DVDM 2005 - De raad van beheer in appartementsgebouwen - NICM

Vzw NICM-Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars
Dag van de Mede-Eigenaar

De Raad van Beheer in
appartementsgebouwen
APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
STUDIEDAGEN GEORGANISEERD OP
18 & 19.03.2005
door
vzw NICM - Nationaal Informatie Centrum
voor Mede-eigenaars
Juridische Dienst - Onder leiding van
Veerle PUTTEMANS - Advocaat aan de Balie van Brussel
www.nicm.be - www.dagvandemede-eigenaar.be

De Raad van Beheer in
appartementsgebouwen
APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
STUDIEDAGEN GEORGANISEERD OP
18 & 19.03.2005
door
vzw NICM - Nationaal Informatie Centrum
voor Mede-eigenaars
Juridische Dienst - Onder leiding van
Veerle PUTTEMANS - Advocaat aan de Balie van Brussel
www.nicm.be - www.dagvandemede-eigenaar.be

Deze realisatie kwam tot stand met
de steun van :
R. Timmermans (Advocaat - Rechtskundig assessor BIV)
L. Goovaerts (Advocaat - Managing Partner NOVALEX)
W. Van Coillie (NFVB - Voorzitter CEAB aisbl en CIB Nationaal)
V. Puttemans (Advocaat - Kantoor Puttemans & Vaes)
S. Winnykamien (Docteur en Droit - Président asbl ABSA)
Y. Van Ermen (Administrateur asbl ABSA)
Y. Karaca (Advocaat - LAFILI, VAN CROMBRUGGHE & PARTNERS - Jur. Dienst vzw NICM)
P.Tefengang D. (Juriste Service Juridique asbl CNIC)
Vrije Universiteit Brussel -
ESP Faculteit / VUBMUN
Website : http://www.vub.ac.be/vubmun
Advocatenkantoor Veerle PUTTEMANS & Katrien VAES
F. Campionlei 16 - 1800 Vilvoorde
Tel. : 02.305.42.78 Fax: 02.305.43.72
Email: veerle.puttemans@pandora.be
NOVALEX
Advocatenvennootschap gespecialiseerd in
Zakenrecht en Vastgoedrecht. Medeeigendom
: geldigheid van beslissingen van de
Algemene Vergadering, aanstelling en ontslag
syndicus, ...
Tel: 02.738.01.38
Fax: 02.735.34.23
Email: mail@novalex.be
Website: http://www.novalex.be
ASVEDEC - Administration de Biens S.A.
Syndic Professionnel
Tel: 02.649.13.80
Fax: 02.646.24.53
Email: info@asvedec.be
Website: http://www.asvedec.be
VASTGOEDBEHEERDERS W. VAN COILLIE & CO
Professioneel Syndicus
Tel: 09.243.73.30
Fax: 09.243.73.38
Email : Wvc@WvcSyndic.com
Site Web: http://www.WvcSyndic.com
ABSA—Association Belge des Syndics et
Administrateurs de Biens ASBL
Vu l'importance du rôle social du syndic de copropriétés,
vu la nécessité, dans son chef, de s'assurer une formation
permanente et un accès constant aux sources législatives
qui visent la gestion de copropriété, 12 gestionnaires de
copropriétés bruxellois ont trouvé opportun de se réunir
et de constituer, sous la forme d'une association sans but
lucratif (asbl), l'association belge des syndics et
administrateur de biens (ABSA). L'ensemble des
portefeuilles des membres fondateurs représente 25 %
des copropriétés gérées dans la région de Bruxellescapitale
Email: info@absa.be
Site Web: http://www.absa.be
Advocatenkantoor
Vossendreef 6 bus 1 - 1180 Brussel
Tel: 02.373.09.10
Fax: 02.375.45.25
Email : office.bru@lafili-law.be
Website : http://www.lafili-law.be

Inhoudstafel
INHOUDSTAFEL
De medewerkers aan het symposium 4
Inhoudstafel 5
Waarom het NICM ? 7
Marc ANDRÉ
Voorzitter vzw NICM
Afgevaardigd beheerder voor het dagelijks bestuur
Juridische vragen over mede-eigendom 12
Suzanne DUSART
Advocaat aan de Balie van Brussel
De zoektocht naar Corporate Governance bij de Vereniging van Mede- 15
eigenaars en de rol van de Raad van Beheer als verdediger van het
belangenpluralisme
Inleiding 15
Situering van de Raad van Beheer in de nieuwe appartementswet 17
Vergelijking met de Franse appartementswet 18
Ruwe schets van de bestuurlijke organisatie van de rechtspersoon volgens 19
het wetboek van vennootschappen , de VZW- wet en de appartementswet
Ruwe schets van de rol van de raad van bestuur in de vennootschapswet , 21
de VZW wet en de Raad van Beheer in de appartementswet
Bevoegdheid van de Raad van Beheer in de appartementswet 22
Verhouding Raad van Beheer en syndicus 22
Verhouding Raad van Beheer en de algemene vergadering 23
Verhouding Raad van Beheer en de individuele mede-eigenaars 24
Verhouding Raad van Beheer en andere verenigingen van mede-eigenaars 24
Verhouding tussen de Raad van Beheer en het bedrijf van de syndicus 25
Besluiten 25
Roland TIMMERMANS
Advocaat – Rechtskundig assessor BIV
Noodzakelijkheid van een Raad van Beheer in een mede-eigendom 28
Leo GOOVAERTS
NOVALEX - Advocaat
Samenstelling en verkiezing van de leden van de Raad van Beheer 35
Leo GOOVAERTS
NOVALEX - Advocaat
De Raad van Beheer in appartementsgebouwen – 18 & 19.03.2005
5

Inhoudstafel
Raad van Beheer binnen de rechtspersoon Vereniging van 41
Mede-eigenaars – Taken en bevoegdheden
Voorwoord 41
Wettelijke bepalingen 43
Rechtstreekse wettelijke bepalingen 43
Onrechtstreekse wettelijke bepalingen 54
Conclusie 58
Statutaire bepalingen 59
Conventionele bepalingen 61
Administratief / Juridisch Beheer 62
Financieel beheer 74
Technisch beheer 91
Besluit 96
Deze deeltekst werd speciaal opgesteld naar aanleiding van de studiedagen georganiseerd
door de vzw NICM – Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars op 18 & 19 maart
2005. Ze is een thematische aanvulling op “Leven in Mede-eigendom” en “Syndicus van Medeeigendom”
die eveneens V&V - uitgaven zijn op initiatief van, en samengesteld door:
Winand VAN COILLIE – Professioneel Syndicus
Voorzitter – Confédération Européenne des Administrateurs de Biens - aisbl
NFVB – Nationale Federatie van Vastgoedbeheerders
De werking van de Raad van Beheer in de praktijk 100
Leo GOOVAERTS
NOVALEX – Advocaat
De aansprakelijkheid van de Raad van Beheer 108
Aansprakelijkheid 108
Bedrog (art. 1116 B.W.) 108
Grove schuld 109
Aansprakelijkheid in kader van lastgeving 109
Aansprakelijkheid voor haar adviesbevoegdheid 113
Aansprakelijkheid voor haar controlerende bevoegdheid 115
Verzekering voor aansprakelijkheid 117
Conclusie 119
Yeliz KARACA
Advocaat – Lafili, Van Crombrugghe & Partners
Juriste Juridische Dienst vzw NICM
Contactgegevens 122
De Raad van Beheer in appartementsgebouwen – 18 & 19.03.2005
6

Met de steun van :
VASTGOEDBEHEERDERS
W. VAN COILLIE & CO BVBA
Advocatenkantoor Veerle PUTTEMANS
&
Katrien VAES
F. Campionlei 16 - 1800 Vilvoorde
Tel. : 02.305.42.78 Fax: 02.305.43.72
Email: veerle.puttemans@pandora.be