TOELICHTING behorende bij het bestemmingsplan “Neerbosch-Oost

6
TOELICHTING behorende bij het bestemmingsplan “Neerbosch-Oost
1963-Xll”
In de wijk Neerbosch-Oost is voor het winkelcentrum “de Notenhout” aan de O.C.
Huismanstraat/Symfoniestraat een plan uitgewerkt om boven de winkels aan de
zijde van de O.C. Huismanstraat een complex van 69 bejaardenwoningen toe te
voegen.
Het uitgewerkte voorstel is tot stand gekomen door intensief overleg tussen
betrokken instanties zoals ontwikkelaar, architect, winkeliers en de gemeente
Nijmegen.
Op basis van het geldende bestemmingsplan “Neerbosch-Oost 1963’ is reeds
woningbouw boven het winkelcentrum mogelijk De toegestane bouwhoogte is
echter beperkt tot 10 meter. Het thans ontwikkelde bouwplan voorziet in een
wooncomplex van 20 meter hoog. Voor realisering van deze woonbebouwing is
dan ook een planwijziging noodzakelijk Het onderhavige bestemmingsplan
voorziet hierin.
De situering van het wooncomplex is in het centrum van de woonwijk
Neerbosch-Oost boven het gedeelte van het winkelcentrum aan de zijde van de
O.C. Huismanstraat. Het woongebouw wordt over de bestaande
winkelbebouwi,ng geplaatst, evenwijdig aan de O.C.Huismanstraat, tot maximaal
20 meter hoog (5 woonlagen).
Nabij de bestaande waterpartij krijgt het gebouw een hoekbebouwing om het
aanzien bij het binnenkomen van dit deel van de wijk te vergroten. De centrale
toegang van het wooncomplex bevindt zich ook op deze plaats. De constructie
en de ondersteunende palen van het wooncomplex gaan buiten de bestaande
bebouwing om. Bevoorrading van de winkels en parkeren op het binnenterrein
blijft mogelijk via onderdoorgangen.
Nabij de waterpartij zal het bestaande pleintje (plateau) plaatsmaken voor
parkeerplaatsen ten behoeve van de bewoners van het woongebouw. Het
pleintje biedt voldoende ruimte om te voldoen aan de in Nijmegen gebruikelijke
parkeernorm voor (in dit geval) bejaardenwoningen. Deze parkeerplaatsen zullen
middels een slagboom worden afgesloten. Het winkelend publiek kan hier dus
geen gebruik van maken en wordt verwezen naar de bestaande parkeerplaats
aan de Symfoniestraat tussen de sporthal en het winkelcentrum. De ontsluiting
van het nieuwe parkeerterreintje gaat via een hellingbaan op de O.C.
Huismanstraat. Parkeren op de O.C. Huismanstraat wordt niet toegestaan in
verband met de complexe verkeerssituatie.
Als compensatie van het parkeren op het huidige pleintje zal een nieuw
voetgangersgebied “boven” het water worden gemaakt welke aan zal sluiten op
de omringende voetpaden.
Milieu-aspecten.
Mogelijke hinder of milieuverontreiniging ten gevolge van de geplande
woningbouw is niet te verwachten.
De inrichtingen op de begane grond en in de directe omgeving van het
woningbouwproject zullen ter beperking van gevaar, schade of hinder
aanvullende eisen worden opgelegd.
De toekomstige bewoners van het woongebouw dienen er rekening mee te
houden dat wonen boven inrichtingen indirecte hinder met zich mee kan brengen.
Gelet op de historie van het terrein wordt er geen bodemverontreiniging
verwacht. In verband met de nieuwe bebouwing die plaats vindt op begane
grond-niveau (en ten behoeve van de woningen zoals het trappenhuis) is een
indicatief bodemonderzoek respectievelijk een schone grondverklaring
noodzakelijk.
Het plangebied ligt in de geluidzones van de O.C. Huismanstraat en de
Symfoniestraat. Voor dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek verricht.
De resultaten van het onderzoek zijn in een (apart) rapport weergegeven. Het
handhaven van de voorkeurswaarde van 50 dB(A) voor het wegverkeerslawaai is
hier niet mogelijk gebleken zodat een Hogere Grenswaarde nodig is.
Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben inmiddels het verzoek Hogere
Waarde gehonoreerd.
De woningen zullen aan de wegzijde worden geïsoleerd.
Financiële uitvoerbaarheid.
In het onderhavige bestemmingsplan zijn wijzigingen voorgesteld die bij
realisering geen financiële gevolgen voor de gemeente zullen veroorzaken, daar
het particulier terrein betreft waarvoor geldt dat de ontstane kosten gedragen
zullen worden door de ontwikkelaar. Dit geldt dus ook voor een eventuele
rioolaanpassing naar de bestaande waterpartij. Wel zal er ten laste van de
gemeente een recreatieve strook ten noord-oosten van de te realiseren

7
bebouwing ter vervanging van de bestaande situatie aangebracht worden. De
dekking van de kosten voor deze woonmilieuverbetering zal in het fonds
Stedelijke Infrastructuur en Stadsvernieuwing gevonden worden.
Resultaten van inspraak en overleg ex artikel 10 van het Besluit op de
Ruimtelijke Ordening 1985.
De omwonenden en ondernemers van het winkelcentrum “De Notenhout” zijn bij
brief van 28 augustus 1991 uitgenodigd voor een inspraakbijeenkomst in
wijkcentrum “De Schalmei” op 10 september 1991. Tevens is men tot 23
september 1991 in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op de
onderftavige bestemmingsplanherziening. Er zijn vier schriftelijke
inspraakreacties ingekomen van:
1. Mr. Nijmegen, namens de heer
exploitant van een brood- en banketbakkerij in het
winkelcentrum;
2. Coöperatieve vereniging van eigenaren in het winkelcentrum De Notenhout
U.A., Strawinskylaan 3055, 1077 ZX Amsterdam;
3. Maatschappij voor Bedrijfsobjecten N.V., Postbus 608, 1000 AP Amsterdam;
4. , Nijmegen.
Hieronder wordt nader ingegaan op de reacties van voornoemde insprekers.
ad.1. De inspraakreactie van Mr.
Vrees voor problemen in de toekomst voor de bestaande brood- en
banketbakkerij van IJzendoorn, omdat een groot deel van de geplande
bejaardenwoningen zal uitzien op de achterzijde van de bakkerij. Daarnaast
vrees voor stankoverlast en overlast tengevolge van de laad- en losbewegingen
van de brood- en banketbakkerij.
Inspreker vraagt om een schriftelijke verklaring, dat het bedrijf wordt gevrijwaard
voor eventuele schadevorderingen als gevolg van eventuele overlast van de
activiteiten in de bakkerij en het opgelegd krijgen van extra voorzieningen in de
bakkerij als gevolg van de toekomstige aanwezigheid van de 68
bejaardenwoningen.
De vrees voor wat betreft eventueel te verwachten overlast van reuk, laad- en
losbewegingen is reeds in het begin stadium van het ontwerp-proces voor het
bouwplan opgemerkt. In het ontwerp-bouwplan is daar in zoverre rekening mee
gehouden, dat de woonkamer en slaapkamer aan de voorzijde (O.C.
Huismanstraat) zijn gesitueerd. Ook zal de geplande gesloten galerij aan de
achterzijde een extra barriere voor reuk- en geluidsoverlast moeten zijn,
waardoor deze beperkt blijven.
Toevoeging van het nieuwe woongebouw betekent geen wijziging van de
expeditiemogelijkheden voor de bestaande situatie.
De geluidsproduktie blijft binnen de door de milieuwetgeving gestelde normen.
Het nieuwbouwcomplex moet voldoen aan de eisen van de Wet geluidhinder.
Het overbouwen van het winkelcentrum heeft inderdaad gevolgen in het kader
van de Hinderwet voor de bestaande ondernemingen in het winkelcentrum. De
kosten van mogelijke aangescherpte hinderwetvwrwaarden zijn onderwerp van
bespreking tussen de initiatiefnemer van de woningbouw, de Humanistische
Bouwstichting voor Bejaardenhuisvesting (H.B.B.) en de afzonderlijke eigenaren
in het winkelcentrum. Cp geen enkele manier kan door de gemeente
gegarandeerd worden, dat de overbouwing geen financiële consequenties in het
kader van de Hinderwet voor de ondernemers in het winkelcentrum zal hebben.
Overigens liggen de normen voor stank- en geluidsoverlast nu reeds op een
hoog niveau. De gemeente Nijmegen vrijwaart niet bij schadeclaims. Indien de
exploitantenlwinkeliers ook na reeds langere tijd in gebruik zijn van de
bovenwoningen- aanvullende voorzieningen in het kader van milieuvergunningen
moeten uitvoeren, zijn de kosten hiervan voor rekening van de H.B.B. Eventuele
aanpassingen van de bakkerij tengevolge van de toe te voegen woningbouw zijn
derhalve voor rekening van de initiatiefneemster van het woningbouwplan.

8
Dit laat echter onverlet, dat indien een belanghebbende meent tengevolge van de
bepalingen van een bestemmingsplan schade te lijden of te zullen lijden, welke
redelijkerwijze niet of niet geheel te zijner laste behoort te blijven en waarvan de
vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is
verzekerd de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen
schadevergoeding kan toekennen (artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening).
Ad.2. Inspraakreactie van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het
Winkelcentrum De Notenhout U.A. te Nijmegen.
De Vereniging kan in grote lijnen instemmen met de plannen voor de bouw van
de bejaardenwoningen, die een positieve uitstraliog kunnen hebben naar het
gehele winkelcentrum.
Vereniging heeft bezwaar tegen het realiseren van parkeerplaatsen bij de vijver,
welke uitsluitend bestemd zijn voor de toekomstige bewoners van de
bejaardenwoningen. Door toewijzing van deze parkeerplaatsen aan een
bepaalde groep gebruikers en/of het afsluiten van het terrein door middel van een
slagboom ontstaat een klant-onvriendelijke situatie, die voor de Vereniging gelet
op de commerciële functie van het winkelcentrum niet aanvaardbaar is.
De bouw van de woningen zal ten gevoige van bepalingen in de Hinderwet
gevolgen hebben voor de exploitatie van een aantal ondernemers. Deze
gevolgen mogen in de toekomst geen financiële consequenties voor de
ondernemers hebben.
8ij het winkelcentrum “De Notenhout ” zijn voldoende parkeerplaatsen
voorhanden. Het functioneren van het winkelcentrum komt niet in gevaar door het
bestaande pleintje met een recreatieve functie nabij de waterpartij -waar nu ook
niet wordt geparkeerd- toe te wijzen als parkeerplek voor alleen de toekomstige
bewoners van het nieuwbouwcomplex. Een vorm van afsluiting is noodzakelijk
om het parkeren voor de bewoners te kunnen garanderen. Of een aantal
parkeerplaatsen daarvan kan worden gebruikt ten behoeve van de ondernemers
in het winkelcentrum is een zaak die de opdrachtgever van de woningbouw en de
Vereniging aangaat.
Voor de mogelijke consequenties van de overbouwing met woningen voor de
milieuvergunningen (o.a. hinderwet) voor de ondernemers in het winkelcentrum
wordt kortheidshalve verwezen naar het gestelde dienaangaande onder ad.1.
Ad.3. Inspraakreactie van de Maatschappij voor Bedrijfsobjekten N.V.
De Maatschappij voor Bedrijfsobjekten N.V. (M.B.O.) te Amsterdam deelt mede,
dat zij in tegenstelling tot hetgeen in de inspraakbrief van 28 augustus 1991 geen
partij is in de woningbouwplannen van de Humanistische Bouwstichting voor
Bejaardenhuisvesting. De bemoeienis, die M.B.O. met deze ontwikkeling heeft
vloeit voort uit haar functie als administrateur van de Co öperatieve Vereniging
Winkelcentrum “De Notenhout ”.
In de inspraakbrief stond abusievelijk vermeid, dat het bouwplan een initiatief is
van de Humanistische Bouwstichting voor Bejaardenhuisvesting en de
Maatschappij voor Bedrijfsobjekten.
Ad.4. Inspraakreactie van
Nijmegen.
hoopt, dat het nieuwe bouwcomplex een verfraaiing voor de wijk
en een verruiming van de mogelijkheden voor ouderen wordt. Tevens dient bij de
vergroting van de leefbaarheid in de wijk in belangrijke mate te worden gestreefd
naar bestrijding van de criminaliteit.

9
Het onderhavige plan biedt meer mogelijkheden voor de uitbreiding van de
huisvesting van bejaarden in de wijk Neerbosch-Oost. Er zijn veel
woningzoekende ouderen die naar een kleinere woning willen verhuizen. Dit
betekent, dat deze ouderen elders in de wijk woningen zullen leegmaken voor
andere vaak jongere woningzoekenden. Op deze manier kan het
doorstromingsbeleid worden bevorderd. Door de woningbouw boven het
winkelcentrum zal de sociale controle rond het winkelcentrum toenemen. Het
College van Burgemeester en Wethouders heeft overigens besloten meer
aandacht te geven aan de bestrijding van vandalisme en criminaliteit in het
algemeen en aan die binnen de wijk Neerbosch-Oost in het bijzonder. Het zal
moeten resulteren in een gezamenlijke aanpak. In goed (wijkbeheer) overleg
tussen gemeentebestuur, bewoners, politie en woningbeheer.
Vorenstaande inspraakreacties geven geen aanleiding om het onderhavige
ontwerp-bestemmingsplan aan te passen of te wijzigen.
In het kader van het vooroverleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke
Ordening zijn geen inhoudelijke reacties ingekomen.
De Provinciale Planologische Commissie heeft geadviseerd het
ontwerp-bestemmingsplan verder in procedure te brengen.
Na afronding van de inspraakfase zijn in overleg tussen ontwikkelaar en
winkeliersvereniging een aantal wijzigingen in het bouwplan en als gevolg
daarvan ook in het ontwerp-bestemmingsplan aangebracht.
De hoofdopzet is echter in grote lijnen gelijk gebleven; ook het aantal te
realiseren woningen is niet veranderd.
De belangrijkste wijzigingen betreffen:
aan de O.C. Huismanstraat is het gebouw iets korter geworden (geen
bebouwing meer boven de winkels welke zijn gelegen op de hoek van de
O.C.Huismanstraat/Symfoniestraat);
de hoofdingang naar de woningen is verschoven naar de hoek nabij de
waterpartij;
langs de waterpartij is het gebouw iets langer geworden;
het woongebouw zal in zijn geheel uit 5 woonlagen bestaan (20 meter, in
plaats van gedeeltelijk 17 en gedeeltelijk 20 meter);
de constructie en de ondersteunende palen van het woongebouw gaan buiten
de bestaande (winkel)bebouwing om.
Alle insprekers, omwonenden en ondernemers van het winkelcentrum “De
Notenhout” zijn schriftelijk in kennis gesteld van deze wijzigingen ten opzichte
van het ontwerpplan zoals dat in de inspraak werd gebracht.