Regionale Woonvisie Kop van Noord Holland 2005-2015 (PDF ...

Groei in kwaliteit en identiteit
Regionale woonvisie Kop van Noord-
Holland 2005-2015
2 januari 2006

Projectnr. 2400.70/PL
Boulevard Heuvelink 104
6828 KT Arnhem
Postbus 1174
6801 BD Arnhem
Telefoon (026) 3512532
Telefax (026) 4458702
E-mail
Groei in kwaliteit en identiteit
nl
info@companen.
Regionale woonvisie Kop van Noord-
Holland 2005-2015
2 januari 2006

Inhoud
1. Inleiding 1
2. Kwaliteit van het wonen in de Kop 5
2.1. De Kop in beeld: kenmerken van het wonen 5
2.2. De Kop in ontwikkeling: trends van invloed op
het wonen aan de vraagzijde 9
2.3. Tot slot 10
3. Hoofdambities voor het wonen in de Kop 11
3.1. Vier hoofdambities 11
4. Kwaliteit en identiteit gaan voor kwantiteit 15
4.1. Huidige situatie 15
4.2. Wensen 16
4.3. Acties 16
5. Kansen aangrijpen voor ontwikkeling van de Kop 27
5.1. Huidige situatie 27
5.2. Wensen 27
5.3. Acties 27
5.4. Bijzondere woningbouwplannen van dit moment 27
6. Woonruimteverdelingsysteem 31
6.1. Huidige situatie 31
6.2. Wensen 31
6.3. Acties 31
7. Woningen voor ouderen en zorgvragers 33
7.1. Huidige situatie 33
7.2. Wensen 33
7.3. Acties 34
8. Samenwerken is ook samen aan de slag! 37
8.1. Regionale samenwerking en afstemming 37
8.2. Actieprogramma’s 39
8.3. Verantwoordelijkheid en rol van het Gewest Kop
van Noord-Holland 41

1. Inleiding
In het Gewest Kop van Noord-Holland werken wij als 9 regionale
gemeenten 1 samen omdat wij inzien dat beleidsterreinen zoals bijvoorbeeld
wonen, werken, milieu en recreëren zich op een hoger schaalniveau
afspelen dan het gemeentelijk niveau. Samen werken aan een vitale,
leefbare en prettige regio. Daar gaat het ons om. Daarom hebben wij het
initiatief genomen om gezamenlijk een regionale woonvisie op te stellen.
Het regiogevoel als basis voor verdere samenwerking
Ons regiogevoel is:
• Verbondenheid en identiteit
• Gebied(sgevoel): een band met elkaar
• Afhankelijkheid: de regio als één organisme.
• Samen antwoord geven op vraagstukken en afwegingen maken
• Uitwisselen van kennis en ervaring
• Gezamenlijk werken aan profilering en uitstraling van de regio
• Samen ontwikkelingen in gang zetten in een veranderende maatschappij
waarbij gemeentegrenzen steeds meer vervagen
1 De gemeenten: Anna Paulowna, Den Helder, Harenkarspel, Niedorp, Texel, Schagen,
Wieringen, Wieringermeer en Zijpe.
- 1 -
Waarom is een regionale woonvisie nodig?
Door middel van onze regionale woonvisie kunnen wij onderling woningbouwplannen
meer op elkaar afstemmen, beter met elkaar samenwerken
en gezamenlijk knelpunten aanpakken. Uitgangspunt voor alle
Kopgemeenten is het creëren van een prettig, leefbaar en kwalitatief hoogwaardig
woonklimaat voor alle huidige én toekomstige inwoners van
de Kop. In de Kop van Noord-Holland moeten jong en oud, rijk en arm,
starters, zorgvragers, alleenstaanden en gezinnen op een prettige manier
kunnen wonen. Het is van belang om voor nu én de toekomst te investeren
in de kwaliteit van het wonen in de Kop van Noord-Holland. De regionale
woonvisie zal daarbij een kader bieden voor de woningbouwontwikkeling in
de komende jaren. Daarbij gaat het uiteraard niet alleen om uitbreiding en
ontwikkeling. Wonen is immers meer dan alleen stenen stapelen en huizen
produceren. Het gaat dus ook over leefbaarheid, de huisvesting van
ouderen en zorgvragers met een specifieke behoefte aan welzijn en zorg,
en kwaliteitsimpulsen in de bestaande woningvoorraad (herstructurering).
Relatie met het ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord
Met het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord (‘Ontwikkelen met
kwaliteit. Ruimtelijke samenhang op uitvoering gericht’) vaart de Provincie
Noord-Holland een andere koers. In tegenstelling tot de voorgaande jaren
biedt de provincie gemeenten veel meer de kans om te bouwen volgens
de eigen behoefte en voor groei. In het bestuurlijk vastgestelde
Ontwikkelingsbeeld schetst de provincie alleen in hoofdlijnen het provinciale
ruimtelijke beleid. Gemeenten moeten - voor wat betreft het wonen -
zelf invulling geven aan het ontwikkelingsbeeld middels het opstellen van
een regionale woonvisie. In de regionale woonvisies worden de kwantita-

tieve en kwalitatieve woningbouwopgaven binnen de regio op elkaar afgestemd.
Hiermee komt de verantwoordelijkheid voor de verdeling van de
woningbouwaantallen (uiteraard binnen vastgestelde ruimtelijke grenzen)
bij de gemeenten te liggen. Die uitdaging hebben wij gezamenlijk opgepakt
en verwoord in deze regionale woonvisie.
Hoe is de regionale woonvisie tot stand gekomen?
Het succes van een regionale woonvisie staat of valt met de betrokkenheid
van alle 9 gemeenten. Wij moeten immers gezamenlijk de meerwaarde
zien van een regionaal streefbeeld, afspraken maken met elkaar en de wil
hebben om gezamenlijk aan een sterke en kwalitatief hoogwaardige regio
te werken. Het belang van een op betrokkenheid en draagvlak gericht totstandkomingsproces
wordt hiermee onderstreept. Hoe hebben we dat
vormgegeven?
Een gefaseerde aanpak
Begin 2005 heeft het Gewest Kop van Noord-Holland het initiatief
genomen om een regionale woonvisie te ontwikkelen. Vervolgens is deze
regionale woonvisie in drie fasen tot stand gekomen:
- In de inventarisatie- en analysefase is een beeld geschetst van het
wonen in de Kop en is de probleemstelling vastgelegd.
- In de visiefase zijn de diverse beleidsvoornemens en ambities
geformuleerd.
- Om ook de daad naar het woord te zetten, is er na de visiefase een
afsprakenkader (uitvoeringsprogramma) toegevoegd waarin een
‘marsroute’ is vastgelegd voor realisering van de gemaakte afspraken
voor de komende jaren.
- 2 -
Betrokkenheid van bestuurders en ambtenaren….
Zowel ambtenaren als bestuurders hebben aan de lat gestaan van het
proces. De grote betrokkenheid van bestuurders bij dit onderwerp heeft
ertoe geleid dat de frequentie van bestuurlijke discussies over de
verschillende thema’s is opgevoerd.
…en van de fractievertegenwoordigers van de verschillende gemeenteraden
Tweemaal in het proces hebben wij de fractievertegenwoordigers van de
verschillende gemeenteraden geïnformeerd en geconsulteerd over de
gemaakte keuzes. In een informele en interactieve setting hebben wij hen
geraadpleegd bij het ontwikkelen van deze regionale woonvisie.
Interactieve werkconferenties met partijen ‘uit het veld’
Om boven tafel te krijgen welke aandachtspunten er volgens verschillende
maatschappelijke organisaties actief op het gebied van het wonen in de
Kop van Noord-Holland zijn, zijn er twee interactieve werkconferenties
georganiseerd. Corporaties, makelaars, zorginstellingen, huurdersverenigingen,
belangenverenigingen en cliëntenplatforms hebben tijdens de twee
werkconferenties de gelegenheid gehad om mee te denken over het
wonen in de Kop van Noord-Holland, de koers die gevaren moet worden in
de komende periode en de acties die daarvoor nodig zijn.
Bilateraal overleg met woningcorporaties
Naast de werkconferenties heeft er eenmaal bilateraal overleg plaatsgevonden
met de betrokken woningcorporaties in de Kop. Zij zijn immers
belangrijke partners als het gaat om wonen in onze regio.

Leeswijzer
Deze regionale visie is als volgt opgebouwd:
• In hoofdstuk 2 schetsen we kort de kwaliteit van het wonen in de Kop.
• Hoofdstuk 3 vormt de kern van onze regionale woonvisie: daarin
staan de vier centrale ambities voor het wonen in de Kop en ook de
wijze waarop we deze ambities ter hand willen nemen.
• In de hoofdstukken hierna werken we de vier ambities verder uit.
Daarbij kijken we steeds eerst naar de huidige situatie, vervolgens
zoomen we in op de wensen/ambities en tenslotte op de actie die
daarvoor nodig is.
• Het laatste hoofdstuk gaat over de daad naar het woord zetten: hierin
staat beschreven voor welke overlegstructuur wij hebben gekozen. Dit
doen we aan de hand van vijf actieprogramma’s.
- 3 -

- 4 -

2. Kwaliteit van het wonen in de Kop
Boven de lijn Alkmaar-Hoorn begint het
gebied dat wordt aangeduid als de Kop van
Noord-Holland. In dit gebied wonen
166.000 personen, verspreid over 9
gemeenten en in totaal 52 woonkernen. Het
gebied wordt aan drie zijden begrensd met
water: de Noordzee aan de westkant, de Waddenzee aan de noordkant en
het IJsselmeer aan de oostkant. Verder kenmerkt het gebied zich door
een uitgestrekt platteland met polders en waterwegen en een duinenrand
met daarachter het strand. De grote steden binnen de regio liggen binnen
de gemeenten Den Helder (59.500 inwoners) en Schagen (18.600
inwoners). Voor het overige bestaat de regio uit een lappendeken van
minder grote en kleine kernen en buurtschappen. Daarnaast is er het
eiland Texel dat onderdeel uitmaakt van het Gewest.
2.1. De Kop in beeld: kenmerken van het wonen
Dorpen en buurtschappen met een eigen identiteit
Als een lappendeken liggen de verschillende
woonkernen verspreid over de
Kop van Noord-Holland. In de grotere
kernen van de Kop zien we een
concentratie van een aantal voorzieningen
- 5 -
De Kop in een notedop: wonen in de Kop van Noord-Holland
• In januari 2005 woonden er 166.000 mensen in de Kop, verdeeld over 9 gemeenten
en 52 woonkernen.
• De 166.000 inwoners zijn verdeeld over ca. 69-70.000 huishoudens.
• De gemeente Wieringen kent relatief het grootste aandeel ouderen.
• In de gemeenten Anna Paulowna, Harenkarspel, Den Helder, Niedorp en Schagen
wonen ten opzichte van de overige gemeenten meer gezinnen met jonge kinderen
en minder 65-plussers.
• Inwoners van de gemeenten Den Helder en Texel hebben in vergelijking met de
overige gemeenten in de Kop het laagst besteedbare jaarinkomen.
• In de Kop staan veel vrijstaande woningen.
• Het aantal meergezinswoningen is in de Kop in vergelijking met de omliggende
regio’s erg laag. De voorraad aan meergezinswoningen is geconcentreerd in de
steden Den Helder en Schagen.
• De prijs voor koopwoningen in de Kop is relatief laag in vergelijking met omliggende
regio’s. Lokaal zijn hierin echter grote verschillen.
• Vestiging en vertrek zijn de afgelopen vijf jaar min of meer in evenwicht.
• Schagen is de gemeente met het grootste vestigingsoverschot vanuit de Kop. Den
Helder heeft door de buitenlandse instroom het hoogste vestigingsoverschot totaal.
• De bevolkingsomvang in de Kop zal tot 2020 (bij een migratiesaldo=0) nauwelijks
groeien, maar door de gezinsverdunning zal de woningbehoefte blijven toenemen.
• Het aantal ouderen zal de komende 10 jaar snel toenemen en daarmee ook de
vraag naar zorgarrangementen.
• 85% van de urgente starters in de kop heeft een laag inkomen en zoekt een
huurwoning
• De doorstromer is vooral op zoek naar de betere eengezinswoning met een nadruk
op koopwoningen. Naar duurdere huurwoningen is nauwelijks vraag in de Kop.
als winkels, scholen, zorgvoorzieningen en (veelal) het gemeentehuis. Met
uitzondering van de gemeenten Den Helder en Schagen zijn er in elke
gemeente in de Kop een aantal grote en kleine kernen en buurtschappen.

In veel van de kleinere kernen zijn er zorgen onder de inwoners over de
leefbaarheid vanwege het verdwijnen van voorzieningen door te weinig
draagvlak en het wegtrekken van met name jongeren. In de kleine kernen
is echter vaak wel een groot sociaal kapitaal aanwezig; het betreffen veelal
hechte gemeenschappen, waar bewoners actief betrokken zijn bij
gebeurtenissen in hun kern en er een sterke sociale samenhang is met
een bloeiend verenigingsleven. Veel kernen hebben dan ook een hele
eigen identiteit waarvan men het belangrijk vindt om deze te behouden.
Rust, ruimte, water en natuur
De Kop van Noord-Holland is een uitgestrekt gebied
met een relatief lage bevolkingsdichtheid. Dit zeker
in verhouding tot de nabijgelegen Randstad.
Kwaliteiten van het wonen in de Kop worden dan
ook vooral gevonden in:
- de rust en ruimte (uitgestrektheid);
- het vele water (waterlopen, kustgebieden en
meren);
- de aanwezige natuur en het boerenlandschap (openheid);
- de kleine, hechte, historische keren (kleinschaligheid).
Bl
Agrarische regio en watereconomie….
De agrarische sector is in de Kop duidelijk aanwezig.
De groente-, bloemen- en aardappelteelt zijn daarin de
belangrijkste agrarische inkomensbronnen. De rendementen
in deze sector staan onder druk. De
concurrentie is groot en schaalvergoting van bedrijven
- 6 -
onontkoombaar. Deze ontwikkelingen zullen van invloed zijn op het landschap,
het gebruik van de bestaande agrarische bedrijven en het aantal
agrariërs in de toekomst. Het toekomstbeeld is echter niet somber. De
gemeente Wieringermeer is bezig met de ontwikkeling van een agriport
met grootschalige glastuinbouw en een bedrijventerrein voor agribusiness
en logistiek. Deze ontwikkeling zal leiden tot nieuwe werkgelegenheid in
de sector in de Kop. Naast de agrarische sector is ook de aanwezigheid
van water een van de pijlers voor de economie van de Kop. We denken
hierbij zowel aan toerisme en recreatie maar ook aan de maritieme sector.
De groei in deze sectoren blijft achter bij de verwachting. De economische
ontwikkeling in de Kop is een belangrijke randvoorwaarde voor de
ontwikkeling van de woningmarkt en vraagt daarom volop aandacht.
… met twee steden: Schagen en Den Helder
De steden Schagen en Den Helder hebben een onderscheidende positie
in de Kop. Zij nemen een bijzondere plaats in zowel met betrekking tot de
samenstelling van de bevolking, de aanwezigheid van voorzieningen als
de samenstelling van de woningvoorraad. Met name in Den Helder spelen
‘grote stadsproblemen’ als omvangrijke herstructureringsprojecten,
spanningen tussen allochtone en autochtone bevolkingsgroepen en de
ontwikkeling van een stadshart. De economie in Den Helder steunt nu nog
zwaar op de marineactiviteiten. Daarin is Den Helder kwetsbaar. Bovendien
is de bereikbaarheid belemmerend als het gaat om de ontwikkeling
van nieuwe economische activiteiten. Deze kwetsbaarheid en het verlies
van banen bij defensie is van invloed op het woon- en leefklimaat in Den
Helder. In Schagen spelen dergelijke zorgpunten een minder grote rol.
Schagen ligt centraal in de Kop, heeft een grote variatie aan werk-

gelegenheid en voorzieningen en daarmee een aantrekkende functie op
inwoners en bedrijven in de Kop: vanuit de regio vestigen zich veel
mensen (met name gezinnen en starters) in Schagen. Hoewel er een
verband is tussen economische ontwikkelingen en woningmarktontwikkelingen,
concentreert deze regiovisie zich op het wonen. De
economische visie wordt in een separaat document beschreven.
Eilandpositie Texel
Het waddeneiland Texel maakt deel uit van
de Kop van Noord-Holland. De positie van
dit eiland binnen de regio is bijzonder omdat
de ontwikkelingen op het eiland zich min of
meer autonoom van het vasteland voltrekken.
Texel wil haar ontwikkelingsmogelijkheden
primair richten op die mensen die op het eiland wonen of
economisch verbonden zijn. Daarin zoek Texel ook samenwerking met
de gemeenten op de overige waddeneilanden.
De woningvoorraad
Als we kijken naar de woningvoorraad in de Kop van Noord-Holland, valt
het volgende op:
- Het merendeel van de woningen bestaat uit eengezinswoningen in de
koopsector.
- Er staan veel vrijstaande woningen in de Kop, dit heeft te maken met
het landelijke karakter.
- Het aantal sociale huurwoningen verschilt per gemeente. Met name in
de gemeenten Den Helder en Wieringermeer zien we een groot
- 7 -
percentage sociale huurwoningen. In Wieringermeer is dit verklaarbaar
vanuit de ontwikkeling van de gemeente (centraal gestuurde planologie
vanuit de rijksoverheid), voor Den Helder past dit bij het stedelijke
karakter.
Tabel 2.1: Woningvoorraad per gemeente naar eigendomsverhouding, 2005
Gemeente % koop % huur
Anna Paulowna 68% 32%
Harenkarspel 80% 20%
Den Helder (per 1-1-2003) 52% 48%
Niedorp (per 1-1-2002) 80% 20%
Schagen 59% 41%
Texel 62% 38%
Wieringen 70% 30%
Wieringermeer 69% 31%
Zijpe 80% 20%
Bron: VOIS en CBS, Statline.
Lage druk op de woningmarkt
De koopprijzen van woningen, het aantal woningzoekende starters en de
wachttijd voor woningzoekenden zijn indicaties voor de druk op de woningmarkt.
Het landelijke woningbehoefteonderzoek (WBO2002) geeft een
indicatie van de omvang van het aantal woningzoekenden in de regio.
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers en
urgente en potentiële woningzoekenden. Starters laten geen woning
achter bij verhuizing en geven (minus het aantal woningverlaters) een
indicatie van het huidige woningtekort.

Tabel 2.2: Gewenste woningvraag starters en doorstromers (huishoudens)
Gewenste woningvraag: urgente 2 doorstromer 2.240
Gewenste woningvraag: urgente starter 3.460
Gewenste woningvraag: potentiële 3 doorstromer 8.190
Gewenste woningvraag: potentiële starter 3.200
Gewenste woningvraag: urgent woningverlater 4
Gewenste woningvraag: potentieel woningverlater 410
Bron: WBO2002.
In de figuur op bladzijde 9 blijkt geen grote druk vanuit de Randstad. Het
effect daarvan is dat onze woningzoekenden in vergelijking met de meer
stedelijke gebieden in Noord-Holland (zoals het ROA-gebied en rondom
Alkmaar en Heerhugowaard) minder lang hoeven te wachten voor een
huurwoning. Daarnaast ligt het gemiddelde prijsniveau van de
koopwoningen in onze regio lager dan in andere gebieden in Noord-
Holland (bron: NVM).
.. en wegtrekkende, maar ook streekgebonden jongeren
In de Kop van Noord-Holland neemt het aantal jonge huishoudens (met
name 25-34 jarigen) steeds meer af. Ook uit migratiecijfers blijkt dat veel
jongeren tot 25 jaar wegtrekken. De belangrijkste redenen voor jongeren
2
Urgente woningzoekenden zijn huishoudens die beslist binnen 2 jaar willen verhuizen,
minstens ½ jaar op zoek zijn en een passende woning zullen accepteren.
3
Huishoudens die op termijn (

Figuur 2.1: Migratiestromen 1999-2003
Buitenland
3034
5362
2998
3249
9466
Gewest
Kop van Noord-Holland
Overig West-Nederland
(provincies Zuid-
Holland, Utrecht en
Zeeland)
5535
2681
5902
2411
2198
Overig Noord-Holland
(provincie N-Holland,
excl. gemeenten van de
kop)
1991
Noord-Nederland
(provincies Groningen,
Friesland en Drenthe)
Noord-Nederland
(provincies Gelderland,
Overijssel en Flevoland)
- 9 -
2.2. De Kop in ontwikkeling: trends van invloed
op het wonen aan de vraagzijde
Vestiging en vertrek in evenwicht
Per saldo vertrekken er ongeveer evenveel mensen uit de Kop
van Noord-Holland als er binnenkomen. De afgelopen vijf jaar is
de bevolking toegenomen met ruim 800 personen. Dit is een
verwaarloosbaar klein getal op de totale bevolking. Bovendien
komt de instroom vooral voor rekening van de buitenlandse
immigratie. De buitenlandse instroom zal de komende jaren naar
verwachting niet verder toenemen. De prognosemodellen van de
provincie gaan uit van een migratiesaldo = nul voor de gehele
Kop: dat wil zeggen dat er evenveel mensen in de Kop komen
wonen dat er uit wegtrekken. Kijkend naar het verleden zal ook
een dergelijke ambitie nog een forse inspanning vragen en
derhalve een goed inzicht in het functioneren van de
woningmarkt.
Een stagnerende bevolkingsgroei
De provinciale bevolkingsprognose laat zien dat de bevolking (bij
een migratiesaldo=0) in de Kop van Noord-Holland niet verder
zal groeien. Per gemeente zien we ook hier grote verschillen. De
gemeenten Wieringen, Schagen en Den Helder zullen bij een
migratiesaldo = 0 met een aflopend inwonertal worden
geconfronteerd. Deze ontwikkelingen dienen we bij onze
beslissingen scherp op het netvlies te houden.

Figuur 2.3: Bevolkingsprognose Kop van Noord-Holland, 2005-2030
167000
166500
166000
165500
165000
164500
164000
Bron: Provincie Noord-Holland.
aantal inwoners
2005 2010 2020 2030
aantal inwoners
Vergrijzende bevolking
Niet alleen de omvang van de bevolking zal de komende tijd veranderen,
ook de samenstelling naar leeftijd. In elke gemeente binnen de Kop van
Noord-Holland zien we een afname van de beroepsbevolking (met zijn
gevolgen voor mobiliteit en werkgelegenheid!) en bijna een verdubbeling
van het aantal ouderen in de komende 25 jaar. Met name de relatief grote
huidige groep van 55-64 jaar zal in de nabije toekomst zorgen voor deze
forse vergrijzing. Dit zal invloed hebben op met name de kwalitatieve vraag
naar woningen in de Kop.
- 10 -
Tabel 2.4: Ontwikkeling aantal 55-plussers in de Kop van Noord-Holland, 2005-2030
2005 2010 2020 2030
Toename
tov 2005
55-64 jaar 22.448 24.305 24.628 23.393 +945
65-74 jaar 12.820 15.439 21.371 21.884 +9.064
75+ jaar 4.347 4.793 6.793 8.338 +3.991
Bron: Provincie Noord-Holland
Kleinere huishoudens leidt tot een grotere woningbehoefte
Hoewel de bevolking bij een migratiesaldo=0 in omvang niet of nauwelijks
toeneemt, zal de woningbehoefte de komende jaren wel toenemen. De
behoefte is dan onder andere door de vergrijzing vooral het gevolg van
een toename van het aantal kleinere huishoudens.
2.3. Tot slot
In dit hoofdstuk hebben we een aantal kenmerken en ontwikkelingen in de
Kop geschetst. De kenmerken en ontwikkelingen vormen belangrijke
ingrediënten voor de opgaven van onze regionale woonvisie met als doel
te streven naar behoud en versterking van de regio. Die opgave zijn
verwoord in de ambities zoals die in het volgende hoofdstuk worden
beschreven.

3. Hoofdambities voor het wonen in de
Kop
In het vorige hoofdstuk hebben we een aantal belangrijke kenmerken en
trends en onzekere ontwikkelingen geschetst die een rol spelen in de
ontwikkeling van de Kop van Noord-Holland. In dit hoofdstuk zetten we
uiteen welke hoofdambities (noem het ‘streven’ of ‘waar te maken
wensen’) de Kop heeft voor de komende 10 jaar. Centraal hierbij staat het
idee dat alle bevolkingsgroepen op een prettige manier moeten kunnen
wonen in de Kop. Want daar draait het allemaal om. Hierbij zijn keuzes
gemaakt: er zijn doelgroepen waar meer aandacht aan wordt besteed
(zoals starters, zorgvragers en ouderen) en doelgroepen waarvan wij
denken dat zij zichzelf kunnen bedruipen en waarvoor geen specifiek
beleid nodig is. In de hoofdstukken hierna worden de ambities nader
geconcretiseerd en uitgewerkt.
3.1. Vier hoofdambities
1 e ambitie: wij vinden dat kwaliteit en identiteit voor kwantiteit gaat
De 9 gemeenten van de Kop van Noord-Holland leggen de nadruk in de
woningbouwprogrammering voor de komende jaren op een investering in
de kwaliteit en de identiteit van het wonen in de Kop. Kwaliteit gaat voor
kwantiteit. Het gaat dus niet om het bouwen voor uitsluitend groei, maar
we bouwen primair om het behouden en het versterken van de kwaliteit
van het wonen in de Kop voor álle doelgroepen en in àlle gemeenten. In
- 11 -
de Kop moeten jong en oud, rijk en arm, zorgvragers en starters op een
prettige manier met elkaar kunnen wonen in kwalitatief hoogwaardige
woonmilieus.
Om dit voor nu en de toekomst te realiseren, staan wij voor de volgende
opgaven:
1. We leggen het accent in ons kwantitatief woningbouwprogramma
primair op het bouwen voor de autonome groei van de woningbehoefte
per gemeente. De verdeling van het aantal woningen en de
bouwstromen over de verschillende gemeenten is gebaseerd op dit
principe en de basis van het regionaal kwantitatief woningbouwprogramma.
Naast nieuwbouw, dient er met name in de steden Den
Helder en Schagen te worden geïnvesteerd in de kwaliteit van de
bestaande voorraad door middel van kwaliteitsverbetering middels o.a.
herstructurering en verbeterprogramma’s. Hiermee versterken wij
de leefbaarheid van kernen en wijken en vernieuwen we bestaande
woonmilieus tot kwalitatief hoogwaardige woongebieden waar
verschillende doelgroepen op een prettige manier kunnen wonen. Wij
verwachten dat in een meer ontspannen markt op de langere termijn
ook de herstructurering in de kleinere kernen zijn beslag zal gaan
krijgen.
2. Wij willen in de Kop van Noord-Holland ruimte bieden aan woningen
voor alle lagen van de bevolking. Daarbij zien we dat starters op de
meeste deelmarkten binnen de regio nu een minder goede positie
op de woningmarkt hebben dan doorstromers. Er is met name in de
kernen een tekort aan kwalitatief goede en betaalbare huur- en koopwoningen
voor starters. Mede hierdoor trekken starters (veelal

jongeren) weg uit hun gemeenten/kernen met alle gevolgen (zoals het
verlies van draagvlak voor voorzieningen, problemen met mantelzorg,
en het onder druk komen staan van het verenigingsleven) van dien.
Het wegtrekken van jongeren uit met name plattelandsgemeente is
een landelijke trend, en slechts deels beïnvloedbaar door ons woonbeleid.
Jongeren trekken ook weg vanwege werk en opleiding. Om
jongeren ‘vast te houden’ in de Kop zal dus op meerdere terreinen
geïnvesteerd moeten worden. Wat betreft het beleid ten aanzien van
starters op de woningmarkt (daar gaat deze visie tenslotte over), is dat
als jongeren in de Kop willen wonen, dat mogelijk moet zijn met
voldoende keuzemogelijkheden.
Daarvoor hebben de 9 gemeenten van de Kop afgesproken om zowel
in de koop- als in de huursector te investeren in betaalbare woningen,
bereikbaar voor starters. Daarnaast zullen de gemeenten in de Kop de
doorstroming op de woningmarkt stimuleren waardoor er meer ruimte
wordt gecreëerd voor starters. Onderdeel van dit beleid is een grotere
transparantie van de markt middels flankerende maatregelen waaronder
woonruimteverdeling en handhaven van de kernvoorraad.
2 e ambitie: Woningbouwontwikkeling is een kans voor (economische)
ontwikkeling (en andersom)
Een aantal gemeenten in de Kop van Noord-Holland (Zijpe, Wieringen en
Wieringermeer) geeft aan meer groeimogelijkheden te willen als gevolg
van enerzijds de ontwikkeling van werkgelegenheid, anderzijds vanwege
bijzondere ontwikkellocaties. Deze initiatieven kunnen een positief effect
hebben op de ontwikkeling van de Kop: goed nieuws in de ene gemeente
straalt ook af op de andere. De gemeenten in de Kop van Noord-Holland
- 12 -
hebben afgesproken deze ‘bijzondere plannen’ te steunen en positief te
benaderen mits zij goed zijn onderbouwd (analyse van de effecten van de
woningbouw op de markt van omliggende gemeenten), de lokale woningmarkten
niet verstoren (niet concurrerend met andere woningbouwplannen)
en besproken in regionaal verband (transparantie).
3e ambitie: Wij willen zorgvragers faciliteren om zo lang mogelijk
zelfstandig thuis te kunnen wonen
Hoewel veel ontwikkelingen onzeker zijn, is de demografische ontwikkeling
dit niet. De Kop zal verder vergrijzen en het aantal ouderen en zorgvragers
zal toenemen. Op het terrein van wonen-welzijn-zorg ligt er in de Kop een
aanzienlijke opgave. Als gevolg van enerzijds de vergrijzing en anderzijds
de vermaatschappelijking van de zorg waarbij grootschalige zorginstellingen
steeds meer gedeconcentreerd zorg aanbieden, neemt de
vraag naar zorg aan huis toe. We willen faciliteren dat dit ook daadwerkelijk
kan. Daarmee ontstaat er behoefte aan welzijn en zorg op maat,
aan huis en in de wijk, en aan specifieke zorgwoningen. Een belangrijke
randvoorwaarde voor onze regio is daarbij de (aandacht voor) vitaliteit van
het platteland.
De gemeenten van de Kop zien dit als een regionale opgave waarbij het
gaat om enerzijds afstemming over te bouwen woningen met zorg en
anderzijds verdeling van de totale opgave voor wonen, welzijn en zorg.
Hiervoor moeten regionale afspraken gemaakt worden. In deze regionale
woonvisie worden de afspraken zoals die in het streekplan staan, nog
eens bevestigen. Hierna zullen gemeenten dit zowel in regioverband als
lokaal oppakken en nader uitwerken.

4 e ambitie: Samenwerken is ook samen aan de slag
Het uitgangspunt is dat de regionale woonvisie geen statisch maar een
dynamisch document is. De afspraken die in deze regionale woonvisie zijn
gemaakt, moeten worden uitgevoerd, getoetst, geëvalueerd en - indien
daar aanleiding voor is - aangepast. Dit vraagt om een continue,
transparante en betrokken houding van onze 9 gemeenten. Hierbij zijn
afstemming en verdeling de sleutelwoorden: wat is nodig om gezamenlijk
aan een prettig en kwalitatief hoogwaardig woonklimaat in de Kop te
werken? Welke ontwikkelingen spelen er? Loopt het zoals we hebben
gedacht? Welke kansen en bedreigingen zien we? Wat moeten we
daarvoor met elkaar afspreken? En hoe stemmen we zaken op elkaar af?
Met het vaststellen van deze regionale woonvisie hebben wij afgesproken
ook hieraan verder te werken. Onze ambitie is gericht op meer samenwerking
en kennisdeling. In hoofdstuk 8 staat verwoord hoe we dit doen.
- 13 -

- 14 -

4. Kwaliteit en identiteit gaan voor
kwantiteit
Er verandert veel op de woningmarkt. De vraag naar woningen wijzigt
doordat de bevolkingssamenstelling verandert (er zijn minder jongeren en
meer ouderen), er steeds meer verschillende samenlevingsvormen zijn
(steeds minder gezinnen en meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens)
en de wensen/leefstijlen van burgers veranderen. Bovendien
zien we dat er - in tegenstelling tot het verleden toen er sprake was van
een aanbodgestuurde markt - nu steeds meer sprake is van een vragersmarkt
met een groter risico voor ontwikkelende partijen. Inzicht in de
wensen en keuzen van de vrager is daarbij van groot belang. Woningzoekenden
laten zich immers niet sturen door gemeentegrenzen en
gemeentelijk woningaanbod.
De titel van deze regionale woonvisie luidt ‘groei in kwaliteit en identiteit’.
De gemeenten van de Kop zijn ervan overtuigd dat de regio op diverse
terreinen veel kwaliteit te bieden heeft. Die kwaliteiten moeten duurzaam
behouden blijven en versterkt worden met aandacht voor de historie en
eigenheid van de Kop. Wonen is immers meer dan stenen stapelen en
huizen produceren. Het gaat ook om de kwaliteit van het wonen. Om de
kwaliteit nu en in de toekomst te behouden en te versterken en het wonen
in de Kop aantrekkelijk te houden voor alle lagen uit de bevolking, moeten
er een aantal maatregelen genomen worden.
- 15 -
4.1. Huidige situatie
We constateren:
• Weinig bevolkingsgroei: bevolkingsprognose laat op de langere termijn
zelfs een lichte daling zien.
• Woningbehoefte neemt desondanks toe.
• Er is nog steeds sprake van een groot aantal woningzoekenden.
• Kernvoorraad huurwoningen zit in een aantal gemeenten op slot.
• Weinig economische groei: kwetsbaarheid van de agrarische sector in
de Kop en marine in Den Helder.
• Emigratie en immigratie in evenwicht: geen grote trek naar de Kop. Het
wegvallen van de buitenlandse immigratie kan zelfs leiden tot een
negatief migratiesaldo.
• In een aantal gemeenten ‘opwaartse’ druk vanuit de Randstad.
• Identiteit van de kernen belangrijk: inwonenden zijn kerngebonden of
minimaal streekgebonden.
• De ruimtelijke kwaliteiten zijn kernkwaliteiten van de regio.

4.2. Wensen
De Kop is een woongebied waar kwaliteiten als rust, ruimte, betrokkenheid,
groen, zee, zand en water geen holle woorden zijn maar werkelijkheid.
Het behoud van die duurzame waarden voor de huidige en toekomstige
bewoners is uitgangspunt van ons beleid: kwaliteit primair voor
kwantiteit. Dit is geen defensieve strategie. De woningbehoefte onder onze
inwoners zal nog verder toenemen. Daarin willen we in ieder geval
voorzien. Waar kansen liggen om de kwaliteit van het wonen voor nu en
de toekomst te behouden en te verbeteren, willen we die oppakken. We
willen in ieder geval realiseren:
1. Een woningbouwprogramma dat voorziet in de autonome groei van de
woningbehoefte van de afzonderlijke gemeenten.
2. Het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad door
onder andere herstructurering met name in de steden en grotere
kernen.
3. Het verbeteren van de positie van starters én ouderen op de
woningmarkt in de Kop.
4. Minimaal handhaven omvang van de kernvoorraad.
5. Verbeteren van de doorstroming in de kernvoorraad.
6. Aandacht voor de ruimtelijke en architectonische kwaliteiten in de Kop.
- 16 -
4.3. Acties
1. Voorzien in de autonome 5 woningbehoefte per gemeente
De basis voor het nieuwbouwbeleid in iedere gemeente in onze regio is
minimaal te kunnen bouwen voor de eigen woningbehoefte. De eigen
woningbehoefte hebben wij berekend op 6500-7000 woningen in de
komende 10 jaar. Naast de eigen woningbehoefte hebben enkele
gemeenten aangegeven nog extra woningen te willen realiseren. Soms
gaat het daarbij om een beperkte groeiambitie, soms vanwege een
ervaren woningdruk uit gemeenten buiten de regio (met name Noord-
Kennemerland). Het woningbouwprogramma voor de Kop moet hierin
kunnen voorzien zonder dat de regionale woningmarkt hierdoor ernstig
wordt verstoord. Naast een woningbehoefte gebaseerd op autonome groei
en lokale ambities, is er een aantal gemeenten dat substantiële groeimogelijkheden
wenst vanwege bijzondere bouwplannen. Het betreft hier
de gemeente Zijpe met het bouwplan Marina Petten, de gemeenten
Wieringen en Wieringermeer met het plan voor het Wieringerrandmeer en
de gemeente Wieringermeer met de ontwikkelingen rondom Agriport. In
hoofdstuk 5 gaan we verder in op deze bijzondere woningbouwplannen.
Tabel 4.1 geeft het kader weer voor onze bouwafspraken in de regio. Alle
Kopgemeenten hebben voldoende mogelijkheden voor nieuwbouw. Om de
aantallen in perspectief te kunnen plaatsen, hebben we in tabel 4.2 de
omvang van de huidige woningvoorraad weergegeven.
5 Met de groei van de autonome woningbehoefte bedoelen we de groei van de
woningbehoefte op basis van een migratiesaldo=0.

Tabel 4.1: Toevoegingen aan de woningvoorraad 2005-2015 per gemeente in de Kop 6
Gemeente
Anna Paulowna
Harenkarspel
Den Helder
Niedorp
Schagen
Texel
Wieringen (incl. randmeer)
Wieringermeer (incl. randmeer)
Zijpe
Autonome
woningbehoefte
bij migratiesaldo=0
595
810
1910
590
745
675
335
415
515
Aantal te
bouwen
woningen
2005-2015
820
1.510
2.000
1.190
1.310
1.110
510
700
900
Extra t.b.v. bijzondere
woningbouwplannen
2005-2015
t.b.v. Agriport 1.300
t.b.v. Marina Petten 1.100
Totaal regio 6590 10.050 2400
Bron: Provincie Noord-Holland, WBO2002 bewerking Companen.
Tabel 4.2: Omvang huidige woningvoorraad, 1-1-2005 ten opzichte van groei voorraad
Gemeente
Anna Paulowna
Harenkarspel
Den Helder
Niedorp
Schagen
Texel
Wieringen (incl. randmeer)
Wieringermeer (incl. randmeer)
Zijpe
Omvang huidige
woningvoorraad
5.516
5.865
26.508
4.477
7.863
5.800
3.753
5.034
4.531
Groei t.o.v.
woningvoorraad
15%
26%
8%
27%
17%
19%
14%
14%
20%
Bron: Provincie Noord-Holland, WBO2002 bewerking Companen.
Bouwplancapaciteit: grote opgave
Incl. Agriport en
Marina Petten
40%
44%
6 De aantallen te bouwen woningen is gebaseerd op een beperkte groeiambitie en migratiesaldo=0.
De ambitie ligt boven de minimale taakstelling in het Ontwikkelingsbeeld Noord-
Holland Noord namelijk 7.500.
- 17 -
De opgave volgens het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord, het
streekplan voor de Kop van Noord-Holland, is voor de periode 2005-2015
7.500 woningen ofwel 750 woningen per jaar. Onze ambitie met ruim
1000-1200 woningen per jaar ligt daar ruim boven. We hebben hiervoor
meerdere redenen: 1. omdat we meer druk vanuit de andere regio’s
verwachten 2. omdat we voor woningzoekenden in onze eigen gemeenten
de afgelopen jaren te weinig hebben gebouwd en tenslotte 3. omdat we
vertrouwen hebben in de positieve effecten van de bijzondere plannen in
onze regio.
In de jaren 1997-2004 hebben we jaarlijks gemiddeld 565 woningen
gerealiseerd. Het bouwen van 1000 tot 1200 nieuwe woningen per jaar
kan alleen door forse inspanningen van onze kant door het realiseren van
voldoende harde bouwplancapaciteit en zonder dat er teveel planuitval
plaatsvindt. Voor het merendeel van de plannen geldt immers dat de
ruimtelijke plannen nog moeten worden uitgewerkt, in voorbereiding zijn of
potentieel zijn (84%). Schematisch zijn de aantallen per gemeente in figuur
4.1 weergegeven. Er is harde plancapaciteit dat wil zeggen vastgestelde,
goedgekeurde en onherroepelijke plannen, voor ca. 1900 woningen.

Bestaand stedelijk gebied
Uitsluitingsgebieden
Zoekgebieden
- 18 -
Figuur 4.1: Woningbouwplannen in de Kop van Noord-Holland, in relatie tot
toelatings-, uitsluitings- en zoekgebieden uit het Streekplan
Verklaring
A = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Anna Paulowna: 862 woningen (sloop: 30 woningen)
B = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Den Helder:
B1= Den Helder: 1.338 woningen (sloop: 247 woningen)
B2 = Julianadorp: 1.468 woningen (sloop: 91 woningen)
C = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Harenkarspel:
C1 = Dirkshorn: 64 woningen
C2 = Tuitjenhorn: 155 woningen
C3 = Warmenhuizen en verspreid over overige kernen: 1.183 woningen
D = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Niedorp: 1.877 woningen (sloop: 39 woningen)
E = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Schagen: 1.328 woningen (sloop: 53 woningen)
F = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Texel:
F1 = De Cocksdorp: 1 woning
F2 = Oosterend: 8 woningen (sloop: 5 woningen)
F3 = Oudeschild: 29 woningen
F4 = Den Burg: 797 woningen (sloop: 1 woning)
F5 = Den Hoorn: 19 woningen
F6 = De Koog: 40 woningen (sloop: 1 woning)
G = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Wieringen:
G1 = Den Oever: 17 woningen
G2 = Hippolytushoef: 74 woningen
H = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Wieringermeer (niet opgegeven)
I = Woningbouwcapaciteit tot 2015 Zijpe:
i1 = ’t Zand: 880 woningen
i2 = Callantsoog: 40 woningen
i3 = Schagerbrug: 66 woningen
i4 = Petten: 1807 woningen
i5 = Oudesluis: 105 woningen
Voorts nog 36 woningen verspreid over de kleine kernen en in Grote Sloot
Bijzonder woningbouwplannen:
1 = Wieringerrandmeer
2 = Agriport A7 / Robbeplaat
3 = Marina Petten
Bron: Monitor Woningbouwcapaciteit Noord-Holland Noord 2005, Provincie Noord-Holland

Ambitiemodel
We zijn ambitieus maar ook realistisch. De woningmarkt moet voldoende
opnamecapaciteit hebben voor onze ambities. Dat hangt onder andere
samen met de economische ontwikkeling in de Kop en in overig
Nederland. Indien er meer aanbod dan vraag naar woningen is zullen de
plannen van de verschillende gemeenten in de Kop elkaar beconcurreren,
hetgeen wij niet gewenst vinden. Dit gegeven heeft ons doen besluiten tot
de introductie van een zogenaamd ‘ambitiemodel’ voor de periode 2005-
2010. Het ambitiemodel is geen contingentenmodel maar een zog.
verplichtend overlegmodel. Het ambitiemodel (tabel 4.3) koppelt opnamecapaciteit
en woningbouwproductie aan elkaar en verplicht ons tot jaarlijks
overleg over de woningmarktontwikkelingen aan de hand van monitoring
van de woningmarkt. Indien er onvoldoende afzetmarkt is of de programmering
leidt niet tot wenselijke regionale ontwikkelingen dan herijken
wij met elkaar het bouwprogramma waarbij we rekening houden met
elkaar belangen. Texel neemt hierbij een bijzondere positie in omdat de
bouwontwikkelingen op Texel geen noemenswaardige invloed hebben op
de woningmarkt van de overige Kopgemeenten. Het ambitiemodel houdt in
dat wij in eerste instantie uitgaan van een iets lagere woningbouwproductie
dan in tabel 4.1 staat aangegeven maar gemakkelijk kunnen doorschakelen
naar een hoger productieniveau indien de markt er om vraagt
en er niet sprake is van negatieve effecten voor omliggende
Kopgemeenten. Jaarlijks bespreken we met elkaar de marktontwikkelingen
en mogelijke consequenties voor de woningproductie in relatie tot het
ambitiemodel.
- 19 -
Tabel 4.3: Ambitiemodel: Toevoegingen aan de woningvoorraad 2005-2010
Gemeente Te bouwen 2005-2010 Plus ambitie
Anna Paulowna
300
60
Harenkarspel
600
200
Den Helder
730
270
Niedorp
530
220
Schagen
700
0
Texel
650
0
Wieringen (incl. randmeer)
210
70
Wieringermeer (incl. randmeer)
300(+650 Agriport)
50
Zijpe
310(+320 Marina Petten)
140
Totaal regio Kop van Noord-Holland 4330 (+970 bijz. plannen) 810
2. Differentiatie woningbouwplannen
Het woningbouwprogramma is primair gericht op de eigen woningbehoefte
met daar bovenop een stukje extra groei. Daarmee verplichten wij onszelf
niet alleen die woningbehoefte goed in beeld te brengen maar ook om een
gevarieerd woningaanbod te realiseren. De afgelopen 5 jaar is in veel
gemeenten vooral eenzijdig in de (duurdere) koopsector gebouwd. De
nadruk zal in de toekomst naast koopwoningen in de duurdere segmenten
vooral ook moeten liggen op koop- en huurwoningen in de sociale sector.
Dit uitgangspunt zal consequenties hebben voor ons grondbeleid en de
plannen van ontwikkelende partijen. Twee groepen hebben daarbij onze
bijzondere aandacht; starters en ouderen.
Starters
Starters op de woningmarkt zijn, zo blijkt uit woningmarktonderzoek 2002,
vooral jonge huishoudens. Ons woonbeleid is dat starters die in de Kop

willen blijven wonen, dat ook moeten kunnen. Daarbij vinden wij het niet
altijd nodig/wenselijk woningen specifiek voor deze groep te ‘labelen’. Het
is aan de gemeente in overleg met haar burgers en woningcorporaties na
te gaan hoe de positie van de groep starters lokaal het beste kan worden
verbeterd: direct via nieuwbouw of indirect via doorstroming. De woningcorporaties
hebben aangegeven dat de positie van starters in de huursector
geen bijzondere aandacht vraagt in tegenstelling tot de groep
ouderen. Wij onderschrijven die visie in zijn algemeenheid voor de Kop
niet, al herkennen wij ook dat de positie van starters in de ene gemeente
beter is dan in de andere. Bovendien voorzien wij ook de komende jaren
nog een forse huishoudengroei die zonder een evenwichtig bouwprogramma
zal leiden tot meer schaarste dan nu, ook onder starters. Wij
zullen met de woningcorporaties op dit punt, in het kader van prestatieafspraken
(zie onder punt 3, woonbeleid weer op de agenda, van dit
hoofdstuk) verder lokaal overleg voeren.
Ouderen
De vergrijzing zal in onze regio grote invloed hebben op de woningvraag.
Daar is iedereen het over eens. Ook de ouderenorganisaties hebben de
urgentie hiervan aangegeven. Het gaat in de nabije toekomst niet alleen
om een groeiende vraag naar zorg en dienstverlening maar ook om
geschikte woningen voor deze grote groep. Voor de groep ouderen geldt
evenals bij de groep starters dat het specifiek labelen van woningen niet
altijd het juiste antwoord op de vraag van ouderen is. Labelen doen we
daarom vooral in de grotere kernen met voorzieningen terwijl bouwen met
niveau woonkeur in de kleine kernen uitgangspunt is.
- 20 -
Het bouwen van woningen voor ouderen en starters is vooral ook een
financieringsvraagstuk. De gemeenten in de Kop 7 willen daarom de
komende jaren een substantieel deel van de nieuwe woningen (minimaal
30%) bouwen in de goedkope koop- en huurcategorieën (sociale sector).
Met goedkope huur bedoelen we een huurprijs van maximaal €509 8 . Dit
betreft de huidige tweede zogenaamde aftoppingsgrens waarop huishoudens
van drie personen en meer, nog recht hebben op huursubsidie.
Bij sociale koop hanteren we een koopprijsgrens van maximaal €160.000,
omdat dit redelijkerwijs verondersteld kan worden als zijnde sociale koop.
Deze 30% is bedoeld als ondergrens. Het is aan de afzonderlijke
gemeenten zelf te bepalen of dit percentage gelet op de lokale behoefte
hoger moet zijn.
Een aantal gemeenten heeft nu al redelijk een beeld van de woningdifferentiatie
in de periode 2006-2015, zie tabel 4.4. Een aantal andere
gemeenten zal die onderbouwing pas kunnen geven nadat lokaal woningbeleid
is vastgesteld op basis van nieuw woningmarktonderzoek.
7
Den Helder heeft een Nota Wonen opgesteld, welke leidend is in dezen. De gemeente
Wieringen zal vanwege haar beperkte bouwlocaties (naast het Wieringerrrandmeer) niet
aan de 30%-norm kunnen voldoen.
8
In Zijpe wordt de grens van €597 gehanteerd (cf. lokale woonvisie). Dit betreft de
fiatteringgrens voor de Huursubsidie.

Tabel 4.4: Woningdifferentiatie gemeenten Den Helder, Harenkarspel, Schagen, Wieringen
en Zijpe
Goedkope huur/koop
€160.000-€250.000
>€250.000
Indicatie koop/
huurverhouding
Anna
Paulowna
30%
44%
26%
100%:0%
Haren-
karspel Schagen
45%
25-30%
25-30%
75% ; 25%
40%
30%
30%
85%:15%
Wierin-
gen Zijpe Den Helder
6%
4%
90%
94%:6
%
30%
30%
40%
80%:
20%
- 30%
betaalbare
huurappar-
tementen
- 25%
(middel)-
dure huur
en koop-
apparte-
menten
- 45%
middeldure
en dure
Bron: Gemeenten Anna Paulowna, Den Helder, Harenkarspel, Schagen, Wieringen en Zijpe.
koop
In de nieuwbouw wordt gestreefd naar het vergroten van de keuzemogelijkheden
voor alle groepen woningzoekenden. Het woningbouwprogramma
zal derhalve gedifferentieerd moeten zijn. Afgesproken is dat
vóór medio 2007 alle gemeenten inzicht geven in de woningdifferentiatie in
percentages van de nieuwbouw waarin voor de resterende periode
gebouwd gaat worden met in achtneming van de 30% sociale sector.
Gemeenten kunnen uiteraard om talloze redenen minder woningen
bouwen dan in tabel 4.1 is aangegeven. Door een differentiatie in
percentages van nieuwbouw aan te geven borgen wij de afspraak dat
iedere gemeente voor alle inkomensgroepen op de woningmarkt bouwt.
- 21 -
3. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied
Conform het Streekplan Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord (2004)
moet een deel van de woningbouwopgave binnenstedelijk (dat wil zeggen
binnen het bestaand stedelijk gebied) worden ingevuld. De provincie gaat
uit van een inspanningsverplichting van 40%. Volgens opgave van de
Kopgemeenten wordt 52% van de plannen binnenstedelijk uitgevoerd.
Tabel 4.5: Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied
Binnen bebouwd Buiten bebouwd
Anna Paulowna 91% 9%
Den Helder 65% 35%
Harenkarspel 26% 74%
Niedorp 12% 88%
Schagen 100% 0%
Texel 95% 5%
Wieringen 57% 43%
Wieringermeer onbekend onbekend
Zijpe 17% 83%
Totaal 52% 48%
Bron: Monitor bouwcapaciteit Noord-Holland Noord 2005.
Door een grote aandacht te schenken aan kwaliteit onder andere door het
opstellen van beeldkwaliteitplannen bewaken we bovendien de kwaliteit en
identiteit van ons unieke landschap. Overigens liggen alle bouwlocaties
binnen de zoekgebieden van het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord
en is er derhalve op dit punt geen strijdigheid met het provinciaal ruimtelijk
beleid.

Woonbeleid weer op de agenda
Bij het opstellen van deze regionale woonvisie zijn wij ons bewust
geworden van het feit dat de beleidsontwikkeling met betrekking tot het
wonen en de onderbouwing ervan niet structureel op de agenda van alle
afzonderlijke gemeenten heeft gestaan. Om de komende jaren regie te
kunnen voeren over het woonbeleid zal onze aandacht hiervoor moeten
worden vergroot. Woningmarktonderzoek, lokale woonvisies en jaarlijkse
monitoring zijn daarbij belangrijke instrumenten.
Gemeenten in de Kop voeren in 2006 of uiterlijk 2007 een gezamenlijk
woningmarktonderzoek uit (met uitzondering van die gemeenten waar een
actueel woningmarktonderzoek ligt). Dit herhalen we om de vier jaar. In dit
onderzoek wordt de positie/wensen van starters en ouderen expliciet
meegenomen. Het woningmarktonderzoek is tevens de basis voor het
opstellen van gemeentelijke woonvisies. In 2007 hebben alle gemeenten in
de kop eveneens een actuele gemeentelijke woonvisie.
Gemeenten monitoren bovendien jaarlijks op identieke wijze hun woningmarkt,
bijvoorbeeld aan de hand van de volgende indicatoren:
- prijsontwikkeling koopwoningen
- wachttijd woningzoekenden naar woningtype en huurprijs
- vestiging/vertrek naar leeftijd en verhuisrichting
- verhuisketens nieuwbouw
- slaagkans starters/doorstromers
- wachttijd woningzoekende ouderen
- 22 -
4. Herstructurering
Naast toevoegingen aan de voorraad zal ook kwaliteitsverbetering van de
voorraad waar nodig onze aandacht hebben. Natuurlijk is dit mede
afhankelijk van de marktontwikkelingen. We hebben het dan over
herstructurering, wat verschillende vormen aan kan nemen, zoals:
• Sloop-nieuwbouw projecten
• Grootschalig onderhoud
• Herbestemming van gebouwen tot woningen (bijv. scholen, bedrijven)
Primair liggen de opgaven voor herstructurering in Den Helder. De
eenzijdige bebouwingsstructuur, de relatief lage druk op de woningmarkt
en de sociaal-maatschappelijke vraagstukken nopen de woningcorporatie
en de gemeente in te zetten op een grote stedelijke vernieuwingsopgave
waarbij aanzienlijke aantallen goedkope huurwoningen zullen worden
gesloopt (500-750 huurwoningen). Indicatief zullen er 500 huurwoningen
worden omgezet in koopwoningen en worden er duurdere huur- en
koopwoningen teruggebouwd. Den Helder zet in op het versterken van de
aantrekkelijkheid en leefbaarheid van de stad in de verwachting daarmee
ook hogere inkomens te kunnen behouden en aan te trekken. Het
versterken van de woonmilieus is in deze opgave één van de pijlers
evenals het versterken van de lokale economie. De gemeenten in de Kop
zijn zich ervan bewust dat het slagen van de vernieuwingsoperatie in Den
Helder een positief effect heeft op het functioneren van de regio in zijn
totaliteit.
Ook in Schagen zullen voor zover nu bekend ca. 150 woningen worden
geherstructureerd. In andere gemeenten verwachten wij eveneens
incidenteel herstructureringsactiviteiten. Deze zijn veelal het gevolg van

een veranderende vraag van woningzoekenden en de strategische visie
van de lokaal opererende woningcorporaties. De omvang van deze
vernieuwingen is relatief klein, de lokale impact daarentegen kan soms
zeer groot zijn. We gaan op basis van informatie van de woningcorporaties
uit van een PM-post van circa 1.000 te herstructureren woningen voor de
gehele Kop. Daarmee komt de herstructureringsopgave op 1.650 tot 1.900
woningen voor de komende tien jaar. Mede gelet op het soms eenzijdige
woningaanbod en afhankelijk van de ontwikkelingen op de markt houden
wij de komende jaren rekening met meer initiatieven van de lokale
woningcorporaties op dit punt. Indicatief verwachten wij dat in dezelfde
periode 950 huurwoningen worden omgezet in koopwoningen. Wij zullen
nadrukkelijk met de woningcorporaties over herstructurering en verkoop
van woningen in overleg gaan.
Tabel 4.6: Herstructureringsopgave en verkoop van huurwoningen in de Kop, 2006-2015
Gemeente Herstructurering Verkoop van huurwoningen
Den Helder 500-750 woningen 500
Schagen
Overige gemeenten (indicatief)
150 woningen
1000
950 woningen
Totaal 1.650-1.900 woningen 1.450 woningen
Bron: Woningbouwcorporatie sin de Kop van Noord-Holland
Herstructurering en verkoop van huurwoningen zijn onderwerpen waarover
wij met onze woningcorporaties prestatieafspraken maken die geënt zijn
op het lokale- en dit regionale woonbeleid. In 2007 hebben alle gemeenten
prestatieafspraken opgesteld. In de afspraken komen naast deze onderwerpen
in ieder geval aan bod:
- 23 -
- de gewenste omvang van de kernvoorraad
- woonruimteverdeling
- leefbaarheid in brede zin (per gemeente verschillend)
5. Ontwikkeling kernvoorraad
Wij hebben afgesproken dat wij tot 2015 minimaal 30% van de totale
kwantitatieve woningbouwopgave bouwen in de sociale koop en de sociale
huursector. Dat wil zeggen dat wij circa 3.000 woningen in de sociale
sector gaan bouwen. We kunnen aannemen dat circa de helft gebouwd zal
worden in de koopsector en de helft in de huursector.
De verschillende woningcorporaties in de Kop hebben een aantal
herstructureringsplannen, die ongeveer 1 op 1 zijn (er worden evenveel
woningen gesloopt als nieuw gebouwd). Het gaat daarbij om 1.650 tot
1900 woningen (zie tabel 4.6). We kunnen dus constateren dat de kernvoorraad
tot 2015 op het huidige niveau zal blijven cq zal toenemen.
6. Ruimtelijke en architectonische kwaliteiten in de kop
Wij beseffen ons goed welke ruimtelijke kwaliteiten onze regio bezit. In
onze planontwikkeling moeten wij vooral lokaal die kwaliteiten bewaken.
Daarbij gaat het niet alleen om de situering van ontwikkellocaties maar ook
om de specifieke architectonische, stedenbouwkundige en landschappelijke
invulling. Een voorbeeld is de aanleg van woonlandschappen
rondom het Wieringerrandmeer maar ook op andere plekken kan dit een
goede invulling zijn. Dit is primair een eigen verantwoordelijkheid van

iedere afzonderlijke gemeente maar ook een belangrijk punt van
samenwerking. De gezamenlijke winst is dat een goed ruimtelijk beleid
positieve ‘exposure’ geeft aan onze regio. Samenwerking is afstemming
van bestemmings- en structuurplannen, kennis uitwisselen en ontwikkelaars
prikkelen. Een belangrijk facet daarbij is de specifieke invulling
van de verschillende woonmilieus in de regio. Behalve Den Helder waar
sprake is van een centrum stedelijk woonmilieu kent de Kop vooral
centrum dorps- en landelijke woonmilieus. In de laatste categorieën zal de
komende jaren een groei plaatsvinden doordat ook kleinere gemeenten nu
voor hun eigen bevolking gaan bouwen.
Ondanks één noemer constateren wij grote variatie in de identiteiten van
de verschillende landelijke woonmilieus. Wonen in de polder is toch heel
anders dan wonen tegen de duinkust of in een waterrijk landschap. Daarin
ligt een grote verscheidenheid in identiteit van gemeenten in onze regio en
een uitdaging voor ontwikkelende partijen (zie landschapstypes in de Kop,
figuur 4.2). Dit zal met name op lokaal niveau gestalte moeten krijgen. Op
regionaal niveau gaat het om het afstemming van woonmilieus binnen een
bepaald landschapstype. Het opstellen van beeldkwaliteitsplannen zoals in
het Ontwikkelingsbeeld is geschetst, is daarbij belangrijk. Onze ambitie als
het gaat om beeldkwaliteit is dat we er naar streven om minimaal één maal
per jaar met een artikel over een woningbouwproject in onze regio in een
vakblad voor architectuur en/of landschapsontwikkeling te komen. Daarnaast
vinden we het belangrijk om elkaar in de regio te stimuleren om
goede beeldkwaliteitsplannen te leveren en dit met elkaar af te stemmen.
Een prijsvraag vanuit de provincie voor het ‘beste beeldkwaliteitsplan in de
Kop’ zou daarbij stimulerend kunnen werken.
- 24 -
Indeling deelgebieden 9
Nr. Benaming deelgebied Omvat grondgebied van de gemeente(n)
I Waddeneiland Texel
II Duinzoom en Noordelijk zandgebied Den Helder, Anna Paulowna, Zijpe
III Kleileemgebied Wieringen
IV Nieuw poldergebied Anna Paulowna, Wieringermeer, Niedorp
V Oude zeeklei gebied Schagen, Harenkarspel, Niedorp
9
Deze gebiedsindeling is gebaseerd op historische en landschappelijke verschillen zoals
beschreven in het vorige streekplan maar nog steeds actueel.

Procesafspraken in het kader van kwaliteit en identiteit gaat voor
kwantiteit:
1. In een portefeuillehoudersoverleg bespreken we jaarlijks de marktontwikkelingen
en mogelijke consequenties voor de woningbouwproductie
in onze regio, in relatie tot het ambitiemodel.
2. Alle gemeenten geven vóór medio 2007 inzicht in de woningdifferentiatie in
percentages van de nieuwbouw waarin voor de resterende periode
gebouwd gaat worden. Als basis hanteren we minimaal 30% bouwen in de
sociale sector. Den Helder is hierbij een uitzondering.
3. Alle gemeenten in de Kop voeren in 2007 een woningmarktonderzoek uit
en herhalen dit elke vier jaar, waarbij het de bedoeling is dat er een
gezamenlijk regionaal woningmarktonderzoek wordt uitgevoerd.
4. In 2007 hebben alle gemeenten in de Kop een actuele gemeentelijke
woonvisie, niet ouder dan vier jaar.
5. Vanaf 2007 monitoren alle gemeenten (al dan niet gezamenlijk) hun
woningmarkt.
6. In 2008 hebben alle gemeenten in de Kop prestatieafspraken gemaakt met
de woningcorporatie(s) actief in de desbetreffende gemeente.
7. Wij streven er naar om minimaal één maal per jaar met een artikel over
een woningbouwproject in onze regio in een vakblad voor architectuur en/of
landschapsontwikkeling te komen.
- 25 -

- 26 -

5. Kansen aangrijpen voor ontwikkeling
van de Kop
5.1. Huidige situatie
Er is een aantal gemeenten in de Kop van Noord-Holland dat een
duidelijke groeiambitie heeft bovenop de aantallen zoals genoemd in tabel
4.1. We hebben het dan over bijzondere woningbouwplannen die volgens
ons een stimulerende werking kunnen hebben op de ontwikkelingen in de
Kop. Op dit moment zijn dat: Wieringerrandmeer, Marina Petten en
Agriport A7.
5.2. Wensen
Ons uitgangspunt van het gezamenlijke regionale beleid is dat wij positief
staan tegenover initiatieven die de economische en sociaal maatschappelijke
ontwikkelingen in de Kop stimuleren en versterken. Wij
constateren echter tevens dat deelmarkten van ons regionaal woningmarktgebied
meer of minder gevoelig zijn voor ontwikkelingen in aangrenzende
gebieden. Daarmee kunnen plannen in de ene gemeente met
plannen in de andere gemeente gaan concurreren. De ervaring is dat in
deelmarkten waar overaanbod dreigt te ontstaan, initiatieven zoals
nieuwbouw, herstructurering enzovoorts ernstig vertragen met alle sociaal-
- 27 -
economische en maatschappelijke gevolgen van dien. Dat vinden wij een
ongewenste ontwikkeling. In zijn algemeenheid willen wij voorkomen dat
nieuwe grootschalige plannen de huidige kwetsbare woningmarkt in de
Kop ernstig verstoren. De belangen van andere gemeenten dan de
bouwende gemeente wegen in dat opzicht zwaar. Dit zien wij als een
gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle gemeenten. Ook hiervoor geldt
het credo: afstemming en verdeling. Lokaal denken moet ook regionaal
denken zijn.
5.3. Acties
Wij spreken af dat de bijzondere woningbouwplannen ook in regioverband
worden bespoken, zodat wij goed van elkaar weten hoeveel en wat voor
type woningen gemeenten gaan bouwen. Als de regio positief staat
tegenover het betreffende woningbouwplan, zullen wij dit ook zodanig naar
buiten brengen en het plan met een positief advies aan de Provincie
voorleggen. Mochten wij er samen niet uit komen, dan is het de taak van
de Provincie om finale besluitvorming over het plan te nemen.
5.4. Bijzondere woningbouwplannen van dit moment
Op dit moment hebben de gemeenten Zijpe, Wieringen en Wieringermeer
de ambitie uitgesproken om de komende jaren flink te willen groeien. De
plannen voor Agriport A7 / Robbeplaat zijn in het kader van deze regionale
woonvisie nog niet besproken. We maken daarbij onderscheid tussen:

1. Bijzondere woningbouwplannen als gevolg van het creëren van
bijzondere woonmilieus: Marina Petten in de gemeente Zijpe en het
Wieringerrandmeer in de gemeenten Wieringen en Wieringermeer.
2. Groeiambities als gevolg van ontwikkeling in de werkgelegenheid:
verwachte groei van de werkgelegenheid en daarmee
het aantal woningen als gevolg van de ontwikkeling van Agriport A7 in
de gemeente Wieringermeer.
Deze drie grote woningbouwplannen zijn erg gevarieerd qua opzet,
doelgroepen en identiteit. Daarnaast liggen ze verspreid over onze regio
(zie figuur 4.1).
De gemeenten Wieringen en Wieringermeer: Wieringerrandmeer
De gemeenten Wieringen en Wieringermeer hebben vergaande plannen
om op de grens van de gemeenten Wieringen en Wieringermeer een
randmeer aan te leggen. Het doel van de aanleg van het Wieringerrandmeer
is om een aantrekkelijk woon-, leef- en werkklimaat te bieden
aan de huidige en toekomstige bewoners van Wieringen en Wieringermeer.
En daarmee kan het volgens de provincie Noord-Holland en de
betrokken gemeenten een belangrijke (economische) impuls geven aan de
regio. De realisatie van het Wieringerrandmeer vindt in vier fasen plaats
over een periode van circa 25 jaar. Tot 2015 staan er 640 woningen op de
rit, van 2015 tot 2030 staan er 920 woningen gepland alsmede 235
recreatiewoningen.
- 28 -
Standpunt regio
De gemeenten in de Kop van Noord-Holland staan positief tegenover de
ontwikkelingen van het Wieringerrandmeer. Het Wieringerrandmeer kan
een goede (economische en recreatieve) impuls kan geven aan de
ontwikkeling van de Kop. De geplande woningen bevinden zich in het
kwalitatief hoogwaardige dure segment van de woningmarkt. De fasering
van het plan is zodanig dat naar verwachting het gemiddeld aantal
jaarlijkse toevoegingen niet zal leiden tot ernstige verstoringen van lokale
woningmarkten. Voor de ontwikkelingen van dit project zijn al diverse
stappen in de richting van realisatie gezet. In de tabellen van hoofdstuk 4
is hiermee rekening gehouden. Wieringen en Wieringermeer houden de
overige Kopgemeenten op de hoogte van relevante ontwikkelingen.
De gemeente Zijpe: Marina Petten
Eén van de plannen ter versterking van de zeewering bij Petten is de
ontwikkeling van Marina Petten. ‘Marina Petten’ is een initiatief om de
kustveiligheid te integreren in een gebiedsgerichte ontwikkeling. Het plan
voorziet in een zeewaarts gerichte kustverdediging, bestaande uit de
aanleg van een `bastion` in combinatie met pieren in zee, en het
aanbrengen van zandsuppleties. De jachthaven wordt met circa 600 ligplaatsen
een eerste parel in een te ontwikkelen kralensnoer van
aantrekkelijke zeejachthavens langs de Nederlandse kust. Het
verbindingskanaal voorziet in een nieuwe vaarverbinding tussen de
Noordzee en het Noordhollands kanaal / IJsselmeer. Om deze ontwikkelingen
te kunnen inpassen en bekostigen, wordt een gevarieerd woonmilieu
voorgesteld, bestaande uit woningen, naast de ontwikkeling van
natuur, landschap, waterhuishouding, infrastructuur en toeristisch-

ecreatieve voorzieningen. In totaal gaat het om circa 2.200 woningen,
waarvan er bijna 1.200 tot 2015 worden gebouwd.
Marina Petten wordt in twee fasen gebouwd. Van 2010 tot 2020 wordt het
buitendijkse gedeelte gebouwd, dit in verband met het verkrijgen van de
noodzakelijke kustveiligheid. In het buitendijkse gedeelte worden ook 420
recreatiewoningen opgenomen. In de periode van 2020 tot 2029 wordt het
binnendijkse gedeelte gebouwd. In het buitendijkse gedeelte zijn 1680
woningen ingepland, in het binnendijkse gedeelte 500.
Standpunt regio
De gemeenten in de Kop van Noord-Holland staan positief tegenover de
ontwikkelingen van Marina Petten. Het plan voorziet in de noodzakelijke
kustverdediging en levert een variatie aan woonmilieus. De fasering van
het plan is zodanig dat naar verwachting het gemiddeld aantal jaarlijkse
toevoegingen niet zal leiden tot ernstige verstoringen van lokale
woningmarkten. De plannen moeten nog verschillende besluitvormingsprocedures
doorlopen. De gemeente Zijpe zal de regiogemeenten op de
hoogte houden van ontwikkelingen. In tabel 4.1 is voor de periode 2005-
2015 rekening gehouden met de bouw van 1100 woningen.
De gemeente Wieringermeer: Agriport A7/Robbenplaat
Agriport A7/Robbenplaat omvat de functies glastuinbouw (groente en
fruitteelt), bedrijventerrein voor Agribusiness en logistiek en een wooncluster
voor glastuinbouwbedrijven. Op de schaal van de gemeente
Wieringermeer is dit een groot project met veel gevolgen voor de
bestaande sociaal-maatschappelijke, ecologische en economische structuur
van de Wieringermeerpolder, en de gehele Kop. Door de ontwikkeling
- 29 -
van Agriport A7/Robbenplaat zal het aantal arbeidsplaatsen in de
gemeente Wieringermeer fors toenemen: er worden volgens onderzoekers
in totaal 3766 tot 4641 voltijdbanen gecreëerd hetgeen een enorme
economische impuls is voor de regio. Als gevolg van deze stijging in de
werkgelegenheid, neemt naar verwachting ook de woningbehoefte toe.
Sterker, het woningaanbod kan een belangrijke voorwaarde zijn voor de
vestiging van bedrijven, en kan een positieve impuls aan de werkgelegenheid
geven. De eerste bedrijven voor Agriport hebben zich reeds
aangemeld.
In tabel 4.1 zijn we er vanuit gegaan dat de toename van het aantal
voltijdbanen in 30% van de gevallen zal leiden tot een verhuizing naar de
gemeente Wieringermeer i.c. 1300 woningen. De gemeente Wieringermeer
zal de regiogemeenten de komende jaren op de hoogte houden van
de verdere ontwikkelingen.
Procesafspraken in het kader van kansen voor de ontwikkeling van de
Kop:
8. Gemeenten die bijzondere woningbouwplannen hebben, onderbouwen dit.
Tijdens een portefeuillehoudersoverleg bespreken we de bijzondere
woningbouwplannen in de Kop, aan de hand van de onderbouwingen door
de betreffende gemeenten. Uitgangspunt is dat de regio in principe positief
staat tegenover de bijzondere woningbouwplannen, mits het andere lokale
woningmarkten niet verstoort.
9. De gemeenten Zijpe, Wieringen en Wieringermeer houden de
regiogemeenten op de hoogte van de ontwikkelingen rondom resp.
Marina Petten, het Wieringerrandmeer en Agriport A7.

- 30 -

6. Woonruimteverdelingsysteem
6.1. Huidige situatie
In de Kop van Noord-Holland zijn vijf woningcorporaties actief:
• Wooncompagnie
• Woningbouwvereniging Anna Paulowna
• Woningstichting Den Helder
• Woontij (fusie tussen Stichting Wonen Texel en Den Helder)
• Beter Wonen, Wieringen
Elke woningcorporatie heeft zijn eigen systeem voor het verhuren van de
woningen. Hierover zijn in het verleden afspraken gemaakt. Gemeenten in
de Kop van Noord-Holland willen meer eenduidigheid in de veelvoud van
deze woonruimteverdelingsystemen. Vanuit de woningzoekenden
geredeneerd, kan het systeem overzichtelijker, met daarbij oog voor de
lokale situatie.
6.2. Wensen
Wij vinden dat er in 2007 een eenduidig woonruimteverdelingsysteem voor
de hele Kop moet zijn. Dit in eerste instantie uit oogpunt van transparantie
en klantgerichtheid voor woningzoekenden. Hierover zullen wij in gesprek
- 31 -
gaan met de vijf betrokken woningcorporaties. De kernvraag is hoe te
komen tot een systeem met voldoende borging voor de ‘couleur locale’.
Meerdere regio’s in Noord-Holland zijn inmiddels overgegaan tot een
eenduidig woonruimteverdelingsysteem zonder dat dit heeft geleid tot
noemenswaardige problemen. Wij zullen deze eerdere initiatieven als
voorbeeld nemen, om zodoende zelf niet opnieuw het wiel hoeven uit te
vinden.
6.3. Acties
Procesafspraak in het kader van woonruimteverdelingsysteem:
10. In het portefeuillehoudersoverleg maken wij concrete afspraken om samen
met de vijf woningcorporaties die bezit hebben in de Kop, te spreken over
een eenduidig woonruimteverdelingsysteem in de Kop met oog voor de
‘couleur locale’. In 2007 is dit systeem gereed.

- 32 -

7. Woningen voor ouderen en zorgvragers
7.1. Huidige situatie
Zorgvragers hebben specifieke behoeften op het gebied van wonen met
welzijn en zorg. Ouderen vormen verreweg de grootste groep zorgvragers.
Het aantal ouderen zal in de Kop van Noord-Holland de komende periode
fors toenemen. We spreken daarbij over een dubbele vergrijzing:
• Enerzijds wordt de groep ouderen steeds groter.
• Anderzijds worden ouderen ook steeds ouder.
Op de woningmarkt is deze vergrijzing goed zichtbaar. Woningcorporaties
geven aan dat onder de woningzoekenden steeds meer 55-plussers zijn.
Belangrijke verhuisredenen voor ouderen zijn het te groot worden van het
huis en het hebben van te veel onderhoud aan het huis (met name het
onderhoud van een grote tuin ondervinden veel ouderen als een last). Een
aantal ouderen is op zoek naar een specifieke seniorenwoning. En er is
een groep ouderen die een zorgvraag heeft en op zoek is naar een woning
met zorg. Deze groep zal de komende jaren ook sterk toenemen, en is de
grootste groep zorgvragers.
Naast ouderen is er ook een andere groep zorgvragers zoals lichamelijk
en verstandelijk gehandicapten en ggz-cliënten. Tot voor korte woonden
velen van hen - met name de verstandelijk gehandicapten - in grote
- 33 -
instellingen. Deze worden de komende jaren gedeeltelijk ontmanteld
(deconcentratie en extramuralisering). Ook voor deze groep zorgvragers
moet ruimte zijn in het bouwprogramma.
In de Kop van Noord-Holland ervaren gemeenten op dit moment nog geen
grote knelpunten. Maar in het streekplan is een forse opgave voor de
realisering van woonvormen voor zorgvragers beschreven. Zodoende
hebben de gemeenten in de Kop besloten om de ‘koppen bij elkaar te
steken’ en gezamenlijk te kijken naar de opgave die er op dit terrein ligt.
7.2. Wensen
De grootste groep ouderen wil het liefst zo lang mogelijk zelfstandig thuis
blijven wonen. Dit zijn ouderen die vaak al heel lang in hun huis wonen en
aan die woning en de kern gehecht zijn. Wij willen deze groep ouderen
ondersteunen en faciliteren bij deze wens. Het aanbod van zorg en welzijn
dient hierop in te spelen. Wij gaan in de Kop uit van een vraaggestuurde
benadering: degenen die zorg nodig hebben, worden in staat gesteld zo
lang als het kan te blijven wonen in hun eigen woning en/of woonomgeving.
Om dit te bereiken zullen we inspanningen moeten plegen. Daarbij gaat
het zoal om:
• De beschikbaarheid van woningen en woonvoorzieningen door
nieuwbouw of aanpassing van de bestaande voorraad.
• Een goed aanbod van zorg- en welzijnsvoorzieningen in de wijk en
aan huis.

• Toegankelijkheid en bereikbaarheid van de woonomgeving.
Hier zal komende jaren hard aan moeten worden (samen)gewerkt evenals
het vergroten van ons inzicht in de wensen van de vragers.
7.3. Acties
De opgave zoals deze in het streekplan is vermeld, nemen wij in deze
regionale woonvisie als leidraad.
Zelfstandig wonen met zorg (geschikt wonen)
In deze woningen kan iedereen wonen, maar zeker iemand die enige vorm
van beperking heeft. De woning is door de ligging, mogelijkheden voor
begeleiding, door technologische en ICT-voorzieningen (DOMOTICA) of
kleine dan wel grote aanpassingen geschikt voor bewoning door ouderen,
gehandicapten en mensen met een psychische beperking. Er kan zorg en /
of begeleiding op afspraak worden geregeld (thuiszorg etc.). We hebben
het over woningen die voldoen aan Woonkeur, nultredenwoningen,
levensloopbestendige woningen en meergeneratiewoningen.
In tabel 7.1 staat hoeveel woningen er van het type ‘zelfstandig wonen met
zorg’ nodig zijn per gemeente in de Kop van Noord-Holland. In totaal gaat
het om 2.314 woningen. Wij hebben nog onvoldoende inzicht in hoeverre
de woningvoorraad geschikt is voor zelfstandig wonen met zorg. Nieuwbouw
biedt mogelijkheden voor deze opgave, maar ook het opplussen van
de bestaande voorraad. Dat laatste kan collectief/planmatig (met name
door woningcorporaties) of individueel (via de WVG).
- 34 -
Tabel 7.1: Opgave zelfstandig wonen met zorg
Gemeente Opgave streekplan
Anna Paulowna 175
Den Helder 835
Harenkarspel 190
Niedorp 142
Schagen 279
Texel 207
Wieringen 133
Wieringermeer 189
Zijpe 164
Totaal
Bron: Streekplan.
2.314
Opplussen: het verbeteren van wooncomplexen zodanig dat ze beter
toegankelijk worden onder andere voor ouderen.
Nultredenwoning: een woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar is
en waarbij de zgn. ‘primaire ruimtes’(keuken, sanitair, woonkamer en
minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden.
Levensloopbestendige woningen: een overkoepelend begrip voor woningen
die geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn voor bewoning
tot op hoge leeftijd ook in geval van fysieke handicaps of chronische
ziekten van bewoners.
Woonkeur: een keurmerk voor nieuwbouwwoningen die voldoen aan bepaalde
eisen ten aanzien van gebruikskwaliteit, sociale veiligheid, valveiligheid,
toegankelijkheid en flexibiliteit. Woonkeur bestaat uit een verplicht
basispakket met eisen voor de directe woonomgeving, het
woongebouw en de woning zelf.
Meergeneratiewoningen: geschakelde zelfstandige wooneenheden met een
inpandige verbinding voor ouderen of mensen met een handicap en
hun familie waarbij de familie mantelzorg verleent.

Verzorgd wonen
Bij verzorgd wonen is er 24 uur per dag zorg op afroep beschikbaar
(onplanbare zorg). De woningen zijn geschikt / aangepast, er worden
welzijnsdiensten geleverd en er is een zorgunit in de omgeving of in het
complex aanwezig. Vaak gaat het om geclusterde vormen van wonen. Een
woonzorgcomplex is het meest bekende voorbeeld van verzorgd wonen.
Uit tabel 7.2 blijkt dat de meeste gemeenten kwantitatief gezien al flink op
stoom liggen met betrekking tot het verzorgd wonen. Hoewel de aantallen
redelijk overeenstemmen met de vraag, blijkt een aantal
zorgvoorzieningen toe aan vernieuwing. De opgave is derhalve vooral
kwalitatief van aard.
Tabel 7.2: Opgave verzorgd wonen
Gemeente Opgave streekplan Gerealiseerd & in de planning
Anna Paulowna 135 229
Den Helder 662 688
Harenkarspel 140 335
Niedorp 107 50
Schagen 213 230
Texel 162 148
Wieringen 107 118
Wieringermeer 154 144
Zijpe 127 48
Totaal
Bron: Streekplan.
1.807 1.990
- 35 -
Beschermd en intramuraal wonen (kleinschalig en grootschalig)
Bij beschermd en intramuraal wonen, zijn wonen, welzijn en zorg sterk met
elkaar verweven. Er is 24 uur per dag zorg en / of toezicht aanwezig.
Deze zorgverlening is inpandig aanwezig. De begeleiding en huisvesting
van cliënten is groepsgewijs georganiseerd. Veelal gaat het om vormen
van niet-zelfstandig wonen met zowel fysieke aanpassingen als de
aanwezigheid van zorginfrastructuur. Beschermd wonen vindt plaats in
verpleeghuizen en in een deel van de verzorgingshuizen. Dit wordt
doorgaans intramuraal wonen genoemd. Daarnaast zijn er ook
verschillende kleinschalige vormen van groepswonen - veelal in niet
zelfstandige wooneenheden - die onder beschermd wonen vallen.
Bijvoorbeeld een groepswoning voor dementerende ouderen of mensen
met een verstandelijk beperking in de wijk.
In tabel 7.3 staat de opgave weergegeven voor het beschermd wonen, in
tabel 7.4 voor het intramuraal wonen. Beide opgaven bekijken we in
samenhang, waarbij het financieringsvraagstuk complex is.

Tabel 7.3: Opgave beschermd wonen
Gemeente Opgave streekplan
Anna Paulowna 39
Den Helder 183
Harenkarspel 42
Niedorp 31
Schagen 60
Texel 46
Wieringen 29
Wieringermeer 42
Zijpe 36
Totaal 508
Bron: Streekplan.
Tabel 7.4: Opgave intramuraal wonen
Gemeente Opgave streekplan Gerealiseerd & in de planning
Anna Paulowna 157 35
Den Helder 784 1200
Harenkarspel 165 92
Niedorp 120 50
Schagen 225 102
Texel 198 162
Wieringen 128 109
Wieringermeer 204 58
Zijpe 152 59
Totaal
Bron: Streekplan.
2.133 1.867
- 36 -
Procesafspraak in het kader van woningen voor ouderen en zorgvragers:
11. Wat betreft de kwantitatieve opgave voor het bouwen van woningen voor
ouderen en zorgvragers, hanteren wij de uitgangspunten van het streekplan.
12. Wij gaan in regionaal verband verder samen werken aan wonen-welzijnzorg
in onze regio. Daarbij maken wij afspraken wat regionaal moet
gebeuren, en wat lokaal kan. Op lokaal niveau beschouwen wij wonenwelzijn-zorg
als een integraal onderdeel van ons woonbeleid.

8. Samenwerken is ook samen aan de
slag!
In deze regionale visie hebben wij onze gezamenlijke ambities voor de
komende tien jaar verwoord. Maar daarmee zijn we er nog niet. De
opgaven uit de visie moeten in de komende periode ook daadwerkelijk
opgepakt worden en tot uitvoering gekomen. Door de gemeenten zelf,
waar immers een belangrijk zwaartepunt ligt als het gaat om uitvoering van
woonbeleid. Maar bijvoorbeeld ook door corporaties die staan voor
investeringen in de kwaliteit en transformatie van de bestaande woningvoorraad
in de Kop. Samenwerking tussen de verschillende partijen die
zich met het wonen bezighouden in de Kop is essentieel bij de uitvoering
van het regionale woonbeleid.
In deze visie staan vier beleidsambities centraal. Uit deze beleidsambities
volgen een aantal procesafspraken, die in ieder hoofdstuk staan weergegeven.
Het is van belang om pragmatisch en doelgericht de gemaakte
afspraken in de komende tijd uit te voeren. Hierbij is een goede en werkzame
overlegstructuur noodzakelijk die de uitvoering van deze regionale
woonvisie kan waarborgen.
- 37 -
8.1. Regionale samenwerking en afstemming
Visie en ambities op papier zetten, is één. Ze in de praktijk brengen is een
ander. Er zijn zeer veel partijen betrokken bij het wonen; de overheden
(het Rijk, de provincie, gemeenten, regio’s), bewoners, woningcorporaties,
marktpartijen, zorgaanbieders etc. En het is niet zo dat één partij het voor
het zeggen heeft; alleen door goede communicatie, samenwerking en
commitment kunnen stappen gezet worden en kom je tot een goede
regionale afstemming. Transparantie en vertrouwen zijn hierbij sleutelwoorden,
waarbij afstemming en verdeling centraal staan.
Lokale acties en concrete afspraken en plannen van partijen die
gebiedsgericht aan de slag gaan, moeten er voor zorgen dat de Kop een
regio is met een gevarieerd aanbod van woningen in diverse woonmilieus.
De ambities uit deze regionale woonvisie zullen niet altijd direct vertaald
kunnen worden naar het lokale niveau. Maar daar zullen ze juist verder op
de lokale situatie moeten worden toegesneden. Afstemming op regionaal
niveau is nodig om van elkaar te weten waar we mee bezig zijn en om
gevoel te krijgen en te houden rond de vraag; leiden alle lokale acties bij
elkaar opgeteld wel tot het gewenste beeld van het wonen in de Kop van
Noord-Holland?

Het is dus nodig om met elkaar in gesprek te blijven. Dat doen we op de
volgende manier:
1. Twee keer per jaar een portefeuillehoudersoverleg
De negen verantwoordelijke wethouders voor het wonen, komen twee
maal per jaar (bijvoorbeeld in maart en oktober) bijeen om te praten over
het regionale woonbeleid. Het gaat daarbij zoal om:
- Bespreken van voortgang in woningbouwproductie (zowel kwantitatief
als kwalitatief), aan de hand van het ambitiemodel
- Bespreken en regionaal standpunt bepalen van bijzondere woningbouwplannen,
aan de hand van de onderbouwing door gemeenten.
- Knelpunten (maar ook successen) bespreken, waar anderen van
kunnen leren: een jaarlijkse ‘kijk in elkaars keuken’.
- Ontwikkelingen op de woningmarkt bespreken aan de hand van de
jaarlijkse monitor door gemeenten.
- Bekijken of de regionale woonvisie nog om bijsturing of een andere
aanpak vraagt.
Naast dit structurele, halfjaarlijkse portefeuillehoudersoverleg voeren wij
naar behoefte overleg met de fractievertegenwoordigers van alle
gemeenten in de Kop, aan de hand van een actueel thema met betrekking
tot het wonen. Tijdens het proces van de regionale woonvisie hebben wij
een meerwaarde van een gezamenlijke regiodiscussie ervaren. We zullen
de nieuwe gemeenteraden in overleg met het Gewest hiertoe een voorstel
doen.
- 38 -
2. Monitoren en evalueren
De woningmarkt is veranderlijk. Niemand kan in de toekomst kijken. Het in
de gaten houden van ontwikkelingen op de woningmarkt is van groot
belang om er tijdig op in te kunnen spelen en indien mogelijk bij te sturen.
Daarom is deze regionale woonvisie geen statisch maar een dynamisch
document. Ieder jaar zal op basis van cijfermateriaal de balans moeten
worden opgemaakt, en indien nodig, wordt de visie bijgestuurd. Dit
noemen we monitoren (zie ook hoofdstuk 4, procesafspraak 5). De monitor
wordt jaarlijks in het portefeuillehoudersoverleg besproken.
3. Jaarlijkse dag van het wonen
Bij het opstellen van deze regiovisie hebben wij gebruik gemaakt van de
kennis van verschillende partijen. Wij vinden het belangrijk om regelmatig
met deze belangrijke partners op het gebied van het wonen te praten over
de ontwikkelingen op de woningmarkt. En dat kan volgens ons het beste in
de vorm van een jaarlijkse bijeenkomst (de dag van het wonen). Een
verfrissend platform voor alle betrokken partijen. Tijdens de dag van het
wonen gaat het er om een manier te zoeken hoe de partijen elkaar kunnen
helpen om de ambities uit de regionale woonvisie samen op te pakken.
Daarnaast kan ook de jaarlijkse monitor met deze partijen worden
besproken.

8.2. Actieprogramma’s
In deze regionale woonvisie staan meerdere inhoudelijke en procesafspraken
beschreven. De gemaakte afspraken zijn te herleiden tot vijf
concrete actieprogramma’s die wij de komende tijd gaan oppakken.
Actieprogramma 1: Kwantitatief woningbouwprogramma
Wij hebben met elkaar een kwantitatief woningbouwprogramma afgesproken
(zei tabel 4.1). Daarnaast hebben we afgesproken om te
werken met een ambitiemodel (zie tabel 4.2).
Procesafspraken:
- Tijdens het portefeuillehoudersoverleg bespreken we de marktontwikkelingen
en mogelijke consequenties daarvan voor de
woningbouwproductie in onze regio, in relatie tot het ambitiemodel.
(procesafspraak 1)
- Wij staan positief tegenover initiatieven die de economische en
sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen van de Kop van Noord-
Holland stimuleren. Tijdens het tweejaarlijkse portefeuillehoudersoverleg
worden bijzondere woningbouwplannen in regioverband
besproken. Uitgangspunt daarbij is dat de regio in principe positief
staat tegenover de plannen mits het andere lokale woningmarkten niet
verstoort. (procesafspraak 8)
- De gemeenten Zijpe, Wieringen en Wieringermeer houden de
Kopgemeenten op de hoogte van de ontwikkelingen rondom de
bijzondere bouwlocaties. (procesafspraak 9)
- 39 -
Beoogd resultaat:
Transparantie van en onderlinge bekendheid tussen gemeenten over de
regionale woningbouwproductie in de Kop.
Betrokken partijen:
Portefeuillehouders van de negen gemeenten.
Actieprogramma 2: inzetten op kwaliteit en identiteit
Wij willen de komende jaren vooral inzetten op de kwaliteit en identiteit van
het wonen in de Kop. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar aansluiten.
We zien dat met name starters en ouderen het moeilijk hebben op onze
woningmarkt.
Procesafspraken:
- Alle gemeenten geven uiterlijk 2007 inzicht in de woningdifferentiatie in
percentages van de nieuwbouw, waarin voor de resterende periode
gebouwd gaat worden. (procesafspraak 2)
- Wij bouwen minstens 30% van onze nieuwbouwwoningen in de
bereikbare sfeer, zowel in de koop- als in de huursector. Den Helder
en Wieringen zijn hiervan uitgezonderd. Tevens bouwen wij onze
woningen met niveau Woonkeur. (procesafspraak 2)
- Wij streven er naar om minimaal één maal per jaar met een artikel
over een woningbouwproject in onze regio in een vakblad voor
architectuur en/of landschapsontwikkeling te komen. (procesafspraak
7)

- Wij vinden transparantie voor woningzoekenden belangrijk, daarom
maken wij in het portefeuillehoudersoverleg concrete afspraken om
samen met de vijf woningcorporaties die bezit hebben in de Kop, te
spreken over een eenduidige woonruimteverdelingsysteem in de Kop
met oog voor de ‘couleur locale’. In 2007 is dit systeem gereed.
(procesafspraak 10)
Beoogd resultaat:
Een kwalitatief hoogwaardige woningbouwproductie dat afgestemd is op
de lokale behoefte, en waar vooral starters en ouderen (betere) kansen
hebben. Met een transparant woonruimteverdelingsysteem van huurwoningen.
Betrokken partijen:
Gemeenten en woningcorporaties (woonruimteverdelingsysteem).
Actieprogramma 3: woonbeleid lokaal weer op de agenda
Om goed regie te kunnen voeren over het woonbeleid, vinden wij het
belangrijk dat wij goed zicht hebben op de ontwikkelingen op onze
woningmarkt. Op basis daarvan kunnen lokale woonvisies worden
gemaakt.
Procesafspraken:
- Alle gemeenten in de Kop voeren in 2006 of uiterlijk 2007 gezamenlijk
een woningmarktonderzoek uit en herhalen dit in 2010 en 2014 (elke
vier jaar). (procesafspraak 3)
- 40 -
- In 2007 hebben alle gemeenten in de Kop een actuele gemeentelijke
woonvisie, niet ouder dan vier jaar. (procesafspraak 4)
- Vanaf 2007 monitoren alle gemeenten in de Kop (al dan niet
gezamenlijk) hun woningmarkt. (procesafspraak 5)
- In 2008 hebben alle gemeenten in de Kop van Noord-Holland
prestatieafspraken met de woningcorporatie(s) actief in de
desbetreffende gemeente. (procesafspraak 6)
Beoogd resultaat:
Goed en actueel zicht op de woningmarkt in de Kop, alsmede een visie
daarop.
Betrokken partijen:
Gemeenten en woningcorporaties (woonvisies en prestatieafspraken)
Actieprogramma 4: wonen, welzijn en zorg in de Kop
In de Kop van Noord-Holland ligt een grote opgave met betrekking tot
wonen, welzijn en zorg. Niet alleen vanwege de voortgaande vergrijzing,
maar zeker ook door de vermaatschappelijking van de zorg en de
extramuralisering. En deze opgave is beslist niet alleen met nieuwbouw te
realiseren, maar moet ook in aanpassing van de bestaande voorraad
worden gezocht. Deze opgaven liggen veelal op lokaal niveau. Het gaat
dan om complexe processen met diverse soorten aanbieders en
verschillende financieringsstromen met verschillende regels. Op regionaal
niveau zal er op dit terrein vooral sprake zijn van afstemming.

Procesafspraken:
- Wat betreft de kwantitatieve opgave voor het bouwen van woningen
voor ouderen en zorgvragers, hanteren wij de uitgangspunten van het
streekplan. (procesafspraak 11)
- Wij gaan in regionaal verband verder samen werken aan wonenwelzijn-zorg
in onze regio. Daarbij maken wij afspraken wat regionaal
moet gebeuren, en wat lokaal kan. Op lokaal niveau beschouwen wij
wonen-welzijn-zorg als een integraal onderdeel van ons woonbeleid.
- Op lokaal niveau beschouwen wij wonen-welzijn-zorg als integraal
onderdeel van ons woonbeleid. (procesafspraak 12)
Beoogd resultaat:
Regionaal afgestemd beleid met betrekking tot wonen-welzijn-zorg.
Betrokken partijen:
Aanbieders van woon-, welzijn- en zorgvoorzieningen in de Kop.
Actieprogramma 5: samen aan de slag!
Met deze regionale woonvisie luiden wij het startpunt in van een
intensievere regionale samenwerking op het terrein van wonen. Deze
samenwerking heeft volgens ons een aanzienlijke meerwaarde voor alle
partijen. Om deze regionale woonvisie een dynamisch karakter te geven,
en met elkaar in gesprek te blijven, hebben wij het volgende afgesproken:
- halfjaarlijks portefeuillehoudersoverleg en naar behoefte overleg met
de fractievertegenwoordigers van de gemeenteraden;
- de jaarlijkse monitor bespreken tijdens het portefeuillehoudersoverleg
en mogelijk ook met de partijen uit het veld;
- 41 -
- een jaarlijkse ‘dag van het wonen’ met onze belangrijkste partners met
betrekking tot het wonen in de Kop.
Beoogd resultaat:
Met elkaar in gesprek zijn en blijven over het wonen in de Kop, en waar
nodig de regionale woonvisie (en woningbouwprojecten) bijsturen aan de
hand van een monitoringsysteem.
Betrokken partijen:
Alle belangrijke partners op het gebied van wonen.
8.3. Verantwoordelijkheid en rol van het Gewest Kop
van Noord-Holland
Het maken van afspraken en het nakomen ervan valt of staat met het
organiseren en coördineren ervan. De afgelopen jaren moeten wij
constateren dat het woonbeleid onvoldoende op de agenda heeft gestaan.
De komende jaren zullen wij daar inhoudelijk en procesmatig verandering
in brengen. Samen met het Gewest Kop van Noord Holland gaan wij na
welke taken uit deze regiovisie bij het Gewest kunnen worden ondergebracht
ter vermindering van de werklast van de gemeentelijke
ambtenaren wonen en ter bevordering van de voortgang.