Waarderingsinstructie 1995 - Waarderingskamer

WAARDERINGSKAMER
Waarderingsinstructie 1995
Regels voor de onderbouwing en de uitvoering
van de waardebepaling
naar waardepeildatum 1 januari 1995
in het kader van de Wet WOZ
Tekst herziene druk vastgesteld op:
20 februari 1995

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
COLOFON
Waarderingskamer
De eerste druk van de "Regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de
waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 1995 in het kader van de Wet WOZ"
is op 21 juli 1994 vastgesteld door de Waarderingskamer. Op 1 januari 1995 is de
Wet WOZ in werking getreden. In deze herziene druk zijn de teksten van de wet en van
de voor de waardebepaling relevante uitvoeringsregels opgenomen. De tekst van de
waarderingsinstructie van de Waarderingskamer is hieraan aangepast en met enkele
onderwerpen uitgebreid. Deze herdruk is voorbereid door de Commissie Regelgeving
en Controle van de Waarderingskamer.
Vormgeving omslag
Kluwer, Deventer
Opmaak en zetwerk binnenwerk
Waarderingskamer
Druk
Kluwer, Deventer
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Waarderingskamer
Postbus 93210
2509 AE 's-Gravenhage
Telefoon: 070 - 3 28 68 68
Telefax: 070 - 3 28 68 70
ISBN 90-75208-03-0
Eerste oplage, februari 1995
Tweede oplage, juni 1995
Derde oplage, januari 1996
Vierde oplage, februari 1997
© 1995, Waarderingskamer, 's-Gravenhage
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel
van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande
schriftelijke toestemming van de Waarderingskamer.
2

INHOUDSOPGAVE
Inleiding 7
DEEL I FORMELE REGELGEVING
1. Wet waardering onroerende zaken 11
1.1 Tekst van de wet
1.2 Toelichting op de wet met betrekking tot de waardebepaling
2. Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling 35
2.1 Tekst van het besluit
2.2 Nota van toelichting
3. Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ 45
3.1 Tekst van de regeling
3.2 Toelichting
4. Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet WOZ 67
4.1 Tekst van de regeling
4.2 Toelichting
5. Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ 75
5.1 Tekst van de regeling
5.2 Toelichting
3

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II TOELICHTING DOOR DE WAARDERINGSKAMER
1. Plan van aanpak 81
1.1 Moment indienen plan van aanpak
1.2 Formulier en toelichting plan van aanpak
1.3 Gebruik plan van aanpak
2. Marktinformatie 89
2.1 Randvoorwaarden beschikbare marktinformatie
2.2 Bronnen voor marktinformatie
2.3 Analyse van marktinformatie
2.4 Registratie van de beschikbare marktinformatie
2.5 Aanvullende marktinformatie
3. Uitvoering waardebepaling 95
3.1 Objectafbakening
3.1.1 Afbakening onroerende zaak
3.1.2 Aanwijzen belanghebbenden
3.1.3 Onderdelen buiten aanmerking
3.2 Waardebepaling
3.2.1 Waarderingsvoorschriften
3.2.2 Bodemverontreiniging
3.3 Waardebepaling woningen
3.3.1 Taxatiemethodiek
3.3.2 Referentiestelsel
3.4 Waardebepaling niet-woningen
3.4.1 Waarde in economische verkeer versus vervangingswaarde
3.4.2 Kapitalisatiemethode
3.4.3 Vergelijkingsmethode
3.4.4 Discounted-Cash-Flow-berekening
3.4.5 Gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening
3.4.6 Werktuigenvrijstelling
3.4.7 Omzetbelasting
3.5 Bijzondere objecten
3.5.1 Rijksmonumenten
3.5.2 Kerkgebouwen en cultuur-historische objecten
3.5.3 Bedrijfsmatig gebruikte objecten
3.5.4 Objecten in het kader van de Natuurschoonwet
3.6 Waardebepaling in de loop van het tijdvak
4. Onderbouwing taxatie 139
4.1 Woningen
4.2 Niet-woningen
4

5. Rapportage kwaliteitsanalyses 145
5.1 Kwaliteitskenmerken
5.2 Kwaliteitsrapportages
6. Vakbekwaamheidseisen taxateurs 157
7. Schematisch overzicht Waarderingsinstructie 1995 161
8. Voorbeelden 165
8.1 Inlichtingenformulieren
8.2 Voorbeelden taxatie-opbouw
8.3 Voorbeelden taxatieverslagen
8.4 Voorbeelden verslagen kwaliteitsanalyses
9. Trefwoordenregister 187
5

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
INLEIDING
Deze tweede druk van de Waarderingsinstructie 1995 is een geheel herziene
uitgave. De eerste druk van de Waarderingsinstructie 1995, die was vastgesteld
op 21 juli 1994 vormde het advies van de Waarderingskamer aan de
Staatssecretaris van Financiën met betrekking tot de in het kader van de
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vast te stellen uitvoeringsregels.
Op het moment dat de Waarderingskamer dit advies publiceerde was de
Wet WOZ nog niet aangenomen.
Inmiddels zijn de Wet WOZ en de uitvoeringsregels op het terrein van de
waardebepaling gepubliceerd en in werking getreden. De uiteindelijk
vastgestelde uitvoeringsregels zijn voor een belangrijk deel in overeenstemming
met het voorstel van de Waarderingskamer. Een belangrijk verschil betreft de
eisen die worden gesteld aan de minimale inhoud van het taxatieverslag dat op
basis van artikel 40, tweede lid, op verzoek aan een belanghebbende moet
worden verstrekt.
De Waarderingsinstructie 1995 van de Waarderingskamer heeft een aanvullende
rol op de tot stand gekomen formele regelgeving. In deze herziene uitgave van
de Waarderingsinstructie 1995 komt dit aanvullende karakter tot uitdrukking door
de splitsing in twee afzonderlijke delen. Deel I bevat de volledige formele
regelgeving voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ op dit
moment met de daarbij behorende toelichting. Deel II bevat de aanvullende
toelichting van de Waarderingskamer. Deze toelichting van de
Waarderingskamer is ten opzichte van de eerder verschenen
Waarderingsinstructie 1995 aangepast aan de formele regelgeving. De
onderwerpen die in de formele regelgeving of de toelichting daarop zijn
opgenomen, zijn verwijderd uit de tekst van de toelichting van de
Waarderingskamer. Verder zijn enkele bijzondere onderwerpen die in de eerste
druk zijn aangekondigd in deze druk nader uitgewerkt.
Op 1 januari 1995 is de Wet van 15 december 1994, houdende algemene
regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende
zaken) in werking getreden (Staatsblad 1994, 874). De wet bepaalt onder meer
dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente
verantwoordelijk is voor de waardebepaling. De wet geeft tevens de hoofdlijnen
voor deze waardebepaling. Volgens artikel 20, tweede lid van de wet worden er
bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels gesteld voor de
onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.
Eveneens op 1 januari 1995 is het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en
uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken in werking
getreden (Staatsblad 1994, 954). Dit besluit is de in artikel 20 van de
Wet WOZ bedoelde algemene maatregel van bestuur. Het besluit geeft een
6

INLEIDING
kaderregeling. De op dit besluit gebaseerde ministeriële regelingen geven de
inhoudelijke uitvoeringsregels. Deze regels zijn vastgelegd in de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken
(Staatscourant 30 december 1994, nummer 252) en in de Uitvoeringsregeling
vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken (Staatscourant 13
februari 1995, nummer 31).
Op basis van artikel 18 van de Wet WOZ is de Uitvoeringsregeling
uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (Staatscourant 30
december 1994, nummer 252) vastgesteld. Deze regeling geeft aan welke
onroerende zaken en onderdelen van onroerende zaken bij de waardebepaling
buiten aanmerking worden gelaten.
Deel II geeft een nadere toelichting op de regels die in de wet en de op de wet
gebaseerde uitvoeringsregels is opgenomen. De Waarderingskamer brengt deze
Waarderingsinstructie 1995 uit om degenen die de waardebepaling in het kader
van de Wet WOZ uitvoeren, beter in staat te stellen deze taak uit te oefenen.
Zowel het aandragen van informatie over de regelgeving als het geven van een
aanvullende toelichting vormen een hulpmiddel voor de uitvoerders. Dit
hulpmiddel beoogt bij te dragen aan een beter produkt in het kader van de
Wet WOZ.
Ook geïnteresseerde belanghebbenden bij een WOZ-beschikking krijgen door
deze Waarderingsinstructie 1995 een beter inzicht in een waarderingsproject.
Voor het beoordelen van de juistheid van een individuele WOZ-beschikking
speelt deze Waarderingsinstructie 1995 echter geen rol. De juistheid van een
WOZ-beschikking wordt voor iedere beschikking afzonderlijk beoordeeld.
Hiervoor is bijvoorbeeld van belang dat de vastgestelde waarde daadwerkelijk
aansluit op de markt en dat de waarde voldoende onderbouwd is.
Wanneer onverhoopt de toelichting van de Waarderingskamer in strijd zou zijn
met de regels van de wet, de algemene maatregel van bestuur of één van de
ministeriële regelingen, dan binden de formele regels. Aan de door de
Waarderingskamer gegeven toelichting kan geen aanspraak worden ontleend.
In de aanvullende toelichting van de Waarderingskamer komen vooral de
gegevens die de Waarderingskamer vraagt in het kader van de uitoefening van
het toezicht op de waardering naar voren en een toelichting die gemeenten
ondersteunt bij de uitvoering van de waardebepaling. Deze nadere toelichting
kan tevens leiden tot een grotere uniformiteit bij de uitvoering van de Wet WOZ.
De gemeenten zelf blijven verantwoordelijk voor de uitwerking van de Wet WOZ,
de op deze wet gebaseerde uitvoeringsregels en de Waarderingsinstructie 1995
van de Waarderingskamer tot een gemeentelijke werkinstructie waarmee de
taxateurs in concrete situaties uit de voeten kunnen.
7

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
DEEL I
FORMELE REGELGEVING
Wet waardering onroerende zaken
Staatsblad 1994, 874
Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken
Staatsblad 1994, 954
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken
Staatscourant 30 december 1994, nummer 252
Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering
onroerende zaken
Staatscourant 13 februari 1995, nummer 31
Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken
Staatscourant 30 december 1994, nummer 252
8

FORMELE REGELGEVING
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Stb. 1994, 874
art. 20 art. 3 en art. 18
art. 39
Besluit onderbouwing
en uitvoering waardebepaling
Stb. 1994, 954
Besluit kostenverrekening
en
gegevensuitwisseling
Stb. 1995, 67
Regeling
instructie
waardebepaling
Stcrt. 1994, 252
Regeling
rekenmodellen
Stcrt. 1995, 38
Stcrt. 1995, 249
Regeling
uitgezonderde objecten
Stcrt. 1994, 252
Regeling
vakbekwaamheidseisen
Stcrt. 1995, 31
Regeling
standaarduitwisselingsformaat
Stcrt. 1995, 38
Stcrt. 1995, 176
9

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
1.1 Tekst van de wet
10

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
1.2 Toelichting op de wet met betrekking tot de waardebepaling
In deze paragraaf is uit de memorie van toelichting overgenomen de
artikelsgewijze toelichting bij "Hoofdstuk III De waardebepaling". Enkele
van de artikelen in dit hoofdstuk zijn bij nota van wijziging of door aanvaarding
van een amendement gewijzigd. In die gevallen is de artikelsgewijze
toelichting uit de nota van wijziging of de toelichting bij het amendement
weergegeven.
Artikel 16
Memorie van toelichting
Het object van de waardebepaling en -vaststelling ingevolge deze wet is
de onroerende zaak, opgevat op de voet van dit artikel. Deze
objectafbakening stemt overeen met die welke vanaf de inwerkingtreding
van de Wet tot wijziging van de Gemeentewet met betrekking tot de
materiële belastingbepalingen ( . . . ) is opgenomen in de Gemeentewet
voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen. In het algemeen deel
van deze memorie is toegelicht dat de objectafbakening van de
onroerende zaakbelastingen tevens de basis vormt voor de
waardebepaling en vaststelling ingevolge deze wet. Hierna volgt een
zelfstandige toelichting op de objectafbakening.
Gebouwd en ongebouwd eigendom, onderdelen a en b
Het begrip gebouwd eigendom is afkomstig uit de oude grondbelasting.
Daar was de inhoud van dit begrip beperkt tot constructies van min of
meer duurzame aard, die dienen voor het bewaren van zaken of het
beschutten van personen of zaken tegen atmosferische invloeden.
Voor de Wet WOZ, die het begrip heeft overgenomen van de
onroerende-zaakbelastingen, geldt evenwel een ruimer begrip gebouwd
eigendom. Ook installaties, open inrichtingen, locaties en dergelijke
bouwsels vallen er onder. In deze zin moeten open zwembaden, aardgaslocaties,
hoogspanningsmasten en aanlegsteigers worden aangemerkt als
gebouwd eigendom.
Onroerende zaken die niet worden aangemerkt als gebouwd eigendom
moeten worden beschouwd als ongebouwd eigendom. Een tennisbaan is
bij voorbeeld niet een gebouwd eigendom, indien de ondergrond geen
andere cultuurtechnische bewerking heeft ondergaan dan de vervanging
van de bovenste laag grond door zand, slakken, steengruis en een
drainage. Veel hangt af van feitelijke omstandigheden. Het wordt aan de
jurisprudentie overgelaten het begrip nadere invulling te geven.
Van onroerende zaken als bedoeld in artikel 16, onderdelen a en b, is
sprake wanneer het gaat om slechts één te individualiseren gebouwd dan
wel ongebouwd eigendom. Van belang is dat tot de gebouwde eigendom
ook de ondergrond wordt gerekend. Deze ondergrond vormt dus niet een
afzonderlijk ongebouwd eigendom. Indien, zoals gewoonlijk het geval zal
24

FORMELE REGELGEVING
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
zijn, het genot krachtens eigendom of beperkt recht van een gebouwd
eigendom en van de ondergrond daarvan zich in één hand bevinden, is
sprake van een object in de zin van onderdeel a.
Betreft het evenwel een gebouwd eigendom in gebruik met een
ongebouwd eigendom, zoals een huis met tuin, dan is geen sprake van
een object in de zin van onderdeel a, maar in de zin van onderdeel d. Het
gaat in dat geval in feite om een samenstel van twee objecten, een
gebouwd en een ongebouwd eigendom, die volgens de afbakeningsregel,
neergelegd in onderdeel d, te zamen worden beschouwd als één
onroerende zaak, indien ten minste ook aan de overige voorwaarden van
onderdeel d wordt voldaan.
Een andere situatie doet zich voor indien de ondergrond van een
gebouwd eigendom in eigendom is bij een ander dan degene die een
beperkt recht heeft op de opstal. In dat geval zijn er twee onroerende
zaken, te weten een gebouwd en een ongebouwd eigendom, die niet als
een samenstel als bedoeld in onderdeel d kunnen worden beschouwd en
ten aanzien waarvan twee afzonderlijke beschikkingen zullen moeten
worden vastgesteld.
Zoals hiervoor reeds werd gesteld, is een tennisbaan in het algemeen
een ongebouwd eigendom. Indien er op het terrein ook nog een
kleedkamer is geplaatst, kan men een gebouwd en een ongebouwd
eigendom onderscheiden, die in het algemeen een samenstel in de zin
van onderdeel d vormen. Ingeval er op één van de eigendommen ten
behoeve van een ander een beperkt recht wordt gevestigd, vindt in dit
voorbeeld een kadastrale splitsing plaats. Als gevolg van deze splitsing
dient men dan twee objecten te onderscheiden, te weten een gebouwd
eigendom en een ongebouwd eigendom.
Gedeelten, onderdeel c
In onderdeel c is bepaald dat gedeelten van een gebouwd of ongebouwd
eigendom die zelfstandig kunnen worden gebruikt, moeten worden
aangemerkt als afzonderlijke objecten. Bedoeld worden gedeelten die elk
nog als zelfstandige en onafhankelijke eenheid kunnen worden gebruikt.
Voor het antwoord op de vraag of een gedeelte van een eigendom
blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden
gebruikt, is op zijn minst vereist dat zodanig gedeelte redelijk afsluitbaar is
en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het object.
In het algemeen zal van een onroerende zaak als bedoeld in onderdeel
c sprake zijn indien een gebouwd eigendom is gesplitst in
appartementsrechten, maar dit is niet noodzakelijkerwijs het geval. Het is
duidelijk dat een flatgebouw moet worden gesplitst in evenzovele
onroerende zaken als er gedeelten zijn die blijkens hun indeling zijn
bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hetzelfde is
het geval bij afzonderlijk te gebruiken bedrijfsruimten in een
kantoorgebouw. Zoals in onderdeel d is bepaald is dit weer anders indien
het gaat om meer gedeelten die bij dezelfde belanghebbende in gebruik
25

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
zijn en die gedeelten, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar
behoren. In dat geval wordt een samenstel van gedeelten als één
onroerende zaak aangemerkt. Zo zal een appartement dat in gebruik is
met een bijbehorende kelderbox kunnen worden beschouwd als een
samenstel van twee onroerende zaken, die ingevolge onderdeel d één
onroerende zaak vormen.
De term «gedeelte» zoals deze wordt gebruikt in artikel 16 is
gereserveerd voor zelfstandig te gebruiken gedeelten, die zelf als een
onroerende zaak moeten worden aangemerkt. De term «deel» wordt in de
wettekst slechts gehanteerd, waar het om onzelfstandige delen van
objecten gaat die niet zelf als een onroerende zaak moeten worden
aangemerkt.
Complexen, onderdeel d
In onderdeel d is een regeling gegeven voor complexen van gebouwde
en ongebouwde eigendommen en van gedeelten daarvan.
De complexbepaling zal veel worden toegepast. Het gaat hier om
objecten die bestaan uit twee of meer gebouwde dan wel ongebouwde
eigendommen die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar
behoren en door één en dezelfde(rechts)persoon worden gebruikt.
Dit is onder meer het geval bij een woning met schuur en tuin, voor
zover deze objecten bij dezelfde belanghebbende in gebruik zijn. Het
complex omvat dan twee gebouwde eigendommen en één ongebouwd
eigendom. Het moge duidelijk zijn dat deze onroerende zaken naar
omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Er doen zich evenwel ten
aanzien van onroerende zaken ook meer gecompliceerde situaties voor,
waarbij niettemin sprake is van een samenstel als bedoeld in onderdeel d.
Wij hebben hierbij het oog op fabriekscomplexen en agrarische bedrijven
die in beginsel bestaan uit een aantal afzonderlijke onroerende zaken,
zoals bij voorbeeld een kantoorgebouw, de produktieruimten, de
opslagruimten en de bijbehorende terreinen. Deze onroerende zaken
vormen te zamen één onroerende zaak in de zin van onderdeel d, indien
is voldaan aan de voorwaarden dat ze bij dezelfde (rechts)persoon in
gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren.
Deze laatste voorwaarde houdt overigens niet in dat de genoemde
onroerende zaken alle op één terrein moeten zijn gesitueerd. Onroerende
zaken kunnen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren
ondanks het feit dat ze in fysieke zin op afstand van elkaar zijn gelegen,
waarbij uiteraard - gelet op onderdeel e - de gemeentegrenzen niet
mogen worden overschreden. Aan de hand van de omstandigheden in
concrete gevallen zal moeten worden beoordeeld of onroerende zaken bij
elkaar behoren of niet.
De complexbepaling is ook van toepassing op zelfstandige gedeelten.
Wanneer dergelijke gedeelten die naar indeling zijn bestemd om elk als
afzonderlijk geheel te worden gebruikt toch gezamenlijk als één geheel
26

FORMELE REGELGEVING
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
worden gebruikt, dan vormen die gedeelten samen één object. Een
dergelijk geval kan zich bij voorbeeld voordoen bij woonhuizen die vroeger
in twee of meer zelfstandige gedeelten werden gebruikt, doch thans
zonder dat de indeling is gewijzigd, als één geheel worden gebruikt.
Onderdeel e
In onderdeel e ligt vast dat het binnen de gemeentegrenzen gelegen
deel van een onroerende zaak als een zelfstandig object moet worden
aangemerkt. Dit is een gevolg van de omstandigheid, dat het college van
burgemeester en wethouders ingevolge artikel 22, eerste lid, de waarde
van de binnen hun gemeente liggende onroerende zaken vaststellen.
Aangezien de gemeenten hun bevoegdheid niet over de
gemeentegrenzen kunnen uitbreiden, is in deze gevallen de aanwijzing
van een deel van een onroerende zaak als apart object noodzakelijk.
Artikel 17
Memorie van toelichting
Voor het in deze wet gehanteerde waardebegrip geldt eveneens dat het
is ontleend aan de in de Gemeentewet opgenomen bepalingen
betreffende de heffing van de onroerende-zaakbelastingen ( . . . ).
De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die
aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit
waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is
aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij
aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de
beste voorbereiding.
Deze omschrijving leidt ertoe dat in beginsel moet worden uitgegaan van
de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de
onroerende zaak. Daarbij moet worden opgemerkt dat een verkoop op
een openbare veiling in het algemeen voor onroerende zaken niet is aan
te merken als de voor de zaak geschikste wijze van aanbieding. Veelal
vindt een verkoop op een openbare veiling ook niet plaats na de beste
voorbereiding.
Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid,
bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en
onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden
overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de
staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik
zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een
overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie
veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al
27

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van
vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije
opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die
daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van
de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten
bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt
geobjectiveerd.
Overigens gelden enkele uitzonderingen op de regel dat moet worden
uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom. De overdrachtsfictie
schakelt namelijk volgens vaste jurisprudentie niet de invloed uit die
uitgaat van op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheden en van
door de wet gestelde beperkingen, alsmede van rechten die met een
erfdienstbaarheid op één lijn zijn te stellen, zoals een antispeculatiebeding
met kettingbeding.
De reden dat de overdrachtsfictie niet de invloed van de hiervoor
genoemde rechtsfiguren uitschakelt, is gelegen in het feit dat de bepaling
ten doel heeft de relatie door te snijden tussen een onroerende zaak en
de belastingplichtigen ter zake van die zaak. Van een gerechtigde tot een
erfdienstbaarheid alsmede van degene te wiens behoeve een antispeculatiebeding
met kettingbeding is gemaakt, kan niet gezegd worden
dat zij in een zodanige relatie staan tot de onroerende zaak dat zij het
genot ervan hebben.
Het derde lid bevat een beslissingsmodel aan de hand waarvan moet
worden nagegaan of de waarde moet worden bepaald met inachtneming
van het waarderingsvoorschrift van het tweede lid of op het
waarderingsvoorschrift van het derde lid, te weten de gecorrigeerde
vervangingswaarde. Voor woningen geldt altijd het waarderingsvoorschrift
van het tweede lid. Voor de overige onroerende zaken wordt de waarde
gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een
hoger bedrag dan de met inachtneming van het waarderingsvoorschrift
van het tweede lid bepaalde waarde.
Onder gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden verstaan het
offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of
te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en
functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming
van het object.
De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van
de verwachte levensduur van het object en de residuwaarde die het object
aan het einde van die levensduur zal hebben. Afhankelijk van een
waardedaling ten gevolge van technische veroudering met een meer of
minder gelijkmatig verloop, kan afschrijving plaatsvinden volgens
methoden die voor het desbetreffende object het meest geëigend zijn.
De afschrijving wegens functionele veroudering dient in ruime zin te
worden verstaan. Hieronder valt al datgene wat men in het algemeen
«economische veroudering» noemt. Voor een nadere uiteenzetting over
28

FORMELE REGELGEVING
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
de functionele veroudering wordt verwezen naar Kamerstukken I
1982-1983, 17 653, nr. 63a, blz. 4.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden
met de technische en functionele veroudering van de zaak, welke is
opgetreden sedert de stichting. De invloed van latere wijzigingen wordt
mede in aanmerking genomen. Dit houdt in dat, indien door wijzigingen
van de onroerende zaak de te verwachten levensduur een verlenging dan
wel een verkorting ondergaat, daarmee bij de bepaling van de afschrijving
rekening wordt gehouden. De mate waarin afschrijving plaatsvindt is dus
niet slechts afhankelijk van een gemiddelde waardedaling per jaar op
basis van de restwaarde zoals deze verondersteld werd bij de stichting
van het object, maar tevens van eventuele bouwtechnische problemen
dan wel verbeteringen en vernieuwingen welke zich later met betrekking
tot het object voordoen.
In artikel 16, onderdeel e is bepaald dat als belastingobject wordt
aangemerkt het binnen de gemeente gelegen deel. Wanneer het buiten
de gemeente gelegen deel van een object bij de waardebepaling evenwel
buiten beschouwing zou worden gelaten, kan dit tot een ongewenst
resultaat leiden. Het binnen de gemeente gelegen deel van de totale
onroerende zaak zal immers zelden een zelfstandige eenheid vormen,
waardoor de waarde van een dergelijk onzelfstandig deel vaak minimaal
zal zijn. Daarom is in het vierde lid bepaald dat de waarde wordt gesteld
op een evenredig deel van de waarde die dient te worden toegekend aan
de gehele onroerende zaak. Een evenredig deel van de waarde van de
gehele onroerende zaak wordt derhalve toegerekend aan het binnen de
gemeente gelegen onzelfstandige deel. Wij menen dat in deze opzet
correcte waarderingsresultaten gewaarborgd zijn.
Amendement nummer 20
Met dit amendement wordt bereikt dat de waarde van Rijksmonumenten
niet hoger wordt bepaald dan bij toepassing van het tweede lid (waarde in
het economische verkeer).
Amendement nummer 26
De relatie tussen het tweede en het derde lid van artikel 17 behoeft
verduidelijking. Met de woorden «in afwijking van» in het derde lid is niet
bedoeld dat ook de zogenaamde ficties van het tweede lid niet meer
zouden gelden. (Te weten: de overdracht van de volle en onbezwaarde
eigendom en het gebruik onmiddellijk en in volle omvang.) Het derde lid
regelt toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het geval
dat dit tot een hogere waarde leidt dan volgens het tweede lid. Alleen in
die zin is het een afwijking van het tweede lid en eigenlijk meer een
aanvulling erop. Door de toevoeging van de woorden «in zoverre» wordt
beoogd dit in de tekst tot uitdrukking te brengen.
Artikel 18
29

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
Derde nota van wijziging
Onderdeel B.1. betreft een wijziging van artikel 18, eerste lid, van de
Wet WOZ. Ingevolge de bestaande (noot red.: lees: oorspronkelijk
voorgestelde) tekst wordt een onroerende zaak gewaardeerd naar de
fysieke toestand van die zaak bij het begin van het vierjaarstijdvak, doch
naar het prijspeil van de twee jaren daarvoor gelegen waardepeildatum.
De bereikte uniformering van de waardepeildatum, welke gepaard gaat
met een vergaande benutting van de beschikbare taxatiecapaciteit, heeft
ons aanleiding gegeven te bezien in hoeverre de druk op de taxatiecapaciteit
in de aanvangsfase van de werking van de Wet WOZ kan worden
verminderd. Naar onze mening kan het samenvallen van de beoordeling
van de fysieke toestand van een onroerende zaak met de waardepeildatum
daartoe een bijdrage leveren omdat een herbeoordeling van de
staat van de zaak aan de vooravond van het waardetijdvak daardoor
achterwege kan blijven. Weliswaar brengt deze wijziging mee dat ná de
waardepeildatum doch voor de aanvang van het waardetijdvak
opgetreden belangrijke veranderingen in de staat van de onroerende zaak
voortaan - net als veranderingen tijdens het waardetijdvak - ertoe leiden
dat de waarde opnieuw moet worden bepaald en vastgesteld, doch de per
saldo te bereiken voordelen voor de uitvoeringspraktijk overheersen.
Memorie van toelichting
Ingevolge het derde lid kunnen bij ministeriële regeling regels worden
gesteld, op grond waarvan van bepaalde onroerende zaken de waarde
niet behoeft te worden bepaald. Het betreft die onroerende zaken,
waarvan de waarde voor geen van de afnemers van belang is omdat die
objecten niet in de heffing van belasting worden betrokken.
Artikel 19
Memorie van toelichting
Dit artikel geeft aan dat een bepaling van de waarde nodig is indien een
onroerende zaak, waarvoor de waarde is vastgesteld, in de loop van het
tijdvak waarvoor de waarde geldt, opgaat in een andere onroerende zaak
of in verscheidene andere onroerende zaken (onderdeel a).
Hetzelfde geldt in beginsel indien er een min of meer belangrijke
waarde-verandering tot stand komt ten gevolge van een verandering van
of aan de onroerende zaak (onderdeel b).
Bij onderdeel a gaat het om situaties waarin de onroerende zaak in zijn
oorspronkelijke vorm ophoudt te bestaan, omdat die is opgegaan in iets
anders. Bij voorbeeld een groot woonhuis wordt gesplitst in drie
zelfstandig bewoonbare appartementen. Ingevolge artikel 16, onderdeel c,
is dan sprake van drie nieuwe onroerende zaken. Een grootschaliger
voorbeeld is de splitsing van een bouwterrein in een groot aantal
individuele bouwkavels. Omgekeerd ligt het voorbeeld van het onderhuis
30

FORMELE REGELGEVING
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
en het bovenhuis, die worden samengevoegd tot één woonhuis: twee
oude onroerende zaken gaan op in één nieuwe onroerende zaak. Ook
kan er uitbreiding plaatsvinden van het bij één belanghebbende in gebruik
zijnde complex van gebouwen en terreinen, waardoor twee of meer
onroerende zaken opgaan in één nieuwe onroerende zaak in de zin van
artikel 16, onderdeel d, terwijl ook het omgekeerde zich kan voordoen. In
al deze gevallen zal de waarde van de nieuwe onroerende zaak bepaald
moeten worden aan de hand van een nieuwe objectafbakening.
Bij onderdeel b van artikel 19, eerste lid, is geen sprake van het
verdwijnen van het oorspronkelijke object van de waardebepaling en het
ontstaan van een nieuw object, doch is sprake van een zodanig
belangrijke verandering in de waarde van de onroerende zaak, dat het
onjuist zou zijn de oorspronkelijke waarde te blijven hanteren. Het gaat
om waardeveranderingen als gevolg van veranderingen in de aard,
omvang, kwaliteit of bestemming van de zaak zelf. De omstandigheden
waaraan wij in dit verband denken zijn bouw, verbouwing, verbetering,
afbraak, vernietiging of verandering van bestemming. Van een ingrijpende
waardewijziging is doorgaans sprake indien op een tot dan toe
onbebouwd stuk grond woningen of bedrijfsgebouwen worden
opgetrokken. Verbouwing van woningen of bedrijfsgebouwen leidt in de
regel tot een belangrijke waardestijging. Afbraak van een opstal, of de
vernietiging ervan door brand heeft in het algemeen een waardedaling tot
gevolg. Bij verandering van bestemming kan men denken aan de
waardesprong die pleegt op te treden bij wijziging van de bestemming van
grond voor agrarische doeleinden in een andere. Het gaat daarbij om
situaties waarbij de bestemming door de rechthebbenden wordt gewijzigd.
Om te voorkomen dat bij elke kleine waardewijziging een nieuwe
waardebepaling moet plaatsvinden, is in de wet aangegeven dat het moet
gaan om een verandering van f 25 000 of meer. Hiermee wordt een
evenwichtige verhouding aangebracht tussen belangen van de
belanghebbenden en de toename van de werklast voor het uitvoerend
apparaat.
Tweede nota van wijziging
De wijziging van artikel 19 strekt ertoe om het aantal nieuwe beschikkingen
bij waardeverandering van het object als gevolg van een wijziging
terug te brengen. Er geldt een ondergrens van vijf percent met een
minimum van f 25 000. Om te voorkomen dat bij heel waardevolle
objecten er zelden of nooit een nieuwe waardevaststelling plaatsvindt
omdat de waardeverandering onder de vijf percent blijft, is bepaald dat bij
waardeveranderingen van f 250 000 of meer altijd een nieuwe
beschikking wordt gegeven.
Derde nota van wijziging
De in C.3 aangebrachte wijziging in artikel 19 strekt ertoe om duidelijker
dan thans tot uitdrukking te brengen dat ook nog niet afgebouwde
31

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
objecten of nog niet voltooide veranderingen, een en ander beoordeeld
naar de toestand bij het begin van een binnen het tijdvak gelegen
kalenderjaar, in de waardering worden betrokken.
Amendement nummer 25
Ook andere dan de nu in artikel 19, onderdeel b, omschreven
omstandigheden kunnen aanleiding zijn voor waarde-verandering (veelal
daling) van een specifieke onroerende zaak. Gedoeld wordt dus niet op
algemene prijsfluctuaties.
Het is niet redelijk deze omstandigheden uit te sluiten.
Memorie van toelichting
De waardebepaling ingevolge dit artikel vindt plaats naar de waarde
zoals die aan de onroerende zaak per de waardepeildatum kan worden
toegerekend, met inachtneming van de voor de waardebepaling van
belang zijnde factoren zoals die zich voordeden ten tijde van de
peildatum.
Artikel 20
Memorie van toelichting
Dit artikel legt, zoals in het algemeen deel van deze memorie al is
toegelicht, de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de
waardebepaling primair bij de colleges van burgemeester en wethouders
van de gemeenten waarin de onroerende zaken zijn gelegen.
Het college kan daarbij gebruik maken van in dienst van de gemeente
zijnde taxateurs, maar kan de taak ook uitvoeren met behulp van
taxateurs uit andere gemeenten. Het staat de gemeente ook vrij nietambtelijke
taxateurs in te schakelen. Deze niet-ambtelijke taxateurs
dienen te voldoen aan de aan taxateurs te stellen functie-eisen.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel worden bij of krachtens algemene
maatregel van bestuur regels gesteld omtrent de uitvoering van de
waardering. In hoeverre deze maatregel tot in details zal inhouden
volgens welke regels de colleges van burgemeester en wethouders en de
door hen bij de waardebepaling ingeschakelde personen deze wet dienen
uit te voeren, dan wel in hoeverre deze verdere detaillering wordt
overgelaten aan de Raad van de waardebepaling, kan op dit moment nog
niet exact worden overzien. Het advies ter zake van de (Voorlopige) Raad
zal hier ongetwijfeld van grote invloed zijn.
In ieder geval is het oogmerk dat met deze delegatiebevoegdheid
landelijk uniforme taxatie- en rapportage-instructies tot stand zullen
worden gebracht.
Tweede nota van wijziging
Artikel 20 is op twee punten gewijzigd. In het tweede lid is thans tot
uitdrukking gebracht dat de algemene regels voor de uitvoering van de
32

FORMELE REGELGEVING
1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
waardebepaling tevens betrekking hebben op de onderbouwing van de
waarde. Op grond hiervan zullen de waardebepalende factoren die voor
alle objecten in acht genomen moeten worden, worden opgenomen. In het
nieuwe derde lid is een zogenaamde voorhangprocedure opgenomen met
betrekking tot de krachtens dit artikel vast te stellen algemene maatregel
van bestuur. Hiermee wordt aan de beide Kamers der Staten-Generaal
gelegenheid geboden een oordeel uit te spreken over het voorgelegde
ontwerp.
Artikel 21
Amendement nummer 28
Aan de Waarderingskamer kan echter wel de bevoegdheid worden
gegeven tot het doen van een aanbeveling. Deze constructie is ook
toegepast ten aanzien van de Registratiekamer (artikel 46, derde lid,
WPR). Het instrument van aanbeveling zou een nuttige functie kunnen
vervullen bij de uitvoering van deze wet. Voor zover langs deze weg niet
tot een goede uitvoering zou kunnen worden gekomen, zou in bijzondere
gevallen door de minister gebruik kunnen worden gemaakt van het
instrument van de aanwijzing.
33

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING
WAARDEBEPALING WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
2.1 Tekst van het besluit
34

FORMELE REGELGEVING
2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
35

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
36

FORMELE REGELGEVING
2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
37

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
38

FORMELE REGELGEVING
2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
2.2 Nota van toelichting
39

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
40

FORMELE REGELGEVING
2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING
41

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
42

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WAAR-
DERING ONROERENDE ZAKEN
3.1 Tekst van de regeling van 23 december 1994 1
De Staatssecretaris van Financiën,
Handelende in overeenstemming met de Staatssecretaris van
Binnenlandse Zaken A.G.M. van de Vondervoort;
Gelet op de artikelen 2, eerste lid, 3, 4, 5, 6 en 7 van het
Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken;
Besluit:
Artikel 1
1. Deze regeling geeft uitvoering aan de artikelen 2, eerste lid, 3, 4, 5, 6
en 7 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
2. In deze regeling wordt verstaan onder:
a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;
b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
Artikel 2
1. Het college van burgemeester en wethouders dient het plan van
aanpak, bedoeld in artikel 3 van het besluit, in bij de Waarderingskamer
voor de aanvang van de uitvoering van de waardebepaling en ten
minste negen maanden voor de aanvang van het tijdvak, bedoeld in
artikel 22, tweede lid, van de wet.
2. Het plan van aanpak bestaat uit het formulier kwantitatieve gegevens
plan van aanpak dat in overeenstemming is met het model opgenomen
in bijlage 1, en een toelichting.
1
De regeling is gepubliceerd in de Staatscourant van 30 december 1994, nummer 252
43

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
Artikel 3
1. Onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en
wethouders worden voortdurend marktgegevens verzameld met
betrekking tot de volgende handelingen in het economische verkeer:
a. verkooptransacties van woningen en niet-woningen;
b. verhuurtransacties van niet-woningen;
c. stichtingskosten van niet-woningen; en
d. gronduitgifteprijzen.
2. Met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handelingen wordt
geanalyseerd in hoeverre de omstandigheden overeenstemmen met
het voorschrift voor de waardebepaling, bedoeld in artikel 17, tweede
lid, van de wet, in hoeverre de gegevens overeenstemmen met
vergelijkbare handelingen in het economische verkeer en in hoeverre
de bij deze handelingen betrokken onroerende zaken overeenstemmen
met de onroerende zaken, bedoeld in artikel 16 van de wet.
3. Onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en
wethouders worden de in het eerste lid bedoelde gegevens en de
resultaten van de in het tweede lid bedoelde analyses geregistreerd. Bij
deze registratie wordt tevens vastgelegd de datum waarop de in het
eerste lid bedoelde handelingen hebben plaatsgevonden.
Artikel 4
1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald
voor
a. woningen: door middel van een methode van vergelijking met
referentiewoningen, door middel van een methode van vergelijking
binnen een homogene groep van woningen, door middel van een
methode van modelmatige vergelijking dan wel door middel van een
combinatie van deze methoden;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van
de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als
bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow
methode.
2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet,
wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende
zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De
waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van
vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend
met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt
gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object
zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische
veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende
gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd
met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op
economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en
excessieve gebruikskosten.
44

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
3. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17,
derde lid, van de wet, voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken
met cultuurhistorische betekenis wordt een zodanige factor voor
functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenstemt met de
benuttingswaarde van die onroerende zaak.
4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17,
derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken
wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat
de waarde overeen komt met de bedrijfswaarde van die onroerende
zaak rekening houdend met de economische situatie in de
desbetreffende branche of bedrijfstak.
Artikel 5
1. De gemeente stelt ten behoeve van de waardebepaling een
referentiestelsel vast. Dit referentiestelsel bestaat uit onroerende zaken
met een vastgestelde waarde en uit kengetallen.
2. De onroerende zaken in het referentiestelsel zijn representatief voor
een groep. De waarde van deze onroerende zaken is bepaald op grond
van marktgegevens of direct afgeleid van marktgegevens.
3. De kengetallen in het referentiestelsel geven aan op welke wijze
kenmerken van objecten de te bepalen waarde beïnvloeden. De
kengetallen zijn direct afgeleid van marktgegevens.
Artikel 6
1. Als model van het taxatieverslag van woningen wordt vastgesteld het
formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 2 opgenomen
model.
2. Als model van het taxatieverslag van niet-woningen wordt vastgesteld
het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 3
opgenomen model.
Artikel 7
1. De gemeente voert een kwaliteitscontrole uit van het referentiestelsel.
2. De gemeente voert een kwaliteitscontrole uit van de waardebepaling.
3. De gemeente brengt rapport uit van de in het eerste en tweede lid
bedoelde controles aan de Waarderingskamer.
Artikel 8
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1995.
Artikel 9
Deze regeling kan worden aangehaald als: Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
De Staatssecretaris van Financiën,
W.A. Vermeend
45

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
Bijlage 1
Formulier kwantitatieve gegevens plan van aanpak
ALGEMENE ONDERWERPEN PLAN VAN AANPAK
Plan van aanpak vastgesteld d.d.: .......................................................................................
Plan van aanpak vastgesteld door: .......................................................................................
Contactpersoon waarderingsproject gemeente
naam: .............................................................................
adres: .............................................................................
postcode:........................................................................
woonplaats: ....................................................................
telefoon:..........................................................................
OMVANG EN COMPLEXITEIT VAN WAARDERINGSPROJECT
(alle aantallen en waarden hebben betrekking op de situatie voorafgaand aan de waardering en
daarmee dus op het belastingjaar waarin het plan van aanpak wordt ingediend)
Totaal aantal objecten
Aantal woningen, repetitiebouw
Aantal woningen, overig/individueel
Aantal courante niet-woningen
Aantal incourante objecten
Aantal objecten met bij benadering een
waarde
tussen 10 en 50 miljoen gulden
Aantal objecten met bij benadering een
waarde
van meer dan 50 miljoen gulden
Totale waarde woningen
Totale waarde niet-woningen
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
BETROKKENEN BIJ UITVOERING
Wordt waarderingsproject geheel of gedeeltelijk
uitbesteed?
Zo ja, voor welk deel?
Zo ja, aan welk bedrijf?
Aantal taxatiedagen / taxatiemaanden totale
project
Aantal betrokken taxateurs dat voldoet aan:
- vakbekwaamheidseisen WOZ-taxateur
woningen
- vakbekwaamheidseisen WOZ-taxateur
nietwoningen
ja geheel / ja gedeeltelijk / nee
................................................................................... %
.......................................................................................
........................................................... dagen / maanden
.......................................................................................
.......................................................................................
BESCHIKBARE OBJECTGEGEVENS
Zijn alle gegevens conform Stuf-WOZ aan
het begin van het project beschikbaar?
Zijn alle waarderelevante elementen
volgens de waarderingsinstructie
beschikbaar voor:
- woningen, repetitiebouw
ja / nee
ja / nee;
ja / nee;
zo ja: in bestand / op kaart
zo ja: in bestand / op kaart
46

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
- woningen, overig/individueel
- courante niet-woningen
- incourante objecten
ja / nee;
ja / nee;
zo ja: in bestand / op kaart
zo ja: in bestand / op kaart
BESCHIKBARE MARKTGEGEVENS
Aantal "eigen-woningen"
Aantal huurwoningen
Gemiddeld aantal verkooptransacties per
jaar:
- woningen, repetitiebouw
- woningen, overig/individueel
- courante niet-woningen
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
Indicatie van aantal bekende huurprijzen
voor niet-woningen gebaseerd op recent
(circa één jaar) vastgestelde huren .......................................................................................
Worden marktgegevens continu verzameld
en geanalyseerd?
ja / nee
REFERENTIEMATERIAAL
Beschrijf kort het referentiemateriaal voor
woningen in de repetitiebouw
Beschrijf kort het referentiemateriaal voor
individuele / overige woningen
Beschrijf kort het referentiemateriaal voor
courante niet-woningen
Beschrijf kort het referentiemateriaal voor
incourante objecten
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
47

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
TOEGEPASTE TAXATIEMETHODIEKEN
Welke taxatie-instructies worden aan de
taxateurs meegegeven? (geef titel document,
de naam van instantie die instructie
heeft opgesteld en het jaartal)
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
PLANNING WERKZAAMHEDEN
Datum begin project .......................................................................................
Datum begin marktanalyse
Datum einde marktanalyse
Inzet mensdagen / mensmaanden
Datum begin referentiestelsel
Datum einde referentiestelsel
Inzet mensdagen / mensmaanden
Datum verslag beschikbaar
Datum begin taxaties
Datum einde taxaties
Inzet mensdagen / mensmaanden
Datum verslag beschikbaar
.......................................................................................
.......................................................................................
........................................................... dagen / maanden
.......................................................................................
.......................................................................................
........................................................... dagen / maanden
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
........................................................... dagen / maanden
.......................................................................................
Datum verzending beschikkingen .......................................................................................
Datum verzending leveringsbestand aan
afnemers
.......................................................................................
INTERNE CONTROLE
Wie of welke instantie is verantwoordelijk
voor de interne controle?
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
.......................................................................................
48

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
Bijlage 2
MODEL TAXATIEVERSLAG WONINGEN
Aanduiding woning:
Gemeente: . . . . . . . . . . . ...... ................................ Waardepeildatum: . . . . . . . . . . . . . . . .
Woonplaatsnaam: . . . . . . . . . . .
Straatnaam: . . . . . . . . . . .
Huisnummer: . . . . . . . . . . .
Postcode: . . . . . .
Lokatieomschrijving: . . . . . . . . . . .
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: ... sectie: ..... perceelnummer: . letter: .... app.nummer: ... oppervlakte:
. . . . . . . . . . . . . ............ . . . . . ...... . . . . . . . . . . ....... . . . ........ . . . . . . . . ........ . . . . . . . . . .m 2
. . . . . . . . . . . . . ............ . . . . . ...... . . . . . . . . . . ....... . . . ........ . . . . . . . . ........ . . . . . . . . . .m 2
Objectgegevens: .... ................ ........................... Bijzondere kenmerken:
Soort woning: . . . . . . . . . . . . . . . ................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Bouwjaar: . . . . . . . . . . . . . . . .
Grootte van de woning: . . . . . . . . . . . . . . . .
(bruto vloeroppervlakte)
Vergelijkbare woningen 2 :
Straatnaam: huisnummer: waarde: (transportdatum:)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Vastgestelde waarde: . . . . . . . . . . .
2
Alleen indien direct vergelijkbare woningen beschikbaar zijn
49

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
Bijlage 3
MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN
Aanduiding object:
Gemeente: . . . . . . . . . . . ...... ................................ Waardepeildatum: . . . . . . . . . . . . . . . .
Woonplaatsnaam: . . . . . . . . . . .
Straatnaam: . . . . . . . . . . .
Huisnummer: . . . . . . . . . . .
Postcode: . . . . . .
Lokatieomschrijving: . . . . . . . . . . .
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: ... sectie: ..... perceelnummer: . letter: .... app.nummer: ... oppervlakte:
. . . . . . . . . . . . . ............ . . . . . ...... . . . . . . . . . . ....... . . . ........ . . . . . . . . ........ . . . . . . . . . .m 2
. . . . . . . . . . . . . ............ . . . . . ...... . . . . . . . . . . ....... . . . ........ . . . . . . . . ........ . . . . . . . . . .m 2
Objectgegevens: .... ................ ........................... Bijzondere kenmerken:
Soort object: . . . . . . . . . . . . . . . ................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Bouwjaar: . . . . . . . . . . . . . . . .
Grootte van het object: . . . . . . . . . . . . . . . .
Ligging: . . . . . . . . . . . . . . . .
Opbouw taxatie:
Deel object oppervlakte waarde
. . . . . . . . . . . . . . . . m 2 ƒ . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . m 2 ƒ . . . . . . . .
Vastgestelde waarde: ƒ . . . . . . . . . . . . . .
Vergelijkbare objecten 3 :
Straatnaam: huisnummer: waarde: (transportdatum:)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
Alleen indien direct vergelijkbare objecten beschikbaar zijn
50

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
Kapitalisatie huurwaarde 4 :
Deel object: oppervlakte: huurwaarde: kap.factor: waarde:
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Totaal: . . . . . . . . . .
Gecorrigeerde vervangingswaarde 5 :
Deel object: inhoud: herbouwwaarde: factoren waarde:
tech: func:
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Grond . . . . m 2 . . . . . . . . . .
Totaal: . . . . . . . . . .
4
5
Alleen indien voor de waardebepaling een huurwaardekapitalisatie is uitgevoerd.
Alleen indien voor de waardebepaling een gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend.
51

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
3.2 Toelichting
Inleiding
Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb.
1994, 874) bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur
regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de
waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 954) zijn
die regels in hoofdlijnen neergelegd. Deze regels worden verder
uitgewerkt in de onderhavige ministeriële regeling.
Voor de ministeriële regeling heeft de door de Waarderingskamer
opgestelde "Waarderingsinstructie 1995" tot uitgangspunt gediend. De
Waarderingskamer heeft in de Waarderingsinstructie 1995 een aantal
richtlijnen en randvoorwaarden aangegeven voor de aanpak van het
waarderingsproject en voor de methoden die bij de waardebepaling
kunnen worden toegepast. Ook is ingegaan op de eisen die gelden bij de
onderbouwing van de bepaalde waarde.
De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling is in de
structuur van de Wet waardering onroerende zaken (hierna ook: Wet
WOZ) bij de gemeenten gelegd. Dat houdt in dat de gemeenten een
zekere beleidsruimte hebben, mits voldaan wordt aan het vereiste dat een
goede en uniforme waardebepaling tot stand komt. De richtlijnen en
randvoorwaarden in de Waarderingsinstructie 1995 van de
Waarderingskamer kunnen een goede gids zijn voor de gemeenten. De
standpunten en opvattingen van de Waarderingskamer ter zake
onderschrijven wij. Gelet op de hiervoor genoemde beleidsruimte van de
gemeenten hebben wij uit de Waarderingsinstructie 1995 slechts die
elementen in de onderhavige regeling opgenomen, die uit oogpunt van de
met de Wet WOZ na te streven doelstellingen een dwingend karakter
hebben. Het gaat om de minimale eisen die aan de gemeenten gesteld
worden om de waardebepaling inderdaad landelijk gezien op uniforme
leest te schoeien en om een adequate uitoefening van toezicht door de
Waarderingskamer mogelijk te maken. Genoemde Waarderingsinstructie
1995 kan gezien worden als een aanvullende toelichting bij de
onderhavige regeling. De Waarderingsinstructie 1995 is door de
Waarderingskamer in augustus 1994 aan de gemeenten toegezonden,
opdat zij tijdig op de hoogte kunnen zijn van hetgeen van hen wordt
verwacht in het kader van de Wet waardering onroerende zaken en de
geëigende maatregelen kunnen nemen om de uitvoering van de
waardebepaling op de voet van de Wet waardering onroerende zaken per
1 januari 1995 ter hand te nemen.
52

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
Bij deze regeling worden drie formulieren vastgesteld. In de eerste plaats
wordt ingevolge het tweede lid van artikel 2 een formulier "kwantitatieve
gegevens plan van aanpak" vastgesteld. Dit betreft het formulier waarmee
- min of meer op schematische wijze - het plan van aanpak met
betrekking tot de waardebepaling aan de Waarderingskamer wordt
gezonden. Voorts zijn twee modellen van taxatieverslagen vastgesteld,
één voor woningen en één voor niet-woningen. Alle formulieren zijn in
beginsel ontwikkeld door de Waarderingskamer. Overigens heeft de
Waarderingskamer in haar eerder genoemde Waarderingsinstructie 1995
nog meer modellen opgenomen. Deze kunnen uiteraard door de
gemeenten als voorbeeld worden genomen in een situatie waarin zij van
pas komen. Anders dan de bij deze regeling vastgestelde formulieren
bevatten zij echter geen minimumeisen die aan de inhoud worden gesteld,
zodat wij ervan hebben afgezien die modellen eveneens vast te stellen.
Toelichting op de artikelen
Artikel 2
Het college van burgemeester en wethouders dient het plan van aanpak
voor de waardebepaling in bij de Waarderingskamer. Het plan van aanpak
moet zijn ingediend voordat wordt begonnen met de uitvoering van de
waardebepaling. Het moment van indienen ligt ten minste negen
maanden voor het begin van het tijdvak waarvoor de vastgestelde
WOZ-waarde geldt. Zodra het plan is ingediend, kan de gemeente starten
met de uitvoering van de werkzaamheden. Onderwijl beoordeelt de
Waarderingskamer het plan van aanpak. Indien de Waarderingskamer
problemen bij de beoogde aanpak voorziet, kan zij contact opnemen met
de gemeente.
De essentie van het plan van aanpak wordt op min of meer schematische
wijze vastgelegd in het formulier kwantitatieve gegevens plan van aanpak.
Het model van het formulier wordt bij het tweede lid vastgesteld. De in dit
formulier verstrekte kwantitatieve gegevens worden door de gemeente
voorzien van een toelichting. Te zamen vormen het formulier en de
toelichting het plan van aanpak. In de toelichting kunnen ook onderwerpen
naar voren worden gebracht waaraan in het formulier geen aandacht
besteed is omdat zij zich minder goed lenen voor een kwantitatieve
benadering, maar die wel van belang zijn voor een goed inzicht in het plan
van aanpak voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Voor
voorbeelden van dergelijke elementen volstaan wij hier met een verwijzing
naar de eerder genoemde Waarderingsinstructie 1995 van de
Waarderingskamer. In ieder geval moet in de toelichting aandacht worden
besteed aan de manier waarop de gemeente invulling geeft aan de
voorlichting aan de belastingplichtigen.
Artikel 3
53

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
In artikel 3 wordt beschreven welke marktgegevens de gemeente moet
verzamelen. Deze marktinformatie speelt een belangrijke rol bij de taxatie,
bij de onderbouwing van taxaties, bij het verschaffen van informatie aan
belastingplichtigen en bij het behandelen van bezwaren en
beroepsprocedures. De marktinformatie vormt de basis voor het gehele
waarderingsproject. De te verzamelen marktgegevens bestaan uit de
verkooptransacties van alle soorten onroerende zaken. Voor
niet-woningen bestaat de markt vaak niet uit verkooptransacties, maar uit
huurtransacties. Voor sommige categorieën (incourante) niet-woningen
komen nagenoeg geen transacties voor. Daarom worden voor
niet-woningen ook huurgegevens en stichtingskosten verzameld.
Bij de verzameling van de marktgegevens vindt een beknopte analyse
plaats. Deze analyse is geregeld in het tweede lid. Geanalyseerd moet
worden of de desbetreffende transactie is aangegaan onder
omstandigheden die overeenstemmen met de overdrachts- en
verkrijgingsfictie die in de Wet WOZ als waarderingsvoorschrift zijn
opgenomen. Ook wordt geanalyseerd of de object dat bij de transactie
betrokken is overeenstemt met een onroerende zaak, waarvoor een
waarde bepaald moet worden. Voorts wordt onderzocht of er "kortingen"
of andere condities zijn waardoor de transactieprijs feitelijk niet
overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. Hierbij worden
de marktgegevens vergeleken met die van vergelijkbare objecten.
De verzameling en registratie van marktgegevens gebeurt continu. De
continue registratie van marktgegevens sluit aan op de verschillende
bronnen van marktinformatie. De gegevens met betrekking tot
verkooptransacties komen van het Kadaster. Het verzamelen van
marktgegevens met betrekking tot huurprijzen kan direct worden
gekoppeld aan het - in verband met het vaststellen van de belastingplicht -
bijhouden van veranderingen in de gebruikssituaties. Ook kan dan
beoordeeld worden of er sprake is van een wijziging van de objectafbakening.
Het verzamelen van stichtingskosten kan bij voorbeeld plaatsvinden
aan de hand van het door de Waarderingskamer ontworpen
inlichtingenformulier "Stichtingskosten". De informatie over uitgifteprijzen
en stichtingskosten kunnen ook uit andere bronnen binnen de gemeente
(afdeling grondzaken, verlening bouwvergunningen, gereedmeldingen)
worden afgeleid.
Indien de gegevens die betrekking hebben op objecten die binnen de
gemeente zijn gelegen onvoldoende inzicht geven in (een deel van) de
markt, kunnen ook marktgegevens van buiten de gemeente geanalyseerd
en vastgelegd worden als marktgegevens ten behoeve van de
waardebepaling.
54

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
Het derde lid schrijft voor dat de gegevens moeten worden vastgelegd. Dit
betekent dat de marktgegevens beschikbaar zijn voor de uitvoering van
de waardebepaling en voor de onderbouwing van vastgestelde waarden.
Bij de registratie wordt ook de datum vastgelegd van de transactie
(transportdatum). De marktgegevens moeten ook gekoppeld kunnen
worden aan de WOZ-objecten waarvoor een waarde bepaald moet
worden of een waarde bepaald is.
Artikel 4
Bij de regels voor de waardebepaling van onroerende zaken wordt
onderscheid gemaakt tussen de bepaling van de waarde in het
economische verkeer en de berekening van de gecorrigeerde
vervangingswaarde. Dit onderscheid betreft de twee
waarderingsvoorschriften die in artikel 17 van de Wet WOZ worden
gegeven. Voor woningen en rijksmonumenten geldt altijd het
waarderingsvoorschrift voor de waarde in het economische verkeer. De
waarde van een monument zal worden beïnvloed door de economische
gebruiksmogelijkheden daarvan, passend binnen de bestemming. Bij een
kerk of cultuurhistorisch gebouw dat op de Rijksmonumentenlijst is
geplaatst, zullen de exploitatiemogelijkheden naar onze verwachting
bepalend zijn voor de waarde in het economische verkeer. Voor de
overige objecten geldt dat de waarde wordt bepaald op de hoogste van de
waarde in het economische verkeer of de gecorrigeerde
vervangingswaarde. Voor objecten waarvoor geen markt bestaat, geldt de
gecorrigeerde vervangingswaarde direct. In sommige situaties is het
noodzakelijk dat voor een WOZ-object volgens beide
waarderingsvoorschriften de waarde wordt bepaald. De hoogste van
beide uitkomsten wordt dan bij beschikking vastgesteld als de waarde van
de onroerende zaak.
Bij het bepalen van de waarde moet rekening gehouden worden met de
waarderingsficties die in de Wet WOZ zijn geformuleerd (volle en
onbezwaarde eigendom en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te
nemen).
Woningen
Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van
woningen wordt altijd een vergelijkingsmethode gebruikt. Er zijn drie
categorieën vergelijkingsmethoden, die hierna worden uitgewerkt. De
regels voor de waardebepaling van woningen worden ook toegepast voor
direct vergelijkbare onroerende zaken (bij voorbeeld: individuele
recreatie-woningen) en voor onroerende zaken die in hoofdzaak
dienstbaar zijn aan woningen (bij voorbeeld: garageboxen). Voor
gecombineerde woon-bedrijfspanden, waarbij de niet-woningbestemming
van groter belang is, wordt de waardebepaling voor de
niet-woongedeelten uitgevoerd op basis van de regels voor de bepaling
55

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
van de waarde voor niet-woningen. De waarde van deze objecten bestaat
derhalve uit een combinatie van de waarde van het woongedeelte en van
het niet-woongedeelte.
Methode vergelijking met referentiewoning.
Bij deze categorie van methoden wordt de waarde van een woning
afgeleid van die van een referentiewoning. Referentiewoningen worden
getaxeerd met behulp van een maximale hoeveelheid gegevens. Deze
gegevens geven een gedetailleerde beschrijving van de onroerende zaak
in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Tevens bevatten zij
omgevingsfactoren. Bij de taxatie van de referentiewoningen wordt alle
beschikbare marktinformatie betrokken. Voor de waardebepaling van de
overige woningen vindt vergelijking plaats met een of meer van deze
referentiewoningen, waarbij de nadruk wordt gelegd op de
waardeverschillen tussen de te taxeren woning en de referentiewoning.
De referentiewoningen hebben een duidelijk verband met de markt. De
referentiewoningen zijn de schakel tussen de individuele taxatie en de
beschikbare marktinformatie.
Methode homogene groepen
Bij de categorie methoden uitgaande van homogene groepen worden
woningen die soortgelijk zijn, bij elkaar in een groep gevoegd. De
woningen hebben een vergelijkbare waarde in het economische verkeer,
omdat ze wat ligging, grootte en andere waarderelevante factoren betreft
in hetzelfde marktsegment vallen. Kleine verschillen in objectkenmerken
leiden tot waardeverschillen tussen de objecten in de groep binnen een
bepaalde bandbreedte.
Methode modelmatige vergelijking
Een modelmatige manier van vergelijken kan op vele wijzen plaats
vinden. Bij de toepassing van een vergelijkingsmethode kan (langs
geautomatiseerde weg) een prognose worden gedaan voor de waarde
van woningen. Het model voor de berekening van deze prognose zou er
bij voorbeeld als volgt uit kunnen zien:
- aan de hand van verkooptransacties rond de peildatum worden
referentiekengetallen berekend voor diverse typen woningen, bij
voorbeeld een prijs per kubieke meter;
- voor de grondwaarde wordt een prijs gehanteerd die afhankelijk kan
zijn van de grootte;
- aan de hand van de m3-prijs en de grondprijs wordt een prognose van
de waarde gemaakt die wordt gecorrigeerd met de overige
waarderelevante factoren als ouderdom, ligging, soort woning,
aanwezige faciliteiten en onderhoud.
De berekende prognose wordt in het veld gecontroleerd. Een eventuele
correctie wordt gemotiveerd ten behoeve van het taxatieverslag.
56

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
Niet-woningen
De waarde in het economische verkeer van niet-woningen kan worden
bepaald door een kapitalisatiemethode, door een vergelijkingsmethode of
een discounted-cash-flowmethode. Welke methode wordt toegepast is
afhankelijk van de aard van de beschikbare marktinformatie
(transactieprijzen, huurprijzen, investeringen) en van het aantal
vergelijkbare objecten dat getaxeerd moet worden. Deze categorieën
waarderingsmethoden worden hierna uitgewerkt.
Kapitalisatiemethode
Voor verschillende soorten courante niet-woningen bestaat "de markt" uit
verhuurtransacties. Van deze objecten kan de waarde in het economische
verkeer worden bepaald met behulp van een kapitalisatiemethode. Deze
categorie van methoden houdt in dat de huurwaarde van een object wordt
vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. In het eerste lid wordt
aangegeven dat in het kader van de Wet WOZ de bruto huur wordt
gekapitaliseerd. Er is gekozen voor de kapitalisatie van de bruto huur in
verband met betere mogelijkheden voor onderlinge vergelijking van de
taxaties voor verschillende objecten. De referentiekapitalisatiefactor wordt
afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt een
huurwaarde getaxeerd van een object waarvan de verkoopprijs bekend is.
De kapitalisatiefactor is dan de verkoopprijs gedeeld door de huurwaarde.
Voor het bepalen van deze referentiekapitalisatiefactor kan ook bij
voorbeeld een discounted-cash-flow-berekening toegepast worden. Op
die methode wordt hierna ingegaan.
Vergelijkingsmethode voor niet-woningen
Deze categorie van methoden is van toepassing op alle niet-woningen
waarvoor het belangrijkste deel van de markt bestaat uit
verkooptransacties. Voor sommige soorten objecten zullen deze
verkooptransacties liggen binnen de gemeente of binnen een regionaal
marktgebied (woonwinkelpanden, agrarische objecten). Voor andere
objecten kan dit marktgebied het gehele land omvatten
(motorbrandstofverkooppunten). Er is dan sprake van een landelijk
referentiestelsel.
Discounted-cash-flowberekening
Deze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van
referentie-objecten voor niet-woningen of voor de waardebepaling van
een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in
de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Bij de
discounted-cash-flow-berekening worden alle toekomstige inkomsten en
uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak contant gemaakt naar de
waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethode wel aangeduid als
netto-contante-waardemethode.
57

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig
jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het
object korter is, zal alleen die kortere resterende levensduur in de
berekening worden opgenomen. Het te hanteren rentepercentage moet
overeenstemmen met de algemene rentestand. Het rendement op
staatsleningen is in beginsel een goede basis.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Het tweede lid van artikel 4 geeft de algemene bepalingen voor de
berekening van deze gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor objecten -
andere dan woningen of monumenten - waarvan in het geheel geen
marktgegevens beschikbaar zijn, komt de gecorrigeerde
vervangingswaarde in aanmerking. Deze objecten hebben meestal een
specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door de huidige
eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor deze
objecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of
gebruiker. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt gekeken
naar de investeringen die moeten worden gedaan om het object te
vervangen door een nieuw identiek object.
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de
waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald.
De grondwaarde wordt bepaald rekening houdend met bestemming, de
kavelgrootte, de ligging en de grootte van het object. Daarbij wordt
gekeken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met
eenzelfde bestemming op een vergelijkbare lokatie. De
vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor technische
of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en
beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen tot
uiting in de factor voor functionele veroudering van de opstal.
Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt
uitgegaan van de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden
voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de
peildatum. De vervangingswaarde van de opstal heeft betrekking op alle
gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren
onroerende zaak behoren. Op de aldus vastgestelde waarde vindt een
correctie plaats wegens technische en functionele veroudering.
De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van
een afschrijvingsmethode. Aan de hand van de verwachte levensduur en
restwaarde van het object kan het afschrijvingspercentage worden
bepaald. Het bouwjaar en de verwachte levensduur behoeven niet voor
een geheel gebouw gelijk te zijn. Er kan binnen een gebouw onderscheid
gemaakt worden tussen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties en
infrastructuur. Voor deze onderdelen kan afzonderlijk de
58

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
vervangingswaarde, de restwaarde en de jaarlijkse afschrijving bepaald
worden.
Het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering geschiedt
aan de hand van aspecten die zijn terug te voeren op vier categorieën. Zo
moet rekening gehouden worden met de mate waarin er door
economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat
aan het desbetreffende object. Ook is de bouwwijze van belang. Dit
element zal van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet
meer op deze wijze worden gebouwd. Een ander aspect is of er een
belemmering is in de normale activiteiten van de organisatie door een
ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan
ruimte. Tot slot kan er een correctie moeten plaatsvinden wegens
excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet
volledig functioneel gebouw.
Indien opstallen zodanig verouderd zijn dat deze gesloopt zouden moeten
worden, kan deze waardedrukkende invloed niet tot uitdrukking komen in
de grondcomponent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grond
zal derhalve niet in waarde dalen omdat daarop waardeloze opstallen
staan. Dit zou wel kunnen bij de waarde in het economische verkeer, waar
de meest biedende koper bij zijn bod rekening zal houden met de
sloopkosten.
Het derde en vierde lid van artikel 4 geven aanvullende bepalingen voor
bijzondere categorieën niet-woningen waarvoor een gecorrigeerde
vervangingswaarde wordt berekend. In het derde lid wordt ingegaan op de
waardebepaling van kerkgebouwen. Ook andere gebouwen met een
cultuurhistorische waarde worden op overeenkomende wijze behandeld.
Voor kerkgebouwen en andere gebouwen met een cultuurhistorische
betekenis kan de gecorrigeerde vervangingswaarde bepalend zijn voor de
vaststelling van de waarde in het kader van de Wet WOZ, tenzij er sprake
is van een rijksmonument of van een woning. Bij de behandeling van de
Wet WOZ is veel aandacht geschonken aan deze objecten. Dit hangt
samen met het feit dat het voor deze objecten moeilijk is om de factor
voor functionele veroudering te bepalen. De functie van het object voor de
maatschappij is vaak veel belangrijker dan de functie voor de eigenaar of
gebruiker. In het derde lid wordt door het begrip benuttingswaarde
vastgelegd dat bij de beoordeling van de functionaliteit primair gekeken
wordt naar de functie van het object voor een eigenaar of een gebruiker.
De esthetische of cultuurhistorische waarde van het object wordt daarmee
buiten beschouwing gelaten.
In het vierde lid is nog een bijzondere bepaling opgenomen voor de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor niet-woningen
59

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Bij de berekening van de
gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening gehouden worden met
de economische situatie in de branche waartoe het bedrijf dat de
onroerende zaak gebruikt, behoort. Deze economische situatie in de
branche is ook bepalend voor de "maatschappelijke" behoefte aan het
object en daarmee voor de factor voor functionele veroudering. Voor deze
gecorrigeerde vervangingswaarde wordt het begrip bedrijfswaarde
gehanteerd. Deze bedrijfswaarde is wel afhankelijk van de economische
situatie in een branche, maar niet direct van de economische situatie in
een individueel bedrijf. Slechte bedrijfsvoering heeft geen invloed op de
waarde in het kader van de Wet WOZ.
Artikel 5
Een referentiestelsel bestaat uit fysieke referentie-objecten en
referentiekengetallen. Elke waarderingsmethode en de verschillende
categorieën objecten stellen hun eigen eisen aan het referentiestelsel. In
dit artikel wordt bepaald dat binnen de gemeente een referentiestelsel
beschikbaar is.
Bij het selecteren van fysieke referentie-objecten kunnen twee soorten
onderscheiden worden: objecten waarvan in de betreffende periode een
transactie bekend is en objecten waarvan door een uitvoerige taxatie een
waarde in het economische verkeer is bepaald, afgeleid uit
marktgegevens van andere objecten. De tweede soort referentie-objecten
is vooral van belang bij grootschalige woningbouwprojecten met
huurwoningen. Een referentie-object dient representatief te zijn voor de
groep objecten waarvoor het als referentie bij de waardebepaling wordt
gebruikt. Bij een groep woningen kan gedacht worden aan woningen op
een bepaalde lokatie (in een bepaalde buurt), van een bepaalde soort en
van een bepaalde grootte van de woning. Bij een groep niet-woningen kan
bij voorbeeld gedacht worden aan kantooreenheden in
bedrijfsverzamelgebouwen op een bepaalde kantorenlokatie. Dit betekent
dat het referentie-object niet door verbouwingen of renovaties, door een
afwijkende onderhoudstoestand of door ligging al te zeer mag afwijken
van de overige objecten in de desbetreffende groep.
Het afleiden van een waarde voor referentie-objecten uit verkoopprijzen is
voor niet-woningen vaak veel complexer dan voor woningen, omdat bij de
totstandkoming van de verkoopprijs meer soorten argumenten van belang
zijn. Het afleiden van referentiegegevens uit de marktinformatie vergt voor
niet-woningen een bijzondere analyse van de transactie. Deze analyse
dient ook als onderbouwing van de taxatie van het referentie-object. De
inhoud van deze onderbouwing verschilt afhankelijk van de soort
objecten, de situatie binnen de branche en specifieke wettelijke
maatregelen.
60

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
Referentiekengetallen zijn van belang om de verschillende kenmerken van
een object op een systematische en uniforme wijze tot uitdrukking te
brengen in de waardebepaling. Het gebruik van referentiekengetallen kan
van belang zijn voor het bepalen van de waardeverschillen tussen een
individuele woning en de gebruikte referentiewoning(en). De onderlinge
waardeverhoudingen tussen woningen in een "homogene groep" kunnen
worden geobjectiveerd door gebruik te maken van referentiekengetallen.
Bij een taxatiemethode, gebaseerd op een modelmatige berekening,
spelen de referentiekengetallen de hoofdrol bij de bepaling van de
waarde.
Ook de referentiegegevens ten behoeve van niet-woningen hebben veelal
de vorm van referentiekengetallen. De taxatiemethoden die gebruikt
worden voor niet-woningen gaan meestal uit van een opbouw van de
taxatie uit verschillende elementen, zoals huurwaarde en
kapitalisatiefactor of de verschillende factoren bij de berekening van de
gecorrigeerde vervangingswaarde. De referentiegegevens voor de
huurwaarde worden vaak uitgedrukt in een kengetal als de gemiddelde
huurprijs per vierkante meter voor een bepaalde categorie objecten op
een bepaalde lokatie. Ook referenties voor herbouwkosten komen vaak in
kengetallen per kubieke meter tot uitdrukking.
Referentiegegevens ten behoeve van de kapitalisatiemethode en de
referentie-kapitalisatiefactoren worden afgeleid uit de beschikbare
marktinformatie. Voor een object waarvoor een verkoop-transactie met
een eigenaar-gebruiker als koper bekend is, wordt uitgaande van de
referentie-huurgegevens een huurwaarde getaxeerd. De verkoopprijs
gedeeld door de getaxeerde huurwaarde resulteert in een
kapitalisatiefactor.
De discounted-cash-flow-methode wordt primair toegepast voor de
waardebepaling van individuele objecten, zoals afzonderlijke
referentie-objecten of enkele specifieke objecten. Vanwege de aard van
de objecten is er weinig of geen referentiemateriaal.
De referentiegegevens voor de gecorrigeerde vervangingswaarde hebben
betrekking op de vervangingswaarde van de grond, de
vervangingswaarde van de opstallen, de correctie voor technische
veroudering en de correctie voor functionele veroudering.
Artikel 6
Bij artikel 6 worden twee modellen taxatieverslagen vastgesteld: één voor
woningen en één voor andere objecten. De modellen zijn voorbeelden; de
gemeenten behoeven de lay-out van het formulier niet over te nemen. De
manier waarop de gegevens worden gepresenteerd aan de
belanghebbende kan bij voorbeeld afhankelijk zijn van het
informatiesysteem waarin de gegevens zijn opgeslagen en dat het verslag
61

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
(langs geautomatiseerde weg) produceert. De in het model opgenomen
gegevens moeten in elk geval worden opgenomen in het taxatieverslag
van de gemeente.
De gegevens worden op eerste verzoek verstrekt aan degenen te wiens
aanzien een waardebeschikking is genomen.
Indien naar de mening van de taxateur de waarde afwijkt van de
referentiegegevens of de marktgegevens dan wordt de reden van de
afwijking gegeven.
Bij woningen wordt voor zover mogelijk ter onderbouwing van de taxatie
informatie gegeven over één of meer vergelijkbare woningen. Dit kunnen
zijn verkoopprijzen van deze vergelijkbare woningen, met de daarbij
behorende transportdatum, of vastgestelde waarden voor deze
vergelijkbare woningen.
Bij grotere niet-woningen worden de objectgegevens en de vastgestelde
waarde uitgesplitst naar afzonderlijke delen die binnen het complex
onderscheiden kunnen worden. Indien de vastgestelde waarde is
gebaseerd op een kapitalisatie van de huurwaarde, dan worden
huurwaarde en kapitalisatiefactor afzonderlijk vermeld op het
taxatieverslag. Ook indien een gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening
is uitgevoerd, worden de bepaalde herbouwkosten,
de correctiefactoren en de grondkosten afzonderlijk vermeld.
Artikel 7
De gemeente moet ingevolge het eerste, onderscheidenlijk tweede lid van
artikel 7 de kwaliteit van het referentiestelsel en de kwaliteit van de
taxaties analyseren. Het doel van de kwaliteitsanalyse van het
referentiestelsel is het verkrijgen van inzicht in de mate waarin de taxaties
van de referentie-objecten zich op hetzelfde niveau bevinden als de
werkelijk tot stand gekomen transactieprijzen. Van de analyse wordt een
rapportage gemaakt voor de Waarderingskamer (derde lid).
De analyse van het referentiestelsel moet niet alleen een beeld geven van
de kwaliteit van het referentiestelsel, maar ook van de aansluiting op de
daaraan ten grondslag liggende marktgegevens. Aan de hand hiervan
kan, voordat de massale waardering plaatsvindt, een inschatting gemaakt
worden of de taxaties voldoende zullen aansluiten op de markt. Uit de
weergave van het referentiemateriaal volgt al veel informatie over het
taxatieniveau en de manier waarop onderlinge verschillen tussen objecten
leiden tot onderlinge waardeverhoudingen.
De gemeentelijke kwaliteitscontrole van het referentiestelstel van
woningen vereist een vergelijking van het gemiddelde transactieniveau en
62

FORMELE REGELGEVING
3. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ
het gemiddelde getaxeerde referentieniveau inclusief de bandbreedte,
uitgesplitst per categorie woningen. De rapportage aan de
Waarderingskamer bevat een overzicht van de onderlinge
waardeverhoudingen in de onderscheiden soorten woningen in relatie tot
de gehanteerde objectkenmerken en een overzicht van de voor de
waardebepaling van de referentiewoningen gebruikte transacties met
vermelding van de data waarop het transport heeft plaatsgevonden.
Tevens wordt een overzicht gegeven van het aantal referentiewoningen
per categorie en het aantal woningen per categorie.
De kwaliteitscontrole van het referentiestelsel voor niet-woningen
waarvoor de waarde in het economische verkeer geldt, bevat een
overzicht van de vergelijking van de huurprijzen in het referentiestelsel
met gerealiseerde markthuurprijzen volgens de beschikbare
marktinformatie en een overzicht van de vergelijking van beschikbare
transactieprijzen met de uitkomsten van de berekening op basis van
referentiehuurprijzen en referentiekapitalisatiefactoren. De overzichten
gaan vergezeld van een verschillenanalyse.
Het referentiestelsel ten behoeve van de gecorrigeerde
vervangingswaarde heeft met name betrekking op de wijze waarop het
beschikbare materiaal wordt gebruikt en tot uitdrukking komt in het
referentiestelsel. Het referentie- materiaal moet zodanig onderbouwd zijn
dat inzicht ontstaat in de verschillen tussen de diverse categorieën
objecten. Dit houdt onder meer in dat een onderbouwing en een toetsing
aanwezig is voor het opgestelde referentie- stelsel. Dit is bij voorbeeld
mogelijk door op gedetailleerde wijze via een normbouwkostenmethode
de globale herbouwkosten te controleren. Ook een vergelijking van een
gecorrigeerde vervangingswaarde-berekening met een transactieprijs van
een verkocht object geeft belangrijke informatie over de kwaliteit van het
referentiemateriaal. Getoetst moet worden of de gehanteerde factoren
voor economische of functionele veroudering overeenkomen met
vergelijkbare gemeenten. Een situatie waarbij in bijna alle gevallen een
hoge correctie voor functionele veroudering wordt toegepast, wijst
bijvoorbeeld op een bestand met voor het merendeel oudere objecten.
Ingevolge het tweede lid van artikel 7 moeten de gemeenten na afronding
van de waardebepaling de kwaliteit van de taxaties analyseren. Ook van
deze analyse wordt een rapportage gemaakt en op de voet van het derde
lid toegezonden aan de Waarderingskamer. De rapportage moet een
beeld geven van de kwaliteit van de taxaties en de aansluiting op het
daaraan ten grondslag liggende referentiestelsel. Aan de hand hiervan
kan een oordeel gevormd worden over de kwaliteit van de taxaties. De
resultaten worden evenals de kwaliteitsanalyse van het referentiestelsel in
de vorm van een rapportage met kengetallen aan de Waarderingskamer
gemeld. De gemeentelijke kwaliteitscontrole van de taxaties van objecten
63

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
bestaat uit het per categorie object (onderscheid naar soort object, ligging,
grootte enz.) weergeven van de bandbreedte van de taxaties en voorts
het afzetten daarvan tegen de daarbij behorende bandbreedte van
transactieprijzen. Per in de rapportage onderscheiden categorie moet de
bandbreedte van de oude en de nieuwe taxaties worden weergegeven en
aan de hand hiervan stijgings- en dalingspercentages worden berekend.
Per categorie worden de gemiddelde getaxeerde waarde en de totale
bandbreedte vergeleken met de referentiegegevens van de bijbehorende
referentie-objecten. De berekende gegevens worden ingedeeld in klassen
van 5% en als zodanig gepresenteerd.
In de kwaliteitsanalyse van de taxaties moet aandacht worden
geschonken aan de vraag of de referentiegegevens daadwerkelijk
bepalend zijn geweest voor de taxaties en of het referentiestelsel
representatief is. Bij de kwaliteitsanalyses wordt verder bekeken of de
uiteindelijke taxaties overeenstemmen met de referentiewaarden.
De Waarderingskamer heeft in de Waarderingsinstructie 1995 door middel
van voorbeelden aangegeven op welke wijze de rapportage aan de
Waarderingskamer kan plaatsvinden. In het plan van aanpak geeft de
gemeente zelf aan wanneer de genoemde rapportages bij de
Waarderingskamer worden ingediend. De rapportage over de
kwaliteitsanalyse, bedoeld in het tweede lid, moet in ieder geval ingediend
zijn vóór de verzending van de beschikkingen. De rapportage aan de
Waarderingskamer over de verrichte kwaliteitsanalyse valt onder de
gegevens die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de taak van de
Waarderingskamer. Artikel 4 van de wet bepaalt dat deze gegevens tijdig
door de colleges van burgemeester en wethouders verschaft worden.
Artikel 8; artikel 9
Artikel 8 bevat de datum van inwerkingtreding. Artikel 9 de citeertitel van
de regeling.
De Staatssecretaris van Financiën,
W.A. Vermeend
64

FORMELE REGELGEVING
4. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
4. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN
WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
4.1 Tekst van de regeling van 3 februari 1995 1
De Staatssecretaris van Financiën,
Gelet op artikel 2, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en
uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken;
Besluit:
Artikel 1
1. Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 2, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit
onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken.
2. In deze regeling wordt verstaan onder:
a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;
b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
Artikel 2
De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het
besluit omvatten ten aanzien van taxateurs van woningen kennis en
vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.
a. Algemene taxatietechnische kennis:
- grondige kennis van de rechten die op een woning kunnen rusten;
- grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken
en de wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend
door het Kadaster;
- grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de
totstandkoming van een transactie en de transactieprijs;
- grondige kennis van de beschikbare methoden voor de
waardebepaling van woningen;
- grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatierapport
voor een woning;
- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de
woningmarkt;
- kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling
van de verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een
verschil in marktwaarde;
1
De regeling is gepubliceerd in de Staatscourant van 13 februari 1995, nummer 31
65

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
- kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een
woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te
beoordelen;
- grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de
waarde van een woning.
b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:
- het kunnen bepalen van de waarde van een woning;
- het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een transactie een
redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van een woning;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de
bepaling en de onderbouwing van de waarde van een woning;
- het kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee
woningen;
- het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een
taxatie van een woning;
- het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een
woning en het kunnen aangeven welke invloed die heeft op de
waarde.
c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende
regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende
zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake;
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende
regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de
onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter
zake;
- kennis van de procedures voor de behandeling van
bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet;
- het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen
toepassen van deze jurisprudentie bij de waardebepaling van
woningen in concrete situaties;
- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende
regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader
van de wet;
- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het
afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van
de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale
oppervlakten;
- het kunnen toepassen van een referentiestelsel in een
waarderingsproject;
- het kunnen organiseren van de eigen taxaties in een massaal
waarderingsproject;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens gebruikt moeten
worden bij de bepaling en de onderbouwing van de vastgestelde
waarde bij de uitvoering van een massaal waarderingsproject,
66

FORMELE REGELGEVING
4. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
waarbij mogelijk gebruik gemaakt wordt van geautomatiseerde
taxatie-ondersteuning;
- het kunnen beschrijven van de kwaliteit van taxaties in de vorm van
kwaliteitskengetallen en het hierover kunnen rapporteren aan de
gemeente en aan de Waarderingskamer;
- het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het
taxatieproces en alle categorieën woningen op enige wijze
onderworpen zijn aan een kwaliteitscontrole;
- het mede op basis van referentiemateriaal kunnen onderbouwen van
de waardebepaling ten behoeve van een belanghebbende en
eventueel ten behoeve van de rechter in belastingzaken.
Artikel 3
De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het
besluit omvatten ten aanzien van taxateurs van andere onroerende zaken
dan woningen kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c
omschreven terreinen.
a. Algemene taxatietechnische kennis:
- grondige kennis van de rechten die op een onroerende zaak kunnen
rusten;
- grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken
en de wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend
door het Kadaster;
- grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de
totstandkoming van een transactie en de transactieprijs;
- grondige kennis van de markt voor commercieel gebruikte
onroerende zaken, zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten;
- grondige kennis van de beschikbare methoden voor de
waardebepaling van niet-woningen, met name de
kapitalisatiemethode,
vergelijkingsmethode,
discounted-cash-flow-berekening en de gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening;
- grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatierapport
voor een niet-woning;
- kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de
waarde van niet-woningen;
- kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een
niet-woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze
kenmerken te beoordelen;
- grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de
waarde van een niet-woning.
b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:
- Het kunnen bepalen van de waarde in het economische verkeer van
een niet-woning;
67

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
- het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een
verkooptransactie of een verhuurtransactie een redelijke indicatie
geeft van de marktwaarde van de niet-woning;
- het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de
bepaling en de onderbouwing van de waarde van de niet-woning;
- het aan de hand van marktgegevens met betrekking tot verkoop-,
verhuur- en investeringsbeslissingen kunnen bepalen van een
verschil in marktwaarde tussen twee vergelijkbare objecten;
- het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een
taxatie van een niet-woning;
- het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een object
en het kunnen aangeven welke invloed dit heeft op de waarde.
c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende
regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende
zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake;
- grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende
regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de
onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter
zake;
- kennis van de procedures voor de behandeling van
bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet;
- het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen vertalen van
deze jurisprudentie naar de waardebepaling van niet-woningen in
concrete situaties;
- het volgens de regels van de wet en de daarop berustende
regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader
van de wet;
- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het
afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;
- het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van
de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale
oppervlakten;
- het kunnen bepalen van de vier elementen van een
gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening overeenkomstig de
regelingen op basis van de wet;
- het kunnen vergelijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde
met marktgegevens en het kunnen beoordelen welk
waarderingsvoorschrift bepalend is voor de vast te stellen waarde in
het kader van de wet;
- het kunnen toepassen van bijzondere waarderingsvoorschriften;
- het kunnen toepassen van een referentiestelsel in een
waarderingsproject;
- het kunnen beschrijven van de kwaliteit van taxaties in de vorm van
kwaliteitskengetallen en het hierover kunnen rapporteren aan de
gemeente en aan de Waarderingskamer;
68

FORMELE REGELGEVING
4. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
- het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het
taxatieproces en alle categorieën niet-woningen op enige wijze
onderworpen zijn aan een kwaliteitscontrole;
- het mede op basis van referentiemateriaal kunnen onderbouwen van
de waardebepaling ten behoeve van een belanghebbende en
eventueel ten behoeve van de rechter in belastingzaken.
Artikel 4
Degenen die de waardebepaling ingevolge de wet uitvoeren, moeten
uiterlijk 1 januari 1999 voldoen aan de in de artikel 2 en 3 genoemde
vakbekwaamheidseisen.
Artikel 5
Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de
dagtekening van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst en werkt
terug tot en met 1 januari 1995.
Artikel 6
Deze regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling
vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken.
De Staatssecretaris van Financiën,
W.A. Vermeend
69

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
4.2 Toelichting
Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb.
1994, 874), hierna Wet WOZ, bepaalt dat bij of krachtens algemene
maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en
de uitvoering van de waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit
onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende
zaken (Stb. 1994, 954) is in artikel 2, tweede lid, neergelegd dat de
vakbekwaamheidseisen die worden gesteld aan degenen die de
waardebepaling uitvoeren, bij ministeriële regeling worden vastgesteld. De
onderhavige ministeriële regeling strekt daartoe. De vakbekwaamheidseisen
zijn geformuleerd door de Waarderingskamer; de
regeling is voorts opgesteld in overleg met het Ministerie van
Economische Zaken.
De regeling bevat in de artikelen 2 en 3 bepalingen omtrent de eisen
waaraan de taxateurs die de waardebepaling in het kader van de Wet
WOZ uitvoeren, wat kennis en inhoudelijke vaardigheden betreft, dienen
te voldoen.
De vakbekwaamheidseisen voor taxateurs in het kader van de Wet WOZ
vertonen sterke overeenkomst met de vakbekwaamheidseisen die aan
andere taxateurs van onroerende zaken worden gesteld. Dit ligt voor de
hand omdat ook de aard van de werkzaamheden voor een belangrijk deel
overeenkomen. Bij de taxatiewerkzaamheden in het kader van de Wet
WOZ kunnen, evenals bij de taxaties voor de
onroerende-zaakbelastingen, makelaars en beëdigd taxateurs worden
betrokken. Deze inzet van plaatselijke makelaars in een waarderingsproject
van een gemeente kan van groot belang zijn voor de aansluiting op
de lokale markt.
Uit de in de regeling opgenomen vakbekwaamheidseisen komt duidelijk
naar voren dat de taxateur Wet WOZ marktkennis moet hebben om
transacties te kunnen beoordelen en te kunnen verwerken in de
waardebepaling van individuele objecten. Deze vaardigheden zijn volledig
vergelijkbaar met de vakbekwaamheidseisen die gesteld worden aan een
makelaar of een beëdigd taxateur.
Naast de taxatievaardigheden van makelaars en taxateurs dient de
WOZ-taxateur te beschikken over vaardigheden die meer specifiek
samenhangen met de uitvoering van de Wet WOZ. De taxateur zal kennis
moeten hebben met betrekking tot de specifieke onderwerpen van de Wet
WOZ, zoals "referentiesystemen en kwaliteitsbewaking",
"objectafbakening" en "juridische procedures en onderbouwing taxaties".
In de artikelen 2 en 3 zijn de vereiste vaardigheden van de taxateurs
daarom in drie onderdelen uitgesplitst. De onderdelen a en b betreffen de
70

FORMELE REGELGEVING
4. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ
algemene taxatietechnische kennis en praktijkvaardigheden; deze zijn
gebruikelijk voor alle categorieën taxateurs. Onderdeel c is specifiek voor
de WOZ-taxateur.
In de regeling is bij de beschrijving van de vaardigheden onderscheid
gemaakt tussen de taxateur woningen (artikel 2) en de taxateur
niet-woningen (artikel 3). Bij de taxateur woningen ligt het accent meer op
de massaliteit van het waardebepalingsproject en daarom op het gebruik
van referentiesystemen en geautomatiseerde hulpmiddelen. Voor de
taxateur niet-woningen ligt het accent sterker op de verschillende
taxatiemethoden in verband met de grotere diversiteit van de te taxeren
objecten.
De gemeenten dienen in het door hen op grond van artikel 3 van het
Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling in te
dienen plan van aanpak aan te geven hoeveel van de bij de
waardebepaling in te zetten taxateurs aan de eisen voldoen. De
beoordeling of de taxateurs aan de eisen voldoen, berust bij de
gemeenten. Zij zijn immers in eerste instantie verantwoordelijk voor een
goede uitvoering van de Wet WOZ.
Omdat de algemene, theoretische en praktische taxatie-eisen (onderdelen
a en b van de artikelen 2 en 3) in belangrijke mate overeenstemmen met
die welke gelden voor beëdigde taxateurs en makelaars, kunnen
gemeenten ervan uitgaan dat degene die beëdigd is als makelaar of
taxateur aan de eisen geformuleerd in deze onderdelen voldoet. De
gemeente kan er tevens van uitgaan dat degene die beëdigd is als
rentmeester, degene die in het bezit is van het diploma voor de
makelaardij in onroerende goederen afgegeven door de Stichting Vakexamen
Makelaardij in onroerende goederen SVM, en degene die in het
bezit is van het diploma HEAO met de specialisatie makelaardij voldoet
aan het theoretische deel van de algemene taxatie-eisen (onderdeel a van
de artikelen 2 en 3). Ten slotte kan de gemeente ervan uitgaan dat
degene die een afzonderlijke verklaring heeft van een Kamer van
Koophandel dat de proeve van bekwaamheid omschreven in het Besluit
vakbekwaamheid makelaars in onroerende goederen (Stb. 1972, 428)
met goed gevolg is afgelegd, voldoet aan het praktische deel van de
algemene taxatie-eisen (onderdeel b van de artikelen 2 en 3).
Van het voldoen aan de in artikel 2, onderdeel c, dan wel artikel 3,
onderdeel c, meer specifiek op de Wet WOZ gerichte eisen dient op
andere wijze te blijken, daar er thans nog geen opleiding of toets is die is
toegespitst op de aldaar gewenste kennis en vaardigheden. Naar
verwachting zullen diverse opleidingsinstituten de benodigde lesstof gaan
aanbieden. De Waarderingskamer zal ervoor zorgen dat er een vorm van
toetsing voor deze opleidingen komt. De taxateur die deze toetsing met
goed gevolg heeft afgelegd, wordt geacht te voldoen aan de eisen
71

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
specifiek voor de Wet WOZ zoals geformuleerd in de onderdelen c van de
artikelen 2 en 3.
Artikel 4 van deze regeling voorziet in een overgangsregeling om
taxateurs de gelegenheid te bieden hun vaardigheden met de gestelde
eisen in overeenstemming te brengen. Deze overgangsregeling loopt tot 1
januari 1999. Dit betekent dat met ingang van 1 januari 1999 taxateurs die
onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en
wethouders belast zijn met de waardebepaling van onroerende zaken,
aan de in de artikelen 2 en 3 gestelde eisen met betrekking tot de
inhoudelijke vaardigheden moeten voldoen.
De Staatssecretaris van Financiën,
W.A. Vermeend
72

FORMELE REGELGEVING
5. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ
5. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN
WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
5.1 Tekst van de regeling van 23 december 1994 1
De Staatssecretaris van Financiën,
Handelende in overeenstemming met de Staatssecretaris van
Binnenlandse Zaken A.G.M. van de Vondervoort;
Gelet op artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken;
Besluit:
Artikel 1
Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 18, derde lid, van de Wet
waardering onroerende zaken.
Artikel 2
Bij de bepaling van de waarde worden buiten aanmerking gelaten:
a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde
cultuurgrond;
b. één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet
van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed met uitzondering
van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen;
c. natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen,
heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd
worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke
zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon
ten doel stellen;
d. openbare land- en vaarwegen en banen voor openbaar vervoer per rail,
een en ander met inbegrip van kunstwerken;
e. tot de onroerende zaak behorende, daaraan al dan niet aard- of
nagelvast verbonden werktuigen welke verwijderd kunnen worden met
behoud van hun waarde als zodanig en niet op zichzelf als gebouwde
eigendommen zijn aan te merken.
Artikel 3
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1995.
1
De regeling is gepubliceerd in de Staatscourant van 30 december 1994, nummer 252
73

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL I
Artikel 4
De regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling uitgezonderde
objecten Wet Waardering onroerende zaken.
De Staatssecretaris van Financiën,
W.A. Vermeend
74

FORMELE REGELGEVING
5. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ
5.2 Toelichting
Op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874)
waarderen gemeenten in beginsel alle onroerende zaken ten behoeve van
de heffing van verschillende belastingen. De door de gemeenten
vastgestelde waarden worden verstrekt aan de afnemers, te weten het
Rijk, de waterschappen en de gemeenten zelf. Er zijn echter onroerende
zaken waarvan de waarde voor geen van de afnemers van belang is
omdat die objecten niet in de heffing van belasting wordt betrokken.
Materieel gaat het daarbij om de in de desbetreffende heffingswetten
opgenomen vrijstellingen.
Artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken geeft de
bevoegdheid bij ministeriële regeling regels te stellen om die onroerende
zaken of onderdelen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking te
laten. De onderhavige regeling strekt daartoe.
In artikel 2 zijn de onroerende zaken opgesomd waarvan de waarde niet
bepaald hoeft te worden. Artikel 220d van de Gemeentewet (Stb. 1994,
762), het artikel waarin de onroerende zaken staan genoemd waarvan de
waarde buiten de heffingsmaatstaf blijft voor de
onroerende-zaakbelastingen, is als uitgangspunt genomen.
Getoetst is of die zaken ook voor de waterschappen of het Rijk zonder
belang voor de belastingheffing zijn. Voor de in artikel 2 genoemde zaken
is dat het geval.
De Staatssecretaris van Financiën
W.A. Vermeend
75

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
76

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
DEEL II
TOELICHTING DOOR DE WAARDERINGSKAMER
Plan van aanpak
Marktinformatie
Uitvoering waardebepaling
Onderbouwing taxatie
Rapportage kwaliteitsanalyses
Vakbekwaamheidseisen taxateurs
77

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
78

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
1. PLAN VAN AANPAK
1. PLAN VAN AANPAK
Het plan van aanpak vormt een belangrijk element in het toezicht door de
Waarderingskamer op de uitvoering van de waardebepaling. Voordat een
gemeente begint met de uitvoering van de waardebepaling, brengt zij de
Waarderingskamer op de hoogte van de gekozen aanpak. Dit geschiedt op een
min of meer gestandaardiseerde wijze in de vorm van een plan van aanpak.
De verplichting tot het indienen van een plan van aanpak is opgenomen in artikel
2 en in bijlage 1 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken. In deze regeling zijn richtlijnen opgenomen voor
het tijdstip waarop het plan van aanpak wordt ingediend en voor de minimale
inhoud van een plan van aanpak.
In dit onderdeel van de Waarderingsinstructie 1995 wordt hoofdzakelijk een
nadere toelichting gegeven op het formulier zoals dit in de bijlage bij de
uitvoeringsregeling is opgenomen. Hierbij wordt aangegeven welke aspecten de
gemeente eventueel afzonderlijk in een toelichting bij het plan van aanpak
behandelt.
1.1 Moment indienen plan van aanpak
De Waarderingskamer spreekt tijdig met elke gemeente af op welk
moment de gemeente het plan van aanpak indient bij de Waarderingskamer.
Het moment waarop een gemeente een plan van aanpak indient, is
afhankelijk van de totale looptijd van het waarderingsproject. Het plan van
aanpak wordt echter uiterlijk negen maanden voor het begin van het
tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ingediend. Bij latere
indiening en een latere start van het waarderingsproject wordt de
beschikbare tijd voor het uitvoeren van het project te kort. Het plan van
aanpak kan ook al bijvoorbeeld een jaar voor de waardepeildatum (dus
drie jaar voor het begin van het tijdvak) worden ingediend als het
waarderingsproject dan wordt gestart.
De gemeenten kunnen direct na het indienen van het plan van aanpak
beginnen met de uitvoering van het waarderingsproject.
Bij gemeenten die de uitvoering van het waarderingsproject uitbesteden
zal het moment van indienen van het plan van aanpak doorgaans direct
gekoppeld zijn aan de opdrachtverstrekking aan een taxatiebureau. De
offerte van het bedrijf waaraan de opdracht wordt verstrekt, kan in deze
gevallen als plan van aanpak worden ingediend, mits de inhoud voldoet
aan de gestelde richtlijnen.
Voor gemeenten die de waardering zelf uitvoeren als een min of meer
continue activiteit, is het bepalen van een logisch moment waarop het
plan van aanpak wordt ingediend, minder duidelijk. Ook met deze
79

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
gemeenten zal de Waarderingskamer afspreken op welk moment het plan
van aanpak wordt ingediend. Hierbij kan bijvoorbeeld gestreefd worden
naar het indienen van het plan van aanpak voor de waardepeildatum.
1.2 Formulier en toelichting plan van aanpak
Het formulier kwantitatieve gegevens plan van aanpak dient door de
gemeente volledig ingevuld te worden. Bij dit formulier geeft de gemeente
een toelichting. Deze toelichting bij het plan van aanpak is meer dan
alleen een toelichting op het ingevulde formulier. In de toelichting komen
ook elementen naar voren waaraan in het formulier geen aandacht
besteed is. Alle elementen die van belang zijn voor een goed inzicht in de
aanpak van een waarderingsproject dienen volgens de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende
zaken in de toelichting aan de orde te worden gesteld. Hieronder worden
mogelijke onderwerpen voor behandeling in de toelichting aangegeven.
Daarbij worden tevens enkele rubrieken van het formulier voor het plan
van aanpak nog verduidelijkt.
1. Algemene onderwerpen plan van aanpak
Op het formulier wordt vermeld op welke datum het plan van aanpak
door de gemeente is vastgesteld en door wie (de gemeenteraad, het
college van burgemeester en wethouders, de aangewezen
ambtenaar). Ook wordt op het formulier aangegeven wie namens de
gemeente als contactpersoon zal optreden voor de
Waarderingskamer met betrekking tot dit waarderingsproject. Van
deze persoon wordt het volledige (werk)adres gegeven.
2. Omvang en complexiteit van waarderingsproject
Bij de aanduiding van de omvang van het waarderingsproject worden
in het formulier vier categorieën onderscheiden. Deze categorieindeling
vormt een minimum indeling. Een gemeente kan bijvoorbeeld
op basis van een gebruikscodering uit de eigen registratie bij de
uitwerking van het plan van aanpak een meer gedetailleerde telling
vermelden, zolang uit deze telling de indeling in de vier
hoofdcategorieën maar herleid kan worden.
In de toelichting bij het plan van aanpak geeft de gemeente aan wat
verstaan wordt onder de verschillende categorieën. Dit betekent
bijvoorbeeld een definitie van de begrippen woningen repetitiebouw,
woningen overig/individueel, courante niet-woningen en incourante
objecten.
Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen courante en
incourante niet-woningen. In het verleden werd het begrip incourant
wel gebruikt bij de toepassing van het waarderingsvoorschrift voor de
gecorrigeerde vervangingswaarde. Nu de gecorrigeerde
80

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
1. PLAN VAN AANPAK
vervangingswaarde het waarderingsvoorschrift vormt voor alle nietwoningen
(met uitzondering van rijksmonumenten) waarbij de
gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het
economische verkeer, kan het begrip incourant niet meer op deze
wijze worden gebruikt.
Bij het weergeven van aantallen in het plan van aanpak, moet bij de
begrippen courant en incourant gekeken worden naar de beschikbaarheid
van marktinformatie. Onder courante niet-woningen vallen in
ieder geval kantoren, winkels en agrarische objecten. Onder
incourante objecten vallen in ieder geval bijzondere objecten als
ziekenhuizen en procesinstallaties. De indeling van andere soorten
niet-woningen in één van beide groepen gebeurt door de gemeente.
In de toelichting bij het plan van aanpak kan dit nader worden
aangegeven.
Indien binnen een gemeente specifieke objecten of categorieën
objecten in bijzondere mate bepalend zijn voor de complexiteit van het
waarderingsproject, wordt deze categorie en de omvang van de
categorie aangegeven. Een luchthaven, een belangrijk industrieel
complex binnen een relatief kleine gemeente, een grootschalig
recreatie-object en dergelijke worden dan in de toelichting bij het plan
van aanpak genoemd. Als een bijzondere categorie objecten wordt
bijvoorbeeld in de toelichting bij een plan van aanpak aandacht
besteed aan agrarische objecten, relatief omvangrijke bouwactiviteiten,
en dergelijke.
De aantallen en de waarden die in de vragen en de antwoorden
worden genoemd, hebben betrekking op de gegevens die gebruikt
worden voor het belastingjaar waarin het plan van aanpak wordt ingediend.
Dit betekent dat de waardegegevens betrekking hebben op de
voorgaande waardering.
Naast de gegevens in het formulier wordt in de toelichting, indien
relevant, aandacht besteed aan specifieke plaatsgebonden situaties
die naar het oordeel van de gemeente van invloed zijn op de omvang
dan wel complexiteit van het waarderingsproject. Hierbij wordt
bijvoorbeeld het aantal objecten waarbij een erfpachtsrecht van
toepassing is, aangeduid. Ook worden specifieke problemen in het
kader van bodemverontreiniging, bodemsanering of ingrijpende
wijzigingen van bestemmingsplannen vermeld.
3. Betrokkenen bij uitvoering
In het formulier wordt gevraagd naar de totale omvang van het
waarderingsproject in de vorm van het aantal taxatiedagen of taxatiemaanden.
Bij uitbesteding van de taxatiewerkzaamheden zal
meestal opgave in taxatiedagen plaatsvinden. Bij werkzaamheden
81

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
door taxateurs in dienst van de gemeente zelf ligt wellicht het
vermelden van (full-time) maanden meer voor de hand. Onder deze
inzet worden alle activiteiten gerekend die van belang zijn voor de
waardebepaling. De inzet omvat daarmee de projectleiding, de
eigenlijke taxaties, de (technische) werkvoorbereiding en de
gegevensverwerking. Activiteiten voor de waardebepaling in het kader
van mutaties en andere tussentijdse taxaties worden hierbij niet
meegenomen.
In de toelichting bij het plan van aanpak wordt een toelichting gegeven
op de verhouding tussen de inzet (totaal aantal dagen/maanden) van
taxateurs in het project en de complexiteit van het waarderingsproject.
Bij de vraag naar de vakbekwaamheidseisen wordt het verband
gelegd met de vakbekwaamheidseisen voor taxateurs zoals die zijn
geformuleerd in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen
Wet waardering onroerende zaken. In het formulier wordt volstaan
met het aangeven van het aantal taxateurs dat voldoet aan deze
vakbekwaamheidseisen. De gemeente kan eventueel ook in de
toelichting aangeven welke taxateurs betrokken zijn en welke kennis
en ervaring deze taxateurs hebben. Als toelichting op het aantal
taxateurs dat voldoet aan de vakbekwaamheidseisen kan bijvoorbeeld
worden ingegaan op de taakverdeling tussen eventuele werkvoorbereiders
en taxateurs.
4. Beschikbare objectgegevens
In de vraagstelling wordt aangesloten bij de definitie van gegevens in
het Stuf-WOZ en de eisen waaraan het taxatieverslag in ieder geval
moet voldoen die zijn vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Bij de
beantwoording kan alleen met "ja" volstaan worden, indien voor alle
objecten binnen de categorie alle genoemde gegevens beschikbaar
zijn.
Indien bij één van de vragen in het formulier "nee" wordt aangegeven,
wordt in de toelichting bij het plan van aanpak aangegeven welke
gegevens ontbreken en voor welke objecten dit geldt. Tevens wordt
aangegeven op welke wijze de ontbrekende gegevens gedurende het
waarderingsproject worden verzameld en verwerkt.
In de toelichting bij het plan van aanpak kan de gemeente eventueel
nader aangeven over welke gegevens de gemeente beschikt en in
welke vorm. De beschikbare gegevens zullen in veel gemeenten ook
gegevens omvatten die niet in het Stuf-WOZ of het taxatieverslag als
minimaal noodzakelijke gegevensset zijn vastgelegd.
82

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
1. PLAN VAN AANPAK
5. Beschikbare marktgegevens
In het formulier wordt alleen een globale indicatie gegeven van het
aantal marktgegevens dat beschikbaar is. Voor het inschatten van de
woningmarkt binnen de gemeente wordt gevraagd het aantal
woningen binnen de gemeente onder te verdelen in "eigen-woningen"
en huurwoningen. Verder wordt een globale indicatie gevraagd van
het aantal transacties per jaar voor de in het formulier genoemde
categorieën. Er wordt bij de beoordeling van het plan van aanpak van
uitgegaan dat deze transactiegegevens beschikbaar en bruikbaar zijn
voor de waardebepaling uitgaande van de verplichtingen omtrent de
marktinformatie in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling
Wet waardering onroerende zaken.
Uit de kwantitatieve gegevens in het formulier blijkt een verhouding
tussen het aantal marktgegevens en het aantal te taxeren courante
objecten. Indien sprake is van een bijzondere verdeling van de
transacties over de te taxeren objecten, waardoor voor sommige
(courante) objecten geen of (te) weinig marktinformatie bestaat, wordt
dit in de toelichting aangegeven. Als bijvoorbeeld binnen één buurt
marktinformatie ontbreekt, heeft dit invloed op de aanpak van het
waarderingsproject en dit moet in het plan van aanpak tot uitdrukking
komen. Op overeenkomstige wijze moet in de toelichting bij het plan
van aanpak in voorkomende gevallen worden aangegeven dat een
belangrijk deel van de marktinformatie niet overeenstemt met de
waarderingsvoorschriften (onbezwaard en vrij opleverbaar).
Er moet in het plan van aanpak worden verklaard dat er sprake is van
continue verzameling, verwerking en registratie van marktgegevens,
zoals bedoeld in de uitvoeringsregeling. Er is sprake van continue
verwerking, wanneer de marktgegevens wekelijks, maandelijks of
uiterlijk eenmaal per kwartaal worden verwerkt. De (continue)
verwerking van marktgegevens behoeft niet plaats te vinden door de
gemeente, maar kan ook gebeuren door een taxatiebureau.
Voor courante niet-woningen bestaat de marktinformatie vaak uit
huurprijzen. Daarom wordt inzicht gevraagd in het globale aantal
huurprijzen waarover in het kader van dit waarderingsproject beschikt
kan worden voor de waardebepaling van courante niet-woningen.
Overeenkomstig de randvoorwaarden voor de marktinformatie hangt
dit aantal af van het aantal gebruikersmutaties bij de courante nietwoningen.
Omdat de huurprijzen informatie moeten geven over de
markt rondom de peildatum, wordt gevraagd naar het aantal bekende
huurprijzen. Het gaat hierbij om huurprijzen die recent tot stand zijn
gekomen.
83

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Indien sprake is van bijzondere categorieën objecten binnen de
gemeente, wordt aangegeven op welke wijze voor deze objecten,
bijvoorbeeld door middel van een branche-onderzoek, een regionale
marktanalyse of het gebruik van landelijke marktgegevens,
marktinformatie wordt verzameld.
6. Referentiemateriaal
Voor de vier in het formulier genoemde categorieën objecten wordt
summier aangegeven welk referentiemateriaal wordt gebruikt en op
welke wijze de individuele taxatie aansluit op dit referentiemateriaal.
De omschrijving kan de vorm hebben van een aantal trefwoorden.
Hierbij kan bijvoorbeeld sprake zijn van fysieke referentiewoningen,
waarvan een recente verkoopprijs is gecontroleerd. Individuele
woningen die getaxeerd worden, verwijzen naar één of meerdere van
deze fysieke referentiewoningen. Ook kan bijvoorbeeld bij nietwoningen
sprake zijn van bepaalde waarde-kengetallen bij
objectkenmerken (bijvoorbeeld grondprijzen) of kan sprake zijn van
bandbreedten (huurwaarden per vierkante meter).
De beknopte weergave van het referentiemateriaal kan ook worden
gegeven door een beschrijving van het systeem voor
geautomatiseerde prognosticering van de waarde dat eventueel wordt
gebruikt. In deze beschrijving wordt in ieder geval aangegeven hoe
een geprognosticeerde waarde kan worden onderbouwd met
beschikbare gegevens over de lokale markt.
In het formulier wordt in enkele woorden aangegeven welk
referentiemateriaal wordt opgesteld en gebruikt voor de
waardebepaling. In de toelichting wordt door de gemeente
aangegeven op welke wijze de gehanteerde taxatiemethodiek
garandeert dat de individuele taxaties aansluiten op dit referentiemateriaal.
7. Toegepaste taxatiemethodieken
Het opnemen van de volledige taxatie-instructies in het plan van
aanpak is weinig zinvol, omdat in de praktijk slechts een beperkt
aantal verschillende taxatie-instructies gehanteerd zal worden. Dit
betreft de taxatie-instructies van bijvoorbeeld de grote
gespecialiseerde taxatie-adviesbureaus, van grote gemeenten of van
branche-organisaties op het terrein van taxatie van onroerende zaken.
Door het aangeven van de titel van het document (of de documenten)
waarin de taxatie-instructies aan de taxateurs zijn vastgelegd, de
instantie die dit document heeft vastgesteld en het jaar waarin dat
gebeurd is, kan de Waarderingskamer altijd een exemplaar van deze
taxatie-instructies opvragen, indien zij niet reeds hierover beschikt.
84

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
1. PLAN VAN AANPAK
Een gemeente kan natuurlijk ook zelf de taxatie-instructies vastgelegd
hebben in een rapport. Indien geen afzonderlijke schriftelijke
instructies worden gegeven aan de taxateur, dan wordt in de
toelichting omschreven welke werkwijze wordt gehanteerd en welke
opdrachten aan de taxateurs worden gegeven.
8. Planning werkzaamheden
Met name de momenten waarop de verslagen over de kwaliteit van de
referentietaxaties en van alle taxaties gereed zijn, zijn van groot
belang voor de planning van het toezicht door de Waarderingskamer.
Als moment wordt aangegeven de datum waarop deze verslagen naar
verwachting beschikbaar zijn voor de Waarderingskamer.
De Waarderingskamer zal de planning van haar activiteiten in het
kader van het toezicht afstemmen op de door de gemeente genoemde
momenten. Indien de genoemde verslagen niet op tijd beschikbaar
zijn, kan de Waarderingskamer contact opnemen met de betreffende
gemeente.
Indien sprake is van een planning waarbij voor bepaalde deelgebieden
binnen de gemeente of voor bepaalde categorieën objecten duidelijk
verschillende momenten relevant zijn, wordt dit in de toelichting
aangegeven.
9. Interne controle
Hier wordt aangegeven wie of welke instantie verantwoordelijk is voor
de interne controle van de kwaliteit van de waardebepaling en de
rapportage hierover aan het gemeentebestuur. Dit kan een persoon,
afdeling of werkgroep binnen de gemeente zijn, maar dit kan ook een
derde zijn (bijvoorbeeld een waterschap of een particulier bureau). De
uitvoering van deze interne controle zal vaak gekoppeld zijn aan de
verslagen over de kwaliteitsanalyses van de referentiegegevens en de
kwaliteitsanalyses van de taxaties.
Indien sprake is van een duidelijk systeem van kwaliteitsbewaking
binnen de uitvoering van het project, wordt dit systeem in de
toelichting omschreven. Het toezicht door de Waarderingskamer kan
dan op dit systeem worden afgestemd. Een dergelijk systeem kan een
interne kwaliteitscontrole zijn binnen de gemeente, terwijl de
waardebepaling zelf wordt uitbesteed. Er kan ook sprake zijn van
uitbesteding van de kwaliteitscontrole aan een andere partij dan
degene die de waardebepaling uitvoert.
10. Voorlichting aan belastingplichtigen
85

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
De manier waarop de gemeente invulling geeft aan de voorlichting
aan de belastingplichtigen verdient aandacht in het plan van aanpak.
Dit is uitdrukkelijk aangegeven in de toelichting bij de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken. In de kwaliteitskenmerken die de Waarderingskamer
onderscheidt, is de zorgvuldigheid en de openbaarheid van de
gegevens als kenmerk naar voren gebracht. Daarom is het belangrijk
dat de gemeente hieraan invulling geeft door een goed voorlichtingsbeleid.
Omdat de manier waarop de voorlichting wordt gegeven
sterk kan verschillen, is het niet mogelijk om dit onderwerp in de
gestandaardiseerde gegevens van het plan van aanpak (het formulier)
tot uitdrukking te brengen. De instrumenten die de gemeente voor de
voorlichting hanteert, zijn in sterke mate afhankelijk van de lokale
situatie, het voorlichtingsbeleid en de voorlichtingsinstrumenten (lokale
krant, huis-aan-huis-bladen, speciale belastingkrant, etcetera) van de
gemeente in het algemeen.
Naast de hierboven genoemde onderwerpen kunnen op initiatief van de
gemeente andere onderwerpen in het plan van aanpak worden
behandeld. Gemeenten die het waarderingsproject (voor een belangrijk
deel) uitbesteden, kunnen bijvoorbeeld alle aspecten omtrent de
uitbesteding (projectverantwoordelijkheid, prijsafspraken) in het plan van
aanpak (laten) verwerken. Hierdoor kan de gemeente op basis van één
document zowel beslissingen nemen over de uitbesteding als over het
plan van aanpak dat aan de Waarderingskamer wordt gezonden.
1.3 Gebruik plan van aanpak
Bij het vaststellen van de inhoud van het plan van aanpak moet aandacht
besteed worden aan de twee functies die het plan van aanpak heeft:
- het plan van aanpak moet nuttig zijn voor de gemeente voor
bijvoorbeeld besluitvorming met betrekking tot het waarderingsproject
(bijvoorbeeld opdrachtverlening aan een taxatie-adviesbureau) of voor
de coördinatie van de uitvoering (bijvoorbeeld voortgangscontrole);
- het plan van aanpak moet de Waarderingskamer de benodigde
informatie geven om te beoordelen of de gekozen aanpak geëigend is
voor het betreffende waarderingsproject (bijvoorbeeld voldoende
objectkenmerken bekend) en voor de planning van de volgende elementen
in de procedure van het toezicht (bijvoorbeeld contactpersoon
en planning).
Gezien het eerste element ligt het bij gemeenten die (een belangrijk deel
van) de uitvoering van de waardebepaling uitbesteden, voor de hand dat
een offerte direct in de vorm van een plan van aanpak wordt uitgewerkt.
Het plan van aanpak vormt het eerste element binnen de procedure voor
het toezicht op de uitvoering van de waardering. De andere elementen
86

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
1. PLAN VAN AANPAK
binnen de procedure voor het toezicht betreffen de kwaliteitsanalyses
door de gemeenten (artikel 7 Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en hoofdstuk 5 van
deel II van deze Waarderingsinstructie 1995) en de controles ter plaatse.
De controles ter plaatse worden in opdracht van de Waarderingskamer
uitgevoerd door de taxateurs van de eenheden Registratie en Successie
van de Belastingdienst en leiden tot een rapport van bevindingen dat naar
de Waarderingskamer gaat. De Waarderingskamer draagt er zorg voor
dat de betreffende gemeente een kopie krijgt van het rapport van
bevindingen.
De Waarderingskamer gaat uit van repressief toezicht. Dit betekent dat
het plan van aanpak niet wordt goedgekeurd of afgekeurd door de
Waarderingskamer. De gemeenten krijgen geen directe inhoudelijke
terugmelding van de Waarderingskamer. Zij kunnen direct na de verzending
van het plan van aanpak aanvangen met de uitvoering van de
waardebepaling. De Waarderingskamer gebruikt het door de gemeente
ingediende plan van aanpak voor de planning van de vervolgstappen in
het kader van het toezicht. Indien na bestudering van het plan van aanpak
door de Waarderingskamer problemen bij de beoogde aanpak worden
voorzien, kan de Waarderingskamer direct na het indienen van een plan
van aanpak nadere vragen formuleren of een taxateur van de eenheden
Registratie en Successie verzoeken contact op te nemen met een
gemeente. Dit contact kan leiden tot het opvragen van meer informatie
over de beoogde aanpak, waardoor de bij de Waarderingskamer
bestaande vrees kan worden weggenomen, of tot een bijstelling van de
aanpak door de gemeente.
87

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
2. MARKTINFORMATIE
2.1 Randvoorwaarden beschikbare marktinformatie
De verplichting tot het continu verzamelen, analyseren en registreren van
marktgegevens is opgenomen in artikel 3 van de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Deze
continue verwerking van marktgegevens moet waarborgen dat bij het
waarderingsproject wordt aangesloten op het marktniveau. Deze
marktinformatie speelt een belangrijke rol bij de taxatie, bij de
onderbouwing van taxaties, bij het verschaffen van informatie aan
belanghebbenden en bij het behandelen van bezwaarschriften en
beroepsprocedures. De marktinformatie vormt daarmee de basis voor het
waarderingsproject.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken opgenomen verplichting moet leiden tot de volgende
geregistreerde en voor de waardebepaling beschikbare marktinformatie:
1. De transactiegegevens (objectaanduiding (alle betrokken kadastrale
nummers), datum transport en transactieprijs) van het Kadaster. Waar
mogelijk worden ontbrekende gegevens op andere wijze achterhaald.
De transactiegegevens worden gekoppeld aan de betrokken WOZobjecten
(WOZ-objectnummer).
2. Huurprijsgegevens (objectaanduiding, transactiedatum, huurprijs en
condities) met betrekking tot de wijzigingen van huurder-gebruikers van
niet-woningen. Indien de huurprijsgegevens niet beschikbaar zijn, wordt
de reden daarvan aangegeven.
3. De stichtingskosten (objectaanduiding, datum oplevering en opbouw
stichtingskosten, met aanduiding inclusief of exclusief BTW) van nietwoningen.
4. De uitgifteprijzen (objectaanduiding, bestemming, oppervlakte, datum
gronduitgifte en uitgifteprijs met aanduiding inclusief of exclusief BTW)
van kavels die door de gemeente zijn uitgegeven.
5. Bij elk marktgegeven een korte aanduiding in welke mate de
omstandigheden bij de transactie voldoen aan de wettelijke
waarderingsvoorschriften met betrekking tot de overdracht en
verkrijging van een onroerende zaak (bijvoorbeeld verkoop op veiling,
erfpacht) en de gegevens waarop dit oordeel is gebaseerd (zoals
verwijzing naar het stuknummer van de akte bij het Kadaster).
6. Bij elk marktgegeven de aanduiding of het gegeven overeenstemt met
vergelijkbare transacties of dat er sprake is van een bijzondere
afwijking van het marktniveau.
7. Bij elk marktgegeven de aanduiding van het WOZ-object of de WOZobjecten
die bij de transactie betrokken zijn (WOZ-objectnummers).
Hierbij wordt aangegeven of de afbakening van de objecten, die
88

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
2. MARKTINFORMATIE
betrokken zijn bij de transacties, exact overeenkomt met de
objectafbakening van het WOZ-object.
De eerste vier elementen zijn direct genoemd in het eerste lid van artikel 3
van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken, terwijl de elementen 5 tot en met 7 de uitwerking zijn
van de verplichte analyse volgens het tweede lid.
De beschikbare marktinformatie moet een permanent inzicht geven in de
ontwikkelingen op de markt en niet alleen in de marktsituatie rond de
waardepeildatum. Volgens de uitvoeringsregeling worden de
marktgegevens "voortdurend" verzameld, verwerkt en geregistreerd. Met
ingang van 1 januari 1995 betekent dit een continu (dagelijks, wekelijks,
maandelijks doch tenminste eenmaal per kwartaal) verwerken van de
nieuwe marktgegevens. Dit betekent dat de marktgegevens niet pas
verzameld worden bij aanvang of in de loop van het waarderingsproject.
De continue verzameling en verwerking van marktgegevens start voor alle
gemeenten per 1 januari 1995, ook voor gemeenten die geen
waardering uitvoeren naar deze waardepeildatum. De continue registratie
van marktgegevens sluit goed aan op de verschillende bronnen van
marktinformatie, zoals de periodieke gegevens van het Kadaster en de
regelmatige mutaties van gebruikers.
2.2 Bronnen voor marktinformatie
De gegevens met betrekking tot verkooptransacties komen beschikbaar
door de massale output van het Kadaster. Door de massale output van
het Kadaster bijvoorbeeld maandelijks te verwerken, wordt invulling
gegeven aan een belangrijk deel van de continue marktanalyse.
Zoals in het tweede lid van artikel 3 is aangegeven, gaat het niet alleen
om het verzamelen en vastleggen van de gegevens, maar moet er ook
een eerste beknopte analyse van de gegevens plaatsvinden. Deze
analyse van de transactiegegevens moet duidelijk maken of de transactie
in voldoende mate voldoet aan de veronderstelling dat alle rechten met
betrekking tot de onroerende zaak in de transactie zijn betrokken (onder
meer aanduiding van onverhuurde staat, geen erfpacht, geen familietransactie
of veiling), overeenstemt met vergelijkbare transacties op de
markt en betrekking heeft op een object dat overeenkomt met de
objectafbakening van een WOZ-object. Bij de analyse kan ook naar voren
komen dat de gegevens die het Kadaster verstrekt niet juist of volledig zijn
(bijvoorbeeld ontbrekende transactieprijs). De juiste en volledige
gegevens worden indien mogelijk achterhaald en vastgelegd.
Naast verkooptransacties zijn voor niet-woningen ook huurgegevens van
belang. Met betrekking tot iedere wijziging van een huurder-gebruiker van
een bedrijfspand (courante niet-woning) kan in beginsel marktinformatie
89

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
over huurprijzen worden verkregen. Daarom wordt bij iedere
gebruikersmutatie geprobeerd de informatie over de huur te verkrijgen.
Gezien het relatief beperkte aantal gebruikersmutaties van niet-woningen
vormt dit element van het verzamelen van marktgegevens geen zware
belasting. Deze verhuurtransacties moeten toch continu gevolgd worden
in verband met het vaststellen van de belastingplicht. Ook moet hierbij
beoordeeld worden of er sprake is van een wijziging van de
objectafbakening, hetgeen meer dan eens voorkomt. Het verzamelen van
marktgegevens (huurprijzen) kan direct worden gekoppeld aan deze
activiteiten door bijvoorbeeld maandelijks inlichtingenformulieren te
verzenden naar huurders of verhuurders die betrokken zijn bij nieuwe
huurcontracten van niet-woningen. Het aantal maandelijks te verzenden
inlichtingenformulieren binnen een gemeente in verband met nieuwe
huurcontracten voor niet-woningen zal dan gering zijn.
Voor elke gebruikersmutatie wordt in de marktinformatie opgenomen
welke huurprijs (huurprijs per vierkante meter) is overeengekomen en uit
welke bron men de overeengekomen huurprijs heeft achterhaald (of heeft
geprobeerd te achterhalen). Indien het niet mogelijk is gebleken om de
genoemde marktgegevens bij de huurder of de verhuurder te achterhalen
en ook langs andere kanalen de informatie niet beschikbaar is, wordt wel
de mutatie bij de marktgegevens vastgelegd alsmede de beschrijving van
de wijze waarop gepoogd is de huurgegevens te verkrijgen. Het inwinnen
van deze informatie bij verhuurder of huurder kan gecombineerd worden
met het controleren of ook sprake is van veranderingen in de objectafbakening.
Hiervoor kan het inlichtingenformulier "(Ver)huurgegevens" (zie
hoofdstuk 8) een belangrijke rol spelen. Door dit formulier in te laten
vullen krijgt de gemeente informatie over de objectafbakening, over de
gebruiker en over de condities waaronder het object in gebruik is
afgestaan.
Ook de verzamelde gegevens over huren van niet-woningen moeten
overeenkomstig de transactieprijzen aan een eerste beknopte analyse
onderworpen worden. Bij de huurprijzen heeft deze analyse betrekking op
de vergelijking met de afbakening van de WOZ-objecten, de vergelijking
met de waarderingsvoorschriften en de vergelijking met andere
beschikbare marktinformatie.
Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is
marktinformatie in de vorm van herbouwkosten en bouwkostenmethodieken,
in de vorm van grondprijzen en in de vorm van gebruiksduur,
afschrijvingspercentages en afschrijvingsmethoden noodzakelijk. Deze
marktinformatie heeft tevens betrekking op bedrijfseconomische gegevens
en ontwikkelingen van bepaalde sectoren en/of branches die direct of
indirect, op lange of korte termijn, van invloed zijn op de functionaliteit van
het object (inclusief de mogelijke "economische veroudering" of de
gebruikswaarde). In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken komt dit tot uiting in de registratie van
90

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
2. MARKTINFORMATIE
stichtingskosten en de uitgifteprijzen van grond. Andere informatie zal
specifiek verzameld moeten worden bij het opstellen van de
referentiegegevens of bij de individuele taxatie van (complexe) objecten.
De signalering van deze "marktinformatie" (uitgifteprijzen en stichtingskosten)
kan worden afgeleid uit bronnen binnen de gemeente (afdeling
grondzaken, verlening bouwvergunningen, gereedmeldingen). Het
verzamelen van de stichtingskosten kan plaatsvinden door het door de
belanghebbende laten invullen van het inlichtingenformulier "Stichtingskosten"
(zie hoofdstuk 8).
2.3 Analyse van marktinformatie
De volgens artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken verplichte analyse is
in de hierboven genoemde punten 5 tot en met 7 nader aangegeven.
Deze analyse is direct gekoppeld aan de verzameling van de gegevens.
Deze verzameling houdt in:
- een controle van de marktprijzen in verband met de overdrachtsfictie
en verkrijgingsfictie. Dit betekent een beoordeling van de
omstandigheden waaronder de transactie plaats had, zoals
bijvoorbeeld: onderhandse verkoop, verkoop op een veiling of
familieverkoop. Tevens houdt dit punt een beoordeling in van de
invloed van bijvoorbeeld erfpachtsrechten, opstalrechten of verhuurde
staat op de overeengekomen prijs.
- een controle van de objectafbakening van de onroerende zaken die bij
de transactie zijn inbegrepen. Dit is van belang voor de toetsing van de
relevantie van het waardegegeven. Als het object met een bekende
transactieprijs namelijk afwijkt van het WOZ-object, geeft de
transactieprijs geen juiste informatie over het marktniveau van het
betreffende WOZ-object.
- een beoordeling van "kortingen" en overige condities op de huurprijs bij
courante niet-woningen.
- een vergelijking van de marktgegevens met de gegevens van
vergelijkbare objecten. Bij een grote afwijking wordt met redenen
aangegeven waarom dit gegeven al dan niet gebruikt kan worden in het
waarderingsproject.
Bij de registratie van de marktgegevens moet de relatie tussen WOZobjecten
en de marktgegevens worden vastgelegd. Hierdoor worden
analyses met de marktgegevens mogelijk. Door het vastleggen van deze
relaties is namelijk een aantal bij de WOZ-objecten geregistreerde
objectkenmerken, beschikbaar voor de marktanalyse. Door deze relaties
worden het soort object dat bij de transactie betrokken is en andere
objectgegevens zoals het bouwjaar en de grootte direct vastgelegd.
Wanneer al deze gegevens voor alle transacties beschikbaar zijn, is de
91

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
geregistreerde marktinformatie een uitstekende basis voor de
marktanalyse en de opbouw van een referentiestelsel. Door het
vastleggen van de relatie tussen WOZ-objecten en marktgegevens
kunnen de verkoopprijzen direct vergeleken worden met de taxaties en
deze vergelijking speelt een belangrijke rol bij de kwaliteitsanalyses.
2.4 Registratie van de beschikbare marktinformatie
Volgens artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling
Wet waardering onroerende zaken moeten de genoemde gegevens op
enige wijze geregistreerd worden. Dit kan op kaarten of lijsten met
aantekeningen, maar waarschijnlijk zullen deze gegevens in de vorm van
een geautomatiseerd bestand worden opgeslagen. Door deze
geautomatiseerde verwerking is het eenvoudiger om gegevens te
selecteren. Tevens is het dan mogelijk een directe relatie te leggen tussen
een taxatie en de marktgegevens die gebruikt zijn bij de totstandkoming
van die taxatie.
2.5 Aanvullende marktinformatie
Indien de genoemde gegevens onvoldoende informatie geven voor een
juiste bepaling van de waarde kan de gemeente natuurlijk aanvullende
gegevens verzamelen. Deze aanvullende gegevens kunnen bijvoorbeeld
in de krant gepubliceerde vraagprijzen zijn of gerealiseerde huurprijzen,
gepubliceerd in bijvoorbeeld Vastgoedmarkt.
Indien de marktgegevens die betrekking hebben op binnen de gemeente
gelegen objecten, onvoldoende inzicht geven in (een deel van) de markt,
dan worden ook marktgegevens van buiten de gemeente geanalyseerd en
vastgelegd als marktgegevens ten behoeve van de waardebepaling in het
kader van de Wet WOZ. Voor bijzondere objecten kan sprake zijn van
marktinformatie op "landelijk" niveau. Het verzamelen van deze
aanvullende marktinformatie die niet voortvloeit uit transacties binnen het
gebied van de gemeente, geschiedt in het kader van het opstellen van het
referentiestelsel of in het kader van individuele taxaties.
92

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
De inhoudelijke regels voor de uitvoering van de waardebepaling worden
gegeven in de artikelen 16 tot en met 19 van de Wet WOZ en de artikelen 4 en
5 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken.
In verband met het buiten aanmerking laten van onderdelen van onroerende
zaken bij de waardebepaling is ook de Uitvoeringsregeling uitgezonderde
objecten Wet waardering onroerende zaken van belang.
Eerst wordt ingegaan op de afbakening van de onroerende zaak (WOZ-object).
Vervolgens wordt afzonderlijk aandacht besteed aan enkele algemene
aandachtspunten voor de waardebepaling, zoals de waarderingsvoorschriften en
bodemverontreiniging. Daarna wordt wat betreft de waardebepaling onderscheid
gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Enkele categorieën bijzondere
objecten worden afzonderlijk aan de orde gesteld.
Als laatste onderwerp in dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mutaties van de
onroerende zaken die optreden na de waardepeildatum en die al dan niet
moeten leiden tot een nieuwe waardebepaling.
3.1 Objectafbakening
3.1.1 Afbakening onroerende zaak
De definitie van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ wordt
gegeven in artikel 16 van de Wet WOZ. Voor de regels voor de
afbakening is aangesloten bij de regels die daarvoor zijn gesteld in de
Gemeentewet voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen. De
gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen kennen een heffing voor
eigenaren en een heffing voor gebruikers. Hierdoor is het noodzakelijk
een object in het kader van de Wet WOZ zodanig af te bakenen dat voor
het geheel een eigenaar aangewezen kan worden en een gebruiker,
waarbij de objectafbakening voor beiden gelijk is. Deze afbakening vindt
plaats in drie stappen.
Eigendom
Het uitgangspunt voor de objectafbakening vormt het eigendom. Volgens
de Wet WOZ wordt gesproken van een gebouwd of een ongebouwd
eigendom. De ondergrond van een gebouwd eigendom wordt doorgaans
ook als gebouwd eigendom aangemerkt.
Splitsing in zelfstandig gedeelte
93

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
De tweede stap in de objectafbakening is het eventueel splitsen van een
eigendom in gedeelten die blijkens hun indeling zijn bestemd om als
afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Van splitsing in een gedeelte dat
blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden
gebruikt, kan alleen sprake zijn als:
- dit gedeelte afsluitbaar is als afzonderlijk object;
- het gebruik zelfstandig mogelijk is zonder dat gebruik gemaakt hoeft te
worden van essentiële voorzieningen van andere gebruikers en zonder
dat een directe organisatorische en/of hiërarchische band met de
gebruiker(s) van andere gedeelten bestaat.
Het oordeel over de vraag welke voorzieningen essentieel zijn, is
natuurlijk afhankelijk van het soort object en de aard van het gebruik. Bij
woningen gaat het met name om voor het wonen essentiële
voorzieningen zoals sanitair en kookgelegenheid. Voor sommige
eigendommen is niet eenduidig uit de regels af te leiden of splitsing in
gedeelten noodzakelijk is. De gemeenten moeten dit dan zelf beoordelen,
waarbij verschillende kenmerken als indicatie gebruikt kunnen worden. De
volgende kenmerken kunnen hierbij een rol spelen:
- zelfstandige voorzieningen, zoals keuken, toilet en badgelegenheid;
- afsluitbaarheid door aanwezigheid van een eigen buitendeur, eventueel
in combinatie met een trapportaal, dan wel een afsluitbare binnendeur;
- overige aanduidingen die kunnen duiden op een zelfstandige
gebruikseenheid zoals bijvoorbeeld een eigen huisnummer of een
eigen brievenbus.
Bij het afbakenen van niet-woningen moet voor het splitsen van een
eigendom in afzonderlijke WOZ-objecten ook sprake zijn van een redelijke
mate van afsluitbaarheid. Voor niet-woningen kunnen bijvoorbeeld de
volgende kenmerken als indicaties dienen voor het afbakenen van
gedeelten die als afzonderlijk geheel te gebruiken zijn:
- afsluitbaarheid van het gedeelte;
- zelfstandige voorzieningen, zoals een toiletgroep en een pantry, tenzij
sprake is van bedrijfsverzamelgebouwen waarbij dergelijke voorzieningen
vaak aan meerdere afzonderlijke afsluitbare eenheden ter beschikking
staan;
- overige aanduidingen die een aanwijzing kunnen zijn voor de zelfstandigheid
van het betreffende gedeelte als bijvoorbeeld een afzonderlijke
elektriciteitsmeter, koffiekamer, balie, telefooncentrale en eigen gang.
Dat de aanwezigheid van verschillende gebruikers niet altijd leidt tot
splitsing in afzonderlijke WOZ-objecten, komt bijvoorbeeld voor bij
holdings met diverse werkmaatschappijen die gehuisvest zijn in hetzelfde
object. In deze situatie kan er sprake zijn van de aanwezigheid van
bepaalde voorzieningen of organisatorische relaties die de gebruikers
onderling afhankelijk maken. In die situaties moet splitsing alleen
plaatsvinden als zelfstandig gebruik mogelijk is en ook werkelijk
plaatsvindt, zonder onderlinge band tussen de gebruikers.
94

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Het vormen van een samenstel, complex
De derde stap in de objectafbakening wordt gevormd door het eventueel
samenvoegen tot een complex van eigendommen of van, als zelfstandige
eenheden bruikbare (en ook zodanig gebruikte), gedeelten van eigendommen.
Voorwaarden voor het vormen van een samenstel zijn:
- voor elk van de samen te voegen eigendommen of gedeelten van
eigendommen kan dezelfde (rechts)persoon aangewezen worden als
degene die het genot heeft van de onroerende zaak krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht (één eigenaar);
- voor elk van de samen te voegen eigendommen of gedeelten van
eigendommen kan dezelfde (rechts)persoon aangewezen worden als
degene die de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit,
beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, tenzij door leegstand van het
gehele samenstel geen gebruiker kan worden aangewezen (één
gebruiker);
- de delen moeten naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar
behoren.
Voor de afbakening van het WOZ-object worden, met inachtneming van
de voorwaarden, eigendommen en gedeelten van eigendommen zo veel
mogelijk samengevoegd tot complexen. Dit betekent bijvoorbeeld dat een
woning met de tuin, een bijbehorende parkeergelegenheid of garage (ook
als dit een apart kadastraal perceel is en/of een eigen huisnummer heeft)
tot één onroerende zaak behoren. De eigendommen die "dienstbaar zijn"
gaan dus op in het WOZ-object. Ook bij niet-woningen worden zo veel
mogelijk eigendommen en gedeelten (bijvoorbeeld verschillende
gebouwen, parkeervoorzieningen) die, naar de omstandigheden
beoordeeld, bij elkaar behoren, tot één onroerende zaak samengevoegd,
mits dit overeenstemt met de rechtstoestand en het gebruik.
Een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ (een WOZ-object) is
daarmee inclusief de "aanhorigheden" die tot het object behoren. In de
tekst van de Wet WOZ komt de term aanhorigheid niet voor, maar dit
begrip kan in de praktijk gebruikt worden om aan te geven dat een
eigendom of een gedeelte onderdeel uitmaakt van een WOZ-object. Deze
aanhorigheden kunnen ook ongebouwde eigendommen zijn (weiland,
parkeerterrein). In die situaties kan ten behoeve van de waterschapsomslag
sprake zijn van ongebouwde eigendommen die niet dienstbaar
zijn aan de gebouwde eigendommen. In die gevallen is er sprake van een
onroerende zaak "gedeeltelijk gebouwd en gedeeltelijk ongebouwd". In
deze (uitzonderlijke) situatie moet niet alleen de waarde van de gehele
onroerende zaak worden bepaald, maar ook het "aandeel waarde
gebouwd".
95

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Volgens de regels voor de objectafbakening vormt een complex van
eigendommen en gedeelten van eigendommen één onroerende zaak in
de zin van de Wet WOZ. Overwogen kan worden voor het uitvoeren van
de waardebepaling en voor het opnemen in de vastgoedregistratie binnen
de gemeente (Basisregistratie Vastgoed) om sommige "aanhorigheden"
toch apart vast te leggen. Dit kan een betere vergelijking met andere
objecten mogelijk maken en bovendien kunnen wijzigingen in de
objectafbakening gemakkelijker worden verwerkt. Dit doet zich
bijvoorbeeld voor als door de gebruikssituatie een bovenwoning als
aanhorigheid één WOZ-object vormt met een benedenwoning, terwijl
vergelijkbare bovenwoningen afzonderlijke WOZ-objecten zijn. De
objectaanduiding en de vastgestelde waarde die op de beschikking
worden vermeld en aan de afnemers worden medegedeeld (Stuf-WOZ),
moeten echter betrekking hebben op de gehele onroerende zaak, inclusief
eventuele "aanhorigheden".
Identificatie WOZ-object
Bij de afbakening van de onroerende zaak behoort ook de unieke
identificatie van elke onroerende zaak. Om het gebruik door verschillende
afnemers mogelijk te maken moet de objectidentificatie in het kader van
de Wet WOZ zodanig zijn dat de afnemers deze kunnen gebruiken voor,
en omzetten naar, de eigen objectafbakening. De objectidentificatie in het
kader van de Wet WOZ bestaat daarom uit drie elementen die in het
Stuf-WOZ exact zijn gedefinieerd:
. Uniek objectadres (straatnaam, huisnummer, huisletter,
huisnummertoevoeging, aanduiding bij huisnummer plus eventueel
lokatie-omschrijving).
Deze unieke aanduiding moet begrijpelijk zijn voor de
belanghebbenden, want dit adres wordt ook vermeld op de WOZbeschikking.
Indien het adres meerdere postadressen omvat, moet dit
bij de identificatie duidelijk gemaakt worden.
. Kadastrale aanduiding (kadastrale gemeente, sectie, nummer,
oppervlakte).
Indien het object meerdere kadastrale percelen omvat, moet elk van de
betrokken kadastrale percelen vermeld worden. Ook moet duidelijk zijn
of het gehele dan wel slechts een deel van het kadastrale perceel tot
het object behoort. Hiertoe geeft de "toegekende oppervlakte" aan
welke deel van de kadastrale oppervlakte van het perceel behoort tot
de betreffende onroerende zaak.
. Karakterisering van het object (bijvoorbeeld: woonhuis, woonhuis met
praktijkruimte, niet-woning, niet woning gedeeltelijk in gebruik als
woning). Deze karakterisering kan worden vermeld als lokatieomschrijving
bij het objectadres. Deze karakterisering is alleen van
belang, wanneer op basis van het uniek objectadres nog niet duidelijk
is hoe het WOZ-object is afgebakend.
96

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Naast deze drie elementen krijgt elke onroerende zaak in het kader van
de Wet WOZ een landelijk uniek WOZ-objectnummer. Dit bestaat uit het
unieke nummer dat binnen de gemeente gehanteerd wordt, voorafgegaan
door de gemeentecode. Voor de wijze van nummering binnen de
gemeente gelden geen nadere voorschriften. Het nummer moet wel uniek
zijn.
Afbakening eigen-woning
De regels voor de objectafbakening stemmen voor woningen in de meeste
situaties overeen met de definitie van de "eigen-woning" in de Wet op de
inkomstenbelasting 1964 met één uitzondering namelijk het deel van een
woning dat de belastingplichtige of de personen die behoren tot zijn
huishouden "ten behoeve van een onderneming ter beschikking staat"
(artikel 42a, tweede lid). De definitie van "eigen woning" in de Wet op de
inkomstenbelasting 1964 luidt namelijk: "onder eigen woning wordt
verstaan een gebouw of een gedeelte van een gebouw, met de
aanhorigheden daarvan, voor zover dat, anders dan ten behoeve van een
onderneming, de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn
huishouden, ter beschikking staat". Dit verschil leidt niet tot afzonderlijke
regels voor de objectafbakening van dergelijke gecombineerde woonwerkpanden
(woonwinkelpanden, praktijkruimte binnen een woning). Wel
geeft de gemeente bij een dergelijke onroerende zaak aan dat het een
gecombineerd woon-werkpand betreft.
Gemeenschappelijke voorzieningen
Afzonderlijke aandacht dient geschonken te worden aan
gemeenschappelijke voorzieningen in bijvoorbeeld
bedrijfsverzamelgebouwen, winkelcentra en bejaardencentra. Deze
voorzieningen staan ten dienst van meerdere WOZ-objecten. Bij de
waardebepaling van deze afzonderlijke WOZ-objecten wordt rekening
gehouden met de (waardeverhogende) invloed van deze gemeenschappelijke
voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen
vormen niet een zelfstandig WOZ-object. Ook maken deze
gemeenschappelijke voorzieningen geen onderdeel uit van één of
meerdere WOZ-objecten binnen het verzamelgebouw.
3.1.2 Aanwijzen belanghebbenden
Bij de afbakening in het kader van de Wet WOZ staan de "eigenaar" en
de "gebruiker" centraal. Voor een onroerende zaak moet een (rechts)persoon
aangewezen kunnen worden als "eigenaar" en een belanghebbende
als gebruiker. Het aanwijzen van belanghebbenden is daarom van groot
belang voor de objectafbakening van de onroerende zaken.
Eigendommen worden alleen gesplitst in gedeelten als er sprake is van
een afzonderlijk gebruik. Eigendommen en gedeelten worden alleen
97

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
samengevoegd tot een complex, wanneer bekend is wie voor dat complex
"aangewezen" wordt als belanghebbende eigenaar en als
belanghebbende gebruiker.
Voor het aanwijzen van belanghebbenden worden in artikel 24 van de
Wet WOZ enkele bepalingen gegeven. Bij het aanwijzen van een
belanghebbende "eigenaar" moet worden uitgegaan van degene die het
genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Een recht van
erfpacht bijvoorbeeld is daarom voor de afbakening van de onroerende
zaken van groot belang.
Voor het aanwijzen van de belanghebbende "gebruiker" geeft artikel 24
van de Wet WOZ nog uitgebreidere bepalingen. De "gebruiker" is degene
die al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk
recht de onroerende zaak gebruikt. Om duidelijkheid te scheppen voor
situaties waarbij het niet zonder meer duidelijk is wie als gebruiker
aangewezen moet worden, geeft artikel 24 nog een aantal aanvullende
bepalingen. Gebruik door de leden van een huishouden wordt aangemerkt
als gebruik door een door het college van burgemeester en wethouders
aan te wijzen lid van dat huishouden. Bij een woning zal daarom altijd
sprake zijn van één gebruiker. Gebruik door degene aan wie een
(onzelfstandig) deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven,
wordt aangemerkt als gebruik door degene die die onroerende zaak ter
beschikking heeft gesteld. Degene die een onroerende zaak ter
beschikking stelt voor volgtijdig gebruik wordt aangemerkt als de
gebruiker.
Na toepassing van deze bepalingen kunnen er situaties zijn dat meerdere
(rechts)personen als belanghebbende eigenaar of belanghebbende
gebruiker aangewezen kunnen worden. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is
van gedeeld eigendom kunnen meerdere (rechts)personen als eigenaar
van een onroerende zaak worden aangewezen. De WOZ-beschikking
voor deze onroerende zaak zal worden genomen ten aanzien van één
van deze eigenaren. De aanslagen die door de gemeente en het
waterschap voor deze onroerende zaak worden opgelegd kunnen op
aanwijzing van de gemeente met een cum suis aanduiding worden
opgelegd. Deze werkwijze sluit aan op de vaste jurisprudentie van de
Hoge Raad in het kader van de onroerende-zaakbelastingen dat de
"aangewezen" belanghebbende hierdoor niet wordt benadeeld, omdat elk
van de andere rechthebbenden hoofdelijk schuldenaar is. Voor de
rijksbelastingen kan blijken dat voor een andere rechthebbende de
waarde van de betreffende onroerende zaak van belang is voor de
belastingheffing. Die andere rechthebbende kan de gemeente dan
verzoeken om een eigen beschikking.
3.1.3 Onderdelen buiten aanmerking
98

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
In de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken is aangegeven welke onderdelen van onroerende
zaken bij de waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten. Het gaat
daarbij om de waarden die voor geen van de afnemers voor de
belastingheffing van belang zijn. Dit heeft echter geen gevolgen voor de
afbakening van de onroerende zaak. De onderdelen die bij de
waardebepaling buiten aanmerking blijven, maken wel onderdeel uit van
de onroerende zaak.
Bijvoorbeeld een agrarisch complex bestaande uit bedrijfsgebouwen en
cultuurgrond vormt in zijn geheel één onroerende zaak in het kader van
de Wet WOZ. De cultuurgrond maakt onderdeel uit van het WOZ-object
en dit komt dan ook tot uiting in de aanduiding van de onroerende zaak,
bijvoorbeeld bij de beschrijving van de betrokken kadastrale percelen en
de kadastrale oppervlakte. Bij de waardebepaling worden alleen de
bedrijfsgebouwen gewaardeerd, want de waarde van de (bedrijfsmatige
geëxploiteerde) cultuurgrond blijft buiten aanmerking. Tot de
bedrijfsgebouwen behoren ook de onderliggende grond en het erf.
Geen van de in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ
genoemde uitzonderingen leidt tot wijziging van de objectafbakening. De
regels voor de objectafbakening gebaseerd op artikel 16 van de
Wet WOZ worden gewoon toegepast en bij de waardebepaling worden
één of meerdere onderdelen buiten aanmerking gelaten.
Wanneer een onroerende zaak geheel bestaat uit de in de
uitvoeringsregeling opgesomde onderdelen, dan blijft de gehele
onroerende zaak bij de waardebepaling buiten aanmerking. Voor de
onroerende zaak wordt dan in het geheel geen waarde bepaald. Wanneer
de onroerende zaak bijvoorbeeld slechts bestaat uit bedrijfsmatig
geëxploiteerde cultuurgrond, dan wordt voor de onroerende zaak geen
waarde bepaald en behoeft geen WOZ-beschikking te worden genomen.
De objectafbakening en objectidentificatie van een dergelijke onroerende
zaak is daarom verder niet relevant en kan ook achterwege blijven. Wel
moet de gemeente natuurlijk een controle uitvoeren naar de volledigheid
van de registratie van de WOZ-objecten. Daarvoor kan een registratie van
alle kadastrale percelen, inclusief de kadastrale percelen die geen
onderdeel uitmaken van een WOZ-object van belang zijn.
3.2 Waardebepaling
In artikel 17 en 18 van de Wet WOZ zijn de belangrijkste uitgangspunten
voor de waardebepaling vastgelegd. Dit betreft in artikel 17 de algemene
waarderingsvoorschriften, uitgaande van de fictie "vrij en onbezwaard" en
99

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen". Artikel 18 geeft de
basis voor de waardepeildatum.
In deze paragraaf wordt afzonderlijk aandacht besteed aan de
problematiek van de bodemverontreiniging. De aanwezigheid van
bodemverontreiniging heeft invloed op de waarde van zowel woningen als
niet-woningen. Aangegeven wordt op welke wijze bij de onderbouwing van
een vastgestelde waarde zichtbaar gemaakt kan worden op welke wijze
deze invloed tot uitdrukking komt in de waarde die in het kader van de
Wet WOZ is vastgesteld.
3.2.1 Waarderingsvoorschriften
Bij het bepalen van de waarde in het kader van de Wet WOZ moet
rekening gehouden worden met de waarderingsvoorschriften die in artikel
17 zijn geformuleerd (volle en onbezwaarde eigendom en onmiddellijk en
in volle omvang in gebruik te nemen). De Wet WOZ gaat ervan uit dat de
waarde van het object bepaald moet worden en niet de waarde van
afzonderlijke rechten op dit object. De waarderingsvoorschriften geven
aan dat dit geschiedt door de veronderstelling dat alle rechten in één hand
zijn en ook in één koop betrokken zijn. Deze waarderingsvoorschriften
vereenvoudigen de waardebepaling in die zin dat niet de waarden van
afzonderlijke rechten gecombineerd behoeven te worden tot de waarde
van het object. Bij de waardebepaling van een object waarop een
erfpachtsrecht is gevestigd, wordt direct de waarde van het object bepaald
en er wordt niet eerst de waarde van het erfpachtsrecht bepaald (rekening
houdend met de (waardedrukkende) invloed van erfpacht), waarna de
waarde van het resterende "blote eigendom" hierbij wordt opgeteld. Op
dezelfde wijze wordt omgegaan met vruchtgebruik of met een bewoonde,
verhuurde of verpachte staat van de zaak. Bij de waardebepaling wordt
wel rekening gehouden met de invloed van wettelijke beperkingen,
erfdienstbaarheden en met erfdienstbaarheden gelijk gestelde rechten
zoals een anti-speculatiebeding met kettingbeding.
De waarderingsvoorschriften in de Wet WOZ bepalen daarmee ook welke
marktgegevens van betekenis zijn voor de waardebepaling en welke
waarderingsmethodieken gehanteerd kunnen worden. De waarderingsmethoden
die gericht zijn op bijvoorbeeld het bepalen van de
beleggingswaarde van een object en verkoopgegevens van beleggingsobjecten
zijn door de formulering van het waardebegrip in de Wet WOZ niet
bruikbaar voor de waardebepaling van woningen in het kader van de wet.
Voor de "markt" van woningen komen de transactiegegevens voor "eigenwoningen"
het meest overeen met de waarderingsvoorschriften in de
Wet WOZ. Voor de verwerking van de transactieprijzen van "eigenwoningen"
moet wel beoordeeld worden of de omstandigheden bij de
100

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
transactie in voldoende mate overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften.
Hierbij zijn met name een verhuurde staat of het van
toepassing zijn van een erfpachtsrecht in plaats van eigendom van groot
belang voor de interpretatie van de transactieprijs. Deze omstandigheden
spelen wel een (belangrijke) rol bij de totstandkoming van verkoopprijzen,
maar bij de waardebepaling moet deze invloed buiten aanmerking blijven
en wordt uitgegaan van "vrij en onbezwaard" en van "onmiddellijk in
gebruik te nemen".
De waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt primair
gebaseerd op de marktgegevens van bestaande woningen. Het afleiden
van een waarde in het economische verkeer uit de stichtingskosten van
een woning is complex, Hierbij moeten bijvoorbeeld correcties
plaatsvinden in verband met de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting
en het belast zijn met omzetbelasting. Ook moeten correcties
plaatsvinden in verband met bijvoorbeeld de financiering van de bouw
(bouwrente). Uit een analyse van stichtingskosten in vergelijking met
latere transactieprijzen van woningen kan inzicht worden gegeven in de
mate waarin op de markt stichtingskosten afwijken van de waarde in het
economische verkeer. Aan de hand van een dergelijke analyse kunnen
stichtingskosten eventueel, als geen andere marktgegevens beschikbaar
zijn, worden gebruikt voor de waardebepaling. Het uitgangspunt is echter
dat transacties van bestaande woningen tussen eigenaar-gebruikers het
beste aansluiten bij de waarderingsvoorschriften in het kader van de
Wet WOZ.
Voor niet-woningen geldt dat veel van de verkooptransacties betrekking
hebben op beleggingsobjecten. Dit geldt met name voor het commercieel
onroerend goed zoals kantoren en winkels. De omstandigheden bij
dergelijke verkopen komen niet overeen met de waarderingsvoorschriften
in het kader van de Wet WOZ. Daarom kunnen de verkoopprijzen voor
dergelijke beleggingsobjecten vaak afwijken van de waarde die in het
kader van de Wet WOZ moet worden vastgesteld.
Net zoals bij woningen komt bij niet-woningen de koopprijs die een
eigenaar-gebruiker betaalt, het meest overeen met de waarde die in het
kader van de Wet WOZ moet worden bepaald.
3.2.2 Bodemverontreiniging
Bodemverontreiniging kan de waarde van een onroerende zaak op
verschillende manieren beïnvloeden. De aard van de
bodemverontreiniging, de mogelijke sanering van de verontreiniging en de
periode van onzekerheid bepalen de mate waarin de waarde van een
onroerende zaak wordt beïnvloed. Het verwerken van
101

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
bodemverontreiniging in de waardebepaling in het kader van de
Wet WOZ is dan ook niet eenvoudig.
Voor het kwantificeren van de invloed van bodemverontreiniging op de
waarde van een onroerende zaak kunnen verschillende vormen van
invloed worden onderscheiden, namelijk: de kosten van sanering, de
beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp, het
negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid. Bij een onroerende
zaak waarbij bodemverontreiniging van invloed is op de waarde, moet bij
de onderbouwing worden aangegeven welke van de genoemde vormen
voor de betreffende onroerende zaak van belang is en hoe groot deze
invloed is op de vastgestelde waarde.
Vanuit de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ moet
beoordeeld worden wat een mogelijke gegadigde over heeft voor de
betreffende onroerende zaak. Dit betekent in eerste instantie dat de
waarde van een onroerende zaak met verontreinigde grond verminderd
moet worden met de te maken kosten voor sanering van de bodemverontreiniging.
Een potentiële koper zal bij de keuze tussen een object met
verontreiniging en een object zonder verontreiniging deze afweging
namelijk maken.
Hierbij zijn echter alleen die saneringskosten van belang die ten laste
komen van die koper.
Ingeval grootschalige bodemverontreiniging bij woningen wordt
geconstateerd, komen de saneringskosten niet ten laste van de eigenaar
of gebruiker van de woningen, maar ten laste van de oorspronkelijke
vervuiler of van de overheid. Deze bescherming van de eigenaar en
gebruiker van een woning is door de invoering van de Wet
bodembescherming nog verscherpt. Dit betekent dat bij de
waardebepaling van woningen de hoogte van de saneringskosten niet van
belang is. Deze saneringskosten kunnen alleen de waarde van woningen
beïnvloeden als er sprake is van een vanuit de woonfunctie veroorzaakte
lokale verontreiniging, zoals een ingegraven olietank. De saneringskosten
zijn natuurlijk ook bepalend voor de waarde van een woning die ontruimd
is, omdat deze in verband met de bodemverontreiniging gesloopt moet
worden. De hoogte van de saneringskosten zorgt er in dergelijke situaties
voor dat de waarde van de woning nihil zal zijn.
Bij niet-woningen kunnen de saneringskosten meer invloed hebben op de
waarde. Ook hier geldt het uitgangspunt "de vervuiler betaalt" voor het
dragen van de saneringskosten. De oorspronkelijke vervuiler is in de
eerste plaats aansprakelijk voor de saneringskosten. Dit betekent dat in
een situatie dat de saneringskosten verhaald kunnen worden op een
oorspronkelijke vervuiler en dus niet ten laste komen van een potentiële
koper, deze saneringskosten niet afgetrokken worden van de "waarde"
102

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
van het object. Hierbij kan de inschatting van het risico dat het verhaal
uiteindelijk niet succesvol blijkt te zijn wel van invloed zijn op de waarde.
Door de invoering van de Wet bodembescherming wordt nog
nadrukkelijker gesteld dat een transactie van grond in beginsel alleen nog
mogelijk is, wanneer geen sprake is van bodemverontreiniging, wanneer
de verontreiniging gesaneerd is of wanneer gegarandeerd is dat de
sanering plaats vindt. Bij de behandeling van de Wet bodembescherming
is daarover gesteld dat bodemverontreiniging een gebrek is aan een
onroerende zaak. De eigenaar van het object wordt weliswaar primair met
de kosten van dat gebrek geconfronteerd, maar hij kan verhaal zoeken bij
de veroorzaker van de verontreiniging of degene van wie hij de
onroerende zaak heeft verkregen. Dit betekent dat het economische
verkeer van onroerende zaken hoofdzakelijk zal bestaan uit "schone
grond".
Toch zullen bij veel bedrijfscomplexen de saneringskosten ten laste
komen van de huidige eigenaar. In die situatie worden de saneringskosten
afgetrokken van de bepaalde waarde van het object bij de fictie van
schone grond. Deze aftrek kan echter nooit leiden tot een negatieve
waarde. Bij de waarde in het economische verkeer vindt de aftrek plaats
op de bepaalde waarde. Bij een gecorrigeerde vervangingswaarde vindt
de aftrek plaats op de "grondwaarde". Bij de gecorrigeerde
vervangingswaarde geldt dat de grondwaarde nooit negatief kan zijn en
dat de waarde van het object in ieder geval de gecorrigeerde
vervangingswaarde van de opstal is. Zoals hierna wordt aangegeven kan
door gebruiksbeperkingen samenhangend met de aanwezige
bodemverontreiniging deze gecorrigeerde vervangingswaarde van de
opstal wel lager zijn dan bij "schone grond". Daardoor kan de totale
invloed van de bodemverontreining op de gecorrigeerde
vervangingswaarde groter zijn dan de vervangingswaarde van de grond.
De beperking van de gebruiksmogelijkheden door de aanwezigheid van
bodemverontreiniging kan de waarde van zowel woningen als nietwoningen
significant beïnvloeden. Deze invloed doet zich voor, wanneer
door de aanwezige bodemverontreiniging geen normaal gebruik van het
object meer mogelijk of toegestaan is. Deze gebruiksbeperking zal zich bij
woningen met name voordoen met betrekking tot de tuinen. De
gebruiksbeperking kan tijdelijk zijn tot de sanering is uitgevoerd. De
gebruiksbeperking kan ook van langere duur zijn als geen sanering wordt
voorzien. De invloed op de waarde is afhankelijk van de mate van
gebruiksbeperking.
Bij het uitvoeren van een sanering is er voor de gebruiker sprake van
overlast en rompslomp. Er kan sprake zijn van tijdelijke verhuizing of van
tijdelijke gebruiksbeperkingen. Er kan ook geluidsoverlast of andere
vormen van hinder zijn. Ook kosten voor juridische bijstand kunnen
103

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
worden geschaard onder deze invloed van bodemverontreiniging. De
mate van overlast en de duur zijn van invloed op de waarde van de
onroerende zaak.
Van heel andere aard is de waardevermindering door een negatief imago
van een omgeving. Door de berichten over (vermeende)
bodemverontreiniging kunnen de waarden in een bepaalde omgeving
dalen. Dit geldt voor woningen, maar ook voor commercieel onroerend
goed zoals kantoren. Deze waardedaling kan alleen uit
marktontwikkelingen worden afgeleid.
De onzekerheid die samenhangt met het ontdekken van
bodemverontreiniging heeft ook invloed op de verkoopbaarheid of
verhuurbaarheid van objecten. Wanneer bodemverontreiniging is ontdekt,
leidt dit vaak tot een periode waarin geen transacties in de omgeving
plaatsvinden. Zowel koper als verkoper wachten op meer duidelijkheid. De
onzekerheid leidt vaak tot een uitstel van transacties. Wanneer wel
transacties plaatsvinden, kan hieruit worden afgeleid of er sprake is van
waardeverminderende invloed.
Aansluiting op marktgegevens
Indien bij de marktanalyse verkoopprijzen beschikbaar zijn van transacties
waarbij de bodemverontreiniging bekend was, dan hoeft geen verdere
aanpassing van de taxatie plaats te vinden. De volledige invloed van de
bodemverontreiniging op de markt is namelijk reeds tot uitdrukking
gekomen in deze verkoopprijzen. De directe vergelijking met
marktgegevens op het taxatieverslag leidt tot een waarde waarin de
invloed van de bodemverontreiniging is opgenomen.
Indien een getaxeerde waarde moet worden afgeleid uit marktanalyses
van objecten zonder bodemverontreiniging dan zal wel een afzonderlijke
correctie moeten plaatsvinden voor de genoemde waardedrukkende
effecten. De invloed op de waarde van de gebruiksbeperking, de overlast
en rompslomp, het imago en de onzekerheid is meestal veel geringer dan
de hoogte van de saneringskosten. De inschatting van de
waardevermindering door bodemverontreiniging zal dan in het
taxatieverslag als bijzonder kenmerk moeten worden opgenomen, waarbij
ook aangegeven wordt welke invloed in de bepaalde waarde is verwerkt
(saneringskosten, gebruiksbeperkingen, overlast en rompslomp, imago,
onzekerheid).
Wanneer marktgegevens (transactieprijzen, huurprijzen) met betrekking
tot transacties waarbij bodemverontreiniging bekend was, worden
geanalyseerd, dan moet bekeken worden, welke afspraken bij de
transactie zijn gemaakt met betrekking tot de aanwezige
bodemverontreiniging. Contractueel kan zijn vastgelegd dat de
saneringskosten ten laste komen van de koper of juist van de verkoper.
104

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Bij het gebruik van die marktgegevens voor de onderbouwing van de
waarde moet dit tot uitdrukking komen in het taxatieverslag.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Bij een gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening kunnen de
saneringskosten alleen in mindering worden gebracht op de grondwaarde.
De grondwaarde kan daarbij nooit negatief worden. De andere effecten
van bodemverontreiniging kunnen tot uitdrukking komen in de toegepaste
factor voor functionele veroudering.
Waardepeildatum
Bij de waardebepaling is de vraag van belang of op de waardepeildatum
bodemverontreiniging aanwezig was. Bij de toelichting op artikel 19,
onderdeel c, is nadrukkelijk aangegeven dat indien na de waardepeildatum
bodemverontreiniging ontstaat of wordt ontdekt de waardeinvloed
ook in de loop van het tijdvak moet worden verwerkt in de
vastgestelde waarde.
3.3 Waardebepaling woningen
In artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt afzonderlijk
aandacht besteed aan woningen. Dit hangt vooral samen met het feit dat
woningen de grootste categorie te taxeren objecten vormen. Voor de
waardebepaling van woningen zijn doorgaans veel marktgegevens in de
vorm van verkoopprijzen beschikbaar.
Voor het bepalen van de waarde van woningen wordt dan ook altijd
uitgegaan van de vergelijkingsmethode als waarderingsmethodiek, omdat
er in beginsel altijd voldoende transactiegegevens voorhanden zijn. In
ieder geval geven deze transactiegegevens het beste inzicht in de waarde
zoals die in de Wet WOZ (inclusief de waarderingsvoorschriften) wordt
geformuleerd. Gerealiseerde transactieprijzen van "eigen-woningen"
vormen primair de basis voor de waardebepaling van woningen. Deze
gerealiseerde transactieprijzen van "eigen-woningen" zijn ook de basis
voor de waardebepaling van huurwoningen. Ook de waardebepaling van
bijzondere categorieën woningen zoals studentenhuisvesting,
bejaardenwoningen moeten op één of andere wijze worden vergeleken
met dergelijke transactieprijzen van "eigen-woningen".
Als woning worden aangemerkt alle objecten waarvan de belangrijkste
bestemming is het doorgaans dienen tot verblijf voor één of meerdere
natuurlijke personen. Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden wordt de
waardebepaling voor de niet-woongedeelten, uitgevoerd op basis van de
regels voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer voor
105

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
niet-woningen. Uiteindelijk moet voor deze objecten één waarde worden
vastgesteld, die zal bestaan uit een combinatie van de waarde van het
woongedeelte en die van het niet-woongedeelte.
De bepaling in artikel 4 voor de waardebepaling van woningen wordt ook
toegepast voor direct met woningen vergelijkbare onroerende zaken en
voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woningen.
Onder direct vergelijkbare onroerende zaken vallen bijvoorbeeld
individuele recreatie-objecten. Als onroerende zaak die in hoofdzaak
dienstbaar is aan een woning kan een garagebox worden aangemerkt.
3.3.1 Taxatiemethodiek
De waarde in het economische verkeer van woningen wordt bepaald met
behulp van de vergelijkingsmethode. Transactieprijzen vormen het
uitgangspunt van de taxatie. Hierbij worden verkopen gebruikt van "eigenwoningen",
dus verkopen aan een eigenaar-bewoner. Deze verkopen
voldoen het meest aan de waarderingsvoorschriften (vrij en onbezwaard
en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen). Bij het
vaststellen van referentiegegevens wordt afhankelijk van de
omstandigheden bij een transactie afgeweken van de transactieprijzen in
verband met deze waarderingsvoorschriften. De vastgestelde waarde van
een referentie-object zal bijvoorbeeld hoger liggen dan de transactieprijs
als deze transactieprijs betrekking heeft op een erfpachtsrecht.
Huurgegevens kunnen niet direct gebruikt worden ter onderbouwing van
een taxatie. Verschillen in huurprijzen kunnen eventueel een rol spelen bij
het onderbouwen van waardeverschillen. In dat geval moet aantoonbaar
zijn dat sprake is van marktconforme huurprijzen.
Voor de waardebepaling van woningen worden in de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken drie
mogelijke vormen van de vergelijkingsmethode genoemd. Deze drie
vormen worden in de toelichting bij deze uitvoeringsregeling nader
beschreven. Het gaat daarbij om de volgende methodieken.
106

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Methodiek vergelijking met referentiewoning
Voor referentiewoningen is een gedetailleerde beschrijving van opstal,
kavel en bijgebouwen in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin
beschikbaar. Bij de taxatie van de referentiewoningen wordt alle
beschikbare marktinformatie betrokken. Van alle overige objecten wordt
de waarde bepaald met behulp van selectie van de meest vergelijkbare
referentiewoning(en). Door de verwijzing naar een referentiewoning en
door de registratie van kenmerken per woning kan desgevraagd voor elke
getaxeerde woning een taxatieverslag worden opgesteld dat voldoet aan
de minimale eisen overeenkomstig het model-taxatieverslag woningen in
de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken.
Uit de waarde van de referentiewoning kan langs geautomatiseerde weg
een taxatie voor de overige woningen worden geprognosticeerd. De aldus
geprognosticeerde waarde wordt in het veld gecontroleerd. De taxateur
beoordeelt of deze prognose overeenkomt met de waarde in het economische
verkeer. Indien de taxateur van mening is dat de prognose niet
overeenstemt met de waarde in het economische verkeer, corrigeert hij de
prognose en onderbouwt zijn taxatie. De onderbouwing van deze correctie
komt bij de bijzondere kenmerken in het taxatieverslag. De (geautomatiseerde)
prognose kan plaats vinden doordat de objectkenmerken van alle
woningen bekend zijn en daarmee ook bekend is welke objectkenmerken
van de woning afwijken van de referentiewoning(en).
Methodiek homogene groepen
Uitgangspunt van de methodiek van homogene groepen is woningen die
soortgelijk zijn, bij elkaar in een groep te voegen. De gedachte is dat deze
woningen een vergelijkbare waarde in het economische verkeer hebben,
omdat ze wat betreft ligging, grootte en andere waarderelevante factoren
in hetzelfde marktsegment vallen. Kleine verschillen in objectkenmerken
leiden tot waardeverschillen tussen de objecten in de groep binnen een
bepaalde bandbreedte. Deze waardeverschillen komen bij de waardebepaling
en de onderbouwing van de waarde tot uitdrukking. Per homogene
groep worden de relevante marktgegevens betrokken bij de taxatie.
Binnen de homogene groep wordt op basis van representativiteit één of
enkele woningen geselecteerd die in- en uitpandig uitgebreid worden
getaxeerd.
Per homogene groep kan, rekening houdend met de onderlinge
verschillen binnen een groep, langs geautomatiseerde weg een taxatie
voor de overige woningen worden geprognosticeerd. De aldus
geprognosticeerde waarde wordt overeenkomstig de methodiek
vergelijking met referentiewoning in het veld gecontroleerd en de door de
taxateur aangebrachte correctie moeten ook in de vorm van bijzondere
kenmerken in het taxatieverslag worden gemotiveerd.
107

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Methodiek modelmatige vergelijking
Een modelmatige manier van vergelijken kan op vele wijzen plaats
vinden. Van belang is dat de beschikbare transacties de basis vormen
voor de opbouw van het model. Een model zou er bijvoorbeeld als volgt
uit kunnen zien:
- aan de hand van verkooptransacties rond de peildatum worden
referentiekengetallen berekend voor diverse typen woningen,
bijvoorbeeld een prijs per kubieke meter;
- voor de grondwaarde wordt een prijs gehanteerd die afhankelijk kan
zijn van de grootte;
- aan de hand van bijvoorbeeld de m 3 -prijs en de grondprijs wordt een
prognose gemaakt die wordt gecorrigeerd met de overige
waarderelevante factoren;
- de waarderelevante factoren ouderdom, ligging, soort woning, faciliteiten
en onderhoud, worden bijvoorbeeld in een percentage uitgedrukt en
worden berekend over het tussenresultaat van de eerste drie stappen;
- de aldus berekende waarde kan aangepast worden met een buurtfactor
en een bijstellingsfactor voor zeer specifieke situaties.
Bij de onderbouwing in het taxatieverslag moet, gebruik makend van het
model, een relatie met de oorspronkelijke marktgegevens gelegd kunnen
worden (vergelijkbare woningen). Voor bijzondere situaties dienen
correcties toegepast te worden.
Met behulp van dit model kan langs geautomatiseerde weg voor elke
woning een waarde worden geprognosticeerd. De aldus geprognosticeerde
waarde wordt overeenkomstig de methodiek vergelijking met
referentiewoning in het veld gecontroleerd en de door de taxateur
aangebrachte correctie moeten ook in de vorm van bijzondere kenmerken
in het taxatieverslag worden gemotiveerd.
108

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Betreding
De verschillende taxatiemethodieken voor woningen bieden allen de
mogelijkheid om langs geautomatiseerde weg prognoses te bepalen voor
de te bepalen waarde. Deze prognoses zijn gebaseerd op de
geregistreerde objectgegevens en de marktanalyse die is uitgewerkt in
referentiegegevens. Controle ter plaatse van de berekende prognoses zal
wel plaatsvinden. Omdat de waardebepaling gebaseerd wordt op reeds
geregistreerde gegevens en omdat zo veel mogelijk wordt aangesloten op
de onderlinge vergelijkbaarheid van woningen, kan bij deze controle ter
plaatse een inwendige opname van de woning vaak achterwege blijven.
Inwendige opname is in ieder geval wel noodzakelijk voor referentiewoningen
en volledig individuele woningen. Het uiteindelijke
betredingspercentage van alle woningen in een waarderingsproject zal
daarmee afhankelijk zijn van het aantal referentiewoningen, de
homogeniteit van de woningvoorraad en van de gedetailleerdheid en de
kwaliteit van de geregistreerde objectgegevens.
3.3.2 Referentiestelsel
De taxatiemethodiek voor woningen gaat uit van een referentiestelsel. Dit
referentiestelsel is gebaseerd op de beschikbare marktinformatie
(transactieprijzen).
Een referentiestelsel bestaat uit fysieke referentiewoningen en referentiekengetallen.
Op welk van beide onderdelen van het referentiestelsel het
accent ligt, is afhankelijk van de gevolgde taxatiemethodiek. Voor alle
referentiegegevens geldt dat ze afgeleid moeten zijn uit de beschikbare
marktinformatie en onderbouwd kunnen worden met deze marktinformatie.
De marktinformatie vormt de basis voor de taxaties. Daarom zijn
voor de marktinformatie afzonderlijk randvoorwaarden geformuleerd. Het
referentiestelsel moet garanderen dat de marktinformatie op een
consistente wijze wordt gehanteerd bij de waardebepaling en bij de
onderbouwing van de taxaties.
Voor elk waarderingsproject gelden de volgende eisen met betrekking tot
de keuze van referentiegegevens:
- de referentiegegevens moeten representatief zijn voor de te taxeren
woningen. Dit betekent dat elke categorie woningen op enige wijze in
de referentie-gegevens tot uitdrukking moet komen;
- de referentiegegevens zijn gebaseerd op transactieprijzen die
onderdeel uitmaken van de beschikbare marktinformatie. De
transactieprijzen die liggen in de periode van drie maanden voor tot
drie maanden na de waardepeildatum van de desbetreffende gemeente,
kunnen in beginsel zonder aanpassing in verband met de
transactiedatum worden verwerkt. Eventuele bijzonderheden bij de
109

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
transactie leiden wel tot een vastgestelde waarde van de referentiewoning
die afwijkt van de transactieprijs;
- bij het gebruiken van transactiedata van meer dan drie maanden voor
of na de waardepeildatum wijkt de voor de referentiewoning bepaalde
waarde in beginsel af van de (bij de marktinformatie geregistreerde)
transactieprijs in verband met de transactiedatum. Aan de hand van
een marktanalyse (trendanalyse) van de betreffende woningcategorie
in die omgeving wordt bepaald hoe groot deze aanpassing moet zijn.
Uit de marktanalyse kan blijken dat geen aanpassing hoeft plaats te
vinden.
De referentiegegevens moeten de omstandigheden op de markt rondom
de waardepeildatum weergeven. Voor het verwerken van de
transactiegegevens wordt primair uitgegaan van de datum waarop de akte
is getransporteerd. In situaties waarin de overeenkomst aantoonbaar veel
eerder (bijvoorbeeld meer dan een jaar) is gesloten, kan de betreffende
transactieprijs niet direct gebruikt worden voor het bepalen van de waarde
van een referentiewoning of kan de bepaalde waarde van de
referentiewoning afwijken van de transactieprijs, omdat in verband met de
veranderende marktomstandigheden tussen het moment van het sluiten
van de overeenkomst en de waardepeildatum een aanpassing
aangebracht moet worden. Dit hangt samen met het feit dat in beginsel de
datum waarop overeenstemming is bereikt over de prijs (datum van
sluiten van de koopovereenkomst) het moment vormt waarop aangesloten
wordt op de markt.
In het geval de transactiedatum van een transactie die gebruikt wordt bij
de waardebepaling of de onderbouwing van de waarde van een
referentiewoning, niet binnen drie maanden voor of na de
waardepeildatum ligt, moet hiervoor gecorrigeerd worden. Deze correctie
betekent dat de voor de referentiewoning vast te stellen waarde zal
kunnen afwijken van de gerealiseerde verkoopprijs. De bij de
marktinformatie geregistreerde prijs wordt natuurlijk niet gewijzigd, omdat
anders geen zuivere registratie bestaat van de markt. De trendanalyse die
wordt uitgevoerd om de invloed van de factor tijd te bepalen, kan natuurlijk
aanwijzen dat de marktprijzen niet zijn gestegen of gedaald. Aantoonbaar
is dan dat er geen aanpassing plaats behoeft te vinden voor de factor tijd.
Bij de taxatie en de onderbouwing van de taxatie van woningen wordt
verwezen naar de referentiegegevens. Het referentiestelsel is daarom een
essentieel hulpmiddel om bij een massaal waarderingsproject uniformiteit
te realiseren. Het referentiestelsel legt ook de relatie tussen de
vastgestelde waarden en de marktgegevens.
110

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Fysieke referentiewoningen
In de meeste situaties zal de referentiewoning recent betrokken zijn
geweest bij een transactie. Door vergelijking met andere transactieprijzen
wordt beoordeeld of de gerealiseerde verkoopprijs de markt reëel
weergeeft. Voor andere categorieën woningen (met name bij
grootschalige huurwoning-complexen) kan het noodzakelijk zijn om
referentiewoningen te selecteren die niet bij een transactie betrokken zijn
geweest. De kwaliteit van de waardeschatting van dergelijke
referentiewoningen kan verbeterd worden door twee onafhankelijke
taxaties met elkaar te vergelijken. Wanneer één van die onafhankelijke
taxaties door een externe (niet bij het waarderingsproject betrokken)
taxateur wordt verricht, ontstaat een betere onderbouwing van de waarde
van die referentiewoning. Voor de onderbouwing van de waardebepaling
van deze referentiewoningen in de huursector zal primair gekeken worden
naar verkooptransacties uit de eigen-woning-sector.
Een referentie-object dient representatief te zijn voor de betreffende
categorie woningen. Bij een categorie woningen moet zowel gedacht
worden aan een bepaalde lokatie (buurt), een bepaalde soort woningen
(bijvoorbeeld eengezins-rijtjeswoning) als aan de grootte van de woning.
Dit betekent dat de referentiewoning niet door structurele externe
verbouwingen of renovaties dan wel door een afwijkende
onderhoudstoestand of door ligging in hoge mate mag afwijken van de
overige woningen in de betreffende categorie.
Bij het selecteren van fysieke referentiewoningen kunnen daarom twee
soorten referentiewoningen onderscheiden worden:
- een woning waarvan in de betreffende periode een transactie bekend is
en die representatief is voor een groep vergelijkbare woningen;
- een woning die representatief is voor een groep woningen en waarvan
door een uitvoerige taxatie een waarde in het economische verkeer is
bepaald, afgeleid uit transactiegegevens van andere woningen.
De tweede soort referentiewoningen is in ieder geval van belang bij
grootschalige woningbouwprojecten met huurwoningen.
Een taxatie van een referentiewoning wordt onderbouwd met meerdere
transacties rond de waardepeildatum uit de beschikbare marktinformatie.
Voor zover onvoldoende transacties plaatsvinden, moet minimaal één
transactie als onderbouwing dienen, mits overige informatie de juistheid
van het transactieniveau bevestigt. De objectkenmerken van de
referentiewoning dienen uitwendig en inwendig opgenomen en
gecontroleerd te zijn.
Als de waardebepaling van woningen wordt gebaseerd op directe vergelijking
met referentiewoningen zijn er zoveel referentiewoningen dat voor
elke te taxeren woning minimaal één referentiewoning beschikbaar is die
111

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
qua ligging en objectkenmerken in hetzelfde marktsegment valt. Bij het
taxeren op basis van de methodiek van de homogene groepen bevat elke
homogene groep tenminste één referentiewoning. Indien wordt uitgegaan
van een modelmatige taxatiemethodiek is voor ieder marktsegment of
liggingsgebied en voor elke categorie woningen een referentiewoning
beschikbaar.
Referentiekengetallen
Referentiekengetallen zijn gericht op een meer modelmatige wijze van
waarde bepalen. Kenmerken van objecten worden door middel van
kengetallen vertaald in een waarde. Bij gebruik van kengetallen ten
behoeve van de waardebepaling van woningen moet ieder kengetal
onderbouwd kunnen worden op basis van minimaal zes transacties.
3.4 Waardebepaling niet-woningen
Voor de waardebepaling van niet-woningen is het onderscheid tussen de
"waarde in het economische verkeer" die het uitgangspunt vormt voor de
waardebepaling in het kader van de Wet WOZ en de "gecorrigeerde
vervangingswaarde" van belang. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt dat
indien de gecorrigeerde vervangingswaarde tot een hogere waarde leidt,
deze hogere waarde wordt vastgesteld als de waarde in het kader van de
Wet WOZ. Gezien het belang van deze verhouding tussen de waarde in
het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt
op dit onderscheid in de eerste paragraaf ingegaan.
Voor het bepalen van een waarde in het economische verkeer
overeenkomstig de definitie van de Wet WOZ (inclusief de
waarderingsvoorschriften) kunnen voor niet-woningen volgens de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende
zaken in hoofdlijnen drie methodieken worden toegepast, namelijk de
vergelijkingsmethode, de kapitalisatiemethode en de discounted-cashflow-berekening.
Voor niet-woningen is het niet mogelijk één eenduidige
methode te geven die in alle situaties toegepast kan worden. Dit hangt
samen met het feit dat er geheel verschillende soorten marktsituaties
kunnen zijn afhankelijk van de categorie objecten en afhankelijk van de
lokale markt. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard
van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen,
investeringen) en van het aantal vergelijkbare objecten dat getaxeerd
moet worden. Elk van deze mogelijk toe te passen methoden is in de
toelichting bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken nader toegelicht.
De keuze welke taxatiemethode voor het bepalen van de waarde in het
economische verkeer van een object of een categorie objecten gebruikt
112

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
wordt, moet in de meeste situaties door (de taxateur van) de gemeente
gemaakt worden. Deze keuze zal afhankelijk zijn van de aard van de
beschikbare marktinformatie.
De regels voor de berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde
kunnen van belang zijn voor alle typen niet-woningen met uitzondering
van rijksmonumenten.
3.4.1 Waarde in het economische verkeer versus vervangingswaarde
Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de gecorrigeerde
vervangingswaarde als waarde in het kader van de Wet WOZ voor nietwoningen
gehanteerd wordt als deze hoger is.
Het belangrijkste verschil tussen de waarde in het economische verkeer
en de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gevormd door de positie
van de huidige eigenaar of gebruiker. Bij de berekening van de
gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde voor de huidige
eigenaar/gebruiker in aanmerking genomen. Bij de waarde in het
economische verkeer worden alleen anderen als mogelijke gegadigde beschouwd.
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde
moet worden uitgegaan van de huidige eigenaar/gebruiker, waarbij een rol
speelt of deze de investeringsbeslissing naar de toestand op de peildatum
opnieuw en in dezelfde omvang zou nemen.
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde vindt een
zodanige correctie plaats dat rekening wordt gehouden met de aard en de
bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de
zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Deze elementen
waarvoor de vervangingswaarde wordt gecorrigeerd, zijn bepalend voor
de waarde van het object op de markt. Het berekenen van zowel een
gecorrigeerde vervangingswaarde als een waarde in het economische
verkeer is slechts noodzakelijk als de gecorrigeerde vervangingswaarde
hoger lijkt te zullen uitvallen. Het berekenen van beide waarden voor één
object kan in sommige gevallen wel van betekenis zijn voor de controle op
de juistheid van de uiteindelijk bepaalde waarde.
In de praktijk zal daarom slechts voor een gering aantal objecten twee
uitkomsten (waarde in het economische verkeer en gecorrigeerde
vervangingswaarde) berekend worden. Voor de courante niet-woningen
zoals kantoren en winkelpanden zal voor het merendeel van de objecten
volstaan kunnen worden met het bepalen van een waarde in het
economische verkeer. Voor de incourante objecten zoals ziekenhuizen en
bepaalde objecten voor de procesindustrie en andere objecten waarvoor
geen sprake is van een markt, zal alleen een gecorrigeerde vervangingswaarde
berekend worden. Alleen wanneer het voor de taxateur niet direct
113

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
duidelijk is welke van beide waarderingsvoorschriften tot een hogere
uitkomst leidt, wanneer de taxateur door onderlinge vergelijking de
juistheid van de bepaalde waarde wil controleren, of wanneer de taxateur
vermoedt dat er discussie over kan bestaan, zal de waarde volgens beide
waarderingsvoorschriften bepaald worden.
Bij het bepalen van zowel de waarde in het economische verkeer als van
de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening gehouden worden
met de waarderingsvoorschriften die in de Wet WOZ zijn geformuleerd
(volle en onbezwaarde eigendom en onmiddellijk en in volle omvang in
gebruik te nemen).
3.4.2 Kapitalisatiemethode
Voor een groot aantal niet-woningen bestaat het belangrijkste deel van de
markt uit verhuurtransacties. Voor al deze objecten wordt een
kapitalisatiemethode toegepast. Tot deze objecten behoren bijvoorbeeld
veel kantoorpanden en winkelruimten. Ook voor veel van de overige
bedrijfsruimten, zoals loodsen en bedrijfshallen, zijn vaak verhuurtransacties
beschikbaar.
Deze verhuurtransacties vormen de basis voor de berekening van de
waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer. De
huurprijzen moeten echter gekapitaliseerd worden om de waarde van het
object in het kader van de Wet WOZ te kunnen bepalen. Voor de
kapitalisatie wordt natuurlijk uitgegaan van marktconforme huurprijzen.
In de taxatieleer bestaan verschillende methoden die gebaseerd zijn op
de kapitalisatie van regelmatige inkomsten van het onroerend goed. Veel
van deze methoden zijn gericht op het taxeren van een
"beleggingswaarde" op basis van verwachte jaarlijkse inkomsten. De
bruto-aanvangsrendementsmethode (BAR) en de nettoaanvangsrendements-methode
(NAR) zijn hiervan belangrijke
voorbeelden. Deze "beleggingswaarde" sluit echter niet aan op het begrip
waarde, zoals dat in het kader van de Wet WOZ wordt gehanteerd. De
Wet WOZ gaat juist uit van direct door de eigenaar/gebruiker te
aanvaarden object.
Bij dit begrip waarde in het kader van de Wet WOZ past veel meer de
vergelijking met transacties die beter voldoen aan de veronderstelling dat
alle rechten op de onroerende zaak in één hand verenigd zijn. Indien deze
transacties maar in beperkte zin voorhanden zijn, kan wel een kapitalisatie
van huurwaarden plaatsvinden. De te hanteren kapitalisatiefactor kan
echter niet direct worden afgeleid uit de rendementen van andere
beleggingen zoals dat wel geschiedt bij de BAR-methode en de NAR-
114

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
methode. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare
transacties die in redelijke mate overeenstemmen met de
waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Voor het verschil tussen de
kapitalisatie-methode en de BAR- en NAR-methode wordt verwezen naar
de taxatieleer (Bijvoorbeeld: G.G.M. ten Have, Taxatieleer onroerende
zaken, Stenfert Kroese, 1992).
Bruto-huurprijzen
Er wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken bij de kapitalisatie uitgegaan van de brutohuurprijzen
zoals die door partijen zijn overeengekomen. Hierbij moet
primair beoordeeld worden of er sprake is van marktconforme huurprijzen.
De marktconforme huurprijzen die gebruikt worden voor de
waardebepaling worden niet omgerekend naar netto-huurprijzen door
correctie voor de onderhoudskosten en overige kosten van de verhuurder.
De bruto-huurprijzen kunnen het meest direct onderling vergeleken
worden en komen direct voort uit de beschikbare marktinformatie.
Bij het bepalen van een huurwaarde van een object uit bruto-huurprijzen
op de markt wordt, indien noodzakelijk, rekening gehouden met correcties
in verband met de waarderingsvoorschriften.
Kapitalisatiefactor
De bepaalde huurwaarde van een object moet vermenigvuldigd worden
met een kapitalisatiefactor. De te hanteren kapitalisatiefactor moet zoveel
mogelijk afgeleid worden uit verkooptransacties waarbij een eigenaargebruiker
betrokken is. Deze transacties voldoen namelijk het best aan de
waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ. Voor een object
waarvoor een dergelijke verkoop-transactie bekend is, wordt een
huurwaarde getaxeerd. De gerealiseerde verkoopprijs wordt gedeeld door
deze getaxeerde huurwaarde en dit levert een kapitalisatiefactor op die
als referentie gebruikt kan worden voor de kapitalisatie bij andere
objecten.
De aldus berekende kapitalisatiefactor leidt voor alle objecten waarbij de
factor wordt toegepast tot een waarde die direct aansluit op de
verkoopprijzen die op de markt worden betaald door eigenaar/gebruikers.
Deze waarde vormt daarmee een goede benadering van de waarde in het
economische verkeer die in het kader van de Wet WOZ centraal staat.
Verdere correcties, zoals bijvoorbeeld voor verkoopkosten,
overdrachtsbelasting, aan de aldus gekapitaliseerde huurwaarde zijn dan
niet meer nodig.
Referentiestelsel
De bij een individuele taxatie gebruikte kengetallen voor het bepalen van
de huurwaarde (bijvoorbeeld huurprijs per vierkante meter) en de
gebruikte kapitalisatiefactor moeten direct verklaard kunnen worden met
behulp van een referentiestelsel. De gegevens uit het referentiestelsel
115

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
moeten gebaseerd zijn op gerealiseerde marktgegevens. De referentiegegevens
over de bruto-huurprijzen worden afgeleid uit de huurprijzen die
worden overeengekomen op de markt. De referentiekapitalisatiefactoren
worden zoveel mogelijk afgeleid uit verkoopprijzen van objecten die
worden gerealiseerd bij verkopen aan eigenaar-gebruikers. In het referentiestelsel
komen de volgende elementen tot uitdrukking:
1. Het referentiestelsel geeft aanwijzingen omtrent de te hanteren brutohuurprijzen
per vierkante meter voor de verschillende soorten objecten
(kantoren, bedrijfsverzamelgebouwen, winkels, bedrijfshallen), liggingsgebieden
en grootteklassen. Deze aanwijzingen hebben bijvoorbeeld
de vorm van een tabel waarin de basishuurprijzen per vierkante meter
zijn opgenomen door middel van bandbreedtes. In voorkomende gevallen
wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van niet alleen de
primaire ruimten (bijvoorbeeld kantoor, winkel etcetera) maar ook met
de aanwezigheid van secundaire ruimten (bijvoorbeeld archief,
magazijn, etcetera). Dit moet leiden tot afzonderlijke huurprijzen voor
deze secundaire ruimten.
De referentiehuurprijzen zijn afgeleid van, en onderbouwd met,
huurprijzen die op de markt zijn overeengekomen. De
referentiehuurprijzen hebben betrekking op een "standaard" ruimte,
rekening houdend met het soort object, de ligging en de grootte. Bij het
afleiden van referentiehuurgegevens uit marktgegevens wordt rekening
gehouden met het moment waarop de huurovereenkomst is gesloten,
de huurcondities en de kenmerken van het object.
2. Het referentiestelsel geeft aan op welke wijze de huurwaarde van
ruimten op verschillende verdiepingen wordt bepaald (kantoorvilla's en
winkels) in relatie tot de ontsluiting van deze verdiepingen.
3. Het referentiestelsel geeft systematisch aan hoe verschillen in voorzieningen,
kwaliteit van het object, staat van onderhoud, de functionaliteit
en doelmatigheid van het object de hoogte van de huurprijs
beïnvloeden.
4. Op welke wijze parkeerplaatsen invloed hebben op de totale
huurwaarde van het object wordt in het referentiestelsel duidelijk
gemaakt.
5. Het referentiestelsel geeft de bandbreedte aan voor de toe te passen
kapitalisatiefactor, rekening houdend met soort object, ligging en
ouderdom.
6. Het referentiestelsel geeft systematisch aan op welke wijze een gehanteerde
kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de referentiefactor op grond
van verschillen in:
- leegstandsrisico's en mutatiegraad;
- exploitatielasten;
- verwachte levensduur van het object zonder renovatie.
7. In het referentiestelsel wordt zichtbaar gemaakt hoeveel grond wordt
geacht te zijn betrokken in de referentiegegevens. Bij de taxaties die
uitgaan van dit referentiestelsel moeten de terreinoppervlakten die
116

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
volgens het referentiestelsel niet zijn inbegrepen in de gehanteerde
huurprijzen, afzonderlijk in de taxatie tot uitdrukking worden gebracht.
In het referentiestelsel worden tevens de grondprijzen aangegeven aan
de hand waarvan deze extra terreinoppervlakten worden gewaardeerd.
Hierbij wordt uitgegaan van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond voor
de meest gerede bestemming.
Bij de bandbreedtes met huurprijzen volgens de referentiegegevens hoort
in feite een "standaard" object. Dit "standaard" object geeft aan welke
voorzieningen en welk kwaliteitsniveau, onderhoudsniveau en
liggingsaspecten normaal zijn voor de betreffende categorie objecten. Een
individuele taxatie kan dan mede onderbouwd worden door aan te geven
op welke terreinen het object afwijkt van het "standaard" object in de
betreffende categorie.
Het referentiestelsel voor de kapitalisatie (bruto-huurprijzen en
kapitalisatiefactor) wordt afgeleid uit marktinformatie. Bij onvoldoende
marktgegevens (verhuurgegevens en/of verkoopgegevens) kan ter
onderbouwing van het referentiestelsel gebruik gemaakt worden van een
discounted-cash-flow-berekening. Voor het gebruiken van marktgegevens
voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer zijn enkele
criteria specifiek vastgelegd in jurisprudentie. Hieronder wordt een aantal
van deze aandachtspunten of criteria weergegeven:
- Er moet worden uitgegaan van verkoop of verhuur aan de
meestbiedende gegadigde die, na de best mogelijke voorbereidingen,
de onroerende zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, wil
aanwenden voor de bestemming die hem goeddunkt.
- Het is de bedoeling de waardebepaling objectief te doen zijn, in die zin
dat de bestemming welke de eigenaar of de gebruiker aan de
onroerende zaak heeft gegeven, als waardebepalende factor dient te
worden uitgeschakeld.
- Er komt geen betekenis toe aan het bedrag waarvoor de eigenaar of de
gebruiker, ware hij geen eigenaar of gebruiker, met het oog op de
subjectieve bestemming als hoogste bieder het goed zou willen kopen.
- De relatie tussen een onroerende zaak en de ter zake van die zaak
belastingplichtige(n) moet worden uitgeschakeld.
- De wettelijke bescherming van een onroerende zaak behoeft niet uit te
sluiten dat aan de zaak een verkeerswaarde kan worden toegekend.
- Met een wijziging in een bestemmingsplan behoeft slechts dan
rekening te worden gehouden indien een reële kans bestaat dat een
redelijk handelende gegadigde met een dergelijke wijziging rekening
zou houden.
- Mogelijke transacties tussen overheidslichamen kunnen in de regel niet
bepalend zijn voor de verkeerswaarde, omdat dergelijke lichamen zich
mede laten leiden door beleidsoverwegingen.
117

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
- Gegadigden kunnen ook ondernemingen zijn die tot hetzelfde concern
als de eigenaar of de gebruiker behoren.
Bij de analyse van de markthuurprijzen moeten ook de condities bij het
afsluiten van het huurcontract in aanmerking worden genomen. Indien in
een huurcontract sprake is van een huurvrije periode zal de "huurwaarde"
lager liggen dan de huurprijs die in het contract is vastgelegd. Ook andere
bijzondere condities kunnen ertoe leiden dat de geschatte huurwaarde
afwijkt van de prijzen die zijn vastgelegd in de huurcontracten. Deze
afwijking ten opzichte van de beschikbare marktinformatie moet worden
gemotiveerd.
De huurprijzen die als referentie worden gehanteerd zijn redelijk haalbare
huurprijzen in het betreffende gebied voor een bepaald soort object.
Onderlinge verschillen qua ligging, grootte van het object en de aanwezigheid
van secundaire ruimten dienen in de uiteindelijk bepaalde
huurwaarde voor het object tot uiting te komen.
De taxatie van een individuele niet-woning, gebaseerd op een vastgelegd
referentie-stelsel, volgens de kapitalisatiemethode dient aan de
onderstaande regels te voldoen:
1. Het object is ter plaatse opgenomen.
2. De kapitalisatiefactor wordt op één decimaal nauwkeurig bepaald en
niet bijvoorbeeld op stappen van een half. (Kapitalisatiefactor 5,5 leidt
immers tot een tien procent hogere waarde dan de factor 5,0 en
daarom is deze nauwkeurigheid onvoldoende).
3. Indien voor een specifiek object onvoldoende referentiemateriaal
aanwezig is voor de volledige uitvoering van de gehanteerde
taxatiemethodiek, wordt aangegeven hoe de waardebepaling wel tot
stand is gekomen.
3.4.3 Vergelijkingsmethode
De vergelijkingsmethode wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bij niet-woningen
toegepast, indien in voldoende mate marktinformatie beschikbaar is en
waar het belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties
die in redelijke mate overeenkomen met de waarderingsvoorschriften die
de Wet WOZ stelt. Dit kunnen objecten zijn met een relatief groot aantal
transacties (bijvoorbeeld kleinschalige kantoorruimten, winkels, agrarische
objecten), maar ook objecten waarbij enkele transacties landelijk gebruikt
worden voor de waardebepaling (bijvoorbeeld motorbrandstofverkooppunten).
Voor de agrarische sector zal bij beschikbaarheid van marktinformatie
meestal de vergelijkingsmethode gebruikt worden, omdat de huurprijzen
118

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
(pachtprijzen) door de regulering op dit terrein onvoldoende
marktinformatie geven.
Afhankelijk van het aantal te taxeren objecten vertoont deze
waarderingsmethodiek meer of minder gelijkenis met de methodiek voor
woningen. De beschikbare marktinformatie wordt verwerkt tot
referentiegegevens. Deze referentiegegevens bestaan in beginsel uit
fysieke referentie-objecten binnen de gemeente. Indien sprake is van een
zeer beperkt aantal objecten binnen een categorie kan worden uitgegaan
van referentie-objecten buiten de gemeente. Deze fysieke referentieobjecten
zijn zelf betrokken geweest in een transactie of er is uit
beschikbare marktgegevens een waarde voor bepaald.
Het afleiden van een waarde voor referentie-objecten uit verkoopprijzen is
voor niet-woningen vaak veel complexer dan voor woningen, omdat bij de
totstandkoming van de verkoopprijs meer soorten argumenten van belang
zijn. Het afleiden van referentiegegevens uit de marktinformatie vergt voor
niet-woningen een bijzondere analyse van de transactie. Deze verrichte
analyse dient ook als onderbouwing van de taxatie van het referentieobject.
De inhoud van deze onderbouwing verschilt afhankelijk van de
soort objecten, de situatie binnen de branche en specifieke wettelijke
maatregelen. Voor agrarische objecten bijvoorbeeld moeten de transactieprijzen
worden gecorrigeerd in verband met de produktiemogelijkheden
door bijvoorbeeld melkquota, mestquota, etcetera.
Bij de waardering van een object vindt verwijzing plaats naar een
referentie-object. De waardebepaling vindt plaats door de verschillen
tussen het te taxeren object en het referentie-object te kwantificeren. Bij
het kwantificeren van deze waardeverschillen kunnen
referentiekengetallen een rol spelen.
3.4.4 Discounted-cash-flow-berekening
De discounted-cash-flow-berekening wordt volgens de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken toegepast
voor de waardebepaling van referentie-objecten voor niet-woningen of de
waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor
onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of
huurprijzen bekend zijn. De discounted-cash-flow-berekening kan ook
toegepast worden voor het bepalen van een referentiekapitalisatiefactor
ten behoeve van de kapitalisatiemethode.
Deze berekening wordt toegepast voor objecten die wel een duidelijke
waarde in het economische verkeer hebben, maar waarbij deze waarde
onvoldoende tot uitdrukking komt in verkooptransacties of
verhuurtransacties van (vergelijkbare) objecten.
119

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor in situaties waarin markttransacties
niet alleen betrekking hebben op de onroerende zaak, maar op de
gehele bedrijfsvoering in een object. Bij het berekenen van de kasstromen
wordt dan gekeken naar alle inkomsten (omzet) en uitgaven in het kader
van de bedrijfsvoering. Op basis van de omzet die gerealiseerd wordt met
de betreffende onroerende zaak wordt dan de discounted-cash-flowberekening
uitgevoerd. Deze toepassing kan bijvoorbeeld worden gebruikt
in de horeca, waarvoor weinig marktgegevens beschikbaar zijn die
overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften in het kader van de
Wet WOZ.
Toepassing van de discounted-cash-flow-berekening kan ook van belang
zijn, als de waarde in het economische verkeer van een object samenhangt
met exploitatiemogelijkheden na gedane investeringen. De
markthuurprijzen na deze investering kunnen niet zonder meer
gekapitaliseerd worden, omdat rekening gehouden moet worden met de
hoogte van de investeringen en eventueel met een periode waarin nog
geen inkomsten worden gegenereerd.
Bij de discounted-cash-flow-berekening worden alle toekomstige
inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak betrokken.
Dit gebeurt door al deze toekomstige inkomsten en uitgaven contant te
maken naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethodiek
wel aangeduid als netto-contante-waardemethode. Voor de toepassing
van de methodiek zijn twee keuzes van groot belang, namelijk de periode
waarover de berekening zich uitstrekt en het gehanteerde rentepercentage.
De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig
jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het
object echter korter is zal alleen deze kortere resterende levensduur in de
berekening worden opgenomen.
Het te hanteren rentepercentage moet overeenstemmen met de
algemene rentestand. Hiervoor is het rendement op staatsleningen in
beginsel een goede basis. Eventueel kan in verband met de specifieke
situatie in de betreffende branche het rentepercentage hiervan afwijken.
Het rentepercentage en eventuele afwijkingen voor specifieke branches
maakt onderdeel uit van de referentiegegevens.
Bij de berekening van de discounted-cash-flow is er sprake van een min
of meer individuele benadering van een object. De methodiek wordt
primair toegepast voor de waardebepaling van afzonderlijke referentieobjecten
of voor de waardebepaling van enkele specifieke objecten. Voor
deze berekening is referentiemateriaal daarom niet of nauwelijks relevant.
120

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
3.4.5 Gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de
waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald.
Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt uitgegaan van de
noodzakelijke investeringen voor de vervanging of nieuwbouw van het
betreffende object. Voor deze vervanging is het noodzakelijk dat gekeken
wordt naar de investeringen om grond op de betreffende lokatie met de
betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten voor de bouw
van de betreffende opstal.
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde
(de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er voor over zou
hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. Hierbij zijn de
omstandigheden waarin de eigenaar/gebruiker verkeert (bijvoorbeeld
financiële mogelijkheden tot investeren) niet van belang. De gecorrigeerde
vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdende met de
aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden
met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en
functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in
aanmerking wordt genomen.
In de Wet WOZ staat uitdrukkelijk aangegeven dat de correctie die moet
worden toegepast, beperkt is tot twee factoren. Voor het bepalen van een
gecorrigeerde vervangingswaarde moeten daarom vier elementen worden
berekend:
- vervangingswaarde grond;
- vervangingswaarde opstal;
- correctie technische veroudering;
- correctie functionele veroudering.
Andere correcties zijn niet toegestaan.
1. Vervangingswaarde grond
De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat uit van
de investeringen die gedaan moeten worden ter vervanging van het te
taxeren object. Als vervangingswaarde van de grond wordt daarom
gekeken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond
met de betreffende bestemming op een vergelijkbare lokatie en
rekening houdend met de grootte van de kavel. Drie gegevens bepalen
de vervangingswaarde van de grond, namelijk:
- lokatie van de grond;
- oppervlakte van de kavel of toegestane grootte van het object;
- bestemming.
Uitgangspunt voor de vaststelling van deze gegevens is de reële
uitgifteprijs die door gemeenten worden gehanteerd bij gronduitgifte.
Indien bij de gronduitgifte rekening gehouden wordt met de maximaal
121

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit
eveneens meegenomen in de berekening.
Deze vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor
technische of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en
beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen
indien noodzakelijk tot uiting in de factor voor functionele veroudering
van de opstal.
Bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond worden
aanlegkosten zoals verharding en parkeervoorzieningen niet meegenomen.
Deze komen tot uiting bij de vervangingswaarde voor de
opstal, omdat op deze voorzieningen wel correcties mogelijk zijn.
Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de
waarderingsvoorschriften (volle en onbezwaarde eigendom,
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) ook van
toepassing. Bij de bepaling van de vervangingswaarde van de grond
wordt daarom geen rekening gehouden met de waardedrukkende
invloed van erfpacht.
2. Vervangingswaarde opstal
Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt
uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw
van het betreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking
op de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een
in beginsel identiek vervangend object op het moment van de peildatum.
De vervangingswaarde van de opstal heeft betrekking op alle
gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren
onroerende zaak behoren.
De bepaling van de vervangingswaarde voor de opstal wordt
gebaseerd op herbouwkosten per kubieke of vierkante meter per
gebouwonderdeel. Bij de herbouwkosten kunnen de totale kosten per
kubieke meter of per vierkante meter worden gesplitst in maximaal de
volgende elementen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties,
infrastructuur, overige kosten. De rubriek overige kosten geeft aan dat
alle voor de herbouw noodzakelijke kosten, zoals projectbegeleiding,
honorarium architect, vergunningen, etcetera onderdeel vormen van de
vervangingswaarde. Er worden maximaal de vijf genoemde
kostenelementen onderscheiden.
De berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt
afgeleid uit referentiegegevens voor de herbouwkosten per kubieke
meter of per vierkante meter. Deze referentiegegevens kunnen zijn
afgeleid uit gerealiseerde stichtingskosten van vergelijkbare recente
nieuwbouwprojecten.
3. Correctie technische veroudering
De correctie wegens technische veroudering wordt bepaald, rekening
houdende met:
- verwachte levensduur, uitgaande van normaal onderhoud;
122

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
- de restwaarde;
- verschillende gebouwen en gebouwonderdelen;
- laatst uitgevoerde renovatie.
De correctie voor de technische veroudering wordt bepaald door het
hanteren van een afschrijvingsmethodiek die aansluit bij de
methodieken die binnen een branche worden gehanteerd. Vaak kan
hierbij worden volstaan met een lineaire afschrijving over een
functionele gebruiksperiode (levensduur) voor het object. Aan de hand
van de verwachte levensduur en de restwaarde van het object na deze
levensduur kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. De
restwaarde aan het einde van de levensduur is de basis voor de toe te
passen jaarlijkse afschrijving, Dit kan tot uitdrukking gebracht worden
door de formule:
(100% - restwaarde in percentage) = jaarlijkse afschrijving
(verwachte levensduur in jaren)
Bijvoorbeeld:
De verwachte levensduur is vijftig jaar. Restwaarde van het object
na deze vijftig jaar is twintig procent van de waarde na de bouw. De
jaarlijkse afschrijving is dan (80% / 50 jaar =) 1,6 % per jaar. Als de
waardepeildatum twintig jaar na het bouwjaar ligt is de correctie voor
technische veroudering (20 jaar * 1,6% =) 32%.
Door tussentijdse renovaties kan de waarde op een bepaald moment
worden verhoogd. In geval van renovatie wordt de verwachte
levensduur opnieuw ingeschat. Ook wordt een waarde van het object
op het moment van gereedkomen van de renovatie ingeschat als
percentage van de herbouwwaarde. Deze inschatting van de langere
levensduur en de waarde op het moment van gereedkomen van de
renovatie wordt apart aangegeven en wordt niet verwerkt in een "fictief"
bouwjaar.
Bijvoorbeeld:
Er vindt na 40 jaar een renovatie plaats en het object gaat dan weer
40 jaar mee met een restwaarde van 20%. De waarde na gereedkoming
van de renovatie wordt geschat op 70% van de
herbouwwaarde. De jaarlijkse afschrijving na de renovatie is dan
(50% / 40 jaar =) 1,25 % per jaar. Als de peildatum tien jaar na de
renovatie en dus vijftig jaar na het bouwjaar ligt is de correctie voor
technische veroudering in dit voorbeeld (10 jaar * 1,25% + 30% =)
42,5%. Dit percentage wordt niet afgeleid uit een zogenaamd "fictief"
bouwjaar.
Het bouwjaar en de verwachte levensduur behoeven niet voor het
gehele object gelijk te zijn. Dit betekent dat bijvoorbeeld voor een
hoofdgebouw een andere correctie voor technische veroudering kan
gelden dan voor nevengebouwen en terreinvoorzieningen. Het
onderscheid tussen verschillende onderdelen van het gebouw moet wel
duidelijk aanwijsbaar zijn en voor deze onderdelen moet dan ook
123

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
afzonderlijk de vervangingswaarde van de opstal bepaald kunnen
worden. Voor deze onderdelen kan indien noodzakelijk een
afzonderlijke factor voor de technische veroudering worden bepaald.
De verschillende delen kunnen bijvoorbeeld een verschillend bouwjaar
hebben of een duidelijk andere verwachte levensduur in verband met
de kwaliteit.
De verwachte levensduur kan eventueel worden uitgesplitst voor de
verschillende elementen van het gebouw. De installaties in een gebouw
kunnen namelijk al vervangen zijn, terwijl de ruwbouw een normale
onderhoudstoestand heeft. Hierbij kan bijvoorbeeld worden uitgegaan
van de gebouwonderdelen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties,
infrastructuur. De overige kosten, die afzonderlijk kunnen worden
onderscheiden bij de bepaling van de vervangingswaarde opstal,
dienen naar rato over deze delen verdeeld te worden. De uitsplitsing
van de herbouwkosten over deze gebouwonderdelen kan bijvoorbeeld
in de vorm van percentages van de totale herbouwkosten (bijvoorbeeld
30% van de herbouwkosten betreft de ruwbouw). Voor deze
gebouwonderdelen kan dan afzonderlijk een verwachte levensduur
worden geschat en moet aangegeven worden welk aandeel het
betreffende onderdeel heeft in de totale herbouwkosten.
4. Correctie functionele veroudering
De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald, rekening
houdende met:
- economische veroudering (de mate waarin er door technische,
economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte
bestaat aan het betreffende object;
- verandering in bouwwijze (de mate waarin het huidige gebouw niet
meer overeenstemt met de manier waarop momenteel vergelijkbare
objecten worden gebouwd. Dit element zal alleen van betekenis zijn
voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze
worden gebouwd);
- belemmering in gebruiksmogelijkheden (belemmering van de
normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige
inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte);
- excessieve gebruikskosten (excessieve gebruikskosten van het
object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw
(bijvoorbeeld meer dan gemiddelde onderhoudskosten)).
De belemmering in gebruiksmogelijkheden betreft de doelmatigheid
van de inrichting van het gebouw. Hierbij kan bijvoorbeeld rekening
gehouden worden met de mogelijkheden of onmogelijkheden voor
alternatieve functies en met de (in)flexibiliteit in gebruik. Bij het bepalen
van de doelmatigheid van het gebouw moet ook naar alternatieve
aanwendingsmogelijkheden gekeken worden. Eventuele problemen
124

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
met betrekking tot bereikbaarheid of gebrek aan parkeervoorzieningen
kunnen bij de doelmatigheid tot uitdrukking worden gebracht.
Tevens kan sprake zijn van een tekort of een overschot aan ruimte
waardoor het object niet optimaal wordt benut.
Als laatste element in de factor voor functionele veroudering kunnen
eventuele excessieve gebruikskosten tot uitdrukking gebracht worden.
Voor het bepalen van dit element kan bijvoorbeeld uitgegaan worden
van een schatting van de extra kosten (bijvoorbeeld buitensporige
onderhoudskosten, energiekosten) die samenhangen met het gebruik
van het betreffende object. Deze excessieve kosten kunnen alleen in
de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden
betrokken voor zover ze niet langs andere weg (bijvoorbeeld subsidies)
worden vergoed.
Elementen die de factor voor functionele veroudering bepalen, zijn
onder meer:
- overcapaciteit binnen een branche voor afzet van goederen waartoe
het te waarderen object is bestemd (economische veroudering);
- technische ontwikkelingen in de branche (economische
veroudering);
- infrastructuur binnen en buiten het bedrijf (belemmering gebruiksmogelijkheden);
- verbeterde produktiemethoden (economische veroudering);
- marktontwikkelingen en eventuele vraaguitvallen (leidend tot lagere
opbrengstprijzen) van bepaalde produkten;
- een niet-economische indeling of onrendabele grootte van het object
of het bedrijf;
- niet (meer) voldoen aan milieu- en/of veiligheidseisen.
De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is methodisch
het meest uitgewerkt in wettekst, wetshistorie en jurisprudentie. De
afzonderlijke bestanddelen van de berekening (vervangingswaarde grond,
vervangingswaarde opstal, factor voor technische veroudering, factor voor
functionele veroudering) zijn hierin vastgelegd.
Het object waarvoor een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt
berekend, wordt ter plaatse opgenomen. De correcties die toegepast
worden, worden uitgedrukt als percentage van de resterende waarde
(subtotaal), zodat de volgorde van toepassing van de correctie geen
invloed heeft op de einduitkomst. In hoofdstuk 8 wordt een voorbeeld
gegeven van de opbouw van een gecorrigeerdevervangingswaardeberekening.
125

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
3.4.6 Werktuigenvrijstelling
In de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken staat in artikel 2, onderdeel e, dat bij de
waardebepaling de tot de onroerende zaak behorende, daaraan al dan
niet aard- of nagelvast verbonden werktuigen welke verwijderd kunnen
worden met behoud van hun waarde als zodanig en niet op zichzelf als
gebouwde eigendommen zijn aan te merken, buiten aanmerking blijven.
De genoemde werktuigen blijven wel behoren tot de onroerende zaak in
het kader van de Wet WOZ, maar alleen de waarde blijft buiten
aanmerking.
De betreffende bepaling in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten
Wet waardering onroerende zaken stemt overeen met de bepaling voor
de onroerende-zaakbelastingen in de Gemeentewet. Dit betekent dat ook
de jurisprudentie op dit terrein in stand blijft. Uit de jurisprudentie komt de
interpretatie naar voren van de vier criteria die onderdeel uitmaken van de
definitie van een werktuig voor de werktuigenvrijstelling:
- onroerend;
- werktuig;
- dat verwijderd kan worden met behoud van zijn waarde als zodanig en;
- dat niet op zichzelf een gebouwd eigendom vormt.
Het eerste criterium is niet van groot belang, want zodra er sprake is van
een "roerend" werktuig valt deze per definitie buiten de objectafbakening
in het kader van de Wet WOZ en daarmee buiten de waardebepaling.
Voor het beoordelen of er al dan niet sprake is van een werktuig als
bedoeld in de uitvoeringsregeling is het van belang of het werktuig een
"zelfstandig doel" heeft of alleen dienstbaar is aan een onroerende zaak.
Een werktuig dat alleen dienstbaar is aan een onroerende zaak valt nooit
onder de werktuigenvrijstelling. Voorbeelden van dergelijke "dienstbare"
werktuigen zijn liften, roltrappen, ventilatiesystemen,
verwarmingssystemen, etcetera. Deze werktuigen maken de onroerende
zaak beter geschikt voor het doel waarvoor het wordt gebruikt en moeten
bij de waardebepaling worden betrokken.
Werktuigen die niet zuiver dienstbaar zijn aan een onroerende zaak, maar
nodig zijn voor het produktieproces, komen vooral voor in industriële
complexen en installaties van nutsbedrijven. Werktuigen kunnen hierbij
worden gezien als hulpmiddelen met als functie het bewerken,
vervaardigen of verplaatsen van iets. Voor het beantwoorden van de
vraag of hier sprake is van een werktuig is het van belang of het werktuig
in zijn geheel verwijderd kan worden met behoud van zijn functie.
126

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
Of een werktuig al dan niet met behoud van de waarde verwijderd kan
worden moet ter plaatse door de taxateur worden bekeken. De
verwijderbaarheid kan feitelijk ter plaatse worden geconstateerd. Hierbij
moet gelet worden of er sprake is van substantiële beschadiging door de
mogelijke verwijdering en of het werktuig elders weer in gebruik genomen
kan worden.
Het oordeel of het werktuig op zich zelf een gebouwd eigendom vormt, is
moeilijker te geven. Er is sprake van een gebouwd eigendom als de
constructie naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te
blijven. De beoordeling moet niet gericht zijn op de vraag of verplaatsing
technisch mogelijk is, maar op de vraag of het werktuig bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven. Anderzijds kan gesteld worden dat er
alleen sprake is van een werktuig als na verwijdering van dit werktuig de
resterende onroerende zaak naar aard en inrichting bestemd blijft om
duurzaam ter plaatse te blijven. Door de verwijdering van een werktuig
wordt de aard en de inrichting van de onroerende zaak niet (ingrijpend)
aangetast.
3.4.7 Omzetbelasting
De Wet WOZ en de uitvoeringsregelingen geven geen bijzondere
bepalingen voor het omgaan met de omzetbelasting bij de
waardebepaling. Daarbij blijft de jurisprudentie die op dit terrein is
ontstaan voor de waardebepaling ten behoeve van de onroerendezaakbelastingen
van kracht.
De invloed van de omzetbelasting op de waardebepaling is complex,
omdat de meeste transacties met onroerende zaken zijn vrijgesteld van
omzetbelasting. Bij deze transacties wordt overdrachtsbelasting geheven.
Bij de waardebepaling worden de overeengekomen transactieprijzen
(exclusief de overdrachtsbelasting) als uitgangspunt gehanteerd voor de
waardebepaling.
Transacties die zijn verbonden aan de levering van een vervaardigd
onroerend goed (bijvoorbeeld koop van bouwrijp gemaakte grond, koop-
/aanneemovereenkomsten) zijn vrijgesteld van de overdrachtsbelasting.
Deze overeenkomsten zijn echter wel onderworpen aan de heffing van
omzetbelasting. Voor de waardebepaling die gebruik maakt van de
investeringen die gedaan worden bij nieuwbouw van objecten is het
daarom van groot belang dat duidelijk is of de te taxeren waarde inclusief
de omzetbelasting moet zijn of exclusief de omzetbelasting. Dit geldt
daarmee per definitie voor het bepalen van de gecorrigeerde
vervangingswaarde, omdat deze berekening uitgaat van de investeringen
die nodig zijn voor het verwerven van vervangende (bouwrijpe) grond en
voor de bouw.
127

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Voor de waardebepaling van commercieel onroerend goed op basis van
huurprijzen is het van belang of inclusief dan wel exclusief omzetbelasting
gewaardeerd moet worden. De verhuurder die geïnvesteerd heeft in de
bouw van een nieuw object heeft namelijk de mogelijkheid om te kiezen
voor "belaste verhuur". In die situaties vindt dan berekening en afdracht
van omzetbelasting plaats over de te betalen huur. Bij het interpreteren
van de overeengekomen huurprijzen bij de marktanalyse moet daarom
gekeken worden of de huurprijzen belast zijn met omzetbelasting en zo, ja
of de opgegeven huurprijs inclusief of exclusief omzetbelasting is.
Gezien het feit dat de waardebepaling van woningen hoofdzakelijk wordt
gebaseerd op de overeengekomen transactieprijzen tussen eigenaarbewoners,
doet de problematiek van omzetbelasting zich niet voor bij
woningen. Alleen indien bij een nieuwbouwproject de stichtingskosten
gebruikt worden voor de waardebepaling zal zorgvuldig gekeken moeten
worden naar de omzetbelasting. Aangezien de eigenaar-bewoner in het
algemeen geen mogelijkheid heeft om de omzetbelasting te verrekenen,
zal deze eigenaar/bewoner bij latere verkoop van de nieuwbouwwoning
de betaalde omzetbelasting ook in de vraagprijs voor de woning tot
uitdrukking laten komen. De omzetbelasting wordt in feite in de marktprijs
opgenomen.
De invloed van de omzetbelasting op de waarde van een woning is alleen
van belang, wanneer de aankoopsom van een nieuwbouwwoning (met
betaling van omzetbelasting) gebruikt wordt voor de waardebepaling.
Meestal zal de waardebepaling van woningen worden gebaseerd op
transactieprijzen ("kosten koper") van bestaande woningen. Wanneer voor
een woning geen geschikte transactieprijzen voor vergelijkbare woningen
beschikbaar zijn, kunnen eventueel de "stichtingskosten" worden gebruikt
voor de waardebepaling. Deze stichtingskosten moeten dan inclusief
omzetbelasting worden gehanteerd. Wel zijn andere correcties van belang
gezien het verschil tussen "vrij op naam" en "kosten koper". Dit betekent
dat bijvoorbeeld voor de interpretatie van de stichtingskosten rekening
gehouden moet worden met een correctie voor (niet geheven)
overdrachtsbelasting.
De problematiek van de omzetbelasting voor de waardebepaling doet zich
daarom alleen voor bij de waardebepaling van niet-woningen. Zowel bij de
waarde in het economische verkeer als bij de gecorrigeerde
vervangingswaarde moet rekening gehouden worden met de
omzetbelasting. Bij de bepaling van de waarde in het economische
verkeer doet zich primair de vraag voor of bij de bepaling van de waarde
de omzetbelasting als waardebepalende factor een rol speelt. Bij de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde doet zich de vraag
voor of de waarde inclusief omzetbelasting of exclusief omzetbelasting
bepaald moet worden. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de
vraag of deze omzetbelasting voor het betreffende object "verrekend" kan
128

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
worden. Indien verrekening mogelijk is, dan wordt de waarde exclusief
omzetbelasting bepaald. Is deze verrekening niet mogelijk dan wordt de
waarde inclusief omzetbelasting bepaald. Daarmee is de waardebepaling
afhankelijk van de positie van de betrokken belanghebbende ten opzichte
van de omzetbelasting.
Voor de objecten waarvoor een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt
berekend, is meestal sprake van een eigenaar-gebruiker. Indien de
gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald voor een object waarbij
eigenaar en gebruiker verschillend zijn, is toch de situatie van de eigenaar
voor de omzetbelasting maatgevend. Bij de berekening van de
gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen zich de volgende situaties
voordoen:
1. De onroerende zaak wordt gebruikt als bedrijfsmiddel voor aan de
heffing van omzetbelasting onderworpen leveringen van goederen en
diensten. De betrokken eigenaar heeft recht op aftrek van
voorbelasting. De waarde die wordt bepaald, is de waarde exclusief
omzetbelasting.
2. De onroerende zaak wordt gebruikt als bedrijfsmiddel voor niet aan de
heffing van omzetbelasting onderworpen leveringen van goederen en
diensten (prestaties van niet-ondernemers, overheid of vrijgestelde
prestaties). In die situaties heeft de betrokken eigenaar geen recht op
aftrek van voorbelasting. De waarde die wordt bepaald, is de waarde
inclusief omzetbelasting.
3. De onroerende zaak wordt gebruikt als bedrijfsmiddel voor deels wel en
deels niet aan de heffing van omzetbelasting onderworpen leveringen
van goederen en diensten. De betrokken eigenaar heeft in die situatie
recht op aftrek naar evenredigheid van de belaste prestaties. De
waarde die wordt bepaald, is de naar dezelfde evenredigheid deels
inclusief en deels exclusief omzetbelasting.
Voor het verwerken van de omzetbelasting in de waarde in het
economische verkeer van niet-woningen is de vraag van belang of de
onroerende zaak op de waardepeildatum ouder is dan twee jaar. Vanaf
twee jaar na de ingebruikneming is de levering in beginsel vrijgesteld van
omzetbelasting. Verhuurder en huurder kunnen weliswaar opteren om de
termijn waarin omzetbelasting wordt verrekend te verlengen tot tien jaar,
maar voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt, op
basis van jurisprudentie, alleen in de eerste twee jaar de omzetbelasting
als afzonderlijke waardebepalend element bij de waardebepaling
betrokken. Na deze twee jaar wordt dan aangesloten op het economische
verkeer met huurprijzen en/of transactieprijzen die niet belast zijn met
omzetbelasting.
Gedurende de eerste twee jaar moet de invloed van omzetbelasting wel
afzonderlijk in de waardebepaling tot uitdrukking komen. Evenals bij de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is de positie van de
129

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
eigenaar ten opzichte van de omzetbelasting van belang voor deze
waardebepaling.
Voor de bepaling van de waarde na de twee jaar wordt de omzetbelasting
niet afzonderlijk als waardebepalend element in de taxatie opgenomen.
Dit betekent dat bij de taxatie moet worden aangesloten op huurprijzen
en/of transactieprijzen die niet belast zijn met omzetbelasting. Bij het
analyseren van de transactieprijzen en huurprijzen op de markt moet
daarom gekeken worden of de gehanteerde prijzen inclusief omzetbelasting,
exclusief omzetbelasting of vrijgesteld van omzetbelasting zijn.
Uit deze verschillende prijzen op de markt moet een waarde in het
economische verkeer worden afgeleid die is gebaseerd op onbelaste
verhuur- of verkooptransacties. In de jurisprudentie is uitgesproken dat de
"prijs" bij een onbelaste transactie niet zonder meer gelijk is aan een
marktprijs exclusief omzetbelasting. Op de markt zullen namelijk zowel
kopers geïnteresseerd kunnen zijn die de omzetbelasting kunnen
verrekenen als kopers die dat niet kunnen. Omdat beide bieders op
dezelfde markt opereren zal de "marktwaarde" een evenwicht vormen
tussen bieders die de omzetbelasting wel kunnen verrekenen en diegene
die dat niet kunnen.
Bij het analyseren van een transactieprijs inclusief omzetbelasting en het
afleiden van een waarde in het economische verkeer (na twee jaar dus
niet met omzetbelasting belast) moet ook gecorrigeerd worden voor het
niet behoeven te betalen van de omzetbelasting. Wanneer de waarde in
het economische verkeer wordt afgeleid uit huurgegevens, is deze
correctie met betrekking tot de overdrachtsbelasting opgenomen in de
kapitalisatiefactor.
130

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
3.5 Bijzondere objecten
3.5.1 Rijksmonumenten
Voor rijksmonumenten moet in alle situaties de waarde in het
economische verkeer worden berekend volgens artikel 17 van de
Wet WOZ. Voor deze berekening zijn alle bestaande taxatiemethoden te
gebruiken, afhankelijk van de beschikbare marktinformatie.
Voor het bepalen van een waarde in het economische verkeer kunnen de
beschreven vergelijkingsmethoden of kapitalisatiemethoden worden
gebruikt. Hiervoor is het noodzakelijk dat er marktinformatie in de vorm
van transactieprijzen of huurprijzen beschikbaar is. Wanneer deze
marktinformatie ontbreekt, kan voor het bepalen van een reële prijs die
een mogelijke gegadigde bereid is te betalen kan ook gekeken worden
naar een taxatiemethode op basis van reproduktie. Hierbij gaat het om de
investeringen die een gegadigde zou moeten doen om een object te
krijgen met gebruiksmogelijkheden die overeenstemmen met de
gebruiksmogelijkheden van het betreffende rijksmonument.
Het onderscheid tussen een waarde in het economische verkeer op basis
van een reproduktieve methode en de gecorrigeerde vervangingswaarde
is van groot belang. Essentieel bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is
dat gekeken wordt naar de huidige eigenaar/gebruiker als mogelijke
gegadigde. Bij het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde
wordt dan ook gekeken naar de kosten voor het vervangend herbouwen
ten behoeve van de huidige eigenaar/gebruiker.
Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer wordt alleen
gekeken naar andere gegadigden. Ook bij het bepalen van de waarde in
het economische verkeer op basis van reproduktie, wordt alleen gekeken
naar de bedragen die andere gegadigden bereid zijn te investeren in een
dergelijk object.
3.5.2 Kerkgebouwen en objecten met cultuurhistorische waarde
In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken is een bijzondere bepaling opgenomen voor de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor kerkgebouwen
en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis. Deze
bepaling heeft geen betekenis voor kerkgebouwen die rijksmonument zijn,
omdat voor rijksmonumenten nooit een gecorrigeerde vervangingswaarde
wordt berekend.
De Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken bepaalt dat de uitkomst van de gecorrigeerde-
131

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
vervangingswaardeberekening moet overeenstemmen met de
benuttingswaarde van de betreffende onroerende zaak. Door het hanteren
van de benuttingswaarde wordt voorkomen dat de cultuurhistorische
waarde van het object wordt toegerekend aan de huidige
eigenaar/gebruiker, terwijl deze cultuurhistorische waarde met name voor
de maatschappij van belang is. Daarom wordt in de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken gesproken
over objecten met een cultuurhistorische betekenis. Deze
cultuurhistorische betekenis staat los van de bescherming van het object
als rijksmonument, provinciaal monument of gemeente-monument.
Kerkgebouwen vormen een belangrijke groep van de objecten met
cultuurhistorische betekenis. Daarom zijn kerkgebouwen afzonderlijk
genoemd in de genoemde uitvoeringsregeling.
Voor de kerkgebouwen en andere onroerende zaken met
cultuurhistorische betekenis kan een waarde in het economische verkeer
worden bepaald. Voor deze objecten moet, als ze geen rijksmonument
zijn, een vergelijking plaatsvinden met de gecorrigeerde
vervangingswaarde. Voor alle niet-woningen, niet zijnde een
rijksmonument wordt de hoogste van de waarde in het economische
verkeer of de gecorrigeerde vervangingswaarde vastgesteld als waarde in
het kader van de Wet WOZ.
Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde leidt de
cultuurhistorische betekenis van een onroerende zaak tot bijzondere
omstandigheden voor de waardebepaling. Deze cultuurhistorische waarde
heeft namelijk in de meeste gevallen primair betrekking op de waarde van
het object voor de maatschappij en niet op de waarde voor een individuele
gegadigde. Dit hangt samen met de investeringen die door de overheid in
de vorm van subsidies worden gedaan voor de instandhouding van
monumenten en andere objecten met een cultuurhistorische betekenis.
Voor de belastingheffing dient uitgegaan te worden van de waarde die de
onroerende zaak heeft voor de huidige gebruiker/eigenaar of voor een
potentiële gegadigde. Deze waarde voor de gebruiker/eigenaar hangt
samen met de activiteiten die in het object verricht kunnen worden. Deze
waarde kan worden aangeduid als "benuttingswaarde". De
"benuttingswaarde" van het object volgt uit de bestemming die het object
heeft naast de cultuurhistorische betekenis. De cultuurhistorische waarde
van het object voor de maatschappij blijft bij de waardebepaling in het
kader van de Wet WOZ buiten beschouwing.
Voor het bepalen van de benuttingswaarde van een object met
cultuurhistorische betekenis gelden in hoofdlijnen de algemene regels
voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het
132

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
bijzondere karakter van deze objecten komt tot uiting in de factor voor de
functionele veroudering.
Overeenkomstig de algemene uitgangspunten voor de berekening van de
gecorrigeerde vervangingswaarde wordt ook bij de bepaling van de
benuttingswaarde uitgegaan van een waarde van de grond gebaseerd op
uitgifteprijzen en van een vervangingswaarde van de opstal gebaseerd op
de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het
betreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op actuele
bouwkosten voor een in beginsel identiek vervangend object op het
moment van de peildatum.
Omdat kerkgebouwen en andere onroerende zaken met een
cultuurhistorische betekenis vaak een lange levensduur kennen, verdient
de factor voor technische veroudering enige aandacht. In het algemeen
zal de waarde van een object door het verstrijken van de tijd dalen. Door
tussentijdse renovaties kan de waarde op een bepaald moment weer
worden verhoogd. Een dergelijke renovatie zal dan ook leiden tot een
vermindering van de correctie voor technische veroudering.
Voor objecten met een hoge leeftijd kan voor het bepalen van de factor
voor technische veroudering bijvoorbeeld worden aangesloten bij een
lange-termijn-instandhoudingsplan. Aan de hand van dit plan kan
bijvoorbeeld gesteld worden dat de waarde op het moment van de laatste
renovatie een bepaald percentage van de herbouwwaarde was, terwijl de
restwaarde op het moment van de volgende renovatie ook vastgesteld
wordt. Het berekenen van een factor voor technische veroudering vindt
plaats overeenkomstig de berekening bij bouwjaar, levensduur en
restwaarde.
Bij het ontbreken van een dergelijk lange-termijn-instandhoudingsplan kan
het object gedurende een lange periode op een vaste "restwaarde"
worden gefixeerd. Deze restwaarde kan worden aangeduid als een
percentage van de niet-gecorrigeerde herbouwwaarde van het object met
cultuurhistorische betekenis.
Voor het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering moet
overeenkomstig de algemene uitgangspunten voor de berekening van een
gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden worden met vier
elementen:
- bestaat er door technische, economische of maatschappelijke
ontwikkelingen nog behoefte aan het gebruik dat van de onroerende
zaak wordt gemaakt;
- zijn de herbouwkosten van het object in redelijke mate in overeenstemming
met de benuttingsmogelijkheden of, in andere woorden, is
het object in redelijke mate in overeenstemming met een referentieobject
dat de eigenaar/gebruiker als vervangend object zou bouwen
133

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
gezien de huidige benutting van het object met de cultuurhistorische
betekenis;
- worden de normale activiteiten in het kader van de huidige benutting
belemmerd door niet doelmatige inrichting van de ruimte;
- zijn de kosten (onder meer onderhoudskosten) voor de normale activiteiten
in het kader van het huidig gebruik duidelijk hoger dan wanneer
deze activiteiten plaats vinden in een zuiver functionele ruimte.
Wat betreft het tweede element speelt een verschil tussen de
vervangingswaarde van het huidige object en de vervangingswaarde van
een referentie-object met dezelfde gebruiksmogelijkheden en dezelfde
aard en bestemming een belangrijke rol. De verhouding tussen beide
vervangingswaarden geeft een indicatie voor dit element van de factor
voor de functionele veroudering. De invloed kan met name bij oudere
kerkgebouwen en objecten met cultuurhistorische betekenis van groot
belang zijn.
Als vierde element in de factor voor functionele veroudering kunnen
eventuele excessieve gebruikskosten tot uitdrukking gebracht worden.
Voor het bepalen van deze factor kan bijvoorbeeld uitgegaan worden van
een schatting van de extra kosten (bijvoorbeeld buitensporige
onderhoudskosten of energiekosten) die samenhangen met het gebruik
van het betreffende object. Deze excessieve kosten kunnen alleen in de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden betrokken
voor zover ze niet langs andere weg (bijvoorbeeld subsidies gericht op
behoud van monumenten) worden vergoed.
3.5.3 Bedrijfsmatig gebruikte objecten
In artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken is voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende
zaken een bijzondere bepaling opgenomen met betrekking tot de
berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze gecorrigeerde
vervangingswaarde moet overeenkomen met de bedrijfswaarde van die
onroerende zaak, rekening houdende met de economische situatie in de
desbetreffende branche of bedrijfstak. Dit is alleen van belang wanneer de
bedrijfswaarde lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Met deze bijzondere bepaling wordt aangesloten op de bestaande
jurisprudentie met betrekking tot de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is
een gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor het vaststellen van de
waarde in het kader van de Wet WOZ moet deze waarde vergeleken
worden met de waarde in het economische verkeer. De hoogste van deze
beide waarden wordt vastgesteld als waarde in het kader van de
Wet WOZ.
134

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
De bedrijfswaarde is voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken alleen
van belang als de situatie in de branche of bedrijfstak daar aanleiding toe
geeft. Een slecht renderend bedrijf in een verder goed functionerende
bedrijfstak leidt niet tot de toepassing van de bedrijfswaarde. Wanneer in
de betreffende bedrijfstak rondom de waardepeildatum investeringen
plaatsvinden die in overeenstemming zijn met de gecorrigeerde
vervangingswaarde van het betreffende object, vindt geen toepassing van
de bedrijfswaarde plaats. Alleen wanneer in die bedrijfstak geen
vergelijkbare investeringen in onroerend goed meer plaatsvinden en de
bedrijfsresultaten slecht zijn, kan de bedrijfswaarde worden toegepast.
Voor het bepalen van de bedrijfswaarde van een onroerende zaak staan
de bedrijfsresultaten van het betreffende bedrijf centraal. De
(gepubliceerde) jaarcijfers van het bedrijf vormen het uitgangspunt voor
de waardebepaling. De bedrijfswaarde wordt hierbij afgeleid uit de
bedrijfsresultaten en niet uit de boekwaarde van het onroerend goed.
3.5.4 Objecten in het kader van de Natuurschoonwet
Volgens de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering
onroerende zaken blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking de
waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op
de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed met
uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
De status van landgoederen is bepaald in de Natuurschoonwet 1928. In
artikel 1, eerste lid, van deze wet wordt een definitie van het begrip
landgoed gegeven: "een, in Nederland gelegen, geheel of gedeeltelijk met
bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak -daaronder
begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het
landgoed passende, opstallen voorkomen- voorzover het blijven
voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke
verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is".
Een eigenaar die zijn onroerende zaak als een landgoed aangemerkt
wenst te zien, kan hiertoe een verzoek indienen bij de Minister van
Landbouw, Natuurbeheer en Visserij (artikel 2, eerste lid).
Op grond van artikel 1, derde lid, zijn bij Besluit van 23 november 1990
(Staatsblad 1990, 612) nadere regels gesteld inzake de voorwaarden,
waaraan een onroerende zaak moet voldoen om aangemerkt te kunnen
worden als landgoed. In artikel 2, eerste lid, worden de volgende
voorwaarden gesteld:
- de oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt tenminste 5 hectare;
- de onroerende zaak vormt een aaneengesloten gebied;
135

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
- tenminste 30 procent van de oppervlakte van de onroerende zaak is
bezet met houtopstanden;
- het soort gebruik dat van de onroerende zaak wordt gemaakt mag
geen inbreuk maken op het natuurschoon.
Met betrekking tot de waardering van landgoederen die onder de Natuurschoonwet
1928 moet eerst worden nagaan in hoeverre er gebouwde
eigendommen op voorkomen. De waarde van ongebouwde eigendommen
moet bij de waardering buiten aanmerking blijven.
In de Gemeentewet is bepaald dat bij de waardebepaling van woningen
op een landgoed de "bestemmingswaarde" bepaald moet worden. Dit
bijzondere waarderingsvoorschrift is (nog) niet opgenomen in de
Wet WOZ. Waarschijnlijk zal deze bepaling in het kader van de
Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken wel worden
opgenomen in de Wet WOZ.
3.6 Waardebepaling in de loop van het tijdvak
In artikel 19 van de Wet WOZ wordt aangegeven in welke gevallen er
sprake moet zijn van de waardebepaling van de onroerende zaak in de
loop van het tijdvak. Hierbij zijn drie mogelijke situaties van belang,
namelijk verandering van de objectafbakening, verandering van het object
zelf en verandering in de omgeving van het object.
Voor de waardebepaling in de loop van het tijdvak zijn geen nadere regels
gesteld in het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken of de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende
zaken. De waardebepaling geschiedt geheel overeenkomstig de massale
waardebepaling van alle onroerende zaken vóór het tijdvak. Dit betekent
dat bij de waardebepaling aangesloten moet worden op het bestaande
referentiestelsel en dat voor de nieuwe waardebepaling ook een
onderbouwing gegeven moet worden. Wanneer in de loop van het tijdvak
een groter aantal onroerende zaken gewaardeerd moet worden
(bijvoorbeeld bij oplevering van een woningbouwproject) kan het
noodzakelijk zijn één of meer referentie-objecten toe te voegen aan het
referentiestelsel. De waardebepaling van deze referentie-objecten moet
dan gebaseerd zijn op de beschikbare marktgegevens rond de
waardepeildatum.
Het bijzondere karakter van de waardebepaling in de loop van het tijdvak
hangt samen met de regels van artikel 19 van de Wet WOZ. Hierin wordt
bepaald in welke situatie een waardebepaling moet plaats vinden. Er
wordt in artikel 19 ingegaan op het karakter van de verandering van de
136

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
3. UITVOERING WAARDEBEPALING
onroerende zaak en er wordt een drempel geïntroduceerd. Deze drempel
hangt samen met de doelstelling dat de Wet WOZ de uitvoering van de
waardebepaling voor belastingdoeleinden doelmatiger moet doen
verlopen. De in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde is in
beginsel geldig voor vier belastingjaren. De geïntroduceerde drempel
moet voorkomen dat door marginale veranderingen van het object er
praktisch sprake is van het jaarlijks opnieuw vaststellen van de waarde
voor alle objecten.
Onderdeel a van artikel 19 betreft het uitvoeren van een waardebepaling
in de loop van het tijdvak als gevolg van een wijziging van de
objectafbakening. Bij het ontstaan van nieuwe WOZ-objecten is het niet
mogelijk om een drempel te hanteren, waaronder een tussentijdse
waardebepaling achterwege kan blijven. Er is namelijk sprake van een
nieuw WOZ-object waarvoor voor het eerst een waarde bepaald moet
worden.
De formulering van onderdeel a van artikel 19 geeft wel aan dat niet bij
elke marginale verandering van de objectafbakening een nieuwe waarde
wordt bepaald. De nieuwe waardebepaling moet plaatsvinden, wanneer
een onroerende zaak "opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in
meer onroerende zaken". Dit betekent dat bij marginale wijzigingen van de
objectafbakening die samenhangen met de overgang van een deel van
een onroerende zaak naar een andere bestaande onroerende zaak en die
niet leiden tot een merkbare verandering van de waarde van de betrokken
onroerende zaken, geen nieuwe waardebepaling en waardevaststelling
wordt uitgevoerd. Bijvoorbeeld de overdracht van enkele vierkante meters
tuin van de ene woning naar de naastgelegen woning zal de waarde van
de betrokken woningen niet merkbaar beïnvloeden. Het uitvoeren van
een nieuwe waardebepaling en waardevaststelling is dan niet doelmatig
en daarom bepaalt de Wet WOZ dat deze achterwege blijft.
Onderdeel b van artikel 19 betreft de wijziging van het object zelf. "Bouw,
verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van de
bestemming" kunnen leiden tot een waardebepaling in de loop van het
tijdvak. Dit betekent dat bijvoorbeeld een verandering van de
onderhoudstoestand door het achterwege blijven van onderhoud geen
aanleiding kan zijn tot tussentijdse waardeverandering. Met het oog op de
doelmatige uitvoering van de Wet WOZ is bepaald dat alleen
veranderingen van de onroerende zaak die een waardeverandering
veroorzaken groter dan de gegeven drempel, leiden tot een nieuwe
waardebepaling in de loop van het tijdvak.
De geformuleerde drempel betekent dat bij objecten met een vastgestelde
waarde van ƒ 500.000,- of minder de waardeverandering minimaal
ƒ 25.000,- moet zijn. Voor objecten met een vastgestelde waarde tussen
ƒ 500.000,- en ƒ 5.000.000,- moet de waardeverandering minimaal vijf
137

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
procent zijn van de vastgestelde waarde. Bij onroerende zaken met een
vastgestelde waarde van ƒ 5.000.000 of meer vindt altijd een tussentijdse
waardebepaling plaats als de waardeverandering ƒ 250.000,- of meer
bedraagt.
De gemeente zal, indien geconstateerd wordt dat zich bij een onroerende
zaak een wijziging heeft voorgedaan, moeten inschatten of de
waardeverandering mogelijk de genoemde drempel overstijgt. Indien deze
mogelijkheid bestaat dan zal de onroerende zaak opnieuw worden
gewaardeerd. Na de waardebepaling kan alsnog blijken dat de
waardeverandering onder de drempel blijft en in dat geval wordt er geen
nieuwe waarde vastgesteld. Is de drempel inderdaad overschreden, dan
wordt de nieuw bepaalde waarde vastgesteld bij een nieuwe WOZbeschikking.
Eventueel kunnen meerdere kleinere veranderingen in de loop van één
tijdvak gezamenlijk leiden tot een overschrijding van de drempel. Zodra de
kleinere veranderingen cumulatief leiden tot een overschrijding van de
drempel wordt een nieuwe waarde bepaald en vastgesteld. In het kader
hiervan wordt door de gemeente ook gesignaleerd en geregistreerd dat
zich een kleinere wijziging van het object heeft voorgedaan. Van deze
kleinere wijziging behoeft echter niet direct ingeschat te worden hoe groot
de invloed is op de vastgestelde waarde.
Evenals de wijzigingen van de onroerende zaak zelf, kan ook een
bijzondere omstandigheid, specifiek voor een onroerende zaak, leiden tot
een waardebepaling in de loop van het tijdvak. Deze bijzondere
omstandigheid is geregeld in onderdeel c van artikel 19 van de
Wet WOZ. Voor deze bijzondere omstandigheden is dezelfde drempel
van belang als bij de wijziging van een object.
De bijzondere omstandigheden bedoeld in artikel 19 kunnen voortvloeien
uit verschillende categorieën activiteiten of omstandigheden, zoals:
- wijziging bestemmingsplan;
- verkeersmaatregelen;
- ontstaan of constateren bodemverontreiniging;
- veranderingen ten aanzien van (geluid)hinder;
- veranderde bestemming/gebruik van aangrenzende onroerende
zaken.
Bij de genoemde activiteiten of omstandigheden moet wel beoordeeld
worden of voldaan is aan de criteria "bijzonder" en "specifiek voor de
onroerende zaak geldend". Daarnaast moet beoordeeld worden of deze
omstandigheid aanleiding is tot een waardeverandering die de drempel
overschrijdt. Deze beoordeling is slechts in individuele gevallen te maken,
zodat er geen limitatieve opsomming bestaat van de omstandigheden als
bedoeld in artikel 19, onderdeel c.
138

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
4. ONDERBOUWING TAXATIE
4. ONDERBOUWING TAXATIE
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat een ieder die een WOZbeschikking
heeft ontvangen, een afschrift kan krijgen van alle gegevens die ten
grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Om hieraan invulling te geven zijn
in de bijlagen 2 en 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken model-taxatieverslagen aangegeven. Deze modeltaxatieverslagen
geven aan, welke informatie tenminste verstrekt moet worden
aan de belanghebbende. Bijlage 2 geeft een model-taxatieverslag woningen en
bijlage 3 geeft een model-taxatieverslag niet-woningen.
Het model-taxatieverslag geeft aan welke gegevens tenminste aan de
belanghebbende moeten worden verstrekt. De vormgeving van het verslag kan
door de gemeente zelf worden verzorgd. Ook kan de gemeente besluiten een
uitgebreidere onderbouwing van de taxatie aan een belanghebbende ter
beschikking te stellen.
Dit taxatieverslag heeft alleen betrekking op de gegevens zoals die aan de
belanghebbenden worden gegeven bij een informatievraag. In een bezwaar- of
beroepsprocedure kan een uitgebreider rapport noodzakelijk zijn, waarin wordt
ingegaan op de door de appellant aangedragen feiten. Hiervoor zal de taxateur
dan ook aanvullend onderzoek moeten verrichten.
4.1 Woningen
Een taxatieverslag ter onderbouwing van de taxatie van een woning dient
op verzoek beschikbaar te zijn, dan wel door middel van een
geautomatiseerd systeem uitgeprint te kunnen worden. Het verslag bevat
minimaal de gegevens die in het model in de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken zijn opgenomen.
De waarde in het economische verkeer moet voor alle woningen onderbouwd
kunnen worden zonder dat daar een nader (veld-)onderzoek voor
noodzakelijk is. De gegevens voor het taxatieverslag zijn daarom
bijvoorbeeld opgeslagen in een geautomatiseerd taxatie-bestand. Uit het
taxatieverslag dient te blijken welke objectgegevens en marktgegevens
ten grondslag hebben gelegen aan de taxatie.
Bij de taxatie van woningen staat vergelijking met andere woningen
centraal. De vergelijkbaarheid van woningen wordt in het taxatieverslag in
ieder geval tot uitdrukking gebracht in een aanduiding "soort woning".
Daarnaast spelen bouwjaar en grootte van de woning een belangrijke rol.
Ook de ligging van de woning is van groot belang voor de waarde. Omdat
de postcode van het object onderdeel uitmaakt van het unieke adres
139

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
volgens het Stuf-WOZ kan de postcode ook een rol spelen bij het
vergelijken van woningen met betrekking tot de ligging.
Wat betreft de soort woning kan de gemeente een eigen classificatie
hanteren. Bij het classificatiesysteem moet de gemeente wel rekening
houden met de verplichtingen die voortvloeien uit de gebruikscode in het
kader van het Stuf-WOZ. Voor deze gebruikscode in het Stuf-WOZ is het
van belang om in de gemeentelijke registratie voor een woning te kunnen
aangeven of het geheel als woning wordt gebruikt of dat een gedeelte
voor bedrijfsdoeleinden (kantoor aan huis, praktijkruimte arts of iets
dergelijks) wordt gebruikt.
Doordat bij de waardebepaling de vergelijking ook op andere kenmerken
plaats vindt, kan het aantal soorten woningen, dat in een classificatie
wordt onderscheiden, beperkt blijven. Een mogelijke classificatie is de
volgende:
. eengezinswoning;
. herenhuis;
. villa (inclusief landhuis, bungalow, woonboerderij);
. benedenwoning;
. bovenwoning;
. flat met lift;
. flat zonder lift.
Afhankelijk van de lokale situatie kunnen één of meerdere categorieën
nader worden uitgesplitst. Zo kunnen bijvoorbeeld in de ene gemeente
woonboerderijen van zodanig belang zijn dat ze afzonderlijk in de
classificatie tot uitdrukking moeten komen, terwijl in een andere gemeente
een categorie portiekwoningen nuttig kan zijn.
De soort woning wordt verder uitgesplitst in verband met de onderlinge
ligging van de woningen. Hierbij wordt bijvoorbeeld onderscheid gemaakt
tussen hoekwoningen, tussenwoningen, vrijstaande woningen,
geschakelde woningen of twee-onder-één-kap woningen. In dezelfde
verfijning van de soort woning wordt voor meergezinswoningen de verdieping
waarop de woning is gelegen aangegeven.
Voor het realiseren van de classificatie in het registratiesysteem van de
gemeente is het noodzakelijk om aandacht te besteden aan het
vastleggen van aanhorigheden, zoals de aanwezigheid van een tuin of
van parkeergelegenheid in de vorm van een garage of carport. Hoewel
het begrip aanhorigheid in de formele juridische terminologie niet meer
voor komt, kan dit begrip in de praktijk nog wel gebruikt worden om aan te
duiden welke elementen van het object exact in de waardering van het
WOZ-object betrokken zijn. Voor de categorieën zoals eengezinswoningen,
herenhuizen en villa's komt de grootte van de tuin tot uitdrukking
in de totale perceelsoppervlakte. Bij meergezinswoningen dient de
140

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
4. ONDERBOUWING TAXATIE
aanwezigheid van (en eventueel een aanduiding van de grootte van) een
tuin afzonderlijk te worden geregistreerd. Ditzelfde geldt voor de
aanwezigheid van een garage of carport bij alle typen woningen. Deze
afzonderlijke aanduiding geeft de belanghebbende direct een indruk van
de zaken die bij de objectafbakening zijn betrokken.
Het aanduiden van aanhorigheden vergt ook een zorgvuldige werkwijze bij
de registratie van objecten. Een aanhorigheid kan een eigen adres
hebben en een eigen kadastrale aanduiding. Bij het WOZ-object zoals dat
aan de belanghebbenden en de afnemers wordt gepresenteerd, moet
deze kadastrale aanduiding opgenomen zijn in de kadastrale aanduiding
van het totale WOZ-object. Ook in het unieke adres van het WOZ-object
moet deze relatie met een aanhorigheid duidelijk zijn (bijvoorbeeld
huisnummer 43-45 of aparte aanduiding in lokatie-omschrijving). In de
basisregistratie van de gemeente kunnen hoofdobject en aanhorigheid
afzonderlijk worden geregistreerd.
Op het taxatieverslag moet ook het bouwjaar van de woning vermeld
worden. Dit betreft het oorspronkelijke bouwjaar en wel het jaar waarin de
woning is opgeleverd voor bewoning. Dit bouwjaar mag niet aangepast
worden wanneer er bijvoorbeeld een (ingrijpende) renovatie heeft
plaatsgevonden. Bij oudere woningen kan volstaan worden met een
indicatie van het bouwjaar (bijvoorbeeld bouwjaar vóór 1900).
Bij de aanduiding van de grootte van de woning wordt in het modeltaxatieverslag
in de uitvoeringsregeling als voorbeeld gegeven de bruto
vloeroppervlakte als maatstaf voor de grootte van de woning. Het
belangrijkste gebruik van dit gegeven is het onderling vergelijken van
woningen. Deze vergelijking kan ook plaatsvinden aan de hand van een
andere maatstaf voor de grootte van een woning. Wanneer de gemeente
een andere systematische registratie van de grootte van woningen
hanteert (bijvoorbeeld bruto inhoud, of netto oppervlakte) dan kunnen
deze gegevens op het taxatieverslag worden weergegeven. Er moet
echter wel sprake zijn van een uniforme maatstaf voor alle woningen
binnen de betreffende gemeente.
In het taxatieverslag wordt bij "bijzondere kenmerken" aangegeven op
welke aspecten deze woning afwijkt van de gemiddelde woning binnen de
betreffende categorie. De afwijkingen of verschillen dienen hetzij
gekwantificeerd dan wel gekwalificeerd te worden volgens een vooraf
opgezette methodiek. Indien bijvoorbeeld voor een woning een lagere
taxatiewaarde wordt gegeven dan de marktprijs van een vergelijkbare
woning, omdat de taxateur een slechtere onderhoudstoestand bij zijn
oordeel betrokken heeft, dan moet dit verschil in onderhoudstoestand
worden aangeduid. De onderhoudstoestand hoeft echter niet bij alle
woningen te worden gemeld, maar alleen als deze de taxatiewaarde heeft
141

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
beïnvloed. In het algemeen betreffen de bij "bijzondere kenmerken"
aangeduide bijzonderheden de verschillen van de betreffende woning ten
opzichte van de referentiewoning. Deze referentiewoning is immers
representatief voor de categorie woningen waartoe deze getaxeerde
woning behoort. Het adres van de referentiewoning wordt echter, in
verband met onder meer privacy-bescherming, niet op het taxatieverslag
gemeld.
De gebruikte marktgegevens komen tot uitdrukking in de gegevens over
enkele vergelijkbare woningen. Meestal zullen gerealiseerde
verkoopprijzen worden vermeld op het taxatieverslag van enkele
vergelijkbare woningen. Het weergeven van vergelijkbare woningen op het
taxatieverslag is in de praktijk mogelijk, omdat bij elke vastgestelde
waarde van een woning verwezen wordt naar een referentiewoning. Bij
deze referentiewoning is bijvoorbeeld de verkoopprijs van de
referentiewoning zelf geregistreerd plus enkele verkoopprijzen uit de
geregistreerde marktinformatie die zijn gebruikt bij de waardebepaling van
de referentiewoning.
Voor sommige woningen is het onmogelijk om verkoopprijzen te
vermelden van vergelijkbare woningen, omdat er sprake is van zeer
unieke objecten of van een omgeving waarin alleen huurwoningen
voorkomen. Alleen in die bijzondere gevallen zal op het taxatieverslag de
vastgestelde waarde (en niet de verkoopprijs) van enkele "vergelijkbare"
woningen gegeven kunnen worden, bijvoorbeeld tezamen met één
verkoopprijs om het marktniveau aan te geven.
In hoofdstuk 8 wordt een voorbeeld gegeven van een ingevuld
taxatieverslag. In dit voorbeeld is de lay-out van het model-taxatieverslag
uit de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken aangehouden. Een gemeente kan echter van deze layout
afwijken, mits tenminste de gegevens die in het model-taxatieverslag
zijn opgenomen, worden vermeld.
4.2 Niet-woningen
Ook voor niet-woningen is in de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken een model
taxatieverslag opgenomen.
De algemene gegevens op het taxatieverslag komen overeen met het
taxatieverslag voor woningen. Ook bij niet-woningen zal het taxatieverslag
op basis van de geregistreerde gegevens direct door de gemeente
opgesteld moeten kunnen worden. Bij de aanduiding van de groote van
het object is van belang om duidelijk op het taxatieverslag aan te geven
142

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
4. ONDERBOUWING TAXATIE
volgens welke maatstaf gemeten is, bijvoorbeeld door het aanduiden van
de gehanteerde NEN-norm.
Bij de bijzondere kenmerken zal bij niet-woningen aandacht gegeven
worden aan elementen die naar de mening van de taxateur van invloed
zijn op de waarde in vergelijking met andere soortgelijke objecten. Ook bij
de niet-woningen wordt onder bijzondere kenmerken vooral melding
gemaakt van afwijkingen ten opzichte van het standaard object in de
betreffende categorie. De gegevens met betrekking tot de
referentiehuurwaarde en referentiekapitalisatiefactor zijn bijvoorbeeld
gebaseerd op een bepaald standaardtype courante niet-woning. Alle
kenmerken waarop deze getaxeerde woning afwijkt van dit standaardtype
worden vermeld. Mogelijke aanduidingen hierbij zijn bijvoorbeeld:
. betere of slechtere onderhoudstoestand;
. hogere of lagere kwaliteit van het object;
. betere of slechtere doelmatigheid (benutting, verhouding brutonetto);
. meer of minder uitstraling;
. ontbreken van voorzieningen die bij vergelijkbare objecten normaal
worden geacht;
. aanwezigheid van extra voorzieningen ten opzichte van vergelijkbare
objecten;
. speciale monumentale of cultuurhistorische betekenis
(rijksmonument, gemeentemonument);
Bij grotere objecten worden de objectgegevens en de vastgestelde
waarde uitgesplitst naar afzonderlijke delen die binnen het complex
onderscheiden kunnen worden.
Essentieel bij het taxatieverslag voor niet-woningen is de opbouw van de
taxatie. Deze opbouw is afhankelijk van de toegepaste taxatie-methodiek.
In het taxatieverslag kan de opbouw vermeld worden volgens de
vergelijkingsmethode (vergelijkbare objecten), volgens de methode van
huurwaarde kapitalisatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor eventueel
afzonderlijk voor onderdelen van het object) en volgens de gecorrigeerdevervangingswaarde-berekening
(vervangingswaarde grond,
vervangingswaarde opstal, factor voor technische veroudering en factor
voor functionele veroudering eventueel afzonderlijk voor onderdelen van
het object).
De gegevens in het taxatieverslag moeten aan de belanghebbende
verklaren hoe de waarde tot stand is gekomen. Het taxatieverslag geeft
daarbij aan dat de vastgestelde waarde inderdaad aansluit op de waarde
in het economische verkeer. Overeenkomstig de jurisprudentie kunnen de
afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw niet apart op hun juistheid
beoordeeld worden in bijvoorbeeld een bezwaarprocedure of een
143

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
beroepsprocedure. Alleen de uiteindelijk vastgestelde waarde kan formeel
worden getoetst.
144

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
In artikel 7 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken wordt aan gemeenten de verplichting opgelegd om
kwaliteitsanalyses uit te voeren en hierover te rapporteren aan de
Waarderingskamer. Deze kwaliteitsanalyses vormen samen met het plan van
aanpak en de rapporten van bevindingen die worden opgesteld bij de inspecties
ter plaatse de informatie die de Waarderingskamer gebruikt voor het houden van
toezicht.
Voor het houden van toezicht heeft de Waarderingskamer kwaliteitskenmerken
geformuleerd. Deze kwaliteitskenmerken komen eerst aan de orde. Deze
kwaliteitskenmerken betreffen alle aspecten die samenhangen met de
waardering van onroerende zaken. In paragraaf 5.2 wordt ingegaan op de
minimale inhoud van de kwaliteitsrapportages die de gemeenten moeten
opstellen. Hieruit blijkt duidelijk dat bij deze kwaliteitsrapportages het accent ligt
op de aansluiting op het marktniveau en de juistheid van de onderlinge
waardeverhoudingen. De andere kwaliteitskenmerken komen nadrukkelijker bij
de andere elementen van het toezicht tot uitdrukking.
5.1 Kwaliteitskenmerken
Voor een afbakening van het begrip kwaliteit is het noodzakelijk dat
eenduidig is vastgelegd waarvan de kwaliteit beschreven en bewaakt
moet worden. Als object van kwaliteitsbeschrijving en kwaliteitsbewaking
is gekozen voor de dienstverlening door de gemeente op het terrein van
de waardering van onroerende zaken. Dit object van kwaliteitsbeschrijving
en kwaliteitsbewaking is ruimer dan alleen de kwaliteit van de
vastgestelde waarden. Dit komt tot uitdrukking in de zes
kwaliteitskenmerken die de Waarderingskamer onderscheidt (complete
objectafbakening, aansluiting op marktniveau, correcte onderlinge
waardeverhoudingen, onderbouwing van de taxatie, tijdige
beschikbaarheid, zorgvuldigheid). Deze kwaliteitskenmerken worden
hierna verder uitgewerkt. Van deze kenmerken hebben de eerste vier
primair betrekking op de kwaliteit van de vastgestelde waarden en de
laatste twee primair op de kwaliteit van de dienstverlening door de
gemeenten.
De zes kenmerken van kwaliteit van de waardering die relevant zijn voor
de waardering in het kader van de Wet WOZ hebben betrekking op
verschillende aspecten van de waardebepaling. Wat betreft de
opeenvolgende fasen in het proces kan onderscheid gemaakt worden
tussen een fase voorafgaand aan de eigenlijke waardering, de waardering
en de fase volgend op de waardering. Het eerste kenmerk
(objectafbakening en objectidentificatie) vormt een voorwaarde voor een
145

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
goede waardering en behoort tot de fase voorafgaand aan de waardering.
De volgende drie kenmerken (marktniveau, onderlinge waardeverhoudingen
en onderbouwing) zijn kwaliteitskenmerken die gericht zijn op
de waardering zelf. Het vijfde kenmerk (tijdige beschikbaarheid) is gericht
op het gebruik van de gegevens en behoort tot de fase volgend op de
waardering.
Het zesde kenmerk (zorgvuldigheid en openbaarheid) behoort bij alle
fasen van de waardering en is meer gericht op het aspect van de
contacten met afnemers en belastingplichtigen.
De zes kenmerken van kwaliteit van de waardering in het kader van de
Wet WOZ kunnen als volgt nader aangeduid worden.
. Complete objectafbakening en objectidentificatie
De objectafbakening vormt één van de belangrijkste aandachtspunten
voor een vastgestelde waarde in het kader van belastingheffing. Een
correcte afbakening van het object is een voorwaarde voor een
acceptabele waardering van het object. De verschillende heffingen die
gebruik maken van de waarde in het kader van de Wet WOZ hanteren
verschillende objectafbakeningen (gebruikerseenheid versus
eigenareneenheid). De objectafbakening in het kader van de Wet WOZ
moet gebruik voor de verschillende heffingen mogelijk maken, hetgeen
eisen stelt aan de manier waarop zowel vanuit bouwkundig als vanuit
juridisch perspectief deze afbakening wordt gerealiseerd.
Om het gebruik voor verschillende heffingen mogelijk te maken moet
de objectidentificatie in het kader van de Wet WOZ zodanig zijn dat de
afnemers deze kunnen gebruiken voor, en omzetten naar, de eigen
objectafbakening. De objectidentificatie in het kader van de Wet WOZ
zal daarom uit minimaal drie elementen moeten bestaan:
. Objectadres (straatnaam, huisnummer plus eventuele
toevoegingen).
Indien het adres meerdere postadressen omvat moet dit bij de
identificatie duidelijk gemaakt worden.
. Kadastrale aanduiding (kadastrale gemeente, sectie, nummer).
Indien het object meerdere kadastrale percelen omvat moet dit
duidelijk zijn. Ook moet duidelijk zijn of het gehele dan wel slechts
een deel van het kadastrale perceel tot het object behoort.
. Karakterisering van het object (bijvoorbeeld: woonhuis, woonhuis
met praktijkruimte).
Deze identificatie is vooral belangrijk voor de belastingplichtige maar
kan ook voor de afnemers van belang zijn (bijvoorbeeld bij
beoordeling van het huurwaardeforfait of bij beoordeling van het
onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd).
. Aansluiting op marktniveau
146

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
Bij alle heffingen die gebruik maken van de waardering in het kader van
de Wet WOZ is gekozen voor de waarde om een basis voor
belastingheffing te hebben die voldoende rechtsgelijkheid biedt. Om dit
uitgangspunt te kunnen realiseren moet de getaxeerde waarde zo goed
mogelijk de waarde in het economische verkeer benaderen. Structurele
afwijking van de taxatiewaarden ten opzichte van de marktwaarden
past daarom niet bij de waardering in het kader van de Wet WOZ. Deze
structurele afwijking mag niet optreden bij het gehele bestand van
onroerende zaken binnen een gemeente, maar ook niet bij specifieke
categorieën objecten.
. Correcte onderlinge waardeverhoudingen
De onderlinge verhouding tussen de vastgestelde waarde van twee
willekeurige objecten moet overeenkomen met de waardeverhouding
van deze objecten op de markt. De belastingplichtige zal de
vastgestelde waarde primair beoordelen vanuit vergelijking met andere
objecten en dit geldt ook voor de taxateur bij het bepalen van de
waarde. De onderlinge verschillen in vastgestelde waarde moeten
overeenstemmen met verschillen in eigenschappen van de objecten,
zoals die op de markt worden gewaardeerd. Wanneer sprake is van
correcte onderlinge waardeverhoudingen, komt het waardeverschil
tussen twee willekeurige objecten overeen met verschillen in
waardering bij vraag en aanbod op de markt.
. Onderbouwing van de vastgestelde waarde
Elke vastgestelde waarde moet onderbouwd zijn. Elke belanghebbende
heeft het recht om deze onderbouwing voor zijn of haar object op te
vragen. Deze onderbouwing heeft de vorm van een taxatieverslag. Er
zijn in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken minimum-eisen gesteld aan de inhoud van een
dergelijk taxatieverslag. Deze onderbouwing is ook noodzakelijk bij een
eventuele bezwaar- of beroepsprocedure. De betreffende gegevens
moeten altijd direct beschikbaar en toegankelijk zijn. De onderbouwing
bestaat enerzijds uit marktgegevens (zoals vergelijkbare transactieprijzen,
huurprijzen, bouwkosten etcetera) en anderzijds uit
objectkenmerken. De onderbouwing zal meestal worden opgeslagen in
geautomatiseerde bestanden. Vanuit deze bestanden kan dan altijd
een afzonderlijk taxatieverslag worden vervaardigd, wanneer de
belanghebbende daarom verzoekt.
Het door de gemeente gehanteerde taxatieverslag moet voor de
belanghebbende en eventueel de rechter in de beroepsfase duidelijk
zijn. Zij moeten de gegevens kunnen beoordelen op overeenkomst met
de werkelijkheid en moeten kunnen nagaan welke invloed de individuele
gegevens hebben op de vastgestelde waarde.
. Tijdige beschikbaarheid
147

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
De externe afnemers van de vastgestelde waarde maken een eigen
planning voor het gebruik van de waardegegevens voor de
belastingheffing. Indien de vastgestelde waarde of andere relevante
gegevens later ter beschikking komen heeft dit grote (financiële)
consequenties voor de betreffende afnemer. Overschrijding van de
gestelde termijnen vermindert de gebruikswaarde van de
waardegegevens en daarmee de kwaliteit. Dit geldt voor alle
gegevensleveringen in het kader van de Wet WOZ. Met name de
levering van de gegevens binnen acht weken na het begin van het
tijdvak speelt een rol bij de kwaliteit. Hierbij bestaat zowel aandacht
voor het moment van de aanlevering als voor de volledigheid. De tijdige
beschikbaarheid van de gegevens over de vastgestelde waarde is
mede afhankelijk van de tijdige beschikbaarheid van de gegevens die
noodzakelijk zijn voor de waardebepaling en de waardevaststelling
(bijvoorbeeld gegevens over kadastrale mutaties).
. Zorgvuldigheid en openbaarheid
De vastgestelde waarde in het kader van de Wet WOZ wordt gebruikt
voor belastingheffing. Indien deze waarde niet geaccepteerd wordt
door belastingplichtigen als geschikte basis voor belastingheffing,
ontstaan problemen bij de heffing van de verschillende belastingen. De
acceptatie door de belastingplichtige hangt natuurlijk samen met de
hiervoor genoemde kwaliteitskenmerken. Daarnaast zal de acceptatie
door de belastingplichtige beïnvloed worden door de zorgvuldigheid
waarmee de gemeente opereert, de wijze waarop de belastingplichtige
informatie ontvangt, de deskundigheid en de manier van handelen van
de taxateur, etcetera. Openbaarheid gedurende het gehele
waarderingsproces is daarmee een kenmerk van de kwaliteit van een
vastgestelde waarde als geschikte basis voor belastingheffing.
5.2 Kwaliteitsrapportages
1. Referentiestelsel woningen
De gemeenten moeten zelf een kwaliteitscontrole van het
referentiestelsel uitvoeren. De resultaten worden in de vorm van een
rapportage met kengetallen aan de Waarderingskamer gemeld. De
gemeentelijke kwaliteitsrapportage bevat in ieder geval de
onderstaande elementen.
1. Een overzicht van de vergelijking van het gemiddelde
transactieniveau en het gemiddelde getaxeerde referentieniveau
inclusief de bandbreedte.
2. Een overzicht van de vergelijking van het gemiddelde
transactieniveau en het gemiddelde getaxeerde referentieniveau per
148

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
categorie woningen (onderscheid naar soort woning, buurt en
grootte).
3. Een overzicht van de onderlinge waardeverhoudingen in de
onderscheiden soorten woningen in relatie tot de gehanteerde
objectkenmerken.
4. Een overzicht van de voor de waardebepaling van de
referentiewoningen gebruikte transacties met vermelding van de
data waarop het transport heeft plaatsgevonden.
5. Een overzicht van het aantal referentiewoningen en het aantal
woningen per categorie ter beoordeling van de representativiteit van
het referentiestelsel.
De gemeente moet de kwaliteit van de taxaties en de kwaliteit van het
referentiestelsel analyseren. Van deze analyse wordt een rapportage
gemaakt voor de Waarderingskamer. Deze rapportage moet niet alleen
een beeld geven van de kwaliteit van het referentiestelsel, maar ook
van de aansluiting op de daaraan ten grondslag liggende marktgegevens.
Aan de hand hiervan kan, voordat de massale waardering
plaatsvindt, een inschatting gemaakt worden of de taxaties voldoende
zullen aansluiten op de markt.
Daarom moet de kwaliteitsanalyse van het referentiestelsel zo snel
mogelijk na het gereed komen van het referentiestelsel worden
uitgevoerd en moeten de resultaten worden gemeld aan de
Waarderingskamer. De datum waarop het verslag van de
kwaliteitsanalyse van de referentiegegevens gereed is, dient om die
reden afzonderlijk te worden gemeld in het plan van aanpak.
Uit het eerste element van de kwaliteitsanalyses blijkt al in hoofdlijnen
of de taxaties van de referentiewoningen zich op hetzelfde niveau
bevinden als de transactieprijzen. De tweede stap gaat vervolgens
specifieker in op de invloed van de ligging en de soort woning. Het
derde punt over de onderlinge waardeverhoudingen heeft met name tot
doel de invloed van verschillen qua objectkenmerken in dezelfde groep
objecten zichtbaar te maken. In de vierde en vijfde stap wordt
vervolgens een onderbouwing gegeven op de totstandkoming van het
referentiestelsel met voornamelijk numerieke gegevens.
In hoofdstuk 8 is een voorbeeld uitgewerkt van een dergelijke
rapportage over een kwaliteitsanalyse. De vijf in de randvoorwaarden
omschreven elementen zijn in hoofdzaak ondergebracht in twee
grafieken en één tabel. De rapportage begint met twee kengetallen
over de verhouding tussen de taxaties van referentiewoningen en de
gerealiseerde verkoopprijzen van dezelfde referentiewoningen. In deze
kengetallen zijn dus alleen die referentiewoningen opgenomen waarvan
rond de waardepeildatum (tussen één jaar voor en één jaar na de
149

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
waardepeildatum) een transactieprijs bekend is. Beide kengetallen
geven een benadering van de verhouding tussen het taxatieniveau en
het marktniveau voor deze referentiewoningen.
Bij de berekening van het eerste kengetal worden eerst de getaxeerde
waarden opgeteld van alle referentiewoningen die rond de
waardepeildatum zijn verkocht. Daarna worden de transactieprijzen van
al deze referentiewoningen opgeteld. Het eerste kengetal bestaat uit
deling van deze som van getaxeerde waarden door de som van de
transactieprijzen.
Bij de berekening van het tweede kengetal wordt voor iedere
referentiewoning die rond de waardepeildatum is verkocht de
verhouding bepaald tussen de getaxeerde waarde en de
transactieprijs. Het tweede kengetal bestaat uit het gemiddelde van
deze verhoudingen.
Vervolgens bevat het voorbeeld een afbeelding waarin dezelfde
referentiewoningen, die zijn betrokken in de berekening van beide
kengetallen, ingedeeld worden in een histogram. De
referentiewoningen zijn in klassen ingedeeld op basis van de voor de
berekening van het tweede kengetal berekende verhouding tussen de
getaxeerde waarde en de transactieprijs. Op de horizontale as staan de
verhoudingen (ratio's) 100, 105 etcetera aangegeven. Het getal 100
geeft aan dat de taxatie volledig overeenstemt met de verkoopprijs, dat
wil zeggen de getaxeerde waarde gedeeld door de transactieprijs is
1,00.
Het histogram deelt de referentiewoningen in klassen in. Het getal 100
betekent de klasse met verhoudingen tussen 0,975 en 1,025, het getal
105 met de klasse tussen 1,025 en 1,075, etcetera. De verticale as
geeft het aantal woningen in die klasse weer als percentage van het
totaal aantal referentiewoningen waarvan een recente verkoopprijs
bekend is.
In de tabel wordt een aantal gegevens over de referentiewoningen
weergegeven voor verschillende categorieën. Deze tabel geeft invulling
aan de punten 2, 3 en 5. Alle referentiewoningen worden ingedeeld in
categorieën. Voor iedere categorie wordt aangegeven:
. het aantal referentiewoningen in die categorie;
. de gemiddelde verhouding (ratio) tussen de getaxeerde waarde en
de verkoopprijs voor die referentiewoningen;
. de gemiddelde getaxeerde waarde voor die referentiewoningen;
. de gemiddelde grootte (hier in oppervlakte) van die referentiewoningen;
. het gemiddelde bouwjaar van die referentiewoningen;
. het totaal aantal verkopen binnen de periode van één jaar voor de
peildatum en één jaar na de peildatum (of zoveel eerder als het
referentiestelsel eerder wordt vastgesteld) binnen die categorie;
150

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
. de gemiddelde verkoopprijs van deze verkopen;
. de standaardafwijking van de verkoopprijzen per categorie (hier
weergegeven in duizenden guldens: kƒ);
. het totaal aantal woningen binnen de categorie.
Bij het maken van een categorie-indeling worden alleen
marktsegmenten die duidelijk van elkaar verschillen weergegeven. In
het voorbeeld worden bijvoorbeeld flatwoningen in buurt A
onderscheiden van die in buurt C omdat er een groot verschil is in de
grootte van deze woningen. Het totaal aantal te onderscheiden
categorieën zal meestal liggen tussen tien en vijftig.
In de tweede histogram wordt weergegeven welke verkoopprijzen
gehanteerd zijn bij de waardebepaling van de referentiewoningen. In dit
histogram komen alleen de referentiewoningen voor die in het verleden
verkocht zijn. Dit betekent dat bijvoorbeeld referentiehuurwoningen niet
in dit overzicht uitkomen. De eerste staaf heeft betrekking op de
periode van meer dan twee jaar voor de waardepeildatum, de tweede
op de periode van twee jaar voor tot één jaar voor de peildatum, de
derde op de periode van één jaar tot een half jaar voor de peildatum,
de vierde op de periode van een half jaar voor tot een half jaar na de
peildatum en de laatste staaf betreft de periode van een half jaar na tot
één jaar na de peildatum.
Elke staaf geeft het totaal aantal verkopen in die periode. Het totaal
aantal verkopen meer dan twee jaar voor de waardepeildatum is echter
niet relevant. Binnen elke staaf wordt aangegeven welk van deze
verkopen is gebruikt voor de waardebepaling van de referentiewoningen
door bijvoorbeeld een directe verwijzing. Tenslotte wordt
aangegeven welke van deze verkopen zijn geselecteerd als
referentiewoning.
In het voorbeeld is duidelijk zichtbaar dat de meeste
referentiewoningen zijn verkocht in de periode tussen een half jaar voor
en een half jaar na de peildatum.
2. Taxaties woningen
Na de afronding van de taxaties van de woningen verricht de gemeente
een kwaliteitscontrole van alle taxaties. De resultaten worden eveneens
in de vorm van een rapportage met kengetallen aan de Waarderingskamer
gemeld. De gemeentelijke kwaliteitsrapportage bestaat in
ieder geval uit onderstaande elementen.
1. Een overzicht van de vergelijking van het gemiddelde
transactieniveau en het gemiddelde taxatieniveau inclusief de
bandbreedte.
151

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
2. Een overzicht van het gemiddelde taxatieniveau en de bijbehorende
bandbreedte per categorie woningen (onderscheid naar soort
woning, buurt en grootte).
3. Een overzicht van de gemiddelde stijgings- en dalingspercentages
per categorie woningen.
4. Een overzicht van de procentuele afwijking van de vastgestelde
waarde van een woning ten opzichte van de referentiewoning. De
berekende gegevens worden ingedeeld in klassen van 5% en als
zodanig gepresenteerd.
In de kwaliteitsrapportage van de taxaties wordt, in aanvulling op de
kwaliteitsrapportage van de referentiewoningen, met name aandacht
geschonken aan de vraag of de referentiegegevens daadwerkelijk
bepalend zijn geweest voor de taxatie en of het referentiestelsel
representatief is. Bij de kwaliteitsanalyses wordt verder bekeken of de
uiteindelijke taxaties overeenstemmen met de referentiewaarden.
In hoofdstuk 8 is deze kwaliteitsrapportage wederom in een voorbeeld
uitgewerkt. De opbouw van deze kwaliteitsanalyse is vergelijkbaar met
de analyse van de referentiewoningen. De verhoudingen op de eerste
pagina tussen getaxeerde waarde en verkoopprijs hebben hier echter
niet alleen betrekking op de referentiewoningen, maar op alle woningen
die verkocht zijn in de periode tussen één jaar voor de
waardepeildatum en één jaar na de waardepeildatum.
De tabel gaat uit van dezelfde categorie-indeling als bij de
kwaliteitsanalyse van de referentiewoningen. Alleen is nu een aantal
andere kolommen gedefinieerd. Voor iedere categorie wordt gegeven:
. de gemiddelde getaxeerde waarde van alle woningen in die
categorie;
. de standaardafwijking van de taxatie binnen deze categorie (in
duizenden guldens: kƒ);
. de bandbreedte tussen de laagste taxatie en de hoogste taxatie;
. de gemiddelde stijging van de taxatie ten opzichte van de vorige
waardepeildatum;
. de standaardafwijking van de stijging ten opzichte van de vorige
waardering.
In het laatste histogram wordt aangegeven de mate waarin de
getaxeerde waarde van een woning afwijkt van de getaxeerde waarde
van de gehanteerde referentiewoning. Uit het voorbeeld blijkt duidelijk
dat de meeste taxaties van woningen minder dan 2,5% afwijken van de
waarde van de referentiewoning. In deze afbeelding wordt onderscheid
gemaakt tussen de repetitiebouw en de niet-repetitiebouw.
3. Referentiestelsel waarde in het economische verkeer niet-woningen
152

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
Met betrekking tot het referentiestelsel voor de courante niet-woningen
wordt een afzonderlijke kwaliteitsrapportage opgesteld door de
gemeente en ingediend bij de Waarderingskamer. Deze gemeentelijke
kwaliteitsrapportage bevat in ieder geval de onderstaande elementen.
1. Een overzicht van de vergelijking van de huurprijzen in het
referentiestelsel met gerealiseerde markt huurprijzen volgens de
beschikbare marktinformatie met daarbij een verschillenanalyse.
2. Een overzicht van de vergelijking van beschikbare transactieprijzen
met de uitkomsten van de berekening op basis van
referentiehuurprijzen en referentiekapitalisatiefactoren met daarbij
een verschillenanalyse.
Uit de eerste stap, de weergave van het referentiemateriaal, volgt al
veel informatie over het taxatieniveau en de manier waarop onderlinge
verschillen tussen objecten leiden tot onderlinge waardeverhoudingen.
De tweede stap legt extra nadruk op de relatie met de gegevens uit de
markt met name met betrekking tot de kapitalisatiefactor.
In hoofdstuk 8 is ook voor deze kwaliteitsanalyse een voorbeeld
gegeven. In deze analyse worden voor verschillende soorten nietwoningen
bandbreedtes gegeven van enerzijds de
referentiehuurprijzen en anderzijds de huurprijzen die op de markt
worden gerealiseerd. Voor sommige soorten objecten wordt daarbij
onderscheid gemaakt naar lokatie of grootte van het object. Welke
categorieën onderscheiden worden in de kwaliteitsanalyse is
afhankelijk van welke soorten objecten voorkomen binnen de
gemeente.
In het tweede gedeelte van de kwaliteitsanalyse wordt een aantal
beschikbare verkopen (eigenaar-gebruikers) nader geanalyseerd.
Het voorbeeld is volledig gericht op de toepassing van de
kapitalisatiemethode. Indien er een belangrijke categorie niet-woningen
binnen de gemeente bestaat, waarbij de vergelijkingsmethode wordt
toegepast, kan deze ook in een kwaliteitsanalyse tot uitdrukking
worden gebracht. Deze kwaliteitsanalyse kan dezelfde vorm hebben
als de kwaliteitsanalyse referentiewoningen. Voor de toepassing van de
discounted-cash-flow-berekening zal het accent bij het toezicht liggen
op het toezicht ter plaatse.
4. Taxaties waarde in het economische verkeer niet-woningen
Na de afronding van de taxaties verricht de gemeente opnieuw een
kwaliteitscontrole. De resultaten worden wederom in de vorm van een
153

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
rapportage met kengetallen aan de Waarderingskamer gemeld. Deze
kwaliteitsrapportage bestaat in ieder geval uit onderstaande elementen.
1. Per categorie objecten (onderscheid naar soort object, ligging en
grootte) een overzicht van de gemiddelde getaxeerde huurwaarde
per vierkante meter, alsmede de totale bandbreedte. Deze gegevens
worden vergeleken met de referentiegegevens.
2. Per categorie objecten (onderscheid naar soort object, ligging en
grootte) een overzicht van de gemiddelde toegepaste
kapitalisatiefactor alsmede de totale bandbreedte. Deze gegevens
worden vergeleken met de referentiegegevens.
De eerste stap legt een verband tussen het taxatieniveau per soort
object en de referentiegegevens. De tweede stap legt extra nadruk op
de relatie met de toegepaste kapitalisatiefactoren per soort object en
de referentiegegevens.
In de kwaliteitsanalyse van de taxaties wordt met name aandacht
geschonken aan de vraag of de referentiegegevens bepalend zijn
geweest voor de taxatie en of het referentiestelsel representatief is. Bij
de kwaliteitsanalyses wordt bekeken of de huurwaarde in de
uiteindelijke taxaties overeenstemmen met de referentiehuurwaarde.
Ditzelfde geldt ook voor de bij de taxatie gebruikte kapitalisatiefactoren.
In hoofdstuk 8 is ook voor deze kwaliteitsanalyse een voorbeeld
opgenomen. In dit voorbeeld is slechts één categorie niet-woningen
uitgewerkt, namelijk kantoren. Op overeenkomstige wijze kunnen ook
voor andere categorieën niet-woningen tabellen worden opgesteld.
In het voorbeeld wordt evenals bij de referentiegegevens niet-woningen
alleen ingegaan op de kapitalisatiemethode. Indien er sprake is van
een belangrijke categorie niet-woningen, waarbij de
vergelijkingsmethode is toegepast, dan komt dit tot uitdrukking in een
kwaliteitsanalyse die vergelijkbaar is met de kwaliteitsanalyse taxaties
woningen.
154

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
5. RAPPORTAGE KWALITEITSANALYSES
5. Referentiestelsel gecorrigeerde vervangingswaarde
Ook met betrekking tot het referentiestelsel voor de berekening van de
gecorrigeerde vervangingswaarde wordt een afzonderlijke
kwaliteitsrapportage opgesteld door de gemeente en ingediend bij de
Waarderingskamer. Deze kwaliteitsrapportage bevat in ieder geval de
onderstaande elementen.
1. Een overzicht van de vergelijking van de herbouwkosten in het
referentiestelsel met de werkelijke stichtingskosten, met daarbij een
verschillenanalyse.
2. Een overzicht van de vergelijking van de uitkomst van een gecorrigeerde
vervangingswaarde-berekening met een transactieprijs voor
objecten die recent zijn verkocht.
Uit het voorbeeld in hoofdstuk 8 blijkt duidelijk dat de rapportage over
deze kwaliteitsanalyse vooral een weergave is van een vergelijking
tussen de normbedragen volgens het referentiestelsel en gerealiseerde
stichtingskosten.
6. Taxaties gecorrigeerde vervangingswaarde
Na de afronding van de taxaties verricht de gemeente ook een analyse
van de kwaliteit van de uitgevoerde gecorrigeerde-vervangingswaardeberekeningen.
De resultaten worden wederom in de vorm van een
rapportage met kengetallen aan de Waarderingskamer gemeld. Deze
kwaliteitsrapportage bestaat in ieder geval uit onderstaande elementen.
1. Per categorie objecten de bandbreedte van de ongecorrigeerde
vervangingswaarde per kubieke of vierkante meter.
2. Per categorie objecten de bandbreedte van de gecorrigeerde
vervangingswaarde per kubieke of vierkante meter.
3. Per categorie objecten (bestemming), per lokatie de bandbreedte
van de grondwaarde per vierkante meter.
4. Een overzicht van gehanteerde factoren technische veroudering en
functionele veroudering per categorie objecten.
De eerste twee stappen leggen een verband tussen het taxatieniveau
per soort object en de referentiegegevens. De derde stap legt nadruk
op de relatie met de grondwaarde per soort object en de referentiegegevens.
De overzichten in de vierde stap geven aan of de
gehanteerde factoren overeenkomen met vergelijkbare gemeenten.
Een situatie waarbij in bijna alle gevallen een hoge correctie voor
functionele veroudering wordt toegepast, wijst bijvoorbeeld op een
bestand met voor het merendeel oudere objecten.
155

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
In de kwaliteitsanalyse van de taxaties wordt met name aandacht
geschonken aan de vraag of de referentiegegevens ook bepalend zijn
geweest voor de taxatie en of het referentiestelsel representatief is. Bij
de kwaliteitsanalyses wordt bekeken of de vervangingswaarde in de
uiteindelijke taxaties overeenstemmen met de referentiebouwkosten.
Ditzelfde geldt ook voor de bij de taxatie gebruikte grondprijzen.
In het voorbeeld in hoofdstuk 8 komen deze analyses tot uitdrukking in
de bandbreedten waarbinnen de bij de taxaties gehanteerde bedragen
en correctiefactoren liggen.
156

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
6. VAKBEKWAAMHEIDSEISEN TAXATEURS
6. VAKBEKWAAMHEIDSEISEN TAXATEURS
In de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende
zaken zijn de inhoudelijke eisen aan de vakbekwaamheid van de betrokken
taxateurs vastgelegd. De Wet WOZ legt de verantwoordelijkheid voor de
uitvoering van de waardebepaling en voor de uitvoering van de
waardevaststelling uitdrukkelijk bij de gemeenten. Dit betekent dat de gemeenten
verantwoordelijk zijn voor het inzetten van vakbekwame taxateurs voor de
uitvoering van een waarderingsproject. Dit kan door het in dienst hebben van
taxateurs, het inhuren van taxateurs of het uitbesteden aan een taxatiebureau
waar deze taxateurs werkzaam zijn.
De vakbekwaamheidseisen die zijn vastgelegd in de genoemde regeling gelden
daarmee als een richtlijn voor de gemeenten. Zij vormen daarnaast een leidraad
voor de betrokken beroepsgroepen en een richtsnoer voor opleidingsinstituten
voor het opzetten van opleidingen.
De in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering
onroerende zaken vastgelegde vakbekwaamheidseisen worden gevormd door
de beschrijving van de noodzakelijke vaardigheden van de taxateurs. Deze
vaardigheden zijn in een waarderingsproject noodzakelijk om de kwaliteit die de
Wet WOZ vereist, te realiseren. Daarnaast wordt in de toelichting bij de regeling
een opleidingspad aangegeven langs welke de taxateurs deze vaardigheden
kunnen leren. Dit opleidingspad bestaat uit drie stappen met elke een eigen
toetsing.
Door dit opleidingspad krijgen de gemeenten een instrument om te toetsen of de
taxateurs die worden ingezet voldoen aan de eisen die relevant zijn voor de
activiteiten in het kader van de Wet WOZ. Dit opleidingspad geeft ook
duidelijkheid aan allen die taxatiewerkzaamheden verrichten in het kader van de
uitvoering van de Wet WOZ.
Het geformuleerde opleidingspad is onderverdeeld in drie samenhangende
stappen. Twee van deze drie stappen komen overeen met de
vakbekwaamheidseisen die gelden voor andere beroepsgroepen op het terrein
van de taxatie van onroerend goed (makelaars, beëdigde taxateurs). Alleen de
derde stap is specifiek gericht op de Wet WOZ.
De in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering
onroerende zaken beschreven kennis en vaardigheden moeten beschikbaar zijn
in elk waarderingsproject in het kader van de Wet WOZ. Dit betekent niet dat
ook alle medewerkers die in het project werkzaam zijn volledig aan alle eisen
moeten voldoen. Aan de ene kant werken in het project bijvoorbeeld mensen aan
het verzamelen en verwerken van gegevens. Deze "werkvoorbereiders"
behoeven niet te voldoen aan alle eisen van de WOZ-taxateur. Aan de andere
kant worden bijvoorbeeld zeer gespecialiseerde taxateurs ingezet voor specifieke
157

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
objecten. Het inzetten van deze gespecialiseerde taxateurs kan van belang zijn,
ook als deze taxateurs bijvoorbeeld niet beschikken over de bijzondere
vaardigheden in het kader van de Wet WOZ (taxeren voor belastingdoeleinden).
Belangrijk is dat wel alle noodzakelijke kennis en vaardigheden in het
waarderingsproject gewaarborgd zijn. Dit betekent dat in ieder geval de taxateur
die de getaxeerde waarden bekrachtigt aan de geformuleerde eisen moet
voldoen.
Algemene taxatietechnische kennis
De basiskennis op het terrein van de taxatieleer die een taxateur in het kader van
de Wet WOZ moet hebben, komt overeen met de basiskennis voor andere
beroepsgroepen voor de taxatie van onroerend goed. Voor het toetsen van deze
basiskennis speelt het examen van de Stichting Vakexamen Makelaardij (SVMexamen)
een centrale rol.
Het SVM-examen is een centraal schriftelijk examen dat jaarlijks door een
onafhankelijk instituut wordt afgenomen. Voor dit examen worden door verschillende
instituten opleidingen verzorgd.
Dit SVM-examen bestaat uit zeven vakken:
. Boekhouden, bedrijfshuishoudkunde, vermogensbeheer,
beheeradministratie
. Bouwkunde
. Economie en landhuishoudkunde
. Nederlandse taal
. Praktijkleer
. Privaatrecht
. Publiekrecht
Om beëdigd te worden als makelaar kan in plaats van dit vakexamen eventueel
een mondelinge vaktest zijn gedaan. Ook het HEAO-diploma met de differentie
Makelaardij kan gelden als vervanging van het SVM-examen ten behoeve van de
beëdiging als makelaar.
Om beëdigd te worden als beëdigd taxateur kan het SVM-examen vervangen
worden door een mondeling examen afgenomen door de Kamer van Koophandel.
In de toelichting bij de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet
waardering onroerende zaken wordt dan ook aangegeven dat mag worden
aangenomen dat een taxateur voldoende algemene taxatietechnische kennis
heeft, als de taxateur:
. beëdigd is als makelaar;
. beëdigd is als taxateur;
. beëdigd is als rentmeester;
. het diploma behorend bij het SVM-examen bezit; of
. het diploma HEAO, differentiatie Makelaardij bezit;
158

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
6. VAKBEKWAAMHEIDSEISEN TAXATEURS
Ook andere toetsen kunnen door de gemeente gebruikt worden als toetssteen
voor de taxateur (bijvoorbeeld de opleiding Bemiddeling onroerend goed). Op dit
moment bestaat er geen centrale opleiding die specifiek gericht is op de taxatie
van onroerend goed. Een dergelijke specifieke opleiding kan wellicht in de
toekomst van groot belang zijn voor de opleiding van taxateurs voor de
waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Een dergelijke gespecialiseerde
taxatie-technische opleiding kan wellicht ook de theoretische basis leggen voor
de beëdiging tot taxateur.
Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken
Voor het toetsen van de praktijkervaring wordt een praktijkproef afgenomen door
de Kamer van Koophandel. Deze proef speelt een doorslaggevende rol bij de
vakbekwaamheidseisen voor makelaars en voor beëdigde taxateurs.
In deze praktijkproef moet de kandidaat aantonen dat hij enkele objecten binnen
redelijk te achten marges op de juiste waarde taxeert. Ook moet de kandidaat
aantonen de taxatie te kunnen motiveren en op de hoogte te zijn van de
plaatselijke omstandigheden die mede de waarde bepalen.
Voor de taxateur in het kader van de Wet WOZ is dezelfde praktijkervaring van
belang. Een taxateur die deze praktijkproef heeft afgelegd, heeft naar alle
waarschijnlijkheid voldoende praktijkervaring voor het verrichten van WOZtaxaties.
Specifieke WOZ-kennis en vaardigheden
De waardering van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ wijkt op
een aantal terreinen af van andere taxaties van onroerend goed. Het gaat hier
namelijk om een massaal waarderingsproject, waarbij alle onroerende zaken
binnen een gemeente naar dezelfde waardepeildatum gewaardeerd moeten
worden. Dit maakt het hanteren van referentiestelsels en kwaliteitsanalyses
overeenkomstig de randvoorwaarden in de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet waardering onroerende zaken noodzakelijk.
De waardering in het kader van de Wet WOZ moet afgestemd zijn op het
gebruik van het waardegegeven voor de heffing van verschillende belastingen.
Dit stelt duidelijke eisen aan taxateurs omtrent de kennis van de
objectafbakening, inclusief de volledige kadastrale afbakening met kadastrale
oppervlakten en het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd.
De vastgestelde waarde wordt in een aantal gevallen getoetst door de
belastingrechter. De taxatie en met name de onderbouwing van de taxatie moet
aan enkele voorwaarden voldoen om een oordeel door de belastingrechter
mogelijk te maken. Dit is mede van belang, omdat een uitspraak van de
belastingrechter van invloed kan zijn op de overige taxaties.
159

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Deze specifieke aspecten van de waardering van onroerende zaken voor
belastingdoeleinden komen tot uitdrukking in drie specifieke WOZ-vakken. Dit
betreft de vakken:
. Referentiesystemen en kwaliteitsbewaking
. Objectafbakening en belastingwetten
. Juridische procedures en onderbouwing taxatie.
In de genoemde vakken komen in ieder geval de volgende onderwerpen aan de
orde:
Referentiesystemen en kwaliteitsbewaking
verschillende soorten referentiesystemen
relatie referentiesysteem en marktgegevens
relatie referentiesysteem en individuele taxatie
betekenis referentiesysteem voor externe communicatie
representativiteit referentiesysteem
geautomatiseerde hulpmiddelen voor waardebepaling
kengetallen voor kwaliteitsbeschrijving
kwaliteitsrapportages
Objectafbakening en belastingwetten
regels voor objectafbakening
jurisprudentie objectafbakening
kadastrale objectidentificaties
Gemeentewet
Waterschapswet
Wet op de inkomstenbelasting
Wet op de vermogensbelasting
Juridische procedures en onderbouwing taxatie.
administratieve en rechterlijke organisatie
procedures bezwaar en beroep in kader van Wet WOZ
beoordelen van jurisprudentie
gebruik jurisprudentie in procedures
gebruik objectgegevens bij onderbouwing
gebruik marktgegevens bij onderbouwing
eisen aan taxatierapport bij informatievraag
eisen aan taxatierapport bij procedures
Deze drie vakken zijn specifiek van belang voor taxateurs die actief zijn bij
taxaties in het kader van de Wet WOZ. Dit geldt zowel voor taxateurs in dienst
van gemeenten, voor taxateurs in dienst van taxatiebureaus, voor particuliere
makelaars en taxateurs die door de gemeenten worden ingeschakeld als voor de
taxateurs van de Belastingdienst die betrokken zijn bij het toezicht.
160

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
7. SCHEMATISCH OVERZICHT WAARDERINGSINSTRUCTIE
7. SCHEMATISCH OVERZICHT WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
1. Plan van aanpak
Voor gemeenten met waardering naar peildatum 1 januari 1995
Indienen plan van aanpak
- Vóór start project
- Uiterlijk negen maanden voor begin tijdvak (dus vóór 1 april 1996)
Inhoud plan van aanpak
- Volledig ingevuld formulier
- Uitwerking plan van aanpak in toelichting
2. Marktinformatie
Vanaf 1 januari 1995 voor alle gemeenten
Continue verzameling en registratie van marktgegevens
- Registratie transactiegegevens gekoppeld aan WOZ-objecten
- Registratie huurgegevens niet-woningen bij gebruikersmutaties
- Registratie stichtingskosten en gronduitgifteprijzen
Continue beknopte analyse van bruikbaarheid marktgegevens
- Analyse van omstandigheden transactie
- Vergelijking met andere marktgegevens
- Vergelijken met afbakening WOZ-objecten
3. Waardebepaling van onroerende zaken
- Woningen en rijksmonumenten: waarde in het economische verkeer
- Overige objecten: hoogste waarde is maatgevend (waarde in economische
verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde)
- Waarderingsvoorschriften (vrij en onbezwaard en onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik te nemen) gelden voor zowel waarde in het
economische verkeer als voor de gecorrigeerde vervangingswaarde
- Waarde in economische verkeer woningen: vergelijkingsmethode
- Waarde in economische verkeer niet-woningen: drie methoden
Objectafbakening
- Eigendom
- Splitsing bij meerdere gebruikers: zelfstandigheidsvereisten
- Samenstel indien eenzelfde eigenaar belastingplichtig is, eenzelfde
gebruiker belastingplichtig is en de delen naar de omstandigheden
beoordeeld bij elkaar behoren
Waarde in het economische verkeer
Woningen
- Vergelijking met verkooptransacties eigen-woningen
- Elke taxatie is gekoppeld aan referentiegegevens
- Referentiegegevens onderbouwd met verkoopprijzen
- Referentiewoning: recente verkoop of gekoppeld aan verkoop
- Elke referentiewoning is gecontroleerd door andere marktinformatie
- Objectkenmerken referentiewoning uitwendig en inwendig opnemen
161

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Niet-woningen; kapitalisatiemethode
- Kapitalisatie van bruto-huurprijzen
- Referentiestelsel voor bruto-huurprijzen
- Kapitalisatiefactor afleiden uit referentiekapitalisatiefactor
- Referentiegegevens huurprijzen onderbouwd met markt-huurprijzen
- Referentiekapitalisatiefactor onderbouwd met markt-verkoopprijzen
of discounted-cash-flow-berekening
- Objecten ter plaatse opgenomen
Niet-woningen; vergelijkingsmethode
- Vergelijking met verkooptransacties eigenaar-gebruiker
- Elke taxatie is gekoppeld aan referentiegegevens
- Referentiegegevens onderbouwd met verkoopprijzen
- Referentie-object: recente verkoop of gekoppeld aan verkoop
- Elk referentie-object is gecontroleerd door andere marktinformatie
- Objectkenmerken referentie-object uitwendig en inwendig opnemen
Niet-woningen; discounted-cash-flow-berekening
- Periode: 20 jaar of (kortere) resterende economische levensduur
- Rentepercentage: afgeleid uit rente kapitaalmarkt en situatie
branche
- Individuele benadering
Gecorrigeerde vervangingswaarde
- Vervangingswaarde identiek object (aard en bestemming)
- Taxatie afleiden uit referentiekengetallen
- Referentiegegevens gebaseerd op en getoetst aan recente
stichtingskosten
- Vier elementen: vervangingswaarde grond, vervangingswaarde
opstal, correctie technische - en correctie functionele veroudering
- Correcties als percentage van resterende waarde
- Technische veroudering: lineaire afschrijving of methode gebruikelijk
in betreffende branche
- Functionele veroudering: economische veroudering, verandering
bouwwijze, belemmeringen gebruik, excessieve gebruikskosten
- Toetsing met waarde in het economische verkeer
- Objecten ter plaatse opgenomen
162

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
7. SCHEMATISCH OVERZICHT WAARDERINGSINSTRUCTIE
4. Onderbouwing taxatie
- Afschrift taxatieverslag op verzoek belanghebbende
- Taxatieverslag geeft onderbouwing taxatie met objectkenmerken,
opbouw taxatie en marktgegevens
- Opbouw taxatieverslag: objectaanduiding, kadastrale gegevens,
objectgegevens, motivering individuele afwijking, peildatum, waarde,
vergelijkbare objecten, opbouw taxatie huurwaarde kapitalisatie,
opbouw gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening
- Minimale objectgegevens woningen: soort woning, waarderelevante
aanhorigheden, bouwjaar, grootte
- Minimale objectgegevens niet-woningen: soort object, waarderelevante
aanhorigheden, bouwjaar, grootte (gesplitst naar delen), ligging
5. Rapportage kwaliteitsanalyses
- Gemeente verricht kwaliteitsanalyse
- Rapportage aan Waarderingskamer na gereedkomen referentiestelsel
- Rapportage aan Waarderingskamer na gereedkomen taxaties
6. Vakbekwaamheidseisen taxateurs
- Gemeente verantwoordelijk voor de inzet van vakbekwame taxateurs
- Inhoudelijke eisen aan algemene taxatietechnische kennis, aan
praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken en aan specifieke
kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken
- Overgangsperiode tot 1 januari 1999
163

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
8. VOORBEELDEN
8.1 Inlichtingenformulieren
Het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken legt gemeenten de verplichting op
marktgegevens te verzamelen. Daarnaast moet de gemeente voor de
uitvoering van de waardebepaling ook beschikken over gegevens over de
te taxeren objecten. Sommige gegevens kunnen het best worden
verzameld door het stellen van vragen aan de belanghebbenden
(eigenaren of gebruikers van onroerende zaken).
Het vragen van informatie aan de belanghebbende is mogelijk op grond
van de bepalingen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen die voor
een deel van toepassing is verklaard in de Wet WOZ. Zoals bij de
randvoorwaarden beschikbare marktinformatie is aangegeven, speelt dit
met name bij het verzamelen van huurgegevens voor niet-woningen en
van gerealiseerde stichtingskosten. Voor dit soort vragen is daarom een
voorbeeld van een mogelijk inlichtingenformulier ontwikkeld.
Het verzamelen van gegevens over gerealiseerde huurprijzen van nietwoningen
is direct gerelateerd aan mutaties bij de gebruikers van deze
objecten. Bij een dergelijke mutatie is meestal sprake van een nieuwe
huurovereenkomst. Dit in deze nieuwe huurovereenkomst vastgelegde
huurprijs, geeft een neerslag van de actuele situatie op de markt. Deze
gegevens kunnen zowel bij de huurder als bij de verhuurder worden opgevraagd.
Het inlichtingenformulier wordt daarom aangeduid als
inlichtingenformulier "(ver)huurgegegevens". Het andere voorbeeldinlichtingenformulier
wordt aangeduid als inlichtingenformulier
"Stichtingskosten". Beide formulieren worden hierna gegeven.
Onder meer bij de Wet tot aanpassing van de administratieve verplichtingen
komt het uitgangspunt naar voren dat de administratieve
verplichtingen voor de belastingplichtigen zoveel mogelijk beperkt moeten
blijven. Daarom wordt het inlichtingenformulier zoveel mogelijk gevuld met
gegevens die reeds bij de gemeente bekend zijn, alvorens het formulier
wordt toegezonden aan de eigenaar of de huurder. Ook wordt het
toesturen van inlichtingenformulieren zo veel mogelijk beperkt. Daarom
wordt aanbevolen alleen bij mutaties (stichtingskosten bij nieuwbouw,
huurgegevens bij nieuwe gebruiker) een inlichtingenformulier te versturen
en niet bij ieder waardebepaling van het object.
Het hanteren van inlichtingenformulieren maakt het mogelijk dat reeds bij
het begin van de waardebepaling de gemeente en de belanghebbende
beschikken over dezelfde gegevens.
164

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
INLICHTINGENFORMULIER STICHTINGSKOSTEN
1. Wilt u onderstaande aanduiding van de onroerende zaak controleren en eventueel
corrigeren en/of aanvullen?
- gemeente: ........................... - huisnummer: .................
- woonplaats: ........................... - huisletter: .................
- straatnaam: ........................... - huisnummertoevoeging: .................
- postcode: ........................... - aanduiding bij huisnummer: .................
- lokatieomschrijving: .....................................................................................................
2. Wat is de totale bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak? ........... m 2
Wat is de totale netto vloeroppervlakte van de onroerende zaak? ........... m 2
Wat is de totale bruto inhoud van de onroerende zaak? ........... m 3
3. Kunt u enige informatie geven met betrekking tot de stichtingskosten van de onroerende
zaak? U wordt verzocht deze gegevens indien van toepassing uit te splitsen naar de
diverse object(en) of objectonderdelen binnen de onroerende zaak op kopieën van dit
formulier.
(alle gegevens voor zover relevant EXCLUSIEF B.T.W.)
- omschrijving (deel van) het object ............................................................
- grondkosten: ............................................................
- ruwbouw: ............................................................
- afbouw/inrichting: ............................................................
- installaties 1) : ............................................................
- infrastructuur: ............................................................
- overige kosten 2) : ............................................................
1) Deze kosten zijn inclusief werktuigen
2) Deze kosten zijn inclusief renteverliezen, architect, overige adviseurs, etcetera
4. Kunt u enige informatie geven met betrekking tot het moment waarop het object is
gebouwd.
- datum aanbesteding: ............................................................
- begin bouw: ............................................................
- (prognose) oplevering: ............................................................
- indien nog niet gereed
stand bouw in percentage
op datum .. - .. - ..: ............................................................
5. Eventuele verdere door u van belang geachte opmerkingen (bijvoorbeeld met betrekking
tot werktuigenvrijstelling):
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
165

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
.......................................................................................................................................
166

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
INLICHTINGENFORMULIER (VER)HUURGEGEVENS
1. Wilt u onderstaande aanduiding van de onroerende zaak controleren en eventueel
corrigeren en/of aanvullen?
- gemeente: ........................... - huisnummer: .................
- woonplaats: ........................... - huisletter: .................
- straatnaam: ........................... - huisnummertoevoeging: .................
- postcode: ........................... - aanduiding bij huisnummer: .................
- lokatieomschrijving: .....................................................................................................
2. Wat is de totale bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak? ........... m 2
Wat is de totale netto verhuurbare vloeroppervlakte van de onroerende zaak?............
........... m 2
3. Kunt u enige informatie geven met betrekking tot de huurovereenkomst voor deze
onroerende zaak? U wordt verzocht deze gegevens indien van toepassing uit te splitsen
naar de diverse afzonderlijk verhuurde onderdelen binnen de onroerende zaak op
kopieën van dit formulier.
- omschrijving (deel van) het object ............................................................
- zelfstandig bruikbare eenheid: ja / nee
- netto vloeroppervlakte: ............................................................
- (bedrijfs)naam huurder: ............................................................
............................................................
- huurprijs: 1) ........................... per maand / per jaar
- is deze huurprijs: incl. B.T.W.
excl. B.T.W.
onbelast
- servicekosten: ........................... per maand / per jaar
- datum ingang huurovereenkomst: ............................................................
- looptijd huurovereenkomst: ............................................................
- is de huurprijs geïndexeerd: ja / nee
1) Deze huurprijs is exclusief servicekosten
4. Eventuele verdere door u van belang geachte opmerkingen (bijvoorbeeld met betrekking
tot bijzondere bepalingen, zoals een huurvrije periode):
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
167

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
8.2 Voorbeelden taxatie-opbouw
De berekening van bijvoorbeeld de waarde van een kantoorvilla kan met
behulp van referentietabellen of referentiekengetallen bepaald worden. De
uitgangspunten voor een kantoorvilla zijn bijvoorbeeld:
- het object heeft een toplokatie;
- vloeroppervlakte kantoorgedeelte begane grond is 200 vierkante meter;
- vloeroppervlakte kantoorgedeelte eerste verdieping is 200 vierkante
meter;
- vloeroppervlakte opslaggedeelte is 80 vierkante meter;
- de eerste verdieping wordt uitsluitend ontsloten door een trap;
- voorziening is airconditioning.
Uitgaande van het feit dat de tabellen/kengetallen voor de elementen van
het referentiestelsel al zijn samengesteld, wordt aan de hand van de
bovenstaande uitgangspunten het object als volgt ingedeeld.
1. De huurprijs van dit object op toplokatie ligt tussen ƒ 325,- en ƒ 450,-
per vierkante meter. Vanwege de representativiteit en de
bereikbaarheid wordt de huurprijs per vierkante meter kantoorruimte
bepaald op ƒ 400,-.
De huurprijs voor het opslaggedeelte bedraagt volgens de opgestelde
richtlijnen voor secundaire ruimten ƒ 60,- per vierkante meter.
2. Vanwege het feit dat de eerste verdieping uitsluitend per trap
bereikbaar is, bedraagt de huurprijs van deze kantoorruimte 75 procent
van de huurprijs van de begane grond, dus ƒ 300,- per vierkante meter.
3. Uit marktgegevens is bijvoorbeeld bepaald dat de aanwezigheid van de
airconditioning een waardeverhoging op de huurprijs van de
kantoorruimte heeft van 15 procent.
4. Aan parkeervoorzieningen wordt geen extra huurwaarde toegekend.
5. De kapitalisatiefactor voor kantoorruimte op toplokatie blijkt volgens het
referentiestelsel tussen de 10 en 12,5 te liggen.
6. In verband met hoge exploitatielasten wordt de factor bepaald op 10,5.
7. Er wordt niet afgeweken in verband met de kavelgrootte en de
parkeervoorzieningen.
De berekening verloopt dan aldus:
- huur kantoor 200 m 2 * ƒ 400,- ƒ 80.000,-
- huur opslag 80 m 2 * ƒ 60 ƒ 4.800,-
- huur kantoor verdieping 200 m 2 * ƒ 400,- * 0,75 ƒ 60.000,-
- aanwezigheid airconditioning 0,15 * (80.000 + 60.000) ƒ 21.000,-
- totale huur ƒ 165.800,-
De totale bruto huurwaarde bedraagt volgens het referentiestelsel na
toepassing van een factor voor aanwezige voorzieningen ƒ 165.800,-.
Voor bepaling van de waarde in het economische verkeer dient dit bedrag
168

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
vermenigvuldigd te worden met de kapitalisatiefactor. Volgens de
referentiegegevens bedraagt deze factor voor het betreffende object 10,5.
Daarmede komt de waarde in het economische verkeer op ƒ 1.740.900,-.
Er is geen toeslag voor grond of parkeerplaatsen. De waarde in het
economische verkeer kan daarmede worden afgerond en wordt aldus
bepaald op ƒ 1.740.000,-.
169

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Voorbeeldberekening gecorrigeerde vervangingswaarde
A. vervangingswaarde grond
1000 m 2 à ƒ 200,- ƒ 200.000,-
B. vervangingswaarde opstal
bestaand object
6000 m 3 à ƒ 450,- ƒ 2.700.000,-
parkeervoorzieningen
400 m 2 verharding à ƒ 25,- ƒ 10.000,-
C. Correctie technische veroudering
Stichtingsdatum 1974; levensduur 50 jaar; restwaarde 2024 is
30%.
Huidige restwaarde 100% - (100 - 30) / 50 jaar * 20 jaar = 72%
Correctie technische veroudering 0,720
Geen correctie technische veroudering parkeervoorzieningen
D. Correctie functionele veroudering
Vervangingswaarde opstal ƒ 2.700.000,-
Economische veroudering niet van toepassing (factor 1,000)
Eerste element factor functionele veroudering 1,000
Verandering bouwwijze niet van toepassing (factor 1,000)
Tweede element factor functionele veroudering 1,000
Ondoelmatigheid t.g.v. overschot aan ruimte van 300 m 3 ; verhouding
300/6000 * 100% = 5% (factor 0,95)
Doelmatigheid beperkt door gebrek parkeervoorzieningen
aftrek 10 % (factor 0,90)
Derde element factor functionele veroudering 0,95 * 0,90 = 0,855
170

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
Onderhoudskosten ƒ 50.000,-/jaar; normale onderhoudskosten van
een vergelijkbaar functioneel object ƒ 30.000,- dus excessieve
onderhoudskosten ƒ 20.000,-per jaar; gekapitaliseerd ƒ 200.000,-
Voorlopige gecorrigeerde vervangingswaarde
(2.700.000 * 0,720 * 0,855 = 1.662.120)
verhouding 200.000/1.662.120 = 0,120
Vierde element factor functionele veroudering 0,880
E. Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde
vervangingswaarde grond ƒ 200.000,-
vervangingswaarde opstal ƒ 2.700.000,-
factor technische veroudering 0,720
ƒ 1.944.000,-
factor functionele veroudering
(1,000 * 1,000 * 0,855 * 0,880) 0,752
vervangingswaarde parkeervoorz. ƒ 10.000,-
factor technische veroudering 1,000
ƒ 10.000,-
factor functionele veroudering
(1,000 * 1,000 * 1,000) 1,000
*
*
*
*
ƒ 1.461.888,-
ƒ 10.000,-
gecorrigeerde vervangingswaarde ƒ 1.671.888,-
gecorrigeerde vervangingswaarde afgerond ƒ 1.671.000,-
171

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
8.3 Voorbeelden taxatieverslagen
Aanduiding woning:
Gemeente: 's Gravenhage.Waardepeildatum: 1 januari 1995
Woonplaats:
Straatnaam: Wassenaarseweg
Huisnummer: 80 A
Postcode:
2596 CZ
Lokatieomschrijving: incl. garage Wassenaarsweg 78
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
TAXATIEVERSLAG WONINGEN
Kadastrale gemeente: ... sectie: ..... perceelnummer: . letter: .... indexnummer:.. oppervlakte:
's-Gravenhage.......... AE ......... 1023 ............... G......... ..................... 100 m 2
's-Gravenhage.......... AE ......... 1024 ............... D......... 0003 ............. 50 m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ ................... m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ ................... m 2
Objectgegevens:
Bijzondere kenmerken:
Soort woning: Eengezinswoning . slechter onderhoud dan vergelijkbare woningen
tussenwoning . vrij uitzicht over park
met garage
Bouwjaar: 1960
Grootte van de woning: 120 m 2
(bruto vloeroppervlakte)
Vergelijkbare woningen 1 :
Straatnaam: huisnummer: waarde: (transportdatum:)
Wassenaarseweg 80 A ƒ 360.000 1 februari 1995
Wassenaarseweg 42 B woonhuis ƒ 335.000 12 juli 1994
Jozef Israëlsplein 12 ƒ 315.000 8 oktober 1994
Vastgestelde waarde: ƒ 350.000
1 Alleen indien direct vergelijkbare woningen beschikbaar zijn
172

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
Aanduiding object:
Gemeente: 's Gravenhage.Waardepeildatum: 1 januari 1995
Woonplaats:
Straatnaam: Wassenaarseweg
Huisnummer: 80
Postcode:
2596 CZ
Lokatieomschrijving: B.G. plus 1e verdieping
TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: ... sectie: ..... perceelnummer: . letter: .... indexnummer:.. oppervlakte:
's-Gravenhage.......... AE ......... 1023 ............... G......... ..................... 1000 m 2
's-Gravenhage.......... AE ......... 1024 ............... G......... ..................... 450 m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ ................... m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ ................... m 2
Objectgegevens:
Bijzondere kenmerken:
Soort object: Kantoorpand . hogere kwaliteit dan vergelijkbare objecten
incl. parkeergel. . meer uitstraling dan vergelijkbare objecten
Bouwjaar: 1935
Grootte van het object: 2000 m 2
Ligging:
A-lokatie
Opbouw taxatie:
Deel object oppervlakte waarde
kantoorruimte 1800 m 2 ƒ 5.400.000
kantine 200 m 2 ƒ 480.000
. . . . . . . . . . . . . . . . m 2 ƒ . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . m 2 ƒ . . . . . . . .
Vastgestelde waarde: ƒ 5.880.000
Vergelijkbare objecten 1 :
Straatnaam: huisnummer: waarde: (transportdatum:)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
Alleen indien direct vergelijkbare objecten beschikbaar zijn
173

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Kapitalisatie huurwaarde 2 :
Deel object: oppervlakte: huurwaarde: kap.factor: waarde:
kantoorruimte 1800 m 2 ƒ 675.000 8 ƒ 5.400.000
kantine 200 m 2 ƒ 60.000 8 ƒ 480.000
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Totaal: ƒ 5.880.000
Gecorrigeerde vervangingswaarde 3 :
Deel object: inhoud: herbouwwaarde: factoren waarde:
tech: func:
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Grond . . . . m 2 . . . . . . . . . .
Totaal: . . . . . . . . . .
2
3
Alleen indien voor de waardebepaling een huurwaardekapitalisatie is uitgevoerd.
Alleen indien voor de waardebepaling een gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend.
174

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
Aanduiding object:
Gemeente: 's Gravenhage.Waardepeildatum: 1 januari 1995
Woonplaats:
Straatnaam: Wassenaarseweg
Huisnummer: 80
Postcode:
2596 CZ
Lokatieomschrijving:
TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: ... sectie: ..... perceelnummer: . letter: .... indexnummer:.. oppervlakte:
's-Gravenhage.......... AE ......... 1023 ............... G......... ..................... 1000 m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ ................... m 2
...................................... ................ ........................... ............. ........................ ................... m 2
Objectgegevens:
Bijzondere kenmerken:
Soort object: Bedrijfshal . overschot aan ruimte
incl. parkeergel.
Bouwjaar: 1974
Grootte van het object: 600 m 2
Ligging:
Woonbuurt
. gebrek aan parkeerruimte
. excessieve onderhoudskosten
Opbouw taxatie:
Deel object oppervlakte waarde
bedrijfshal 600 m 2 ƒ 1.460.000
parkeervoorzieningen 400 m 2 ƒ 10.000
grond 1000 m 2 ƒ 200.000
. . . . . . . . . . . . . . . . m 2 ƒ . . . . . . . .
Vastgestelde waarde: ƒ 1.670.000
Vergelijkbare objecten 1 :
Straatnaam: huisnummer: waarde: (transportdatum:)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
Alleen indien direct vergelijkbare objecten beschikbaar zijn
175

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Kapitalisatie huurwaarde 2 :
Deel object: oppervlakte: huurwaarde: kap.factor: waarde:
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Totaal: ƒ 5.880.000
Gecorrigeerde vervangingswaarde 3 :
Deel object: inhoud: herbouwwaarde: factoren waarde:
tech: func:
bedrijfshal 6000 m 3 ƒ 2.700.000 0,72 0,75 ƒ 1.460.000
parkeervoorzieningen 400 m 2 ƒ 10.000 1,00 1,00 ƒ 10.000
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Grond 1000 m 2 ƒ 200.000
Totaal: ƒ 1.670.000
2
3
Alleen indien voor de waardebepaling een huurwaardekapitalisatie is uitgevoerd.
Alleen indien voor de waardebepaling een gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend.
176

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
8.4 Voorbeelden verslagen kwaliteitsanalyses
KWALITEITSANALYSE REFERENTIEWONINGEN
Gegevens gemeente: X Waardepeildatum: 1 januari 1995
Aansluiting op marktniveau
som van de getaxeerde waarden van de verkochte referentiewoningen = 1,03
som van de transactieprijzen van deze referentiewoningen
som van alle (getaxeerde waarde referentiewoning / transactieprijs)
aantal referentiewoningen
= 1,04
Overzicht per categorie woningen
Categorie
Aantal
referentie
Ratio Gemidd.
taxatie
Gemidd.
grootte
Gemidd. Aantal Gemidd.
bouwjaar verkopen Verkoop
St.afw.
in K.ƒ
Aantal
woning
177

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Flat - buurt A 3 1,15 89.000 65 1971 22 79.000 9,2 136
Flat - buurt B 3 0,98 105.000 88 1985 6 106.000 11,3 58
Flat - buurt C 2 1,03 134.000 104 1977 12 129.000 13,4 97
Rijtjeswoning < 150 m 2 14 0,88 173.000 91 1969 27 193.000 20,6 302
Rijtjeswoning ≥ 150 m 2 7 0,92 196.000 164 1978 19 214.000 18,7 148
Herenhuis - buurt A 2 0,97 141.000 96 1968 9 147.000 12,6 119
Herenhuis - buurt B 1 1,17 204.000 167 1976 6 174.000 17,9 37
Herenhuis - buurt C 1 1,12 189.000 114 1981 5 168.000 14,5 17
2-onder-1 kap < 150 m 2 9 1,02 238.000 121 1986 15 236.000 19,3 63
2-onder-1 kap ≥ 150 m 2 6 1,04 267.000 173 1976 11 248.000 25,0 81
Vrijstaand - één verd. 2 1,18 373.000 129 1975 4 316.000 21,1 13
Vrijstaand - meer verd. 1 1,32 458.000 196 1961 2 323.000 12,6 9
Vrijstaand - zwembad 1 - 613.000 179 1975 0 0 0 2
Overzicht transactiedata gebruikte marktgegevens
178

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
KWALITEITSANALYSE TAXATIES WONINGEN
Gegevens gemeente: X Waardepeildatum: 1 januari 1995
Aansluiting op marktniveau
som van de getaxeerde waarden van de verkochte woningen = 1,13
som van de transactieprijzen van deze woningen
som van alle (getaxeerde waarde woning / transactieprijs)
aantal woningen
= 1,12
179

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Overzicht per categorie woningen
Categorie
Gemidd.
taxatie
St.afw.
taxatie in
K.ƒ
Laagste
taxatie
Hoogste
taxatie
Gemidd.
stijging
St.afw.
stijging
Flat - buurt A 92.000 2,6 89.000 95.000 8 2,2
Flat - buurt B 108.000 4,5 99.000 112.000 9 3,5
Flat - buurt C 129.000 3,9 124.000 133.000 8 2,1
Rijtjeswoning < 150 m 2 181.000 5,4 172.000 194.000 20 9,2
Rijtjeswoning ≥ 150 m 2 202.000 5,8 196.000 221.000 26 8,3
Herenhuis - buurt A 140.000 6,1 130.000 143.000 23 7,5
Herenhuis - buurt B 206.000 8,3 178.000 207.000 24 3,2
Herenhuis - buurt C 184.000 4,9 180.000 189.000 27 2,2
2-onder-1 kap < 150 m 2 238.000 3,7 233.000 248.000 23 1,6
2-onder-1 kap ≥ 150 m 2 267.000 2,6 255.000 284.000 20 2,6
Vrijstaand - één verd. 384.000 8,9 361.000 403.000 38 1,2
Vrijstaand - meer verd. 472.000 22,8 452.000 530.000 35 4,5
Vrijstaand - zwembad 793.000 268,0 603.000 982.000 30 3,3
Afwijkingen tussen taxatie en gebruikte referentiewoning
180

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
KWALITEITSANALYSE REFERENTIE NIET-WONINGEN
Gegevens gemeente: X Waardepeildatum: 1 januari 1995
Aansluiting op marktniveau
Huurprijs kantoren
per vierkante meter
Lokatie Centrum Lokatie Snelweg Lokatie Nieuwland
Referentie
Gerealiseerde
prijzen
Referentie
Gerealiseerde
prijzen
Referentie
Gerealiseerde
prijzen
< 250 m 2 ƒ 350 - ƒ 425 ƒ 425 ƒ 225 - ƒ 325 ƒ 325 ƒ 150 - ƒ 275 ƒ 275
250 m 2 - 1000 m 2 ƒ 325 - ƒ 395 - ƒ 225 - ƒ 295 ƒ 200 - ƒ 250 ƒ 145 - ƒ 260 -
> 1000 m 2 ƒ 275 - ƒ 315 ƒ 275 ƒ 175 - ƒ 295 ƒ 175 - ƒ 250 ƒ 125 - ƒ 255 ƒ125 -ƒ195
Huurprijs winkels
per vierkante meter
Centrum
Buiten centrum
Referentie
Gerealiseerde
prijzen
Referentie
Gerealiseerde
prijzen
< 100 m 2 ƒ 350 - ƒ 450 ƒ 425 ƒ 300 - ƒ 375 ƒ 325
> 100 m 2 ƒ 275 - ƒ 400 ƒ 300- ƒ 375 ƒ 225 - ƒ 300 ƒ 275
Huurprijs bedrijfsruimten
per vierkante meter
Referentie
Gerealiseerde
prijzen
Gebouwd voor 1980 ƒ 50 - ƒ 75 ƒ 60 - ƒ 70
Gebouwd na 1980 ƒ 70 - ƒ 85 ƒ 75
Vergelijking verkooptransacties
WOZ-object
Soort
object
Aantal Referentiehuur Referentie-
m 2 kapitalisatie-
factor
Transactieprijs
Getaxeerde
waarde
Verschil t.o.v.
transactie
400035782011 kantoor 220 ƒ 410 centrum 10,5 ƒ 985.000 ƒ 945.000 - 4,1 %
400035712548 kantoor 1130 ƒ 265 snelweg 10,0 ƒ 2.750.000 ƒ 2.995.000 + 8,9 %
181

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
400082300023 winkel 150 ƒ 325 centrum 8,5 ƒ 430.000 ƒ 414.000 - 3,7 %
KWALITEITSANALYSE NIET-WONINGEN
Gegevens gemeente: X Waardepeildatum: 1 januari 1995
Aansluiting op referentiegegevens huurwaarde
Kantoren per lokatie en per
grootte
Gemiddelde getaxeerde
huurwaarde per m 2
Getaxeerde huurwaarde
laagste hoogste
Referentiegegevens
laagste hoogste
Centrum < 250
250 - 1000
> 1000
ƒ 367
ƒ 378
ƒ 298
ƒ 365 ƒ 425
ƒ 304 ƒ 389
ƒ 275 ƒ 304
ƒ 350 ƒ 425
ƒ 325 ƒ 395
ƒ 275 ƒ 315
Snelweg < 250
250 - 1000
> 1000
ƒ 312
ƒ 247
ƒ 208
ƒ 302 ƒ 325
ƒ 227 ƒ 285
ƒ 175 ƒ 227
ƒ 225 ƒ 325
ƒ 225 ƒ 295
ƒ 175 ƒ 295
Nieuwland < 250
250 - 1000
> 1000
ƒ 255
ƒ 161
ƒ 127
ƒ 244 ƒ 275
ƒ 143 ƒ 196
ƒ 121 ƒ 195
ƒ 150 ƒ 275
ƒ 145 ƒ 260
ƒ 125 ƒ 255
Aansluiting op referentiegegevens kapitalisatiefactor
Kantoren per lokatie en per
grootte
Gemiddelde
kapitalisatiefactor
Toegepaste
kapitalisatiefactor
laagste hoogste
Referentiekapitalisatiefactor
laagste hoogste
Centrum 10,5 9,7 10,7 9,5 11,0
Snelweg 10,0 9,5 10,2 9,0 10,5
Nieuwland 9,0 8,5 9,6 8,0 10,0
182

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
REFERENTIE GECORRIGEERDE VERVANGINGSWAARDE
Gegevens gemeente: X Waardepeildatum: 1 januari 1995
Vergelijking stichtingskosten
Stichtingskosten per categorie
per vierkante meter
Gemiddelde
stichtingskosten vlg.
referentie
Gemiddelde
werkelijke
stichtingskosten
Verschil t.o.v. werkelijke
stichtingskosten
Ziekenhuizen ƒ 2280 ƒ 2450 - 6,9 %
Verzorgingshuizen ƒ 1390 ƒ 1450 - 4,1 %
Scholen ƒ 1325 ƒ 1210 + 9,5 %
183

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
GECORRIGEERDE VERVANGINGSWAARDE
Gegevens gemeente: X Waardepeildatum: 1 januari 1995
Ongecorrigeerde vervangingswaarde
Stichtingskosten per categorie
per vierkante meter laagste hoogste
Ziekenhuizen ƒ 2075 ƒ 2580
Verzorgingshuizen ƒ 1260 ƒ 1540
Scholen ƒ 1210 ƒ 1590
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Gecorrigeerde
vervangingswaarde per
categorie per vierkante meter laagste hoogste
Ziekenhuizen ƒ 1120 ƒ 2450
Verzorgingshuizen ƒ 880 ƒ 1540
Scholen ƒ 760 ƒ 1210
Waarde grond
Grondwaarde volgens meest
gerede bestemming en per vierkante
meter laagste hoogste
Ziekenhuizen ƒ 200 ƒ 250
Verzorgingshuizen ƒ 120 ƒ 180
Scholen ƒ 100 ƒ 150
184

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
8. VOORBEELDEN
Correctiefactoren
Toegepaste factoren technische
en functionele veroudering
Gemiddelde technische
veroudering
Gemiddelde functionele
veroudering
Ziekenhuizen 40 % 10 %
Verzorgingshuizen 25 % 10 %
Scholen 30 % 25 %
185

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
9. TREFWOORDENREGISTER
aanhorigheden 97, 98, 140, 141
aanwijzen belanghebbenden 18, 19, 99, 100
afbakening WOZ-object 16, 17, 25, 26, 95 t/m 101, 125, 141,
145, 146
afbakening eigen-woning 98, 99
afbakening en vakbekwaamheidseisen 68, 70, 72, 159, 160
afbakening, verandering objectafbakening 17, 31, 56, 91, 97, 135, 136
afbraak 19, 32, 136
algemene taxatietechnische kennis 67, 69, 72, 73, 158
bedrijfsgebouwen bij agrarische complexen 100
bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond 75, 100, 101
bedrijfswaarde 47, 61, 133, 134
beleggingswaarde 102, 103, 114, 115
benuttingswaarde 47, 61, 130, 131, 132
bestemmingswaarde 134
bestemmingswijziging, zie: tussentijdse waardeverandering
betreden van woningen 109
zie ook: inwendige opname
zie ook: opname ter plaatse
bodemverontreiniging 83, 95, 103 t/m 106, 137
bruto-huurprijzen 46, 58, 115, 116, 117
BTW, zie: omzetbelasting
buiten aanmerking, zie: onderdelen buiten aanmerking
bijzondere omstandigheden 17, 32, 136, 137
complex, zie: samenstel
correctie technische veroudering 17, 29, 46, 60, 63, 113, 121 t/m 125,
132, 143, 154, 170, 171
correctie functionele veroudering 17, 29, 46, 47, 60, 61, 63, 91, 106, 113,
121 t/m 125, 131, 132, 133, 143, 154,
170, 171
cultuurgrond, zie: bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond
cultuurhistorische objecten 47, 57, 60, 61, 130, 131, 132, 133, 143
cultuurhistorische waarde, zie: benuttingswaarde
discounted-cash-flow-berekening 46, 58, 59, 62, 112, 117, 119, 120, 153
drempels bij waardeverandering 17, 32, 135, 136, 137
eigenaar 18, 59, 61, 95, 97, 99, 100, 102, 103,
107, 120, 165
eigendom 16, 25, 26, 27, 95, 96, 97, 99, 100, 161
zie ook: gebouwd eigendom
zie ook: ongebouwd eigendom
erfdienstbaarheid 29, 102
erfpacht 28, 83, 89, 90, 92, 99, 101, 102, 107,
121
examen WOZ-taxateur 73, 157, 158, 159
excessieve lasten 46, 60, 124, 133, 171, 175
ficties, zie: waarderingsvoorschriften
186

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
9. TREFWOORDENREGISTER
functionele veroudering, zie: correctie functionele veroudering
fysieke referentie-objecten 61, 85, 109, 111, 118
gebouwd eigendom 16, 25, 26, 27, 75, 95, 97, 125, 126,
134, 146, 159
gebruiker 18, 19, 59, 85, 89, 95 t/m 100, 117,
120, 132, 165
gebruikscodering 82, 98, 140
gecorrigeerde vervangingswaarde 17, 29, 30, 46, 56 t/m 64, 91, 112, 113,
114, 120 t/m 125, 130, 143, 154, 170,
176
gedeelten 17, 26, 27, 95 t/m 99
gemeenschappelijke voorzieningen 99
gemeentegrens 16, 27, 28
gerechtvaardigd belang 40
herbouwkosten 60, 62, 63, 64, 91, 122, 123, 132, 147
homogene groepen 46, 58, 62, 108, 112
huurprijsgegevens
46, 56, 58, 62, 85, 89 t/m 93, 113 t/m
119, 127, 129, 147, 165, 167
informatie verstrekken aan belanghebbenden 7, 23, 63, 139
zie ook: taxatieverslag
informatie vragen van belanghebbenden 92, 165
inlichtingenformulieren 56, 91, 92, 165, 166, 167
interne controle: zie kwaliteitsbewaking
inwendige opname, 109, 112
zie ook: opname ter plaatse
juridische procedures en onderbouwing taxatie 72, 159, 160
kadastrale aanduiding 51, 52, 89, 97, 98, 100, 141, 146, 172
kadastrale gegevens 56, 89, 90, 101, 148
kapitalisatiemethode 46, 53, 58, 69, 112, 114 t/m 119, 142,
168, 174
kapitalisatiefactor 58, 59, 62, 63, 64, 115 t/m 119, 129
kerkgebouwen, zie cultuurhistorische objecten
kwaliteitsbewaking 50, 72, 86, 87, 111, 145, 159, 160
kwaliteitskenmerken 145 t/m 148
kwaliteitsrapportages 47, 63, 64, 88, 145, 148 t/m 155, 177
t/m 185
landgoederen, zie: Natuurschoonwet
marktinformatie, aanvullende - 56, 93
marktinformatie, analyse van - 46, 56, 90, 91, 92, 127
marktinformatie, beschikbare - 46, 49, 55, 56, 84, 85, 89 t/m 93, 102,
127, 165
zie ook: huurprijsgegevens
zie ook: transactiegegevens
marktniveau 8, 47, 145, 146, 147
massale output Kadaster, zie: kadastrale gegevens
methodiek homogene groepen, zie: homogene groepen
methodiek modelmatige vergelijking 46, 58, 62, 108, 109, 112
methodiek vergelijking met referentiewoning 46, 58, 62, 107, 108 t/m 112
monumenten, zie: rijksmonumenten en zie: cultuurhistorische objecten
187

WAARDERINGSINSTRUCTIE 1995
DEEL II
Natuurschoonwet 75, 134
nieuwbouw 122, 127, 165
objectadres 18, 98, 139, 141, 146
objectafbakening, zie: afbakening WOZ-object
objectafbakening en belastingwetten 159, 160
objectgegevens 38, 51, 52, 63, 84, 92, 109, 139
zie ook: gebruikscodering
omzetbelasting 102, 126 t/m 129, 166, 167
onbezwaarde eigendom, zie: waarderingsvoorschriften
onderbouwing taxatie: zie taxatieverslag
onderdelen buiten aanmerking 17, 75, 77, 100, 101
zie ook: Natuurschoonwet
zie ook: werktuigenvrijstelling
onderhoud 58, 62, 109, 111, 116, 117, 136, 141, 143, 172
ongebouwd eigendom 16, 25, 26, 27, 95, 97, 134, 146, 159
openbaarheid 87, 148
opname ter plaatse 109, 118, 125, 126,
opstalrecht, zie: waarderingsvoorschriften
overdrachtsfictie, zie: waarderingsvoorschriften
overgangsregeling vakbekwaamheidseisen 70, 73
peildatum, zie: waardepeildatum
plan van aanpak, formulier 45, 48, 49, 55, 82 t/m 87
plan van aanpak, toelichting 45, 82, 87
plan van aanpak, gebruik 87, 88
plan van aanpak, moment indienen 45, 55, 81
praktijkvaardigheden taxateur 68, 69, 72, 159
prognosticeren 58, 85, 86, 108, 109
referentiestelsel 47, 61, 62
referentiestelsel woningen 107 t/m 112
referentiestelsel niet-woningen 116 t/m 118, 122
rijksmonumenten 17, 30, 130
samenstel 16, 26, 27, 96, 97
specifieke WOZ-kennis en vaardigheden 68, 69, 70, 73, 159, 160
staat van de onroerende zaak 17, 28 t/m 32, 113, 117, 136
stichtingskosten 46, 56, 89, 91, 92, 102, 122, 127, 165,
166
subsidies bij bepalen vervangingswaarde 124, 131, 133
SVM-examen, zie: algemene taxatietechnische kennis
taxatie-instructie 50, 86
taxatieverslag 23, 47, 51, 52, 55, 58, 63, 84, 105, 108,
109, 139 t/m 143, 147, 172 t/m 176
technische veroudering, zie: correctie technische veroudering
tijdige beschikbaarheid 145, 147, 148
toestand van het WOZ-object, zie: staat van de onroerende zaak
transactiegegevens 46, 56, 64, 84, 89, 90, 91, 102
tussentijdse waardeverandering 17, 31, 32, 135, 136, 137
zie ook: drempels bij waardeverandering
uitgifteprijzen 46, 56, 59, 89, 91, 117, 121, 131
188

TOELICHTING WAARDERINGSKAMER
9. TREFWOORDENREGISTER
uitvoeringsbesluit onderbouwing 37 t/m 43
uitvoeringsregeling instructie 45 t/m 65
uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen 67 t/m 74
uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten 75 t/m 77
vakbekwaamheidseisen 67 t/m 74, 157 t/m 160
zie ook: afbakening en vakbekwaamheid
zie ook: algemene taxatietechnische kennis
zie ook: praktijkvaardigheden taxateurs
zie ook: specifieke WOZ-kennis
verandering zie ook tussentijdse waardeverandering
zie ook: drempels bij waardeverandering
verandering in omgeving: zie bijzondere omstandigheden
verandering object in de loop van het tijdvak, zie: tussentijdse waardeverandering
vergelijkbare objecten 51, 52, 63, 109, 119, 141, 142, 143,
147
vergelijkingsmethode 46, 57, 58, 59, 106 t/m 112, 118, 119
voorlichting aan belastingplichtigen 55, 87
vrijstellingen, zie: onderdelen buiten aanmerking
zie ook: werktuigenvrijstelling
zie ook: bedrijfsmatige geëxploiteerde cultuurgrond
waarde econ. verkeer versus vervangingswaarde 113, 114
waardepeildatum 17, 18, 30, 31, 32, 90, 101, 106, 110,
135
waarderingsvoorschriften 17, 28,29, 30, 57, 85, 92, 101, 102,
107, 114, 121
werktuigenvrijstelling 75, 125, 126
woningen op landgoederen, zie: bestemmingswaarde, zie ook: Natuurschoonwet
zelfstandig gedeelte, zie: gedeelten
zorgvuldigheid en openbaarheid, zie: openbaarheid
189