Hoera? Nederland krimpt! – Utrecht: Hoe werkt een stad ... - Ditbureau

Hoera? Nederland krimpt! – Utrecht: Hoe werkt een stad?
Verslag debat dinsdag 23 januari
Door Bianca Lubbers
Na het rapport over krimp van Wim Derks hebben meerdere instanties het begrip krimp
geanalyseerd. Recentelijk bracht het Ruimtelijk Plan Bureau de studie ‘Vele steden maken nog
geen Randstad’ uit. Op 29 november verscheen het rapport ‘Krimp en ruimte’. Tumult wijdde er
een debatserie aan, waarvan dit het laatste debat is. Deze keer staat de stad (Utrecht) centraal.
Hoe gaan we om met de woningvoorraden van steden als de bevolking krimpt? Wat te doen als
stadsbewoners uit de stad vertrekken? Hoe staat het met verstedelijking van het platteland?
Onder voorzitterschap van Yvonne Zonderop (oud-chef Het Betoog, de Volkskrant)
discussieerden Pieter Buisman (Directeur stedelijke ontwikkeling DHV), Staf Depla
(Tweede Kamerlid voor de PVDA), Peter van der Gugten (Directeur Proper Stok Groep BV.)
en Marien de Langen (Directeur woningbouwcorporatie Mitros) over de gevolgen van de krimp
voor Utrecht. Hoe zit het met de krimp in Utrecht? Waar moeten we mee rekening houden in de
toekomst?
Pieter Buisman van DHV houdt een korte inleiding waarin hij het verschijnsel krimp in Utrecht
schetst. Bevolkingskrimp is in Utrecht nog geen probleem, maar er zijn in de komende tien jaar
een aantal met krimp samenhangende ontwikkelingen waar we rekening mee moeten houden. Dat
zijn vooral een toename van het aantal ouderen en de druk op de arbeidsmarkt.
Hij start het debat met de stelling: ‘starterswoningen zijn er genoeg. Bouw vooral kwaliteit voor
de smalle beurs.’
Deze stelling veroorzaakt verwarring bij de panelleden. Zijn starterswoningen niet juist voor
mensen met de smalle beurs? Het probleem van Utrecht volgens De Langen is dat de
woningmarkt er dramatisch op slot zit. Vestiging in Utrecht is niet zo’n probleem, maar de
doorgroei- en doorstroommogelijkheden zijn slecht. Ook de overgang van huur- naar
koopwoningen is voor veel huurders een probleem door de relatief hoge woningprijs in Utrecht.
Het gevolg is vertrek -uit de stad of naar Leidsche Rijn- of blijven zitten in de huidige woning.
De sociale stijger heeft voor de stad altijd enorm veel betekenis en deze wordt naar het idee van
de Langen erg slecht geholpen. De woningmarkt moet van slot, weer lucht krijgen. Maar doordat
de krimp in Utrecht op zich laat wachten is de urgentie om iets aan deze druk te doen klein.
Depla bevestigt de mening dat het feit dat Utrecht nooit moeite hoeft te doen om mensen aan te
trekken in de mentaliteit terug te zien is. Gevolg is dat de mensen die het niet kunnen betalen of
willen betalen vertrekken uit de stad.
Volgens van der Gugten is dé oplossing voor gemeenten om van krimp af te komen het bouwen
van heel veel starterswoningen. Door binnen de stad Utrecht te investeren in starterswoningen en
daarmee in een gevarieerde bevolking, voorkomt de gemeente dat parkeerplaatsen straks volstaan
met rollators.
Goedkoop bouwen, maar wie betaalt de rekening?
We doen net alsof het bouwen voor 100.000 euro onbetaalbaar is geworden, aldus Van der
Gugten. Hoe komt dat? Grondbedrijven maximaliseren de grondprijzen en de markt wordt te vrij
gelaten om echt goedkope woningen te bouwen. Achterliggende oorzaak hiervan is het gebrek

aan politieke keuzes. Als je kiest voor een qua leeftijd en inkomen gedifferentieerde stad dan
moeten er keuzes gemaakt worden die dit streven ondersteunen.
Volgens Depla is er voor het realiseren van goedkope woningen een cultuuromslag nodig.
Burgers, bewoners moeten hun eigen woningen kunnen realiseren. Depla haalt een voorbeeld aan
van goedkoop bouwen. In de gemeente Bladel hebben bewoners zelf hun woningbouw
ontwikkeld en zijn de woningbouwcorporaties en vastgoedontwikkelaars buiten beschouwing
gelaten. Daar kostten de woningen 120.000 euro in plaats van 180.000 euro.
Volgens van der Gugten bieden gronden van de corporatie de grootste kans op goedkope
woningen. De Langen vult hem aan. ‘Het is niet de corporatie alleen. Ook de gemeente is
daarvoor nodig, want de grond is in erfpacht uitgegeven. Heb bij het realiseren van goedkope
woningen als uitgangspunt het tot stand brengen van een schuifpartij van de huidige voorraad.
Dat mechanisme moet op gang gebracht zien te worden.’
Iemand in de zaal merkt op dat het idee was dat Leidsche Rijn het doorschuifproces in de
Utrechtse situatie zou faciliteren. Langen verkaart dat dit in Leidsche Rijn anders werkt dan
bijvoorbeeld in Nesselande in Rotterdam. De meeste Vinex-locaties blijken koopkracht af te
romen van nabij gelegen gebieden. Het lijkt er volgens hem op dat de oververhitting van de
Utrechtse woningmarkt ervoor zorgt dat veel koopkracht in de oude stadswijken zelf is
achtergebleven en hij is benieuwd naar de oorzaak hiervan.
Van der Gugten is niet alleen voor goedkoop bouwen. Verdichting in wijken als Kanaleneiland
en Overvecht ziet hij als een enorme kans. Deze ouderwetse ‘uitlegwijken’ zouden in de
toekomst meer echte stadswijken meten worden, met een hogere dichtheid en een heterogene
woningvoorraad. Als er drie- tot vierhonderd woningen gesloopt worden dan kunnen er door
verdichting zo’n dertien- tot veertienhonderd voor terugkomen. Dit creëert mogelijkheden voor
starters en sociale stijgers. Waarom gebeurt dit dan nog niet? Voor dit soort ingrepen is politiek
lef nodig. In Utrecht, maar ook elders in Nederland is voor dit soort ingrepen bij bestuurders nog
onvoldoende draagvlak aanwezig. De Langen is het niet volledig met hem eens. ‘Het ligt niet
alleen aan het politieke lef. Het lastige bij ingrepen als sloop is dat er zoveel belangen mee
gemoeid zijn. Er moeten scherpe politieke keuzes gemaakt worden over de vraagstukken die
opgelost dienen te worden. We moeten daarbij ook rekening houden met de bewoners zelf.’
Depla vult aan: Utrecht moet keuzes maken. De aandacht is nu te versnipperd over verschillende
locaties in Utrecht. Ga voor een beperkt aantal projecten én laat een aantal successen zien.
De woningbouwcorporatie als maatschappelijk vastgoedontwikkelaar
Onlangs besloot een groep woningbouwcorporaties, waaronder Mitros, extra te investeren in
achterstandswijken, namelijk zo’n 2.5 miljard euro per jaar tot het jaar 2020. Daarbij bemoeien
woningbouwcorporaties zich tegenwoordig niet alleen meer met woningbouw, maar ook met het
maatschappelijk vastgoed in wijken, zoals scholen en sportaccommodaties. Zonderop vraagt zich
af wat woningbouwcorporaties hiertoe drijft.
De Langen legt uit: ‘gemeenten hebben zelf onvoldoende geld om de opgaven in
achterstandswijken op te pakken. Hierover zijn gemeenten zelf overigens opvallend stil. De groep
woningbouwcorporaties gaat extra investeren in stedelijke vernieuwing en neemt zo een groot
deel van de betaalbaarheid van woningen op zich. Hierdoor komt er bij de rijksoverheid geld vrij,
wat moet worden doorgesluisd naar de gemeenten. Ook investeren we in maatschappelijk
vastgoed.’ De reden voor dit laatste, aldus Van der Gugten, is dat de binding van bewoners met
een gebied vaak zit in dit maatschappelijk vastgoed, in scholen en verenigingen. Door hierin te

investeren en de kwaliteit te verbeteren zullen bewoners minder snel vertrekken. Mensen zijn in
het algemeen gehecht aan de plek waar zij wonen. Ook in achterstadswijken, maar daar zijn de
woonomgeving en de voorzieningen vaak van onvoldoende kwaliteit, wat een motief om te
vertrekken is. Echt niet iedereen wil verhuizen naar een Vinex-wijk. ‘Omdat de slechtste wijken
van Utrecht, in vergelijking met andere steden, relatief sterke gebieden zijn, is het ook zakelijk
gezien verstandig in deze gebieden te investeren’, aldus de Langen.
Zonderop vraagt de panelleden of het wel de taak van woningbouwcorporaties is om zich om
scholen te bekommeren. Depla kijkt hier pragmatisch tegenaan. Woningbouwcorporaties mogen
best wat extra taken krijgen. In bepaalde wijken heeft Mitros bijvoorbeeld zo’n tachtig procent
van de woningen in handen. Waarom zou de corporatie niet kunnen meedenken over
maatschappelijke voorzieningen in het gebied? Voorwaarde is dat de gemeente zorg draagt voor
een visie en de regie in handen heeft. Maar wat houdt regie door de overheid precies in? Volgens
de Langen betekent regie dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor het maken van keuzes in
geval van problemen door belangenconflicten. Van der Gugten pleit voor een scherpere regie
door de overheid en voor een duidelijke opgave. ‘Als de politiek echt zou kiezen voor goedkope
woningen dan gebeurt het ook. Als de markt en woningbouwcorporaties worden uitgedaagd om
woningen voor een heel scherpe prijs te realiseren dan zal er vanuit deze partijen zeker veel
animo voor zijn. Ook als een deel van de winst op woningen naar maatschappelijk vastgoed gaat.
Maar als er niet om wordt gevraagd dan gebeurt het ook niet. Maak als overheid gebruik –geen
misbruik- van de kennis die vastgoedontwikkelaars hebben over de markt en geldstromen.’ Hij
voorspelt dat binnen tien jaar een groot deel van het maatschappelijk vastgoed door marktpartijen
en corporaties wordt georganiseerd. Zulke ontwikkelingen zijn al gaande in Rotterdam, waar
Proper Stok bijvoorbeeld in de wijk Katendrecht samen met een woningbouwcorporatie
woningen, scholen, sportvoorzieningen en een kerk ontwikkelt. ‘Met succes, want in relatief
korte tijd heeft in dit gebied een transformatie plaatsgevonden van achterstandsgebied naar hippe
woonomgeving.’
De opgaven voor Utrecht
Waar moet Utrecht - in relatie tot krimp- rekening mee houden? Wat dient er te gebeuren?
Van der Gugten wil meer aandacht voor de rol van voorzieningen in de aanpak van
achterstandwijken. In Rotterdam-Zuid is de komst van uitgaansgelegenheid Now & Wow
bijvoorbeeld een katalysator van ontwikkelingen geweest. Vestiging van een theater in
Kanaleneiland kan het begin zijn van verbetering van het gebied. Ook Depla vindt dat in de
aanpak van achterstandswijken meer met de rol van voorzieningen gedaan moet worden. De
nadruk in Utrecht ligt vooralsnog op aanpak van de woningen zelf. Buisman waarschuwt voor
het beperkte gevoel van urgentie in Utrecht. Krimp laat hier misschien nog even op zich wachten,
maar de vergrijzing gaat gewoon door en dit heeft gevolgen voor de toekomstige vraag naar
woningen. Ook beveelt hij de gemeente aan om niet alleen in de gebouwen, ‘de hardware’, te
investeren, maar ook in de software. Kanaleneiland en Overvecht zijn de jongste wijken van
Utrecht. Degenen die nu kattenkwaad uit halen zijn over tien jaar afnemers van woningen.
‘Investeer daarom ook in goed onderwijs.’
De Langen vraagt aandacht voor het gebied in Overvecht waar medisch centrum Mesos zit. Door
verhuizing van dit centrum komt de grond vrij. De gemeente moet op deze locatie prioriteit geven
aan de ontwikkeling van een interessant programma voor de stad en niet aan het duur verkopen
van de grond. De Langen ziet mogelijkheden voor een sportcluster in Overvecht. Dit kan voor de
hele wijk van belang zijn. Wethouder Harry Bosch, vanavond aanwezig in de zaal, is het op een

aantal punten met hem eens. Sport is een kans, ook voor Kanaleneiland. Verder voelt Bosch wat
voor clustering van scholen in Overvecht, waardoor ruimte voor woningbouw ontstaat.
De opgaven voor Nederland
Een nieuw kabinet: nieuwe ronde, nieuwe kansen. Er is veel kritiek geweest op de minister van
VROM voor het gebrek aan visie en ideeën. Er wordt geroepen om een ander beleid. Zonderop
vraagt de panelleden wat zij het nieuwe kabinet mee willen geven op het gebied van krimp en
achterstandswijken.
Van der Gugten wil de verkokering tussen gemeenten, woningbouwcorporaties en
vastgoedontwikkelaars verminderen. We zijn niet in staat geweest om zuinig om te gaan met de
grond. Door verkokering binnen de rijksoverheid zelf is deze er zelf ook debet aan. Ook pleit hij
voor een beter debat over de stad en over hoe steden zouden moeten functioneren. ‘We moeten
investeren in steden. Daarbij heeft Utrecht het een stuk makkelijker dan Rotterdam.Vergeet ook
niet de middelgrote steden. In Utrecht moet er geïnvesteerd worden in Overvecht en
Kanaleneiland. De gemeente moet meer regie krijgen.’ Daarnaast is hij van mening dat er op
lange termijn een ander soort ontwikkelaars nodig is. Hij zegt zich te realiseren dat het vreemd is
vanuit de mond van een ontwikkelaar, maar er is een systeemverandering nodig. Er moet vanuit
de overheid meer gestuurd worden op programma’s én er zouden consequenties aan verbonden
moeten worden als het programma niet wordt gevolgd. Zolang er hoge rendementen op
geïnvesteerd vermogen worden gemaakt en het risico wat marktpartijen lopen klein is zal er niets
veranderen. Depla wijst in dit verband op twee nieuwe instrumenten die gemeenten meer macht
en besluitvaardigheid geven. Dit zijn de wet voorkeursrecht gemeenten, die grondspeculatie door
marktpartijen moet verminderen, en de grondexploitatiewet, die erin voorziet dat winstgevende
en verlieslijdende activiteiten over het hele plan worden uitgesmeerd en die gemeenten een
instrument geeft om makkelijker te onteigenen. Depla geeft de formatieonderhandelaars het
advies niet te komen tot een maatregelen-regeerakkoord. Hij ziet er graag een aantal grote
projecten in waar de politiek zich aan kan binden. Zoals bijvoorbeeld een programma voor een
forse aanpak van de 140 probleemwijken met daarin de taakverdeling tussen de verschillende
spelers. De Langen wil ook meer aandacht voor steden en een strakkere sturing op het
overheidsprogramma. Hij adviseert gemeenten niet helemaal op de grondexploitatiewet te
vertrouwen. Hij ziet veel in de verstedelijkingsafspraken, waarbij de rijksoverheid met gemeenten
en regio’s’ afspraken maakt over verstedelijking. Dit verplicht alle partijen tot het nakomen van
afspraken die over het te realiseren programma worden gemaakt. Dat vergt wel visie van de
rijksoverheid. Tot slot ziet Buisman graag dat de kracht van steden zelf meer wordt gestimuleerd.
‘De rijksoverheid dient te faciliteren en steden moeten meer ruimte en mechanismen krijgen om
zelf aan de slag te gaan.’