Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed - RIEC's

Uitvoeringsmap
Bestuurlijke Aanpak Vastgoed
Rotterdam-Rijnmond
Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC)
Rotterdam-Rijnmond

Uitvoeringsmap
Bestuurlijke Aanpak Vastgoed
RIEC Rotterdam-Rijnmond

Uitvoeringsmap
Bestuurlijke Aanpak Vastgoed
Rotterdam-Rijnmond
Colofon
Hans Karels - adviseur keten vastgoed tel. 010 267 23 17, RIEC Rotterdam-Rijnmond
Jeffrey Berkhof - adviseur vastgoed & mensenhandel, tel. 010 267 35 07, RIEC Rotterdam-Rijnmond
Oplage 100
www.riec.nl
April 2012

Inhoudsopgave
Inleiding 4
Hoofdstuk 1 Informatie en achtergrond 6
1.1 Doel van de bestuurlijke aanpak vastgoed 6
1.2 Doel uitvoeringsmap vastgoed 7
1.3 Gebruik van de uitvoeringsmap 8
1.4 Gevraagde besluitvorming gemeenten 8
Hoofdstuk 2 Definitie, achtergrond, ervaring en toekomstig beleid 9
2.1 Het begrip vastgoedfraude 9
2.2 Exploitatie 9
2.3 Speculatie 9
2.4 Aard en omvang 9
2.5 Omvang van de fraude 10
2.6 Risico’s van invloed misdaad op vastgoed 10
2.7 Lokale samenwerking criminele netwerken 11
2.8 Netwerktypen 11
Hoofdstuk 3 Landelijk beleid 12
3.1 Aanscherpen integriteit dienstverleners 12
3.2 Verbetering transparantie binnen de sector zelf 12
3.3 Wetswijziging Bibob 2012 12
3.4 Toespitsing extern toezicht vastgoedsector 13
3.5 Versteviging integrale aanpak (bestuurlijk, fiscaal, strafrechtelijk) 13
3.6 Landelijke (politieke) aandacht 13
3.7 Historie ketenaanpak Vastgoed 14
3.8 Beleidskader aanpak Vastgoed 15
3.9 De Fraude Voorbij 15
Hoofdstuk 4 Verschijningsvormen vastgoedfraude 16
4.1 Malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie 16
4.2 Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie 18
Hoofdstuk 5 Bestuurlijke aanpak vastgoed 20
5.1 Informatiepositie gemeente 20
5.2 Meldpunt misstanden vastgoed 21
5.3 GBA-controles en inspectieteams, betreden van panden 22
5.4 Meervoudig kijken tijdens inspecties 22
5.5 Verschijningsvormen/herkennen misbruik vastgoed 23
5.6 Juridisch kader bestuurlijke aanpak vastgoed 27
Hoofdstuk 6 Overige instrumenten t.b.v. aanpak Vastgoed 36
6.1 Samenwerking met de banken 36
6.2 Rotterdams Piepsysteem (ROPS) 36
6.3 Vastgoedkaart 37
6.4 Samenwerking met de Rijksbelastingdienst 37
Hoofdstuk 7 Korte werkbeschrijving keten Vastgoed-Regiogemeenten 39
7.1 Casusoverleg 39
7.2 Stroomschema signaal vastgoedfraude 40
7.3 Processchema signalering vanuit gemeenten 41
7.4 Wie zijn aangesloten bij het casusoverleg? 42
7.5 Applicatie vastgoed 43
2
2

Bijlagen (vanaf pagina 44)*:
I Richtlijnen onzelfstandige bewoning 44
II Toelichting op de richtlijn onzelfstandige bewoning 46
III Nadere regels Gebiedquota voor kamerverhuur 2009 48
IV Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 50
(incl. bestuurlijke boete) 2006
V Opzet Model beleidskader Aanpak Vastgoed 87
VI Checklist/verslag van bevindingen na betreden van pand 90
VII Bestuurlijke boete Huisvestingswet 92
VIII Meldingsformulier aan hypothecair financiers 99
(te gebruiken na gemaakte afspraken met de NVB)
IX Voorbeelden van indicatoren die duiden op mogelijke betrokkenheid 101
georganiseerde misdaad t.a.v. vastgoed
* Bovenstaande documenten zijn reeds in gebruik o.a. door de keten Vastgoed,
interventieteams of de Stadsregio Rotterdam. De documenten zijn toegevoegd als voorbeeld
voor de gemeenten die nog geen gebruik maken van vergelijkbare richtlijnen, verordeningen
of aanvullende documenten.
3
3

Inleiding
Investering en witwassen van criminele gelden, frauduleuze vastgoedtransacties, misbruik in
de sfeer van exploitatie en belegging en hypotheekfraude. Dit zijn vormen van
vastgoedfraude die zich overal kunnen manifesteren 1 . Het brede terrein waarbinnen deze
criminele praktijken plaatsvinden, maakt dat elke gemeente er kwetsbaar voor is. Uit het
WODC-onderzoek ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’ blijkt dat veel crimineel
verdiend vermogen in de vastgoedsector terechtkomt. Vastgoed is waardevast en er wordt
weinig toezicht gehouden op de vastgoedsector. Dit maakt de sector kwetsbaar voor malafide
activiteiten 2 . De vastgoedsector is dé sector waar de illegale en legale economie
samenkomen. De impact van financiële criminaliteit kan en mag daarom niet worden
onderschat. Deze wordt wel eens vergeten tussen andere en meer zichtbare soorten
criminaliteit, niettemin is financiële criminaliteit een permanent onderdeel van de
samenleving.
Op de punten waar de onderwereld in contact treedt met de bovenwereld, kan de bestuurlijke
aanpak inbreken. Het feit dat de gelegenheidstructuur de georganiseerde criminaliteit kan
faciliteren, betekent tegelijkertijd dat de aanpak van die gelegenheidstructuur de
georganiseerde criminaliteit kan belemmeren of frustreren. Hét instrument om daar bij in te
zetten, is de bestuurlijke aanpak.
Kortom, gemeenten zijn waardevol en zelfs onmisbaar bij een effectieve bestrijding en
voorkoming van vastgoedfraude. Daarom is een eenduidige bestuurlijke aanpak van alle
gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond van groot belang en van grote waarde.
De bestuurlijke aanpak van georganiseerde criminaliteit richt zich niet zozeer op de
kernactiviteiten van de georganiseerde criminaliteit, maar juist op de cruciale ondersteunende
activiteiten. De maatregelen richten zich niet op personen (de potentiële daders), maar op de
situaties en gelegenheidsstructuren die de georganiseerde criminaliteit faciliteren en soms
zelfs aanmoedigen. Zo kunnen overheden door regelgeving (zoals vergunningstelsels,
subsidieregels, etcetera) onbewust illegale activiteiten faciliteren 3 .
Taak lokale overheden
Lokale overheden hebben een belangrijke taak bij de bestuurlijke aanpak van georganiseerde
criminaliteit. Het is de gemeente die de regie voert, bestuursrechtelijk instrumenten inzet, alle
betrokken partijen samenbrengt en met deze samenwerkingspartners de noodzakelijke
maatregelen vorm geeft. Gemeenten hebben veel informatie die voor de regionale partners
van belang is. Zo is informatie uit het GBA in combinatie met informatie van de gemeentelijke
belastingdienst en uitkeringsinstanties een goede indicatie bij het opsporen van inkomens-,
uitkerings- en hypotheekfraude die weer van pas kan komen bij controles, het verlenen van
vergunningen en dergelijke. Deze informatie helpt bij het opsporen van vastgoedfraude en het
voorkomen daarvan.
Aanpak vraagt maatwerk
Vanzelfsprekend bestaan er verschillen tussen gemeenten wat betreft de vorm en omvang
van criminaliteit die er plaatsvindt. Deze verschillen zijn onder andere gerelateerd aan de
grootte van een gemeente en de geografische ligging. Ook de mate van toezicht, handhaving
en controle is relevant.
Er is echter geen gouden formule om de vorm en omvang te kunnen bepalen aan de hand
van de grootte en ligging van de gemeente. Dit betekent dat de aanpak maatwerk vereist.
Criminelen en criminele netwerken zijn altijd op zoek naar manieren om crimineel vermogen
wit te wassen, bijvoorbeeld door te investeren in vastgoed. Bij aankoop van vastgoed maakt
een crimineel onder meer gebruik van de diensten van een notaris, advocaat, taxateur en een
1
Kamervragen TK, Irrgang & De Wit (2008). Kamervragen over aanpak vastgoedfraude aan de Minister van
Financiën en de Minister van Justitie, Den Haag.
2
Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector.
Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.
3
Hees, O. van, Olsthoorn, L. (2010). Handboek bestuurlijke aanpak georganiseerde criminaliteit. Utrecht, Centrum
voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid.
4
4

ank. Het grote gevaar van deze lokale inbedding is dat onder- en bovenwereld zich
ongemerkt vermengen. Het biedt echter ook kansen.
Om gemeenten te helpen bij het op een hoger plan brengen van de bestuurlijke aanpak heeft
het RIEC inmiddels vier uitvoeringsmappen ontwikkeld op de terreinen Bibob, softdrugs,
mensenhandel en vastgoed. Voor u ligt de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed
Rotterdam-Rijnmond. Deze map is het resultaat van het besluit van het Regionaal College om
in regionaal verband een sluitende integrale aanpak voor vastgoed op te stellen. Deze map
bevat handvatten die een gemeente nodig heeft om vastgoedfraude effectief aan te kunnen
pakken. Elke gemeente in samenwerking met het RIEC en de convenantpartners zal om
concrete resultaten te halen zelf aan de slag moeten.
Wat kan het RIEC voor u betekenen?
Met de oprichting van het Regionaal Informatie- en Expertise Centrum (RIEC) is een
organisatie gevonden die uw gemeente kan faciliteren en adviseren bij de implementatie en
uitvoering van deze regionale aanpak. Indien u vragen heeft over deze map of het gebruik
ervan, staat het RIEC dan ook tot uw beschikking. Een goed georganiseerde bestuurlijke
aanpak van vastgoed is belangrijk en noodzakelijk. Want vergeet niet: georganiseerde
criminaliteit komt overal voor, ook in uw gemeente.
5
5

1 | Informatie en achtergrond
1.1 | Doel van de bestuurlijke aanpak vastgoed
Binnen de bestuurlijke aanpak neemt het openbaar bestuur, veelal op lokaal niveau, vanuit de
eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden die maatregelen, om de georganiseerde
criminaliteit in de activiteiten te belemmeren of te frustreren. Deze bestuurlijke aanpak valt of
staat met de samenwerking met andere partners op veiligheidsgebied, zoals het RIEC, de
politie en het Openbaar Ministerie. Het delen van informatie vanuit de verschillende
organisaties is hierbij een van de belangrijkste processen.
Wanneer de strafrechtelijke opsporing en vervolging door politie en justitie gecombineerd
wordt met bestuurlijke en fiscale middelen, ontstaat misschien wel de meest optimale vorm
van de bestrijding van georganiseerde criminaliteit; de geïntegreerde aanpak. Hiervoor gaan
verschillende partijen, zoals gemeente, politie, Openbaar Ministerie en belastingdienst, op
basis van gelijkwaardigheid, een intensieve samenwerking met elkaar aan. De ene keer zal
dat leiden tot bestuurlijk, de andere keer tot strafrechtelijk optreden. Per geval wordt
gezamenlijk bekeken welke instantie de beste kaarten in handen heeft om uit te spelen. De
bestuurlijke aanpak is dus geen alternatief voor de opsporing, maar een aanvulling erop 4 .
Politieke wil
De burgemeester speelt een belangrijke rol als bestuurder in deze aanpak. De burgemeester
kan bijvoorbeeld in het driehoeksoverleg komen tot een mix van handhavingsmaatregelen
voor een bepaalde branche. Bestuurders moeten zich bewust zijn van de waarde van de
bestuurlijke aanpak van criminele praktijken in de gemeente. Enerzijds omdat deze praktijken
de gemeente veel schade kunnen berokkenen. Anderzijds omdat de bestuurlijke aanpak een
belangrijke aanvulling vormt op de strafrechtelijke aanpak. De lokale driehoek speelt hierbij
een cruciale rol. Tot op het hoogste niveau dient men overtuigd te zijn van het nut en de
noodzaak van een bestuurlijke aanpak. Met andere woorden, de politieke wil om
veiligheidsproblemen bestuurlijk aan te pakken, is een voorwaarde. De strafrechtelijke en
bestuurlijke aanpak van criminele praktijken zijn complementair. Daar waar de strafrechtelijke
mogelijkheden voor politie en justitie ophouden, is de gemeente aan zet en vice versa.
Criminele praktijken hebben op verschillende manieren impact op de gemeente. De meest
manifeste schade die door criminelen op lokaal niveau wordt veroorzaakt, heeft op drie
hoofddomeinen betrekking. De veiligheid en het woon- en leefklimaat in wijken en buurten
verslechteren door overlast. Criminele activiteiten brengen verloedering met zich mee. Ook
meer direct kunnen burgers last hebben van criminele praktijken, bijvoorbeeld wanneer zij
een woning huren van een malafide huisjesmelker.
Criminele praktijken druisen in tegen de regels, wetten en beleid die binnen de gemeente
gelden. Ze ondermijnen het lokale gezag. Wanneer een gemeente hierop goed zicht en geen
grip (meer) op heeft, kunnen illegale praktijken de bestuurskracht van het lokale bestuur
aantasten. Pogingen van criminelen om het lokaal bestuur te corrumperen, vormen een
andere bedreiging. De (dreiging van) aantasting van het bestuur op een of meerdere
domeinen binnen de gemeente is een directe aanleiding om de problematiek bestuurlijk aan
te pakken dan wel de aanpak te intensiveren.
Gemeente: bestuurlijk ingrijpen
Daar waar criminele praktijken de kop opsteken in de bovenwereld van een gemeente, is het
mogelijk om het probleem via bestuurlijke weg te bestrijden. Criminelen zijn immers tot op
zekere hoogte afhankelijk van de bovenwereld. Voor het gros van de criminele praktijken
geldt namelijk dat de betrokkenen afhankelijk zijn van de beschikking over panden en/of
bedrijven om de illegale activiteiten te kunnen exploiteren. Voor de benodigde bezittingen en
betrekkingen van panden en bedrijven is men aangewezen op toewijzing van vergunningen
en aanbestedingen door de gemeente. Juist vanwege dit aspect bestaat er een
afhankelijkheidsrelatie met de lokale overheid en komen onder- en bovenwereld
onvermijdelijk samen. Dit raakvlak biedt het lokale bestuur mogelijkheden om er wat aan te
doen. Aan gemeenten de taak om via de bestuurlijke weg in te grijpen – bij voorkeur samen
met externe partners. Een bestuurlijke aanpak biedt enerzijds de mogelijkheid om criminelen
4
Hees, O. van, Olsthoorn, L. (2010). Handboek bestuurlijke aanpak georganiseerde criminaliteit. Utrecht, Centrum
voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid.
6
6

en criminele groepen te ontmoedigen zich in de gemeente te vestigen en anderzijds om
gevestigde criminelen uit de gemeente te weren. Een adequate aanpak voorkomt dat
criminelen of criminele groepen malafide activiteiten ontplooien, bijvoorbeeld door hen
aanvragen van vergunningen en subsidies te weigeren. Daarnaast kan ook worden
opgetreden tegen situaties waarin blijkt dat vergunningen of subsidies al worden aangewend
voor criminele activiteiten. Een inrichting kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden
gesloten, er kunnen nadere voorwaarden aan een vergunning worden verbonden of een
vergunning kan worden ingetrokken.
Bewustwording
Aan het onderkennen van de taak om bestuurlijk op te treden tegen criminele praktijken gaat
een bewustwordingsproces vooraf. De gemeente moet inzien dat er zich binnen de
gemeentegrenzen criminele praktijken voordoen. Daarnaast moet zij er van doordrongen zijn
dat zij – samen met de veiligheidspartners – een taak heeft om deze misstanden aan te
pakken en dat zij ook de mogelijkheden heeft om er wat aan te doen. Het bestuurlijk optreden
vraagt bovendien om een andere insteek van de gemeenteambtenaren. Om te voorkomen
dat de gemeente de ontplooiing van criminele praktijken bijvoorbeeld faciliteert door middel
van vergunningen, moeten aanvragen van burgers kritisch bekeken worden. Waar de nadruk
normaliter ligt op het nagaan van de voorwaarden om een vergunning te verkrijgen, komt de
nadruk nu meer te liggen op het nagaan van aanwijsbare redenen om een vergunning niet te
verlenen. De gemeente moet daarom een meer kritische houding aannemen ten opzichte van
aanvragen, maar ook ten opzichte van al verleende vergunningen (handhaving en controle).
Gemeenteambtenaren moeten zich realiseren dat zij als kritische dienstverleners moeten
optreden. Zij moeten altijd gespitst zijn op mogelijke criminele praktijken.
Een goed georganiseerde en ingebedde bestuurlijke aanpak zal op termijn resulteren in een
effectief, preventief gemeentebeleid. Aanvragers uit het criminele circuit zullen
terughoudender zijn met het aanvragen van vergunningen en subsidies. Daarnaast draagt de
bestuurlijke aanpak bij aan een geïntegreerde aanpak van criminele praktijken, waarbij elke
deelnemende partij haar eigen verantwoordelijkheden draagt.
1.2 | Doel uitvoeringsmap vastgoed
Om een bijdrage te leveren aan beter zicht op de vastgoedsector en daarmee
georganiseerde criminaliteit beter te bestrijden, is door het Regionaal Informatie- en Expertise
Centrum Rotterdam-Rijnmond (RIEC) deze Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed
voor gemeenten opgesteld. Hierbij is gebruikgemaakt van de best practices uit het land, zoals
het Emergo-project (Van Traa) in Amsterdam, het project Schone Handen in Limburg-Zuid en
de Alijda-aanpak in Rotterdam.
Praktische producten
Deze uitvoeringsmap bevat een aantal praktische producten die de gemeenten kunnen
benutten bij het verder vormgeven van hun lokale beleid tegen vastgoedfraude. De
uitvoeringsmap is tevens bedoeld om gemeenten te verleiden om zoveel mogelijk uniforme
maatregelen te nemen. Om een effectieve regionale samenwerking te kunnen realiseren is
voor de regionaal georganiseerde partners van groot belang dat alle gemeenten in de regio
op een vergelijkbare manier werken. Dit geldt niet alleen voor het ontwikkelen van uniforme
werkwijzen maar ook voor de manier van informatiedeling. Daarnaast zal uniformiteit meer
weerstand kunnen bieden aan criminele organisaties die altijd de weg van de minste
weerstand zoeken. Als één of meer gemeenten achterblijven of een afwijken beleid invoeren
kan dat consequenties hebben voor de verplaatsing van criminele activiteit naar die
betreffende gemeente(n) in de regio. Nadrukkelijk wordt gesteld dat het uiteindelijk de
gemeente is, die kiest welke maatregelen zij wenst.
Vragen?
Bij de implementatie en uitwerking van de maatregelen zal het RIEC een faciliterende en
adviserende rol vervullen. Voor vragen over de inhoud, implementatie en uitvoering van deze
map kunt u contact opnemen met de opstellers Hans Karels, adviseur keten vastgoed,
tel. 010 267 23 17 en Jeffrey Berkhof, adviseur vastgoed & mensenhandel, tel. 010 267 35 07
van het RIEC Rotterdam-Rijnmond.
7
7

1.3 | Gebruik van de uitvoeringsmap
De uitvoeringsmap is gemaakt met het doel alle gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond
te adviseren over en faciliteren bij de implementatie en uitvoering van gemeentelijk
softdrugsbeleid. De map bevat een hoofdstuk dat de aard en omvang van vastgoedfraude in
de regio beschrijft voor zover dat nu bekend is. Vervolgens treft u allerlei praktische
documenten aan die gebruikt kunnen worden bij de uitvoering van elk gemeentelijk
vastgoedbeleid, zoals een model beleidskader, APV-artikelen, werkprocessen, etc. Deze
modeldocumenten zijn zo opgesteld dat met minimale inspanning een bewezen effectief
beleidskader kan worden gerealiseerd. Omdat gemeenten autonoom zijn bij het vormgeven
van het eigen beleid zijn bij de modeldocumenten zo veel mogelijk opties benoemd en kan de
gemeente zelf de optie invullen die de voorkeur heeft.
1.4 | Gevraagde besluitvorming gemeenten
Deze map bevat handvatten die een gemeente nodig heeft om de problematiek rondom
vastgoed effectief aan te kunnen pakken. Bij een aantal van deze handvatten zal de
gemeente op onderdelen een eigen invulling moeten verzorgen. Deze invulling houdt ook in
het maken van specifieke beleidskeuzes.
Een regionale aanpak van vastgoedfraude kan pas effectief zijn als alle partners, waaronder
in het bijzonder de gemeenten, de problematiek erkennen en herkennen en de interne
organisatie en instrumenten ter beschikking hebben om invulling te geven aan de eigen rol en
verantwoordelijkheden. Gestreefd wordt naar regionale uniformiteit.
Minimale besluitvorming (fase 1)
Om een regionaal uniform basisniveau aan organisatie en bestuursrechtelijke instrumenten
voor de aanpak en bestrijding van misstanden rondom vastgoed wordt alle gemeenten
nadrukkelijk gevraagd besluitvorming te organiseren als het gaat om de volgende
onderwerpen:
1. Aanwijzen gemeentelijk contactpersoon RIEC (tevens gemeentelijk casemanager
Vastgoed) inclusief vervanging; deze persoon is tevens meldpunt voor meldingen en
signalen van vastgoedfraude vanuit de gemeentelijke organisatie;
2. Vaststellen van het Model-Beleidskader, zie in de bijlagen pagina 89 en verder.
3. Besluiten tot kennisbevordering van gemeenteambtenaren betrokken bij (het
signaleren van) vastgoedfraude en of misstanden met vastgoed door middel van
training en opleiding.
4. Informatie-uitwisseling volledig privacyproof maken, gebaseerd op de Wet
Bescherming Persoonsgegevens. Zie pagina 20 (paragraaf 5.1) in het kader
‘Informatie uitwisseling met gemeenten’.
Uitgebreide besluitvorming (fase 2)
Afhankelijk van de behoeften en wensen van de gemeente kan de gemeentelijke
besluitvorming worden uitgebreid met de volgende onderwerpen:
5. Op basis van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam invoeren dan wel
aanpassen van de regels omtrent kamerverhuur.
6. Instellen van interventieteams of andere vorm van toezicht.
7. Bundelen van bestuurlijke aanpak op pandniveau.
8. Contacten met banken.
9. Contacten met rijksbelastingdienst via het RIEC.
De gemeente wordt geadviseerd een fasering aan te brengen in de besluitvorming. Deze
moet leiden tot het implementeren en bereiken van een regionaal basisniveau aan
bestuurlijke slagkracht voor de aanpak van vastgoedfraude
8
8

2 | Definitie, achtergrond, ervaringen en toekomstig beleid
Wat wordt verstaan onder vastgoedfraude? En wat is de aard en omvang? Dat komt in dit
hoofdstuk aan de orde, aan de hand van het onderzoek Malafide activiteiten in de
vastgoedsector uit 2007 5 .
2.1 | Het begrip vastgoedfraude
Onder de term ‘vastgoedfraude’ kunnen zeer uiteenlopende criminele gedragingen worden
verstaan. Van hypotheekfraude, investering en witwassen van criminele gelden, frauduleuze
vastgoedtransacties, misbruik rondom beleggingen en vastgoed bv’s tot allerlei vormen van
misbruik in de sfeer van exploitatie en bewoning.
In de wetenschappelijke literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen malafide activiteiten
met betrekking tot exploitatie enerzijds en speculatie anderzijds.
2.2 | Exploitatie
Het exploiteren van en speculeren met panden is in beginsel rechtmatig en legitiem.
Tegelijkertijd kunnen de opbrengsten zo lucratief zijn dat de verleiding om deze winsten op
onrechtmatige wijze te realiseren, groot is. Bij de malafide activiteiten in panden (exploitatie)
wordt een onderscheid gemaakt in drie verschijningsvormen. De eerste vorm is
onrechtmatige bewoning, waarbij sprake is van illegale (door)verhuur aan legaal of illegaal in
ons land verblijvende personen. De tweede vorm betreft onregelmatigheden rond de verhuur
van particuliere woningen, waarbij de traditionele huisjesmelker zijn huurders uitbuit. Tot slot
is er onrechtmatig gebruik. Binnen deze vorm wordt de woning voor andere doeleinden
gebruikt dan reguliere huisvesting. Dit kan uiteenlopen van illegale pensions tot het gebruik
van de woning als dekmantel voor criminele activiteiten. Denk aan wietplantages,
vrouwenhandel, witwaspraktijken en illegale prostitutie (Ferwerda et al, 2007).
2.3 | Speculatie
De malafide activiteiten met panden (speculatie) worden op basis van het onderzoek
onderverdeeld in zeven verschijningsvormen. Bij ABC-transacties gaat het om die transacties
waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C zaken gebeuren die niet
rechtmatig zijn. De tweede vorm; de verkoopcarrousel heeft betrekking op het via malafide
praktijken buitenproportioneel snel doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen.
De derde onderscheiden vorm is hypotheekfraude waarbij personen of groepen onder valse
voorwendselen (zoals vervalste inkomensgegevens of vervalste identiteitsbewijzen) een
(hogere) hypotheek proberen te bemachtigen. Belastingontduiking als vorm binnen malafide
speculatie kent meerdere verschijningsvormen. Het onderhands betalen van vastgoed is
wellicht de meest bekende. Een andere vorm die onderscheiden wordt, is het witwassen van
crimineel of zwart geld via de aankoop van vastgoed. Hypotheekdiscriminatie of redlining is
een vorm van malafide handelen door banken waarbij personen in bepaalde riskante buurten
uitgesloten worden van een hypotheek. Tot slot kan er op verschillende momenten in de
vastgoedsector – bij het verwerven en afstoten – sprake zijn van intimidatie en bedreiging.
Het kan gaan om kopers en verkopers op executieveilingen, maar ook om taxateurs en
notarissen die onder druk worden gezet.
Het is van belang om aan te geven dat we bij de beschrijving van malafide activiteiten in het
vastgoed soms aandacht schenken aan in beginsel bonafide activiteiten die ook ten behoeve
van malafide activiteiten kunnen worden ingezet. Zo is sec speculeren met vastgoed niet
strafbaar, maar waar speculeren met vastgoed samengaat met bijvoorbeeld
belastingontduiking, hypotheekfraude of bedreiging, is wel sprake van een strafbaar feit
(Ferwerda et al, 2007).
2.4 | Aard en omvang
Van de totale omvang van vastgoedfraude in Nederland is geen beeld. Ook verschillen de
verschijningsvormen per stad of regio. Dit is vooral bij de exploitatie-fraude het geval. Zo blijkt
uit het eerdergenoemde onderzoek 'Malafide activiteiten in de vastgoedsector' dat illegale
onderhuur in Amsterdam en Utrecht een groter probleem is dan in Den Haag en Rotterdam.
In Den Haag en Rotterdam is weer meer sprake van uitbuiting van illegalen in de particuliere
5 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector.
Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.
9
9

sector. Uit het onderzoek blijkt wel dat malafide activiteiten in de speculatie en exploitatie met
elkaar samenhangen.
Signalen over vastgoedfraude kunnen komen van juridische en financiële dienstverleners,
zoals notarissen, makelaars en banken. Daarnaast kunnen signalen ook komen vanuit het
Kadaster, de Kamer van Koophandel, Openbaar Ministerie (OM), Belastingdienst,
woningcorporaties, gemeenten en de Regionale Informatie- en Expertisecentra (RIEC's).
Door de geringe transparantie is de vastgoedmarkt aantrekkelijk voor misbruik, in de brede
zin van het woord. De vastgoedmarkt wordt daarom structureel bedreigd door fraude,
witwassen en georganiseerde misdaad. Minstens zo belangrijk is dat het geld dat daarmee
wordt verdiend, via investeringen in vastgoed, de samenleving op de lange termijn
corrumpeert en het zo belangrijke vertrouwen in economische instituties schaadt. Zo is uit de
analyse van strafdossiers gebleken dat corrupte gemeenteambtenaren in meer of mindere
mate betrokken waren bij de criminele activiteiten. De vastgoedsector is door zijn omvang
een sector die alle facetten van het economische leven (letterlijk) in zich draagt.
2.5 | Omvang van de fraude
Tot op heden zijn geen harde gegevens voorhanden over de omvang van het misbruik. Een
relatief bescheiden misbruik heeft door de omvang van de sector al een forse betekenis. De
totale sector kent een vermogen van meer dan € 1.000 miljard en ongeveer 8 miljoen panden
met een totale hypotheek van +/- € 500 miljard. Daarnaast worden er 300.000 transacties per
jaar gesloten.
De Utrechtse hoogleraar mw. Unger tot is wel tot de conclusie gekomen dat in de
vastgoedsector jaarlijks ongeveer € 6 miljard wordt witgewassen. Ook deze uitkomst is een
(wetenschappelijk verantwoord) vermoeden. Medio maart 2011 kwam mw. Unger met een
vervolgonderzoek. Haar conclusie: witwassen is systematisch op te sporen.
2.6 | Risico’s van invloed misdaad op vastgoed
Tijdens een analyse in de rapportage van het WODC Vastgoed & Fout blijkt dat uit de twaalf
(grotere) strafdossiers sprake was van leefbaarheidproblemen en verpaupering van
woonpanden. Leefbaarheidproblemen vormden aanleiding voor onderzoek, waarna later
bleek dat financieel-economische criminaliteit ten grondslag te liggen aan de problemen.
Tijdens de analyse van het WODC is gebleken dat vrijwel alle hoofdverdachten uit de
strafzaken opereerde vanuit een legale, wettige positie: een meerderheid werkt in de
vastgoedsector als handelaar in onroerend goed. Tevens was een deel van de
hoofdverdachten werkzaam in de financieel-administratieve sector, als adviseur of
tussenpersoon. Dus personen die als wettige marktpartijen in de ‘bovenwereld’ werkzaam
waren. De legale wettige beroepspositie in het bedrijfsleven vormt de basis van waaruit
illegale activiteiten worden ontplooid. Belangrijk is te beseffen dat de illegale activiteiten geen
incidenteel karakter hebben, maar systematisch en routinematig worden toegepast!
Bovenstaand fenomeen is lastig inzichtelijk te maken. Dat komt omdat er geen eenvoudige
scheiding te maken is tussen de criminele onderwereld en de nette bovenwereld. Dit beeld
wordt bevestigd in de rapportage van de parlementaire werkgroep verwevenheid
onderwereld/bovenwereld. Het onderscheid tussen criminele en legale betrokkenheid in de
vastgoedmarkt is subtiel, kent meerdere schakeringen en vormen van wisselwerking.
Wel blijkt uit onderzoek dat het raakvlak van de onder- en bovenwereld ligt bij de juridische en
financiële dienstverleners. Om de vastgoedtransacties te kunnen uitvoeren, hebben
criminelen de hulp van financiële ondernemingen, makelaars, taxateurs, notarissen,
belastingadviseurs, trustkantoren, advocaten en accountants nodig.
Uit strafzaken is gebleken dat personen uit de vastgoedsector (zoals tussenpersonen,
verhuurders) in contact komen met mensen uit de onderwereld die baat hebben bij situaties
als illegale verhuur, deze bieden anonieme verblijfsplaatsen/bedrijfsruimten voor criminelen.
Hieruit worden weer inkomsten gegenereerd.
Daarnaast worden woningen gebruikt om hun criminele activiteiten uit te voeren, bijvoorbeeld
door criminele exploitatie van panden voor mensenhandel, opslag van wapens en
wietplantages of het opdrijven van de prijzen bij de (snelle) verkoop van de vastgoedobjecten.
10
10

2.7 | Lokale samenwerking criminele netwerken
In hoeverre zijn de illegale netwerken lokaal georiënteerd? Uit studie is gebleken dat illegale
netwerken sterk lokaal gebonden zijn. Dat geldt zowel voor de binding tussen de
samenwerkende leden van het netwerk als voor de locaties waar de illegaliteit plaatsvindt. De
leidinggevenden van het criminele netwerk en de faciliteerders/dienstverleners ontmoeten
elkaar in eigen stad. Als collega’s, via legale werkrelaties of zakenrelaties, via vrienden- en
familierelaties, via lokale ondernemingen en uitgaansgelegenheden.
Verder is uit onderzoek gebleken dat leidinggevenden van het criminele netwerk nauwelijks
de eigen regio overschrijden bij de uitoefening van hun illegale praktijken. Men is meestal
actief op de woningmarkt van de stad waar zij zelf woonachtig zijn. Binnen één regio bestaan
op een aantal punten dwarsverbanden tussen de daar opererende illegale netwerken.
In de eerste plaats zijn de leidinggevende vastgoedhandelaren uit de verschillende netwerken
binnen één stad handelspartners van elkaar. Ze verkopen woningen of setjes woningen aan
elkaar. Het bestaan van banden tussen de illegale netwerken zien we ook terug in de manier
waarop medewerkers van de illegale netwerken naar elkaar doorverwijzen bij bijvoorbeeld
huurverzoeken. Bijvoorbeeld (zo blijkt uit de praktijk) in het geval van een wietteler die op
zoek is naar bedrijfsruimte. Daarnaast is gebleken dat de leidinggevenden van verschillende
illegale netwerken in één stad elkaar van dienst zijn bij het verstrekken van fictieve
dienstverbanden, bijvoorbeeld t.b.v. hypotheekfraude. Daarnaast is gebleken uit de analyse
van meerdere strafzaken dat criminele netwerken binnen één stad gebruikmaken van de
diensten van dezelfde notaris.
Banden/contacten met het buitenland worden ook gezien. Het betreft dan meestal het land
van herkomst van de leidinggevenden binnen het criminele netwerk. Het betreft dan zaken als
het wegsluizen van criminele gelden.
2.8 | Netwerktypen
Er zijn verschillende netwerktypen te onderscheiden, uiteenlopend van eenvoudige tot
complexe netwerken. De eenvoudige netwerken zijn meestal gespecialiseerd in een beperkt
aantal vormen van fraude waarbij een beperkt aantal actoren zijn betrokken. Meestal worden
geen grote winsten gegenereerd.
De meer complexe netwerken richten zich op een veelheid van activiteiten waarbij
uiteenlopende actoren en specialisten zijn betrokken. De leiding van het netwerk bestaat uit
meerdere personen en het netwerk telt tientallen medeverdachten.
Gezamenlijk zijn zij actief op het terrein van hypotheekfraude, illegale onderhuur, oplichting,
valsheid in geschrifte, belastingontduiking en de facilitering van productie en handel in drugs.
Onderhuurders worden bedreigd en geïntimideerd.
De winsten variëren van enkele tonnen tot enkele miljoenen euro’s. ABC-constructies worden
toegepast om de winsten en activiteiten te verhullen. Bij de legale activiteiten treden
dienstverleners als makelaars, notarissen en taxateurs op als dienstverleners. De diensten
worden echter ook verleend bij de illegale activiteiten.
11
11

3 | Landelijk beleid
Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben
voorgedaan in beleid aangaande vastgoedfraude.
3.1 | Het aanscherpen van de interne integriteit bij de juridische en financiële
dienstverleners
Juridische en financiële dienstverleners zijn onmisbaar voor het uitvoeren van
vastgoedtransacties. En omdat criminelen voor het uitvoeren van hun illegale praktijken in
veel gevallen gebruik maken van dezelfde juridische en financiële dienstverleners als
burgers, zijn dienstverleners in deze markt kwetsbaar. Van de dienstverleners mag verwacht
worden dat zij zich niet passief opstellen. E.e.a. heeft ertoe geleid dat het notariaat,
advocatuur en makelaars/taxateurs interne en externe maatregelen hebben getroffen.
Een aantal voorbeelden: een wijziging van de Wet op het notarisambt op 1 juli 2012 maakt
het mogelijk bij de benoeming van notarissen (behalve de reeds bestaande toetsen) ook een
persoonstoets uit te voeren. Daarnaast wordt de notaris wettelijk verplicht om de fiscus en het
OM te informeren over de transacties die via zijn derdengeldrekening lopen. Deze maatregel
draagt bij aan een betere bestrijding van financieel-economische criminaliteit.
Bij de advocatuur zijn sinds juli 2009 de financiële richtlijnen verscherpt. Medio 2012 wordt
een wetswijziging m.b.t. de Advocatenwet door de Tweede Kamer behandeld. In de wijziging
zal o.a. het toezicht op de advocaten worden verscherpt.
3.2 | Verbetering transparantie binnen de sector zelf
In de periode 2008-2011 heeft een aantal grote spelers in de vastgoedbranche zich verenigd
in het IOV. En heeft zich in die hoedanigheid tot de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik
Vastgoed gewend tot de vraag hoe de vastgoedpartijen en de Regiegroep gezamenlijk
zouden kunnen optrekken en elkaar zouden kunnen versterken bij het tegengaan van
malafide praktijken in de vastgoedmarkt.
Dit heeft geleid tot goede samenwerking en kennisuitwisseling in een aantal expertgroepen
waarin vertegenwoordigers van overheid- en marktpartijen gezamenlijk werken aan
oplossingen voor concrete problemen. Het IOV heeft de afgelopen jaren een aantal
maatregelen in gang gezet die tot doel hebben de integriteit en transparantie te bevorderen
bij marktpartijen en frauderisico’s te beperken.
3.3 | Wetswijziging Bibob 2012
In 2003 is de Wet Bibob (Bevordering IntegriteitsBeoordeling Openbaar Bestuur) in werking
getreden. De wet heeft tot doel te voorkomen dat de overheid ongewild criminaliteit
ondersteunt en dat er oneerlijke concurrentie ontstaat, en te voorkomen dat de bovenwereld
en onderwereld zich met elkaar vermengen. Voor de invoering van de Wet Bibob konden
alleen de politie en het Openbaar Ministerie ingrijpen als er sprake was van malafide
praktijken. Nu hebben ook andere bestuursorganen (zoals gemeenten) de mogelijkheid om
criminele activiteiten aan te pakken. Ze kunnen de achtergrond van een bedrijf of persoon
onderzoeken.
De minister van Veiligheid en Justitie heeft het wetsvoorstel om de Wet Bibob te wijzigen op
21 maart 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden. In het wetsvoorstel is onder meer
opgenomen dat de wet wordt uitgebreid met:
A) Vastgoed- en grondtransacties waarbij de overheid betrokken is als civiele partij;
B) Exploitatie van speelautomaten en headshops;
C) Importeren van vuurwerk.
Het instrument Bibob is vanuit integriteitsoogpunt bij uitstek geschikt om te voorkomen dat de
overheid (gemeenten) bij vastgoedtransacties criminele activiteiten faciliteert en past in het
gezamenlijk aanpakken van plegers van misbruik en degene die hen daarbij helpen. De
overheid (gemeenten) heeft bijvoorbeeld een betrokkenheid bij vastgoedtransacties als het
gaat om (ver)huur van panden, aan- en verkoop en ook in het ontwikkelen van projecten. De
overheid krijgt met de uitbreiding van de Wet Bibob de mogelijkheid om bij
vastgoedtransacties te onderzoeken of er geen gevaar bestaat dat de partij met die wordt
gecontracteerd strafbare feiten zal plegen. De rechtsbescherming vindt plaats bij de civiele
rechter. Zoals zich het nu laat aanzien zal het wetsvoorstel per 1 juli 2012 in werking treden.
Vanaf dat moment kunnen bestuursorganen een BIBOB-toets opleggen bij
vastgoedtransacties.
12
12

3.4 | Toespitsing extern toezicht op de vastgoedsector
Extern toezicht is van groot belang als stok achter de deur en als aanvulling op de
maatregelen die de vastgoedsector zelf heeft genomen ter versterking van het interne
toezicht. Zowel gemeenten als toezichthouders (AFM, DNB en BFT) spelen hierbij een
serieuze rol. In het (landelijke) beleidsprogramma is met betrekking tot dit punt het volgende
doel opgenomen: het toezicht op de vastgoedsector wordt uitgebreid en zal meer in
gezamenlijkheid plaatsvinden waardoor signalen van misbruik sneller opvallen en preventief
toezicht, met name door gemeenten, een impuls zal krijgen.
3.5 | Versteviging integrale aanpak (bestuurlijk, fiscaal en strafrechtelijk)
Door gezamenlijke inzet van de fiscale, bestuurlijke en strafrechtelijke instanties wordt het
misbruik van vastgoed effectiever tegengegaan. De integrale aanpak is gericht op het
aanpakken van misbruik en criminaliteit in de vastgoedsector en het opwerpen van barrières.
Sinds 2003 zijn een aantal grote vastgoedzaken gedraaid door zowel de Rijksbelastingdienst
als de FIOD en het OM. Het betreft dan onderzoeken als ‘’Nokvorst” en de “Klimopzaak’’.
In de jaren 2007-2009 zijn circa 1.000 zaken per jaar bij het OM aangebracht. Deze zaken
worden door verschillende opsporingsdiensten aangeleverd, onder andere door regionale
politiediensten, FIOD en Koninklijke Marechaussee. Op basis van grootschalig onderzoek in
de vastgoedsector heeft de Rijksbelastingdienst bij 600 bedrijven in de vastgoedsector voor
totaal € 300,-- miljoen aan boetes en naheffingen opgelegd. De FIOD heeft in verschillende
zaken strafrechtelijk onderzoek verricht.
In de loop van 2010 zijn 11 RIEC’s opgericht. Hiermee is een belangrijke stap gezet om de
bestuurlijke aanpak één van de pijlers binnen de bredere, geïntegreerde aanpak van
georganiseerde criminaliteit- verder te versterken. Vergroting van kennis en kunde bij
gemeenten over de toepassing van Bibob en andere bestuursrechtelijke instrumenten en
meer intensieve samenwerking tussen het lokale bestuur, politie, OM, en Rijksbelastingdienst
zullen leiden tot een effectievere aanpak van georganiseerde criminaliteit, ook daar waar er
verbindingen zijn met vastgoedtransacties en verwevenheid en onder- en bovenwereld.
3.6 | Landelijke (politieke) aandacht
Landelijk heeft het thema Vastgoed en de georganiseerde misdaad steeds meer aandacht en
staat het thema Vastgoed hoog op de politieke agenda.
Met betrekking tot o.a. het thema vastgoed en de georganiseerde misdaad in zijn
algemeenheid staat de landelijke politiek een meer en meer geïntegreerde aanpak voor ogen.
Een aantal voorbeelden hiervan zijn:
* Sinds 2006 is het thema ‘misbruik in de vastgoedsector’, met enige regelmaat bij de Kamer
onder de aandacht gebracht.
* Op 9 oktober 2008 werd het eindrapport van de parlementaire werkgroep Verwevenheid
Onderwereld- en Bovenwereld gepresenteerd.
* Sinds een aantal jaar bestaat een interdepartementaal overleg Vastgoed,
en is een (landelijke) Regie- en Werkgroep Aanpak Misbruik Vastgoed in het leven geroepen.
Op 3 november 2008 is een overheidsbreed beleidsprogramma “Aanpak Misbruik Vastgoed”
aan de Kamer aangeboden. Globaal worden twee lijnen onderscheiden: 1) het aanscherpen
van de interne integriteit bij de juridische en financiële dienstverleners en 2) het verbeteren
van de transparantie van het vastgoedverkeer.
* Op 25 maart 2008 is door de ministers van Justitie en Financiën een Nationale Regiegroep
Aanpak Misbruik Vastgoed in het leven geroepen. Het mandaat van de Regiegroep is
verlengd tot 1 januari 2015.
* Op 29 september 2008 besloot de toenmalig minister ter Horst van Binnenlandse Zaken dat
er een landelijke RIEC dekking moest komen, in navolging van Limburg-Zuid.
13
13

* Waarschijnlijk treedt op 1 juli 2012 de aangepaste Wet Bibob in werking. De wetswijziging
biedt bestuursorganen de mogelijkheid om bij vastgoedtransacties partijen een Bibob-toets op
te leggen.
3.7 | Historie ketenaanpak Vastgoed
In Rotterdam is de gemeentelijke vastgoedaanpak ontstaan onder de noemer Alijdapandenaanpak.
Het project is vernoemd een historisch figuur, namelijk Jonkvrouw Alijda van
Spangen. Het project startte in 1997 met de aanpak van drugsrunners in de Rotterdamse wijk
Spangen. De aanpak bleek succesvol. In 1999 is daarom besloten dat de aanpak breder
ingezet moest worden. De aanpak richt zich nu op malafide pandeigenaren. Het project kreeg
op 12 september 2003 een structureel karakter door middel van een convenant tussen het
Openbaar Ministerie, Politie Rotterdam-Rijnmond, Belastingdienst Rotterdam-Rijmond, FIOD
en de gemeente Rotterdam. In hoofdstuk 7 wordt de rol van de ketenpartners in het kader
van het casusoverleg op hoofdlijnen nader toegelicht.
Na de pandgerichte aanpak kwam het zwaartepunt van de Alijda-aanpak te liggen op de
zogenaamde ABC-transacties. Door middel van vervalste taxatierapporten werden veelal
zwaar verwaarloosde vastgoedobjecten voor veel te hoge prijzen verkocht aan gedupeerde
goedgelovige afnemers die meestal niet thuis waren in de vastgoedwereld. Taxateurs,
makelaars en veelal ook malafide notarissen verleenden hieraan hun medewerking. Als
gevolg van de aanpak zijn enkele notarissen uit hun ambt ontzet en een aantal taxateurs
geschorst/geroyeerd. De aanpak heeft een stevige impact gehad. Banken, taxateurs en
notarissen zijn scherper en alerter geworden wanneer het gaat om ABC-transacties en
overige transacties waar vraagtekens bij geplaatst kunnen worden. Sindsdien komen bij de
Keten Vastgoed weinig tot geen signalen meer binnen m.b.t. ABC-transacties.
Om met name de aanpak van (hypotheek)fraude mogelijk te maken, zijn private partijen actief
bij de aanpak betrokken. Hiertoe is op 5 december 2006 een convenant met de volgende
partijen afgesloten:
• Gemeente Rotterdam
• Openbaar Ministerie
• Politie Rotterdam-Rijnmond
• Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)
• Stichting Waarborgfonds Eigen Woning/NHG
• Kadaster
• Nederlandse Vereniging van Banken (NVB, namens de aangesloten hypothecair
financiers)
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)
• NVM
• Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI)
• VBO Makelaars
Bovengenoemde private partijen geven in individuele casussen aanvullende informatie om in
samenspraak een advies over de aanpak mogelijk te maken. Met de hypothecair financiers
kent Rotterdam een intensieve samenwerking. Hier wordt in hoofdstuk 6 uitgebreider bij
stilgestaan.
In september 2007 werd het Alijdaproject opgenomen in het Actieprogramma
Maatschappelijke Integriteit (MI) en werd het actieprogramma MI gepresenteerd. Speerpunt
was en is de gerichte aanpak van de verwevenheid tussen de boven- en de onderwereld.
Vastgoed speelt in een cruciale faciliterende rol bij tal van criminele en malafide activiteiten
zoals bij:
• Mensenhandel en mensensmokkel: safehouses, illegale prostitutie, uitbuiting, illegale
verblijfsinrichtingen en huisjesmelkers;
• Softdrugs: growshops, coffeeshops, hennepteelt;
• Harddrugs: dealpanden, gebruikspanden xtc-laboratoria;
• Fraude en witwassen, frauduleuze handel;
Deze onderdelen krijgen dus de aandacht die het verdient in het kader van de aanpak
vastgoed. Deze lijn wordt tot op de dag van vandaag voortgezet.
14
14

3.8 | Beleidskader aanpak Vastgoed
Medio april 2008 is door de gemeenteraad Rotterdam het beleidskader Alijda-aanpak
vastgesteld. Hierin stelt de gemeente dat zij het als haar taak ziet om misstanden m.b.t.
vastgoed (ketengewijs) aan te pakken. De Alijda-aanpak vastgoed is ondergebracht in het
actieprogramma Maatschappelijke Integriteit (MI).
In het actieprogramma worden de volgende verschijningsvormen van misstanden in de
vastgoedsector genoemd: hypotheekfraude, speculeren, exploiteren, witwassen en het
huisvesten van illegalen.
14 september 2009 is naast het bovengenoemde convenant een tweede (herziene)
convenant afgesloten met de hierboven genoemde private partijen. Dit convenant vervangt
het convenant van 5 december 2006.
3.9 | De Fraude Voorbij
Met het ondertekenen van het convenant van 14 september 2009 is Rotterdam begonnen
met een pilot ‘De Fraude Voorbij’. Dit in samenwerking met hierboven genoemde private
partners. Doel van de pilot is het voorkomen van hypotheekfraude. Dat wil de gemeente
bereiken door ervaring op te doen met een betere informatievoorziening voor en na het
passeren van de leveringsakte; het ontwikkelen van een zogenaamd ‘piepsysteem’; het
verbeteren van de informatie-uitwisseling tussen taxateurs en hypothecaire financiers; het
deugdelijk maken van taxatierapporten en het tegengaan van dubbele borgstellingen.
Actuele informatie over onroerend goed kunnen notaris of makelaar/taxateur krijgen via
Kadaster-on-line. Niet alle gegevens, zo werd in het begin van de pilot ontdekt, zijn hierin
opgeslagen. Zoals gemeentelijke publiekrechtelijke beperkingen die op een perceel rusten
(bijvoorbeeld een door de burgemeester opgelegde sluiting). Daardoor waren notaris of
makelaar genoodzaakt om aanvullende informatie bij de gemeente op te vragen. Binnenkort
hoeft dat niet meer. De gemeente heeft een systeem ontwikkeld waarmee de
publiekrechtelijke beperkingen automatisch aan het kadaster worden
aangeleverd. Het systeem is in het voorjaar 2011 van operationeel. In gebruik is al een door
de gemeente ontwikkeld piepsysteem (Rotterdams Piepsysteem ROPS), om kadastrale
transactiedata op een percentage van de waardestijging te kunnen selecteren. Dit systeem
geeft op wijkniveau relevante informatie over transacties, panden en betrokken notarissen,
maar nog niet over de integriteit van de transacties. Hiervoor is aanvullende informatie nodig.
Uit de pilot is gebleken dat de gegevensuitwisseling tussen taxateurs, hypothecaire financiers
en het notariaat naar tevredenheid verloopt. Hypothecaire financiers merken dat het
Rotterdamse notariaat alerter is geworden, hetgeen blijkt uit de contacten van notarissen met
de veiligheidsafdelingen van financiers. Met de pilot wil de gemeente ook nagaan of met de
informatie van de Nationale Hypotheek Garantie te voorkomen is dat meerdere borgstellingen
aan één en dezelfde eigenaar worden afgegeven. Daarvoor maakt het NHG sinds 1 januari
2011 gebruik van het unieke Burger Service Nummer dat iedere burger heeft. Daardoor is
het voor een eigenaar niet langer mogelijk om dubbele hypotheken met nationale
hypotheekgarantie af te sluiten.
De taxateursverenigingen, NVM, VBO Makelaar en Vastgoedpro zijn het eens geworden over
de normen waaraan een taxateur en een taxatierapport moeten voldoen bij gebruik voor de
Nationale Hypotheek Garantie. Het Nederlands Woning Waarde Instituut is het
valideringsinstituut geworden. Dat controleert de waardeonderbouwing en gaat na of de
taxateur voldoet aan de eisen van deskundigheid, betrouwbaarheid, onafhankelijkheid en
plaatselijke bekendheid.
De keten vastgoed (MI) is sinds februari 2011 ondergebracht bij het RIEC Rotterdam-
Rijnmond.
15
15

4 | Verschijningsvormen vastgoedfraude
Naast de opbouw van de informatiepositie is inzicht nodig in de verschillende
verschijningsvormen van vastgoed. Pas als deze inzichtelijk zijn, kunnen hier instrumenten
aan gekoppeld worden ten behoeve van de aanpak. Hieronder volgt een overzicht van de
verschijningsvormen van misstanden in de vastgoedsector. In hoofdstuk vijf wordt de
bestuurlijke aanpak uiteengezet en in hoofdstuk zes volgt een overzicht van instrumenten die
door gemeentes ingezet kunnen worden. Daarbij wordt per instrument aangegeven wat de rol
is van de gemeente, wat de rol van het RIEC is, wat de randvoorwaarden zijn en wat een
instrument kan opleveren. Voor wat betreft de verschijningsvormen kan onderscheid gemaakt
worden tussen malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie enerzijds en speculatie
anderzijds, zoals in hoofdstuk twee al kort benoemd is 6 .
4.1 | Malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie
Onrechtmatige bewoning
Centraal bij onrechtmatige bewoning staat het illegaal verhuren van een woning in relatie tot
het bewonen ervan. De woning wordt buiten de toewijzingsregels van de gemeente op grond
van de huisvestingswet aan een derde verhuurd of de woning wordt gedeeltelijk zonder
medeweten en toestemming van de verhuurder doorverhuurd. Bij huurders maken we een
onderscheid tussen legale of illegale personen.
Legalen
Bij legalen gaat het dan in de eerste plaats om verslaafden, zwervers, asielzoekers met een
verblijfsstatus en (tijdelijke seizoen)arbeiders uit het voormalige Oostblok (vooral Polen en
Bulgaren, maar bijvoorbeeld ook Russen). Een middencategorie wordt gevormd door
studenten, jonge stellen en (rugzak)toeristen. De laatste categorie wordt gevormd door
gefortuneerde huurders (‘yuppen’ en ‘expats’) die veel willen en kunnen betalen om snel – en
buiten alle wachtlijsten om – aan een etage te komen in bijvoorbeeld hartje Amsterdam.
Binnen deze vorm van onrechtmatige bewoning kan er ook sprake zijn van inwoning of
medebewoning zonder toestemming of medeweten van de eigenaar.
Illegale vreemdelingen
Ook worden woningen onrechtmatig bewoond door illegale vreemdelingen. Het verlenen van
huisvesting aan personen zonder geldig verblijfsdocument is per definitie niet toegestaan en
strafbaar.
Onrechtmatige bewoning kan gepaard gaan met:
• Verdringingseffecten op een krappe woningmarkt
• Hoge huren en huuropdrijving
• Hoge sleutelgeldbedragen c.q. bemiddelingskosten
• Ontstaan van malafide kamerbemiddelingsbureaus
• Onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte
• Huursubsidiefraude, studiebeursfraude, uitkeringsfraude en documentfraude
• Treiteren, intimideren en bedreigen van huurders door eigenaren c.q. huisjesmelkers
• Overlast door overbewoning
• Verkrotting van straten of delen van wijken door huisjesmelken
• Ontstaan van netwerken die seizoenarbeiders ronselen en laten verblijven
• Achterwege blijven van registratie van huurders in de GBA
• Handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente
• Problemen met de brandveiligheid en volksgezondheid
• Mensensmokkel
• Schijnhuwelijken
• Illegale arbeid (koppelbazen en illegale of malafide uitzendbureaus)
6 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector.
Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.
16
16

Onregelmatigheden rond de verhuur van particuliere woningen
Hierbinnen vinden we bijvoorbeeld de traditionele huisjesmelker die zijn huurders uitbuit, de
huiseigenaar die zijn huurder door intimidatie probeert weg te krijgen of de huizenbezitter die
zijn panden laat verkrotten.
Onrechtmatig gebruik door herbestemming kan, naast bovengenoemde signalen, gepaard
gaan met:
• Uitbuiting door hoge huurprijzen te berekenen
• Ontstaan van malafide bemiddelingsbureaus dan wel tussenpersonen
• Verbouwingen zonder vergunning
• Onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte
• Handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente
Onrechtmatig gebruik
Binnen deze vorm wordt de woning voor andere doeleinden gebruikt dan reguliere
huisvesting of het gebruik van panden (als dekmantel) voor criminele activiteiten.
Overbewoning
Bij de eerste vorm kan er sprake zijn van verkamering van de woning om deze in te richten
als illegaal pension, hotel of voor beddenverhuur (overbewoning). Een hieraan gelieerde vorm
van herbestemming is het al genoemde gebruik van bedrijfspanden om daarin illegalen te
huisvesten of het onrechtmatig verbouwen en verhuren van voormalige winkelpanden op de
begane grond tot woongelegenheid. Daarnaast valt permanente bewoning van een
recreatiewoning ook onder deze vorm.
Criminele activiteiten
Bij onrechtmatig gebruik in relatie tot criminele activiteiten gaat het met name om het
onrechtmatig gebruik van panden voor de wietteelt. Daarnaast worden panden gebruikt voor
drugs- handel en -smokkel, vrouwenhandel, illegale prostitutie en mensensmokkel. In dit
laatste geval gaat het dan om safehouses, panden in beheer van mensensmokkelaars waar
gesmokkelde migranten in afwachting van hun verdere reis naar het bestemmingsland
heimelijk en soms ook onvrijwillig verblijven. Tot slot blijkt dat er in panden activiteiten worden
ontplooid die financieel gezien een dermate laag rendement hebben dat het zeer aannemelijk
is dat er geld witgewassen wordt. Voorbeelden van gelegenheden waar dit soort praktijken
kunnen plaatsvinden, zijn (illegale) hotels, oosterse supermarkten (toko’s), oosterse
videotheken of belhuizen op toplocaties terwijl er weinig klandizie is of wordt toegelaten en er
nauwelijks omzet wordt gedraaid.
Uit het onderzoek komt naar voren dat er tussen onrechtmatig gebruik van woningen en
onrechtmatige bewoning regelmatig een relatie te vinden is. Zo schetsen deskundigen
situaties waarbij grote aantallen Poolse werknemers in illegale pensions worden
ondergebracht waarin ook prostitutie plaatsvindt en wijzen zij op de zogenaamde
matrassenverhuur aan illegaal verblijvende vreemdelingen 7 .
Onrechtmatig gebruik voor criminele activiteiten kan naast bovengenoemde signalen gepaard
gaan met:
• Overlast voor de buurt (stank, aanloop door klanten)
• Ontlopen van energie-inkomsten voor energiebedrijven
• Misdrijven in het kader van de opiumwetgeving
• Uitbuiting
• Onderdrukking
• Intimidatie en bedreiging van kwetsbare groepen (illegale vrouwen of arbeiders)
• Verschraling c.q. monocultuur van activiteiten in binnensteden
• Bedreiging van het reguliere ondernemingsklimaat, het woon- en leefklimaat
• Verwevenheid met de georganiseerde misdaad: witwaspraktijken en underground
banking
7 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector.
Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.
17
17

4.2. | Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie
Naast de verwevenheid van de vastgoedsector met huisjesmelkerij en uitbuiting, zoals
beschreven in de voorafgaande hoofdstukken, is de vastgoedsector met de liquidaties van
verschillende vastgoedhandelaren onlosmakelijk verbonden geraakt met de Nederlandse
georganiseerde misdaad. Deze verstrengeling van de vastgoedsector met de georganiseerde
misdaad is een nieuw fenomeen. Het negatieve imago vindt zijn oorsprong al in de
woningschaarste die in Nederland al sinds het einde van de negentiende eeuw heerst. De
vastgoedhandelaar wordt gezien als iemand die veel geld verdient over de ruggen van
mensen die door de woningschaarste worden gedwongen duur van hem te huren of te kopen.
Daarbij zorgt de krapte op delen van de woningmarkt er ook voor dat de waarde van het
vastgoed in Nederland onevenredig hoog ligt ten opzichte van het algemene prijspeil. Zowel
op het gebied van vraag naar vastgoed als op het gebied van vraag naar huurwoonruimte is
in Nederland al decennia lang sprake van een vraagoverschot. Dit maakt de vastgoedmarkt
een aantrekkelijke markt voor handel.
Andere factoren die de vastgoedsector aantrekkelijk maken voor handel zijn de huidige lage
rente op de hypotheekmarkt in combinatie met redelijk ruime financieringsmogelijkheden en
het (tot voor kort) stabiele waardebehoud. Sinds het begin van de jaren tachtig van de
twintigste eeuw zijn de huizenprijzen vrijwel uitsluitend gestegen. De financiering van
geldverstrekkers op onroerend goed ligt op dit moment gemiddeld tussen de 70% voor
verhuurde woningen tot soms wel 120% op woningen voor eigen gebruik.
Buiten deze aantrekkelijke condities voor de bonafide onroerendgoedbelegger is gebleken
dat speculeren met vastgoed zich ook leent voor malafide handel. Een factor die daarbij een
rol speelt, is het weinig transparante karakter van sommige eigendomsverhoudingen en
transacties. Gebruikmaking van BV’s en gesplitste eigendomsrechten kunnen er toe leiden
dat eigendoms- en machtsverhoudingen nauwelijks inzichtelijk zijn. Financiering speelt hierbij
ook een belangrijke rol aangezien er in financieringsovereenkomsten allerlei privaatrechtelijke
afspraken over machtsverhoudingen gemaakt kunnen worden. Onregelmatigheden doen zich
voor op verschillende gebieden, op verschillende niveaus en zijn – voor zover we hier zicht op
hebben gekregen – van zeer verschillende omvang. Niet alleen de diversiteit, maar ook de
grensgebieden waarin de vastgoedhandelaar zich vaak begeeft om winsten te optimaliseren,
maakt dat de aard van de malafide activiteiten in de vastgoedsector als zeer breed en divers
getypeerd moet worden. Kenmerkend is de stap van handel bedrijven in en met vastgoed,
naar vormen van moreel verwerpelijk handel bedrijven en uiteindelijk naar handel drijven met
vastgoed waarbij allerlei strafbare feiten gepleegd worden zoals bijvoorbeeld
documentfraude, valsheid in geschrifte, intimidatie of zelfs geweld. Al deze malafide
activiteiten rondom de handel in vastgoed kennen één overeenkomstig motief: geldelijk
gewin. Alleen waar vastgoed gebruikt wordt voor het witwassen van zwart geld, is het motief
afwijkend 8 .
Er zijn verschillende malafide activiteiten die samenhangen met het speculeren met vastgoed.
In het bijzonder ABC-transacties en hypotheekfraude worden als de meest prominente
problemen genoemd op het terrein van speculatie met vastgoed. Deze activiteiten komen het
meest frequent voor en lijken maatschappelijk gezien de grootste schade te veroorzaken.
Belangrijkste actoren, naast de overheid en de speculanten, zijn notarissen, makelaars,
intermediairs, taxateurs, financiers, fiscalisten, stromannen, en de al dan niet onwetende
koper of verkoper. Soms spelen actoren uit andere hoeken als bijvoorbeeld een werkgever
ook een rol. Hieronder volgt een korte beschrijving.
ABC-transacties
Hier gaat het om die transacties waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C
zaken gebeuren die niet rechtmatig zijn.
Verkoopcarrousel
Deze heeft betrekking op het met behulp van malafide praktijken buitenproportioneel snel
doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen.
8 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector.
Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.
18
18

Hypotheekfraude
Hierbij proberen personen of groepen onder valse voorwendselen (zoals vervalste
inkomensgegevens of vervalste identiteitsbewijzen) een (hogere) hypotheek te bemachtigen.
Belastingontduiking
Kent als vorm binnen malafide speculatie meerdere verschijningsvormen. Het onderhands
betalen van vastgoed is wellicht de meest bekende. Een andere vorm die onderscheiden
wordt, is het witwassen van crimineel of zwart geld via de aankoop van vastgoed.
Intimidatie en bedreiging
Het kan daarbij zowel gaan om kopers en verkopers op executieveilingen als om taxateurs en
notarissen die onder druk worden gezet.
19
19

5 | Bestuurlijke aanpak vastgoed
Om de bestuurlijke aanpak daadwerkelijk te kunnen uitvoeren, wordt in dit hoofdstuk
uiteengezet welke instrumenten ingezet kunnen worden bij het bestrijden van vastgoedfraude
en misstanden rondom vastgoed. Hierbij wordt tevens het juridische kader geschetst. Een
belangrijke voorwaarde voor een kansrijke aanpak is dat gemeenten hun informatiepositie op
orde hebben. In algemene zin blijkt dat de aanpak van malafide activiteiten met betrekking tot
de exploitatie van vastgoed zich kenmerkt door drie fasen: a) informatieverzameling, b)
controle c.q. vaststelling en tot slot c) de daadwerkelijke aanpak.
5.1 | Informatiepositie gemeente
Om te komen tot een gedegen aanpak van malafide eigenaren, is het van belang om eerst de
interne informatiehuishouding op orde te hebben. Van belang is om te registreren welke
objecten en subjecten verantwoordelijk zijn voor misstanden. Dit kan gaan om verwaarloosde
panden, leegstand, hennep, etc. Dit is informatie die bij de gemeenten zelf en bij de wijkagent
bekend is. Wanneer deze bestanden gekoppeld worden, bestaat de kans dat opvallende
conclusies getrokken kunnen worden. Een voorbeeld: na informatievergaring en
dossieropbouw blijkt eigenaar x niet alleen aangeschreven te zijn i.v.m. slecht onderhoud,
maar tevens was er in een ander object sprake van overbewoning. Ook kan blijken dat een
bepaalde familie meerdere objecten binnen de gemeente bezit en dat de portefeuilles
gestaag groeien. En dat meerdere objecten in verband kunnen worden gebracht met overlast
en andere misstanden zoals illegale hennepteelt. Kortom: het monitoren en aanvullen van
een database of het koppelen van bestanden die informatie bevatten m.b.t. objecten, (bouw)
vergunningen en subjecten binnen de gemeente kan waardevolle informatie opleveren en de
gemeente in staat stellen een stevig dossier op te bouwen die een gedegen aanpak (al dan
niet in samenwerking met partners) mogelijk maakt.
Het RIEC speelt een belangrijke rol wanneer het gaat om het verder veredelen van de
informatie door informatie van de Rijksbelastingdienst, FIOD, Openbaar Ministerie en Politie
bij elkaar te brengen en vervolgens te analyseren.
Veel kennis en informatie is binnen de gemeenten zelf al voorhanden. Bijna alle diensten van
de gemeente kunnen bij een bestuurlijke aanpak worden betrokken. Denk aan Sociale zaken,
Woningtoezicht, Bouwtoezicht, Vergunningen, Juridische zaken, de ambtenaar Openbare
Orde en Veiligheid/ Integrale Veiligheid, de brandweer, reinigingsdienst en publiekszaken. Zij
kunnen optreden als tipgever als informatiebron of als handhaver. Gemeenten kunnen
zichzelf daarbij afvragen welke informatiebronnen er zijn, wie deze beheert, welke informatie
daarin wordt vastgelegd, hoe dat wordt gedaan, of de informatie wordt gedeeld met partners
en of de bronbestanden privacy-proof zijn.
20
20

Informatie-uitwisseling met gemeenten
Binnen de aanpak van vastgoedfraude is de informatie die gemeenten omtrent dit onderwerp
bezitten, van onmisbare waarde. Te vaak wordt deze informatie door diezelfde gemeenten
onvoldoende benut. Te denken valt hierbij aan informatie van de afdelingen Handhaving,
Vergunningverlening, Bouwen, Milieu, Sociale Dienst, Belastingen, Ruimtelijke Ordening en
de Brandweer. Indien deze informatie wordt gedeeld met het RIEC en zijn andere partners
dan is het van belang dat de gemeente deze bestanden privacyproof maken. Dit
privacyproof maken bestaat uit twee onderdelen:
1. de bronbestanden met persoonsgegevens dienen te voldoen aan de bepalingen van
de Wet Bescherming Persoonsgegevens (Wbp);
2. de verstrekking van de persoonsinformatie uit deze bronbestanden moet op een
wettelijke rechtmatigheid gestoeld zijn.
Ad 1. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beginselen van doelbinding
(welbepaald, concreet, rechtmatig), kwaliteit (juist, nauwkeurig, toereikend, niet bovenmatig,
niet meer dan bnoodzakelijk en met een bepaalde bewaartermijn), transparantie (melding aan
het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) – actieve meldingsplicht en verwerking
van de rechten van de betrokkene) en beveiliging (het nemen van passende technische en
organisatorische maatregelen om het lekken van persoonsgegevens tegen te gaan).
Ad 2. De vertrekking van gemeentelijke informatie uit de genoemde bronbestanden is veelal
gestoeld op artikel 8 van de Wet Bescherming Personsgegevens, waarin wordt aangegeven
dat de uitwisseling nodig wordt geacht om uitvoering te geven aan een overeenkomst waarin
de gemeente zelf partij is en ten behoeve is van een afgesproken doel.
Het huidige beeld met betrekking tot het privacyproof zijn van gemeenten zoals hierboven
omschreven is zorgelijk. Veel gemeenten hebben hun privacy niet op orde en verkeren in de
veronderstelling dat het melden aan het Cbp afdoende is.
Daarnaast is de privacyverantwoordelijkheid ook vaak versnipperd of onduidelijk weggezet
binnen gemeenten en zijn afdelingshoofden verantwoordelijk voor “hun” bronbestand zonder
dat men het totaaloverzicht heeft van de meldingen of dat deze wordden onderhouden c.q.
aangepast waar nodig. Het samenwerken met RIEC voor de afgesproken doelen impliceert
dat gemeenten dan ook de verplichting hebben de meldingen van hun bronbestanden te
doen c.q. aan te passen en uit te breiden naar de doelen die afgesproken zijn binnen het
samenwerkingsverband met het RIEC. Het nalaten van dit privacyproof maken betekent een
onrechtmatige informatie-uitwisseling en kan leiden tot onrechtmatig bewijs.
Gemeenten kunnen elkaar helpen om een verplaatsingseffect van de criminele praktijken
tegen te gaan. Behalve als tipgever over beschikkingen, kunnen andere gemeenten ook een
bron zijn van informatie vanwege hun ervaringen op het gebied van de integrale en/of
bestuurlijke aanpak.
Om de informatiepositie te kunnen opbouwen en om tot doelgerichte dossiervorming te
komen volgen hier een aantal indicatoren en de voornaamste tools om de genoemde
misstanden te bestrijden.
5.2 | Meldpunt misstanden vastgoed
Via een speciaal telefoonnummer en een speciaal daartoe ingesteld e-mailadres kunnen
burgers en andere betrokken partijen hun signalen met betrekking tot (mogelijke) misstanden
rondom vastgoed kwijt. In het kader van het opbouwen van een informatiepositie met
betrekking tot vastgoed kan dit een onmisbare rol spelen. Buurtbewoners, wijkagenten en
makelaars zijn onmisbare informanten wanneer het gaat om de bestrijding van misstanden in
de vastgoedsector. Het is daarom van fundamenteel belang dat de gemeente een centraal en
algemeen bekend meldpunt inricht waar de signalen van betrokkenen hun constateringen
kwijt kunnen. Het kan gaan om signalen betreffen van een verpauperd pand, een
waargenomen henneplucht, illegale prostitutie en het vermoeden dat een pand overbevolkt is.
21
21

5.3 | GBA-controles en inspectieteams, betreden van panden
Ieder binnengekomen signaal moet vervolgens afgewogen worden. Serieuze, concrete
signalen leiden ertoe dat de gemeente over kan gaan tot een gerichte inspectie van het
betreffende object. Krachtens de Algemene wet op het binnentreden is onder bepaalde
(strikte) voorwaarden het betreden (al dan niet zonder toestemming van de bewoner(s))
mogelijk. Betreden van het pand is mogelijk;
a) na legitimatie én met toestemming van de bewoner(s);
b) na het aanvragen en het verkrijgen van een schriftelijke machtiging.
Artikel 3:2 stelt dat: Voor zover de wet niet anders bepaalt, is de burgemeester bevoegd tot
het geven van een machtiging tot binnentreden in een woning gelegen binnen zijn gemeente
voor andere doeleinden dan strafvordering.
Een machtiging is overigens niet vereist wanneer er sprake is van het voorkomen/bestrijden
van direct gevaar.
De inspectie kan verricht worden door een (algemeen) inspecteur die vergezeld wordt door
een collega ambtenaar van de afdeling Bouw&Wonen, de wijkagent en/of iemand van
SoZaWe om eventuele fraudes met betrekking tot uitkeringen e.d. op te sporen. Dit maakt
meervoudig kijken tijdens de inspectie mogelijk.
Na de inspectie kan gericht worden gerapporteerd aan de ambtenaar die belast is met het
veredelen van het dossier. De constateringen in het object kunnen aanleiding vormen voor
verder onderzoek, veredelen van het dossier en het al dan niet aanschrijven van de eigenaar
na het opstellen van een advies voor verdere aanpak.
De inspectieteams zullen een belangrijke rol gaan spelen bij het inzichtelijk maken van de
spelers die actief zijn binnen de gemeentegrenzen, welke misstanden zich voordoen en welke
rol de georganiseerde misdaad in dit verband al dan niet speelt. Veel van dit soort belangrijke
informatie wordt zonder gerichte inspecties niet inzichtelijk.
Een belangrijke bijvangst van het verrichten van huisbezoeken is niet alleen het mogelijk
constateren van misbruik van vastgoed. Ook het mogelijk constateren van sociale
problematiek die tot dusver bij instanties ombekend was. De gemeente kan in beide gevallen
gerichte interventies organiseren en zo nodig derde partijen inschakelen.
5.4 | Meervoudig kijken tijdens inspectie
Het huisvesten van personen in panden waar geen woonbestemming op rust, kan een
indicatie zijn voor uitbuiting en/of mensenhandel. Het meervoudig kijken tijdens een inspectie
is daarom noodzakelijk. In de bijlagen van deze map vindt u een zogenaamde checklist van
zaken (pag. 92) waar inspectieteams naar informeren en/of op kunnen letten wanneer
huurders/gebruikers in een pand worden bevraagd.
Meervoudig kijken door multidisciplinaire teams is in verschillende gemeenten een belangrijk
en krachtig instrument gebleken. Veel inspectieteams keken en kijken naar één probleem.
Het succes van de teams die meervoudig kijken ligt in het feit dat deze wel breed
georiënteerd zijn. Ze kijken niet alleen naar bijvoorbeeld hoeveel personen in het pand
verblijven of in welke staat het pand verkeert. Ook is er oog voor sociale problematiek of
signalen van mishandeling en uitbuiting e.d.
Multidisciplinaire teams worden vooral ingezet wanneer na bestandsvergelijking blijkt dat er
sprake zou kunnen zijn van meerdere adresgerelateerde misstanden (denk aan illegale
verhuur, overbewoning en illegalen). De gemeente en/of corporatiecontroles reageren vaker
na een melding van overlast of vermeende onrechtmatige bewoning.
Goed om aan te geven, is dat het niet altijd eenvoudig is om een controle of vaststelling uit te
voeren. Er is meestal sprake van vermoedens en niet altijd van vaststaande feiten dat er
achter een voordeur iets mis is. De ‘controleur’ dient te beschikken over de nodige
vaardigheden en mogelijkheden vanuit zijn functie (zo mogen sommige functionarissen wel
naar bepaalde zaken vragen en andere niet) om zicht te krijgen op de mogelijke fraude omdat
bewoners controleurs niet zomaar binnen hoeven te laten (huisvredebreuk) en/of niet aan
iedereen hun identiteit hoeven prijs te geven.
22
22

Voorbeelden van aanleidingen om een pand te betreden:
A) Wanneer bij de politie meldingen zijn binnengekomen;
B) Wanneer bij SoZaWe bijv. 10 personen met een uitkering op het adres staan
ingeschreven;
C) Wanneer klachten bij de gemeente (meldpunt) zijn binnengekomen;
D) Controleren of de eerder gemaakte afspraken (bijv. tijdens een eerdere inspectie) zijn
nagekomen;
E) GBA-controle.
5.5 | Verschijningsvormen/herkennen misbruik vastgoed
Hieronder staan een aantal belangrijke verschijningsvormen met betrekking tot het misbruik
van vastgoed opgesomd. Aan de hand van deze indicatoren kunnen handhavers en andere
betrokkenen herkennen wanneer vastgoed wordt misbruikt of wanneer er bij het bezit of de
verwerving van het vastgoed mogelijk sprake is van betrokkenheid van de georganiseerde
misdaad.
Het betreft dan indicatoren als:
- Illegale verblijfsinrichtingen (overbewoning);
- GBA niet op orde;
- Hennepteelt;
- Deal en/of gebruikerspanden;
- Illegale prostitutie in pand(en);
- Huurders in pand waar geen woonbestemming op rust;
- Leegstand en/of administratieve leegstand;
- Malafide uitzendbureaus;
- Hypotheek verschaft door natuurlijk persoon;
- Windhapper (geen inkomsten eigenaar);
- Prijsstijgingen- en dalingen bij vastgoedtransacties;
- Eigenaar heeft een vermelding in het JDS;
- Eigenaar heeft een opgegeven jaarinkomen van minder dan €15.000;
- ABC-transacties in 1 dag;
- Betrokkenheid van buitenlandse financiers;
- Panden worden aangekocht zonder financiers;
- Eigenaren die in korte tijd veel panden verwerven.
Vormen van aanpak:
Illegale verblijfsinrichtingen
Woningen worden kamergewijs verhuurd, zijn illegaal gesplitst of samengevoegd om
vervolgens (kamergewijs) verhuurd te worden aan bijvoorbeeld buitenlandse studenten of
MOE-landers (Midden en Oost Europeanen). In veel gevallen is sprake van overbewoning en
is er de leefbaarheid en veiligheid van bewoners en/of omwonenden in het geding, omdat het
pand niet is ingericht op het huisvesten van dergelijke aantallen huurders/gebruikers. In
vrijwel alle gevallen delen niet-verwante personen de woning.
Vaak worden de huren contant betaald, zijn er geen huurcontracten opgesteld en is het GBA
niet op orde. De huurders/gebruikers zijn veelal kwetsbaar voor uitbuiting (hoge huren). Met
enige regelmaat spelen malafide uitzendbureaus een belangrijke rol in dit verband.
Wat kan een gemeente hieraan doen?
De gemeenten die vallen onder de Stadsregio Rotterdam beschikken reeds over een
Huisvestingsverordening die een gerichte aanpak van illegale verblijfsinrichtingen mogelijk
maakt. Zie de bijlagen nr. I en verder. Daarnaast biedt artikel 30 van de Huisvestingswet
gemeenten die nog geen verordening hebben de mogelijkheid om een
huisvestingsverordening op te stellen.
23
23

Artikel 30 Huisvestingswet
1. Het is verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de
huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de
woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en
wethouders:
a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die
bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor
bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige
onttrekking geschikt is;
b. met andere woonruimte samen te voegen;
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
2. Onder zelfstandige woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt verstaan een
woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden
bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die
woonruimte.
3. Woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, wordt tevens aangewezen
overeenkomstig het eerste lid, tenzij een zodanige aanwijzing naar het oordeel van de
gemeenteraad met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad
niet noodzakelijk is.
Om een gedegen aanpak mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een
huisvestingsverordening vaststelt met daarin specifiek geregeld wat artikel 30 lid 1 van de
huisvestingswet hierboven aangeeft.
Wanneer een eigenaar niet conform de huisvestingsverordening zijn pand verhuurt, is de
gemeente in de gelegenheid om de eigenaar aan te schrijven en een preventieve last onder
dwangsom (herhaling voorkomen) of een last onder dwangsom (dwang om overtreding stop
te zetten) op te leggen. Ook kan (na het aanpassen van de huisvestingsverordening)
overgegaan worden tot het opleggen van een bestuurlijke boete.
GBA niet op orde
Wanneer onderzoek wordt gedaan naar een subject of een vastgoedobject kan
geconstateerd worden dat het GBA niet op orde is. Dit kan bijvoorbeeld blijken na het
betreden van een woning. Dit kan duiden op fraude (zie hoofdstuk 6 over de fraude m.b.t. de
hypotheekrente-aftrek), of de woning wordt gebruikt als postbusadres of in het pand zijn
(teveel) huurders ondergebracht die bewust niet staan ingeschreven. Dit zijn veel
voorkomende vormen van misbruik van vastgoed en ze dragen bij aan het “vervuilen” van het
GBA.
Wat kan de gemeente hieraan doen?
Afdeling 3 van de Wet op de Gemeentelijke Basisadministratie bevat een aantal
verplichtingen van de burger. Het systeem van de Wet GBA is dat burgers verplicht zijn
aangifte ter inschrijving in het GBA te doen en, in de in de wet geregelde gevallen, door
middel van een aangifte wijzingen door te geven. Ook kent de wet voor het College van B&W
de verplichting om, wanneer de betrokkene in gebreke blijft bij het doen van aangifte,
ambtshalve zorg te dragen voor opneming van de relevante gegevens. De bevoegdheid
controle uit te oefenen wordt ontleend aan de in de Wet GBA veelvuldig opgenomen
verplichtingen zorg te dragen voor een basisadministratie die in overeenstemming is met de
werkelijkheid. Het middel van het huisbezoeken is een redelijke uitoefening van de aan het
College van B&W toekomende bevoegdheden.
Belangrijk: in de rechtspraak is de bevoegdheid om GBA-controles te houden niet betwist.
Naast het bovenstaande is het GBA een belangrijke bron om leegstand en overbewoning op
het spoor te komen. Van overbewoning is sprake wanneer er meer personen in een pand
woonachtig zijn dan wettelijk voorgeschreven (zoals beschreven in de
Huisvestingsverordening van de Stadsregio Rotterdam, of een zelf op te stellen
huisvestingsverordening).
24
24

Hennepteelt
In de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Softdrugs (hoofdstuk 29 en 31) wordt uitgebreid
ingegaan op de aanpak van dit fenomeen. In ditzelfde hoofdstuk van de Bestuurlijke Aanpak
Vastgoed wordt de samenwerking met de banken aan de orde gesteld. Dit instrument vormt
een aanvulling op de reeds bestaande bestuurlijke aanpak Hennepteelt. Door de bank in
kennis te stellen van de misstanden wordt men in de mogelijkheid gesteld de eigenaar van
het object ter verantwoording te roepen.
Deal en/of gebruikerspanden
In de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Softdrugs (hoofdstuk 22) wordt uitgebreid
ingegaan op de aanpak van dit fenomeen. In ditzelfde hoofdstuk van de Bestuurlijke Aanpak
Vastgoed wordt de samenwerking met de banken aan de orde gesteld. Dit instrument vormt
een aanvulling op de reeds bestaande bestuurlijke aanpak van deal- of gebruikerspanden.
Door de bank in kennis te stellen van de misstanden wordt men in de mogelijkheid gesteld de
eigenaar van het object ter verantwoording te roepen.
Illegale prostitutie in pand(en)
In de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Mensenhandel wordt uitgebreid ingegaan op de
aanpak van dit fenomeen. In ditzelfde hoofdstuk van de Bestuurlijke Aanpak Vastgoed wordt
de samenwerking met de banken aan de orde gesteld. Dit instrument vormt een aanvulling op
de reeds bestaande Bestuurlijke Aanpak Hennepteelt. Door de bank in kennis te stellen van
de misstanden wordt men in de mogelijkheid gesteld de eigenaar van het object ter
verantwoording te roepen.
Huurders in pand waar geen woonbestemming op rust
Wanneer blijkt dat huurders in een winkel- of bedrijfspand zijn ondergebracht, kunnen dit
werknemers of uitzendkrachten zijn. Het betreft een fenomeen dat te tackelen is, maar dat
zonder toezicht op vastgoed binnen de gemeente niet snel inzichtelijk is te maken. Het
constateren van dit feit vraagt immers een gericht toezicht en daarbij horende gerichte
inspecties na bijvoorbeeld een signaal vanuit de wijk of een GBA-check op ‘’niet woningen’’.
De Rijksbelastingdienst heeft serieuze signalen dat er fraude wordt gepleegd met toeslagen
door personen die op ‘’niet woningen’’ staan ingeschreven. Het RIEC Rotterdam-Rijnmond en
het RIEC Zuid-Holland-Zuid doen hier in samenwerking met de Rijksbelastingdienst
onderzoek naar.
Wat kan de gemeente hieraan doen?
Zoals eerder gesteld is het van belang dat signalen van bewoners en betrokken partijen
geïnventariseerd en nagetrokken worden. Burgers, wijkagenten en inspecteurs weten vaak
veel over wijken, straten en objecten. Naar aanleiding van signalen kunnen gerichte
inspecties uitgevoerd worden door bijvoorbeeld inspecteurs of een GBA-controleur. Dit kan
ook na een GBA-steekproef op panden die geen woonbestemming hebben. Na het
constateren van een misstand zoals het huisvesten van personen in strijd met het
bestemmingsplan, kan direct actie worden ondernomen, zoals bij gevaarzetting het
onmiddellijk ontruimen van het pand danwel het aanschrijven van de eigenaar en verhuurder.
Malafide verhuurders
Tevens helpt het verder informeren bij huurders bij het in kaart brengen van malafide
tussenpersonen (verhuurders). Door de crisis op de huizenmarkt kiezen steeds meer
eigenaren ervoor om hun (2 e ) woning via een makelaar/tussenpersoon te verhuren. Op de
ontstane behoefte aan tussenpersonen die de verhuur willen organiseren spelen ook de
tussenpersonen met dubieuze bedoelingen in.
Dit is een groep die vrij ongrijpbaar is en moeilijk in kaart te brengen. Men staat niet
geregistreerd en in principe kan iedereen zich opwerpen als verhuurder/beheerder. De naam
van de verhuurder staat in beginsel alleen vermeld op het huurcontract, voor zover aanwezig.
Daardoor is de groep bijna onzichtbaar en is niet na te gaan welke panden door de malafide
verhuurder worden verhuurd. Dit gegeven benadrukt het belang van toezicht op- en inspectie
van vastgoedobjecten.
25
25

Wat kan een gemeente hieraan doen?
Wanneer panden waar vermoedelijk misstanden aan de orde zijn betreden worden, wordt
inzichtelijk wie het pand ten tijde van de misstand(en) beheert. Na de constatering moet dit
feit worden vastgelegd. Zo wordt inzichtelijk welke verhuurders actief zijn binnen de
gemeentegrenzen en welke verhuurders meermalen over de schreef zijn gegaan. Naar
aanleiding van deze constateringen zal een afweging gemaakt moeten worden of een
gerichte aanpak kansrijk is.
In samenspraak met het RIEC kan hierin een besluit worden genomen. Wanneer er ‘harde’
informatie voorhanden is en een dossier is opgebouwd, kunnen de ketenpartners (als de
FIOD en/of de Rijksbelastingdienst) van het RIEC tijdens een casusoverleg geïnformeerd
worden. Wanneer daar mogelijkheden toe zijn, kunnen de partners een gericht onderzoek
opstarten. Daarnaast behoren aanschrijvingen, bestuurlijke boete en (preventieve)
dwangsommen tot de mogelijkheden.
Malafide uitzendbureaus
Ook malafide uitzendbureaus kunnen misbruik maken van vastgoed. Aangetrokken door de
mogelijk te generen hoge huuropbrengsten is het ook voor hen aanlokkelijk geworden om
vastgoedobjecten door te verhuren aan bijvoorbeeld MOE-landers die door hen zelf
ingehuurd worden. Om de huuropbrengsten te maximaliseren, is het voor hen lonend om
zoveel mogelijk personen in een object onder te brengen. Een pand kan zo al snel € 1.500 –
€ 2.500 euro per maand opbrengen. De inkomsten zijn relatief zeker, aangezien deze veelal
verrekend worden met de salarissen. Daarnaast zijn ingehuurde werknemers in sommige
gevallen verplicht om gebruik te maken van de woningen die door het uitzendbureau zijn
gehuurd. Alleen al in de stad Rotterdam zijn volgens schattingen ongeveer 1.000
uitzendbureaus actief. De buitenlandse arbeiders zijn vaak niet op de hoogte van hun rechten
en beheersen de Nederlandse taal niet. Bij misstanden weten ze niet waar ze terecht kunnen
om hun recht te halen. Dit leidt ertoe dat zij voor de uitzendbureaus vaak makkelijke prooien
zijn waar veel geld aan te verdienen valt. Vastgoed speelt een belangrijke rol in dit geheel.
Wat kan de gemeente hieraan doen?
SIOD informeren (via RIEC), Arbeidsinspectie, registratie, inspectie woningen door
meervoudig kijken. Daarnaast behoren aanschrijvingen, bestuurlijke boete en (preventieve)
dwangsommen tot de mogelijkheden.
Leegstand:
Leegstand kan een indicator zijn voor witwassen. In Den Haag is recent een casus aan de
orde geweest waar panden leegstonden waar fictieve huurinkomsten werden genoten en
zodoende geld werd witgewassen.
De indicatoren waar een relatie gelegd kan worden tussen leegstand en vastgoedfraude zijn:
- Hypotheek verschaft door natuurlijk persoon;
- Windhapper (geen inkomsten eigenaar);
- Prijsstijgingen- en dalingen bij vastgoedtransacties;
- Eigenaar heeft een vermelding in het JDS;
- Eigenaar heeft een opgegeven jaarinkomen van minder dan €15.000;
- ABC-transacties in 1 dag;
- Betrokkenheid van buitenlandse financiers;
- Panden worden aangekocht zonder financiers;
Eigenaren die in korte tijd veel panden verwerven.
Wat kan de gemeente hieraan doen?
Indien een van deze indicatoren zich voordoet, is verder onderzoek noodzakelijk. Het geeft
immers een indicatie, geen garantie op vastgoedfraude. Het is namelijk zeker niet gezegd dat
er sprake is van fraude wanneer een van de bovenstaande zaken wordt geconstateerd. Wel
zijn de indicatoren van dien aard dat verder onderzoek gewenst is. Dergelijke signalen
kunnen daarom ingebracht worden bij het maandelijks casusoverleg van het RIEC. Naast het
raadplegen van verschillende (open) bronnen zal dan in samenwerking met de partners
worden onderzocht of er aanleiding is voor verder onderzoek.
De keten Vastgoed van het RIEC Rotterdam-Rijnmond heeft een uitgebreid netwerk met
publieke en private partners die het RIEC van gedegen advies voorzien in bepaalde
26
26

casussen. Zo kan de Belastingdienst (al dan niet in samenwerking met de FIOD) een casus
m.b.t. een zogenaamde ‘’winhapper’’ onderzoeken. Daarnaast kan parallel aan dat onderzoek
een private instelling zoals een hypothecair financier (binnen de kaders van de WBP)
geïnformeerd worden. De kans bestaat namelijk dat een hypotheek met vervalste
werkgeversverklaringen is verkregen. De inkomsten van de ‘’windhapper’’ kunnen in de
praktijk bestaan uit wederrechtelijk verkregen voordeel.
Ook bevat het netwerk van de keten Vastgoed deskundigen die verdachte prijsstijgingen en
dalingen en ABC-transacties op verzoek van het RIEC analyseren. Het advies van de externe
private partijen worden meegenomen tijdens het casusoverleg.
5.6 | Juridisch kader bestuurlijke aanpak vastgoed
De hiervoor genoemde bestuurlijke instrumenten zijn uiteraard gebaseerd op juridische
grondslagen. Dit overzicht is tot stand gekomen op basis van de informatie van de site van
het CCV 9 .
Algemene wet Bestuursrecht
Gemeenten hebben de taak hun eigen verboden en geboden te controleren. Gemeentelijke
toezichthouders voeren deze taak uit. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) geeft
toezichthouders een standaardpakket met bevoegdheden, zoals het vorderen van inlichtingen
en het inzien van het identiteitsbewijs.
Ook kunnen extra bevoegdheden aan een toezichthouder worden toegekend, bijvoorbeeld
het onder voorwaarden betreden van een woning zonder toestemming van de eigenaar.
Voor het uitoefenen van toezicht moeten toezichthouders voldoen aan de legitimatieplicht
(artikel 5:12 Awb) en de materiële zorgvuldigheids- en evenredigheidsnorm (artikel 5:13
Awb). Het toezicht mag niet verder gaan dan nodig is: dit is in principe het beginsel van de
minste pijn (artikel 3:4 lid 2 Awb). Met de komst van de bestuurlijke boete en de bestuurlijke
strafbeschikking zullen gemeentelijk toezichthouders, indien zij zijn benoemd tot
buitengewoon opsporingsambtenaar (BOA), ook bevoegd zijn boetes uit te delen.
(Preventieve) last onder dwangsom
Het opleggen van een last onder dwangsom is een tweede instrument om tot herstel van een
met de wet strijdige situatie te komen of herhaling van een overtreding van de wet te
voorkomen. Enkele gemeenten werken inmiddels ook met een preventieve dwangsom.
Last onder dwangsom
Het opleggen van een last onder dwangsom is een tweede instrument om tot herstel van een
met de wet strijdige situatie te komen of herhaling van een overtreding van de wet te
voorkomen. Aan de overtreder wordt door het bestuursorgaan de verplichting opgelegd om
een geldsom te betalen, tenzij binnen de gestelde termijn wordt voldaan aan de in de
beschikking opgenomen last (artikel 5:32 Awb).
Deze last houdt in dat de overtreder de illegale situatie in overeenstemming met de wet dient
te brengen of een overtreding achterwege dient te laten. Voor de dwangsom geldt een
maximum bedrag waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd.
Er bestaan drie mogelijkheden voor de op te leggen dwangsom.
De overtreder moet:
• een bedrag ineens betalen voor een handeling die voor een bepaalde datum
verricht dient te worden;
• per overtreding betalen;
• per tijdseenheid (dag, week) dat hij de overtreding begaat/in stand laat/herhaalt
een bedrag betalen.
9 Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid. Bestuurlijk instrumentarium. Geraadpleegd op 5 april 2012 via
http://www.hetccv.nl/instrumenten/bestuurlijke-aanpak/menu-bestuurlijk-instrumentarium/index?filter=19
27
27

Bijvoorbeeld: gesteld wordt dat binnen twee weken een illegaal bouwwerk afgebroken dient te
worden. Gebeurt dit niet, dan dient per dag na die twee weken dat het bouwwerk niet wordt
afgebroken/in stand blijft, een bedrag van bijvoorbeeld 200 euro (met een maximum van in
totaal 5.000 euro) te worden betaald.
Preventieve dwangsom
Indien de regels steeds maar weer door dezelfde overtreder worden overtreden, kan een
preventieve dwangsom worden opgelegd (artikel 5:32 lid 2 Awb). Omdat dit alleen wordt
gedaan bij notoire overtreders kan het bedrag van de dwangsom relatief hoog zijn en zelfs bij
iedere overtreding hoger worden.
Het opleggen van een preventieve dwangsom is slechts mogelijk wanneer er gevaar bestaat
dat een overtreding zal worden begaan. Aanleiding om dat te veronderstellen, kunnen
uitlatingen van een (toekomstig) overtreder zijn, het eerder vertoonde naleefgedrag van de
overtreder, het bij herhaling voorkomen van overtredingen, en uitzonderlijke omstandigheden
die het begaan van overtredingen waarschijnlijk maken.
Bestuursdwang of last onder dwangsom?
Het bevoegd gezag heeft niet altijd de keuze tussen het opleggen van een dwangsom en het
aanzeggen van bestuursdwang. Een dwangsom is bijvoorbeeld niet mogelijk bij een lozing
van zeer milieugevaarlijke stoffen, omdat hier niet het risico gelopen kan worden dat de
overtreding, ondanks de dwangsom, toch wordt voortgezet. Er dient dan bestuursdwang
toegepast te worden.
Verder blijkt uit jurisprudentie dat ook wanneer een overtreding van vergunningvoorschriften
(bijvoorbeeld geluidsvoorschriften) alleen ongedaan gemaakt kan worden door de inrichting te
sluiten, een dwangsom niet het geëigende middel is. Ook in dat geval is bestuursdwang het
meest gepaste handhavinginstrument.
Intrekken en weigeren beschikking
Wordt een overtreding begaan door de houder van een begunstigende beschikking (subsidie,
vergunning of ontheffing), dan is als sanctie vaak gehele of gedeeltelijke intrekking van de
beschikking mogelijk. In het verlengde van het intrekken van een beschikking, kan een
gemeente ook een vergunning weigeren.
Intrekken begunstigende beschikking
De wet- en regelgeving op basis waarvan vergunningen zijn verstrekt, bevat regels omtrent
het intrekken van vergunningen. Het besluit daartoe is een beschikking die moet voldoen aan
alle vereisten die voortvloeien uit geschreven en ongeschreven recht (zorgvuldige
voorbereiding, materieel zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel).
Bestuursorganen kunnen een beschikking geheel of gedeeltelijk intrekken, bij:
• onregelmatige totstandkoming van een beschikking;
• omstandigheden na het verlenen van de vergunning (bijvoorbeeld misbruiken of
gedurende een bepaalde periode geen gebruik maken van een vergunning);
• gewijzigde beleidsinzichten of verandering van feitelijke omstandigheden.
De mogelijkheden om een beschikking in te trekken, zijn met de komst van de Wet BIBOB
uitgebreid. De sanctie van intrekking van de begunstigende vergunning is zowel preventief als
reparatoir, omdat het doel is de wettelijke norm te herstellen.
De intrekking van een vergunning hoeft niet het beoogde resultaat op te leveren, omdat de
activiteit ook zonder vergunning kan worden voortgezet. De intrekking kan in een dergelijk
geval worden gevolgd door bestuursdwang of het opleggen van een dwangsom.
Weigeren van een beschikking
In het verlengde van het intrekken van een beschikking, kan een gemeente ook een
vergunning weigeren. Dit kan indien:
28
28

• de aanvraag niet aan de eisen voldoet (bijvoorbeeld op het gebied van
brandveiligheid);
• de aanvraag niet overeenkomstig is met het gemeentelijk beleid;
• er sprake is van een dreigende verstoring van de openbare orde en veiligheid;
• onvoldoende informatie is aangeleverd (niet-ontvankelijk verklaring);
• omwonenden bezwaar aantekenen;
• ter verkrijging van de vergunning strafbare feiten zijn begaan;
• er ernstig gevaar bestaat dat de aanvrager de vergunning zal gebruiken voor het
plegen van strafbare feiten;
• de vergunning wordt gefinancierd met geld verkregen uit strafbare feiten.
Bestuurlijke boete en bestuurlijke strafbeschikking
De wet stelt gemeenten in staat bij overtreding van de APV een bestuurlijke boete of een
bestuurlijke strafbeschikking op te leggen aan de overtreder.
Administratieve of bestuurlijke boete
De bestuurlijke boete onderscheidt zich op een aantal wezenlijke punten van bestuurlijke
handhavingsinstrumenten, zoals bestuursdwang en de dwangsom.
Ten eerste is de bestuurlijke boete een zogenoemde punitieve sanctie. Dit in tegenstelling tot
de andere bestuurlijke instrumenten die er niet op gericht zijn om een overtreding te
bestraffen maar om een situatie die in strijd is met de voorschriften, op te heffen of om
herhaling daarvan te voorkomen.
Ten tweede hoeft bij de bestuurlijke boete de overtreder niet eerst een waarschuwing te
ontvangen. Hierdoor kunnen vooraankondigingen (artikel 4 lid 8 Awb en artikel 125
Gemeentewet) en aanschrijvingen (Woningwet) achterwege blijven. Zodra een overtreding
wordt geconstateerd, kan direct tot handhaving worden overgegaan.
Ten derde is het voordeel van de bestuurlijke boete dat deze wordt opgelegd en onmiddellijk
uitgevoerd door een en dezelfde instantie: het bevoegde bestuursorgaan. Beleid en
handhaving zijn daarmee dus in één hand.
De bestuurlijke boete kan worden gebruikt bij de aanpak van overlast in de openbare ruimte
(handhaving van de APV). Gemeenten kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor
overtreding van een aantal bepalingen die zijn opgenomen in de APV, met uitzondering van
de feiten die zijn neergelegd in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).
Bestuurlijke strafbeschikking
De Wet OM-afdoening is vanaf 2006 van kracht. De wet is vanaf 2010 ook van toepassing op
gemeenten, provincie en waterschappen. De wet stelt gemeenten in staat bij overtreding van
de APV een bestuurlijke strafbeschikking op te leggen aan de overtreder.
Het instrument van de bestuurlijke strafbeschikking geeft de mogelijkheid om, net zoals bij de
bestuurlijke boete, overlast in de openbare ruimte aan te pakken. Het feitencomplex is
vergelijkbaar zijn met dat van de bestuurlijke boete.
Een van de verschillen met de bestuurlijke boete is dat er een strafbaar feit wordt begaan
waartegen in verzet kan worden opgekomen bij het OM (bij de bestuurlijke boete kan men
bezwaar/beroep aantekenen bij het bestuurorgaan zelf).
Sluiting en onteigening
Het gemeentebestuur heeft verschillende mogelijkheden om panden, inrichtingen of
woningen te sluiten of in het ergste geval te onteigenen.
Sluiting op grond van de APV
Het gemeentebestuur kan een vergunningplichtige inrichting – al dan niet voor bepaalde duur
– gesloten verklaren. Dit kan indien die inrichting wordt geëxploiteerd zonder geldige
29
29

vergunning, indien die inrichting wordt geëxploiteerd in strijd met de aan de vergunning
verbonden voorschriften of indien de burgemeester oordeelt dat zich bepaalde, in de APV
vastgelegde situaties voordoen waarin intrekking van de vergunning mogelijk is.
Sluiting op grond van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria)
De burgemeester kan op grond van dit artikel besluiten een woning, een niet voor het publiek
toegankelijk lokaal of een erf te sluiten indien door gedragingen de openbare orde rond die
locatie wordt verstoord. Sluiting kan ook in geval van ernstige vrees voor verstoring van de
openbare orde, op grond dat de rechthebbende eerder een woning, lokaal of erf, op een
zodanige wijze heeft gebruikt dat deze is gesloten en dat er aanwijzingen zijn dat betrokkene
wederom de fout in zal gaan.
De burgemeester bepaalt de duur van de sluiting. In geval van ernstige vrees voor herhaling
van de verstoring van de openbare orde, kan hij besluiten de duur van de sluiting tot een door
hem te bepalen tijdstip te verlengen. Deze bepaling wordt vooral gebruikt voor drugsoverlast,
maar kan ook voor andere vormen van ernstige overlast worden ingezet.
Sluiting van een pand of erf is echter een dusdanig ingrijpende maatregel, dat hij pas kan en
mag worden toegepast nadat eerst geprobeerd is de overlast met andere, minder ingrijpende
middelen, een halt toe te roepen. Het toepassen van het artikel vraagt daarom om grondige
dossiervorming rondom het aan te pakken probleem.
Sluiting op grond van artikel 14 Woningwet (Wet Victor)
Indien een woning, woonkeet, woonwagen of ander gebouw is gesloten op grond van artikel
174a Gemeentewet, op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet
of op grond van artikel 13b Opiumwet, dan kan het gemeentebestuur de eigenaar
aanschrijven om naar keuze van het gemeentebestuur het gebouw aan een ander in gebruik
te geven of het gebouw in beheer te geven aan een persoon of instelling werkzaam op het
terrein van de huisvesting.
Meestal is dit een woningcorporatie. Wanneer het gebouw in beheer wordt gegeven aan een
persoon of instelling, bepalen burgemeester en wethouders een vergoeding voor beheer.
Sluiting op grond van artikel 13b opiumwet (wet damocles) De Opiumwet is weliswaar een
wet uit het strafrecht, toch kent de wet één bestuursrechtelijke component.
Artikel 13b Opiumwet biedt de burgemeester namelijk de mogelijkheid om bestuursdwang,
waaronder het opleggen van een dwangsom of uiteindelijk het sluiten van een pand, toe te
passen als er in lokaal of woning drugs worden verhandeld.
Dankzij dit artikel heeft de burgemeester de mogelijkheid om bestuursdwang, waaronder het
opleggen van een dwangsom of uiteindelijk het sluiten van een pand, toe te passen als er
drugs worden verhandeld. Voorheen was alleen het constateren van de handel in softdrugs
niet genoeg. Om een woning te sluiten, moest er ook sprake zijn van overlast. Dit is nu niet
meer noodzakelijk.
Onteigening van panden op grond van artikel 77 Onteigeningswet
De onteigening van panden is op grond van artikel 77 Onteigeningswet mogelijk:
• ten behoeve van de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand
overeenkomstig een bestemmingsplan;
• ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan (bijvoorbeeld een
herstructureringsproject);
• in geval van een bedreiging van de leefbaarheid;
• voor een gebouw als bedoeld in artikel 14 Woningwet in geval van handhaving van
de openbare orde of overtreding van artikel 2 of 3 Opiumwet. Hierbij geldt dat
onteigening mogelijk is indien de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in
artikel 14 Woningwet, geen uitzicht heeft geboden op een duurzaam herstel van
de openbare orde rond dat gebouw die is verstoord door gedragingen in dat
gebouw.
30
30

De Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt gemeenten met ernstige
problemen onder andere de mogelijkheid om malafide huiseigenaren nog strenger aan te
pakken door gemakkelijker panden te kunnen sluiten en het beheer daarvan over te kunnen
nemen. Belangrijke bepalingen zijn een uitbreiding van artikel 77 Onteigeningswet, artikel 14
Woningwet en opname van artikel 97 Woningwet.
Het gemeentebestuur kan de verhuurder van het gebouw ook vragen de overtreder uit te
zetten. De verhuurder kan immers de huurovereenkomst ontbinden, indien het gebouw is
gesloten op grond van artikel 174a Gemeentewet, op grond van een verordening als bedoeld
in artikel 174 Gemeentewet of op grond van artikel 13b Opiumwet.
Bestuursdwang
Het toepassen van bestuursdwang is een van de handhavingsinstrumenten die
bestuursorganen hebben tegen overtredingen van de wet en illegale situaties. De bestaande
illegale situatie kan door het optreden van het bestuursorgaan in overeenstemming gebracht
worden met de wettelijk geldende normen.
Dit wil zeggen dat de gemeente door middel van feitelijke maatregelen een illegale situatie
kan opheffen om deze in overeenstemming te brengen met de wet. Bijvoorbeeld door een
illegaal neergezet bouwwerk af te breken.
Kenbaar maken
Het bestuursorgaan is hierbij verplicht om de overtreder schriftelijk aan te schrijven en
kenbaar te maken dat, na het verstrijken van een termijn waarbinnen de overtreder zelf de
illegale situatie kan opheffen, overgegaan zal worden tot het treffen van maatregelen om de
illegale situatie op te heffen. De schriftelijke beslissing (aanschrijving) is een beschikking
waartegen bezwaar en beroep kan worden aangetekend. De beschikking vermeldt welk
voorschrift is of wordt overtreden (artikel 5:24 Awb). De kosten van het uitvoeren van de
sanctie worden verhaald op de overtreder (artikel 5:25 Awb).
Preventieve toepassing
In sommige gevallen kan ook preventief, dat wil zeggen voordat een overtreding van de wet
wordt geconstateerd, worden overgegaan tot toepassing van bestuursdwang. Dit is alleen
toegestaan indien overduidelijk is dat een overtreding van de wet zal worden begaan.
Bijvoorbeeld wanneer de (toekomstige) overtreder te kennen geeft zich niet aan de bouw-
vergunningvoorschriften te zullen houden. Of als op grond van de ervaringen in het verleden
met de (toekomstig) overtreder met grote zekerheid ervan uit kan worden gegaan dat deze
zich niet aan de desbetreffende voorschriften zal houden.
Binnentreden
Het gemeentebestuur heeft de bevoegdheid een machtiging tot binnentreden te geven (op
basis van de Algemene wet op het binnentreden). Deze machtiging kan in uiteenlopende
situaties worden gebruikt: zowel in het kader van de bestuurlijke handhaving als bij
hulpverlening.
De burgemeester kan alleen een machtiging geven voor niet-strafvorderlijke doeleinden. De
Algemene wet op het binnentreden geeft vormvoorschriften. Welke personen in welke
gevallen bevoegd zijn om een woning zonder toestemming binnen te treden, wordt in de
bijzondere wetgeving bepaald.
Voorbeeld
Op grond van artikel 5:27 Awb is het bestuursorgaan dat bestuursdwang toepast, bevoegd tot
het geven van een machtiging. Ook op grond van artikel 149a Gemeentewet kan de
burgemeester deze bevoegdheid bij verordening verlenen, indien de zorg voor de nakoming
van een voorschrift van een verordening, dat strekt tot handhaving van de openbare orde of
veiligheid of tot bescherming van het leven of de gezondheid van personen, vereist dat de
met de uitoefening van deze zorg belaste personen bevoegd zijn binnen te treden in een
woning zonder toestemming van de bewoner.
Rechtmatige uitoefening van functie
Ten slotte is een ambtenaar van de gemeente in het kader van de rechtmatige uitoefening
van zijn functie (bediening) bevoegd een woning (na legitimatie en mededeling van het doel
van het bezoek) binnen te treden om een aantal zaken te controleren, zoals inschrijving in de
31
31

gemeentelijke basisadministratie, controle op persoon (de ambtenaar mag vragen naar de
identiteit van de bewoner) en controle van de woning (bijvoorbeeld achterstallig onderhoud en
brandgevaar). Er kunnen geen dwangmiddelen worden toegepast. Wel mag de ambtenaar in
geval van aangetroffen misstanden bijvoorbeeld de politie (in geval van misdrijven) of de
vreemdelingenpolitie (in geval van illegaliteit) inschakelen.
BIBOB
De Wet BIBOB geeft gemeenten de bevoegdheid om voor bepaalde branches vergunningen
en subsidies te weigeren of in te trekken indien ernstig gevaar bestaat dat daarmee strafbare
feiten zullen worden gepleegd of uit strafbare feiten verkregen voordelen zullen worden
benut.
Het toepassingsgebied van de Wet BIBOB heeft betrekking op:
• het vergunningstelsel uit de Drank- en Horecawet;
• milieuvergunningen en bouwvergunningen;
• exploitatievergunningen voor: horeca-inrichtingen (waaronder coffeeshops),
seksinrichtingen, escortbranche, smartshops en growshops,
speelautomatenhallen;
• vergunningen die door de rijksoverheid verstrekt worden: vergunningen voor
personen en goederenvervoer over de weg, opiumontheffingen en vergunningen
voor de verkoop van onroerend goed door woningcorporaties.
Voor de vaststelling van de mate van gevaar, kan het college van B&W zich laten bijstaan
door het Landelijk Bureau BIBOB van het ministerie van Veiligheid en Justitie. Alvorens een
adviesaanvraag in te dienen bij Bureau BIBOB, dienen gemeenten wel zelf grondig
vooronderzoek te verrichten.
Wetsvoorstel uitbreiding Wet BIBOB
De Wet BIBOB is na drie jaar geëvalueerd. De doeltreffendheid en de effecten van de Wet
BIBOB zijn in kaart gebracht. Eén van de behoeften die uit de evaluatie naar voren kwam, is
de uitbreiding van de toepassing van de Wet BIBOB naar andere branches. Het gaat met
name om de vastgoedsector, kansspelen, belwinkels en headshops. Daarnaast zijn in de
evaluatie aanbevelingen gedaan over de informatiepositie van de bestuursorganen, en de
adviestermijnen voor het Landelijke Bureau BIBOB.
De Raad van State is kritisch over het wetsvoorstel en adviseert het op een aantal punten te
heroverwegen. Het kabinet maakte dit advies op 14 maart 2011 openbaar.
• Wetsvoorstel BIBOB
• Memorie van Toelichting
• Advies Raad van State
Verordeningen en vergunningen
De gemeente heeft naast en in combinatie met de wettelijke handhavingsmogelijkheden een
scala aan lokaal vastgestelde instrumenten om te kunnen beïnvloeden welke bedrijvigheid
zich waar en onder welke voorwaarden in de gemeente vestigt. Ook indien eigenaren of
huurders zich niet aan de vastgelegde regels houden, kan hiertegen worden opgetreden en
kunnen ongewenste situaties ongedaan gemaakt worden. Deels kunnen deze mogelijkheden
zelfstandig worden gebruikt en deels kunnen zij in combinatie met elkaar worden ingezet.
Op lokaal niveau kan een gemeente gebruikmaken van verschillende vergunningen en
verordeningen. Niet al deze verordeningen en vergunningen zijn in elke gemeente hetzelfde
geregeld en niet elke gemeente zal van al deze vergunningen en verordeningen
gebruikmaken; op dit gebied bestaat een lokale autonomie.
Op grond van artikel 149 Gemeentewet stelt de gemeenteraad in het belang van de
gemeente de verordeningen op. In samenhang met artikel 108 Gemeentewet vormt dit artikel
de juridische basis van de gemeentelijke autonomie om zelf regels vast te stellen in het
32
32

elang van de gemeentelijke huishouding. Bij het vaststellen moet rekening worden
gehouden met de juridische bovengrens (hogere regelgeving) en de juridische ondergrens
(de privacy van de burger).
Exploitatievergunning
Gemeenten kunnen ervoor kiezen bepaalde branches vergunningplichtig te maken via de
APV. Dit maakt het voor de gemeente mogelijk om vergunningplichtige branches te screenen.
Zo nodig kan de vergunning worden geweigerd of ingetrokken. Met een vergunningstelsel kan
ook wildgroei van bepaalde branches voorkomen worden door een maximum te hanteren.
Een vergunning zal slechts worden afgegeven met inachtneming van de regelgeving en het
geformuleerde beleid daarover.
Indien een gemeente de invoering van een vergunningsstelsel voor een bepaalde branche
overweegt, moet daar allereerst voldoende aanleiding voor zijn. Dat wil zeggen dat er sprake
moet zijn van enige vorm van overlast. Indien er in een gemeente sprake is van concrete
overlast en problemen met de openbare orde verband houden met de aanwezigheid van
bijvoorbeeld belwinkels, kunnen er nadere regels gesteld worden ter bescherming van het
woon- en leefklimaat en de handhaving van de openbare orde.
Een aanvraag voor een vergunning wordt in ieder geval geweigerd indien:
• de exploitant of beheerder niet voldoet aan bepaalde gedragseisen;
• de vestiging of exploitatie in strijd is met een geldend bestemmingsplan;
• verboden middelen in de inrichting ter verkoop worden aangeboden;
• de huishouding van de gemeente in het geding is. Denk aan de handhaving van
de openbare orde, het voorkomen of beperken van overlast, de bescherming van
het woon- en leefklimaat, de veiligheid van personen of goederen, de
verkeersvrijheid en -veiligheid, de gezondheid of de zedelijkheid.
Op grond van een lokale vergunningplicht in de APV kan een BIBOB-toets worden gedaan.
Bij de vergunningplicht op grond van de APV moet een duidelijke begripsafbakening worden
geformuleerd. Een duidelijke definitie van de betreffende branche is nodig die in de APV kan
worden opgenomen. Zo kan bijvoorbeeld in het geval van growshops worden voorkomen dat
de detailhandel die kweekbenodigdheden verkoopt (zoals tuincentra), ook onder de
vergunningplicht valt.
De gemeente kan in haar beleid bepalen dat een exploitatievergunning periodiek opnieuw
moet worden aangevraagd. Dit betekent wel dat gemeenten voldoende capaciteit moeten
vrijmaken voor handhaving en toezicht op de exploitatievergunningen.
Beheersverordening
Er kan ook voor gekozen worden om een beheersverordening vast te stellen. Dat is een
verordening voor een bepaald gebied waar de komende periode (meestal tien jaar) geen
ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien.
De beheersverordening komt dan in de plaats van een bestemmingsplan. In deze
verordening wordt het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande (planologische)
gebruik geregeld. In de beheersverordening wordt vastgelegd welk gebruik van panden de
gemeente toelaatbaar vindt.
Hiervoor wordt per pand onderzocht of het gebruik van dit pand overeen komt met wat op
grond van het bestemmingsplan al is al toegestaan. Zo wordt ook illegaal gebruik van panden
opgespoord. De gemeente maakt een afweging of ze het illegale gebruik wil legaliseren of
beëindigen. Het resultaat hiervan wordt opgenomen in de beheersverordening.
33
33

Huisvestingsvergunning
De overheid vindt dat schaarse woningen evenwichtig en rechtvaardig verdeeld moeten
worden. Daarom heeft het parlement in 1993 de Huisvestingswet aangenomen. Uitgangspunt
van deze wet is de vrije vestiging van burgers.
Tegelijkertijd geeft de wet gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen aan de verdeling
van de woonruimte. Een van de middelen die gemeenten daarbij ter beschikking staan, is de
huisvestingsvergunning.
De huisvestingsvergunning kan bijvoorbeeld worden ingetrokken wanneer bij een huurder
een illegaal pension wordt aangetroffen. De gemeente heeft vervolgens de bevoegdheid om
zelf de woning toe te wijzen aan huurders die voor een distributiewoning in aanmerking
komen.
De eigenaar wordt op deze manier het recht ontnomen zelf zijn huurders uit te zoeken. Zo
kan een einde worden gemaakt aan de illegale verhuurpraktijken van de eigenaar.
Omgevingvergunning
Als in of aan woningen installaties of constructies worden aangebracht die niet aan de
voorschriften voldoen, kunnen deze overlast of gevaar veroorzaken bij bewoners, bezoekers,
gebruikers en omwonenden. In het kader van de Woningwet, het Bouwbesluit en de
Bouwverordening kunnen gemeenten eenvoudige overtredingen aanpakken met
bestuursdwang en een dwangsom.
Dit zijn in verhouding zware middelen. Bovendien zijn sommige overtredingen onomkeerbaar
en hebben bestuursdwang of een dwangsom soms geen effect (bijvoorbeeld bij illegaal
slopen).
Met de Wet BIBOB is het ook mogelijk om de omgevingsvergunning te weigeren of in te
trekken. De Wet BIBOB geldt in dit verband ook voor personen die redelijkerwijs met de
aanvrager van de omgevingsvergunning gelijk kunnen worden gesteld. Bijvoorbeeld als het
om de financier van een project gaat. De overdracht van de vergunning is in de Woningwet
aangepast, zodat ook de nieuwe vergunninghouder voor een BIBOB-toets in aanmerking kan
komen.
Niet-vergunningplichtige bedrijvigheid
Sommige gemeenten of regio’s gaan verder, door ook niet-vergunningsplichtige panden,
exploitanten of bedrijven aan te pakken. Hierbij kan gedacht worden aan uitzendbureaus,
kapperszaken en cadeauwinkels.
Wanneer het vermoeden bestaat dat dergelijke bedrijven worden gebruikt voor criminele
doeleinden (bijvoorbeeld het fingeren van omzet om geld te ‘witten’ dat met criminele
activiteiten is verkregen), kan beleid worden vastgesteld om deze toch te screenen. Ook
zakelijke dienstverleners als advocatuur, notariaat, accountancy en makelaardij kunnen in de
screening worden betrokken.
Daarbij wordt, op basis van gegevens waarover bijvoorbeeld de politie, de Belastingdienst en
de afdeling Burgerzaken beschikken, beoordeeld of het pand wordt gebruikt voor het
faciliteren van criminele activiteiten. Als op grond van de screening vermoed wordt dat er
sprake is van criminele activiteiten, worden afspraken gemaakt over de aanpak daarvan.
Ook bij deze aanpak is de samenwerking met de partners cruciaal. Binnen de mogelijkheden
van het privacyreglement kunnen Openbaar Ministerie, politie, de Belastingdienst, FIOD en
SIOD, gemeente en provincie gezamenlijk de bij hen beschikbare informatie analyseren en
bepalen welke partners bepaalde problemen aanpakken.
Een convenant waarin al deze afspraken zijn vastgelegd, is hierbij onmisbaar. Let wel: het
maken van afspraken via convenanten binnen de beperkingen van het privacyreglement kan
juridisch erg lastig zijn.
34
34

De overheid en de aanpak van speculatie met vastgoed
Zoals al eerder gesteld, heeft de overheid meer prioriteit gelegd bij de aanpak van de
problematiek rond exploitatie dan bij het bestrijden van speculatieproblematiek. Tot dusverre
heeft de overheid zich dan ook maar mondjesmaat beziggehouden met de aanpak van
malafide speculatie met vastgoed. De onveiligheid die samen gaat met exploitatie en die zich
onder meer vertaalt in een slechtere leefbaarheid, vormt een zichtbaarder probleem in
buurten dan de malafide handel met panden, die zich grotendeels aan het zicht onttrekt en
ook niet gepaard gaat met directe overlast. Het Van Traa-team in Amsterdam houdt zich nog
maar recentelijk en in beperkte mate met speculatie bezig om de doodeenvoudige reden dat
criminelen die zich met onroerend goed bezig houden niet per definitie strafbare feiten
plegen. Ook hier geldt nadrukkelijk dat de prioriteiten van de overheid anders liggen. ‘Er wordt
vast en zeker veel gekocht met crimineel geld en er wordt vast witgewassen, maar als
gemeente ligt daar niet de focus’, aldus een Amsterdamse ambtenaar. Pas in combinatie met
bijvoorbeeld exploitatie of andere strafbare feiten komt ook vastgoedspeculatie in beeld. De
liquidaties van onder andere vastgoedhandelaren in Amsterdam vormden voor het Van Traateam
mede aanleiding om zich sterker te richten op de malafide speculatie met vastgoed. Wie
zijn betrouwbare vastgoedhandelaren en wie niet? Het is voor de overheid van belang te
weten met wie men zaken kan doen en wie daar niet voor in aanmerking komen.
Mede omdat de georganiseerde misdaad zich in Nederland zichtbaar heeft gemaakt in het
vastgoed, lijkt er wel sprake te zijn van een kentering. De overheid is momenteel vooral bezig
kennis te verzamelen over de problematiek, die complex is en de nodige specifieke expertise
vereist die op dit moment nog lang niet altijd voorhanden lijkt. De complexiteit van de materie
gaat bovendien samen met professionele, malafide vastgoedhandelaren die wel deze
expertise voorradig hebben of deze inhuren.
Inmiddels is er een beperkt aantal succesvolle strafzaken tegen (Rotterdamse) vastgoedhandelaren
afgerond waarbij er sprake was van samenwerking tussen het OM, de
Belastingdienst en interventieteams. Deze interdisciplinaire aanpak lijkt de meest
veelbelovende aanpak van malafide speculatie met vastgoed.
FIU-meldingen
FIU-meldingen (Financial Intelligence Unit), voorheen MOT-meldingen vormen een belangrijk
instrument voor het signaleren van witwassen. Kredietinstellingen, geldtransfers en vrije
beroepsgroepen zoals advocaten, makelaars, bemiddelaars in onroerend goed en notarissen
zijn verplicht om ongebruikelijke transacties te melden. Daarvoor bestaat een aantal
meldindicatoren die als het ware handen en voeten geven aan de meldplicht. De meldingen
ongebruikelijke transacties komen binnen bij de Financial Intelligence Unit. Deze unit is
ondergebracht bij het Korps landelijke politiediensten. De Unit bepaalt of de transacties al dan
niet als verdacht worden doorgemeld. Wanneer de beroepsgroepen de meldplicht ontduiken,
maken ze zich schuldig aan een economisch delict. Er wordt dan ook toezicht gehouden op
de naleving van de richtlijnen.
Naast de eerder geschetste juridische en bestuurlijke mogelijkheden biedt het RIEC
Rotterdam-Rijnmond onderstaande instrumenten aan om de bestuurlijke aanpak Vastgoed te
intensiveren. Het betreft dan vier instrumenten die in Hoofdstuk 6 worden toegelicht.
35
35

H 6 | Overige instrumenten t.b.v. aanpak Vastgoed
6.1 | Samenwerking met de banken
Wat is het?
Sinds eind 2006 kent de keten Vastgoed (MI) en later RIEC een intensieve samenwerking
met private partijen zoals de hypothecair financiers. Sinds drie jaar worden de financiers door
de keten Vastgoed actief van gemeentelijke informatie voorzien wanneer het gaat om
misstanden in de vastgoedsector. Men moet dan denken aan hennepteelt, illegale
verblijfsinrichtingen, illegale prostitutie in vastgoedobjecten, gebruik- en dealpanden, etc.
Wanneer door de gemeente inzake dit soort dossiers een besluit of bestuurlijke maatregelen
wordt genomen danwel opgelegd, wordt de hypothecair financier hiervan in kennis gesteld.
Hiertoe wordt een kopie van het besluit naar de betreffende contactpersoon gezonden.
Wat levert het op?
Nadat de hypothecair financier in kennis is gesteld m.b.t. een maatregel van de gemeente
jegens een klant, nemen zij (na zelfstandig een afweging gemaakt te hebben) een besluit
t.a.v. van de lopende hypotheek en t.a.v. van de relatie met de klant. Dit kan variëren van een
eerste en laatste waarschuwing jegens de eigenaar tot het opeisen van de hypotheek. De
laatst genoemde maatregel wordt genomen in 30 - 40% van de gevallen. In 2011 zijn door de
ketenaanpak Vastgoed 210 signalen van misstanden uitgedaan. Dit leidt er dus uiteindelijk
toe dat minimaal 70 objecten zijn onttrokken aan eigenaren die de objecten (laten) gebruikten
voor het uitoefenen van criminele activiteiten.
De financiers van eigenaren in kennis stellen van bepaalde feiten leidt ertoe dat gemeenten in
korte tijd een malafide eigenaar onder hoge druk kan zetten, en de overlast/misstanden snel
een halt kan toeroepen.
Wat moet de gemeente zelf doen?
Het is raadzaam dat gemeenten haar inwoners er op wijzen waar zij voor signalen van
(mogelijk) misbruik van vastgoed terecht kunnen. De gemeente kan als signalen hiertoe
aanleiding geven gerichte inspecties verrichten. Hierdoor krijgt een gemeente (nog) meer
zicht op mogelijk misbruik van vastgoed.
Wanneer dit is gerealiseerd kan worden overgegaan tot het daadwerkelijk
constateren/vaststellen van (strafbare) feiten in relatie tot vastgoed. Wanneer door politie of
ambtenaren misstanden zijn geconstateerd, kan de bank een (op hoofdlijnen) geïnformeerd
worden. Te denken valt dan aan een kopie van een besluit of aanschrijving. De gemeente
dient ter voorbereiding hierop:
- bronnen te raadplegen (GBA, Kadaster, etc)
- Eigen informatiepositie op orde te hebben (dossier opbouw)
- Contact opnemen met de betreffende financiers signaal uitzetten en zo nodig de
voortgang monitoren.
6.2 | Rotterdams Piepsysteem (ROPS)
Wat is het?
In het kader van de pilot die in de gemeente Rotterdam voor de duur van 1 jaar is gehouden
is een applicatie ontwikkeld die geautomatiseerd afwijkende vastgoedtransacties kan
opsporen. De applicatie is in staat om transacties die gepaard gaan met prijsdaling en
-stijgingen te signaleren. De gebruiker kan hiertoe zelf aangeven met hoeveel procent de
waardestijging of -daling gepaard gaat.
Het systeem kan worden ingezet om binnen bepaalde (kwetsbare) postcodegebieden met
terugwerkende kracht dubieuze vastgoedtransacties op te sporen en tevens in kaart te
brengen welke eigenaar/verkoper, koper, notaris en hypothecair financier betrokken zijn.
Wat levert het op?
Het systeem zal de gemeenten helpen om na te gaan of binnen de gemeentegrenzen
woningprijzen kunstmatig worden opgedreven door dubieuze vastgoedtransacties. Dit kunnen
o.a. ABC-transacties zijn (aan- en verkoop van vastgoed binnen 6 maanden, zodat geen
overdrachtsbelasting hoeft worden afgedragen). ABC-transacties die gepaard gaan met soms
forse waardestijgingen zijn namelijk indicatoren die duiden op criminele activiteiten. Deze
informatie is zonder het ROPS een stuk moeilijker te traceren. Daarnaast is in één oogopslag
36
36

te zien of steeds dezelfde notaris bij de transacties berokken is. Zo ja, dan is dat een redelijk
vermoeden dat deze optreedt als faciliteerder.
Wat moet de gemeente zelf doen?
De functioneren van het ROPS is volledig afhankelijk van kadastrale informatie. Het Kadaster
levert dergelijke informatie echter niet kosteloos aan. Daardoor zijn aan het “voeden” van het
ROPS vrij hoge kosten verbonden.
Daarnaast dient de gemeente uiteindelijk zelf een gebied(en) te selecteren waarvan vooraf
ingeschat is dat daar het (hoogste) risico bestaat op malafide vastgoedtransacties. De keuze
kan uiteraard gemaakt worden in overleg met het RIEC en/of één van de partners.
Wat doet het RIEC?
- Doorontwikkelen van het systeem en/of de methodiek.
- Assisteren en adviseren bij de uitvoering en het interpreteren van de uikomsten van het
ROPS.
6.3 | Vastgoedkaart
Wat is het?
De recherche van de politie Rotterdam-Rijnmond werkt momenteel aan zogenaamde
vastgoedkaart van een aantal postcodegebieden binnen de gemeente Rotterdam. De
vastgoedkaart wordt opgesteld door indicatoren zoals: prijsstijgingen- en dalingen bij
vastgoedtransacties, betrokkenheid van buitenlandse financiers, panden worden aangekocht
zonder financiers, eigenaren die in korte tijd veel panden verwerven en etc. te matchen met
namen van vastgoedeigenaren/handelaren die landelijk actief zijn en welke op dit moment
een fors aantal objecten op hun naam hebben staan.
De uitkomsten van de match van de namen en de indicatoren biedt inzicht in de
eigenaren/handelaren en/of betrokkenen die nader onderzocht dienen te worden. De output
van de vastgoedkaart kan leiden tot een aantal casussen die door de keten Vastgoed
opgepakt gaan worden.
Wat levert het op?
De vastgoedkaart moet resulteren in een overzicht van personen die actief zijn binnen een
bepaald postcodegebied of gemeente en of zij bijvoorbeeld antecedenten op hun naam
hebben en/of betrokken waren bij transacties waar vraagtekens bij te plaatsen zijn. Zonder
bovenstaand hulpmiddel komt deze informatie alleen min of meer toevallig aan het licht. Met
de vastgoedkaart kan systematisch de gewenste informatie in beeld worden gebracht en krijgt
de gemeente zicht op dubieuze of ongewenste personen die actief zijn binnen de
gemeentegrenzen.
Wat moet de gemeente zelf doen?
- Aanwijzen van het te onderzoeken doelgebied;
- In overleg met het RIEC Rotterdam-Rijnmond en de partners zal een plan van aanpak
worden opgesteld.
6.4 | Samenwerking met de Rijksbelastingdienst (aanpak hypotheekrenteaftrek fraude)
Wat behelst de samenwerking?
Tijdens de aanpak van misstanden m.b.t. vastgoed is ook de Rijksbelastingdienst een
waardevolle partner gebleken. Gemeentelijke informatie kan voor hen een waardevolle bron
zijn wanneer het gaat om bijvoorbeeld de hypotheekrente-aftrek en genoten inkomsten van
woningen die vallen in categorie inkomstenbox 1 (inkomsten uit Werk en Woning). Het betreft
dan woningeigenaren die een pand verhuren en van het betreffende pand de hypotheekrente
aftrekken. Daartoe staat men op het betreffende adres ingeschreven, hoewel men er niet
woonachtig is. Wanneer een pand door een inspecteur betreden is en is vastgesteld dat de
woning wordt verhuurd, moet er oog zijn voor eigen gemeentelijke informatie waaruit
opgemaakt kan worden dat door de betreffende eigenaar fraude gepleegd wordt. Een van de
bronnen is dan de Gemeentelijke Basisadministratie en de rapportage van het inspectieteam.
Door deze twee bronnen te matchen kan worden geconstateerd dat de situatie zoals deze in
de woning is aangetroffen, niet strookt met het GBA. Deze constatering kan gedeeld worden
37
37

met de Rijksbelastingdienst. Hierop wordt de aftrek onmiddellijk stopgezet en verder/breder
onderzoek verricht.
Wat levert het op?
Sinds drie jaar werkt de keten Vastgoed met betrekking tot dit aspect intensief samen met de
Rijksbelastingdienst. Dit heeft tot op heden € 500.000,-- opgeleverd. Dit geld komt dus niet
meer (op onrechtmatige wijze) in de portemonnee van malafide vastgoedeigenaren. De reeds
uitgekeerde bedragen worden inclusief boete teruggevorderd.
Wat moet de gemeente zelf doen?
Tijdens inspecties van objecten is het wenselijk dat de inspecteur registreert wie er op dat
moment in het pand verblijft en of dit conform het GBA is. Mocht blijken dat de eigenaar niet
in het pand verblijft, maar hier desalniettemin ingeschreven staat moet het RIEC (en daarmee
de Rijksbelastingdienst) door middel van een korte rapportage in kennis worden gesteld. De
Rijksbelastingdienst zet dan onverwijld de aftrek stop.
Wat doet het RIEC
Het RIEC fungeert als verbindende schakel tussen de Rijksbelastingdienst en de
regiogemeenten. Het RIEC zet de rapportages door naar de contactpersoon van de
Rijksbelastingdienst. Deze neemt het signaal met een directie collega persoonlijk in
behandeling.
38
38

H 7 | Korte werkbeschrijving ketenaanpak Vastgoed -
Regiogemeenten
7.1 | Casusoverleg
Wanneer een regiogemeente serieuze signalen van georganiseerde misdaad heeft of
aanleiding ziet om te twijfelen aan een eigenaar, transactie of handelwijze dan kan dit signaal
worden voorgelegd aan de keten Vastgoed van het RIEC. Alvorens dit te doen moet de
gemeente eerst haar eigen (interne)bronnen raadplegen. Collega’s of bijv. de wijkagent
kunnen over waardevolle aanvullende informatie beschikken.
Wanneer de informatie-inventarisatie is afgerond, wordt het signaal overhandigd aan het
RIEC. Het RIEC raadpleegt de open bronnen zoals het Kadaster, KvK en etc. en gaat zo
nodig met de indiener van het signaal in overleg wanneer er aanvullende vragen zijn gerezen.
De volgende stap is om in het casusvoorbereidingsteam te bepalen of het signaal voldoende
bevat om als casus ingebracht te worden in het maandelijks casusoverleg. Mocht dit het
geval zijn, dan wordt de casus opgenomen in de applicatie vastgoed (zie paragraaf 7.5). Ter
voorbereiding op het casusoverleg raadplegen alle deelnemers hun interne
informatiesystemen op mogelijke aanvullende informatie.
Tijdens het casusoverleg wordt de verdere strategie bepaald, wordt nagegaan wat er
eventueel nog aan informatie ontbreekt en welke zaken nog verder nagetrokken moeten
worden. De informatie van partners biedt immers in sommige vallen weer nieuwe
aanknopingspunten die nagelopen moeten worden. Iedere partner gaat na wat binnen zijn
organisatie en bevoegdheden de mogelijkheden zijn in die specifieke casus. Zodoende wordt
per casus geprobeerd om tot een integrale aanpak te komen. Lukt dit niet? Dan zullen één of
twee partners de casus verder afgehandeld in afstemming met het casusoverleg.
Het casusoverleg wordt door de gemeente die het signaal heeft ingebracht bijgewoond.
Hierdoor wordt de betreffende gemeente zo goed mogelijk geïnformeerd en zijn alle
betrokkenen bij eventuele onduidelijkheden in de gelegenheid om aanvullende vragen te
stellen en elkaar te informeren.
Het afsluiten van een casus gebeurt in goed onderling overleg en wanneer er geen
mogelijkheden worden gezien voor een eventuele verdere aanpak of wanneer de effectiviteit
in twijfel wordt getrokken.
Het casusoverleg wordt ondersteund door de applicatie Vastgoed.
39
39

7.2 Stroomschema & Overzicht gemeentelijke diensten
Figuur 1: Stroomschema signaal vastgoedfraude
Figuur 2: Overzicht gemeentelijke diensten t.b.v. informatiepositie
40
40

7.3 | Processchema signalering vanuit gemeenten
Fase Stap Acties
1 Signalering Signalering Burger/inspecteur of
andere betrokkenen
constateren een
misstand of een
opvallend feit in
relatie tot vastgoed
met een indicatie die
kan duiden op
betrokkenheid
georganiseerde
criminaliteit.
2 Behandeling Gemeente neemt signaal in
behandeling en raadpleegt diverse
bronnen.
Wanneer nodig wordt
het pand/panden
bezocht.
3 Bundeling Informatiebundeling. Raadplegen
Kadaster, GBA,
relevante interne
gemeentelijke
informatie, etc.
4 Afweging Afweging signaal. Na raadplegen
bronnen en
veredelen van de
informatie ontstaat
een compleet beeld
en vindt een check
op juistheid en
indicatoren plaats.
5 Advisering Contact en advies RIEC Het RIEC veredelt
wanneer mogelijk en
verricht eerste
analyse.
6 Afweging
casus
Afweging: is het signaal
casuswaardig?*
Ja: Casus op agenda casusoverleg.
Nee: casus afvoeren.
7 Bespreking Casus besproken tijdens
casusoverleg
Levert de
aanvullende
informatie van
partners RIEC
voldoende
aanknopingspunten?
Afspraken over
interventies. Welke
partner doet wat?
Wat beogen we?
2 e Casusoverleg Partners rapporteren
over de voortgang en
de (mogelijke)
effecten van hun
interventies. Zijn de
doel(en) bereikt?
8 Afsluiting Doel(en) bereikt Casus afsluiten.
Gemeente gaat na of
bestuurlijke
instrumenten kunnen
worden ingezet.
omvang portefeuille,
wijze van financiering
vastgoed, leegstand
vastgoed,
aanschrijvingen uit het
verleden, type
bewoners vastgoed,
betrokkenheid
(soft)drugs, etc.
Advies m.b.t. inzet
bestuurlijke
instrumenten.
FIOD,
Rijksbelastingdienst,
Politie en OM
raadplegen systemen.
Gemeente sluit aan bij
casusoverleg
Gemeente sluit aan bij
casusoverleg
* Een casus is voor het RIEC relevant wanneer er vermoeden bestaan van betrokkenheid van georganiseerde
misdaad, dit in relatie tot vastgoed, hennepteelt en/of mensenhandel.
41
41

7.4 | Wie zijn aangesloten bij het casusoverleg?
Binnen de gemeente Rotterdam zijn met name de directie Veiligheid, Stadsontwikkeling
(wonen en buitenruimte) en de dienst Gemeentebelastingen aangesloten.
Stadsontwikkeling is belast met de zowel inspectie als het aanschrijven van vastgoed en
hun eigenaren. Daarnaast is het belast met het beheer van gemeentelijk Vastgoed en het
bemiddelen van de aan- en verkoop van o.a. (gemeentelijk) vastgoed. Tevens monitort men
de transacties op de vastgoedveiling.
De dienst Gemeentebelastingen kent de volgende taken:
Het heffen en invorderen van belastingen die de gemeente volgens de Gemeentewet mag
opleggen aan inwoners, bezoekers en eigenaren van onroerende zaken in de stad.
(Gemeentewet hfst. XV par. 4 art. 230 e.v.)
Het waarderen van onroerende zaken t.b.v. de heffing van belastingen door het Rijk, de
gemeenten en de waterschappen.
Daarnaast wordt de dienst Gemeentebelastingen ingezet voor de volgende specifieke taken:
faciliterende rol bij de incasso van uitvoeringen van gemeentewege, dwangsom-
beschikkingen en hennepbesluiten van dS+V jegens malafide handelaren of eigenaren.
Faciliterende rol bij de incasso van verhaal van kosten bij burgemeestersluitingen o.g.v. art
174a GW en dwangsombeschikkingen van Directie Veiligheid. Incasso o.a. door middel van:
- (Conservatoire) beslagen onroerende zaken;
- (Conservatoire) beslagen roerende zaken;
- (Conservatoire) beslagen onder derden.
De dienst Gemeentebelastingen beschikt over informatie die voor andere partners zoals
politie en Rijksbelastingdienst waardevol kan zijn. Het betreft dan zaken als: wie betaalde de
OZB m.b.t. een pand? Vanaf welk bankrekeningnummer is de betaling gedaan?
Tools van de partners
Hieronder staat een kleine greep uit de mogelijkheden die de partners hebben m.b.t. de
aanpak van misstanden en georganiseerde criminaliteit.
Openbaar Ministerie Rotterdam:
Het Openbaar Ministerie beschikt over diverse wettelijke mogelijkheden om een
opsporingsonderzoek te verrichten, bv het Wetboek van Strafrecht en het Wetboek van
strafvordering. Ook zijn er Aanwijzingen en Beleidsregels opgesteld.
Al deze wetgeving is erop gericht de officier van justitie (en de opsporingsinstanties) in de
praktijk handvaten te bieden het opsporingsonderzoek zo goed mogelijk te laten verlopen.
Na het opsporingsonderzoek zijn er diverse mogelijkheden om een strafzaak af te doen: een
verdachte van strafbare feiten kan voor de rechter worden gebracht. Ook kan een zaak
(voorwaardelijk) worden geseponeerd, danwel een transactie of een taakstraf worden
aangeboden, ter voorkoming van verdere strafvervolging.
Politie Rotterdam-Rijnmond:
- Dossiervorming door de wijkagent bij overlast. In samenwerking met externe partners
zou betrokkene uit het pand gezet kunnen worden;
- Reactief reageren met strafrechtelijke bevoegdheden op gepleegde strafbare feiten,
zoals mensenhandel en –smokkel, witwassen en hypotheekfraude;
- Verbeurdverklaring / ontneming van het pand;
- “bestuurlijke” rapportage richting gemeente voor intrekking vergunning/
burgemeestersluiting.
Rijksbelastingdienst Rotterdam-Rijnmond
De Belastingwetgeving is voor de Belastingdienst het uitgangspunt. Daar waar
overlastgevende en/of malafide praktijken, gerelateerd aan vastgoed, een fiscaal belang met
zich meebrengen, kan de Belastingdienst deze wetgeving als instrument inzetten. De aanpak
varieert van het van achter het bureau beoordelen van ingediende belastingaangiften tot het
instellen van (boeken)onderzoek ter plaatse. Indien blijkt dat fiscale verplichtingen niet juist
zijn nagekomen, worden aanslagen opgelegd.
42
42

Tools van de FIOD-ECD
De FIOD is de opsporingsdienst van de Rijksbelastingdienst en Douane. Tot de
opdrachtgevers van FIOD-ECD behoren naast de Rijksbelastingdienst en Douane, ook
andere opdrachtgevers zoals bijvoorbeeld de AFM en DNB. De FIOD onderscheidt de
volgende soorten onderzoeken: fiscaal strafrechtelijke onderzoeken, financiële fraude
(beleggingsfraude, schending integriteit bedrijfsleven, aantasting financiële stelsel en
aantasting vergunningenstelsel). Tevens onderscheidt de FIOD de volgende bijzondere
taakgebieden (expertise): witwassen, ontneming wederrechtelijk verkregen voordeel (plukze),
(complexe) faillissementsfraude, vastgoed en btw-fraude.
Keuze van de onderzoeken en inzet van capaciteit wordt bepaald in overleg met
opdrachtgevers (Belastingdienst, Douane, AFM, DNB) en Functioneel Parket (OM).
Aansluiting met Handhavingsarrangement Belastingdienst (dezelfde thema's en projecten).
Inzet van het middel opsporing is gericht op het behalen van optimaal effect.
FIOD-ECD zoekt samenwerking met andere opsporingsdiensten en politie. Daarnaast bestaat
er voorkeur voor deelname aan projecten in het kader van integrale overheidsaanpak, mits de
FIOD daarin een toegevoegde waarde heeft (bezien vanuit het algemeen belang). FIOD is
betrokken bij alle RIEC's. FIOD beschikt over een eigen inlichtingendienst (CIE,
opsporingsinformatie strategisch en operationeel, informatiedesk, buitenland-loket).
7.5 | Applicatie vastgoed
Eén van de voorwaarden voor een effectieve en efficiënte samenwerking is een soepele
informatie-uitwisseling. Om de uitwisseling goed te borgen, is door het RIEC Rotterdam-
Rijnmond een applicatie ontwikkeld. Deze is sinds een jaar in gebruik en gedurende de
periode verder verfijnd. De applicatie is zo ingericht dat op casusniveau in een beveiligde
omgeving informatie kan worden uitgewisseld. Deze is alleen zichtbaar voor de gemeenten
en partners voor wie de informatie relevant is.
De applicatie is zo ingericht dat tijdens het casusoverleg het proces in vier stappen wordt
doorlopen (van casusbeschrijving tot casusafhandeling). In de applicatie kunnen relevante
stukken als bijlagen worden opgenomen, daarnaast kan iedere partner een analyse m.b.t. de
casus in de applicatie kwijt. Betrokken partners kunnen van deze informatie kennisnemen.
Het inloggen gebeurt middels een gebruikersnaam en password, d.m.v. een token.
Beleidsmatig overleg
Naast een casusoverleg vormen afgevaardigden met een leidinggevende functie vanuit de
ketenpartners ook een beleidsmatig overleg. De groep komt ongeveer eens per 2 maanden
bijeen. In dit overleg zijn de voornaamste ketenpartners vertegenwoordigd. De agenda wordt
bepaald door verschillende beleidsthema’s en de te bepalen koers van de keten. Denk hierbij
aan de te ontwikkelen nieuwe instrumenten die ingezet kunnen worden t.b.v. de aanpak
vastgoed of initiatieven om de samenwerking verder te optimaliseren.
Daarnaast rapporteren de deelnemers naar de Stuurgroep RIEC dat wordt voorgezeten door
burgemeester van Belzen van de gemeente Barendrecht. Jaarlijks stelt het beleidsmatig
overleg een jaarrapportage op waarin verantwoording wordt afgelegd over de samenwerking,
behaalde doelstellingen, resultaten, werkwijze en etc.
Stuurgroep RIEC
De stuurgroep RIEC bepaalt de koers op strategisch niveau en ook in dit overleg zijn de
partners vertegenwoordigd.
De burgemeester van Barendrecht, de gemeentesecretaris van Maassluis en
vertegenwoordigers van de gemeente Rotterdam Directie Veiligheid, de Sociale Inlichtingen-
en Opsporingsdienst (SIOD) en Arbeidsinspectie (AI), de politie Rotterdam-Rijnmond, het
Openbaar Ministerie (Arrondissementsparket Rotterdam), de Belastingdienst Rijnmond, de
FIOD, de directeur Veiligheid van de gemeente Rotterdam en de coördinator van het RIEC
Rotterdam-Rijnmond vormen de Stuurgroep RIEC. De Stuurgroep RIEC ziet toe op de
strategie en uitvoering van de taken van het RIEC, waarvan de regionale ketenaanpak
vastgoed onderdeel uitmaakt.
De voorzitter van de Stuurgroep RIEC, tevens portefeuillehouder namens het Regionaal
College, rapporteert aan het Regionaal College van de politie Rotterdam-Rijnmond.
43
43

BIJLAGE I
Richtlijnen onzelfstandige bewoning (Stadsontwikkeling)
1. Inleiding
In deze Richtlijn onzelfstandige bewoning wordt nader aangegeven hoe bij de
praktische uitvoering van de in de considerans genoemde regelingen omgegaan
wordt met de begrippen ‘kamergewijze verhuur’ en ‘verhuur van een zelfstandige
woonruimte aan een huishouden’. Deze richtlijn is tevens van belang voor de wijze
waarop de gemeente Rotterdam in dit verband handhavend optreedt.
2. Kamergewijze verhuur
2.1 Er is sprake van kamergewijze verhuur als:
een samenstel van verblijfsruimten in een woonfunctie uitsluitend of mede bestemd is
of gebruikt wordt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende (zoals de
eigenaar/bewoner/huurder) en de personen behorende tot zijn of haar huishouden,
woonverblijf (geen zelfstandige woongelegenheid) te verschaffen. Hiermee richt het
begrip kamergewijze verhuur zich op de verhuur van kamers in een woning aan
afzonderlijke huurders die geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben en
zodoende zelf geen of weinig invloed op de brandveiligheidssituatie kunnen
uitoefenen.
2.2 Als er sprake is van kamergewijze verhuur kan vereist zijn:
• een onttrekkingsvergunning op grond van de Huisvestingswet, de
Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 of de
Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam;
• indien het gebouw geen woonfunctie heeft, een toestemming tot gebruikswijziging
en een bouwvergunning;
• bij meer dan vier personen een gebruiksmelding op grond van het Besluit
brandveilig gebruik bouwwerken, ook wel aangeduid als Gebruiksbesluit.
2.3 Er is geen sprake van een kamergewijze verhuur als:
• de eigenaar/bewoner/huurder (met of zonder gezin), die tevens bewoner is, één
of twee kamers verhuurt aan niet meer dan twee personen en
• er sprake is van (een) zelfstandige woonruimte(n) en
• er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.
3. Zelfstandige woonruimte
3.1 Er is sprake van een zelfstandige woonruimte als:
• de woonruimte een eigen toegang heeft en
• de bewoner exclusief gebruik maakt van zogeheten “wezenlijke voorzieningen”
(keuken, douche/badkamer en toilet) binnen zijn woonruimte.
NB. Een huishouden heeft voor de bewoning van een zelfstandige woonruimte onder de
huur/koopprijsgrens in de aangewezen gebieden een huisvestingsvergunning nodig.
4. Huishouden
4.1 Er is sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden als:
• een gezin van twee of meer personen (gehuwd of samenwonend) zijn
hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Dit wordt geacht één duurzaam
gemeenschappelijk huishouden te zijn;
• een groep van twee of meer personen een gemeenschappelijke duurzame
huishouding voert of wil voeren. Hieronder wordt ook een woongroep verstaan.
Dit wordt van geval tot geval bepaald. Het gebruik van de woning speelt hierbij
een rol.
44
44

NB. Wanneer één persoon in een woning zijn hoofdverblijf heeft, speelt het vraagstuk
van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden uiteraard niet. Leden van het
duurzaam gemeenschappelijk huishouden hebben tenminste 12 m 2 per persoon aan
gebruiksoppervlakte tot de beschikking. Wordt hier niet aan voldaan, dan is er sprake
van strijdigheid met de Bouwverordening Rotterdam 1993.
4.2 Indicaties, die een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot)
een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zijn:
• er bestaat een band tussen de bewoners, die de enkele wil om gezamenlijk te
wonen te boven gaat. Daarnaast bestaat de intentie om langdurig samen te
blijven;
• er is sprake van wederzijdse zorg;
• de bewoners beschikken over een gemeenschappelijke rekening, waarvan de
gemeenschappelijke kosten betaald worden;
• indien vereist, beschikken de bewoners over een Huisvestingsvergunning;
• alle bewoners staan ingeschreven in het GBA;
• de ruimtes in de woning zijn van dien aard, dat ze niet zelfstandig bewoond
worden. Alle ruimten zijn gemeenschappelijk (dus niet met sloten afsluitbaar, niet
allemaal een eigen kooktoestel en koelkast e.d. en in de woning is een
gezamenlijke woonkamer aanwezig die niet in gebruik is als slaapkamer);
• de woning is aan te merken als een zelfstandige woonruimte in de zin van de
Huisvestingswet.
De hierboven genoemde indicaties spelen allemaal een rol bij de beoordeling of er sprake is
van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Dit zijn echter slechts de
in de jurisprudentie uitgekristalliseerde indicaties. Overige feiten en omstandigheden van het
geval dienen meegewogen te worden. Deze lijst van indicaties is dus niet uitputtend. Alle
indicaties dienen zorgvuldig afgewogen te worden. Er dient zowel sprake te zijn van
duurzaamheid als van gemeenschappelijkheid, voordat van een duurzaam
gemeenschappelijk huishouden gesproken kan worden.
45
45

BIJLAGE II
Toelichting op de richtlijn onzelfstandige bewoning
Ad 3 Zelfstandige woonruimte
Eigen toegang:
• de toegang hoeft niet perse op de straat uit te komen;
• etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, galerij of
trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt;
• hetzelfde geldt voor woningen met één of meer afsluitbare toegangsdeuren naar
een gemeenschappelijke ruimte, zoals een hal in een groot (heren)huis (een
zogeheten: onvrije woning);
• de woning met alle wezenlijke voorzieningen maar met de toegang door de privéruimte
van een derde is geen zelfstandige woonruimte.
Wezenlijke voorzieningen:
• onder wezenlijke voorzieningen wordt verstaan: tenminste de keuken, het toilet
en de wasruimte (dat wil zeggen douche- of badkamer);
• zij moeten niet alleen binnen de woonruimte zijn gelegen maar ook exclusief ten
gebruik staan van de huurder van die woonruimte. Dit moet uit feitelijke
omstandigheden en de situatie ter plaatse worden afgeleid. Het exclusief gebruik
kan bijvoorbeeld blijken uit het huurcontract;
• onder “binnen de woning” wordt ook verstaan verscheidene vertrekken, zoals
bijvoorbeeld een keuken, toilet of douche, die bereikbaar zijn via een
gemeenschappelijke verkeersruimte, zoals een hal of overloop. Als de wezenlijke
voorzieningen tevens exclusief ten gebruik staan van de huurder, betreft het hier
een onvrije, zelfstandige woonruimte;
• als ook anderen dan de huurder of zijn huisgenoten aanspraak kunnen maken op
het gebruik van deze wezenlijke voorzieningen, is er geen sprake van een
zelfstandige woonruimte. Andere eigen voorzieningen zijn niet strikt vereist, zoals
een energie- en watermeter.
Ad4 Duurzaam gemeenschappelijk huishouden
Bij de bepaling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk
huishouden of woongroep, wordt gekeken naar de feiten en omstandigheden van het
geval (indicaties). Deze indicaties zijn onuitputtelijk. De hieronder genoemde
indicaties volgen in ieder geval uit jurisprudentie.
Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Raad van State d.d. 5 oktober 2005
(zaaknummer 200501342/1) en d.d. 17 januari 2007 (zaaknummer 200605247/1).
1. De bewoners hebben de intentie om langdurig samen te blijven wonen
(duurzaamheid).
De tijdelijkheid van de bewoning mag niet vóóraf al vaststaan, waar de grens van
deze tijdelijkheid ligt is een andere zaak.
2. Er is sprake van wederzijdse zorg.
Daaronder wordt bijvoorbeeld verstaan:
- het hebben van een gezamenlijke bank- of girorekening;
- het gezamenlijke doen van uitgave ten behoeve van het huishouden;
- tenaamstelling van (telefoon- gas- en/of elektriciteits-) rekeningen.
3. Het huishouden is in de periode van één jaar niet van samenstelling gewijzigd,
tenzij de wijzigingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam
gemeenschappelijk huishouden passen.
46
46

Wanneer de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens een wisseling van
bewoners aangeeft of bewoners niet staan ingeschreven, kan dit dienen om het
bestaan van een samenlevingswens te ontkrachten. Vindt de wisseling van bewoners
plaats in een periode van één jaar voor de controle, dan is dit een indicatie dat er
geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Veranderingen
die binnen reguliere wijzigingen van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden
vallen worden uiteraard buiten beschouwing gelaten (bijvoorbeeld scheiding, het
krijgen van een kind enz.).
4. De ruimtes zijn gemeenschappelijk.
Er is een gemeenschappelijke woonkamer c.q. woonkeuken. Bovendien mogen
individuele ruimtes niet afsluitbaar zijn. De afsluitbaarheid van ruimtes duidt op een
zekere individualiteit richting medebewoners. Bovendien geeft dit een sterke behoefte
aan privacy aan. Bij een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zal hier geen of in
mindere mate sprake van zijn. Ook de inrichting van de verschillende ruimtes kan een
indicatie zijn. Staan er in diverse ruimtes kooktoestellen, koelkasten, televisies en
andere huisraad, dan duidt dat op een individueel gebruik van een ruimte. Met name
het ontbreken van een gemeenschappelijke woonkamer is een sterke indicatie, dat
er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.
NB. Een gemeenschappelijke woonruimte heeft tenminste zoveel zitplaatsen als
leden van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding/ woongroep. Daarnaast
voldoet de woonruimte aan de eisen die voortvloeien uit Bouwverordening en het
Bouwbesluit.
5. Indien vereist is er een huisvestingsvergunning aanwezig.
Het ontbreken van een huisvestingsvergunning bij een groep personen in een woning, waar
een huisvestingsvergunning verplicht is, is een indicatie dat er geen sprake is van een
duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Heeft een groep personen deze vergunning wel
dan is dit een indicatie, dat er wel sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishoud.
47
47

BIJLAGE III
Nadere regels Gebiedsquota voor kamerverhuur 2009
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam,
Gelezen het voorstel van de directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de
gemeente Rotterdam van 3 februari 2009, dS+V 08/9423;
overwegende dat het wenselijk is nadere regels vast te stellen waaraan aanvragen om
vergunning voor woonruimteonttrekking voor kamerverhuur kunnen worden getoetst met
name door het voor delen van de gemeente vaststellen van een quotumregeling voor het
aantal toegestane slaapplaatsen voor kamerverhuur, zogenaamde gebiedsquota voor
kamerverhuur;
gelet op artikel 16f, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006;
gelet op artikel 3.1.4, zesde en zevende lid, alsmede artikel 3.1.9 van de
Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam;
Besluit vast te stellen de hierna volgende:
Nadere regels “Gebiedsquota voor kamerverhuur” voor aanvragen van een
woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur als bedoeld in artikel 16b,
eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam en in artikel 3.1.2
juncto artikel 3.1.4, vierde tot en met zevende lid, van de Huisvestingsverordening
aangewezen gebieden Rotterdam
Artikel 1 Begripsbepaling
Voor de toepassing van deze nadere regels wordt verstaan onder:
- woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur: vergunning voor het omzetten van
zelfstandige in onzelfstandige woonruimte ten behoeve van kamerverhuur als bedoeld in
artikel 16b, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam en in artikel
3.1.2 juncto artikel 3.1.4, vierde tot en met zevende lid, van de Huisvestingsverordening
aangewezen gebieden Rotterdam;
- kwetsbaar gebied: gebied dat behoort tot een van de Adoptiegebieden of WWI-wijken of tot
een gebied dat reeds in het Uitvoeringsbesluit kamerverhuur d.d. 14 juni 2005 was
opgenomen als nul-quotumgebied, of een ander gebied dat is opgenomen in artikel 6 van
deze regeling;
- adoptiegebieden: gebieden die door gemeente en woningcorporaties zijn aangewezen
voor een gezamenlijke aanpak voor woningverbetering die leiden tot maatschappelijke
effecten, als bedoeld in het Uitvoeringsprogramma bestaande woningvoorraad (vastgesteld
door het college van burgemeester en wethouders op 1 mei 2007);
- WWI-wijken: wijken met een stapeling van sociale, fysieke en economische problemen
(aangewezen door de minister van Wonen, Wijken en Integratie op 22 maart 2007).
Artikel 2 Kamergewijze verhuur van één of twee slaapplaatsen in elk gebied
Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur is niet vereist in geval van
kamergewijze verhuur van één of twee slaapplaatsen per woning, ongeacht in welk gebied
het woonverblijf wordt verschaft.
Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur is niet vereist in geval van
kamergewijze verhuur van één of twee slaapplaatsen per woning, ongeacht in welk gebied
het woonverblijf wordt verschaft.
Artikel 3 Kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen in niet-kwetsbaar
gebied
Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur ten behoeve van kamergewijze
verhuur van drie of vier slaapplaatsen per woning in niet-kwetsbaar gebied wordt verleend
indien:
48
48

a. het woonverblijf niet wordt verschaft in een kwetsbaar gebied en
b. wordt voldaan aan het bepaalde in paragraaf 3.1 van de Huisvestingsverordening
aangewezen gebieden Rotterdam of paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening
stadsregio Rotterdam 2006 en
c. wordt voldaan aan het bepaalde in de Nadere regels voor aanvragen van een
woonruimteonttrekkingsvergunning en
d. de inrichting en indeling van het gebouw zich niet verzetten tegen afgifte van de
vergunning en
e. wordt voldaan aan de in artikel 5 vastgelegde quotumregeling.
Artikel 4 Kamergewijze verhuur van vijf of meer slaapplaatsen in niet-kwetsbaar
gebied
Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur ten behoeve van kamerverhuur
van vijf of meer slaapplaatsen per woning in niet-kwetsbaar gebied wordt verleend indien:
a. wordt voldaan aan de in artikel 3 gestelde eisen en
b. een gebruiksmelding als bedoeld in het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken is gedaan.
Artikel 5 Quotumregeling; toegestane maximale uitbreiding kamerverhuur met
slaapplaatsen
Voor de periode 1 juli 2004 tot 1 juli 2014 gelden de in de onderstaande tabel vermelde
maximum quota voor de toevoeging van legale kamerverhuur met slaapplaatsen in de sociale
en particuliere sector.
De onderstaande getallen hebben betrekking op het aantal slaapplaatsen.
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een quotum voor de sociale sector /
woningcorporaties en een quotum voor de particuliere sector.
Het dagelijks bestuur van de deelgemeente kan aan burgemeester en wethouders verzoeken
het quotum voor de desbetreffende deelgemeente te verhogen.
Burgemeester en wethouders zullen twee jaar na inwerkingtreding van deze nadere regels de
werking van de quotumregeling evalueren. De uitkomst van deze evaluatie kan tot
aanpassing van de quotumregeling leiden.
49
49

Bijlage IV
Tekst van de regeling
Intitulé
Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006
De regioraad van de stadsregio Rotterdam,
gelet op:
de Huisvestingswet;
de Wet gemeenschappelijke regelingen;
artikel 11, lid 5 van de Gemeenschappelijke Regeling stadsregio Rotterdam;
gelezen het voorstel van het dagelijks bestuur d.d. 7 juni 2006
b e s l u i t :
de hierna volgende Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 met bijlagen vast te
stellen.
HOOFDSTUK 1 - ALGEMEEN
Artikel 1
In deze verordening wordt verstaan onder:
• a. aandachtsgroep: de doelgroep met een huishoudinkomen als bedoeld in artikel 4
lid 1 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten
instellingen volkshuisvesting;
• b. Aftoppingsgrens: zoals bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag;
• c. BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector;
• d. Bestuurlijk Overleg: overleg tussen de voorzitter van de Maaskoepel en de
portefeuillehouder Wonen van de stadsregio;
• e. Burgemeester en wethouders: Burgemeester en wethouders van de gemeente
binnen wier grenzen zich de betreffende woonruimte of het betreffende gebouw zich
bevindt;
• f. doorstromer: woningzoekende die aantoonbaar na verhuizing een zelfstandige
woning in Nederland leeg achterlaat;
• g. GBA: de gemeentelijke basisadministratie;
• h. huishouden
1. Alleenstaande;
2. Samenwonenden, zijnde twee personen die hoofdverblijf in dezelfde woning
hebben en blijk geven zorg te dragen voor elkaar;
3. De alleenstaande of de samenwonenden en de kinderen van de
alleenstaande of tenminste één van de samenwonenden, voor zover
- die kinderen de leeftijd van 27 jaar niet hebben bereikt, of
- die kinderen altijd bij hun ouders hebben gewoond;
4. de alleenstaande of samenwonenden, waaronder begrepen kinderen van de
alleenstaande of tenminste één van de samenwonenden, indien er in de relatie tot die
alleenstaande of samenwonenden een aantoonbare zorgbehoefte bestaat;
5. de alleenstaande of samenwonenden en het ongeboren kind van de
alleenstaande of tenminste één van de samenwonenden, voor zover er sprake is van
50
50

een zwangerschap van tenminste drie maanden oud en de aanwezigheid van het
ongeboren kind is aangetoond middels een door een medicus of een verloskundige
opgestelde zwangerschapsverklaring;
6. de alleenstaande en één of meerdere personen met wie de alleenstaande
nog niet samenwoont, indien er in de relatie tot de alleenstaande een aantoonbare
zorgrelatie bestaat.
• i. huurprijs: de rekenhuur volgens artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag;
• j. huurprijsgrens: zoals bedoel in artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag;
• k. huishoudinkomen: een huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 4 lid 1 van de
Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen
volkshuisvesting;
• l. inkomensgrens: de bovengrens aan een huishoudinkomen, welke bovengrens
overeenkomstig het bedrag is als bedoeld in artikel 4 lid 1 van de Tijdelijke regeling
diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting;
• m. inschrijfduur: de periode welke is verstreken sinds de datum waarop de
woningzoekende is geregistreerd conform het regionale aanbodmodel. De
inschrijfduur is in alle gemeenten van de stadsregio Rotterdam geldig;
• n. kleinstedelijke gemeenten: de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht,
Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Krimpen aan den
IJssel en Westvoorne en de deelgemeente Hoek van Holland;
• o. partijen: de gemeenten, de corporaties, de Maaskoepel en de stadsregio, zoals die
in de inleiding van deze overeenkomst beschreven zijn;
• p. regionale aanbodmodel: het daaromtrent in artikel 3 bepaalde;
• q. starter: iedere woningzoekende die geen doorstromer is;
• r. urgentieverlener: de door de gemeenten bij separaat besluit aangewezen instantie
die besluit op aanvragen van urgentieverklaringen;
• s. eigen toedoen: het veroorzaken van een situatie die voorkomen had kunnen
worden door eigen handelen of juist niet handelen;
• t. inwoning: het bewonen van woonruimte of een deel daarvan die door een ander
huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen;
• u. kamer: elke afzonderlijke ruimte in een woonruimte, geschikt voor wonen en
slapen met een oppervlakte van ten minste 6m²;
• v. kamerverhuur: de verhuur van een deel van al dan niet zelfstandige woonruimte
ten behoeve van langdurige bewoning aan personen, voor welke bewoning
inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie als bedoeld in de Wet
gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens noodzakelijk is;
• w. onzelfstandige woonruimte: een binnen de Stadsregio Rotterdam gelegen
woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen
toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat
die daarbij afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen buiten die
woonruimte, zoals keuken, toilet, badkamer, douche;
• x. rechtmatige bewoning: een woning die verhuurd wordt aan de aanvrager met
toestemming van de verhuurder waarbij de verhuur van de woonruimte is vastgelegd
in een huurcontract;
• y. resocialisatietraject: een traject dat gericht is op herintegratie in de eigen of nieuwe
sociale omgeving;
• z. voorliggende voorzieningen; Voorliggende voorzieningen zijn o.a de Wet op de
huurtoeslag, WMO-individuele voorzieningen, Wet werk en bijstand
(woonkostentoeslag, verhuisverplichting). Van deze voorzieningen kan aanvrager
gebruik maken om eventueel voorliggende problemen tot een minimum te beperken
dan wel op te lossen;
• AA. Woonlasten: Woonlasten zijn lasten die het wonen met zich meebrengt, zoals de
huur van de woning, energielasten, aanslag afvalstoffenheffing,
waterschapsomslagen, waterschapsbelasting (ingezetenenomslag,
verontreinigingsheffing), aanslag onroerend zaakbelasting, aanslag rioolrecht,
hypotheeklasten, bijdrage Vereniging van Eigenaren, opstalverzekering,
maandelijkse bijdrage erfpachtcanon, lasten levensverzekering gekoppeld aan de
hypotheek;
• BB. zelfstandige woonruimte: een woonruimte gelegen in Nederland welke een eigen
toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat die
51
51

daarbij afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen buiten die woonruimte
zoals keuken, toilet, badkamer, douche;
• CC. labelen: labelen als bedoeld in artikel 23; woning: een woonruimte als bedoeld in
artikel 1, derde lid van de Huisvestingswet.
• DD. urgent woningzoekende: de natuurlijke persoon aan wie een urgentieverklaring
als bedoeld in artikel 18 van deze verordening is verleend;
• EE. herhuisvestingsverklaring: de verklaring als bedoeld in artikel 12;
• FF. urgentieverlener: het bestuursorgaan dat ingevolge artikel 19 beslist op
aanvragen om een urgentieverklaring;
• GG. woning: zelfstandige woonruimte;
• HH. woonruimte: zelfstandige woonruimte.
• s. woning: een woonruimte als bedoeld in artikel 1 derde lid van de Huisvestingswet.
Artikel 2
• 1. Hoofdstuk 2 van deze verordening is van toepassing op alle van de corporaties
voor verhuur vrijkomende woningen onder de huurprijsgrens.
• 2. Hoofdstuk 3 en 4 van deze verordening zijn van toepassing op alle woningen en
gebouwen.
HOOFDSTUK 2 – WOONRUIMTEVERDELING
Artikel 3
• 1. De aan de stadsregio Rotterdam deelnemende gemeenten werken allen mee aan
de deelname van de op haar grondgebied actieve woningcorporaties aan het
regionale aanbodmodel, zoals dit in hoofdstuk 5 van deze verordening en, op grond
van artikel 4 van de Huisvestingswet, in de als bijlage 1 bij deze verordening
gevoegde Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006
is beschreven, voor zover dit de corporaties niet verhindert om te voldoen aan het
besluit d.d. 15 december 2009 van de Europese Commissie over staatssteun aan
corporaties (kenmerk: C(2009)9963) en uitgewerkt is in Nederlandse regelgeving,
zoals meest recentelijk in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch
belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (bekendgemaakt op 8 november
2010 in de Staatscourant nr. 17151).
• 2. Alleen indien uitvoering van het in hoofdstuk 5 van deze verordening en in de
Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling beschreven regionale aanbodmodel
corporaties belemmert om te voldoen aan het in lid 1 genoemde besluit van de
Europese Commissie en de in lid 1 genoemde Tijdelijke regeling diensten van
algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, hebben
corporaties de bevoegdheid woningen zodanig te labelen dat zij aan bedoeld besluit
en bedoelde regeling kunnen voldoen.
• 3. Voor zover er tegenstrijdigheden zijn tussen de beschrijving van het regionale
aanbodmodel in hoofdstuk 5 van deze verordening en die in de Ontwerp-
Overeenkomst Woonruimteverdeling, prevaleert de beschrijving in hoofdstuk 5 van
deze verordening.
Artikel 4
De in het derde artikel genoemde gemeenten dragen er zorg voor, dat de in het derde artikel
genoemde overeenkomst in de plaats komt van alle op het moment van het sluiten van de
overeenkomst van kracht zijnde lokale regelgeving met betrekking tot de verdeling van de
vrijkomende huurwoningen van de woningcorporaties in de gemeenten van de stadsregio
Rotterdam.
52
52

Artikel 5
Het Dagelijks Bestuur van de stadsregio kan aan een corporatie voor maximaal 1 jaar
vrijstelling verlenen van de verplichting de werkwijze uit artikel 3 te hanteren, indien een
corporatie niet werkt volgens het regionale aanbodmodel en eenmalig een overgangsperiode
behoeft.
Artikel 6
Bij ingebreke blijven van één of meer van de aan de stadsregio Rotterdam deelnemende
gemeenten met betrekking tot het gestelde in de artikelen 3 en 4, is het Dagelijks Bestuur op
grond van artikel 115 van de Wet gemeenschappelijke regelingen bevoegd om de in artikel 3
genoemde overeenkomst in plaats van en namens de desbetreffende gemeente te sluiten en
de in artikel 4 genoemde lokale regelgeving in te trekken.
Artikel 7
Het Dagelijks Bestuur gaat niet over tot het gestelde in artikel 6 dan nadat de desbetreffende
gemeente in staat is gesteld haar zienswijze ten aanzien van het in gebreke blijven kenbaar
te maken aan het Dagelijks Bestuur.
Artikel 8
Om zich als woningzoekende te kunnen laten registreren en in aanmerking te komen voor het
huren van een woning, moet het woningzoekende huishouden altijd aan de volgende eisen
voldoen:
• a. tenminste één der leden van het huishouden heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt, of
is het hoofd van een huishouden met (een) minderjarig(e) kind(eren);
• b. het huishouden voldoet aan de bepalingen van artikel 9, lid 2 van de
Huisvestingswet (Nederlanderschap of wettige verblijfsstatus).
Artikel 9
Indien zich voor een via het regionale aanbodmodel aangeboden woning meer gegadigden
melden, geldt de volgende rangorde bij de verhuring van de woning:
• a. Woningzoekenden met een op grond van artikel 11 verstrekte urgentieverklaring of
een op grond van artikel 12 verstrekte herhuisvestingsverklaring hebben absolute
voorrang, mits de woning voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel. Indien zich voor
een woning meerdere houders van een urgentieverklaring of een
herhuisvestingsverklaring hebben gemeld, wordt de woning verhuurd aan degene
van hen waarvan de eerste fase van urgentietermijn het eerste zal verlopen;
• b. Daarna komen in aanmerking de overige woningzoekenden. De woning wordt
verhuurd aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. Een woningzoekende
met een urgentieverklaring of een herhuisvestingsverklaring die op de woning
reageert, terwijl deze niet voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel, doet mee in de
rangordebepaling op basis van zijn inschrijfduur;
• c. In afwijking van het gestelde onder b mag corporatie Woonbron de rangorde
bepalen op basis van loting, mits hierover op lokaal niveau met de betreffende
gemeente overeenstemming is bereikt;
• d. Na verhuizing naar een zelfstandige woning vervalt de inschrijfduur van de
desbetreffende woningzoekende, behalve in de gevallen genoemd in artikel 22.
Artikel 10
• 1. Woningen met 5 kamers of meer en een huurprijs onder de aftoppingsgrens
volgens de Wet op de huurtoeslag voor drie- of meerpersoonshuishoudens worden
53
53

uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan het aantal leden tenminste gelijk is
aan het aantal kamers en waarvan het huishoudensinkomen niet boven de
inkomensgrens ligt.
• 2. Woningen die speciaal bestemd zijn voor de huisvesting van ouderen worden
uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan tenminste één van de leden 55 jaar of
ouder is.
• 3. Voor woningen die ingrijpend t.b.v. minder validen zijn aangepast kunnen meer
specifieke, met de handicap verband houdende criteria gesteld worden door de
corporatie.
• 4. Standplaatsen voor een woonwagen kunnen eveneens met specifieke regels via
het regionale aanbodmodel of buiten het aanbodmodel om verhuurd worden. Deze
verhuringen worden niet betrokken bij de aanbiedingscategorieën uit artikel 5 van de
Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006.
Artikel 11
• 1. Een huishouden dat wegens een persoonlijke noodsituatie zeer dringend een
woning behoeft en geen gebruik kan maken van een voorliggende voorziening, kan in
aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Deze verklaring is in alle bij de
stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig en omvat hetgeen hierover in
Hoofdstuk 4 is bepaald. De urgentieverklaring wordt verstrekt door de
urgentieverlener die daartoe aangewezen is door de gemeente waarvan de
aanvrager ingezetene is, of, indien de aanvrager buiten de stadsregio Rotterdam
woonachtig is, de gemeente waarin de aanvrager voornemens is zich te vestigen. De
aanvraag kan namens de urgentieverlener in ontvangst genomen worden door een
daartoe door de urgentieverlener aangewezen andere instantie;
• 2. [vervallen]
• 3. De urgentieverlener verstrekt de urgentieverklaring, indien aan de volgende
voorwaarden wordt voldaan:
o a. bij de aanvraag is alle informatie (bewijsstukken en andere gegevens)
gevoegd die nodig is om de aanvraag te kunnen beoordelen;
o b. de aanvrager voldoet aan het bepaalde in artikel 8;
o c. het inkomen van het huishouden van de aanvrager ligt niet boven de
inkomensgrens;
o d. de aanvrager voldoet aan één of meer van de urgentiegronden, zoals deze
zijn opgenomen in Hoofdstuk 4;
o e. de aanvrager verkeert niet in de omstandigheden als genoemd in artikel
13;
o f. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat zich één van de
omstandigheden heeft voorgedaan als aangegeven in paragraaf 5.1. van
bijlage 1 van de Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio
Rotterdam 2006 (intrekking);
o g. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat de voorgelegde
huisvestingsproblematiek door eigen toedoen is ontstaan;
o h. de aanvrager heeft geen gebruik kunnen maken van voorliggende
voorzieningen zoals bepaald in artikel 1;
o i. de aanvrager moet direct voorafgaand aan de aanvraag woonachtig zijn in
één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam.
• 4. Bij gewijzigde omstandigheden kan de urgentieverlener, al dan niet op verzoek van
de aanvrager, besluiten de verstrekte urgentieverklaring te wijzigen. Dit wordt ter
kennis van de aanvrager gebracht door middel van een nieuwe urgentieverklaring,
waarin eventueel een nieuwe zelfzoektermijn opgenomen is, onder intrekking van de
verstrekte urgentieverklaring.
• 5. De urgentieverlener trekt een door hem verstrekte urgentieverklaring in, indien zich
één van de omstandigheden voordoet als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1
bij deze overeenkomst.
• 6. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een
urgentieverklaring gehandeld wordt overeenkomstig Hoofdstuk 4;
• 7. De bepalingen die in bijlage 1 van de Ontwerp-Overeenkomst
Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006 zijn opgenomen kunnen na advies
54
54

Artikel 12
van het Bestuurlijk Overleg door het Dagelijks Bestuur van de stadsregio gewijzigd
worden.
• 1. Een huishouden dat wegens sloop of ingrijpende verbetering van zijn woning moet
verhuizen, kan in aanmerking komen voor een herhuisvestingsverklaring. Deze
verklaring is in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig. De
herhuisvestingsverklaring wordt verstrekt door de corporatie die de woning waaraan
de ingreep wordt verricht, verhuurt.
• 2. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een
herhuisvestingsverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 2 van de
Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006.
• 3. Ten aanzien van de herhuisvestingsverklaring is het daarover bepaalde in bijlage 2
van de Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam (bijlage 1 bij deze
verordening) van toepassing.
Artikel 13
In afwijking van het bepaalde in artikel 9 kan de corporatie weigeren de woning te verhuren
aan de kandidaat met de hoogste positie in de rangorde. Dit kan uitsluitend op grond van één
of meer van de hieronder genoemde omstandigheden:
• a. onrechtmatigheid: de hoogste positie in de rangorde is op onrechtmatige wijze
verkregen;
• b. huur- of andere schuld zonder afbetalingsregeling: de kandidaat heeft een
huurschuld of een schuld als gevolg van op kosten van de kandidaat uitgevoerde
onderhouds- of herstelwerkzaamheden bij de huidige of een vorige verhuurder
waarvoor geen afbetalingsregeling is getroffen;
• c. overlast/misdraging: de kandidaat heeft in de afgelopen drie jaar in de huidige of
een vorige woning herhaaldelijk voor overlast gezorgd, of heeft zich daar ernstig
misdragen;
• d. indien de huurprijs boven de voor de kandidaat relevante aftoppingsgrens ligt is
weigeren mogelijke indien de verhuurder geen redelijke zekerheid kan verkrijgen dat
de huurder zijn financiële verplichtingen kan nakomen.
Artikel 14
Indien vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval een strikte toepassing van de
artikelen 8, 9 en 10 van deze verordening zou leiden tot een besluit dat naar de maatstaven
van redelijkheid en billijkheid ongewenst is, kan het dagelijks bestuur afwijken van deze
artikelen.
HOOFDSTUK 3- OVERIGE WONINGEN EN WIJZIGINGEN VAN DE
WOONRUIMTEVOORRAAD
Paragraaf 3.1 huisvestingsvergunning
Artikel 15
• 1. Alle woonruimten binnen de grenzen van de stadsregio, die niet vallen onder
hoofdstuk 2 van deze verordening en voor zover dit toegestaan is op grond van
artikel 6 van de Huisvestingswet, mogen pas voor bewoning in gebruik genomen of
gegeven worden, indien voor het in gebruik nemen daarvan een
huisvestingsvergunning is verleend door burgemeester en wethouders
• 2. Een huisvestingsvergunning voor een woonruimte wordt schriftelijk aangevraagd
bij burgemeester en wethouders.
• 3. De aanvraag bevat tenminste:
55
55

o a. naam en adres van de aanvrager;
o b. de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte wil betrekken;
o c. het adres van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft.
• 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die
nodig zijn om de aanvraag te beoordelen.
• 5. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 13 weken na datum van indiening
op de aanvraag. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn
eenmalig te verdagen met 13 weken.
• 6. De beschikking op de aanvraag bevat tenminste de persoonsgegevens van de
aanvrager en de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte wil betrekken
en het adres van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft.
• 7. De aanvraag tot een huisvestingsvergunning zal in behandeling worden genomen
als de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij die woonruimte ook daadwerkelijk in
gebruik zal kunnen nemen.
• 8. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het
binnen hun gemeente verstrekken van een vergunning als bedoeld in dit artikel.
• 9. Het dagelijks bestuur van de stadsregio kan bij nadere regels bepalen dat de
huisvestingsvergunning niet vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of
voor bepaalde categorieën van woonruimten.
Paragraaf 3.2 onttrekking, samenvoeging en omzetting
Artikel 16a
De artikelen in deze paragraaf gelden voor alle woonruimten en gebouwen binnen de
grenzen van de stadsregio.
Artikel 16b Onttrekkingsvergunning
• 1. Het is verboden om zonder een onttrekkingsvergunning van burgemeester en
wethouders een woonruimte:
o a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig
gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor
niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde
omvang als waarvoor deze zonder onttrekking geschikt is
o b. met andere woonruimte samen te voegen
o c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten
• 2. Een onttrekkingsvergunning wordt schriftelijk aangevraagd bij burgemeester en
wethouders.
• 3. De aanvraag tot een onttrekkingsvergunning bevat tenminste:
o a. naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager;
o b. naam en correspondentieadres in Nederland van de eigenaar van de te
onttrekken, samen te voegen of om te zetten woonruimte(n);
o c. naam en correspondentieadres in Nederland van belanghebbende;
o d. plaats en aard van de te onttrekken, samen te voegen of om te zetten
woonruimte;
o e. een duidelijke omschrijving van de aanvraag en de grond(en) waarop deze
berust;
o f. de namen van eventuele bewoners van de te onttrekken woonruimte.
• 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die
nodig zijn om de aanvraag te beoordelen
• 5. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 13 weken na datum van indiening
op de aanvraag. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn
eenmalig te verdagen met 13 weken.
Artikel 16c
• 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid van de Huisvestingswet, wordt
verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de
56
56

woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot
bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de
woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften
voldoende kan worden gediend.
• 2. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke
onttrekking, indien de onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte.
• 3. De beschikking op de aanvraag bevat tenminste:
o a. de termijn waarbinnen van de vergunning gebruikgemaakt kan worden;
o b. de woonruimte(n) waarop de vergunning betrekking heeft.
Artikel 16d
• 1. Burgemeester en wethouders kunnen aan de verlening van de vergunning de
voorwaarde verbinden dat de onttrekking dient te worden gecompenseerd.
• 2. Compensatie als bedoeld in het vorige lid kan worden geboden door het toevoegen
aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel
van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.
Compensatie kan ook worden geboden door betaling van compensatiegeld. Het
fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd kan uitsluitend binnen het
kader van de Volkshuisvesting worden aangewend.
Artikel 16e
• 1. Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken,
indien:
o a. niet binnen de in de beschikking bepaalde termijn, nadat de beschikking
onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of
omzetting;
o b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder
verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat
zij onjuist of onvolledig waren.
Artikel 16f
• 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het
binnen hun gemeente verstrekken van een vergunning als bedoeld in deze paragraaf.
• 2. Het dagelijks bestuur van de stadsregio kan bij nadere regels bepalen dat de
onttrekkingsvergunning niet vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of voor
bepaalde categorieën van woonruimten.
Paragraaf 3.3 splitsing
Artikel 17a
De artikelen in deze paragraaf gelden voor alle woonruimten en gebouwen binnen de
grenzen van de stadsregio.
Artikel 17b Splitsing
• 1. Het is verboden een recht op een gebouw, zonder splitsingsvergunning van
Burgemeester en wethouders, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in
artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het Burgerlijk wetboek, indien een of
meer van de appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een
of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
• 2. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van
deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis door een
rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid.
57
57

• 3. Een splitsingsvergunning wordt schriftelijk aangevraagd bij burgemeester en
wethouders.
• 4. De aanvraag tot een splitsingsvergunning bevat tenminste:
o a. naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager;
o b. naam en correspondentieadres in Nederland van de opdrachtgever, indien
dit een ander is dan de aanvrager;
o c. straat en huisnummer van het te splitsen gebouw;
o d. bouwjaar van het te splitsen gebouw;
o e. het aantal appartementsrechten waarin het recht op het gebouw zal
worden gesplitst;
o f. de tegenwoordige en toekomstige bestemming van de te vormen
appartementsrechten.
• 5. De aanvraag om een splitsingsvergunning dient tenminste vergezeld te gaan van:
o a. de namen en adressen van de bewoners van het te splitsen gebouw:
o b. een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel
109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, en
o c. een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke
woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een
beëdigd taxateur. Dit rapport bevat in elk geval mede een beschrijving en een
beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw.
• 6. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die
nodig zijn om de aanvraag te beoordelen.
• 7. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 13 weken na datum van indiening
op de aanvraag. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn
eenmalig te verdagen met 13 weken.
• 8. De beschikking op de aanvraag bevat tenminste:
o a. de termijn waarbinnen van de splitsingsvergunning gebruikgemaakt kan
worden;
o b. het gebouwd onroerend goed waarop de splitsing betrekking heeft.
Artikel 17c
• 1. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in het
artikel 17b eerste lid, bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als
bedoeld dat lid weigeren, indien:
o a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, een of meer woonruimten bevat die
verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest;
o b. de huurprijs van een of meer van die woonruimten of voormalige
woonruimten lager is dan de huurprijsgrens;
o c. niet gewaarborgd is, dat die woonruimte of woonruimten na de
voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning, en
o d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt
tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad binnen de
gemeente als geheel dan wel een deel daarvan, voor zover die
woonruimtevoorraad voor verhuur is bestemd.
• 2. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in het
artikel 17b eerste lid bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als
bedoeld in dat lid weigeren, indien:
o a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of gedeeltelijk
verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een
bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening, of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een
ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen;
o b. de huurprijs van een of meer der voormalige woonruimten lager is dan het
krachtens het eerste lid, onder b, vastgestelde bedrag;
o c. niet gewaarborgd is, dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de
voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur ter
bewoning, en
58
58

o d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt
tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad binnen de
gemeente als geheel dan wel een deel daarvan, voor zover die
woonruimtevoorraad voor verhuur is bestemd.
• 3. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in het
artikel 17b eerste lid, bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als
bedoeld in dat lid weigeren, indien:
o a. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking
heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten
dele tegen splitsing verzet, en
o b. de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het
aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel
onvoldoende verzekerd is dat die gebreken zullen worden opgeheven.
Artikel 17d
• 1. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op een aanvraag om een
splitsingsvergunning aanhouden, indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij
binnen een daarvoor redelijke termijn de gebreken, als bedoeld in het voorgaande lid
met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen;
• 2. Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een
splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het vorige lid aanhouden,
vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de
voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk
achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld
binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend.
• 3. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in artikel
17b eerste lid bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als bedoeld in
dat lid weigeren, indien:
o a. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, een stadsvernieuwingsplan als
bedoeld in artikel 31 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing of een
leefmilieuverordening als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan
wel een ontwerp voor zodanig plan of een zodanige verordening of voor een
herziening daarvan in procedure is;
o b. het ontwerp voor dat plan of voor die verordening, dan wel voor de
herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag om vergunning
is ingediend, dan wel, indien de aanvraag krachtens het tweede lid is
aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd;
o c. de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met het
plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden, en
o d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt
tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de
stadsvernieuwing.
• 4. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op de aanvraag voor een
splitsingsvergunning aanhouden, indien:
o a. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, een voorbereidingsbesluit als bedoeld
in artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van kracht is met het oog
op de voorbereiding van een stadsvernieuwingsplan of van een herziening
daarvan;
o b. dat besluit is genomen voordat de aanvraag om vergunning werd
ingediend;
o c. redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het stadsvernieuwingsplan
op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de
voorgenomen splitsing, en
o d. redelijkerwijs verwacht mag worden dat het belang dat de
vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van
het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing.
59
59

• 5. De aanhouding als bedoeld in het vorige lid duurt tot het moment dat het
voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 21 van de Wet op de ruimtelijke ordening is
vervallen.
Artikel 17e
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:
• a. niet binnen de in artikel 17b achtste lid bedoelde termijn nadat de
beschikkingonherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de
openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in
artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van
deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
• b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte
gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of
onvolledig waren.
Artikel 17f
• 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het
binnen hun gemeente verstrekken van een vergunning als bedoeld in deze paragraaf.
• 2. Het dagelijks bestuur van de stadsregio kan bij nadere regels bepalen dat de
splitsingsvergunning niet vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of voor
bepaalde categorieën van gebouwen.
Hoofdstuk 4 DE URGENTIEREGELING
Artikel 18
De hoofdlijn van het urgentiesysteem is als volgt:
• 1. In alle gemeenten van de Stadsregio Rotterdam worden dezelfde, in artikel 20
uitgewerkte gronden voor de urgentietoekenning gehanteerd. Alle corporaties in de
Stadsregio Rotterdam erkennen alle door de verschillende urgentieverleners in de
Stadsregio Rotterdam afgegeven urgentieverklaringen.
• 2. Een urgentieverklaring wordt alleen verstrekt in noodsituaties waarbij niet via de
reguliere mogelijkheden door eigen inspanningen binnen drie maanden een woning
kan worden gevonden. In de beoordeling wordt betrokken of deze situatie door eigen
toedoen is ontstaan. Wanneer dat het geval is zal in het algemeen geen
urgentieverklaring verleend worden.
• 3. In het regionale aanbodmodel heeft de urgent woningzoekende gedurende drie
maanden binnen het van de urgentieverklaring deeluitmakende zoekprofiel (zie
hierna en artikel 21, eerste lid) voorrang bij de reacties op advertenties van woningen
in de hele regio (zie artikel 7 van de Overeenkomst). Deze periode wordt de eerste
fase genoemd.
• 4. Indien na de in lid 3 bedoelde periode het huisvestingsprobleem van de urgent
woningzoekende nog steeds bestaat, volgt vervolgens binnen twee maanden één
aanbieding binnen het zoekprofiel (artikel 21, tweede lid). Deze fase wordt de tweede
fase genoemd.
• 5. De regio wordt opgedeeld in regiodelen. De gemeente Rotterdam is opgedeeld in
veertien regiodelen. Een urgent woningzoekende moet bij de toekenning van de
urgentie één van deze regiodelen kiezen voor eventuele bemiddeling in de tweede
fase. Uitzondering hierbij is dat wanneer een urgent woningzoekende de voorkeur
heeft voor Rotterdam, er door de urgent woningzoekende binnen deze gemeente drie
regiodelen moeten worden gekozen. Het gekozen regiodeel of de gekozen
regiodelen worden opgenomen in het zoekprofiel, dat deel uitmaakt van de
urgentieverklaring.
• 6. Na drie maanden wordt onderzocht in welke mate de urgent woningzoekende zelf
inspanningen verricht om te komen tot beëindiging van zijn huisvestingsprobleem.
60
60

Tevens worden zijn eventuele weigeringen van passende aanbiedingen van
woonruimten onderzocht. Indien de urgent woningzoekende zich onvoldoende
inspant of indien hij zonder zwaarwegende redenen passende aanbiedingen weigert,
kan overeenkomstig artikel 22 tot intrekking van de urgentieverklaring worden
besloten.
• 7. Onverminderd het bepaalde in lid 2 wordt een urgentieverklaring geweigerd indien
binnen een termijn van twee jaar voorafgaand aan de ontvangst van de aanvraag een
urgentieverklaring om één van de in artikel 22 bedoelde redenen is ingetrokken, voor
zover die urgentieverklaring betrekking had op dezelfde huisvestingsproblematiek als
waarop de aanvraag betrekking heeft.
• 8. Het niet reageren van een urgent woningzoekende op de schriftelijke uitnodiging
voor het intakegesprek, welk als doel heeft te komen tot een woningaanbieding,
wordt aangemerkt als het weigeren van een woningaanbieding.
Artikel 19
• 1. Het college van burgemeester en wethouders tot wie de aanvrager zich richt,
beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring.
• 2. Het college van burgemeester en wethouders die een urgentieverklaring hebben
verleend, kunnen deze intrekken of wijzigen. Op intrekking van urgentie is het in
artikel 22 bepaalde van overeenkomstige toepassing.
• 3. Het college van burgemeester en wethouders kunnen de in het eerste en tweede
lid genoemde bevoegdheden mandateren.
• 4. Een aanvraag om een urgentieverklaring wordt ingediend bij het college van
burgemeester en wethouders van de gemeente waar de aanvrager zijn woonplaats
heeft als bedoeld in de artikelen 10, eerste lid, en 11 van Boek 1 van het Burgerlijk
Wetboek, voor zover die woonplaats gelegen is binnen Stadsregio Rotterdam. Indien
een aanvrager niet zijn woonplaats heeft binnen Stadsregio Rotterdam, wordt de
aanvraag ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente waar aanvrager wil gaan wonen.
• 5. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag van een urgentieverklaring
wordt de aanvrager een bedrag van € 35,- in rekening gebracht.
• 6. Het college van burgemeester en wethouders kunnen het in lid 5 bedoelde bedrag
verhogen met de kosten die zij maken in verband het inwinnen van een medisch
advies, nodig ter beoordeling van de aanvraag.
• 7. Het in lid 5 en 6 bedoelde bedrag dient binnen vier weken na indiening van de
aanvraag te zijn betaald.
• 8. Burgemeester en wethouders van de gemeenten binnen Stadsregio Rotterdam
dragen zorg voor een eenduidige uitvoering van hoofdstuk 4. Zij stelt daartoe voor de
medewerkers belast met de uitvoering van hoofdstuk 4 een uitvoeringsoverleg en
dragen verder zorg voor een adequate informatieuitwisseling en afstemming met
betrekking tot het vaststellen van zoekprofielen en woningtyperingen.
• 9. In afwijking van het bepaalde in lid 1 beslist in plaats van het college van
burgemeester en wethouders van de gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Rotterdam
en Schiedam het bestuur van Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden
Rijnmond op een aanvraag om urgentieverklaring. De leden 2, 3, 5 tot en met 8 zijn
van overeenkomstige toepassing.
• 10. Indien de in de artikelen 10, eerste lid, en 11 van Boek 1 van het Burgerlijk
Wetboek bedoelde woonplaats van aanvrager de gemeente Maassluis, Vlaardingen,
Rotterdam of Schiedam is, of aanvrager in één van deze gemeenten wil gaan
worden, dient aanvrager zijn aanvraag in bij het bestuur van Stichting
Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond. De leden 5 tot en met 8 zijn van
overeenkomstige toepassing.
• 11. De gemeenteraad kan het in lid 5 genoemde bedrag bij verordening verhogen tot
maximaal € 45 indien:
o - het college van de desbetreffende gemeente zelf bevoegd is te beslissen op
aanvragen om urgentie; en,
o - deze bevoegdheid niet is gemandateerd aan Stichting Urgentiebepaling
Woningzoekenden Rijnmond.
61
61

Artikel 20
Een woningzoekende komt voor een urgentieverklaring in aanmerking, indien hij of zij
zelfstandig kan wonen en aan alle voorwaarden voldoet die bij één van onderstaande
urgentiegronden worden genoemd.
• 1. Medische gronden
a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die
rechtmatig wordt bewoont.
b) Er is sprake van medische problematiek die verband houdt met de zelfstandige
woonruimte van de aanvrager. Dit wordt in opdracht van de urgentieverlener zonodig
beoordeeld door een door de urgentieverlener aan te wijzen medisch adviseur. De
alsnog uitgebrachte beoordeling van de medische adviseur leidt tot een advies aan
de urgentieverlener.
• 2. Onbewoonbaarheid van de woonruimte t.g.v. een calamiteit
a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die
rechtmatig wordt bewoont.
b)
1. De woonruimte is feitelijk onbewoonbaar, hetgeen blijkt uit een verklaring van de
gemeente gericht aan de urgentieverlener, of
2. De woonruimte is t.g.v. een calamiteit feitelijk onbewoonbaar en is niet binnen drie
maanden te herstellen;
c) De aanvraag moet binnen één maand nadat de calamiteit heeft plaatsgevonden,
worden ingediend.
• 3. Woonlasten
a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die
rechtmatig wordt bewoont.
b)
1. Er is door de instantie die belast is met de uitvoering van de ‘Wet werk en bijstand
woonkostentoeslag met verhuisverplichting toegekend, of
2. Het huishouden houdt in de huidige zelfstandige woonruimte, na aftrek van de
woonlasten, minder dan de helft van de voor dat huishouden geldende netto
bijstandsnorm over èn de huurprijs van de woonruimte (wanneer het een huurwoning
betreft) ligt boven de voor het desbetreffende huishouden geldende aftoppingsgrens
volgens de Wet op de Huurtoeslag;
c) Het gebruik (kunnen) maken van voorliggende voorzieningen wordt in de
urgentiebeoordeling betrokken;
d) Indien de situatie onder b. het gevolg is van echtscheiding of beëindiging
samenwoning, of deze situatie dreigt te ontstaan als gevolg van voorgenomen
echtscheiding of beëindiging samenwoning, kan een urgentieverklaring op deze
grond slechts worden verstrekt aan één van beide partners, op voorwaarde dat tot
zijn of haar huishouding na de echtscheiding of de beëindiging samenwoning één of
meer minderjarige kinderen behoren; de (voorgenomen) echtscheiding of beëindiging
samenwoning moet ten genoegen van de urgentieverlener met officiële
bewijsstukken worden aangetoond.
• 4. Geweld en bedreiging
a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die
rechtmatig wordt bewoont;
b) Er is sprake van ernstig psychisch en/of fysiek (huiselijk)geweld, of bedreiging
daarmee, wat tot gevolg heeft dat aanvrager niet langer in zijn huidige zelfstandige
woonruimte kan blijven wonen;
c) Het geweld en/of bedreiging moet zich hebben afgespeeld in één van de
regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam;
d) Het geweld of de bedreiging is aangetoond door een schriftelijke verklaring van de
(wijk)politie, waaruit blijkt dat de aanvrager vanwege veiligheidsredenen niet meer in
de huidige zelfstandige woonruimte kan blijven wonen.
• 5 Afhankelijkheid van instellingen of personen in één van de regiogemeenten
a) De aanvrager is geen ingezetene van één van de regiogemeenten van de
stadsregio Rotterdam en moet zich in één van deze regiogemeenten vestigen, omdat
de aanvrager afhankelijk is van bepaalde instellingen of personen in één van deze
62
62

egiogemeenten;
b) Er dient een directe behoefte aan zorg te bestaan, waarbij de zorgmogelijkheden
in de gemeente van herkomst ontbreken;
c) De aanvrager is geen ingezetene van één van de regiogemeenten van de
stadsregio Rotterdam en moet zich in één van deze regiogemeenten vestigen,
aangezien de aanvrager de persoon is waarvan de zorgbehoevende voor zijn directe
behoefte aan zorg afhankelijk is van aanvrager én de aangepaste woning van de
zorgbehoevende aantoonbaar een verhuizing blokkeert.
• 6. Doorstroming uit opvanginstellingen
• 6.1. Vrouwen / mannen in opvang
a) De aanvrager verblijft in een opvanginstelling en was direct voorafgaand aan het
verblijf in de opvanginstelling woonachtig in één van de regiogemeenten van de
stadsregio Rotterdam. Wanneer een aanvrager binnen de regio (in een 24 uurs
opvanginstelling met een minimum van 31 dagen) wordt opgevangen, maar
afkomstig is van buiten de regio en terugkeer naar de gemeente van herkomst is
vanwege veiligheidsredenen onmogelijk is, kan eveneens urgentie worden
toegekend;
c) Naar het oordeel van de urgentieverlener is sprake van een dringend
huisvestingsprobleem.
De rapportage van de opvanginstelling wordt als een zwaarwegend advies
beschouwd. Uit deze rapportage blijkt in ieder geval, dat:
• de woonruimte is verlaten in verband met ernstig psychisch en/of fysiek geweld of
bedreiging daarmee;
• terugkeer naar de woonruimte is vanwege veiligheidsredenen onmogelijk;
• opvang plaatsvindt in een 24 uurs opvanginstelling;
• aanvrager meer dan 31 dagen in de opvanginstelling verblijft;
• 6.2 Schippersinternaten
De aanvrager verblijft minimaal een jaar in een schippersinternaat in één van de
regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam en moet binnen vier maanden het
schippersinternaat verlaten.
• 6.3 Woontrainingscentra
a) De aanvrager verblijft in een woontrainingscentrum in één van de regiogemeenten
van de stadsregio Rotterdam;
b) Naar het oordeel van de urgentieverlener is sprake van een dringend huisvestings-
probleem. De rapportage van het woontrainingscentrum wordt als een zwaarwegend
advies beschouwd. Uit deze rapportage blijkt in ieder geval, dat: • aanvrager direct
voorafgaand aan het verblijf in het woontrainingscentrum minimaal een jaar
aansluitend in de regio gewoond heeft;
• aanvrager volgt minimaal 9 maanden een woontrainingstraject; • aanvrager binnen
4 maanden het woontrainingscentrum moet verlaten;
• de rapportage wordt vergezeld van een afschrift van een overeenkomst tussen de
instelling en de aanvrager waaruit blijkt wat de doelstellingen zijn van de training;
c) indien de aanvrager in een woontrainingscentrum in één van de regiogemeenten
van de stadsregio Rotterdam verblijft, maar daarvoor niet minimaal een jaar in één
van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam heeft gewoond, kan niettemin
een urgentieverklaring afgegeven worden, indien terugkeer naar de gemeente van
herkomst niet tot de mogelijkheden behoort en aan de overige voorwaarden wordt
voldaan.
• 7. Resocialisatie
a) Naar het oordeel van de urgentieverlener is sprake van een dringend
huisvestingsprobleem en er is een resocialisatietraject afgerond;
b) Betrokkene is minimaal een half jaar clean van drugs, dan wel aantoonbaar
gestabiliseerd, c.q. heeft een beheersbaar middelengebruik;
c) Aanvrager heeft direct voorafgaand aan de periode van resocialisatie een
aansluitend regionaal woonverleden van tenminste een jaar. De aanvraag urgentie
kan worden ingediend in de periode 2 maanden voorafgaand tot 1 maand nadat het
resocialisatietraject is beëindigd;
d) Er was sprake van zelfstandige woonruimte die door of tijdens de problematiek
63
63

Artikel 21
verloren is gegaan of terugkeer naar het laatste (in)woonadres is op basis van een
contra-indicatie niet mogelijk;
e) Extra voorwaarde bij detentie: detentie van minstens een jaar;
f) De rapportage van de desbetreffende (zorg)instelling wordt als een zwaarwegend
advies beschouwd. In de uitgebreide rapportage van de hulpverleningsinstelling dient
in alle gevallen te zijn opgenomen:
1. de voorgeschiedenis van de aanvrager;
2. het behandelplan;
3. het nazorgtraject;
4. stand van zaken problematiek;
5. dagvulling (bijvoorbeeld: studie, werk of uitzicht hierop);
6. datum einde resocialisatietraject;
7. zelfstandige woonruimte is de enige mogelijkheid voor het oplossen van het
huisvestingsprobleem.
• 1. Zoekprofiel
De urgentieverklaring omvat ook een zogenaamd zoekprofiel. Dit geeft de kenmerken
van de woning aan, waarmee het huisvestingsprobleem kan worden opgelost.
Het zoekprofiel bevat de volgende elementen: het kamertal en typering van de
woonruimte waarvoor het urgente huishouden met voorrang in aanmerking komt.
Bij het vast stellen van het zoekprofiel blijft het uitgangspunt dat een specifiek
huisvestingsprobleem moet worden opgelost en niet dat er wooncarriëre gemaakt zal
worden. Het zoekprofiel geeft een woningtype aan dat voldoende is om het
huisvestingsprobleem op te lossen en geeft derhalve geen voorrang voor
woningtypen die uitgaan boven dat niveau. Voor niet-medisch urgenten zal er een
standaard woningtypering afgegeven worden, namelijk alle woningtypen, uitgesloten
de eengezinswoningen, benedenwoningen en woningen welke bereikbaar zijn per lift.
Alleen als de urgentie daar aanleiding toe geeft, wordt er een meer specifieke
woningtypering opgenomen. Dat zal veelal het geval zijn bij medische urgenten.
• 1.1. Regiodeel
De grenzen van de regiodelen worden gevormd door de thans vigerende
gemeentegrenzen. Een uitzondering wordt gemaakt voor Rotterdam. Het daar
geldende woonruimteverdelingmodel gaat uit van veertien deelgemeentegrenzen.
De deelgemeenten zijn:
Rotterdam Centrum: Cool, Dijkzigt, Kop van Zuid, Oude Westen,
Scheepvaartkwartier, Stadsdriehoek, C.S. kwartier.
Charlois: Carnisse, Heijplaat, Oud-Charlois, Pendrecht, Tarwewijk, Wielewaal,
Zuidwijk, Zuidplein.
Delfshaven: Bospolder/Tussendijken, Delfshaven/Schiemond, Middelland, Nieuwe
Westen, Spangen, het Witte Dorp, Oud-Mathenesse.
Feijenoord: Afrikaanderwijk, Bloemhof, Feijenoord, Hillesluis, Katendrecht,
Noordereiland, Vreewijk.
Hillegersberg-Schiebroek: Hillegersberg, Honderd en Tien Morgen, Kleiwegkwartier,
Molenlaankwartier, Nieuw Terbregge, Schiebroek, Terbregge.
Hoek van Holland: Hoek van Holland, Oude Hoek.
Hoogvliet: Boomgaardshoek, Meeuwenplaat, Middengebied, Nieuw Engeland,
Oudeland, Tussenwater, Westpunt, Zalmplaat. IJsselmonde: Beverwaard, De
Veranda, Groenenhagen-Tuinenhoven, Hordijkerveld, Kreekhuizen, Lombardijen,
Oud-IJsselmonde, Reyeroord, Sportdorp, Zomerland.
Kralingen-Crooswijk: Crooswijk, De Esch, Kralingen, Rubroek, Struisenburg.
Noord: Agniesebuurt, Bergpolder, Blijdorp, Blijdorpse polder, Liskwartier, Oude
Noorden, Provenierswijk.
Overschie: Kandelaar, Kleinpolder, Landzicht.
Pernis
Prins Alexander: Het Lage Land, Kralingseveer, Nesselande, Ommoord, Oosterflank,
Prinsenland, Zevenkamp.
Rozenburg
64
64

• 1.2. Kamertal
Kamertal (eerste fase)
In het zoekprofiel wordt het kamertal en typering van de woonruimte opgenomen
waarvoor het urgente huishouden in aanmerking komt.
Aantal personen Kamertal
1. 1 t/m 3 (uitzondering jongeren tot 23 jaar 1 t/m 2 kmrs)
2. 2 t/m 3
3. 3 t/m 4
4. (ouders + 2 kinderen) 4
4. (één ouder + 3 kinderen) 4 t/m 5
5. (ouders + 3 kinderen) 4 t/m 5
5. één ouder + 4 kinderen) 5 of meer
6. pers of meer 5 of meer
Kamertal (tweede fase)
In het zoekprofiel wordt het kamertal opgenomen waarvoor het urgente huishouden in
aanmerking komt. Nadruk ligt op het oplossen van het als urgent vastgestelde
huisvestingsprobleem. Daarom wordt een woning toegewezen die voldoet aan de
minimale eisen. Het aantal kamers wordt vastgesteld aan de hand van de volgende
uitgangspunten:
• naast een woonkamer dient er tenminste een slaapkamer te zijn; • er moet een
mogelijkheid zijn voor het gescheiden kunnen slapen van jongens en meisjes;
• er geldt een maximum van twee kinderen per kamer;
• bij huishoudens van 7 personen of groter geldt een minimum aantal kamers 5.
• 1.3. Woningtypering
Om tot uitdrukking te brengen dat een urgentieverklaring dient om een specifiek
huisvestingsprobleem op te lossen en het verkrijgen van urgentie niet gelijk staat aan
het vergroten van de kansen op woningen die bij iedereen in trek zijn, wordt op het
urgentiebewijs vermeld dat de voorrang alleen geldt voor bepaalde woningtypen.
Deze woningtypering geeft het woningtype aan dat voldoende is om het
huisvestingsprobleem op te lossen. Voor woningtypen die uitgaan boven dit niveau
heeft de urgent woningzoekende geen voorrang. Het zoekprofiel wordt altijd zodanig
geformuleerd, dat er geen situatie ontstaat waarbij voorrang wordt verkregen voor
woningtypen die uitgaan boven het als voldoende aangemerkte woningtype.
Alleen indien de reden van urgentie daartoe aanleiding geeft, wordt een nog meer
specifieke woningtypering opgenomen. Dat zal met name het geval zijn bij huisvestingsproblematiek
van medische aard.
Er wordt overigens geen onderscheid gemaakt tussen de kwaliteitssoorten (zoals
nieuwbouw, renovatie, kleine beurt, oudbouw, naoorlogse bouw).
• 2. Aanbiedingstermijn
Het streven is erop gericht het urgente huisvestingsprobleem binnen drie maanden
op te lossen. Indien na de zelfzoektermijn er geen aanbod is conform het zoekprofiel,
dient er in het gekozen regiodeel gezocht te worden naar een oplossing. Deze
oplossing mag uitgaan boven het niveau van het afgegeven zoekprofiel, doch dient
dat in zo min mogelijke mate te doen. Indien er geen oplossing geboden kan worden
in het gekozen regiodeel, wordt door de urgentieverlener na de belanghebbende
gehoord te hebben een ander regiodeel vastgesteld.
Wanneer de toegemeten voorrangspositie na drie maanden (gedurende de eerste
fase) niet heeft geresulteerd in een passende oplossing, dan volgt binnen twee
maanden (gedurende de tweede fase) één aanbieding in het gevraagde regiodeel
door één van de verhuurders.
Mocht dit na twee maanden niet hebben geleid tot een oplossing, dan treedt de 3e
fase in, waarin een daartoe door de urgentieverlener aangewezen corporatie op
voordracht van de urgentieverlener de eerstvolgende woning beschikbaar stelt, die
past binnen het zoekprofiel. De urgent woningzoekende blijft na de zelfzoektermijn
urgent tot de eerstvolgende passende woningaanbieding.
65
65

Artikel 22
• 1. Intrekking van de afgegeven urgentieverklaring vindt plaats:
o 1. Na twee geweigerde aanbiedingen binnen de periode van
zelfwerkzaamheid in één van de regiogemeenten van de Stadsregio
Rotterdam, overeenkomstig het zoekprofiel of uitgaat boven het niveau van
het afgegeven zoekprofiel;
o 2. Wanneer na de eerste fase is vastgesteld, dat de urgent woningzoekende
in deze periode niet tenminste drie maal heeft gereageerd op het
woningaanbod overeenkomstig het zoekprofiel in het gekozen regiodeel,
tenzij in deze periode niet met minstens drie passende woningen zijn
geadverteerd;
o 3. Wanneer in de tweede fase een aanbieding is gedaan overeenkomstig het
zoekprofiel of uitgaat boven het niveau van het afgegeven zoekprofiel;
o 4. Wanneer wordt vastgesteld dat bij het aanvragen van urgentie onjuiste
gegevens zijn verstrekt;
o 5. Wanneer niet meer aan de vereisten zoals genoemd in het
urgentiesysteem wordt voldaan (gewijzigde omstandigheden);
o 6. Wanneer de belanghebbende zelf aangeeft geen behoefte meer te hebben
aan zijn urgentieverklaring;
o 7. Bij verhuizing, tenzij de woningzoekende binnen 30 dagen na verhuizing
een verzoek tot handhaving van de urgentieverklaring heeft ingediend bij de
instantie die de urgentie heeft afgegeven, waarbij wordt aangetoond dat het
huisvestingsprobleem niet is opgelost.
• 2. Met de invoering van het voorliggende urgentiesysteem is veel meer nadruk
komen te liggen op een snelle oplossing van het huisvestingsprobleem. De
keuzevrijheid van de urgent woningzoekende is daarom in enige mate beperkt. Om
de woningzoekende niet te belemmeren (op termijn) een woning naar zijn keuze te
vinden, houdt de aanvrager automatisch de eerder opgebouwde inschrijfduur na
acceptatie van de woning.
• 3. De urgentieverlener is bevoegd om in bijzondere gevallen ten gunste van de
aanvrager van de bepalingen in deze verordening urgentieregels immer in de
verordening af te wijken, indien toepassing van de verordening tot onbillijkheden van
overwegende aard leidt.
• 4. Indien de plaatsing van de urgent woningzoekende is overgenomen door een
ander college van burgemeester en wethouders dan het college van burgemeester
en wethouders dat de urgentieverklaring is verstrekt, informeert laatstbedoeld college
het eerstbedoeld college over plaatsing van de urgent woningzoekende en de
eventuele aanwezigheid van gronden tot intrekking van de urgentieverklaring.
• 5. Indien de urgentieverklaring ingevolge artikel 19 lid 9 of 10 is afgegeven door
SUWR, informeert het college van burgemeester en wethouders dat de plaatsing van
de urgent woningzoekende ter hand heeft genomen, SUWR over de plaatsing van de
urgent woningzoekende en de eventuele aanwezigheid van gronden tot intrekking
van de urgentieverklaring.
Hoofdstuk 5 AANBIEDEN EN VERHUREN VAN WONINGEN
Artikel 23
• 1. Het aanbod van de corporaties wordt onderscheiden in de volgende categorieën,
waarvoor verschillende verdelingsregels gelden:
o a. de woningen die via de media vanhet regionale aanbodmodel
voorwaardenvrij aangeboden worden: hiervoor gelden de toelatings- en de
rangordecriteria van de artikelen 8 en 9 en de eventuele aanvullende
bepalingen als gevolg van de bijsturing, zoals deze in artikel 4 van de
overeenkomst is weergegeven;
o b. de woningen die directverhuurd worden aan de zogenaamde tweede en
derde fase urgenten aan de zogenaamde tweede fase
herhuisvestingskandidaten (zie bijlage 2 van de overeenkomst) en aan de
zogenaamde bijzondere groepen waarover separate afspraken zijn gemaakt
66
66

(zie artikel 3, lid 7 en artikel 4, lid 3, onder c van de overeenkomst): deze
woningen worden niet aangeboden via de media vanhet regionale
aanbodmodel;
o c. de woningen die op grond van lokaal maatwerk via de media van het
regionale aanbodmodel aangeboden worden of op grond van lokaal
maatwerk via directe bemiddeling verhuurd worden: hiervoor gelden de
regels van artikel 24;
o d. de woningen die via de media van het regionale aanbodmodel
aangeboden worden, en waarbij gelabeld mag worden naar leeftijd, inkomen
en/of huishoudensgrootte: hiervoor gelden in elk geval de toelatings-,
rangorde- en passendheidscriteria van de artikelen 8, 9 en 10.
• 2. Hierbij gelden gemeentelijk de volgende ijkpunten:
Voorwaardenvrij (categorie a) Minimaal
40%
Directe bemiddeling (categorie b) Maximaal
25%
Lokaal maatwerk (categorie c) Maximaal
15%
Labelen naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte (categorie
d)
Maximaal
20%
totaal 100 %
• De corporaties volgen deze ijkpunten in de centrale registratie nauwkeurig per
corporatie, per gemeente en voor de gehele regionale woningmarkt. Partijen spreken
elkaar onderling aan op de resultaten per corporatie en per gemeente. Indien
daarvoor op het schaalniveau van de gehele regionale woningmarkt aanleiding is,
volgt nader Bestuurlijk Overleg tussen de Maaskoepel en de stadsregio, waarin de
ijkpunten eventueel kunnen worden bijgesteld.
Artikel 24
• 1. Vanwege argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid, wijk- of
buurtbinding, beheeraspecten of het invulling geven aan woonzorgprojecten, kunnen
de corporaties vrijkomende huurwoningen met specifieke passendheidseisen via het
regionale aanbodmodel aanbieden of via directe bemiddeling verhuren. Hierbij gelden
de ijkpunten zoals aangegeven in artikel 23, als begrenzing. De toe te passen
specifieke regels staan in een redelijke verhouding tot de aard van het probleem, zijn
van tijdelijke aard en worden na uiterlijk twee jaar geëvalueerd.
• 2. Argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid of
beheeraspecten kunnen ingegeven worden door de verwachting, dat het gemiddelde
niveau van de sociaal-economische draagkracht in een bepaald complex, straat of
buurt te laag wordt, of de mate van overlast te hoog wordt, indien geen specifieke
regels zouden worden toegepast.
• 3. Argumenten in verband met woonzorgprojecten kunnen gelegen zijn in het feit dat
er in de woning, het complex of de directe omgeving speciale voorzieningen
aanwezig zijn die ten goede moeten komen aan mensen met een zorgindicatie en/of
medische urgentie.
• 4. De toe te passen specifieke regels worden, voordat ze in werking treden, door de
corporaties gemeld bij de desbetreffende gemeente en bij de stadsregio. De
gemeente geeft binnen vier weken na de melding te kennen, dat zij ofwel met de toe
67
67

Artikel 25
te passen regels instemt, ofwel dat zij de inwerkingtreding opschort totdat
overeenstemming is bereikt. Indien binnen vier weken na de melding geen bericht
van de gemeente is ontvangen, wordt zij geacht in te stemmen.
• 1. Voor de vrijkomende woningen in de kleinstedelijke gemeenten gelden de
volgende afwijkende afspraken:
o a. Albrandswaard:
woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de
Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen
van ten hoogste € 35.000,- per jaar hebben en die voldoen aan de volgende
bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers
tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één.
o b. Barendrecht: woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor
1- en 2-persoonshuishoudens van de Huursubsidiewet worden alleen
verhuurd aan huishoudens die een inkomen onder de inkomensgrens
hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste
2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal
kamers minus één.
o c. Lansingerland:
woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens worden (bij
voorkeur) verhuurd aan de primaire doelgroep met een inkomen volgens de
BBSH-norm; woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de
Wet op de Huurtoeslag worden (bij voorkeur) verhuurd aan huishoudens met
een inkomen genoemd in artikel 1 sub k van de Overeenkomst
Woonruimteverdeling; 4-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan
huishoudens van tenminste 2 personen; 5-kamerwoningen worden alleen
verhuurd aan huishoudens van tenminste 3 personen.
o d. Bernisse
a) woningen onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden
uitsluitend verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste €
35.000 per jaar hebben;
b) woningen met vier kamers worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens
van tenminste twee personen;
c) woningen met vijf kamers of meer worden uitsluitend verhuurd aan
huishoudens waarvan het aantal personen tenminste gelijk is aan het aantal
kamers minus één.
o e. Brielle: geen.
o f. Hoek van Holland: geen.
o g. Krimpen aan den IJssel: woningen met een huurprijs onder de
aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan
huishoudens die een inkomen hebben dat voldoet aan de door Burgemeester
en Wethouders van Krimpen aan den IJssel vastgestelde tabel en die
voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5
of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus
één.
o h. Westvoorne: geen.
• 2. Voor de gebieden binnen de stadsregio die ingevolge artikel 5 lid 1 van de Wet
bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn aangewezen, geldt:
o a. datgene wat conform de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek in de gemeentelijke huisvestingsverordening is gesteld ten
aanzien van de vereiste van een huisvestingsvergunning;
o b. dat woningen via het regionale aanbodmodel aangeboden en verhuurd
worden voor zover dat niet strijdig is met de gemeentelijke verordening.
68
68

Hoofdstuk 6 BESTUURLIJKE BOETE
Artikel 26 Bestuurlijke boete
• 1. Het college van burgemeester en wethouders kan een bestuurlijke boete opleggen
bij overtreding van de artikel 30 van de Huisvestingswet.
• 2. De hoogte van de bestuurlijke wordt overeenkomstig het bepaalde in bijlage 2
bepaald.
HOOFDSTUK 7 – OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Artikel 27 handhaving
• 1. Met het toezicht op de handhaving van het bij of krachtens hoofdstuk 3 bepaalde
zijn belast de daartoe door Burgemeester en Wethouders op grond van artikel 75,
eerste lid van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren, die de bevoegdheid
hebben als genoemd in de artikelen 77 en 78 van de Huisvestingswet.
• 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het
binnen hun gemeente uitvoeren van de handhavingsbevoegdheid als bedoeld in dit
artikel.
Artikel 28
Deze verordening kan worden aangehaald als Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam
2006.
Artikel 29
• 1. Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2006.
• 2. De Huisvestingsrichtlijn 2005 met bijlagen wordt ingetrokken per 1 juli 2006.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 5 juli 2006 van de regioraad.
De secretaris, de voorzitter,
mr M.C. Jansen. mr I.W. Opstelten.
69
69

Bijlage 1 Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006
Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006
Overeenkomst, houdende afspraken inzake de verdeling van huurwoningen in de aan de
stadsregio Rotterdam deelnemende gemeenten en de daarbij te hanteren regels.
Ondergetekenden,
I. Burgemeester en Wethouders van de gemeenten:
1. Albrandswaard
2. Barendrecht
3. Bergschenhoek
4. Berkel en Rodenrijs
5. Bernisse
6. Bleiswijk
7. Brielle
8. Capelle aan den IJssel
9. Hellevoetsluis
10. Krimpen aan den IJssel
11. Maassluis
12. Ridderkerk
13. Rotterdam
14. Rozenburg
15. Schiedam
16. Spijkenisse
17. Vlaardingen
18. Westvoorne,
ten deze vertegenwoordigd door de burgemeester (hierna te noemen ‘de gemeenten’),
70
70

II. de woningcorporaties:
1. 3B-Wonen (Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs en Bleiswijk)
2. Bouwvereniging Onze Woning (Rotterdam)
3. De 6 kernen (Bernisse)
4. De Goede Woning (Rotterdam)
5. De Leeuw van Putten (Spijkenisse)
6. De Nieuwe Unie (Rotterdam)
7. De Stromen (stadsregio Rotterdam)
8. Eendracht (Rotterdam)
9. Gemeente Westvoorne (Westvoorne)
10. Huis en Hof (Bernisse)
11. Humanitas Huisvesting (Rotterdam)
12. Laurens Wonen (Barendrecht en Rotterdam)
13. Maasdelta (Hellevoetsluis, Maassluis, Spijkenisse en Rotterdam)
14. PWS Krimpen (Krimpen aan den IJssel)
15. PWS Woningstichting (Albrandswaard, Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen)
16. QuaWonen (Krimpen aan den IJssel)
17. Resort Wonen (Rozenburg)
18. Stadswonen (Rotterdam)
19. Stichting Com.Wonen (Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel,
Rotterdam)
20. Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (Brielle, Krimpen aan den IJssel en
Rotterdam)
21. Vestia Midden Nederland (Brielle en Maassluis)
22. Vestia Rotterdam Feijenoord (Rotterdam)
23. Vestia Rotterdam Hoogvliet (Rotterdam)
24. Vestia Rotterdam Noord (Rotterdam)
25. Vestia Rotterdam Zuid (Rotterdam)
26. Volksbelang Rhoon (Albrandswaard)
71
71

27. Waterweg Wonen (Vlaardingen)
28. Woningbedrijf Rotterdam (Rotterdam)
29. Woningbouwvereniging Hoek van Holland (Rotterdam)
30. Woningbouwvereniging Patrimonium (Barendrecht)
31. Woningbouwvereniging Poortugaal (Albrandswaard)
32. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen (Vlaardingen)
33. Woonbron (Rotterdam en Spijkenisse)
34. Wooncompas (Rotterdam)
35. Woonplus Schiedam (Schiedam)
36. Woonvisie (Ridderkerk)
37. Woonzorg Nederland (stadsregio Rotterdam)
ten deze vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder (hierna te noemen ‘de corporaties’),
III. de Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam, ten deze
vertegenwoordigd door de voorzitter (hierna te noemen ‘de Maaskoepel’),
en
IV. het Dagelijks Bestuur van de stadsregio Rotterdam, ten deze vertegenwoordigd door de
portefeuillehouder Wonen (hierna te noemen ‘de stadsregio’);
overwegende,
1. dat het gewenst is op elkaar afgestemde afspraken te maken over de verdeling van de
huurwoningen van de corporaties in de aan de stadsregio Rotterdam deelnemende
gemeenten,
2. dat de verdeling van deze woningen dient plaats te vinden op een evenwichtige,
rechtvaardige en voor woningzoekenden, gemeenten, corporaties, Maaskoepel en stadsregio
inzichtelijke wijze;
3. dat de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 deze overeenkomst eist;
gelet op
1. artikel 4 van de Huisvestingswet,
2. de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam;
3. de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek;
4. het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen;
72
72

komen het volgende overeen:
HOOFDSTUK I Algemene bepalingen
Artikel 1 Begripsbepalingen
In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
a. aandachtsgroep: de primaire doelgroep met de lage inkomens zoals bedoeld in het
Besluit Beheer Sociale Huursector;
b. Aftoppingsgrens: zoals bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag;
c. BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector;
d. Bestuurlijk Overleg: overleg tussen de voorzitter van de Maaskoepel en de
portefeuillehouder Wonen van de stadsregio;
e. doorstromer: woningzoekende die aantoonbaar na verhuizing een zelfstandige woning
in Nederland leeg achterlaat;
f. GBA: de gemeentelijke basisadministratie;
g. huishouden:
1. alleenstaande;
2. twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of
willen gaan voeren;
- bij éénouderhuishoudens telt het hoofd van het huishouden voor twee personen;
- wanneer sprake is van een zwangerschap van tenminste drie maanden, telt het
huishouden het aantal personen dat naar verwachting als gevolg van die zwangerschap
geboren zal worden extra. In het geval van een zwangerschap moet een door een medicus of
verloskundige opgestelde zwangerschapsverklaring overlegd worden.
h. huurprijs: de rekenhuur volgens artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag;
i. huurprijsgrens: zoals bedoel in artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag;
j. inkomen: het rekeninkomen volgens artikel 14 van de Wet op de Huurtoeslag;
k. inkomensgrens: € 34.600,-. Deze grens wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd conform
artikel 27 van de Wet op de Huurtoeslag;
l. inschrijfduur: de periode welke is verstreken sinds de datum waarop de
woningzoekende is geregistreerd conform het regionale aanbodmodel. De inschrijfduur is in
alle gemeenten van de stadsregio Rotterdam geldig;
m. kleinstedelijke gemeenten: de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht,
Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Krimpen aan den IJssel en
Westvoorne en de deelgemeente Hoek van Holland;
73
73

n. partijen: de gemeenten, de corporaties, de Maaskoepel en de stadsregio, zoals die in
de inleiding van deze overeenkomst beschreven zijn;
o. regionale aanbodmodel: het daaromtrent in artikel 3 bepaalde;
p. starter: iedere woningzoekende die geen doorstromer is;
q. urgentieverlener: de door de gemeenten bij separaat besluit aangewezen instantie die
besluit op aanvragen van urgentieverklaringen.
Artikel 2 Werkingsgebied
Deze overeenkomst is van toepassing op alle van de corporaties voor verhuur vrijkomende
woningen onder de huurprijsgrens.
Artikel 3 Taakverdeling in hoofdlijnen
1. De corporaties verdelen de in artikel 2 genoemde woningen via het regionale
aanbodmodel. Het regionale aanbodmodel is het door de corporaties toegepaste systeem
van het aanbieden en verhuren van woningen met de volgende kenmerken:
a. het aanbod wordt in voor alle woningzoekenden in de stadsregio toegankelijke media
gepubliceerd;
b. de verhuringen worden in diezelfde media zodanig verantwoord, dat per verhuring
duidelijk is op welke gronden de verhuring heeft plaatsgevonden;
c. hierbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van gezamenlijke media voor het aanbod
en een gezamenlijk technisch systeem voor de match van vraag en aanbod en voor de
registratie van vraag, aanbod en verhuringen.
2. De gemeenten hebben op grond van de Huisvestingswet de taak toe te zien op de
evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woningen. In het verband van deze
overeenkomst volgen zij actief in welke mate de verschillende categorieën woningzoekenden
in hun gebied erin slagen via het regionale aanbodmodel hun verhuisbehoefte te realiseren.
3. De Maaskoepel draagt mede zorg voor de instandhouding van het regionale
aanbodmodel door een volledige deelname van al haar leden aan het regionale aanbodmodel
te bevorderen. Zij faciliteert het regionale aanbodmodel en de daaraan verbonden
uitvoeringsorganisaties met een passende overleg- en besluitvormingsstructuur aan de kant
van de corporaties.
4. De stadsregio draagt mede zorg voor de instandhouding van het regionale
aanbodmodel door de aan haar deelnemende gemeenten bij huisvestingsverordening te
verplichten mee te werken aan de deelname van de op hun grondgebied actieve corporaties
aan het regionale aanbodmodel. Zij faciliteert het regionale aanbodmodel met een passende
overleg- en besluitvormingsstructuur aan de kant van de gemeenten.
5. Het Dagelijks Bestuur van de stadsregio kan aan een corporatie voor maximaal 1 jaar
vrijstelling verlenen van de verplichting de werkwijze uit het eerste lid te hanteren, indien een
corporatie niet werkt volgens het regionale aanbodmodel en eenmalig een overgangsperiode
behoeft.
6. Aan de in het vijfde lid genoemde vrijstelling worden minimaal de volgende
voorwaarden verbonden:
a. de corporatie dient een gedegen werkplan in waarin zij het overgangsproces beschrijft
voor het invoeren van het in het eerste lid bedoelde aanbodmodel;
74
74

. de corporatie draagt er zorg voor dat haar aanbod toegankelijk is voor alle
woningzoekenden in de stadsregio;
c. de corporatie levert tijdig de nodige informatie ten behoeve van de in artikel 4 bedoelde
‘Regionale monitor aanbodmodel’.
7. Partijen bepalen in onderling overleg welke bijzondere groepen direct bemiddeld
worden; hieronder vallen in ieder geval de woningen die volgens de wettelijke
huisvestingstaakstelling aan statushouders verhuurd moeten worden (zie artikel 5, lid 1,
onder b).
Artikel 4 Registratie, monitoring, verantwoording en bijsturing
1. De corporaties dragen zorg voor de volledige, centrale registratie van vraag, aanbod en
verhuringen en voor de kwartaalsgewijze uitgave van een op deze registratie gebaseerde
‘Regionale monitor aanbodmodel’. Een op basis van dezelfde registratie samengestelde
jaarrapportage (die gelijk loopt aan het kalenderjaar) wordt ieder jaar ter verantwoording
voorgelegd aan de gemeenten en de stadsregio.
2. Partijen stellen tesamen een werkgroep in die de definitieve opzet van deze monitor
bepaalt, vervolgens de monitor ieder kwartaal beoordeelt en partijen adviseert over eventuele
bijsturing van de aanbiedingen en de verhuringen.
3. De in het vorige lid genoemde bijsturing vindt op basis van de volgende uitgangspunten
plaats:
a. partijen spreken af dat zij de slaagkansen in de regio voor de volgende doelgroepen
nauwgezet volgen:
• de primaire doelgroep met de lage inkomens zoals bedoeld in het BBSH (Besluit
Beheer Sociale Huursector)
• de doorstromers
• de starters
• de ouderen (personen met een leeftijd van meer dan 55 jaar)
• de jongeren (personen met een leeftijd lager dan 23 jaar)
• de grote huishoudens (huishoudens die bestaan uit ten minste 5 personen)
• eventueel nog nader af te spreken doelgroepen;
hierbij is de slaagkans gedefinieerd als het aantal geslaagden (per subgroep) dat in een
bepaalde periode een woning heeft verkregen (verhuringen) via de media of directe
bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die
woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde directe bemiddelden (die niet actief
waren), uitgedrukt als percentage;
b. partijen spreken af, dat de slaagkans in de regio voor de BBSH-doelgroep minstens
gelijk moet zijn aan die voor de niet-BBSH-doelgroep;
c. naast de onder a en b en art. 3, lid 7 genoemde afspraken voor de gehele stadsregio
Rotterdam kunnen corporaties en gemeenten per gemeente lokale afspraken maken over
slaagkansen en bijzondere groepen; de optelsom van de lokale afspraken mag niet strijdig
zijn met de regionale afspraak;
75
75

d. de in het tweede lid genoemde werkgroep doet op basis van de hiervoor genoemde
afspraken en de Regionale monitor aanbodmodel aanbevelingen aan
het Bestuurlijk Overleg tussen de Maaskoepel en de stadsregio, met betrekking tot eventuele
bijsturing op de gehele regionale woningmarkt. Indien het om bijsturing op lokaal niveau gaat
wordt vanuit het Bestuurlijk Overleg actie ondernomen richting de betreffende lokale partijen;
e. het Bestuurlijk Overleg zoals genoemd in art. 4, lid 3d is op grond van deze
overeenkomst bevoegd bijsturingen vast te stellen.
4. De in het voorafgaande genoemde bijsturingen kunnen verschillende vormen hebben.
Wanneer gekozen wordt voor bijsturing binnen de woonruimteverdeling, kunnen, in afwijking
van het in artikel 5 bepaalde, toch tijdelijk passendheidseisen gesteld worden bij (een deel
van) het aanbod, bijvoorbeeld m.b.t. inkomen, leeftijd of huishoudenssamenstelling.
HOOFDSTUK II Aanbieden en verhuren van woningen
Artikel 5 Verschillende manieren van aanbieden
1. Het aanbod van de corporaties wordt onderscheiden in de volgende categorieën,
waarvoor verschillende verdelingsregels gelden:
a. de woningen die via de media van het regionale aanbodmodel voorwaardenvrij
aangeboden worden: hiervoor gelden de toelatings- en de rangordecriteria van de artikelen 6
en 7 en de eventuele aanvullende bepalingen als gevolg van de bijsturing, zoals deze in
artikel 4 is weergegeven;
b. de woningen die direct verhuurd worden aan de zgn. tweede en derde fase urgenten
(zie bijlage 1 bij deze overeenkomst), aan de zgn. tweede fase herhuisvestingskandidaten
(zie bijlage 2 bij deze overeenkomst) en aan de zgn. bijzondere groepen waarover separate
afspraken zijn gemaakt (zie artikel 3, lid 7 en artikel 4, lid 3, onder c): deze woningen worden
niet aangeboden via de media van het regionale aanbodmodel;
c. de woningen die op grond van lokaal maatwerk via de media van het regionale
aanbodmodel aangeboden worden of op grond van lokaal maatwerk via directe bemiddeling
verhuurd worden: hiervoor gelden de regels van artikel 9;
d. de woningen die via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden worden, en
waarbij gelabeld mag worden naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte: hiervoor
gelden in elk geval de toelatings-, rangorde- en passendheidscriteria van de artikelen 6, 7 en
8.
2. Hierbij gelden gemeentelijk de volgende ijkpunten:
Voorwaardenvrij (categorie a) Minimaal 40 %
Directe bemiddeling (categorie b) Maximaal 25 %
Lokaal maatwerk (categorie c) Maximaal 15 %
Labelen naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte (categorie d) Maximaal 20 %
totaal 100 %
76
76

De corporaties volgen deze ijkpunten in de centrale registratie nauwkeurig per corporatie, per
gemeente en voor de gehele regionale woningmarkt. Partijen spreken elkaar onderling aan
op de resultaten per corporatie en per gemeente. Indien daarvoor op het schaalniveau van de
gehele regionale woningmarkt aanleiding is, volgt nader Bestuurlijk Overleg tussen de
Maaskoepel en de stadsregio, waarin de ijkpunten eventueel kunnen worden bijgesteld.
Artikel 6 Toelating
Om zich als woningzoekende te kunnen laten registreren en in aanmerking te komen voor het
huren van een woning, moet het woningzoekende huishouden altijd aan de volgende eisen
voldoen:
a. tenminste één der leden van het huishouden heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt, of is
het hoofd van een huishouden met (een) minderjarig(e) kind(eren);
b. het huishouden voldoet aan de bepalingen van artikel 9, lid 2 van de Huisvestingswet
(Nederlanderschap of wettige verblijfsstatus).
Artikel 7 Rangorde
Indien zich voor een via het regionale aanbodmodel aangeboden woning meer gegadigden
melden, geldt de volgende rangorde bij de verhuring van de woning:
a. woningzoekenden met een op grond van artikel 11 verstrekte urgentieverklaring of een
op grond van artikel 12 verstrekte herhuisvestingsverklaring hebben absolute voorrang, mits
de woning voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel. Indien zich uit deze categorie meer
gegadigden hebben gemeld, wordt de woning verhuurd aan degene van hen die de verklaring
met de oudste datum van afgifte heeft;
b. daarna komen in aanmerking de overige woningzoekenden. De woning wordt verhuurd
aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. Een woningzoekende met een
urgentieverklaring of een herhuisvestingsverklaring die op de woning reageert, terwijl deze
niet voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel, doet mee in de rangordebepaling op basis
van zijn inschrijfduur;
c. in afwijking van het gestelde onder b mag corporatie Woonbron de rangorde bepalen
op basis van loting, mits hierover op lokaal niveau met de betreffende gemeente
overeenstemming is bereikt;
d. na verhuizing naar een zelfstandige woning vervalt de inschrijfduur van de
desbetreffende woningzoekende, behalve in de gevallen genoemd in paragraaf 5.2 van
Bijlage 1 en in Bijlage 2.
Artikel 8 Passendheid
1. Woningen met 5 kamers of meer en een huurprijs onder de aftoppingsgrens volgens de
Wet op de Huurtoeslag voor drie- of meerpersoonshuishoudens worden uitsluitend verhuurd
aan huishoudens waarvan het aantal leden tenminste gelijk is aan het aantal kamers en
waarvan het huishoudensinkomen niet boven de inkomensgrens ligt.
2. Woningen die speciaal bestemd zijn voor de huisvesting van ouderen worden
uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan tenminste één van de leden 55 jaar of ouder
is.
3. Voor woningen die ingrijpend t.b.v. minder validen zijn aangepast kunnen meer
specifieke, met de handicap verband houdende criteria gesteld worden.
77
77

4. Standplaatsen voor een woonwagen kunnen eveneens met specifieke regels via het
regionale aanbodmodel of buiten het aanbodmodel om verhuurd worden. Deze verhuringen
worden niet betrokken bij de aanbiedingscategorieën uit artikel 5.
Artikel 9 Lokaal maatwerk
1. Vanwege argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid, wijk- of
buurtbinding, beheeraspecten of het invulling geven aan woonzorgprojecten, kunnen de
corporaties vrijkomende huurwoningen met specifieke passendheidseisen via het regionale
aanbodmodel aanbieden of via directe bemiddeling verhuren. Hierbij gelden de ijkpunten
zoals aangegeven in artikel 5, als begrenzing. De toe te passen specifieke regels staan in
een redelijke verhouding tot de aard van het probleem, zijn van tijdelijke aard en worden na
uiterlijk twee jaar geëvalueerd.
2. Argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid of beheeraspecten
kunnen ingegeven worden door de verwachting, dat het gemiddelde niveau van de sociaaleconomische
draagkracht in een bepaald complex, straat of buurt te laag wordt, of de mate
van overlast te hoog wordt, indien geen specifieke regels zouden worden toegepast.
3. Argumenten in verband met woonzorgprojecten kunnen gelegen zijn in het feit dat er in
de woning, het complex of de directe omgeving speciale voorzieningen aanwezig zijn die ten
goede moeten komen aan mensen met een zorgindicatie en/of medische urgentie.
4. De toe te passen specifieke regels worden, voordat ze in werking treden, door de
corporaties gemeld bij de desbetreffende gemeente en bij de stadsregio. De gemeente geeft
binnen vier weken na de melding te kennen, dat zij ofwel met de toe te passen regels instemt,
ofwel dat zij de inwerkingtreding opschort totdat overeenstemming is bereikt. Indien binnen
vier weken na de melding geen bericht van de gemeente is ontvangen, wordt zij geacht in te
stemmen.
Artikel 10 Afwijkingen voor de kleinstedelijke gemeenten en de gebieden die zijn
aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek
1. Voor de vrijkomende woningen in de kleinstedelijke gemeenten (zie artikel 1 onder m)
gelden de volgende afwijkende afspraken:
a. Albrandswaard:
woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden
alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste € 35.000,- per jaar
hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5
of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één.
b. Barendrecht:
woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens van
de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen onder de
inkomensgrens hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste
2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus
één.
c. Lansingerland:
1. woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens worden (bij voorkeur)
verhuurd aan de primaire doelgroep met een inkomen volgens de BBSH-norm; woningen met
een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag worden (bij voorkeur)
verhuurd aan huishoudens met een inkomen genoemd in artikel 1 sub k van de
78
78

Overeenkomst Woonruimteverdeling; 4-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan
huishoudens van tenminste 2 personen; 5-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan
huishoudens van tenminste 3 personen.
d. Bernisse:
a) woningen onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden uitsluitend
verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste € 35.000 per jaar hebben;
b) woningen met vier kamers worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens van tenminste
twee personen;
c) woningen met vijf kamers of meer worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan
het aantal personen tenminste gelijk is aan het aantal kamers minus één.
e. Brielle: geen.
f. Hoek van Holland: Geen.
g. Krimpen aan den IJssel:
woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden
alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen hebben dat voldoet aan de door
Burgemeester en Wethouders van Krimpen aan den IJssel vastgestelde tabel en die voldoen
aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers
tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één.
h. Westvoorne: geen.
2. Voor de gebieden binnen de stadsregio die door de minister van VROM zijn
aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek,
geldt:
a. datgene wat conform de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in de
gemeentelijke huisvestingsverordening is gesteld ten aanzien van de vereiste van een
huisvestingsvergunning;
b. dat woningen via het regionale aanbodmodel aangeboden en verhuurd worden voor
zover dat niet strijdig is met de gemeentelijke verordening.
HOOFDSTUK III Bijzondere bepalingen
Artikel 11 Urgentiesysteem
1. Een huishouden dat wegens een persoonlijke noodsituatie zeer dringend een (andere)
woning behoeft en geen gebruik kan maken van een voorliggende voorziening, kan in
aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Deze verklaring is in alle bij de stadsregio
Rotterdam aangesloten gemeenten geldig en omvat hetgeen hierover in bijlage 1 bij deze
overeenkomst is bepaald. De urgentieverklaring wordt verstrekt door de urgentieverlener die
daartoe aangewezen is door de gemeente waarvan de aanvrager ingezetene is, of, indien de
aanvrager buiten de stadsregio Rotterdam woonachtig is, de gemeente waarin de aanvrager
voornemens is zich te vestigen. De aanvraag kan namens de urgentieverlener in ontvangst
genomen worden door een daartoe door de urgentieverlener aangewezen andere instantie.
79
79

2. De urgentieverlener neemt de aanvraag van een urgentieverklaring niet in behandeling
voordat de aanvrager een bedrag van € 45,- aan de urgentieverlener heeft betaald. Dit
bedrag wordt gerestitueerd, indien de urgentieverklaring is verstrekt. Indien het bedrag van €
45,- niet binnen 8 weken na indiening van de aanvraag is betaald, wordt de aanvraag
onbehandeld teruggezonden naar de aanvrager.
3. De urgentieverlener verstrekt de urgentieverklaring, indien aan de volgende
voorwaarden wordt voldaan:
a. bij de aanvraag is alle informatie (bewijsstukken en andere gegevens) gevoegd die
nodig is om de aanvraag te kunnen beoordelen;
b. de aanvrager voldoet aan het bepaalde in artikel 6 (toelating);
c. het inkomen van het huishouden van de aanvrager ligt niet boven de inkomensgrens;
d. de aanvrager voldoet aan één of meer van de urgentiegronden, zoals deze zijn
opgenomen in bijlage 1 bij deze overeenkomst;
e. de aanvrager verkeert niet in de omstandigheden als genoemd in artikel 13
(huurschuld, overlast);
f. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat zich één van de omstandigheden
heeft voorgedaan als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1 bij deze overeenkomst
(intrekking);
g. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat de voorgelegde
huisvestingsproblematiek door eigen toedoen is ontstaan.
4. Bij gewijzigde omstandigheden kan de urgentieverlener, al dan niet op verzoek van de
aanvrager, besluiten de verstrekte urgentieverklaring te wijzigen. Dit wordt ter kennis van de
aanvrager gebracht door middel van een nieuwe urgentieverklaring, waarin eventueel een
nieuwe zelfzoektermijn opgenomen is, onder intrekking van de verstrekte urgentieverklaring.
5. De urgentieverlener trekt een door hem verstrekte urgentieverklaring in, indien zich één
van de omstandigheden voordoet als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1 bij deze
overeenkomst.
6. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een
urgentieverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 1 bij deze overeenkomst.
7. De bepalingen die in bijlage 1 zijn opgenomen kunnen na advies van het Bestuurlijk
Overleg door het Dagelijks Bestuur van de stadsregio gewijzigd worden.
Artikel 12 Herhuisvesting
1. Een huishouden dat wegens sloop of ingrijpende verbetering van zijn woning moet
verhuizen, kan in aanmerking komen voor een herhuisvestingsverklaring. Deze verklaring is
in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig. De
herhuisvestingsverklaring wordt verstrekt door de corporatie die de woning waaraan de
ingreep wordt verricht, verhuurt.
2. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een
herhuisvestingsverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 2 bij deze overeenkomst.
80
80

Artikel 13 Weigering kandidaat met hoogste positie in rangorde
In afwijking van het bepaalde in artikel 7 kan de corporatie weigeren de woning te verhuren
aan de kandidaat met de hoogste positie in de rangorde. Dit kan uitsluitend op grond van één
of meer van de hieronder genoemde omstandigheden:
a. onrechtmatigheid: de hoogste positie in de rangorde is op onrechtmatige wijze
verkregen;
b. huur- of andere schuld zonder afbetalingsregeling: de kandidaat heeft een huurschuld
of een schuld als gevolg van op kosten van de kandidaat uitgevoerde onderhouds- of
herstelwerkzaamheden bij de huidige of een vorige verhuurder waarvoor geen
afbetalingsregeling is getroffen;
c. overlast/misdraging: de kandidaat heeft in de afgelopen drie jaar in de huidige of een
vorige woning herhaaldelijk voor overlast gezorgd, of heeft zich daar ernstig misdragen;
d. indien de huurprijs boven de voor de kandidaat relevante aftoppingsgrens ligt is
weigeren mogelijke indien de verhuurder geen redelijke zekerheid kan verkrijgen dat de
huurder zijn financiële verplichtingen kan nakomen.
HOOFDSTUK IV Slotbepalingen
Artikel 14 Experimenten
1. Eén of meer van de gemeenten en één of meer van de corporaties kunnen met elkaar
afspreken, dat zij (een deel van) de in artikel 2 genoemde woningen bij wijze van experiment
zullen verdelen met van deze overeenkomst afwijkende regels. In dat geval sluiten zij
hierover een aanvullende overeenkomst, waarin in ieder geval afspraken gemaakt worden
over:
a. de inhoud van het experiment;
b. het toepassingsgebied van het experiment;
c. de tijdsduur van het experiment;
d. de wijze waarop het experiment begeleid en geëvalueerd wordt;
e. de punten waarop het experiment geëvalueerd wordt.
2. De in lid 1 genoemde aanvullende overeenkomst behoeft voorafgaande goedkeuring
door de stadsregio.
Artikel 15 Looptijd en beëindiging van de overeenkomst
1. Deze overeenkomst is met ingang van 1 juli 2006 aangegaan en is voor onbepaalde
tijd van kracht.
2. Jaarlijks bezien partijen in overleg met de Provincie Zuid-Holland wat de concrete
werking van de in artikel 9 genoemde vestigingsbeperkende elementen in de overeenkomst is
geweest. De Provincie beoordeelt op basis hiervan, telkens voor een jaar, of de met
betrekking tot deze elementen aan de stadsregio verleende principetoestemming omgezet
kan worden in een definitieve toestemming aan de betrokken gemeente.
81
81

Artikel 16 Bindend advies Geschillencommissie
De uitspraken van de door de gemeenten bij separaat besluit ingestelde, onafhankelijke
Geschillencommissie, voor zover ze betrekking hebben op de uitvoering van deze
overeenkomst, strekken de gemeenten, de corporaties, de urgentieverleners en de
uitvoeringsorganisaties van het regionale aanbodmodel als bedoeld in artikel 3, tot bindend
advies.
Artikel 17 Overgangsbepaling
Aanvragen van urgentieverklaringen en herhuisvestingsverklaringen die zijn ingediend vóór
het in werking treden van deze overeenkomst en waarop ten tijde van het in werking treden
van deze overeenkomst nog niet is beslist, worden behandeld op grond van de in deze
overeenkomst vervatte criteria, tenzij het voordien geldende recht voor de aanvrager
gunstiger is.
Opgemaakt in ……voud en ondertekend te ……….. op …………
Hoofdstuk 5. Overige uitvoeringsregels
5.2. Inschrijfduur
Met de invoering van het voorliggende urgentiesysteem is veel meer nadruk komen te liggen
op een snelle oplossing van het huisvestingsprobleem. De keuzevrijheid van de urgent
woningzoekende is daarom in enige mate beperkt. Om de woningzoekende niet te
belemmeren (op termijn) een woning naar zijn keuze te vinden, houdt de aanvrager
automatisch de eerder opgebouwde inschrijfduur na acceptatie van de woning.
5.3. Hardheidsclausule
De urgentieverlener is bevoegd om - in gevallen waarin toepassing van de regelgeving naar
zijn oordeel leidt tot een bijzondere hardheid - in het voordeel van de aanvrager af te wijken
van bovenstaande urgentiegronden.
Bijlage 2 De herhuisvestingsverklaring
als bedoeld in artikel 12 van de Overeenkomst Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam
2006 (in het vervolg de Overeenkomst genoemd.
De in artikel 12 van de Overeenkomst genoemde corporatie die wegens een voorgenomen
ingreep aan een woning de bewoner moet herhuisvesten, geeft aan deze bewoner een
herhuisvestingsverklaring af.
Deze verklaring wordt niet eerder dan 18 maanden vóór de geplande datum van de sloop of
de ingrijpende verbetering afgegeven.
Een herhuisvestingsverklaring heeft dezelfde waarde op de woningmarkt als een
urgentieverklaring, d.w.z. geeft dezelfde voorrang binnen een aanbodmodel of een
distributiemodel. Alle gemeenten en woningcorporaties in de stadsregio erkennen een door
een corporatie afgegeven herhuisvestingsverklaring. Er is ook een eerste fase van zelf
zoeken in het regionale aanbodmodel en een tweede fase van actieve bemiddeling, zoals bij
woningzoekenden met een urgentieverklaring
82
82

Er zijn t.o.v. de urgentieverklaring echter enkele verschillen:
• De eerste fase van zelf zoeken duurt bij herhuisvesting 9 maanden.
• De tweede fase van actieve bemiddeling duurt bij herhuisvesting 6 maanden.
• Daarna is er eventueel nog een derde fase voor een juridische traject.
• Hoewel eerst zelf zoeken ook bij herhuisvesting uitgangspunt blijft, mag een
woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring in bijzondere gevallen daarnaast ook
direct door de desbetreffende corporatie in de tweede fase geplaatst worden en actief
bemiddeld worden.
• Een herhuisvestingsverklaring bevat een zoekprofiel voor een gelijkwaardige woning,
d.w.z. met dezelfde kenmerken als de woning die verlaten moet worden. Indien een
woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring een dergelijke, gelijkwaardige woning
accepteert, houdt hij de eerder opgebouwde inschrijfduur, op dezelfde wijze als een
woningzoekende met een urgentieverklaring. Hierbij wordt rekening gehouden met de
overgangsregeling woonduur – inschrijfduur, zoals weergegeven in artikel 7 onder d
van de Overeenkomst. Indien een woningcorporatie een woningzoekende met een
herhuisvestingsverklaring direct voor een andere woning buiten het aanbodmodel om
bemiddelt en het betreft tevens een duidelijke stap in een gewenste wooncarrière
(bijvoorbeeld van flatwoning naar eengezinswoning), behoudt de woningzoekende de eerder
opgebouwde inschrijfduur niet.
Bijlage 2 bij het besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio
Rotterdam 2006
Artikel 1
De bestuurlijke boete bij overtreding van artikelen 30 van de Huisvestingswet, binnen
andere gemeenten dan die genoemd in artikel 2
1. Dit artikel is van toepassing op overtredingen van artikel 30 lid 1 van de
Huisvestingswet, welke hebben plaatsgevonden in andere gemeenten dan die genoemd in
artikel 2.
2. De in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam
2006 bedoelde boete bedraagt voor de eerste overtreding van de bepalingen genoemd in het
eerste lid, de bedragen die in de tabellen 1 en 2 zijn opgenomen in de kolom ‘eerste
overtreding’.
3. Indien degene aan wie eenmaal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd
in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde
boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid bedoelde bepalingen handelt,
bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2,
in de kolom ‘tweede overtreding’.
4. Indien degene aan wie tweemaal eerder wegens overtreding van de bepaling
genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006
bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen
handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen
1 en 2, in de kolom ‘derde overtreding’.
5. Indien degene aan wie drie of meer maal eerder wegens overtreding van de bepaling
genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006
bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen
83
83

handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen
1 en 2, in de kolom ‘vierde overtreding en verder’.
Tabel 1: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1 sub a en b van de
Huisvestingswet
Onvergund samenvoegen of
onttrekken van woonruimte
Onvergund samenvoegen of
onttrekken van woonruimte
vanuit een bedrijfsmatige
exploitatie
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 2.000,- € 4.000,- € 8.000,- € 18.500,-
€ 4.000,- € 8.000,- € 16.000,- € 18.500,-
Tabel 2: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1, sub c van de Huisvestingswet
Onvergund omzetten van
zelfstandige in onzelfstandige
woonruimte
Onvergund omzetten van
zelfstandige in onzelfstandige
woonruimte vanuit een
bedrijfsmatige exploitatie
Artikel 2
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 4.000,- € 6.000,- € 12.000,- € 18.500,-
€ 8.000,- € 12.000,- € 18.500,- € 18.500,-
De bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30 van de Huisvestingswet, binnen de
gemeente Rotterdam
1. Dit artikel is van toepassing op overtredingen van artikelen 30 lid 1 van de
Huisvestingswet, welke hebben plaatsgevonden in de gemeente Rotterdam.
2. De in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam
2006 bedoelde boete bedraagt voor de eerste overtreding van de bepalingen genoemd in het
eerste lid, de bedragen die in de tabellen 1 en 2 zijn opgenomen in de kolom ‘eerste
overtreding’.
3. Indien degene aan wie eenmaal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd
in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde
boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid bedoelde bepalingen handelt,
bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2,
in de kolom ‘tweede overtreding’.
84
84

4. Indien degene aan wie tweemaal eerder wegens overtreding van de bepaling
genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006
bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen
handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen
1 en 2, in de kolom ‘derde overtreding’.
5. Indien degene aan wie drie of meer maal eerder wegens overtreding van de bepaling
genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006
bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen
handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen
1 en 2, in de kolom ‘vierde overtreding en verder’.
Tabel 1: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1 a en b van de Huisvestingswet
Onvergund samenvoegen of
onttrekken van woonruimte
Onvergund samenvoegen of
onttrekken van woonruimte
vanuit een bedrijfsmatige
exploitatie
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 2.000,- € 4.000,- € 8.000,- € 18.500,-
€ 4.000,- € 8.000,- € 16.000,- € 18.500,-
Tabel 2: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1, sub c van de Huisvestingswet
Onvergund omzetten van
zelfstandige in onzelfstandige
woonruimte
Onvergund omzetten van
zelfstandige in onzelfstandige
woonruimte vanuit een
bedrijfsmatige exploitatie
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 4.000,- € 6.000,- € 12.000,- € 18.500,-
€ 8.000,- € 12.000,- € 18.500,- € 18.500,-
Bijlage I bij de Wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006
Bijlage als bedoeld in artikel II van het besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening
Stadsregio Rotterdam 2006 zoals op 2 februari 2011 vastgesteld door het algemeen bestuur.
Aantal personen
per huishouden
Aantal kamers opgenomen in het
zoekprofiel in de situatie vóór de
85
Aantal kamers opgenomen in het
zoekprofiel in de situatie met
85

datum bedoeld in lid 4 van artikel
II van het besluit tot wijziging van
de Huisvestingsverordening
Stadsregio Rotterdam 2006 (zoals
vastgesteld op 2 februari 2011)
[zie opmerking 5]
1 2 1 tot en met 3
2 (in het geval van
een
samenwonenden)
2 (in het geval van
een ouder en een
kind)
3 (in het geval van
een ouder en twee
kinderen van gelijk
geslacht)
3 (in het geval van
een ouder en twee
kinderen van
ongelijk geslacht)
4 (in het geval van
ouders en twee
kinderen van gelijk
geslacht)
4 (in het geval van
ouders en twee
kinderen van
ongelijk geslacht)
4 (in het geval van
een ouder en drie
kinderen)
2 tot en met 3 2 tot en met 3
3 2 tot en met 3
3 3 tot en met 4
4 3 tot en met 4
3 4
4 4
4 4 tot en met 5
ingang van de datum bedoeld in lid
4 van artikel II van het besluit tot
wijziging van de
Huisvestingsverordening
Stadsregio Rotterdam 2006 (zoals
vastgesteld op 2 februari 2011)
[zie opmerking 5]
5 5 In het geval van ouders en drie
kinderen: 4 tot en met 5 In het
geval van een ouder met vier
kinderen: 5 of meer
6 of meer 5 of meer 5 of meer
86
86

BIJLAGE V
Opzet Model beleidskader Aanpak Vastgoed
Model beleidskader
De gemeente […] rekent het tot haar publieke taak om bij te dragen aan het tegengaan van
misstanden bij woningbezit, woningverhuur en woninghandel. De gemeente spreekt van
misstanden als haar inwoners ernstig nadeel ondervinden van wanpraktijken bij vastgoed en
hypotheken. Deze wanpraktijken leiden tot verloedering van straten en soms zelfs hele
wijken. Verschijningsvormen zijn onder andere hypotheekfraude, speculeren, exploiteren,
witwassen en huisvesten van illegalen. De algemene werkwijze bestaat uit signalering,
bundelen van informatie, toezichtacties, diepteonderzoek en handhaving met alle ter
beschikking staande instrumenten.
Dit beleidskader beschrijft de uitwerking van de aanpak. De gemeentelijke inspanningen om
de malafide activiteiten binnen met name de woningsector in [gemeente] in te perken en te
stoppen. Na vaststelling door het college van burgemeester en wethouders zal het openbaar
worden gemaakt, in de raad worden behandeld en vervolgens al dan niet gewijzigd
gepubliceerd.
Met het vaststellen van dit beleidskader wordt de ontwikkelde praktijk gecodificeerd Teven
wordt zo helderheid over de vastgoed-aanpak en over de wettelijke kaders verkregen
waarbinnen de gemeente opereert. Dit beleidskader beschrijft een autonome taakstelling van
de gemeente.
Vastgoedsector
Het kader voor de aanpak is de vastgoedsector. Deze sector kan onderverdeeld worden in
woningen, winkels, horeca, kantoren en bedrijfswoningen. In dit beleidskader gaat het
voornamelijk om de misstanden binnen de woningsector. In sommige gevallen strekt deze
aanpak zich uit tot commercieel vastgoed, seksinrichtingen en bedrijfsmatige (ver)huurders
van panden.
De publieke taak van de gemeente
De gemeente ziet het als haar publieke taak om de als gevolg van de genoemde misstanden
genoemde verloedering in wijken aan te pakken om de leefbaarheid voor haar bewoners te
verbeteren.
Misstanden bij woningverhuur en woninghandel (veilingen) hoeven op zich nog geen directe
bemoeienis van de gemeente te rechtvaardigen. Indien deze misstanden echter leiden tot
ernstige aantasting van de leefbaarheid en veiligheid komt het publieke belang van de
gemeente [] in het geding. Woningen waarmee hypotheekfraude wordt gepleegd verloederen
door de bank genomen eerder dan woningen die bonafide worden verhandeld.
Fraudewoningen worden eerder gebruikt voor hennepteelt, worden uitgewoond, worden
verhuurd aan mensen die legaal niet mogen of kunnen huren, of ze staan leeg. De gemeente
treedt daarmee niet in de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van politie en OM
in het kader van de opsoring van strafbare feiten. Binnen dit verband kan de gemeente wel
bijdragen aan een optimaal optreden van de convenantpartijen via het RIEC, ieder binnen
hun eigen wettelijk vastgelegde taken. Dit doet ze door gegevens te verzamelen en te
verwerken. Welke gegevens en die verstrekt worden, komt hierna aan bod.
Met dit beleidskader wordt de juridische grondslag gegeven om rechtmatig gegevens te
verwerken. In de rechtspraak is het gemeentelijk belang bij aanpak van malafide huiseigenaren
aan de orde geweest.
In een procedure bij het Hof Amsterdam van 25 oktober 2007 (rekestnummer 1611/06 NOT) is
in beroep uitspraak gedaan over de niet-ontvankelijkheid van de gemeente bij tuchtklachten.
Het Hof oordeelde dat de gemeente geen (rechtstreeks) belanghebbende bij
onroerendgoedtransacties kan zijn als zij niet als partij betrokken is. Dat kan alleen als de
gemeente kan aantonen zodanig in een eigen belang te zijn getroffen dat ze op mag komen ter
bescherming van dat belang. Het Amsterdamse Hof vond de motivering van de gemeente,
waarin verwezen werd naar de Gemeentewet, de Woningwet en de Huisvestingswet
87
87

onvoldoende. Het is niet gezegd dat in de toekomst een ander ontvankelijkheidsoordeel wordt
gegeven gezien het hiervoor benoemde aanknopingspunt.
Met deze inhoudelijke beschrijving van de integrale aanpak van misstanden binnen de
woningsector in het belang van de inwoners van gemeente [] geeft het gemeentebestuur
uitdrukking aan een publieke taakuitoefening, waartoe zij op grond van haar autonomie
bevoegd is. Het rechtsbeginsel van autonomie kent een gemeentewettelijke en ook
grondwettelijke erkenning (artikel 124, eerste lid GW). In dit beleidskader stelt de
gemeenteraad vast dat dit een publieke taak van de gemeen [] is. Het beleidskader met de
verwoording van onze publieke taak biedt een extra aanknopingspunt om als gemeente in de
toekomst ontvakelijk te worden verklaard bij tuchtklachten jegens notarissen en, indien van
toepassing, andere facilitators. Voor een goede afstemming is de tekst van dit beleidskader
tevoren voorgelegd aan het RIEC. Het RIEC werkt in de aanpak van vastgoedfraude samen
met de regiopolitie Rotterdam-Rijnmond, Openbaar Ministerie Rotterdam, Belastingdienst
Rotterdam-Rijnmond en FIOD-ECD.
Het convenant
Het convenant regelt de samenwerking en informatie-uitwisseling op het gebied van de
aanpak van malafide eigenaren en is ondertekend door de burgemeester, het RIEC en
deelnemende partijen.
Drie fasen
De vastgoedaanpak bestaat uit drie fasen;
1) gegevens verzamelen;
2) gegevens verwerken;
3) daadwerkelijke aanpak.
1) gegevens verzamelen
De eerste fase in de vastgoedaanpak bestaat uit het verzamelen, ordenen en uitwisselen van
op personen betrekking hebbende informatie en gegevens door de deelnemende partners.
Het uitwisselen van dit soort informatie is gebonden aan zowel nationale wet- en regelgeving
als aan een aantal verdragen.
Wat de nationale wet- en regelgeving betreft: het College Bescherming Persoonsgegevens
(CBP) oordeelt over de legitimiteit van gegevensuitwisseling. Het CPB vindt dat
samenwerking tussen overheidsinstanties kan, mits taken en bevoegdheden op elkaar
aansluiten. Deze samenwerking kan ook informatie-uitwisseling inhouden.
2) gegevens verwerken
De door de informatieverzameling verkregen persoonsgegevens worden door de gemeente
nauwgezet beoordeeld en verwerkt, met inachtneming en respectering van de wettelijk
vereiste privacy. Alleen die gegevens worden door de gemeente verwerkt die noodzakelijk
zijn voor de goede vervulling van haar publiekrechtelijke taak (als bedoeld in artikel 8 onder
de Wet bescherming persoonsgegevens), mits vallend binnen begrenzingen van de wet en
die welke zijn gesteld in de privacyregelingen. Zoals gezegd vormt de juridische grondslag
voor de verwerking van (persoons)gegevens de publiekrechtelijke aak die de gemeente tot
haar huishouding rekent bij de aanpak van misstanden bij woningbezit, woningverhuur en
woninghandel waarvan ingezetenen en/of huurders ernstig nadeel ondervinden.
3) Daadwerkelijke aanpak
Voor het aanpakken van malafide activiteiten met betrekking tot de handel in en exploitatie
van panden heeft de gemeente beschikking over een aantal wettelijke mogelijkheden.
Een daarvan is artikel 174a Gemeentewet. Dit artikel biedt de burgemeester de mogelijkheid
om overlastgevende woningen te sluiten. Een andere, belangrijke mogelijkheid om malafide
activiteiten in vastgoed aan te pakken wordt geboden door de Woningwet en de
Huisvestingswet. Deze wetten geven de gemeente de gelegenheid om malafide
woningeigenaren en verhuurders aan te schrijven, zo nodig dwangsommen op te leggen en
irreguliere verblijfsinrichtingen te ontruimen.
88
88

De gemeentelijke rol bij de aanpak van malafide praktijken wordt nog verder onderstreept in
een kritische houding ten aanzien van vergunningverlening en aanbestedingen. Dit om te
voorkomen dat de gemeente – ongewild – criminele activiteiten gaat faciliteren zoals het
gebruik van panden voor illegale en criminele activiteiten. Sinds 1 juni 2003 geeft de Wet
Bibob de gemeente een instrument in handen om zich tegen dit risico (het ongewild faciliteren
van criminele activiteiten) te wapenen.
89
89

Bijlage VI - CHECKLIST/ VERSLAG BEVINDINGEN
Adres: ___________________________________________________ Wijk: _________________________
Reden bezoek: ______________________________________________________________
Datum: ________- ________ - __________
Bewoner niet thuis: Tijdstip:_____________
Aanwezige ambtenaren:
Bezocht door: ______________________________
Dienst: _____________________________________ Naam: ___________________________________
Dienst: _____________________________________ Naam: ___________________________________
Dienst: _____________________________________ Naam: ___________________________________
Dienst: _____________________________________ Naam: ___________________________________
Legitimatie getoond
Ik heb de bewoner het doel van het huisbezoek meegedeeld
De bewoner heeft mij uitdrukkelijk toestemming verleend de woning te betreden, hetgeen mij bleek uit
het volgende: de bewoner gaf mij in de ______________________________ taal toestemming de woning
binnen te komen; anders ___________________________________________________________________.
Kaartje/ Folder achtergelaten.
1. Achternaam:_____________________________m/v
Voornaam: ___________________________________
Nationaliteit: __________________________________
GBA klopt? ja / nee niet in /niet uit
2. Achternaam: ____________________________m/v
Voornaam: ___________________________________
Nationaliteit: __________________________________
GBA klopt? ja / nee niet in /niet uit
Personalia
Personalia
Personalia
Geb.datum: _____ - ______-_______
Tel.nummer: __________________________________
Identiteitsnummer: ____________________________
Geb.datum: _____ - ______-_______
Tel.nummer: __________________________________
Identiteitsnummer: ____________________________
3. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______
Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: _________________________________
4. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______
Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: _________________________________
5. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______
Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: _________________________________
6. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______
Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: ________________________________
90
90

Melding voor Burgerzaken: _________________________________________________
eigenaar
huurder: particulier/ wooncoöperatie: __________
huurprijs: €__________ incl /excl
betaalt aan: __________________
__________________
Eneco: € ___________________
kamer _____________________________________
etage/woning ______________________________
IVI: ja/ nee ________________________________
onderverhuur: ja/ nee _______________________
Woonsituatie
Inkomenspositie
eneco: ___________________________________
achterstallig onderhoud: ____________________
vervuiling: ________________________________
ongedierte: _______________________________
hoge huur: ________________________________
geluidsoverlast : ___________________________
last van buren: _____________________________
overig: ____________________________________
vervolgactie: _______________________________
loondienst _________________________________________________________________________________
eigen bedrijf _______________________________________________________________________________
uitzendbureau ______________________________________________________________________________
uitkering : Sozawe/ Asielzoeker/ Vluchteling/ Illegaal/ ___________________________________________
studiefinanciering __________________________________________________________________________
pensioen __________________________________________________________________________________
anders: ___________________________________________________________________________________
Problematiek/ hulp gewenst bij:
Hulpverlening Bevindingen:
schulden:_________________________________
gezondheidsklachten:_______________________
opleiding:_________________________________
verslaving: ________________________________
overig: ____________________________________
Aangemeld bij/ doorverwezen naar:
Maatschappelijk werk/ LZN ________________
Huurteams ______________________________
Juridisch Loket __________________________
dS+V ___________________________________
DOSA ___________________________________
SoZaWe/ CWI ____________________________
anders: _________________________________
_________________________________
91
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
Bijlage: Ja/ Nee
91

Bijlage VII
Bestuurlijke boete Huisvestingswet
Versie 13 januari 2011
Inhoudsopgave
1. Inleiding .................................................................................................................................................
2. Wat is een bestuurlijke boete? ..............................................................................................................
3. De huidige aanpak .................................................................................................................................
4. Beboetbare overtredingen .....................................................................................................................
5. Wie krijgt de boete? ...............................................................................................................................
6. De hoogte van de boete ........................................................................................................................
7. De boete in de praktijk ...........................................................................................................................
8. Afspraken met verhuurders ...................................................................................................................
9. De handhaving ......................................................................................................................................
11. Capaciteit en inkomsten ......................................................................................................................
12. Communicatie ......................................................................................................................................
13. Bestuurlijk traject .................................................................................................................................
14. Monitoring en evaluatie .......................................................................................................................
92
92

1. Inleiding
In veel gemeenten, maar met name in de grote steden, is woonfraude een toenemend
probleem. In woonruimte wordt hennep verbouwd; in woningen worden zonder vergunning
kamers verhuurd; woonruimte wordt zonder de verplichte huisvestingsvergunning betrokken.
Woonfraude leidt vaak tot overlast en verloedering. Daarnaast verstoort woonfraude de
werking van de woningmarkt. De afgelopen jaren is veel geïnvesteerd in handhaving van de
geldende wet- en regelgeving. Het is echter een hardnekkig probleem, omdat met
woonfraude veel geld te verdienen is. Uitbreiding van het huidige instrumentarium is daarom
gewenst.
In G4 verband is vanaf 2006 met de Ministeries van VROM, BZK en Justitie overleg gevoerd
over het opnemen van de bestuurlijke boete in de Huisvestingswet. Een bestuurlijke boete
past in een ‘’lik op stuk beleid”, waarbij op duidelijke en snelle wijze sancties kunnen worden
opgelegd die dermate streng zijn dat zij als een werkelijke straf worden ervaren. Hierdoor zal
de bestuurlijke boete ook preventief werken.
Als resultaat van dit overleg is in de Huisvestingswet per 24 januari 2010 de bestuurlijke
boete opgenomen voor een aantal overtredingen, namelijk voor het zonder vergunning in
gebruik geven en nemen van woonruimte en voor het zonder vergunning aan de voorraad
onttrekken van woonruimte.
In de gemeentelijke zowel als de regionale huisvestingsverordening moet de bestuurlijke
boete worden uitgewerkt. De regionale huisvestingsverordening wordt naar verwachting
februari 2011 gewijzigd.
In deze notitie wordt voorgesteld hoe met de bestuurlijke boete om te gaan.
2. Wat is een bestuurlijke boete?
Een bestuurlijke boete is een boete die door het bestuursorgaan zonder tussenkomst van een
rechter aan een overtreder kan worden opgelegd als deze een bepaalde, hiertoe bij wet
aangewezen, overtreding begaat. Het is een “punitieve sanctie” sanctie en daarom wezenlijk
anders dan een last onder dwangsom. De last onder dwangsom beoogt een onrechtmatige
situatie ongedaan te maken en wordt niet ingevorderd als de overtreder binnen een bepaalde
termijn aan de last gehoor geeft. De bestuurlijke boete wordt opgelegd als de overtreding
wordt geconstateerd, en moet ook worden betaald als de overtreding ongedaan gemaakt
wordt. Het is een strafmaatregel en, door zijn afschrikwekkende werking, een middel om
overtredingen te voorkomen. De overtreding wordt met een boete niet ongedaan gemaakt;
met dat doel wordt de last onder dwangsom of de last onder bestuursdwang opgelegd.
Afwijkend van de boete uit het strafrecht wordt de boete geheel via de bestuurlijke weg
afgehandeld. Toezichthouders van de gemeente constateren de overtreding, de gemeente
(B&W) legt de boete op en de bezwaar- en beroepsprocedure is als bij normale
overheidsbesluiten. Dit is geregeld in de Algemene wet bestuursrecht. Politie en Openbaar
Ministerie spelen dus geen rol en het is niet de rechter die de boete oplegt.
3. De huidige aanpak
Op het zonder vergunning in gebruik geven en nemen van woonruimte en voor het zonder
vergunning aan de voorraad onttrekken van woonruimte, staan op dit moment strafrechtelijke
sancties. In de praktijk blijken overtredingen van de Huisvestingswet bij het Openbaar
Ministerie geen prioriteit te hebben, omdat overtredingen van zwaarder criminele en/of
maatschappelijk bedreigender aard voor gaan. Bovendien is de strafrechtelijke weg lang en
ingewikkeld. Hierdoor is landelijk zelden van de strafbepaling gebruik gemaakt.
De overheid kan bestuursdwang toepassen en daarmee zelf daadwerkelijk een eind maken
aan de illegale situatie. Vanwege de kosten die hiermee gemoeid zijn en om de eigenaar de
gelegenheid te geven zijn overtreding ongedaan te maken, wordt pp dit moment steeds meer
de last onder dwangsom toegepast bij woonfraude. De last onder dwangsom is geen boete
op onrechtmatig handelen, maar een dwangmiddel om een onrechtmatige toestand
ongedaan te maken. De last onder dwangsom werkt goed bij overtreders die niet willens en
93
93

wetens of uit onzorgvuldigheid een overtreding begaan. Bij hen zorgt de last onder
dwangsom ervoor dat zij hun fout ongedaan maken en niet wederom een overtreding begaan.
Echter, overtreders die de regels bewust, ernstig en herhaald overtreden, laten zich door de
last onder dwangsom niet afschrikken: zij ‘wagen het erop’ en voldoen bij ontdekking van de
overtreding aan de last zonder er veel nadeel van te ondervinden. Een “lik op stuk beleid” in
de vorm van een bestuurlijke boete, in combinatie met een last onder dwangsom, treft deze
overtreders wél. Zo wordt voorkomen dat ’misdaad loont’.
De bestuurlijke boete zal de last onder dwangsom dus niet vervangen, maar deze aanvullen,
en zal worden ingezet bij overtredingen die dermate ernstig zijn dat een steviger aanpak op
zijn plaats is. Samen vormen ze een effectief handhaafinstrumentarium tegen alle vormen
van overtredingen van de huisvestingsverordening.
In het kader van het voorkomen van herhaling wordt momenteel in specifieke gevallen een
last onder dwangsom ter voorkoming van herhaling ingezet. De overtreder die na oplegging
van deze dwangsom opnieuw de regels overtreedt verbeurt direct deze dwangsom. De
werking van deze last ter voorkoming van herhaling vertoont overeenkomsten met de
bestuurlijke boete. De bestuurlijke boete is een extra strafmaatregel die ook direct bij de
eerste overtreding kan worden ingezet. Voorlopig is er voor gekozen de bestuurlijke boete in
alle gevallen ook op te leggen. Bestudering van de effectiviteit en efficiency van deze beide
instrumenten zou kunnen leiden tot het maken van een keuze voor wat betreft inzet van een
van beide instrumenten.
4. Beboetbare overtredingen
In de Huisvestingswet zijn drie beboetbare overtredingen aangewezen.
a) Artikel 7, lid 1: Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders
een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor
bewoning.
b) Artikel 7, lid 2: Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel
5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een
huisvestingsvergunning.
c) Artikel 30, lid 1: Het is verboden een woonruimte die behoort tot een door de
gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of
de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder
vergunning van burgemeester en wethouders:
a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die
bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor
bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige
onttrekking geschikt is;
b. met andere woonruimte samen te voegen;
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Voor artikel 7 geldt dat de boete alleen kan worden opgelegd als de overtreding een woning
betreft die tot de vergunningplichtige voorraad behoort. Artikel 30 geldt voor de hele voorraad.
Dit betekent dat de boete ingezet kan worden tegen de belangrijkste vormen van woonfraude,
namelijk het zonder vergunning in gebruik geven van woningen en het buiten de voorraad
brengen van woningen zoals bij illegale kamerverhuur en hennepteelt veelal het geval is.
5. Wie krijgt de boete?
De boete wordt opgelegd aan degene die de overtreding heeft begaan. Dat is in principe de
eigenaar van het pand waarin de overtreding is geconstateerd. Wanneer echter duidelijk is of
door de eigenaar kan worden aangetoond dat de overtreding begaan is buiten zijn
medeweten en zonder dat hij er profijt van heeft, wordt niet de eigenaar maar een andere
partij beboet. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin de eigenaar het beheer uit handen
heeft gegeven aan een bonafide beheerder, die volgens het huurcontract een woning in
gebruik heeft gegeven aan een huurder zonder de benodigde huisvestingsvergunning.
94
94

6. De hoogte van de boete
Wettelijk vastgelegd is de boete voor
- het in gebruik nemen van de woning zonder vergunning: maximaal € 340
- het in gebruik geven van een woning zonder vergunning: maximaal € 18.500
- het aan de voorraad onttrekken van een woning: maximaal € 18.500
Het staat de gemeente vrij de hoogte van de boete te bepalen, mits het maximumbedrag per
overtreding niet wordt overschreden. De gemeente kan per overtreding nuances aanbrengen,
en zo door de hoogte van de boete duidelijk maken welke overtredingen het felst bestreden
worden. Dit moet vooraf duidelijk omschreven worden.
In de Algemene wet bestuursrecht wordt een artikel opgenomen dat bovenstaande
nuanceringen regelt.
De hoogtes van de boetes worden in de huisvestingsverordening opgenomen. De regionale
huisvestingsverordening zal nog worden aangepast. Conform planning zal de aangepaste
regionale huisvestingsverordening februari 2011 in werking treden.
Onderstaande fasering is in het boetestelsel aangebracht. De bestuurlijke boete op basis van
art. 7, lid 1 Huisvestingswet bedraagt in alle gevallen maximaal € 340. Dit betreft de boete
voor de huurder. Overigens wordt voorgesteld deze boete nog niet toe te passen. Dit komt
overeen met het beleid van de andere G4 gemeenten.
Tabel 1 Bestuurlijke boete bij overtreding van art. 7, lid 2 Huisvestingswet
In gebruik geven van woning
zonder
huisvestingsvergunning
In gebruik geven van woning
zonder
huisvestingsvergunning
vanuit een bedrijfsmatige
exploitatie
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 2.000 € 4.000 € 8.000 € 8.000
€ 4.000 € 8.000 € 16.000 € 18.500
Tabel 2 Bestuurlijke boete overtreding van art. 30, lid 1, sub a en b Huisvestingswet
Onvergund samenvoegen of
onttrekken van woonruimte
Onvergund samenvoegen of
onttrekken van woonruimte
vanuit een bedrijfsmatige
exploitatie
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 2.000 € 4.000 € 8.000 € 18.500
€ 4.000 € 8.000 € 16.000 € 18.500
95
95

Tabel 3 Bestuurlijke boete bij overtreding van art. 30, lid 1, sub c Huisvestingswet
Onvergund omzetten van
zelfstandige in
onzelfstandige woonruimte
Onvergund omzetten van
zelfstandige in
onzelfstandige woonruimte
vanuit een bedrijfsmatige
exploitatie
Eerste
overtreding
Tweede
overtreding
Derde
overtreding
Vierde
overtreding en
verder
€ 4.000 € 6.000 € 12.000 € 18.500
€ 8.000 € 12.000 € 18.500 € 18.500
Bij de bepaling van de hoogte van de boete is gekozen voor een systematiek waarin bij
herhaling van de overtreding steeds zwaarder wordt gestraft, en overtredingen vanuit
bedrijfsmatige exploitatie zwaarder worden beboet dan wanneer geen sprake is van
bedrijfsmatige exploitatie:
• Bij een bedrijfsmatige exploitatie kan ervan uitgegaan worden dat de verhuurder (de
eigenaar, de beheerder of de exploitant) met het oog op financieel gewin bewust de
regels overtreedt. Bij niet-bedrijfsmatige exploitatie is dit minder stellig het geval. Dit
verschil komt tot uiting in de andere boetebedragen.
• Bedrijfsmatige exploitatie:
o De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. De
bedrijfsmatige opzet blijkt uit de omvang van de exploitatie.
o De overtreder behoort uit hoofde van zijn beroep op de hoogte te zijn van de
regelgeving voor huisvesting en exploitatie van onroerend goed.
Voorbeelden: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en
kamerbemiddelingsbureaus, bedrijven die eigen werknemers huisvesten.
Bedrijfsmatige exploitatie blijkt uit de aard van het bedrijf of het beroep van
de overtreder.
o Een illegale verblijfsinrichting of een hennepkwekerij wordt altijd
bedrijfsmatig geëxploiteerd.
• Voor alle overtredingen geldt dat recidive zwaarder wordt beboet. Van recidive is
sprake wanneer na tenminste één maand na constatering van een overtreding wordt
vastgesteld dat de overtreder opnieuw dezelfde overtreding begaat, in hetzelfde of
een ander pand. Na een termijn van drie jaar wordt een herhaalde overtreding weer
als eerste overtreding beschouwd.
Een toelichting op de toepassing in de praktijk wordt gegeven in het volgende hoofdstuk.
7. De boete in de praktijk
De bestuurlijke boete is een aanvulling op de al bestaande last onder dwangsom en wordt
niet in alle gevallen, maar selectief, ingezet. De juridische werking en de uitvoering van het
boetebeleid worden vastgelegd door B&W.
De bestuurlijke boete zal gefaseerd worden ingevoerd. In eerste instantie bij het in gebruik
geven zonder vergunning van een woning (artikel 7 Huisvestingswet), op het onvergund
omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte en op woningonttrekking ten
behoeve van hennepteelt. Om te beginnen worden alleen de ‘zekere’ zaken’ beboet.
Na evaluatie kunnen de toepassingsmogelijkheden worden uitgebreid. De gefaseerde
opbouw geeft de gelegenheid eventuele ’kinderziektes’ eenvoudig op te lossen.
8. Afspraken met verhuurders
Met de woningcorporaties wordt samengewerkt om woonoverlast en verloedering te
bestrijden. Afspraken hieromtrent worden vastgelegd in het convenant dat met de
woningcorporaties wordt gesloten. Uitgangspunt is dat corporaties alles in het werk stellen om
woonfraude te voorkomen en indien noodzakelijk te bestrijden. Daartoe maken corporaties en
gemeente concrete afspraken. Deze afspraken betreffen onder andere controle van de
96
96

ewoning aan de GBA; controle op de identiteit van de huurder; actief klachtenbeleid; beleid
omtrent opzegging van de huur bij woonoverlast en/of woonfraude.
Een verhuurder die zich houdt aan deze afspraken doet voldoende om woonfraude te
voorkomen, waardoor oplegging van de bestuurlijke boete niet op zijn plaats is. Voorgesteld
wordt daarom de corporaties waarmee de afspraken zijn gemaakt (voorlopig) buiten
beschouwing te laten. Andere verhuurders waarmee dezelfde afspraken gemaakt worden,
komen eveneens voor deze uitzondering in aanmerking.
9. De handhaving
Alvorens handhavend te kunnen optreden, moet een overtreding gesignaleerd worden. Dit
signaal kan via verschillende kanalen binnenkomen, waarvan de belangrijkste zijn:
- melding via interventieteam Stadstoezicht;
- melding via interventieteam deelgemeente;
- melding meldpunt woonoverlast;
- signaal via andere dienst zoals SoZaWe, JOS, GGD;
- melding via burger
- melding via inspecteurs dS+V.
Afhankelijk van het soort overtreding zal een inspecteur van Stadstoezicht en/of een
inspecteur van dS+V, afdeling Toezicht Gebouwen het adres onderzoeken. Indien een
overtreding heeft plaatsgevonden, maakt de toezichthouder een rapport van bevindingen
(verplicht bij overtredingen met een maximum van meer dan € 340), waarna de gemeente de
overtreder een vooraankondiging van de bestuurlijke boete stuurt. De overtreder kan hierop
zijn zienswijze geven. Vervolgens volgt het definitieve boetebesluit.
De boete wordt geïnd door de gemeente (dit staat los van de vraag aan wie het geld toekomt,
zie hiervoor hoofdstuk 11) . De procedure wijkt in principe niet af van de inning van andere
vorderingen van de gemeente op burgers betreffende overtredingen van de Huisvestingswet,
zoals de inning van de last onder dwangsom.
Bij een boete bestaat uiteraard het risico dat de boete niet geïnd kan worden: de overtreder
heeft geen geld, vertrekt met de noorderzon of betaalt simpelweg niet. Momenteel wordt met
de dienst GBR het gebruikelijke incassotraject onderzocht op verbeterpunten, zoals
conservatoir beslagleggen.
De overtreder kan bezwaar aantekenen tegen het opleggen van de boete. Ook hiervoor geldt
de normale weg zoals voorgeschreven in de Algemene Wet Bestuursrecht. Het
bezwaarschrift wordt behandeld door de Algemeen Bezwaarschriftencommissie, die B&W
een bepaalde uitspraak op het bezwaar adviseert. Juridische Diensten van de Bestuursdienst
verdedigt bij een eventueel beroep bij de rechtbank ten slotte de gevolgde handelswijze.
10. Capaciteit en inkomsten
Een inschatting van de benodigde capaciteit ten behoeve van de uitvoering van de
bestuurlijke boete is op dit moment moeilijk te maken. Door een gefaseerde invoering van het
instrument zal de benodigde capaciteit geleidelijk aan toenemen. Vooralsnog wordt
voorgesteld geen extra capaciteit te reserveren.
In Amsterdam is inmiddels enige ervaring opgedaan. Een projectteam bestaande uit 5fte
neemt daar alle werkzaamheden op zich ten behoeve van de bestuurlijke boete op de
huisvestingswet. In 2010 zijn in Amsterdam tot nog toe circa 40 boetes opgelegd. Van een
kostendekkend instrument is daar vooralsnog geen sprake.
De geïncasseerde boetes dienen ter dekking van gemaakte kosten. Deze betreffen naast
personeelskosten voor inspecteurs, financieel-administratief medewerkers en juridisch
medewerkers ook opleiding, inhuur van de juridische diensten en (externe) kosten van de
invordering van de boetes.
Na het eerste jaar zullen de consequenties worden aangeboden aan het college van B&W en
aan de Gemeenteraad.
97
97

De eisen aan het personeel zijn hoog. De inspecteurs moeten uiterst zorgvuldig de
overtreding constateren en een juridisch sluitend rapport maken. Voor de overige
medewerkers wijken, afgezien van de juridische onderbouwing, de werkzaamheden niet
bijzonder af van die bij de last onder dwangsom. Een goede opleiding en training van met
name de inspecteurs heeft dan ook prioriteit.
Deugdelijke dossieropbouw is van groot belang. Goede onderbouwing van een zaak verkleint
het risico op bezwaar- en beroepszaken. Deze kosten sowieso veel tijd en daarnaast schaadt
een gegrond bezwaar- of beroep het aanzien van de gemeente.
11. Communicatie
Over de invoering en het gebruik van de bestuurlijke boete moet goed gecommuniceerd
worden. Behalve de gebruikelijke publicatie van de beleidsnotitie is een brede
voorlichtingscampagne nodig.
Deze begint voorafgaand aan de invoering, opdat de burgers niet overvallen worden door de
boete, en gaat door wanneer de bestuurlijke boete inmiddels is ingevoerd. Goede
communicatie is essentieel, wil van de bestuurlijke boete de beoogde preventieve werking
uitgaan.
Ook kan een goed en uitgebreid geïnformeerde burger zich niet op onwetendheid beroepen
in een eventuele bezwaarprocedure.
Effectieve communicatie vergroot zo de effectiviteit van het instrument.
12. Bestuurlijk traject
Het is van groot belang dat alle partijen goed worden betrokken bij de beleidsvorming en de
uitvoering. Dit geldt zowel voor de betrokkenen binnen het concern als voor de corporaties,
de stadsregio en de belangenorganisaties.
De bestuurlijke boete is onderwerp van gesprek in het kader van de bestuursopdracht keten
handhaving pand en persoon, waar de te hanteren werkwijze nader wordt uitgewerkt.
De stuurgroep Veiligheid zal over de toepassing van de bestuurlijke boete worden
geïnformeerd. Besluitvorming omtrent de invoering van de bestuurlijke boete zal in het
college van B&W plaatsvinden. Vervolgens zal de raad worden geïnformeerd.
Gestreefd wordt per 1 januari 2011 te beginnen bij de handhaving van de
huisvestingsvergunning. Vervolgens zal de bestuurlijke boete worden uitgebreid naar de
overige overtredingen.
13. Monitoring en evaluatie
Zowel de werkwijze als de effectiviteit van het instrument bestuurlijke boete moeten
geëvalueerd worden. Een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van alle betrokken
partijen zal de tussentijdse monitoring en de evaluatie ter hand nemen. Daarbij komen in elk
geval het aantal boetes per type overtreding, het vóórkomen van recidive, de balans ten
aanzien van de geïncasseerde boetes en de categorieën overtreders (bedrijfsmatig of niet)
aan de orde. Dit kan leiden tot aanpassing van de inzet van het instrument of eventueel tot
inzicht dat aanvulling op het instrument gewenst of noodzakelijk is.
98
98

Bijlage VIII
Meldingsformulier aan hypothecair financiers
Melding aan financier Gemeente: nr:
Datum melding
Meldende instantie
Contactpersoon
E-mailadres
Tel No:
Geel gearceerde vlakken aan te vullen door financiers?
Adres onderpand Huisnummer
Plaats onderpand Postcode
Hypotheekgever Voorletters IO
Geboortedatum Geslacht
(GBA) Adres Hypotheekgever Huisnummer
Plaats Hypotheekgever Postcode
Beroep Hypotheekgever
Salaris Hypotheekgever
Werkgever Persoon IO
Adres werkgever Huisnummer
Plaats werkgever Postcode
Hypotheekgever 2 Voorletters IO
Gebdat Hyp.gever 2 Geslacht
Beroep Hyp.gever 2
Salaris Hyp.gever 2
Werkg Hypotheekgever 2 Persoon IO
Adres werkg Hyp.gever 2 Huisnummer
Plaats werkg Hyp.gever 2 Postcode
Tussenpersoon Persoon IO
Adres tussenpersoon Huisnummer
Plaats tussenpersoon Postcode
Makelaar/taxateur Persoon IO
Plaats makelaar
Notaris Persoon IO
Plaats notaris
Verkoper Persoon IO
Geboortedatum verkoper
Adres verkoper Huisnummer
Plaats verkoper Postcode
Koopprijs
Hypotheekbedrag
Taxatiewaarde EW
Taxatiewaarde VOV
Aanvraag afgewezen? NEE
Passeerdatum
In SFH gezet? NEE Wie? NEE
Aangifte gedaan? JA/NEE/VOORNEMENS
Datum aangifte
Aanleiding melding
Extra informatie (zie tabblad
'Toelichting')
99
99

TOELICHTING MELDFORMULIER CONVENANTEN
Graag voor convenantsmeldingen gebruik maken van het tabblad 'Meldformulier'. De
financiers kunnen de data uit dit formulier en alle cellen automatisch laten inlezen in hun
systemen.
De onderwerpen waarvoor geen apart veld is opgenomen zouden wij graag in het vrije
tekstveld terug zien. Indien beschikbaar zouden de financiers graag nog de volgende
informatie ontvangen:
1. Algemeen
1.1 Datum van onderzoek/bezichtiging pand
1.2 Wat is de bestemming van het onderpand
1.3 Is het pand bewoond (door hypotheekgever)
1.4 Rust er een aanschrijving of executoriaal op het pand
1.5 Reactie en mate van medewerking door hypotheekgever
1.6 Rol van hypotheekgever in verhuur/kwekerij
1.7 Ingangsdatum dienstverband hypotheekgever
1.8 Is hypotheekgever in het bezit van meerdere objecten
1.9 Indien ja, is hier ook sprake van onregelmatigheden
1.10 Is er sprake geweest van een AB-BC transactie
2. Verhuur
2.1 Heeft de gemeente toestemming gegeven voor de verhuur
2.2 Is er sprake van enkel- of meervoudige verhuur
2.3 Wat is de ingangsdatum geweest van de verhuur
2.4 Gegevens over de huurder
2.5 Staat van onderhoud van het pand voor ontruiming
2.6 Staat van onderhoud van het pand na ontruiming
2.7 Beeldmateriaal van hierbovengenoemde situaties
2.8 Indien beschikbaar aanvullende informatie, zoals huurcontract
3 Hennepkwekerij
3.1 Staat van onderhoud van het pand voor ontruiming
3.2 Staat van onderhoud van het pand na ontruiming
3.3 Beeldmateriaal van hierbovengenoemde situaties
3.4 Gegevens van in het pand aangetroffen betrokkenen
100
100

Bijlage IX
Voorbeelden van indicatoren die duiden op mogelijke betrokkenheid
georganiseerde misdaad t.a.v. vastgoed
Indicatoren Bron
Snelle groei omvang vastgoed
Kadaster.
portefeuille
Snelle daler vastgoedportefeuille Kadaster.
Eigenaar heeft 1 of meerdere
OM of Politie.
vermeldingen in het JDS.
De eigenaar/verkoper heeft meerdere Meldpunt FIU Nederland. O.a. de FIOD
Melding Ongebruikelijke Transacties en de politie kunnen gegevens
op zijn naam staan.
opvragen.
Aantal panden zonder hypotheek Kadaster.
Aantal panden met hypotheek verstrekt Kadaster.
door buitenlandse hypotheekgever.
Aantal panden met hypotheek verstrekt Kadaster.
door natuurlijk persoon.
Aantal panden met hypotheek verstrekt Nederlandse Vereniging van Banken
door niet geregistreerde
hypotheekgever.
Aantal panden met hypotheek verstrekt Kadaster
door hypotheekgever afkomstig uit
risicoland.
Panden met ABC transactie uitgevoerd Kadaster
op één dag.
Windhapper. Onmogelijkheid om gezien Rijksbelastingdienst of SoZaWe
het inkomen en/of vermogen onroerende
zaken te kopen en/of financiering te
krijgen.
Risicovol gebruik. Eigenaar meerdere Interne/gemeentelijke informatie. Ook in
keren aanschreven.
gemeenten waar eigenaar panden in
bezit heeft.
Onlogische geldstromen en/of facturen
Meerdere provisies naar verschillende
personen. Personen die voor elkaar
betalen.
Vastgoedondernemingen die volgens het Kamer van Koophandel
handelsregister geen werkzame
personen hebben.
Grootaandeelhouder heeft geen weet
van wat in de onderneming gaande is.
Onverklaarbare waardesprongen. Kadaster
Provisiebetaling zonder zichtbare
tegenprestatie.
Gebruik van stromannen. De persoon
(koper, bestuurder, aandeelhouder)
heeft geen daadwerkelijke bemoeienis
met de exploitatie, maar komen alleen
met een volmacht naar voren bij de
notaris.
Verlies op vastgoedtransacties na Kadaster (koopakten)
101
101

ecente aankoop.
Gefinancierde bedrag staat niet in
verhouding tot de koopsom.
Koopsom staat niet in verhouding tot de
WOZ-waarde.
Eigenaar voert een disproportionele
hoeveelheid transacties uit.
Kadaster
Kadaster en gemeentelijke informatie
Kadaster (overzicht historie transacties
of data aankopen panden in kadaster
online)
Illegale hennepteelt in panden Interne/gemeentelijke informatie
Meerdere objecten waar bijvoorbeeld Interne/gemeentelijke informatie
MOE-landers of illegalen worden
gehuisvest.
(illegale) prostitutie
102
102

RIEC Rotterdam-Rijnmond
Bezoekadres: Coolsingel 6, Rotterdam
Postadres: Postbus 70012, 3000 KP Rotterdam
Telefoonnummer: (010) 267 2944