Ontwikkelopgave Driehoek Coolhaveneiland 2020 - Woonbron

Stadsontwikkeling
Ontwikkelopgave
Driehoek Coolhaveneiland 2020
december 2011

U vindt de KansenAtlas en de Ontwikkelopgave ook op
www.coolhaveneiland.com

INHOUD
Samenvatting
KansenAtlas Driehoek Coolhaveneiland
- Zeven kansen voor wonen en werken
- Acht kansen in stedenbouw en buitenruimte
- Acht quick wins in de buitenruimte
1) Aanleiding voor de ontwikkelopgave
2) Werkwijze
3) Huidige situatie Driehoek Coolhaveneiland
3.1 Ruimtelijk/stedenbouwkundig
3.2 Wonen
3.3 Sociaal en voorzieningen
3.4 Economie
3.5 Schoon, heel en veilig
3.6 Markt- en omgevingsontwikkelingen
3.7 SWOT Analyse
3.8 Conclusie analyse
4) Positionering Driehoek binnen Rotterdam West
en Coolhaveneiland
4.1 Waardering kwaliteiten door verschillende
leefstijlen
4.2 Panelgesprek
5
13
15
17
23
5) Driehoek Coolhaveneiland 2020
5.1 Ambities Driehoek CHE 2020
5.2 (beoogde) Sfeer per straat
5.3 Positionering per straat/complex
6) Strategie Driehoek Coolhaveneiland
6.1 Woningtoewijzing
7) Agenda korte en lange termijn
7.1 Agenda tot 2020
7.2 Agenda vanaf 2020
8) Financiële paragraaf
Bijlagen
1) Beschrijving en verbeelding sfeer per straat
2) Wie woont er in de Driehoek en waarom?
25
28
31
33
35
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
3

“Parklane”
4
A20
Dakpark
“Parklane”
historisch
Delfshaven
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
Heemraadssingel
A20
Nieuwe
Binnenweg
de
Mach.
Lloydkwartier
Hoboken
het Park
stadscentrum
ligging in de stad

Samenvatting
Samenvatting en KansenAtlas Driehoek
Coolhaveneiland
Nu de transformatie van Coolhaveneiland (CHE) tot
bloeiend creatief gebied in volle gang is, is het tijd
ook de Driehoek aan te pakken. Belangrijkste reden
voor de deelgemeente Delfshaven en Woonbron
om deze ontwikkelopgave in samenwerking met
Stadsontwikkeling te maken, is de dreiging van verdere
achteruitgang van dit buurtje en de noodzaak
voor Woonbron om een beslissing te nemen over de
toekomst van delen van haar vastgoed.
De Driehoek is het zwakste stuk van Coolhaveneiland
als je kijkt naar kwaliteit van de woningen en samenstelling
van de bevolking. Er staan vooral woningen
met lage huren, veelal oude renovatie-complexen. De
buitenruimte is over-geprogrammeerd, mist differentiatie
en heeft een sleetse uitstraling. Er is veel
vraag naar woningen, in het bijzonder naar de oude
renovatiewoningen, terwijl deze onvoldoende kwaliteit
bieden en bij ongewijzigd beleid een eenzijdige
groep bewoners blijven aantrekken met een verdere
achteruitgang van de buurt en een toenemend risico
op excessen als gevolg.
Tegelijkertijd heeft het gebied de potentie zich te
ontwikkelen tot een gewild stedelijk woongebied.
CHE is gunstig gelegen in Rotterdam West en ontwikkelt
zich met succes tot bloeiend creatief gebied.
Kwaliteiten van de Driehoek zijn de besloten ligging,
de variatie in stedenbouw, buitenruimte, woningaanbod
en bevolkingssamenstelling en natuurlijk een sterke
positieve ontwikkeling in de omliggende gebieden
zoals het Lloydkwartier en Hoboken. De buurt is nu
al in trek bij een stedelijke doelgroep. Het is wenselijk
meer zelfredzame mensen aan te trekken die een
bewuste keuze maken voor de buurt. Dit is het moment
om de gesignaleerde kansen te gaan benutten en
zo te werken aan de opwaardering van de Driehoek.
Vanzelfsprekend moeten we hier aansluiten bij de
identiteit en het profiel van CHE met als voornaamste
pijlers cultuur, historie en kennis.
In 2020 is Coolhaveneiland een gewild stedelijk
woongebied met karakter. Je kunt hier centraal in
de stad, dichtbij stedelijke voorzieningen en toch
relatief rustig wonen. Het is een stadsbuurt met
een interessante variatie aan bewoners, bebouwing
en buitenruimte. Andere sterke punten zijn de
historische kenmerken zoals oude gebouwen en
een middeleeuwse zeedijk (Pieter de Hoochstraat -
Havenstraat). En; hier kun je (nog) betaalbaar wonen in
de stad.
CHE/Driehoek is ‘een groen hart met blauwe randen’
en bewoners hebben ‘the best of both worlds’
binnen loopafstand; een rustig woonbuurtje met
aantrekkelijke pleinen en levendige randen met
stedelijke lanen en waterfronten. CHE positioneert zich
als een eiland waar bewoners een eilandmentaliteit
hebben; zelfstandig en betrokken. Het is vooral
een woongebied, maar veel bewoners werken in
of vanuit hun huis. De bedrijfsruimtes in de buurt
worden gebruikt door (creatieve) ondernemers of
maatschappelijke organisaties. De buurt trekt mensen
aan die hun woonwensen op heel eigen wijze willen
realiseren en in deze buurt de kans daartoe zien.
De buurt kenmerkt zich door diversiteit en de aandacht
voor de ontwikkeling van zowel de wijk als haar
bewoners. Vooral mensen met een rood-gele leefstijl
(volgens de methodiek van SmartAgent) vinden de
buurt aantrekkelijk.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
5

6
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

Ambities voor 2020
Ambities voor 2020
1. Meer mensen zijn zelfredzaam
2. Bewoners en ondernemers spelen belangrijke rol in
‘programmeren’ buurt
3. Voorzieningen op gebied van onderwijs, zorg, welzijn
en cultuur dik in orde
4. Een sterkere marktpositie van de woningen; meer
mensen maken een positieve keuze
5. Wonen en werken in de Driehoek is complementair
aan creatieve bedrijvigheid randen CHE
6. Potentiële kwaliteit buitenruimte gerealiseerd door
goede inrichting en onderhoud
7. Veiligheid en leefbaarheid scoren voldoende
De strategie voor de Driehoek is ‘opwaarderen met
behoud van karakter’. De deelgemeente en Woonbron
nemen het voortouw om de buurt geleidelijk te versterken
zodat meer mensen een positieve keuze maken voor de
buurt, waarbij zij bewoners en ondernemers nadrukkelijk
de kans bieden eigen verantwoordelijkheid te nemen.
De Driehoek profiteert van de positieve uitstraling van
het ‘Historisch kwartier’ (ten westen) en het ‘Creatief
kwartier’ (ten oosten).
Succesvoorwaarden voor het aantrekken van
zelfredzaame mensen die bewust kiezen voor de buurt
zijn:
• Voldoende aanbod van voor de doelgroep
aantrekkelijke woningen
• Schoon, heel en veilig voldoende
• Voorzieningen (onderwijs, welzijn, zorg en cultuur)
van hoge kwaliteit en afgestemd op de beoogde
doelgroepen en leefstijlen
• Buitenruimte goed onderhouden en inrichting
afgestemd op de beoogde doelgroepen
• Stevig netwerk van bewoners en ondernemers die
betrokken zijn bij de buurt en van (deel)gemeente en
Woonbron de kans krijgen hun verantwoordelijkheid
te nemen (coproductie).
• Heldere positionering en promotie van de buurt
Woonbron onderscheidt grofweg twee typen woningen,
oude renovatie en jaren tachtig nieuwbouw. De afgelopen
jaren lag de nadruk op het verkopen van woningen in de
jaren tachtig nieuwbouw. Hierdoor was er een eenzijdige
instroom van mensen met een lage sociale status in de
renovatiecomplexen. Woonbron verlegt haar koers en
verwacht een betere match tussen vraag en aanbod door
de oude renovatie vooral te bestemmen voor de roodgele
doelgroep die bewust kiest voor het woonmilieu
in de Driehoek. Soms gebeurt dit na renovatie, zo
mogelijk in collectief particulier opdrachtgeverschap.
De nieuwbouwcomplexen worden weer deels ingezet
voor het bedienen van de primaire doelgroep van de
corporatie.
De maatregelen worden gefaseerd uitgevoerd.
Veel activiteiten en maatregelen zijn in uitvoeringsprogramma’s
vastgelegd, gebeuren nu al en worden
voortgezet. Tot 2020 werken deelgemeente en Woonbron
aan een aantal benoemde projecten. Naar verwachting
vinden de meeste fysieke maatregelen vanaf 2020
plaats. Financiële middelen zijn schaars, gefaseerdheid
en geleidelijkheid passen hierbij. Per maatregel moet de
haalbaarheid worden onderzocht en middelen worden
gevonden. Zo werken partijen tot na 2020 geleidelijk
maar wel in onderlinge samenhang aan een sterkere en
aantrekkelijke Driehoek Coolhaveneiland.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
7

Kansenatlas Driehoek Coolhaveneiland 2020
Statig wonen
aan de historische
Havenstraat
8
Q6
Oostkousdijk:
karakteristieke panden
in bedrijvige straat
met werken aan huis
Binnenterrein
blok 1
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
Q4
Q2
Q1
A
C
Q7
2
6
5
6
1
Schoonderloostraat
6
Q2
H
B
G
4
Q3
7
3
D
Q8
Q2
Q5
F
4
H
E
Q5
D
Coolhavenkade
met ruimte voor
initiatief
IJzerblok:
kluspanden aan een
collectieve binnentuin
deze kansenatlas is onderdeel van de
Ontwikkelopgave Driehoek Coolhaveneiland
Transformatie Kapelplein
tot centraal groen wijkplein
met ruimte voor ontmoeten
Dirck Hoffblok
met kansen voor
herontwikkeling
op lange termijn
KansenAtlas
Stadsontwikkeling

7 + 8 + 8 kansen
De 7 + 8 + 8 kansen in de Driehoek
We zien drie series verbeterkansen
• Zeven kansen (1 t/m 7) om de kwaliteit van het
wonen en werken op Coolhaveneiland te
verbeteren.
• Acht kansen (A t/m H) om stedenbouw en de
buitenruimte te verbeteren.
• Acht quick wins (Q1 t/m Q8) om de
buitenruimte op korte termijn te verbeteren
In de (fasering en planning van) de uitvoering moeten
deze kansen aan elkaar worden gekoppeld.
Kansen voor het wonen en werken op korte termijn
(onderzoek en uitwerking 2011-2015).
1. Oostkousdijk (inclusief Waaldijk zuidzijde)
Opwaarderen als stedelijke, bedrijvige straat met historische
elementen met werken/wonen en diverse voorzieningen
op het gebied van horeca, cultuur en levensmiddelenspecialiteiten.
Woningen boven de winkelplint
(collectief) als kluspanden aanbieden. In dien mogelijk
aan achterzijde een beloopbaar en beplantbaar deck als
besloten oase in de stad.
2. Waaldijk (noordzijde)
In deze rustige en wat anonieme straat staat een uniek
blokje voormalige rug aan rug woningen en de renovatiewoningen
met bedrijfsplint. Aan de achterzijde zijn
tuintjes en een binnenterreintje. Woonbron onderzoekt
of dit, eventueel door samenvoegen, gezellige, rustig
gelegen en (eventeel) grondgebonden woningen kunnen
worden (koop of sociale huur). In de plinten van de oude
renovatiewoningen ligt een aantal ruime bedrijfsruimtes
die als Unique Selling Point (USP) aan bewoners van de
woningen in de buurt kunnen worden aangeboden. Voor
de uitstraling van de woningen en de straat is het noodzakelijk
de blinde panelen en onaantrekkelijke entrees in
de plint te verbeteren.
3. IJzerblok
Dit blok tussen de IJzerstraat en de Coloniastraat loopt
rond 2020 uit de exploitatie. Woonbron onderzoekt de
haalbaarheid van herpositionering voor een collectief
van mensen met de rode (en ook wel gele) doelgroep
(volgens BSR model). Positionering: rustige stedelijke
woonstraat, werken aan huis en in de plinten, licht historisch,
collectief beheren en (evt.) te gebruiken binnenterrein.
Het blok is architectonisch redelijk tot goed maar
bouwtechnisch slecht. Het is wenselijk het te behouden.
Om een kwaliteitsslag te maken is verticaal samenvoegen
wenselijk. Als dit niet lukt, is het de vraag of en hoe
het blok kan worden behouden.
4. Dirck Hoffblok
Dit blok is door de laagwaardige stadsvernieuwing en
funderingsproblemen in slechte staat. Woonbron doet
nader onderzoek naar de nog mogelijke resterende
exploitatietermijn en de beheerstrategie tot dan toe. Een
mogelijke uitkomst is sloop na 2020.
In dat geval is op deze locatie op termijn nieuwbouw en
buitenruimte voor (onderwijs)voorzieningen mogelijk. De
Dirck Hoffstraat is een van de weinige studielocaties voor
een mogelijk toekomstige stedenbouwkundige ingreep.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
9

10
Kansen wonen en werken op langere termijn
(te onderzoeken na 2015)
5. Havenstraat
Opwaarderen als rustige, statige en historische woonstraat.
Opknappen buitenruimte en herpositioneren
boven-/benedenwoningen door samenvoegen en (vrij)
verkopen. Onderzoek mogelijkheid afstoten bestaand
vastgoed
6. Schoonderloostraat
Versterken als gezellige, historische, woon-/werkstraat
met bedrijvigheid aan huis en atelier(s) in de plinten.
De bedrijvigheid is hier goed zichtbaar door de bedrijfsruimtes,
de Schat van Schoonderloo en het buurthuis.
Onderzoeken of een deel van de woningen kan worden
geherpositioneerd door gerichte toewijzing en eventueel
een fysieke ingreep.
7. Wonen in een historisch schoolgebouw
Op langere termijn krijgt de Openbare Basisschool
Delfshaven wellicht een nieuw gebouw. Het dan vrijkomende
jaren twintig gebouw aan de Coolhavenstraat kan
ruimte bieden aan karakteristieke appartementen. Het
binnenterrein aan de achterzijde kan een collectieve tuin
worden. Op dit moment bestaan er geen concrete plannen
voor een nieuwe school.
De 8 kansen in stedenbouw en de buitenruimte
(haalbaarheid en planning nog bepalen)
A. Binnenterrein 1
Herinrichting met name door vergroenen; hoofdkarakter
verblijven en spelen; semi-openbaar / afsluitbaar maken
(in ieder geval ‘s avonds); streven naar participatie van
en (sociaal)beheer door omwonenden. (Uitvoering 2012)
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
B. Oostkousdijk Straatprofiel
Verbeteren als representatieve entree naar de wijk.
Vergroenen !
C. Havenstraat
Herinrichting met hoger ambitieniveau; verbeteren profiel.
D Kapelplein/Heiman Dullaertplein
Vergroenen door aanbreng van meer vlakgroen. Verminderen
rommelige uitstraling door verwijderen/herpositioneren
speeltoestellen (Kapelplein) en opheffen sportkooi
(Dullaertplein)
E. Studielocatie ‘Central Park’
Ruimtelijke studie naar inrichtingsmogelijkheden; hierbij
opties voor herstructureringsmogelijkheden Dirck Hoffblok
betrekken. De ‘IJzerstraat – Lloydplein route’ is
onderdeel van het plan.
F. Route 1e IJzerstraat (icm D)
Herinrichten wegprofiel; looproutes goed op elkaar laten
aansluiten.
G. ‘Coloniapleintje’
Studie naar verbeteringsmogelijkheden buitenruimte in
combinatie met bouwkundige verbetervoorstellen (aanpak
blinde gevel: cosmetisch of structureel).
H. Willem Buytewechstraat
Conform beleidskader mogelijkheden onderzoeken om
straatprofiel meer de kwaliteit van een laan te geven; bijv.
door vergroenen etc.

acht quick wins in de buitenruimte
De 8 quick wins in de buitenruimte
Q1. Binnenterrein 1 (zie A) vergroenen en minder rommelig
inrichten; inmiddels deels in uitvoering;
Q2. Coolhavenkade Doorgaan met het lopende project
Coolhavenkade waarbij ruimte gegeven word aan inbreng
van bewoners en ondernemers. (zie www.coolhavenkade.nl)
Q3. Schoonderloostraat/Heiman Dullaertplein
Containers herordenen/verplaatsen; (sleetse) bestrating
aanhelen/herstellen; cosmetische verbetering van de
keerwand.
Q4. Kapiteinspleintje (in ontwikkeling/uitvoering)
Verbeteren door vergroenen (toevoegen bomen en vlakgroen).
Q5. Heiman Dullaertplein Kansen door vergroenen van
de ruimte door middel van toevoegen van ‘vlakgroen’.
Wens voor langere termijn is om sportkooi op te heffen
(m.n. hoge hekwerken verwijderen) zie C.
Q6. Haringpleintje Verblijfskwaliteit vergroten door vergroenen
en plaatsen van bankje.
Q7. Entreeruimte Schoonderloostraat (noordzijde)
Door verwijderen parkeerplaatsen ontstaat een autovrije
ruimte; kan meerwaarde zijn voor hieraan grenzende woningen
(afstemmen op gewenste doelgroep) heeft relatie
met parkeerstudie; afweging maken.
Q8. Kruispunt Willem Buytewechstraat en 1e IJzerstraat
Kruispunt meer allure bijvoorbeeld door te vergroenen.
De KansenAtlas toont alle genoemde kansen.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
11

12
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

1. Ontwikkelopgave
1. Aanleiding voor deze ontwikkelopgave
De aanleiding voor het maken van deze ontwikkelopgave
lag reeds besloten in de Ontwikkelvisie Coolhaveneiland
(CHE) uit 2004. De Oostkant van het eiland (Creatief
Kwartier) en de randen werden eerst aangepakt
en gedurende vijf jaar zou worden bezien hoe de
Driehoek zich zou ontwikkelen. Ook zouden de
kansen voor de Driehoek worden geïnventariseerd.
De stuurgroep Coolhaveneiland met daarin beslissers
van deelgemeente, OBR, Vestia (vh Stadswonen) en
Woonbron voert regie op de uitvoering van deze visie en
het daarvan afgeleide uitvoeringsprogramma. Nu ruim
vijf jaar later is de transformatie van Coolhaveneiland in
volle gang (zie Coolhaveneiland op koers! - herijking visie
Coolhaveneiland 2004, juli 2010). Het is ongewenst dat
de Driehoek achterblijft bij de positieve ontwikkelingen.
Voor een effectieve aanpak is een integrale
ontwikkelopgave nodig.
De belangrijkste aanleidingen op een rij: Driehoek
dreigt achter te blijven bij positieve ontwikkelingen
CHE Zwaartepunt sociaal/maatschappelijke problemen
ligt in de Driehoek; voor effectieve sociale (WWI)
aanpak is integrale aanpak nodig.Revitalisering
maatschappelijke voorzieningen is nodig, er zijn ideeën
voor een brede/ wijkschool. Ontwikkelopgave is nodig
als basis voor portefeuillestrategie vastgoed Woonbron
Stedenbouwkundige situatie en kwaliteit buitenruimte
beperken sociale processen (er wordt minder buiten
gespeeld, minder ontmoeting e.d.)
Het gebied waarop deze ontwikkelopgave betrekking
heeft, heet de Driehoek Coolhaveneiland en is het gebied
tussen de Havenstraat, de Willem Buytewechstraat, het
Heiman Dullaertplein, de Pieter de Hoochstraat en de
Kapelstraat. De genoemde straten maken deel uit van
het studiegebied. Daarnaast zijn de direct aangrenzende
straten Oostkousdijk en Waaldijk meegenomen omdat
Woonbron hier vastgoed heeft waarvoor besluitvorming
nodig is.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
13

14
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

2. Werkwijze
2. Werkwijze
De ontwikkelopgave is gemaakt in opdracht van
de deelgemeente Delfshaven en Woonbron in
samenwerking met Stadsontwikkeling (voorheen dS+V).
In oktober 2009 vond een Project Start Up plaats.
Tijdens deze bijeenkomst formuleerden betrokken
partijen ambities, doelen en randvoorwaarden voor de
aanpak van de ontwikkelopgave. Vervolgens is parallel
gewerkt aan de herijking van de visie CHE uit 2004 en
aan een voorraadanalyse van het Woonbron-bezit in
de Driehoek. Vanaf augustus 2010 is er verder gewerkt
aan de ontwikkelopgave voor de Driehoek. De concept
ontwikkelopgave is besproken met een klankbordgroep
van bewoners en de kansen zijn voorgelegd aan een
panel. De ontwikkelopgave is vastgesteld in het dagelijks
bestuur van de deelgemeente Delfshaven en door het
managementteam van Woonbron Delfshaven en is
voorgelegd aan de commissie Buitenruimte en Economie
van de deelgemeente. Voor de verdere uitwerking en
uitvoering is Woonbron primair verantwoordelijk voor het
wonen en de deelgemeente voor de buitenruimte. Het
investeren in sociaaleconomische doelen doen zij deels
gezamenlijk.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
15

16
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
eigendom Woonbron
huur
te woon

3. Huidige situatie
3. Huidige situatie Driehoek Coolhaveneiland
De Cultuurhistorische verkenning Driehoek
Coolhaveneiland (Stadsontwikkeling, 2010) beschrijft de
ontstaansgeschiedenis van Delfshaven als ‘havenstad’
van Delft rond 1400. Direct ten oosten van Delfshaven
lag het 13e eeuwse dorpje Schoonderloo aan de
Schielandse Hoge Zeedijk. Tot 1817 stond Delfshaven
onder bestuur van Delft. Hierna was het een zelfstandige
gemeente totdat het in 1886 door Rotterdam werd
geannexeerd. Lange tijd was de Havenstraat de
oostelijke grens van Delfshaven. Rond 1880 werd de
Schoonderloostraat aangelegd door het verharden
van een boerenpad dat bij het dorpje Schoonderloo
behoorde. In 1923 werd de Coolhaven gegraven en
werd de verdere ontwikkeling van Coolhaveneiland ter
hand genomen. Het advies van Stadsontwikkeling is de
cultuurhistorisch interessante elementen nader in kaart te
brengen, bestuurlijk vast te stellen en op te nemen in het
bestemmingsplan.
3.1 Ruimtelijk/stedenbouwkundig
De Driehoek is een besloten gebied met een beperkte
verbinding met de (vitale en levendige) randen. Het is
ook een divers gebied waar historische panden naast
sleetse stadsvernieuwingsblokken staan. De buitenruimte
is sleets maar heeft kwaliteit door hoogteverschillen,
diverse pleinen en mooie volgroeide bomen aan het
Heiman Dullaertplein. De diverse straten in de Driehoek
hebben een verschillend karakter. De Havenstraat heeft
als oude dijk (in potentie) het karakter van een statige
woonstraat. De Schoonderloostraat is een sfeervolle
en bedrijvige straat met wat meer bedrijfsruimtes en ‘de
schat van Schoonderloo’. De Coloniastraat heeft enkele
bijzondere gebouwen (kerk, sportzaal, school). De
Willem Buytewechstraat is een doorgaande verkeersas
met in de plinten wat bedrijfsruimtes. De overige
straten zijn woonstraten met overwegend gerenoveerde
portiekwoningen. Stadsontwikkeling maakte een
stedenbouwkundige quick scan waarin na een analyse
verbeterkansen op gebied van stedenbouw, buitenruimte
en verkeer worden beschreven. De belangrijkste
conclusie is dat de buitenruimte in de Driehoek is
overgeprogrammeerd en te weinig differentiatie biedt.
Er is kennisgenomen van het beleidskader buitenruimte
dat door Stadsontwikkeling voor alle deelgemeenten is
opgesteld.
3.2 Wonen
In de wijk Delfshaven/Coolhaveneiland staan ruim
2.700 woningen. Woonbron heeft er 1.666 woningen in
bezit (marktaandeel 60%). Van de Woonbron-woningen
liggen er 950 in de Driehoek, 586 in de Kapiteinsbuurt
en 130 in Historisch Delfshaven. Voor ruim 600 (huur)
woningen in de Driehoek moet Woonbron zich beraden
over de voorraadstrategie op de korte en lange termijn.
Het overige bezit wordt vrijwel allemaal Te Woon
aangeboden. De kwaliteit van de 600 woningen is matig
tot slecht. De precieze technische staat van gebouwen
en vooral ook fundering is onvoldoende bekend en moet
nader worden onderzocht.
De vraagdruk op de huurwoningen is hoog. De (huur)
woningen trekken vooral bewoners met een lage sociaal
economische positie. De kwaliteit van de woningen is
mede de oorzaak van de hoge mate van burengerucht.
Dit deel van het vastgoed voorziet dus duidelijk in een
vraag maar bevindt zich vrijwel helemaal onder aan
de markt, wat risico’s voor de leefbaarheid met zich
meebrengt.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
17

18
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
De (huidige) bewoners van de Driehoek zijn in te delen
in:
1) Rotterdammers met lage opleiding/laag
inkomen (groen, gele leefstijl)
2) Rotterdammers met een (tijdelijke) zorgbehoefte
(alle leefstijlen), doorgaans laag inkomen
3) Studenten en jonge (creatieve) stedelingen (rode
leefstijl), vaak (nog) een laag inkomen
4) Hoogopgeleide stedelingen met midden/hoog
inkomen - vooral Havenstraat,
Willem Buytewechstraat - (rode en gele leefstijl)
3.3 Sociaal en voorzieningen
De Driehoek is een gebied met relatief veel bewoners
met een lage sociaaleconomische positie. De
deelgemeente Delfshaven, Woonbron en andere partners
stelden in 2009 een WWI- uitvoeringsprogramma op
met als focus het verbeteren van de positie van deze
mensen op gebied van inkomen en taal. Anderzijds willen
de partners ruimte bieden voor ontwikkeling en hiervoor
aansluiting zoeken bij de (creatieve) bedrijvigheid aan de
randen van CHE. Hierna een citaat uit de inleiding van dit
uitvoeringsprogramma.
‘Het COOLhaveneiland biedt ruimte tot ontwikkeling.
Ontwikkeling voor (startende) ondernemer en
werkzoekende, ontwikkeling voor het kind en voor
de ouder, ontwikkeling voor de student en voor de
(voortijdig) schoolverlater. Ruimte voor de creatieveling,
ruimte voor inspiratie, ruimte voor ontmoeting, ruimte om
te leren studeren, ruimte voor spel en ruimte voor rust.
Het is een plek waar verbinding en wederzijds profijt
hoog in het vaandel staan en waar je bovenal lekker
woont, (woon)carrière maakt en een prettig leven leidt.
Het is nadrukkelijk de bedoeling dat de daadwerkelijke
groei vanuit de bewoners en ondernemers komt omdat
dat de enige duurzame manier van investeren is.’

De economische situatie, noodzakelijke bezuinigingen
en gewijzigde prioriteiten van de landelijke politiek zetten
een voortvarende uitvoering onder druk. Anderzijds
kan deze situatie worden benut om efficiënter en meer
resultaatgericht te gaan werken en zo met minder
middelen toch resultaten te boeken.
Deelgemeente en Woonbron willen de kwaliteit van de
voorzieningen op het gebied van zorg, basisonderwijs
en welzijn verbeteren. Naast organisatorische en
programmatische verbeteringen was het idee om ook te
investeren in nieuwe (multifunctionele) huisvesting. Door
gebrek aan middelen wordt dit idee bewaard voor een
moment in de toekomst.
3.4 Economie
Tijdens de praktijkweek van de opleiding Master of
Urban and Area development (MUAD) in 2009 hebben
de studenten een quick scan inventarisatie gedaan
naar bedrijvigheid binnen de driehoek en een advies
opgesteld voor de versterking van de wijkeconomie.
De zichtbare economische bedrijvigheid ligt met name
buiten de driehoek (Historisch Delfshaven en Creatief
kwartier) en aan de straten die de Driehoek begrenzen
(Oostkousdijk, Heiman Dullaertstraat en Willem
Buytewechstraat). Binnen de Driehoek zijn echter een
aanzienlijk aantal inschrijvingen bij de KvK. Dit duidt
op een deel onzichtbare economie zoals leden van
stichtingen of bedrijvigheid aan huis. De wel zichtbare
ondernemingen hebben niet altijd een duidelijke of
positieve uitstraling. Er lijkt weinig verbinding te bestaan
tussen de in het gebied aanwezige ondernemers.
Een aantal geïnterviewde ondernemers gaf aan het
ondernemersklimaat onaantrekkelijk te vinden en te
overwegen zich elders te vestigen. Het belangrijkste
advies was te investeren in de verbinding tussen
ondernemers onderling en het verbeteren van de
zichtbaarheid
.
Vestiging bedrijven
inschrijvingen KvK
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
1
2
19

20
3.5 Schoon, heel en veilig
Schoon
In de Sociale Index scoort de wijk Delfshaven op het
gebied ‘vervuiling en overlast’ in 2010 een voldoende
tegenover ‘neutraal’ in 2009. In de Leefbaarometer
scoort de wijk relatief goed op publieke ruimte en
voorzieningen en slecht op bevolkingssamenstelling,
veiligheid en woningvoorraad.
Heel
Uit de ‘wegenschouw’ van gemeentewerken blijkt dat
86% van de wegen een voldoende scoren, 4% matig en
10% onvoldoende.
De score op ‘heel’ was eind 2010 een 3,9. De doelstelling
van de deelgemeente voor 2010 was gemiddeld een 3,5
te halen.
In het onderhoudsplan voor 2011 van Gemeentewerken
zijn geen projecten voorzien in de wijk Coolhaveneiland.
Ondanks bovenstaande scores geeft de Driehoek op
verschillende plekken een sleetse indruk. Zowel (een
deel van de) woningblokken als de buitenruimte en
het groen vormen een rommelig geheel, eenduidige
inrichting in de buitenruimte ontbreekt. Op diverse
plaatsen is er zichtbaar achterstallig onderhoud en/of
leidt het materiaalgebruik tot een matige uitstraling.
Veilig
In de veiligheidsindex scoort de wijk Delfshaven de
afgelopen jaren wisselend. In 2009 krijgt de wijk een
6,7 (aandacht). In 2010 is de veiligheidsscore op een
aantal onderdelen (verder) gestegen. De wijk valt nog
steeds in de categorie ‘aandachtswijk’. De score op de
subcategorie ‘overlast’ is het grootste aandachtspunt.
Door een aantal incidenten kwam de Driehoek begin
2011 negatief in de publiciteit en is er bezorgdheid bij
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
bewoners. Tijdens een informatieavond voor bewoners
deed de burgemeester toezeggingen over op korte
termijn te nemen maatregelen.
3.6 Markt- en omgevingsontwikkelingen
Welke toekomstige ontwikkelingen zijn van belang
voor de te kiezen (vastgoed)strategie voor de driehoek
Coolhaveneiland?
Economische ontwikkelingen/ontwikkeling woningmarkt
De recente (krediet)crisis heeft de bouw- en woningmarkt
(structureel) veranderd. De nadruk lijkt duurzaam
verschoven van (sloop)nieuwbouw naar onderhoud
en renovatie. De stagnatie van de koopmarkt herstelt
zich maar langzaam. De vraagdruk (en wachttijd) voor
sociale woningen ne(e)m(t)(en) toe. In Delfshaven komt
dit mede door het uitsluitend in koopvarianten aanbieden
van Te Woon. Betaalbare sociale woningen zijn schaars!
Het aanbod bestaat uit huurwoningen van matige tot
slechte kwaliteit. Koopwoningen verkopen niet, Te Woon
wel! Sommige ‘experts’ zien een Paradigmashift naar
daadwerkelijk consumentgericht bouwen en particulier
opdrachtgeverschap (Vulperhorst 2009). Welke kansen
biedt dit voor CHE?
Ontwikkeling gebied CHE en omgeving
Alle omliggende gebieden rond CHE lijken in de lift te
zitten. De verkoop van het Lloydkwartier verloopt nu
wat trager maar als het straks weer aantrekt, ontwikkelt
dit deel van Delfshaven zich verder tot een hip en chic
gebied. Hoboken wordt een sterk merk in de stad en
is als gebied de grootste werkgever in Rotterdam.
Ontwikkeling Coolhaven direct aan noordzijde van de
Coolhaven. Het Oude Westen en Middelland zetten,
aanhakend op Hoboken en Central District, in op
gentrification. Welke kansen grijpt CHE?

3.7 SWOT Analyse
Tijdens de Project Start Up is een SWOT analyse voor
de Driehoek gemaakt. Hieronder een weergave van de
belangrijkste items.
3.8 Conclusie Analyse
De wijk Delfshaven, waar de Driehoek deel van
uitmaakt, presteert op verschillende indicatoren
(demografie, leefbaarheid, veiligheid) gemiddeld voor
de deelgemeente. Dit komt mede door de aanwezigheid
van studenten en een aantal hoogopgeleide stedelingen
in de randen. Het deelgebied de Driehoek is duidelijk
het zwakste gebied van de wijk. De woningvoorraad en
de buitenruimte is van matige tot slechte kwaliteit en
(mede) hierdoor is er in de Driehoek een concentratie
van mensen met een sociaaleconomische lage positie.
De buurt heeft door ligging, aanwezige voorzieningen
(in de directe omgeving), bijzondere woonomgeving,
(deels) historische bebouwing en een positieve dynamiek
aan de randen van CHE de potentie een gewild stedelijk
woonmilieu te worden.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
21

22
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

4. Positionering
4. Positionering Driehoek binnen Rotterdam West en
Coolhaveneiland
Om met succes te kunnen werken aan een aantrekkelijke
wijk of een ‘succesvol woonmilieu’ is duidelijkheid
omtrent de gewenste positionering nodig. Wat zijn de
kenmerken waarop deze buurt zich onderscheidt of kan
gaan onderscheiden en voor wie is de buurt met name
aantrekkelijk? Door je te richten op die doelgroep die de
eigenschappen van de buurt waardeert vergroot je de
aantrekkelijkheid en dus kans op succes.
In discussies kwamen de rode en de gele leefstijl naar
voren als kansrijke doelgroepen. Groen en blauw passen
minder vanwege de heterogeniteit van de buurt. Om
een keuze te kunnen maken of we vooral voor geel of
rood gaan, hebben we van de belangrijkste (potentiële)
kwaliteiten van de buurt aangegeven hoe sterk deze
aanspreken bij geel dan wel rood. Hieruit blijkt dat de
buurt van nature aantrekkelijker is voor mensen met
een rode leefstijl dan voor die met een gele. Belangrijk
is dat de waardering verschilt op onderdelen en dit
schema handvatten biedt om beide doelgroepen met
verschillende proposities te bedienen.
* Voor de gele leefstijl is een voldoende score op schoon, heel en veilig een aanvullende
voorwaarde om deze kwaliteit van de buurt te waarderen.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
23

24
4.1 Waardering kwaliteiten door verschillende leefstijlen
Zoals eerder gesteld, is een heldere positionering als
basis voor keuzes en communicatie wenselijk.
Het meest kansrijk is een rode profilering met gele
accenten. De rode profilering sluit goed aan bij de
positionering van Coolhaveneiland als ‘creatief gebied’
met de pijlers cultuur, historie en kennis. De gele
accenten vertalen zich in plekken/complexen waar de
gele leefstijl zich prettig voelt en kan profiteren van
specifieke kwaliteiten als besloten binnenterreinen,
gebruikersvriendelijke buitenruimte en een menselijke
maat binnen de stad. De ‘gele kwaliteiten’ maken de
buurt ook aantrekkelijk voor (huishoudens met) kinderen.
Naast segmentatie op leefstijl moeten we bij de
marketing van de Driehoek rekening houden dat mensen
voor dit gebied kiezen vanwege een combinatie van de
aanwezige kwaliteiten. Ieder heeft zijn eigen motieven
om wel of niet voor dit gebied te kiezen. Naast het
denken in leefstijlen kan voor nadere invulling van de
propositie en voor de promotie van dit gebied ook in
thema’s worden gedacht. Water, historie, bedrijvigheid
en cultuur zijn dan voor de hand liggende thema’s. De
verschillende straten/complexen bieden een andere
combinatie.
4.2 Panelgesprek
In maart 2011 toetsten wij de concept ontwikkelopgave
en de beschreven kansen in een panelgesprek met
mensen met een rood/gele leefstijl. Dit gesprek
bevestigde ons in onze doelgroepkeuze en leverde
daarnaast de volgende aandachtspunten en conclusies
op:
- de kwaliteit van de plinten van veel woningen is echt
onvoldoende (blinde panelen, onduidelijke voordeuren,
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
lelijke postkasten, hoge stoepjes). Dit element weegt
zwaar bij het oordeel van aspirant bewoners (met
meer keuzemogelijkheid) over de aantrekkelijkheid
van de buurt.
- de bereikbaarheid van Coolhaveneiland wordt als
minder ervaren dan de meer noordelijk gelegen wijken
als Blijdorp en het Oude Noorden. Voor mensen die
voor werk of familie richting Utrecht of Amsterdam
willen is dit een minpunt.
- de Havenstraat wordt in de huidige staat niet als statig
ervaren. Dit komt voornamelijk door de inrichting van
de openbare ruimte en de jaren 80 architectuur.
- de (potentiële) kwaliteit van de binnenterreinen is niet
zichtbaar vanaf de straat en doet dus weinig voor de
buurt.
- we kunnen meer doen met het gegeven dat er mensen
uit alle windstreken wonen.
Bijlage 2 bevat een aantal beschrijvingen van
denkbeeldige bewoners die bewust voor Coolhaveneiland
kozen.

5. de Driehoek in 2020
5. Driehoek Coolhaveneiland 2020
Deze paragraaf schetst een toekomstbeeld van de
Driehoek in 2020.
De Driehoek is een woonbuurt op Coolhaveneiland.
De naam Driehoek wordt soms gebruikt als aanduiding
van het middengebied maar over het algemeen zeggen
bewoners ‘ik woon op Coolhaveneiland’. Het feit dat
het een eiland is, bepaalt voor een belangrijk deel
de identiteit. Kenmerken van eilanden zijn de binding
met het water, de maritieme sfeer, het kleinschalige
of ‘menselijk maat’ en een eilandmentaliteit van haar
bewoners: zelfstandig en betrokken.
Mensen lopen de deur niet plat bij elkaar maar weten
elkaar te vinden als het nodig of nuttig is. Initiatieven
van bewoners leiden tot mooie dingen (bijvoorbeeld
de Schat van Schoonderloo). Mensen zijn gericht op
ontwikkeling, van zichzelf en hun naasten, maar zijn
ook bereid hun capaciteiten in te zetten om anderen
te helpen. De voorzieningen zijn divers en van hoog
niveau. In de basis verzorgd door gemeente en
instellingen maar ook vanuit particuliere initiatieven
zoals de Schat van Schoonderloo en de kerk in de
Coloniastraat. De school werkt samen met vele
organisaties, biedt een brede programmering en is
hierdoor het middelpunt van de buurt.
Coolhaveneiland is als ‘een groen hart met blauwe
randen’. Het middengedeelte (de Driehoek) biedt een
rustig stedelijk woonmilieu met groene buitenruimte
en binnenterreinen die ruimte bieden aan privétuinen
maar ook aan collectieve voorzieningen als
speelplekken of kinder(volks)tuintjes. Kernkwaliteiten
van de Driehoek zijn ontmoeting, ontspanning,
ontplooiing. Aan de randen is de binding met het
water een sterke troef. Hier beleef je, in contrast tot
het groene hart, de bedrijvigheid van de Coolhaven,
de Maas of het rustieke van de historische havens.
Kernkwaliteiten van de randen zijn vrijheid, ruimte,
inspiratie.
Bewoners van Coolhaveneiland beleven ‘the best of
both worlds’. Zij wonen in het groene hart en hebben
de havenbeleving om de hoek óf zij wonen aan het
water en kunnen genieten van de gevarieerde en meer
besloten buitenruimte van de driehoek.
Het historisch/maritieme en de variatie in schaalgrootte
is de meest onderscheidende kwaliteit in vergelijking
met ‘concurrerende wijken’ als Middelland of Noord.
Coolhaveneiland is een gewild stedelijk woongebied
met karakter. Je kunt hier centraal in de stad, dichtbij
stedelijke voorzieningen en toch relatief rustig wonen.
Het is een stadsbuurt met een interessante variatie
aan bewoners, bebouwing en buitenruimte. Een
ander sterk punt zijn de historische kenmerken zoals
oude gebouwen en een middeleeuwse zeedijk (Pieter
de Hoochstraat -Havenstraat). En; hier kun je (nog)
betaalbaar wonen in de stad.
Het is vooral een woongebied maar veel bewoners
werken in of vanuit hun huis. De bedrijfsruimtes in de
buurt worden gebruikt door (creatieve) ondernemers of
maatschappelijke organisaties. De buurt trekt mensen
aan die hun woonwensen op heel eigen wijze willen
realiseren en in deze buurt de kans daartoe zien. De
buurt kenmerkt zich door diversiteit en de aandacht
voor de ontwikkeling van zowel de wijk als haar
bewoners.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
25

26
5.1 Ambities Driehoek CHE 2020
Voor de Driehoek formuleerden we de volgende ambities
voor 2020. Hierbij keken we ook naar de ambities die
voor heel Coolhaveneiland zijn vastgesteld.
1. Meer mensen zijn zelfredzaam
2. Bewoners en ondernemers spelen belangrijke rol in
‘programmeren’ buurt
3. Voorzieningen op gebied van onderwijs, zorg, welzijn
en cultuur dik in orde
4. Een sterkere marktpositie van de woningen; meer
mensen maken een positieve keuze
5. Wonen en werken in de Driehoek is complementair
aan creatieve bedrijvigheid randen CHE
6. Potentiële kwaliteit buitenruimte gerealiseerd door
goede inrichting en onderhoud
7. Veiligheid en leefbaarheid scoren voldoende
De bevolking van de Driehoek bestaat nu vooral
uit mensen met een laag inkomen (waaronder
studenten). Een relatief hoog aandeel heeft een lage
sociaaleconomische status en/of is minder zelfredzaam.
Zij vormen de natuurlijke doelgroep gezien het imago
van de wijk en het woningaanbod. Zonder aanvullende
maatregelen en/of regulering van de woonruimteverdeling
stromen met name deze groepen in. De ambitie is om
meer hoger opgeleide (creatieve) stedelingen aan te
trekken. Zij wonen nu al in het gebied maar vooral aan
de randen. Met deze ambities sluit deze ontwikkelopgave
naadloos aan op ‘Kansen verzilveren’, de visie voor de
deelgemeente Delfshaven uit 2010.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
5.2 (beoogde) Sfeer per straat
De verschillende straten bieden elk hun eigen sfeer,
kwaliteit en kansen. Binnen de positionering van de
Driehoek biedt het versterken van de eigen identiteit per
straat extra mogelijkheden om de buurt te versterken.
De sfeerbeschrijving per straat biedt houvast voor de
verdere ontwikkeling van de buurt en de uitwerking
van de benoemde kansen. Bijlage 1 bevat een
sfeerbeschrijving van een aantal straten.
Onderstaand een voorbeeld:
Havenstraat
De Havenstraat is een historische straat en een oude
zeedijk. De straat heeft door haar vele historische
panden een statige uitstraling. Het is vooral een
woonstraat waar je rustig en betrekkelijk anoniem kunt
wonen.
5.3 Positionering per straat/complex
Van de verschillende complexen is aangegeven voor
welke leefstijl deze het meest aantrekkelijk zijn. In
combinatie met de sfeerbeschrijving geeft dit houvast
voor het integraal beheer en de ontwikkeling van
complexen en buitenruimte. Woonbron kan aan nieuwe
kopers en huurders gericht informatie geven zodat deze
consumenten weten wat zij kunnen verwachten en zo
bewust hun keuze kunnen maken voor bijvoorbeeld een
complex ‘waar mensen hun eigen gang gaan’.

positionering qua leefstijl per straat/complex
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
27

28
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
benutten uitstraling sterke gebieden

6. Strategie
6. Strategie Driehoek Coolhaveneiland
Kern van de langetermijnstrategie is het gebied
opwaarderen met behoud en versterking van karakter.
Dat betekent dat huidige kenmerken als historische
panden, hoogteverschillen in de buitenruimte en
gemengde bevolking blijven bestaan. De Driehoek
positioneert zich als ‘rood’ gebied met gele accenten.
De ambitie is de buurt geleidelijk te versterken en meer
mensen een positieve keuze voor de buurt te laten
maken. De verbetering of ‘Gentrification’ verloopt zowel
van West naar Oost als van Oost naar West. Door de
Havenstraat en Waaldijk aan te sluiten bij de kwaliteit
van Historisch Delfshaven is dit gebied uit te breiden en
als ‘Historisch kwartier’ door te trekken tot en met de
Schoonderloostraat. De Oostkousdijk krijgt als entree
van de wijk en de invulling van de bedrijfruimtes in de
plint een mooie uitstraling. Vanuit het oosten breidt
de uitstraling en aantrekkingskracht van de Pieter de
Hoogweg zich via de Willem Buytewechstraat, het
Kapelplein en de Pieter de Hoochstraat uit richting de
Driehoek.
De komende jaren werken Woonbron en de
deelgemeente aan de voorwaarden waaronder meer
nieuwe bewoners bereid zijn te investeren in een woning
in het gebied.
Succesvoorwaarden hiervoor zijn:
- Voldoende aanbod van voor de doelgroep
aantrekkelijke woningen
- Schoon, heel en veilig voldoende
- Voorzieningen (onderwijs, welzijn, zorg en cultuur) van
hoge kwaliteit en afgestemd op de beoogde
doelgroepen en leefstijlen
- Buitenruimte goed onderhouden en inrichting
afgestemd op de beoogde doelgroepen
- Stevig netwerk van bewoners en ondernemers die
betrokken zijn bij de buurt en van (deel)gemeente en -
- Woonbron de kans krijgen hun verantwoordelijkheid te
nemen (coproductie)
- Heldere positionering en promotie van de buurt
Het motto voor de verbetering van de wijk is ‘liever
langzaam goed dan snel met onvoldoende kwaliteit’.
De lessen uit de stadsvernieuwing worden ter harte
genomen. Woonbron en de deelgemeente lokken
particuliere investeringen (lees: eigenaarbewoners) uit
door richting aan te geven en vertrouwen te scheppen.
(aspirant) Bewoners en ondernemers werken samen met
organisaties en bestuur aan het programmeren en verder
ontwikkelen van de buurt (coproductie). Eigen initiatief en
particulier opdrachtgeverschap krijgen volop ruimte.
6.1 Woningtoewijzing
Onderdeel van de ontwikkelopgave is het in balans
brengen van de Driehoek door het aantrekken van
meer stedelijk georiënteerde, zelfredzame, deels
koopkrachtige mensen met een rood-gele leefstijl. Dit
kan door een deel van de woningen te herpositioneren.
Tegelijkertijd wil Woonbron in de Driehoek haar primaire
(lage inkomens/minder zelfredzame) doelgroep blijven
bedienen. De vorm (koop of huur) waarin en de prijs
waarvoor Woonbron haar woningen aanbiedt is hierin
bepalend.
Welke woningen zijn geschikt en aantrekkelijk voor wie?
Woonbron probeert een goede match te maken
tussen vraag en aanbod. Verschillende doelgroepen
en leefstijlen waarderen de aantrekkelijkheid van de
onderscheidende typen woningen verschillend. Gezien
het belang voor de huisvesting van de primaire doelgroep
en de ligging direct grenzend aan de Driehoek nemen we
hier ook de Kapiteinsbuurt mee. Het bezit in de Driehoek/
Kapiteinsbuurt is grofweg te verdelen in oude renovatie
en jaren tachtig nieuwbouw. Een analyse:
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
29

30
Oude renovatiecomplexen
- Bieden veelal onvoldoende kwaliteit en zijn kwetsbaar
in beheer door eenzijdige instroom van kwetsbare
groepen (zonder regulering van toewijzing).
- De vraag is groot maar de kwaliteit onvoldoende
als ‘goede en betaalbare huisvesting’ voor de primaire
doelgroep van corporaties.
- Het ongericht laten instromen van deze groepen
verhoogt de kans op excessen (IJzerstraat).
- Deze complexen zijn potentieel ook in trek bij de rode
leefstijl/particulier opdrachtgevers/klussers of koop- en
huurstarters.
Jaren 80 nieuwbouw
- Heeft voldoende kwaliteit en is voor veel mensen
uit de primaire doelgroep (groene en gele leefstijl)
aantrekkelijker dan de oude renovatie. Deze nieuw-
bouw biedt mensen die nu in de renovatie wonen een
kans op het maken van wooncarrière.
- Kans op overlast (m.n. geluid) is veel minder dan bij
renovatiecomplexen.
- Deze complexen zijn niet/nauwelijks in trek bij de rode
leefstijl.
De afgelopen jaren bracht Woonbron de kwalitatief
beste complexen, waaronder alle nieuwbouw, in Te
Woon. Om versneld tot een zekere balans tussen
huurders en kopers te komen, bood Woonbron een
deel van deze woningen alleen in de koopvariant
aan. De oude renovatiecomplexen moesten hierdoor
de volkshuisvestelijke vraag en de taakstelling van
bijzondere doelgroepen absorberen. Het gevolg is dat
het woonklimaat in de eerste complexen verbeterde
en er een homogene groep sociaal zwakkeren in de
oude renovatiecomplexen ontstond. De ongestuurde
verhuur van de oude complexen is niet langer houdbaar
zonder risico op nog meer excessen. Dit leidt tot verdere
achteruitgang en waardeverlies van de hele buurt.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
Nieuwe koers
Woonbron wil haar kwalitatief goede woningen weer
inzetten voor haar primaire doelgroep en de potentiële
aantrekkelijkheid van het oude bezit benutten om de in
deze ontwikkelopgave beschreven rood-gele leefstijl
te bedienen. Zij adopteert voor de woningtoewijzing de
volgende principes.
- Oude renovatie vooral bestemmen voor de rood-gele
leefstijl
- Jaren 80 nieuwbouw (Te Woon-complexen) deels
inzetten om de primaire doelgroep te bedienen en dus
niet meer uitsluitend in koopvariant aanbieden
- Woonruimtebemiddeling aanpassen zodat betere
advisering en waar nodig enige sturing mogelijk wordt
- (Delen van) oude renovatie complexen op maat
herpositioneren met waarnodig bouwkundige/
renovatie ingrepen zo mogelijk in (collectief) particulier
opdrachtgeverschap (cpo).
De indruk kan ontstaan dat er een scherp onderscheid
bestaat tussen de rood-gele doelgroep en de primaire
doelgroep. Dit is niet het geval. Bij de rood-gele
doelgroep wordt vooral een groep bedoeld die zich
aangetrokken voelt door het woonmilieu in de Driehoek
en die een bewuste keuze maakt voor dit gebied. Dit
kunnen zowel mensen met een laag inkomen (en dus
behorend tot de primaire doelgroep) als mensen met
meer inkomen zijn. Met de primaire doelgroep wordt
de groep mensen bedoeld met een laag inkomen en/of
problemen die de zelfredzaamheid beperken die vooral
op zoek is naar een betaalbare woning en daarbij wellicht
minder let op een specifiek woonmilieu.

7. Agenda korte&lange termijn
7. Agenda korte en lange termijn
Op korte en middellange termijn (tot 2020) zijn
investeringen vooral gericht op sociale stijging en
economische ontwikkeling. Excellente (onderwijs,
welzijn, zorg, cultuur) voorzieningen zijn hiervoor
een voorwaarde. In eerste instantie gaat het bij de
voorzieningen om programmatische kwaliteit en
samenwerking tussen partijen.
Op midden en langere termijn investeren in verbetering
van de woningvoorraad, buitenruimte en (in beperkte
mate) de stedenbouwkundige structuur. Deze
ontwikkelopgave benoemt de locaties waar (gefaseerd)
kansen (met fysieke maatregelen) kunnen worden
benut. Tot 2020 zijn fysiek ingrepen beperkt tot enkele
quick wins en wellicht een kleinschalig renovatieproject.
Vanaf 2020 willen partijen meer kansen benutten voor
ruimtelijke en fysieke maatregelen ter verbetering van
woningen en voorzieningen zoals bijvoorbeeld een
Multifunctionele Accommodatie (MFA) met daarin een
brede wijkschool. De verschillende kansen staan op de
KansenAtlas Driehoek Coolhaveneiland.
7.1 Agenda tot 2020
- Investeren in zelfredzaamheid bewoners (WWI)
- Investeren in schoon heel en veilig (dg)
- Investeren in quick wins in de buitenruimte (dg)
- Investeren in ondersteunen aanwezige economische
bedrijvigheid (stuurgroep)
- Faciliteren passende bewonersinitiatieven (stuurgroep,
Woonbron)
- Actief verleiden nieuwe bewoners van rode en gele
leefstijl (Woonbron)
- Aanbieden Te Woon-woningen in zowel huur- als
koopvarianten
- Monitoren wie waarom kiest voor de Driehoek door
after sales onderzoek
- Haalbaarheidsonderzoek en opstellen projectplan
Oostkousdijk/Waaldijk (kans 1 & 2 op de KansenAtlas)
- Haalbaarheidsonderzoek en projectplan IJzerblok
(kans 3 op de KansenAtlas)
- Haalbaarheidsonderzoek en projectplan Dirck
Hoffblok (kans 4 op de KansenAtlas)
7.2 Agenda vanaf 2020
- Uitvoering plan IJzerblok
- Uitvoering plan Dirck Hoffblok
- Eventueel herstructureren voorzieningen
- Aanpassen buitenruimtes aan nieuwe situatie
- Eventuele stedenbouwkundige ingrepen
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
31

32
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

8. Financiële paragraaf
8. Financiële paragraaf
De kosten van de diverse maatregelen zijn nog
niet bekend. Voor de meeste kansen/maatregelen
moet nog een technisch onderzoek en een
haalbaarheidsonderzoek worden uitgevoerd.
Voor de projecten op het gebied van wonen zal
Woonbron per project een haalbaarheidsonderzoek en
een exploitatieopzet maken. Pas dan wordt duidelijk of
een project binnen de randvoorwaarden van Woonbron
past en of er financiering beschikbaar is.
Voor maatregelen in de buitenruimte zijn budgetten op
de begroting van de deelgemeente nodig. Voor een deel
kunnen (beperkte) maatregelen wellicht door het slim
inzetten van reguliere onderhoudsbudgetten worden
gerealiseerd. Meer omvangrijke ingrepen moeten apart
worden begroot.
Voor sociale en economische maatregelen worden
bestaande budgetten optimaal benut. De voor de WWIaanpak
opgezette organisatie moet zoveel mogelijk
overeind worden gehouden.
In tijden van bezuiniging vraagt al het bovenstaande een
goede onderbouwing en scherpe prioritering.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
33

34
wonen/werken
bedrijvig
verrassend steile doorsteek
gezellig
historisch wonen/werken
rustig stedelijk wonen
WERKEN AAN HUIS
ateliers
VOORZIENINGEN ateliers
stedelijk bedrijvig
historisch
bedrijvig
rustig stedelijk wonen
licht
historisch
rustig stedelijk wonen
stedelijke as stedelijke as
voorzieningen
werken/wonen
werken aan huis in plinten
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
rustig stedelijk wonen
levendig plein
ruimte
D I V E R S I T E I T sfeervol wonen aan
wonen en voorzieningen
aan groene stedelijke
buitenruimte
spelen en
ontmoeten op
‘design’
WIJKPLEIN
VOORZIENINGEN aan groene stedelijke buitenruimte
DIVERSITEIT
bedrijvig
D I V E R S I T E I T
ateliers
VOORZIENINGEN
ruimte
beschrijving sfeer per straat

Bijlage 1
Appartementen aan de bedrijvige Schoonderloostraat
Ondernemend wonen a/d Oostkousdijk / Waaldijk
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
Collectief klussen a/h IJzerblok
Dijkhuizen aan de statige Havenstraat
35

IJzerblok:
kluspanden aan een
collectieve binnentuin
36
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
Coolhavenkade
met ruimte voor
eigen initiatief
Dirck Hoffblok met
kansen voor
herontwikkeling op
lange termijn
Binnenterrein

Statig wonen
aan de historische
Havenstraat
Schoonderloostraat
IJzerblok:
kluspanden
aan een
collectieve
binnentuin
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
Transformatie Kapelplein tot centraal
groen wijkplein met ruimte
voor ont-moeten
37

38
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

Bijlage 2
Wie woont er in de Driehoek en waarom?
Maria woont nu zes jaar in Nederland. Na aanvankelijk
op een kamer te hebben gewoond, heeft zij met haar
twee kinderen nu gelukkig een portiekwoning met
twee slaapkamers gevonden. Zij vindt Delfshaven wel
een goede plek om te wonen hoewel zij haar kinderen
eigenlijk niet durft buiten te laten spelen. Haar oudste
kind zit op de OBS Delfshaven en vindt daar vriendjes.
Maria volgt taallessen die zij via het Sociale Team
heeft aangeboden gekregen. Zij zou graag een baan
als ziekenverzorgende in het EMC willen.
Dennis woont op een zolderverdieping aan de Willem
Buytewechstraat. Zijn ouders wonen om de hoek in
Tussendijken en via een bevriende buurman die bij
een drukkerij werkt, kon hij deze woonruimte krijgen.
Na het vmbo leerde hij grafisch ontwerpen en dtp-en
bij het Grafisch Lyceum en liep hij stage bij West8,
waar hij na zijn studie kon blijven werken. Door de
kredietcrisis is zijn contract helaas niet verlengd.
Als vrijwilliger helpt hij nu bij het ontwerpen van
affiches en flyers voor het WMDC. Er zijn genoeg
ontwerpbedrijven in de buurt dus hij hoopt via via
toch weer snel aan de slag te kunnen. Als het te
lang duurt voor hij een andere baan vindt, overweegt
Dennis weer bij zijn ouders te gaan wonen, maar
liever niet. Op zijn zolder kan hij namelijk uitgebreide
gameweekends met zijn vrienden organiseren en dat
bevalt goed. Sportschool Spangen ligt om de hoek en
de supermarkt is vlakbij en eigenlijk ligt de hele stad
Rotterdam aan zijn voeten.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
39

40
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

Rodney (25) en Darrel (24) wonen sinds twee
jaar samen in een 3-kameretage in de Willem
Buytewechstraat die ze huren van Woonbron. Rodney
werkt in de Schiecentrale bij een ICT- bedrijfje als
programmeur, Darrel studeert nog en werkt parttime
in de Machinist. Over een half jaar starten ze met hun
gekochte kluswoning aan de IJzerstraat. Darrel wil
graag een bedrijf aan huis beginnen en Rodney wil
lekker veel ruimte. Beiden zijn ze enthousiast over
het Coolhaveneiland, voor hen een prettig gebied om
te wonen: Het idee dat ze zelf vorm kunnen geven
aan een eigen plek, in een bestaand gebouw, in een
omgeving met veel geschiedenis, lekker centraal in
de stad, veel voorzieningen in de buurt én een rustig
woonklimaat heeft hen overtuigd dat dit hun plek is.
Nu Cuneyt, Madelon en hun drie kinderen sinds vier
jaar in de Havenstraat wonen, genieten ze heerlijk
van de ruimte. Vanuit de Kapiteinsbuurt zijn ze
doorgestroomd naar een heel pand dat ze d.m.v.
collectief particulier opdrachtgeverschap hebben
opgeknapt. Madelon is parttime theaterdocent op de
Theaterhavo in de wijk en speelt zelf ook regelmatig
in producties. Cuneyt werkt vier dagen in de week als
ingenieur bij Mammoet in Schiedam. De kinderen gaan
naar de (pre)wijkschool OBS Delfshaven, deze geeft
veel invulling aan creatieve vakken en er is ook veel
aandacht voor ‘bijzondere’ kinderen. Misschien gaat
de oudste binnenkort ook naar de Theaterhavo, maar
eigenlijk wil hij niet naar ‘de school van zijn moeder’,
dus waarschijnlijk gaat hij naar de pas uitgebreide
Havo Delfshaven. Met opa Piet of oma Ergun gaan de
kids er regelmatig te voet of op de fiets opuit naar bv.
Blijdorp of Villa Zebra. Of naar de kerk en de moskee.
Sander (58) heeft lang in het Oude Westen gewoond.
Hij is sinds vijf jaar gescheiden en heeft uit dit huwelijk
twee dochters van 16 en 13 jaar. Hij wilde altijd al
iets doen met zijn passie voor fotografie en grafisch
ontwerp, en is als ZZP-er aan de slag gegaan. Hij had
altijd een goed betaalde baan in de ICT en leverde
na deze carrièreswitch noodgedwongen in op salaris.
Omdat de woningen in de Driehoek goed betaalbaar
zijn, is Sander hier naar toe verhuisd. Hij ziet groot
voordeel in de clustering van creatieven in deze
omgeving; hij haalt gemakkelijk opdrachten binnen. In
eerste instantie schrok hij van de soms grimmige sfeer.
Als zijn dochters er zijn, gaat Sander toch liever met
ze naar het centrum, al is de Havenstraat ook gezellig!
Toch ziet Sander dat de buurt door bijvoorbeeld de
komst van de Machinist in de lift zit.
Gina en Carlos komen uit Chili en doen mee aan
een uitwisselingsproject. Zij studeren een jaar aan
het conservatorium. Via via huren zij een etage aan
de Schoonderloostraat. Zij voelen zich thuis in deze
buurt waar veel jonge creatieve mensen wonen en
werken. Zij vinden de buurt eigenlijk een beetje dorps
maar wel met de stad binnen handbereik. Wat zij
missen, zijn cafés met terrassen en een aantrekkelijk
uitgaansleven. Het terras van de Machinist aan de
Coolhaven is wel aantrekkelijk en verder gaan zij wel
eens naar de Nieuwe Binnenweg.
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
41

42
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland

Stadsontwikkeling
ontwikkelopgave driehoek Coolhaveneiland
U vindt de KansenAtlas en de Ontwikkelopgave ook op:
www.coolhaveneiland.com
Dit document is opgesteld door:
Victor Dreissen, Woonbron Concern Center
In opdracht van:
deelgemeente Delfshaven en Woonbron Delfshaven
In samenwerking met:
Stadsontwikkeling, bewoners en ondernemers
Coolhaveneiland
Contactpersonen:
Deelgemeente Delfshaven:
Jetze van der Ham, gebiedsmanager
Woonbron Delfshaven:
Ton de Vent, projectleider
datum: 22 februari 2012
43