Fast eiendom i Tyskland – fremdeles en god investering - NORCAP
Fast eiendom i Tyskland – fremdeles en god investering - NORCAP
Fast eiendom i Tyskland – fremdeles en god investering - NORCAP
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
PRE<br />
II<br />
<strong>Fast</strong> <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> i <strong>Tyskland</strong><br />
– <strong>fremdeles</strong> <strong>en</strong> <strong>god</strong> <strong>investering</strong><br />
Investorpres<strong>en</strong>tasjon Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong> II AS<br />
Oslo, oktober 2008<br />
Indep<strong>en</strong>d<strong>en</strong>t Corporate Finance
Ansvarserklæring<br />
D<strong>en</strong>ne pres<strong>en</strong>tasjon<strong>en</strong> er utarbeidet av ProCorp ASA på oppdrag av, og i samarbeid med, styret i PRE<br />
Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong> II AS i forbindelse med Emisjon VI (”Pres<strong>en</strong>tasjon<strong>en</strong>”). Pres<strong>en</strong>tasjon<strong>en</strong> er utarbeidet på<br />
bakgrunn av off<strong>en</strong>tlig tilgj<strong>en</strong>gelig informasjon, samt informasjon mottatt fra PRE Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong> II AS.<br />
Finansiell rådgiver har bestrebet seg på å gi et konsist<strong>en</strong>t og fullst<strong>en</strong>dig bilde av PRE Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong> II<br />
AS med datterselskaper i forbindelse med Emisjon VI, m<strong>en</strong> kan ikke påta seg noe juridisk og/eller økonomisk<br />
ansvar for fullst<strong>en</strong>dighet<strong>en</strong> og/eller riktighet<strong>en</strong> av Pres<strong>en</strong>tasjon<strong>en</strong>s innhold. Finansiell rådgiver kan ikke pålegges<br />
ansvar for avgjørelser som tas på grunnlag av de opplysninger som er gitt i Pres<strong>en</strong>tasjon<strong>en</strong> og fraskriver seg<br />
således erstatningsansvar for ev<strong>en</strong>tuelle feil, unøyaktigheter eller utelatelser i Pres<strong>en</strong>tasjon<strong>en</strong>. Det vises for øvrig<br />
til erklæringer inntatt fra Selskapets styre samt juridiske rådgivere.<br />
Det h<strong>en</strong>vises til Prospekt for fyldestgjør<strong>en</strong>de informasjon<br />
Oslo, oktober 2008<br />
ProCorp ASA<br />
side<br />
2
Tysk <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> er et <strong>god</strong>t <strong>investering</strong>salternativ som gir <strong>god</strong> kontantstrøm<br />
i <strong>en</strong> turbul<strong>en</strong>t periode<br />
<strong>Tyskland</strong> har over flere tiår bygget konkurransekraft og<br />
er <strong>fremdeles</strong> verd<strong>en</strong>s største eksportør<br />
Tysk <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> har ikke hatt nevneverdig prisutvikling<br />
sid<strong>en</strong> 1990 og nedsiderisiko<strong>en</strong> regnes som meget lav<br />
Finanskris<strong>en</strong> har også påvirket tyske banker, m<strong>en</strong> <strong>god</strong>e<br />
objekter blir <strong>fremdeles</strong> finansiert<br />
Nåvær<strong>en</strong>de portefølje anses som meget attraktiv og det<br />
er sp<strong>en</strong>n<strong>en</strong>de kjøpsmuligheter i dag<strong>en</strong>s marked<br />
Forvalter baserer seg på lokal ekspertise og har<br />
eg<strong>en</strong>utviklet organisasjon i <strong>Tyskland</strong> med bredt nettverk<br />
Forvalter anses som <strong>en</strong> lokal aktør og kjøper direkte av<br />
selger ut<strong>en</strong> bruk av fordyr<strong>en</strong>de meglerledd<br />
Hvert <strong>investering</strong>sobjekt vurderes nøye ut fra kvalitet,<br />
beligg<strong>en</strong>het og leietakeres situasjon<br />
Portefølj<strong>en</strong> gir <strong>god</strong> avkastning selv ut<strong>en</strong> verdistigning i<br />
underligg<strong>en</strong>de <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sverdier<br />
side<br />
3<br />
Investering<strong>en</strong> gir 3-5 % årlig utbytte og<br />
<strong>en</strong> avkastning på min. 12 %<br />
Emisjon pågår frem til 12. desember<br />
Minstetegning er på NOK 100.000<br />
PREM har sitt tyske hovedkontor i “Proviant<strong>en</strong><br />
Magasin” i Mainz, like ut<strong>en</strong>for Frankfurt.
Ag<strong>en</strong>da<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
Verd<strong>en</strong>søkonomi<strong>en</strong> - markedskomm<strong>en</strong>tar<br />
<strong>Tyskland</strong>: Europas sov<strong>en</strong>de kjempe<br />
Organisasjon<strong>en</strong> og strategi<br />
PREs porteføljer<br />
Transaksjonstekniske forhold<br />
side<br />
4
1. Verd<strong>en</strong>søkonomi<strong>en</strong> - markedskomm<strong>en</strong>tar<br />
side<br />
5
Verd<strong>en</strong>søkonomi<strong>en</strong> er rustet til å stå imot d<strong>en</strong> finansielle kris<strong>en</strong><br />
Betydelige over<strong>investering</strong>er<br />
i år<strong>en</strong>e forut for IT-sektor<strong>en</strong>s<br />
kollaps i 2001 (vekst d<strong>en</strong><br />
gang var mer <strong>en</strong>n 60 %<br />
høyere <strong>en</strong>n de siste fire års<br />
tr<strong>en</strong>d)<br />
Ing<strong>en</strong> ves<strong>en</strong>tlige tegn til<br />
over<strong>investering</strong>er i dag<strong>en</strong>s<br />
økonomier<br />
OECD-land<strong>en</strong>e har samlet<br />
sett hatt <strong>en</strong> jevn BNP-vekst<br />
OECD-land<strong>en</strong>e er relativt<br />
motsykliske<br />
<strong>Tyskland</strong> har vist lavere<br />
vekst <strong>en</strong>n snittet i OECDland<strong>en</strong>e<br />
Kilde: Helaba Research, EcoWin (2008)<br />
%<br />
5,0<br />
4,5<br />
4,0<br />
3,5<br />
3,0<br />
2,5<br />
2,0<br />
1,5<br />
1,0<br />
0,5<br />
0,0<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
side<br />
6<br />
4,75 %<br />
OECD GDP<br />
2,92 %<br />
Dag<strong>en</strong>s strukturelle forhold tilsier ikke et fall tilsvar<strong>en</strong>de det vi<br />
så i period<strong>en</strong> 2000 – 2002
Kredittkris<strong>en</strong> har også nådd europeiske banker<br />
Dag<strong>en</strong>s situasjon i<br />
finansmarkedet er vel så mye<br />
<strong>en</strong> tillitskrise som <strong>en</strong><br />
likviditetskrise<br />
Redningsaksjon<strong>en</strong> av Hypo<br />
Real Estate Group AG har<br />
skapt nervøsitet blant tyske<br />
finansaktører<br />
I februar priset bank<strong>en</strong>e risiko<br />
til 0,362* m<strong>en</strong>s tilsvar<strong>en</strong>de<br />
riskopremie ligger på 1,643 i<br />
dag<br />
Større finansieringsposter er<br />
blitt mindre tilgj<strong>en</strong>gelige for<br />
alle aktører i markedet<br />
Styringsr<strong>en</strong>t<strong>en</strong> ble satt ned 8.<br />
oktober for å gjøre kapital<br />
lettere tilgj<strong>en</strong>gelig for bank<strong>en</strong>e<br />
* målt ved differans<strong>en</strong> mellom 3 måneders<br />
p<strong>en</strong>gemarkedsr<strong>en</strong>te (Euribor) og styringsr<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
Kilde: Euribor FBE (8. oktober 2008)<br />
6,00<br />
5,50<br />
5,00<br />
4,50<br />
4,00<br />
3,50<br />
3,00<br />
side<br />
7<br />
1 ukes Euribor 3 måneders Euribor Styringsr<strong>en</strong>te<br />
10.01.2008<br />
21.01.2008<br />
30.01.2008<br />
08.02.2008<br />
19.02.2008<br />
28.02.2008<br />
10.03.2008<br />
19.03.2008<br />
01.04.2008<br />
10.04.2008<br />
21.04.2008<br />
30.04.2008<br />
12.05.2008<br />
21.05.2008<br />
30.05.2008<br />
10.06.2008<br />
19.06.2008<br />
30.06.2008<br />
09.07.2008<br />
18.07.2008<br />
29.07.2008<br />
07.08.2008<br />
18.08.2008<br />
27.08.2008<br />
05.09.2008<br />
16.09.2008<br />
25.09.2008<br />
06.10.2008<br />
PRE oppnår <strong>fremdeles</strong> tilfredsstill<strong>en</strong>de betingelser fra sine<br />
bankforbindelser
Høy oljepris demper vekst<strong>en</strong> i de fleste markeder og er med på å skape<br />
inflasjonsfrykt<br />
USD/EUR<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
Månedsbasis<br />
Kilde: Helaba Research (2008)<br />
Råoljepris i USD<br />
Råoljepris i EUR<br />
sep.01 sep.02 sep.03 sep.04 sep.05 sep.06 sep.07 sep.08<br />
side<br />
8<br />
Råoljepris<strong>en</strong> har steget kraftig,<br />
m<strong>en</strong> har ikke hatt like dramatisk<br />
vekst målt i euro<br />
D<strong>en</strong> s<strong>en</strong>ere tids utvikling viser<br />
normaliseringst<strong>en</strong>d<strong>en</strong>ser og et nivå<br />
på mellom $ 80-90 vil kunne<br />
dempe inflasjonsfrykt<strong>en</strong><br />
Bekreftes d<strong>en</strong>ne t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
forv<strong>en</strong>ter Deutsche Bank, Helaba,<br />
m.fl. at styringsr<strong>en</strong>t<strong>en</strong> reduseres til<br />
3,25 i løpet av første halvår 2009<br />
D<strong>en</strong>ne antakels<strong>en</strong> forsterkes<br />
dersom uro<strong>en</strong> i finansmarkedet<br />
skulle fortsette ettersom lavere<br />
r<strong>en</strong>te normalt gjør finansiering<br />
lettere tilgj<strong>en</strong>gelig
2. <strong>Tyskland</strong>: Europas sov<strong>en</strong>de kjempe<br />
side<br />
9
-”It is interesting to see how Germany continues to outperform the rest of the industrialized<br />
world economies including the USA, Canada, France and the UK. Not only does German<br />
continue to excel in GDP growth, but German relative unit labour cost fell by 15 % since<br />
1999.<br />
Ev<strong>en</strong> more interesting is that Germany continues to control inflation and has one of the best<br />
global curr<strong>en</strong>t account balances.”<br />
Frankfurt, 16 September 2008<br />
Managing Director,<br />
Morgan Stanley Merchant Banking<br />
side<br />
10
Tysk økonomi har vokst seg robust<br />
<strong>Tyskland</strong> har gj<strong>en</strong>nomgått et av<br />
de største økonomiske løft<strong>en</strong>e i<br />
verd<strong>en</strong>shistori<strong>en</strong><br />
Historisk betinget<br />
gj<strong>en</strong>oppbygging, s<strong>en</strong>ere høy<br />
arbeidsledighet og usikkerhet,<br />
har blant annet ført til høy<br />
leieandel i boligmarkedet<br />
Gj<strong>en</strong>nom flere tiår med krise og<br />
sterkt press på økonomi<strong>en</strong> har<br />
<strong>Tyskland</strong> bygget<br />
konkurransekraft i særklasse<br />
Tysk næringsliv har know-how,<br />
erfaring og kompetanse<br />
inn<strong>en</strong>for et vidt spekter av<br />
industrier og sektorer<br />
<strong>Tyskland</strong> har sterk posisjon og<br />
<strong>god</strong> markedsandel i Asia<br />
11 %<br />
10 %<br />
9 %<br />
8 %<br />
7 %<br />
Arbeidsledighet og sysselsetting i <strong>Tyskland</strong><br />
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
D<strong>en</strong> positive utvikling<strong>en</strong> i det tyske arbeidsmarkedet fortsetter<br />
også i 2008. Antall arbeidsledige falt med 40.000 i august<br />
samtidig som lønnsnivået steg 4,6 % i første halvår<br />
side<br />
11<br />
41<br />
40<br />
39<br />
38<br />
millioner
<strong>Tyskland</strong> er konkurransedyktig i verd<strong>en</strong>ssamm<strong>en</strong>h<strong>en</strong>g<br />
<strong>Tyskland</strong> har gj<strong>en</strong>nom de siste 20 år<br />
hatt <strong>en</strong> gj<strong>en</strong>nomsnittlig lavere<br />
kostnadsutvikling <strong>en</strong>n det øvrige EU<br />
Lavere kostnadsutvikling gir økt<br />
relativ konkurransekraft<br />
<strong>Tyskland</strong> er <strong>fremdeles</strong> verd<strong>en</strong>s<br />
største eksportør foran Kina<br />
Arbeidsledighet<strong>en</strong> er d<strong>en</strong> laveste på<br />
15 år (nå under<br />
8 %)<br />
Høyere sysselsetting gir økt<br />
etterspørsel etter kontor, bolig, etc.<br />
100 = 1. januar 1991<br />
Kilde: EcoWin (2008), OECD<br />
Enhetskostnad<strong>en</strong> for arbeidskraft er lavere i <strong>Tyskland</strong> <strong>en</strong>n i rest<strong>en</strong><br />
av euro-son<strong>en</strong><br />
side<br />
12<br />
Italia<br />
<strong>Tyskland</strong><br />
Euro-son<strong>en</strong><br />
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009<br />
Indeks<br />
160<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100
Høy etterspørsel etter tyske varer<br />
Etterspørsel<strong>en</strong> etter tyske eksportvarer<br />
har steget kraftig de siste år<strong>en</strong>e<br />
Finanskris<strong>en</strong> har ført til lavere veksttakt,<br />
m<strong>en</strong> tr<strong>en</strong>d<strong>en</strong> forv<strong>en</strong>tes å fortsette<br />
Tysk industri produserer høyverdige<br />
mekaniske og teknologiske produkter<br />
Det er disse kapitalint<strong>en</strong>sive var<strong>en</strong>e<br />
blant annet Kina i svært stor grad må<br />
importere<br />
<strong>Tyskland</strong> ligger ikke med brukket rygg<br />
når dag<strong>en</strong>s finansielle krise er over,<br />
snarere tvert imot<br />
Kilde: Helaba Research (2008), CIA (2008)<br />
side<br />
Etterspørsel etter tyske varer<br />
Indeks<br />
160<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
13<br />
Foreign<br />
Domestic<br />
Total<br />
00 01 02 03 04 05 06 07 08<br />
BNP-vekst i OECD versus <strong>Tyskland</strong><br />
5 %<br />
4 %<br />
3 %<br />
2 %<br />
1 %<br />
0 %<br />
-1 %<br />
<strong>Tyskland</strong><br />
OECD<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
<strong>Tyskland</strong> viste <strong>god</strong> vekst i første kvartal<br />
I første kvartal hadde <strong>Tyskland</strong> <strong>en</strong><br />
BNP-vekst på 5 % (årsjustert)<br />
Aggregert produksjon økte med 1,5 %<br />
i første kvartal til tross for turbul<strong>en</strong>te<br />
forhold i verd<strong>en</strong>søkonomi<strong>en</strong><br />
Kons<strong>en</strong>sus er at <strong>Tyskland</strong> står imot<br />
d<strong>en</strong> internasjonale kris<strong>en</strong> bedre <strong>en</strong>n<br />
v<strong>en</strong>tet<br />
Analytikere m<strong>en</strong>er forhold<strong>en</strong>e ligger til<br />
rette for tysk ekspansjon så snart<br />
verd<strong>en</strong>søkonomi<strong>en</strong> normaliserer seg<br />
Kilde: Helaba Research (2008), Morgan Stanley (2008)<br />
Forhold<strong>en</strong>e ligger til rette for vekst<br />
Høy konkurranseevne grunnet lav <strong>en</strong>hetskostnad<br />
for arbeidskraft<br />
Høy privat sparerate (over 10 %) over l<strong>en</strong>gre tid<br />
Både d<strong>en</strong> tyske økonomi<strong>en</strong> og det tyske<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet har utviklet seg flatt over <strong>en</strong><br />
årrekke<br />
Tysk vekst er drevet av inntekter og <strong>investering</strong>er<br />
side<br />
Indeks<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
14<br />
Investm<strong>en</strong>ts and GDP<br />
Machinery and equipm<strong>en</strong>t<br />
GDP<br />
Construction<br />
99 00 01 02 03 04 05 06 07<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
Source: EcoWin
Indeks<br />
150<br />
145<br />
140<br />
135<br />
130<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
Svakere euro-kurs er positivt for tysk eksportvirksomhet<br />
Sept 2003<br />
Vekslingsforhold mellom euro og utvalgte valutaer<br />
USD/EUR GBP/EUR CNY/EUR 100JPY/EUR SGD/EUR<br />
Indeksert ved januar 2003<br />
Sept 2004<br />
Kilde: Norges Bank (2008), ProCorp<br />
Sept 2005<br />
Sept 2006<br />
side<br />
15<br />
USD/EUR<br />
CNY/EUR<br />
Sept 20087<br />
JPY/EUR<br />
GBP/EUR<br />
Sept 2008<br />
Sterk euro-kurs gjør tyske<br />
eksportprodukter dyrere<br />
En svakere euro-kurs, slik vi<br />
ser t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong> av i dag, vil<br />
være positivt for tysk<br />
eksport<br />
<strong>Tyskland</strong> har opprettholdt<br />
sterk eksport selv om<br />
vekslingsforholdet mellom<br />
USD/EUR har økt med<br />
nest<strong>en</strong> 50 %<br />
Det er hovedsakelig<br />
amerikanske og japanske<br />
varer som har vunnet fordel<br />
med dag<strong>en</strong>s valutakurser
Tyske indekser reflekterer de siste kvartalers usikkerhet<br />
ZEW-indeks<strong>en</strong> IFO-indeks<strong>en</strong><br />
ZEW-indeks<strong>en</strong> måler fremtidsoptimism<strong>en</strong><br />
blant investorer og ansatte i d<strong>en</strong> tyske bankog<br />
finanssektor<strong>en</strong><br />
Deltakerne svarer på spørsmål relatert til<br />
d<strong>en</strong> makroøkonomiske situasjon<strong>en</strong>,<br />
aksjemarkedet og p<strong>en</strong>ge- og r<strong>en</strong>temarkedet<br />
Indikator<strong>en</strong> har steget markant mer <strong>en</strong>n<br />
forv<strong>en</strong>tet de siste to måned<strong>en</strong>e<br />
Investorer og bankves<strong>en</strong> er mer optimistiske<br />
<strong>en</strong>n bedriftsledere (se høyre boks)<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
-10<br />
-20<br />
-30<br />
-40<br />
-50<br />
-60<br />
-70<br />
sep.06<br />
okt.06<br />
nov.06<br />
des.06<br />
jan.07<br />
feb.07<br />
mar.07<br />
apr.07<br />
mai.07<br />
jun.07<br />
jul.07<br />
aug.07<br />
sep.07<br />
okt.07<br />
nov.07<br />
des.07<br />
jan.08<br />
feb.08<br />
mar.08<br />
apr.08<br />
mai.08<br />
jun.08<br />
jul.08<br />
aug.08<br />
sep.08<br />
side<br />
IFO-indeks<strong>en</strong> regnes ut månedlig og omfatter<br />
7.000 tyske bedriftsledere fra alle bransjer<br />
unntatt bank og finans<br />
Deltakerne gir <strong>en</strong> vurdering av sin nåvær<strong>en</strong>de<br />
forretningssituasjon og sine forv<strong>en</strong>tninger for<br />
de neste 6 mnd.<br />
Indikator<strong>en</strong>e har sunket i forbindelse med de<br />
siste måneders finanskrise og d<strong>en</strong> gry<strong>en</strong>de<br />
optimism<strong>en</strong> blant bedriftsledere er borte<br />
Index<br />
16<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
80<br />
sep.92<br />
sep.93<br />
sep.94<br />
sep.95<br />
sep.96<br />
sep.97<br />
sep.98<br />
sep.99<br />
sep.00<br />
sep.01<br />
sep.02<br />
sep.03<br />
sep.04<br />
sep.05<br />
sep.06<br />
sep.07<br />
sep.08<br />
Forretnings Klima Forretnings Situasjon Forretnings Forv<strong>en</strong>tninger
Tysk risikoaversjon<br />
Tyske banker Tysk m<strong>en</strong>talitet<br />
Det ble for kort tid sid<strong>en</strong> klart at d<strong>en</strong> tyske<br />
bank<strong>en</strong> Hypo Real Estate hadde fått<br />
likviditetsproblemer<br />
Dette er d<strong>en</strong> første tyske finansinstitusjon<strong>en</strong><br />
som har fått problemer i kjølvannet av d<strong>en</strong><br />
amerikanske kredittkris<strong>en</strong><br />
Tyske myndigheter og et tysk<br />
bankkonsortium var raskt på ban<strong>en</strong> med <strong>en</strong><br />
redningspakke<br />
Konsortiet garanterer for 40 % av det totale<br />
beløpet<br />
Kilde: Helaba Research (2008)<br />
side<br />
Tyskere er kj<strong>en</strong>t for å være forsiktige, og tysk<br />
risikoaversjon reflekteres i <strong>en</strong> av verd<strong>en</strong>s<br />
høyeste sparerater og beskjed<strong>en</strong>t privat<br />
låneopptak<br />
Høy privat sparerate gir økonomi<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
sikkerhetsbuffer<br />
11,5 %<br />
11,0 %<br />
10,5 %<br />
10,0 %<br />
9,5 %<br />
9,0 %<br />
17<br />
2002<br />
2003<br />
Sparerate i <strong>Tyskland</strong><br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007
Tysk <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarked har lav nedsiderisiko<br />
De fleste andre land i euro-son<strong>en</strong> har hatt<br />
rimelige lånekostnader og boligpris<strong>en</strong>e har<br />
vokst kraftig de siste år<strong>en</strong>e<br />
Faktaboks<strong>en</strong> viser hvordan økt avkastningskrav,<br />
noe som er et vanlig resultat av r<strong>en</strong>teøkninger,<br />
kan føre til reduserte boligpriser (og i no<strong>en</strong><br />
tilfeller fall)<br />
Det tyske <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet har ikke hatt<br />
prisoppgang sid<strong>en</strong> 1990 år<strong>en</strong>e<br />
Som det fremgår av graf<strong>en</strong> har tyske banker<br />
priset risiko høyere <strong>en</strong>n tilsvar<strong>en</strong>de markeder i<br />
Europa og låner<strong>en</strong>t<strong>en</strong> har derfor vært høyere<br />
En ves<strong>en</strong>tlig korreksjon i det tyske<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet anses som svært lite<br />
sannsynlig<br />
Lei<strong>en</strong> etter det siste tiårets kraftige oppgang i<br />
globale boligpriser var likevel på et europeisk<br />
nivå<br />
- Pris/leie-forhold <strong>Tyskland</strong>: 71<br />
- Pris/leie-forhold Frankrike: 160<br />
Kilde; Joint Economic Forecast Group, OECD, ECB (2008)<br />
side 18<br />
Fakta: Prising av <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong><br />
Pris<strong>en</strong> på <strong>en</strong> <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> er normalt definert som<br />
forholdet mellom de inntekt<strong>en</strong>e d<strong>en</strong> g<strong>en</strong>erer og<br />
d<strong>en</strong> avkastning<strong>en</strong> investor<strong>en</strong> krever<br />
Avkastningskravet <strong>en</strong>drer seg med r<strong>en</strong>t<strong>en</strong>ivået<br />
og usikkerhet<strong>en</strong> i markedet<br />
Pris på <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> =<br />
6,50<br />
6,00<br />
5,50<br />
5,00<br />
4,50<br />
4,00<br />
3,50<br />
3,00<br />
jan.03<br />
jan.04<br />
jan.05<br />
Leieinntekter<br />
Avkastningskrav<br />
Europeiske låner<strong>en</strong>ter konvergerer<br />
%<br />
jan.06<br />
jan.07<br />
Euro-son<strong>en</strong> Italia<br />
Spania <strong>Tyskland</strong><br />
jan.08
Tysk byggebransje har begr<strong>en</strong>set kapasitet<br />
Tysk etterspørsel etter byggetj<strong>en</strong>ester har<br />
vært markant lav i flere tiår<br />
Byggeindustri<strong>en</strong> har måttet halvere<br />
kapasitet<strong>en</strong> for å overleve<br />
Sid<strong>en</strong> 2005 har etterspørsel<strong>en</strong> vært sterk,<br />
og pris<strong>en</strong>e har steget raskt<br />
Nybyggingspris<strong>en</strong> per kvadratmeter er<br />
dobbelt så høy som pris<strong>en</strong> kjøpspris i<br />
markedet<br />
Deutsche Bank forv<strong>en</strong>ter <strong>en</strong> nedgang i<br />
nybyggingsrate de komm<strong>en</strong>de år<strong>en</strong>e<br />
Ei<strong>en</strong>dom med høy kvalitet er attraktivt både<br />
for leietakere og pot<strong>en</strong>sielle kjøpere av <strong>god</strong>t<br />
samm<strong>en</strong>satte porteføljer<br />
Kilde: Deutsche Bank - German Office Markets Research<br />
side<br />
6 %<br />
5 %<br />
4 %<br />
3 %<br />
2 %<br />
1 %<br />
0 %<br />
19<br />
2000-2003 2007-2010<br />
Frankfurt Munch<strong>en</strong> Dusseldorf Hamburg Stuttgart Køln Berlin Snitt<br />
PRE kjøper <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> til attraktive priser<br />
Bolig<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> med høy kvalitet<br />
€800-1.200 per kvm<br />
S<strong>en</strong>trale kontor<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer<br />
€1.500-2.750 per kvm
Bolig<br />
Utleiemarkedet for bolig er blant de største i Europa<br />
Eierandel i de fleste europeiske land<br />
100 %<br />
90 %<br />
80 %<br />
70 %<br />
60 %<br />
50 %<br />
40 %<br />
30 %<br />
20 %<br />
10 %<br />
0 %<br />
Sveits<br />
<strong>Tyskland</strong><br />
Tsjekkia<br />
Østerike<br />
Nederland<br />
Danmark<br />
Frankrike<br />
Sverige<br />
Latvia<br />
Japan<br />
Finland<br />
Portugal<br />
UK<br />
US<br />
Belgia<br />
Italia<br />
Hellas<br />
Irland<br />
Pol<strong>en</strong><br />
Slovakia<br />
Norge<br />
Slov<strong>en</strong>ia<br />
Spania<br />
Estland<br />
Ungarn<br />
Litau<strong>en</strong><br />
Kun 43 % av tyskere eier sin eg<strong>en</strong> bolig,<br />
<strong>god</strong>t under gj<strong>en</strong>nomsnittet i Europa<br />
I Danmark og Sverige eier h<strong>en</strong>holdsvis<br />
60 og 61 % sin eg<strong>en</strong> bolig<br />
Antall husstander øker mer <strong>en</strong>n<br />
befolkningsnedgang<strong>en</strong> skulle tilsi<br />
side<br />
20<br />
Månedsleie for leiligheter med høy kvalitet<br />
Berlin<br />
Düsseldorf<br />
Frankfurt<br />
Hamburg<br />
Münch<strong>en</strong><br />
Stuttgart<br />
Leipzig<br />
Kilde: Prud<strong>en</strong>tial (2006), HVB Expertise (2006), Resid<strong>en</strong>tial Market Germany (2007)<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
4 6 8 10 12 14<br />
€/m 2<br />
Det er store regionale forskjeller når det<br />
gjelder leiepriser<br />
For <strong>en</strong> investor er det viktig å finne riktig<br />
forhold mellom leieinntekter og kjøpspris
Det forv<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> økning i leiepris<strong>en</strong>e for næringsvirksomhet<br />
Høykonjunktur<strong>en</strong> i 2000 og 2001 drev<br />
opp leiepris<strong>en</strong>e for næringslokaler<br />
Etter <strong>en</strong> korreksjon er pris<strong>en</strong>e nå på<br />
stig<strong>en</strong>de tr<strong>en</strong>d<br />
PRE har overtatt <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer sid<strong>en</strong><br />
2006<br />
Økt sysselsetting resulterer i økt<br />
behov for kontorlokaler<br />
Næringsleiepris i Frankfurt økte med<br />
over 10 % i 2007<br />
Det forv<strong>en</strong>tes at leiepris<strong>en</strong>e samlet vil<br />
øke frem mot 2010<br />
Innføring<strong>en</strong> av German REITs<br />
(G-REITs) i 2007 forv<strong>en</strong>tes videre på<br />
sikt å stimulere markedet positivt<br />
Kilde: DEGI Research (2006, 2007)<br />
Indeks<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009*<br />
Fakta om ledighetsrater<br />
Statistikk viser høye ledighetsrater for kontorbygg<br />
Lokalkj<strong>en</strong>te opplyser at <strong>en</strong> stor andel av disse har lav standard<br />
eller er utdaterte og ikke vil kunne leies ut eller selges<br />
Høye ledighetsrater er derfor ikke <strong>en</strong> <strong>god</strong> indikator på<br />
tilstand<strong>en</strong> i det tyske markedet for kontorbygg<br />
side<br />
21<br />
Index Germany Index Western Germany Index Eastern Germany
Det er store geografiske vekstforskjeller <strong>Tyskland</strong><br />
side<br />
Store geografiske forskjeller gjør lokal<br />
kunnskap spesielt viktig ved<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sskjøp<br />
Områd<strong>en</strong>e definert som C<strong>en</strong>tral Business<br />
Districts (CBD) har utviklet seg over<br />
forv<strong>en</strong>tning tre år på rad<br />
Britiske Invista oppdaterte nylig sin<br />
<strong>investering</strong>sanbefaling:<br />
- Portugal, <strong>Tyskland</strong>, Italia, Nederland<br />
og Frankrike<br />
fremfor<br />
- Spania, Storbritannia og Skandinavia<br />
22<br />
* God kvalitet/<strong>god</strong> beligg<strong>en</strong>het - EUR/måned
3. Organisasjon og strategi<br />
side<br />
23
PRE Managem<strong>en</strong>t<br />
PRE Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong><br />
PRE<br />
Ei<strong>en</strong>domsInvest<br />
<strong>Tyskland</strong> AS<br />
Innbetalt og<br />
kommitert kapital er<br />
€ 141,5 mill.<br />
(september 2008)<br />
PRE<br />
Ei<strong>en</strong>domsInvest<br />
<strong>Tyskland</strong> II AS<br />
Innbetalt og<br />
kommitert kapital<br />
€ 48,3 mill.<br />
(september 2008)<br />
Syndikering av<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong><br />
€ 245 mill.<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>s-portefølje<br />
ble syndikert i 2007<br />
Kjøp ikke<br />
gj<strong>en</strong>nomført<br />
Markedet gir<br />
muligheter<br />
Aktiv drift av<br />
syndikert portefølje<br />
side<br />
24<br />
PRE China Private<br />
Equity I AS<br />
USD 25 mill. i<br />
kommitert kapital til<br />
CNEI I<br />
Investeringer i pre<br />
IPO selskaper som<br />
er lønnsomme og<br />
vokser med<br />
30–100 % p.a.<br />
Private Equity<br />
Lukket for nye emisjoner Emisjoner pågår Ved muligheter Lukket for nye emisjoner Emisjoner pågår<br />
Målsetning er å ha tyske <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sporteføljer på € 800<br />
mill. i forvaltning<br />
PRE China Private<br />
Equity II AS<br />
USD 30 mill. i<br />
eg<strong>en</strong>kapital ble<br />
h<strong>en</strong>tet i emisjoner i<br />
Q1-Q3 i år<br />
Investeringer i pre-<br />
IPO selskaper som<br />
er lønnsomme og<br />
vokser med<br />
30-100 % p.a.<br />
Kommitering av<br />
USD 50 mill. er<br />
målsetning for 2008
Forvalter har sterk <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>skompetanse i <strong>Tyskland</strong><br />
Lokal ekspertise<br />
Advisory Board<br />
Dr. Nikolas H<strong>en</strong>sel, Anders Doevig<strong>en</strong><br />
Tobias Fischer, Dirk Gemünd<strong>en</strong><br />
Michael M<strong>en</strong>del<br />
PRE Managem<strong>en</strong>t Deutschland GmbH<br />
Geschäftsführer: Prof. Dr. Wolfgang Kober<br />
Adm. assist.<br />
IT<br />
Deal sourcing<br />
PRE Managem<strong>en</strong>t<br />
Daglig leder Pål Raaum<br />
Acquisition and<br />
Investm<strong>en</strong>t mgt.<br />
Controller<br />
Finance and<br />
Accounting<br />
Portfolio<br />
Managem<strong>en</strong>t<br />
side<br />
25<br />
Selskapsstruktur<br />
Styret<br />
Styreformann: Åsmund Pauls<strong>en</strong><br />
PRE Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong> II AS<br />
PRE Real Estate Deutschland Holding II A/S (DK)<br />
SPV SPV SPV SPV SPV<br />
Ei<strong>en</strong>domsselskaper for de <strong>en</strong>kelte<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>s<strong>investering</strong><strong>en</strong>e
Strategi<strong>en</strong> skal gi best mulig eg<strong>en</strong>kapitalavkastning<br />
Geografi<br />
Beligg<strong>en</strong>het Sterkt fokus på områd<strong>en</strong>e<br />
Rhein/Main, Dresd<strong>en</strong> og<br />
Leipzig. Attraktiv lokalisering<br />
inn<strong>en</strong>for områd<strong>en</strong>e<br />
Kvalitet Kvalitet i fokus på hvert<br />
objekt. Teknisk <strong>god</strong> stand.<br />
Stabile leietakere og<br />
diversifisering av<br />
næringsleietakere<br />
Avkastning<br />
Avkastningsmål Eg<strong>en</strong>kapitalavkastning på<br />
minst 12 % før skatt<br />
Utbytte Årlig utbytte på 3-5 % av<br />
innbetalt eg<strong>en</strong>kapital<br />
Levetid 6 år, muligheter for<br />
forl<strong>en</strong>gelse på 3 år<br />
Yieldmål<br />
Bolig: 6-8 %<br />
Næring: 5-7 %<br />
side<br />
26<br />
Robust portefølje<br />
Kontrakter Minst 90 % utleid, lange<br />
kontrakter<br />
Diversifisering Begr<strong>en</strong>sninger på<br />
allokeringer inn<strong>en</strong>for de<br />
strategiske segm<strong>en</strong>t<strong>en</strong>e:<br />
Finansiering<br />
40-60 % bolig<br />
30-60 % næring<br />
10-30 % utvikling<br />
Kjøpesum Riktige priser på <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> av<br />
<strong>god</strong> kvalitet<br />
Gjeldsgrad Mellom 70-80 %<br />
R<strong>en</strong>tebinding Full r<strong>en</strong>tebinding (100 %)<br />
Bolig: Gj<strong>en</strong>nomsnittlig 5 år<br />
Næring: 4-6 år
Forvalter-teamet består av personer med lang erfaring<br />
Pål Raaum (52)<br />
PREM vil bli ledet av Pål Raaum som for tid<strong>en</strong> også er partner i<br />
ProCorp ASA. Han har bred erfaring fra etablering av<br />
virksomheter og internasjonal ledelse. Raaum er utdannet ved<br />
Universitet St. Gall<strong>en</strong> i Sveits hvor han også gj<strong>en</strong>nomførte et<br />
doktorstudium. Raaum snakker flyt<strong>en</strong>de tysk og har et sterkt<br />
nettverk i tysktal<strong>en</strong>de Europa. Som leder av Realkreditt,<br />
Carnegie, NæringsInvest og andre virksomheter og posisjoner<br />
har Raaum samlet betydelig erfaring fra finansiering, kjøp/salg<br />
av virksomheter/prosjekter samt fra <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet.<br />
Raaums hovedoppgaver vil være å gj<strong>en</strong>nomføre etablering,<br />
knytte opp relevante nøkkelpersoner, finansiering av selskapet,<br />
samt lede d<strong>en</strong> totale virksomhet<strong>en</strong>.<br />
Rolf Karst<strong>en</strong> Smith (41)<br />
Rolf Karst<strong>en</strong> Smith er administrer<strong>en</strong>de partner i ProCorp ASA, et<br />
uavh<strong>en</strong>gig verdipapirforetak. Smith har betydelig internasjonal<br />
erfaring etter å ha bodd og arbeidet i UK fra 1985 frem til 2003.<br />
Smith har arbeidet for flere internasjonale <strong>investering</strong>sbanker i<br />
London inn<strong>en</strong>for corporate finance / finansiell rådgivning og<br />
prosjektfinansiering med hovedfokus på Nord<strong>en</strong>/Europa og Midt-<br />
Øst<strong>en</strong>. I 2003 begynte Smith i ProCorp etter tre år hos Nordea<br />
Securities i London og Oslo.<br />
Smith er utdannet siviling<strong>en</strong>iør fra Heriot-Watt University,<br />
Skottland, og har <strong>en</strong> MBA fra London.<br />
side<br />
Prof. Dr. Wolfgang Kober (59)<br />
Wolfgang Kober vil være daglig leder (”Geschäftsführer) i GmbH<br />
struktur<strong>en</strong> og ha ansvaret for d<strong>en</strong> daglige drift<strong>en</strong> av d<strong>en</strong> tyske<br />
forvalter virksomhet<strong>en</strong>. Kober er jurist og har et delt professorat i<br />
forretningsjuss ved faghøyskol<strong>en</strong> i Mainz. Kober er <strong>en</strong> kj<strong>en</strong>t kapasitet<br />
inn<strong>en</strong> <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sjuss med spesial-kompetanse inn<strong>en</strong> avtalerett<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>, <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sfinansiering og handels- og selskapsrett. Han har<br />
utover sin juridiske ekspertise praktisk erfarings-bakgrunn fra det<br />
tyske <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet og lang erfaring som <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>s-investor og<br />
rådgiver, har gj<strong>en</strong>nomført og ledet <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>stransaksjoner og<br />
virksomheter. Kobers hovedoppgave vil være å tilrettelegge prosjekttilgang<strong>en</strong>,<br />
organisere <strong>investering</strong>sprosess<strong>en</strong>e, sikre gj<strong>en</strong>nomføring<strong>en</strong><br />
av <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>stransaksjoner, sørge for effektiv outsourcing samt lede<br />
d<strong>en</strong> operative virksomhet og drift<strong>en</strong> i <strong>Tyskland</strong>.<br />
27
Forvalter-teamet består av personer med lang erfaring<br />
Christian Grossmann (32)<br />
Christian Grossmann er porteføljeforvalter og kom til PREM fra<br />
Frank Heimbau GmbH. Før dette arbeidet Grossmann hos<br />
GAGFAH som prosjektleder (1998 – 2005). Han har betydelig<br />
erfaring fra det tyske <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet og -utvikling.<br />
Grossmann er utdannet “<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>søkonom” (“immobili<strong>en</strong>-<br />
Ökonom (GdW).<br />
Rolf Gerhardt leder regnskapsavdeling<strong>en</strong> ved PRE Managem<strong>en</strong>t<br />
Deutschland GmbH og kom fra EPM Assetis GmbH. Før dette<br />
var Gerhard regnskapssjef ved GAGFAHs Frankfurt avdeling.<br />
Gerhard har omfatt<strong>en</strong>de erfaring inn<strong>en</strong> regnskap, rapportering og<br />
årsrapporter.<br />
Gerhard er utdannet revisor.<br />
side<br />
28<br />
Björn Wilk<strong>en</strong>s (31)<br />
Rolf Gerhard (54) Zeljka Karlic (33)<br />
Sabine Stauder (26)<br />
Sabine Stauder er assister<strong>en</strong>de porteføljeforvalter og kom til<br />
PREM fra Deutsche Wohn<strong>en</strong> AG. Stauder var tidligere<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sforvalter og har relevant erfaring inn<strong>en</strong><br />
kostnadsstyring.<br />
Stauder har utdanning inn<strong>en</strong> innkjøp og logisitkk<br />
Bjørn Wilk<strong>en</strong>s er porteføljeforvalter og kom til PREM fra<br />
PriceWaterHouseCoopers AG. Wilk<strong>en</strong>s arbeidet tidligere inn<strong>en</strong><br />
finansiell rådgivning. Han har betydelig erfaringer fra<br />
transaksjoner inn<strong>en</strong> fusjoner og oppkjøp.<br />
Wilk<strong>en</strong>s er utdannet forretningsadvokat og har <strong>en</strong> LL.M med<br />
spesialfelt inn<strong>en</strong> forsikringer.<br />
Zeljka Karlic er junior porteføljeforvalter og kom til PREM fra<br />
BlackRock Merrill Lynch Investm<strong>en</strong>t Managers. Karlic arbeidet<br />
tildligere som assist<strong>en</strong>t for administrer<strong>en</strong>de direktør og har<br />
erfaring inn<strong>en</strong> fonds distribusjon og proteføljeforvaltning.<br />
Karlic er utdannet forretningsadvokat.
PRE har et meget sterkt advisory board<br />
Dr. Nikolas H<strong>en</strong>sel (62)<br />
Nikolas H<strong>en</strong>sel er partner i advokatfirmaet Bögner, H<strong>en</strong>sel, Gerns &<br />
Partners i Frankfurt. H<strong>en</strong>sel har <strong>en</strong> rekke styreverv inn<strong>en</strong> industri,<br />
finans og <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>svirksomhet og sitter bl.a. i styret til EuroHypo, <strong>en</strong><br />
av <strong>Tyskland</strong>s største hypotekbanker. H<strong>en</strong>sel har lang erfaring fra<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>stransaksjoner og er også utdannet Notar. H<strong>en</strong>sel har <strong>en</strong><br />
stor politisk kontaktflate i Rhein Main området. Han er meget aktiv i<br />
<strong>en</strong> rekke sosiale og samfunnsmessige samm<strong>en</strong>h<strong>en</strong>ger og det kan<br />
nevnes at han er G<strong>en</strong>eralsekretær i det Tyske V<strong>en</strong>nskapsforbund<br />
ved universitetet i Tel Aviv og derigj<strong>en</strong>nom vært meget aktiv i å<br />
bygge opp relasjoner mellom tyske universiteter som Goethe<br />
Universitetet og forskjellige Israelske miljøer.<br />
H<strong>en</strong>sel har vært direkte involvert i <strong>en</strong> rekke større<br />
<strong>en</strong>kelttransaksjoner og prosjekter.<br />
Tobias Fischer (47)<br />
Tobias Fischer er direktør i selskap<strong>en</strong>e Schwäbische Wohnungs AG<br />
og Schwäbische Handelskontor AG. Selskap<strong>en</strong>e er aktive inn<strong>en</strong><br />
prosjektering, rådgivning, <strong>investering</strong> og privatisering av<br />
boligporteføljer. Fischer er <strong>en</strong> aktiv <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>s investor. Fischer er<br />
kj<strong>en</strong>t som <strong>en</strong> kapasitet inn<strong>en</strong> restrukturering og privatisering av utleie<br />
boligprosjekter.<br />
Fischer har lang erfaring fra det tyske <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet også<br />
utover sitt kjerneområde Stuttgart.<br />
Han er <strong>en</strong> aktiv investor som også vil ha mulighet<strong>en</strong> til å investere i<br />
prosjekter som blir vurdert av PRE.<br />
side<br />
Anders Doevig<strong>en</strong> (60)<br />
Anders Doevig<strong>en</strong> vil være <strong>en</strong> viktig ressursperson for PREMs<br />
virksomhet i <strong>Tyskland</strong>. Doevig<strong>en</strong> kom til <strong>Tyskland</strong> i 1978 som leder<br />
for det amerikanske KB Homes (nåvær<strong>en</strong>de navn) tyske<br />
virksomheter. Han har i forskjellige posisjoner og samm<strong>en</strong>h<strong>en</strong>ger<br />
vært meget aktiv og s<strong>en</strong>tral i det tyske <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarkedet. En av<br />
spesialitet<strong>en</strong>e hans har vært utvikling av stud<strong>en</strong>tboliger og han har<br />
utviklet over 2000 slike leiligheter i nært samarbeid med off<strong>en</strong>tlige<br />
boligselskaper de siste år<strong>en</strong>e. Han har ellers gj<strong>en</strong>nomført <strong>en</strong> rekke<br />
andre store <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>stransaksjoner i samarbeid med private og<br />
kommunale <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sselskaper. Doevig<strong>en</strong> er <strong>en</strong> aktiv investor og<br />
har gj<strong>en</strong>nom år<strong>en</strong>e også fokusert på tomte<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer.<br />
Doevig<strong>en</strong> har et meget <strong>god</strong>t nettverk inn<strong>en</strong> bransj<strong>en</strong> og hans hovedoppgave<br />
vil være å sørge for prosjekttilfang og prosjektflyt samt<br />
vurdere pot<strong>en</strong>sielle prosjekter i sin rolle som Advisory Board<br />
medlem<br />
Dirk Gemünd<strong>en</strong> (63)<br />
Dirk Gemünd<strong>en</strong> eier sitt eget byggselskapet. Gemünd<strong>en</strong> er<br />
diplomert bygging<strong>en</strong>iør og startet sin karriere i Dyckerhoff &<br />
Widmann. Gemünd<strong>en</strong> er i dag <strong>en</strong> aktiv <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sutvikler,<br />
<strong>en</strong>trepr<strong>en</strong>ør og investor i Rhein Main området. Han har gj<strong>en</strong>nomført<br />
<strong>en</strong> rekke store prosjekter samm<strong>en</strong> med private og<br />
kommunale/statlige selskaper også i samarbeide med<br />
multinasjonale selskaper. Dette omfatter store broprosjekter i USA,<br />
hotellprosjekter i <strong>Tyskland</strong> som Hyatt hotellet i Mainz og<br />
Hiltonhotell<strong>en</strong>e i samme by.<br />
Han repres<strong>en</strong>terer d<strong>en</strong> 4. g<strong>en</strong>erasjon av <strong>en</strong> av de få familieeide<br />
<strong>en</strong>trepr<strong>en</strong>ørselskap<strong>en</strong>e som fortsatt spiller <strong>en</strong> betydelig rolle i<br />
<strong>Tyskland</strong>. Famili<strong>en</strong> er <strong>en</strong> stor <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sbesitter og d<strong>en</strong> 5.<br />
g<strong>en</strong>erasjon<strong>en</strong> er i dag aktive i selskapet.<br />
29
4. PREs porteføljer<br />
side<br />
30
Uavh<strong>en</strong>gige verdivurdere anser portefølj<strong>en</strong> som attraktiv<br />
“The portfolio is particularly marketable on the basis of its<br />
structure, as it is not only directed at large investors, but also at<br />
smaller private ones.”<br />
-Birger Ehr<strong>en</strong>berg, Diplom-Betriebswirt (FH)<br />
Verdivurderer (Gutachter) for PREs porteføljer<br />
side<br />
31
PRE I og II er tilnærmet fullinvestert på kommitert basis<br />
PRE<br />
I<br />
PRE<br />
II<br />
* No<strong>en</strong> objekter vil normalt falle ut i kjøpsprosess<strong>en</strong> og <strong>en</strong>delig portefølje kan variere noe fra d<strong>en</strong> kommiterte<br />
NOK/EUR per 02.09: 8,0065<br />
side<br />
32
Kjøp av <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer tar l<strong>en</strong>ger tid <strong>en</strong>n først antatt<br />
Tyske bankers forsiktighet i et urolig marked øker<br />
saksbehandlingstid<strong>en</strong><br />
Ledetid<strong>en</strong> for finansiering har økt fra ca. 12 uker til<br />
inntil 20 uker<br />
Bankgrupp<strong>en</strong> er derfor utvidet med mellomstore<br />
lokale og regionale banker<br />
Siste finansiering ble gj<strong>en</strong>nomført til <strong>god</strong>e vilkår:<br />
LTV* 75 % og margin på 0,7 pros<strong>en</strong>tpo<strong>en</strong>g<br />
M<strong>en</strong> treg finansieringsprosess fører til noe redusert<br />
tempo i overtakelse av <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong><br />
side<br />
33<br />
SEB<br />
I tillegg setter PRE, i et urolig marked, kvalitetskrav<strong>en</strong>e for nye objekter meget høyt og antall<br />
objekter som er blitt diskvalifisert i forhandlingsprosess<strong>en</strong> har derfor økt.<br />
Pipeline og nye prosjekter er meget tilfredsstill<strong>en</strong>de.<br />
* LTV (loan-to-value) defineres som lånets andel av <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>m<strong>en</strong>s kjøpesum (eksl. kostnader)
PRE-portefølj<strong>en</strong>e er fordelt på no<strong>en</strong> fokuserte områder<br />
Fokusområder er <strong>fremdeles</strong> Rhein/Main<br />
og østlige deler av <strong>Tyskland</strong><br />
Frankfurt<br />
Stuttgart<br />
Leipzig<br />
Dresd<strong>en</strong><br />
PRE<br />
I og II<br />
side<br />
34<br />
Dresd<strong>en</strong><br />
26 %<br />
PRE-selskap<strong>en</strong>e er hovedsakelig<br />
eksponert mot Rhein/Main<br />
Leipzig<br />
10 %<br />
Stuttgart<br />
6 %<br />
Rhein/Main<br />
58 %<br />
Figur<strong>en</strong> viser geografisk fordeling av portefølj<strong>en</strong> i PRE I. PRE IIportefølj<strong>en</strong><br />
følger tilsvar<strong>en</strong>de strategi<br />
PRE<br />
I
PRE kjøper bolig og nærings<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> med attraktiv yield og med<br />
et <strong>god</strong>t pot<strong>en</strong>sial<br />
Sted<br />
Adresse<br />
Byggeår/r<strong>en</strong>ovasjon<br />
Utleieareal<br />
Type<br />
Utleiegrad (ved kjøp)<br />
Ei<strong>en</strong>domm<strong>en</strong>s størrelse<br />
Netto leieinntekter (kjøp)<br />
Pris<br />
Pris per m²<br />
Yield ved kjøp<br />
Overtakelse<br />
Netto leieinntekter pr. september<br />
Yield pr. september<br />
Verdivurdering<br />
Verdi<strong>en</strong>dring<br />
Årsak<br />
* Kalkulert basert på økte leieinntekter<br />
Dresd<strong>en</strong> Neustadt<br />
Caspar-David-Friedricstr. 37<br />
90-år<strong>en</strong>e<br />
4.773,92 m 2<br />
48 leiligheter<br />
16 nærings<strong>en</strong>heter<br />
82 parkeringplasser<br />
79,99 %<br />
6.118 m²<br />
EUR 342.945,90<br />
EUR 4.810.000,00<br />
EUR 1.007,56<br />
7,13 %<br />
2008<br />
EUR 369.688<br />
7,69 %<br />
EUR 5.181.000*<br />
+ 7,7 %<br />
Markedsarbeid / leietakere<br />
side<br />
Komm<strong>en</strong>tar<br />
Kjøpekontrakt<strong>en</strong> ble signert mai 2008. Forvalter fikk<br />
begynne å arbeide med <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>m<strong>en</strong> før overtakelse,<br />
som er i slutt<strong>en</strong> av 2008. Arbeidet med leieprisøkninger<br />
har så langt resultert i 7,8 % økte leieinntekter forut for<br />
overtagelse. Lånefinansiering er 75 %.<br />
35
PRE kjøper bolig og nærings<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> med attraktiv yield og med<br />
et <strong>god</strong>t pot<strong>en</strong>sial<br />
Sted<br />
Adresse<br />
Byggeår/r<strong>en</strong>ovasjon<br />
Utleieareal<br />
Utleiegrad (ved kjøp)<br />
Ei<strong>en</strong>domm<strong>en</strong>s størrelse<br />
Netto leieinntekter (kjøp)<br />
Pris<br />
Pris per m²<br />
Yield ved kjøp<br />
Overtakelse<br />
Netto leieinntekter pr. september<br />
Yield pr. september<br />
Verdivurdering<br />
Verdi<strong>en</strong>dring<br />
Årsak<br />
Dresd<strong>en</strong> Neustadt<br />
Königsbrückerstr. 17<br />
1900/90-år<strong>en</strong>e<br />
3.055 m²<br />
53,39 %<br />
1.529 m²<br />
EUR 55.161<br />
EUR 885.950<br />
EUR 290<br />
6,22 %<br />
April 2008<br />
EUR 98.126<br />
11,08 %<br />
EUR 2.020.000<br />
+ 128 % eller 2,28 x<br />
Markedsarbeid / leietakere<br />
side<br />
Komm<strong>en</strong>tar<br />
Ei<strong>en</strong>domm<strong>en</strong> ble kjøpt til lav yield. Vår forvalter var<br />
sikker på at det var mulig å utvikle leieforhold<strong>en</strong>e.<br />
Arbeidet har så langt gitt <strong>en</strong> ny taksert verdi som tilsvarer<br />
<strong>en</strong> verdiøkning på 128 % eller 2,28 x investert beløp.<br />
Ei<strong>en</strong>domm<strong>en</strong> er fortsatt under utvikling med nye<br />
leietakere.<br />
36
PRE I -portefølj<strong>en</strong> vurderes som svært attraktiv<br />
Portefølj<strong>en</strong> blir taksert og vurdert to ganger i<br />
året av uavh<strong>en</strong>gige verdivurderere og<br />
takstm<strong>en</strong>n<br />
Portefølj<strong>en</strong> hadde <strong>en</strong> verdistigning på 9,98 %<br />
i 2007 og 1,25 % første halvår 2008<br />
Portefølj<strong>en</strong> har økt i verdi i et meget trangt<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>smarked<br />
ENAs kvalitative vurdering av portefølj<strong>en</strong><br />
Eksponering i geografiske vekstområder<br />
Få store leietakere - lav ledighetsrisiko<br />
Gode muligheter for videre leieøkninger<br />
Ytterligere redusert ledighetsrate grunnet økt<br />
tilflytting<br />
Gode kjøpspriser og <strong>god</strong>e <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer fører<br />
til at ves<strong>en</strong>tlige nedskrivninger er lite<br />
sannsynlig<br />
side<br />
Fakta: Verdivurdering i <strong>Tyskland</strong><br />
Kun 2500 off<strong>en</strong>tlig <strong>god</strong>kj<strong>en</strong>te verdivurdere<br />
Disse er foretrukket i for eksempel rettslige<br />
oppgjør<br />
Str<strong>en</strong>ge lover regulerer <strong>en</strong> verdivurdering<br />
Egne ’Valuation Board’ bidrar til like vurderinger<br />
på landsbasis<br />
Mill. NOK<br />
1 100<br />
1 050<br />
1 000<br />
950<br />
900<br />
850<br />
800<br />
750<br />
700<br />
650<br />
37<br />
+2,8 %<br />
Bolig Næring<br />
+1,3 %<br />
Kjøpspris Markedsverdi<br />
31.12.07<br />
+3,6 %<br />
+3,0 %<br />
Markedsverdi<br />
30.06.08
PREs lokale tilstedeværelse gir konkurransefortrinn<br />
PRE<br />
Eg<strong>en</strong> og kompet<strong>en</strong>t organisasjon i <strong>Tyskland</strong><br />
Sterkt bransj<strong>en</strong>ettverk og <strong>god</strong> markedsoversikt<br />
Eget apparat for å optimalisere forvaltning av<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer og foredle dem<br />
Transaksjonskostnad ≈ 6 %<br />
Kjøpsyield ligger 1,5-2 pros<strong>en</strong>tpo<strong>en</strong>g høyere <strong>en</strong>n<br />
det som typisk tilbys i markedet av meglere<br />
side<br />
38<br />
Konkurr<strong>en</strong>ter<br />
B<strong>en</strong>ytter ofte meglerledd i <strong>Tyskland</strong><br />
Prosjekttilstrømning begr<strong>en</strong>set til meglers pipeline<br />
Lite fokus på operativ forvaltning (outsourcer mange<br />
av oppgav<strong>en</strong>e som bør være kjernekompetanse)<br />
Transaksjonskostnad ≈ 11-12 %<br />
Lavere krav til nivå på kjøpsyield
PREs konkurransefortrinn betyr mye for <strong>en</strong>delig avkastning<br />
Eksempel<br />
Ei<strong>en</strong>domm<strong>en</strong> har <strong>en</strong> initiell kjøpspris på 1 000<br />
Kjøpspris etter omkostninger<br />
Lånefinansiering (LTV 75 %)<br />
Eg<strong>en</strong>kapital investert i samme bygg<br />
Differanse i sysselsatt eg<strong>en</strong>kapital<br />
side<br />
39<br />
PRE<br />
1 000<br />
1 060<br />
750<br />
310<br />
19,35 %<br />
NN<br />
1 000<br />
1 120<br />
PRE investerer nest<strong>en</strong> 20 % mer av investors eg<strong>en</strong>kapital grunnet lavere<br />
transaksjonskostnader<br />
D<strong>en</strong>ne eg<strong>en</strong>kapital<strong>en</strong> brukes til å kjøpe flere <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>mer, og g<strong>en</strong>erer dermed<br />
mer eg<strong>en</strong>kapitalavkastning<br />
For d<strong>en</strong> forv<strong>en</strong>tede <strong>investering</strong>sramm<strong>en</strong> i PRE II betyr lavere<br />
transaksjonskostnader at <strong>ei<strong>en</strong>dom</strong> for ytterligere ca. NOK 260 mill. kan kjøpes<br />
750<br />
370
Kjøpsyield har stor betydning for investors <strong>en</strong>delige avkastning<br />
Netto yield bør være så høy som mulig<br />
7,4 %<br />
yield<br />
(leieinntekter/kjø<br />
pspris)<br />
Eksempel<br />
Investert kapital<br />
Investors eg<strong>en</strong>kapital<br />
R<strong>en</strong>tebær<strong>en</strong>de gjeld<br />
5,6 %<br />
r<strong>en</strong>tekostnader<br />
€ 1 000 000<br />
€ 250 000<br />
€ 750 000<br />
Differans<strong>en</strong> (netto<br />
yield) tilfaller<br />
eg<strong>en</strong>kapital<strong>en</strong><br />
Leieinntekter<br />
side<br />
40<br />
Årlige leieinntekter er viktige for investors<br />
eg<strong>en</strong>kapitalavkastning<br />
Små forskjeller i kjøpsyield gir store<br />
differanser på avkastning<strong>en</strong><br />
Netto yield på hvert objekt bør være positiv<br />
og så høy som mulig<br />
PRE fokuserer på å ha 6-8 % yield for bolig<br />
og 5-7 % for næring<br />
I tillegg kommer verdistigning i<br />
<strong>ei<strong>en</strong>dom</strong>sportefølj<strong>en</strong><br />
6,4 % yield<br />
€ 64 000<br />
R<strong>en</strong>tekostnader (5,6 %) € 42 000 € 42 000 € 42 000<br />
Investors årlige EK-avkastning<br />
7,4 % yield<br />
€ 74 000<br />
12,8 %<br />
8,8 %<br />
5,4 % yield<br />
€ 54 000<br />
4,8 %
5. Transaksjonstekniske forhold<br />
side<br />
41
Bestilling og tildeling av aksjer<br />
Tegningsperiode<br />
Minimumstegning<br />
17. september – 12. desember 2008<br />
Total emisjonsprov<strong>en</strong>y Min MNOK 1,050<br />
Maks MNOK 110,50<br />
Styret i PRE Ei<strong>en</strong>domsInvest <strong>Tyskland</strong> II AS, ProCorp ASA forbeholder seg<br />
rett<strong>en</strong> til ut<strong>en</strong> forvarsel å forkorte eller ev<strong>en</strong>tuelt å forl<strong>en</strong>ge bestillingsperiod<strong>en</strong><br />
Tildeling av aksjer Tildeling<strong>en</strong> skjer etter tidspunkt for bestilling av aksjer<br />
Tildeling vil skje ca. 19. desember 2008<br />
Innbetaling 18. desember 2008<br />
Retail-kunder: NOK 100 000<br />
Institusjonelle kunder: NOK 10 000 000<br />
Kurs NOK 110,50 pr. aksje<br />
Ann<strong>en</strong>håndsomsetning Vil skje gj<strong>en</strong>nom distributør / tilretteleggerne<br />
side<br />
42
Change language