WOZ-journaal 2012, nr 1 - Waarderingskamer

Nieuwsbrief van de Waarderingskamer over de
Wet waardering onroerende zaken 2012, nr. 1
Zoals gebruikelijk bij het begin van het jaar, krijgt
de WOZ-waarde weer veel aandacht in de media.
Een belangrijk item dit jaar is het feit dat er
ondanks de ontwikkelingen op de woningmarkt toch
nog veel woningen zijn die een hogere WOZwaarde
hebben gekregen.
Onze cijfers, gebaseerd op de cijfers van gemeenten,
laten zien dat er landelijk sprake is van een
daling van 2%. Dit is een gemiddelde. In de huidige
markt zijn de onderlinge verschillen echter groot.
De koper heeft het voor het uitzoeken en kan
kritisch zijn. Sommige categorieën met bijvoorbeeld
kwaliteitsgebreken dalen daarom veel sterker in
prijs. Ander categorieën woningen doen het veel
beter, met mogelijk nog een (lichte) stijging als
gevolg.
Door deze ontwikkelingen op de markt, moeten
gemeenten goed de verschillen tussen woningen in
de gaten houden. Bijhouden van de kenmerken van
woningen is daarbij belangrijker dan ooit.
Waarderingskamer
Communiceren over de WOZ
Op 10 februari 2012 is in Amersfoort de eerste van
drie bijeenkomsten gehouden over het verbeteren
van de communicatie met belanghebbende over de
WOZ-beschikkingen.
Uit het door de VNG en Waarderingskamer
uitgebrachte onderzoeksrapport "Vertrouwen
omhoog, bezwaren omlaag" en de door het Ministerie
van Binnenlandse Zaken uitgebrachte rapportage
over het WOZ-pionierstraject "Een snellere en
betere afhandeling van WOZ-bezwaren" komt naar
voren dat met verbetering van de communicatie
veel gewonnen kan worden.
Bij deze bijeenkomst waren de WOZ-managers van
grote gemeenten en samenwerkingsverbanden
aanwezig. Sprekers op de eerste bijeenkomst waren
Alex Brenninkmeijer (de Nationale ombudsman) en
Antoon Duijnker (Dienst Gemeentelijke Belastingen
Amsterdam). Dagvoorzitter Geert Jansen,
voorzitter van de Waarderingskamer, leidde de
discussies.
De deelnemers waren het er over eens dat begrijpelijke,
informele communicatie over de WOZ-taxaties
vaak belangrijker is dan formele procedures en
brieven.
In het tweede deel van de bijeenkomst is dit
uitgangspunt door de betrokken gemeenten vertaald
in een aantal ideeën. Deze ideeën zullen het startpunt
zijn voor de twee vervolgbijeenkomsten die
gehouden worden op 14 juni 2012 en 27 september
2012. Deze bijeenkomsten zijn bedoeld voor WOZcoördinatoren
en communicatiemedewerkers.
WOZ in de praktijk
Verhuurbaar vloeroppervlak
Gemeenten zijn op dit moment bezig de aansluiting
tussen de Basisregistraties adressen en gebouwen
(BAG) en de WOZ-uitvoering te optimaliseren. Het
koppelen van de BAG-objecten aan de WOZ-deelobjecten
is daarbij een belangrijke stap. Wanneer
die koppeling is gemaakt, is het bijvoorbeeld
eenvoudig om adressen en mutaties vanuit de BAG
te gebruiken voor de WOZ-uitvoering.
Door deze koppeling ontstaat ook een goede
wederzijdse controle tussen het bouwjaar in de
BAG en het bouwjaar van het WOZ-deelobject. Het
gebruik van de gebruiksoppervlakte uit de BAG
vraagt meer aandacht. De afgelopen maanden heeft
met vele betrokkenen een discussie plaatsgevonden
over de gebruiksoppervlakte bij courante nietwoningen
(kantoren, winkels, etc.). Daarbij is niet
alleen gesproken met gemeenten die de BAG en de
WOZ uitvoeren, maar vooral ook met eigenaren
van deze objecten (beleggers) en makelaars.
Inhoud
Waarderingskamer
Communiceren over de WOZ 1
Controle WOZ-taxaties 4
WOZ in de praktijk
Teylingen: Burger centraal 3
Vakbekwaamheid 2
Verhuurbaar vloeroppervlak 1
Woningwaarderingsstelsel 2
WOZ in MijnOverheid 3
jaargang 19, nummer 1, maart 2012 1

Conclusie uit deze overleggen is dat het voor de
"markt" voor deze courante niet-woningen geen
optie is om over te stappen op het gebruik van de
gebruiksoppervlakte (zoals bij de woningmarkt wel
is gebeurd). Bij transacties met dit soort objecten
(vooral huurtransacties, maar ook bij verkoop)
rekenen de marktpartijen steeds op basis van
verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Het feit dat nu
de gebruiksoppervlakte beschikbaar is in de BAG,
brengt daar geen verandering in.
Gezien deze situatie hebben diverse partijen gepleit
voor het in de BAG registreren van de verhuurbare
vloeroppervlakte in plaats van de gebruiksoppervlakte
voor deze specifieke categorie objecten. Het
Bronhouders en Afnemers Overleg BAG (BAG
BAO) heeft echter besloten dat dat dit niet haalbaar
en wenselijk is en geconcludeerd zij een uniforme
toepassing van de gebruiksoppervlakte belangrijker
vindt dan deze wens van gebruikers.
De Waarderingskamer heeft daarom besloten dat
voor correcte WOZ-taxaties het belangrijker is dat
wordt aangesloten op de marktgegevens dan dat de
BAG-gegevens worden gebruikt. Daarvoor bestaat
in dit geval ook ruimte, aangezien een basisregistratie
alleen verplicht gebruikt hoeft te worden,
indien het benodigde gegeven in de registratie
aanwezig is, en dat is hierbij voor courante nietwoningen
niet het geval. Daarom is er voor
courante niet-woningen geen sprake van een plicht
tot gebruik van de BAG-gebruiksoppervlakte. Voor
deze categorie objecten zullen gemeenten primair
de verhuurbare vloeroppervlakte in de WOZadministratie
vastleggen en gebruiken bij de marktanalyse
en taxatie.
Natuurlijk blijft het wel belangrijk om ook deze
courante niet-woningen te koppelen aan de BAGgegevens
om gebruik te maken van BAG-adres,
BAG-bouwjaar, maar ook om gebruik te maken van
een consistentiecontrole tussen BAG-gebruiksoppervlakte
en WOZ-verhuurbaar-vloeroppervlak.
WOZ in de praktijk
Woningwaarderingsstelsel
Op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt
de "maximaal redelijke huurprijs" van een huurwoning
bepaald. Deze maximale huurprijs wordt
berekend aan de hand van een aantal punten. Per
1 oktober 2011 is het woningwaarderingsstelsel
gewijzigd en kan een woning maximaal 25 punten
krijgen afhankelijk van de WOZ-waarde van de
huurwoning.
Aan een huurwoning worden 15 punten extra
toegekend, wanneer deze huurwoning ligt in één
van de tien aangewezen COROP gebieden met de
gemiddeld hoogste WOZ-waarde. Nederland is
ingedeeld in 40 zogenoemde COROP gebieden en
het besluit bevat de lijst met gemeenten waarvoor
deze bijtelling van punten geldt. Of een woning wel
of niet deze 15 extra punten krijgt, hangt dus niet
samen met de WOZ-waarde van de huurwoning
zelf. Deze 15 extra punten krijgen alle huurwoningen
in een gemeente die in één van die tien
gebieden ligt.
Daarnaast kan een huurwoning nog tien extra
punten krijgen, wanneer de WOZ-waarde van die
huurwoning per vierkante meter meer is dan
€ 2900. Om te weten of een huurwoning deze extra
punten krijgt moet men dus de WOZ-waarde delen
door het aantal vierkante meters volgens dit
woningwaarderingsstelsel.
In bijzondere situaties kan dus een vermindering
van de WOZ-waarde leiden tot een lager aantal
punten voor het woningwaarderingsstelsel, namelijk
wanneer door deze vermindering de WOZwaarde
per vierkante meter net lager wordt dan
deze € 2900. In die gevallen heeft de huurder dus
een duidelijk belang bij de WOZ-waarde. Daarom
kan in deze bijzondere gevallen de huurder ook
bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Wanneer
de huurder daarom verzoekt zal de gemeente hem
dus een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking
geven. Een gemeente hoeft alleen te voldoen aan
het verzoek van een huurder om een WOZbeschikking
in het kader van het woningwaarderingsstelsel,
wanneer voldaan is aan de volgende
voorwaarden:
- de gemeente is gelegen in één van de aangewezen
COROP gebieden;
- de WOZ-waarde van de woning is meer dan
€ 2900 per vierkante meter;
- vermindering van de WOZ-waarde kan leiden tot
een waarde lager dan € 2900 per vierkante meter.
Op onze site staat een notitie over de bezwaarmogelijkheid
voor huurders.
WOZ in de praktijk
Vakbekwaamheid
VastgoedCert is één van de instellingen waar taxateurs
zich kunnen laten registreren om hun vakbekwaamheid
te kunnen aantonen. Naast de kamers
"wonen", "bedrijfsmatig vastgoed" en "landelijk
vastgoed" kan men zich ook laten registreren als
"WOZ-taxateur".
Sinds kort is hier een nieuwe "kamer" aan toegevoegd,
namelijk de werkkamer voor Marktanalyse
en Modelmatige Waardebepaling.
De werkkamer staat open voor deskundigen die in
de praktijk, op basis van marktanalyse, massale
(modelmatige) waardebepalingen uitvoeren door
middel van het inrichten van en/of verfijnen van
2 jaargang 19, nummer 1, maart 2012

taxatiemodellen met behulp van taxatiesoftware,
dan wel gebruikmakend van marktanalysemodellen
en/of software de woningmarkt en/of vastgoedmarkt
analyseren en hierover rapporteren of publiceren.
De werkkamer staat daarmee open voor
bijvoorbeeld marktanalisten/marktonderzoekers bij
banken, verzekeraars en projectontwikkelaars,
taxateurs die taxatiemodellen beschikbaar maken
voor validatie van taxaties, taxateurs die taxatiemodellen
voor WOZ-taxaties inrichten en verfijnen.
Gezien de modelmatige waardebepaling die bij de
WOZ wordt toegepast, is een inschrijving in de
kamers "marktanalyse en modelmatige waardebepaling"
en "WOZ" een gedegen combinatie om
de vakbekwaamheid als WOZ-waarde deskundige
aan te tonen. Het voordeel van inschrijving in de
werkkamer Marktanalyse en Modelmatige Waardebepaling
is dat men kan laten zien dat men een
"gecertificeerd taxateur" is die tevens gespecialiseerd
is in de steeds belangrijkere modeltechnieken.
De eisen voor inschrijving in deze
werkkamer sluiten bijvoorbeeld aan op de vakbekwaamheidseisen
die in de Waarderingsinstructie
worden gesteld aan de medewerkers modelmatige
waardebepaling voor de WOZ-taxaties.
Aan certificatie en inschrijving in het register is de
titel RMW (Register Modelmatige Waardebepaler)
verbonden. Inmiddels zijn de eerste deskundigen in
dit register ingeschreven. Meer informatie kunt u
vinden op de site www. vastgoedcert.nl.
WOZ in de praktijk
WOZ in MijnOverheid
Sinds begin 2012 zijn van enkele tientallen
gemeenten WOZ-gegevens en het WOZ-taxatieverslag
ook te raadplegen via MijnOverheid.
MijnOverheid is het digitale loket voor de gehele
overheid. Het streven is om zoveel mogelijk
diensten die de overheid digitaal aanbiedt, langs dit
loket te laten verlopen.
Via mijnOverheid kan iedere Nederlander bijvoorbeeld
zien hoe hij of zij in de GBA staat ingeschreven,
welke onroerende zaken in het Kadaster op
zijn naam staat en hoe zijn of haar auto bij de RDW
bekend is. Voor de eerste gemeenten zijn daar nu de
gegevens uit de Basisregistratie WOZ aan toegevoegd,
met daarbij tevens de mogelijkheid om
het WOZ-taxatieverslag in te zien.
Het loket MijnOverheid komt niet in de plaats van
de gemeentelijke loketten, maar is aanvullend. Het
via mijnOverheid getoonde taxatieverslag is dan
ook hetzelfde verslag dat de gemeente via de eigen
site presenteert. MijnOverheid bevat zelf geen
gegevens, maar haalt alleen gegevens op uit andere
bronnen. Wanneer een belanghebbende via
MijnOverheid WOZ-gegevens wil inzien, worden
deze gegevens of het taxatieverslag op dat moment
opgehaald uit de gemeentelijke systemen.
Deze eerste release van WOZ in MijnOverheid
bevat nog niet de mogelijkheid ook de BAGgegevens
te raadplegen. Deze mogelijkheid zal wel
binnenkort worden toegevoegd op basis van de
koppeling tussen WOZ-objecten en BAG-objecten.
De eerste gemeenten waarvoor WOZ-gegevens via
MijnOverheid gepresenteerd konden worden, waren
gemeenten die het presenteren van hun taxatieverslagen
op internet hebben uitbesteed aan TOG-
Nederland. De tweede groep gemeenten die worden
aangesloten betreft gemeenten die deze dienst
afnemen van DataB.
Op dit moment hebben al ruim 250 gemeenten
ingestemd met het tonen van hun WOZ gegevens
en WOZ-taxatieverslagen via MijnOverheid. De
komende tijd zullen ook andere dienstverleners en
systemen die gebruikt worden voor het presenteren
van gegevens via internet worden aangesloten op
MijnOverheid. Wanneer een gemeente eenmaal is
aangesloten worden ook automatisch begin 2013 de
actuele WOZ-gegevens en WOZ-taxatieverslag via
het loket MijnOverheid raadpleegbaar (tenzij de
gemeente wijzigt van systeem of dienstverlener).
Het tonen van WOZ-gegevens en WOZ-taxatieverslagen
via MijnOverheid past in de strategie die
de VNG heeft uitgezet. In @genda2015 hebben de
bestuurders van alle gemeenten zich verbonden aan
een intensief gebruik van MijnOverheid. Dat intensief
gebruik moet vóór 2015 gerealiseerd zijn.
Naast het tonen van WOZ-gegevens en WOZtaxatieverslagen
hoort voor de WOZ-uitvoering ook
het ondersteunen van bezwaarprocedures (lopende
zaken) en het digitaal verzenden van WOZbeschikkingen/aanslagbiljetten
(berichtenbox).
WOZ in de praktijk
Teylingen: burger centraal
Net als veel andere gemeenten wil de gemeente
Teylingen de WOZ-waarde zo duidelijk mogelijk
uitleggen aan belanghebbenden. Daarom heeft de
gemeente eind januari samen met de WOZtaxateurs
van Kondar twee informatieavonden
gehouden. De gemeente Teylingen heeft niet
gekozen voor algemene informatieavonden, maar
heeft gericht belanghebbenden uitgenodigd die
vorig jaar bezwaar hadden gemaakt. Bij deze uitnodiging
ontvingen deze belanghebbenden ook
"een voormelding" van de WOZ-beschikking.
De twee avonden waren opgesplitst in twee sessies
van twee uur, waarvoor steeds ongeveer 40
inwoners waren uitgenodigd. Na een introductie
jaargang 19, nummer 1, maart 2012 3

door wethouder Leo van der Zon heeft de WOZtaxateur
van Kondar de inwoners meegenomen in
het waarderingsproces. Daarbij kwamen zaken aan
de orde als de wettelijke voorschriften, het belang
van de kenmerken van woningen, de subjectieve
factoren bij het tot stand komen van een verkoopprijs,
de vraagprijzen en de omstandigheden in de
huidige markt.
Na deze plenaire sessie stonden medewerkers van
de gemeente Teylingen en taxateurs van Kondar
klaar om de inwoners individueel te woord te staan.
Ivo Lechner, coördinator inspecties bij de Waarderingskamer,
was bij één van deze sessies aanwezig.
Hij vindt een dergelijk initiatief erg belangrijk.
"Natuurlijk worden er bij de taxatie fouten
gemaakt. Dit is een mooie manier om die fouten te
verbeteren, voordat de WOZ-beschikking wordt
vastgesteld. En wanneer de waarde goed is, kan de
taxateur dat in een persoonlijk gesprek veel beter
uitleggen dan in een formele uitspraak op een
bezwaarschrift. Dit is een mooie start voor een
hechtere relatie met de burger", aldus Lechner. "Het
is een weerspiegeling van de speerpunten van de
Waarderingskamer: verkleining van de kloof tussen
overheid en burger en meer contact tussen beide,
speciaal voorafgaand aan en tijdens de bezwaarafhandeling.
Op deze manier dragen we bij aan
meer vertrouwen in de WOZ-waarde."
Waarderingskamer
Controle WOZ-taxaties
De Waarderingskamer voert jaarlijks bij circa 25%
van de gemeenten zelf een onderzoek uit naar de
kwaliteit van de taxaties. Daarbij wordt inhoudelijk
diep ingezoomd op de kwaliteit van de taxaties en
nu ook op de kwaliteit van de onderliggende
objectkenmerken. Mede omdat veel van deze
onderzoeken tegelijkertijd plaats moeten vinden,
werden dit jaar voor het eerst ook "extern
ingehuurde deskundigen" ingezet. We vroegen een
van deze externen, Harry van Emmerik, naar zijn
ervaringen als onderzoeker namens de Waarderingskamer.
Harry geeft aan dat de beleving van het onderzoek
bij gemeenten heel verschillend is. "De meerderheid
ervaart de controles gelukkig als een nuttige
aanvulling op de eigen beoordeling van het bestand.
Daarnaast is het een mogelijkheid tot kennisdeling.
Dat kan wederzijds. De tip van Heiloo dat op
www.nwwi.nl veel informatie over een verkoop kan
worden inzien als je op het PMA-formulier naar het
registratienummer vraagt, heb ik bij alle gemeenten
waar ik daarna kwam dankbaar kunnen doorgeven."
Soms blijkt uit het onderzoek van de Waarderingskamer
dat de taxaties nog niet op orde zijn. Harry:
"Gemeenten vergeten in hun planning wel eens dat
er soms na het onderzoek van de Waarderingskamer
nog forse aanpassingen moeten worden
gedaan en dat de taxaties daarna opnieuw moeten
worden gecontroleerd. Dat kan met de contacten
tussen taxateur, gemeenten en Waarderingskamer
een maand duren. Als je in je planning daar geen
rekening mee houdt, kom je natuurlijk in de knel.
Natuurlijk is met overwerk en de weekeinden nog
wel een hoop te bereiken, maar blij wordt niemand
daarvan."
Het punt dat bij de meeste onderzoeken naar voren
kwam was de matige kwaliteit van de gebruikte
indicatoren voor bijvoorbeeld onderhoud en kwaliteit
van de woning. In veel gemeenten wordt nog
gewerkt met een standaard of met een verouderde
indicatie. In de huidige markt waar veel woningen
te koop staan, blijken deze kenmerken als
onderhoud en kwaliteit nu juist heel belangrijk te
zijn voor een juiste taxatie. Het bijhouden van de
objectkenmerken is daarom van groot belang.
Harry wil tot slot nog even kwijt dat hij bij de
gemeenten die hij heeft bezocht veel mensen heeft
getroffen die hart hebben voor de zaak. Veel
contacten en werkzaamheden rond deze onderzoeken
vonden buiten reguliere kantoortijden
plaats. Het is leuk als je als onderzoeker namens de
Waarderingskamer zaken kan uitleggen. Het is
heerlijk als later blijkt dat gemeenten er ook echt
iets mee doen. Zo maken we van de WOZ een
waardevast product dat elke toetsing kan doorstaan!
Colofon
Het WOZ-journaal is een digitale nieuwsbrief over
de Wet waardering onroerende zaken uitgegeven
door de Waarderingskamer. De uitgave wordt via
mail verzonden aan gemeenten, waterschappen,
Belastingdienst en andere belanghebbenden bij de
Wet WOZ.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met
het secretariaat van de Waarderingskamer:
WAARDERINGSKAMER
Muzenstraat 73
Postbus 93210
2509 AE 's-GRAVENHAGE
telefoon: (070) 311 05 55
telefax: (070) 311 05 70
e-mail: info@waarderingskamer.nl
www.waarderingskamer.nl
copyright: Waarderingskamer, 's-Gravenhage
ISSN: 1381 - 3242
4 jaargang 19, nummer 1, maart 2012