Ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen - POM Limburg

RUIMTELIJKE
RUIMTELIJKE
ECONOMIE
ECONOMIE
ECONOMIE
RUIMTELIJKE
RUIMTELIJKE
RUIMTELIJKE
RUIMTELIJKE
RUIMTELIJKE
ECONOMIE
ECONOMIE
ECONOMIE
Situering
Een belangrijke taakstelling van POM-ERSV Limburg situeert zich in
het domein van de “Ruimtelijke Economie”: de zorg voor kwantiteit
en kwaliteit van vestigingsruimte voor bedrijven. POM Limburg is
hierin actief op 5 gebieden die nauw met elkaar samenhangen:
- Planning van bedrijventerreinen;
- Ontwikkeling van nieuwe terreinen;
- Revitalisering en herstructurering van verouderde of vervuilde
bedrijventerreinen;
- Herinschakeling van onbenutte bedrijfspercelen;
- Zorg voor kwaliteitsvolle en duurzame bedrijventerreinen.
In dit Economisch Rapport worden twee van deze activiteiten kaders
van naderbij toegelicht, met name de ontwikkeling van nieuwe
terreinen en het herinschakelen van onbenutte bedrijfspercelen.
ONTWIKKELING VAN
NIEUWE BEDRIJVENTERREINEN
“POM Limburg moet bijdragen tot de bevordering van de sociaaleconomische
ontwikkeling van de provincie, o.m. door het uitvoeren
van projecten ter versterking van de infrastructuur tot vestiging van
het bedrijfsleven en ontwikkeling van de ruimtelijk-economische
infrastructuur”, zo is decretaal bepaald. POM Limburg is overigens
niet aan zijn proefstuk toe in deze materie. Het kan terugvallen op de
ervaring die door haar voorganger GOM-Limburg is opgebouwd met
de ontwikkeling van de Research Campus Hasselt, het Bedrijvenpark
Brustem en in ruimere zin ook het Wetenschapspark Limburg en de
Limburgse bedrijvencentra.
In 2007 hebben de bestuursorganen van de POM de taken in het
domein “Ruimte om te ondernemen” afgelijnd. Daarbij werd aangegeven
dat POM Limburg zich bij haar initiatieven laat leiden door
minimaal 3 van de volgende 7 criteria:
- Complexiteit
- Omvang (kostprijs)
- Samenwerking met andere partners
- Strategisch belang
- Thematisering van het terrein
- Initiatief vanuit private partner
- Kadering binnen het Economisch Netwerk Albertkanaal
Partners waarmee POM Limburg samenwerkt om nieuwe bedrijventerreinen
te realiseren zijn de betrokken gemeentebesturen, LRM,
NV De Scheepvaart en desgevallend ook private actoren. Een belangrijk
recht dat de wetgever aan POM Limburg (en andere Vlaamse
POM’s) heeft toegekend is de onteigeningsbevoegdheid. In de hierna
beschreven projecten zal blijken dat POM Limburg daar ook gebruik
van maakt. Hetzelfde basisschema voor de taakverdeling komt overigens
telkens terug in de vier beschreven projecten: POM Limburg
treedt op voor de onteigening, LRM brengt kapitaal aan (het geheel
of een belangrijk deel) en is dus de risicodragende ontwikkelingspartner,
soms samen met het betrokken gemeentebestuur of met NV
De Scheepvaart. Alle partners hebben zeggingsmacht bij de ontwikkeling
en over het uitgiftebeleid. De eigenlijke prijszetting blijft een
voorrecht voor de risicodragende partner.
Drie nieuwe terreinen in het
kader van het Economisch
Netwerk Albertkanaal (ENA)
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wijst op het grote
belang van het Albertkanaal voor de ruimtelijk-economische
ontwikkeling van Vlaanderen. Er is nu al veel bedrijvigheid rond
het Albertkanaal, maar er is nog voldoende ruimte voor de groei van
zowel watergebonden als niet-watergebonden economische activiteiten.
Bepaalde verouderde of niet goed ontwikkelde terreinen
kunnen door herstructurering of inbreiding opnieuw aantrekkelijk
gemaakt worden. Daarnaast is er ook nog ruimte beschikbaar om
nieuwe en goed gelegen bedrijventerreinen aan te leggen. Het RSV
wijst op het belang om het Albertkanaal als een ruimtelijk samen-
26 - ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010 ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010 - 27

RUIMTELIJKE
ECONOMIE
ECONOMIE
ECONOMIE
RUIMTELIJKE ECONOMIE
hangend netwerk te beschouwen en om de inspanningen over de hele
lengte van het Albertkanaal te coördineren vanop gewestelijk niveau.
Zo kunnen de economische sterkten van het gebied elkaar aanvullen
en kan de economische groei gestructureerd opgevangen worden.
De kernbeslissing (d.d. 23 april 2004) van de Vlaamse Regering over
het ENA voorzag o.m. in het opmaken van Gewestelijke Ruimtelijke
Uitvoeringsplannen (GRUP’s) voor een aantal prioritair te bestemmen
terreinen. Eén ervan betreft een gebied in Lanaken, waar het GRUP
in het kader van de bestemming van leemwinningsgebieden voor de
steenbakkerijen is vastgesteld en waar na de voltooiing van de ontginning
een uitbreiding van het bedrijventerrein zal mogelijk zijn.
Drie andere GRUP’s bevinden zich in West-Limburg, waar de voorbije
jaren een absolute schaarste aan bedrijventerreinen was. Hier is
geopteerd voor een uitdrukkelijke koppeling van bijkomende ruimte
voor industriële en logistieke bedrijven aan de dragende infrastructuren:
het Albertkanaal en de E313-autosnelweg. Aan de uitwerking
van de GRUP’s heeft POM Limburg, samen met partners, in een zo
vroeg mogelijke fase actie gekoppeld. Het betreft de bijkomende
terreinen Beringen Ravenshout Noord, Genebos in Ham en Tessenderlo,
en Ham Zwartenhoek.
Twee van de drie nieuwe terreinen in West-Limburg (Beringen
Ravenshout Noord en Genebos) zijn uitbreidingen aan het terrein
Ravenshout, het tweede grootste bedrijventerrein in de provincie
(na Genk-Zuid) met een bruto-oppervlakte van ca. 900 ha. Het derde
terrein waarvoor een GRUP is geïnitieerd (Ham Zwartenhoek) sluit
in de ene richting aan bij het bedrijventerrein van Meerhout waar
het distributiecentrum van Nike en de terminal WTC zijn gevestigd,
en in de andere richting is het slechts enkele kilometers verwijderd
van het terrein Ravenshout. Ter verbetering van de wegontsluiting
voor het lint van bedrijventerreinen in deze ruimere zone, plant het
Vlaams Gewest de doortrekking van een parallelweg (‘Kanaalweg’)
ten noorden van de autosnelweg E313, zowel op Limburgse bodem als
aansluitend in de provincie Antwerpen.
Reeds eerder werden Milieu-EffectenRapporten (MER’s) uitgevoerd
die de plannen voor de drie projectzones beoordelen.
28 - ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010
Ravenshout Noord in Beringen
Het GRUP ‘Ravenshout Noord’ vormt een uitbreiding met bruto 23 ha
van het reeds bestemde industriegebied Ravenshout ten noorden van
het Albertkanaal. Het nieuwe gedeelte heeft de bestemming ‘gemengd
regionaal bedrijventerrein’ gekregen. Voor het reeds bestemde deel
wordt voorzien dat de nadruk gelegd wordt op de watergebonden
potentie. De bestemming van het nieuwe gebied betekende tevens het
aanbrengen van een oplossing voor de ontsluitingsproblematiek van
de omliggende terreinen, waarvan 19 ha in eigendom is van de stad
Beringen na een terugkoop in 2002 uit handen van Electrabel.
Het is de bedoeling een geïntegreerde ontwikkeling van beide delen te
realiseren. De geïntegreerde benadering kan ook uitgebreid worden
naar samenwerking met private bezitters van de aanpalende terreinen
(terreinen aan de Kolenhaven in handen van Groep Machiels die hier
het industrieel project ‘City Lofts’ wil realiseren, terreinen van EON,
terreinen van Colas Belgium).
Voor de ontwikkeling van het terrein zijn volgende stappen al gezet:
- Een haalbaarheidsstudie werd uitgevoerd en geactualiseerd in juni
2007;
- Het GRUP werd defi nitief vastgesteld op 28 februari 2008;
- Op 13 maart 2008 tekenden de ontwikkelingspartners POM
Limburg, LRM en Stad Beringen een samenwerkingsovereenkomst
voor de ontwikkeling van het terrein;
- Onteigening door POM Limburg: het onteigeningsplan werd voorlopig
vastgesteld op 16 maart 2009, en defi nitief vastgesteld door
het Directiecomité van POM Limburg op 3 september 2009 met
machtigingsvraag aan de bevoegde Vlaamse Minister. Onder
meer wegens betwisting over het toenmalige decreet Ruimtelijke
Ordening als rechtsgrond voor onteigeningsbevoegdheid van POM
Limburg dient dit deel van de onteigeningsprocedure opnieuw
gevoerd te worden;
- Detailstudies over het ontwerp, de infrastructuur,… werden door
LRM gegund in maart 2009 en zijn in uitvoering;
- Op basis van de gemaakte afspraken in de investerings- en aandeelhoudersovereenkomst
tussen de projectpartners, zal binnenkort
een projectvennootschap worden opgericht;
- De verdere planning laat de uitvoering van de infrastructuurwerken
verhopen in 2011 waarna de uitgifte kan aanvangen.
Figuur 1 : Structuurschets Ravenshout Noord
ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010 - 29

RUIMTELIJKE
ECONOMIE
ECONOMIE
RUIMTELIJKE ECONOMIE
Genebos in Tessenderlo en Ham
In het kader van het ENA werden twee opties genomen die samenkomen in dit project:
- De herstructurering van een noordelijke zone van ca. 80 ha in het bestaande bedrijventerrein
Ravenshout;
- De bestemming van een uitbreiding met ca. 36 ha (Genebos).
Op uitnodiging van het Agentschap Economie treedt POM Limburg op als trekker van een
integrale ontwikkeling die de herstructurering koppelt aan de ontwikkeling van de inmiddels
nieuw bestemde zone (uitbreiding). Met behulp van Vlaamse subsidies heeft POM Limburg
samen met de gemeentebesturen van Ham en Tessenderlo in 2007-2008 een haalbaarheidsstudie
laten uitvoeren. Dankzij deze studie werd het project nauwer gedefi nieerd en begroot.
Op basis hiervan is een partnerschap ontstaan tussen POM Limburg, beide gemeentebesturen
en LRM.
De uitbreiding (36 ha) is in het GRUP gedefi nieerd als een “Specifi ek regionaal bedrijventerrein
voor transport, distributie en logistiek”. De zone is gelegen aan weerszijden van de N73 die
Figuur 2 : Conceptvoorstel inrichting uitbreidingszone Genebos
30 - ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010
dienst doet als toegang van de autosnelweg
E313 naar het bedrijventerrein Ravenshout.
De haalbaarheidsstudie leidde tot de
conclusie dat voor het noordelijk deel geen
nieuwe wegen nodig zijn. Voor het zuidelijk
deel is een scenario uitgetekend dat rekening
houdt met de nabijheid van de woonenclave
Terlaak, doorkruisende hoogspanningsleidingen
en pijpleidingen, en de nood aan
buffering van hemelwater in het gebied. Het
uitgetekende scenario voorziet een ruime
bufferzone t.o.v. de woonomgeving en
waterbufferbekkens in de randzones van het
gebied. Er werd gekozen voor een terreinindeling
met een eenduidige en overzichtelijke
structuur, met minimale lengte van wegenis
waarbij het verkeer weggehouden wordt van
de woonomgeving, en met beperkt terreinverlies
door de hoogspanningsleidingen.
Een optie wordt opengehouden om langs
de weg een parkeer- en faciliteitenzone in te
richten. De technische uitwerking voor de
externe ontsluiting werd eveneens verkend.
Het te herstructureren gebied bevat
problemen van versnipperd ruimtegebruik,
vele onbenutte en te kleine percelen,
zonevreemde woningen in het gebied, infrastructuurknelpunten,
verloedering van het
openbaar domein, leegstand en verkrotting
en mogelijk ook saneringsbehoeften.
Deze te herstructureren zone werd volledig
geïnventariseerd. De aanbeveling uit
de studie luidt om beperkte ingrepen te
doen in het verbeteren van de infrastructuur
(wegen) die een optimalisatie van het
ruimtegebruik met zinvolle kavelstructuur
mogelijk maken. De studie bevat verder een
technisch voorstel voor de riolering en geeft
een kijk op de mogelijke prioriteiten voor
het verwerven van zonevreemde woningen.
Een ontwerp van businessplan is opgemaakt
dat, onder een voor LRM aanvaardbaar
rendement, een veronderstelling maakt over
de geldsommen die benut kunnen worden
voor de herstructureringswerken en de
verwerving van zonevreemde woningen.
Het plan voorziet een uitvoering in fases,
o.m. rekening houdend met de uitgifte van
gronden in de nieuwe zone.
Figuur 3 : Mogelijke scenario’s invulling uitbreidingszone Genebos
Figuur 4 : Zonevreemde woningen in te herstructureren zone Ravenshout
Voor de ontwikkeling van het terrein zijn
volgende stappen reeds gezet:
- Voltooiing van de haalbaarheidsstudie;
- Ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst
in januari 2009;
- Onteigening door POM Limburg: het
onteigeningsplan werd voorlopig vastgesteld
op 16 maart 2009, en defi nitief
vastgesteld door het Directiecomité
van POM Limburg op 3 september 2009
met machtigingsvraag aan de bevoegde
Vlaamse Minister. Onder meer wegens
betwisting over het toenmalige decreet
Ruimtelijke Ordening als rechtsgrond
voor onteigeningsbevoegdheid van POM
Limburg dient dit deel van de onteigeningsprocedure
worden;
opnieuw gevoerd te
- Gunning van detailstudies voor o.m.
ontwerp
bereiding.
infrastructuur is in voor-
Figuur 5 : Conceptvoorstel infrastructuuringrepen en mogelijke kavelstructuur in te herstructureren
zone Ravenshout
ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010 - 31

RUIMTELIJKE
ECONOMIE
ECONOMIE
RUIMTELIJKE ECONOMIE
Ham Zwartenhoek
Voor het gebied Ham Zwartenhoek gaf de
Vlaamse Regering in 2004 de opdracht voor
een verkennende studie die de haalbaarheid
en ontwikkelingsscenario’s onderzocht voor
de ontwikkeling van een zone van ca. 90 ha
gelegen tussen de autosnelweg E313 en het
Albertkanaal (77 ha als uitbreidingsgebied
en 12 ha reeds bestemde zone). Deze studie
werd in 2007 opgeleverd, samen met een
PlanMER dat in mei 2008 door de bevoegde
dienst werd goedgekeurd. Op basis van deze
studies en op voorstel van het Coördinatieplatform
ENA heeft de Vlaamse Regering in
juli 2007 beslist om een GRUP op te stellen
voor dit gebied. Het GRUP staat in functie
van de volledige ontwikkeling van deze zone
en voorziet een scenario waarbij op termijn
alle woningen in het gebied verdwijnen. In
totaal bevinden zich 40 woningen in het
gebied.
Figuur 6 : Overzichtskaart Ham Zwartenhoek
Figuur 7 : Luchtfoto projectgebied Ham Zwartenhoek Figuur 8 : Conceptscenario inrichtingsvoorstel Ham Zwartenhoek
Vanaf medio 2007 verkenden POM Limburg, LRM, NV De Scheepvaart en de gemeente Ham
de mogelijkheid om dit project samen te ontwikkelen. Dit leidde in maart 2009 tot de ondertekening
van een samenwerkingsovereenkomst. De partners schreven tevens een opdracht uit
voor de sociale begeleiding van bewoners en eigenaars. Dit sociaal begeleidingsplan bevat de
communicatie met bestaande eigenaars, gebruikers en huurders binnen het plangebied alsook
de acties om hen te begeleiden in het vinden van een alternatieve locatie, zowel voor residentiële
gronden als voor landbouwgronden.
Het openbaar onderzoek over het ontwerp GRUP werd op 23 juli 2009 afgesloten. Bij het GRUP
is eveneens een onteigeningsplan toegevoegd. Na de defi nitieve vaststelling van het GRUP zal
POM Limburg de onteigening uitvoeren in het gedeelte dat is aangemerkt als niet-watergebonden.
NV De Scheepvaart zal onteigenen in het watergebonden gedeelte. De gedetailleerde
technische studie met het ontwerp voor de infrastructuurwerken kan eventueel eerder
starten.
ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010 - 33

RUIMTELIJKE
ECONOMIE
ECONOMIE
RUIMTELIJKE ECONOMIE
Alken Kolmen en
uitbreidingszone aan
brouwerij Alken
Een ontwikkelingsproject van POM Limburg
dat niet kadert binnen het ENA wordt uitgevoerd
in Alken. Reeds lang werd het in Alken
als een probleem ervaren dat een gebied in
de omgeving van de brouwerij van Alken met
als bestemming industrie niet kon worden
aangesneden omwille van de situering in
het overstromingsgebied van de Herk (twee
waterlopen: Grote Herk en Kleine Herk). In
het kader van haar planningsbevoegdheid
voor regionale bedrijventerreinen zocht
het Provinciebestuur een oplossing voor dit
probleem. Via overleg met o.m. het gemeentebestuur
van Alken, de Afdeling ‘Water’ van
de Vlaamse Administratie (VMM - Vlaamse
Milieu Maatschappij) en POM Limburg,
kwam men tot een oplossingsvoorstel. Het
voorstel bestaat erin om een gedeelte van dit
gebied een andere bestemming te geven en
ter compensatie van het verlies aan oppervlakte
voor bedrijven een uitbreiding aan
het bestaande bedrijventerrein Kolmen te
voorzien.
Deze oplossing werd bekrachtigd middels
de defi nitieve vaststelling van een Provinciaal
Ruimtelijk Uitvoeringsplan (PRUP)
op 20 juni 2007. Samen met het PRUP is
een onteigeningsplan vastgesteld dat POM
Limburg als mogelijk onteigenende instantie
aanduidt.
Uit deze planvorming vloeit een dubbel
ontwikkelingsproject voort: 18 ha aan het
bestaande terrein Kolmen en 11 ha in de
uitbreidingszone ‘omgeving brouwerij’.
Vanaf 2008 werden gesprekken gevoerd
tussen POM Limburg, het gemeentebestuur
van Alken en LRM. In de lente van 2009
leidden deze gesprekken tot de ondertekening
van een samenwerkingsovereenkomst.
In uitvoering van deze overeenkomst werd
een opdracht voor een haalbaarheidsstudie
en een technisch ontwerp gegund en opgestart.
POM Limburg volgt deze studie mee
34 - ECONOMISCH RAPPORT POM-ERSV LIMBURG — JANUARI 2010
Figuur 9 : Projectzone uitbreiding brouwerij te Alken Figuur 10 : Projectzone uitbreidingsgebied Alken Kolmen
Valleigebied
Zone voor regionale
bedrijvigheid
Bufferzone
Zone voor historisch
gegroeide bedrijvigheid
- Brouwerij
Industriezone met
nabestemming ‘Valleigebied
met afwerking
groene woonrand’
op en bereidt zich momenteel voor op het voeren van de onteigeningsprocedure. De onteigeningen
en de subsidieaanvraag zouden kunnen geschieden in 2010. De infrastructuurwerken
zouden kunnen uitgevoerd worden in 2011, met aansluitend een eerste uitgifte van gronden.
Conclusie
In de komende 2 jaar zullen ca. 200 ha bijkomende bedrijventerreinen worden gerealiseerd
dankzij de essentiële rol van POM Limburg in samenwerkingsverbanden voor vier projecten.
Het zwaartepunt ligt in West-Limburg waar een absolute schaarste aan bedrijfsgrond heerst en
waar een belangrijke taakstelling ligt in het kader van het Economisch Netwerk van het Albertkanaal.
Zone voor regionale
bedrijvigheid
Bufferzone
Figuur 11 : Indicatief tijdspad
Beringen
Ravenshout
Genebos
Ham
Zwartenhoek
Alken
Project 2007 2008 2009 2010 2011 2012
planning (RUP) structureren samenwerking onteigening werken
haalbaarheidsstudie ontwerp infrastructuur
planning (RUP) structureren samenwerking onteigening werken
haalbaarheidsstudie ontwerp infrastructuur
planMER planning (RUP) onteigening werken
voorstudie structureren samenwerking ontwerp infrastructuur
planning (RUP) structureren samenwerking onteigening werken
haalbaarheidsstudie + ontwerp infrastructuur