Smalle beurs en toch een eigen huis
Smalle beurs en toch een eigen huis
Smalle beurs en toch een eigen huis
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
“Betaalbare Koopwoning<strong>en</strong> Zaanstad<br />
subsidieert ge<strong>en</strong> object<strong>en</strong>,<br />
maar m<strong>en</strong>s<strong>en</strong>.”<br />
de eig<strong>en</strong>lijke waarde op de huiz<strong>en</strong>markt. Dus als e<strong>en</strong> <strong>huis</strong> 150.000 euro<br />
waard is, sprek<strong>en</strong> wij met de koper af dat hij maar 120.000 euro hoeft te<br />
betal<strong>en</strong>. De koper verplicht zich wel om het rester<strong>en</strong>de gedeelte aan te<br />
schaff<strong>en</strong>. Dat hoeft echter pas te gebeur<strong>en</strong> als het inkom<strong>en</strong> dat toelaat. Als<br />
het inkom<strong>en</strong> stijgt, is de koper binn<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele jar<strong>en</strong> volledig eig<strong>en</strong>aar van de<br />
woning. Verder wordt de grond niet gekocht maar gepacht. Hiermee<br />
drukk<strong>en</strong> we de kost<strong>en</strong> van de aanschaf.”<br />
Kopers sluit<strong>en</strong> de overe<strong>en</strong>komst met BKZ, e<strong>en</strong> BV waarvan de geme<strong>en</strong>te<br />
Zaanstad voor 100% eig<strong>en</strong>aar is. De regeling is zo opgezet dat de Betaalbare<br />
Koopwoning<strong>en</strong> Zaanstad de investering na verloop van tijd<br />
terugverdi<strong>en</strong>t. Ev<strong>en</strong>tuele opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> word<strong>en</strong> weer geïnvesteerd in nieuwe<br />
sociale koopwoning<strong>en</strong>.<br />
Commercieel-sociaal<br />
Het commercieel-sociale Zaanse model slaat aan. Sinds 2005 zijn er zo’n<br />
tweehonderd Zaanse woning<strong>en</strong> daadwerkelijk uitgegev<strong>en</strong>. BKZ heeft er nog<br />
driehonderd in optie. BKZ kijkt ook over de Zaanse geme<strong>en</strong>tegr<strong>en</strong>z<strong>en</strong>. In<br />
Amstelve<strong>en</strong> is BKZ bijvoorbeeld bezig met de uitgifte van 58 woning<strong>en</strong><br />
volg<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> vergelijkbare constructie. En er hang<strong>en</strong> nog vele andere deals<br />
in de lucht. “Eén van de effect<strong>en</strong> waar we ge<strong>en</strong> rek<strong>en</strong>ing mee gehoud<strong>en</strong><br />
hadd<strong>en</strong>, is dat m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> veel beter voor hun woning zorg<strong>en</strong>”, aldus<br />
Wijngaarde. “We zi<strong>en</strong> ook e<strong>en</strong> gunstig effect op de prijsontwikkeling van<br />
andere huiz<strong>en</strong> in buurt<strong>en</strong> waar BKZ-woning<strong>en</strong> staan.”<br />
Wijngaarde werkt als zelfstandig vastgoedadviseur. Behalve met BKZ is hij<br />
ook bezig met de ontwikkeling van e<strong>en</strong> bioscoop in Suriname <strong>en</strong> ontwikkelt<br />
hij bedrijfsverzamelgebouw<strong>en</strong> voor starters in Amsterdam. “Ik vind het leuk<br />
om dit soort project<strong>en</strong> in gang te zett<strong>en</strong>”, zegt Wijngaarde. “Het geheim van<br />
het succes is dat we het gewoon zijn gaan do<strong>en</strong>. Er is binn<strong>en</strong> de geme<strong>en</strong>te<br />
jar<strong>en</strong> nagedacht over deze constructie om het model zo goed mogelijk te<br />
mak<strong>en</strong>. Je kunt blijv<strong>en</strong> nad<strong>en</strong>k<strong>en</strong> <strong>en</strong> sleutel<strong>en</strong>, maar op e<strong>en</strong> gegev<strong>en</strong><br />
mom<strong>en</strong>t moet je van start gaan. Dat hebb<strong>en</strong> we gedaan, met het idee dat<br />
we ev<strong>en</strong>tuele problem<strong>en</strong> onderweg wel op zoud<strong>en</strong> loss<strong>en</strong>. Die aanpak heeft<br />
gewerkt.”Wijngaarde begon in Zaanstad met e<strong>en</strong> leeg bureau <strong>en</strong> vijf<br />
ordners. Inmiddels bestaat zijn team uit vijf medewerkers <strong>en</strong> meerdere<br />
externe adviseurs.<br />
Expertise<br />
BKZ maakt dankbaar gebruik van de expertise van Zanders op het gebied<br />
van vastgoed. “Wat ik nodig had”, zegt Wijngaarde, “was e<strong>en</strong> model<br />
waarmee ik snel sc<strong>en</strong>ario’s kon doorrek<strong>en</strong><strong>en</strong> om onze kaspositie te<br />
bepal<strong>en</strong>. Het bleek bijvoorbeeld lastig om aan te gev<strong>en</strong> bij de geme<strong>en</strong>te<br />
hoe de waarde van het fonds zich ontwikkelt <strong>en</strong> wat er op e<strong>en</strong> bepaald<br />
mom<strong>en</strong>t beschikbaar is om in nieuwe woning<strong>en</strong> te stek<strong>en</strong>. Ik had behoefte<br />
aan e<strong>en</strong> model waarmee ik dat snel <strong>en</strong> simpel kon do<strong>en</strong>.” Consultant Co<strong>en</strong><br />
Mica van Zanders Real Estate Finance zette zijn tand<strong>en</strong> in het probleem.<br />
“Wat je in zo’n geval doet is zorg<strong>en</strong> dat je de business case helemaal<br />
begrijpt. Vervolg<strong>en</strong>s vere<strong>en</strong>voudig je het probleem <strong>en</strong> bepaal je welke<br />
basisvariant<strong>en</strong> er zijn. Aan de hand van die basisinformatie bepaal je wat er<br />
met één woning gebeurt gedur<strong>en</strong>de meerdere jar<strong>en</strong>. Als je dat weet, kun je<br />
vervolg<strong>en</strong>s meerdere woning<strong>en</strong> in het spel br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. Eerst versimpel<strong>en</strong>,<br />
daarna uitbouw<strong>en</strong>, dat is de standaard aanpak.”<br />
Het eindresultaat moet vooral helder zijn, vindt Wijngaarde. “Daar is<br />
Zanders zeker in geslaagd. Ik heb één inputsheet waar ik ti<strong>en</strong> variabel<strong>en</strong><br />
invul <strong>en</strong> e<strong>en</strong> outputsheet waarop het eindresultaat staat. Welke berek<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
er op de achtergrond gebeur<strong>en</strong>, interesseert me eig<strong>en</strong>lijk niet.”<br />
Wijngaarde is te sprek<strong>en</strong> over de sam<strong>en</strong>werking met Zanders. “Zoals altijd<br />
met dit soort kluss<strong>en</strong> moest het snel af. Zanders schakelde snel, ik kon ze<br />
altijd bell<strong>en</strong>. Dit was zeker niet de laatste keer dat ik met Zanders<br />
sam<strong>en</strong>gewerkt heb.”<br />
Mogelijkhed<strong>en</strong> verhelder<strong>en</strong><br />
Het model helpt Wijngaarde om de mogelijkhed<strong>en</strong> van de Zaanse aanpak<br />
niet alle<strong>en</strong> bij de geme<strong>en</strong>te, maar ook bij andere partij<strong>en</strong> te verhelder<strong>en</strong>.<br />
“Kopers overtuig<strong>en</strong> is niet zo’n probleem. Het verbaast me soms hoe weinig<br />
informatie m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> nodig hebb<strong>en</strong> voor ze hun handtek<strong>en</strong>ing onder e<strong>en</strong><br />
koopcontract zett<strong>en</strong>. Corporaties daar<strong>en</strong>teg<strong>en</strong> war<strong>en</strong> eerst wat sceptisch.<br />
Wij werk<strong>en</strong> bijvoorbeeld niet met e<strong>en</strong> terugkoopgarantie voor de corporatie,<br />
terwijl dat binn<strong>en</strong> de branche wel de gewoonte is. Maar inmiddels is het<br />
kwartje gevall<strong>en</strong>, zo lijkt het. Het Zaanse model maakt snel furore binn<strong>en</strong><br />
Nederland. Het aantal geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> waar BKZ voor aan de slag zou kunn<strong>en</strong>,<br />
groeit met de dag. “We zijn nu met ti<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in gesprek”, vertelt<br />
Wijngaarde”. <<br />
Wilt u meer Wet<strong>en</strong> over BetaalBare KoopWoning<strong>en</strong> Zaanstad<br />
<strong>en</strong> de BKZ-constructie? surf dan naar WWW.BetaalBareKoopWo-<br />
ning<strong>en</strong>.nl voor Zanders’ expertise op het vlaK van vastgoed, Belt<br />
u met co<strong>en</strong> mica: telefoon 035 – 692 89 89.