voor 4 personen ten laste, 40%
voor 5 personen ten laste en 50% voor 6 of meer personen ten laste.
- vierde criterium : boven- en ondermarges
De reële huurprijs mag niet hoger zijn dan enerzijds de normale huurwaarde en anderzijds 1/60 van het inkomen,
doch in geen geval lager dan de helft van de basishuurprijs (artikel 13, § 4 van het Sociaal Huurbesluit).
De normale huurwaarde is de door het beslissingsorgaan van de verhuurder geraamde huurprijs van een
vergelijkbare woning in de omgeving op de private woningmarkt (artikel 1, 22° van het Sociaal Huurbesluit).
De ondergrens van de normale huurwaarde wordt bepaald door het kadastraal inkomen van de woonst te
vermenigvuldigen met 100 en met de index van september van het voorgaande jaar en dit bedrag te delen door
het product van 60, de index van september 1974 (96,11) en 12 (artikel 13, § 4 van het Sociaal Huurbesluit).
- vijfde criterium: de bezettingsgraad
Wanneer de huurder een onderbezette woning bewoont, kan de verhuurder, na de tweede weigering van een
aangeboden woning die aan de rationele bezetting voldoet, een evaluatie maken van de sociale situatie van de
huurder en kan hem een maandelijkse vergoeding worden aangerekend van 2000 frank per maand 86 per
slaapkamer vanaf de tweede overtollige slaapkamer (artikel 19 van het Sociaal Huurbesluit).
Afdeling 3. Een bl ik over de grenzen heen
§ 1 DE NEDERLANDSE HUURPRIJZENWET WOONRUIMTE
86 Dit bedrag wordt vanaf 1 januari 2001 jaarlijks geïndexeerd volgens de formule van artikel 27 van het Sociaal
Huurbesluit.
17

35. In Nederland geldt voor de bepaling van de huurprijs van woonruimte een bijzondere wetgeving, meer
bepaald de Huurprijzenwet woonruimte 87 . De Huurprijzenwet woonruimte definieert het begrip “woonruimte”
als “een gebouwde onroerende zaak die een zelfstandige woning vormt, of een tot bewoning bestemd gedeelte
van een gebouwde onroerende zaak, dan wel een woonwagen of een standplaats, een en ander met de onroerende
aanhorigheden” (artikel 1 a HPW). De wet is niet van toepassing op huurovereenkomsten van woonruimte die
een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 2, 1 ste lid HPW) en slechts gedeeltelijk van
toepassing op overeenkomsten waarvoor partijen bij aanvang van de bewoning een huurprijs zijn
overeengekomen die hoger ligt dan een bepaalde wettelijke drempel (artikel 2, 2 de lid HPW). Het zogenaamde
“liberalisatiestelsel”, ingevoerd per 1 juli 1994, maakt de huurprijsvorming vrij boven een bepaalde maximale
huurgrens 88 . Het beoogt enerzijds de verbetering van de marktwerking, zodat bijvoorbeeld investeringen in dure
huurwoningen zouden worden gestimuleerd en, anderzijds, een vereenvoudiging van de regelgeving 89 .
De huurprijs terzake de huur of verhuur van woonruimte wordt in beginsel vrij door partijen overeengekomen
(artikel 3 HPW). Als correctief op de vrije wilsvorming kan de huurder gedurende zes maanden na de
inwerkingtreding van de overeenkomst aan de huurcommissie een oordeel vragen over de redelijkheid van de
huurprijs (artikel 17, 1 ste lid HPW) 90 . De huurcommissies werden door de Wet op de huurcommissies van 18
januari 1979 in het rechtsgebied van ieder kantongerecht ingesteld. Bij de samenstelling ervan wordt gestreefd
naar een paritaire verhouding tussen vertegenwoordigers van huurders en verhuurders 91 .
De huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de huurprijs aan de hand van een aantal objectieve criteria
opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte van 18 april 1979. De regeling wordt uitgewerkt aan de hand
van een waarderingsstelsel waarbij de kwaliteit van de woning aan de hand van een puntenstelsel wordt gemeten
en waaraan een maximale redelijke huurprijs beantwoordt 92 . Er worden punten toegekend volgens de
oppervlakte van vertrekken en overige ruimten, de aard van de verwarmingsinstallatie, de warmte-isolatie, de
lengte van het aanrecht in de keuken, het sanitair, eventuele woonvoorzieningen voor gehandicapten, privé-
87
Wet van 18 januari 1979, afgekort HPW.
88
Die grens bedroeg per 1 juli 2000 1.149 NLG (bijlage I Circulaire inzake huurbeleid voor de periode 1 juli
2000 tot en met 30 juni 2001, Staatscourant 2000, 36).
89
Brief van 1 oktober 1997 van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
inzake het Huurprijsbeleid voor 1998 en volgende jaren, opgenomen in J. ROGGEVEEN, Huurprijzenwet
woonruimte - Wet op de huurcommissies, in Nederlandse wetgeving, Editie Schuurman & Jordens, deel 173, 4 de
gecumuleerde aanvulling, Deventer, Tjeenk-Willink, 2000, p. 263. De brief maakt melding van de resultaten van
een uitgebreide en beleidsondersteunende rapportage over de effecten van de regeling op de marktwerking, het
investeringsbeleid van de verhuurders (dat eerder klein bleek te zijn) en de waarborgen voor de huurders.
90
Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot huurprijswijziging op grond van de artikelen 4 en 19-21 HPW. Het
verzoek kan om de twaalf maanden worden gedaan; bij gebreke van overeenstemming tussen partijen oordeelt de
huurcommissie.
91 de
Artikel 6, 3 lid Wet op de huurcommissies; J. ROGGEVEEN, Huurprijzenwet woonruimte - Wet op de
huurcommissies, in Nederlandse wetgeving, Editie Schuurman & Jordens, deel 173, Deventer, Tjeenk-Willink,
1997, p. 145.
92
Zie daarover P. ABAS, A. RUEB, en C. BRUNNER, Bijzondere Overeenkomsten, deel 5-II, Huur en Pacht,
Asser’s Handleiding tot de Beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht, Zwolle, Tjeenk-Willink, 1990, p. 402-
414, nrs. 449-460. Voor vorm en inhoud van het waarderingsstelsel zie de bijlagen bij het Besluit huurprijzen
woonruimte in J. ROGGEVEEN, o.c., p. 67 e.v. Het K.B. van 7 april 1999 houdende wijziging van het Besluit
huurprijzen woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen jaarlijks op 1 juli bij ministeriële regeling
worden aangepast, zie J. ROGGEVEEN, o.c., 4 de bijwerking p. 424-438.
18

uitenruimten (tuinen, balkons, terrassen), carport, woonvorm 93 en woonomgeving 94 . Er worden punten
afgetrokken in geval van veroudering, het ontbreken van een privé-buitenruimte en de aanwezigheid van
hinderlijke situaties, zoals geluidsoverlast.
Door vermenigvuldiging van het totaal aantal punten per woning met de jaarlijks van overheidswege vast te
stellen "puntprijs” bekomt men de “maximaal redelijke huurprijs”. Indien de door partijen overeengekomen
huurprijs boven de maximale redelijke huurprijs ligt, maakt de huurcommissie daarvan melding in haar
uitspraak. Indien geen der partijen binnen de twee maanden na verzending van de uitspraak van de
huurcommissie de kantonrechter verzoekt de huurprijs vast te stellen, worden zij geacht akkoord te gaan met de
huurprijs vermeld in de uitspraak van de huurcommissie (artikel 17, 8 ste lid HPW).
§ 2. DE BEPALING VAN DE HUURPRIJS IN GEVAL VAN BAIL D’HABITATION IN FRANKRIJK
36. In Frankrijk bevat artikel 17 van de loi Mermaz van 6 juli 1989 95 drie regelingen met betrekking tot de
vaststelling van de huurprijs. De basisregel is dat de huurprijs wordt vastgesteld rekening houdend met de
normale huurprijzen in de buurt 96 . De contractuele vrijheid bij de vaststelling van de huurprijs geldt slechts bij
aanvang van de huurovereenkomst, indien het een nieuw gebouwde woning betreft, indien werkzaamheden aan
de bestaande woning werden uitgevoerd teneinde te voldoen aan de minimale comfort- en kwaliteitsnormen
opgelegd bij decreet of indien verbeteringswerken werden uitgevoerd die meer kosten dan één jaar huur (artikel
17 a loi Mermaz). Dit gunstregime beoogt vastgoedinvesteringen en aanpassingswerken om de kwaliteit van
woningen te verbeteren, aan te moedigen 97 . Buiten deze gevallen geldt de verwijzing naar de normale
huurprijzen in de buurt, dit wil zeggen voor alle bestaande huurwoningen die vrij komen of het voorwerp van
een eerste verhuring uitmaken. Hoe daarbij te werk wordt gegaan, wordt uiteengezet in artikel 19 van de loi
Mermaz: de huurprijzen waarmee wordt vergeleken moeten betrekking hebben op minstens drie, en in
gemeenten gelegen in agglomeraties met meer dan één miljoen inwoners, minstens zes woningen met
gelijkaardige kenmerken. De vergelijkingspunten moeten door de verhuurder worden opgegeven en voor
minstens twee derden betrekking hebben op woningen die sinds drie jaar door dezelfde huurder worden gehuurd.
In een decreet van 31 augustus 1990 98 worden de door de verhuurder te vermelden gegevens opgesomd: ligging
van het goed, kwaliteit en tijdstip van constructie, aantal verdiepingen en aanwezigheid van een lift, bewoonbare
oppervlakte en aantal woonvertrekken, aanwezigheid van bijlokalen, sanitaire voorzieningen, aanduiding of de
huurder er reeds drie jaar verblijft en het bedrag van de effectief eisbare maandelijkse huurprijs exclusief de
93 Er wordt een onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen, onderverdeeld in vrijstaande woningen,
hoekwoningen of tussen- en eindwoningen, en meergezinshuizen, waarvoor het puntenaantal varieert naargelang
de verdieping en de aan- of afwezigheid van een lift.
94 Volgende aspecten komen hierbij in aanmerking: aanwezigheid van groen, speelgelegenheid voor kinderen,
basisonderwijs, winkels voor dagelijkse levensbehoeften, stedelijke voorzieningen (grootwinkels, horeca,
bioscopen), bereikbaarheid van de woning, openbare parkeergelegenheid, halte van openbaar vervoer,
verkeersoverlast en –onveiligheid, onderhoudstoestand bestrating en openbaar groen, nabijheid van hinderlijke
bedrijven (Bijlage I, tabel a Besluit huurprijzen woonruimte).
95 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-
1290 du 23 décembre 1986, Code des baux, Dalloz, 1996, p. 97 e.v.
96 J. HUET, Traité de droit civil, Les principaux contrats spéciaux, Paris, LGDJ, 1996, p. 737-738, nr. 21522.
97 J. LAFOND en F. LAFOND, Les baux d’habitation, 3e éd.,Paris, Litec, 1997, p. 144, nr. 207.
98 Décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l’article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
19

kosten.
De noodzakelijke statistische gegevens om deze regeling op basis van vergelijkingspunten te kunnen uitvoeren,
worden verzameld door observatoria van de huurprijzen opgericht overeenkomstig artikel 16 van de wet. De
gegevens zijn beschikbaar voor de departementale verzoeningscommissies en de rechtbanken.
Voor de derde regeling, meer bepaald het geval van hernieuwing van de huurovereenkomst na afloop van de
oorspronkelijke duur van de huurovereenkomst, wordt voor de vaststelling van de nieuwe huurprijs eveneens
verwezen naar de normale huurprijzen in de buurt. Deze regeling is echter nog strenger voor de verhuurder,
aangezien er slechts tot aanpassing van de huurprijs kan worden overgegaan indien de huurprijs manifest
ondergewaardeerd werd en de verhuurder de herziening vraagt (artikel 17 c loi Mermaz).
Afdeling 4. Tot besluit
37. In bovenstaande tekst hebben wij in vogelvlucht aandacht besteed aan een aantal regelingen en
systemen op basis waarvan de wilsvrijheid bij het vaststellen van de huurprijs geheel of gedeeltelijk wordt
uitgeschakeld. Daarvoor wordt veelal teruggevallen op het begrip “normale huurwaarde” of op het ervan
afgeleide kadastraal inkomen van het onroerend goed. Mede ten gevolge van de federalisering en de
bevoegdheidstoekenning van de materie van de huisvesting aan de Gewesten, knagen de decreetgevers langzaam
maar zeker aan de principes van het Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot de tijdelijke huurwetten uit de jaren
zeventig en tachtig van de vorige eeuw, die huurprijsstijgingen in periodes van hoge inflatie wilden indijken,
veronderstelt een stelsel van objectivering van de huurprijzen dat rechtstreeks wordt ingegrepen in de
huurprijsvorming. De wenselijkheid van dergelijk systeem hangt ons inziens af van de voorafgaande vaststelling
dat de marktmechanismen ontoereikend zijn om het grondrecht op behoorlijke huisvesting en meer specifiek de
mogelijkheid voor elk gezin of alleenstaande om een kwalitatieve huurwoning tegen een betaalbare prijs te
vinden, te garanderen. Vooraleer daarover een uitspraak kan worden gedaan, dient deze problematiek ten gronde
te worden doorgelicht, zowel wat betreft de private als sociale huurmarkt. Zoniet zal men wellicht blijven steken
in het stadium van slogans en tot mislukking gedoemde halfslachtige regelingen, zoals dat van de richtprijzen
inzake kamerwoningen.
De buitenlandse ervaring toont aan dat objectiveringsystemen kunnen functioneren op voorwaarde dat daartoe de
benodigde instrumenten en procedures worden verfijnd of geschapen en dat de effecten van de regeling op de
marktmechanismen door middel van rapportering op de voet worden gevolgd. De regelgever zal daarbij
eveneens oog moeten hebben voor gekende en ongewenste randfenomenen, zoals het vragen van drempel- of
sleutelgeld of een inkrimping van het aanbod van huurwoningen.
20