en verantwoordingsdag 2012 Woonbron Delft

Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst
Woonbron Delft 2012
Wooncorporatie Woonbron Delft zet zich in voor een vitale stad waar mensen goed kunnen wonen,
werken en hun vrije tijd beleven. Dat doen wij in nauwe samenwerking met belanghouders en
partners. Jaarlijks leggen wij aan hen verantwoording af over ons presteren en horen wij graag
welke prestaties zij in het opvolgende jaar van ons verwachten. Op deze wijze geeft Woonbron
invulling aan expliciete maatschappelijke agendering.
Op 6 juni 2012 vond van 17.00 tot 19.00 uur bij Woonbron Delft aan de Aart van der Leeuwlaan 8
de verantwoording over 2011 en de agendering voor 2013 e.v. plaats. Vorig jaar stond deze
bijeenkomst in het teken van een ophaalronde voor ons ondernemingsplan. Kort daarna heeft
Woonbron pas op de plaats gemaakt met dit plan. Ingegeven door politiek Den Haag, zal de rol en
positie van corporaties in de komende jaren veranderen en de financiële druk op de sector groter
worden. Corporaties moeten zich daarop voorbereiden. De kabinetscrisis draagt niet bij aan
duidelijkheid op korte termijn. Tegelijk draait de wereld om ons heen door in een economisch
klimaat waarin bezuinigingen de boventoon voeren. Dat organisaties zich vooral weer op haar
kerntaken gaan richten, is daarvan een logisch gevolg. Reden om dit jaar tijdens de agendering
met partners van gedachten te wisselen over hoe de samenwerkingsrelatie zodanig kan worden
vormgegeven dat gezamenlijke doelen kunnen worden behaald. Hierna samenvatting van deze
bijeenkomst.
Terugblik 2011
Het prestatieverslag 2011 van Woonbron Delft is in maart naar alle partners verstuurd. Karin
Schrederhof licht deze thematisch toe.
Woningmarkt. Woonbron haalde in 2011 de prestatieafspraak om 70% van haar woningen te
verhuren aan de BBSH doelgroep (lage inkomens). Ook is voldaan aan de nieuwe richtlijn van de
EU om 90% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot €
33.614. Daarnaast bedient Woonbron mensen met lage middeninkomens met het keuzeconcept
van Te Woon. De verkoop in Te Woon is inmiddels volkshuisvestelijk verankerd. Deze verkopen
lopen goed. Vooral de terugkoopregeling is voor velen een interessant argument om veilig te
kopen.
Bewoners. De bewonerstevredenheid is gelijk gebleven. Dat neemt niet weg dat er nog werk aan
de winkel is met de verbeterpunten. De huurachterstanden zijn niet gestegen. Woonbron houdt dit
nauwlettend in de gaten en biedt individuele aandacht. Het aantal ontruimingen is afgenomen. We
zien een lichte daling van de mutatiegraad. De mensen zijn minder verhuislustig.
Wijken en buurten. Woonbron is met de regisseurs Beheer, sociaal Beheerders en
Complexbeheerders actief aanwezig in de buurten en wijken en geeft zo invulling aan Thuis in de
wijk. In de aandachtsbuurten Gillis en Poptahof werkt Woonbron intensief samen met partners:
gemeente, politie en onderwijs. Door alle extra aandacht boeken we hier zichtbaar resultaat. De
bewoners zijn goed georganiseerd in VvE’s, de Vereniging Bewonersorganisaties Delft en
bewonerscommissies.
Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst Woonbron Delft, 6 juni 2012 1

Bijzondere projecten. In het Kamers met kansenproject in de Krakeelpolderbuurt zijn tien
woningen bestemd voor jongeren die er een kans krijgen om in een veilige woonsituatie de
maatschappelijke ladder te beklimmen door afronding studie of werk. In 2011 kregen 30 jongeren
op deze wijze een nieuwe kans. Dankzij de subsidie van stichting Burgerzin Actie werd dit project
in 2011 uitgebreid met het Huis met kansen. Hierin zijn vier woningen bestemd voor zeer jonge
moeders. Zij krijgen vanuit een zelfstandige woonruimte ondersteuning aangereikt om de
opvoeding van hun kind(eren) te leren combineren met een opleiding of werk en
verantwoordelijkheden. In het sociaal domein hebben de Schoolmate en Workmate mooie
resultaten geboekt op onze speerpunten Houd kinderen op school en Help mensen aan het werk.
Karin roept partners op niet somber te zijn en de feiten als kansen pakken. Ze noemt enkele
feiten:
− De Delftse woningmarkt zit vast, de druk blijft groot
− De koopkracht van bewoners daalt
− Gemeenten en corporaties moeten stevig bezuinigen
− De situatie bij Vestia is voor Delft ernstig
− Het imago van de corporaties staat onder druk
− De landelijke politiek zorgt niet voor stabiliteit
− Alles kan niet meer, er moeten keuzes gemaakt worden
− Het helpt als allen voor hetzelfde kiezen
De keuzes van Woonbron Delft zijn in ieder geval:
− Primaire zorg voor de zittende klant en de bestaande voorraad
− Accent van onze sociale aandacht op Gillis en Poptahof
− Van aandacht voor fysieke vernieuwing naar meer focus op sociaaleconomische versterking
− Van groots en meeslepend naar klein en zorgvuldig
− Sociale interventies gericht op school en werk
− Wij kunnen regie nemen, maar niet alles zelf doen
Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst Woonbron Delft, 6 juni 2012 2

− Verduurzaming van de voorraad heeft hoge prioriteit
− Het in beweging nemen van de woningmarkt door slimme verhuisketens te organiseren
Vier dilemma’s onder de loep
Na deze toelichting hebben aanwezigen in vier groepen gesproken over onderstaande vier
dilemma’s.
DUURZAAMHEID – VERBETERING VOORRAAD / BEINVLOEDING BEWONERS
Situatie: De verwachting is dat onze bewoners de komende jaren meer euro’s zullen uitgeven aan
energielasten dan aan hun huur of hypotheek. Een deel van onze woningvoorraad heeft slechte
energielabels (E/F/G). De kans dat onze bewoners juist in deze complexen hoge energielasten
zullen krijgen is groot. Om dat te voorkomen zet Woonbron Delft in op het wegwerken van de
slechte energielabels. Primair door woningen beter te isoleren. We doen dat in ons planmatig
onderhoud, mutatieonderhoud en tijdens renovatie in bewoonde staat.
Duurzaamheidinvesteringen bij mutatie geven ons de mogelijkheid om de huur aan te passen en
de investering (deels) dekkend te maken. Bij renovaties zijn wij afhankelijk van de bereidheid van
de huurders om via een huurverhoging mee te betalen aan de investeringen in Duurzaamheid.
Onze bewoners zijn niet altijd daartoe bereid, men heeft nog niet het idee dat de energielasten
stevig zullen stijgen. Daarnaast is het stevig isoleren van de woning niet altijd mogelijk en niet
altijd dé oplossing. Alternatieve energiebronnen kunnen op korte termijn vooral ook middellange
termijn mogelijkheden bieden. Zon, PV, WKO’s en warmtenetten moeten veel meer worden benut.
In de werkgroep is gesproken over strategie, beleid en hoe je bewoners het beste kunt overtuigen
van de noodzaak.
De conclusie van de gesprekspartners in deze werkgroep is dat lokale visie, partners en
corporatiebeleid op het thema duurzaamheid helder zijn. Grote kans ligt nog in het werkveld.
Medewerkers op alle niveaus kunnen nu het belang van duurzaamheidmaatregelen niet goed
uitleggen aan de klant, terwijl elke bewonercontact in dit verband een gouden contact is om te
benutten om het energiebelang uit te leggen en te overtuigen. Het devies hier is dus steek energie
in je medewerkers, zo win je het vertrouwen van bewoners en ontstaat er meer begrip en
bereidheid voor een huurverhoging als gevolg van de duurzaamheid maatregel.
VERSTERKING GROEN GILLIS
De Gillisbuurt heeft een ‘slecht’ imago. De woningen zijn goed. De kwaliteit van de openbare
ruimte, het groen, is slecht. Buurtgroen is een noodzakelijk onderdeel van de buurt en is bepalend
voor de leefbaarheid en het imago van de buurt. Gediscussieerd is over hoe je een groot groen
gebied transformeert naar een gebied wat door de bewoners meer wordt gewaardeerd. Ook over
welke partijen hierin een rol hebben.
De conclusie van de gesprekspartners in deze werkgroep is dat je het totaalgebied niet in een keer
hoeft aan te pakken. Beter is in een klein deel te experimenteren. Ook dat bewoners noodzakelijke
partners zijn en dat er gezocht moet worden naar een ingang om die betrokkenheid te krijgen.
Goede gelegenheid hiervoor kan de buurtmoestuin Gillis Paradijs zijn. Sinds de start in april dit jaar
zijn alle 80 tuintjes bezet (er is een wachtlijst van ca. 50 bewoners). Ongeveer 125 buurtbewoners
zijn hier op dit moment actief. Uiteraard is de doelstelling van Woonbron hier niet het telen van
gewassen, maar het op gang brengen van het sociaal contact in de buurt. Er wordt weer gegroet
op de galerij. Mogelijk is deze groep mensen een goede ingang om hen te betrekken bij de
ontwikkeling van het groen in de buurt.
Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst Woonbron Delft, 6 juni 2012 3

SOCIAALECONOMISCHE VERSTERKING
Om de sociaaleconomische posities van bewoners in de aandachtsgebieden Buitenhof en Voorhof te
versterken, geeft Woonbron met de Schoolmate en Workmate invulling aan haar sociale
doelstellingen; Houd kinderen op school en Help mensen aan het werk. Dat doen ze door als
matchmaker tussen partijen te bewegen. Als er een situatie is die zijn niet kunnen overdragen
gaan zij ‘hands on’ totdat er een partij is gevonden/geactiveerd die dit kan overnemen. Zij houden
bij deze aanpak rekening met de eigen kracht en het netwerk van de persoon of het gezin. Het
devies luidt: Laat de mensen vooral zelf de dingen doen en vul de zorgvraag zoveel mogelijk in met
bestaand aanbod.
Het imago van Poptahof zien we door deze aanpak beter worden, terwijl dit in mindere mate het
effect is in Buitenhof. In Poptahof meten we een voorzichtige stijging van de
bewonerstevredenheid. Tegelijk geven de statistieken aan dat de sociaaleconomische positie van
bewoners niet is verbeterd. Als dit tij niet keert en dit aspect verslechtert, heeft dat ongetwijfeld
negatieve invloed op het imago en bewonerstevredenheid.
In de werkgroep is gesproken over de vraag of een corporatie zich moet bemoeien met
werkgelegenheid en de zorg achter de voordeur, met andere woorden ‘schoenmaker houd je bij de
leest’? Het advies luidde: blijf dat vooral doen en laat andere partijen je daarbij helpen.
Ook vond in de werkgroep een verkenning plaats waar kansen liggen om gezamenlijk op te trekken
in de verschillende activiteiten om de sociaaleconomische positie van bewoners te verbeteren. In
antwoord hierop presenteerde de werkgroep onderstaand wiel.
Social Return
Durf
Vertrouwen
Geloof
Social Retun
Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst Woonbron Delft, 6 juni 2012 4

Ter toelichting. Om bewoners en daarmee de wijken sociaal en economisch te versterken, is
intensief samenwerking tussen partners noodzakelijk. Partners die zich herkennen in de drie
kernwoorden (vertrouwen, durf en geloven) in de as van het bovenstaande wiel. Het maakt niet uit
op welke moment je opstapt, als je maar aanhaakt.
Als het wiel op gang komt is de spin-off: social return. Zonder meer te doen dan je als bedrijf al
deed, kun je met deze aanpak een versterkend effect bereiken in de wijk en haar bewoners.
Omdat het agendapunt Social return op de achtergrond wordt gezet en de aandacht uitgaat naar
samen, durven dingen te doen, is het effect niet altijd vooraf vast te leggen. Bijzonder is dat het
effect achteraf dichter op de bewoners zichtbaar wordt en duurzamer is.
FYSIEKE VERNIEUWING POPTAHOF hoe nu verder
In de Poptahof is vanaf 2004 een intensief verbeterprogramma gestart; in een samenwerking
tussen gemeente Delft en Woonbron. Purper is gebouwd en al drie jaar met succes en veel
tevreden bewoners bewoond. Amber wordt na de zomervakantie opgeleverd. Alle huurwoningen
zijn verhuurd, op twee na alle Te Woon woningen verkocht en een belegger, Synthus Achmea,
heeft woningen gekocht om te gaan verhuren. Het park is aangelegd en wordt enthousiast gebruikt
door buurtbewoners en andere Delftenaren. De gemeente start in 2013 met de bouw van de Brede
School.
Na de kredietcrisis in de bouw zijn de plannen en het tempo herzien. Het investeringsniveau is
helaas niet te handhaven door het inzakken van de koopmarkt. Gemeente en Woonbron ontbinden
de samenwerkingsovereenkomst. Woonbron concentreert zich op beheer en vernieuwing van het
vastgoed en de openbare ruimte. Gemeente concentreert zich op kaderstelling en toetsing. De
doelstellingen van het Poptahofplan worden gehandhaafd. Een buurt waar het prettig wonen is voor
iedereen, die wezenlijk onderdeel is van Delft en waar vastgoedeigenaren voldoende rendement
kunnen halen.
In deze werkgroep werden de volgende stellingen geponeerd: Het imago van Poptahof is niet goed
genoeg om flinke aantallen betaalbare woningen aan starters te verkopen. Inzetten op
sociaaleconomische versterking van de aanwezige bewoners heeft veel meer effect dan het slopen
en bouwen van nieuwe huizen.
De gesprekpartners zijn kritisch over de bewering dat het imago van Poptahof licht is gestegen.
Professionals zullen dit ongetwijfeld wel merken, maar in de stad wordt dat nog niet overal
gedeeld. Dat bevestigt maar eens te meer dat we er nog lang niet zijn in de vernieuwing van de
buurt en wij partners hard nodig hebben. De SVH oppert een rol te kunnen spelen door in haar
marketingmiddelen de buurt meer smoel te kunnen geven. Van de inspanning op het
sociaaleconomische programma is weinig zichtbaar. Het advies is dat samen met andere partijen
zoals gemeente, DIVA, Combiwerk de handen op elkaar te slaan om resultaten te boeken. Niet
groots en meeslepend maar klein en doeltreffend.
Deelnemers aan verantwoording- en agenderingsbijeenkomst 2012:
Brenda Grootscholten (Bedrijf & Samenleving), Astrid van den Bergh en Gabrie van Steenvoorden
(Combiwerk), Kees Huisman (PCBO), Tjeerd Deelstra (De Witte Roos), Eveline Kokx (EREA), Frank
Schoof (Warmtebedrijf Delft), Bianca Seekles (Era Contour), Robbert Rozestraaten (GGZ Delfland),
Marcel Tissen (IPSE de Bruggen), Fred Verhoogt (Kwadraad), Jolanda Wanningen (Mondriaan
Onderwijsgroep), Marti Zoetemelk en Sipke Mulder (stichting zorginstellingen Pieter van Foreest),
Mireille Wiegman (Projectorganisatie Poptahof), Jeanet van der Burg (stichting DIVA), Loudi Stoker
(SVH), Jeroen Hogetoorn (Van Silfhout & Hogetoorn Wereldmakelaars), Jan Wiegman (Vereniging
Bewonersorganisatie Delft)
Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst Woonbron Delft, 6 juni 2012 5

En toehoorders vanuit Woonbron centraal:
Ron de Haas (lid Raad van Commissarissen), Bert Wijbenga (vz Raad van Bestuur) en Wouter
Rohde (directeur Concern Center).
Met kennisgeving afwezig: Wim Gallée-Koeslag (Bemiddeling en Mediation), Stefan Brandlicht
(wethouder), Wim Schut (PCBO), Rob van Eijkeren (Vestia), Wladimir Andela (GGZ), Hans v.d.
Sandt (Combiwerk)
Belanghouders en partners bedankt!
Karin Schrederhof (directeur) , Peter van Hemmen (manager Stad), Karin Ormel (manager Klant),
Gijs Jongh (hoofd Techniek), Jaap van Zwet (regisseur Beheer), Jan van Oosten (Workmate),
Jantina Vermeulen (Woonmakelaar) , Linda Kegge (Woonmakelaar), Madelon Rutgers (sociaal
Beheerder), Erick Walter (regisseur Beheer), Natasja Bolleboom (managementassistente), Mariska
Dupon (communicatieadviseur).
MD 11/06/12
Samenvatting verantwoording-/agenderingsbijeenkomst Woonbron Delft, 6 juni 2012 6