Kostenstudie kantorenconcept - Calduran Kalkzandsteen BV

Kalkzandsteen in utiliteitsbouw
economisch zeer aantrekkelijk
− Lage prijs per bruto vloer oppervlak (bvo);
− Flexibel in uitvoeringstraject;
− Concurrerend bouwtempo.

Inleiding
In de woningbouw is kalkzandsteen een standaard gedachtegoed. Bij de uitvoering van
utiliteitsgebouwen wordt veelal in andere systemen gedacht. Hier zijn staal- en betonbouw meer
standaard uitvoeringstypen. Op basis van nieuwe technieken en producten heeft Calduran een nieuw
concept ontwikkeld en daar onderzoek naar gedaan.
Calduran heeft hiervoor een ontwerp uitgewerkt waarbij de stabiliteit kan worden gewaarborgd door de
dragende wanden van kalkzandsteen. Hierbij dient de overspanning van de verdieping- en dakvloer
haaks op de binnenspouwbladen van de langsgevels te worden gelegd. Door een tussenoplegging toe
te passen van wanden of met balken en kolommen, wordt er een grote vrije indeelbaarheid
gerealiseerd.
Door PRC, voorheen BFB, is een studie gedaan naar een drietal uitvoeringsvarianten voor het door
Calduran (fictief) uitgewerkte kantoorpand. Hierbij zijn de volgende varianten, met twee, vier en zes
bouwlagen, doorgerekend:
− Staalskeletbouw met HSB invulling en kanaalplaatvloeren;
− Prefab betonwanden met kanaalplaatvloeren;
− Kalkzandsteenwanden met kanaalplaatvloeren.
Op basis van dit onderzoek volgen hierbij enkele voordelen van een casco uitgevoerd in
kalkzandsteen:
− Stabiliteit uit dragende gevelvlakken in combinatie met dwarswanden van trappenhuizen,
sanitaire ruimtes en/ of andere scheidingswanden;
− Vrije indeelbaarheid van de plattegrond;
− Tot 6 bouwlagen kostentechnisch voordeliger;
− Minimale afmeting voor de gevelpenanten van ca. 600 mm;
− Grote variatie in overspanningen;
− Principe is ook toepasbaar bij scholen, zorg, e.a. utiliteitsbouw.
Figuur 1: Kantoorpand VCD te Groningen

Vergelijking bouwkosten
Het onderzoek heeft zich uitsluitend gericht op de uitvoering van de dragende wanden en vloeren
vanaf het beganegrond niveau tot en met de dakvloer. Hieruit blijkt dat een uitvoering in
kalkzandsteen gecombineerd met kanaalplaatvloeren voor de drie gebouwhoogtes de goedkoopste
variant is, zie onderstaande tabel.
Bouwkosten per variant
casco uitvoering m² bvo casco kosten
HSB met staalconstructie
per bvo
kraankosten per bvo
2 bouwlagen 650 € 199.970 € 308 € 2.700 € 4
4 bouwlagen 1300 € 419.118 € 320 € 5.220 € 4
6 bouwlagen 1950 € 627.363 € 322 € 8.010 € 4
Prefab beton
2 bouwlagen 650 € 162.907 € 251 € 4.170 € 6
4 bouwlagen 1300 € 325.855 € 251 € 8.340 € 6
6 bouwlagen 1950 € 488.657 € 251 € 12.450 € 6
Kalkzandsteen
2 bouwlagen 650 € 128.438 € 197 € 2.340 € 4
4 bouwlagen 1300 € 265.968 € 205 € 4.680 € 4
6 bouwlagen 1950 € 415.555 € 213 € 7.021 € 4
Met betrekking tot de kraankosten zijn staal met HSB en kalkzandsteen vergelijkbaar. Hierbij moet wel
gezegd worden dat de kraanimpact alleen voor het HSB deel is meegenomen. De kraan ten behoeve
van de montage van de staalconstructie is in de prijs van het staal meegenomen.
Voor het casco van kalkzandsteen daarentegen is alleen het opperen meegenomen, dit omdat de
kalkzandsteen elementen met speciale lijmkraantjes worden verwerkt. Deze kosten zijn meegenomen
in de prijs van de kalkzandsteen.
Figuur 2: kantoorgebouw de Flynth te Zwaag

Specifieke kenmerken per variant
Staalconstructie met HSB
Bij het staalskelet met HSB invulling is de bouwsnelheid gemiddeld tot laag te noemen. Hierbij dient
men rekening te houden met de hogere bouwkosten en een relatief lange voorbereidingstijd. Doordat
er tijdens de voorbereiding meerdere partijen betrokken zijn is er meer coördinatie nodig.
Eventuele wijzigingen in de constructie zijn uitermate lastig door te voeren als de staalconstructie al is
geproduceerd en/ of op de bouw is gesteld. Wijzigingen in de HSB-elementen daarentegen zijn in een
laat stadium nog redelijk flexibel door te voeren en tot zelfs op de bouwplaats aan te brengen.
Met betrekking tot de bouwplaatskosten is deze variant redelijk gunstig. Dit komt door het feit dat het
staalcasco meestal geheel geleverd en gemonteerd wordt door een derde partij en daarmee zelf voor
verticaal transport zorgt.
Prefab betonelementen
Bij prefab zorgt de mate van repetitie in de elementen voor de meest gunstige prijs/kwaliteit
verhouding. Repetitie (en dus bouwsnelheid) is het grote voordeel van prefab. Afwijkingen in de
seriematigheid kunnen grote economische gevolgen hebben.
Dit casco is van deze drie varianten de minst flexibele keuze. Deze methode heeft een goede en
lange voorbereidingstijd nodig. Latere wijzigingen hebben in de meeste gevallen negatieve gevolgen
voor de planning en de kosten.
Voor deze prefab constructies is vaak een zwaardere inzet van kraancapaciteit noodzakelijk, wat een
negatief effect heeft op de bouwplaatskosten. En als er voor een vaste opstelling gekozen wordt heeft
dit ook gevolgen voor de indeling.
Kalkzandsteen
Bij de uitvoering in kalkzandsteen is de flexibiliteit van het casco het grootst. Dit komt mede door de
kortere voorbereidingstijd, waarbij beslissingen inzake ontwikkelingskeuzes in een later stadium
gemaakt kunnen worden. De bouwtijd is evenals bij het staalcasco met HSB elementen gemiddeld tot
laag te noemen.
De bouwplaatskosten zijn voor deze variant het meest gunstig. Dit komt doordat men alleen
kraancapaciteit nodig heeft voor het plaatsen van de overige bouwdelen en vloerplaten. De wanden
worden gesteld door kleine stelmachines. Deze kosten zijn al wel meegenomen in de prijs.
figuur 3: kantoorgebouw van Strukton te Breukelen

Om een beter inzicht te krijgen in de impact van de verschillende bouwdelen per casco is de
onderstaande tabel opgezet. Hierbij zijn de volgende hoofdonderdelen uitgewerkt:
− Staartkosten (ABK, AK, W&R en CAR);
− Vloeren;
− Wanden/ stabiliteitsconstructie.
casco
bouwkosten
Een kostentechnische afweging is vaak een doorslaggevende factor bij de bepaling van een type
casco. En toch is dit niet in alle gevallen de belangrijkste reden. De voorbereidingstijd en de
bouwsnelheid zijn bij sommige uitvoeringsmethodes ook een belangrijk aspect bij het maken van een
keuze. In de onderstaande tabel is per variant aangegeven wat de voorbereidingstijd en de te
verwachten bouwsnelheden zijn:
Voorbereidingstijd en bouwsnelheid
staartkosten
Voorbereiding Bouwsnelheid
HSB + staalskelet 5 weken
2 bouwlagen 3 weken
4 bouwlagen 5 weken
6 bouwlagen 8 weken
Prefab 13 weken
2 bouwlagen 2-3 weken
4 bouwlagen 5 weken
6 bouwlagen 7 weken
Kalkzandsteen 4 weken
2 bouwlagen 3-4 weken
4 bouwlagen 7 weken
6 bouwlagen 11 weken
% van
totaal
vloeren
% van
totaal
wanden
% van
totaal
HSB +
staalskelet
2 bouwlagen € 199.970 € 34.045 17% € 42.119 21% € 123.806 62%
4 bouwlagen € 419.118 € 70.845 17% € 84.443 20% € 260.830 62%
6 bouwlagen € 627.363 € 106.810 17% € 126.856 20% € 393.697 63%
Prefab
2 bouwlagen € 162.907 € 27.734 17% € 41.833 26% € 93.340 57%
4 bouwlagen € 325.855 € 55.477 17% € 83.837 26% € 186.541 57%
6 bouwlagen € 488.657 € 83.194 17% € 125.931 26% € 279.532 57%
Kalkzandsteen
2 bouwlagen € 128.438 € 21.866 17% € 43.955 34% € 62.616 49%
4 bouwlagen € 265.968 € 45.282 17% € 88.324 33% € 132.362 50%
6 bouwlagen € 415.555 € 70.749 17% € 132.781 32% € 212.025 51%

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat kalkzandsteen in combinatie met kanaalplaatvloeren economisch het
meest aantrekkelijk is, waarbij de flexibiliteit van het casco tijdens het proces sterk bijdraagt aan de
aantrekkelijkheid van het systeem. De feitelijke bouwtijd is natuurlijk afhankelijk van een aantal
factoren, maar is geen belemmerende factor in de keuze voor kalkzandsteen.
Voor nadere informatie en/ of toelichting over het onderzoek en de mogelijkheden voor uw project,
kunt u een afspraak maken met uw accountmanager van Calduran of contact opnemen met de
afdeling Bouwtechniek & Voorlichting 0341 464 004.
PRC kostenmanagement Calduran Kalkzandsteen
Postbus 1051 Postbus 97
2410 CB, Bodegraven 3840 AB Harderwijk