110627 TDB selectieleidraad - Stadsdeel Zuid - Gemeente Amsterdam

Selectieleidraad
Vrijkomende Locaties Theophile de Bock
Datum 27 juni 2011
Contactpersoon: de heer T. Baardman
1

Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Projectomschrijving
2.1 Situering van de locaties
2.2 Voorgeschiedenis
2.3 Het programma
2.3.1 Woningen
2.3.2 Parkeren
2.4 Bestemmingsplan
2.5 Gemeentelijk monument
2.6 Onderzoeken
2.7 Modale huurwoningen
2.8 Duurzaamheid
3. Beschrijving selectieprocedure
3.1 Doel van de selectie
3.2 Wijze van selecteren
3.3 Selectiedocumenten
3.4 Procedure
3.4.1 Kijkdag
3.4.2 Inschrijvingsbescheiden
3.4.3 Inlichtingen
3.5 Planning
4. Eigen Verklaring, uitsluitingsgronden en minimumeisen
4.1 Eigen Verklaring
4.2 Uitsluitingsgronden
4.3 Minimumeisen
4.3.1 Algemene minimumeisen
4.3.2 Financiële en economische positie
4.3.3 Referentieprojecten (ervaringseis)
5. Gunningcriteria
5.1 Financiële bieding
5.2 Extra sociale huurwoningen
5.3 Modale huurwoningen
5.4 Duurzaamheid en architectonische kwaliteit
6. Beoordeling en daarna
6.1 Beoordeling uitsluitingsgronden, minimumeisen en gunningcriteria
6.2 Gunning en bekendmaking
7. Integriteit
8. Juridische voorschriften
2

1. Inleiding
Begin 2010 is de brede school De Bockesprong aan de Theophile de Bockstraat in gebruik genomen.
De organisaties die in de brede school gevestigd zijn, laten in totaal zes panden in de Hoofddorppleinen
Schinkelbuurt (de vrijkomende locaties ) leeg achter. De Stadsdeelraad van voormalig Stadsdeel
Oud-Zuid heeft op 25 juni 2009 besloten de zes vrijkomende locaties te herontwikkelen tot woningen.
De opgave
De aanleiding voor deze selectie is de wens om met de invulling van deze zes vrijkomende locaties
woningen toe te voegen. Verder is er de ambitie om niet alleen woningen toe te voegen, maar
specifiek duurzame woningen en het liefst zo veel mogelijk sociale en modale huurwoningen.
Daarom is gekozen om meerdere criteria te hanteren op basis waarvan een marktpartij wordt
gekozen.
Criterium
Weging
Financiële bieding grond en opstallen 25%
Extra sociale huurwoningen 25%
Modale huurwoningen 25%
Duurzaamheid en architectonische kwaliteit 25%
Een gedetailleerde beschrijving van deze criteria volgt in deze leidraad. Deze selectieleidraad geeft
verder een toelichting op de gang van zaken rond de selectie van de ontwikkelende partij(en) voor het
herontwikkelen van de vrijkomende locaties, alsmede welke regels en normen daarbij in acht dienen
te worden genomen. Met deze leidraad nodigt Stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam
marktpartijen uit om zich in te schrijven voor deze herontwikkeling.
De leidraad gaat in op de voorwaarden die door Stadsdeel Zuid zijn vastgesteld voor de
herontwikkeling van de afzonderlijke locaties, de inschrijving en de selectieprocedure. Inschrijving is
alleen mogelijk voor alle locaties tezamen.
3

2. Projectomschrijving
2.1 Situering van de locaties
De zes vrijkomende locaties zijn gelegen in de Hoofddorpplein- en Schinkelbuurt. Het betreft de
volgende panden:
Locatie Soort pand Type herontwikkeling
Bennebroekstraat 11-13 Voormalig schoolgebouw Renovatie oudbouw
Floris Versterstraat 10 Voormalig schoolgebouw Renovatie oudbouw
Floris Versterstraat 11 Voormalig schoolgebouw Renovatie oudbouw
Eerste Schinkelstraat 40 Voormalig buurthuis Renovatie oudbouw
Amstelveenseweg 122 Voormalig OKC-gebouw Sloop/nieuwbouw
Andreas Schelfhoutstraat 54 Voormalige gymzaal Sloop/nieuwbouw
Voor de exacte begrenzing van de terreinen en de daarop te realiseren bebouwing wordt verwezen
naar de betreffende model erfpachtbevestigingen.
2.2 Voorgeschiedenis
Om een ontwikkelaar te selecteren die de vrijkomende locaties mag gaan herontwikkelen, heeft
Stadsdeel Zuid in het voorjaar van 2010 een selectieprocedure doorlopen. Er zijn geen geldige
inschrijvingen ingediend en daarom is de procedure stopgezet. Om te onderzoeken waarom er geen
geldige inschrijvingen zijn gedaan, heeft het Stadsdeel een marktconsultatie gehouden. Op basis van
de resultaten van de marktconsultatie is een aantal voorwaarden bijgesteld. De belangrijkste
wijzigingen ten opzichte van de vorige selectieprocedure zijn:
4

De bouwenveloppen voor de voormalige schoolgebouwen en het buurthuis zijn geheel komen
te vervallen;
Het gebouwd pakeren onder de renovatielocaties wordt niet meer verplicht gesteld;
Sociale huurwoningen waren in de eerdere selectieprocedure voorgeschreven op de
Amstelveenseweg 122 en de Andreas Schelfhoutstraat 54. Nu is alleen het realiseren van
sociale huurwoningen op de Andreas Schelfhoutstraat 54 verplicht.
2.3 Het programma
2.3.1 Woningen
De vrijkomende locaties worden herontwikkeld met de bestemming woningen. Conform het
bestemmingsplan zijn in de eerste bouwlaag op de Amstelveenseweg 122 daarnaast andere
bestemmingen mogelijk. Op de locatie Andreas Schelfhoutstraat 54 is het realiseren van sociale
woningbouw, met een minimale oppervlakte van 65 m² gbo per woning, verplicht. Met deze
oppervlakte kunnen op deze locatie ongeveer 19 woningen gerealiseerd worden. Hiermee komt het
percentage sociale huurwoningen in het hele project volgens onze inschatting op circa 30%.
De marktpartijen mogen buiten de Andreas Schelfhoutstraat 54 ook sociale huurwoningen realiseren
in de Eerste Schinkelstraat 40 en/of de Amstelveenseweg 122. Deze sociale huurwoningen dienen
eveneens minimaal 65 m² gbo per woning te zijn.
Voor de Andreas Schelfhoutstraat 54 en de Amstelveenseweg 122 is een bouwenvelop opgesteld
waarin het woningbouwprogramma is opgenomen. De bouwenvelop Amstelveenseweg 122 sluit
conform de wijzigingsbepaling in het vigerende bestemmingsplan aan op de bouwhoogte van de
belendende gebouwen.
Locatie Type Indicatieve Type woning Minimum m² gbo *
ontwikkeling oppervlakte
gebouw in m²
bvo inclusief
buitenruimte
en exclusief
berging
Minimum aantal
parkeerplaatsen
Bennebroekstraat 11-13 renovatie 2.032 vrije sector n.v.t. n.v.t.
Floris Versterstraat 10 renovatie 1.413 vrije sector n.v.t. n.v.t.
Floris Versterstraat 11 renovatie 1.268 vrije sector n.v.t. n.v.t.
Eerste Schinkelstraat 40
(gedeeltelijk)
renovatie
1.046 vrije sector
n.v.t.
n.v.t.
sociale huur mogelijk minimaal 65 m² gbo
Andreas Schelfhoutstraat 54 nieuwbouw n.v.t. sociale huur minimaal 65 m² gbo conform parkeernorm
Amstelveenseweg 122 nieuwbouw 2.863 vrije sector
n.v.t.
conform parkeernorm,
sociale huur mogelijk minimaal 65 m² gbo minimaal 20
* Het gestelde minimum m² gbo per woning is alleen van toepassing op sociale huurwoningen.
2.3.2 Parkeren
Onder de nieuwbouwlocatie Andreas Schelfhoutstraat 54 is het realiseren van een ondergrondse
parkeervoorziening verplicht, conform de parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per sociale huurwoning.
Onder de nieuwbouwlocatie Amstelveenseweg 122 is het realiseren van een ondergrondse
parkeervoorziening verplicht, conform de parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per vrije sector woning
en, indien die er komen, van 0,7 parkeerplaats per sociale huurwoning.
Stedenbouwkundig onderzoek heeft uitgewezen dat er onder deze locatie ruimte is voor tenminste 20
parkeerplaatsen. Gezien de parkeerdruk in dit gebied, stelt Stadsdeel Zuid deze 20 parkeerplaatsen
als minimum, ook als conform de parkeernorm voor het bovenliggende woningbouwprogramma
5

minder parkeerplaatsen gerealiseerd zouden hoeven worden. De verkoper/verhuurder kan deze
eventuele overmaat aan parkeerplekken commercieel verkopen/verhuren aan autobezitters in
hetzelfde vergunningengebied.
De parkeerplaatsen bij de vrije sector (koop)woningen dienen bij voorkeur kadastraal te worden
gekoppeld aan de woningen.
Voor verdere de verplichtingen en voorwaarden rondom het aanbieden van de parkeerplekken aan
bewoners en autobezitters verwijzen we naar de bouwenveloppen Andreas Schelfhoutstraat 54 en
Amstelveenseweg 122.
2.4 Bestemmingsplan
De zes locaties liggen in het plangebied Hoofddorpplein- en Schinkelbuurt. Het bestemmingsplan
Hoofddorpplein- en Schinkelbuurt is op 29 oktober 2008 door de stadsdeelraad van voormalig
Stadsdeel Oud-Zuid vastgesteld en is op 15 april 2009 onherroepelijk geworden. Alle zes de locaties
kennen in het bestemmingsplan de bestemming woningbouw, waarbij op de begane grond van de
Amstelveenseweg 122 ook andere bestemmingen mogelijk zijn.
Voor de Andreas Schelfhoutstraat 54 kan voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning met
betrekking tot bouwen een reguliere WABO-procedure (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht)
doorlopen worden. In de planning is daarmee rekening gehouden.
Indien ervoor wordt gekozen het ondergronds parkeren te laten doorlopen onder de bestemming tuin,
is daarvoor een uitgebreide WABO-procedure (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3) nodig. Indien de
ondergrondse parkeergarage doorloopt onder de bestemming tuin, zal daar voldaan moeten worden
aan de uitgangspunten uit de Notitie Ondergronds Bouwen (o.a. 80 cm grondpakket op het
parkeerdak).
Voor de Amstelveenseweg 122 is het bestemmingsplan in de bestaande situatie bestemd. Ten
behoeve van herontwikkeling op deze locatie is een wijzigingsbepaling in het bestemmingsplan
opgenomen. Indien het bouwplan afwijkt van de contouren die in het bestemmingsplan zijn
vastgelegd, dient daarvoor een uitgebreide WABO-procedure (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3)
doorlopen te worden. Doordat de toerit naar de ondergrondse parkeergarage door de bestemming V-
V (Verkeer en Verblijf) loopt, past deze niet binnen het bestemmingsplan en is voor dat onderdeel
sowieso een uitgebreide WABO-procedure (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3) noodzakelijk. Voor deze
locatie is in de planning daarom met de uitgebreide procedure rekening gehouden.
2.5 Gemeentelijk monument
Het gebouw aan de Floris Versterstraat 10 is geplaatst op de gemeentelijke monumentenlijst.
Uitgangspunt bij renovatie is dat tenminste de huidige gevel, zoveel als mogelijk, in stand blijft. Een
beperkte aanpassing aan de gevel is toegestaan.
Verbouwing zal in nauw overleg met het Gemeentelijk Bureau Monumenten en Archeologie (bMA) en
op basis van onder meer een monumentenvergunning moeten plaatsvinden.
2.6 Onderzoeken
Als afzonderlijke bijlage bij deze selectieleidraad is gevoegd de Notitie haalbaarheidsonderzoeken
Vrijkomende locaties Theophile de Bock e.o. d.d. 27 juni 2011. Daarin is een overzicht opgenomen
van de onderzoeken die zijn uitgevoerd voor het ontwikkelen van de zes locaties, met vermelding van
de resultaten van de onderzoeken. Afhankelijk van het nog uit te werken bouwplan is niet uitgesloten
dat enkele nadere onderzoeken noodzakelijk zijn.
6

2.7 Modale huurwoningen
Een knelpunt op de Amsterdamse woningmarkt is het tekort van aanbod in het middensegment, zowel
voor huurwoningen (boven de huurtoeslaggrens) als voor koopwoningen. Versterken van het
middensegment is van belang om middeninkomens in de stad te houden of een kans te bieden in de
stad. Dit belang wordt vergroot nu de Europese Beschikking per 1 januari 2011 is ingevoerd. Anders
dan in de voorgaande periode hebben huishoudens met een inkomen boven 33.614 (prijspeil 2011)
geen mogelijkheden meer om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. De corporaties
hebben als uitvloeisel van de Europese Beschikking geen directe taak als het gaat om het huisvesten
van huishoudens met een inkomen boven 33.614.
Vanuit het belang van de ongedeelde stad en het tot stand brengen van gedifferentieerde wijken, wil
het stadsdeel een bijdrage leveren aan het versterken van het middensegment. In deze selectie wil
het stadsdeel de inschrijver uitdagen voor deze groep met middeninkomens huurwoningen te
realiseren met een huurprijs tussen de 650 en 930 per maand (prijspeil 2011). Het betreft hier
nadrukkelijk geen shortstay woningen. Het bovenstaande is uitgewerkt in een gunningcriterium, zie
paragraaf 5.3.
Bij oplevering zal bekeken worden voor welke huurprijs de woningen verhuurd worden. De
bovengenoemde huurprijs bandbreedte voor modale huurwoningen wordt jaarlijks aangepast, vanaf 1
juli 2012. De huurprijsaanpassing volgt het landelijke huurbeleid, dat wil zeggen de maximale
huurverhoging die jaarlijks wordt vastgesteld. Zie
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurverhoging.
2.8 Duurzaamheid
Duurzaamheid en energiebesparing zijn belangrijke onderdelen in het stadsdeelbeleid. Naast een laag
energieverbruik en daarmee een lage CO2 uitstoot, is duurzaam bouwen ook een onderdeel waar
aandacht voor moet zijn. Hierbij moet worden gedacht aan duurzame materialen, waterberging,
gezondheid, herbruikbaarheid en dergelijke.
De marktpartijen moeten uiteraard voldoen aan de wettelijke minimumeisen aangaande duurzaamheid
en energiebesparing, maar kunnen in de selectieprocedure scoren door op dit terrein een extra
prestatie te leveren. Duurzaamheid is voor de inschrijving vertaald in een eenvoudige invultabel waar
punten worden toegekend indien er duurzame maatregelen worden uitgevoerd.
Het criterium duurzaamheid is uitgewerkt in paragraaf 5.4.
7

3. Beschrijving selectieprocedure
3.1 Doel van de selectie
Stadsdeel Zuid zoekt één marktpartij of een combinatie van marktpartijen voor de herontwikkeling en
realisatie van de zes vrijkomende locaties. Dit is een marktpartij die in staat is zowel nieuwbouw als
renovatie te ontwikkelen en te realiseren, evenals sociale huurwoningen en marktwoningen.
De doelstelling van deze selectieprocedure is om de marktpartij met de naar het oordeel van het
Stadsdeel Zuid economisch meest voordelige inschrijving te selecteren.
3.2 Wijze van selecteren
Voor deze selectie van een markpartij wordt een openbare procedure gevolgd. De procedure bestaat
uit één fase, de inschrijvingsfase. Van partijen die deelnemen wordt dan ook direct een inschrijving
verwacht. Van de inschrijvers wordt eerst de geschiktheid beoordeeld aan de hand van
uitsluitingsgronden en minimumeisen. Alleen van de geschikte inschrijvers wordt de inschrijving
vervolgens beoordeeld aan de hand van de gunningcriteria.
Voor deze wijze van selecteren is gekozen, omdat er geen schetsontwerp of uitgebreid visiedocument
behoeft te worden gemaakt en de voorbereiding door de marktpartijen niet omvangrijk hoeft te zijn.
3.3 Selectiedocumenten
De procedure voor deze inschrijving is beschreven in de voorliggende selectieleidraad, die samen met
de volgende documenten integraal onderdeel uitmaakt van de selectiedocumenten:
1. Inschrijfformulier
2. Eigen Verklaring
3. Bouwenvelop Amstelveenseweg 122 van (21 juni 2011)
4. Bouwenvelop Andreas Schelfhoutstraat 54 van (21 juni 2011)
5. Ontwikkelingsovereenkomst Vrijkomende locaties Brede School Theophile de Bock (27 juni 2011)
6. Model Erfpachtbevestigingen Sociale huurwoningen met bijlagen (27 juni 2011)
7. Model Erfpachtbevestigingen Vrije Sectorwoningen met bijlagen (27 juni 2011)
8. Notitie haalbaarheidsonderzoeken vrijkomende locaties Theophile de Bock d.d. (27 juni 2011)
9. Indicatieve planning d.d. (24 juni 2011)
Deze bestanden zijn digitaal beschikbaar, te downloaden van www.zuid.amsterdam.nl.
De uitschrijver van deze selectie is de Gemeente Amsterdam, te dezen het stadsdeel Zuid en hierna
te noemen stadsdeel Zuid .
3.4 Procedure
3.4.1 Kijkdag
Er wordt één kijkdag georganiseerd, op 13 juli 2011. Geïnteresseerden worden verzocht zich hiervoor
aanmelden bij Marjolein Lindenkamp (projectsecretaris) via het e-mailadres
selectievrijkomendelocaties@zuid.amsterdam.nl.
De locaties Bennebroekstraat 11-13, Floris Versterstraat 10, Floris Versterstraat 11 en Eerste
Schinkelstraat 40 zijn op 13 juli 2011 van 15:00 tot 17:00 uur geopend om van binnen door
geïnteresseerden bekeken te worden. Er worden geen rondleidingen gegeven, maar
geïnteresseerden kunnen op eigen gelegenheid de gebouwen bezichtigen.
Voor de locaties Andreas Schelfhoutstraat 54 en Amstelveenseweg 122 wordt geen afzonderlijke
bezichtiging georganiseerd. Deze gebouwen worden gesloopt en de grond wordt bouwrijp geleverd.
8

Tijdens de kijkdag kunnen geen vragen gesteld worden en wordt geen aanvullende informatie
verstrekt. De inlichtingenprocedure is beschreven onder paragraaf 3.4.3.
3.4.2 Inschrijvingsbescheiden
Om aan de inschrijving deel te nemen dienen de inschrijvers de volgende documenten volledig
ingevuld aan te leveren in één envelop of map met het opschrift Selectie vrijkomende locaties aan
de buitenzijde:
Inschrijfformulier, zoals opgenomen in de bijlage bij de selectieleidraad;
Eigen Verklaring, zoals bedoeld in paragraaf 4.1 van deze selectieleidraad
Bewijs van inschrijving bij de Kamer van Koophandel, dat niet meer dan zes maanden oud is;
Een accountantsverklaring betreffende de omzet van de inschrijver gedurende de laatste drie
boekjaren;
Voor zover niet anders is aangegeven dienen alle stukken in drievoud te worden aangeleverd.
Indien de inschrijver zich aanmeldt in combinatie met andere ondernemingen, dient iedere partij die
deel uitmaakt van de combinatie een volledig ingevuld exemplaar van de Eigen Verklaring in te vullen
en in te dienen.
De inschrijvingsbescheiden moeten persoonlijk worden afgegeven op de hieronder aangegeven
locatie en aan de hieronder genoemde contactpersoon, uitsluitend op 10 oktober 2011 tussen 11.00
uur en 12.00 uur.
Stadsdeel Zuid
Raadzaal
contactpersoon: Tobias Baardman
President Kennedylaan 923
1079 MZ Amsterdam
Het is de inschrijver niet toegestaan om de aanmelding per post, fax of via internet aan te bieden.
Zodanig aangeboden aanmeldingen zullen door de opdrachtgever als ongeldig worden beschouwd.
Na ontvangst van de stukken door het Stadsdeel Zuid ontvangt de inschrijver hiervan een
ontvangstbevestiging. Het tijdstip van ontvangst is bepalend voor de tijdige indiening.
Materiaal dat niet is gevraagd wordt niet in de beoordeling betrokken.
3.4.3 Inlichtingen
Voor nadere informatie en vragen over het project kunt u tot 5 september 2011 schriftelijk contact
opnemen met Marjolein Lindenkamp, selectievrijkomendelocaties@zuid.amsterdam.nl.
Alle schriftelijke vragen worden tegelijkertijd beantwoord en verwoord in een Nota van Inlichtingen. De
Nota van Inlichtingen is vanaf 23 september 2011 te downloaden van www.zuid.amsterdam.nl. De
Nota is dan beschikbaar voor iedereen.
9

3.5 Planning
De indicatieve planning van de selectieprocedure ziet er als volgt uit:
29 juni 2011 Start inschrijving
13 juli 2011 15:00- Kijkdag op de zes locaties
17:00 uur
5 september 2011 9:00 uur Gelegenheid tot het stellen van schriftelijke vragen
23 september 2011 Publicatie Nota van Inlichtingen, verzenden van vragen en
antwoorden
10 oktober 2011 11:00 - Sluitingsdatum inschrijving
12:00 uur
6 december 2011 Beoordelen en keuze door selectiecommissie,
bestuurlijk besluit en berichtgeving aan marktpartijen over
uitslag selectie
Als er inschrijvers gescreend worden is de indicatieve planning als volgt:
10 oktober 2011 11:00 - Sluitingsdatum inschrijving
12.00 uur
11 oktober 2011 Beoordelen door selectiecommissie
12 oktober 2011 Aanleveren stukken tbv screening
12 oktober t/m 23
Eventuele screening door unit Integriteit
november 2011
6 december 2011 Keuze door selectiecommissie,
bestuurlijk besluit en berichtgeving aan marktpartijen over
uitslag selectie
Het bestuurlijk besluit betreffende de te selecteren inschrijver (gunningsbesluit) is tevens het moment
dat de overeenkomst met deze inschrijver van rechtswege tot stand komt. Na deze datum vindt tevens
nog een ceremoniële ondertekening van de ontwikkelingsovereenkomst plaats.
10

4. Eigen Verklaring, uitsluitingsgronden en minimumeisen
4.1 Eigen Verklaring
Het model van de Eigen Verklaring is als bijlage bij de selectieleidraad opgenomen. Deze dient
volledig te worden ingevuld zonder de tekst van het Model aan te passen. De Eigen Verklaring dient te
worden ondertekend door een daartoe bevoegde functionaris uit de onderneming van de inschrijver.
De bevoegdheid wordt onderbouwd met een kopie van het bewijs van inschrijving bij de Kamer van
Koophandel dat niet meer dan zes maanden oud is (vraag 1.e. van de Eigen Verklaring).
In de Eigen Verklaring worden algemene gegevens van de inschrijver gevraagd: zoals statutaire
naam, vestigingsplaats, rechtsvorm, naam en functie van de gevolmachtigde etc. Verder worden in de
verklaring vragen beantwoord met betrekking tot de uitsluitingsgronden en minimumeisen.
Indien er op de Eigen Verklaring te weinig ruimte is voor antwoorden dan dienen de antwoorden in
apart toe te voegen bijlagen te worden vermeld. Indien vermeld staat Op verzoek aanleveren, hoeven
de desbetreffende gegevens pas na een verzoek daartoe van Stadsdeel Zuid te worden toegezonden.
Indien de inschrijver een consortium of combinatie betreft dient zij nu al aan te geven welke partijen
deel uitmaken van het consortium en hoe de verantwoordelijkheden verdeeld zijn. Alle partijen in het
consortium dienen een volledig ingevulde Eigen Verklaring bij de inschrijving aan te leveren.
4.2 Uitsluitingsgronden
Zie voor de uitsluitingsgronden vraag 2 van de Eigen Verklaring. Voorts sluit het Stadsdeel inschrijvers
uit van deelneming als de inschrijving niet voldoet aan de minimumeisen.
4.3 Minimumeisen
De deelnemende marktpartijen zullen moeten voldoen aan minimumeisen. Naast een aantal
algemene minimumeisen betreft dat de financiële en economische positie van de inschrijver
(voldoende capaciteit/middelen voor de opgave) en de technische bekwaamheid (ervaringseisen). Zie
voor de minimumeisen tevens vraag 3 van de Eigen Verklaring.
4.3.1 Algemene minimumeisen
Indien de inschrijver niet voldoet aan onderstaande algemene minimumeisen, zal de inschrijving ter
zijde worden gelegd. De algemene minimumeisen zijn:
Een volledig, juist en rechtsgeldig ingevulde en ondertekende Eigen Verklaring.
De bereidheid bij de inschrijving een financiële bieding te doen gelijk aan of hoger dan de
aangegeven drempelwaarde, zie hiervoor de paragraaf 5.1 van deze selectieleidraad.
4.3.2 Financiële en economische positie
Bij de inschrijving wordt een accountantsverklaring aangeleverd met de omzetgegevens van de
inschrijver gedurende de laatste drie boekjaren. Uit deze verklaring blijkt een gemiddelde jaaromzet
aan ontwikkelingsprojecten in de vastgoedsector gedurende die periode. Zie vraag 3.b. van de Eigen
Verklaring.
4.3.3 Referentieprojecten (ervaringseis)
De inschrijver dient met de aanlevering van twee referentieprojecten de hieronder gevraagde ervaring
en technische bekwaamheid aan te tonen. Het ontbreken van voldoende referentieprojecten of het
onvolledig invullen van de gevraagde gegevens leidt tot uitsluiting van de selectie.
11

A. Ervaring met de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw woningbouw met daaronder een
ondergrondse parkeergarage
Eén referentieproject waaruit ervaring blijkt met de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw
woningbouw met daaronder een ondergrondse parkeergarage. De referentie dient te voldoen aan de
volgende eisen:
Het project is na 2005 opgeleverd.
Het betreft een binnenstedelijk project.
Het project heeft een omvang van minimaal 2.500 m² bvo en een ondergrondse
parkeergarage met minimaal 20 plaatsen.
Het project is naar tevredenheid van de opdrachtgever uitgevoerd.
B. Ervaring met transformatie van een bestaand gebouw naar woningen
Eén referentieproject waaruit ervaring blijkt met de transformatie van een bestaand gebouw naar
woningen inclusief te volgen procedures. De referentie dient te voldoen aan de volgende eisen:
Het project is na 2005 opgeleverd.
Het project heeft een omvang van minimaal 1.300 m² bvo.
Het project is naar tevredenheid van de opdrachtgever uitgevoerd.
Onder transformatie wordt in deze selectie verstaan het wijzigen van een bestaand vastgoed
met een andere functie naar de functie wonen.
Vormvereisten aanleveren referentieprojecten
Voor de opgave van de gevraagde referentieprojecten dient het model Projectinformatie
Referentieprojecten van het inschrijfformulier te worden gehanteerd. Nadrukkelijk worden geen
verkoopbrochures gevraagd, wel kan een korte toelichting van maximaal drie A4 worden gegeven op
het project.
Het Stadsdeel Zuid behoudt zich het recht voor om nadere informatie over het project op te vragen, ter
verificatie van de door de inschrijver opgegeven referentie.
12

5. Gunningcriteria
Als een partij niet is uitgesloten en voldoet aan de minimumeisen dan wordt de inzending beoordeeld
op de volgende gunningcriteria.
5.1. Financiële bieding (maximale score 25 punten)
Een gunningcriterium betreft de financiële bieding. Dit totaalbedrag of de grondprijs, bestaat uit de
volgende componenten:
a. Grondwaarde. Een bieding op de (erfpacht)gronden van de bouwkavels. Het geboden bedrag
voor de grondwaarde dient als afkoop van de canonverplichting over een tijdvak van 50 jaar
of ingeval inschrijver niet voor afkoop opteert als grondwaarde waarvan uit hoofde van de
erfpacht verschuldigde jaarlijkse canon wordt afgeleid.
b. De eenmalige vergoeding voor de waarde van de opstallen op de bouwkavels
Bennebroekerstraat 1, Floris Versterstraat 10, Floris Versterstraat 11 en de Eerste
Schinkelstraat 40 (gedeeltelijk).
De bedragen zijn exclusief belastingen.
Stadsdeel Zuid heeft voor de financiële bieding een drempelwaarde vastgesteld van 6.500.000
exclusief BTW en kosten koper. Deze drempelwaarde mag bij de bieding niet worden onderschreden.
Een bieding onder de drempelwaarde heeft uitsluiting aan de verdere deelname aan de selectie tot
gevolg.
De grondwaarde voor sociale huurwoningen is een vaste prijs van 31.898 (excl. BTW) conform het
grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam. Het totaalbedrag voor deze sociale huur locatie(s)
dient in de financiële bieding begrepen te zijn.
De ontwikkelaar wordt bij de inschrijving gevraagd het totaalbedrag toe te delen per locatie, d.w.z. aan
te geven welk bedrag hij voor elk van de zes locaties betaalt en hoe de verdeling tussen grondwaarde
en eenmalige vergoeding voor de opstal is.
Deze bedragen worden in de bij die locatie horende model erfpachtbevestiging opgenomen. De
toedeling is vooral van belang omdat per locatie een erfpachtuitgifte plaatsvindt, met alle financiële
zaken die daarbij horen (betaling erfpachtcanon, berekening reserveringsvergoeding etc.).
Voor de duidelijkheid wordt nog eens benadrukt dat inschrijving alleen mogelijk is voor alle locaties
tezamen.
De ontwikkelaar dient bij de toedeling van bedragen het volgende model te hanteren
Drempelbedragen
Eenmalige
Grondwaarde vergoeding Grondprijs * Grondwaarde
Bennebroekestraat 11-13 1.163.000
Floris Verster 10 937.000
Floris Verster 11 754.000
Eerste Schinkelstraat 40 968.000
Andreas Schelfhoutstraat 54
31.898 X aantal sociale huurwoningen
Amstelveenseweg 122 1.947.000
Bieding
Eenmalige
vergoeding Grondprijs *
Totaal 6.500.000
* De grondprijs is de som van grondwaarde en eenmalige vergoeding.
Bij de beoordeling van de financiële bieding, wordt het geboden bedrag boven het minimale
totaalbedrag beoordeeld. Vervolgens worden de punten naar verhouding toegekend. De inschrijver
met de hoogste bieding krijgt het maximaal te behalen punten voor dit criterium, namelijk 25. Bij de
13

iedingen van de overige inschrijvers worden de punten bepaald aan de hand van de verhouding van
het bod van de betreffende inschrijver, ten opzichte van de hoogste bieding.
In het geval dat een bieding lager is dan de door het Stadsdeel vastgestelde drempelwaarde wordt de
inschrijver uitgesloten van verdere deelneming.
5.2 Extra sociale huurwoningen (maximale score 25 punten)
Op de locatie Andreas Schelfhoutstraat 54 is het realiseren van sociale woningbouw, met een
minimale oppervlakte van 65 m² gbo per woning, verplicht. Met deze oppervlakte kunnen op deze
locatie circa 19 woningen gerealiseerd worden. Dit komt volgens onze inschatting neer op een
percentage van circa 30% sociale huurwoningen in het hele project. Deze sociale huurwoningen tellen
niet mee bij het bepalen van de score op dit criterium.
De ontwikkelaar mag daarnaast sociale huurwoningen realiseren buiten de Andreas Schelfhoutstraat
54. Dit kan in de Eerste Schinkelstraat 40 en/of de Amstelveenseweg 122. Die extra sociale
huurwoningen, dienen eveneens minimaal 65 m² gbo per woning te zijn en leveren in deze selectie
een hogere score op.
De inschrijver met het hoogste aantal sociale huurwoningen op de Eerste Schinkelstraat 40 en/of
Amstelveenseweg 122 krijgt het maximaal te behalen punten voor dit criterium, namelijk 25. Bij de
overige inschrijvers worden de punten bepaald aan de hand van de verhouding van het aantal extra
sociale huurwoningen van de betreffende inschrijver, ten opzichte van het hoogste aantal extra sociale
huurwoningen.
5.3 Modale huurwoningen (maximale score 25 punten)
De inschrijver dient aan te geven hoeveel woningen met een huurprijs tussen de 650 en 930 per
maand (prijspeil 2011) op de vrijkomende locaties zullen worden gerealiseerd. Het betreft hier
nadrukkelijk geen shortstay woningen. De inschrijver met het hoogste aantal modale huurwoningen
krijgt de volle 25 punten. De overige inschrijvers krijgen punten naar verhouding tot de best scorende
inschrijver.
Als bij oplevering blijkt dat de als modale huurwoningen aangewezen woningen niet worden verhuurd
binnen de huurprijs bandbreedte dan dient een boete te worden betaald. Hiervoor is in de Model
erfpachtbevestiging een artikel opgenomen. De huurprijs bandbreedte van 650 - 930 per maand
wordt jaarlijks bijgesteld met de maximale huurverhoging volgens het landelijk huurbeleid.
5.4 Duurzaamheid en architectonische kwaliteit (maximale score 25 punten)
5.4.1 A Duurzaamheid (maximale score 20 punten)
Het Stadsdeel Zuid hecht veel waarde aan een optimale toepassing van duurzaamheidmaatregelen in
de nieuwbouw- en renovatieplannen.
Er is een Menukaart Duurzaam Bouwen ontwikkeld die door de inschrijver bij zijn inschrijving ingevuld
wordt aangeleverd voor de bestaande bouw en nieuwbouw. Op basis van deze menukaarten is een
scoretabel opgesteld waarin de inschrijver per locatie kan aangeven op welk niveau hij de
verschillende duurzaamheidmaatregelen zal uitvoeren.
De inschrijver met de hoogste duurzaamheidscore voor bestaande bouw (10 punten) en nieuwbouw
(10 punten) samen krijgt het maximaal te behalen punten voor dit criterium, namelijk 20. Bij de
duurzaamheidscores van de overige inschrijvers worden de punten bepaald aan de hand van de
verhouding van de duurzaamheidscore van de betreffende inschrijver, ten opzichte van de hoogste
duurzaamheidscore.
14

5.4.1 B Architectonische kwaliteit (maximale score 5 punten)
Om inzicht te krijgen in de architectonische ambities van de inschrijvers voor de nieuwbouw aan de
Amstelveenseweg 122 wordt gevraagd om een bondig essay van maximaal één A4 aan te leveren.
Het betreft een prominente locatie en daarom wil het stadsdeel, in aanvulling op de bouwenvelop,
nadere informatie over de onderstaande onderdelen. De inschrijver gaat in zijn essay in op deze
onderwerpen. Per onderwerp kan 1 punt gescoord worden.
- Ontsluitingsvorm van het bouwblok
- Buitenruimte/balkons
- Bouwmassa in relatie tot aansluitende gesloten bouwblokken
- Oplossingen voor een dove gevel
- Creatieve oplossing voor de hoek van het blok met het fietspad
15

6. Beoordeling en daarna
6.1 Beoordeling uitsluitingsgronden, minimumeisen en gunningcriteria
De inschrijvingen worden door een ambtelijke werkgroep beoordeeld aan de hand van het
inschrijfformulier, de ingevulde Eigen Verklaring en de projectinformatie. Er volgt een check op de
volledigheid, de uitsluitingsgronden en de minimumeisen.
Stadsdeel Zuid heeft het recht nadere informatie bij een bepaalde inschrijver of inschrijvers in te
winnen, indien zij dat voor de beoordeling nodig acht.
De inschrijvingen worden beoordeeld op basis van te scoren punten op de gunningcriteria:
CRITERIUM
maximale
score per
criterium
1 FINANCIËLE BIEDING
Bieding boven 6.500.000 euro 25
2 EXTRA SOCIALE HUURWONINGEN
Aantal extra sociale huurwoningen 25
3 MODALE HUURWONINGEN
Aantal modale huurwoningen 25
4 A DUURZAAMHEID
1 Bestaande bouw 10
2 Nieuwbouw 10
4 B ARCHITECTONISCHE KWALITEIT
Essay aangeleverd, per behandeld item 1 punt 5
TOTAALSCORE 100
De rangschikking van de inschrijvers volgt uit de totaalscore van alle gunningcriteria bij elkaar. Zijn er
meerdere inschrijvers met hetzelfde aantal punten, dan geeft de score op het criterium duurzaamheid
de doorslag bij de rangschikking.
6.2 Gunning en bekendmaking
Na beoordeling van de inschrijvingen zal de winnende inschrijver mogelijk nog extra worden
gescreend, zie hoofdstuk 7 van deze leidraad.
Er wordt een rapport verzorgd van de beoordeling van de inschrijvingen. Vervolgens wordt een advies
voor de gunning gemaakt, dat wordt voorgelegd aan het bestuur van stadsdeel Zuid. Daarna neemt
het stadsdeelbestuur op voordracht van de ambtelijke werkgroep een gunningbesluit.
16

Indien het stadsdeel het gunningsbesluit neemt, is de overeenkomst tussen de gemeente Amsterdam
en de geselecteerde inschrijver ter zake het onderhavige project tot stand gekomen. De overeenkomst
komt tot stand op basis van de door de geselecteerde inschrijver ingediende stukken, de
ontwikkelingsovereenkomst (zie bijlage), waarin de rechten en plichten tot ontwikkeling, realisering en
uitgifte in erfpacht van het bouwprogramma zijn vastgelegd. Vervolgens zal in de loop van het
ontwikkeltraject de (model)erfpachtbevestigingen per locatie nader ingevuld worden, waarna tot
uitgifte van de locaties kan worden overgegaan.
De selectiecommissie zal alle inschrijvers schriftelijk en gemotiveerd op de hoogte stellen van de
uitslag van de selectie.
17

7. Integriteit
De gemeente Amsterdam hecht er waarde aan dat de ondernemingen aan wie zij opdrachten gunt
en/of gronden in erfpacht uitgeeft een bepaalde toets kunnen doorstaan op het gebied van integriteit,
economische en financiële draagkracht en technische bekwaamheid of beroepsbekwaamheid.
Daarom screent zij deze ondernemingen. Daartoe hanteert de gemeente een zogenaamde Eigen
Verklaring. Deze verklaring moet ingevuld worden door partijen die in aanmerking willen komen voor
gunning in deze selectie.
U kunt voor of na uw inschrijving gevraagd worden de informatie uit de Eigen Verklaring met
bewijsstukken te onderbouwen. Deze onderbouwing is in ieder geval een voorwaarde voor gunning.
De Eigen Verklaring of de aangeleverde bewijsstukken kunnen voor de gemeente aanleiding vormen
om u nader te screenen. Een toetsing op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door
het openbaar bestuur (Bibob) kan onderdeel uitmaken van de screening. Deze screening betekent
niet dat u per definitie gegund krijgt. U dient de uitkomsten van deze screening door de gemeente
eerst af te wachten.
Daarnaast heeft de gemeente met het oog op integriteit beleid ontwikkeld, waarvan onder andere een
zogenaamde integriteitsclausule onderdeel uitmaakt. Deze integriteitsclausule wordt opgenomen in
overeenkomsten welke de gemeente aangaat met een partij en zal tevens onderdeel uitmaken van de
ontwikkelingsovereenkomst voor de vrijkomende locaties.
18

8. Juridische voorschriften
Passend plan
Het door de inschrijver te ontwikkelen en te realiseren plan moet passen binnen de bouwenvelop en
de in het kader van deze selectie verstrekte selectiedocumenten.
Nadere informatie
Om iedere inschrijver een gelijke positie te bieden, zal door de gemeente, afgezien van de in deze
selectiebrochure opgenomen schriftelijke vragenronde, geen nadere informatie over de
ontwikkelopgave aan individuele inschrijvers worden verstrekt in de periode tot en met de bestuurlijke
besluitvorming over de selectie.
Geschillen
Alle geschillen die naar aanleiding van of in het verband met de selectie of daaruit voortvloeiende
verbintenissen tussen partijen mochten ontstaan, worden voorgelegd aan de ter zake bevoegde
rechter te Amsterdam.
Geen vergoeding
Aan de inschrijvers die deelnemen aan de selectie wordt geen vergoeding uitbetaald.
Geen afspraken onderling
Het is niet toegestaan om afspraken met andere bij deze selectie betrokken marktpartijen te maken
over de inschrijving.
Geen correspondentie
Over de uitslag van de selectie kan niet worden gecorrespondeerd.
Inschrijver
Indien een inschrijver een samenwerkingsverband vormt of een (deel van een) consortium is, gelden
alle regels op dezelfde wijze als voor elke andere inschrijver. Een consortium wordt als één inschrijver
beschouwd. Voor Stadsdeel Zuid is het van belang dat er slechts één contactpersoon binnen het
consortium als aanspreekpunt fungeert. Het consortium dat zich aanmeldt en geselecteerd wordt, zal
in dezelfde vorm en samenstelling deelnemen aan de inschrijving, het project ontwikkelen en
realiseren en waarbij de participanten binnen het consortium hoofdelijkheid aansprakelijk zijn voor de
nakoming van alle verplichtingen jegens de gemeente.
Elke onderneming mag slechts eenmaal, hetzij zelfstandig hetzij in combinatie inschrijven. Van elk
concern mag zich slechts één onderneming inschrijven.
Akkoordverklaring
Door middel van zijn inschrijving verklaart de inschrijver akkoord te zijn gegaan met de volledige tekst
van de onderhavige leidraad en bijlagen.
Onherroepelijk bod
Alle in het kader van de selectieprocedure gedane voorstellen gelden als een onherroepelijk juridisch
aanbod aan de gemeente tot ontwikkeling en realisatie van het onderhavige nieuwbouw- en
renovatieproject. Dit brengt met zich mee dat de inschrijving niet door de inschrijver kan worden
gewijzigd of ingetrokken.
19

Stellen van nadere voorwaarden
De inschrijver kan geen nadere voorwaarden stellen aan de ontwikkeling en realisatie van het project
Vrijkomende locaties Theophile de Bock. Het stellen van nadere voorwaarden aan de ontwikkeling en
realisatie van de bouwenvelop leidt onherroepelijk tot diskwalificatie van de inschrijver.
Gestanddoeningstermijn van inschrijving
De inschrijver doet zijn aanbieding gestand gedurende 90 dagen.
Totstandkoming overeenkomst
De inschrijving is in ieder geval onherroepelijk tot het moment dat stadsdeel Zuid een besluit heeft
genomen over de selectie. De inschrijvingen die niet geselecteerd worden vervallen op dat moment
van rechtswege. Ten aanzien van de geselecteerde inschrijving, geldt dat de gemeente bij
voorgenoemd besluit de geselecteerde inschrijving accepteert, waardoor de
ontwikkelingsovereenkomst (tevens erfpachtovereenkomst) van rechtswege tot stand komt. De
rechtsverhouding die als gevolg van de selectie is ontstaan vloeit niet alleen voort uit de inhoud van
de ontwikkelingsovereenkomst, maar eveneens uit de volledige tekst van de selectieleidraad inclusief
bijlagen, aangevuld met het getekende inschrijfformulier en overige door de geselecteerde
ontwikkelaar ingediende stukken.
Nadere informatie
De selectiecommissie heeft het recht nadere informatie bij bepaalde inschrijver(s) in te winnen, indien
zij dat voor de beoordeling nodig acht.
Stopzetten van selectieprocedure
Stadsdeel Zuid behoudt zich het recht voor de selectieprocedure op elk moment af te breken zonder
gehouden te zijn tot enige schadevergoeding. In dat geval komt de selectieprocedure te vervallen en
is de gemeente vrij om een andere ontwikkelaar/opdrachtgever/erfpachter voor de vrijkomende
locaties te werven.
In de plaatsstelling
De inschrijver is niet gerechtigd om in welk stadium van de selectieprocedure dan ook zich door een
derde partij in de plaats te stellen, behoudens uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de
gemeente. De gemeente kan aan deze toestemming voorwaarden verbinden.
Publiciteit
Het is inschrijvers niet toegestaan om in de publiciteit te treden over zaken die inhoudelijk en
procedureel samenhangen met de inschrijvingen, voordat de uitslag van de selectie door de
gemeente bekend is gemaakt.
Bezwaar
Uit het oogpunt van rechtszekerheid en het belang van een efficiënte procedure is het van groot
belang dat inschrijvers hun eventuele bezwaren tegen procedurele of andere gemeentelijke
beslissingen ter zake de selectieprocedure zo spoedig en duidelijk mogelijk kenbaar maken. Het
maken van bezwaar zal alleen mogelijk zijn door binnen 15 dagen na bekendmaking van de
desbetreffende beslissing een procedure in kort geding aanhangig te maken. Stadsdeel Zuid kan deze
termijn verlengen. Indien een procedure in kort geding binnen deze termijn achterwege blijft wordt de
inschrijver geacht met de gang van zaken te hebben ingestemd en heeft deze geen verdere
aanspraken meer.
20