Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht

Dossier NICM Nr 2
Syndicus FONCIA
verkocht
Gevolgen voor de Belgische mede-eigenaar
vzw NICM
24-5-2011

De dromen
zoals deze van
FONCIA zijn
nachtmerries
voor
appartements
medeeigenaars.
vzw NICM - Nationaal Informatie Centrum voor Mede –eigenaars
www.nicm.be
Ten geleide
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
Nieuwsbrief
Dossier NICM N° 2
Recente gebeurtenissen, en de onmacht van het BIV, hebben een werkgroep van vzw NICM
aangezet om een samenvattend dossier op te stellen en dit te voegen als bijlage aan de
trimesteriële nieuwsbrief.
De informatie en duiding vervat in dit dossier is niet alleen van toepassing op een specifieke
syndicus, maar is ook typerend voor een bepaald deel van de vastgoedsector. De wetgever wil
daar een eind aan stellen.
Figuur 1: Syndicusactiviteit als platform voor andere activiteiten
(Bron: NICM)
Met de wet van 2010 is een eerste stap gezet, specifiek ter ondersteuning van de goede
huisvader. Na de publicatie van de uitvoeringsbesluiten ervan moeten andere stappen volgen,
zoniet blijft deze hervorming halverwege steken. Het syndicschap dient een ernstige en
constructieve toezichtstructuur te krijgen en ook moet er wat gedaan worden aan de slechte
huisvader, zowel mede-eigenaars als syndici.
Dit is een vervolg op het dossier met de synthese van onze enquête van 2008, welke beschikbaar
is in de sectie “downloads” van onze website als 1 ste dossier in onze reeks speciale dossiers.
vzw NICM – Redactie
24 mei 2011
Le texte en français sera publié avant fin juin 2011
Bijlage aan
Jaargang 10
nr. 39
juli 2011
1

… in dit dossier
Ten geleide.......................................................................................................................................1
Syndicus Foncia verkocht................................................................................................................. 3
Alles wat u als mede-eigenaar moet weten over deze overname! .............................................3
Deel 1: Het financiële primeert! ..................................................................................................4
De verkoper BPCE verkoopt reeds na 4 jaar met verlies ! ...................................................................... 4
De nieuwe eigenaars van Foncia ............................................................................................................ 5
Een stevige overnameprijs die men zal moeten waar maken in een periode van 5 à 6 jaar!................. 5
Wat met de Belgische activiteiten van Foncia? ...................................................................................... 6
Het financiële primeert op de maatschappelijke rol die een syndicus dient te vervullen. ..................... 7
De verschillende activiteiten .................................................................................................................. 8
De syndicusactiviteit en de activiteit van rentmeesterschap zijn het platform om andere producten
aan de klant te verkopen en winst te genereren.................................................................................... 9
De syndicus acitiviteit zoals voorgesteld door Eurazeo ........................................................................ 10
Wat als de veel te hoge groeiverwachtingen niet worden ingelost?.................................................... 11
Deel 2: Een strategie die men al jaren bezig is te implementeren in België ............................. 12
Publiciteit en misbruik adressenbestand voor andere doeleinden dan waarvoor deze dienen........... 13
Het eerste voorbeeld is promotie voor de afdeling vastgoedverkoop.............................................. 13
Het tweede voorbeeld is promotie voor de activiteit van rentmeesterschap. ................................. 14
Keuze communicatiemiddel voor uitnodiging algemene vergadering combineren met verzoek tot het
verzenden van publiciteit ..................................................................................................................... 16
Bijeénroepingskosten zijn volgens FONCIA ten laste van de mede-eigenaar en dat in tegenspraak met
de wet................................................................................................................................................... 18
Syndicusactiviteit als motor voor verhuur, verkoop en verzekeringen ................................................ 19
De geassocieerde diensten als verzekering zijn zeer lucratief.............................................................. 20
Personeelsadvertentie: Goed loon met tussenkomst in gerealiseerde zakencijfer.............................. 22
De kadercontracten die Foncia afsluit met toeleveranciers van de VME ............................................. 23
Kadercontract met een verzekeringsmakelaar van de eigen groep ..................................................... 25
Klantgericht of bedrijfseconomisch? .................................................................................................... 25
Hoe syndicusklanten werven via het antwoordformulier voor activiteiten rentmeesterschap en
verkoop................................................................................................................................................. 26
BESLUIT......................................................................................................................................27
De noodzaak van een Instituut voor Mede-eigenaars en Syndici.................................................. 28
Tijd voor een grondige screening van de syndicus-sector ............................................................. 29
Bijlagen...........................................................................................................................................30
Index ..........................................................................................................................................30
Lijst van de figuren .................................................................................................................... 32
Vestigingen van FONCIA Belgium NV ........................................................................................ 32
Agentschappen..................................................................................................................................... 32
Wens je lid te worden van vzw NICM? ...................................................................................... 33
Lidbijdrage voor 2011 (12 maanden) ................................................................................................ 33
Wens je de gemeenschap van de mede-eigenaars actief te helpen? ............................................... 33
Elk beetje helpt … contacteer ons:.................................................................................................... 33
Contact ......................................................................................................................................33
Colofon ......................................................................................................................................33
Verspreiding...................................................................................................................................... 33
Copyright, Auteursrechten, … ........................................................................................................... 33
Randinformatie ................................................................................................................................. 33
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
2

Speciaal
dossier
Do
30.000 syndicus
klanten in België …
Syndicus Foncia verkocht
Alles wat u als mede-eigenaar moet weten over deze
overname!
Een goed jaar geleden meldde het NICM dat de Franse bankgroep Banque Populaire Caisse
d’Epargne (BPCE) haar syndicusdochter Foncia te koop had gezet. Echter door ongunstige
marktomstandigheden werd het verkoopproces toen tijdelijk stopgezet.
In februari 2011 plaatste BPCE syndicus Foncia terug in de verkoop en op 12 mei 2011 werd de
verkoopprocedure afgerond met de verkoop van Foncia aan private-equity fondsen Bridgepoint
en Eurazeo welke finaal een veilingprocedure van twee andere private-equity fondsen
(Charterhouse en Advent) wonnen. De verkoop zal over enkele weken definitief afgerond zijn
nadat de nieuwe eigenaars de werknemers hebben ingelicht en de toelating tot overname
hebben gekregen van de mededingingsautoriteiten wat slechts een formaliteit is.
De nieuwe eigenaars verwerven Foncia aan een ondernemingswaarde van 1,017 miljard EUR.
Met 30.000 syndicusklanten in België en meer dan 1 miljoen syndicusklanten in Frankrijk is de
verkoop van de grootste syndicusbeheerder van België en Frankrijk een te belangrijk dossier om
niet op te volgen, te meer daar dankzij dit verkoopproces ontzettend veel informatie is
vrijgegeven over het functioneren van deze syndicus en de sector van de syndici in het algemeen
in de Franse pers en door de verkopende en nieuwe eigenaars zelf.
Zo gaf de nieuwe eigenaar Eurazeo op donderdag 12 mei 2011 een zeer interessante
teleconferentie 1 en het NICM luisterde zeer aandachtig mee.
Wat volgt is een beschrijving van de feiten, samen met een duiding en waar nodig het standpunt
van vzw NICM.
Figuur 2: Een appartementsgebouw in gedwongen mede-eigendom (bron: NICM)
1 De teleconferentie is te herbeluisteren op het nummer +33(0)1 72 00 15 01 (referentie: 273236#)
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
3

Een interne
tariefpolitiek
ontwikkeld erop
gericht meerdere
diensten te
factureren aan haar
klanten bovenop de
jaarlijkse
beheersvergoeding.
Deel 1: Het financiële primeert!
De verkoper BPCE verkoopt reeds na 4 jaar met verlies !
BPCE kocht de syndicusgroep Foncia in 2007 voor 1,42 miljard EUR of 21 keer de operationele
winst van 2006. Goed 4 jaar later verkoopt het Foncia voor een ondernemingswaarde van 1,017
miljard EUR. BPCE kocht Foncia op de top van de markt aan een veel te hoge prijs gebaseerd op
veel te hoge groeiverwachtingen.
Nochtans nam onder het eigenaarschap van BPCE het aantal Foncia agentschappen toe van 400
eind 2006 naar 609 eind 2010. De omzet evolueerde van 416 miljoen EUR in 2006 naar 575
miljoen EUR in 2010 maar deze toename is enkel te danken aan overnames. Hoewel Banque
Populaire de eerste twee jaar na de overname verschillende synergieën realiseerde op bancaireen
verzekeringsproducten stelde de nieuwe eigenaar bij een zeer grondige interne audit in
november 2007 al vast dat er binnen deze vennootschap heel wat problemen zaten, zowel bij
het personeel als bij de klanten.
De Franse krant Le Monde publiceerde 2 begin 2008 de belangrijkste bevindingen van de audit.
De audit onthulde een groot personeelsverloop binnen de groep, van 21% in 2005 naar 25% in
2007. In 2008 kwam de groep negatief in de media door haar manier van ontslaan. Ook de vele
processen en schikkingen met ex-personeelsleden en klanten waren een kostelijke zaak.
De audit bracht eveneens aan het licht dat de groep een interne tariefpolitiek had ontwikkeld
die erop gericht was meerdere diensten te factureren aan haar klanten bovenop de jaarlijkse
beheersvergoeding. In het eerste semester 2007 vertegenwoordigde deze neveninkomsten 39%
van de gefactureerde honoraria. Administratiekosten, dossierkosten, fotocopies 3 en andere
neveninkomsten brachten tot 12,9 miljoen EUR per jaar op. In de periode 2004-07 realiseerde
Foncia een jaarlijkse groei van 18% maar dit werd bijna volledig gerealiseerd door externe groei
ten nadele van de bestaande activiteiten. Groei werd aldus gekocht.
Het is een publiek geheim dat de grote Franse syndici groei kopen om het verlies aan klanten
te compenseren. In een recent interview met het persagentschap Dow Jones 4 sloeg Dhr. Arnaud
Bazire, een topmanager van Foncia-concurrent Lamy (de 2 de grootste syndicusbeheerder van
België en Frankrijk) mea culpa voor het verlies van cliënteel en de slechte perceptie die de grote
Franse syndici (Foncia, Lamy, Citya, Urbania) bij mede-eigenaars hebben door enkel gefocust te
zijn op winstgevendheid en het opkopen van andere kabinetten.
"Uiteindelijk is het niet gezond te zeggen dat we klanten verliezen, maar we deze compenseren
door de aankoop van handelsfondsen. Ik wil niet dat externe groei de remedie is die de pijn
verbergt.”.
Tijdens de teleconferentie gaf op een vraag van Le Monde journaliste Isabelle Rey-Lefebvre ook
de nieuwe eigenaar Eurazeo toe dat Foncia net zoals alle andere grote Franse syndici tekort is
geschoten in haar dienstverlening maar zoals uit dit speciaal dossier zal blijken gaat de nieuwe
Foncia eigenaar de weg van de ‘platte commerce’ verder bewandelen en ontwikkelen.
2
Le Monde 09/01/2008: Immobilier un audit confidentiel: Autoritarisme et centralisation, les méthodes du
groupe Foncia
3
NICM Misbruik 001: “Misbruik door overdreven aanrekening fotokopiekosten: FONCIA ALGEMEEN
BEHEER rekent 10€ aan per kopie!”
4
Dow Jones Newswire 14/04/2011: Entretien: Nexity vise des acquisitions pour renforcer les services
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
4

In de euforie over
een deal wordt te
vaak vergeten dat
een overname ook
op een catastrofe
kan uitmonden.
De nieuwe eigenaars van Foncia
Eind januari 2011 mandateerde BPCE de zakenbank Rothschild met het oog op een eventuele
verkoop van Foncia.
In maart 2011 werd een eerste biedronde georganiseerd waarin private-equity fondsen het
meest boden. Drie partijen, nl. private-equity fondsen Charterhouse, Advent en Bridgepoint
werden uitgenodigd om deel te nemen aan een tweede biedronde. De drie partijen hadden tot 5
mei 2011 de tijd om een nieuw bod in te brengen. Bridgepoint toonde sterke interesse en zocht
een partner om Foncia te kunnen overnemen. Het Franse investeringsfonds Eurazeo was na de
eerste ronde niet weerhouden maar ging in op de uitnodiging van Bridgepoint om een samen
een gezamelijk bod in te dienen.
In de tweede biedronde werd een veilingprocedure georganiseerd waarin het consortium
Bridgepoint-Eurazeo als meest biedende uitkwam nadat de twee andere geïnteresseerde
partijen, nl. Charterhouse en Advent, in de nacht van 8 op 9 mei 2011 finaal hadden afgehaakt.
Op 12 mei 2011 werden de finale details van de overname bekend gemaakt. Het
overnameconsortium verwerft 98,05% van Foncia voor een ondernemingswaarde 1,017 miljard
(inclusief 395 miljoen EUR schulden). Verkoper BPCE investeert via het consortium opnieuw in
Foncia voor in totaal 200 miljoen EUR (100 miljoen kapitaal en 100 miljoen kredieten) en
verwerft zo 17% in het overnameconsortium 5 . Deze regeling verbergt voor BPCE niet de
devaluatie van het actief dat ze in 2007 aan een veel te hoge prijs kocht en via deze constructie
probeert ze waarschijnlijk haar verlies deels te beperken in de hoop dat ze over enkele jaren kan
meeprofiteren van een exit uit Foncia.
Een stevige overnameprijs die men zal moeten waar maken in een
periode van 5 à 6 jaar!
In de euforie over een deal wordt te vaak vergeten dat een overname ook op een catastrofe kan
uitmonden.
Met een overnameprijs van meer dan één miljard EUR of 12,5 keer de bedrijfskasstroom 2010
betalen ook de nieuwe eigenaars een stevige prijs en het is dus niet evident daar snel een
meerwaarde op te boeken.
Het is niet enkel de waarde die telt bij de verkoop, maar ook de waarderingsratio’s die je krijgt
bij een exit enkele jaren later. Zo kon BPCE ondanks de groei van de afgelopen 4 jaar Foncia niet
verkopen aan dezelfde waarderingsratio’s waartegen het de groep aankocht. Het feit dat
professionele vastgoedspelers met hun marktkennis en ervaring niet meer dan 750 miljoen EUR
boden is een bijkomende bevestiging van het stevige prijskaartje.
Hoe duurder een overname, hoe moeilijker het wordt de investering te rendabiliseren. En hier
schuilt een zeer groot probleem. Zo zijn de nieuwe aandeelhouders niet daar voor de lange
termijn want de investeerders van deze fondsen verwachten rendement met dubbele cijfers en
streven al na enkele jaren naar een exit. Tijdens de teleconferentie die de nieuwe eigenaar
Eurazeo op donderdag 12 mei 2011 gaf werd al mede-gedeeld dat de nieuwe eigenaars slechts
een beleggingshorizon hebben van 5 à 6 jaar. De financieringsinstrumenten voor de overname
bereiken hun maturiteit in 2017-2018.
5 Le Monde 12/05/2011: La BPCE va réinjecter 200 millions d'euros dans Foncia après sa vente à Eurazeo et
Bridgepoint
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
5

Net zoals in
Frankrijk werd
groei gekocht,
maar niet alle
overnames
waren een
succes.
Private-equity fondsen streven naar een zo hoog mogelijk rendement op hun investeringen en
maken gebruik van schuldfinanciering om hun overnames te financieren. Deze constructies en
vorm van financiering (in het vakjargon wordt dit LBO 6 genoemd) legt extra druk op het
management en het personeel om de opgelegde cijfers te behalen.
Dit is gevaarlijk want men mag niet vergeten dat het personeel de belangrijkste activa is van dit
type bedrijf en dat de personeelskost de belangrijkste kostenpost is. Bij tegenvallende resultaten
zijn deze de eerste slachtoffers van besparingen en reorganisaties.
Zoals de gewezen adjunct directeur-generaal van Foncia, Dhr. Henry Buzy-Cazaux, in zijn blog 7
schrijft kan bij een verandering van eigenaar, en vooral bij een financiële partij waarbij de focus
volledig ligt op rendement, zorgen voor te hoge werkdruk, demotivatie en personeelsverloop.
Het feit dat dit bedrijf in een veilingprocedure per opbod wordt verkocht aan de meest
biedende toont het gebrek aan respect van de verkoper (nog steeds minderheidsaandeelhouder
voor 17%) en koper voor het personeel en de klant appartementsmede-eigenaar.
Wat met de Belgische activiteiten van Foncia?
In 2004 kocht het Franse Foncia de grootste Belgische syndicus Algemeen Beheer 8 uit
Antwerpen over.
Dit was het definitieve startschot voor de aanwezigheid van Foncia in België en de uitrol van
haar Franse model (syndicus-verhuur-verkoop) op de Belgische markt. Foncia verwierf in België
de afgelopen jaren enkele lokale syndici-kantoren en portefeuilles, o.a. Limburgse
Wooncentrale, Peeters-Icdien, Fabair, MIG.
Net zoals in Frankrijk werd groei gekocht, maar niet alle overnames waren een succes. Vooral bij
de overname van de Gentse syndicus Peeters-Icdien waren er zeer zware problemen welke
uitmondde in een rechtszaak 9 met syndicus VM Vastgoedbeheer nadat een personeelslid van
Icdien was overgestapt naar syndicus VM Vastgoedbeheer en blijkbaar de klanten hun
syndicusbeheerder volgden. Het expansief beleid van Foncia op de Belgische markt heeft nog
niet de verwachte winsten opgeleverd. Eind december 2009 werd zowel bij de overkoepelende
Belgische holding Foncia Belgium NV als de operationele dochter Foncia Algemeen Beheer NV
een kapitaalverhoging doorgevoerd ten einde het negatieve eigen vermogen aan te zuiveren.
De Belgische activiteiten vertegenwoordigen slechts een klein percentage binnen de groep
Foncia maar de nieuwe eigenaars hebben de ambitie om Foncia Europees te laten groeien en
een “buy & build”-strategie te voeren en de buitenlandse entiteiten waaronder België te
versterken.
De nieuwe eigenaars zullen alvast kunnen beginnen met de interne organisatie van Foncia op
punt te zetten want zowel voor boekjaar 2008 als 2009 legde bedrijfsrevisor PWC een
onthoudende verklaring af voor de vennootschappen Foncia Algemeen Beheer NV en Foncia
Rem Catel NV 10 .
6 Leveraged Buyout (LBO) is een financieringsmethode waarbij de overname van een bedrijf gedeeltelijk
berust op geleend geld. Voor meer info http://nl.wikipedia.org/wiki/Leveraged_buyout
7 Le Bloc-notes Immo de Henry Buzy-Cazaux: Qui doit contrôler FONCIA ?
http://buzycazaux.blog.capital.fr/index.php?action=article&id_article=424171
8 Zie voor meer informatie de gegevens gepubliceerd door de Kruispuntbank van de Ondernemingen:
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/toonondernemingps.html?ondernemingsnummer=433241887
9 Hof van Beroep Gent – Terechtzitting van 02-02-2009 Nr. 2008/AR/1163
10 Bron: www.balanscentrale.be rubriek jaarrekeningen raadplegen: overzicht (zie ook: voetnoot 8)
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
6

Opinie NICM
De algemene
conclusie is dat
het financiële
primeert op de
maatschappelijke
rol die de
syndicus dient te
vervullen.
Het financiële primeert op de maatschappelijke rol die een syndicus
dient te vervullen.
Op donderdag 12 mei 2011 gaf de nieuwe eigenaar Eurazeo een publieke teleconferentie om de
overname van Foncia te bespreken en het NICM luisterde mee. In deze teleconferentie onthulde
de nieuwe eigenaar veel informatie over het functioneren van deze syndicus, de syndicusmarkt,
in welke richting Foncia zal evolueren en hoe de nieuwe eigenaars denken geld, veel geld, heel
veel geld te zullen verdienen met deze overname.
De algemene conclusie is dat het financiële primeert op de maatschappelijke rol die de syndicus
dient te vervullen. Het geeft een ‘déjà-vu’ gevoel, na de banken die het nalieten hun
maatschappelijke rol na te komen is het de beurt aan de syndicus om de klant als een kaskoe te
behandelen. NICM hoopt dan ook door deze handelspraktijken publiekelijk bekend te maken dat
de hele sector hier niet dezezelfde weg opgaat. Hieronder bespreken we dan ook verschillende
onderwerpen die aan bod kwamen tijdens deze zeer interessante teleconferentie die men kan
herbeluisteren en waar men op de website van Eurazeo eveneens de bijhorende power-point
presentatie kan terugvinden.
Figuur 3: Omzetverdeling Foncia (Bron: Eurazeo 12-05-2011)
Het is algemeen geweten dat de syndicusindustrie een sector is met belangrijke recurrente
omzet en kasstromen, weinig onderhevig aan economische cycli of inflatierisico’s en geen grote
kapitaalinvesteringen vraagt (voornamelijk IT-investeringen). Zo is bij de groep Foncia 83% van
de omzet recurrent dankzij de activiteiten van syndicusbeheer, rentmeesterschap en
geassocieerde diensten (d.i. verzekeringen, diagnose, financieringen, enz...). De
vastgoedmakelaarsactiviteit (transaction) is de enige niet recurrente activiteit. Voor de
activiteiten van syndicusbeheer, rentmeesterschap en geassocieerde diensten gaan de nieuwe
eigenaars uit van een geschatte groei van de markt in zijn geheel van 3-4% wat min of meer in
lijn ligt met de inflatie. De nieuwe eigenaars hebben tot doel de door de huidige CEO Yves Gevin
uitgewerkte strategie van commerciële synergiën tussen de verschillende afdelingen verder uit
te werken en te versnellen door meer commercieel dynamisme aan de dag te leggen.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
7

Opinie NICM
Het NICM vindt het
onaanvaardbaar dat een
VME die door ouderdom,
slijtage of door het in
conform brengen als
gevolg van een
gewijzigde wet werken
dient uit te voeren de
syndicus deze
beschouwd als een
mooie omzet- en
winstbonus.
De verschillende activiteiten
De inkomstenbronnen van de syndicusactiviteit zijn de gefactureerde honoraria en
interestinkomsten op de geplaatste tegoeden 11 . Tijdens de teleconferentie bespraken de
investment-managers van Eurazeo de inkomsten van de syndicus-activiteit en dat deze enerzijds
bestaat uit een vaste component (de beheersvergoeding ) en anderzijds een variabele
component gebonden aan bijvoorbeeld grote (onderhouds) -werken. Het is opvallend te
vernemen van de investment-managers van Eurazeo dat zij enorm veel potentiële
inkomstengroei zien in de variabele component als gevolg van bijvoorbeeld eventuele
toekomstige wijzigingen in de wetgeving zoals een mogelijke verplichting rond thermische
isolatie de komende jaren en dat het aanpassen van liften aan de nieuwe wetgeving een
belangrijke inkomstengenerator is geweest de afgelopen jaren.
Het NICM vindt het onaanvaardbaar dat een VME die door ouderdom, slijtage of door het in
conform brengen als gevolg van een gewijzigde wet werken dient uit te voeren de syndicus deze
beschouwd als een mooie omzet- en winstbonus. Waar een mede-eigenaar goed huisvaderbeheer
verwacht primeert de omzet-en winst voor de syndicus blijkbaar. Het feit dat men
toegeeft dat men goed verdient en gaat verdienen bij het in conform brengen aan de nieuwe
wetgeving zal veel mede-eigenaars en VME woedend maken. Als men zich nu al in de handen
wrijft dat aangepaste wetgevingen zal zorgen voor omzet en winst, kan men zich ook de vraag
stellen of de sector niet actief met bepaalde technische toeleveranciers lobbyt om de wetgeving
te veranderen of bewust bepaalde werken uitstelt om later meer te verdienen daar het totale
kostenplaatje hoger zal zijn voor de VME. Als men de markt in zijn geheel met slechts 3-4% ziet
groeien en streeft naar een betere organische groei, dan is het via deze variabele component dat
men de groei zal moeten realiseren daar de vaste beheersvergoeding een geindexeerde groei
kent die meestal in lijn ligt met de inflatie.
De inkomstenbronnen van de activiteit van rentmeesterschap zijn de gefactureerde honoraria
aan eigenaars en huurders alsook interestinkomsten op de geplaatste tegoeden. Het is blijkbaar
de meest winstgevende activiteit daar ze goed is voor 45% van de winst van de groep, die
250.000 klanten van dit type telt in Frankrijk. De syndicusklanten vormen het ideale platform om
nieuwe klanten te winnen voor deze activiteit.
De geassocieerde diensten zijn ondersteunende diensten die geleverd worden aan het Fonciacliënteel.
Deze genereren veel recurrente inkomsten en de nieuwe eigenaars zien in dit segment
enorm veel significante synergie-effecten die extra omzet en winst moeten opleveren. Aan
VME’s worden technische diensten en verzekeringscontracten verkocht. Aan de klanten in
rentmeesterschap worden financieringsproducten en verzekeringscontracten voor bijv.
onbetaalde huren, leegstand, enz...aangeboden.
De activiteit van vastgoedmakelaar is de enigste cyclische activiteit waar de inkomsten afhangen
van de gezondheid van de woningmarkt, het volume verkochte woningen en de transactieprijs.
De transacties in dit departement moeten aangebracht worden uit nieuw cliënteel maar vooral
uit het bestaand cliënteel afkomstig van de departementen syndicusbeheer en
rentmeesterschap. De investment-managers van Eurazeo zeggen zelfs dat deze activiteit over
een potentieel reserve-aanbod van 1 miljoen woningen uit de syndicusportefeuille en 250.000
woningen uit de rentmeesterschapsportefeuille beschikt die ooit misschien eens via Foncia op
de markt kunnen komen.
11 In tegenstelling met België worden de financiële middelen van een VME in Frankrijk niet geplaatst op een
bankrekening op naam van de VME maar staan ze op de rekening van de syndicus. De interest-inkomsten
uit de syndicus-activiteit en rentmeesterschap vertegenwoordigde in 2010 zo’n 5 miljoen EUR omzet en
bijna evenveel winst.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
8

Aangezien het een
dienstenbedrijf betreft
met weinig
kapitaalinvesteringen
kunnen doorgedreven
synergieën van
syndicusbeheer in
combinatie met
rentmeesterschap, (…)
zorgen voor een sterk
toenemende omzet en
een nog hogere winst of
kasstroom.
De syndicusactiviteit en de activiteit van rentmeesterschap zijn het
platform om andere producten aan de klant te verkopen en winst te
genereren.
Tijdens de teleconferentie die Eurazeo gaf werd het duidelijk dat de nieuwe eigenaars heel hard
rekenen op de synergie-effecten tussen de verschillende diensten die Foncia aanbiedt. Het is de
basis van hun hele groei- en waarderingsverhaal. Als de overnemers bereid zijn 12,5 maal de
bedrijfskasstroom te betalen, een nog hogere multiple voor de winstgevendheid en slechts een
groei van de markt verwachten van 3 à 4% dan moeten zij de omzet, kasstroom en winst doen
aangroeien via synergie-effecten en/of via overnames. Echter voor overnames dienen zij ook
een prijs te betalen en hun bestaande cashreserves aan te spreken, wat betekent dat de
bestaande activiteiten genoeg cash-flow moeten genereren om deze overnames te financieren,
zoniet moet externe financiering worden aangesproken wat bijkomende druk legt om
winstgevend te presteren.
Overnames hebben een prijs en moeten ook nog succesvol zijn, wat niet altijd een zeker
gegeven is. De overname Peeters-Icdien in België door Foncia Algemeen Beheer NV en de impact
hiervan op de financiële cijfers toont aan dat overnames altijd risicovol zijn.
Figuur 4: Syndicusactiviteit als platform voor andere
activiteiten (Bron: NICM)
Aangezien het een dienstenbedrijf betreft met weinig kapitaalinvesteringen kunnen
doorgedreven synergieën van syndicusbeheer in combinatie met rentmeesterschap,
geassocieerde diensten (verzekeringen, technische diensten, enz...) en vastgoedmakelarij zorgen
voor een sterk toenemende omzet en een nog hogere winst of kasstroom. In haar nieuwsbrief
van april 2009 schreef het NICM al over de handelspraktijken van de grote Franse
syndicikantoren en de combinatie van verschillende functies van syndicusbeheerder over
vastgoedmakelaar, rentmeesterschap tot verzekeringsmakelaar en zelfs projectontwikkeling.
Het illustreerde dit toen met het bovenstaande voorbeeld van ronddraaiende tandwielen.
Wanneer de tanden van twee tandwielen elkaar grijpen, zal het draaien van één tandwiel het
andere dwingen om ook te draaien. Bij een goed geoliede organisatie zullen de tandwielen
éénmaal op kruissnelheid zorgen voor extra recurrente omzet, cash-flow, winst zonder te veel
kosten te moeten maken.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
9

Het ideale is een
klant in
rentmeesterschap
in een gebouw met
Foncia als syndicus
die zijn
appartement via
Foncia verkoopt en
vervolgens ook via
Foncia …
Opinie NICM
De syndicus acitiviteit zoals voorgesteld door Eurazeo
Tijdens de presentatie van Eurazeo zagen we een soortgelijke voorstelling, hieronder hernomen,
waarbij het syndicusbeheer als omzet- en winstmotor dient voor de andere activiteit. Hetzelfde
geldt trouwens ook voor de rentmeesterschap-activiteit. De overnemers meldden tijdens hun
presentatie ook dat ze streven naar operationele efficiëntie door verder te werken aan hun
omvang en taken die geen kapitaalwinst of toegevoegde waarde leveren te beperken.
Figuur 5: De platform-strategie (Bron: Eurazeo 12-05-2011)
Het ideale is een klant in rentmeesterschap in een gebouw met Foncia als syndicus die zijn
appartement via Foncia verkoopt en vervolgens ook via Foncia een nieuw appartement
aankoopt in een gebouw met uiteraard Foncia als syndicus en Foncia terug als zijn rentmeester
aanstelt en voor de financiering en verzekering als appartementseigenaar en als mede-eigenaar
Foncia als tussenpersoon gebruikt.
De nieuwe investeerders onderstreepten meermaals tijdens hun presentatie de potentiële
commerciële synergie-effecten waar men meerdere malen langs de kassa kan passeren.
Het NICM kan niet anders oordelen dat de mede-eigenaar als een ‘kaskoe’ beschouwd wordt.
Het was bijvoorbeeld zeer interessant te vernemen tijdens de teleconferentie dat de
rentmeesterschap-activiteit van Foncia 36% van de omzet vertegenwoordigd maar 45% van de
winst. Bovendien heeft de groep een interne target dat 4% van de klanten in syndicusbeheer bij
een verkoop van hun appartement Foncia als vastgoedmakelaar gebruikt. Dit betekent dat
bijvoorbeeld in een gebouw met 100 appartementen met Foncia als syndicus men er jaarlijks
naar streeft dat van al de appartementen die in deze VME verkocht worden er 4 verlopen via de
vastgoedafdeling van Foncia. Dit zijn zeer hoge targets.
Echter wat Eurazeo presenteert is niet nieuw onder de zon, het is een beleid dat al enkele jaren
gevoerd wordt door verschillende Franse syndici en waar het NICM meermaals al over heeft
bericht. Als de overnemers bereid zijn een stevige prijs op tafel te leggen op basis van deze
synergie-effecten op verkoop terwijl dit beleid al jaren worden toegepast moeten zij van oordeel
zijn dat er nog veel potentieel en marge zit in deze strategie en heel veel winst te genereren valt,
zoniet kunnen zij hun overnameprijs niet rechtvaardigen.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
10

Belangenvermenging
is nooit ver af als men
de “ethische
standaard” niet hoog
genoeg legt.
Opinie NICM
Tijdens de teleconferentie bevestigden ze dan ook dat deze strategie nog verder zal
ontwikkeld worden en zelfs versneld wordt en dat bijvoorbeeld de commerciële vaardigheden
van de syndicusbeheerders verder zullen worden aangescherpt door middel van opleidingen
zodat het volledige potentieel aan synergie-verkopen benut kan worden. Dit betekent dat de
syndicusbeheerders nog meer verkopers zullen worden dan beheerder.
Ook dit legt een enorme druk op het personeel tot presteren. De bankencrisis van 2008 heeft al
bewezen tot wat dergelijke strategie kan leiden. Het volstaat te verwijzen naar bijvoorbeeld
Citibank België waar ook alles op verkoop gericht was. Echter de nieuwe eigenaars zouden zich
wel eens schromelijk kunnen vergissen met de eigenaars van een woning als een ‘recurrente
kaskoe’ te beschouwen!
Wat als de veel te hoge groeiverwachtingen niet worden ingelost?
De nieuwe eigenaars betalen net zoals BPCE vier jaar geleden een stevige overnameprijs op basis
van hoge groeiverwachtingen.
Als deze de komende 5 à 6 jaar (de geplande beleggingshorizon ) niet kunnen worden ingelost
zullen Eurazeo en Bridgepoint net zoals BPCE vandaag Foncia niet kunnen verkopen aan dezelfde
waarderingsratio’s waartegen het werd aangekocht.
Om de slaagkansen van de hierboven uitgezette strategie tot het creëren van waarde voor de
aandeelhouders kracht bij te zetten wordt het management betrokken in het
aandeelhoudersschap. Tijdens de teleconferentie werd medegedeeld dat het topkader en het
middenkader (de regionale directeurs en kantoordirecteurs) zullen worden uitgenodigd om mee
aandeelhouder te worden van het overnamevehikel dat Foncia verwerft. In totaal zouden ze tot
3% van de aandelen verwerven en de gemiddelde bijdrage van het kadermanagement zou 6 à 12
maanden salaris zijn.
Op deze manier zorgen de nieuwe aandeelhouders ervoor dat het management de platformstrategie
van het creëren van verkoopssynergieën tussen de verschillende afdelingen (syndicusverhuur-verkoop-verzekeringen-technische
ondersteuning) onderschrijft en zich ook ten volle
inzet tot het realiseren hiervan zoniet verliezen zij samen met de aandeelhouders op hun
investering. En hier begint het schoentje al te wringen. Zullen kaderleden die niet financieel
participeren in deze overname nog een toekomst hebben binnen deze groep daar niet
participeren in het kapitaal in feite betekent dat ze de strategie van de nieuwe eigenaar niet
onderschrijven. Opdat ook het uitvoerend personeel meewerkt aan de verdere en snellere
uitbouw van de commerciële synergieën tussen de verschillende afdelingen zodat de
bedrijfsdoelstellingen gerealiseerd worden, zijn er ook voor hen verloningsprogramma’s.
Het NICM is van oordeel dat deze belangenvermenging het objectieve beoordelingsvermogen
van de syndicusbeheerders vertroebelt en nadelig is voor de mede-eigenaars.
Belangenvermenging is nooit ver af als men de “ethische standaard” niet hoog genoeg legt en
men niet waakt over de toepassing ervan. Tijdens de gehele teleconferentie van Eurazeo stond
alles in het teken van hoeveel geld er te verdienen valt met de Foncia-klant en hoe lucratief dit
voor de nieuwe eigenaars is. De syndicus-industrie is een dienstenindustrie. Het moet daarom
eerst de mede-eigenaars bedienen alvorens het zichzelf bedient.
Heel deze manier van werken geeft ons een ‘déjà-vu’-gevoel en doet ons denken aan de
bankencrisis.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
11

Opinie NICM
Deel 2: Een strategie die men al jaren bezig is te
implementeren in België
In het tweede deel van dit speciaal dossier bespreken we verschillende handelspraktijken van
Foncia België die in lijn liggen met de bedrijfsstrategie zoals ze in het eerste deel werden
uitgelicht.
Het NICM bracht de afgelopen jaren al verschillende van deze praktijken aan het licht en vindt
het verontrustend te moeten vaststellen dat deze commerciële politiek versneld verder
ontwikkeld en uitgebouwd zal worden met de nieuwe eigenaars.
Figuur 6: Voorlichtingsbijeenkomst te Antwerpen 30/04/2011 (bron: NICM)
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
12

Actie NICM
Publiciteit en misbruik adressenbestand voor andere doeleinden dan
waarvoor deze dienen
Om deze synergie-strategie te realiseren moet de syndicusklanten ingelicht worden van de
andere producten die Foncia aanbied.
In juli 2008 legde het NICM klacht neer tegen syndicus Foncia bij de privacycommissie en de
Uitvoerende Kamer van het BIV omwille van het feit dat mede-eigenaars bij hun afrekeningen
systematisch reclame ontvingen voor andere afdelingen van Foncia die zich specifiek
bezighouden met vastgoedverkoop en rentmeesterschap. Hieronder twee voorbeelden.
Het eerste voorbeeld is promotie voor de afdeling vastgoedverkoop.
Figuur 7: Promotie voor vastgoedverkoop (Bron: Foncia Algemeen Beheer NV)
Op deze folders staat duidelijk te lezen: “Deze medeëigenaars hebben ons terecht hun
vertrouwen gegeven om hun eigendom te verkopen aan de beste voorwaarden.” Een beetje
verderop lezen we dan nog “Indien U ook voordeel wil halen uit de professionele verkoopdienst
en de klantenportefeuille van Foncia Algemeen Beheer, die uw gebouw het best kent,
contacteer ons vrijblijvend.”
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
13

Op het antwoord
van het BIV op
deze klacht van juli
2008 is het bijna 3
jaar later nog
steeds wachten.
Het tweede voorbeeld is promotie voor de activiteit van rentmeesterschap.
Figuur 8: Promotie rentmeesterschap - pagina 1 (bron: FONCIA)
Syndicus Foncia beperkte het gebruik van de privacygegevens van de appartementsmedeeigenaars
niet tot haar vooropgesteld doel, met name voor haar syndicusactiviteiten maar
sluisde de privacygegevens van appartementsmede-eigenaars door aan haar afdelingen
vastgoedactiviteit en rentmeesterschap. Dergelijke overdracht van persoonsgegevens kan
volgens de Privacycommissie als een mededeling aan een derde beschouwd worden! In haar
advies nr. 22 van 11 juni 2008 stelde de Commissie duidelijk onder punt C:
“De verantwoordelijkheid voor de verwerkingen van persoonsgegevens verricht in het kader van
het administratief beheer van een mede-eigendom (…) alinea 23: Tenslotte moet de syndicus in
het algemeen het finaliteitsbeginsel naleven voor de verwerkingen waarin hij tussenkomt (artikel
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
14

Actie NICM
4 van de WVP). Hij mag met andere woorden de persoonsgegevens die hem werden meegedeeld
niet gebruiken voor andere doeleinden dan deze die inherent zijn aan het beheer van het medeeigendom
en aan zijn mandaat. Concreet mag hij de gegevens die hij heeft verkregen in zijn
hoedanigheid van syndicus bijvoorbeeld niet gebruiken voor werkzaamheden die hij verricht in de
hoedanigheid van tussenpersoon bij verzekeringen (makelaar of agent) of als vastgoedhandelaar
of voor iedere ander initiatief van het type "marketing direct".
Figuur 9: Promotie rentmeesterschap - pagina 2 (bron: FONCIA)
Hieruit leidde vzw NICM af dat bij deze syndicus de adresbestanden van haar
syndicusactiviteiten werden doorgesluisd naar haar vastgoedactiviteiten wat volledig indruist
tegen de bescherming van privacygegevens van de appartementsmede-eigenaars die enkel
beroep doen op de syndicusactiviteiten van dat kantoor. Het NICM kreeg op 1 september 2008
gelijk van de privacycommissie en Foncia werd door de commissie op deze schending gewezen.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
15

Een interne doelstelling
(is) dat jaarlijks 4% van
de syndicusklanten hun
woning verkopen via
deze syndicusvastgoedvennootschap.
Op het antwoord van het BIV op deze klacht van juli 2008 is het bijna 3 jaar later nog steeds
wachten....
Keuze communicatiemiddel voor uitnodiging algemene vergadering
combineren met verzoek tot het verzenden van publiciteit
Enkele dagen na de publicatie van de vernieuwde wet op mede-eigendom probeerde syndicus
Foncia in Juli 2010 het op een zeer creatieve manier klaar te spelen om toch maar gebruik te
kunnen van het adressenbestand van de mede-eigenaars.
Zoals we in deel 1 van dit speciaal dossier reeds schreven, heeft de groep Foncia een interne
doelstelling dat jaarlijks 4% van de syndicusklanten hun woning verkopen via deze syndicusvastgoedvennootschap.
Dit legt een zeer hoge prestatiedruk op het personeel om deze target te
halen en publiciteit en gebruik van het adressenbestand spelen hier een sleutelrol zodat de
opgelegde targets kunnen gerealiseerd worden.
Figuur 10: Rondzendbrief juli 2010 – Pagina 1 (bron: FONCIA)
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
16

Echter het valt op
hoe Foncia door
gebruik te maken
van dit wetsartikel
andermaal de
privacy-gegevens
schendt.
Actie NICM
Ter aanleiding van de vernieuwde Wet op Mede-Eigendom werd dan ook in juli 2010 een
rondzendbrief verstuurd waarin zeer misleidende keuzevoorstellen werden geformuleerd tot de
mede-eigenaars.
Foncia België gebruikt in feite de omstandigheid van de aanpassing door de wetgever van Art.
577-6 §3 BW voor het promoten van andere commerciële diensten dan haar syndicusdiensten.
Dit artikel voorziet dat de bijeenroeping van een algemene vergadering kan geschieden bij een
ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerde individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk
hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. Deze nieuwe
communicatievorm maakt deel uit van de betrachting door de wetgever om het beheer van
mede-eigendommen moderner te maken. In die zin is het ook meer dan normaal dat heel wat
syndici de mede-eigenaars aanschreven met de vraag een keuze te maken. Echter het valt op
hoe Foncia door gebruik te maken van dit wetsartikel andermaal de privacy-gegevens schendt
van de mede-eigenaars door in zijn rondzendbrief een bijkomende keuzemogelijkheid toe te
voegen die in feite niets te maken heeft met de zin van het bewust wetsartikel.
Kortom, Foncia België gebruikte hierbij onterecht voor haar eigen commercieel gewin het
adressenbestand van de VME’s om mede-eigenaars een bijkomende keuze op te leggen over het
al dan niet ontvangen van randinformatie die strikt gescheiden moeten blijven.
Vastgoedmakelaars die ook het syndicusschap in bijberoep uitoefenen mogen de
adresgegevens van de VME’s niet gebruiken voor hun andere activiteiten zoals
vastgoedverkoop, rentmeesterschap, verzekeringen, projectontwikkeling, enz....
Figuur 11: Rondzendbrief juli 2010 – Pagina 2 (bron: FONCIA)
Bovendien verwijst Foncia België zelf in haar eigen rondzendbrief op pagina 2 naar een nota
“Vertrouwelijke verwerking van de persoonsgegevens” waarin onder meer te lezen staat:
“(...) Onder geen beding worden de persoonsgegevens ter beschikking gesteld aan
derden. De werknemers van Foncia alsook door Foncia ingeschakelde derden zijn
verplicht de vertrouwelijkheid van de gegevens te eerbiedigen. (...)”
Foncia België respecteert haar eigen regels niet.
Het NICM heeft dan ook besloten om terug een klacht neer te leggen bij de Privacycommissie.
Ook het BIV, dat voorlopig geen teken van leven meer geeft over de reeds lopende klacht van
juli 2008, zal eerstdaags worden aangeschreven door het NICM.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
17

Bijeénroepingskosten zijn volgens FONCIA ten laste van de medeeigenaar
en dat in tegenspraak met de wet
In dezelfde rondzendbrief die Foncia rondstuurde naar de mede-eigenaars bemerkte het NICM
nog een andere meer verontrustende onrechtmatige handeling.
Het artikel 577-6 §3 BW stelt heel duidelijk dat de bijeenroeping dient te geschieden bij een ter
post aangetekende brief. Deze verzendingskosten zijn dus gemeenschappelijk en te dragen door
de VME naar rato van de aandelen van iedere appartements-medeigenaar.
Het gaat hier immers om gemeenschappelijk administratieve kosten vermits de uitnodiging tot
vergaderen gebeurt door de VME. Foncia België meldt echter in zijn rondzendbrief dat wanneer
een mede-eigenaar geen keuze bekend maakt aan de syndicus zij ervan uitgaat dat de
uitnodiging aangetekend dient te worden verstuurd.
Dit lijkt op het eerste zicht aanvaardbaar ware het niet, dat in diezelfde brief de syndicus Foncia
verderop stelt dat de hieraan verbonden verzendkosten, geraamd volgens Foncia op 8,00 EUR
per zending (!), ten laste vallen van deze individuele mede-eigenaar.
Het valt op hoe Foncia hier op lucratieve doch onaanvaardbare wijze tracht om de keuzevrijheid
van de individuele mede-eigenaar onrechtstreeks te beïnvloeden door gebruik te maken van
drukkingsmiddelen zoals de verwijzing naar doorgedreven portkosten (toen bijna het dubbele
van de normale kost!) en die daar bovenop ook nog eens onrechtmatig blijken te zijn! Het hoort
zeker niet toe aan de syndicus om eigengereid een wijziging door te voeren in de verdeelwijze
van de gemeenschappelijke kosten.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
18

Hiermee toont
Foncia duidelijk
aan dat hun
syndicus-opdracht
een andere interne
doelstelling heeft
dan dewelke
appartementsmede
-eigenaars van hun
syndicus
verwachten
(omzetmaker
versus
kostenbewaker)!
Syndicusactiviteit als motor voor verhuur, verkoop en verzekeringen
In het vorig punt bespraken we al dat via publiciteit Foncia klanten hoopt te vinden voor haar
andere meer winstgevende activiteiten van rentmeesterschap en verkoop vastgoed. Ook in de
verschillende jaarverslagen wordt hiernaar verwezen. Zo volstaat het de rubriek perspectieven
en vooruitzichten in het jaarverslag 2005 van Foncia Algemeen Beheer te lezen
“Een verdere uitbreiding van de portefeuille zal doorgezet worden enerzijds door een organische
groei en anderzijds door de aankoop van portefeuilles of firma’s indien zich een opportuniteit
voordoet. Tevens zal vanaf 2006 een uitbreiding plaatsvinden van privatief beheer die als motor
zal functioneren voor de verhuur en de verkoop.”
In 2008 plaatste Foncia onderstaande jobadvertentie op de site Jobat.com voor een
vastgoedbeheerder met als aanbod een potentiële jaarlijkse verkoop van 400 woningen
afkomstig van hun syndicusportefeuille van 30.000 klanten en hun
rentmeesterschapsportefeuille.
Hiermee toont Foncia duidelijk aan dat hun syndicus-opdracht een andere interne doelstelling
heeft dan dewelke appartementsmede-eigenaars van hun syndicus verwachten (omzetmaker
versus kostenbewaker)!
Figuur 12: Jobadvertentie Foncia (bron: jobat.com 2008)
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
19

In November 2004
stelde ook het
zakenblad Trends zich
al de vraag of de aan
een VME verkochte
verzekeringen via een
dochterbedrijf geen
belangenvermenging
was.
De geassocieerde diensten als verzekering zijn zeer lucratief
Naast de activiteit van verhuur en verkoop zijn er eveneens de verzekeringsactiviteiten welke
zijn ondergebracht bij dochtervennootschap Insurance Brokers & Partners NV (IB & Partners). In
het jaarverslag 2005 van IB & Partners lezen we bij perspectieven:
“Volgend jaar zal een verdere stijging van het zakencijfer en de winst zich doorzetten door de
verdere samenwerking in het Brusselse tussen Insurance Brokers & Partners NV (Foncia Belgium)
en Foncia Rem Catel. Ook in het Vlaamse landsgedeelte zal een stijging van het zakencijfer
gerealiseerd worden door een verdere samenwerking met Foncia Algemeen Beheer NV die
portefeuilles hebben overgenomen in Gent en Hasselt.”
Sinds het jaarverslag 2006 wordt een iets kortere tekst gebruik zonder vermelding over de winst
“Voor volgend jaar wordt gestreefd naar een verdere stijging van de omzet door de verdere
samenwerking tussen Insurance Brokers & Partners NV en de vennootschappen van de Foncia
groep in België.”
Tot bij de overname van Algemeen Beheer NV door Foncia telde IB & Partners als
aandeelhouders de voormalige zaakvoerder van Algemeen Beheer NV en enkele
personeelsleden van Algemeen Beheer en IB & Partners als aandeelhouder.
In November 2004 stelde ook het zakenblad Trends 12 zich al de vraag of de aan een VME
verkochte verzekeringen via een dochterbedrijf geen belangenvermenging was. Nochtans is de
plichtenleer van het BIV (Art. 76) klaar en duidelijk “De vastgoedmakelaar-beheerder mag geen
bestelling voor leveringen of diensten plaatsen bij personen waarmee hij een familiale of
juridische band heeft, behoudens toestemming of bekrachtiging van de opdrachtgever behoorlijk
geïnformeerd omtrent deze band.” Er bestaat een duidelijke juridische en familiale band tussen
Foncia Algemeen Beheer en I.B. & Partners, enerzijds via het aandelenkapitaal, en anderzijds via
de zetelende bestuursleden 13 .; Deze band moet sinds 01.09.2010 minstens jaarlijks expliciet
toegestaan worden door de AV in toepassing van Art. 577-8 §4 15° BW:
“15° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen
de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden,
bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar
echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad;
hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming
waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel
bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel
een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld;
indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege
van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging
van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn
kapitaal;”
Het is de taak en de plicht van de syndicus om de verschillende toeleveranciers in onderlinge
concurrentie te zetten en ook niet om volmacht te vragen aan de mede-eigenaars om zelf als
syndicus in plaats van de mede-eigenaars de leverancierskeuze te mogen maken. Dit komt vanaf
01.09.2010 toe aan de AV (zie Art. 577 -8 § 4 14° BW), behalve in het geval van gemotiveerde
dringende omstandigheden.
12 Trends Magazine 04/11/2004: Grootste syndicus van België in Franse handen
13 Zie o.a. http://www.ejustice.just.fgov.be/tsv_pdf/2010/05/25/10074902.pdf van 12.05.2010
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
20

Opinie NICM
Het NICM is van
oordeel dat een
syndicus een
dienstverlenend
beroep is dat de
belangen van de
mede-eigenaars
dient te
behartigen.
Het NICM is van oordeel dat een syndicus een dienstverlenend beroep is dat de belangen van de
mede-eigenaars dient te behartigen en niet de omzet- en winst moet dienen van de
syndicusvennootschap en haar dochters en aandeelhouders. Een syndicus kan niet “debiteur” en
“crediteur” zijn namens de verzekeringsmaatschappij en commissies incasseren op
verzekeringsproducten naast zijn syndicale beheersvergoeding. Op deze manier is er, verdoken
voor de mede-eigenaars, een belangenvermenging en bestaat het vermoeden van een
potentieel belangenconflict.
De bovenstaande handelswijze past dus perfect in het plaatje zoals door de investments
managers van Eurazeo werd voorgesteld en besproken in deel 1.
De geassocieerde diensten zoals verzekeringen zijn een belangrijke generator van omzet en
winst. De gepubliceerde cijfers bewijzen dit.
Uit de neergelegde jaarrekeningen blijkt dat de gemiddelde winstmarge voor belastingen van
dochter IB & Partners in de periode 2006-09 schommelde rond de 45%. Zeer hoge winstmarges
voor een tussenpersoon van een schadeverzekeraar terwijl schadeverzekeraars de laatste jaren
klagen dat ze niet meer uit de kosten geraken, het werkelijke risico dragen in tegenstelling tot de
makelaar en bijgevolg aansturen op premie-verhogingen. IB & Partners staat voor 12% van de
groepsomzet in België maar is de Belgische Foncia dochteronderneming met de hoogste
winstmarges.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
21

De syndicus
wordt
verondersteld de
kostenbewaker te
zijn van het
gebouw, los van
persoonlijke
belangen.
Personeelsadvertentie: Goed loon met tussenkomst in gerealiseerde
zakencijfer
Ook de personeelsadvertentie voor syndicusbeheerder van gebouwen welke verscheen in
Vacature magazine van 2 september 2007 trok de aandacht. In het verloningspakket wordt een
goed loon aangeboden met tussenkomst in gerealiseerd zakencijfer! Wat verstaat men onder
gerealiseerd zakencijfer? Nieuwe gebouwen onder beheer, extra verzekeringscontracten,
commissie op verhuurde appartementen van mede-eigenaars of een commissie op werken
uitgevoerd door derden in gebouwen voor rekening van de VME. In dit geval moet men kosten
maken in gebouwen, opdat het loon van uw syndicusbeheerder naar omhoog gaat. De syndicus
wordt verondersteld de kostenbewaker te zijn van het gebouw, los van persoonlijke belangen. In
2008 besprak het NICM deze job-advertentie in één van haar nieuwsbrieven en het is opvallend
dat sindsdien in geen enkele jobadvertentie van Foncia nog melding wordt gemaakt van een
tussenkomst in gerealiseerd zakencijfer. We plaatsen hieronder als voorbeeld een recente
jobadvertentie gepubliceerd in Vacature van 2 april 2011 naast deze welke verscheen op 2
september 2007. Echter tijdens de teleconferentie van Eurazeo en zoals in deel 1 beschreven is
duidelijk geworden dat er verloningsprogramma’s zijn ten einde de doelstellingen van
verhoogde verkoop tussen de verschillende afdelingen te kunnen realiseren.
Personeelsadvertentie 2 september 2007 Personeelsadvertentie 2 april 2011
Figuur 13: Personeelsadvertenties Foncia 2007-2011 (bron: Vacature )
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
22

De kadercontracten die Foncia afsluit met toeleveranciers van de VME
Eind 2009 kregen verschillende syndicusklanten van Foncia onderstaande brief waarin melding
wordt gemaakt van kadercontracten met toeleveranciers van de VME.
Figuur 14: Brief aan verschillende mede-eigenaars in 2009/2010 - Pagina 1 (bron: FONCIA)
Men vermeldt dat volgende bedrijven zich hierbij hebben aangesloten: Esso, Total, Calpam,
Mornie, Electrabel, Base (met zelfs een GSM voor de VME!), Ista (aankoop en huur elektronische
meters), Kone, Schindler, Otis, IB & Partners (het hierbij eerder genoemde Foncia-dochterbedrijf
dat optreedt als verzekeringsmakelaar in vele VME’s) en hierdoor kortingen kan genieten.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
23

Op deze manier
hebben deze
kadercontracten
geen enkele
waarde, want
wat ben je nu
met een korting
van 2% als de
eindprijs van de
concurrent lager
ligt.
Het is niet door het afsluiten van kadercontracten dat men automatisch de beste prijs bekomt.
Neem nu bijvoorbeeld Electrabel dat blijkbaar een kadercontract heeft afgesloten met Foncia
waardoor men een korting krijgt. Ondanks dit kadercontract blijft het de plicht van de syndicus
om de verschillende toeleveranciers in onderlinge concurrentie te zetten en dus bij dit voorbeeld
bij de concurrenten van Electrabel een prijsofferte te vragen. Dit betekent dus dat ook Nuon,
Essent, en anderen dienen aangesproken te worden. Electrabel kan misschien een korting geven
van 2% op bijvoorbeeld gas, maar het is goed mogelijk dat de eindprijs van Essent of Nuon veel
lager is. Op deze manier hebben deze kadercontracten geen enkele waarde, want wat ben je nu
met een korting van 2% als de eindprijs van de concurrent lager ligt.
Opvallend ook is dat er door de syndicus kadercontracten worden ondertekend met de
verschillende liftenbouwers zoals Kone, Schindler en Otis terwijl juist de VME de klant is van
deze liftenbouwers.
Ter herinnering, in 2007 legde de Europese Commissie de concerns Otis, KONE, Schindler en
ThyssenKrupp een boete op van 992 miljoen EUR voor hun deelname aan kartels inzake de
installatie en het onderhoud van liften en roltrappen in België, Duitsland, Luxemburg en
Nederland. De in 2007 beboete liftenbouwers maakten zich, tenminste van 1995 tot 2004
schuldig aan het knoeien met offertes voor opdrachten, het vaststellen van prijzen en de
onderlinge verdeling van projecten, het verdelen van markten en het uitwisselen van
commercieel belangrijke en vertrouwelijke informatie.
De renovatie van liften binnen de VME’s is een kostelijke zaak en een zeer gevoelig thema.
Wanneer bij de bespreking van de inkomsten van de syndicusactiviteit van Foncia de
investment-managers van Eurazeo zeggen dat de renovaties van de liften een goede bijdrage
leverden aan de variabele inkomsten, dan kan men enkel eisen dat volledige klaarheid hierover
wordt gegeven over deze kadercontracten met toeleveranciers.
De commissies die een syndicus van toeleveranciers ontvangt horen toe aan de VME en een
syndicus mag onder geen enkel beding in eigen naam commissies ontvangen van
toeleveranciers.
Deze kadercontracten is een fenomeen dat vanuit Frankrijk overkomt en door verschillende
Franse syndici wordt toegepast.
De Franse consumentenorganisatie ARC (het equivalent van het NICM in Frankrijk) heeft al
meerdere malen de relatie van syndici met toeleveranciers in vraag gesteld. In februari 2011
publiceerde het ARC het zeer interessante verhaal van een VME in Frankrijk met Foncia als
syndicus waar de mede-eigenaars als gevolg van de buitensporige tarieven van Schindler een
offerte hadden gevraagd aan een andere liftenfirma. De briefwisseling tussen de Foncia
syndicusbeheer en de Raad van Beheer is zeer onthullend en interessant 14 .
Omwille van het feit dat deze VME een offerte aan een niet door Foncia voorgestelde partij
vroeg was liftenbouwer Schindler verplicht een lagere offerte in te dienen. De Fonciasyndicusbeheerder
probeerde de mede-eigenaars te overtuigen dat er niet met deze kleine
liftenbouwer (met wie er geen kadercontract was afgesloten) moest worden samengewerkt.
Het is opvallend dat dezelfde liftenbouwers die als kadercontractant worden vermeld in het
hieronder gepubliceerde Belgische document ook in het Franse document verschijnen. Op een
14 Het volledige verhaal “FONCIA et les ascensoristes : quand un «gros» défend curieusement les «gros»” is
te lezen op volgende webpagina http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0211/abus2531.htm
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
24

Dit feit toont ook
aan dat het van
absoluut belang
is dat medeeigenaars
vooraf
het contract
ontvangen dat de
syndicus met de
VME tekent en de
inhoud goed
begrijpen.
indirecte manier gaf de Franse syndicusbeheerder van Foncia toe dat de kadercontracten
concurrentiebeperkend is.
Kadercontract met een verzekeringsmakelaar van de eigen groep
Een andere opmerkelijke kadercontractant is het bedrijf IB & Partners.
Syndicus Foncia die een kadercontract afsluit met zijn dochterbedrijf IB & Partners dat we reeds
eerder in dit document bespraken.
Een totaal overbodig kadercontract want het volstaat de jaarverslagen 2005 tot 2009 (2010
moet nog gepubliceerd worden) van IB & Partners 15 te lezen waarin vermeld wordt dat er
gestreefd wordt naar een verdere stijging van de omzet door een verdere samenwerking tussen
IB & Partners en de vennootschappen van de Foncia groep in België.
Het melden van deze kadercontractant aan klanten is de klant misleiden. Zoals in deel 1 reeds
besproken dient het een andere interne doelstelling dan degene die aan de klant wordt
medegedeeld, nl. synergie-verkopen.
Klantgericht of bedrijfseconomisch?
Wanneer men bedrijfseconomisch denkt, hebben de kadercontracten tot doel het aantal
toeleveranciers waarmee men samenwerkt in een VME te beperken zodat er minder tijd moet
besteed worden aan het opvragen van offertes, studies en vergaderingen en aldus meer tijd kan
besteed worden aan het realiseren van de interne commerciële doelstellingen.
Een syndicus is nochtans belast met het technisch, financieel en administratief beheer van een
VME. Maar nu ligt de focus op het commerciële en dit primeert.
Bijgevolg zal men moeten betalen wanneer de syndicusbeheerder iets meer tijd dient te
spenderen aan het technische beheer van de VME.
Het NICM beschikt over een recent syndicuscontract van Foncia België en stelde vast dat een
honorarium van 150 EUR per (werf)vergadering in het contract is opgenomen. Onze Franse
collega’s van het ARC bespraken 16 in Februari 2011 het syndicuscontract dat Foncia afsluit met
haar Franse klanten. Het ARC stelde vast dat Foncia in Frankrijk haar syndicusklanten kosten
aanrekent voor studies, offerte-aanvragen en consultaties met aanbieders volgens een uurtarief.
Dit zijn kosten die mede-eigenaars onmogelijk kunnen controleren of ze al dan niet werkelijk
werden gepresteerd. Het volstaat bijvoorbeeld dat de syndicusbeheerder twee studies heeft
gevraagd aan éénder welk bedrijf om deze vergoedingen te rechtvaardigen. Blijkbaar is dus een
soortgelijke regel in de Belgische syndicuscontracten opgenomen waarbij de VME 150 EUR per
(werf)vergadering dient te betalen. Ook hier is een controle door mede-eigenaars niet echt
mogelijk. Dit feit toont ook aan dat het van absoluut belang is dat mede-eigenaars vooraf het
contract ontvangen dat de syndicus met de VME tekent en de inhoud goed begrijpen, zoniet
zouden velen wel eens negatief verrast kunnen zijn.
We verwijzen nogmaals naar de investment-managers van Eurazeo die tijdens de
teleconferentie benadrukten dat de variabele inkomsten uit het syndicusbeheer een potentiële
inkomstengroei inhielden zoals in deel 1 besproken (cfr. onderhoudswerken).
15 Zie verder de gegevens vermeld de Kruispuntenbank:
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/toonondernemingps.html?ondernemingsnummer=435488032
16 Voor de volledige bespreking verwijzen we naar volgend adres
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/fev11.pdf .
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
25

“Belangenvermenging is
toch dichtbij?” vroeg Lode
Ceyssens zich toen af.
Hoe syndicusklanten werven via het antwoordformulier voor
activiteiten rentmeesterschap en verkoop
Figuur 15: Brief aan verschillende mede-eigenaars in 2009/2010 - Pagina 2 (bron: FONCIA)
In de brief die de mede-eigenaars eind 2009, begin 2010 ontvingen werden op pagina 2 de
mede-eigenaars uitgenodigd een antwoordformulier in te vullen waarin het enige doel was
alweer publiciteit te kunnen verzenden naar de mede-eigenaars om de omzet en winst van de
andere activiteiten van Foncia te dienen. Ditmaal werd melding gemaakt van de kostprijs voor
EPC-attest voor 90 à 110 EUR afhankelijk van het aantal slaapkamers. Het EPC-attest wordt hier
als lokkertje gebruikt want iedere eigenaar die een EPC-attest aanvraagt is van plan zijn woning
te verkopen of te verhuren en het is daar dat Foncia met zijn afdeling vastgoed en
rentmeesterschap hoopt de omzet en winst te realiseren. We verwijzen naar deel 1 waar de
investment-managers van Eurazeo de woning onder syndicusbeheer en
rentmeesterschapsbeheer beschouwde als de voorraad aan potentiële te verkopen woningen
voor de afdeling vastgoed.
Op 6 mei 2010 stelde CD&V’er Lode Ceyssens tijdens een zitting in het Vlaams Parlement aan
Vlaams minister van Wonen en Energie Freya Van den Bossche de vraag of het normaal is dat
makelaars een energieprestatiecertificaat kunnen afleveren voor panden die ze zelf verkopen?
‘Makelaars zijn in zo’n geval toch rechter en partij? Belangenvermenging is toch dichtbij?’ vroeg
Lode Ceyssens zich toen af.
Minister Van den Bossche benadrukte dat makelaars wettelijk inderdaad die certificaten mogen
afleveren, op voorwaarde dat ze een cursus gevolgd hebben en erkend zijn als
energiedeskundige. Ze meldde ook dat ze zich wel bewust was van het risico op
belangenvermenging.
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
26

Je moet een
boom
verzorgen en
niet constant
aan de
vruchten
trekken.
De dromen
zoals deze van
FONCIA zijn
nachtmerries
voor
appartements
medeeigenaars
Opinie NICM
BESLUIT
Ieder nieuw gebouw onder beheer bij Foncia betekent niet alleen extra beheersinkomsten maar
een veelvoud van extra potentiële neveninkomsten (waarvan mede-eigenaars niet altijd op de
hoogte zijn) gespreid over bijna gelijkblijvende kosten.
Bijgevolg verhoogt de rendabiliteit en winst van het kabinet. Het is duidelijk, met de overname
van Foncia door twee private-equity fondsen komt deze syndicus nog meer terecht in een
Angelsaksische kapitalistische benadering waar het belang van de cijfers (omzet, marge, winst,
aantal verkochte producten per klant, winstgevendheid per klant, productiviteit personeel,
synergie-effecten, enz...) primeert, terwijl mede-eigenaars verwachten dat zij, de klant centraal
staat.
Figuur 16: Relatieschema omzet/winst (bron: NICM)
Syndici dienen te beseffen dat zij als mandataris over een onbesproken ‘integriteit’ dienen te
beschikken. Belangenvermenging vertroebelt elk objectief handelen! Wat moet men denken van
een relatie syndicus-verzekeringsmakelaar of syndicus-vastgoedmakelaar? Wat heeft prioriteit?
De winstmarge op de verzekeringen? Zoveel mogelijk appartementen verkopen binnen de VME?
Deze belangenvermenging vertroebelt het beoordelingsvermogen en is nadelig voor de medeeigenaars.
Belangenvermenging is nooit ver af, als men de “ethische standaard” niet hoog
genoeg legt en men niet waakt over de toepassing ervan. Tijdens de gehele teleconferentie van
Eurazeo stond alles in het teken van hoeveel geld er te verdienen valt met de Foncia-klant.
De syndicus-industrie is een dienstenindustrie. Het moet eerst de mede-eigenaars bedienen
alvorens het zichzelf bedient. Je moet een boom verzorgen en niet constant aan de vruchten
trekken. Als je te veel met economisch rendement bezig bent, zal de boom vroeg of laat
verdorren. Syndici met deze aanpak en instelling moeten niet weerhouden en/of aangesteld
worden om de VME te beheren. Zij verzorgen de VME niet en beschouwen haar en de medeeigenaars
als een simpele kaskoe.
Het NICM maar ook haar Franse equivalent ARC zijn van oordeel dat de overname van een
syndicusbeheerder door een private-equity fonds een zeer slechte zaak is voor het
vastgoedpatrimonium van de mede-eigenaars.
vzw NICM - CTTA – Afdeling Syndici
Verzekering
&
financiële
producten
Syndicus
beheer
Verhuur
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
&
Verkoop
27

Het feit dat het BIV
een klacht van juli
2008 door
consumentenorganisatie
NICM
voor misbruik van
adressenbestand
door syndicus
Foncia voor andere
doeleinden dan
waarvoor ze dienen
niet behandeld is
veel betekenend.
Opinie NICM
De noodzaak van een Instituut voor Medeeigenaars
en Syndici
De noodzaak van een openbaar paritair Instituut, dat het kader van een professioneel instituut
voor de erkenning en reglementering van een vrij beroep overstijgt, is meer en meer pertinent
aan het worden.
Het BIV heeft al meer dan 15 jaar de tijd gehad om zichzelf te organiseren maar slaagt er niet in
efficiënt te opereren.
Het voorbeeld van Foncia toont aan dat het combineren van verschillende functies aanzet geeft
tot belangenconflicten en belangenvermenging. Het feit dat het BIV een klacht van juli 2008
door consumentenorganisatie NICM voor misbruik van adressenbestand door syndicus Foncia
voor andere doeleinden dan waarvoor ze dienen niet behandeld is veel betekenend. Het jaar
2010 heeft genoeg voorbeelden aan het licht gebracht dat het BIV als organisatie inefficient
werkt. In 2005 heeft de huidige voorzitter van UVS al voorgesteld om de syndici af te splitsen van
het BIV. Sommige parlementairen hebben daarop ingespeeld en wetsvoorstellen ingediend, op
basis van hun eigen ervaringen.
Het meest markante voorstel is dit van de eresenator André Van Nieuwkerke. Zijn idee was te
komen tot de oprichting van een paritair openbaar Instituut van mede-eigenaars en syndici, die
instaat voor:
de erkenning en vorming van de personen die deel uitmaken van het orgaan “Syndicus
van de VME
voor de bemiddeling bij mogelijke geschillen binnen elke VME.
Dit Instituut zou potentieel de onpartijdige gesprekspartner kunnen worden bij het ontstaan van
structurele problemen binnen de VME. Bovendien maakt zij van het beroep van
syndicusbeheerder een volwaardig beroep en zal zij beter geplaatst zijn om de reële problemen
bij de mede-eigendom vlotter en sneller te onderkennen in tegenstelling tot het BIV dat enkel
streeft naar een monopolie over alle aspecten van het vastgoedbeheer. De syndicus van de
21ste eeuw zal vooral een manager dienen te zijn die moet kunnen omgaan met alle
belangengroepen die zich in en rond een appartementsmede-eigendom beweegt.
Het vastgoedpatrimonium is een belangrijk, zij het niet het belangrijkste vermogensbestanddeel
binnen vele gezinnen. Het zou dan ook totaal onverantwoord zijn dat wanneer de financiële
tussenpersoon (bankier en verzekeraar) aan strengere regels wordt/is onderworpen en het zou
dus onverantwoordelijk zijn dat dit voor een syndicus, voor wie een even belangrijke taak is
weggelegd, niet zou gelden of niet worden opgelegd.
Sinds 15 jaar is haar beroepsinstituut, het BIV, bevoegd is om tussen te komen. De
vastgoedsector heeft dus 15 jaar de mogelijkheid gehad om zichzelf te reguleren. Het NICM kan
niet anders dan vaststellen dat het BIV in deze taak schromelijk is mislukt.
Een ploeg van vzw NICM volgt deze problematiek op de voet.
vzw NICM - Redactie
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
28

De tijd (is)
aangebroken
om de sector
te controleren
en (na te zien)
of het conform
de vernieuwde
wetgeving op
medeeigendom
handelt.
Actie NICM
Tijd voor een grondige screening van de
syndicus-sector
In 2010 stelde de economische inspectie vast dat 75% van de makelaarscontracten niet correct
werden opgesteld door professionele makelaars erkend en gecontroleerd door het
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).
Als reactie hierop kondigde het BIV aan dat zij de “grootste opkuisoperatie ooit in de
vastgoedsector” ging houden. Als de wettelijke toezichthouder heeft het BIV een
maatschappelijke opdracht te vervullen, maar als het toezicht wordt uitgeoefend door diegene
die controle op zichzelf dient uit te oefenen, dan kan dit nooit lukken. Verkondigen dat men een
grote opkuisoperatie voert, is toegeven dat men gefaald heeft als toezichthouder. In december
2010 werden verschillende makelaars geschrapt.
Op basis van de klachten die zij ontvangt, meent vzw NICM dat de toestand voor de
syndicuscontracten even chaotisch is. Tot voor de vernieuwde wet op mede-eigendom 2010
bestonden daar geen strikte wettelijke regels over. In de wet op mede-eigendom van 2010
wordt een schriftelijk syndicuscontract opgelegd, dat vooraf moet meegedeeld worden aan de
mede-eigenaars en dat hoogstens geldig is voor drie jaar.
Bijna één jaar na de aanpassing van het Burgerlijk Wetboek door de wet op mede-eigendom van
12.06.2010 is de tijd aangebroken om de sector te controleren en of het conform de vernieuwde
wetgeving op mede-eigendom handelt.
Het NICM was het afgelopen jaar aanwezig op enkele Algemene Vergaderingen van Mede-
Eigenaars en was versteld van de uitvluchten die syndici vonden om zich toch maar niet meteen
conform te zetten met de vernieuwde wetgeving. Het ergste was een syndicus die medeeigenaars
wijs maakte dat er een “reparatiewet” ging komen en er dus niets diende te
veranderen !!!
Meer dan 2.500.000 Belgen wonen in een appartement. Voor een grote groep van de
appartementsgebouwen heeft hun Vereniging van Mede-eigenaars een schriftelijk contract
afgesloten met één van deze professionele vastgoedmakelaars - syndici. Deze professionelen
krijgen daarvoor jaarlijks meer dan 100 miljoen EUR aan erelonen uitbetaald en dienen vanuit
hun taken en opdrachten in naam en voor rekening van de mede-eigenaars voor meer dan 1
miljard EUR op een correcte en transparante wijze te beheren.
Het feit dat de nieuwe aandeelhouders van syndicus Foncia de mede-eigenaars beschouwen als
een kaskoe aan wie zoveel mogelijk producten (verhuur-verkoop-verzekeringen) moeten
verkocht worden en dat ze bijvoorbeeld (grote) onderhoudswerken als een inkomsten- en
winstbonus beschouwen bewijst de noodzaak van een grondige screening van de
syndicuscontracten en de relatie van syndici met toeleveranciers door de bevoegde instanties.
Het NICM roept dan ook Minister van Economie Vincent Van Quickenborne op om één jaar na
de grote controle bij de vastgoedmakelaars een grote controle te voeren bij de syndici.
Het vastgoedpatrimonium is een belangrijk, zij het niet het belangrijkste vermogensbestanddeel
binnen vele gezinnen, en het zou dan ook totaal onverantwoord zijn dat de belangrijkste
tussenpersoon in de VME (de syndicus) niet aan controles worden onderworpen.
vzw NICM - Redactie
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
29

Bijlagen
Index
Figuur 17: Appartementsgebouwen - Brussel (Bron: NICM)
aandeelhouders ..........................5, 11, 20, 21, 29
aandeelhoudersschap ...................................... 11
Advent............................................................ 3, 5
Algemeen Beheer NV20, Zie Foncia Algemeen
Beheer NV
algemene vergadering.......................... 16, 17, 20
appartementsmede-eigenaar ............................ 6
appartementsmede-eigenaars............. 14, 15, 19
ARC....................................................... 24, 25, 27
bankencrisis...................................................... 11
Banque Populaire Caisse d’Epargne ....... Zie BPCE
Base.................................................................. 23
Bazire
Arnaud ........................................................... 4
bedrijfseconomisch .......................................... 25
bedrijfskasstroom .......................................... 5, 9
bedrijfsrevisor .................................................... 6
beheersvergoeding .................................. 4, 8, 21
belangenconflict............................................... 28
belangenvermenging...........11, 20, 21, 26, 27, 28
Belangenvermenging ....................................... 27
beleggingshorizon ........................................ 5, 11
bemiddeling ..................................................... 28
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars........ 29
BIV ............................. 1, 13, 16, 17, 20, 28, 29, 32
BPCE ..................................................... 3, 4, 5, 11
Bridgepoint............................................... 3, 5, 11
Buzy-Cazaux
Henry ............................................................. 6
BW
577-6 §3................................................. 17, 18
577-8 §4 14°................................................. 20
577-8 §4 15°................................................. 20
Calpam ............................................................. 23
cash-flow ............................................................ 9
Ceyssens
Lode ............................................................. 26
Charterhouse.................................................. 3, 5
Citibank België.................................................. 11
Citya ................................................................... 4
commissie ........................................................ 22
Creative Commons ........................................... 33
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
diagnose............................................................. 7
dienstenindustrie ....................................... 11, 27
dochterbedrijf .......................................20, 23, 25
Dow Jones .......................................................... 4
duiding ............................................................... 1
Duitsland .......................................................... 24
economische inspectie..................................... 29
Electrabel ................................................... 23, 24
enquête
2008............................................................... 1
EPC ................................................................... 26
erelonen........................................................... 29
Esso .................................................................. 23
ethische standaard..................................... 11, 27
Eurazeo3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 21, 22, 24, 25, 26,
27
Europese Commissie ........................................ 24
financieringen .................................................... 7
Foncia3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,
17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28,
29, 33
FONCIA................................ 14, 15, 16, 17, 23, 26
FONCIA ALGEMEEN BEHEER ............................ 32
Foncia Algemeen Beheer NV...............6, 9, 13, 20
Foncia Algemeen Beheer NV............................ 13
Foncia Belgium NV ........................... 6, Zie Foncia
FONCIA Belgium NV ......................................... 32
FONCIA LIMBURGSE BEHEERCENTRALE........... 32
FONCIA LOUISE ................................................ 32
Foncia Rem Catel NV.......................................... 6
FONCIA WONEN ICDIEN................................... 32
Frankrijk ......................................3, 4, 6, 8, 24, 25
geassocieerde diensten...................7, 8, 9, 20, 21
Gevin
Yves................................................................ 7
handelspraktijken......................................7, 9, 12
huisvader............................................................ 8
goede............................................................. 1
slechte ........................................................... 1
IB & Partners ...................................20, 21, 23, 25
informatie .......................................................... 1
Instituut voor Mede-eigenaars en Syndici ....... 28
30

Insurance Brokers & Partners NVZie IB &
Partners
integriteit ......................................................... 27
interestinkomsten .............................................. 8
investment-manager.................................... 8, 25
investment-managers ............................ 8, 24, 26
Ista.................................................................... 23
kadercontract............................................. 24, 25
kadercontractant........................................ 24, 25
kadercontracten................................... 23, 24, 25
kaderleden ....................................................... 11
kaskoe .........................................7, 10, 11, 27, 29
keuzevrijheid .................................................... 18
Kone ........................................................... 23, 24
kostenbewaker........................................... 19, 22
Lamy................................................................... 4
LBO..................................................................... 6
Le Monde ....................................................... 4, 5
liftenbouwer..................................................... 24
liftenbouwers ................................................... 24
Luxemburg ....................................................... 24
management ................................................ 6, 11
manager ........................................................... 28
mede-eigenaars1, 4, 8, 11, 13, 16, 17, 18, 20, 21,
22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 33
mede-eigendom ........................14, 16, 28, 29, 33
Mede-Eigendom............................................... 17
Minister van Economie..................................... 29
Mornie.............................................................. 23
Nationaal Informatie Centrum voor Mede –
eigenaars........................................1, Zie NICM
Nederland ........................................................ 24
neveninkomsten........................................... 4, 27
NICM1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 17, 18, 21,
22, 24, 25, 27, 28, 29, 33
omzetmaker ..................................................... 19
onderhoudswerken .................................... 25, 29
Otis ............................................................. 23, 24
Peeters-Icdien ................................................ 6, 9
Personeelsadvertentie ..................................... 22
persoonsgegevens...................................... 14, 17
portkosten........................................................ 18
prestatiedruk.................................................... 16
privacycommissie ........................... 13, 14, 15, 17
privacygegevens......................................... 14, 15
private-equity fondsen......................... 3, 5, 6, 27
projectontwikkeling ..................................... 9, 17
PWC.................................................................... 6
rendabiliteit...................................................... 27
rentmeesterschap ... 7, 8, 9, 10, 13, 14, 17, 19, 26
rentmeesterschapsportefeuille.................... 8, 19
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be
reparatiewet .................................................... 29
Rey-Lefebvre
Isabelle........................................................... 4
Rothschild .......................................................... 5
Schindler .................................................... 23, 24
syndici ....................... 1, 3, 4, 6, 10, 17, 24, 28, 29
syndicschap........................................................ 1
Syndicus van de VME ....................................... 28
syndicusactiviteit...................................1, 8, 9, 24
syndicusbeheer ................... 7, 8, 9, 10, 24, 25, 26
syndicusbeheerder3, 4, 6, 9, 11, 22, 24, 25, 27,
28
syndicuscontract ........................................ 25, 29
syndicusindustrie ............................................... 7
syndicusschap .................................................. 17
tandwielen ......................................................... 9
teleconferentie . 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 22, 25, 27
ThyssenKrupp................................................... 24
toeleveranciers .....................8, 20, 23, 24, 25, 29
toezichthouder................................................. 29
toezichtstructuur ............................................... 1
Total ................................................................. 23
Trends .............................................................. 20
Urbania .............................................................. 4
UVS................................................................... 28
Vacature........................................................... 22
Van den Bossche
Freya ............................................................ 26
Van Nieuwkerke
André ........................................................... 28
Van Quickenborne
Vincent......................................................... 29
vastgoedbeheer ............................................... 28
vastgoedbeheerder.......................................... 19
vastgoedmakelaar.........................8, 9, 10, 20, 27
vastgoedmakelaarsactiviteit .............................. 7
vastgoedpatrimonium...........................27, 28, 29
vastgoedsector........................................1, 28, 29
vastgoedverkoop........................................ 13, 17
Vereniging van Mede-eigenaars ...................... 29
verkoopssynergieën ......................................... 11
verkopers ......................................................... 11
verzekeringen.. 7, 9, 11, 15, 17, 19, 20, 21, 27, 29
verzekeringsmaatschappij................................ 21
verzekeringsmakelaar .......................9, 23, 25, 27
VM Vastgoedbeheer .......................................... 6
VME....8, 10, 17, 18, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29
wetgever ...................................................... 1, 17
winstmarge ................................................ 21, 27
woningmarkt...................................................... 8
WVP ................................................................. 15
31

Lijst van de figuren
Figuur 1: Syndicusactiviteit als platform voor andere activiteiten (Bron: NICM) ............................ 1
Figuur 2: Een appartementsgebouw in gedwongen mede-eigendom (bron: NICM)....................... 3
Figuur 3: Omzetverdeling Foncia (Bron: Eurazeo 12-05-2011)........................................................ 7
Figuur 4: Syndicusactiviteit als platform voor andere activiteiten (Bron: NICM) ............................ 9
Figuur 5: De platform-strategie (Bron: Eurazeo 12-05-2011) ........................................................ 10
Figuur 6: Voorlichtingsbijeenkomst te Antwerpen 30/04/2011 (bron: NICM) .............................. 12
Figuur 7: Promotie voor vastgoedverkoop (Bron: Foncia Algemeen Beheer NV).......................... 13
Figuur 8: Promotie rentmeesterschap - pagina 1 (bron: FONCIA) ................................................. 14
Figuur 9: Promotie rentmeesterschap - pagina 2 (bron: FONCIA) ................................................. 15
Figuur 10: Rondzendbrief juli 2010 – Pagina 1 (bron: FONCIA) ..................................................... 16
Figuur 11: Rondzendbrief juli 2010 – Pagina 2 (bron: FONCIA) ..................................................... 17
Figuur 12: Jobadvertentie Foncia (bron: jobat.com 2008)............................................................. 19
Figuur 13: Personeelsadvertenties Foncia 2007-2011 (bron: Vacature ) ......................................22
Figuur 14: Brief aan verschillende mede-eigenaars in 2009/2010 - Pagina 1 (bron: FONCIA) ......23
Figuur 15: Brief aan verschillende mede-eigenaars in 2009/2010 - Pagina 2 (bron: FONCIA) ......26
Figuur 16: Relatieschema omzet/winst (bron: NICM) ...................................................................27
Figuur 17: Appartementsgebouwen - Brussel (Bron: NICM) ......................................................... 30
Vestigingen van FONCIA Belgium NV
Inclusief identificatie van de BIV erkende vastgoedmakelaar voor deze vestigingen
Bron: http://be.foncia.com/foncia_belgium_nl/Vestigingen/Vestigingen.htm (21.05.2011)
BTW BE 0433.241.887 - RPR Antwerpen - www.biv.be
Agentschappen
FONCIA ALGEMEEN BEHEER
BIV nummer 202172
FONCIA WONEN ICDIEN
BIV nummer 202172
FONCIA LIMBURGSE BEHEERCENTRALE
BIV nummer 202172
FONCIA LOUISE
BIV nummer 202172
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be - PREVIEW 24/05/2011 19:05
32

Wens je lid te worden van vzw NICM?
Lidbijdrage voor 2011 (12 maanden)
Abonnement eNews & eFlash gratis
Aangesloten leden € 36 vanaf het 2 de Abonnement eNews & eFlash gratis
Aangesloten leden € 36 vanaf het 2 jaar
Nieuwe leden € 26 à € 36 + € 9 dossierkosten bij nieuwe aansluiting
Professionele leden € 250 (geen dossierkosten)
Steunleden € 125 (geen dossierkosten)
de Abonnement eNews & eFlash gratis
Aangesloten leden € 36 vanaf het 2 jaar
Nieuwe leden € 26 à € 36 + € 9 dossierkosten bij nieuwe aansluiting
Professionele leden € 250 (geen dossierkosten)
Steunleden € 125 (geen dossierkosten)
de jaar
Nieuwe leden € 26 à € 36 + € 9 dossierkosten bij nieuwe aansluiting
Professionele leden € 250 (geen dossierkosten)
Steunleden € 125 (geen dossierkosten)
Meer informatie: zie http://www.nicm.be/lid_worden_nieuw.asp
Wens je de gemeenschap van de mede-eigenaars actief te helpen?
Deze studie is opgesteld door vrijwilligers, die elk op zich voldoende vakkennis hebben. Jij kunt ons
misschien ook zoals zij vzw NICM helpen, in meer of mindere mate:
met je kennis over één of ander vakdomein van de mede-eigendom
met je inzet bij de organisatie of één van onze activiteiten
met ons te helpen deze informatie te verspreiden door te helpen bij de vertaling, eindredactie, … van
teksten
Elk beetje helpt … contacteer ons:
Telefonisch 02 252 69 58 (tijdens de permanentieuren)
Fax 02 751 74 03
e-mail voorzitter@nicm.be
Contact
Woordvoerder voorzitter@nicm.be
Enkel voor leden cttasyndici@nicm.be
Pers redactie@nicm.be (voor bijkomende informatie)
Colofon
Dossier werd opgesteld met MS Word 2007 en uitgevoerd in het PDF formaat met Nitro PDF
Professionnal v6.
Dossier NICM N° 2: “Syndicus Foncia Verkocht”
Uitgave van vzw NICM (KBO 0473.189.655), Burgemeesterstraat 5, 1050 Brussel.
ISSN: -
Verspreiding
Dit dossier N° 2 is een bijlage aan de nieuwsbrief nr. 39 van 01.07.2011 en wordt vooraf afzonderlijk
verspreid, gezien de actualiteit. De bestemmelingen van de nieuwsbrief, waarvan het emailadres niet is
gekend door NICM, krijgen een gedrukt exemplaar van deze bijlage toegestuurd, samen met de
trimesteriële ledennieuwsbrief van juli 2011.
Copyright, Auteursrechten, …
Het werk “Syndicus Foncia verkocht” van vzw NICM is in licentie gegeven volgens een Creative Commons”
Naamsvermelding-NietCommercieel-GelijkDelen 3.0 Unported licentie
This work is licensed under the Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 3.0 Unported License.
To view a copy of this license, visit http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/3.0/deed.nl
or send a letter to Creative Commons, 444 Castro Street, Suite 900, Mountain View, California, 94041, USA.
Randinformatie
Bijkomende informatie over dit dossier via de website van NICM:
http://www.nicm.be/pageframeset.asp?pageid=114
Dossier NICM N° 2: Syndicus Foncia Verkocht – UITGAVE VAN 24 MEI 2011
Copyright - www.nicm.be – cttasyndici@nicm.be - PREVIEW 24/05/2011 19:05
33