Woonpalet groeit mee Over wat dat voor u betekent

Woonpalet groeit mee
Aan het begin van elk jaar maakt Woonpalet een jaarplan.
Daarin leggen we vast wat we dat bewuste jaar
willen gaan doen. Nu vind ik zelf dat een plan pas goed
is, als het ook de mogelijkheid biedt om in te spelen
op actualiteiten. Alleen dan kun je het belang van de
huurder en van Woonpalet centraal blijven stellen.
Dit betekent wel dat een jaar soms anders loopt dan je
had voorzien. En kun je dan na afloop wel beoordelen
hoe je het gedaan hebt? Wel als je over elk jaar een jaarverslag
schrijft. Een bewerking van ons meest recente
jaarverslag (over 2009) is deze jaarkrant.
2009 kenmerkte zich door ‘groei’. Groei van ons
woningbezit bijvoorbeeld maar ook van onze organisatie.
En wat betekent dat voor u? Dat leest u in deze
jaarkrant.
Ik wens u veel leesplezier en heeft u vragen, dan weet
u ons te vinden.
Louise Mulder
directeur-bestuurder
juni 2010
Ons complete jaarverslag vindt u
op www.woonpalet.net.
Over wat dat voor u betekent
• Huren is in • De mooiste tuin
• Het 'groene' voorbeeld • Verkoop van huurwoningen
• Risicomanagement • Woonpalet's groei
Woonpalet Jaarkrant
Woonpalet Jaarkrant 1

Onze klanten
2 Woonpalet Jaarkrant
Huren is in
Steeds meer mensen willen huren. Het
aantal woningzoekenden bij Woonpalet
blijft stijgen. Het aantal reacties per
woning ook en daarmee dus ook de
wachttijd per woning.
Woonpalet heeft vorig jaar 161 woningen
aangeboden en verhuurd. Ook hebben we
voor 31 sociale huurwoningen van de
Alliantie Flevoland kandidaten gevonden.
In totaal kwamen op deze 192 woningen,
ruim 8.850 reacties binnen. In 2008 ontvingen
we voor 296 woningen ruim 9.000
reacties. Het gemiddeld aantal reacties
per woning is dus flink toegenomen. Van
gemiddeld 30 reacties per woning in 2008
naar gemiddeld 51 reacties per woning in
2009. Het kan dan ook niet anders dat ook
de gemiddelde wachttijd per woning langer
is geworden. Deze stond eind 2009 op
25,7 maanden. Dat is lang, heel lang. ‘Kan
Woonpalet daar niets aan veranderen?’
denkt u misschien.
Woonpalet doet alles wat binnen haar
bereik ligt, om tegemoet te komen aan de
vraag naar huurwoningen. Maar niet alles
is te beïnvloeden. De kredietcrisis bijvoorbeeld,
en alle gevolgen daarvan. Er
zijn minder verhuizingen en er is minder
nieuwbouw waardoor mensen niet kunnen
doorstromen. Gelukkig is Woonpalet vindingrijk
genoeg om daar een oplossing
voor te verzinnen. Nieuwbouw bijvoorbeeld
waarbij alleen het huis gekocht
wordt en de grond wordt gehuurd (Koop
Goedkoop).
Populair
Woont u in een eengezinswoning in
Zeewolde Zuid?
Dan woont u in de meest populaire
woning, in de meest populaire wijk. Dit
blijkt uit het gemiddeld aantal reacties
per woningtype en per wijk.
Gemiddeld aantal reacties per type
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Gemiddeld aantal reacties per wijk
0 10 20 30 40 50 60 70 80

Onze klanten
Huurachterstand stabiel
Wanneer een huurder bij ons een huurcontract tekent, wordt daarmee beloofd ‘de
te betalen prijs voor de woning in zijn geheel bij vooruit betaling te voldoen vóór de
eerste van de maand’ (algemene huurvoorwaarden art 7.1). Een hele mond vol. Het
betekent niets meer dan dat de huurder belooft maandelijks de huur te betalen,
voor de eerste van de maand.
Niet alle huurders komen deze belofte na
waardoor huurachterstand ontstaat.
Wanneer het een huurder niet lukt om de
huurachterstand weg te werken, volgt
huisuitzetting. Vorig jaar hadden we
helaas te maken met vijf huisuitzettingen.
Stel, je bent verhuurder van woningen en vraagt je af wat je klanten willen. Wat
doe je dan? Dan ga je ze dat vragen. Klinkt simpel, maar is het dat ook met ruim
1.900 huurders en 2.300 woningzoekenden? ‘Ja’ zegt Woonpalet.
In 2009 startte Woonpalet met een klantenpanel.
Het klantenpanel bestaat uit
ruim 350 huurders en woningzoekenden
die aangegeven hebben mee te willen denken
met Woonpalet. Het onderwerp van
dit eerste klantenpanel was ‘Consumentgericht
bouwen’. 278 panelleden vulden
de vragenlijst in en hielpen daarmee
Woonpalet aan waardevolle informatie.
Wist u bijvoorbeeld dat de locatie voor de
meeste woningzoekenden van Woonpalet
doorslaggevend is bij de keuze voor een
woning? En dat men voor meer kwaliteit in
de woning (keuken, badkamer, isolatie)
bereid is een hogere huur te betalen (tot
Leefbaarheid
Voor wie is leefbaarheid belangrijk?
Voor de verhuurder, de huurder, de
gemeente? Voor iedereen!
Iedereen die z’n tuin netjes houdt, werkt
(misschien onbewust) aan leefbaarheid.
Maar ook de buurt-bbq en zelfs het koffiedrinken
bij de buurvrouw draagt bij aan de
leefbaarheid in een wijk. Wat Woonpalet
aan leefbaarheid doet, is niet altijd zichtbaar.
Wat wel heel zichtbaar is, zijn de
aanvragen die binnenkomen bij Woonpalet
ten behoeve van het Leefbaarheidsfonds.
Deze aanvragen doen huurders met
het formulier ‘Ik heb een idee voor mijn
buurt’. De titel van het formulier zegt het
al. Heeft u een idee voor uw buurt, laat het
ons dan weten! Want Woonpalet stelt jaar-
In één geval was de oorzaak overlast. In de
overige vier gevallen was de oorzaak huurachterstand
(tegenover negen huisuitzettingen
als gevolg van huurachterstand in
2008).
Mag ik u iets vragen?
maximaal € 550 en sommigen zelfs
€ 650). In 2010 is het klantenpanel
opnieuw benaderd. Dit keer rond het
onderwerp ‘Energiek met energie’. Eind
2010 volgt een derde onderzoek.
Wilt u lid worden van ons klantenpanel?
Geef u dan op via onze website
www.woonpalet.net en help
Woonpalet de dienstverlening af
te stemmen op wat u belangrijk
vindt.
Denk ook mee over uw buurt. Geef
uw inspiratie de vrije loop en misschien
wordt uw idee wel uitgevoerd.
Inzenders krijgen altijd
bericht over wat er met hun idee
gebeurt.
lijks een bedrag beschikbaar voor het uitvoeren
van ideeën die de leefbaarheid in
een wijk vergroten.
Waar moet u dan aan denken? Bijvoorbeeld
aan het verbeteren van de
omgeving. Het opfleuren van de hal van
Oudaen is daar een voorbeeld van. Zo ook
het plaatsen van de zonnewijzer in seniorencomplex
de Sfinx en het plaatsen van
een blauwspar en vlaggenmast aan de
Teylingen. Maar het mag natuurlijk ook
iets heel anders zijn.
Om huurachterstand te voorkomen, werken
we samen met onder andere het Leger
des Heils en Maatschappelijke Dienstverlening
Flevoland (MDF). Met het MDF
hebben we afgesproken dat we voortaan
maandelijks huisbezoeken afleggen bij
huurders die huurachterstand hebben.
Deze extra aandacht werkt! In 2009
vormde de huurachterstand 2009 1,66%
van de bruto jaarhuur en vergoedingen.
Dit is lager dan het jaar ervoor. Toen lag het
percentage op 1,71%.
Wijziging urgentieregeling
Urgent betekent volgens de Dikke van Dale ‘het spoedeisende, waarvoor zeer
dringend een oplossing, een regeling moet worden gevonden’. Binnen Woonpalet
hebben we ook te maken met urgentie. Met mensen die dringend andere woonruimte
nodig hebben.
We ontvingen vorig jaar 82 urgentieaanvragen,
38 daarvan werden urgent
verklaard. Aan de manier waarop we
urgentiehouders huisvesten, is in november
iets veranderd. Voorheen kozen urgentiehouders
zelf een woning. Vanaf
november wijst Woonpalet hun een
woning toe. Dit vinden we eerlijker. Want
Geen middelen meer
voor buurtbemiddeling
‘It takes two to tango’. Misschien kent u dat spreekwoord wel. Je kunt in je eentje
wel allerlei ideeën hebben maar soms heb je anderen nodig om de ideeën ook echt
uit te kunnen voeren. Woonpalet heeft dat bij het project ‘Buurtbemiddeling’ bij
de hand gehad.
Buurtbemiddeling is een landelijke stichting
die als onafhankelijke partij ingeroepen
kan worden, wanneer sprake is van
burengerucht. Buurtbemiddeling kan lokaal
ingezet worden. In Zeewolde werd dit
opgepakt door de Maatschappelijke
Dienstverlening Flevoland (onder de naam
‘Buurtbemiddeling’). Woonpalet en de
gemeente Zeewolde hebben in 2009
financieel bijgedragen aan Buurtbemiddeling.
De resultaten waren in 2009
wisselend onder andere door personele
problemen bij Buurtbemiddeling. De problemen
werden opgelost maar helaas had
dit niet het effect dat Buurtbemiddeling
goed functioneerde.
Op huurachterstand zit niemand te wachten.
Een huurder niet, maar Woonpalet
natuurlijk ook niet. Huisbezoeken zijn een
manier om huurders die huurachterstand
hebben, te begeleiden. Maar er zijn ook
andere manieren. Een betalingsregeling
bijvoorbeeld, of ondersteuning van
schuldhulpverlening. Het allerbelangrijkste
is dat wanneer huurachterstand dreigt,
dit bespreekbaar gemaakt wordt. Dus stop
een (dreiging van) huurachterstand niet
weg, maar ga erover in gesprek met
Woonpalet.
voorrang voor de één betekent wachten
voor de ander. En omdat er weinig beweging
in de woningmarkt zit, is het woningaanbod
toch al minimaal. Door de nieuwe
regeling worden woningen eerlijker verdeeld
onder urgentiehouders en reguliere
woningzoekenden.
Toen de gemeente eind 2009 besloot geen
geld meer beschikbaar te stellen voor
Buurtbemiddeling, werd het voor Woonpalet
eigenlijk onmogelijk om het project
nog draaiende te houden. Ook omdat
Woonpalet vindt dat Buurtbemiddeling
een gemeenschappelijke taak is van
gemeente en woningcorporatie. Daarom
heeft Woonpalet besloten geen middelen
meer beschikbaar te stellen voor Buurtbemiddeling.
Dit neemt niet weg dat we
nog steeds overtuigd zijn van het nut en de
zin van Buurtbemiddeling. Daarom sluiten
we ook zeker niet de deuren voor een
eventuele doorstart. Als daar in de toekomst
mogelijkheden voor zijn, is
Woonpalet weer van de partij!
Woonpalet Jaarkrant 3

Onze klanten
De kunst van goede maatschappelijk initiatieven
De stem van de buurt
Veel van onze huurders zijn lid van een wijk- of bewonerscommissie. Woonpalet
telt drie wijkcommissies en vier bewonerscommissies.
Een wijk- of bewonerscommissie is de
stem van de buurt. Beter kunnen we het
niet formuleren. U zult begrijpen dat de
commissies voor Woonpalet van grote
waarde zijn. Zij voeden ons immers met
informatie over wat er zoal leeft in een
complex of buurt. In ieder geval twee keer
4 Woonpalet Jaarkrant
per jaar (en vaker indien nodig) vindt
overleg plaats tussen de commissies en
Woonpalet. Belangrijke zaken die op dat
moment spelen, komen dan aan de orde.
Als commissie kun je heel concrete zaken
bereiken. De bewonerscommissie van de
Teylingen bedacht bijvoorbeeld een naam
voor hun complex. Het werd Parkzicht en
Woonpalet bekostigde de belettering die
inmiddels op de gevel prijkt.
Huurdersbelangen Zeewolde
Woonpalet heeft ook maandelijks overleg
met de vereniging Huurdersbelangen
Of in uw wijk of complex een commissie actief is, ziet u op onze website en in
Bewonerspalet. Daar vindt u ook de adresgegevens van de contactpersonen
en de gegevens van de vereniging Huurdersbelangen Zeewolde.
Een klacht is een
gratis advies
Woonpalet doet haar uiterste beste om haar werk zo goed mogelijk te doen.
Natuurlijk kan het voorkomen dat er een klacht is. En dan is het wel zo eerlijk dat
een onafhankelijke partij de klacht behandelt.
Klachtenadviescommissie
In 2009 zijn geen klachten binnengekomen
bij de klachtencommissie. Deze heet
overigens officieel ‘klachtenadviescommissie
Noordwest Veluwe’. Deze commissie
behandelt klachten van Woonpalet en van
nog vier andere corporaties uit de regio.
De commissie bestaat uit drie personen
die worden benoemd op grond van persoonlijke
eigenschappen, ervaring en deskundigheid.
De leden hebben geen link
met de corporaties en kunnen daardoor
alle klachten onafhankelijk beoordelen en
advies uitbrengen.
Klachten woonruimteverdeling
Woonpalet kent ook een commissie klachten
woonruimteverdeling. Bij deze commissie
kwamen in 2009 twee klachten
binnen. De eerste klacht ging over de
onduidelijkheid rond de toepassing van
het toetsingsmoment voor jongerenwoningen.
Dit is helder gemaakt. De
tweede klacht ging over de verdeling van
nieuwbouwwoningen. Volgens de indiener
moest het mogelijk worden om op meer
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen,
ook wel MVO genoemd, lijkt
een modekreet te zijn. Op bijna elke
website van een zichzelf respecterend
bedrijf, staat wel iets over hoe dat
bedrijf Maatschappelijk Verantwoord
Onderneemt.
Lang voor MVO een algemeen begrip werd,
was Woonpalet daar al volop mee bezig.
Het blijkt immers al uit haar missie;’Goede
huisvesting bieden aan mensen die daar
moeilijk zelf in kunnen voorzien’. Maatschappelijker
kan bijna niet. Dat neemt
niet weg, dat Woonpalet altijd open staat
voor andere maatschappelijke initiatieven.
Dat Woonpalet als partner met de
gemeente samenwerkte in de campagne
‘De Energie van Zeewolde’ is daar een mooi
voorbeeld van.
De campagne ‘De Energie van Zeewolde’
laat u de voordelen zien van groene energie
en de mogelijkheden om energie te
besparen. Tijdens de startbijeenkomst
maakten kinderen onder leiding van vormgever
Rob van den Broek allemaal een
schilderijtje. Alle schilderijtjes samen
vormen nu een kunstwerk dat in de hal
hangt van seniorencomplex ‘Luxor’ aan de
Flevoweg.
Zeewolde. Deze vereniging behartigt de
belangen van alle huurders en woningzoekenden
in Zeewolde. Huurdersbelangen
gaf ons in 2009 advies over onder andere
het kwaliteitsbeleid, het huurbeleid en
het aanpassen van de spelregels bij de verdeling
van de woningen.
dan drie woningen te reageren. De klachtencommissie
adviseerde Woonpalet
inderdaad om bij nieuwbouw de mogelijkheid
te geven om op meer dan drie woningen
te reageren. Inmiddels hebben we ons
beleid in zijn algemeenheid aangepast.
Woningzoekenden mogen voortaan per
keer, niet op drie maar op vijf woningen
reageren. Bij zowel bestaande woningen,
als nieuwe woningen.
Heeft u een klacht? Meld deze dan
eerst bij de betrokken medewerker
van Woonpalet. Bent u niet tevreden
over de manier waarop uw
klacht opgepakt wordt? Schrijf dan
een brief aan de directeur van
Woonpalet waarin u aangeeft wat
er is gebeurd. U krijgt dan antwoord
van de directeur. Bent u
daarmee niet tevreden, dan richt u
zich tot de klachtencommissie. De
contactgegevens vindt u op onze
website en kunt u bij ons opvragen.

Onze woningen
De mooiste tuin
van Zeewolde
Welke huurder van Woonpalet heeft de mooiste tuin van Zeewolde? In 2009 zijn
we gestart met de voorbereidingen van een tuinactie.
De tuin is het visitekaartje van een
woning. Daarom vinden we het belangrijk
dat deze een verzorgde indruk achterlaat.
Want zeg nou zelf, een tuin vol vuilniszakken
en onkruid staat niet zo netjes.
Gelukkig hebben de meeste van onze
Verschil moet er zijn
Ieder huishouden is verschillend en daarom is het nodig dat er ook verschillende
soorten woningen zijn. In variërende prijsklassen, buurten en voor diverse doelgroepen.
Woonpalet weet dat en handelt hiernaar. Zodat iedereen kan wonen in
het huis dat bij hem past.
Variatie in woningtype
De meeste woningzoekenden van Woonpalet
zoeken een eengezinswoning. Dat
bleek ook in 2009 weer uit het aantal
reacties op ons woningaanbod. We komen
tegemoet aan deze vraag door vooral eengezinswoningen
aan te bieden. Daarnaast
bieden we ook andere woningsoorten
aan, zoals: seniorenwoningen, appartementen
met lift, jongerenwoningen en
appartementen zonder lift.
Variatie in buurten
De kracht van Zeewolde is dat er verschillende
soorten huizen staan. Zowel huurals
koopwoningen. Hierdoor is de uitstraling
alles behalve eentonig. De woningen
van Woonpalet zijn verspreid over verschillende
wijken. De meeste woningen
bezitten we in Zeewolde Zuid.
huurders een goed onderhouden tuin.
Graag willen we deze ‘groene vingers’
belonen én andere huurders motiveren om
ook in de tuin aan de slag te gaan. Daarom
organiseren we in 2010 een tuinactie
waarin mooie prijzen te winnen zijn.
Variatie in prijsklasse
In 2009 was onze gemiddelde huurprijs
€ 454,06. Dat is ruim onder de maximaal
toegestane huurprijs van € 673,97.
Bovendien behoorde maar liefst 93 % van
onze woningen tot de zogenaamde
kernvoorraad. Dat wil zeggen dat deze
woningen een maximale huurprijs van
€ 548,18 hebben. We bieden dus huurwoningen
voor ieder budget.
Overzicht woningvoorraad
2% boven max.
huursubsidie grens
5% tot € 647,53
8% tot € 548,18
4% tot € 357,37
81% tot € 511,50
Het ‘groene’
voorbeeld geven
Zeewolde is uitgeroepen tot de klimaatvriendelijkste gemeente van Nederland. En
Woonpalet is een van de meest groene woningcorporaties. Daar zijn we trots op en
dus geven we graag het goede voorbeeld aan onze huurders. Hoe? Met energiezuinige
woningen, zonneboilers en Natuurstroom. Rudi Hol, manager Vastgoed van
Woonpalet vertelt er meer over.
Hoe energiezuinig zijn de woningen
van Woonpalet?
‘Onze woningen zijn geen van alle ouder
dan 26 jaar. Met als gevolg dat ze goed
geïsoleerd zijn. Ook zijn veel woningen
voorzien van een energiezuinige Hr-ketel.
In 2009 had meer dan de helft van onze
woningen energielabel C. Veel woningen
hadden zelfs energielabel B of A. En geen
enkele woning had een energielabel lager
dan C. Dat is goed nieuws, want energielabel
A is het meest energiezuinig. In 2010
zal ons woningbezit nog energiezuiniger
worden dankzij het plaatsen van zonneboilers.’
Worden alle woningen voorzien van een
zonneboiler?
‘Nee, alleen huurders die wonen in een
woning waarvan de cv-ketel vervangen
moet worden, krijgen de mogelijkheid te
kiezen voor een zonneboiler. Mits het
technisch gezien mogelijk is om een zon-
neboiler te plaatsen. In 2009 hebben we
21 zonneboilers geplaatst en in 2010
gaan we er nog meer plaatsen. De kosten
delen we met de huurder. Een zonneboiler
is energiezuinig en goed voor de portemonnee.
Volgens Milieu Centraal bespaart
een standaard zonneboiler ongeveer 45 %
van het energieverbruik voor warm kraanwater.’
Jullie gebruiken ook Natuurstroom?
‘Ja. Ons eigen kantoor is aangesloten op
Natuurstroom. Net als de gezamenlijke
ruimtes van onze appartementencomplexen.
Dankzij Nuon kunnen we Natuurstroom
aanbieden tegen de gunstige prijs
van grijze stroom. Het voordeel van
Natuurstroom is dat het volledig CO 2 -vrij is
en wordt opgewekt uit zon, wind en water.’
Woonpalet Jaarkrant 5

Onze woningen
Onderhoud: wat kost dat eigenlijk?
Het onderhoud neemt toe
Onze oudste woningen zijn van 1984.
Hoe ouder de woning, hoe meer onderhoud.
Niet alleen omdat er meer slijtage
is. Maar ook omdat we standaard na
6 Woonpalet Jaarkrant
twintig jaar de keukenblokken vervangen.
Vooral in Zeewolde Noord zijn heel veel
nieuwe keukenblokken geplaatst. Hier
staan namelijk de meeste oude woningen.
Meer geriefsverbeteringen
In 2009 brachten we maar liefst 312 geriefsverbeteringen aan. Dat zijn er 23 meer
dan het jaar daarvoor. En dat terwijl veel geriefsverbeteringen sinds 2009 niet
meer aangeboden worden tegen een huurverhoging. En huurders er dus zelf voor
moeten betalen. De meest populaire verbeteringen? Een vaatwasseraansluiting en
een dakraam.
Geriefsverbeteringen zijn voorzieningen
die zorgen voor meer comfort en veiligheid.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan een
tweede toilet of een buitenkraan. Deze
voorzieningen konden we huurders aanbieden
tegen een huurverhoging. Maar
omdat we niet willen dat woningen veel
duurder worden, hebben we de lijst met
geriefsverbeteringen geëvalueerd. We
bekeken kritisch welke verbeteringen we
wilden blijven aanbieden. En welke we
beter konden laten vervallen. We deden
dit in overleg met Huurdersbelangen
Zeewolde. We besloten om niet alle
voorzieningen of verbeteringen tegen
Lang wachten voor een internetpagina opent, of een foto is gedownload. Dat hoeft
niet meer met een glasvezelaansluiting. Alle woningen van Woonpalet krijgen een
glasvezelaansluitpunt. In 2009 is de firma Glashart in Zeewolde met de aanleg
ervan begonnen.
Glasvezel biedt veel voordelen. Zo is er
slechts één kabel nodig voor televisie,
telefoon en internet. Bovendien is glasvezel
snel. U kunt vliegensvlug bestanden en
data verzenden en ontvangen. Daarnaast is
huurverhoging aan te bieden. Het gevolg is
dat huurders de kosten voor sommige
verbetering, zoals een buitenkraan, sindsdien
in één keer moeten betalen in plaats
van via een huurverhoging.
Wilt u een geriefsverbetering aanvragen?
Lees alle informatie in de
brochure ‘Zelf uw woning veranderen’.
Deze brochure kunt u afhalen
bij Woonpalet en is te vinden op
onze website.
Sneller internet met glasvezel
de capaciteit van glasvezel vrijwel onbeperkt.
Het hele gezin, zelfs de hele buurt,
kan tegelijk van het netwerk gebruikmaken,
terwijl de kwaliteit gelijk blijft.
Over vier jaar zijn alle dan dertig jaar
oude toiletten en badkamers aan vervanging
toe. Nog meer onderhoud dus.
Huizen moeten regelmatig onderhouden
worden. Zodat de bewoners prettig
kunnen wonen. Woonpalet investeert
in onderhoud. Maar wat kost dat eigenlijk?
Kosten voor gepland onderhoud
Een nieuw keukenblok, een schilderbeurt;
eens in de zoveel tijd worden onze woningen
opgeknapt. Dit soort onderhoud wordt
van tevoren ingepland. In 2009 bestond
69 % van de kosten voor planmatig onderhoud
uit kosten voor schilderwerk, het
vervangen van keukenblokken en het vernieuwen
van cv-ketels en mechanische
installaties. De totale kosten voor planmatig
onderhoud bedroegen anderhalf
miljoen euro. Dat klinkt veel, maar is minder
dan Woonpalet begroot had.
Kosten voor reparatieverzoeken
Soms komt onderhoud onverwacht. Een
kapotte dakgoot kun je bijvoorbeeld niet
plannen. Maar die moet wel gerepareerd
worden. In 2009 ontvingen we 1.759
reparatieverzoeken. De totale kosten:
€ 329.000.
Mutatiekosten
Als mensen verhuizen, willen we dat de
nieuwe huurders in een goed huis terechtkomen.
Dit kost geld. We noemen dit
mutatiekosten. In 2009 bedroegen de
mutatiekosten € 127.000. Dit is duidelijk
minder dan in 2008. Toen gaven we
€ 204.000 uit aan mutatiekosten. De
reden voor het lager uitpakken van de
mutatiekosten is dat we in 2009 minder
mutaties hebben gehad dan in 2008.
Bovendien vielen de kosten per mutatie
lager uit. Dit laatste komt doordat we in
2009 minder huisuitzettingen hebben
gehad. En een huisuitzetting kost doorgaans
meer dan een ‘normale’ mutaties.

Onze woningen
Wat werd er gebouwd in 2009?
Afgelopen jaar hebben we drie nieuwbouwprojecten opgeleverd in de Polderwijk.
Met in totaal vijf eengezinswoningen, twaalf huurwoningen voor jongeren en
zestien huurappartementen voor mensen met een verstandelijke beperking.
22 woningen Parkkwartier-Noord
Aan de Valkenier in Parkkwartier-Noord in
de Polderwijk bouwden we 22 woningen.
Oorspronkelijk was het plan om acht
huur- en veertien koopwoningen te bouwen.
Maar toen de kredietcrisis ervoor
zorgde dat de markt voor woningen boven
de twee ton instortte, besloten we om alle
woningen om te zetten naar huur. Vijf van
deze woningen werden al in 2009 opgeleverd.
De overige zeventien volgden begin
dit jaar.
Gelderseweg/Noordereiland
Het liefst hadden we ze al gerealiseerd; de 24 huurappartementen in combinatie
met een uitbreiding van ons kantoor en 700 m 2 bedrijfsruimte op de kruising
Gelderseweg/Noordereiland. Maar de bouw liep vorig jaar vertraging op.
De reden voor de vertraging is dat de
eigenaar en exploitant van congrescentrum
The Harbour bezwaar maakte tegen de
bouw. De zaak kwam voor de rechter, met
een positieve uitkomst voor Woonpalet:
de bouw mocht doorgaan. Het project
wordt naar verwachting in april 2011
opgeleverd.
In onze missie staat dat we huisvesting bieden aan mensen die daar zelf moeilijk
in kunnen voorzien. Aan statushouders bijvoorbeeld. Of aan jongeren met problemen.
Statushouders
Elke gemeente moet van de overheid een
aantal statushouders huisvesten. Statushouders
zijn immigranten aan wie asiel
werd toegekend. Zeewolde had de taakstelling
om elf statushouders van onderdak
te voorzien. In 2009 zijn in totaal zeven-
12 huurwoningen voor jongeren
Aan de Minstreel bouwden we twaalf huurwoningen
voor jongeren. In het voorjaar
van 2009 werden de woningen opgeleverd.
16 appartementen in De Philahof
Vorig jaar juni werd De Philahof geopend;
een appartementencomplex voor mensen
met een verstandelijke beperking. In de
zestien appartementen wonen cliënten
van zorginstelling Philadelphia.
Nog niet opgeleverd, al wel in aanbouw
Vorig jaar bestond Zeewolde 25 jaar. Het was dan ook erg toepasselijk dat Bimo
Bouw samen met Woonpalet 25 starterswoningen in de Polderwijk te koop mocht
aanbieden. En het werd nog mooier: dankzij het succes van deze actie kwamen er
nog eens tien extra starters-plus woningen bij. In totaal konden we dus 35 nieuwe
woningen aanbieden. De eerste paal werd op 12 november 2009 in de grond geslagen
en we verwachten dat de woningen in augustus worden opgeleverd. In 2009
maakten we ook plannen voor de bouw van 22 eengezinswoningen aan de
Touwslager. Ook die bouw is inmiddels gestart.
Huisvesting van bijzondere doelgroepen
tien statushouders gehuisvest. Tien daarvan
huisvestte Woonpalet.
Jongeren met problemen
Helaas hebben sommige jongeren het erg
moeilijk in deze maatschappij. Het Leger
des Heils in Zeewolde helpt deze jongeren
door ze op te vangen en ze te helpen functioneren
in de samenleving. Woonpalet
helpt mee en heeft aan het Leger des Heils
twee woningen verhuurd. Deze zijn speciaal
bedoeld voor de opvang van dakloze
jongeren. Ook spraken we af dat drie eengezinswoningen
aan de Tarwelaan (voorheen
verhuurd aan stichting Philadelphia)
gebruikt mogen worden voor de opvang
van tienermoeders.
Dubbel voordeel door
verkoop van huurwoningen
Woonpalet verkocht vorig jaar elf bestaande huurwoningen. Huurders kunnen op
deze manier voordelig aan een huis komen. En met de betaalde koopsom kan
Woonpalet weer investeren in nieuwe woningen. Dubbel voordeel dus.
Woonpalet voegt dit jaar 139 extra woningen
toe aan het verkoopprogramma van
183 woningen. Dit brengt het totale verkoopprogramma
op 322 woningen. Hiervan
zijn er inmiddels 102 verkocht. De
reden dat het er niet meer zijn, is onder
andere dat de woningen nog bewoond
zijn. Louise Mulder, directeur van Woonpalet:
‘Woningen die nu nog worden
bewoond, worden niet allemaal meteen
verkocht. De huurder krijgt de mogelijkheid
om het huis te kopen, maar dit is niet
verplicht. Koopt de huurder de woning
niet? Dan komt de woning pas in de verkoop
zodra de huurder het huis verlaat.’
Voordeel: Koop Goedkoop
Niet alle huurders kiezen er dus voor om
te kopen. Toch heeft het zeker zijn voordelen.
Kopers kunnen immers een voordelig
geprijsd huis kopen. Bovendien
mogen ze gebruik maken van een aantrek-
Senioren
Goede huisvesting voor senioren wordt
steeds belangrijker. Daarom willen we in
samenwerking met de gemeente en Coloriet
seniorencomplex de Sfinx uitbreiden.
We hopen dit uiterlijk in 2015 te realiseren.
Er is inmiddels een intentieovereenkomst
getekend tussen de partijen.
kelijke kortingsvariant: Koop Goedkoop.
Hierbij blijft de grond in eigendom van
Woonpalet en koopt de koper alleen de
woning. Dit levert de koper een voordeel
op van ongeveer 25 procent van de
koopprijs.
Meegroeien is nodig
En welk belang heeft Woonpalet bij de verkoop
van bestaande huurwoningen?
Louise Mulder: ‘Door de kredietcrisis en
een aantal ongelukkige overheidsmaatregelen
heeft Woonpalet minder te besteden.
Daardoor kunnen we ook minder
nieuwbouw realiseren. Terwijl nieuwe
woningen wel gewenst zijn om voldoende
huisvesting te kunnen bieden. Zeewolde
blijft namelijk groeien. Met het geld dat
vrijkomt uit de verkoop, kunnen we
investeren in nieuwbouw. Zo blijven we
meegroeien met Zeewolde.’
Woonpalet Jaarkrant 7

Wie zijn we en waar staan we voor
Risicomanagement
Een woningcorporatie runnen is een boeiende zaak. We hebben immers een ideëel
doel; mensen huisvesten die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien.
En daar komt meer bij kijken dan alleen het leveren van een woning.
We werken ook aan leefbaarheid, wijkverbetering
en zorg. Bij alles wat we doen,
vragen wij ons af of we het goede doen en
of we dat goed doen. De raad van commissarissen
(rvc) ziet hier op toe.
Woonpalet’s groei
8 Woonpalet Jaarkrant
Raad van commissarissen
In 2009 volgde de rvc met het managementteam
een workshop ‘risicomanagement’.
Deze workshop werd georganiseerd
vanuit de wens van de rvc om beter inzicht
Crisis, en nu?
Ook Woonpalet kan niet om de huidige financiële crisis heen. Alsof een crisis nog
niet genoeg is, krijgen woningcorporaties ook te maken met nieuwe overheidsmaatregelen.
Zo moesten we meebetalen aan het
opknappen van wijken ergens anders in
het land via de zogenaamde Vogelaarheffing.
Ook stegen de huurprijzen minder,
werd de vennootschapsbelasting ingevoerd
en zijn de waterschapslasten enorm
gestegen. Dit alles heeft grote impact op
onze inkomsten en uitgaven.
Woonpalet zou Woonpalet niet zijn als er
niet direct actie ondernomen werd om
deze nieuwe situatie financieel het hoofd
te bieden.
De belangrijkste maatregelen om dat te
doen zijn:
• Het te koop aanbieden van 139 extra
huurwoningen
te krijgen in hoe je als toezichthouder
meer grip krijgt op risico’s. In de workshop
zijn de belangrijkste risico’s voor
Woonpalet benoemd en in kaart gebracht.
Deze ‘risicokaart’ is een mooi startpunt
voor het verder optimaliseren van de
interne beheersing.
• Het naar beneden bijstellen van ons
nieuwbouwprogramma. Vanaf 2012
gaan we niet 30 maar 20 woningen per
jaar bouwen
• Het verhogen van de huurprijs bij mutatie
van eengezinswoningen naar 70%
van wat we maximaal aan huur mogen
vragen (dit was 65%). Bij appartementen
verhogen we de huurprijs bij mutatie
naar 85% van wat we maximaal
mogen vragen (dit was 80%)
• Het spreiden van planmatig onderhoud
Zo zorgen we ervoor dat u huurder bent en
blijft van een gezonde woningcorporatie.
Woonpalet is continu in beweging. Met
de komst van twee nieuwe collega’s bij
Vastgoed en twee nieuwe woonconsulenten
bij Klantzaken, groeien we
langzaam uit ons jasje. Daarom wordt
ons pand uitgebreid.
Vastgoed
Sinds 1 januari 2009 heeft Woonpalet een
volwaardige Vastgoedafdeling. Deze bestaat
uit twee projectleiders en een manager.
Zij zijn met elkaar verantwoordelijk
voor de nieuwbouw en het planmatig
onderhoud. Deze organisatiewijziging
bevalt goed. We hebben nu meer grip op de
nieuwbouwprocessen en de achterstanden
in de planning van het planmatig
onderhoud zijn weggewerkt.
Klantzaken
Met de komst van de twee nieuwe woonconsulenten
bereiden we de nieuwe structuur
van de afdeling Klantzaken vast voor.
Deze wordt volledig uitgerold wanneer
ons nieuwe pand gereed is. De nieuwe
structuur zorgt voor efficiëntie. Degene
die u straks als eerste aan de telefoon
krijgt, kan bijvoorbeeld nagenoeg al uw
vragen beantwoorden. En hierdoor hoeft u
minder doorverbonden te worden.
De financiën
op orde
U kunt erop vertrouwen dat Woonpalet,
ook in deze tijden van crisis, haar
financiën prima op orde heeft.
Woonpalet heeft in 2009 € 1,5 miljoen
overgehouden, een positief jaarresultaat.
Dit bedrag geven we niet uit, maar tellen
we op bij ons eigen vermogen om zo een
buffer te creëren. Woonpalet bezat eind
2009 € 15.5 miljoen (€ 15.521.606).
De huurverhoging bedroeg 2.5% in 2009.
Hiermee volgden we de inflatie. De huuropbrengst
is vanzelfsprekend de belangrijkste
‘inkomstenbron’ van Woonpalet.
Maar waar gaf Woonpalet uw huur dan aan
uit? Onderstaande grafiek laat zien dat
van elke euro huuropbrengst, 48 eurocent
gebruikt wordt voor het betalen van rente.
21 eurocent wordt besteed aan onderhoud.
De overige 32 eurocent wordt
gebruikt voor personeelskosten, beheerkosten
(bijvoorbeeld automatiseringskosten),
afschrijvingen en belastingen/
verzekeringen.
Besteding van de euro per woning
48% rentelasten
8% beheerkosten
Woonpalet
6% afschrijvingen
11% personeelskosten
21% onderhoud
6% belastingen/verzek.
Bezoekadres
Eilandgracht 39, 3891 GA Zeewolde
Correspondentieadres
Postbus 59, 3890 AB Zeewolde
Openingstijden
Maandag tot en met donderdag
van 8.30 tot 17.00 uur.
Vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur.
Telefoon (036) 522 23 04
Fax (036) 522 10 73
E-mail info@woonpalet.net
Internet www.woonpalet.net
Deze krant is een populaire
weergave van het jaarverslag van
Woonpalet over 2009. Het volledige
jaarverslag vindt u op onze website
www.woonpalet.net.
De mensen op de foto’s zijn niet
verbonden met de verhalen in deze
krant.
Colofon:
Tekst: Veurinc, Hattem en Woonpalet
Eindredactie: Woonpalet
Fotografie: Wiep van Apeldoorn,
Amersfoort
Vormgeving: Verheij & van der Heide,
Arnhem
Druk: Van de Ridder, Nijkerk