Onderzoek naar de samenwerking van gemeente Nuenen c.a. met ...

Oktober 2011
Onderzoek naar de samenwerking van gemeente
Nuenen c.a. met woningcorporaties

Inhoudsopgave
A: BESTUURSRAPPORTAGE
Hoofdstuk 1: Inleiding 5
1.1. Aanleiding
1.2. Oriëntatie op het onderzoeksterrein
1.3. Achtergronden
1.4. Centrale onderzoeksvraag
1.5. Prestatieafspraken met woningcorporaties
1.6. Ruimtebalans
1.7. Onderzoeksperiode
1.8. Normenkader
1.9 Sinti-huisvesting
1.10. Deelname externe partijen aan het onderzoek
1.11. Leeswijzer
Hoofdstuk 2: Conclusies 14
Hoofdstuk 3: Aanbevelingen 20
Hoofdstuk 4: Reactie College B&W en nawoord Rekenkamercommissie 23
4.1. Reactie college
4.2. nawoord Rekenkamercommissie
B: ONDERZOEKSRAPPORTAGE
Thema A: Beleid en uitvoering
Hoofstuk 5: Beleid 28
5.1. Inleiding
5.2. Beleidsdocumenten
5.4. Proces van overleg met woningcorporaties over beleid
5.5. Betrekken van woningcorporaties bij beleid
5.6. Visie gemeente en woningcorporaties
Hoofdstuk 6: Prestatieafspraken 39
6.1. Inleiding
6.2. Regiefunctie
6.3. Doelen en prestatieafspraken
6.4. Borgen doeltreffende en doelmatige uitvoering
6.5. Voortgangsrapportage en handhaafbaarheid prestatieovereenkomst
6.6. Verantwoording
6.7. Evaluatie
Hoofdstuk 7: Rol van de gemeenteraad 47
7.1. Inleiding
7.2. Informeren raad en kaders raad
7.3. Rapportages en bijsturing door de raad
2

Thema B: Nieuwe wetgeving
Hoofdstuk 8: Governance, rechtmatigheid, integriteit en aanverwante zaken 51
8.1. Inleiding
8.2. Aanbestedingsplicht
8.3. Governance code Woningcorporaties
8.4. Integriteit
8.5. Analyse van risicofactoren
8.6. Novemberbrieven
Hoofdstuk 9: Nieuwe wetgeving 58
9.1. Inleiding
9.2 Wijziging woningwet
9.3 Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen
9.4 Conclusies
Thema C: Verwevenheid
Hoofdstuk 10: Verwevenheid 62
10.1. Inleiding
10.2. Scholenconvenant
10.3. Financiële verwevenheid
10.4. Grond aan- en verkopen
10.5. Projecten Helpt Elkander
10.6 Analyse projecten in het kader van de ruimtebalans
10.7. Preferente positie Helpt Elkander
C: BIJLAGEN 68
3

A: BESTUURSRAPPORTAGE
4

Hoofdstuk 1: Inleiding
1.1. Aanleiding
Op donderdag 28 oktober 2010 vond een gesprek plaats tussen de rekenkamercommissie en
het presidium van gemeente Nuenen. Op de agenda stond de onderwerpselectie betreffende
uit te voeren onderzoeken gedurende het jaar 2011. In dit gesprek bleek een onderzoek met
betrekking tot de relatie tussen de gemeente enerzijds en de in de gemeente actieve
woningcorporaties anderzijds, hoog op het verlanglijstje van het presidium te staan. De
rekenkamercommissie werd verzocht zich terzake te oriënteren en een onderzoeksopzet op te
stellen.
Aanleiding voor dit onderzoek is dat zowel gemeenten als woningcorporaties een belangrijke
rol vervullen bij maatschappelijke ontwikkelingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
Regelmatig werken gemeenten en woningcorporaties nauw samen om tot een maatschappelijk
optimaal resultaat te komen. Afstemming tussen beide partijen over gezamenlijke
doelstellingen, rol en taakverdeling krijgt vaak gestalte in de vorm van prestatieafspraken.
1.2. Oriëntatie op het onderzoeksterrein
Tijdens de oriëntatie op het onderzoeksterrein is de rekenkamercommissie gebleken dat er
binnen de ambtelijke organisatie medewerker(s) belast zijn met het opstellen van een nieuwe
Woonvisie en met het opstellen van prestatieafspraken met Woonbedrijf. De met
woningbouwvereniging “Helpt Elkander” gemaakte prestatieafspraken dateren van 1-7-2007
en zijn thans nog tot en met 2012 (31-12-2012) geldig. De thans vigerende woonvisie dateert
van juni 2006 en stamt uit een periode van economische voorspoed. Mede omdat de
economische situatie thans ingrijpend is veranderd is een herijking en herformulering van het
beleid gewenst. Deze herformulering inclusief het formuleren van de afspraken met
Woonbedrijf zijn voorzien in het voorjaar van 2011. Daarnaast is er gedurende een
verdiepingssessie met het presidium verder ingegaan op het onderzoeksterrein en is een
richtinggevend conceptdocument besproken. Beide oriëntaties op het onderzoeksterrein zijn
mee genomen door de rekenkamercommissie en daar waar relevant bevonden verwerkt in dit
onderzoek.
1.3 Achtergronden
1.3.1. Gemeente Nuenen
De gemeente Nuenen ca. heeft per januari 2011 22.234 inwoners. Naast de kern Nuenen
(19.400) bestaat de gemeente uit de dorpskernen Gerwen (2.100 inwoners) en Nederwetten
(750 inwoners). De gemeente beschikt op 1 januari 2005 over een woningvoorraad van 9.105
waarvan 13 % sociale huurwoningen 1 . De gemiddelde woningwaarde (peildatum 1-1-2008)
bedraagt volgens de waarderingskamer in Nuenen € 361.000. De gemiddelde woningprijs
volgens het kadaster (oktober 2007) bedroeg € 251.000. Nuenen heeft relatief dure woningen.
.
1 Bron: Woonvisie 2005+
5

De provincie Noord-Brabant kent dezelfde leeftijdsopbouw als Nederland. De leeftijdsopbouw
van de gemeente Nuenen c.a. laat echter enkele afwijkingen zien. De leeftijdsgroep
25-45 jaar is 4% kleiner dan het landelijke en provinciale beeld, terwijl de leeftijdsgroep 45-
65 jaar 5% groter is. De leeftijdsopbouw van de kernen in de gemeente Nuenen c.a. lijkt erg
op elkaar. Alleen de kern Nederwetten kent een afwijkende leeftijdsopbouw: (nog) minder 25-
45-jarigen en (nog) meer 45-65 jarigen. Ter illustratie: in het landelijke en provinciale beeld
vormen de leeftijdgroepen 25-45 jaar en 45-65 jaar respectievelijk 30% en 26% van de totale
bevolking. In de gemeente Nuenen c.a. betreft de grootte van deze groepen respectievelijk
26% en 31%, terwijl in de kern Nederwetten de groepen een omvang hebben van 23% en 33%
ten opzichte van het totaal aantal inwoners. De kern Gerwen heeft relatief de jongste
leeftijdsopbouw.
1.3.2. Woningcorporaties
In gemeente Nuenen zijn de volgende woningcorporaties actief:
• Helpt elkander (Nuenen), goed voor circa 85% van de sociale huurwoningen en 10%
van de Sinti-wooneenheden
• Woonbedrijf (Eindhoven), goed voor circa 15% van de sociale huurwoningen
• Wooninc (Eindhoven), goed voor 20% van de wooneenheden ten behoeve van de
Sinti-gemeenschap.
• Woonmaat: ten behoeve van het beheer van woonwagens
In deze subparagraaf worden alleen Helpt Elkander en Woonbedrijf beschreven. Aangezien
de Sinti-huisvesting in dit rapport niet aan de orde komt, vindt geen beschrijving plaats van
Wooninc. en Woonmaat.
Helpt Elkander
In haar ondernemingsplan 2008-2012 meldt Helpt Elkander dat zij haar woningbezit (in
Nuenen) in de komende 5 jaar graag wil uitbreiden van 1.134 woningen naar zo’n 1.500
woningen, een toename van ruim 350 woningen. Tevens wil men aanbod ontwikkelen voor
starters, multifunctioneel bouwen voor met name senioren, huurwoningen strategisch
verkopen, de kernvoorraad op sterkte houden en de huidige manier van woningtoewijzing
voortzetten.
Op de website van Helpt Elkander is (onder andere) het volgende terug te vinden:
Sinds 1919 realiseert, verhuurt en beheert Woningbouwvereniging Helpt Elkander woningen
in Nuenen, Gerwen en Nederwetten. In totaal heeft Helpt Elkander circa 1.100 woningen in
beheer. Momenteel heeft Helpt Elkander 8 medewerkers in dienst. Woningbouwvereniging
Helpt Elkander is een maatschappelijk ondernemer op het gebied van ‘het wonen’ in Nuenen
en omgeving. In haar mission statement heeft Helpt Elkander vastgelegd waarvoor zij staat en
welke belangrijke kernwaarden daarbij horen. De drijfveer van Helpt Elkander is het bieden
van betaalbaar en aantrekkelijk wonen in een leefbare en duurzame woonomgeving.
Helpt Elkander is als woningbouwvereniging geworteld in de Nuenense gemeenschap. De
uitvoering van de activiteiten gebeurt vanuit een aantal kernwaarden. Voor de komende jaren
vindt Helpt Elkander de volgende kernwaarden belangrijk: 1. klantgericht, 2. maatschappelijk
verantwoordelijk, 3. innovatief, 4. betrouwbaar, 5. open en transparant, 6. professioneel.
6

Woningbouwvereniging Helpt Elkander streeft bij al haar ontwikkelingen en taken
nadrukkelijk de samenwerking met andere partijen na. Helpt Elkander hecht veel waarde aan
goede communicatie met huurders, belanghouders en inwoners van Nuenen c.a. Met de
Huurdersvereniging Helpt Elkander wordt geregeld overleg gevoerd over beleid en actuele
zaken. Onderwerpen die aan de orde komen zijn onder meer bouwontwikkelingen, huur en
koop, woonomgeving , serviceverlening aan de huurders, financiële zaken en bestuurlijke
ontwikkelingen.
Naast huurders vormen ook tal van andere organisaties de belanghouders van de
woningbouwvereniging. Te denken valt aan zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen, de
gemeente en politie. Zij zijn recent bij de ontwikkeling van ons ondernemingsplan betrokken.
In het ondernemingsplan 2008-2012 noemt Helpt Elkander de verschillende (ruimtebalans-)
projecten waarin zij participeert, te weten:
woningen
andriesplein 14 sociale huurappartementen
beatrixstraat 30 sociale huurwoningen
berg-weverstraat 165 100 koop en 65 sociale huur
bosgorsstraat 102 zorgwoningen
vrouwkesakker 24 sociale huurappartementen
combiproject gerwen 20 huurappartementen
nederwetten koppel 11 huurappartementen/woningen
nederwetten esrand 20 15 soc.koop en 5 starters
park-voirt 60 zorgwoningen
dora ebbenhof 11 starterswoningen
vincent van goghstraat 22 appartementen
wielewaalllaan 20 starterswoningen
nuenen west ntb
locatie hongerman 90 verpleeghuiszorg
berkenbos 55 woningen
Woonbedrijf
Woonbedrijf is een Eindhovense woningcorporatie met een totaal bezit aan huurwoningen van
circa 32.000 in Eindhoven en omgeving. Woonbedrijf verzorgt ook studentenhuisvesting. In
Nuenen bezit Woonbedrijf 185 huurwoningen, te weten 104 in de Luistruiken 81
huurwoningen in Nuenen-Zuid.
Algemene informatie over wat Woonbedrijf specifiek met Nuenen wil is niet terug te vinden
in de door Woonbedrijf publiek gemaakte informatie. Op de website van Woonbedrijf is
echter zeer veel informatie terug te vinden over zaken als missie, overtuigingen,
doelstellingen, visie, werkveld, legitimatie en prestaties.
7

1.3.3. Overige achtergrondinformatie
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vormt de juridische basis voor het
functioneren van woningcorporaties. In het besluit worden de terreinen beschreven waarop de
corporaties actief mogen zijn en de toelatingseisen om een woningcorporatie te kunnen
worden. Het BBSH noemt zes prestatievelden waarvoor corporaties verantwoordelijkheid
dragen:
• Passend huisvesten van de doelgroep
• Kwalitatief in stand houden van het woningbezit
• Betrekken van bewoners bij beleid en beheer
• Waarborgen van de financiële continuïteit
• Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten
• Bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg (per november 2001)
Vanaf 2005 is het begrip “Ruimtebalans” ingeburgerd in gemeente Nuenen. De Ruimtebalans
is een opsomming van potentiële bouwprojecten bouwlocaties. Naast woningbouw zijn in de
Ruimtebalans bedrijventerreinen, scholen, sportaccommodaties, sociaal culturele
voorzieningen en enkele commerciële ruimten opgenomen. In totaal staan er ongeveer 60
bouwlocaties op de rol die de komende 30 jaar worden gerealiseerd. De gemeenteraad heeft in
2005 aan 21 locaties prioriteit gegeven. In maart 2007 is deze lijst door de raad uitgebreid. In
de raadsvergadering van 1 juni 2011 is een herprioritering van de projecten vastgesteld.
In het bestuurlijk overleg randgemeenten (BOR) zijn afspraken gemaakt over de woningbouw
in de regio, de komende jaren. De gemeente heeft de opdracht gekregen om tot 2030 ongeveer
1.700 woningen voor de eigen behoefte te bouwen en 1.500 woningen voor de regionale
behoefte. Nuenen gaat deze 3.200 woningen bouwen op inbreidlocaties en op de
uitbreidlocatie Nuenen-West. Om de bouwopdracht te realiseren is de Ruimtebalans
opgesteld. Extra aandacht is hierbij gevraagd voor een initiatief voor jongerenhuisvesting.
Naast de Ruimtebalans is in Nuenen tevens sprake van een ophanden zijnde revitalisering van
de zogenaamde Oranjebuurt. Bij de buurt beperkt de gemeente zich tot realisatie van het
zogenaamde waterplan.
Per 1 januari 2011 is de nieuwe regelgeving die is geënt op Europese regelgeving ingegaan.
Deze wetgeving houdt in dat de woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 minimaal 90% van
hun sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de
€ 33.000. De VNG, samen met Aedes en de Woonbond, zijn tegenstander van deze regeling.
Een grote groep huurders die (iets) meer verdienen dan de vastgestelde € 33.000 komt door
deze regeling in de knel op de woningmarkt. Bovendien heeft de regeling grote gevolgen voor
de investeringscapaciteit van woningcorporaties in nieuwbouw en leefbaarheid. Deze nieuwe
regelgeving heeft impact op de invulling van de relatie die gemeente Nuenen met de
woningcorporaties onderhoudt.
8

1.4. Centrale onderzoeksvraag
Voor dit onderzoek formuleert rekenkamercommissie de Groene Rand de volgende centrale
onderzoeksvraag:
In hoeverre leidt de samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties c.q. de
concretisering daarvan in prestatieafspraken, tot een doeltreffende en een doelmatige
bijdrage aan beleidsdoelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in Nuenen in het
algemeen en bij de Ruimtebalans in het bijzonder. Betrek hierbij het aspect “verwevenheid”
met woningcorporaties en de wetgeving die per 1 januari 2011 is in gegaan.
Bovenstaande hoofdvraag is opgesplitst in drie centrale hoofdthema’s te weten:
A Beleid en uitvoering
Bij dit thema worden de volgende 5 onderzoeksvragen beantwoord:
1. Beleid
Op welke manier komt het beleid van de gemeente op het gebied van wonen, zorg en welzijn
tot stand en op welke wijze wordt daarbij gebruik gemaakt van de kennis, ervaring en visie
van woningcorporaties?
(bij deze vraag wordt ook in beeld gebracht welke afspraken er tussen de gemeente en de
woningcorporaties zijn gemaakt. Tevens worden de afspraken aan een op te stellen
referentiemodel en de afspraken aan algemeen geldende normen getoetst).
2. Afspraken
Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de regiefunctie van de gemeente? Hoe komen
binnen dat kader prestatieafspraken tot stand? En biedt het proces c.q. de aard van de
gemaakte afspraken voldoende grondslag voor een doeltreffende en doelmatige uitvoering.
(bij deze vraag wordt tevens aangegeven wat de meerwaarde en maatschappelijke bijdrage is
van de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties).
3. Monitoring
Op welke wijze wordt de voortgang van de gemaakte afspraken gemonitord en bewaakt?
Spreken de betrokken partijen elkaar aan op het daadwerkelijk nakomen van elkaars
afspraken? En, indien de ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, op welke wijze wordt tot
aanpassing van de gemaakte afspraken gekomen?
(bij deze vraag wordt tevens aangegeven op welke wijze verantwoording wordt afgelegd c.q.
kan worden afgelegd over de gemaakte afspraken).
4. Realisatie
Leidt het proces ertoe dat de beoogde maatschappelijke doelen worden gerealiseerd? Wordt
op basis van een evaluatie van het proces c.q. inhoudelijk bereikte resultaten, tot bijstelling
van de wijze van samenwerking c.q. opzet en werking van de prestatieafspraken gekomen?
5. Rol gemeenteraad
Op welke wijze geeft de gemeenteraad invulling aan haar kaderstellende en controlerende
rol?
9

B. Wetgeving
In hoeverre heeft de veranderende wetgeving per 1/1/2011 impact op de afspraken tussen de
beide partijen (gemeente en woningcorporaties) en heeft dit specifiek gevolgen voor de
doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting?
C. Verwevenheid
Bij dit thema staan de volgende onderzoeksvragen centraal:
Op welke momenten is er sprake van samenwerking tussen de gemeente en lokale
woningcorporaties en in hoeverre bestaat de mogelijkheid om te kiezen voor andere partners
bij dergelijke momenten?
In hoeverre loopt de gemeente (financiële, maatschappelijke, bestuurlijke, sociale) risico’s bij
de verwevenheid met woningcorporaties in relatie tot de gemaakte (prestatie) afspraken met
de gemeente?
1.5. Prestatieafspraken met woningcorporaties
Zoals hierboven verwoord zijn er tot op heden alleen met woningcorporatie Helpt Elkander
prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken zullen een prominente rol in het onderzoek
vervullen. Op twee manieren zullen deze afspraken aan een analyse worden onderworpen.
In de eerste plaats worden de prestatieafspraken met Helpt Elkander gespiegeld aan een
normenkader ontleend aan het rapport “Analyse van de prestatieovereenkomsten tussen
gemeenten en woningcorporaties in 2008” van bureau Severijn 2 . In dit rapport worden 33
thema’s onderscheiden waarover afspraken met de woningcorporatie gemaakt zouden kunnen
worden. Deze afspraken kunnen kwalitatief en kwantitatief van aard zijn. Daarnaast is er
sprake van een onderscheid tussen procesafspraken, resultaatafspraken en
inspanningsafspraken. Vastgesteld wordt welke thema’s in de prestatieafspraken tussen
Nuenen en Helpt Elkander worden benoemd en welke thema’s niet worden benoemd.
In de tweede plaats wordt door de rekenkamercommissie bepaald welke van de gemaakte
prestatieafspraken inmiddels (per 1-1-2011) navolging hebben gekregen en welke afspraken
(nog) niet nagekomen zijn. Hierbij wordt tevens vastgesteld wat hiervan de reden is/was.
1.6. Ruimtebalans
In dit onderzoek wordt speciale aandacht geschonken aan de ontwikkeling die gemeente
Nuenen doormaakt in verband met de nieuwe woningbouw die onder de noemer
Ruimtebalans plaatsvindt. Dit houdt in dat de hierboven geformuleerde algemene vragen niet
alleen in algemene zin worden ingevuld, maar ook nog voor de activiteiten die in het kader
van de ruimtebalans worden uitgevoerd. Nagegaan wordt welke afspraken tussen de gemeente
en woningcorporaties aangaande de ruimtebalans zijn gemaakt, hoe deze gemonitord en
geëvalueerd worden.
2 In dit rapport komen ook de prestatieafspraken van Nuenen met Helpt Elkander aan bod.
10

1.7. Onderzoeksperiode
Het onderzoek heeft betrekking op de periode 2006 (totstandkoming woonvisie 2005+) tot 1
januari 2011.
1.8. Normenkaders
Normenkaders worden alleen gebruikt in het onderdeel beleid en uitvoering van dit rapport.
Voor de thema’s nieuwe wetgeving en verwevenheid is het niet opportuun c.q. niet
noodzakelijk om van een normenkader gebruik te maken.
Door de rekenkamercommissie is ten behoeve van de toetsing van de prestatieafspraken
gebruik gemaakt van het rapport “onderzoek prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en
woningcorporaties” van onderzoeksbureau Severijn. In dit rapport wordt een beeld geschetst
van alle prestatieovereenkomsten die in Nederland worden gehanteerd. Deze overeenkomsten
worden middels statistisch onderzoek moet elkaar vergeleken en op basis daarvan worden
conclusies getrokken.
Daarnaast maakte de rekenkamercommissie gebruik van het normenkader ten behoeve van de
beoordeling van de beleidscyclus. Dat wil zeggen:
• Het proces van overleg met woningcorporaties omtrent beleid
• Het betrekken van woningcorporaties bij het beleid
• De overeenstemming van de visie van de gemeente met die van de woningcorporaties
• De invulling van de regiefunctie van de gemeente
• Definiëring van doelen en prestatieafspraken
• Het borgen van een doelmatige uitvoering
• Voortgangsrapportages en handhaving van prestatieafspraken
• De verantwoording
• De evaluatie van beleid en prestatieafspraken.
• De rol van de gemeenteraad in de beleidscyclus
De rekenkamercommissie ontwikkelde dit normenkader zelf, gebruik makend van een aantal
landelijke bronnen. Voor dit normenkader wordt verwezen naar bijlage 3
1.9. Sinti-huisvesting
Het presidium van de gemeente Nuenen verzocht de rekenkamercommissie ook stil te staan
bij de huisvesting van de Sinti-gemeenschap. Hiertoe werden door de rekenkamercommissie
diverse stukken geraadpleegd, onder andere over de inzet van Woonmaat en Wooninc. en
over het afscheid dat in het najaar van 2010 van Wooninc. werd genomen. Tevens vond een
interview plaats met de Sinti-huisvesting belaste (ingehuurde) ambtenaar.
De rekenkamercommissie kwam naar aanleiding van documenten en gesprekken tot de
slotsom dat een diepgaand onderzoek niet opportuun is. Het gaat hier immers overwegend om
uitvoeringskwesties, waarover de gemeenteraad, middels een afzonderlijke raadsinformatiebrief
van 21 december 2010, voldoende door het college is geïnformeerd.
11

1.10. Deelname externe partijen aan het onderzoek
Helpt Elkander is verzocht om aan het onderzoek mee te werken, onder andere middels een
gesprek met het bestuur en de directie. Helpt Elkander heeft bij brief van 31 mei 2011
gereageerd op het verzoek van de Rekenkamercommissie. Hierin geeft zij een schriftelijke
toelichting op de vraagstukken uit het onderzoek en acht daardoor een verdere mondelinge
toelichting of overleg met Rekenkamercommissie niet nodig. Letterlijk is in deze brief het
volgende te lezen:
“Daar het onderzoek zich richt op de relatie met de gemeente Nuenen c.a. willen wij graag
onze medewerking verlenen middels de onderstaande toelichting op de vraagstukken van uw
onderzoek. Een verdere mondelinge toelichting of overleg met u is dan ook niet meer
noodzakelijk. Uw onderzoek kan hiermee op een efficiënte wijze binnen afzienbare tijd
worden afgerond.
Sinds 2002 werken Helpt Elkander en de gemeente Nuenen c.a. met prestatieafspraken welke
ten doel hebben om verantwoordelijkheden, doelen en werkzaamheden schriftelijk te
formuleren en in een overeenkomst vast te leggen. De prestatieafspraken worden gemaakt
over een periode van vijf jaar en sluiten aan bij het beleidsprogramma van de gemeente en
van Helpt Elkander. Het beleidsprogramma van Helpt Elkander treft u bijgaand aan.
Monitoring van de voortgang en afronding van de prestatieafspraken geschiedt middels een
voortgangsrapportage welke het college van B&W en het bestuur van Helpt Elkander
agenderen tijdens het bestuurlijk overleg dat gemiddeld eenmaal per kwartaal plaatsvindt.
Eventuele knelpunten in de voortgang worden gezamenlijk besproken en indien noodzakelijk
of gewenst volgt nadere besluitvorming. De voortgangsrapportage van de prestatieafspraken
over de periode 2007-2012 treft u bijgaand aan. Deze rapportage wordt intern bij Helpt
Elkander geagendeerd en besproken in de vergaderingen van het bestuur en de raad van
Commissarissen.
Sinds 2002 is deze werkwijze zeer effectief gebleken. Zo heeft de gemeente Nuenen als enige
gemeenten de regionale BOR-afspraken kunnen realiseren mede in samenwerking met Helpt
Elkander. Het instrumentarium daartoe, de prestatieafspraken, heeft zich meer dan bewezen.
In 2012 eindigt de overeenkomst. In het bestuurlijk overleg tussen het bestuur van Helpt
Elkander en de gemeente zijn inmiddels de eerste gedachten geformuleerd ter actualisering
van de afspraken in 2012”. Hiervan is thans nog geen documentatie voorhanden”.
In het kader van het rekenkameronderzoek vond een gesprek plaats met een regiomanager van
Woonbedrijf. Er vonden geen gesprekken plaats met medewerkers van Wooninc en
Woonmaat om redenen zoals in paragraaf 1.9 uiteengezet.
1.11. Leeswijzer
Dit rapport is opgebouwd langs drie thema’s te weten:
A: Beleid en uitvoering
B: Nieuwe wetgeving
C: Verwevenheid
12

De drie thema’s komen aan bod in onderdeel B, de onderzoeksrapportage. Het thema “Beleid
en uitvoering” komt aan de orde in de hoofdstukken 5 tot en met 7. In deze hoofdstukken
wordt ingegaan op de totstandkoming van beleid (hoofdstuk 5), de aard en de invulling van
dit beleid in prestatie-afspraken, de wijze van monitoring van de prestatieafspraken en de
vraag of en in hoeverre de gestelde doelen zijn gerealiseerd (hoofdstuk 6) en de rol van de
gemeenteraad bij de totstandkoming van beleid, de prestatieafspraken en de monitoring van
de doelstellingen (hoofdstuk 7). In de hoofdstukken 8 en 9 komt het thema (nieuwe) wet- en
regelgeving aan bod. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op zaken als Governance,
aanbestedingsregels en integriteit. Hoofdstuk 9 gaat in op de nieuwe wetgeving die per 1
januari 2011 van kracht is. Thema C, verwevenheid, komt aan de orde in hoofdstuk 10.
In dit gedeelte van het rapport, de bestuursrapportage, komen eerst de conclusies en
aanbevelingen aan bod. Daarna volgt de reactie van het college van B&W en het nawoord van
de rekenkamercommissie.
13

Hoofdstuk 2: Conclusies
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de conclusies die de Rekenkamercommissie op basis van
de onderzoeksrapportage trekt. Deze conclusies zijn geformuleerd analoog aan de
hoofdstukindeling van de onderzoeksrapportage. Achtereenvolgens wordt ingegaan op:
• Beleid
• Prestatieafspraken
• Rol van de gemeenteraad
• Nieuwe wetgeving
• Verwevenheid
2.1. Beleid
Onderzoeksvraag
• Op welke manier komt het beleid van de gemeente op het gebied van wonen, zorg en
welzijn tot stand en op welke wijze wordt daarbij gebruik gemaakt van de kennis,
ervaring en visie van woningcorporaties?
Normen
• Er is een duidelijk proces van overleg met maatschappelijke partners (waaronder
woningcorporaties) voor de totstandkoming van het beleid op het gebied van wonen,
zorg en welzijn, waarbij diagnose (wat is er aan de hand), doelen (wat willen we
bereiken), aanpak (wat gaan we doen) en evaluatie (hebben we bereikt wat we wilden)
een plaats hebben.
• De gemeente betrekt woningcorporaties bij de formulering van beleid (dus voordat het
beleid wordt vastgesteld) op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dit is aantoonbaar
voor de belangrijkste relevante beleidsnota’s.
• De vastgestelde visie van de woningcorporaties komt overeen met de visie in relevante
beleidsnota’s over wonen, zorg en welzijn. Wanneer zaken niet overeenkomen dan is
dit beargumenteerd.
Conclusie
Er wordt op hoofdlijnen voldaan aan de norm die de rekenkamercommissie met
betrekking tot het beleid en het totstandkomen daarvan stelt. Wat niet is aangetroffen
door de rekenkamercommissie is een expliciete evaluatie van het oude beleid.
Bij het totstandkomen van het Nuenens beleid met betrekking tot volkshuisvesting (woonvisie
2005+) diende het regionale beleid als uitgangspunt. Bepalend waren met name de regionale
woonvisie SRE en het convenant regionale samenwerking stedelijke gebied Eindhoven. Ook
eigen (aanpalend) beleid van Nuenen diende als uitgangspunt. Dit gold met name voor de nota
“integraal ouderenbeleid” en de nota “van ruimtebalans naar masterplan”. Bij het
totstandkomen van beleid waren diverse partijen betrokken, waaronder maatschappelijke
partners als Helpt Elkander en SSVE Archipel. Ook de raad was, aan het eind van het proces
betrokken. Door de raad zijn diverse amendementen aangenomen die uiteindelijk ook
verwerkt zijn in de woonvisie. Bij het formuleren van het beleid heeft géén expliciete
evaluatie van het oude beleid plaatsgevonden. Op hoofdlijnen is er sprake van een
overeenstemming tussen de woonvisie van gemeente Nuenen enerzijds en de visies c.q.
ondernemingsplannen van de woningcorporaties anderzijds.
14

2.2. Prestatieafspraken, monitoring en realisatie
Onderzoeksvragen:
• Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de regiefunctie van de gemeente? Hoe
komen binnen dat kader prestatieafspraken tot stand? En biedt het proces c.q. de aard
van de gemaakte afspraken voldoende grondslag voor een doeltreffende en doelmatige
uitvoering.
• Op welke wijze wordt de voortgang van de gemaakte afspraken gemonitord en
bewaakt? Spreken de betrokken partijen elkaar aan op het daadwerkelijk nakomen van
elkaars afspraken? En, indien de ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, op welke
wijze wordt tot aanpassing van de gemaakte afspraken gekomen?
• Leidt het proces ertoe dat de beoogde maatschappelijke doelen worden gerealiseerd?
Wordt op basis van een evaluatie van het proces c.q. inhoudelijk bereikte resultaten,
tot bijstelling van de wijze van samenwerking c.q. opzet en werking van de
prestatieafspraken gekomen?
Normen
• De regiefunctie van de gemeente is gedefinieerd in de relevante beleidsnota’s en
gecommuniceerd aan en bekend bij de betrokken woningcorporaties.
• Er wordt in de praktijk invulling gegeven aan de regiefunctie door regelmatig overleg
met de belangrijkste partners, waarbij de gemeente afspraken maakt over de rollen en
bijdragen van partners aan de vastgestelde doelen.
• Daar waar de gemeente doelen heeft vastgesteld op het gebied van wonen, zorg en
welzijn, is een vertaling gemaakt naar prestatieafspraken met de woningcorporatie(s).
• De gemeente geeft aan en kan onderbouwen dat er een vertaalslag van de
prestatieafspraken is gemaakt naar een planning of een plan van aanpak om een
doelmatige en doeltreffende uitvoering te borgen.
• De woningcorporatie geeft aan en kan onderbouwen dat er een vertaalslag van de
prestatieafspraken is gemaakt naar een planning of een plan van aanpak om een
doelmatige en doeltreffende uitvoering te borgen.
• De gemeente en de corporatie hebben overleg op basis van de rapportage. Indien
nodig spreken de partners elkaar aan en vindt bijsturing plaats.
• Zowel de gemeente als de woningcorporatie stelt periodiek een rapportage op met
daarin de voortgang van de gemaakte afspraken.
• In de prestatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de handhaafbaarheid. Deze
afspraken betreffen één van de volgende 4 typen: overleg, monitoring, afrekening en
geschilbeslechting.
• De woningcorporatie en de gemeente dragen zorg voor een goede verantwoording
over de realisatie van maatschappelijke doelen naar elkaar.
• Uit de rapportages blijkt dat de overeengekomen prestaties worden gerealiseerd.
• Proces en inhoud van prestatieafspraken worden geëvalueerd. Deze evaluatie wordt
gedocumenteerd.
• Als uit de evaluatie blijkt dat aanpassingen in de samenwerking of opzet en werking
van de prestatieafspraken nodig zijn, dan worden deze ook daadwerkelijk bijgesteld.
15

Conclusie
Er wordt op hoofdlijnen voldaan aan de normen die de rekenkamercommissie stelt aan
het totstandkomen van de prestatieafspraken, het monitoren ervan en het afleggen van
verantwoording erover. Alleen mist de rekenkamercommissie expliciete evaluaties van
de afspraken en dienen de prestatieafspraken op sommige punten een SMART-ere
omschrijving te krijgen.
Ten tijde van het onderzoek was er sprake van prestatieafspraken met Helpt Elkander (die
aflopen op 1 januari 2013) en concept prestatieafspraken met Woonbedrijf. De gemeente
Nuenen maakt naar de mening van de rekenkamercommissie hiermee haar regiefunctie
voldoende waar. Tussen de gemeente en woningcorporatie Helpt Elkander vindt voldoende
overleg plaats. Ook met Woonbedrijf zijn in de toekomst overleggen gepland waarbij de
prestatieafspraken als uitgangspunt dienen. De rekenkamercommissie heeft vastgesteld dat de
gemeentelijke doelen adequaat zijn vertaald in de gemaakte prestatieafspraken. Tevens is
vastgesteld dat het nakomen van de afspraken voldoende is geborgd.
In de concept prestatieafspraken met Woonbedrijf is minder geregeld dan in de
prestatieafspraken met Helpt Elkander. Dit is begrijpelijk, omdat het bij Woonbedrijf
“slechts” om een beperkt aantal woningen (in Nuenen) gaat en omdat de woningen die
Woonbedrijf in Nuenen realiseert/gaat realiseren relatief gezien, voor Woonbedrijf, zeer
gering in aantal zijn. Dit neemt niet weg dat het aan te bevelen valt om, bij het opstellen van
alle prestatieafspraken, met welke woningcorporatie dan ook, van een vast stramien uit te
gaan.
Tevens kan worden opgemerkt dat de prestatieafspraken in sommige gevallen, met name bij
de afspraken met een kwalitatief karakter, onvoldoende SMART zijn geformuleerd. Hierdoor
wordt het monitoren van de afspraken, het borgen van een adequate nakoming van de
afspraken en het elkaar aanspreken bemoeilijkt. Van de voortgang c.q. nakoming van de
prestatieafspraken worden elk halfjaar duidelijke overzichten vervaardigd, waarvan de raad
kennis kan nemen. Uit de laatste rapportage waarover de rekenkamercommissie beschikt,
blijkt dat het merendeel van de afspraken wordt nagekomen c.q. dat de prestaties
daadwerkelijk worden gerealiseerd. De rekenkamercommissie heeft alleen geen expliciete
tussentijdse evaluaties van de prestatieafspraken aangetroffen.
2.3. Rol gemeenteraad
Onderzoeksvraag
• Op welke wijze geeft de gemeenteraad invulling aan haar kaderstellende en
controlerende rol?
Normen
• De gemeenteraad wordt geinformeerd over trends, ontwikkelingen en het overleg met
de woningcorporaties in de gemeente.
• De gemeente heeft randvoorwaarden en doelstellingen geformuleerd op het terrein van
wonen, zorg en welzijn in het kader van de samenwerking tussen gemeente en
woningcorporatie.
• De gemeenteraad ontvangt periodieke rapportages over de mate waarin voortgang
wordt geboekt en doelstellingen worden gerealiseerd.
• De gemeenteraad neemt op basis van de rapportages besluiten tot bijsturing wanneer
daartoe aanleiding bestaat.
16

Conclusie
Naar de mening van de rekenkamercommissie wordt op hoofdlijnen aan de normen
voldaan en kan vastgesteld worden dat er bij (een deel van) de raad onbegrip en zelfs
onvrede bestaat ten aanzien van de relatie die gemeente Nuenen met Helpt Elkander
onderhoudt. Dit onbegrip vindt voor een deel zijn oorspong in het feit dat de raad
onvoldoende formeel contact heeft met Helpt Elkander.
Vastgesteld is dat de raad voldoende betrokken was bij de woonvisie 2005+. De raad was niet
betrokken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken met Helpt Elkander. Dit hoeft ook
niet, immers, deze vertaling van de woonvisie behoort tot de taken van het college. De
gemeenteraad heeft voldoende inzicht in de voortgang van de prestatieafspraken. Men krijgt
immers ieder halfjaar de voortgangsverslagen c.q. de verslagen van de bestuurlijke overleggen
ter inzage. De raad krijgt niet expliciet (bijvoorbeeld door middel van een
document/raadsvoorstel) de mogelijkheid om tussentijds de doelbereiking c.q. de
prestatieafspraken bij te sturen.
Hoewel naar de mening van de Rekenkamercommissie op hoofdlijnen aan de normen wordt
voldaan kan vastgesteld worden dat er bij (een deel van) de raad onbegrip en zelfs onvrede
bestaat ten aanzien van de relatie die gemeente Neunen met Helpt Elkander onderhoudt. Dit
onbegrip vindt voor een deel zijn oorspong in het feit dat de raad onvoldoende formeel
contact heeft met Helpt Elkander.
2.4. Wetgeving
Onderzoeksvraag
• In hoeverre heeft de veranderende wetgeving per 1/1/2011 impact op de afspraken
tussen de beide partijen (gemeente en woningcorporaties) en heeft dit specifiek
gevolgen voor de doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting?
Normen
• Hier zijn geen normen voor gedefinieerd aangezien dit een toetsing is aan wetgeving
die (deels) nog niet door betrokken partijen als duidelijk wordt gekenmerkt.
Conclusies:
Voordat de rekenkamercommissie deze vraag beantwoordt, gaat zij in deze conclusie
allereerst in op governance, rechtmatigheid, integriteit en oordeelsbrieven.
Vastgesteld kan worden dat zowel Helpt Elkander als Woonbedrijf veel waarde hechten aan
governance-aspecten. Beiden onderstrepen de normen die aangaande governance, integriteit
en toezicht zijn vastgelegd in de zogenaamde Aedescode. Bij Woonbedrijf heeft inmiddels
een externe visitatie plaatsgevonden waaruit is gebleken dat Woonbedrijf een goed scorende
corporatie is. Bij Helpt Elkander moet deze visitatie (waarschijnlijk 3 ) nog plaatsvinden.
Aangaande integer handelen is door de VROM-inspectie een nulmeting uitgevoerd. Hiertoe
zijn onder alle Nederlandse woningcorporaties (totaal 430) vragenlijsten uitgezet. Helpt
Elkander is een van de 20 corporaties die deze vragenlijst niet heeft ingevuld. Woonbedrijf
heeft de vragenlijst wèl ingevuld.
3 Dit is niet geheel duidelijk. Hierover moet navraag plaatsvinden bij Helpt Elkander.
17

In de oordeelsbrieven van 2009 en 2010 wordt aandacht geschonken aan de zogenaamde
“governance realisatie-index”. Dit betreft de mate waarin de woningcorporatie in staat is haar
prognoses daadwerkelijk te realiseren. In de oordeelsbrief van Helpt Elkander wordt
aangegeven dat de gerealiseerde aantallen in belangrijke mate afwijken van de
geprognosticeerde aantallen. Helpt Elkander heeft (voor zover bekend) hierop nog geen
toelichting gegeven.
De nieuwe wetgeving per 1 januari 2011 heeft vooral betrekking op de zogenaamde 90%
norm: minimaal 90% van de huurder dient een gezinsinkomen te hebben dat lager is dan €
33.614. Daarnaast gaat het bij de nieuwe wetgeving om de vraag of en in hoeverre
maatschappelijk vastgoed nog kan worden gekwalificeerd als DAEB; diensten van algemeen
economisch belang. Het Rijk heeft nog onvoldoende duidelijkheid gegeven over de
financiering van DAEB-activiteiten die per 1-1-2011 niet meer als zodanig worden
aangemerkt.
Onduidelijk is of Helpt Elkander voldoet aan de 90%-norm. Bij Woonbedrijf is deze norm
geen probleem. Daarnaast is onduidelijk wat de impact van de nieuwe wetgeving is op de
reeds opgestarte c.q. nog op te starten projecten waarbij niet alleen sprake is van sociale
woningbouw, maar waarbij ook vrije sectorwoningen worden gerealiseerd en maatschappelijk
vastgoed.
2.5. Verwevenheid
Onderzoeksvraag
• Op welke momenten is er sprake van samenwerking tussen de gemeente en lokale
woningcorporaties en in hoeverre bestaat de mogelijkheid om te kiezen voor andere
partners bij dergelijke momenten? In hoeverre loopt de gemeente (financiële,
maatschappelijke, bestuurlijke, sociale) risico’s bij de verwevenheid met
woningcorporaties in relatie tot de gemaakte (prestatie) afspraken met de gemeente?
Normen
Voor het aspect verwevenheid heeft de Rekenkamercommissie geen expliciete normen
geformuleerd. Wel heeft de Rekenkamercommissie bij haar analyse van de 16 projecten (zie
hierna) vastgesteld of er bij de interactie met de woningcorporaties sprake is/was van
zakelijkheid. Deze zakelijkheid is uitgedrukt in de volgende vragen:
• Waarom is met woningcorporatie X in zee gegaan en waarom niet met corporatie Y of
ontwikkelaar Z?
• Hoe wordt omgegaan met bouw- en woonrijpmaken en wie draagt de kosten daarvan?
• Hoe wordt omgegaan met eventuele aanbesteding?
• Hoe wordt omgegaan met eventuele planschade?
• Is er sprake van een overeenkomst met de woningcorporatie?
• Wie was eigenaar van de grond aan het begin van het project?
• Is er sprake van grondaan- of verkoop (grondtransacties), en zo ja:
o Welke prijzen zijn tot stand gekomen
o Waarop zijn deze prijzen gebaseerd (bijvoorbeeld taxatierapporten)
o Is er sprake van zakelijke prijzen?
18

Conclusies
Terzake zijn 16 projecten onderzocht waarbij sprake is van samenwerking met
woningcorporaties. Van deze 16 zijn er vier waarvan géén sprake was van grondbezit van
Helpt Elkander en/of verplichtingen van de gemeente jegens Helpt Elkander in verband met
het in 2001 afgesloten “scholenconvenant”. Bij deze vier projecten wordt óf gekozen voor:
• Wooninc (Wettenseind)
• Woonbedrijf (Luistruik)
• Helpt Elkander, omdat er geen andere partij bereid is om in te stappen (Eeneind Oost
en Esrand).
Bij alle 16 projecten waarbij sprake is samenwerking met woningcorporaties, is onderzoek
gedaan naar de partnerkeuze, vergoedingen in verband met bouw- en woonrijpmaken,
aanbesteding, verantwoordelijkheid vergoeding planschade en grondtransacties. Hierbij is
komen vast te staan dat bij alle 16 projecten sprake is van zakelijke verhoudingen en zakelijke
transacties. Wel moet worden opgemerkt dat, daar waar de aanbestedingsregels van de
gemeente zijn doorgelegd naar Helpt Elkander, geen bewijsmateriaal kon worden overlegd
waaruit blijkt dat deze aanbestedingsregels daadwerkelijk zijn nageleefd. Daarnaast is
vastgesteld dat met het afwentelen van planschade op de ontwikkelaar wisselend wordt
omgegaan. Niet in alle gevallen wordt planschade op de ontwikkelaar (lees woningcorporatie)
afgewenteld.
19

Hoofdstuk 3: Aanbevelingen
De rekenkamercommissie komt, op basis van de conclusies zoals verwoord in het vorige
hoofdstuk tot de volgende aanbevelingen:
Beleid en Prestatieafspraken
Duidelijke prestatieafspraken
Zorg dat de prestatieafspraken zo SMART mogelijk worden beschreven. Vermijd
intentieafspraken zoveel mogelijk. Maak zoveel mogelijk:
• Handelingsafspraken Deze zijn bedoeld om activiteiten te plannen en af te stemmen.
Het gaat om het uitvoeren van handelingen of de planning om bedoelde handelingen te
gaan uitvoeren.
• Garantieafspraken: Deze zijn bedoeld om waarborgen te bieden. De afspraak die
gemaakt wordt zal in principe te allen tijde worden nagekomen.
• Transactieafspraken: Deze leggen het ruilen of handelen tussen de gemeente en
woningcorporatie(s) vast.
en zorg ervoor dat ook duidelijk wordt aangegeven wanneer deze afspraken moeten zijn
nagekomen.
Eenduidige prestatieafspraken
Hanteer zoveel mogelijk een vast stramien bij de opzet van prestatieafspraken. Gebruik hierbij
de landelijke benchmark (rapport Severijn) als uitgangspunt. In het kader van het
gelijkheidbeginsel is het niet wenselijk dat de inhoud van de prestatieafspraken met Helpt
Elkander afwijkt van de prestatieafspraken met Woonbedrijf, tenzij daar gegronde redenen
voor zijn. Gebruik voor het benoemen van de belangrijkste thema’s in de (nieuwe)
prestatieafspraken (met Helpt Elkander en Woonbedrijf) de landelijke benchmark. Maak in
elk geval afspraken over landelijk veel voorkomende thema’s, die ook actueel zijn in Nuenen,
maar nu nog ontbreken in de afspraken, zoals (niet limitatief):
• Kostenverdeling tussen gemeente en woningcorporatie
• Gebiedsgerichte aanpak
• Dak- en thuislozen
Rol van de Gemeenteraad
Extra aandacht voor evaluatie
Schenk meer aandacht aan expliciete evaluaties, zowel bij het totstandkomen van beleid
(Woonvisie) als bij het opstellen van (nieuwe) prestatieafspraken. Voer deze evaluaties zowel
tussentijds als aan het eind van de beleidsperiode uit. Informeer de raad over deze tussentijdse
evaluaties en laat de raad bijsturen, daar waar mogelijk en noodzakelijk. Maak van de
prestatieafspraken “levende” documenten, neem ze serieus en evalueer ze om ervan te leren
en (nog) betere prestatieafspraken te maken, zodat de samenwerking steeds effectiever wordt.
Indien tussentijds blijkt dat afspraken, om welke reden dan ook moeten worden geschrapt, of
indien blijkt dat nieuwe afspraken moeten/kunnen worden toegevoegd, pas de
prestatieafspraken dan aan (bijvoorbeeld door (een) nieuwe, door beide partijen ondertekende
bijlage(n) toe te voegen.
20

Gedachtewisseling gemeenteraad en Helpt Elkander
Gebruik een themabijeenkomst voor de gemeenteraad om met Helpt Elkander van gedachte te
wisselen over de lopende projecten, gevolgen van de nieuwe wetgeving en de wijze waarop
de raad en het college geïnformeerd worden. Hou deze themabijeenkomst (bij voorkeur) voor
of tijdens het proces waarin de nieuwe Woonvisie en de nieuwe prestatieafspraken met Helpt
Elkander tot stand komen.
Informatievoorziening aan de gemeenteraad
Zorg ervoor dat de raad voldoende op de hoogte is en blijft van de activiteiten van Helpt
Elkander (en andere maatschappelijke partners). Een manier om dit te bewerkstelligen is door
de jaarverslagen, begrotingen en belangrijke beleidsnota’s (bijvoorbeeld het bedrijfsplan) aan
de raad ter kennisgeving te overleggen.
Nieuwe wetgeving
Informatieplicht Rijksoverheid
Treed met Helpt Elkander in contact aangaande openstaande vragen die naar aanleiding van
dit onderzoek, aangaande het aspect governance, overblijven. Het betreft hier in concreto de
volgende issues:
• Het niet invullen van de vragenlijst met betrekking tot integriteit
• Het niet geven van een toelichting met betrekking tot de oorzaken van de
verschillen tussen prognoses en realisaties en te berichten welke consequenties
een maatregelen Helpt Elkander hieraan verbindt.
• De vraag of en wanneer de door Helpt Elkander aangekondigde externe
visitatie plaatsvindt.
Maak met alle woningcorporaties, voor zover mogelijk, afspraken met betrekking tot
het nakomen van de informatieplicht richting Rijksoverheid.
Impact nieuwe wetgeving
Laat u als raad per afzonderlijk project (thans in uitvoering of nog uit te voeren) door Helpt
Elkander en/of ambtelijk informeren over de vraag wat de impact is van de nieuwe
wetgeving per 1-1-2011. Laat u tevens informeren wat het gevolg is van de invoering
van de 90%-norm 4 .
Verwevenheid
Positie Helpt Elkander
Ga in het volkshuisvestingsbeleid in op de preferente positie van Helpt Elkander, maar geef
ook aan op welke wijze afspraken worden gemaakt om te waarborgen dat Helpt Elkander ook
een goede prijs/kwaliteitverhouding levert. Een optie is om in het beleid op te nemen dat de
gemeente:
• in principe altijd aan Helpt Elkander vraagt om de huurwoningen te bouwen, maar
zich vrij voelt om dit aan een andere partij te vragen als Helpt Elkander het plan niet
kan of wil realiseren
• te allen tijde aanbestedingsrichtlijnen volgt indien daarvan sprake is c.q. indien
daarvoor aanleiding is
4 Naar verwachting is aan deze aanbeveling reeds gevolg gegeven op het moment dat dit rapport aan de
gemeenteraad wordt overhandigd.
21

• een project waarmee Helpt Elkander weinig of geen ervaring heeft (bijvoorbeeld het
bouwen van commerciële ruimtes) meervoudig aanbesteedt waarbij ook Helpt
Elkander een aanbieding mag doen. De gemeente kiest in zo’n situatie niet per
definitie voor het goedkoopste plan, maar weegt ook de maatschappelijke waarde van
het plan mee.
Overigens dient te worden opgemerkt dat de preferente positie door de gewijzigde wetgeving
in een ander daglicht komt te staan. De impact van de nieuwe wetgeving op de preferente
positie van Helpt Elkander dient te worden onderzocht.
22

Hoofdstuk 4: Reactie college en nawoord rekenkamercommissie
4.1. Reactie college
23

4.2. Nawoord rekenkamercommissie
De Rekenkamercommissie nam kennis van de reactie van het college van Burgemeester en
Wethouders van de gemeente Nuenen. Tot genoegen stelde zij hier bij vast dat de conclusies
door het college worden onderschreven en de aanbevelingen ter harte worden genomen.
Feitelijke onjuistheden
Helaas zijn er door het college nog “enkele feitelijke onjuistheden” geconstateerd. De
Rekenkamercommissie betreurt dit en stelt vast dat deze onjuistheden in een eerder stadium,
tijdens ambtelijk hoor en wederhoor, geconstateerd hadden moeten worden. De
Rekenkamercommissie begrijpt dat waarschijnlijk de verkorte hoor- en wederhoorprocedure
(die in overleg met het college tot stand kwam) hier debet aan is geweest.
Conclusie met betrekking tot de wetgeving wordt gemist
Het college mist een conclusie op subvraag 6 met betrekking tot de wetgeving. De conclusies
worden meer gezien als constateringen en een eindconclusie zoals bij andere hoofdstukken
wordt gemist. De Rekenkamercommissie beaamt dit. Scherpe conclusies konden door de
Rekenkamercommissie helaas niet getrokken worden omdat, op het moment dat het
onderzoek werd afgesloten, geen c.q. onvoldoende informatie voorhanden was omtrent de
impact van de nieuwe wetgeving op lopende en/of nog te starten projecten.
Er wordt geen antwoord gegeven op de centrale onderzoeksvraag
Het college mist een antwoord op de centrale onderzoeksvraag of de samenwerking tussen de
gemeente en de woningcorporaties leidt tot een doeltreffende en doelmatige bijdrage aan de
beleidsdoelen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De Rekenkamercommissie heeft
deze centrale vraag beantwoord middels de beantwoording van de van de centrale vraag
afgeleide (sub-)vragen. Uit de beantwoording van deze vragen blijkt dat, met uitzondering
van de door de Rekenkamercommissie geconstateerde omissies en verbeterpunten, de
samenwerking met de woningcorporaties doelmatig en effectief is.
De rol van de raad
Het college zet vraagtekens bij de conclusies ten aanzien van de rol van de raad. De
Rekenkamercommissie merkt hierbij op dat zij “slechts” de brenger van de boodschap is. Zij
heeft vastgesteld dat er bij (een deel van) de raad sprake is van onvoldoende kennis c.q.
onbegrip met betrekking tot de positie van woningcorporaties. Eén van die aspecten is de
zogenaamde partnerkeuze. De Rekenkamercommissie ziet het als positieve ontwikkeling als
er op zoek wordt gegaan naar mogelijkheden waarbij en momenten waarop tot een
constructieve interactie tussen gemeenteraad, college en woningcorporaties kan worden
gekomen.
25

Hoor en wederhoor Helpt Elkander
De inbreng van Helpt Elkander in dit onderzoek bleef beperkt tot de brief die integraal in het
onderzoeksrapport is opgenomen en tot het overhandigen van het ondernemingsplan 2008-
2012 van Helpt Elkander. Tevens werd gebruik gemaakt van de website van Helpt Elkander.
Van interviews was geen sprake. De inbreng van Helpt Elkander was dermate “low profile”
dat de Rekenkamercommissie hoor en wederhoor niet opportuun achtte. Vanzelfsprekend
stemt het de Rekenkamercommissie tot tevredenheid als blijkt dat de door haar geconstateerde
omissie, met betrekking tot de niet ingevulde vragenlijst inzake integriteit, inmiddels is
opgelost.
Met vriendelijke groet,
Namens de rekenkamercommissie
Walter Hartmann
voorzitter
26

B: ONDERZOEKSRAPPORTAGE
27

Hoofdstuk 5: Beleid
5.1. Inleiding
In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de wijze waarop het beleid inzake volkshuisvesting in
Neunen tot stand komt. Allereerst wordt ingegaan op het beleid zoals dit regionaal is bepaald.
Centraal hierbij staan de regionale woonvisie, het convenant Convenant regionale
samenwerking Stedelijk gebied Eindhoven, het Regionaal Convenant Wonen en het
Regionaal woningbouwprogramma 2010-2020. Vervolgens komt het gemeentelijk beleid aan
de orde. Hierbij gaat het vooral om de woonvisie 2005+. In paragraaf .. tot slot wordt
ingegaan op het proces dat geleid heeft tot de totstandkoming van het gemeentelijk beleid en
de wijze waarop de woningcorporaties daarbij zijn/worden betrokken.
5.2. Regionale afstemming
Regionale woonvisie SRE (december 2004)
Door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) is in december 2004 de Regionale
Woonvisie vastgesteld. In de woonvisie zijn de volgende ambities als leidraad geformuleerd:
1. Meer keuzevrijheid en zeggenschap voor de burger met meer inzicht in (de kansen op)
de woningmarkt
2. Meer evenwicht in de koop-huur-verhouding, tussen steden en dorpen
3. Meer capaciteit en kwaliteit in Wonen, Welzijn en Zorg
4. Meer samenwerking tussen alle woningmarktpartijen
5. Meer aandacht voor doelgroepen en betaalbaarheid woningen
6. Meer zorg voor kwaliteit van woning en woonomgeving
7. Monitoring
Een belangrijke constatering is de scheve verhouding tussen de woningvoorraad van de steden
en van hun omliggende gemeenten. Eindhoven en Helmond hebben relatief veel woningen in
de sociale sector en de randgemeenten weinig. Via nieuwbouw, sloopvervangende
nieuwbouw en verkoop van huurwoningen moet dat in de toekomst meer naar elkaar te
groeien.
Convenant regionale samenwerking Stedelijk gebied Eindhoven (maart 2005)
In dit convenant zijn de gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Son
& Breugel, Veldhoven en Waalre overeengekomen dat de gemeenten samen werken teneinde
een oplossing te beiden voor de ruimtelijke problematiek van Eindhoven en aan de oostzijde
van het stedelijk gebied en om via strategische investeringen te bevorderen dat het stedelijk
gebied een hoogwaardig vestigingsklimaat biedt. Het convenant is ondertekend door de
burgemeesters van de deelnemende gemeenten op 9 maart 2005. Voor Nuenen houdt dit
convenant in dat Nuenen in de periode 2005 tot en met 2029 het volgende aantal woningen
moet realiseren:
2005-2009 2010-2014 2015-2029
Sociaal 270 240 460
Vrije sector 350 370 1500
28

Regionaal Convenant Wonen (oktober 2006)
Tevens is het regionaal convenant wonen van belang. Dit convenant werd door gemeente
Nuenen (en alle overige gemeenten binnen het SRE) op 30 oktober 2006 ondertekend.
Middels ondertekening van het Regionaal Convenant Wonen worden tussen de deelnemende
woningmarktpartijen onderling afspraken gemaakt over de woningbouwproductie, de
kernvoorraad, de transparantie van het woningaanbod, de woonkwaliteit, wonen/zorg/welzijn,
woningen ten behoeve van de doelgroepen, de monitor, communicatie en het aanleveren van
cijfers. Van de gemeente worden de volgende inspanningen verwacht:
1. Voor de woningbouwproductie is het regionaal woningbouwprogramma leidend. Het
streven is om de woningen voor 1 januari 2010 op te leveren.
2. Zorgdragen dat de daarvoor benodigde woningbouwlocaties beschikbaar zijn
3. In overleg met de corporaties de gewenste omvang en inhoud van de kernvoorraad
vaststellen.
4. Opstellen van een integrale visie op het gebied van wonen, zorg, welzijn.
5. In overleg met woningmarktpartijen de behoefte in beeld brengen naar geschikt,
beschermd en verzorgd wonen.
6. Ter uitvoering van de integrale visie (punt 4) wordt door de gemeente overleg
opgestart met instellingen werkzaam op het gebied van wonen, zorg en welzijn.
7. Onderzoeken welke beleid ten aanzien van grondprijs en gronduitgifte nodig is om de
huisvesting van doelgroepen te bevorderen.
8. Bepalen van de behoefte aan starterswoningen
9. Bepalen van de behoefte aan seniorenwoningen
10. Afspraken maken met woningcorporaties over een mogelijke bijdrage uit het Wmobudget
11. Verplicht stellen dat woningen levensloopbestendig moeten zijn
12. Afspraken maken over kosten en over het aanleveren van gegevens voor de monitor.
De meeste inspanningsverplichtingen zijn op het moment dat het Regionaal Convenant
Wonen moet worden ondertekend, al uitgevoerd of in uitvoering, zoals door de ondertekening
van het BOR-convenant, door het vaststellen van de Woonvisie 2005+ of door het instellen
van het projectbureau. Geconcludeerd wordt, door het college, dat als gevolg van
ondertekening van het Regionaal Convenant Wonen op korte termijn geen acties, anders dan
de reguliere, dienen te worden ondernomen. De gevraagde inspanningen zijn in lijn met het
gemeentelijk beleid.
Regionaal woningbouwprogramma 2010-2020 (december 2009)
In dit programma is opgenomen dat de 21 gemeenten van het SRE in de periode 2010-2020
26.245 woningen gaan bouwen, waarvan ruim 6.500 in de sociale sector. Het Regionaal
Woningbouwprogramma 2010-2020 is uniek om drie redenen: (1) het is realistisch, (2) de
regionale woningmarktpartijen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de uitvoering van het
programma en (3) het is flexibel.
Het regionaal woningbouwprogramma 2010-2020 kwam tot stand tussen 21 gemeenten in de
regio Zuid-Oost Brabant. Bij deze 21 gemeenten wordt onderscheid gemaakt tussen Stedelijk
gebied (waaronder Nuenen c.a.), Peel en Kempen. Het programma bestaat uit twee delen:
kwantitatieve afspraken en kwalitatieve afspraken.
29

Voor wat betreft de kwantitatieve afspraken: Nuenen had voor de periode 2005-2010 een
taakstelling van 270 sociale en 350 vrije sectorwoningen. Deze taakstelling is qua harde
bouwcapaciteit ruimschoots gehaald. Voor de periode 2010-2015 krijgt Nuenen een
aanvullende taakstelling van 244 sociale woningen en 381 vrije sectorwoningen.
Voor wat betreft de kwalitatieve afspraken: afspraken worden gemaakt met betrekking tot:
• De bestaande woningvoorraad
• Nieuwbouwopgave
• Sociale woningbouw
• Betaalbaarheid
• Doelgroepen
• Duurzaamheid
• Doorstroming
5.3. Gemeentelijke beleidsdocumenten
5.3.1. “van Ruimtebalans naar Masterplan”
Op 10 mei 2005 zag deze nota het levenslicht. Doel van de nota was “om de basis te vormen
van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen onze grenzen. In deze nota schetsen wij de
kaders, planningen en budgetten waarbinnen wij de uitvoering en organisatie willen gaan
aanpakken”.
In de nota worden allereerst de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling beschreven,
vervolgens wordt ingegaan op de bouwopgave en de wijze waarop deze wordt opgepakt.
Daarna wordt ingegaan op de organisatie (projectbureau) alsmede de wijze waarop de
gemeenteraad de voortgang kan bewaken. Tot slot wordt ingegaan op de financiële
consequenties.
Over de controlerende functie van de gemeenteraad wordt het volgende opgemerkt:
“voor uw controlerende taak is het belangrijk dat met regelmaat op heldere wijze wordt
gerapporteerd over de voortgang van het proces. Wij zullen u daarom tweemaal per jaar een
voortgangsrapportage aanbieden, aan het begin van elk kalenderjaar en halfjaarlijks bij de
opstelling van de begroting/kadernota. In ieder geval komen aan de orde de inhoud van de
projecten op hoofdlijnen, de voortgang in de tijd en de financiële stand van zaken”.
5.3.2. Woonvisie
Op 29 juni 2006 kwam de Woonvisie 2005+ (Bouwen voor elk wat wils) gereed. Deze
woonvisie is een uitwerking van de Regionale Woonvisie van het SRE die in 2004 is
vastgesteld.
Bij de woonvisie zijn de volgende beleidsnota’s als uitgangspunt genomen:
• Regionale woonvisie SRE
• Convenant regionale samenwerking stedelijk gebied Eindhoven (2005)
• Gemeentelijke nota “integraal ouderenbeleid” (Actualisering 2004-2005)
• Gemeentelijke nota “van ruimtebalans naar masterplan”.
30

Per 1 januari 2005 stonden er in Nuenen 9.105 woningen. Hiervan waren er:
Sociale huur < € 509 1.176
Huur > € 509 135
Koop en particuliere huur 7.794
De woningvoorraad in Nuenen bestond voor ongeveer 13% uit sociale huurwoningen. Deze
woningen zijn geconcentreerd in de kern Nuenen en in mindere mate in de kern Gerwen.
Helpt elkander is de bezitter van de meeste sociale huurwoningen, te weten 1.139. Deze zijn
gelegen in:
Eeneind 4
Gerwen 74
Nederwetten 10
Nuenen 1.051
Eén van de primaire doelstellingen van gemeenten en corporaties is het voorzien in voldoende
betaalbare huisvesting voor huishoudens met een beneden modaal inkomen 5 , de zogenaamde
aandachtsgroep van beleid.
Het bouwprogramma voor Nuenen c.a. omvat voor de periode 2005-2015 tenminste 1.230
woningen, waarvan er 510 (41%) in het sociale segment (huur en koop) moeten worden
gerealiseerd. Sociaal betekent: een betaalbare woning tot € 508,92 huur per maand of circa
€ 186.000 voor een koopwoning.
De rode draad van de Nuenense Woonvisie 2005+ bestaat uit de volgende top 5:
• Opvoeren van de bouwproductie maar met behoud van kwaliteit
• Vergroten van de keuzemogelijkheden
• Werken aan evenwichtige opbouw van de bevolking
• Bouwen voor alle doelgroepen, in het bijzonder voor jongeren en senioren
• Gemeente is regisseur
Over dit laatste wordt in de woonvisie 2005+ het volgende opgemerkt:
“succesvol beleid is beleid dat in overleg met de verschillende actoren tot stand komt: dat
vraagt om open processen, met vroegtijdige betrokkenheid van bedrijven, instellingen en
burgers (duurzame samenwerking). Maar wel vanuit een eigen visie van de gemeente, waarin
de betrokkenheid met de lokale samenleving vorm wordt gegeven”.
“de gemeente Nuenen c.a. kan natuurlijk niet de toekomst voorspellen en toch loopt de
gemeente bij haar beleid vooruit op bepaalde voorspelde ontwikkelingen en kansen. Het gaat
dan om zaken als ontgroening, vergrijzing, extramuralisering etc. De kans is aanwezig dat
deze ontwikkelingen zich niet of anders dan voorspeld voordoen. Daarom richt de gemeente
zich ook niet op een vastomlijnd beleid, maar meer op een beleid dat ruimte biedt om in te
spelen op nieuwe ontwikkelingen. Via prestatieafspraken met onder meer de corporatie(s),
regelmatig overleg met de bij het wonen betrokken partijen en evaluatie van beleid hoopt de
gemeente dit te bereiken. De kaders en gemaakte keuzen zijn de woonvisie vastgelegd”.
De belangrijkste aandachtspunten in het woonbeleid zijn:
5 Modaal inkomen bedroeg in 2004 per jaar € 29.000 bruto
31

• Kansen voor mensen met lage inkomens
• Kansen voor starters en jonge huishoudens
• Huisvesting Statushouders
• Woonwagenbewoners
• Wonen-welzijn-zorg
• Woonkwaliteit
• Woonruimteverdeling
In de woonvisie is een “woonprogramma per kern” opgenomen, waarin het gemeentelijk
woningbouwprogramma wordt vertaald naar de kernen Nuenen, Gerwen, Nederwetten en
Eeneind.
Over de rol van de woningcorporaties wordt het volgende opgemerkt:
“de gemeente en de in de gemeente werkzame woningcorporaties zien elkaar als zeer
belangrijke partners voor samenwerking. Van de in de gemeente werkzame
woningcorporaties is Helpt Elkander de belangrijkste partij. Op grond hiervan ligt het voor
de land dat Helpt Elkander de eerste gesprekspartner is voor de ontwikkeling van de sociale
woningbouw in de huursector en de koopsector. Daarnaast zal de gemeente ook met andere
corporaties die in de gemeente actief zijn of daartoe concrete plannen hebben in gesprek
gaan. Ook bij de realisatie van combiprojecten van sociale en commerciële woningbouw is
Helpt Elkander een natuurlijke gesprekspartner. Dit, omdat Helpt Elkander bereid is om de
onrendabele toppen te financieren in de sociale bouw en om inverdiencapaciteit in de
commerciële bouw terug te sluizen in het project. In contacten met projectontwikkelaars
kunnen gemeente en corporatie(s) een lijn trekken, waarbij de woonvisie als uitgangspunt
wordt aangehouden. Een en ander wordt nader uitgewerkt in de prestatie-afspraken tussen
gemeente en Helpt Elkander. Als de gemeente er niet in slaagt om goede afspraken met helpt
Elkander te maken over het realiseren van nieuwbouwprojecten, staat het haar vrij om
hiervoor andere corporaties te benaderen en te interesseren. Het spreekt voor zich dat andere
corporaties die in Nuenen over grondposities beschikken, zelf de ontwikkeling hiervan te and
kunnen nemen”.
In het uitvoeringsprogramma van de woonvisie staan activiteiten, met een prioriteit 1 of 2
benoemd. Bij veel van deze activiteiten is een rol toegedicht voor de corporatie(s), te weten
(prioriteit 1):
Maatregelen:
1. Gemeente Nuenen en de corporaties maken afspraken over de minimale omvang van
de kernvoorraad. Een minimale omvang van 1.430 betaalbare huurwoningen over 10
jaar is het richtinggevend uitgangspunt.
3 6 . In de periode 2005-2014 wordt circa 11% van de nieuwbouw gerealiseerd in het
sociale koopsegment tot € 186.000, in het bijzonder voor starters en jonge gezinnen.
4. De gemeente en Helpt Elkander doen op korte termijn onderzoek naar de
belangstelling voor maatschappelijk gebonden eigendom
5. De gemeente stimuleert/ondersteunt groepen initiatiefnemers voor collectief particulier
opdrachtgeverschap
6 De nummering loopt niet door omdat het hier alleen gaan om die punten uit het uitvoeringsprogramma die
betrekking hebben op de woningcorporaties.
32

7. De gemeente en Wooninc werken in overleg met de Sinti aan nieuwe huisvesting op
een 4 e en 5 e woonlocatie
9. De gemeente maakt afspraken met ontwikkelaars, woningcorporaties en
zorginstellingen over de realisatie van nultredenwoningen en zorgwoningen.
11. Bij de verdere uitwerking van het ontwerp wonen-welzijn-zorg zal het concept van
woonservicegebieden worden gevolgd.
12. stimuleren van het consumentgericht bouwen, in overleg met corporaties en
ontwikkelaars.
14. De gemeente spant zich in om in de periode 2005-2014 tenminste 1.230 woningen te
realiseren.
16. maken van prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties die jaarlijks
worden geactualiseerd.
17. gemeente draagt zorg voor communicatie over de woonvisie met bij het wonen
betrokken partijen
18. de woonvisie medio 2008 evalueren en begin 2011 integraal actualiseren.
De woonvisie werd op 29 juni 2006 door de raad behandeld. Bij deze behandeling werden
vier amendementen ingediend met betrekking tot:
• leefbaarheid Gerwen en Nederwetten; hierbij ging het om het doel om de leefbaarheid
van beide kernen te kunnen behouden. Hiervoor dient te worden voorzien in een
uitbreiding van de kernen tot minimaal 3.000 resp. 1.200 inwoners.
• collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo); hierbij ging het de opdracht aan de
gemeente om te onderzoeken welke locaties geschikt zijn voor cpo, terzake
randvoorwaarden op te stellen en een stimulerende rol richting inwoners op zich te
nemen.
• maatschappelijk gebonden eigendom; hierbij ging het om de mogelijkheid om
waardestijgingen van woningen slechts ten dele ten gunste te laten komen van de
eigenaren.
• tot huursommen en onderverdeling van de 41% sociale woningbouw; hierbij ging het
om het verdelen van de sociale woningbouw over de doelgroepen en het maximeren
van de maandhuren..
Al deze amendementen hebben geleid tot aanpassingen van de woonvisie 2005+
5.4. Proces van overleg met woningcorporaties omtrent beleid
Norm:
Er is een duidelijk proces van overleg met maatschappelijke partners (waaronder
woningcorporaties) voor de totstandkoming van het beleid op het gebied van wonen, zorg en
welzijn, waarbij diagnose (wat is er aan de hand), doelen (wat willen we bereiken), aanpak
(wat gaan we doen) en evaluatie (hebben we bereikt wat we wilden) een plaats hebben.
Oordeel: voldoet grotendeels aan de norm 7 , met uitzondering van het expliciet uitvoeren van
evaluaties van beleid.
7 Indien deels voldaan wordt aan de norm, dan is sprake van een situatie waarbij een beperkt aantal elementen
van de norm zijn gehaald. Indien grotendeels aan de norm wordt voldaan is sprake van een situatie waarbij aan
de meeste componenten van de norm is voldaan, maar niet aan alle.
33

In dit onderzoek worden in de norm een viertal fasen onderscheiden om het proces van
overleg met maatschappelijke partners voor de totstandkoming van beleid in beeld te brengen.
De vier fasen zijn:
• Diagnose (wat is er aan de hand)
• Doelen (wat willen we bereiken)
• Aanpak (wat gaan we doen)
• Evaluatie (hebben we bereikt wat we wilden)
Telkens wordt bezien in hoeverre de woningcorporaties betrokken zijn in een bepaalde fase.
5.4.1. Diagnose
Diagnose vond plaats op basis van een herijking van de Beleidsvisie Wonen 2001+, een
bevolkingsprognose, een woningmarktonderzoek en betrokkenheid van diverse
belanghebbenden. De nota’s die als uitgangspunt hebben gediend waren:
• Regionale woonvisie SRE
• Convenant regionale samenwerking stedelijk gebied Eindhoven (2005)
• Gemeentelijke nota “integraal ouderenbeleid” (Actualisering 2004-2005)
• Gemeentelijke nota “van ruimtebalans naar masterplan”.
Op pagina 2 van de woonvisie 2005+ wordt over het proces van de totstandkoming van de
visie het volgende opgemerkt:
“Begonnen is met een analyse van de woningmarkt. Dit omvat het in beeld brengen van de
ontwikkeling van de bevolking, de woningvoorraad en migratie. Tevens is de huidige en
toekomstige omvang van de aandachtsgroep (huishoudens met een laag inkomen) in beeld
gebracht. Ook is een prognose opgesteld naar de behoefte aan zorgwoningen, als gevolg van
extramuralisering. Ook is de woningvraag en het woningaanbod in beeld gebracht op basis
van informatie van makelaars en het woningmarktonderzoek dat in 2003 door het SRE is
uitgevoerd. Over de uitkomsten van de inventarisatie is in juni 2005 een werkconferentie
georganiseerd. Door diverse maatschappelijke partners is hieraan deelgenomen 8 .
Knelpunten op het gebied van het wonen, potentiële oplossingen en toekomstige richtingen
van beleid zijn in beeld gekomen. Op basis van deze informatie zijn de hoofdlijnen van het
woonbeleid uitgewerkt. Hiermee zijn de ambities van de gemeente Nuenen c.a. in beeld
gebracht en in juni 2005 gepresenteerd aan de Raadscommissie Ruimtelijke Ordening,
Volkshuisvesting, Milieu en Openbare Werken. Vervolgens is de woonvisie in de
gemeentelijke projectgroep uitgewerkt.
8 Bewonersvereniging Helpt Elkander, Woningbouwvereniging Helpt Elkander, Dorpsraad Nederwetten,
Wijkraad Eeneind, Makelaars, Maere, Overleg Nuenense ouderen, Platform Ouderenbeleid, Focus,
Gehandicaptenvereniging Nuenen, SRE, SVVE de Archipel, VROM, Woonkeur adviesgroep
34

5.4.2. Doelen (wat willen we bereiken)
In de woonvisie 2005+ worden in hoofdstuk 4 de aandachtspunten in het woonbeleid
beschreven. Het gaat hier om de volgende zaken:
1. Kansen voor mensen met lage inkomens
2. Kansen voor starters en jonge huishoudens
3. Huisvesting statushouders
4. Woonwagenbewoners
5. Wonen-zorg-welzijn
6. Woonkwaliteit
7. Woonruimteverdeling
5.4.3. Aanpak (wat gaan we doen)
Bij deze aandachtspunten worden ook in totaal 12 “woonopgaven” genoemd, te weten:
1. Gemeente Nuenen en de corporaties maken afspraken over de minimale omvang van
de kernvoorraad. Een minimale omvang van 1.430 betaalbare huurwoningen over 10
jaar is het richtinggevend uitgangspunt
2. Voor de langere termijn een op doorstroming gericht woningbouwprogramma
realiseren.
3. In de periode 2005-2014 wordt circa 11% van de nieuwbouw gerealiseerd in het
sociale koopsegment tot € 186.000, in het bijzonder voor starters en jonge gezinnen.
4. De gemeente en Helpt Elkander doen op korte termijn onderzoek naar de
belangstelling voor maatschappelijk gebonden eigendom
5. De gemeente stimuleert / ondersteunt groepen initiatiefnemers voor collectief
particulier opdrachtgeverschap.
6. De gemeente en woningcorporaties blijven zich ook in de toekomst inzetten voor de
huisvesting van statushouders.
7. De gemeente en Wooninc. werken in overleg met de Sinti aan nieuwe huisvesting op
een 4 e en 5 e woonlocatie
8. In de ontwikkelingsplannen van Nuenen West wordt een 5 e woonlocatie en mogelijk
op termijn een 6 e woonlocatie voor woonwagenbewoners gepland.
9. De gemeente maakt afspraken met ontwikkelaars, woningcorporaties en
zorginstellingen over de realisatie van nultredenwoningen en zorgwoningen in de
gemeente.
10. De gemeente stimuleert eigenaar-bewoners en licht hen voor over aanpassing van de
woning.
11. Het onderwerp wonen-welzijn-zorg zal aan de hand van het concept
woonservicegebieden verder uitgewerkt worden.
12. Stimuleren van het consumentgericht bouwen, in overleg met corporaties en
ontwikkelaars.
Deze “woonopgaven” zijn vervolgens vertaald in prestatieafspraken.
35

Prestatieafspraken met Helpt Elkander
Op 21 mei 2007 werd tussen gemeente Nuenen c.a. en Woningbouwvereniging Helpt
Elkander het document inzake de Prestatieafspraken 2007-2012 getekend. In dit document
komen de volgende zaken aan de orde:
• Kwantiteit, kwaliteit en leefbaarheid (bouwproductie, aanpasbaar bouwen &
woonkeur, woningkwaliteit, leefbaarheid openbare ruimte, parkeernormering,
ondergronds c.q. gebouwd parkeren en milieu).
• Het vergroten van de keuzevrijheid (starterswoningen, CPO, verkoop van bestaande
huurwoningen)
• Modern sociaal woonbeleid en behoud van de woningvoorraad (kernvoorraad,
woonruimteverdeling, behoud van de woningvoorraad)
• Wonen, zorg & samenleving (zorggerelateerd wonen en WMO)
• Specifieke doelgroepen en kernenbeleid (reservering woningen t.b.v. bijzondere
doelgroepen, woonwagens, kernenbeleid en IDOP’s)
• Projecten
• Investeren in de Nuenense gemeenschap (het Klooster, Jongerenhuiskamer,
Gemeentewerf, garantie en achtervang faciliteiten, scholenrealisatie)
Prestatieafspraken met andere woningcorporaties
Bij de overige woningcorporaties die in Nuenen actief zijn, was ten tijde van het
rekenkameronderzoek nog geen sprake van prestatie-afspraken, met dien verstande dat met
Woonbedrijf concept-afspraken voorlagen. Deze zijn door de rekenkamercommissie
beoordeeld.
In paragraaf 6.3. wordt nader op de prestatieafspraken ingegaan.
5.4.4. Evaluatie (hebben we bereikt wat we wilden)
Van enige vorm van evaluatie is de rekenkamercommissie niets gebleken. De woonvisie
2001+ zou aan het eind van de looptijd geëvalueerd worden. Hiervan konden geen stukken
worden overhandigd. Ook de woonvisie 2005+ zou in 2008 tussentijds geëvalueerd worden.
Deze tussenevaluatie is niet uitgevoerd.
Hierbij moet wel worden opgemerkt dat op 21 juli 2010 een raadsinformatiebrief (nummer
23) werd gewijd aan de “adviezen Visitatiecommissie Stedelijk Gebied Eindhoven”. Deze
brief gaat in op de tussenbalans met betrekking tot het Convenant Samenwerking Stedelijk
Gebied Eindhoven” waarin afspraken zijn gemaakt aangaande woningbouwproductie. De
balans na de eerste vijf jaar is, aldus de visitatiecommissie positief; Nuenen heeft met de
harde bouwcapaciteit voldaan aan de opgave voor sociale woningbouw.
5.5. Betrekken van woningcorporaties bij beleid.
Norm:
De gemeente betrekt woningcorporaties bij de formulering van beleid (dus voordat het beleid
wordt vastgesteld) op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dit is aantoonbaar voor de
belangrijkste relevante beleidsnota’s.
36

Oordeel: voldoet aan de norm
Aan de formulering van de gemeentelijke woonvisie heeft een consultatietraject ten grondslag
gelegen waarin bewoners, bewonersorganisaties, instellingen en bedrijven, en dus ook
woningcorporaties (SVVE de Archipel en Helpt Elkander) een bijdrage hebben kunnen
leveren. Deze inbreng hebben zij kunnen leveren via de daarvoor ingerichte interactieve
bijeenkomst.
5.6. Visie gemeente en corporaties
Norm:
De vastgestelde visie van de woningcorporaties komt overeen met de visie in relevante
beleidsnota’s over wonen, zorg en welzijn. Wanneer zaken niet overeenkomen dan is dit
beargumenteerd.
Oordeel: voldoet grotendeels aan de norm
Visie Helpt Elkander
Helpt Elkander heeft het ondernemingsplan 2008-2012 vastgesteld onder het motto
“maatschappelijk en duurzaam actief”. Dit plan kent diverse speerpunten. Hiertoe wordt
verwezen naar bijlage 11 bij dit rapport.
Als de woonvisie 2005+ wordt vergeleken met het ondernemingsplan 2008-2012 van Helpt
Elkander, dan ontstaat het volgende beeld:
woonvisie 2005+ ondernemingsplan Helpt Elkander
Gemeente Nuenen en de corporaties maken afspraken
over de minimale omvang van de kernvoorraad. Een
minimale omvang van 1.430 betaalbare huurwoningen
over 20 jaar is het richtinggevend uitgangspunt
Voor de langere termijn een op doorstroming gericht
woningbouwprogramma realiseren.
In de periode 2005-2014 wordt circa 11% van de
nieuwbouw gerealiseerd in het sociale koopsegment tot
€ 186.000, in het bijzonder voor starters en jonge
gezinnen.
De gemeente en Helpt Elkander doen op korte termijn
onderzoek naar de belangstelling voor maatschappelijk
gebonden eigendom
3.3.Helpt Elkander wil haar woningbezit in de komende 5
jaar graag uitbreiden van 1.134 woningen naar zo'n 1.500
woningen. Een toename met ruim 350 woningen
diverse acties: realiseren nieuwbouw, starterswoningen,
bouwen voor senioren, kernvoorraad op sterkte houden,
etc.
3.3. Starters in Nuenen hebben het moeilijk om
zelfstandige woonruimte te vinden. Hun kansen zullen
stijgen door de omvangrijk nieuwbouw die in de komende
jaren wordt ontwikkeld waarbij Helpt Elkander is
betrokken.
pagina 15: hier wordt ingegaan op het KoopGarant model
waarbij de corporatie woningen van starters financiert in
ruil voor een terugkoopgarantie.
De gemeente stimuleert / ondersteunt groepen
initiatiefnemers voor collectief particulier
opdrachtgeverschap. pagina 15: hier wordt aandacht geschonken aan CPO
De gemeente en woningcorporaties blijven zich ook in
de toekomst inzetten voor de huisvesting van
statushouders. komt niet terug in het ondernemingsplan
De gemeente en Wooninc. werken in overleg met de
Sinti aan nieuwe huisvesting op een 4e en 5e
woonlocatie n.v.t.
37

In de ontwikkelingsplannen van Nuenen West wordt een
5e woonlocatie en mogelijk op termijn een 6e
woonlocatie voor woonwagenbewoners gepland. n.v.t.
De gemeente maakt afspraken met ontwikkelaars,
woningcorporaties en zorginstellingen over de realisatie
van nultredenwoningen en zorgwoningen in de
gemeente.
De gemeente stimuleert eigenaar-bewoners en licht hen
voor over aanpassing van de woning. n.v.t. taak gemeente
Het onderwerp wonen-welzijn-zorg zal aan de hand van
het concept woonservicegebieden verder uitgewerkt
worden.
3.3. seniorenwoningen, 4.2. afstemmen diensten wonen,
welzijn, zorg.
4.2. Nuenen-West, realiseren woonservicegebied met
aanbod van voorzieningen op het terrein van wonenwelzijn-zorg.
Stimuleren van het consumentgericht bouwen, in
overleg met corporaties en ontwikkelaars. komt niet terug in het ondernemingsplan
Hieruit blijkt dat het merendeel van de speerpunten volgens de Woonvisie 2005+ ook
terugkomt in het ondernemingsplan van Helpt Elkander.
Visie Woonbedrijf
Over zaken als visie en missie van Woonbedrijf valt te lezen in het zogenaamde “koersplan
2010-2012” van Woonbedrijf. Hier wordt uitvoerig uiteengezet waar Woonbedrijf voor staat.
Steekwoorden hierbij zijn:
• Wonen
• Individuele benadering van de klant
• Consument
• Klantgestuurde organisatie
• Goede buurt
• Wijkaanpak
• Lokale betrokkenheid
• Klantwaarde
• Bedrijfswaarde
• Duurzaam ondernemen
• Gebiedsgericht
• Samen werken
• Wederkerigheid
• Inspireren
Het koersplan van Woonbedrijf is veel algemener geformuleerd en is bedoeld voor een
woongebied dat circa 32.000 huurwoningen beslaat in verschillende gemeenten. Het aandeel
van de Nuenense woningen in het totale woningbezit van Woonbedrijf is zeer gering. Een
één-op-één-vergelijking tussen de Woonvisie 2005+ en het koersplan van Woonbedrijf is
daarom niet opportuun. De rekenkamercommissie volstaat met de constatering dat er in ieder
geval geen sprake is van een “mismatch” tussen de visie van de gemeente enerzijds en de
visie van Woonbedrijf anderzijds.
38

Hoofdstuk 6: Prestatieafspraken
6.1. Inleiding
In dit hoofdstuk komen de prestatie-afspraken aan bod die tussen gemeente Nuenen en de
woningcorporaties zijn opgesteld. Momenteel is alleen sprake van prestatieafspraken met
woningbouwvereniging Helpt Elkander. Daarnaast is sprake van concept prestatie-afspraken
met Woonbedrijf. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens aandacht geschonken aan:
• de regiefunctie van de gemeente en bijbehorend overleg,
• doelen en prestatieafspraken
• het borgen van een doelmatige en doeltreffende uitvoering
• voortgangsrapportage en handhaafbaarheid van de prestatieafspraken
• verantwoording
• doelbereiking
• evaluatie
6.2. Regiefunctie
Norm:
De regiefunctie van de gemeente is gedefinieerd in de relevante beleidsnota’s en
gecommuniceerd aan en bekend bij de betrokken woningcorporaties.
Oordeel: voldoet aan de norm
Met de zogenaamde bruteringsoperatie in de jaren 90 werden de financiële banden tussen
overheid en woningcorporaties doorgesneden, terwijl de maatschappelijke opdracht aan de
woningcorporaties wettelijk werd vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH), onderdeel van de woningwet. Van bovenaf regeren met macht en dwang, letterlijk
als overheid, kan niet meer. In dit verband is de term “regievoering” uitgevonden: het
woonbeleid waarin de spelers vrijwillig de richting uitgaan die de regisserende gemeente wil.
Dat betekent een heel andere invulling van de overheidsrol dan in vroegere tijden. Niet
opleggen maar overleggen. Niet verordenen maar streven naar afspraken, faciliteren,
government by speech. Daarmee verschuift de rol van de overheid van machthebber naar
gezagverwerver en van verordenaar naar netwerker 9 .
In de woonvisie 2005+ wordt over de regierol het volgende opgemerkt:
“De instrumenten die de gemeente voor de uitvoering van het woonbeleid beschikbaar heeft,
zijn de afgelopen jaren nogal veranderd. Tot een aantal jaren geleden formuleerde de
gemeente beleid en voerde daarvan veel zelf uit. Steeds meer is de uitvoering een taak van
marktpartijen geworden. De overheid heeft steeds minder grip op de uitvoering en komt
steeds meer in de regierol, waarvoor zij voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend wil
zijn”.
9 Bron: VNG: van woonvisie tot prestatieafspraken
39

“Vanuit haar regierol probeert de gemeente de uitvoerende partijen achter haar beleid te
krijgen. Dit doet zij door haar programma aan deze spelers duidelijk te maken en hen als
gelijkwaardige partners de ruimte te geven voor eigen inbreng. Ook zal de gemeente een
actief grondbeleid voeren”.
Norm:
Er wordt in de praktijk invulling gegeven aan de regiefunctie door regelmatig overleg met de
belangrijkste partners, waarbij de gemeente afspraken maakt over de rollen en bijdragen van
partners aan de vastgestelde doelen.
Oordeel: voldoet aan de norm
In paragraaf 6.2. van de woonvisie 2005+ wordt hierover het volgende opgemerkt:
“de gemeente wil geregeld overleg met verschillende partijen. Op vier wijzen geeft de
gemeente vorm aan de communicatie met externe partijen, waarbij zoveel mogelijk bij
bestaande overleggen wordt aangesloten:
Structureel jaarlijks overleg: de gemeente zal jaarlijks overleg voeren met de partijen die bij
de uitvoering van het wonen in Nuenen zijn betrokken. Uitkomsten uit dit overleg kunnen een
rol spelen bij de jaarlijks op te stellen prestatieafspraken met de woningcorporaties.
September lijkt de meest geschikte maand voor dit overleg.
(Project-)gericht overleg: bij specifieke projecten kijkt de gemeente welke partijen
belanghebbend zijn en direct bij het project betrokken moeten worden. Aan hen wordt
gevraagd in projectverband of in andere vorm te participeren.
Bestuurlijk overleg: tussen gemeente en woningcorporaties: minimaal 2 keer per jaar
overleggen de portefeuillehouder wonen en de directies/besturen van de in Nuenen werkende
woningcorporaties over het te voeren beleid. Naar behoefte vindt ambtelijk overleg plaats.
Informeel overleg/informele netwerken: deze kunnen op inventariserende wijze gebruikt
worden en om zaken snel spits te krijgen. Die overleggen kunnen echter nooit bovenstaande
vormen van overleggen vervangen.
Helpt Elkander
Aan de rekenkamercommissie konden stukken met betrekking tot het bestuurlijk overleg
tussen gemeente en Helpt Elkander worden overhandigd. Uit deze stukken blijkt dat
halfjaarlijks overleg tussen gemeente en Helpt Elkander heeft plaatsgevonden 10 .
Woonbedrijf
Met Woonbedrijf dient nog afgesproken te worden dat periodiek overleg plaatsvindt met de
gemeente. In de concept prestatieafspraken is bepaald dat:
“minimaal een keer per jaar een algemeen bestuurlijk overleg plaatsvindt tussen de gemeente
en Woonbedrijf. Het bestuurlijk overleg vindt plaats in februari/maart en is gewijd aan het
bespreken van:
10 Stukken dd. 22 november 2006, 28 november 2007, 4 maart 2008, 27 augustus 2008, 8 juni 2009, 7 december 2009, 14 juni 2010, 9 dec.
2010, 14 februari 2011, 4 april 2011, 26 april 2011
40

• Knelpunten in de uitvoering van de prestatieafspraken
• Onderwerpen van beleidsmatig of strategisch niveau
• Een jaarplan voor het daaropvolgende jaar. In dit jaarplan worden projecten benoemd,
zowel (nieuw)bouwprojecten als sociale of leefbaarheidprojecten.
Bovendien wordt het overleg benut om terug te kijken op de in dat jaar geleverde prestaties.
In gezamenlijkheid wordt doorlopen:
• Welke prestatieafspraken partijen het afgelopen jaar nagekomen zijn
• Welke prestatieafspraken niet nagekomen zijn, wat de redenen daarvan zijn en welke
oplossing(en) in gezamenlijkheid eventueel gevonden kan worden om deze
prestatieafspraken toch nog te kunnen uitvoeren”.
6.3. Doelen en prestatieafspraken
Norm:
Daar waar de gemeente doelen heeft vastgesteld op het gebied van wonen, zorg en welzijn, is
een vertaling gemaakt naar prestatieafspraken met de woningcorporatie(s).
Oordeel: voldoet aan de norm
Bij de analyse van de prestatieafspraken wordt de ordening toegepast die het ministerie
VROM ook hanteert en toepast op de prestatieafspraken die door de woningcorporaties zijn
ingezonden aan het ministerie van VROM. In navolging van het rapport “analyse van de
prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties in 2008 (Severijn 2009)
wordt onderscheid gemaakt in tien aandachtsgebieden voor de doelen. Uit dit onderzoek blijkt
dat doorgaans voor de onderstaande doelen prestatieafspraken worden gemaakt. Bij onze
analyse gebruiken we deze beschrijving van doelen om de prestatieafspraken te ordenen. In
het overzicht wordt tevens aangegeven of de afspraken overwegend kwantitatief of kwalitatief
van aard zijn. Verder is er een onderscheid gemaakt in het type afspraak. Het kan gaan om een
afspraak over het proces, een intentie, een uitspraak, een garantie of een handeling (zie bijlage
4.)
Middels het gebruik van kleuren wordt telkens aangegeven in welke mate een onderdeel
wel/niet van toepassing is. De kleur groen staat voor “ja”. De kleur geel staat voor “deels” en
de kleur rood staat voor “neen”. De tekst in de tabel refereert aan de paragrafen in de
beleidsstukken/prestatieafspraken. In de tabel is kort aangegeven om welke afspraken het
gaat.
Samenvattend overzicht doelen en prestatieafspraken Helpt Elkander gemeente Nuenen
10 gemeentelijke doelen
opgenomen in actueel
gemeentelijk beleid
prestatieafspraken
gemaakt
kwantitatief/
kwalitatief
Type
prestatie:
(proces,
intentie,
uitspraken,
garantie,
transactie,
handeling)
41

Verruimen slaagkansen en
keuzemogelijkheden woningzoekenden met
een bescheiden inkomen
beperken woonlasten van mensen met een
bescheiden inkomen nvt
creëren van huisvestingsmogelijkheden
doelgroepen
versterken samenhang wonen, zorg, welzijn
vergroten differentiatie aanbod en kwaliteit
bevorderen woningbezit, vooral lage
inkomens nvt
verhogen kwaliteit leefomgeving Nvt
woonvisie par. 4.1.
kansen voor mensen
met lage inkomens
woonvisie par.
4.2/4.3/4.4
starters, statushouders,
woonwagenbewoners
woonvisie par. 4.5
wonen, zorg en welzijn
hoofdstuk 5
woonprogramma per
kern
diverse hoofdstukken:
nieuwbouw
bevorderen duurzaamheid par. 4.6 woonkwaliteit
par. 4.1 kernvoorraad
par. 3.1. starters
par. 7.2 projecten
par 3.2. CPO voor
starters Kwantitatief Diversen
par. 4.2.
woonruimteverdeling Kwalitatief Handeling
par. 5.2. WMO
par 6.1.bijzondere
doelgroepen Kwalitatief Handeling
par. 5.1.
zorggerelateerd wonen
par. 2.3
woningverbetering,
par 4.3. behoud
woningvoorraad,
par. 7.2 nieuwbouw
Kwalitatief
en
kwantitatief Intentie
Kwalitatief
en
kwantitatief Handeling
par. 3.1.
starterswoningen
par. 3.2 CPO
par. 3.3 verkoopbeleid kwantitatief Intentie
par. 2.3 woningkwaliteit
par 2.4 leefbaarheid
openbare ruimte kwalitatief Handeling
par. 2.7. milieu
par 5.2. WMO kwalitatief Handeling
vergroten zeggenschap bewoners Nvt nvt nvt Nvt
financiele afspraken Nvt hoofdstuk 7 Kwalitatief Uitspraken
Uit bovenstaand schema blijkt dat de aangelegenheden zoals verwoord in de Woonvisie
2005+ ook terugkomen in de prestatie-afspraken met Helpt Elkander. De
rekenkamercommissie beschikt inmiddels ook over de concept prestatieafspraken (versie 1.5.
dd. 1 juni 2011) met Woonbedrijf. Ook hier kan worden vastgesteld of en in hoeverre de
woonvisie, uitgaand van de 10 gemeentelijke doelen is vertaald in prestatieafspraken.
10 doelen prestatieafspraken Woonbedrijf
Verruimen slaagkansen c.a. geregeld: bouw sociale huurwoningen
Beperken woonlasten niet expliciet geregeld
Huisvestingsmogelijkheden doelgroepen Hoofdstuk 4
Versterken samenhang wonen, zorg, welzijn niet expliciet geregeld
Vergroten aanbod en kwaliteit duurzaamheid, energie, onderhoud = geregeld
Bevorderen woningbezit lage inkomens niet geregeld
Verhogen kwaliteit leefomgeving Paragraaf 5.2.
Bevorderen duurzaamheid Paragraaf 2.2.
Vergroten zeggenschap bewoners niet geregeld
Financiele aspecten niet geregeld
42

In de concept prestatieafspraken met Woonbedrijf is dus minder geregeld dan in de
prestatieafspraken met Helpt Elkander. Dit is begrijpelijk, omdat het bij Woonbedrijf
“slechts” om een beperkt aantal woningen (in Nuenen) gaat en omdat de woningen die
Woonbedrijf in Nuenen realiseert/gaat realiseren relatief gezien, voor Woonbedrijf, zeer
gering in aantal zijn. Dit neemt niet weg dat het aan te bevelen valt om, bij het opstellen van
alle prestatieafspraken, met welke woningcorporatie dan ook, van een vast stramien uit te
gaan.
In het rapport van Severijn “onderzoek prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en
woningcorporaties 2010” is aangegeven over welke zaken tussen gemeenten en
woningcorporaties afspraken worden gemaakt. Niet alle kwesties komen in alle
prestatieovereenkomsten van alle gemeenten aan de orde. In bijlage 6 treft u een verkorte
weergave aan van de met Helpt Elkander gemaakte prestatieafspraken. In bijlage 5 wordt,
zonder hier een waardeoordeel aan te geven, voor zowel Woonbedrijf als Helpt Elkander
aangegeven:
• Welke afspraken in het algemeen worden gemaakt
• In hoeveel procent van de gevallen bepaalde afspraken in de prestatieovereenkomsten
aan de orde komen (in oplopende frequentie/percentage)
• Of betreffende afspraken ook in de vigerende prestatieafspraken met Helpt Elkander
en Woonbedrijf aan de orde komen.
6.4. Borgen doeltreffende en doelmatige uitvoering
Normen:
De gemeente geeft aan en kan onderbouwen dat er een vertaalslag van de prestatieafspraken is
gemaakt naar een planning of een plan van aanpak om een doelmatige en doeltreffende
uitvoering te borgen.
De woningcorporatie geeft aan en kan onderbouwen dat er een vertaalslag van de
prestatieafspraken is gemaakt naar een planning of een plan van aanpak om een doelmatige en
doeltreffende uitvoering te borgen.
Oordeel: voldoet deels aan de norm
Algemeen
Volgens de nota “van woonvisie tot prestatieafspraken” van de VNG kan de uitvoering (van
de woonvisie, investeringsplannen, prestatieafspraken) als volgt worden geborgd:
Uitvoeringsmogelijkheden in de woonvisie verwerken
De gemeente kan in de woonvisie zelf al rekening houden met de uitvoeringsmogelijkheden.
Door bij de formulering van beleid al een eerste toets op haalbaarheid uit te voeren, wordt de
uitvoerbaarheid vergroot en kunnen in ieder geval knelpunten sneller boven water komen en
tijdig worden besproken.
Helder investeringsplan in de woonvisie
Door in de woonvisie een helder investeringsplan op te nemen wordt expliciet gemaakt welke
activiteiten moeten worden uitgevoerd en wat daarbij van marktpartijen wordt verwacht.
43

Prestatieafspraken maken
Door op basis van woonvisie en investeringsplan (vroegtijdig) prestatieafspraken te maken,
worden beleidsvoornemens geconcretiseerd in “hardere” inspannings- en resultaatafspraken.
Werkprogramma opstellen
Prestatieafspraken moeten naar concretere projecten worden vertaald. Dat geldt ook voor
onderwerpen uit de woonvisie waarover geen afspraken zijn gemaakt, bijvoorbeeld omdat ze
op de terreinen van andere portefeuillehouders liggen (zorg, leefbaarheid, openbare werken
etc.) Maak de woonvisie uitvoeringsgericht door concrete maatregelen en projecten te
benoemen en door te vertalen in een werkprogramma. Door deze vervolgacties niet alleen
SMART 11 te maken, maar er ook verantwoordelijkheden en waar mogelijk budgetten aan te
koppelen, is de uitvoering beter gewaarborgd.
Programmamanagement
Tenslotte zijn er belangrijke organisatorische voorzieningen te treffen om woonvisie en
concrete projecten beter op elkaar te laten aansluiten. Maatregelen waardoor
beleidsmedewerkers en projectleiders meer gedwongen worden om zich samen over
programma’s van eisen te buigen.
Gemeente
Voor zover de rekenkamercommissie bekend is er bij de gemeente géén sprake van een
werkprogramma, een concrete planning of een plan van aanpak. Het bouwprogramma
Ruimtebalans en hoofdstuk 7 van de prestatieafspraken met Helpt Elkander vormen samen het
werkprogramma met Helpt Elkander, voor zover betrekking hebbend op de
woningbouwproductie, de kwantitatieve afspraken. Voor de kwalitatieve afspraken heeft de
Rekenkamercommissie geen werkprogramma aangetroffen. Projecten die in het kader van de
ruimtebalans moeten worden opgepakt zijn gepositioneerd binnen de projectorganisatie c.q.
het projectbureau. Sturing c.q. borging (en evaluatie) van de uitvoering vindt vooral plaats
door het halfjaarlijks bestuurlijk overleg.
Hierbij moet wel opgemerkt worden dat een (flink) aantal prestatie-afspraken (met Helpt
Elkander) onvoldoende SMART zijn. Dit geldt voornamelijk voor de kwalitatieve afspraken.
Zo worden veelvuldig prestatie-afspraken gemaakt in de trant van “partijen spannen zich in”
Daarnaast komen woorden als “zoveel mogelijk” of “daar waar mogelijk” veelvuldig voor.
Dit komt de “monitorbaarheid” van de prestatieafspraken niet ten goede.
Woningcorporaties
Bij het Woonbedrijf is een werkplanning niet (meer) van toepassing aangezien het
belangrijkste dat gerealiseerd moet worden; de bouw van Luistruik, reeds gerealiseerd is.
Gezien het feit dat Helpt Elkander niet gehoord wilde worden kan de vraag aangaande de
wijze waarop borging van de uitvoering binnen Helpt Elkander plaatsvindt hier niet
beantwoord worden. De Rekenkamercommissie kent wel de stukken die door de gemeente en
Helpt Elkander gezamenlijk gebruikt worden, echter zij is niet op de hoogte van terzake door
Helpt Elkander zelf gehanteerde planningen en instrumentaria.
11 Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden.
44

6.5. Voortgangsrapportage en handhaafbaarheid prestatieovereenkomst
Normen:
De gemeente en de corporatie hebben overleg op basis van de rapportage. Indien nodig
spreken de partners elkaar aan en vindt bijsturing plaats.
Zowel de gemeente als de woningcorporatie stelt periodiek een rapportage op met daarin de
voortgang van de gemaakte afspraken.
In de prestatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de handhaafbaarheid. Deze
afspraken betreffen één van de volgende 4 typen: overleg, monitoring, afrekening en
geschilbeslechting (Bron Severijn 2008)
Oordeel: voldoet aan de norm.
Voortgangsrapportage
Van een uitgebreide rapportage is alleen sprake bij de gesprekken tussen Helpt Elkander en de
gemeente. Hierin wordt de voortgang van de gemaakte afspraken nauwkeurig vastgelegd. De
periodieke gesprekken met Woonbedrijf dienen nog “ingericht” te worden. Hiervan zijn dan
ook geen verslagen voorhanden.
Handhaafbaarheid
Helpt Elkander
Voor wat betreft de gemaakte afspraken met betrekking tot de handhaafbaarheid kan worden
opgemerkt dat in de prestatieafspraken ook afspraken zijn gemaakt over overleg, monitoring
en geschilbeslechting. Minimaal twee keer per jaar vindt er overleg plaats tussen het bestuur
van gemeente Nuenen en het bestuur van Helpt Elkander. Dit overleg vindt plaats uitgaande
van de bestuurlijke rapportages die ieder kwartaal worden opgesteld. Geschillen worden in
eerste instantie in het bestuurlijk overleg ingebracht. Indien men niet tot een oplossing komt
kunnen beide partijen een of meer deskundigen benoemen. Aan deze deskundigen wordt het
geschil ter advisering voorgelegd. Aan de uitspraak van de deskundige(n) wordt door partijen
een zwaar gewicht toegekend, maar deze is niet bindend. Iedere partij betaalt 50% van de
kosten van de deskundigen. Deze geschillenregeling sluit een rechtsgang naar de burgerlijke
rechter niet uit.
Woonbedrijf
In de concept prestatieovereenkomst met Woonbedrijf is aangaande de handhaafbaarheid het
volgende opgemerkt:
“uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij
gewijzigde omstandigheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken
gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen
aan de andere partij om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er
naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in
redelijkheid en billijkheid niet aan deze werkafspraken kunnen houden. Partijen moeten
instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze
overeenkomst. Mochten er geschillen zijn tussen partijen over de uitleg van deze
prestatieafspraken die in gezamenlijk overleg niet overbrugbaar zijn, dan zal een traject van
mediation worden gestart”.
45

6.6. Verantwoording
Normen:
De woningcorporatie en de gemeente dragen zorg voor een goede verantwoording over de
realisatie van maatschappelijke doelen naar elkaar.
Uit de rapportages blijkt dat de overeengekomen prestaties worden gerealiseerd.
Oordeel: voldoet aan de norm
De rekenkamercommissie beschikt over diverse overzichten, naar aanleiding van het
bestuurlijk overleg waaruit de voortgang van de verschillende projecten en prestatie-afspraken
blijkt. Terzake wordt verwezen naar bijlage 7. Uit deze overzichten blijkt dat monitoring van
de prestatieafspraken minutieus plaatsvindt en dat (het merendeel van) de doelstellingen
worden gehaald.
6.7. Evaluatie
Normen:
Proces en inhoud van prestatieafspraken worden geëvalueerd. Deze evaluatie wordt
gedocumenteerd.
Als uit de evaluatie blijkt dat aanpassingen in de samenwerking of opzet en werking van de
prestatieafspraken nodig zijn, dan worden deze ook daadwerkelijk bijgesteld.
Oordeel: voldoet vrijwel niet aan de norm
De rekenkamercommissie beschikt niet over stukken waaruit een expliciete (tussentijdse)
evaluatie van de woonvisie en prestatieafspraken 12 blijkt. Deze evaluaties hebben niet
plaatsgevonden. Afspraak was dat de woonvisie 2005+ tussentijds geëvalueerd zou worden.
Dit is niet gebeurd. In de prestatieafspraken met Helpt Elkander is verwoord dat jaarlijks
bijstelling van de afspraken zou plaatsvinden. Dit is niet expliciet gebeurd, echter hiervan is
wel in de verslagen van het bestuurlijk overleg het een en ander over vastgelegd.
12 De tussentijdse verslaggeving zoals opgenomen in bijlage 7 beschouwt de Rekenkamercommissie niet als
evaluatie.
46

Hoofdstuk 7: Rol van de gemeenteraad
7.1. Inleiding
In dit hoofdstuk komt de rol van de raad aan bod. Centraal staan vragen als: is de raad
voldoende betrokken bij de totstandkoming van het beleid? Welke rol heeft de raad bij het
totstandkomen van de prestatie-afspraken? Hoe wordt de raad tussentijds geinformeerd over
het bereiken van de doelstellingen en verrichten van de prestaties? En: hoe beleeft de
gemeenteraad de samenwerking tussen de woningcorporaties enerzijds en de gemeente
anderzijds. Aangezien de rol van Woonbedrijf tot op heden zeer beperkt was, is dit hoofdstuk
beperkt tot de rol van de raad in relatie tot Helpt Elkander.
In de handreiking “van woonvisie tot prestatieafspraken” van de VNG wordt over de rol van
de gemeenteraad het volgende opgemerkt:
“In de huidige verhoudingen wordt de raad geacht de hoofdlijnen vast te leggen, terwijl het
college uitvoert. Voor het slagen van het woonbeleid is het essentieel dat de afzonderlijke
rollen en de onderlinge verhoudingen helder zijn gedefinieerd. Gekoppeld aan de
beleidscyclus leidt dat tot de volgende taakverdeling:
1. Raad stelt startnotitie vast
Aan het begin van het traject stelt de raad in een startnotitie de uitgangspunten en
randvoorwaarden op waaraan de woonvisie moet voldoen. In het algemeen is het wenselijk
dat de communicatie tussen de raad en de opstellers van de woonvisie al in een zo vroeg
mogelijk stadium plaatsvindt. Het is zelfs denkbaar dat maatschappelijke partners van de
gemeente bij de opstelling van de startnotitie worden betrokken.
2. College stelt woonvisie op
Vervolgens laat de raad de opstelling van de woonvisie aan het college over c.q. de
betreffende wethouder. Het is overigens verstandig om zo halverwege het woonvisietraject de
raad tussentijds te informeren en van gedachten te wisselen over de koers die de woonvisie
gaat nemen.
3. Raad stelt woonvisie vast
De raad stelt de woonvisie vast. Als de visie binnen de tevoren gestelde randvoorwaarden
blijft, kan het een hamerstuk zijn. In de praktijk blijkt dat echter zelden het geval.
3.College krijgt voldoende mandaat voor prestatieafspraken
De raad geeft het college een adequaat mandaat om te onderhandelen over prestatieafspraken
en planbijstellingen ter realisering van de woonvisie. Dat betekent dat de raad
alleen in grote lijnen de gemeentelijke inzet bepaalt. Zo kan het college tijdens
onderhandelingen resultaten bereiken, zonder al te veel klem te worden gezet door allerlei
stringente eisen. Wel moet de raad uit hoofde van zijn budgetrecht de prestatieafspraken
formeel goedkeuren.
5. College rapporteert periodiek over uitvoering
Tijdens de beleidsuitvoering rapporteert het college periodiek aan de raad.
47

7.2. Informeren raad en kaders raad
Normen:
De gemeenteraad wordt geinformeerd over trends, ontwikkelingen en het overleg met de
woningcorporaties in de gemeente.
De gemeente heeft randvoorwaarden en doelstellingen geformuleerd op het terrein van
wonen, zorg en welzijn in het kader van de samenwerking tussen gemeente en
woningcorporatie.
Oordeel: aan deze norm wordt deels voldaan
Totstandkoming Woonvisie 2005+
De raad van de gemeente Nuenen was nauw betrokken bij de totstandkoming van de
woonvisie 2005+. Op 15 juni 2006 vond een informatieve raadsbijeenkomst plaats waarin de
concept-visie werd toegelicht. Op 29 juni vond behandeling plaats van de visie in de
gemeenteraadsvergadering. Hierbij werden 4 amendement aangenomen met betrekking tot:
• Behoud leefbaarheid in Gerwen en Nederwettten
• Collectief particulier opdrachtgeverschap
• Nieuwbouw starterswoningen
• Huurprijsniveau en verdeling sociale woningbouw
De woonvisie en overige daaraan gerelateerde beleidsdocumenten bevatten de
randvoorwaarden en doelstellingen die in de prestatieafspraken met de woningcorporaties
moeten worden vertaald.
Beleving van (een deel van) de raad
De rekenkamer heeft tijdens haar onderzoek c.q. in gesprekken met de raadsfracties
vastgesteld dat er, overigens niet raadsbreed, sprake is van onbegrip. De beleving van een
deel van de raad is dat het college (alleen maar) zaken doet met Helpt Elkander, zonder de
raad daarin (vooraf) te onderkennen. De raad wordt daardoor vaak met voldongen feiten
geconfronteerd (“slikken of stikken”) en heeft daarmee/daardoor het gevoel dat alle zaken met
Helpt Elkander niet transparant/controleerbaar gebeuren.
Aan het begin van het onderzoek zijn door de rekenkamercommissie gesprekken gevoerd met
afvaardigingen van de verschillende raadsfracties. Alle fracties werkten mee, met
uitzondering van de fractie Nuenens belang. Het doel van deze gesprekken was om na te gaan
hoe de gemeenteraadsleden aankijken tegen de relatie die de gemeente met Helpt Elkander
onderhoudt. In deze gesprekken zijn door diverse raadsleden kritische opmerkingen gemaakt
c.q. vragen gesteld. De rekenkamercommissie stelt nadrukkelijk voorop dat deze vragen voor
haar niet leidend waren voor het onderzoek. Dit neemt niet weg dat de rekenkamercommissie
de lezer deze vragen niet wil onthouden. De rekenkamercommissie heeft er bewust voor
gekozen om géén informatie over de herkomst van de vragen en opmerkingen af te geven. De
vragen komen in het kort op het volgende neer:
48

• Men vindt dat Helpt Elkander te veel betrokken is bij hetgeen de gemeente ontwikkelt,
zelfs bij het maken van bestemmingsplannen. Een goed voorbeeld hiervan, zo zegt
men, is het Centrumplan”
• Men vindt de wijze waarop projecten toegewezen worden aan Helpt Elkander niet
transparant. Men vindt dat door de gemeente ook/meer naar andere partijen moet
worden gekeken. Men moet de beste partij voor een project kiezen. Als Helpt
Elkander dat is, dan is dat geen probleem. Criteria moeten (o.a.) zijn: het moet binnen
Nuenen passen, er moet voldaan worden aan de vraag, er moet meerwaarde zijn voor
het dorp, en de prijs. De aanpak die bij Luistruik is gekozen (prijsvraag), zou ook bij
andere projecten gekozen (hadden) kunnen worden.
• Men vindt dat Helpt Elkander niet is geïnteresseerd in het behoud van het oude dorp.
Helpt Elkander breekt graag oude panden af, zonder naar andere oplossingen te
kijken”.
• Men vindt dat men vanuit Helpt Elkander onvoldoende geïnformeerd wordt. Zo zijn
de jaarstukken van Helpt Elkander niet bij de raad bekend”.
• Men vraagt zich af of de relatie tussen de gemeente en Helpt Elkander wel zakelijk is.
Er gaat geld over een weer. Helpt Elkander geeft de gemeente iets (bijvoorbeeld
bijdrage Klooster) en de gemeente leent geld aan Helpt Elkander “Zo houden we
mekaar vast. Dat is niet zakelijk meer”. “Er is sprake van verwevenheid in projecten.
Bijvoorbeeld: de projecten ouderenwerkplaats/huiskamer en het project Kloostertuin.
Dit gebeurt onder het motto ‘voor wat hoort wat’. Is hier nog wel sprake van
zakelijkheid?”
• Men vindt dat Helpt Elkander te veel zaken doet met makelaar X en bouwer Y. “Er
worden afspraken gemaakt met aannemers, via Helpt Elkander, zonder dat de
aannemers aan tafel komen bij het college”.
• Men vindt dat de raad te veel buiten spel staat. Er is te weinig contact met de raad en
men vraagt zich af of de directeur van Helpt Elkander niet te veel regelt. Zijn er wel
checks and balances”. Wie heeft eigenlijk de regie? De gemeente of Helpt Elkander?
Waar kun je als raad eigenlijk nog invloed op uitoefenen.
• Men vraagt zich af waarom Helpt Elkander niet reageert op de oordeelsbrief van het
ministerie met betrekking tot integriteit.
• Men vraagt zich af of het systeem van woningtoewijzing dat Helpt Elkander hanteert
wel goed/eerlijk is.
Uit bovenstaande opsomming blijkt dat (bij een gedeelte van de raad) er veel
onduidelijkheden bestaan en dat er zelfs sprake is van wantrouwen. Tevens blijkt dat er
onduidelijkheid bestaat omtrent de rollen van het college enerzijds en de raad anderzijds.
Tevens blijkt dat er verbeteringen moeten worden aangebracht in de communicatie tussen
raad, college en Helpt Elkander.
7.3. Rapportages en bijsturing door raad
Normen:
De gemeenteraad ontvangt periodieke rapportages over de mate waarin voortgang wordt
geboekt en doelstellingen worden gerealiseerd.
De gemeenteraad neemt op basis van de rapportages besluiten tot bijsturing wanneer daartoe
aanleiding bestaat.
Oordeel: voldoet deels aan de norm.
49

Betrokkenheid van de raad bij de totstandkoming van de prestatieafspraken
Uit interviews is gebleken dat de raad geen betrokkenheid heeft gehad bij de totstandkoming
van de prestatieafspraken tussen Helpt Elkander en de gemeente Nuenen en tussen
Woonbedrijf en gemeente Nuenen. Dit is ook niet de bedoeling aldus de VNG (zie eerder).
Immers: de woonvisie is een expliciete zaak van de raad. De prestatieafspraken zijn
uitwerkingen van de woonvisie die zijn voorbehouden aan het college. De conceptprestatieafspraken
zijn behandeld als ingekomen stuk in de raadsvergadering van 26 april
2007. Uit de notulen van deze vergadering blijkt dat er in eerste aanleg twijfel en verschil van
mening bestond aangaande de rol van de raad bij de totstandkoming van de
prestatieafspraken. Na beraadslaging blijkt dat uiteindelijk ieder fractie zich in de afspraken
kon vinden en dat men het college verzocht tot spoedige ondertekening van de afspraken. Dat
vindt uiteindelijk op 21 mei 2007 plaats.
Bestuurlijk overleg met Helpt Elkander en overige woningcorporaties
De raad ontvangt de verslagen met betrekking tot de bestuurlijke overleggen tussen Helpt
Elkander en het gemeentebestuur en krijgt op die manier inzicht in de vraag of en in hoeverre
de prestatieafspraken worden nageleefd. Woonbedrijf geeft aan dat zij tot dusver nog geen
contact hebben gehad met de raad. Het contact tot dusver is beperkt gebleven tot contact met
individuele wethouders Volkshuisvesting in het kader van het project Luistuik.
Prestatieafspraken
De gemeenteraad ontvangt geen expliciete (half)jaarlijkse rapportage omtrent de stand van
zaken met betrekking tot de prestatie-afspraken.
Ruimtebalans
Eén keer per halfjaar ontvangt de raad een update omtrent de stand van zaken van de
ruimtebalans-projecten. Daarnaast ontvangt de raad na elke stuurgroepvergadering (circa vijf
keer jaar):
• Toelichtingen projecten Ruimtebalans
• Overzicht met betrekking tot de woningbouwmonitor
• Overzicht omtrent woningbouwaantallen
In de afgelopen jaren is de raad tevens geinformeerd middels Raadsinformatiebrieven.
50

Hoofdstuk 8: Governance, rechtmatigheid, integriteit en aanverwante zaken
8.1. Inleiding
In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij een aantal kwesties die thans in “corporatieland” actueel
zijn. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de aanbestedingsplicht bij woningcorporaties, de
Governancecode, Integriteit, Analyse van risicofactoren door de VROM-inspectie en de
zogenaamde oordeelsbrieven die de inspectie elk jaar in november uitbrengt.
8.2. Aanbestedingsplicht 13
Over de vraag of woningcorporaties aanbestedingsplichtig zijn is thans veel discussie gaande.
De Nederlandse regering is van mening dat Nederlandse woningcorporaties niet hoeven aan te
besteden. Het Europese Hof van Justitie oordeelde in een geschil met betrekking tot Franse
zusterorganisaties van Nederlandse woningcorporaties, de zogenaamde HLMvennootschappen,
dat dergelijke vennootschappen wel publiekrechtelijke instellingen zijn en
dus aanbestedende diensten. Of sprake is van een publiekrechtelijke instelling is afhankelijk
van drie cumulatieve criteria (artikel 1 onder q Bao):
1. De instelling is opgericht met het specifieke doel te voorzien in behoeften van
algemeen belang, niet zijnde van industriële of commerciële aard.
2. De instelling heeft rechtspersoonlijkheid
3. De activiteiten van de instelling worden in hoofdzaak door de staat, de territoriale of
andere publiekrechtelijke instellingen gefinancierd. Het kan ook zijn dat het beheer
onder toezicht staat van de staat of deze instellingen. Een andere mogelijkheid is dat
de leden van de directie, de raad van bestuur of de raad van toezicht voor meer dan de
helft door de staat of deze instellingen zijn aangewezen.
Voor een duidelijk antwoord op de derde vraag, en met name op de vraag wanneer er sprake
is van toezicht op het beheer door een aanbestedende dienst, is weinig informatie voorhanden.
Onder juristen is een levendige discussie gaande over de vraag of het toezicht in Nederland
vergelijkbaar is met dat van Frankrijk, of minder ver gaat. Daarbij wordt vooral opgemerkt
dat het toezicht in Nederland in beginsel alleen achteraf plaatsvindt.
Naar aanleiding van de staatssteunbeschikking van de Europese Commissie heeft de minister
de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen belang toegelaten instellingen
volkshuisvesting” opgesteld. In deze regeling is onder meer bepaald dat gebouwen met een
maatschappelijke gebruiksbestemming zullen moeten worden aanbesteed indien de waarde
van de opdracht meer dan € 4.845.000 bedraagt.
13 Bronnen: Europa decentraal: Is een woningcorporatie aanbestedingsplichtig? Bouw nr. 10 oktober 2010:
Woningcorporaties zijn (niet) aanbestedingsplichtig. Lexence, advocaten en notarissen: Woningcorporaties
aanbestedingsplichtig? Nieuwe ontwikkelingen.
51

8.3. Governance code Woningcorporaties
Voor een uitvoerige beschrijving wat de Governancecode inhoudt wordt verwezen naar
bijlage 10 van dit rapport.
Woonbedrijf
Op de website van Woonbedrijf is de volgende informatie te vinden:
AedesCode
Woonbedrijf is een maatschappelijke onderneming. Wij waarborgen de maatschappelijke
bestemming van ons vermogen door effectief toezicht, een transparante inrichting van onze
organisatie, een voortdurende dialoog met onze belanghouders en een zorgvuldige omgang
met onze klanten. Woonbedrijf verantwoordt zich hierover actief. De normen die wij hanteren
zijn vastgelegd in de AedesCode.
Governancecode
Woonbedrijf hecht daarnaast grote waarde aan goed bestuur en wil ook daarover op een
transparante wijze verantwoording afleggen. De voorwaarden voor goed bestuur hebben
we vastgelegd in de Governancecode van Woonbedrijf. Deze is grotendeels gebaseerd op de
Aedes Governancecode voor woningcorporaties. Op een aantal onderdelen hebben we voor
een eigen invulling gekozen.
Integriteit
Integriteit is een belangrijke voorwaarde voor goed bestuur. Woonbedrijf heeft in dit kader
voor zichzelf vier kernwaarden geformuleerd: respect, eigen verantwoordelijkheid, resultaat
en verbindend. Deze kernwaarden vormen de basis voor ons integer handelen. Woonbedrijf
heeft daarnaast conform de Governancecode gedragsregels voor integer handelen opgesteld.
Ook is er een klokkenluidersregeling. Onze medewerkers kunnen misstanden eveneens
melden via het meldpunt integriteit van het ministerie van VROM. Dit meldpunt is tevens
toegankelijk voor huurders, leveranciers en belanghouders van Woonbedrijf.
Toezicht
Volgens onze Governancecode vindt bij Woonbedrijf toezicht op drie niveaus plaats. Om te
beginnen houdt een Raad van Commissarissen (RvC) toezicht op de taken en werkwijze van
het bestuur. Meer informatie over de deskundigheid, samenstelling en functie van de RvC is
hier te vinden. Ook vindt u er informatie over de juridische structuur van Woonbedrijf.
Daarnaast speelt het interne toezicht door een controller een belangrijke rol. Woonbedrijf
hanteert hiertoe een stelsel van interne beheersinstrumenten. Zo vindt er risicobeheersing
plaats op meerdere niveaus. Ook maken we gebruik van procesbeschrijvingen en periodieke
managementinformatie. Verder toetsen we onze processen door middel van interne audits.
Het externe toezicht ligt in handen van een accountant. Onze volkshuisvestelijke prestaties en
financiële huishouding worden door de accountant jaarlijks getoetst en zijn terug te vinden in
het jaarverslag.
52

Op de website van Woonbedrijf is het rapport terug te vinden naar aanleiding van de visitatie.
Dit rapport dateert van 25 februari 2011. In dit rapport worden rapportscores gegeven, en wel
de volgende:
Presteren naar ambities en doelen 7
Presteren naar opgaven 8
Presteren volgens stakeholders 7
Presteren naar vermogen en efficiency 8
Governance 7
Woonbedrijf kan hiermee worden gekwalificeerd als een goed scorende corporatie.
Helpt Elkander
In het ondernemingsplan 2008-2012 is over de Aedes-code het volgende te lezen:
“Helpt Elkander is een maatschappelijke organisatie en hecht eraan dat haar handelen
transparant is voor de buitenwacht. Wij onderschrijven de Aedes-code. De Governance Code
Woningcorporaties maakt integraal onderdeel uit van de Aedescode. Deze Governancecode
bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording,
eerlijkheid, betrouwbaarheid en interne beheersing. Voor 2012 willen wij een onafhankelijke
visitatie laten uitvoeren. Hoofddoel van deze visitatie is vast te stellen of wij, ook in de ogen
van onze belanghouders, op een passende wijze invulling geven aan onze maatschappelijke
doelstellingen. In 2009 zullen wij een intern actieplan uitwerken, waarin wij aangeven hoe wij
ons willen voorbereiden op de onafhankelijke visitatie”.
De rekenkamercommissie heeft helaas niet kunnen achterhalen of de onafhankelijke visitatie
inmiddels heeft plaatsgevonden en wat de inhoud van het intern actieplan was.
8.4. Integriteit 14
Integriteit staat volgens van Dale voor rechtschapenheid, onomkoopbaarheid en
ongeschondenheid. Integriteit bepaalt in hoge mate de kwaliteit van de organisatie en de wijze
waarop “de buitenwereld” aankijkt tegen een organisatie. Preventief integriteitbeleid vrijwaart
organisaties niet van schending of aantasting van de integriteit. Wel wordt de kans daarop
kleiner. Bovendien kan zichtbaar preventief beleid een rol spelen in het onderdeel dat
externen over de integriteitschending vellen. Dat oordeel zal anders luiden indien de
betreffende organisatie vooraf aantoonbaar heeft geprobeerd de kans op aantasting of
schending van de integriteit te verkleinen.
In de brieven van 13 maart en 3 april 2009 heeft de minister van Wonen, Wijken en Integratie
de Tweede Kamer geinformeerd over het voorgenomen beleid met betrekking tot de
verbetering van de integriteit in de corporatiesector. Onderdeel van dit beleid is de uitvoering
van een nulmeting naar het integriteitbeleid bij corporaties. Doel van deze nulmeting is om
meer inzicht te verkrijgen in het beleid en de maatregelen die binnen de corporatiesector zijn
ontwikkeld op het gebied van integriteit.
14 Bron: CFV: borging waarden woningcorporaties. Nulmeting integriteitsbeleid
53

De minister heeft het CFV verzocht om de nulmeting uit te voeren. Naast deze nulmeting
zullen er door de VROM-inspectie analyses worden uitgevoerd naar thema’s met grote
afbreukrisico’s voor integriteit. Ook is er een interventieteam ingesteld dat zo nodig actie zal
ondernemen richting individuele corporaties en is er een landelijk meldpunt integriteit
woningcorporaties ingericht.
De nulmeting is uitgevoerd door het uitzetten van een vragenlijst onder alle
woningcorporaties. In deze vragenlijst worden aan het bestuur en aan de Raad van
Commissarissen vragen gesteld over de volgende kwesties:
• Integriteitbeleid en integriteitcode
• Risico-analyse
• Personeelsbeleid
• Communicatie en bewustwordingsactiviteiten
• Vangnet voor dilemma’s en incidenten
• Interne controlemaatregelen
• Accountantscontrole
• Verantwoording, monitoring en evaluatie van het beleid omtrent integer handelen
De vragenlijst is uitgezet bij 430 woningcorporaties. Ondanks twee rappelbrieven zijn er
uiteindelijk 20 corporaties waarbij het bestuur geen medewerking heeft verleend aan dit
onderzoek. Daarnaast zijn er 42 corporaties waarbij de Raad van Commissarissen in gebreke
is gebleven.
Helpt Elkander
Woningbouwvereniging Helpt Elkander is een van de 20 woningcorporaties waarbij bestuur
en Raad van Commissarissen de vragenlijst niet heeft ingevuld. Het is de rekenkamercommissie
niet bekend waarom niet.
Woonbedrijf
Woonbedrijf heeft de vragenlijst ingevuld.
8.5. Analyse van risicofactoren 15
Recent is een aantal misstanden (SGBB, Rochdale) naar voren gekomen waardoor de
behoefte is ontstaan om te komen tot een compleet beeld van de risico’s op integriteit en
belangenverstrengeling in de sector. Mede daarom heeft WWI gevraagd of de VROMinspectie
inzicht kan verschaffen in de risicofactoren die een indicatie kunnen zijn voor de
misstanden binnen de woningcorporaties.
De minister heeft in een brief aan de Tweede Kamer op 13 maart 2009 aangegeven het
toezicht op de integriteit in de corporatiesector te intensiveren. In een vervolgbrief aan de
Tweede Kamer op 3 april 2009 heeft hij deze toezegging nader ingevuld. In deze brief is
aangegeven dat de VROM-Inspectie:
15 Bron: “verkennende analyse naar risicofactoren bij woningcorporaties, VROM-inspectie maart 2010.
54

• Een meldpunt inricht
• Een risicoanalyse uitvoert
• In 2009 drie onderzoeken zal uitvoeren/starten :
1. onderzoek naar lessons learnd
2. themaonderzoek naar nevenfuncties bij bestuurders
3. onderzoek naar risicofactoren
Deze paragraaf handelt over het onderzoek naar risicofactoren. In deze analyse wordt
gekeken bij welke corporaties de kans op fraude en zelfverrijkend gedrag groter is in
vergelijking met collega-corporaties. Er is hierbij gekeken naar drie aandachtsgebieden: de
woningvoorraad, de bedrijfseconomie en de cultuur binnen de corporaties. De risicofactoren
zijn uitgedrukt in kwantificeerbare indicatoren.
De woningvoorraad
Gekeken is naar woningcorporaties die in de onderzochte periode (2004-2007) te maken
hebben gehad met een overdracht van panden die binnen één jaar meerdere keren van
eigenaar zijn gewisseld waarbij een winstsprong van 10% of meer is gemaakt (zogenaamde
ABC-constructies), naar corporaties waarbij de afschrijvingen met meer dan 50% zijn
gestegen en naar corporaties waar de bedrijfslasten zijn toegenomen bij een afname van de
woningvoorraad.
Bedrijfslasten en opbrengsten
Gekeken is naar:
• Stijging van bedrijfslasten (in vergelijking tot de opbrengsten)
• Afwijkingen van de bedrijfslasten ten opzichte van de prognose
• Afwijkingen van de bedrijfsopbrengsten ten opzichte van de prognose
• Toename van schulden bij dalende opbrengsten
Organisatiecultuur
Hierbij is gekeken naar twee indicatoren die betrekking hebben op de wijze waarop men
binnen de organisatie met een aantal regels uit het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector)
omgaat. Zo mogen corporaties verbindingen aangaan om activiteiten onder te brengen die niet
rechtstreeks te maken hebben met hun eigenlijke huisvestingstaak. Gekeken is hoeveel
verbindingen er binnen een corporatie zijn aangegaan. Verder is gekeken in hoeverre de
woningcorporaties zich houden aan de verplichte melding van verkoop van woningen indien
dit niet plaatsvindt aan een huurder of een andere toegelaten instelling.
8.6. Oordeelsbrieven
Jaarlijks stuurt het directoraat-generaal Wonen, wijken en integratie c.q. het ministerie
VROM een zogenaamde oordeelsbrief naar elke woningcorporatie. In deze brief zijn oordelen
en signaleringen opgenomen over de prestaties van het afgelopen jaar. De onderwerpen die in
deze brief aan de orde komen zijn:
55

• De financiele positie van de instelling
• De mate waarin wetten en regelgeving worden nageleefd
• De interne organisatie en governance 16 van de instelling
Helpt Elkander
Over deze drie issues wordt in de oordeelsbrieven 2009 en 2010 van Helpt Elkander het
volgende medegedeeld:
Oordeelsbrief 2009 17
Continuïteitsoordeel: positief
Solvabiliteitsoordeel: idem
(ontwikkeling) netto bedrijfslasten: positief
Rechtmatigheid: geen opmerkingen
Governance: realisatie-index: dit betreft de mate waarin de woningcorporatie in staat is haar
prognoses daadwerkelijk te realiseren. Er zijn drie verschillende indices: voor nieuwbouw van
huur- en koopwoningen , voor sloop van huurwoningen en voor verkoop van huurwoningen.
Uit de indices van Helpt Elkander blijkt dat de gerealiseerde aantallen in belangrijke mate
afwijken van de geprognosticeerde aantallen. Het zicht op de financiele ontwikkeling van de
corporatie wordt hierdoor belemmerd. De voorspelkracht voor daadwerkelijk uit te voeren
activiteiten lijkt hiermee tekort te schieten en levert het beeld op dat de beheersing van de
bedrijfsprocessen op dit punt zwak is. Helpt Elkander wordt verzocht vóór 1 februari 2010
een toelichting te geven over de oorzaken van de verschillen tussen prognoses en realisaties
en te berichten welke consequenties een maatregelen Helpt Elkander hieraan verbindt. Het is
de rekenkamercommissie niet duidelijk geworden welk gevolg Helpt Elkander hieraan heeft
gegeven.
Governance: integriteit: “met teleurstelling heb ik moeten constateren dat ondanks uitgebreide
correspondentie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, uw bestuur en Raad van
Commissarissen geen medewerking heeft verleend aan de nulmeting. Het imago van de
corporatiesector staat onder druk en alle ogen zijn op de corporaties gericht. In die context is
het moeilijk te begrijpen dat geen medewerking is verleend”.
Het is de rekenkamercommissie niet duidelijk geworden wat er sindsdien aangaande de
nulmeting integriteit is gebeurd. Aanvullende informatie vanuit Helpt Elkander is hiervoor
noodzakelijk.
16 Wikipedia: Governance is een oorspronkelijk Engelstalig begrip dat duidt op de handeling of de wijze van besturen, de gedragscode, het
toezicht op organisaties. Het wordt in verband gebracht met beslissingen die verwachtingen bepalen, macht verlenen of prestaties verifiëren.
Het bestaat ofwel uit een afzonderlijk proces ofwel uit een specifiek deel van management- of leiderschapsprocessen. Soms stellen mensen
een regering op om deze processen en systemen te beheren. In het geval van een onderneming of een non-profitorganisatie wordt governance
gerelateerd aan consistente management, samenhangend beleid, processen en beslissingsrechten voor een bepaalde bevoegdheid. Besturen op
ondernemingsniveau bijvoorbeeld zou betrekking kunnen hebben op evoluerend beleid betreffende privacy, op interne investeringen, en op
het gebruik van gegevens.
17 Bron: Brief ministerie WWI dd. 27 november 2009 aan Woningbouwvereniging Helpt Elkander
56

Oordeelsbrief 2010 18
Continuïteitsoordeel: positief
Solvabiliteitsoordeel: idem
(ontwikkeling) netto bedrijfslasten: positief
Rechtmatigheid: geen opmerkingen
Governance: realisatie-index: herhaling van de tekst van 2009.
Woonbedrijf
Oordeelsbrief 2009
Continuïteitsoordeel: positief
Solvabiliteitsoordeel: idem
(ontwikkeling) netto bedrijfslasten: positief
Rechtmatigheid: geen opmerkingen
Governance: realisatie-index: positief
Integriteit: positief
Oordeelsbrief 2010
Bevestiging van het positieve oordeel van 2009.
18 Bron: Brief van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dd. 29 november 2010 aan
Woningbouwvereniging Helpt Elkander
57

Hoofdstuk 9: Nieuwe wetgeving
9.1. Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de nieuwe wetgeving die betreffende woningcorporaties
met ingang van 1 januari 2011 is ingegaan. Allereerst wordt kort geschetst wat deze
wetgeving behelst. Vervolgens wordt ingegaan op de impact van deze wetgeving op de
gemeente Neunen c.q. haar relatie met de woningcorporaties.
9.2. Wijziging woningwet 19
De bedoeling van de wijziging van de woningwet is het toezicht op de woningcorporaties te
verscherpen. Er komt een nieuwe autoriteit die het volledige toezicht op de woningcorporaties
op zich gaat nemen. De beleidsregels van de autoriteit dienen door de minister te worden
goedgekeurd, De autoriteit baseert zich in zijn toezicht op alle benodigde, desnoods
aanvullend ingewonnen informatie en zal de minister adviseren over de maatschappelijke
prestaties van woningcorporaties. Een eventuele interventie ligt bij de minister. De autoriteit
voert daarnaast het toezicht uit op de rechtmatigheid en oefent het financiële toezicht uit.
Voor de financiële beheersing bij corporaties zal een treasurystatuut verplicht worden gesteld.
Voor het externe toezicht beoordeelt de autoriteit de verklaringen die de raden van
commissarissen van de corporaties voortaan moeten afgeven over het maatschappelijk
presteren, de financiële continuïteit, de inzet van het vermogen en de doelmatigheid, de
rechtmatigheid, de integriteit en de governance. Voor aankopen boven bepaalde (nader vast te
stellen) drempelbedragen zal met het oog op financiële en integriteitrisico’s voorafgaande
toestemming van de RvC respectievelijk de autoriteit vereist zijn. De meest toegepaste
sanctiebevoegdheden ten aanzien van woningcorporaties zullen aan de autoriteit worden
toegewezen, maar daar waar het gaat om kwesties die direct raken aan beleidsmatige
vraagstukken blijven de sancties bij de minister.
Vooral met de invoering van voorafgaande goedkeuring door de autoriteit voor bepaalde
aankopen boven een bepaald bedrag wordt de invloed op het (financieel) beheer van de
overheid op woningcorporaties aanmerkelijk uitgebreid. De kans dat het Hof van Justitie van
de EU bij woningcorporaties een overwegende overheidsinvloed aanwezig acht, wordt
daarmee vergroot.
9.3. Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten
instellingen 20
Op 8 november 2010 is deze ministeriële regeling gepubliceerd. De regeling is per 1 januari
2011 ingegaan. Met deze regeling geeft Nederland op onderdelen uitwerking aan het besluit
van de Europese Commissie rondom bestaande en nieuwe staatssteun en de Nederlandse
woningcorporaties. Er ging een lange discussie tussen Nederland en de Europese Commissie
over het Nederlandse corporatiestelsel aan vooraf. De ministeriële regeling loopt vooruit op
de Herzieningswet toegelaten instellingen (wijziging woningwet). Bij deze herzieningswet
gaat het om meer zaken, zoals intern en extern toezicht, de rol en positie van minister en
autoriteit (thans CFV), de inrichting van de corporaties en de positie van belanghouders en de
gemeente. Deze wet gaat in werking per 1-1-2012.
19 Bron: Bouw nr. 10 oktober 2010: Woningcorporaties zijn (niet) aanbestedingsplichtig
20 Ontleend aan publicatie Aedes dd. 15-11-2010
58

Voor een uitvoerige uiteenzetting van wat er per 1-1-2011 is gewijzigd, wordt verwezen naar
bijlage 9.
9.4. Gevolgen voor gemeente Nuenen
Woonbedrijf
De rekenkamercommissie sprak over de gevolgen van de nieuwe wetgeving met Woonbedrijf.
Hierbij stelde zij vast dat de impact op gemeente Nuenen nihil zijn. Woonbedrijf voldoet
thans ruimschoots aan de zogenaamde 90% -norm. Dit wordt vooral veroorzaakt door het feit
dat Woonbedrijf veel huurders met zeer lage inkomens, waaronder studenten, heeft. In
Nuenen worden door Woonbedrijf geen DAEB-activiteiten uitgevoerd.
Helpt Elkander
Helaas kreeg de rekenkamercommissie niet de gelegenheid om hierover met Helpt Elkander
te spreken. Daarom wordt in dit rapport gebruik gemaakt van hetgeen is vastgelegd in het
bestuurlijk overleg tussen Helpt Elkander en de gemeente en hetgeen de
rekenkamercommissie vernam in haar interviews met medewerkers en bestuurders van de
gemeente. Voor een uitvoerige weergave van de bestuurlijke overleggen wordt verwezen naar
bijlage 13.
Verslag bestuurlijk overleg gemeente Nuenen c.a. en woningbouwvereniging Helpt Elkander
dd. 4 april 2011
Uit dit verslag blijkt het volgende:
• De woningcorporaties zijn met terugwerkende kracht vanaf 1-1-2008 over alle
activiteiten vpb-plichtig geworden. Daarmee gepaard gaande vpb-heffingen leiden tot
een beperking van de investeringscapaciteit. Zo ook geldt dit voor HE.
• De toekomstverwachtingen van Helpt Elkander zijn bijgesteld vanwege gewijzigde
wet- en regelgeving per 1-1-2011, alsmede ook als gevolg van de economische crisis
waar de bouw ernstig onder te lijden heeft.
• Ook de toewijzing van huurwoningen is gewijzigd, de garantie WSW, alsmede de
hypotheekverstrekkingen door banken. Om scheefwonen tegen te kunnen gaan dienen
de huren verhoogd te worden. Echter: meer dan 50% van de huurders bij Helpt
Elkander ontvangt huurtoeslag.
• Helpt Elkander zal het bouwvolume terugbrengen en zich richten op kleinere,
gefaseerde projecten en deze in lager tempo uitvoeren.
• HE presenteert in haar vergadering van bestuur en RvC in de maand mei 2011 de
jaarrekening 2010 en daarbij de gevolgen c.q. doorrekeningen als gevolg van de
gewijzigde wetgeving.
• Voor de woningcorporaties heeft de nieuwe regelgeving als effect miljoenen minder
mogelijkheden tot investeringen.
• De minister heeft nog geen duidelijkheid gegeven over de financiering van al
bestaande projecten die oorspronkelijk als DAEB-activiteit konden worden
aangemerkt en vanaf 1 januari 2011 worden aangemerkt als niet-DAEB-activiteit.
Daardoor ontstaat er bij de corporaties onduidelijkheid over de toekomstige
exploitatielasten van het vastgoed.
• Voor de centrumvisie Dorpskern houdt een en ander in ieder geval in dat een extern
investeerder moet worden aangetrokken.
59

• De plannen voor bebouwing Kloostertuin worden momenteel doorgerekend. Het is
raadzaam deze bouwplannen af te stemmen met de Luistruik, om concurrentie te
voorkomen.
• Afgesproken wordt dat Floor van de Gevel en Henri Smits vóór de
commissievergadering van 12 april per project afstemmen de effecten van de
regelgeving voor Helpt Elkander.
Verslag bestuurlijk overleg gemeente Nuenen c.a. en woningbouwvereniging Helpt Elkander
dd. 26 april 2011
Hier wordt onder andere het project Gerwen besproken. Hierover wordt het volgende
opgemerkt:
Op 9 maart 2010 is een anterieure overeenkomst [tussen gemeente en Helpt Elkander]
gesloten. Notariële afwerking is ingezet. Tot op heden is echter nog geen overeenkomst
gepasseerd. De vraag ligt voor hoe we hier gezamenlijk afspraken over maken. Henri Smits
haalt de gang van zaken aan. Op 8 december 2009 is in het College besloten tot het aangaan
van een anterieure overeenkomst. Op 9 maart 2010 heeft wbv HE deze overeenkomst
getekend. De gemeente heeft op 21 juli 2010 getekend en daarna in handen gegeven van de
notaris en de overeenkomst is eveneens toegezonden aan wbv HE. Floor v.d. Gevel bevestigt
deze data. Peter van Stipdonk zegt dat hij deze notariële akte, gelet op de gewijzigde
regelgeving, niet meer mag tekenen. Willem Ligtvoet vraagt of dat ook geldt voor de oude
overeenkomst van vóór 1 januari 2011. Peter van Stipdonk is er niet zeker van of de
gewijzigde regelgeving met terugwerkende kracht van toepassing is. Het meetmoment ligt
volgens hem bij de notariële akte. Het probleem voor de gemeente is dat zij geïnvesteerd heeft
in aankopen in Gerwen, waar nu de dekking onderuit valt. Henk Pero merkt op dat nu de
afspraken nagekomen moeten worden en over drie jaar gekeken kan worden hoe e.e.a. op te
lossen. Henri Smits merkt op dat wbv HE op de markt zal moeten financieren. Dat kost meer
dan gemiddeld rente. In het bestuurlijk overleg van december 2010 heeft wbv HE
aangekondigd dat zij een belegger zal zoeken voor het commerciële gedeelte in het project.
Zij denkt dit in de loop van 2011 te kunnen afronden. Henri Smits noemt nog de volgende
mogelijke oplossingen:
• Overdragen aan andere corporatie die dit wel wil doen
• Wbv HE is bereid om rente te voldoen.
• Structuurvisie op te stellen en daarbij mogelijkheden om toch woningbouw te
realiseren.
Grootste probleem voor de gemeente is de renteteller. Enkele punten om na te lopen zijn: Wat
zijn de juridische consequenties als er een overeenkomst van voor 1 januari 2011 ligt m.b.t. de
afwerking. Er dient een oplossing te komen welke voor beide partijen acceptabel is. Een
eerste belangrijk feit is het opstellen van de structuurvisie. Het project is nu opgenomen in een
brede range van projecten die aangeboden worden aan de Raad voor herprioritering. Dit komt
op 28 april op de agenda van de Raad. Het voorstel is nu on hold met uitzondering van
kleinschalige CPO-ontwikkeling.
60

De hier [red. onduidelijk is wat/waar] opgesomde projecten zoals Oude locatie Schenkels,
Berkenbos, Kloostertuin, Gerwen, huidige Ahoed blijven vraagtekens houden.
Achtervangconstructie (Esrand en Eeneind Oost) staan eveneens ter discussie. Henri Smits en
Floor v.d. Gevel zullen verder aanvullen. Floor v.d. Gevel zal de informatie doorspelen naar
de gemeenteraad via de voortgangsrapportage. Henri Smits zal de beoordeling van Het
Klooster meenemen.
Toelichting woningbouwplannen juni 2011
In de toelichting op de woningbouwplannen, de hierboven bedoelde voortgangsrapportage, is
géén informatie opgenomen omtrent de gevolgen van de nieuwe wetgeving. Door F.v.d. gevel
is de rekenkamercommissie toegezegd dat dit zal gebeuren in de rapportage van september
2011 21 .
Jaarstukken Helpt Elkander 2010
De rekenkamercommissie heeft getracht de jaarstukken van Helpt Elkander van het jaar 2010
van Helpt Elkander te krijgen. Dit is helaas niet gelukt.
Afronding
Het is de rekenkamercommissie onvoldoende duidelijk geworden wat exact de impact van de
nieuwe wetgeving voor gemeenten Nuenen is. Aangaande de 90%-norm kan alleen Helpt
Elkander het vereiste inzicht geven. Voor wat de impact op de verschillende thans lopende
en/of nog op te starten projecten kan gesteld worden dat alle projecten waarbij niet aan
bepaalde eisen wordt voldaan, nader onder de loep moeten worden genomen. Deze eisen
houden in dat geïnvesteerd moet worden in:
• het passend huisvesten van de doelgroep, het leveren van diensten aan bewoners, de
bouw, instandhouding, verbetering, aankoop, exploitatie en verhuur van
huurwoningen tot de maximale huurtoeslaggrens,
• de bouw, instandhouding, verbetering, aankoop, exploitatie en verhuur van nader
omschreven maatschappelijk vastgoed,
• infrastructuur rondom woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed
• leefbaarheid
• wijkaanpak
Indien dit (deels) niet het geval is, dan komt de corporatie niet in aanmerking voor WSWborging
en dient er naar een commerciële financiering te worden omgekeken. Vraag is dan of
dit impact heeft op de financiële haalbaarheid van de projecten.
21 In het kader van ambtelijk hoor en wederhoor is de rekenkamercommissie gemeld dat in de rapportage aan
college en gemeenteraad inzake Ruimtebalansprojecten in september 2011 de gevolgen van de nieuwe
wetgeving zijn opgenomen.
61

Hoofdstuk 10: Verwevenheid
10.1. Inleiding
In de handreiking “van woonvisie tot prestatieafspraken” van de VNG (ongedateerd) wordt
het belang van een duurzame relatie met de plaatselijke/lokale corporatie(s) als volgt geduid:
“gemeenten moeten een duurzame relatie hebben met corporaties. Dat ligt voor de hand
vanwege de bijzondere wettelijke positie die corporaties hebben en vanwege het feit dat
corporaties veelal eigenaar zijn van de lokale sociale huurvoorraad. Woningcorporaties zijn
dus geen willekeurige marktpartijen. Het spreekt dan ook vanzelf dat gemeenten vanuit die
duurzaamheid op een bijzondere wijze met de corporaties omgaan. Een voorbeeld daarvan
betreft de toewijzing van bouwmogelijkheden. Daarbij is een bijzondere positie voor de lokaal
gebonden corporatie(s) gewenst, opdat zij ook daadwerkelijk mogelijkheden krijgen om de
door de gemeente verlangde prestaties op langere termijn waar te maken. Dit betekent niet,
dat commerciële ontwikkelaars of andere corporaties geen ruimte mogen krijgen zolang dat
er maar niet toe leidt dat alleen zij de “krenten uit de pap” krijgen. Te vaak vissen lokale
corporaties achter het net. Daardoor zijn ze gedwongen om het aantal te realiseren sociale
huurwoningen op lastige locaties (geconcentreerd) neer te zetten. Vervolgens ontbreekt het
aan voldoende mogelijkheden om een meer gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen
waarbij sociale huurwoningen gecompenseerd worden met hogere inkomens uit duurdere
huurwoningen op andere, meestal aantrekkelijke plekken.”
Gemeente Nuenen en Helpt Elkander zijn zich van de noodzaak tot “symbiose” bewust. Dit
uit zich in hetgeen hierover in de prestatieafspraken wordt opgemerkt:
“Langjarig commitment met de gemeente leidt tot een prominente rol van Helpt Elkander bij
de dienstverlening op het brede terrein van wonen, functieverandering vastgoed,
herstructurering en de ontwikkeling van nieuwe gebieden. Samenwerking tussen Helpt
Elkander en gemeente leidt tot een hoger maatschappelijk rendement, aangezien de revenuen
van Helpt Elkander bij de ontwikkeling van vastgoed weer worden geïnvesteerd binnen de
gemeentegrens. Gegeven deze bijzondere positie ten opzichte van andere ontwikkelende
partijen krijgt Helpt Elkander een positie die hier recht aan doet. Op deze manier zijn
partijen ervan overtuigd datgene waar te kunnen maken wat de samenleving van hen mag
verwachten, uitgaande van afgesproken realistische planningen”.
en
“Partijen streven er naar ook in de toekomst een financieel sterk Helpt Elkander te behouden,
die blijvend kan werken aan het woon- en leefklimaat. De gemeente erkent de noodzaak voor
Helpt Elkander om, gelet op de omvang van de sociaal-maatschappelijke (onrendabele)
investeringen en afspraken die Helpt Elkander vanwege deze prestatieafspraken zal doen, ook
middelen te verwerven uit renderende projecten. Op deze manier organiseren en genereren zij
een maatschappelijk rendement dat op het (door partners) gewenste niveau kan worden
gebracht en gedurende een lange periode kan worden gecontinueerd”.
62

Hiermee is het “fenomeen” c.q. “probleem” van de verwevenheid geduid. Bij verwevenheid
gaat het om de vraag hoe “intens” de relatie tussen de gemeente en één woningcorporatie (in
dit geval Helpt Elkander) zou mogen zijn. Vragen die hierbij opkomen zijn:
• Mag/moet gemeente Nuenen ook met andere corporaties in zee gaan?
• Is de relatie die gemeente Nuenen onderhoudt met Helpt Elkander niet (meer) van dien
aard dat (nog) gesproken kan worden van een zakelijke relatie.
• Doen zich situaties voor c.q. hebben zich situaties voorgedaan die erop duiden dat
geen sprake is van een zakelijke relatie?
In dit hoofdstuk wordt op deze vragen nader ingegaan.
10.2. Scholenconvenant
Alvorens op de verwevenheid in te gaan is het van belang te weten dat tussen gemeente
Nuenen en Helpt Elkander op 12 december 2001 het “convenant tussen gemeente Nuenen en
de woningbouwvereniging Helpt Elkander te Nuenen” oftewel het zogenaamde
scholenconvenant is aangegaan. In dit convenant is aangaande het realiseren van
schoolvoorzieningen (onder andere) het volgende bepaald:
De woningbouwvereniging biedt aan in het kader van de leefbaarheid
huisvestingsvoorzieningen te realiseren ten behoeve van alle vormen van onderwijs, te weten
het openbaar, bijzonder primair onderwijs en het voortgezet onderwijs.
Onder huisvestingsvoorzieningen wordt verstaan: eerste nieuwbouw, uitbreiding van
bestaande schoolgebouwen en vervangende nieuwbouw in tijdelijke of permanente vorm.
De vrijkomende locaties van de bestaande schoolgebouwen, waarvoor nieuwe
schoolgebouwen worden ontwikkeld, worden als ontwikkellocaties aan de
woningbouwvereniging overgedragen tegen nader te bepalen voorwaarden.
In het navolgende zal blijken dat bij verschillende projecten dit “scholenconvenant” van
toepassing is, in die zin dat er sprake is van vrijkomende locaties.
10.3. Financiële verwevenheid
Ultimo 2010 had gemeente Nuenen nog leningen af te lossen die waren aangegaan ten
behoeve van Helpt Elkander. Het gaat hier om een totaal restantschuld van € 17.848.541. Het
gemiddelde rentepercentage van deze leningen bedraagt circa 4%. De meeste leningen werden
aangegaan in de jaren 1991 tot en met 2005. De laatste lening die gemeente Nuenen aanging
was in 2010. Het betrof hier een bedrag groot € 2.852.000. Deze lening hing samen met de
achtervang van de cpo-projecten Esrand en Eeneind. Hierbij financiert de gemeente de grond
en Helpt Elkander de opstallen. Terzake zijn in november 2010 overeenkomsten gesloten.
Verder staat gemeente Nuenen garant voor een aantal door Helpt Elkander aangegane door
het WSW geborgde leningen voor een totaalbedrag van € 75.166 (stand ultimo 2010).
63

10.4. Projecten Helpt Elkander
Om een indruk te geven hoe groot de het aandeel is van Helpt Elkander in de totale
woningbouwproductie in het kader van de ruimte balans dient het overzicht zoals openomen
in bijlage 12 bij dit rapport. Uit deze bijlage blijkt dat Helpt Elkander minimaal goed is voor
514 van de 1204 te bouwen sociale huur/koopwoningen. Hierbij moet opgemerkt worden dat
een groot deel van deze te bouwen woningen nog moet worden “toegewezen” aan een
corporatie. Daarnaast is Helpt Elkander minimaal goed voor 101 van de 1.926 te bouwen
vrije sector woningen. Ook hier dient overigens nog een groot deel van de projecten
toegewezen te worden. Kijken we naar het aandeel van Helpt Elkander in de thans
gerealiseerde woningen dan ontstaat het volgende beeld:
opgeleverd
in otw.
on hold
SH/SK
VS
1 savo-berg V 0 14
2 berg-weverstraat V 75 100 V 165 65 100 65
3 beatrixstraat V 30 1 V 31 30 1 30
4a luistruik V 104 59
5a andrieslocatie V 14 0 V 14 14 0 14
6 bosgorsstraat V 102 0 V 102 102 0 102
7 buslus V 24 0 V 24 24 0 24
12 wettenseind V 39 0
15 esrand nederwetten V 27 30 27 27 27
17 combiproject V 20 0 V 20 20 0 20
23 Koppel 11 0 11 11
24 Dora Ebbenhof V 10 0 11 11 11
26 Eeneind oost V 15 36 15 15 15
32 Hendrikstraat V 0 10
35 Boschhoeve V 0 57
Totaal 471 307 420 319 101 308
Prestatieafspraken HE
Uit dit overzicht blijkt dat Helpt Elkander een aanzienlijk aandeel heeft in zowel de bouw van
vrije sectorwoningen (circa 33%) als in de bouw van sociale koop- en huurwoningen (80%).
Het enige project inzake sociale huur/koop dat niet door Helpt Elkander is uitgevoerd betreft
het project Luistruik. Tevens kan worden geconstateerd dat het “zuur” (sociale koop en –
huur) (deels 22 ) wordt gecompenseerd door het “zoet” (vrije sector).
22 De mate waarin deze compensatie plaatsvindt is door de Rekenkamercommissie niet te achterhalen.
aantal woningen
SK
VS
Gerealiseerd door HE 30/3/2010
64

10.5. Analyse projecten in het kader van de Ruimtebalans
De rekenkamercommissie heeft 16 projecten in het kader van de ruimtebalans onderzocht. Het
betreft alle projecten die in de afgelopen jaren door woningcorporaties zijn gerealiseerd en/of
waarbij sprake was van grondtransacties (aan- en verkopen) tussen Gemeente en
Woningcorporaties). Het gaat om de volgende projecten:
Project 2: Berg-Weverstraat (65 sociale huurwoningen)
Project 3: Beatrixstraat (30 sociale huurwoningen)
Project 4a: Luistruik (104 sociale huurwoningen)
Project 5a: Andrieslokatie (14 appartementen en multifunctioneel gebouw)
Project 6: Bosgorsstraat (102 (zorg-)woningen en zorginfrastructuur)
Project 7: Buslus (24 huurappartementen voor starters)
Project 9: Hongerman/sporthal (brede school, sprothal, infrastructuur etc.)
Project 10: Vinkenlaan/Wielewaallaan (10 sociale huurwoningen; afgeprioriteerd)
Project 12: Wettenseind (4 e sinti-locatie)
Project 13: Park-Voirt (30 sh/30 vs/commerciële ruimten)
Project 14: Nuenen-West (diversen)
Project 15: Esrand Nederwetten (cpo)
Project 17: Combiproject Gerwen (20 sociale huurwoningen, bredeschool, dorpshuis)
Project 23: Koppel-Nederwetten (sociale woningbouw, multifunctioneel accommodatiegebouw)
Project 24: Dora Ebbenhof (10 woningen soc. woningbouw)
Project 26: Eeneind-oost (cpo)
Bij deze analyse zijn de volgende aspecten onder de loep genomen:
• Wat is het doel van het project, wat behelst het project
• Waarom is met woningcorporatie X in zee gegaan en waarom niet met corporatie Y of
ontwikkelaar Z?
• Hoe wordt omgegaan met bouw- en woonrijpmaken en wie draagt de kosten daarvan?
• Hoe wordt omgegaan met eventuele aanbesteding?
• Hoe wordt omgegaan met eventuele planschade?
• Is er sprake van een overeenkomst met de woningcorporatie?
• Wie was eigenaar van de grond aan het begin van het project?
• Is er sprake van grondaan- of verkoop (grondtransacties), en zo ja:
o Welke prijzen zijn tot stand gekomen
o Waarop zijn deze prijzen gebaseerd (bijvoorbeeld taxatierapporten)
o Is er sprake van zakelijke prijzen?
Hieronder wordt ingegaan op de rode draden die naar aanleiding van deze analyse kunnen
worden getrokken.
Partnerkeuze/keuze voor corporatie X of corporatie Y.
In het merendeel valt de keuze van de gemeente op samenwerking met Helpt Elkander. Dit
wordt veroorzaakt door het feit dat de gemeente niet anders kan. Of: de benodigde grond is
reeds in bezit van Helpt Elkander, of de verplichting tot samenwerking met Helpt Elkander
vloeit voort uit het met Helpt Elkander aangegane scholenconvenant. Er zijn maar een beperkt
aantal locaties waar samenwerking met andere partners aan de orde kon zijn, te weten:
65

• Luistruik
• Wettenseind (woonwagenlocatie)
• Esrand Nederwetten
• Eeneind oost
Bij deze vier locaties wordt gekozen voor Woonbedrijf (Luistruik) en Wooninc
(Wettenseind). Bij de cpo-projecten wordt er ook gezocht naar andere partners, maar
uiteindelijk blijkt Helpt Elkander de enige partij te zijn waarmee samenwerking mogelijk is.
Bouw- en woonrijpmaken
Voor het bouwrijpmaken van het gebied rondom de bebouwing worden verschillende
oplossingen gekozen. In een aantal gevallen wordt het bouw- en woonrijpmaken overgelaten
aan de woningcorporatie, onder toezicht van de gemeente. De gemeente betaalt in sommige
gevallen een vergoeding van de gemaakte kosten. In andere gevallen maakt de gemeente voor
eigen rekening bouw- en woonrijp.
Aanbesteding
In dit kader is de brief aan de gemeenteraad van 26 maart 2007 van belang (zie bijlage 8). In
deze brief wordt antwoord gegeven op een discussie in raad met betrekking tot de wijze van
aanbesteding van projecten. In deze brief wordt aangegeven dat bij de projecten 5
(Andrieslokatie), 17 (combiproject Gerwen) en 23 (Koppel-Nederwetten), doorlegging van de
aanbestedingsplicht ten aanzien van de bouw is wel nog mogelijk en dus noodzakelijk.
Bij deze projecten is dan ook de volgende passage in de koop/realisatieovereenkomsten
opgenomen:
Lid 1:
Helpt Elkander zal in het kader van aanbesteding de wettelijke regelingen in het kader van Europese
Aanbestedingsplicht volgen. Aanvullend op dit wettelijk kader is Helpt Elkander bereid van de in het document
“inkoop- en aanbestedingsprocedure” van de gemeente aangegeven inkoopstrategieën, waarin gebaseerd op de
aspecten ‘inkoopwaarde’ en ‘inkooprisico’ een viertal varianten worden geschetst, in het bijzonder de variant
‘strategisch’ ten aanzien van voornoemde realisatie toe te passen. Gemeente gaat hiermee accoord.
Lid 2:
Helpt Elkander informeert de gemeente terstond na de resultaten van de aanbesteding
Lid 3:
Indien uit de (eventueel) te doorlopen aanbesteding blijkt dat de exploitatiebegroting wordt overschreden, dus
negatief moet worden bijgesteld, treden partijen in overleg over de gevolgen daarvan voor de realisatie van het
project”.
De rekenkamercommissie heeft op basis van de op het projectbureau aanwezige stukken niet
kunnen achterhalen of Helpt Elkander daadwerkelijk de gemeentelijke aanbestedingsregels
heeft toegepast. Hierover zijn op het projectbureau geen documenten aanwezig.
Bij de overige projecten is er (veelal) geen directe bemoeienis of financiële inbreng van de
gemeente. Er is geen sprake van gemeentelijke aanbestedingsplicht. Helpt Elkander is vrij de
bouwer zelf te kiezen.
66

Planschade
In de meeste overeenkomsten met de woningcorporaties is expliciet geregeld dat eventuele
planschade voor rekening van de exploitant (dus de woningcorporatie) komt. Dit is niet het
geval bij de projecten Berg-Weverstraat, Beatrixstraat en Buslus. Reden daarvan is dat deze
projecten van voor de start Projectbureau zijn. Bij de start van het Projectbureau is gestart met
de npk (nota publiekrechtelijke kaders) waarin de planschade doorlegging is opgenomen.
Grondtransacties
Voor zover er sprake is geweest van grondtransacties is door de rekenkamercommissie
vastgesteld of:
• Er indien er sprake is van grondaankopen, er taxatierapporten aanwezig zijn
• Indien er sprake is van grondverkopen, betreffende verkopen plaatsvinden tegen
zakelijke condities en of het tarievenbeleid van het grondbeleid wordt nageleefd.
De rekenkamercommissie heeft vastgesteld dat aan alle transacties met woningcorporaties
taxaties ten grondslag liggen (indien noodzakelijk) en dat het grondprijsbeleid is nageleefd.
10.7. Preferente positie Helpt Elkander
In zijn algemeenheid heeft het voor een gemeente zowel voor- als nadelen om zaken te doen
met één corporatie die veel bezit in de gemeente heeft. De voordelen zien er als volgt uit:
• Afspraken zijn gemakkelijk te maken door het grote, verspreide bezit
• Door de corporatie gewilde projecten (het “zoet”) te gunnen, is zij ook bereid om ook
projecten die geld kosten (het “zuur”) uit te voeren.
• Partijen kennen elkaar en weten daardoor waarop ze moeten letten bij het maken van
afspraken
• Er is minder overleg nodig dan wanneer er veel sociale verhuurders actief zijn
• Er kunnen slimme verbindingen worden gelegd tussen c.q. combinaties worden
uitgevoerd van verschillende met elkaar samenhangende projecten.
De nadelen zijn:
• Er kunnen niet verschillende aanbiedingen met elkaar worden vergeleken
• Concurrentie ontbreekt waardoor alternatieven niet beschikbaar zijn
• Doordat er niet meerdere aanbieders zijn, bestaat het gevaar dat de aanbieder niet
“scherp” begroot.
• De mogelijkheden tot sturing zijn beperkt.
Het is aan de gemeente om te bepalen of de voordelen zwaarder wegen dan de nadelen. Maar
los daarvan zijn er goede redenen om de preferente positie van Het Elkander geen “blanco
cheque” te laten zijn.
67

C: BIJLAGEN
68

Bijlage 1: Lijst van geraadpleegde documenten
Regio
Convenant regionale samenwerking stedelijk gebied Eindhoven
Regionaal convenant wonen: “wonen, samen de markt op!”, dd. 30 oktober 2006
Regionale huisvestingsverordening voor standplaatsen van woonwagens dd. Juni 1999.
Gemeente Nuenen
Brief aan de leden van de gemeenteraad, dd. 26 maart 2007 betreffende
aanbesteding/staatssteun in relatie tot Projecten Ruimtebalans.
Woonvisie 2005+
Nuenen - Helpt Elkander
Prestatieafspraken 2007-2012
Convenant tussen Neunen en Helpt Elkander (“Scholenconvenant”)
Nuenen – Wooninc.
Intentieovereenkomst dd. 28 september 2004
Nuenen - Woonbedrijf
Concept prestatie-afspraken gemeente Nuenen-Woonbedrijf. Concept-versie 1.0 dd. 4 juni
2010.
Nuenen – Woonmaat
Beheerovereenkomst Gemeente Nuenen – Woonmaat BV december 2010.(woonwagens en
standplaatsen)
Helpt Elkander
Ondernemingsplan “Maatschappelijk en duurzaam actief” 2008-2012
Ministerie VROM
Verkennende analyse naar risicofactoren bij woningcorporaties (maart 2010)
Aanbestedingsplicht
Europa decentraal; kenniscentrum Europees recht en beleid voor decentrale overheden: is een
woningcorporatie aanbestedingsplichtig?
69

Lexence; advocaten en notarissen: woningcorporaties aanbestedingsplichtig? Nieuwe
ontwikkelingen.
Financieel dagblad dd. 30-12-2010: aanbesteden corporaties niet verplichten.
Bouw, dd. Oktober 2010: Woningcorporaties zijn (niet) aanbestedingsplichtig.
Toezicht op woningcorporaties
Handboek corporatie governance: praktische handleiding voor de toezichthouder
woningcorporatie (BNG oktober 2004)
Aedes-magazine 5/2011: Hoe blijft de bestuurder fris? (Herziening governancecode)
Aedes; governancecode woningcorporaties dd. november 2006
Centraal Fonds Volkshuisvesting; “Borging waarden woningcorporaties; Nulmeting
integriteitsbeleid” Naarden, 7 september 2009.
Samenwerking met woningcorporaties
Scherpte in coalities tussen woningcorporaties en gemeenten; tijdschrift voor de
volkhuisvesting 2003/6.
Analyse van de prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties in 2008;
Severijn, maart 2009
Onderzoek prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties 2010, Severijn
oktober 2010.
VNG: handreiking “Van Woonvisie tot Prestatieafspraken”.
Rekenkamerrapporten
Gemeente Son & Breugel: Rekenkamer de Groene Rand: Samenwerking tussen de gemeente
en Domein
Onderzoek prestatie-afspraken gemeente en woningcorporaties, gemeente Roosendaal,
september 2010.
Nieuwe wetgeving (tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten
instellingen)
www.aedesnet.nl. : tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten
instellingen
Ministerie VROM, praktische informatie over staatsteun voor woningcorporaties per 1 januari
2011 (08-07-2010)
70

RIGO, research en advies BV: “Tussen wal en schip”; twee deelstudies naar de gevolgen van
de 90%-norm.
Bijlage 2: Lijst van geïnterviewde personen
Portefeuillehouder Volkshuisvesting: Martien Jansen
Portefeuillehouder Welzijn: Paul de Witte
Woonbedrijf: Marie José Backx
Afdelingshoofd ontwikkeling en handhaving: Nick Scheltens
Afdelingshoofd Welzijn: Maya van Dongen
Medewerker Volkshuisvesting: Pauline Janssen
Voormalig mw. Volkshuisvesting: Gerard Jan Andriessen
Mw. Sinti aangelegenheden Paul Joppen
Hoofd projectbureau: Floor van de Gevel
Medewerkers Projectbureau Roel Velstra
Tanja Bröcheler
Sandy van den Wildenberg
Bart Hillen
Afvaardigingen van de fracties:
VVD Peter Uipkes/ Chris Eeuworst
PvdA Ernst van der Leij/ Aaltje Schouten
CDA Theo van den Tillaart / Hans Pijs
W70 Louis Koenen
Combinatie José van Bree/Monique Donkers/
Toine Raaijmakers
71

Bijlage 3. Normenkader 23
Deelvraag 1: beleid
Er is een duidelijk proces van overleg met maatschappelijke partners (waaronder woningcorporaties) voor de
totstandkoming van het beleid op het gebied van wonen, zorg en welzijn, waarbij diagnose (wat is er aan de
hand), doelen (wat willen we bereiken), aanpak (wat gaan we doen) en evaluatie (hebben we bereikt wat we
wilden) een plaats hebben.
De gemeente betrekt woningcorporaties bij de formulering van beleid (dus voordat het beleid wordt vastgesteld)
op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dit is aantoonbaar voor de belangrijkste relevante beleidsnota’s
(bijvoorbeeld woonvisie, WMO, nota wijkaanpak etc.)
De vastgestelde visie van de woningcorporatie komt overeen met de visie in relevante beleidsnota’s van de
gemeente over wonen, zorg en welzijn. Wanneer zaken niet overeenkomen dan is dit beargumenteerd.
Deelvraag 2: regie/afspraken
De regiefunctie van de gemeente is gedefinieerd in de relevante beleidsnota’s en gecommuniceerd aan en bekend
bij de betrokken woningcorporaties
Er wordt in de praktijk invulling gegeven aan de regiefunctie door regelmatig overleg met de belangrijkste
partners, waarbij de gemeente afspraken maakt over de rollen en bijdragen van partners aan de vastgestelde
doelen.
Daar waar de gemeente doelen heeft vastgesteld op het gebied van wonen, zorg en welzijn, is een vertaling
gemaakt naar prestatieafspraken met de woningcorporatie(s).
De gemeente geeft aan en kan onderbouwen dat er een vertaalslag van de prestatieafspraken is gemaakt naar een
planning of een plan van aanpak om een doelmatige en doeltreffende uitvoering te borgen.
De woningcorporatie geeft aan en kan onderbouwen dat er een vertaalslag van de prestatieafspraken is gemaakt
naar een planning of een plan van aanpak om een doelmatige en doeltreffende uitvoering te borgen.
Deelvraag 3: Monitoring
Zowel de gemeente als de woningcorporatie stelt periodiek een rapportage op met daarin de voortgang van de
gemaakte afspraken.
In de prestatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de handhaafbaarheid. Deze afspraken betreffen één van
de volgende 4 typen: overleg, monitoring, afrekening en geschilbeslechting (Bron Severijn 2008)
De gemeente en de corporatie hebben overleg op basis van de rapportage. Indien nodig spreken de partners
elkaar aan en vindt bijsturing plaats.
De prestatieafspraken hebben per periode waarvoor de afspraken gelden een andere inhoud en gaan uit van
herijkte prioriteiten, uitgaande van de dan geldende ontwikkelingen.
De gemeente en de woningcorporatie staan bij herijking van afspraken open voor suggesties/verbeterpunten van
bewoners en andere partijen in de keten en hebben een structuur opgezet om deze boven tafel te krijgen.
23 Dit normenkader kwam tot stand op basis van het rapport van de rekenkamer West-Brabant en op basis van de
VNG-handreiking “van woonvisie tot prestatieafspraken”.
72

Deelvraag 4: Realisatie
De woningcorporatie en de gemeente dragen zorg voor een goede verantwoording over de realisatie van
maatschappelijke doelen naar elkaar.
Uit de rapportages blijkt dat de overeengekomen prestaties worden gerealiseerd.
Proces en inhoud van prestatieafspraken worden geëvalueerd. Deze evaluatie wordt gedocumenteerd.
Als uit de evaluatie blijkt dat aanpassingen in de samenwerking of opzet en werking van de prestatieafspraken
nodig zijn, dan worden deze ook daadwerkelijk bijgesteld.
Deelvraag 5: Rol van de gemeenteraad
De gemeenteraad wordt geinformeerd over trends, ontwikkelingen en het overleg met de woningcorporaties in
de gemeente.
De gemeente heeft randvoorwaarden en doelstellingen geformuleerd op het terrein van wonen, zorg en welzijn in
het kader van de samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie.
De gemeenteraad ontvangt periodieke rapportages over de mate waarin voortgang wordt geboekt en
doelstellingen worden gerealiseerd.
De gemeenteraad neemt op basis van de rapportages besluiten tot bijsturing wanneer daartoe aanleiding bestaat.
73

Bijlage 4: Toelichting type afspraken
Afspraken kunnen verschillen van karakter, samenhangend met de bedoeling van de afspraak.
In de analyse is een verschil gemaakt tussen kwalitatieve en kwantitatieve afspraken. Er wordt
daarnaast een onderscheid gemaakt in verschillende typen afspraken. De afspraken kunnen
naar zes typen worden ingedeeld:
Procesafspraken:
Deze zijn bedoeld om te ordenen en te regelen en structureren de manier van samenwerken.
Overleg, planning, monitoring en evaluatie zijn de meest voorkomende activiteiten die
hieronder vallen.
Uitspraken:
Deze zijn beschrijvend van karakter. Er worden uitgangspunten vastgelegd, posities
beschreven, stellingen betrokken, overeenstemming wordt bevestigd etc. De uitspraken geven
aan op welke veronderstellingen de afspraken zijn gebaseerd.
Intentieafspraken
Deze leggen de doelstelling(en) vast van eventueel handelen. Er bestaat nog onzekerheid over
de realisatie, maar de wenselijkheid hiervan wordt door alle partijen gedeeld.
Handelingsafspraken
Deze zijn bedoeld om activiteiten te plannen en af te stemmen. Het gaat om het uitvoeren van
handelingen of de planning om bedoelde handelingen te gaan uitvoeren.
Garantieafspraken
Deze zijn bedoeld om waarborgen te bieden. De afspraak die gemaakt wordt zal in principe te
allen tijde worden nagekomen.
Transactieafspraken
Deze leggen het ruilen of handelen tussen de gemeente en woningcorporatie(s) vast
74

Bijlage 5: kwesties die in prestatieovereenkomsten aan de orde komen.
In het rapport van Severijn “onderzoek prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en
woningcorporaties 2010” is aangegeven over welke zaken tussen gemeenten en
woningcorporaties afspraken worden gemaakt. Niet alle kwesties komen in alle
prestatieovereenkomsten van alle gemeenten aan de orde. In onderstaande tabel wordt
aangegeven:
• Welke afspraken in het algemeen worden gemaakt
• In hoeveel procent van de gevallen bepaalde afspraken in de prestatieovereenkomsten
aan de orde komen (in oplopende frequentie/percentage)
• Of betreffende afspraken ook in de vigerende prestatieafspraken met Helpt Elkander
aan de orde komen, waarbij rood = niet, geel = deels en groen = wel/volledig
Severijn 2010
Waar worden afspraken over gemaakt?
landelijk
Midden- en Oosteuropeanen 5%
Verbeteren niet directe woonomgeving 5%
Integratie en werken 8%
samenvoegen woningen 10%
Integratie en leren 10%
Interactief beleid 11%
Financiele continuiteit 12%
Afstemmen nieuwbouw en woningverbetering 15%
Woonzorg arrangementen 18%
Studenten 19%
PO/CPO 19%
Buurtactiviteiten 21%
duurzame energie opwekken 21%
Huurtoeslag 24%
Woningverbetering 32%
Energiezuinig bouwen en verbeteren 34%
Vervangende nieuwbouw 35%
Gedifferentieerde woonmilieus 37%
Huurprijsbeleid 38%
tussenvormen tussen huur en koop 38%
Betrokkenheid bewoners 40%
Bewonersparticipatie 41%
Bouwen goedkope koopwoningen 44%
Investeren in niet woongebouwen 45%
Energetisch verbeteren 48%
Dak-en thuislozen 51%
Sloop 53%
Sociale leefbaarheid 53%
Veiligheid 55%
Levensloopbestendige woningen 56%
Helpt Elkander
Woonbedrijf
75

Doelgroep 57%
Gebiedsgerichte aanpak 57%
Starters 58%
Algemeen herstructureringsbeleid 58%
Kostenverdeling tussen gemeente en corporatie 58%
Duurzaam bouwen 64%
Gehandicapten 68%
Statushouders 68%
Grond(prijs)beleid 68%
Kernvoorraad 72%
Woonruimteverdeling 74%
Verkoop huurwoningen 75%
Huisvesting ouderen 76%
Nieuwbouwproductie 87%
76

Bijlage 6: Verkorte weergave prestatieafspraken met Helpt Elkander
Prestatieafspraken 2007-2012
1.1. Versterking partnerschap
benoemen vaste accountmanagers bij gemeente en HE
twee maal per jaar (juni/dec) bestuurlijk overleg
2.1. Bouwproductie
geen afspraken
2.2. Aanpasbaar bouwen en woonkeur
bouwen woningen met kwaliteitskenmerk woonkeur
zoveel als mogelijk levensloopbestendige woningen realiseren
2.3. Woningkwaliteit
woningvoorraad daar waar mogelijk rolstoeltoegankelijk maken
huurwoningen in de kerkdorpen aansluiten op Ons Net
domoticavoorzieningen in elke huurwoning mogelijk maken
elke bewoner kan kwaliteit verhogen ihkv brandveiligheid en zorg
2.4. Leefbaarheid openbare ruimte
per gebied afspraken maken over speelgelegenheden, bankjes,
vijvers etc.
gezamenlijke wijkgerichte aanpak
werkgroep overlast
HE gaat achterpaden verharden en verlichten
2.5. Parkeernormering
gemeente gaat aan de slag met nieuw parkeerbeleid
per project (zorggerelateerd wonen, jongerenhuisvesting,
inbreidingslocaties) kan er afgeweken worden van de generieke
norm
2.6. Ondergronds c.q. gebouwd parkeren
in centrumlocaties en overige locaties met hoge dichtheid kan er
ondergronds of gebouwd geparkeerd worden.
dit geldt niet voor sociale woningbouwlocaties
bij vs-bouw, het bouwen volgens bijzondere concepten en bouwen
in gebieden met een bijzondere kwaliteit wordt er ondergronds of
gebouwd geparkeerd.
2.7. Milieu
duurzaam bouwen
uiterlijk 31-12-2009: alle aanwezige asbest-golfplaten van de
bergingen binnen de woningvoorraad vervangen
uiterlijk 31-12-2009: alle open CV toestellen vervangen door HRketels
alle nieuw te bouwen woningen van HE worden voorzien van HRketels
3.1. Starterswoningen
minimaal gebouwde twee-onder-een-kappers
circa 250 goedkope huurwoningen in principe toewijzen aan
starters tenzij…
onderzoek verrichten naar mogelijkheden om leegstaande
gebouwen te verbouwen tot starterswoningen
3.2. Collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters
77

HE stelt know how ter beschikking
diverse bepalingen inzake starterswoningen
3.3. Verkoop van bestaande huurwoningen
HE verkoopt maximaal 10 woningen per jaar als er dat jaar ook
minimaal 10 woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd
4.1. Kernvoorraad
Helpt Elkander
HE garandeert dat kernvoorraad eind 2010 op het beoogde peil en
van beoogde kwaliteit is.
HE zorgt voor minimaal 270 woningen, tot en met 2009, met
handhaving van de kernvoorraad op 1.000 woningen
de kernvoorraad zal naar huurprijsstelling voldoende
gedifferentieerd zijn
HE zorgt voor een gematigd huurbeleid. Discussie op rijksniveau
kan leiden tot aanpassing van deze afspraak
HE streeft ernaar de keuzevrijheid voor bewoners te bevorderen
de boogde kwaliteit komt separaat aan de orde
Gemeente
kostprijs voor huurwoningen wordt zo laag mogelijk gehouden
aangepaste gronduitgifteprijs
bouwvergunningen voor nieuwe projecten krijgen voorrang
idem: herziening bestemmingsplannen/vrijstellingen
gemeentelijke heffingen worden zoveel mogelijk beperkt
4.2. Woonruimteverdeling
systeem wordt meer consumentgericht en meer gericht op
keuzemogelijkheden opgezet.
HE maakt pva terzake
4.3. Behoud van de woningvoorraad
onderzoek naar woningen die voor herstructurering in aanmerking
komen
oppakken project hoek Parkstraat-Voirt-Beatrixstraat
5.1. Programma zorggerelateerd wonen
180 woningen planbare en onplanbare 24 uurs zorg
onzelfstandige woonruimte/18 win woningen Bosgorstraat
focus-woningen
gemeente levert grond als grond voor sociale woningbouw
beleid verder ontwikkelen
streven naar meer keuzevrijheid voor de klant
informatievoorziening op elkaar afstemmen
verdelingssysteem van de zorgwoningen ontwikkelen
5.2. WMO
vraaggericht werken
er worden géén individuele wvg-middelen preventief in de
nieuwbouw geïnvesteerd
in beperkt aantal gevallen worden wvg-middelen ingezet voor het
collectief aanbrengen van wvg-voorzieningen in woongebouwen
versnellen aanvraagprocedure
igv onderbesteding WMO-ged eventueel besteding tbv
zorgrealisaties cq. overige investeringen in leefbaarheid c.q.
maatschappelijk belang.
6.1. Reservering aantal woningen bijzondere doelgroepen
specifieke doelgroepen zoveel mogelijk helpen
HE stelt woningen ter beschikking aan gemeente
6.2. Woonwagenstandplaatsen en standplaatsen
kermisondernemers
78

collega-corporatie neemt exploitatie over
HE zorgt voor standplaatsvoorziening voor kermisondernemers bij
Hongerman
Partijen gaan op zoek naar uitwijklocatie
Gemeente brengt grond in
HE zorgt voor voorziening
6.3. Kernenbeleid
geen afspraken
6.4. IDOP's
leefbaarheid in stand houden en waar mogelijk verbeteren
gemeente stelt HE op de hoogte van signalen die betrekken
hebben op HE
HE stelt gemeente op de hoogte van de acties
7.1. Bouwvolume
ook in de toekomst een financieel sterk HE behouden
HE krijgt van gemeente tot en met 2012 bouwfaciliteiten
aangeboden voor minimaal 100 vs koopwoningen
HE krijgt gelegenheid tot ontwikkelen van percelen die bedoeld
waren voor cpo maar door de gemeente zijn teruggenomen
7.2. Projecten
Helpt Elkander
opleveren en gereedmelden van 473 woningen, uiterlijk op 31 dec.
2009
zodanig treffen van voorbereidingen dat overige woningen,
scholen en sociaal culturele voorzieningen worden opgeleverd
voor 31-12-2014
bij projectmatige bouw maakt HE inzichtelijk hoe de overwaarde
van de koopwoningen besteed zal worden aan het aftoppen van
de onrendabele top van de sh woningen
HE spant zich tot het uiterste in voor jongerenhuiskamer
gemeente
leveren grond- en bouwmogelijkheden aan HE
vaste kavelprijs
leveren bijdrage aan procedures
investeren in openbaar gebied
partners voeren scholenconvenant 2001 uit
gemeente geeft HE een rol bij koopgarantregeling/cpo bij
starterswoningen
projectontwikkelaars zal worden verplicht om 30% van de
woningen te bouwen tbv sh-sector en zoveel mogelijk HE daarbij
te betrekken.
project 2: Burg Weverstraat
project 3: Beatrixstraat
project 5: Andrieslokatie
project 7: Buslus
project 6: Bosgorsstraat
project 9: Hongerman
project 13: Parkvoirt
project 17: Combiproject Gerwen
project 22: Vinkenlaan-Wielewaallaan
project 23: Nederwetten-Koppel
project 24: Ruiterweg
project 25: van Goghplein
project 30: Jongerenhuiskamer
project 31: School de Mijlpaal
79

8.1. het Klooster
periode 1-7-2007 / 30-06-2012 huren Klooster
8.2. Jongerenhuiskamer
tot uiterste inspannen om voor 1-12008 jongerenhuiskamer te
herhuisvesten
8.3. Gemeentewerf
opzeggen huurcontract
8.4. Garantie- en achtervangfaciliteiten
gemeente staat garant voor zover er geen WSW garantie kan
worden verstrekt
8.5. Brede school ontwikkeling
Oude landen en Nieuwe Linde
Palet en Triangel
St. Jozefschool en Mijlpaal
9.1. overleg en rapportage
accountmanagers benoemen
werkafspraken accountmanagers
twee keer per jaar bestuurlijk overleg
bestuurlijke rapportage 1 * per kwartaal
9.2. geschillen
9.3. overige juridische bepalingen
9.4. wijziging en looptijd
80

Bijlage 7: Voortgang en stand van zaken per 9 december 2010; Prestatieafspraken 2007
– 2012; Gemeente Nuenen c.a. – Wbv Helpt Elkander
Prestatieafspraak
1. Versterking
Partnerschap
Gemeente en HE zullen
elkaar versterken in
samenwerking
2. Kwantiteit, Kwaliteit,
leefbaarheid en milieu
2.1 Op peil houden van de
Bouwproductie in Nuenen
2.2 Aanpasbaar bouwen en
woonkeur
2.3 Op peil houden en
verbeteren kwaliteit
bestaande voorraad
2.4 In kader van
leefbaarheid worden per
project afspraken gemaakt
Stand van zaken – voortgang Planning
afronding
Afgelopen jaar is er intensief samengewerkt.
Belangrijke resultaten zijn:
- Woningbouw, realisatie BOR afspraken
- Scholenrealisatie, 2 scholen af, 4 in ontw.
- sociaal maatschappelijke ontwikkelingen
- investeringen in leefbaarheid
- verkoop gronden/openbaar groen
- exploitatie Het Klooster
Via accountmanagersoverleg vaste overlegvorm
gevonden.
Op dit moment liggen er 26 geprioriteerde
projecten bij HE.
1. Berg Weverstraat
2. Beatrixstraat
3. Bosgorsstraat
4. Andrieslocatie
5. Buslus
6. Nederw. Esrand, partner
koopgarant/achterv.
7. Combiproject Gerwen
8. Nederwetten Koppel
9. Dora Ebbenhof
10. Eeneind-Oost, partner
koopgarant/achterv.
11. Emmastraat en Wederikdreef
12. Hongerman- sporthal Oude Landen
13. Hongerman zorgwoningen Hoge Brake
14. Hongerman locatie Mijlpaal
15. Hongerman locatie Heikampen
16. Wielewaallaan
17. Vinkenlaan
18. Hoek Park Voirt
19. Nuenen-West, Partner woningbouw
20. Nuenen-West, brede school
21. Nuenen-West, 5 e Sinti woonlocatie
22. Ruimte luide muzieksoorten (Eeneind)
23. Vincent van Goghstraat
24. Berkenbos
25. Het Klooster/Kloostertuin
26. Gerwen sport woningbouw
Nieuwbouw voldoet aan levensloopbestendig
alsmede waar mogelijk aan woonkeur
Op dit moment is nagenoeg gehele woningbezit
op niveau gebracht, enkele aandachtswijken
Lindenhof, Voirt en Vinkenhofjes
Breedband in alle woningen van HE
Per project worden afspraken gemaakt over
leefbaarheidsaspecten
Afstemmen wijkgerichte aanpak
Verlichting achterpaden huurwoningen gereed in
Continu proces
1e BOR wordt
per 31-12-2009
afgerond;
Is beleid bij alle
RB projecten
Jaarlijks wordt
deel aangepakt
100%
Vast onderwerp
continue
gereed
Indicator
81

2.5 Parkeernormering kan
afwijken van norm in geval
zorg, jongerenhuis- vesting
en inbreidingen
2.6 (Ondergronds) parkeren
in centrum
2.7 Hanteren duurzaam
bouwen
3. Vergrote
keuzevrijheid
3.1a Experiment uitvoeren
minimale 2/1 kappers met
maximale uitbreidingsmogelijkheden
3.1b Woningvoorraad bij
mutaties toewijzen aan
starters tbv doorstroming
3.1c Leegstaande
gebouwen verbouwen tot
starterswoningen
3.2 Ondersteunen &
participeren in CPO
projecten
3.3 HE verkoopt max. 10
woningen per jaar
4. Modern sociaal
woonbeleid en behoud
voorraad
4.1a HE zorg dat
kernvoorraad in 2010 op
peil is
4.1b HE bouwt minimaal
270 woningen t/m 2009
4.1c Voldoende
differentiatie in huurprijs
4.1d HE voert gematigd
huurbeleid
4.1e aangepaste grondprijs
voor sociale
woningbouw
4.1f bouwvergunning en BP
met voorrang behandelen
4.1g gemeentelijke
heffingen beperken
4.2 Woonruimteverdeling
Meer consumentgericht
4.3 Onderzoek naar
herstructurering
woningcomplexen
5. Wonen, zorg en
samenleving
5.1a HE realiseert woningen
voor zorg
5.1b realisatie WIN
woningen
5.1c HE stimuleert Focus
woningen in NW
Nuenen-zuid (gedeeltelijk) en Nuenen-Oost
(geheel). Overige wijken volgen
Afgesproken, in afwijking hiervan wordt
parkeernorm gemeente/CROW toch
gehandhaafd
Berg-Weverstraat, ondergrondse
parkeervoorziening gerealiseerd
Parkeergelegenheid centrum ter plaatse van
hoek Park Voirt
Partijen doen inspanning om in voorkomende
projecten dit te realiseren
Nog niet gerealiseerd, experiment nog op te
starten
Wordt zoveel als mogelijk gehanteerd, toewijzing
wel op basis wachtlijsten
Nog niet gerealiseerd, vraagt nog invulling
In oude gemeentewerf Berkenbos inmiddels
Kringloop gevestigd, tussentijds opzegbaar
contract met max.duur van 5 jaar.
gereed
Gereed
In ontwikkeling
Gereed/
continue
Openstaande
afspraak
continue
Invulling waar
mogelijk
HE regelt achtervang CPO starterswoningen in gereed
Esrand en Eeneind-Oost. HE regelt eveneens
achtervang in totaal voor max. 20 woningen in
Esrand en Eeneind-Oost
Niet gebruikt, gelet op de markt niet opportuun gereed
Proces loopt, planmatige aanpak c.q. upgrading
bij mutatie
Projecten in aanbouw c.q. opgeleverd gereed
Gerealiseerd gereed
Gerealiseerd gereed
€ 160,-- als specifieke grondprijs voor sociale
woningbouw vastgelegd
Doorlopend
proces t/m 2010
gereed
Kan nog steeds beter, wordt steeds meer gevolg Continu
aan gegeven
aandachtspunt
gerealiseerd gereed
Staat voor 2010 2010
Berg Weverstraat en Beatrixstraat opgepakt
Hoek Park-Voirt staat nog open
Bosgorsstraat, Hongerman
Hoek Park-Voirt staat nog open, wordt betrokken
in realisatie centrum-west ontwikkeling
Gereed
Nog te
realiseren
Gereed
Nog te
realiseren
In aanbouw gereed
Wordt in planontwikkeling meegenomen 2010-2011
82

5.1d Grond bij zorg met
sociale grondprijs
5.2a Geen Wvg middelen
preventief in Nieuwbouw
alleen in geval van zorg
5.2b gemeente versneld
Wvg aanvraag
5.2c HE bouwt
levensbestendig
Overig:
Domotica-Mantelzorg
Nuenen
6. Specifieke
doelgroepen en
kernenbeleid
6.1 Asielzoekers en
statushouders zoveel
mogelijk helpen
6.2a Woonwagenstandplaatsen
bij collega
6.2b HE draagt zorg voor
vervangende locatie
kermisondernemers
6.3 realisatie projecten in
kernen tbv leefbaarheid
6.4 Uitwisselen signalen
vanuit de kernen
7. Bouwvolume en
projecten
7.1 HE realiseert 473
woningen waarvan 270
sociaal
Gerealiseerd, waar mogelijk gereed
Vastgesteld beleid gereed
Binnen gestelde tijdspad continue
Wordt zoveel als mogelijk gehanteerd continue
Gemeente heeft andere keuzes gemaakt.
Besproken in overleg met portefeuillehouder-juli
2009.
Gerealiseerd, wel achterstand gelet op minimale
mutaties
Nieuwe locatie conform gerealiseerd. 5 e locatie
wordt gelijkelijk opgepakt. Bestaande locaties
nog vormgeven
1 locatie benoemd (Oude Landen), financieel
meegenomen in ontwikkeling Hongerman
Gerealiseerd, woningbouw wel nog in beperkte
omvang. Dorpshuizen, scholen afdoende in
voorzien
gereed
gereed
In proces
gereed
Lopende in
aanbouw
Continu proces, is opgepakt continue
In aanbouw:
- Berg Weverstraat, 165 woningen
- Beatrixstraat, 31 woningen
- Bosgorsstraat 102 woningen
- Buslus 24 woningen
- Dora Ebbenhof, 10 woningen
- Andrieslocatie, 14 woningen
Totaal in aanbouw: 346 woningen, waarvan 246
sociaal (koop en huur)
Direct voor start bouw:
- Nederw. Esrand, partner
koopgarant/achterv. 27 koopgarant en
max.10 achtervang
- Combiproject Gerwen, 20 woningen
- Nederwetten Koppel, 11 woningen
- Eeneind-Oost, partner koopgarant/achterv.
15 koopgarant en max. 10 achtervang
93 woningen waarvan 73 sociale woningen
Projecten contractueel geregeld, traject opstarten
c.q. opgestart:
a. Emmastraat en Wederikdreef
b. Hongerman- sporthal Oude Landen
c. Hongerman zorgwoningen Hoge
Brake
d. Hongerman locatie Mijlpaal
e. Hongerman locatie Heikampen
f. Nuenen-West, Partner woningbouw
g. Nuenen-West, brede school
h. Nuenen-West, 5 e Sinti woonlocatie
Brede scholen
- Andrieslocatie
- Mijlpaal-Hongerman
- Combi-Heuvel Gerwen
Gereed/ proces
lopende
Gereed/ proces
lopende
Gereed, proces
gestart
Loopt op met de
projecten
83

7.2a Gemeente levert
grond- en
bouwmogelijkheden
7.2b Gemeente hanteert
vast grondprijs 17.500
7.2c Gemeente investeert in
openbaar gebied, verkeer,
leefbaarheid
7.2d Gemeente legt 30%
sociale realisatie op aan
ontwikkelaar
Hoofdstuk 8 Investeren
in Nuenen
8.1 Het Klooster, exploitatie
tot 1-7-2012 bij HE
8.2 Realisatie
Jongerenhuiskamer door
HE
8.3 Gemeentewerf
beëindiging contract
Berkenbos zonder financiële
verrekening
8.4 Gemeente draagt zorg
voor garantie en
achtervangleningen indien
noodzaak
8.5a oplevering 2 brede
scholen
8.5b Andrieslocatie en
Combiproject Gerwen
oppakken
8.5c Voorbereiding koppel
en Mijlpaal oppakken
9. procesafspraken
9.1a accountmanagers
benoemen
9.1b werkafspraken
accountmanagers
9.1c 2x per jaar bestuurlijk
overleg
9.1d Bestuurlijke
rapportage, 1x per kwartaal
- Koppel Nederwetten
Toekomstige ontwikkelingen:
- bouwfaciliteiten 100 vs woningen
(Vinkenlaan), verder:
a. Wielewaallaan
b. Hoek Park Voirt
c. Ruimte luide muzieksoorten
(Eeneind)
d. Vincent van Goghstraat
e. Berkenbos
f. Het Klooster/Kloostertuin
g. Gerwen sport woningbouw
Voor periode
2010-2020
Verkocht Buslus, Hongermanterreinen, combi gereed
project, Koppel, Wielewaallaan. Van
Hovengaarde. Gerwen en Kloostertuin in
voorbereiding
Gehanteerd dan wel € 160,-- Gereed
Opgepakt, per locatie bekeken continue
Waterplan vastgesteld, ontwikkelingen worden 2010
medio 2010 gestart -> gebieden:
a. berg weverstraat
b. Beatrixstraat
c. Eikenlaan
d. Kerkstraat
e. Nuenen-west
Daar waar mogelijk gehanteerd (o.a. De Vank, gereed
Nuenen-West, Eeneind-Oost, Esrand)
Gerealiseerd gereed
Door gemeente in overleg met HE opgepakt lopende
Gerealiseerd Gereed
Gerealiseerd voor CPO projecten Eeneind-Oost
en Esrand waar HE in participeert
Gereed
Gereed, Nieuwe Linde en Oude landen Gereed
Gerealiseerd Gereed
Gerealiseerd Gereed
Gerealiseerd Gereed
Gerealiseerd Gereed
Gerealiseerd Gereed
Gerealiseerd Gereed
Toelichting en bevindingen Accountmanagers H. Smits en F.C.W. van de Gevel
84

Het ingestelde accountmanagersoverleg werkt uitstekend. Inmiddels is voorzien in continue
verslaglegging. Projecten worden besproken in aanwezigheid van projectleiders van zowel Gemeente
als Helpt Elkander. Acties worden bewaakt. Partijen spreken elkaar aan op de verantwoordelijkheden
en afspraken. Aangegeven kan worden dat overleggen zakelijk en professioneel worden opgepakt en
voorbereid en anderzijds in goede harmonie plaatsvinden.
Verder kan worden geconstateerd dat de woningbouwafspraken voor de 1 e BOR periode zijn
gerealiseerd. Naast deze hoofdprioriteit zijn veel andere prioriteiten opgepakt. Komende jaren staan
grote uitdagingen op stapel met de ontwikkeling en realisatie van de Hongermanlocatie, Kloostertuin,
Centrum-West, Het Klooster en Gerwen woningbouw. Ook de afronding van een aantal brede
scholenprogramma’s is een grote uitdaging. Partijen kijken hier met vertrouwen naar uit.
Belangrijk is dat we zeker in de afgelopen hectische periode elkaar snel kunnen vinden en kort
kunnen schakelen. Voorbeeld is hiervan de grondverkoop aan de Van Hovengaarde om de begroting
van de gemeente sluitend te krijgen. Het slagvaardig met elkaar kunnen handelen met een ruime
bevoegdheid en vrijheid van handelen spreekt ons aan. Wij zullen komende jaar deze slagvaardigheid
blijven nastreven met respect voor elkaars belangen.
Belangrijke successen 2009:
- alle woningen 1 e BOR in aanbouw
- 1 e opleveringen gereed (Beatrixstraat)
- contract locatie Hongerman, Mijlpaal, Heikampen en overdracht sporthal
- parkeerplaats Hoek Park Voirt
- ontwikkelvoorstellen Kloostertuin, Klooster, Centrum-west en Gerwen
- verkoop gronden/openbaar groen ter dekking begroting
- achtervangconstructie en koopgarantwoningen Nederwetten-Esrand
- achtervangconstructie en koopgarantwoningen Eeneind-Oost
- oplossing gebied de Daal-Gerwen
- oplossing tijdelijke huisvesting door aanbestedingsvoordelen Combiproject en Koppel
- SVVE/Archipelproblematiek-Hongerman
- Oplossing luide muziek/Collse weg
- Afspraken over actualisatie huurprijzen scholen
- Van Gogh museum
- Oplossing Kringloop
- Overdracht gronden Nuenen-West (Bastiaans)
- Subsidies voor Combiproject en Koppel-Nederwetten
Met vriendelijke groet,
H. Smits (Helpt Elkander)
F.C.W. van de Gevel (gemeente Nuenen c.a.)
85

Bijlage 8: brief aan de raad inzake aanbesteding en staatssteun Ruimtebalansprojecten
Leden van de gemeenteraad van Nuenen c.a.
Behandeld door : Mr. J.W.M. Vellekoop Uw brief van : --
Doorkiesnummer : 040 - 2631575 Uw kenmerk : --
E-mail adres : j.vellekoop@nuenen.nl Doc.naam : PB/brief aanbesteding HVG
Ons kenmerk : -- Bijlagen : --
Nuenen : 26 maart 2007
Onderwerp: aanbesteding/staatssteun in relatie tot Projecten Ruimtebalans
Geachte leden van de raad,
Inleiding
Naar aanleiding van de discussie die in uw raad is ontstaan over de wijze van aanbesteding van projecten hebben
wij in nauw overleg met ons Advocatenkantoor Holland Van Gijzen de verschillende projecten van de
Ruimtebalans onder de loupe genomen. Wij achten het goed u hierover te informeren. Deze brief is volledig door
Holland Van Gijzen geaccordeerd. Uiteraard is deze problematiek ook besproken met de St. Bizob.
In feite is dit een nadere toelichting en uitwerking van het sinds uw goedkeuring op 23 december 2004 geldende
gemeentelijke aanbestedingsbeleid. Uitgangspunt van dit beleid is dat de gemeente goed werk nastreeft tegen
lage integrale kosten op langere termijn. Zowel ten aanzien van leveringen/diensten als ten aanzien van werken
is daarbij in schema vastgelegd hoe de aanbestedingsprocedure moet worden gekozen. Die procedures zijn
gebaseerd op de principes van transparantie, non-discriminatie, openheid en zorgvuldigheid. Aanbesteden is een
normale procedure en deze kan op verschillende manieren plaatsvinden, al naar gelang het soort werk en het
bedrag dat met de opdracht is gemoeid.
Vooraf passen hierbij de volgende kanttekeningen.
1. Het is noodzakelijk gebleken bij de voorbereiding van een project de werkwijze en de mogelijke
consequenties daarvan goed in beeld te brengen. Dan kan er een zorgvuldige afweging plaatsvinden.
2. Het (Europees) aanbestedingsrecht en de daaraan gerelateerde staatssteunproblematiek is een vakgebied
dat nog sterk in beweging is. De meningen over wat wel kan, en wat niet, lopen nog vrij ver uiteen. Dit
blijkt onder andere uit het feit dat tijdens deze adviesprocedure een, ook voor deze problematiek,
belangrijk arrest van het Europese Hof is gewezen in een zaak van de gemeente Roanne in Frankrijk.
3. Een brief als deze met een advies per project is een momentopname. Dit betekent dat er in sommige
projecten al een langere voorgeschiedenis aanwezig is die niet valt weg te poetsen. Er is dan geen
blanco situatie.
4. Ieder project zoals het nu is gedefinieerd is getoetst op essentiële criteria ten aanzien van aanbesteding
en staatssteun. Hierbij past de waarschuwing dat als er iets aan de rol van de gemeente in een project
wordt veranderd, dit ook consequenties kan hebben voor het hierna gegeven advies per project.
5. De positie van woningbouwvereniging Helpt Elkander (HE) is een bijzondere. Een woningcorporatie is
een “maatschappelijke onderneming” die niet zondermeer op winstmaximalisatie is gericht. Wel heeft
er sinds de “bruteringsoperatie” een verdere verzelfstandiging van de corporaties plaatsgevonden.
Omdat HE in het kader van de realisatie van de woningbouwopgave een essentiële partner voor ons is
zijn wij verheugd u binnenkort een voorstel tot het sluiten van “Prestatieafspraken” tussen gemeente en
HE te kunnen voorleggen. Deze prestatieafspraken kunnen uiteraard de wettelijke verplichtingen van de
gemeente niet opzij zetten.
86

6. In een arrest uit 2001 heeft het Hof van Justitie van de EG bepaald dat Franse woningbouwverenigingen
aanbestedende diensten zijn. Zowel het Hof van Justitie als de Nederlandse rechtspraak heeft zich nog
niet over de vraag of Nederlandse woningbouwverenigingen kunnen worden gekwalificeerd als
aanbestedende dienst gebogen. Uit de literatuur kan worden afgeleid dat er goede gronden zijn om aan
te nemen dat dit wel het geval is. De koepelorganisatie van de woningcorporaties Aedes en de minister
van VROM zijn deze mening echter niet toegedaan.
7. De positie van de gemeente in het kader van woningbouw is ook bijzonder. De gemeente zal immers
nooit zelf direct als opdrachtgever voor woningbouw fungeren. Wel wordt de gemeente geacht een
regiefunctie te vervullen en heeft de gemeente soms grondposities.
8. Uitgangspunt is de publiekrechtelijke rol van de gemeente. Ten aanzien van de realisatie van dergelijke
projecten primair in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de Woningwet en de
milieuwetgeving. Over het algemeen geldt als uitgangspunt dat een gemeente de publiekrechtelijke weg
bij voorkeur dient te volgen boven een privaatrechtelijke weg. Concreet betekent dit in feite dat wat er
gebouwd kan en mag worden voort dient te vloeien uit het bestemmingsplan, dan wel alleen uit een
ruimtelijke afweging. In de praktijk komt dit vaak neer op een afwijking van het bestaande
bestemmingsplan via een zgn. artikel 19.1 WRO-procedure.
9. Het is ongewenst dat er privaatrechtelijke overeenkomsten worden gesloten ten aanzien van (het
gebruik van) de publiekrechtelijke bevoegdheden. De gemeente moet de term “Programma van Eisen”
niet meer gebruiken voor het publiekrechtelijke toetsingskader. Het gaat immers gewoon om de
publiekrechtelijke eisen die de gemeente moet/kan stellen. Die moeten niet overgoten worden met een
privaatrechtelijk sausje. De term PvE wordt immers ook vaak gebruikt als synoniem voor het bestek bij
het voorbereiden van (de gunning van) een bouwopdracht.
10. Enkele projecten betreffen meer dan alleen woningbouw. U zult begrijpen dat juist bij die projecten
eerder problemen kunnen ontstaan. Zeker als de gemeente voor of na realisatie wel een bepaalde vorm
van bemoeienis of zelfs (financiële) zeggenschap heeft ten aanzien van (onderdelen) van het
bouwproject. Dat de gemeente over dit soort projecten wel overeenkomsten wil sluiten is begrijpelijk.
Het eventueel sluiten van intentieovereenkomsten (IOK’s), samenwerkingsovereenkomsten (SOK’s) en
realisatieovereenkomsten (ROK’s) in dit soort situaties dient voorafgaand aan ieder project goed
overwogen te worden in relatie tot de aanbestedingsconsequenties.
Feiten
De gemeente Nuenen heeft op 9 maart 2005 een Convenant regionale samenwerking stedelijk gebied Eindhoven
gesloten waarin onder andere is neergelegd dat in de gemeente Nuenen in de periode 2005-2009, respectievelijk
270 sociale woningen en 350 vrije sector woningen moeten worden gebouwd. Het Raadsbesluit ten aanzien van
het hiervoor genoemde onderwerp dateert van september 2004. Daarna is op verschillende manieren gestart met
het uitvoeringsgereed maken van projecten. U bent daar systematisch van op de hoogte gehouden. Deze brief
geeft antwoord op de vraag ten aanzien van welke van de hierna genoemde nu lopende projecten de gemeente
Nuenen aanbestedingsplichtig is. Dit voor zover dat in de huidige stand van het betreffende project nog relevant
is.
Juridisch Kader
De Europese regelgeving ten aanzien van aanbesteding is gericht op transparantie, non-discriminatie en
toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij het verlenen van overheidsopdrachten. Aanbieders verdienen een
gelijke, objectieve behandeling. De overheid moet communiceren met een open markt en de werkwijze moet het
beeld van een eerlijke integere overheid versterken.
De Europese regels zijn gedeeltelijk direct van toepassing in het Nederlandse rechtssysteem en gedeeltelijk
opgenomen in Nederlandse regelgeving. Bepalend is het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten
(BAO).
De gemeente Nuenen is een aanbestedende dienst in de zin van artikel 1 r van het BAO. Voor de vraag of er
sprake is van een overheidsopdracht voor werken (gebouwen, infrastructuur, openbaar gebied) die moet worden
aanbesteed, dient getoetst te worden aan artikel 1 h van het BAO.
Artikel 1 h BAO bepaalt dat onder opdrachten voor de uitvoering van werken het volgende wordt verstaan:
Een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel die tussen een of meer aannemers en een of meer
aanbestedende diensten is gesloten en betrekking heeft op:
1. de uitvoering of het ontwerp en de uitvoering:
-van werken in het kader van een van de werkzaamheden, genoemd in bijlage 1, of
-van een werk
87

2. het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat aan de door de aanbestedende dienst
vastgestelde eisen voldoet.
De volgende elementen worden hierna in algemene zin uitgewerkt voor de Nuenense situatie tot op dit
moment:
1. aanbestedende dienst;
2. schriftelijke overeenkomst;
3. bezwarende titel;
4. het uitvoeren van werken;
5. het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat aan de door de aanbestedende
dienst vastgestelde eisen voldoet.
Ad 1. Voorop dient te worden gesteld dat de gemeente Nuenen een aanbestedende dienst is. Indien de
gemeente Nuenen rechtstreeks of indirect via (mede)bepaling van het Programma van Eisen of medefinanciering
(in geld danwel grond) in het geding is, is er sprake van een opdracht die moet worden aanbesteed door de
gemeente als aanbestedende dienst.
Ad 2. Er is in een aantal gevallen sprake van een schriftelijke overeenkomst (anders dan een vervangende
exploitatieovereenkomst ex art. 42 WRO) tussen de gemeente Nuenen en HE of andere projectontwikkelaar(s).
Ad 3. Er is sprake van een bezwarende titel omdat kosten van HE/projectontwikkelaars door de kopers en
huurders van de woningen vergoed zullen worden.
(Vergelijk: Inbreuk procedure van de Europese Commissie inzake Vathorst van 16 maart 2003;
Er bestaat een bezwarende titel, gezien het feit dat de private marktpartijen worden vergoed, ook indien dit
geschiedt door een derde”.)
Daarnaast worden bepaalde projecten door de gemeente zelf gefinancierd hetzij door middel van geld hetzij in de
vorm van de inbreng van grond.
Ad 4+5. In alle gevallen kan worden gesteld dat er sprake is van het doen laten uitvoeren van een
werk (woningen en/of infrastructuur en/of openbaar gebied) met welke middelen dan ook.
HE/projectontwikkelaars dienen namelijk de door de gemeente Nuenen publiekrechtelijk opgestelde plannen,
programma’s van eisen, normen en beleidsuitgangspunten bij het bouwen in acht te nemen. De afspraken die de
gemeente met HE/projectontwikkelaars maakt, worden indien nodig neergelegd in een projectovereenkomst.
Ook op deze grond kan er sprake zijn van een overheidsopdracht indien de gemeente (mee-) bepaalt of -
financiert.
Tussenconclusie
Als aan alle 5 de elementen wordt voldaan is er in ieder geval sprake is van een overheidsopdracht die moet
worden aanbesteed. Indien de drempelwaarde voor werken (ad € 5.278.000) wordt overschreden, moet er
conform het BAO Europees worden aanbesteed.
Indien niet de gemeente maar HE/projectontwikkelaars over de grondposities beschikken, dient op grond van de
jurisprudentie de gemeente haar aanbestedingsplicht door te leggen aan HE/projectontwikkelaars. De
projectontwikkelaar volgt dan in plaats van de gemeente de procedure om te komen tot gunning van een
opdracht die de gemeente zou hebben moeten volgen op grond van de genoemde regelgeving.
Van aanbestedingsplicht van de gemeente is geen sprake indien:
Ontwikkelaar zelf de in eigen eigendom zijnde gronden bouw- en woonrijp maakt.
• Indien er bodem- en/of grondwatersanering dient plaats te vinden ontwikkelaar dit voor eigen rekening
doen.
• De verkoop/verhuur van de woningen plaatsvindt door ontwikkelaar.
• De gemeente geen bijzondere eigen financiële bijdrage levert ten behoeve van de niet-rendabele sociale
woningen aan de ontwikkelaar.
• Aan ontwikkelaar op basis van publiekrecht vastgelegde beleidsuitgangspunten worden meegegeven.
88

Het voorgaande impliceert dat de onderhandelingen met de ontwikkelaar over bebouwing plaatsvinden binnen
het publiekrechtelijke kader. Er kunnen in dat kader wel exploitatieovereenkomsten worden afgesloten binnen
het kader van de Exploitatieverordening.
Staatssteun
Van staatssteun is sprake als een bepaalde organisatie die economische activiteiten uitvoert een generieke op
geld waardeerbare bijdrage van de overheid krijgt; er sprake kan zijn van (dreigende) concurrentievervalsing en
er een negatief effect op kan treden op de tussenstaatse handel. Ook kruissubsidies zijn niet toegestaan.
De gedaanten die staatssteun kan aannemen zijn divers: kredietfaciliteiten, garantstellingen, overheidsdeelname
in kapitaal onderneming, leningen, belastingfaciliteiten, verkoop van onderneming of onroerend goed onder de
marktprijs (marktconforme taxatiewaarde), betaling van kunstmatig verhoogde prijzen door de overheid of
investeringen in infrastructuur die uitsluitend ten goede komen aan een of enkele ondernemingen.
Advies is dus om bij alle projecten, voor zover aan de orde, te zorgen voor marktconforme prijzen en
overeenkomsten. Dit kan bijvoorbeeld via een openbaar aanbestedingstraject. Bij het kiezen van de laagste prijs
is de kans minimaal dat de Europese Commissie spreekt van voordeel.
Indien het interne oordeel is dat er geen sprake is van meldingsplichtige staatssteun moet er wel een
kennisgeving worden gezonden aan de Europese Commissie.
Twijfelgevallen moeten in principe worden gemeld bij de Europese Commissie die dan de gekozen steunvorm al
of niet goedkeurt. De Commissie heeft haar toetsingsbeleid uitgewerkt in een aantal mededelingen en
vrijstellingsverordeningen (zie “Informatiewijzer staatssteun voor decentrale overheden”). De commissie beslist
in principe binnen 2 maanden.
Bij de projecten 5, 17, 23, 30, 31 en Van Gogh Village speelt de gemeente een actieve rol en moet het aspect van
staatssteun dus ook goed in de gaten worden gehouden.
Toetsing per project, (beoogde) realisering door Helpt Elkander
(op basis van de op te stellen prestatieafspraken concept 010, d.d. 7 maart 2007)
2 Berg-Weverstraat
HE is eigenaar grond. Geen directe gemeentelijke relatie. Geen gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE was/is
vrij om bouwer te kiezen. Eventuele teruglevering openbare ruimte dermate ondergeschikt dat dit geen invloed
heeft.
3 Beatrixstraat
HE is eigenaar grond. Geen directe gemeentelijke relatie. Geen gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is vrij om
bouwer te kiezen. Teruglevering openbare ruimte (nog) niet aan de orde.
5 Andrieslocatie
HE is eigenaar grond. Betreft bouw van woningen plus een brede school. Gemeente is in belangrijke mate
bepalend ten aanzien van PvE (school) en heeft ook financiële bindingen met de realisatie van het gebouw. Er
zal een huurrelatie met HE ontstaan ten aanzien van de school. Gelet op reeds gesloten scholenconvenant en
huidige stand van zaken van het project is projectontwikkeling niet meer aan te besteden. Gemeente is
aanbestedingsplichtig. Doorlegging van de aanbestedingsplicht ten aanzien van de bouw is wel nog mogelijk en
dus noodzakelijk.
6 Bosgorsstraat
Betreft woningen en bijbehorende niet openbare voorzieningen, op grond in eigendom van HE, waarbij de
gemeente geen directe invloed heeft op het PvE noch in financiële zin een bijdrage zal leveren. Geen
gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is vrij in kiezen van de bouwer.
7 Buslus
Betreft alleen woningbouw op grond in eigendom van HE. Geen directe relatie met de gemeente. Geen
gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is vrij de bouwer te kiezen.
89

9 Hongerman
Procedure tot eerst privatisering en daarna verkoop van het onroerend goed is niet zorgvuldig genoeg verlopen.
Conclusie ten aanzien van de huidige situatie is dat het nu nog puur gaat om het voornemen tot een
civielrechtelijke onroerend goed verkooptransactie, waarbij er in de koopovereenkomst een aantal zaken zal
worden geregeld met betrekking tot het voorlopig doorfunctioneren van de sporthal en De Scarabee. Aangezien
er geen biedprocedure is/wordt gevolgd kan het onroerend goed tegen minimaal de onafhankelijk vastgestelde
taxatiewaarde worden verkocht aan HE. Daarna is het onroerend goed eigendom van HE en mag HE binnen de
publiekrechtelijke en contractuele (m.b.t. doorfunctioneren sporthal en Scarabee) randvoorwaarden ontwikkelen.
Aangezien het niet de bedoeling is dat daar gebouwen worden neergezet waar de gemeente een directe relatie
mee heeft, ook niet financieel, is er geen gemeentelijke aanbestedingsplicht en is HE vrij in het kiezen van de
bouwer. N.B. De realisatie van de brede school De Mijlpaal en de jongerenhuiskamer zijn daarom losgekoppeld
van dit project.
13 Parkstraat, Voirt en Beatrixstraat (oude locatie Schenkels)
HE is eigenaar grond. Betreft woningen en voorzieningen met externe opdrachtgevers en financiers (A-HOED).
Geen directe bemoeienis of financiële inbreng van de gemeente. Geen gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is
vrij de bouwer te kiezen.
17 Combiproject Gerwen
Grond in eigendom van gemeente en HE. Betreft woningen plus een brede school, gymzaal, zorgloket en
dorpshuis. Gemeente is in belangrijke mate bepalend ten aanzien van PvE en heeft ook financiële bindingen met
de realisatie van de gebouwen. Er zal o.a. een huurrelatie met HE ontstaan ten aanzien van de school en wellicht
het dorpshuis. Gelet op reeds gesloten scholenconvenant en huidige stand van zaken van het project is
projectontwikkeling niet meer aan te besteden. Gemeente is aanbestedingsplichtig. Doorlegging van de
aanbestedingsplicht ten aanzien van de bouw is wel nog mogelijk en dus noodzakelijk. Grondtransactie tegen
minimaal taxatiewaarde.
22 Vinkenlaan-Wielewaallaan
Dit wordt een reguliere grondverkoop tegen minimaal onafhankelijk vastgestelde taxatiewaarde. Geen directe
bemoeienis of financiële inbreng van de gemeente. Geen gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is vrij de
bouwer te kiezen.
23 Nederwetten-Koppel
Grond in eigendom van Gemeente en HE. Betreft woningen plus een brede school en dorpshuis. Gemeente is in
belangrijke mate bepalend ten aanzien van PvE en heeft ook financiële bindingen met de realisatie van de
gebouwen. Er zal o.a. een huurrelatie met HE ontstaan ten aanzien van de school en wellicht het dorpshuis. Gelet
op reeds gesloten scholenconvenant is projectontwikkeling niet meer aan te besteden. Gemeente is wel
aanbestedingsplichtig. Doorlegging van de aanbestedingsplicht ten aanzien van de bouw is wel nog mogelijk en
dus noodzakelijk. Grondtransactie tegen minimaal taxatiewaarde.
24 Ruiterweg
Betreft alleen woningen op grond in eigendom van HE. Geen directe bemoeienis van gemeente. Geen
gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is vrij de bouwer te kiezen.
25 Van Goghplein
Betreft woningen en commerciële ruimte op grond in eigendom van HE. Geen directe bemoeienis van de
gemeente. Geen gemeentelijke aanbestedingsplicht. HE is vrij de bouwer te kiezen.
30 Jongerenhuiskamer
Uitgaande van nieuwbouw (of verbouw bestaand pand). Gemeente stelt naast ruimtelijk kader het PvE op en
huurt het gebouw daarna van HE. Gemeente is aanbestedingsplichtig. Of zelf als gemeente aanbesteden, anders
doorlegging van de aanbesteding aan HE noodzakelijk.
31 Brede school de Mijlpaal
Betreft brede school. Gemeente is in belangrijke mate bepalend ten aanzien van PvE en heeft ook financiële
bindingen met de realisatie van het gebouw. Er zal een huurrelatie met HE ontstaan ten aanzien van de school.
Gelet op reeds gesloten scholenconvenant is projectontwikkeling niet meer aan te besteden. Doorlegging van de
aanbestedingsplicht ten aanzien van de bouw is wel nog mogelijk en dus noodzakelijk.
90

Sportaccommodatie Oude Landen
Ten aanzien van de velden, kleedruimte c.a. en kantine voor RKSV geldt dat dit een gemeentelijke
basisaccommodatie is. Deze wordt dus door de gemeente op kosten van de gemeente aangelegd. Dit is
aanbestedingsplichtig. Ten aanzien van de eventueel te bouwen sporthal geldt dat in de
ontwerpverkoopovereenkomst met HE over De Hongerman is opgenomen dat HE, bij eventuele afbraak binnen
10 jaar, een nieuwe sporthal dient te bouwen. Een mogelijke lokatie daarvoor is nabij de
sportvelden/accommodatie voor RKSV op Oude Landen. De gemeente kan eventueel benodigde grond daartoe
tegen taxatiewaarde verkopen of op basis daarvan in gebruik geven aan HE. Met de bouw van de sporthal wordt
rekening gehouden in het ontwerpbestemmingsplan. De gemeente heeft op de realisatie van de sporthal geen
directe invloed en geen financiële inbreng. Geen gemeentelijke aanbestedingsplicht.
Toetsing per project, beoogde realisering door derden
15 Nederwetten
Grond in eigendom van de gemeente. Gemeente bepaalt wat planologisch kan en verkoopt de grond daarna tegen
minimaal taxatiewaarde of via openbare inschrijving. Is een geval van gewone gronduitgifte. Geen
aanbestedingsplicht.
26 Eeneind-oost
Dit wordt vormgegeven als een reguliere grondverkoop aan een ontwikkelaar tegen onafhankelijk vastgestelde
marktconforme taxatiewaarde. Geen aanbestedingsplicht. Ontwikkelaar is vrij de bouwer te kiezen.
27 De Vank
Gebouw is eigendom Banbouw. Geen directe relatie met gemeente. Geen aanbestedingsplicht.
29 Berkenbos
Zelfstandig project van HE en Banbouw. Geen directe relatie met gemeente. Geen aanbestedingsplicht.
Conclusies
1. Indien de gemeente zelf als opdrachtgever fungeert, geldt het BAO.
2. Indien niet de gemeente maar HE/projectontwikkelaars beschikken over de grondposities, maar de gemeente
een aanmerkelijke invloed heeft op hetgeen gebouwd gaat worden die verder gaat dan het vastgelegde
publiekrechtelijke kader, en/of er sprake is van financiële bindingen, is de gemeente aanbestedingsplichtig. Zij
dient haar aanbestedingsplicht ten aanzien van gebouwen met een geheel of gedeeltelijk “openbare
dienstkarakter” door te leggen aan HE of andere projectontwikkelaars. (Zie: Arrest Hof van Justitie EG 12 juli
2001, zaak C-399/98 inzake Scala Milaan.)
3. Het spreekt vanzelf dat wij ons aan het gestelde in de regelgeving zullen houden. In voorkomende gevallen zal
per project nader juridisch advies worden gevraagd.
Voor meer informatie over deze aangelegenheid kunt u contact opnemen met de heer Jan Vellekoop.
Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Nuenen c.a.,
De loco-secretaris, De burgemeester,
J.S.J. Bimmel. mr. W.R. Ligtvoet.
c.c.: Stichting Bizob.
Wbv. Helpt Elkander
BanBouw bv.
91

Bijlage 9: Nieuwe wetgeving
Staatssteun en DAEB’s
De Europese regels maken het lidstaten mogelijk om rechtmatig staatssteun te geven, onder andere voor de
zogenaamde “Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB)”. Het merendeel van de activiteiten van
corporaties wordt als DAEB aangemerkt. Steunmaatregelen van de overheid kunnen echter eerlijke concurrentie
verstoren. Daarom verbiedt artikel 107 van het Verdrag betreffende de Werking van de EU (VWEU)
maatregelen die ondernemingen selectief economische voordelen verlenen.
De regeling benoemt als staatssteun:
• de overheidsachtervang (rijk, gemeente) bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW)
• de reguliere en bijzondere projectsteun en saneringssteun van het CFV
• de verlaging van de grondprijzen door gemeenten ten behoeve van de realisatie van DAEB’s door
corporaties.
In de regeling (Artikel 2) is omschreven voor welke werkzaamheden van corporaties staatssteun toegestaan is.
Het gaat dan met name om:
• het passend huisvesten van de doelgroep, het leveren van diensten aan bewoners, de bouw,
instandhouding, verbetering, aankoop, exploitatie en verhuur van huurwoningen tot de maximale
huurtoeslaggrens,
• de bouw, instandhouding, verbetering, aankoop, exploitatie en verhuur van nader omschreven
maatschappelijk vastgoed,
• infrastructuur rondom woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed
• leefbaarheid
• wijkaanpak
Ook de bouw, het verwerven etc. van voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden anders dan in
verband met verhuren toe te wijzen woongelegenheden maakt onderdeel uit van de DAEB. Hierbij gaat het
bijvoorbeeld om woon-zorg-vastgoed.
Praktische gevolgen voor de corporatie
Het werkdomein als zodanig wordt niet beperkt. Het werkdomein is breder dan de activiteiten waarvoor
staatsteun in de zin van de regeling veroorloofd is. Met de DAEB wordt de focus van de corporatie, voor zover
staatssteun geoorloofd is, strakker vastgelegd. Met betrekking tot maatschappelijk vastgoed is sprake van een
verruiming. De zogenaamde plint en kleinschalig commercieel vastgoed behoren niet tot de DAEB.
Toewijzingsnorm
Om te toetsen of de staatssteun terecht is verstrekt geldt een toewijzingsnorm waarop toezicht zal worden
uitgeoefend door de minister.
• De woningcorporatie moet tenminste 90% van de vrijkomende woningen (incl. nieuwbouw) met een
huur tot hoogstens de huurtoeslaggrens (€ 652,52) toewijzen aan huishoudens met een (gezamenlijk)
verzamelinkomen van maximaal € 33.614 (prijspeil 1-1-2011).
• De overige toewijzingen (maximaal 10%) mogen betrekking hebben op inkomens boven de € 33.614.
Daarbij gelden wel regels. Bij voorkeur moet worden toegewezen aan urgent woningzoekenden. Indien
na toewijzing van urgenten er nog ruimte is binnen de 10%-grens, kan aan andere huishoudens worden
toegewezen. Het is aan de corporatie om hier aan nader invulling te geven. Er bestaan geen
verplichtingen van rijkswege. Er geldt wel een verantwoordingplicht m.b.t. het gevoerde beleid.
• De normering heeft betrekking op de corporatie als geheel (dus niet per gemeente, woonkern, wijk
o.i.d.)
92

Bij het inkomen van de toekomstige huurder(s) gaat het om het inkomen van het huishouden. Eventuele
inkomens van minderjarigen tellen niet mee. De corporaties moeten zich naar redelijkheid ervan vergewissen
wie de bewoners zullen zijn en of en zo ja welk gezamenlijk inkomen zij zullen genieten in het jaar van aanvang
van de huurovereenkomst. De bescheiden die gebruikt en opgesteld zijn bij de toewijzing moeten worden
bewaard voor accountantscontrole.
Meer toewijzingen aan hogere inkomens zijn niet verboden, maar “te veel” toewijzingen van woningen met een
huur lager dan …. aan huishoudens met een inkomen boven…,waardoor de 90% niet wordt gehaald kan wel
negatieve gevolgen hebben (zie sancties). De corporatie kan beleidsmatig een oplossing proberen te zoeken. Een
mogelijke oplossing is bijvoorbeeld de betreffende woning via een hogere huurstelling buiten het DAEB-gebied
te brengen. Dit heeft wel gevolgen voor de WSW-borging.
Praktische gevolgen voor de corporatie
• De inkomenspositie van huurders bij nieuwe toewijzingen wordt een belangrijke factor. Er moeten
bescheiden worden bewaard met het oog op accountantscontrole
• Beoordelen en zo nodig aanpassen van het woonruimteverdelingsbeleid
• Voorrangsregels m.b.t. de toewijzing van (maximaal) 10% va de woningen tot hoogstens € 652,52 aan
huishoudens boven de € 33.614 moeten worden opgesteld
• Bij de toewijzingen moet de volgorde worden gehanteerd die voortvloeit uit het vastgestelde beleid
• Bij de normering gaat het om de kale huur
• De regeling is ook van toepassing op woningen die door derden worden verhuurd
• Aanpassing programmatuur woonruimteverdeling
• Aan het niet voldoen aan de norm kunnen sancties worden verbonden.
Maatschappelijk vastgoed
Hoofdregel is dat het vastgoed een wijkgerichte maatschappelijke functie heeft. Corporaties mogen niet zelf de
maatschappelijke functie uitoefenen en moeten het voordeel dat zij ontvangen uit staatssteun door berekenen ten
gunste van de gebruikers, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere huur. Woongelegenheden gelegen in
verzorgings- en verpleegtehuizen maken geen deel uit van maatschappelijk vastgoed maar worden beschouwd
als woongelegenheden
In de regeling is een lijst met categorieën maatschappelijk vastgoed opgenomen die behoort tot de DEAB en dus
in aanmerking komen voor staatssteun. Het gaat om:
• Buurthuizen
• Gemeenschapscentra
• Jongerencentra
• Basisscholen, vmbo, vwo-scholen etc.
• Brede scholen
• Wijksportvoorzieningen
• Ruimten voor maatschappelijk werk
• Ruimten voor welzijnswerk
• Opvangcentra
• Zorgsteunpunten
• Steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies
• Centra voor jeugd en gezin
• Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen
• Hospices
• Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening
• Dorps- of wijkbibliotheken
• Eigen kantoorruimte
• Veiligheidshuizen
• Centra voor werkgelegenheid en of bevordering van bedrijvigheid in de wijk
• Kleinschalige culturele activiteiten
Verzorgings-, verpleeghuizen en aanleunwoningen staan niet in de lijst van maatschappelijk vastgoed. Dit
onroerend goed wordt beschouwd als woongelegenheden en vallen daarom buiten het maatschappelijk vastgoed.
93

Praktische gevolgen voor corporaties
Bovenstaande lijst is niet uitputtend. De regeling biedt de ruimte dat de minister op verzoek van een corporatie
een voorziening die niet in de lijst staat, onder bepaalde voorwaarden, accepteert als maatschappelijk vastgoed.
De zogenaamde plint en kleinschalig vastgoed met een bedrijfsmatige gebruiksbestemming worden niet
beschouwd als maatschappelijk vastgoed. Voor de bevordering van wijkaanpak kiezen veel corporaties voor
investeringen in onroerende zaken met een bedrijfsmatige gebruiksbestemming zoals kleinschalig commercieel
onroerend goed, al dan niet in de plint. Dit is niet meer mogelijk met borging van de WSW.
Aanbestedingsplicht
Corporaties worden uitsluitend verplicht om de bouw en verbetering van maatschappelijk vastgoed dat valt
binnen de definitie van de DAEB aan te besteden. Voor aanbestedingen kleiner dan € 4,845 mln. zijn er geen
regels. Wel geldt dat het wenselijk is dat corporaties dat transparant/inzichtelijk doen (bijvoorbeeld meerdere
offertes). Boven het drempelbedrag moet europees worden aanbesteed.
Wanneer slechts een deel van een werk betrekking heeft op aanbestedingsplichtig maatschappelijk vastgoed en
dit met de rest van het werk één bouwtechnisch geheel vormt, moet het gehele werk worden aanbesteed.
Praktische gevolgen voor corporaties
Corporaties die zich nog niet op dit terrein hebben begeven zullen zich de werkwijzen m.b.t. de aanbestedingen
eigen moeten maken.
Verantwoording
De regeling heeft aan dat corporaties hun administratie zodanig moeten inrichten dat daaruit blijkt dat voldaan
wordt aan:
• De toewijzingsnorm van 90%
• De regels m.b.t. de toewijzing van de overige 10%
• De aanbestedingsregels m.b.t. maatschappelijk vastgoed
Sancties
Indien er niet wordt voldaan aan de voorwaarden dan is voorzien in de mogelijkheid van een sanctie: de minister
kan -voor het eerst in 2012- besluiten dat de corporatie in het daarop volgende jaar niet in aanmerking komt voor
WSW-borging. Een tweede sanctie betreft het terugbetalen van overcompensatie. De wijze waarop
overcompensatie wordt bepaald dient nog nader te worden uitgewerkt.
Praktische gevolgen voor corporaties
Gezien de toewijzingen in voorgaande jaren moet er rekening mee worden gehouden dat corporaties de komende
jaren niet aan de 90% kunnen voldoen. Mogelijk gevolg is dat er geen WSW-borging komt voor nieuwe
woningprojecten met een huur tot de huurtoeslaggrens. De woningen kunnen dan niet worden gebouwd of
worden veel duurder vanwege de vereiste commerciële financiering.
Gevolgen voor de financiering
Nieuwe activiteiten niet behorend tot de DAEB dienen zonder borging te worden gefinancierd. Met betrekking
tot voor 1 januari 2011 lopende leningen met borging geldt het volgende: De voor 1 januari 2011 tot stand
gekomen leningscontracten met WSW-borging kunnen op basis van de tot dat tijdstip van toepassing zijnde
borgstellingsregels van het WSW ongewijzigd doorlopen.
94

Praktische gevolgen voor corporaties
Hoewel de wijze waarop bij renteherziening en herfinanciering met de onderpandstelling bij het WSW moet
worden omgegaan vragen oproept, ligt het voor de hand dat het WSW geen wijziging in de onderpandstelling zal
vragen bij lopende leningcontracten. Wanneer leningen worden aangetrokken voor niet DAEB-activiteiten kan
het wel gevolgen hebben. Het WSW komt voor het eind van het jaar met nadere informatie. De corporatie kan
geen WSW borging vragen voor leningen die (mede) betrekking hebben op de andere werkzaamheden dan
bedoeld in artikel 2. de zogenaamde niet-DAEB-werkzaamheden. De regeling biedt op geen enkele wijze
uitsluitsel over de wijze waarop deze niet DAEB-werkzaamheden dan wel gefinancierd kunnen worden.
Wat volgt er nog aan regels na de ministeriële regeling?
De berekening van eventuele overcompensatie wordt bij wet geregeld. De bedoeling is dat de wet voor 2013
wordt ingevoerd. Er moet vanaf 2013 een zodanige registratie en administratie worden gevoerd dat de DAEBactiviteiten
en niet-DAEB-activiteiten afzonderlijk in de jaarstukken worden opgenomen. Deze eis geldt niet
voor corporaties met een gemiddelde jaaromzet van 40 miljoen euro in de twee voorafgaande boekjaren.
95

Bijlage 10: Governance code
Woningcorporaties zijn private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling. De afgelopen tien jaar
hebben corporaties zich ontwikkeld van subsidiegeoriënteerde uitvoerders van overheidsbeleid tot
maatschappelijk gedreven private ondernemingen. Ook het intern toezicht en governanceverhoudingen binnen
woningcorporaties hebben zich in die periode sterk ontwikkeld. Nadat in 1993 met de invoering van het Besluit
Beheer Sociale Huursector de instelling van een intern toezichthoudend orgaan verplicht was gesteld hebben
corporaties hieraan invulling gegeven. Belangrijke mijlpaal in de ontwikkeling van het toezicht bij
woningcorporaties vormde in 1998 het advies van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties, beter
bekend als de commissie Glasz.
Het intern toezicht speelt in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol. In de discussie over een ander
verantwoordings- en toezichtsregime voor corporaties is er geleidelijk steeds breder overeenstemming ontstaan
dat het toezicht op de corporatie eerst en vooral berust bij het intern toezichthoudend orgaan. Velen zien een rol
voor Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) bij het verder
professionaliseren van het intern toezicht. Binnen Aedes heeft de verenigingscommissie Overheid, Corporatie
Burger geadviseerd over maatregelen die het vertrouwen in de corporatiebranche kunnen bevorderen. Zij achtte
de kwaliteit van het intern toezicht in dit verband een wezenlijke schakel.
De governancecode woningcorporaties bevat zowel principes als concrete bepalingen die de organen van de
woningcorporatie en hun leden in acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als
moderne, en inmiddels breed gedragen, algemene opvattingen over goede governance. De woningcorporatie
vermeldt elk jaar in haar jaarverslag op welke wijze zij de principes van de code in het afgelopen boekjaar heeft
toegepast. Het is aan iedere woningcorporatie zelf hieraan nadere invulling te geven.
De principes zijn nader uitgewerkt in concrete bepalingen. Zij kunnen worden opgevat als een nadere invulling
van de algemene beginselen van goede governance bij woningcorporaties. Woningcorporaties kunnen hiervan
afwijken. Afwijkingen zijn op zich niet verwerpelijk; zij kunnen onder omstandigheden juist gerechtvaardigd
zijn. Het kunnen toepassen van bepalingen is afhankelijk van de concrete omstandigheden waarin de
woningcorporatie en haar belanghebbenden zich bevinden. Niet alle woningcorporaties zijn hetzelfde; bovendien
veranderen de omstandigheden waarin de woningcorporatie zich bevindt met enige regelmaat. Het bestuur en de
raad van commissarissen dienen afwijkingen te verantwoorden en dienen open te staan voor het aangaan van een
dialoog. Dit is een continu proces.
De mogelijkheid om van bepalingen van de code af te wijken betekent niet dat sprake is van vrijblijvendheid. Uit
de maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties vloeit voort dat zij zich verantwoorden over
hun governance. Van woningcorporaties mag worden verwacht dat zij elk jaar in hun jaarverslag gemotiveerd
uitleggen of en zo ja waarom en in hoeverre zij afwijken van de bepalingen van de governance code (de regel
van “pas toe of leg uit”).
In het voorjaar van 2011 beslissen leden van Aedes en de VTW over de herziening van de Governancecode
Woningcorporaties. De commissie-Minderman deed daarvoor aanbevelingen. Met name de voorgestelde
maximale aanstellingstermijn voor bestuurders stuit op weerstand.
Volgens Minderman leidt te lange uniforme machtsuitoefening tot ingesleten inzichten en processen en remt
maatschappelijke flexibiliteit en innovatie. Juist in het maatschappelijk middenveld, stelt hij, is het beperken van
de hoeveelheid tijd die iemand in dezelfde functie mag dienen, een van de weinige beschikbare
sturingsinstrumenten om uitglijders van bestuurders te voorkomen. Een directeur van bijvoorbeeld een corporatie
of welzijnsinstelling wordt ook niet, zoals een wethouder, maandelijks gecontroleerd door raadscommissies,
gemeenteraad of juridische beroepsprocedures.
In opdracht van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) onderzocht
Minderman met een commissie de werking van de in 2007 ingevoerde Governancecode Woningcorporaties. Hij
voerde talloze gesprekken met bestuurders en toezichthouders van grote tot heel kleine corporaties. Goed bestuur
en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing is het doel van deze code.
96

Minderman trof ‘een paar grote innoverende corporaties en een grote groep introverte corporaties die zich
nauwelijks onderscheiden van de voormalige gemeentelijke woningbedrijven’. Een governancecode bestaat uit
afspraken en regels die richting geven aan een integere en transparante organisatiecultuur. Maar nog te veel
corporaties gebruiken de code als ‘afvinklijstje’, in plaats van als normstellend document.
Te veel corporaties ‘spelen bedrijfje’, aldus Minderman, zonder daarbij bedrijfsmatige processen te hanteren als
een analyse van de context, het formuleren van een strategie die daarop aansluit met een bijbehorend
afwegingskader en doelstellingen. De commissie doet daarom onder meer de aanbeveling om aan de herziene
code een paragraaf over risicomanagement toe te voegen, waarbij ook het toezicht op het nemen van risico’s
geborgd is.
Ook doet hij aanbevelingen om het toezicht op verbindingen te verscherpen. Juist een maatschappelijk
ondernemer is niet vrij in zijn beslissingen maar gebonden aan zijn maatschappelijke omgeving, benadrukt
Minderman. ‘Daarom is het zo belangrijk om alle besluitvorming transparant te verankeren.’
Een ander punt van zorg noemt hij het gebrek aan diversiteit in besturen en raden van commissarissen (RvC).
‘Van de commissarissen bestaat 82 procent uit mannen ouder dan 60 jaar.’ Om verstarring te voorkomen is het
belangrijk dat RvC’s snel diverser van samenstelling worden naar etniciteit en geslacht, leeftijd, achtergrond,
discipline en ervaring. Daarnaast is ook een variatie aan persoonlijke stijlen van belang om gezapigheid te
voorkomen. Je moet ook lastige vragenstellers aanstellen, en naast beheersmatige, ook out-of-the-box-denkers.
Dat maakt het voor de voorzitter niet makkelijker, maar leidt tot veel meer scherpte en dynamiek.’
Een corporatie heeft geen eigenaar of aandeelhouders, de rol van huurders en belanghouders is beperkt, het
overheidstoezicht gefragmenteerd. Allemaal argumenten voor invoering van stevige checks en balances. De
commissie stelt daarom voor om bestuursbenoemingen voortaan te beperken tot maximaal acht jaar.
De Vereniging van Toezichtouders Woningcorporaties zou de code het liefst algemeen verbindend verklaren via
de nieuwe Woningwet. Aedes is daar geen voorstander van. Dan wordt het iets van de overheid en is de kans
groot dat het interne debat verstomt. Bovendien zal, vanwege de vluchtige politieke werkelijkheid in een
gemeente, gevreesd moeten worden voor de continuïteit van de maatschappelijke inzet als het bestuur iedere
acht jaar wisselt.
Visitatie zou hét instrument kunnen zijn waarbij governance uitgebreid aan de orde komt. En verder is het
natuurlijk vooral aan de werkgever, de intern toezichthouders, om bestuurders scherp en bij de les te houden.
Hoe langer een bestuurder er zit, hoe eenzijdiger de ontwikkeling van de corporatie. Daar moet een RvC op
bedacht zijn. Hetzelfde geldt voor de sfeer en de cultuur in de organisatie. Is die te gesloten, organiseert een
bestuurder te weinig tegenmacht? Ook dat zou een belangrijk punt van aandacht moeten zijn bij het evalueren
van zijn functioneren.
De rol van toezichthouders is zorgen dat de goede mensen op een goede manier functioneren. Een maximale
zittingstermijn van acht jaar voor bestuurders lijkt op een ernstige vorm van kapitaalvernietiging. Er zijn genoeg
instrumenten voorhanden die bestuur en toezichthouders helpen om scherp en op koers te blijven.
‘Zelfevaluaties, externe evaluaties en visitaties bijvoorbeeld. Maak daar dan ook vooral gebruik van.’
Een diverse RvC, bestaande uit mensen die elkaar scherp houden en geen vrienden zijn van de directie is
eveneens een voorwaarde. Dat onderschrijft de VTW, die professionalisering hoog op de agenda heeft staan.
Ook een maximale zittingstermijn van acht jaar voor toezichthouders, draagt bij aan verbetering van het toezicht.
Governance verankert de koers van de corporatie als het gaat om professionaliteit, transparantie, integriteit en de
bereidheid om verantwoording af te leggen. Bepalend dus voor de hele bedrijfsvoering. Of het nou gaat om
besluitvorming rond financiering of het aangaan van verbindingen.
Maar bij een periodieke peiling van Finance Ideas onder directeuren en financieel managers van corporaties
(oktober 2010) staat governance helemaal onder aan de lijst ‘belangrijkste thema’s van 2010’.
97

Bijlage 11: Speerpunten visie Helpt Elkander
1. inspanning richten op het realiseren van de in gang gezette nieuwbouwprojecten,
hetgeen de doorstroming zal bevorderen.
2. bouwen van multifunctionele huurwoningen, zoveel mogelijk volgens de
basiseisen Woonkeur, met bijzondere inzet op huisvesting van starters, senioren en
lichamelijk en verstandelijk gehandicapten.
3. (beperkt) verkopen van huurwoningen, indien dit uit strategische overwegingen
gewenst is.
4. Het aantal betaalbare huurwoningen (kernvoorraad) op sterkte houden (minimaal
1.000 woningen)
5. voortzetten van de huidige manier van woningtoewijzing
6. inspannen om de 3 concrete woonprojecten met zorg te realiseren, in
samenwerking met SVVE De Archipel, Zuidzorg, Lunet en Wooninitiatief Nuenen
7. Bereid tot het leveren van domoticavoorzieningen in onder meer de
zorgcomplexen.
8. Inzetten op een breed en onderling afgestemd aanbod van diensten op het terrein
van wonen-welzijn-zorg in de gemeente Neunen c.a.
9. Toepassing van domoticavoorzieningen in onder meer de zorgcomplexen
10. Bijdrage leveren aan de totstandkoming van een woonservicegebied in Neunen
West
11. Voorzetten van het huidige onderhoudsbeleid
12. Onderzoek doen naar mogelijkheden om het beleid ten aanzien van
zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV) meer klantgericht in te vullen.
13. Opstellen van een aanvalsplan voor het treffen van energiebesparende maatregelen
bij bestaande huurwoningen
14. Basiseisen uit Woonkeur in principe volgen, zodat nieuwbouw levensbestendig is.
15. Tweejaarlijks een klanttevredenheidsmeting uitvoeren
16. Pilot-project uitwerken voor het realiseren van een nulemissie-huurwoning
17. Nog 4 brede scholen in Gerwen Nederwetten en Nuenen realiseren en bereid tot
het investeren in nieuwe initiatieven met betrekking tot maatschappelijk vastgoed.
18. Onderzoek doen naar het instellen van een leefbaarheidsfonds dat ingezet kan
worden voor het verbeteren van de woonomgeving.
19. Voortzetten van het huidige overlastbeleid
20. Monitoren van de leefbaarheid in de wijken
21. Verbreden en intensiveren van het overleg met de huurders
22. Verbeteren van de communicatie door inzet van de website, nieuwsbrief etc .
23. Vergroten bezoek van de algemene ledenvergadering
24. Minimaal 1 keer per jaar een bijeenkomst organiseren met alle belanghouders om
de koers van de onderneming te bespreken.
25. Versterken van de interne organisatie
26. Bieden van meer ontwikkelingsmogelijkheden aan de medewerkers.
27. Uitwerken van een intern actieplan ter voorbereiding op de onafhankelijke visitatie
28. Behoud van de solide financiele positie
29. Voortzetten van het gematigd huurprijsbeleid van de afgelopen jaren, tenzij
bijzondere omstandigheden dit niet toelaten.
98

Bijlage 12: projecten Ruimtebalans, situatie na herprioritering dd. 1 juni 2011
De grijs gemarkeerde projecten zijn in verband met de herprioritering dd. 1 juni afgevoerd.
SH/SK
VS
1 savo-berg 0 14
2 berg-weverstraat 75 100 V 165 65 100 65
3 beatrixstraat 30 1 V 31 30 1 30
4a luistruik 104 59
4b luistruik 2e en 3e fase 0 173
5a andrieslocatie 14 0 V 14 14 0 14
5b emmaschool 0 10
5c wederikdreef 39 0
6 bosgorsstraat 102 0 V 102 102 0 102
7 buslus 24 0 V 24 24 0 24
8 kernkwartier
9a sporthal oude landen 0 0 V
9b hongerman-hoge brake 90 0 80 80 0
9c hongerman locatie mijlpaal 0 30
9d hongerman locatie heikampen 0 28
10 vinkenlaan/wielewaallaan 10 V 10 10
11 nederwettten hoekstraat
12 wettenseind 39 0
13 hoek park voirt ntb ntb V
14a nuenen west woningbouw 468 1092
14b nuenen west brede school 0 0
14c nuenen west 5e sinti-locatie 15 0
15 esrand nederwetten 27 30 27 27 27
16a sportpark oude landen 0 0
16b scouting oude landen 0 0
16c begraafplaats oude landen 0 0
16d tuincentrum NW 0 0
17 combiproject 20 0 V 20 20 0 20
18 bedrijvenlocatie collse weg 0 0
Prestatieafspraken HE
aantal woningen
SH/SK
VS
Gerealiseerd door HE 30/3/2010
99

19 eeneind II zuid 0 0
20 eeneind-west bedrijvenlocatie 0 0
21 kerkakkers 0 1
22 rec. Bosweg/kremersbos 20 0
23 koppel nederwetten 11 0 V 15 15 0
24 Dora Ebbenhof 10 0 11 11 11
25 van goghstraat
26 Eeneind oost 15 36 15 15 15
27 de vank 6 15
28 bloemhofstraat 2 12
29 berkenbos
30 jongerenhuiskamer/ouderenhuisvesting 0 0
31 brede school mijlpaal
32 Hendrikstraat 0 10
34 opwettenseweg 0 3
35 Boschhoeve 0 57
37 verspreide kavels
38 kloostertuin/klooster ntb ntb
39 intratuin berg 0 8
40 gerwen sport-woningbouw 50 150
41 nederwetten sport/woningbouw 33 97
42 locatie pleincollege ntb ntb
Totaal 1204 1926 514 413 101 308
100

Bijlage 13: verslagen bestuurlijke overleggen met betrekking tot nieuwe wetgeving
Verslag bestuurlijk overleg gemeente Nuenen c.a. en woningbouwvereniging Helpt Elkander dd. 4 april 2011
Uitkomsten onderzoek nieuwe regelgeving voor woningcorporaties
De heer van Stipdonk [voorzitter raad van bestuur HE] zet uiteen wat de nieuwe regelgeving betekent voor HE.
In de vergadering van 9 december 2010 is dit onderwerp ook aan de orde geweest en is afgesproken hier spoedig
op terug te komen.
De woningcorporaties zijn met terugwerkende kracht vanaf 1-1-2008 over alle activiteiten vpb-plichtig
geworden. Daarmee gepaard gaande vpb-heffingen leiden tot een beperking van de investeringscapaciteit. Zo
ook geldt dit voor HE.
Verdere toekomstverwachtingen zijn bijgesteld vanwege gewijzigde wet- en regelgeving per 1-1-2011, alsmede
ook als gevolg van de economische crisis waar de bouw ernstig onder te lijden heeft.
Ook de toewijzing van huurwoningen is gewijzigd, de garantie WSW, alsmede de hypotheekverstrekkingen door
banken. Om scheefwonen tegen te kunnen gaan dienen de huren verhoogd te worden. Echter: meer dan 50% van
de huurders bij HE ontvangt huurtoeslag.
HE zal het bouwvolume terugbrengen en zich richten op kleinere, gefaseerde projecten en deze in lager tempo
uitvoeren.
HE presenteert in haar vergadering van bestuur en RvC in de maand mei 2011 de jaarrekening 2010 en daarbij
de gevolgen c.q. doorrekeningen als gevolg van de gewijzigde wetgeving.
Voor de woningcorporaties heeft de nieuwe regelgeving als effect miljoenen minder mogelijkheden tot
investeringen.
DAEB (Diensten Algemeen Economisch Belang)
De minister heeft nog geen duidelijkheid gegeven over de financiering van al bestaande projecten die
oorspronkelijk als DAEB-activiteit konden worden aangemerkt en vanaf 1 januari 2011 worden aangemerkt als
niet-DAEB-activiteit. Daardoor ontstaat er bij de corporaties onduidelijkheid over de toekomstige
exploitatielasten van het vastgoed.
Voor de centrumvisie Dorpskern houdt een en ander in ieder geval in dat een extern investeerder moet worden
aangetrokken.
De plannen voor bebouwing Kloostertuin worden momenteel doorgerekend. Het is raadzaam deze bouwplannen
af te stemmen met de Luistruik, om concurrentie te voorkomen.
Afgesproken wordt dat Floor van de Gevel en Henri Smits vóór de commissievergadering van 12 april per
project afstemmen de effecten van de regelgeving voor HE.
Verslag bestuurlijk overleg gemeente Nuenen c.a. en woningbouwvereniging Helpt Elkander dd. 26 april
2011
Project Gerwen
Hier wordt onder andere het project Gerwen besproken. Hierover wordt het volgende opgemerkt:
Op 9 maart 2010 is een anterieure overeenkomst [tussen gemeente en Helpt Elkander] gesloten. Notariële
afwerking is ingezet. Tot op heden is echter nog geen overeenkomst gepasseerd. De vraag ligt voor hoe we hier
gezamenlijk afspraken over maken. Henri Smits haalt de gang van zaken aan. Op 8 december 2009 is in het
College besloten tot het aangaan van een anterieure overeenkomst. Op 9 maart 2010 heeft wbv HE deze
overeenkomst getekend. De gemeente heeft op 21 juli 2010 getekend en daarna in handen gegeven van de
notaris en de overeenkomst is eveneens toegezonden aan wbv HE. Floor v.d. Gevel bevestigt deze data. Peter
van Stipdonk zegt dat hij deze notariële akte, gelet op de gewijzigde regelgeving, niet meer mag tekenen. Willem
101

Ligtvoet vraagt of dat ook geldt voor de oude overeenkomst van vóór 1 januari 2011. Peter van Stipdonk is er
niet zeker van of de gewijzigde regelgeving met terugwerkende kracht van toepassing is. Het meetmoment ligt
volgens hem bij de notariële akte. Het probleem voor de gemeente is dat zij geïnvesteerd heeft in aankopen in
Gerwen, waar nu de dekking onderuit valt. Henk Pero merkt op dat nu de afspraken nagekomen moeten worden
en over drie jaar gekeken kan worden hoe e.e.a. op te lossen. Henri Smits merkt op dat wbv HE op de markt zal
moeten financieren. Dat kost meer dan gemiddeld rente. In het bestuurlijk overleg van december 2010 heeft wbv
HE aangekondigd dat zij een belegger zal zoeken voor het commerciële gedeelte in het project. Zij denkt dit in
de loop van 2011 te kunnen afronden. Henri Smits noemt nog de volgende mogelijke oplossingen:
• Overdragen aan andere corporatie die dit wel wil doen
• Wbv HE is bereid om rente te voldoen.
• Structuurvisie op te stellen en daarbij mogelijkheden om toch woningbouw te realiseren.
Grootste probleem voor de gemeente is de renteteller. Enkele punten om na te lopen zijn: Wat zijn de juridische
consequenties als er een overeenkomst van voor 1 januari 2011 ligt m.b.t. de afwerking. Er dient een oplossing te
komen welke voor beide partijen acceptabel is. Een eerste belangrijk feit is het opstellen van de structuurvisie.
Het project is nu opgenomen in een brede range van projecten die aangeboden worden aan de Raad voor
herprioritering. Dit komt op 28 april op de agenda van de Raad. Het voorstel is nu on hold met uitzondering van
kleinschalige CPO-ontwikkeling.
Zijn er projecten met consequenties t.a.v. gewijzigde regelgeving?
De hier [red. onduidelijk is waar] opgesomde projecten zoals Oude locatie Schenkels, Berkenbos, Kloostertuin,
Gerwen, huidige Ahoed blijven vraagtekens houden. Achtervangconstructie (Esrand en Eeneind Oost) staan
eveneens ter discussie. Henri Smits en Floor v.d. Gevel zullen verder aanvullen. Floor v.d. Gevel zal de
informatie doorspelen naar de gemeenteraad via de voortgangsrapportage. Henri Smits zal de beoordeling van
Het Klooster meenemen.
102