Smalle beurs en toch een eigen huis

Voor mensen met een smalle beurs is het vaak lastig om een eigen huis te kopen. Betaalbare
Koopwoningen Zaanstad (BKZ) brengt daar verandering in. BKZ biedt kopers met een laag inkomen
de gelegenheid om een deel van de woning aan te schaffen. Wanneer het inkomen dat toelaat,
kopen ze het resterende deel. Het Zaanse model slaat aan; kopers staan in de rij, gemeenten ook.
Smalle beurs en toch
een eigen huis
BKZ verkoopt sociale koopwoningen, maar dan net even anders
Gemeenten stimuleren eigen woningbezit onder minder vermogenden. Veelal
blijft het echter bij een politieke wens. De praktijk is weerbarstiger. Micha
Wijngaarde is directeur van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad. “Je kunt wel
subsidie geven op een woning”, zegt Wijngaarde, “Maar daar profiteert
alleen de eerste bewoner van. Als de woning verkocht wordt, gaat de eerste
koper er met het waardevoordeel vandoor. Wij doen het anders. Betaalbare
Koopwoningen Zaanstad subsidieert geen objecten, maar mensen.”
Micha Wijngaarde
(links) en Coen
Mica: “Het
eindresultaat moet
helder zijn”.
Het BKZ-model is ontwikkeld binnen de gemeente Zaanstad. De gemeente
zocht naar een slagvaardige manier om eigen woningbezit te stimuleren,
scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming te bevorderen. Wijngaarde:
“De hoofddoelstelling was toch vooral dat mensen met een inkomen van
32.000 euro per jaar, toch een huis konden kopen.” Het idee is eenvoudig,
legt Wijngaarde uit: “Wij bieden mensen de mogelijkheid om een sociale
koopwoning aan te schaffen tegen een prijs die pakweg 20% lager is dan

“Betaalbare Koopwoningen Zaanstad
subsidieert geen objecten,
maar mensen.”
de eigenlijke waarde op de huizenmarkt. Dus als een huis 150.000 euro
waard is, spreken wij met de koper af dat hij maar 120.000 euro hoeft te
betalen. De koper verplicht zich wel om het resterende gedeelte aan te
schaffen. Dat hoeft echter pas te gebeuren als het inkomen dat toelaat. Als
het inkomen stijgt, is de koper binnen enkele jaren volledig eigenaar van de
woning. Verder wordt de grond niet gekocht maar gepacht. Hiermee
drukken we de kosten van de aanschaf.”
Kopers sluiten de overeenkomst met BKZ, een BV waarvan de gemeente
Zaanstad voor 100% eigenaar is. De regeling is zo opgezet dat de Betaalbare
Koopwoningen Zaanstad de investering na verloop van tijd
terugverdient. Eventuele opbrengsten worden weer geïnvesteerd in nieuwe
sociale koopwoningen.
Commercieel-sociaal
Het commercieel-sociale Zaanse model slaat aan. Sinds 2005 zijn er zo’n
tweehonderd Zaanse woningen daadwerkelijk uitgegeven. BKZ heeft er nog
driehonderd in optie. BKZ kijkt ook over de Zaanse gemeentegrenzen. In
Amstelveen is BKZ bijvoorbeeld bezig met de uitgifte van 58 woningen
volgens een vergelijkbare constructie. En er hangen nog vele andere deals
in de lucht. “Eén van de effecten waar we geen rekening mee gehouden
hadden, is dat mensen veel beter voor hun woning zorgen”, aldus
Wijngaarde. “We zien ook een gunstig effect op de prijsontwikkeling van
andere huizen in buurten waar BKZ-woningen staan.”
Wijngaarde werkt als zelfstandig vastgoedadviseur. Behalve met BKZ is hij
ook bezig met de ontwikkeling van een bioscoop in Suriname en ontwikkelt
hij bedrijfsverzamelgebouwen voor starters in Amsterdam. “Ik vind het leuk
om dit soort projecten in gang te zetten”, zegt Wijngaarde. “Het geheim van
het succes is dat we het gewoon zijn gaan doen. Er is binnen de gemeente
jaren nagedacht over deze constructie om het model zo goed mogelijk te
maken. Je kunt blijven nadenken en sleutelen, maar op een gegeven
moment moet je van start gaan. Dat hebben we gedaan, met het idee dat
we eventuele problemen onderweg wel op zouden lossen. Die aanpak heeft
gewerkt.”Wijngaarde begon in Zaanstad met een leeg bureau en vijf
ordners. Inmiddels bestaat zijn team uit vijf medewerkers en meerdere
externe adviseurs.
Expertise
BKZ maakt dankbaar gebruik van de expertise van Zanders op het gebied
van vastgoed. “Wat ik nodig had”, zegt Wijngaarde, “was een model
waarmee ik snel scenario’s kon doorrekenen om onze kaspositie te
bepalen. Het bleek bijvoorbeeld lastig om aan te geven bij de gemeente
hoe de waarde van het fonds zich ontwikkelt en wat er op een bepaald
moment beschikbaar is om in nieuwe woningen te steken. Ik had behoefte
aan een model waarmee ik dat snel en simpel kon doen.” Consultant Coen
Mica van Zanders Real Estate Finance zette zijn tanden in het probleem.
“Wat je in zo’n geval doet is zorgen dat je de business case helemaal
begrijpt. Vervolgens vereenvoudig je het probleem en bepaal je welke
basisvarianten er zijn. Aan de hand van die basisinformatie bepaal je wat er
met één woning gebeurt gedurende meerdere jaren. Als je dat weet, kun je
vervolgens meerdere woningen in het spel brengen. Eerst versimpelen,
daarna uitbouwen, dat is de standaard aanpak.”
Het eindresultaat moet vooral helder zijn, vindt Wijngaarde. “Daar is
Zanders zeker in geslaagd. Ik heb één inputsheet waar ik tien variabelen
invul en een outputsheet waarop het eindresultaat staat. Welke berekeningen
er op de achtergrond gebeuren, interesseert me eigenlijk niet.”
Wijngaarde is te spreken over de samenwerking met Zanders. “Zoals altijd
met dit soort klussen moest het snel af. Zanders schakelde snel, ik kon ze
altijd bellen. Dit was zeker niet de laatste keer dat ik met Zanders
samengewerkt heb.”
Mogelijkheden verhelderen
Het model helpt Wijngaarde om de mogelijkheden van de Zaanse aanpak
niet alleen bij de gemeente, maar ook bij andere partijen te verhelderen.
“Kopers overtuigen is niet zo’n probleem. Het verbaast me soms hoe weinig
informatie mensen nodig hebben voor ze hun handtekening onder een
koopcontract zetten. Corporaties daarentegen waren eerst wat sceptisch.
Wij werken bijvoorbeeld niet met een terugkoopgarantie voor de corporatie,
terwijl dat binnen de branche wel de gewoonte is. Maar inmiddels is het
kwartje gevallen, zo lijkt het. Het Zaanse model maakt snel furore binnen
Nederland. Het aantal gemeenten waar BKZ voor aan de slag zou kunnen,
groeit met de dag. “We zijn nu met tien gemeenten in gesprek”, vertelt
Wijngaarde”. <
Wilt u meer Weten over BetaalBare KoopWoningen Zaanstad
en de BKZ-constructie? surf dan naar WWW.BetaalBareKoopWo-
ningen.nl voor Zanders’ expertise op het vlaK van vastgoed, Belt
u met coen mica: telefoon 035 – 692 89 89.