6

Arent van Lierstraat
Puttershoek
Presentatie Gemeente Binnenmaas | 20 juni 2017
AAder stadsadvies

Arent van Lierstraat
Puttershoek
18 april 2017

Inhoudsopgave
5

7
Vooraf

Analyse I

11
Bestemmingsplan
Gehele plangebied:
- Geluidzone industrie: voldoen aan voorkeursgrenswaarde;
- Zone archeologie I en II (hoge en middelhoge
verwachting): nader onderzoek nodig bij
bouwactiviteiten.
Noordelijk deel plangebied:
- Zone waterstaat /waterkering: niet zondermeer
mogelijk om te bouwen.
Westelijk deel plangebied:
- Agrarische bestemming.
Oostelijk deel plangebied:
- Detailhandel.
Het plangebied wordt vanaf het noorden met
de klok mee omsloten door:
- wonen langs de dijk
- wonen langs de Eendrachtsweg
- maatschappelijke doeleinden (gemeente)
- wonen (corporatie + particulier bezit)
- aannemersbedrijf (categorie 1 en 2).

12
*
Legenda
Wonen
Gemengde doelen
Bedrijven
Tuin (privé) Bedrijfswoning * Detailhandel toegestaan
Groen (openbaar) Dijk
Agrarisch
Planlocatie

Functies
13

5m
7m
7m
8m
4m
6m
4m
5m
9m
5m
5m
5m
3m
3m
6m
4m
8m
4m
2,5
2,5
5m
5m
8m
3m
7m
7m
8m
8m
7m
5m
8m
8m
8m
3m
6m
3m
4m
7m
4m
Planlocatie

Bouwhoogtes
15

1 lg + kap (klein)
1 lg + kap (groot)
2 lg + kap
1 lg (klein)
1 lg (groot) planlocatie
2 lagen

Kapvormen
17

Luchtfoto I
19

Luchtfoto II
21

Luchtfoto III
23

Historie

26
Situatie 1925
vanaf ca. 1850 gestart
als maas dam en haven
pontveer
molen
2 linten

27
Situatie 1959
1959: start na WO 2 uitbreidingsrichting naar
zuiden en eerste stempels
Eendrachtsweg van oud pad naar straat
komst suikerfabriek.

28
Situatie 1968
1968 in één klap bebouwing buitendijks verdwenen
aanleiding ophoging dijk vanwege watersnood.

29
Huidige situatie
centrum ontwikkeling op gang
uitbreiding met wonen
diverse inbreidingen

Analyse II

Planlocatie op de verkaveling
33

Voetganger
Voetganger
Voetganger
Auto
Auto
Voetganger
Auto
Voetganger
Fiets
Voetganger
Doodlopend
Auto

Lijnen naar de dijk
35

Achterkant
Planlocatie

Achterkanten
37

De omgeving

40

41

De locatie

45

46
A-typisch
a-typisch, zowel richting bestaande als nieuwe
context
precies in de zichtlijn vanaf centrum
woning heeft geen ruimte er om heen: dit is
straks vreemd. Ruimte er om heen beperkt de
verbinding met het centrum
behoud is ‘beeld- en sfeerbepalend’ voor de
nieuwe invulling. Dit zal altijd een ‘overblijfsel’
blijven.
grote visuele impact.

47

Structuurvisie

50
Structuurvisie Binnenmaas 2020
dd. 7 maart 2013.
Puttershoek
Putterhoek is een dijkdorp met een pittoresk
haventje aan de Oude Maas en enkele karakteristieke
locaties. De in 2004 deels gesloten
suikerfabriek heeft het karakter van het dorp
getekend. De suikersilo’s en de monumentale
fabrieksschoorsteen zijn beeldbepalend voor
het dorp. Puttershoek heeft een ruim aanbod
aan voorzieningen en voorziet daarbij in een
regionale behoefte.
low profile, aansluiten bij bestaande plannen
en ontwikkelingen: beperkt ontwikkelingsgericht
steekwoorden: levendigheid en vitaliteit
Wij staan positief tegenover initiatieven om de
centrumfunctie van ’s-Gravendeel en Puttershoek
verder te versterken. Indien nodig treden
wij hierbij op als regisseur of verbinder.
centrum Puttershoek met regionale uitstraling
Wonen:
Woningvraag blijft stabiel?
De woningvoorraad is onvoldoende afgestemd
op de veranderende behoefte. Uit recent
woningbehoeftenonderzoek blijkt dat er
een overschot is aan eengezinswoningen in de
koopsector (met name rijwoningen), er behoefte
is aan betaalbare huur- en koopwoningen
voor senioren en starters en dat er een markt
is voor vrijstaande woningen.
Binnen de rode contouren is voldoende ruimte
om in elk dorp woningen te bouwen. Woningen
worden gebouwd voor een goede afronding
van de dorpen, bij de herstructurering van bestaande
woningen en op locaties die om een
andere invulling vragen. In het laatste geval
gaat het bijvoorbeeld om locaties waar nu
nog solitaire bedrijven zijn gevestigd, vrijkomende
agrarische bebouwing of vrijkomende
locaties van voorzieningen.
levensloop bestendige woningen bouwen
Wij onderzoeken regionaal of een streekeigen
woningbouwtype kan worden ontwikkeld
zodat er typisch Hoeksche Waardse woningen
kunnen worden gebouwd.
> interessant voor Henk?

52
Themakaart wonen
themakaart wonen: woongebied in het dorp!!!

53
Themakaart erfgoed
themakaart erfgoed: monumentale boerderij,
veer en haven
karakteresitiek gebied

54
Woningmarktanalyse
Geschikte woning Alle primaire voorzieningen
(slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer
en keuken) liggen gelijkvloers of zijn zonder
traplopen bereikbaar. De woning is geschikt
voor bewoners met geringe beperkingen bij
het lopen, die als hulp-middelen eventueel
wandelstok of kruk(ken) gebruiken. De woningen
voldoen aan tenminste één van de volgende
kenmerken: woning is aangemerkt
als seniorenwoning of nultredenwoning;
appartementen / (galerij)flats (aangenomen
is dat deze over een lift beschikken); (semi)
bungalows, woonboerderijen.

Modellen

58
Uitgangspunten
1. zo min mogelijk achterkanten in het zicht
2. noord-zuid langzaamverkeersverbinding
door het gebied
3. openbaar pad tussen Arent van Lierstraat
23 en 24 (alleen voetgangers naar de dijk)
4. ontsluiting van het gebied vanaf centrumzijde
(ook voor auto’s)
Woningdichtheid
Bij 9 woningen: ca. 9 woningen per ha.
Gebied is ca. 1,16 ha groot (inclusief historische
boerderij, exclusief woning nr. 23).
gebundeld of compact?
Woningtype: traditioneel??
5. parkeren op eigen terrein
6. behoud historische boerderij aan de Arent
van Lierstraat 24 (past in het lint) en maakt
onderdeel uit van ‘karakteristiek gebied’
7. behoud woning op Arent van Lierstraat 23
8. sloop woning Pieter Repelaerstraat 51
9. minimaal 9 woningen
10. hoogte maximaal 1 plus kap of 2 lagen
plat
11. zoveel mogelijk optimale bezonning tuin

60
Model 1 vrijstaand
Aantal woningen:
10 stuks
Kavelgrootte:
oostelijk deel ca. 520 m2 p.s.
westelijk deel: ca. 875 m2 p.s.
Woningtype:
vrijstaand
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 100 - 150 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO

62
Model 2 vrijstaand random
Aantal woningen:
9 stuks
Kavelgrootte:
ca. 980 m2 p.s. gemiddeld
Woningtype:
vrijstaand
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 100 - 150 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO

64
Model 3 2/1 kap
Aantal woningen:
10 stuks
Kavelgrootte:
oostelijk deel ca. 520 m2 p.s.
westelijk deel: ca. 875 m2 p.s.
Woningtype:
halfvrijstaand
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 100 - 150 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO

66
Model 4 | rij
Aantal woningen:
16 stuks
Kavelgrootte:
oostelijk deel ca. 310 m2 p.s. gemiddeld
westelijk deel: ca. 580 m2 p.s. gemiddeld
Woningtype:
rijwoning
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 50 - 90 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO

68
Model 5 | rij schots
Aantal woningen:
10 stuks
Kavelgrootte:
ca. 835 m2 p.s. (gemiddeld)
westelijk deel: ca. 875 m2 p.s.
Woningtype:
2 of 3 onder 1 kap
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 75 - 125 m2 BVO
1e: 75 - 100 m2 BVO

70
Model 6 | rij zorgplein
Aantal woningen:
9 stuks
Kavelgrootte:
oostelijk deel ca. 620 m2 p.s. gemiddeld
westelijk deel: ca. 875 m2 p.s. gemiddeld
Woningtype:
rijwoning
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 100 - 175 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO

72
Model 7 | zorg / detailhandel
Aantal woningen:
6 stuks
Kavelgrootte:
oostelijk deel ca. 1050 m2 p.s. gemiddeld
westelijk deel: ca. 525 m2 p.s. gemiddeld
Woningtype:
2/1 kap
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 100 - 150 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO
Overige functies:
zorg of detailhandel
oostelijk deel ca.1.000 m2 kavel, 400 m2
bebouwd, 1 laag.
westelijk deel: ca. 2.000 m2 kavel, 1.000 m2
bebouwd, 1 laag.

74
Model 8 | bestaande woning
Aantal woningen:
6 stuks
Kavelgrootte:
oostelijk deel ca. 525 m2 p.s. gemiddeld
westelijk deel: ca. 700 m2 p.s. gemiddeld
Over de gevolgen en de kwaliteitseffecten
vanwege het laten staan van de woning: zie
andere paragraaf.
Woningtype:
vrijstaand
grondgebonden
1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap
Woninggrootte:
BG: 100 - 150 m2 BVO
1e: 50 - 75 m2 BVO
Bestaande woning:
460 m2 uitgeefbaar
Overige functies:
zorg
oostelijk deel ca.880 m2 kavel, 450 m2 bebouwd,
1 laag.
westelijk deel: ca. 2.100 m2 kavel, 650 m2
bebouwd, 1 laag.

76
Model 9 | detailhandel
Detailhandel:
ca. 1200 m2 BVO gebouwd.
Ca. 2400 m2 uitgeefbaar (nader te bepalen)
(past qua functie en bouwvolume binnen bestemmingsplan)
Wonen:
6 woningen vrijstaand of 2/1 kap
Totaal uitgeefbaar: 4200 m2
En bestaande woning 460 m2 plus ca. 100 m2
extra tuin.
ruimtelijke kwaliteit woningen / woongebied
sterk onder druk. Dit wordt versterkt vanwege
positionering bebouwing t.b.v. detailhandel
midden in het plangebied.
laden en lossen geeft veel overlast, zowel naar
winkelend publiek als de bestaande en nieuwe
woningen
parkeren detailhandel niet opgelost (alleen
enkele plaatsen op maaiveld aan zuidoostzijde
* Optioneel:
Bestaande boerderij ombouwen tot 4 woningen
met gebruik van bestaande casco.
Deze vier (bescheiden) woningen krijgen dan
een tuin van ca. 1500 m2 / 4 is 300 m2 p.s.

*

78
Model detailhandel
Detailhandel:
ca. 1200 m2 BVO gebouwd.
Ca. 2400 m2 uitgeefbaar (nader te bepalen)
(past qua functie en bouwvolume binnen bestemmingsplan)
Wonen:
4 woningen vrijstaand of 2/1 kap
Totaal uitgeefbaar: 2.500 m2
En bestaande woning 460 m2 plus ca. 100 m2
extra tuin.
De ruimtelijke kwaliteit van de woningen /
woongebied staat sterk onder druk. Dit wordt
versterkt vanwege positionering bebouwing
t.b.v. detailhandel midden in het plangebied.
Daarom zijn extra opbrengsten nodig.
Laden en lossen geeft veel overlast, zowel
naar winkelend publiek als de bestaande en
nieuwe woningen.
Parkeren detailhandel op binnenterrein of
onder de winkels.

80
Model zorgcombinatie
Wonen:
6 woningen vrijstaand of 2/1 kap
Oostelijke kavels: 4x ca. 525 m2 p.s.
Westelijke kavels: 2x ca. 700 m2 p.s.
Zuidwestelijke kavels: 3x ca. 350 m2 p.s.
(seniorenwoningen).
Ruimtelijke kwaliteit in zuidelijk plandeel beperkt.
En bestaande woning 460 m2 plus ca. 100 m2
extra tuin.
Zorgfunctie:
ca. 400 m2 BVO.
* Optioneel:
Bestaande boerderij ombouwen / nieuwbouwen
tot zorgpand.

*

Tot slot

84
Uitgeefbaar
Puttershoek
1. vrijstaand
2. vrijstaand random
3. twee-onder-een- kap
4. rij
5. rij schots
6. rij zorgplein
7. zorg / detailhandel en wonen
8. bestaande woning
totaal plangebied 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600
uitgeefbaar boerderij 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
uitgeefbaar wonen 6.600 8.850 6.600 6.600 8.350 6.600 4.200 4.200
uitgeefbaar zorg / detailhandel - - - - - - 3.000 3.000
openbare ruimte 3.500 1.250 3.500 3.500 1.750 3.500 2.900 2.440
uitgeefbaar bestaande woning - - - - - - - 460
uitgeefbaar / totaal 70% 89% 70% 70% 85% 70% 75% 79%

85
Weging
1. vrijstaand
2. vrijstaand random
3. twee-onder-een- kap
Puttershoek
Criteria:
aantal woningen 10 9 10 16 10 9 6* 10 6*
kwaliteit woonomgeving
inpassing detailhandel
inpassing zorg o.d.
opbrengstpotentie 3 1 3 4
overlast' omgeving
flexibele invulling woningen 2
4. rij
5. rij schots
6. rij zorgplein
7. zorg / detailhandel en wonen
8. bestaande woning
9. detailhandel
goed redelijk slecht
* bestaande boerderij om te bouwen tot 4 woningen
1 goedkopere woningen op te grote kavel
2 vanwege beeldkwaliteitseisen minder vrijheid
3 hoog % uitgeefbaar
4 wellicht meer door detailhandel, maar woningkwaliteit onder druk

Koptekst
86

87
Weging
A. vrijstaand / 2/1 kap
Puttershoek
Criteria:
aantal woningen 10 16 6* 10 6*
kwaliteit woonomgeving
inpassing detailhandel
inpassing zorg o.d.
opbrengstpotentie 1 4
overlast' omgeving
flexibele invulling woningen
B. rij
C. zorg / detailhandel en wonen
D. bestaande woning
E. detailhandel
goed redelijk slecht
* bestaande boerderij om te bouwen tot 4 woningen
1 goedkopere woningen op te grote kavel
4 wellicht meer door detailhandel, maar woningkwaliteit onder druk

89
Concluderend
Algemeen
De locatie kent weinig intrinsieke kwaliteit: de
omgevingskwaliteit dient dus in het plan te
worden mee/ontworpen. Dit vraagt letterlijk
ruimte (veelal niet-uitgeefbare grond).
De locatie vraagt om relatief kleinschalige bebouwing.
Liefst op royale kavels vanwege het
feit dat de kwaliteit voor het overgrote deel
vanuit het plan zelf moet komen.
Op de locatie kunnen meer woningen worden
gerealiseerd dan de 9 uit het contingent. (10
woningen valt bij sloop van bestaande woning
ook binnen het contingent.)
Dit vraagt wel om een rijwoning in plaats van
een vrijstaande woning.
Diversiteit woningen
De locatie en ook het merendeel van de
varianten is geschikt voor een diversiteit aan
woningen. De meest modellen kunnen tot op
zekere hoogte met elkaar worden gecombineerd.
Ook (collectief) particulier opdrachtgeverschap
is veelal mogelijk. Wel is het
belangrijk dat er sprake is van een zekere
samenhang omdat de kwaliteit anders onder
druk komt te staan. Dit heeft te maken met
de relatief kleine schaal van de locatie en de
‘onrustige’ omgevingsfactoren / randen.
Door uit te gaan van royale kavels en relatief
beperkte bouwhoogte (1 of 2 lagen plat of
1 plus kap) is er bij de woningbouwvarianten
weinig ‘overlast’ richting bestaande woningen.
De locatie is goed geschikt voor (half)vrijstaande
grondgebonden woningen op een royale
kavel.

90
Combinatie met andere functies
Combinatie met detailhandel is verre van
optimaal. De detailhandel ligt net buiten het
centrum en een beetje‘verstopt’: dit vergroot
niet de haalbaarheid ervan.
In alle gevallen wordt het plangebied rommelig
en te gedifferentieerd.
De combinatie van wonen met een andere
functie zet de woonkwaliteit en daarmee de
financiele haalbaarheid (sterk) onder druk.
Een ‘trekker’ zou om die reden wel kunnen,
maar dit vereist een te grote schaal voor het
gebied.
Detailhandel vraagt om extra parkeerplaatsen,
verkeersbewegingen en laad- en losgelegenheid.
Inpassing in dit kwetsbare woongebied
is alleen mogelijk als het parkeren
ondergronds of elders plaatsvindt, er sprake
is van zeer kleinschalige detailhandel met beperkte
laad- en losbewegingen.
In alle gevallen geeft dit overlast naar de (bestaande)
woningen in de omgeving.
Combinatie met een kleinschalige zorgfunctie
lijkt beter inpasbaar in een aantal modellen,
maar is sterk afhankelijk van de invulling
ervan. ‘Zorg’ geeft namelijk soms weer andere
overlast richting direct omwonenden.

91
Uitbreiding
Als het naastgelegen kavel (de aannemer)
meedoet, maakt dat voor de mogelijkheden
voor de locatie niet heel veel uit. De kwaliteit
zou iets vooruit gaan vanwege de betere dooradering
met routes en directere aantakking op
groene kwaliteiten in het westelijk deel.
Fasering is in dat geval altijd nodig, dus het
plan voor de locatie dient sowieso een eigenstandige
kwaliteit te krijgen.
Fasering
Inpassing bestaande woning
Handhaven van de bestaande woning (bij
welk model dan ook) zorgt voor een rommelige
invulling die de kwaliteit en de opbrengstpotentie
onder druk zet.
Het gebied krijgt een visueel en ruimtelijk
onaantrekkelijke entree. Vanuit het centrum
wordt het zicht op de nieuwe woningen grotendeels
weggenomen en bepaald door de
bestaande woning. Ook is er sprake van een
(zeer) vernauwde toegang: dit is voor voetgangers
onaantrekkelijk en voor auto’s lastig.
Voor fasering op de locatie is geen aanleiding.
De enige reden zou kunnen zijn dat het aantal
woningen vanwege het contingent niet in één
keer zou kunnen worden gerealiseerd. Dit is
lastig, mede vanwege het feit dat er bij meer
dan 9 woningen sprake is van rijwoningen.

Titel

Opdrachtgever:
KAAder stadsadvies
Kampen | Rotterdam | T 0624491848
E info@kaader.nl | I www.kaader.nl

Model 9 detailhandel
detailhandel; 3600 m2
1 laag

Model 8 detailhandel en wonen
10 stuks woningen
kavel: 200 m2
woning nbt. ca. 50-75 m2
2 lagen plat / 2 plus kap of 1+kap
detailhandel; 2400 m2 1 laag

Model 5 ‘patio’
9 stuks
kavel: 500-1200 m2
woning nbt. ca. 100- 150
m2
1 laag plat met kleine opbouw
of 1+kap