Hart voor Wonen 2013 - nummer 1 - Woonbron

nr 1/2013
Aan dit nummer werkten mee:
Jean Baptiste Benraad, Marc Boes, Jos Buskermolen,
Frits Chandi, Mateusz Gruner, Peter van Koppen en
Rolf van der Meijden.
belanghoudersblad van woonbron
Hart voor Wonen
Tijdelijk
wonen

‘Je sloopt wat weg moet, laat zitten wat niet in
de weg zit en brengt aan wat per se nodig is.
De afwerking is secundair.’
lees verder op pagina 2
‘Mensen stop je nergens in. Wij hebben de plicht om
goed voor onze medewerkers te zorgen.’
lees verder op pagina 6
‘Waar werk was, woonde ik.’
lees verder op pagina 8
‘Begeleiding ja, maar we nemen de jongeren niet
mee aan het handje.’
lees verder op pagina 10
‘Wij willen geen gedooglocaties, maar officiële,
vergunde locaties.’
lees verder op pagina 12

Column
Reageer via Twitter:
@woonbron
@bertwijbenga
Globalisering, individualisering en een algemene
trend naar meer ‘maatwerk en flexibiliteit’ komen
onze kant op. Vanuit onderzoeken wordt benadrukt
dat de beschik baarheid van een deel flexibele
woning voorraad steeds belangrijker gaat worden.
De VROM-raad presenteerde in 2009 al het rapport
Wonen in ruimte en tijd, dat het groeiende belang
onderstreept van tijdelijke woonvormen. De vraag
hiernaar zal snel naar ruim 20% van de totale vraag
schuiven. In een stedelijke omgeving kan die vraag
nog groter zijn.
Voor wie?
Bert WIjBenga
voorzitter Raad van Bestuur
Woningbehoefte verschuift in de tijd. ‘Vroeger’ zocht men een woning,
groeide van klein naar groot en weer terug. Steeds meer zien we de
vraag naar woonruimte anders gesteld worden. Uiteraard blijft de
klassieke lijn doorlopen, waarbij settelen in de bestaande woonmilieus
de kernbehoefte blijft van veel woningzoekenden. Daar tegenover staat
een (minder helder gedefinieerde) vraag naar alternatieve, tijdelijke
woonvormen. En die wordt in de toekomst steeds belangrijker. Sterker
nog: die hoort bij de kerntaak van corporaties.
De doelgroep voor tijdelijk wonen bestaat o.a. uit
300.000 arbeidsmigranten, meer en meer studeren-
den, stagiaires, trainees, expats, 80.000 buitenlandse
studenten, 35.000 echtscheidingen per jaar, slacht-
offers van geweld, jongeren met (in meer of mindere
mate) behoefte aan zorg en begeleiding, ‘In between’
wonen zoals ex-detentie en ex-psychiatrie.
In algemene termen kunnen we stellen dat
corpo raties zich vooral richten op de mainstream
en daarmee een beeld blijven uitstralen van ‘gewoon
wonen’ voor de ‘gewone woningzoekenden’. Terwijl
de jas van tijdelijk wonen ons prima past. Het gaat
om mensen met een smalle beurs en behoefte aan
een dak boven hun hoofd. Daarbij zijn het vaak onze
klanten van de toekomst in de reguliere corporatie-
verhuur.
Tijdelijk wonen
rendabel
Tijdelijk wonen moet niet worden gezien als cash
cow. Maar het moet wel rendabel zijn. Met name in
de woningvoorraad met vraaguitval en de woning-
voorraad met een sloop- of renovatie-etiket kan
tijdelijke verhuur zorgen voor inkomsten in situaties
waarin leegstand en dus derving op de loer liggen.
Onze praktijkervaringen uit Dordrecht (Short Stay
Facility) laten zien dat de jaarresultaten positief zijn.
Het is een rendabele business case.
Het bedienen van de doelgroepen van tijdelijk wonen
kent wel een wezenlijk andere dynamiek dan de
regu liere verhuur. Kandidaten volgen niet het aanbod
van het reguliere woonruimteverdelingsysteem,
maar melden zich direct vanuit bekendheid met ons
aan bod (‘mond tot mond’) en goede referenties. Het
gaat of om ‘spoedzoekers’, om klanten die specifieke
bemid deling vragen vanwege taalproblemen (expats),
of om klanten die ons via een gebundelde vraag
bereiken (werkgevers, arbeidsbureaus). Beide routes
kennen een andere aanpak, omgangsvorm en
mindset dan nu wordt gehanteerd.
Het verhuren en beheren kent eveneens een
andere aard van handelen. Er is sprake van een ander
kwali teits niveau, een andere set van beheerafspraken
en wijze van beheren. Ook het juridisch kader is van
een andere orde. Medewerkers zullen over passende
competenties moeten beschikken en een zeer
flexibele en meer zakelijke grondhouding moeten
hebben. Die basis wordt bij ons momenteel gelegd.
En sluit naad loos aan bij ons streven naar sociaal,
zakelijk, met elan.
1

artIkel
jos Buskermolen en jean BaptIste Benraad
Oprichter Transformatieteam en ontwikkelingsmanager de Alliantie
Jean Baptiste Benraad Jos Buskermolen
In Amsterdam Slotervaart bevindt zich een van de grootste tijdelijke
kantoortransformaties van Nederland. Het ACTA-gebouw, een
voormalig opleidingscentrum voor tandartsen, biedt nu voor minimaal
vijf jaar onderdak aan 460 studenten. Studenten klusten mee bij de
verbouw en beheren zelf het complex, waardoor opdrachtgever de
Alliantie flink bespaart op de investeringskosten.
Gaten boren, isolatiemateriaal aanbrengen, gips-
wandjes zetten: het was het beeld van studenten
die de afgelopen twee jaar volop meehielpen bij de
verbouwing van het ACTA-gebouw in Amsterdam
Slotervaart tot tijdelijk wooncomplex. Niet zonder
reden, want het ging om hun eigen studenten-
woning. In ruil voor 48 uur hulp aan de aannemer
kregen ze korting op hun huur.
In 2010 kocht woningcorporatie de Alliantie het
kolossale pand in Amsterdam naast het Slotervaart-
ziekenhuis van het Academisch Centrum voor
Een opmerkelijk icoon in
Tandheelkunde, dat naar een nieuw gebouw bij de
Vrije Universiteit verhuisde. Aanvankelijk wilde de
Alliantie het ACTA-gebouw slopen en er nieuwe
woningen bouwen. “Door de economische crisis bleek
dat voorlopig niet haalbaar”, vertelt Jos Buskermolen,
ontwikkelingsmanager bij de Alliantie. “We vonden
dat het gebouw niet leeg kon blijven staan en wilden
het een nuttige bestemming geven.” Samen met
stadsdeel Amsterdam Nieuw-West ontwikkelde de
Alliantie een plan dat paste binnen de visie van beide
partijen op de omgeving. Buskermolen: “Jongeren
moesten kansen krijgen om hier te wonen en te
werken. De woningnood onder studenten is in
Amsterdam bijzonder hoog. Er is een tekort van zo’n
9.000 kamers. Tegelijkertijd is er onder creatieve
ondernemers en kunstenaars een enorme behoefte
aan goedkope, eenvoudige ruimten waar ze kunnen
werken. Maar ook waar ze klanten kunnen
ontvangen en collega’s kunnen ontmoeten.”
2

oVerweldigend
In juni 2012 werden de eerste studentenwoningen
opgeleverd. Onder de naam Go-West biedt de
tweede tot en met de achtste verdieping onderdak
aan 460 woningen. Die waren binnen de kortste
keren verhuurd. Studenten kunnen er tot maximaal
een half jaar na hun afstuderen blijven wonen.
Buskermolen: “Sommige mensen, vooral oudere
‘Jongeren moesten kansen krijgen
om hier te wonen en te werken’
Amsterdammers, hadden twijfels bij deze locatie
buiten de Ring. Maar Go-West is slechts één
metrohalte van de Vrije Universiteit verwijderd. Het
Leidseplein is een kwartiertje fietsen. Voor kersverse
studenten optimaal.” Acquisitie was dan ook
nauwelijks nodig. De belangstelling was zelfs zo
overweldigend dat er al snel een wachtlijst met 1.200
gegadigden ontstond. Inmiddels is besloten niet nog
meer studenten op de wachtlijst toe te laten.
Amsterdam Nieuw-West
In samenwerking met Urban Resort realiseert de
Alliantie creatieve broedplaatsen en een horeca-
gelegenheid op de eerste verdieping en begane
grond van het pand. Urban Resort tekende eerder al
voor de verbouwing van het Volkskrant-gebouw in
Amsterdam. Op dit moment zijn er in Go-West al
muziekstudio’s, decorbouwers, fotografen, een
theaterimpresariaat en kunstenaars te vinden. Ook
worden er zalen geschikt gemaakt voor openbare
evenementen, filmvoorstellingen, optredens
etcetera. Buskermolen: “Dat vereist geen al te grote
ingrepen in de plattegrond van het gebouw. We
hebben de grootste ruimten met hoge plafonds
voor deze functies vrijgemaakt. Plekken die minder
geschikt zijn voor bewoning door studenten.”
Financiering
Een uitdaging vormde de financiering van de
verbouwing. Buskermolen: “De Alliantie financiert
de verbouwing en treedt op als opdrachtgever voor
de verbouwing. We moesten kostbare investeringen
doen zoals plaatsing van sanitair, een nieuwe
cv-installatie en te openen ramen in de gehele gevel.
Daarbij komt nog de inbouw van alle wooneenheden
en werkruimtes.” Toch kon de Alliantie flink besparen
op de kosten. De investeringskosten bedroegen circa
3

Reageer via Twitter:
@deAlliantie
9.000 euro per kamer, een relatief beperkt bedrag.
Dit was mogelijk doordat studenten meehielpen
met klussen, maar ook door efficiënt te verbouwen.
De bestaande plattegrond was het uitgangspunt. Het
gemeenschappelijk sanitair en de keukens werden
geplaatst op plekken waar al leidingen lagen. Daar
zijn vervolgens de kamers omheen geplaatst. “Je
sloopt wat weg moet, laat zitten wat niet in de weg
zit en brengt aan wat per se nodig is. De afwerking is
secundair”, vertelt Buskermolen. “Aannemer en
architect moeten daar wel in kunnen meegaan.
Studenten stellen geen hoge eisen aan comfort.
Voor hen telt vooral dat ze een kamer hebben op een
plek waar ze medestudenten kunnen ontmoeten.”
Ook op het beheer werd bespaard. De corporatie doet
dit niet zelf, maar besteedt het uit aan studenten.
De Alliantie is hierin ondersteund door het
Transformatieteam, een samenwerkingsverband
van meerdere partijen dat veel ervaring opdeed bij
soortgelijke projecten. Het Transformatieteam
ontwikkelde een model waarbij per pand een
stichting wordt opgericht. Jean Baptiste Benraad,
oprichter van het Transformatieteam en oud-
directeur van de Rotterdamse studentenhuisvester
Stadswonen: “Voor Go-West werd de stichting
Tijdelijk Wonen Amsterdam in het leven geroepen.
Deze stichting huurt het gebouw van de Alliantie en
regelt zaken als het innen van de huur, onderhoud en
leefbaarheid.” Benraad vervolgt: “Per wooneenheid
wijst de stichting twee bewoners aan voor de functie
van gangbeheerder. Tegen een kleine vergoeding
regelen zij het dagelijkse beheer van hun eenheid.
Denk aan het opstellen van de schoonmaakroosters
en rapportage van benodigde reparaties. Deze
gangbeheerders worden op hun beurt aangestuurd
door de pandbeheerder. Die is namens de stichting
als eerste verantwoordelijk voor het sociaal beheer.”
Het is de eerste keer dat de Alliantie voor deze
beheervorm kiest. Buskermolen: “Dat maakt het
spannend want de stichting krijgt een hoop
verantwoordelijkheid. Wij stellen het gebouw ter
beschikking, maar zij moet het gaan doen. Onze
traditionele rol als corporatie verandert dus. Wij
faciliteren nu vooral.”
wet- en regelgeVing
Een kantoor transformeren in tijdelijke woningen
betekent dat een woningcorporatie onvermijdelijk te
maken krijgt met wet- en regelgeving. Maar dat bleek
geen grote belemmering. Het Bouwbesluit kent een
vrijstelling op het bestemmingsplan voor vijf jaar bij
tijdelijk gebruik. Benraad: “We verwachten dat de
Eerste Kamer dit voorjaar instemt met een verlenging
tot tien jaar. Er is ook gerekend met een exploitatie-
termijn van tien jaar, om zo de investeringen terug
te verdienen.”
Verder gelden sinds vorig jaar landelijk uniforme
regels voor verbouwingen. Buskermolen: “We
hoefden voor het ACTA-gebouw niet meer te
voldoen aan nieuwbouweisen, maar aan de eisen
die golden ten tijde van de oorspronkelijke bouw.
Dat vergemakkelijkte en versnelde de procedure.
Uiteraard moesten we wel voldoen aan de reguliere
eisen op het gebied van brandveiligheid en
vluchtwegen.”
Buskermolen is ook positief over de gemeentelijke
medewerking bij de transformatie. “De gemeente
was enthousiast over het project en we kregen alle
medewerking. Vooraf zijn goede afspraken gemaakt
om vertraging te voorkomen. De omgevings-
vergunning werd vrij snel verleend. Het enige lastige
was dat we ons tot verschillende loketten moesten
wenden.” Benraad: “In kleinere gemeenten duren dit
soort trajecten daarom vaak wat korter. De betrokken
ambtenaren zijn sneller bij elkaar te brengen.”
Een nadeel is dat de regels voor huurbescherming
het niet toestaan dat de Alliantie Go-West behalve
aan studenten ook aan andere jongeren verhuurt.

Lees meer op
transformatieteam.nl
en de-alliantie.nl
Buskermolen: “Amsterdam-Nieuw West kent relatief
veel jongeren, maar weinig universitaire en hbo-
studenten. Die komen nu niet voor een kamer in
aanmerking.” Buskermolen denkt desondanks dat
Go-West kan uitgroeien tot een nieuw icoon van
Nieuw-West. “Wanneer het gebouw leeg zou blijven
staan, komt dit de locatie niet ten goede. De nieuwe
functie kan de buurt een impuls geven, nieuwe
bezoekersstromen genereren en bedrijvigheid
scheppen die nu ongebruikelijk zijn in dit deel van
de stad.”
Meer kansen
Tijdelijk wonen biedt volgens Buskermolen veel
kansen voor leegstaande kantoren. Niet alleen in
Amsterdam, waar circa 1 miljoen vierkante meter
leegstaat, maar ook in talrijke andere gemeenten
die met forse leegstand kampen. “Maar als corporatie
zullen we niet elk willekeurig kantoorgebouw
transformeren. Go-West bevindt zich in de
Staalmanpleinbuurt, waar we al actief zijn met
gebiedsontwikkeling. Die legitimatie moet er wel
zijn. In wijken waar we geen bezit hebben, laten
we transformaties over aan andere partijen. Aan
beleggers of andere corporaties bijvoorbeeld. En
gemeenten kunnen een stimulerende rol vervullen.”
Benraad: “Ook is niet elk leegstaand gebouw geschikt
voor transformatie. Een goede locatie is van cruciaal
belang. Denk aan de nabijheid van onderwijs-
voorzieningen, winkels en een goede aansluiting op
het openbaar vervoer.”
Buskermolen en Benraad adviseren woning-
corporaties die met tijdelijk wonen aan de slag gaan,
niet zelf het beheer op zich te nemen. “Professionele
uitbesteding is effectiever en voordeliger. Al beseft
misschien niet elke woningcorporatie dat.” Ook
adviseren ze de klantgroep centraal te stellen bij de
transformatie. “Verdiep je in hun wensen, of het nu
gaat om studenten, expats of arbeidsmigranten.”
Volgens beiden is een tijdelijk huisvestingsproject
geslaagd als de gebruiker er zelf blij mee is. Benraad:
“De gebruikerseisen wijken nogal eens af van de
eisen die de eigenaar of een buitenstaander aan een
woning stelt. Die streven naar perfectie. Maar voor
een student is een trage internetverbinding erger dan
een bekraste deur.”
5
Tekst: Karl Bijsterveld Fotografie: Lou Wolfs
Gouden tips voor de ombouw van
bedrijfsruimte naar tijdelijk wonen
Jean Baptiste Benraad, oprichter van het Transformatieteam:
• Zorg dat je je klantgroep(en) kent en vooral hun prioriteiten.
• Analyseer het gebouw op de mogelijkheden en vooral op de
meerwaarde voor de klantgroepen.
• Koop niet te duur in. Volgens Benraad daalt de reële prijs van een
vierkante meter bedrijfspand naar € 500 à € 600. Soms ook al
€ 250 per vierkante meter.
• Weeg aankoop- en investeringskosten af tegen uiteindelijke huurinkomsten.
Verbouw zal pas renderen op de lange termijn. Het voordeel voor
corporaties: een project hoeft niet meteen rendabel te zijn.
• Laat je bij aanpassingen van het gebouw alleen leiden door de
prioriteiten van de klantgroep en niet door de standaard kwaliteitseisen
van de beheerder. Dit beperkt ook de aanpassingskosten die tijdens de
korte exploitatieperiode weer moeten worden terugverdiend.
• Niets is zo goedkoop en leidt tot zo veel betrokken- en tevredenheid als
beheer van binnenuit. Laat de bewoners zich organiseren en binnen een
overeengekomen reglement zo veel mogelijk beheertaken zelf uitvoeren.
Corporatiebeheer is te duur en niet nodig.
• Maak vooraf goede afspraken met de gemeente om vertraging te voor-
komen door problemen over vergunningen, bestemmingsplan en wetgeving.

artIkel
peter van koppen,
Directeur van Van Koppen en Van Eijk (VKVE)
Betrouwbaarheid. Wie met Peter van Koppen, eigenaar van Van Koppen en Van Eijk
(VKVE) spreekt, merkt dat dát de basis is van het succes dat dit uitzendbureau inmiddels
wel mag worden genoemd. Betrouwbaarheid richting werkgevers, uitzendkrachten en
andere samenwerkingspartners.
Lees meer op vkve.nl
Reageer via Twitter:
@petervankoppen
Het bedrijf startte in 2003. “De werkloosheid was
minimaal. Er was veel werk in de branches waarin
wij ons begeven: tuinbouw, techniek, bouw,
schoonmaak. Wij trokken toen al Polen aan om het
werk te komen doen. Zij willen graag werken.” Het
‘tevreden stellen van een baas’ zit hen volgens Van
Koppen in de genen. “Voor Nederlanders is het
verschil tussen uitkering en werk klein, de noodzaak
om laaggeschoold werk te doen, is er niet. Voor Polen
is dat anders; zij kunnen hier tien euro per uur
verdienen, in Polen slechts drie. Zij kiezen er daarom
steeds vaker voor om een aantal jaren hier te werken.’’
Inmiddels zendt VKVE 4.000 mensen uit. Van hen zijn
er 3.500 afkomstig uit Polen. Het merendeel, 2.500
mensen, huisvest het bedrijf zelf. Een hele klus, maar
inmiddels loopt het proces als een geoliede machine.
Flexibel huisVesten
Van Koppen is een man die opereert volgens het
principe: Als je iets doet, moet je het goed doen.
“Onze mensen die tijdelijk in Nederland wonen om
via VKVE te kunnen werken, hebben recht op goede
woonruimte’’, stelt hij. Wie tegen hem zegt dat hij
nog wel ‘een huisje heeft om wat Polen in te stoppen’,
krijgt nul op het rekest. “Mensen stop je nergens in,
dat ten eerste. Ten tweede hebben wij de plicht
om goed voor onze medewerkers te zorgen.”
VKVE is gecertificeerd om werknemers flexibel te
huisvesten (Certified Flex Home). Het uitzend-
bureau houdt zich daarmee aan alle regels. Dat zijn
kwaliteitsregels schoon, netjes en veilig, maar ook
regels als: niet meer dan twee personen per slaap-
kamer en 12 m² leefruimte per persoon. Ook zijn er
6
eisen voor sanitaire voorzieningen en brandveiligheid.
Maar VKVE doet meer. “De meeste van onze
woningen zijn van particulieren die in deze moeilijke
markt hun huis niet snel kunnen verkopen. Wij huren
deze woningen rechtstreeks van eigenaren. Op de
eerste van de maand betalen we netjes de huur, we
maken foto’s van de woning bij de start van de
huurperiode en als deze weer wordt opgeleverd. Zo
zijn er nooit misverstanden over eventuele schade.’’
‘Mensen stop je nergens
Die schade kan overigens bijna niet anders dan
meevallen, omdat VKVE gemiddeld wekelijks de
woningen controleert. “Een Pools sprekende
controleur komt langs om te kijken hoe de woning
eruit ziet. Als iets binnens- of buitenshuis niet netjes
is, spreekt de controleur de bewoners erop aan en ziet
erop toe dat de situatie verbetert.’’
Ook de buurtbewoners kunnen hun ei kwijt. Zij
krijgen een brief van het uitzendbureau met daarin
uitleg over de tijdelijke bewoning en een telefoon-
nummer dat zij kunnen bellen bij vragen of overlast.
Peter van Koppen is zelf de contactpersoon. “Ik wil
weten wat er speelt.’’
Met de klachten valt het overigens mee. De laatste
keer dat hij werd gebeld, was twee maanden geleden.
In de zomer krijgt hij af en toe een telefoontje over
een wat luidruchtige barbecue. Het beeld van
dronken Polen die de boel op stelten zetten - en soms
zelfs crimineel gedrag vertonen, zoals de media
schetsen - herkent hij niet. “We spelen van tevoren in
op alles. Onze werknemers betalen alleen huur voor
het aantal uren dat ze werken. Twintig uur werk,

in’
twintig uur huur betalen. Zo voorkomen we dat
mensen geld tekort komen en dit op andere manieren
gaan ‘compenseren’. Zelf hebben we daardoor een
stok achter de deur. Minder werk voor hen levert ons
minder huurinkomsten op.”
reclaMe
‘ Onze mensen die tijdelijk in Nederland
wonen om via VKVE te kunnen werken,
hebben recht op goede woonruimte’
Peter van Koppen Fons van Eijk
‘Minder werk voor hen levert ons
minder huurinkomsten op’
Voor medewerkers zijn er cursussen Nederlands en
jobcoaches die Pools spreken. Zij kunnen 24 uur per
dag in het Pools bellen met VKVE. “Dat kan gaan over
van alles. Van vragen over een kapotte wasmachine
tot over de locatie van een eerstehulppost.’’
Ook op andere manieren doet het bedrijf er alles aan
om betrouwbaar te zijn. “We hebben 400 auto’s
rondrijden. Op elk daarvan staat een telefoon-
nummer dat medeweggebruikers kunnen bellen
als er opmerkingen zijn over het rijgedrag.
Als die er zijn, spreken we de chauffeur aan.’’
Van Koppen is zeer tevreden over zijn medewerkers
én hun gedrag. “We maken niet eens reclame.
Onze medewerkers stromen via andere medewerkers
binnen. Zij vertellen elkaar dat VKVE een
betrouwbaar bedrijf is. Onze uitzendkrachten krijgen
meteen een jaarcontract en 22 vakantiedagen. Zij
gaan voor zoveel mogelijk uren aan het werk en
kunnen zelf aangeven welk werk ze willen. Iedere
week betalen we op hetzelfde moment uit. We
groeien nog steeds. Door goede medewerkers te
leveren aan onze klanten, besteden zij hun werk aan
ons uit. Respectvolle omgang met uitzendkrachten
heeft op potentiële nieuwe medewerkers weer een
zuigende werking. En woningen genoeg om de
mensen te huisvesten. Door een goede huurder te
zijn, bieden particulieren spontaan hun huizen aan.’’
7
Tekst: Maaike Thüss Fotografie: Ferry ten Brink

IntervIeW
drIe BeWoners In tIjdelIjk Wonen
‘Voor mij was het de perfecte
oplossing. Ik kijk goed terug op
mijn periode daar’
‘Hygiëne en veiligheid
belangrijk bij tijdelijke
bewoning’
Frits chandi
woont momenteel in Dordrecht. Als vliegtuigontwerper voor
Fokker heeft hij veel van de wereld gezien. Hij werkte in tien
verschillende landen en bewoonde evenzoveel tijdelijke woningen.
“Momenteel woon ik in een appartement. Het is er netjes en rustig.
Precies wat ik zoek. Ik hoor er nooit luide muziek, de gangen zijn
schoon, de inrichting is sober, maar prima. Alles wat nodig is ‒ een
magnetron en een koelkast bijvoorbeeld ‒ is aanwezig.’’
Veel wensen zegt hij niet te hebben. Hij vertrekt ’s morgens rond
zes uur naar Papendrecht, waar Fokker Aerostructures is gevestigd
en is zo’n dertien uur later weer thuis. “Daarom is die rust voor mij
zo belangrijk,” zegt hij.
Chandi vindt zijn gemeubileerde tijdelijke woonplek prima, op
één ding na. “Ik heb maar een klein tv’tje hier. Aangezien ik alleen
ben ’s avonds en duizenden films in mijn collectie heb, had ik een
grotere televisie wel prettig gevonden. Ook om sport te kijken
trouwens, dat is veel beter te zien op een grotere televisie.’’
Het is een bescheiden wens van een man die overal ter wereld
heeft gewoond. In Spanje had hij een vierkamerflat voor zichzelf
en in China verbleef hij in een 5-sterrenhotel. “Ik wilde heel graag
in Nederland werken. Ik kan nu in de weekeinden naar mijn gezin.
Dat is me heel veel waard.’’
8

Mateusz gruner
komt uit Polen. Hij woont en werkt sinds tien jaar in Nederland.
Toen hij als uitzendkracht begon, verhuisde hij bijna iedere maand.
“Waar werk was, woonde ik. Het uitzendbureau had bedrijfs-
woningen. Ik had samen met een collega een kamer. Later woonde
ik langer op één plek. Uiteindelijk kon ik een woning huren. Daar
was ik erg blij mee omdat de bedrijfshuisvesting in verhouding
erg duur was. Ook de buurten waarin ik heb gewoond, waren
nooit de beste van de stad.’’
Gruner heeft inmiddels samen met zijn vrouw een woning gekocht.
Binnen enkele dagen verwachten zij hun eerste kind. Hij is zeer
gelukkig met zijn nieuwe huis. “We wonen in een rustig dorp in een
nieuwbouwwijk. De bewoners zijn allemaal tussen de 25 en de
40, de kinderopvang is dichtbij en het voelt er veilig.’’
De Pool vindt dat hij zijn handen mag dichtknijpen. Hij stelt dat
het voor buitenlanders lastig is om een woning te huren of kopen.
“Ik ken veel mensen die graag willen kopen. Na al die jaren werken,
hebben zij inmiddels ook het geld om een huis te kopen van rond
een ton. Het probleem is dat zij veelal onvoldoende Nederlands
spreken om - letterlijk - de procedure voor het kopen van een huis
te kunnen volgen. Het zou fijn zijn als makelaars in het Pools of
Hongaars de koop van een woning zouden kunnen begeleiden, of
desnoods in het Engels. Nu het met de woningmarkt zo slecht gaat,
zouden zij zich daarin moeten specialiseren.’’
short stay bewoner 3*
had een luxeprobleem waardoor zij enkele maanden in de Short
Stay Facility in Dordrecht belandde. Al voordat zij een nieuw huis
had gevonden, verkocht zij haar oude woning. “Ik moest er snel
uit en stond eigenlijk op straat,” vertelt zij.
Zij wist niet waar zij naar toe moest en wilde tijdelijk een
hotelkamer betrekken. “Maar ik zag een advertentie van Woonbron
en gelukkig was er voor mij de mogelijkheid om een tijdje in de
SSF te wonen. Ik heb het er prima naar mijn zin gehad. Het was
niet groot, maar alles was aanwezig. Het enige dat ik moest
meenemen was bedden- en linnengoed, de rest kon in de opslag
blijven. Het was netjes geverfd, schoon, er was een restaurant,
een wasserette en een supermarkt.’’
“Als ik visite had, ging ik meestal met ze naar het restaurant; koken
op twee kookplaatjes is lastig. Het eten in het restaurant is prima.’’
Wat zij erg prettig vond, is het veilige gevoel dat ze had toen ze in
de SSF verbleef. “Het terrein is afgesloten en je moet aanbellen als
je naar binnen wilt. Er zijn overal camera’s en er zit dag en nacht
iemand achter de receptie.’’
De huur van 750 euro per maand vond zij wat aan de hoge kant,
maar omdat het een tijdelijke oplossing is met alle voordelen die
zij heeft genoemd, was het acceptabel.
“Voor mij was het de perfecte oplossing. Ik kijk goed terug op mijn
periode daar.’’
*Deze persoon wilde om privacyredenen niet met haar volledige naam in het artikel worden genoemd.
9
Tekst: Maaike Thüss Beeld: Lou Wolfs

IntervIeW
marC Boes
directeur van Stichting Jong Rotterdam
‘ Een succesvolle mix in
Rotterdam Delfshaven’
Soms hebben jongeren behoefte aan een
steuntje in de rug. Daarom opende De
Bovenkamer haar deuren in Rotterdam
Delfshaven. Dit is een tijdelijke woonruimte
voor jongeren die lichte begeleiding nodig
hebben. Ze wonen er samen met zelfstandige
jongeren en dat blijkt een succesvolle mix.
Marc Boes is trots op De Bovenkamer. Als directeur
van Stichting Jong Rotterdam was hij samen met
Woonbron nauw betrokken bij de ontwikkeling
van dit bijzondere initiatief. In 2007 kocht de
wooncorporatie het pand aan de Rochussenstraat
355-357 in Rotterdam Delfshaven. Jarenlang konden
particulieren hier een kamer huren. Op de begane
grond bevonden zich twee bedrijfsruimtes. Marc
Boes: “In Rotterdam is een grote behoefte aan
tijdelijke woonruimte voor jongeren die lichte
begeleiding nodig hebben. Dit verpauperde pand
was met een intensieve verbouwing prima
geschikt te maken voor deze doelgroep.”
Op 1 september vorig jaar namen de eerste twaalf
begeleide jongeren er hun intrek. Woonbron verhuurt
de kamers, die allen zijn voorzien van een eigen
keukenblok. Stichting Jong Rotterdam verzorgt de
begeleiding van de jongeren. “Het gaat om jongeren
tussen de 18 en 23 jaar die vaak een vangnet van
familie of vrienden missen”, legt Boes uit. “Zonder
begeleiding dreigen ze buiten de boot te vallen
omdat ze hun studie niet afmaken of steeds meer
schulden opbouwen. Door ze in een vroeg stadium te
helpen, voorkom je erger. Daar hebben niet alleen de
jongeren zelf baat bij, maar de hele maatschappij.”
Marc Boes
10

eigen kracht
De mate van begeleiding verschilt per jongere. Boes:
“Voor sommigen is alleen huisvesting voldoende,
anderen hebben intensievere begeleiding nodig.
Bij het leren budgetteren, het invullen van
formulieren, maar ook bij zingevingsvragen.” Bij
de begeleiding staan de eigen mogelijkheden van
de jongeren voorop en niet de beperkingen. “We
nemen ze niet mee aan het handje”, benadrukt Boes.
“Jeugdhulpverlening heeft soms die reputatie, maar
wij gaan uit van hun eigen krachten en bieden ze
precies datgene wat ze nodig hebben. Dat slaat aan.
De jongeren voelen zich niet betutteld en staan zelf
achter de begeleiding.” Het begeleid wonen duurt
maximaal twee jaar en is gericht op het uiteindelijk
zelfstandig wonen. De jongeren mogen ‒ als ze dat
willen ‒ doorverhuizen naar een onbegeleide kamer
in het pand. De Bovenkamer biedt namelijk ook
woonruimte aan twaalf jongeren die geen
begeleiding (meer) nodig hebben. Voor hen geldt
geen tijdelijke woonduur.
‘Bij de begeleiding staan de eigen
mogelijkheden van de jongeren voorop
en niet de beperkingen’
Boes: “Het is wat wij noemen een ‘magic mix’.
Begeleide en zelfstandige jongeren hebben veel
contact met elkaar. Ze koken bijvoorbeeld samen,
voeren gesprekken of kijken film. De gemengde
samenstelling werkt enorm stimulerend. Er wonen
hier zelfstandige jongeren die er zelfs bewust voor
kiezen om bij begeleide jongeren te gaan wonen.
Ze willen graag iets voor hen betekenen omdat het
ze zelf goed gaat.”
Ondanks de succesvolle start van De Bovenkamer,
waren omwonenden in het begin nogal sceptisch
over het project, weet Boes. “Ze vreesden dat dit
de komst van het zoveelste opvanghuis in hun
buurt betekende. We namen die zorgen serieus
door ze goed voor te lichten en uit te leggen dat
De Bovenkamer geen opvanghuis, maar een begeleid
wonen project betreft. Dat hielp. Op hun verzoek is
het dakterras van het pand weliswaar iets verkleind,
maar verder zijn ze erg te spreken over het project.
Ze voelen zich erbij betrokken. Incidenten met de
nieuwe bewoners zijn er dan ook niet geweest.”
coMbinaties
Het getransformeerde pand aan de Rochussenstraat
biedt goede mogelijkheden voor combinaties van
wonen, leren, werken en zorg. De open ruimte op de
11
begane grond biedt onder de naam Het BURO zestien
vaste werkplekken die jonge (startende) ondernemers
voordelig kunnen huren. Het BURO is een
subsidieonafhankelijke onderneming van de Stichting
Jong Rotterdam. Boes: “Delfshaven heeft een beperkt
aanbod van dit soort bedrijfsruimten. Met Het BURO
voorzien we in die behoefte. Voor ondernemers is de
laagdrempeligheid een groot voordeel. Ze zitten niet
vast aan lange huurcontracten, de werkplekken
hebben een opzegtermijn van drie maanden.”
Op de begane grond bevindt zich ook De Woonkamer,
een publiekstoegankelijk gedeelte met een leestafel.
Boes: “We gaan er kleinschalige horeca aanbieden
voor huurders van de werkplekken en kamerbe-
woners. Maar zeker ook voor mensen uit de buurt.
We willen de interactie met de omgeving versterken
en het draagvlak voor dit project verder vergroten.
Jongeren die een horecaopleiding volgen, kunnen
hier straks stage lopen.”
De kelder bestaat uit een grote vergaderruimte
met sanitaire voorzieningen en een kleine keuken.
De vergaderruimte is primair bedoeld voor huurders
van Het BURO, maar ook geschikt voor buurt-
vergaderingen, coaching en netwerkbijeenkomsten
van ondernemers. Boes: “Ook bewoners van
De Bovenkamer kunnen er activiteiten organiseren.
Denk aan een filmavond of samen eten.”
Het mooie van het project is volgens Boes dat
het een totaalconcept is. “Het verbetert de kansen
voor jongeren en is tegelijkertijd een positieve
ontwikkeling voor heel Delfshaven!”
Tekst: Karl Bijsterveld Foto: Erno Wientjens
Lees meer op jongerenwerk.nl

gastColumn
rolf van der meIjden
senior manager EU-Flex, Tempo-Team
Stel: je bent een keurige uitzendorganisatie en je
wilt je arbeidsmigranten fatsoenlijk huisvesten.
En tóch kom je soms ongewild in een mistig gebied
terecht. Het is onduidelijk welke regels verschillende
gemeenten hanteren. Maar dat geldt echter ook voor
werkgevers en huisvesters: ze hanteren zeker niet
altijd dezelfde normen. Het probleem is vooral dat
de situatie niet transparant is. Voor veel uitzend-
organisaties is dit de realiteit. Neem Tempo-Team,
dat via EU-Flex zo’n 2.500 flexmigranten aan het werk
heeft, voornamelijk Polen die hier korter dan een jaar
werken. De huisvesting heeft EU-Flex weliswaar
uitbesteed, maar dat betekent niet dat het geen issue
is. Door het gebrek aan helderheid werden arbeids-
migranten in dienst van bonafide werkgevers soms
gehuisvest op plekken waar het niet altijd kan en
mag. Alles is goed en netjes geregeld qua woningen,
maar de gemeente geeft geen vergunning. Een
gemeente gedoogt dan weliswaar, maar wij willen
geen gedooglocaties. Wij willen officiële, vergunde
locaties. Daarnaast is er een gebrek aan passende
woningen. Of het nu gaat om klein- of grootschalige
huisvesting. Deze groep heeft alle recht op goede
huisvesting, daar hebben we met zijn allen gewoon
de verantwoordelijkheid voor.
het Moet beter
Dat de situatie nu niet ideaal is, was ook één van de
conclusies die de Tweede Kamercommissie ‘Lessen uit
recente arbeidsmigratie’ (LURA) trok. De conclusies
van deze commissie waren het sein om tot actie over
Gedoogconstructies, verschillende keurmerken, onduidelijke regels, gebrek
aan voldoende goede huisvesting: het huisvesten van arbeidsmigranten is
niet eenvoudig. Dat gaat veranderen. Althans: dat is de insteek van onder
andere de uitzendbranche, gemeenten, vakbonden en woningcorporaties,
die de koppen bijeen staken. Zo wordt binnenkort een nieuw, onafhankelijk
huisvestingskeurmerk ingevoerd voor alle huisvesters van arbeids-
migranten. Een goede zaak, het nieuwe keurmerk schept duidelijkheid.
Het speelveld wordt gelijk. Iedereen moet aan dezelfde regels voldoen.
Gezamenlijke uitdaging
te gaan. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten,
vakbonden, Het Pools Overlegplatform in Nederland,
gemeenten als Rotterdam en Den Haag, de uitzend-
branche, de overkoepelende stichting van woning-
corporaties, het Ministerie van Binnenlandse Zaken:
ze maakten afspraken en zetten hun handtekening
onder een Nationale Intentieverklaring. Het overleg
wordt nu in acht regio’s voortgezet, om zo concrete
afspraken te maken over extra plekken en locaties.
Alleen al het feit dat de verschillende partijen samen
om tafel zitten, is een grote stap voorwaarts. We
beseffen dat we het samen moeten doen, dat is dé
manier om zaken van de grond te krijgen. Op deze
wijze zijn we als EU-Flex nu heel constructief in
gesprek met gemeenten maar ook met woning-
corporaties. Wij ervaren dat als zeer prettig omdat
we hier de zo gewenste transparantie, gedegenheid
en betrouwbaarheid vinden.
nog Veel te doen
De Nationale Intentieverklaring, het nieuwe huis-
vestingskeurmerk, de regionale overleggen: ze zullen
niet onmiddellijk een einde maken aan wantoe-
standen. Maar er worden nu belangrijke stappen
gezet, daar zijn alle partijen het over eens. De
problematiek is complex en dit onderwerp zal veel
12
aandacht nodig blijven hebben, ook vanuit Den Haag.
En ook financiën spelen een grote rol. Maar er zijn
goede ontwikkelingen en we mogen ons niet laten
remmen. Er gebeurt iets!

Colofon
Hart voor Wonen is een uitgave van Woonbron
Redactieadres
Postbus 2346, 3000 CH Rotterdam
Tekst
Karl Bijsterveld, Rolf van der Meijden, Maaike Thüss en Bert Wijbenga
Eindredactie
Amanda de Ruwe
Fotografie
Ferry ten Brink, Erno Wientjens, Lou Wolfs en De Alliantie
Vormgeving
Cascade - visuele communicatie, Amsterdam
Druk
Schefferdrukkerij, Dordrecht