Untitled - Husbanken

2 

Innhold 

Dette er nr. 4 av bolig:urbans temahefter. Heftet er 

utarbeidet av Bård Isdahl med bidrag fra Bente Florelius 

og Guro Voss Gabrielsen. Grafisk utforming ved Bård 

Isdahl og Øyvar Svendsen. 

Januar 2004 

Innledning 

1 Livsmønstre og levemåter i forandring 

2 Tilpasningsdyktighet 

2.1 Leiligheter med tilpasningsmuligheter 

3 Kompakte leiligheter 

4 Fellesanlegg 

4.1 Fellesanlegg med uformelt naboskap 

4.2 Fellesanlegg med tett naboskap 

5 Byggningstyper 

6 Veien videre 

Prosjektoversikt 

Illustrasjonsoversikt 

Litteraturhenvisninger 

Side 

Norsk Form samarbeider med Husbanken om prosjektet 

bolig:urban. Vi ønsker å spille en rolle som fødselshjelpere 

for nye byboligløsninger i dialog med utbyggere 

og prosjekterende. Både boligsøkere og myndigheter 

erfarer at de fleste boligene som bygges i dag, er tilpasset 

gårsdagens levemåter, mens de livsmønstrene som 

nå brer seg i byen, venter på sine boligløsninger. 

3 

4 

7 

13 

18 

25 

27 

32 

41 

43 

46 

48 

49

Urbane livsmønstre - 

nygamle boligløsninger 

Denne publikasjonen fra bolig:urban viser boligløsninger 

og -prinsipper som burde utgjøre 

selvfølgelige deler av boligtilbudet, men foreløpig 

opptrer som sjeldne fugler eller mangler helt. Vi 

tar utgangspunkt i de nye livsmønstrene som 

viser seg i norske byer - med langt flere 

levemåter enn i de første tiårene etter krigen. Det 

er vår påstand at større variasjon i livsmønstre 

må besvares av større utvalg i boligtilbudet. 

Endrete behov skaper ikke uten videre endret 

etterspørsel, bl.a. fordi det er vanskelig å etterspørre noe 

man ikke har sett. Eksemplene som vises her, omfatter 

leiligheter som er tilpasningsdyktige til bruksendringer 

etter prinsipper om generalitet, fleksibilitet og elastisitet. 

Dessuten vises kompakte boliger og boliger med 

fellesanlegg. Ingen av disse prinsippene er nye, de 

finnes i ulike former i de siste hundre års boligarkitektur, 

derfor kaller vi dem nygamle. 

Publikasjonen inneholder ingen helhetlig oppskrift for 

planlegging av byboliger. Eksemplene konsentrerer 

seg om enkeltleiligheter og forbindelsene mellom 

disse, i hovedsak innenfor samme bygningskropp. 

Boliganleggenes områdetilknytning berøres bare 

indirekte. Dette temaet kommer vi til å utdype i 

bolig:urbans videre arbeid. 

Eksemplene er gjennomgående norske med supplement 

fra Danmark og Sverige, spesielt vedr. boliger med 

fellesanlegg, som er lite utbredt i Norge. Noen av 

ek-semplene er hentet fra bebyggelse utenfor den tette 

byen. De tjener likevel som forbilder for byboliger. 

Vi håper materialet kan være til nytte for boligplanleggere 

og -utbyggere, for planleggings- og bygningsmyndigheter. 

Og for boligkjøpere som kanskje finner et og annet 

ek-sempel på boliger de ønsker seg, men ikke trodde 

fantes. 

3

1 Livsmønstre og levemåter i forandring 

Beregninger fra FN peker mot at over halvparten av 

verdens befolkning vil bo i byer i 2007. Byveksten 

foregår først og fremst i fattige land, men også Norge 

fortsetter urbaniseringen, først og fremst generert 

av hovedstadens vekst. Den største gruppen som 

trekkes til byene, er mennesker i tjueårene. Det 

urbane livet er preget av fysisk og sosial tetthet, 

av det uforutsigbare, av yrkesmessig og sosial 

mobilitet. Én viktig grunn til at vi flytter mer enn før, 

er at boligen ikke passer lenger, selv om vi har behov 

for å bli boende på samme sted over lengre tid. 

Mens den gamle boligen var bygd for den stabile 

kjernefamilien med ferdigdefinerte handlingsmønstre, 

må den nye bygges for individer i skiftende 

kombinasjoner. 

“Kodeordet er fleksibilitet, alt skal kunne endres i 

den enkelte bolig, helst fra dag til dag. Det enkelte 

framtidsmenneske er øyensynlig også et hyperfleksibelt 

mobilt individ. ... Fremtidsbildet (og selvoppfatningen?) 

av det rotløse menneske reiser en problemstilling, som 

planleggere og boligbyggere er nødt til å forholde seg til. 

Hvis man, på basis av antagelsen om at et stigende antall 

mennesker helst vil flakke rundt som rastløse nomader 

i framtida, fremmer en utvikling, hvor kvaliteten av de 

enkelte hjemsteder prioriteres lavere end den hurtige 

og effektive forbindelsen mellom dem, oppstår det en 

selvforsterkende prosess, hvor man hele tiden skal være 

på farten for å unngå den tristessen som følger av 

at stedene forsømmes. Og kanskje er antakelsen feil? 

Kanskje vil mer fleksible rammer og flere valgmuligheter 

på markedet bety at vi velger å bo lengre tid i den samme 

boligen?” (Keiding 2001) 

Samfunnsgeografen John Pløger skiller mellom tre 

bylivs- typologier (Pløger 2002): 

Kommunitarismen, det forpliktende bo- og nærmiljøet 

med fellesskapsånd, tetthet og uformell sosial kontroll 

osv. Barnefamilier, eldre, bevegelseshemmete, lokalpolitisk 

aktive individer hører hjemme her. 

Det funksjonelle byliv som inneholder en rekke av de 

kvaliteter som har stått, og stadig står, sentralt i norsk 

boligplanlegging og -politikk: Tilrettelegging for barnefamilier 

og eldre, trygge nærområder med lokale tjenester, 

lokalt organisasjonsliv osv. Beboere som ønsker 

fysiske og tidsrasjonelle omgivelser, hører hjemme 

her. 

Det dionysiske byliv, kjennetegnet ved bl.a. individualitet, 

konsumerisme, hedonisme, estetisk nytelse. 

Beboerne ønsker individuelle boliger, kulturopplevelser, 

uformelle møtesteder. Enslige og par uten barn 

forbindes først og fremst med dette livet.

Nye kategorier av husstander 

De første tiårene etter krigen var på mange måter preget 

av gjenoppbygging og lengsel etter stabilitet. Kjernefamilien 

ble sett på som den ubestridt ideelle samlivsform. 

Enslige og barnløse par hadde liten sosial egentyngde, 

de utgjorde stadier på veien mot kjernefamilien. 

Dagens livsmønstre fører til flere og mer varierte måter 

å bo på. Husstandene yngler i stadig nye varianter, og 

i løpet av livet kommer de fleste byboere til å være 

innom flere husstandstyper én eller flere ganger. Likevel 

er påfallende mange av de boligene som bygges i byene, 

tilpasset standarder som ble skapt med tanke på mor, far 

og 2,5 barn i lykkelig forening gjennom hele livet. I dag 

kan skilsmissebarn operere med flere primærfamilier ved 

delt omsorg. At flere bor alene, betyr ikke nødvendigvis 

at denne gruppen er konstant. Tvert imot er de fleste av 

oss aleneboer én eller flere ganger i livet - det kan 

være som ung og nyetablert, som voksen eller som 

eldre. Tilsvarende er de fleste innom samboerformer av 

en eller annen art i løpet av livet, enten det gjelder 

bokollektiver, ekteskap eller samboerskap. 

Kjernefamilien er mindre utbredt og mer labil enn før. 

Det livslange monogamiet blir avløst av seriemonogamiet. 

I en situasjon der to voksne med barn fra tidligere forhold 

møtes, kan familien bestå av to voksne og fire barn den 

ene uka, mens de to voksne er alene den andre uka fordi 

barna da bor hos de andre foreldrene. Forventningene 

til den tradisjonelle familieboligen er blitt mer flertydige 

med én fellesnevner: Tilpasningsdyktighet til forandrete 

bruksbehov. 

Singelforeldrene er den husstandstypen som har størst 

nytte av fellesløsninger av ulike slag, bl.a. fordi det her 

er forholdsvis lett å knytte nabokontakter både mellom 

voksne og barn. 

Par uten barn kan forbli i denne situasjonen gjennom 

resten av livet fordi begge velger yrke framfor barn. Uansett 

føder kvinner barn i høyere alder (gj.sntl. 30 år) enn 

tidligere. De fleste har etablert sosiale nettverk før de 

blir foreldre. Par uten barn lever ofte utadvendt og med 

varierende boligarealbehov. 

Aleneboerne kan bo for seg selv gjennom hele sitt 

voksne liv eller i perioder. I Oslo sentrum bor 2 av 3 alene. 

Aleneboere lever ofte et nomadepreget, utadvendt liv med 

beskjedne boligarealbehov. 

Den tredje alder (50+) tilbringes uten barn i hjemmet, 

men ofte med behov for gjesterom for barn og barnebarn. 

Selv om boligarealbehovet hos par eller enslige er relativt 

beskjedne, har de fleste god råd og kjøper seg ofte større 

boliger enn tidligere i livet. 

Innvandrerne, dvs. mennesker med en annen etnisk 

bakgrunn enn den tradisjonelt norske, har andre tradisjoner 

og skikker, f.eks. storfamilier med behov for generasjonsboliger, 

underdelt i soner for hver generasjon og / 

eller soner for kvinner og menn. 

Stadig ere bor alene 

Husholdninger med bare én 

person er den gruppen som 

vokser reskest her i landet. 

Det viste den siste folketellingen 

fra 2001. Da besto 

nesten 38 prosent av alle 

husholdninger av bare én 

peron, 4 prosentpoeng ere 

enn ti år tidligere. 

De enslige bor i hovedsak i de 

store byene og i typiske utkantstrøk, 

mens barnefamiliene er de 

som dominrer i nabokommunene 

til de store byene. Det mønstret går 

igjen over hele landet. Forklaringen 

er enkel: Det er greiere å bo alene i 

en større by enn i en typisk omegnskommune, 

av årsaker som bolig- 

og arbeidsforhold, fritidstilbud, 

omgangskrets, etc. Sosialt er det 

“lettere” å være alene midt i en 

større by enn i et villastrøk. I de typiske 

utkantkommunene dominerer 

det velkjente ungkarssyndromet 

- der er det spesielt vanskelig for 

voksne menn å nne seg en partner, 

og de blir ofte gående ugift. 

De este aleneboere er av helt 

naturlige grunner å nne i de yngste 

og eldste aldersgruppene. To 

tredjedeler (66 pst) i aldersgruppen 

20-30 år bor for seg selv, og like 

stor andel er det i gruppen over 80 

år. Færrest aleneboere er det i 

aldersgruppen 40-60, der enehusholdninger 

i snitt utgjør rundt 25 

prosent, mens andelen enslige for 

hele befolkningen var 37,5 prosent i 

2001. 

Oslo 

Oslo er den store byen for de som 

velger å bo alene. Nesten 140 000 

mennesker over 20 år - og da er 

ikke studenter utenbysfra medregnet 

- bor alene. Det utgjør over 

halvparten av alle husholdninger. 

Mer enn hver fjerde innbygger i Oslo 

bor alene. 

Men det er store lokale variasjoner, 

som i andre storbyer. I typiske 

sentrumsbydeler som Sentrum, 

Majorstua, Sagene/Torshov og Grünerløkka 

er over to tredjedeler enslige. 

I drabantbystrøk som Stovner 

og Romsås og vestkantstrøk som 

Vinderen og Røa er det bare 40 prosent 

enslige. 

Aftenposten, onsdag 23 april, 2003

6 

Barn i byen 

I etterkrigstidas storby har det vært alminnelig å flytte 

ut av bykjernen til drabantbyen når man får barn. Men 

nå nekter stadig flere småbarnsforeldre å grave ned 

egne sosiale og kulturelle behov, de blir boende i 

sentrumsområder og bryter dermed mønsteret med å 

flytte til drabantbyer og suburbane områder så lenge 

barna er små. 

For både voksne og barn er tidsklemma en følgesvenn. 

Det skal hentes og bringes til skole, idrett, dramaklasse, 

venner osv. Skal foreldrene selv benytte seg av byens liv, 

som f.eks. kino eller teater, må barnevakt skaffes til veie. 

Tids-klemma er noe de fleste opplever at de ikke kan 

velge seg bort fra, men den kan gjøres mindre vanskelig. 

Et moment på veien til et lettere hverdagsliv er boligen. 

Hva kan boligen inneholde som letter en hektisk hverdag 

og som gjør klemma mindre trang? Det er bygd flere hus 

i Norge og ellers i Skandinavia som søker å ivareta både 

foreldre og barns behov. Det kan dreie seg om ulike fellesløsninger 

eller flerbruks-rom i borettslaget eller bygården, 

rom som kan brukes til barnehage eller utleiebolig - alt 

etter hvilket behov beboerne har. Utgangspunktet for løsningene 

må ligge i hverdagslivets behov. 

Randi Dyblie Nilsen har studert barns oppfatning av “det 

gode hus” ved å intervjue en gruppe barn i et eldre 

boligområde med tett-lav-karakter i utkanten av en større 

norsk by. “I relasjon til fysisk tetthet ble den sosiale 

tettheten til naboer satt pris på av barna, noe som kanskje 

er noe annerledes enn hvordan mange voksne her til 

lands ser på det.” (Nilsen 2000) Som kjent er eneboligen 

stadig det rådende ideal blant voksne. 

Barna forsvinner lett i debatten om det urbane liv. Barn 

trenger på den ene siden beskyttelse og forutsigbarhet - 

på den annen side stimulanser og utfoldelsesmuligheter. 

Barns behov i uteområdene er forsøkt ivaretatt innenfor 

dagens regelverk, derimot er hensyn til barn ved utformingen 

av boligene påfallende lite studert.


Boligplanleggere har til nå operert med et felles 

bilde av gjennomsnittsbeboeren, gjennomsnittshusstanden, 

av dens register av hjemlige gjøremål, hvordan 

og hvor disse gjøremålene skal utføres. Husbanken 

og Boligsamvirket har tilstrebet, og tilstreber 

fremdeles, en integrering av 2, 3 og 4 roms leiligheter 

i samme blokk / boliganlegg, basert på et ønske om 

sosialt mangfold, men innenfor trioen enslig - barnløst 

ektepar - kjernefamilie. 

Planleggernes bilde av gjennomsnittsbeboer og 

-husstand er videreført i et planskjema som har dominert 

norsk blokkbebyggelse, og langt på vei tett-lav-bebyggelse, 

siden krigen - et planskjema basert på nitide funksjonsstudier 

og forsøkt “skreddersydd” rundt handlingene: 

Stue, leilighetens største rom, gjerne med flere enn én 

møbleringsmulighet for det faste inventaret: Sittegruppe 

med radio / tv / hylleseksjon pluss spisebord. 

Kjøkken med knapp frokostspiseplass for husstandens 

medlemmer. Eget rom eller åpent mot stue. 

Soverom med tilmålt plass til dobbeltseng. 

Soverom med tilmålt plass til enkeltseng(er) og 

leksepult(er). 

Bad med plass til badekar. Event. separat toalett. 

Gang med bod / garderobe. 

3 roms lelighet i Bakkehaugen borettslag, Oslo 1949. 

Arkitekt Torleif Jensen. 

Vi danner nå mange flere typer husstander enn vi 

(offisielt) gjorde før. Dessuten veksler folk flest oftere 

mellom ulike husstander. Aktivitetene i boligene er trolig 

også mer mangfoldige - iallfall mer mangfoldige enn 

boligplanleggerne har kalkulert med. Bevisstheten om de 

endrete livsmønstrene er i ferd med å knekke boligplanleggernes 

tro på de forutsigbare funksjonsmønstrene i 

og rundt boligene. Av dette følger et ønske om å gjøre 

boligene mer tilpasningsdyktige til endringer og ukjente 

aktiviteter. 

Forskerne Randi Narvestad og Eli Støa bruker tilpasningsdyktighet 

“som en samle-betegnelse for alle typer 

løsninger som innebærer muligheter for å tilpasse bruk 

og utforming til endringer i behov for boligområder som 

helhet og for den enkelte boligenhet. Dette kan være 

endringer på både kort og lang sikt (over døgnet, året 

eller i løpet av et helt liv).” 

(Støa og Narvestad 2002) 

Det er vanlig å snakke om tre former for tilpasningsdyktighet: 

Generalitet, fleksibilitet og elastisitet. 

I sin studie av barns oppfatning av “gode hus” refererer 

Randi Dyblie Nilsen fra et av intervjuene: “Stua 

er Sebastians favorittrom. Sammen med kamerater 

bruker han den sparsomme gulvplassen til håndball 

og breakdans. Breakdans har han lært av en annen 

gutt i området, og han har sett på musikkvideoer. Jeg 

spør hvordan de får til å spille håndball i stua, og 

han forteller at det er bare én som skyter mål, og 

at de flytter plantene i vinduet (over der “målet” er). De 

får lov til å spille håndball så lenge foreldrene 

ikke blir forstyrret av lyden og så lenge de er 

forsiktige (som at 

de flytter plantene). 

For eksempel er 

det greit så lenge 

foreldrene er på 

kjøkkenet. (Hos 

Sebastian bor to 

barn og to voksne 

på 70 m2).” 

(Nilsen 2000) 

7

Ideal og virkelighet 

“Et hjem som blir etablert i en leilighet i en bygård eller 

drabantbyblokk, er et møte mellom boskikk og arkitektur. 

Boligen setter fysiske rammer både for utformingen av 

hjemmet og for dagliglivet. De moderne boligene (på 

50-tallet - red. anm.) var tegnet av arkitekter som ofte 

hadde en annen sosial og kulturell bakgrunn enn de som 

flyttet inn i leilighetene. Beboernes boskikker og arkitektens 

boligidealer var ikke alltid de samme. Innredning av 

hjemmet og det daglige livet som fant sted der, kunne 

derfor bli i samspill med, eller en langvarig kamp mot, den 

formen arkitekten hadde gitt boligen.” (Bing 2002) 

Keyserløkka 1950 - ideal og virkelighet (Tegning fra Oslo 

Byes Vels boligundersøkelse 1950). 

Marianne Iversen 

Mejia (33), Miguel 

Angel Mejia Ruiz 

(28), Zina Samira 

(3 1/”) og hunden 

Apollo bor på 42 

kvadratmeter. 

- Vi bor trangt om vinteren, men 

når sommeren kommer trives vi 

veldig godt, sier Marianne. 

Hun og ektemannen Miguel 

har bodd i ettromsleiligheten på 

Kjelsås i Oslo i re år. Etter at Zina 

ble født, anskaffet de seg også 

hunden Apollo. 

- Heller stor hund enn liten, 

sel om vi bor i trang leilighet. 

Da familien yttet inn, bygget 

de ut soverommet ved å ytte på 

lettveggen til stua og fjerne ere 

skap. Det var viktig å ha stort soverom 

for alle tre og lekerom 

i ett. Her har Zina køyeseng - 

og plass til alle lekene sine. 

- Hun får et sted å være sammen 

med venninnene sine. Vi 

bryr oss ikke om at det kan bli litt 

tråkking i dobbeltsenga. 

I stua har familien satset på å ha 

få, men funksjonellemøbler. En 

stor, god puff har hulrom med 

lokk, og brukes både til oppbeva- 

8 

Til venstre: På arkitektens forslag til møblering er det 

en klar funksjonsdeling: Soverom med dobbeltseng, 

stue med sittegruppe og med spisebord foran vinduet, 

barneværelse med to senger (Tegning fra Sandvik 1979: 

OBOS 50 år for tryggere hjem). 

I midten og til høyre: Eksempler på hvordan folk 

virkelig innredet hjemmene sine i disse 

leilighetene. 

Nr. 264 fulgte et stykke på vei arkitektenes funksjonsdeling 

med salong og spisebord på stua og senger i 

soveværelset. 

Nr. 290 representerte en boskikk arkitektene hadde liten 

forståelse for: På stua var det salong med sovesofa, mens 

det andre rommet var innredet som spisestue. (Bing 

2002) 

TETT I TETT: Stua blir fort full når både Marianne Iversen Mejia, Miguel Angel Mejia Ruiz, Zina Samira og hunden Apollo er der på samme 

tid. Men det gjør ikke noe. Zina har køyeseng med lekeplass under og Apollo sover under TV-bordet. Foto: Truls Brekke 

ring av blader og aviser og som 

stol. Sofaen fungerer som ekstraseng 

når det er gjester på besøk, og 

veggene er utnyttet maksimalt 

ved å plassere bøker i hyller og 

småting hengende på kroker. 

- Vi har mye skapplass, og 

det redder oss. De to digre, innebygde 

skapene i stua inneholder 

klær, sengetøy, hånd- 

klær, leker og mye annet. 

Kjøkkenet bruker familien bare 

til å lage mat - den sammenslåbare 

kjøkkenklaffen brukes som lagringsplass. 

Måltidene inntar de 

ved spisebordet i stua. En liten 

entre og et bad med dusjkabinett 

og balje der Zina kan bade, utgjør 

resten av boligen. Hageekken 

utenfor blir ittig brukt 

Faksimile fra Dagbladet.

Generalitet 

Begrepet innebærer at bygningen eller bolig-området 

er utformet på en måte som gjør at den brukes på 

ulike måter og til forskjellige formål uten at det gjøres 

bygningsmessige endringer. Livsløpsstandard kan sees 

som en form for generalitet fordi utgangspunktet med den 

er å gjøre boligen brukbar for alle - uansett alder og fysisk 

førlighet. (Støa og Høyland 2002) 

Grønland 12 B: Oslos “Berlinergårder” fra slutten av 

1800-tallet var bygd innenfor en klassistisk tradisjon med 

geometrisk baserte romformer. I disse leilighetene var 

generaliteten en dyd av nødvendighet - her skulle mange 

mennesker spise, arbeide, leke, sove, elske, vaske seg 

osv. Enkeltrommene skiftet funksjon flere ganger i døgnet. 

Eksempel på rom med fire forskjellige funksjons- og 

møbleringsalternativ: Normert soverom fra Svenska Slöjdforeningens 

og SARs boligundersøkelse. 300 x 340 cm, 

10,2 m2 gulvflate. (Hals H. (red.): Boliger og samfunnsbygg 

1946, referert i Guttu 2002/1) 

Blant boliger bygd etter krigen finnes det ikke mange 

eksempler på familieleiligheter basert på prinsippet 

om generalitet, dvs. med forholdsvis like romstørrelser. 

En av grunnene til dette er utvilsomt forestilllingen 

hos planleggere og utbyggere om stuen som stedet 

der kjernefamilien lever sitt egentlige liv. Reduseres 

stuearealet til fordel for større soverom eller kjøkken, 

reduseres også det symbolske rommet for familie 

fellesskapet. Individets liv framheves på bekostning av 

familiens. - Disse eksemplene på leiligheter med 

generalitet er hentet fra Boligbyggelaget USBLs to 

bofellesskap på Hovseter og Grønland i Oslo, til 

venstre borettslaget Kollektivet (Rinnan og Tveten, 

1975) og til høyre Friis gt. 6 (Asplan Prosjekt, 1987). 

Begge leiligheter har romstørrelser som er utjevnet 

noe sammenliknet med vanlig romskjema: Soverom er 

forholdsvis store og stue forholdsvis liten. I leiligheten 

fra Kollektivet er stuen supplert med et stort kjøkken, 

mens stue og kjøkken er slått sammen i Friis gt. 

6, der leilighetens totalareal er vesentlig knappere. 

(Se også kap. 4.2). 

Generalitet kan også gjøre seg gjeldende mellom 

boligfunksjoner og andre funksjoner som f.eks. nærings- 

eller kulturvirksomhet. Disse leiegårdene i Torggata i Oslo 

ble bygd som boliger med forretninger i 1.etasje. Opp 

gjennom årene har boligene veket for næringsfunksjoner 

i en eller flere etasjer, for så eventuelt å ekspandere 

igjen i perioder. Slike endringer pågår fremdeles. De 

foregår vel å merke bare i leiegårder med tidsbegrensete 

leiekontrakter, som gir gårdeieren anledning til å 

følge svingningene i utleiemarkedet for boliger og 

næringsarealer. 

9

Fleksibilitet 

Begrepet fleksible boliger brukes ofte synonymt med 

tilpasningsdyktighet. Fleksibilitet dekker imidlertid ikke alle 

former for tilpasninger, men kan avgrenses til å bety 

at bygningen kan tilpasses nye behov og bruksmåter 

gjennom fysiske endringer. Gjennom bevisst utforming 

av bygget kan slike endringer skje med minimale 

investeringskostnader og ressursbruk. Dette forutsetter 

bevisst bruk av bærende konstruksjoner / lettvegger, 

plassering av tekniske installasjoner m.m.” 

(Støa og Høyland 2002) 

En gruppe norske, men internasjonalt orienterte 

boligarkitekter på 50- og 60-tallet hadde liten interesse 

for funksjonsstudier av hverdagsliv og tilsvarende 

“skreddersying” av planløsningene. Derimot var de opptatt 

av “motsigelsen mellom en statisk planløsning og en 

dynamisk familiesituasjon. Løsningen måtte ligge i større 

fleksibilitet, en tilpasningsdyktig bolig som vokser og 

inndeles etter beboernes behov. Dette var tanker født av 

30-tallsfunk-sjonalismen. Nå ble de utviklet til et realistisk 

alternativ... Individets tilpasning og uttrykksmuligheter i 

massebyggingen skulle løses teknisk med industriell 

masseproduksjon. Bygningsdelene ble tenkt sortert etter 

varighet, hvor bærekonstruksjoner, trapper etc. utgjorde 

de mer permanente delene, mens fasader og romskiller 

10 

i boligen ble definert som sekundære og foranderlige. 

Den tilpasningsdyktige boligen ble av flere grunner 

aldri gjennomført i masseomfang. Et nærmest umettelig 

marked gjorde det unødvendig for utbyggeren å legge inn 

slike fordyrende kvaliteter. Boligene ble solgt i alle fall.” 

(Guttu 2002) 

Rekkehusene på Skjetten i Skedsmo er et av de få 

prosjektene i denne grenen av funksjonalismen som 

foreløpig er realisert her i landet. Bygningene er basert på 

moduler på 3 x 3 m, der beboerne kan bygge på og om 

innenfor en gitt grammatikk. Her finner vi både generalitet, 

fleksibilitet og elastisitet. 1969-73, Skjettenprosjektering 

v/ prof. Nils-Ole Lund og Hultberg, Resen, Throne-Holst.

Gjennom hele modernismen har arkitekter klekket ut 

idéer om boliger som kan forandre rominndeling på kort 

tid, ikke bare én, men uendelig mange ganger og i 

ulike kombinasjoner. Men de mest levedyktige fleksible 

elementene har så langt begrenset seg til foranderlig 

innredning som f.eks. tv på hjul, sovesofaer, skapsenger. 

Svært få av idéene om flyttbare eller svingbare vegger 

er foreløpig realisert. Årsakene til dette er å finne både 

i teknikk og bokultur: Slike vegger har ennå ikke 

fått en utforming som gir tilfredsstillende lydisolering. 

Dessuten synes nok mange beboere at det blir 

tungvint å flytte på møbler og hekte bilder ned 

fra veggene til stadighet. Men med dagens mobile 

levevis er kanskje tiden moden for slike løsninger? 

Planløsningseksempler fra bolig:urbans temahefte 3 

“Byboligen; dynamiske løsninger” v/ Element Arkitekter 

as. (Norsk Form 2002) 

11

Elastisitet 

Dette begrepet innebærer at bruksarealet kan øke eller 

minske ettersom behovet endrer seg. Det forutsetter 

at det er lagt til rette både for eventuelle framtidige 

påbygninger, og for å fradele boligenheter (f.eks. ved 

utleie) dersom plassbehovet er mindre i perioder. 

(Støa og Høyland 2002) 

Både å utvide og å dele opp faller inn under elastisitetsbegrepet. 

Rekkehusene i Lille Tøyen Hageby, Oslo, er ikke bygd 

med henblikk på utvidelse av leilighetene, men romslige 

loft og kjellere taes i bruk som boligareal ved at nye arker 

og vinduer innsettes, takflater isoleres, innvendige trapper 

utvides osv. I et borettslag, som i dette tilfellet, vil ikke 

slike utvidelser endre antall andelseiere, men forrykke 

fordelingen av arealer dem imellom. Dermed endres også 

arealfordelingsnøkkelen som regulerer fellesutgifter. 

(Arkitekt Magnus Poulsson, byggeår 1916-22) 

Før og etter ombygging. 

12 

Oslos bygårder fra slutten av 

1800-tallet ble ikke planlagt 

for endring av leilighetsskillene. 

Bæring av bjelkelaget i ytter- 

og midtvegg gjør det imidlertid 

mulig å perforere og flytte de 

øvrige veggene. 

I byfornyelsesprosessen som 

startet på 1970-tallet, ble 

gjennomsnittsstørrelsen på 

leilighetene øket, våtrom 

installert og den tekniske 

standarden oppgradert. 

Boligfornyelse av dette slaget 

er hovedsakelig utført av 

halvkommunale byfornyelsselskap 

som erverver gamle 

leiegårder og står som eiere 

under utbedringen, for deretter 

å selge gårdene til beboerne, 

som danner borettslag eller 

sameier. De fleste beboere 

som blir til overs i en slik 

pro-sess, har fått tilbud om 

kommunale erstatningsleiligheter. 

Der beboerne har 

overtatt gården i forkant av 

utbedringen, blir de selv 

sittende med “beboer-kabalen”.


Åpen struktur 

Med dagens byplanideal der bolig, næring og kultur søkes samlokalisert, blir generalitet desto mer aktuelt. I dette 

prosjektet for utleieboliger i Chr. Kroghs gate 39-41 i Oslo legger SEFF Eiendom og FuthArk opp til en generell 

bygningsstruktur som både kan romme boliger, supplerende rom for boligene og næringsvirksomhet. (Se også kap. 3) 

To leiligheter à 43,5 m² kan danne en toplans leilighet på 87,0 m². 

Konstruksjonssystemet gir muligheter for endring av leilighetsskillene. 

13

Fleksibilitet mellom bærende yttervegger 

Infill: I samarbeid med Hjellnes COWI as har Element Arkitekter tatt for seg kommunale tomter i Oslo indre by som er 

så små at det hittil ikke har vært lønnsomt å bygge dem ut en for en. Prosjektets idégrunnlag er 1) utbygging på flere 

tomter i samme entreprise (rasjonell byggelogistikk), 2) utvikling av et rasjonelt og industrielt plan- og byggesystem 

som er fleksibelt nok til at hver enkelt bygningsenhet kan tilpasses omgivelsene med volum-oppbygging, lysforhold, 

innsyn, materialbruk osv. Eneste faste elementer i leilighetene er baderom og kjøkkenbenk. Øvrige vegger, som er 

svingbare, kan låses i ulike posi-sjoner og slik variere rominndelingen. 

Fleksibilitet mellom bærende skillevegger 

Holscher Arkitekter vant den danske konkurransen om Bedre Billige Boliger i 2001. Prosjektet forberedes nå 

for gjennomføring i Flintholm. De eneste faste elementene i bygningene er trappehus, bærende skillevegger med 

rørføringer og horisontale leilighetsskiller. Det viste eksemplet har en bredde på brutto 4,8 m og høyde 3,9 m. Alle 

innvendige vegger, interne dekker og våtromsinstallasjoner er i prinsippet flyttbare. 

14

Fleksibilitet mellom søyler 

Arkitektgruppen i Aarhus’ (nå Arkitema) vinnerprosjekt i det danske Boligministeriets konkurranse om “Fremtidens 

etasjehus” i 1983 ble realisert på tre forskjellige tomter i årene 1988-90. Det nye i anleggene er først og fremst et 

søyle/platesystem med faste installasjonskjerner som gir fleksibilitet og frihet i forhold til rominndeling i boligene og til 

utforming av fasadene. Altangangene er brede og er tenkt som forarealer til boligene i et forsøk på å gi etasjehuset 

noen av tett-lav-formens kvaliteter. 

Her vises prosjektet Engen i Rødovre. 

Elastisitet via utleieenhet 1 

Startbo er et boligkonsept for ungdom mellom 18 og 35 år, der alle andelseiere i hvert borettslag kjøper en leilighet 

med mulighet for en utleieenhet, som enten kan utleies umiddelbart eller innlemmes i leilighetens moderareal. Et 

etablert prinsipp i eneboliger med kjellerleilighet, men sosialt sett vanskelig i bybebyggelse: Personer på vei inn på 

boligmarkedet bidrar til finansieringen av boligen til folk som allerede er inne på eiersiden og på denne måten øker sin 

boligkapital. Markedsføring, omsetning og finansiering skjer via Internett. Planen er å bygge i alle de store byene. 

Blokkene har midtkorridor med rekker av leiligheter på hver side. Leilighetene ligger på mellom 60 og 80 m2. Det 

viste eksemplet har oppdelingsmuligheter i tre trinn. Perspektivskissen viser prosjektet som skal bygges nord for Carl 

Berners plass i Oslo. Voll arkitekter as 

15

Elastisitet via utleieenhet 2 

Byhaven: Nye selveierleiligheter på taket av et 

kjøpesenter i Trondheim. Også her har de største 

leilighetene mulighet for fradeling av en utleie-enhet. Men 

foreløpig er alle disse leilighetene kjøpt av folk med god 

råd og tatt i bruk som én stor enhet. Svein Skibnes 

Arkitektkontor as. Ferdigstilt 2000. 

16 

Øverst til venstre: Leilighetens første etasje i to varianter, 

med og uten utleieenhet. 

Øverst til høyre: Leilighetens andre etasje. 

I midten til høyre: Leiligheten plasering i boliganlegget.

Gjensidig elastisitet 

Endring av bruksarealet innenfor en fast arealramme (flytting 

eller oppheving av skillet mellom to leiligheter eller 

deling av én leilighet) lar seg lettest gjennomføre der den 

ene eller begge parter er leietakere. For andelsleiligheter 

(borettslag, sameie) bør det legges kontraktsmessig til 

rette slik at antall eiere ikke endres med endring av 

leilighetsantallet. 

Tjørnegade 9, København, gir to og to leiligheter 

mulighet for å utveksle soverom i en mellomseksjon, 

der det kan spares ut for nye dører i hver retning. 

Over tid forutsetter dette prinsippet stram koordinering av 

partenes gjensidige arealbruk, som vil avhenge både av 

arealbehov og betalingsevne (se også kap. 4.2). 

Utleieboliger i Kløverveien, Nesodden. Code: arkitekturs 

vinnerprosjekt i Husbankens og Nesodden kommunes 

konkurranse om billige ungdomsboliger. Alle leilighetene 

er på 43 m2 BRA. Det er tilrettelagt for mulig 

sammenslåing av to og to enheter til en 4 roms leilighet 

på 86 m2. Ferdigstilt 2003 (se også kap. 4.1). 

17


Mange vil bo i de største byenes sentrumsområder 

- ikke bare ungdom, men folk i de fleste aldre 

og livssituasjoner. Netto innflytting til byene skaper 

høy boligetterspørsel og høye priser. Selv med 

lavkonjunktur og generelt dalende boligpriser vil 

prisene i de mest pressete sentrumsområdene ikke 

følge de vanlige 7års konjunktursvingningene, dvs 

hverken dale langt ned eller lenge. I en slik 

situasjon har tilbudet av nye boliger en overvekt av 

små, enkeltstående leiligheter, ofte med mangler på 

elementære kvaliteter (dagslys, møbleringsmuligheter 

osv.). Utbyggerne hevder at det er vanskelig å 

omsette større leiligheter enn toroms. 

I Oslo stiger etterspørselen etter nye boliger vesentlig 

raskere enn innbyggertallet. Årsakene er sammensatte 

- med velstandsøkningen øker standardkravene inkl. 

kravene til areal pr person, samtidig blir gjennomsnittshusstanden 

mindre osv. Kvadratmeterprisene presses i 

været med det resultat at den gjennomsnittlige husbankfinansierte 

sentrumsleiligheten de siste årene har ligget 

på under 2 rom (studentboliger medregnet). 

Konsentrasjon av småboliger kan på lengre sikt 

destabilisere og segregere boligmiljøet i de mest utsatte 

strøkene (som Sagene - Torshov i Oslo). I en slik situasjon 

kan kommunale plan- og byggesaksmyndigheters bli 

stilt overfor et valg mellom to onder: Enten sette foten 

ned for de minste boligene for å vente på bedre 

tider og lavere priser - eller gjøre det beste ut av 

situasjonen nå, dvs. legge opp til familieboliger for de 

mest betalingsdyktige i sentrum supplert av småboliger 

for de mindre betalingsdyktige. Et mellomstandpunkt kan 

være selektive krav til minimumsareal, der man åpner 

for utbygging av småboliger i de strøkene som tåler 

det. - Ønsker de politiske myndighetene å ta dette 

spørsmålet alvorlig, er de tvunget til å intervenere i 

dagens deregulerte boligmarked. 

Småleilighetene setter spørsmålet om minstekrav til 

boligstandard på spissen: Mange mennesker som bor i 

småleiligheter, er sosiale nomader, de er på vei til noe 

annet, og har derfor bare bruk for en korttidsbolig. Likevel 

bør en liten leilighet ha langtidskvaliteter. Beboeren bør 

kunne si: “Her var det godt å være - her vil jeg ha mulighet 

til å bo lenge.” 

Hvor stor må en bolig være for at den skal kunne ivareta 

hevdvunne norske boligkvaliteter? Hvor går smertegrensen 

for arealreduksjoner? Hvilke utstyrsreduksjoner 

kan man tåle, f.eks når det gjelder lengden på 

kjøkkenbenken? 

Hvor langt ned ønsker utbyggerne å presse 

boligkvaliteten? Er de åpne for å supplere de knepne 

18 

arealene med andre felleseide eller -leide rom (se neste 

kapittel)? Hva med å tilrettelegge for sammenslåing av 

leiligheter på sikt? 

Noen stikkord for hevdvunne norske boligfunksjoner 

(i denne sammenheng er barn holdt utenfor): 

Opphold, rekreasjon, eventuelt også arbeid 

Med flere beboere: Mulighet for et visst privatliv for 

hver enkelt. 

Kjøkkenfunksjoner: Matoppbevaring, matlaging, 

oppvask, måltider. 

Bad: Vask og toalett, lyd- og lukt-tetting mot oppholdsrom. 

Dessuten ventilasjon, varmeisolasjon og oppvarming, 

dagslys, lydisolering mot naboer. 

Og utenfor selve leiligheten: Praktisk og vennlig 

atkomst med plass til sykkelparkering o.l. Tilgang til 

uteareal med sol, vegetasjon osv. Ingen eller liten støybelastning 

fra omgivelsene. Ingen sjenerende innkikk 

fra naboer.

Wohnung für Existenzminimum 

På 1920-tallet utformet funksjonalistene de første kompaktboligene 

for et moderne liv i industrisamfunnet. 

Arbeidernes Leksikon presenterer en av disse slik i artikkelen 

Boligtyper: 

“Tysk-Østerrike. Minstebolig med 4 sengeplasser. En godt 

lønnet arbeider kan betale en husleie som svarer til en 

bolig på 35-40 kvm. fri gulvflate. Den borgerlige idealleilighets 

forskjellige bestanddeler blev derfor presset 

sammen på dette areal, og man fikk “boligen for 

eksistensminimum”. - Fra trappen (1) kommer vi inn i et 

lite forrum (2) med plass for yttertøi. Ved siden av ligger 

w. c. rummet (3). Videre kommer vi til dagligrummet (4), 

som i det ene hjørne har en liten nisje hvor kokestedet 

er (5). Dagligrummet har bl.a. spisebord med stoler, og 

en stor sofa som om natten kan brukes til sovested. 

Langs hele rummets innervegg er en hel rekke med 

innebyggede skap. Og rummet har dør ut til balkongen 

(7). Fotografiet viser interiør, vi står og ser inn mot 

kokenisjen. - Innerst ligger soverummet (6); foruten de to 

store sengene er der en barneseng mellem de to store 

skapene på innerveggen. Den lille tegningen nederst på 

figuren viser en lang husblokk, som i hver etasje inneholder 

20 av disse leilighetene. I hver husblokk finnes 

da felles badeanlegg, felles vaskerum med maskiner for 

klæsvask, lekerum for småbarna o.s.v.” (Arbeidernes 

Leksikon bind 1, 1932) 

LITE, MEN GODT: Marian Jade Larsen og Bernard Bull trives godt på 20 kvadratmeter. Spisebordet henger på veggen. Foto: Mette Møller 

10 små tips til trangboere 

1. Beregn volumet mellom boligarealet 

og plassen møblene 

trenger. Ikke kjøp for store møbler 

til liten leilighet 

2. Planlegg boligen før inn- 

ytting. Bruk gjerne interiørarkitekt, 

som tegner ut plan 

og får det funksjonellt. 

3. Bruk veggen aktivt. Skaff 

møbler som kan henges opp 

på veggen. (Ikea har en rekke 

slike møbler. Peter Opsvik har 

også tegnet en serie eksible og 

sammenleggbare møbler som 

kan henges opp.) 

4. Tenk aktivitet og funksjon i 

leiligheten. Velg møbler til 

praktisk bruk. Et rundt bord og 

høye stoler med godt lys over 

virker hyggelig os samlende. 

5. Møbler i høyden. Bokhyller 

kan f.eks være høyt opp 

Kjøp en (n) stige. 

6. Møbel = mobile = bevegelig. 

Skaff lette møbler som kan 

yttes for eksibelt bruk. 

7. Anskaff kombinasjonsmøbler 

og stoler som kan stables, 

køyesenger med skuffer, et 

bord kan være oppbevaringsmøbel, 

sofa som seng osv. 

8. Organiser oppbevaringssystemer, 

planlegg skifte 

sommer og vinter for klær, yttertøy, 

sko og hobbyting. 

9. Ikke kjøp ere ting enn du 

har bruk for. En del fri gulv- 

ate er viktig for da oppleves ikke 

rommet som trangt. 

10. Fargesett leiligheten med 

kjølige, lyse farger. Det 

gjør rommet større på en følelsesmessig 

måte. 

Kilde: Jon Låte, Interiørarkitekt MNIL 

Bernard Bull (21) og 

Marian Jade Larsen 

(20) synes 20 kvadratmeter 

er mer enn 

god nok plass for to. 

Tekst: Merete Landsend 

mel@dagbladet.no 

- Vi har hatt både vorspiel og 

overnattingsgjester, og kan ha 

fem mennesker rundt middagsbordet. 

Dette holder for oss, sier 

Marian. Paret har bodd i ettromsleiligheten 

i Observatoriegaten i 

Vika i Oslo et Halvt år. 

- Vi hadde på langt nær så mye 

plass til tingene våre den gangen. 

Nå føler vi at vi har det romslig. 

Marian - som har garderobe for 

tre - har fått plassert alle klærne 

sine. Og jeg har funnet rom til 

CD-ene, bøkene og datautstyret, 

sier Bernard til Dagbladet. 

Ikeas Go Cubic-møbler, som 

er laget for de som bor trangt, 

har vært løsningen. 

Håndklær og sengetøy er lagt i 

bokser som kan stables, klærne er 

skjult bak forheng i små garderobeskap, 

slik at rommet får mer 

preg av å være stue enn soverom. 

- Hvis spisebordet er klappet 

sammen har vi dansegulv. 

Dersom de har mange gjester, 

kan de også låne et stort fellesrom 

med kjøkken i etasjen under. 

Leiligheten består av en liten entre, 

bad med dusj og ett stort rom 

med kjøkkenkrok. Senga brukes 

som sofa når de har besøk og som 

kontorplass - Bernard kan sitte i 

senga med tastaturet i fanget og 

jobbe foran PC-skjermen. 

Faksimile fra Dagbladet. 

19

En flertydig sak 

“Både av økonomiske og miljømessige grunner er det nødvendig å tenke 

på arealeffektivitet når man planlegger nye boliger.... Vi har i Norge hatt 

en økning i bolig-areal per person på 50% fra 1973 til 1995. Dette har 

medført en jevn økning i energibruk i boligene til tross for at den tekniske 

utviklingen har gitt oss mer energi-effektive bygninger målt i energibruk 

per kvadratmeter. Videre er det et sentralt miljøpolitisk mål at flere skal 

bo sentrumsnært for å redusere energibruk til transport. I slike områder 

vil det være spesielt viktig å utnytte tomtearealet best mulig. Det er derfor 

nødvendig at standardøkningen i boligsektoren i framtiden innebærer en 

kvalitetsheving uten økt bruk av areal per person.” (Smått og flott) 

Med et gjennomsnittlig boligareal per person på ca 55 m2 ligger Norge 

på verdenstoppen. Tallet blir enda høyere når bolig nummer 2 legges 

til - vanligvis er dette en hytte, men folk med god råd og enebolig på 

landet skaffer seg ikke sjelden en liten fritids- eller pendlerleilighet i 

sentrum av de største byene. Det er primært eneboligene i suburbane 

og rurale områder som drar arealstatistikken oppover. I sentrumsområder 

med etterspørselspress går tendensen nå i motsatt retning ved at 

gjennomsnittsstørrelsen på nye leiligheter blir knappere. 

Utforming av kompakte boliger reiser en rekke spørsmål om 

minstestandard. Enkeltsvarene vil både gripe inn i hverandre og være 

situasjonsavhengige: 

Hvor går nedre grense for kvaliteter som er knyttet til boligens 

planprinsipp, plassering i bygningen og forhold til omgivelsene (innfall 

av dagslys, støybelastning fra omgivelsene, innkikk fra naboer, praktisk 

atkomst osv.). 

Hvor stor må en leilighet være for at den skal kunne ivareta hevdvunne 

norske boligfunksjoner (rekreasjon og begrensete arbeidsoperasjoner, 

søvn, matlaging, måltider, bad og toalett osv.)? Er en spesielt lav minste 

standard akseptabel for leiligheter som er tilrettelagt for sammenslåing 

på sikt? 

Hva er minstestandard for fast utstyr (kjøkkenbenkens lengde, 

toalettrommets utstyr osv.)? 

Hvilke krav til universell utforming bør tilfredsstilles? Å supplere knepne 

privatarealer med andre felleseide eller -leide rom sparer areal totalt. Er 

utbyggerne åpne for slike løsninger? 

Kan man lempe på kravene til enkelte boligfunksjoner fordi disse 

erstattes gjennom kommersielle tilbud i strøket (kafé, myntvaskeri osv.)? 

Hvordan kan slike tilbud eventuelt sikres nødvendig stabilitet? 

Urbant omland 

Mange mennesker som bor i småleiligheter, er sosiale nomader, de er 

på vei til noe annet, og har derfor bare bruk for en korttidsbolig. Når nye 

prosjekter realiseres i indre byområder betyr det at boligens kvaliteter ofte 

er vel så mye knyttet til det urbane omland. Definisjonen av hvor det er 

godt å bo avhenger derfor av flere variabler enn selve boligutformingen. 

Det er med andre ord få som anser det likegyldig hvor de bor, bare 

boligen er bra. Det blir dermed enda viktigere å kunne tilby varierte boliger 

innenfor byens pressområder. 

FuthArks lett humoristiske eksempler på kommersielle 

tilbud som ”erstatter” boligfunksjoner. 

20

Less is more? 

Skisseprosjekt for utleieboliger i Chr. 

Kroghs gate 39-41, Oslo. FuthArk og 

SEFF Eiendom. Planløsningen vektlegger 

et stort oppholdsareal med kjøkkennisje, 

sovealkove og bad. Oppdeling ved hjelp 

av skyvedører. Areal 43,5 m2. 

(Se også kap. 2.1) 

Til høyre: Planløsning i to varianter. 

Interiørperspektivet viser den øverste 

planløsningen. 

Under: Perspektiv av prosjekt med blokk 

mot gate og nabo, heis- og trappetårn. 

21

Åpent hjørne 

Prinsens gate, Trondheim. Prosjektet inneholder flere 

småleiligheter, bl.a. den som er framhevet her. De 

35 kvadratmetrene brukes effektivt. Hjørnevinduet gir 

stuen en ekstra følelse av åpenhet. Svein Skibnes 

Arkitektkontor, ferdigstilt 2002. 

22 

Øverst til høyre: 

Prosjektet i byen. 

Øverst til venstre 

og midt høyre: 

Interiør. 

Nederst til venstre: 

Leilighetens 

planløsning. 

Nederst til høyre: 

Etasjeplan for hele 

prosjektet.

Altangang som balkong 

I 2002 vedtok Oslo kommune å subsidiere 

boliger for ungdom gjennom salg av enkelte 

kommunale tomter til utleieboliger for ungdom til 

halvdelen av vanlig markedspris. Kjøper utpekes 

via prosjektkonkurranse mellom forhåndskvalifiserte 

prosjekt-grupper bestående av utbyggere, utleiere, 

arkitekter og konsulenter. Den første konkurransen 

med adresse Waldemar Thranes gate 3 ble vunnet i 

2002 av OBOS med Code Arkitektur. 

De gjennomgående leilighetene har atkomst fra sørvendte 

altanganger, som også kan brukes som balkonger. 

Våtromskjernen deler leiligheten i to rom der 

det minste ligger mot sør og det største mot nord og 

gatesiden. Loftsetasjen har et lite fellesrom. 

Øverst: Typisk etasjeplan. 

Nederst: Fasader mot gate og gård. 

23

Nytt i gammelt 

Oslo hovedpostkontor ligger i 

Kvadraturen og er omgitt av 

ren næringsbebyggelse. Linstow 

Eiendom planlegger å bygge 

om postkontoret til boliger med 

kommersielt baserte 

servicefunksjoner i første etasje 

og underetasje. 

Kritt Arkitekters vinnerutkast i 

parallelloppdragskonkurranse 

inneholder ca 200 leiligheter, der 

de fleste får 29 m2 grunnflate 

og en netto takhøyde på 3,60 

som gir stor luftighet (bredde, 

dybde og høyde styrt av eksisterende 

bygningsstruktur). 

Soveavdelingen på en lav, innskutt 

etasje (mesanin) innerst 

i leiligheten får ikke direkte 

vinduskontakt. (Se også kap. 4.1.) 

Til høyre: Snitt av leilighet på 29 m². 

Nederst til høyre: Glimt fra gårdsrom 

med innslag av nybygde boliger. 

Under: Plan av leilighet. 

24

4 Fellesanlegg 

Fellesanlegg kan redusere boutgiftene merkbart ved 

at leilighetsarealet reduseres til det strengt private 

eller det man trenger til hyppige daglige og nattlige 

funksjoner, og lar fellesanleggene dekke de øvrige 

boligfunksjonene. Totalarealet per beboer blir dermed 

mindre enn i vanlige leiligheter med omtrent de 

samme bruksmulighetene. 

Boligøkonomien for folk flest er strammere i dag enn 

under siste “høykonjunktur” for fellesløsninger på 70- 

og 80-tallet. Mens beboernes begrunnelse for å velge 

kollektive boformer den gangen var de sosiale kvalitetene, 

vil nok de fleste i dag legge vekt på de økonomiske 

fordelene, eventuelt kombinert med ordninger som gjør 

hverdagen lettere. 

Viktige segment av boligsøkerne (spesielt unge, enslige, 

aleneforeldre og 50+) uttrykker nå behov for fellesanlegg 

av ulike slag. Men de samme personene vegrer seg 

ofte mot økonomiske og / eller sosiale forpliktelser 

over tid. Konsekvensen av dette blir en mulighet for å 

koble seg fullstendig inn og ut av et nabofellesskap - 

noe som igjen vil innvirke på eierskap og organisering. 

En modell for eie og drift uten forpliktelser vil være en 

modell uten sosial eller økonomisk risiko for beboerne, 

og dermed uten samvirke eller organisert nabofellesskap. 

Konsekvensen er at fellesanleggene bare leies / lånes 

for å supplere privatareal som f.eks. gjesterom, hybler, 

arbeidsrom. En slik kommersielt basert modell blir i 

praksis en dyrere modell enn samvirkemodellen. (Se 

også bolig:urbans temahefte nummer 2, “Verksted om nye 

boformer”) 

All erfaring fra boliger med fellesanlegg viser at 

det ikke er nok å bygge / etablere anleggene, de 

krever også en planlagt, aktiv organisering og drift 

innenfor rammen av eierselskapet (borettslaget, sameiet 

el.l.). Hvis ikke, blir fellesanleggene enten stående 

ubrukte eller blir kolonisert av enkeltgrupper / personer. 

Bilde nr. 1: Plankegjerde. 

Bilde nr. 2: Verksted i boligområdet Stolplyckan, 

Linköping, Sverige. 

Bilde nr. 3: Beboerkafé i Stolplyckan. 

BIlde nr. 4: Gårdsromsfest i bofellesskapet 

Friisgate 6, Oslo. 

25

Denne tabellen lister opp en rekke fellesarealer og funksjoner (kolonne 1), der noen gir muligheter som 

vanligvis finnes i leilighetene / privatarealene (kolonne 2), mens andre vil være av kollektiv karakter (kolonne 

3), og andre igjen dekker begge muligheter. 

Kolonne 2 gir dermed en stikkordliste for prosjekter av det slaget som vises i kapitlet om fellesanlegg med 

uformelt naboskap, mens kapitlet om fellesanlegg med tett naboskap i prinsippet både omfattes av kolonne 

2 og 3. 

Kolonne 4 angir om funksjonen kan ligge lenger vekk fra selve boligen, i nabolaget eller ute i byen. 

FELLESFUNKSJONER Supplement Kollektivt Forhold til 

26 

privat omgivelsene 

Rom for gjester 

• Gjesterom X For nabolaget 

• Gjestepensjonat X For nabolaget og byen 

Selskapslokaler, fellesrom 

• Storstue X X 

• Felleskjøkken X 

• Møteplass m serveringsmuligheter X For nabolaget 

• Kafé, kantine X For nabolaget og byen 

Hobby, trim o.l. 

• Verksted, hobby X For nabolaget 

• Trimrom X For nabolaget 

• Svømmebasseng X For nabolaget og byen 

• Badstue X X For nabolaget 

Barn 

• Lekerom X X For nabolaget 

• Barnehage X For nabolaget og byen 

Andre fellesfunksjoner 

• Kontorfellesskap X For nabolaget og byen 

• IT-utstyr, datarom X 

• Fellesvaskeri X X For nabolaget 

• Takterrasse m drivhus X 

• Bildeleordning X For nabolaget og byen 

Utvidete vaktmestertjenester 

• Servicesentral X For nabolaget 

• Rengjøring, fellesarealer X For nabolaget 

• Rengjøring, boligen X For nabolaget 

• Service husholdningsmaskiner o.l. X For nabolaget 

• Håndverkstjenester X For nabolaget 

“Offentlig / privat handler i høy grad om sosialt liv i nabolaget. Om å skape plasser og rom for fellesskap og 

møtesteder. 

Tendensen går mot at flere bor alene. Det er derfor også et økende behov for offentlige møtesteder og rom for å 

kunne dele praktiske oppgaver. Boligeiendommer kan utleie lokaler til næringsformål eller spesielle boligtyper for 

eldre og studerende o.l. som inntektskilde. Muligheter for å variere bruken av utleielokalene kan for eksempel være 

et myntvaskeri som er offentlig om dagen men som kun betjenes av eiendommens beboere om kvelden. Offentlige 

funksjoner kan legges til andre etasjer i eiendommen, som for eksempel en barnehage i andre etasje eller restaurant 

på taket.” 

(Element arkitekter: Byboligen; dynamiske løsninger. Norsk Form og Husbanken 2002)


Bak og under dette karnappet i Friis gate 6, Oslo, ligger 

fire rom med bad (areal 12-16 m2). De brukes som 

gjesterom til beboernes disposisjon, og som hybler for 

utleie til beboernes slekt og venner. (Se også kap. 4.2). 

Et arbeidsrom kan 

være alt fra nettkafé 

til vevstue, 

som dette 

eksemplet fra et 

eldresenter. 

Har huset eller 

boliganlegget et 

fellesrom med 

kjøkken, kan det 

ligge til rette for drift 

av egen barnehage 

der de lokale barna 

har førsterett. 

Lundetun,Stavanger. 

Felleseid verksted 

gir både muligheter 

for å reparere 

gjenstander og 

lage nye, alene 

eller sammen med 

naboer. Her fra 

verkstedet i 

felleshuset i boligområdet 

Grønningen 

i Greve, Danmark. 

I en kafé på gateplan kan husets beboere både 

møte hverandre og andre mennesker fra byen. 

Parkbygget, Nedre Elvehavn, Trondheim. Svein Skibnes 

Arkitektkontor, ferdigstilt 2002. (Se også kap. 4.2.) 

Trimrommet i Friis 

gate 6 er flittig i 

bruk. 

Badstuen i Friis gate 

6 brukes av enkeltbeboere 

og av den 

uformelle badstugruppa. 

I en felles 

glassveranda kan 

naboer sette seg 

ned sammen og 

prate, ta et parti 

sjakk, et glass osv. 

Bofellesskapet 

Samba Bærumba i 

Bærum. Arkitekt 

Planforum as, ferdigstilt 

1987. 

27

Uformelle møteplasser 

Utleieboliger i Kløverveien, Nesodden. De brede 

atkomstgalleriene til leilighetene gir muligheter for 

opphold. Pro-sjektet ligger strengt tatt i landlige 

omgivelser, men har likevel verdi som forbilde for tettlav-bebyggelse 

i urbane og suburbane områder. Code 

Arkitekturs vinnerprosjekt i Husbankens og Nesodden 

kommunes konkurranse om billige ungdomsboliger. 

Ferdigstilt 2003 (se også kap. 2). 

Under: Plan 1. etasje og foto fra adkomstsiden. 

28 

Grønt naboskap 

Tubberupvænge, Herlev, Danmark. Første byggetrinn 

består av 27 boliger i rekkehus. Bebyggelsen er 

et forsøksbyggeri og en videre bearbeidelse av det 

premierte prosjektet i “Fremtidens Bolig” utskrevet av 

KAB i 1980. Formålet med prosjektet var dels å skape 

et energiriktig byggeri, dels å gi beboerne mulighet 

for fellesskap. Ferdigstilt 1987. Annet byggetrinn ble 

utbygget fra 1990 med 92 boliger. Det ble arbeidet videre 

med både bofelleskap og energi-problematikk inkl. aktiv 

solvarme. Det er forutsatt at det med den avanserte 

teknologi som er utnyttet bare skal være nødvendig å 

tilføre 20-25% av energibehovet utenfra. 

Private boliger, men med fellesskapsmuligheter for folk 

med “grønne fingre” i glasshus/drivhus som inneholder 

kjøkken, vaskemulighter og et stort oppholdsareal. 

Nest nederst: 2. etasje 

Nederst: 1. etasje med drivhus

Seniornaboskap 

Seniorboliger i Mariendalsvej, Frederiksberg, 

København. Initiativet til bebyggelsen ble tatt av 

medlemmer av Juristernes og Økonomernes 

Pensionskasse. Prosjektet inneholder 22 leieboliger av 

god standard. I tillegg betjener følgende felleslokaler 

boligene: Et lite vaskeri, kjøkken og spiserom/kafe, 

mosjonsrom, terrasse og svømmebasseng i loftsetasjen, 

bibliotek/brigderom, 2 gjestehybler. Fellesskapet er 

uformelt, og lokalene kan brukes etter ønske og behov. 

Driftsorganisasjonen prioriterer ikke nye leietakere med 

interesse for bruk av fellesarealene. Selve leilighetene er 

meget attraktive og det blir etterhvert vanskelig å finne 

meningsfull bruk av for eksempel spiserom/kafe. 

Bygget er planlagt etter økologiske prinsipper. I den 

krumme takflaten mot syd hentes aktiv solvarme, 

utsugningsluft inngår i varmesystemet og regnvann 

brukes bl.a. til å spyle toalettene. Med sitt moderne 

formspråk er prosjektet godt innpasset i området med 

sammensatt bebyggelse. Ferdigstilt 1992, arkitekt Box 25. 

Første etasje: 1 inngang, 2 nedkjørsel til parkering, 

3 gangbro, 4 carpottak, 5 hage, 6 sykler, 7 

avfallssortering, 8 entré, 9 div., 10 kjøkken, 11 stue, 

12 altan, 13 utendørs basseng, 14 innendørs basseng, 

15 beplantning, 16 veksthus, 17 felles spiserom, 

18 foyer, 19 vaskeri, 20 heis. 

Sokkeletasje for naboene 

Søfronten (Frederiksberg, København) er et av de 

tre prosjektene som ble realisert på grunnlag av 

Arkitektgruppen i Aarhus’ (nå Arkitema) vinnerprosjekt 

(1983) i det danske Boligministeriets konkurranse om 

“Fremtidens etasjehus”. Beboerne har møblert den 

brede altangangen med blomsterkrukker, hagemøbler o.l. 

Kommunen har kjøpt en del av første etasje som møte- 

og spisested for strøkets pensjonister. (Se også prosjektet 

Engen i kap.2). 

Fellesfunksjoner i sokkeletasjen: 1 kontor, 

2 fellesrom, 3 balkong. 

29

Fellesanlegg for hele kvartalet 

Solberg boligområde ligger sentralt i Östersund, 

Sverige. 40% av leilighetene er reservert for eldre 

og bevegelseshemmete, men intergrert i den øvrige 

boligmassen ved at alle leilighetene er utformet 

med tilnærmet samme standard. I første etasje er 

det innredet storkjøkken, spisestue, forsamlingsrom, 

personalrom, verksteder, fotorom, en liten gymsal, 

barnehage o.a. Disse lokalene brukes på dagtid 

av barna og de eldre - på kvelden av alle 

beboerne. Servicetilbud, bl.a. middagsservering, kan 

også benyttes av alle beboere i området. Det er knyttet 

fast personell til området med døgnvakt. 

30 

Området er planlagt i nært samarbeid mellom 

sosialforvaltningen, utbyggerne og en planleggingsgruppe., 

Daglig drift av området ved en forvaltningsgruppe 

bestående av én representant for boligbyggelaget, én 

fra sosialforvaltningen, daglig leder av kvartalet og fire 

representanter for beboerne. En beboerforening tar vare 

på beboernes interesser, planlegger felles aktiviteter osv. 

(Schmidt 1987) 

Øverst: Gårdsrommet utenfor matsalen. 

Nederst: Hele kvartalet.

“Borggården” 

Linstow Eiendom planlegger å bygge om Oslo 

hovedpostkontor til boliger med kommersielt baserte 

servicefunksjoner. I sitt vinnerutkast foreslår Kritt 

Arkitekter bl.a. følgende funksjoner i underetasjen: Vaskeri 

og renseri kombinert med tilbud om boligrengjøring, 

mosjonssenter med basseng, parkering med el-bil- og 

sykkelkollektiv. I første og annen etasje: Sentral lobby med 

kombinert concierge- og hovmester-funksjon, spisesteder 

inkl. nett-café, butikker (ferskvarer, vin, klær, sko, musikk, 

data, reisebyrå m.m.), et grønt gårdsrom, tilgjengelig for 

alle om dagen og beboerne om kvelden - “alt som kan 

tenkes for det moderne bymenneske”. Både private og 

felles takterrasser. Konkurranseutkastet er innrettet mot 

“de unge, single og kvalitetsbevisste urbane borgere”. 

(Se også kap.3.) 

Øverst: 1. etasje med servicefunksjoner. 

I midten: Fotomontasjer fra serviceanleggene. 

Nederst: Snitt gjennom kavrtalet. 

31


Tre bofellesskap i Lund, Sverige 

Slottet. 17 familier kjøpte den gamle gården med 24 

arbeiderboliger, sentralt i Lund, og bygget den om til et 

bofelleskap med leilighetsstørrelser fra 1 til 6 rom. De 

flyt-tet inn i 1984. 1.etasje inneholder fellesarealer med 

kjøkken, spiserom og dagligstue. Kjelleren inneholder 

badstue og ulike verksteder og spesialrom. På loftet er 

det 5 hybler til utleie for beboernes private arbeidsrom, 

studenter eller egne ungdommer. Felles gjesterom. 

Forholdsvis høy grad av fellesaktiviter. Huset er sin helhet 

driftet av beboerne. 

Regnbågen. Prosjektet inneholder 23 leieboliger innenfor 

et bofelleskap. 1-3roms boliger, alle med privat uteplass 

på terreng utenfor hver bolig, som er noe mindre enn 

tilsvarende ordinære boliger. Areal er avgitt til følgende 

fellesarealer: Felleskjøkken og kombinert spiserom og 

dagligstue med peis og glassdører mot felles hage med 

drivhus. Felles vaskeri, bastu og verksteder i kjelleren. 

Daglig drift skjøttes av beboerne. Fellesaktiviteter. Arkitekt 

Lotta Sundstrøm HLAB. Ferdigstilt 1989. 

32 

Russinet. Et byhus bygget som et bofelleskap med 27 

kommunale utleieboliger. Prosjektet kom i stand etter et 

privat initiativ mot kommunen. Huset er blitt et attraktivt 

boligtilbud med gode leiligheter i flere størrelser. Fellesarealene 

fremstår som hjemlige og hyggelige og brukes 

bl.a. til felles måltider på eget initiativ. Entusiastiske 

beboere synes de bor bedre enn alle andre. Ferdigstilt 

1999. 

Barns behov for trygghet og fellesskap, ikke minst 

flere voksenkontakter, tilsier at det er større behov for 

bolig-løsninger som rekker ut over den isolerte boligen. 

Erfaringer fra bofellesskap viser at barn er den gruppen 

som tjener mest på slike boligløsninger. Bolig-tilbudet 

bør derfor være fleksibelt og dekke et bredt spekter 

av ordinære boliger, serviceboliger, ungdomsboliger, 

bokollektiver og bofellesskap og ulike typer eie/ 

leieforhold. (Schmidt 2002)

Tre danske bofellesskap 

Jystrup Savværk, Jystrup. 21 boliger med fellesrom, 

bundet sammen via en halvklimatisert “gate” vakkert og 

fargerikt utformet av arkitekten. Beboerne har gjort nyttige 

erfaringer opp gjennom årene og bidratt til å fornye og 

utvikle bofelleskapet. 

Tegnestuen Vandkunsten. Ferdigstilt 1984. 

Jernstøberiet, Roskilde. Som navnet sier, er dette et 

ombygd industribygg. Prosjektet fremstår som et tett 

bofelleskap, der de 21 selveierboligene er så små at 

felleskap og felles arealer blir desto viktigere for dem som 

bor der. Den store adkomsthallen er innrettet mot barna. 

Felleskjøkken og hyggelig spisesal er hjertet i huset. Store 

utendørsarealer med arealer for dyrking. 

Tjørnegade 9, København. 15 boliger i bofelleskap. Inneholder 

bl.a. byggteknologiske løsninger for fleksibilitet i 

leilighetsareal (se kap. om generalitet, fleksibilitet, elastisitet 

i nye byboliger). Initiativet til prosjektet ble tatt 

av idealistiske byøkologer. Huset med boliger, fellesrom 

og gårdsanlegg er gjennomtenkt i alle detaljer i forhold 

til energiforbruk, materialbruk og bærekraftig praksis i 

hverdagen. Gjennom dette siste ligger det også derfor 

adskillig kunnskapsformidling og pedagogisk bevissthet 

overfor små og store i driften av huset. Prosjektet 

fikk den nordiske Miljøprisen Bo-90. Arkitekt Kooperativ 

byggeindustri. Ferdigstilt 1993. 

33

Bofellesskap i moduler 

Utleieboliger for ungdom, Ullevål i Oslo. Alle de store løvtrærne på tomten ble bevart og bygningene plassert mellom 

disse. Rundt et felles uterom er det plassert tre hus med bokollektiver bestående av hybler og felles oppholdsrom 

med kjøkken pluss to-roms leiligheter (i 3.etasje, ikke vist her). Bruk av byggemoduler, som har gitt lave kostnader og 

kort byggetid, er utnyttet i det arkitektoniske uttrykket. Fellesfunksjoner er synliggjort gjennom lys platekledning, mens 

bofunksjoner fremstår som egne volumer med trekledning. Askim/Lantto Arkitekter as, ferdigstilt 2003. 

1. etasje. 2. etasje. 

34 

Felles oppholdsrom

Bofellesskap ved torget 

Parkbygget i Nedre Elvehavn i Trondheim er et kontor- og lagerbygg fra ca 1950 ombygd til ungdomsboliger i 2.-4. 

etasje og serveringssteder i 1.etasje. Boligene danner til sammen 12 leiligheter med bofellesskap fra 100 til 136 m2 

og plass for 4 - 7 personer. Hvert bofellesskap har et stort fellesrom med kjøkken. De fleste privatrommene er svært 

knappe (rundt 9 m2) hybler, som kan slås sammen to og to. Svein Skibnes Arkitektkontor, ferdigstilt 2002. 

Øverst: Fasade mot torget. 

Til venstre: Bofellesskapsenhet. 

Til høyre: Fellesrom. 

Nederst: Typisk etasjeplan. 

35

Felles tårn 

Villa Holmboe i Tromsø er en variant av rekkehusformen 

der boenhetene (familieleiligheter) bindes sammen av 

lukkete svalganger som møtes i et fellesromstårn med 

kafé i 1., felleskjøkken i 2. og oppholdsrom i 3. etasje. 

Det sørvendte gårdsrommet gir muligheter for å forlenge 

sommersesongen. Huset er organisert som seksjonerte 

selveierleiligheter med 8 private boligseksjoner og 2 seksjoner 

som eies av et sameie (tårnet / fellesrommene og 

garasjene). Blå Strek arkitekter as, ferdigstilt 1988. 

1. etasje. 

36 

2. etasje. 

Fellesrom i tårnet. 

Norsk pionérprosjekt i drabantby 

Borettslaget Kollektivet på Hovseter i Oslo ble til 

på initiativ fra tre kvinneorganisasjoner etter at en 

spørreundersøkelse blant medlemmene viste et behov 

for mer enn 150 leiligheter med servicetiltak som bl.a. 

restaurant, selskapsrom, barnehage, fritidsrom for barn 

og voksne, gjesterom. Boligbyggelaget USBL sto for 

gjennomføringen. Bebyggelsen består av to høyblokker og 

to lavblokker med til sammen 138 leiligheter (2-5 roms), 6 

hybler og 18 supplementsrom, 815 m2 fellesareal i første 

etasjene samt felles takterrasse på de to høyblokkene. 

Fellesrommene består av storkjøkken, spiserom, 

selskapsrom, vaskeri, trim, badstu, hobbyrom. Arkitekt 

Rinnan og Tveten, ferdigstilt 1975. 

De to viktigste tilbudene til beboerne er matserveringen 

og barnehagen. Grupper av beboerne lager felles middag 

tre ganger i uken. (Tidligere har man forsøkt ordninger 

basert på servicehus-prinsippet, som ikke fungerte her.) 

Dessuten ledes barnehage, drift og aktiviteter i ulike 

utvalg og aktivitetsgrupper for spesielle interesseområder. 

En beboerundersøkelse utført i 1996 viser bl.a. svært 

lav flyttefrekvens ut og inn av borettslaget, men omfattende 

flyttebevegelser innenfor borettslaget. Av positive 

erfaringer nevner 82% av informantene “det gode sosiale 

miljø, fellesskapet” og 41% “praktisk og rasjonelt”. På 

den negative siden nevnes “dårlig utforming av området/ 

blokkene” oftest 

(28%). 67% benyttermiddagssalongen 

Camilla, mens 

andre fellesarealer 

har mer varierende 

bruksfrekvens 

(Løvstakken 1999). 

Middag i 

Camilla

Pionérprosjektets oppfølger i indre by 

Etter at Kollektivet hadde vist sin levedyktighet gjennom 

10 år, planla USBL et nytt bofellesskap i Friis gt. 6 

på Grønland i Oslo. Leilighetsstørrelsene som utgjorde 

“byggeklossene” for planløsningen, framkom ved at 

2-, 3- og 4-roms leiligheter (med størrelser bestemt 

av Husbankens daværende arealnormer) ble fratrukket 

15%, som utgjorde hver leilighets / andelseiers tilskudd til 

fellesarealet. Det 5 etasjers huset fikk slik 27 leiligheter 

med ca 300 m2 fellesarealer over bakken og ca 100 m2 i 

kjeller (parkering i et nabobygg). Arkitekt Asplan Prosjekt 

as, ferdigstilt 1987. 

Fellesanleggene i 1.etasje omfatter vestibyle (større 

enn vanlig i en bygård), storstua med storkjøkken 

(stedet for fellesmiddag, allmøter og generalforsamlinger, 

fester pluss familiebarnehage), hjørnelokale ( for utleie 

eller intern bruk). I 2.- 4. etasje ligger tre mindre 

fellesrom med skiftende funksjoner. I 2.-5-etasje ligger 

4 supplementsrom, brukt som gjesterom eller hybler. 

Takterrasse i 5.etasje. Fellesrom i kjeller omfatter flere 

uspesifiserte arealer, badstue og vaskeri. 

15 års bruk har vist at et flertall av beboerne bare bruker 

en del av fellesarealene, først og fremst storstue og 

vaskeri. Et grovt anslag antyder at ca 100 m2 kunne ha 

vært erstattet av boligareal, som f.eks. ville ha gitt to 

2roms leiligheter ekstra og redusert byggekostnader og 

driftsutgifter for hver andelseier med ca 5%. 

Alle leiligheter har åpen kjøkkenløsning, der kjøkken og 

stue til sammen er redusert med mer enn de 15% som 

gikk til fellesareal. Til gjengjeld har hvert soverom fått 

noen ekstra m2, hvilket gir soverommene ekstra møblerings- 

og aktivitetsmuligheter. Tanken har vært å sikre 

hvert individ større alburom enn vanlig - på bekostning 

av familiens / husstandens utfoldelsesmuligheter, som 

også skulle finnes i fellesarealene (jfr. kapitlet om 

tilpasningsdyktighet og generalitet). 

Mens borettslaget Friis gate 6 er bygd opp som et vanlig 

borettslag og drives slik (med styre og generalforsamling, 

kjøp av forvaltnings- og vaktmestertjenester, trappevask 

og dugnad), er selve bofellesskapet basert på samvirke 

mellom beboerne. I likhet med Kollektivet har bofellesskapets 

ingen ideologisk plattform. Praktiske behov 

og dekningen av disse forener beboerne. Mens 

borettslagets fellesoppgaver (dugnad, trappevask o.l.) 

er obligatoriske, foregår bofellesskapets felles oppgaver 

og aktiviteter på frivillig basis. Tre driftsgrupper har 

ansvar for henholdsvis felles middag, utleievirksomhet 

og vedlikehold av fellesrommene. Undergrupper med 

mer spesielle interesser organiserer seg selv (barneaktiviteter, 

trim osv) og får via allmøtet tillatelse til å legge 

beslag på egnete lokaler. 

Klippekort for 

fellesmiddag. To klipp 

for voksne, ett for 

barn. 

37

Hva skjer når aktivisme,ungdomskultur,økologi og idealisme skal 

møte en virkelighet av kompliserte regelverk og en konservativ byggebransje 

som omsetter for 132 milliarder kroner årlig? 

Sen august 2002.Byggmesse i Nidarøhallen i Trondheim.Fylkesmann 

i Sør-Trøndelag Kåre Gjønnes har åpnet byggmessa.Man går 

rett over til kåring av vinneren i den åpne arkitektkonkurransen for 

ny trebebyggelse på Svartlamoen.Et overveiende mannlig publikum 

fra byggebransjen i Norge venter i spenning.Dette er menn som 

jobber med betong.Menn som jobber med stål.Menn som jobber 

med glass,med plateforskalinger,med isolasjon,solceller,prefab, 

fasadeelementer,stillaser,fdvu ,privat-offentlige samarbeidskontrakter.Juryformann 

Støwer fra Trondheim kommune leser fra sin liste. 

Vinner er forslaget «If it ain ›t broke,don ›t fix it!» Det var oss.. 

September 2003.Ekstraordinært beboermøte Infokaféen, Svartlamoen.Rundt 

30 av Svartlamoens 170 beboere har samlet seg i det 

mugne kjellerlokalet. Skittengule vegger, røde lister. Noen skakke, 

tilfeldig sammenraskede møbler. Folk har klare meninger. Betydningen 

av økologiske løsninger. Billige boliger. Billig og økologisk. Det er 

bare en uvanlig ting med kveldens vedtak. Det er ikke 2000 kroner 

i støtte til Blitz. Det er ikke dekking av bussbillett slik at Bjørn kan 

dra på permakulturkurs i Stjørdalen. Disse 30 personene vedtar at 

beboerne på Svartlamoen skal bygge to nye hus til 13 millioner med 

næringslokaler og plass for 34 nye beboere. Byggestart mars 2004. 

Møtet blir hevet. Applaus. Røykepause. 

Hvordan utvikle Svartlamoen som bydel? 

Arbeidet med bebyggelsesplanen startet med registrering: Innhente 

informasjon, lese historikk, besøke området, fotografere og snakke 

med beboere. Svartlamoen anno 2003 fremstår som en mellomting 

av hyttefelt, Christiania i København, idyll, industriområde og sigøynerleir, 

som en bydel på feil side av jernbanelinja, halvt kolonialisert 

av småindustri, ugress, bilvrak og buskas. Og nettopp dette er områdets 

styrke. Det er ikke integrert. Ikke infrastrukturalisert, ei heller 

byfornyisert. Det er et område på grensen av kommunal kontroll. Og 

slik bør det fortsette. Området er en scene for improvisasjon, kollektive 

løsninger, dugnadsånd, faenskap og naboskap. Et uplanlagt og 

fremfor alt uferdig sted i den mykt småborgerlige byen Trondheim. 

Disse observasjonene skulle bli kjernen i vårt arbeid i bebyggelsesplanen 

for Svartlamoen. Vi prøvde å finne en metode for å bevare det 

uplanlagte. 

Vi oppdaget et innebygget paradoks i den nye reguleringsplanen. 

Beboerforeningens intensjoner er å utvikle området videre i tråd med 

områdets særegenhet: selvgrodd, gjengrodd og selvgjort. Verktøyet 

– reguleringsplanen – viser imidlertid et framtidig Svartlamoen 

tilpasset ulike kommunale etaters innarbeidede standardløsninger 

38 

(linjal og gravemaskin). Det selvgrodde, det organiske, det uplanlagte 

har forsvunnet. Hvis en da setter i gang med bygging, havner en i 

den paradoksale situasjonen at en må søke kommunen om dispensasjoner 

fra reguleringsplanen for å få lov til å forholde seg til den 

eksisterende situasjonen. To virkeligheter. En reell virkelighet og en 

kommunal-hypotetisk virkelighet. Den siste er juridisk. 

Det fremtidige Svartlamoen som kan leses ut av reguleringsplanens 

kart blir et Svartlamoen med små hyggelige rekkehus, fortau, 

lukeparkeringer, gjenbruksstasjoner og korrekte, tidsriktige lekeplasser. 

Men de fleste av disse behovene er allerede dekket i området 

fra før, om enn på litt uortodokse måter. Grunnlagsinvesteringer av 

denne typen er kostbare og unødvendige. 

Det vanskeligste er å holde ting enkelt. Enkelt og billig. I vårt 

forslag til bebyggelsesplan for Svartlamoen var dette det viktigste 

målet: If it ain ›t broke, don’t fix it! Ikke nye fortau – grusveier.. Ikke 

nye «miljøgater » – billige hus. Ikke ny fellesparkering – billige hus. 

Hold fokus. Gevinsten er åpenbar: Man bruker pengene på å bygge 

billige hus. Man kan ikke bo i flotte lyktestolper,ei heller i vakre natursteinsmurer. 

Området bør ikke designifiseres. Tre punkere, karsk 

og en motorsag. 

Det er god samfunnsøkonomi i å begrense unødvendige «utbedringer 

» og total ressursbruk ved områdeutvikling. Men hvem legger 

merke til at det spares penger og ressurser når man begrenser unødvendig 

vegutbedring? Hvem legger merke til at alternative energiløsninger 

lar E-verket slippe å sette opp nye,kostbare trafostasjoner og 

ledningsnett? Kommunene bør gi utbyggere sterke incitamenter til å 

redusere behovet for grunnlagsinvesteringer. Win – win for alle.. 

Strategier for nybygging på Svartlamoen. 

Svartlamoen har mange åpne tomter.Området er som et lite Vålerenga, 

men halvparten av husene er borte, revet eller nedbrent. 

I reguleringsplanen har gleden over de åpne grønne arealene gått på 

bekostning av en av planens hovedintensjoner: å lage billige boliger. 

Utfordringen blir å sikre at nybygging ikke blir en homogen 

feltutbygging av småhus med hageflekk beregnet for generiske idealfamilier. 

Området trenger i stedet en hel rekke nye hustyper som 

tillater forskjellige alternative livsstiler: Store bygårder med velfungerende 

kollektiver, leiligheter for eneforsørgere, boliger for folk med 

problemer i boligmarkedet, for outsidere. Bygårder, jernbanevogner. 

Busser, brakker, atelierboliger og storfamilieleiligheter. 

For å sikre dette, utviklet vi forslag til en rekke typologier som 

kan benyttes som utgangspunkt for en videre utbygging. Typologiene 

ble fordelt på ulike ledige tomter. På denne måten har en et redskap 

for å gi programmatisk innhold til ny boligmasse samt sikre variasjon 

og kvalitet. En kan lade typologiene med økologiske, økonomiske 

og sosiale verdier.Fokus i reguleringsplaner bør flyttes fra hvordan 

ting ser ut til hva de kan inneholde, hvilke problemer byggene kan 

løse. Dette er et prinsipp som i liten grad har funnet veien inn i kommunale 

planleggingsprosedyrer. 

Fasade Strandveien 35 mot gårdsrom.

Eksempel: På tomt B11 skal Typologi 1 bygges. En bygård i fem 

etasjer med hybler og kollektive løsninger. Huset skal være arealeffektivt 

med lav husleie. Huset skal ha næringsarealer i sokkel. Huset 

skal ha lavt energiforbruk. 

I dagens reguleringsplan er tomt B11 kun spesifisert med bolig 

på tre etasjer, gitt gesimshøyde og påbudt korrekt takvinkel. Dette er 

irrelevant i forhold til hva området trenger. En takvinkel på vinkel på 

35-40 grader og tre etasjer er ikke det som trengs for å gjøre området 

billig og bra å bo i for ungdom. 

Strandveien 35. Samarbeid med beboerne 

Med utgangspunkt i de foreslåtte typologiene fra planarbeidet, har vi 

tegnet to nye hus for Svartlamoen. Strandveien 35,en bygård på fem 

etasjer med kollektiver og næringslokale i sokkelen.Ved siden av, et 

mindre bygg med seks små toroms leiligheter. De nye boligene skal 

være rimelige utleieboliger. Folk som ønsker å bo der, har satt seg på 

en liste og deltar gjennom hele prosjekteringsprosessen. 

I faglitteraturen blir ofte brukermedvirkningsprosesser framhevet 

som en framgangsmåte som kan bidra til å sikre kvaliteten 

på plan-og byggeprosjekter og endog som et middel til å redusere 

energiforbruket i prosjektene. I praksis er arkitekter og byggherrer 

ofte meget skeptiske til brukermedvirkning. Mange har brent seg 

på at brukerne presser igjennom endringer alt for sent i prosjekteringsprosessen,og 

medvirkningsprosessen kommer i utakt med 

prosjekteringen slik at man ikke klarer å holde tidsplanene. Dessuten 

tar brukermedvirkning mye tid – brukerne har ofte ikke vært med 

på tilsvarende prosesser før – og trekker dermed også penger fra den 

ordinære delen av prosjektet.Egeninteresser og påståelighet hos enkeltpersoner 

blant brukerne,samt arkitekter og byggherrer med liten 

sans for andres synspunkter, er en dårlig kombinasjon. 

Våre erfaringer fra samarbeidet med beboerne på Svartlamoen 

er imidlertid positive, og samarbeidet har styrket prosjektet vesentlig. 

Dette skyldes en rekke forhold. Det viktigste er at beboerne selv, gjennom 

Svartlamoen boligstiftelse, er byggherre og vår oppdragsgiver. 

De har deltatt i utformingen av reguleringsplanen og initiert arkitektkonkurransen. 

De har selv vært med på å utforme programmet for 

arkitektkonkurransen og vært representert i konkurransejuryen. 

Motivasjonen til brukerne er klar: best mulig boliger til lavest 

mulig pris. Fordyrende valg som foretas av brukerne avspeiles i at 

husleien må økes. Dette virker disiplinerende og motiverer til ansvarlighet. 

Solid kostnadsstyring og forutsigbarhet er essensielt for en 

byggherre som har liten egenkapital. Hele prosjekteringsgruppen har 

jobbet systematisk og kreativt for å redusere kostnadene. 

Boareale er dyrt. For å redusere boarealet, men opprettholde høy 

bokvalitet innenfor et stramt budsjett,kreves kollektive løsninger. 

Man må dele på mest mulig areal. I Strandveien 35 har vi i samarbeid 

med beboerne kommet fram til spesielle planløsninger for kollektive 

boformer der mer enn halvparten av arealet er fellesarealer. Kollektivene 

får store kjøkken, stuer og balkonger i tillegg til greie små hybler. 

Totalt areal pr. beboer er 20 m². Til sammenligning er gjennomsnittlig 

boareal i Norge rundt 50 m² pr. person. Som en ekstra gevinst, 

bidrar redusert boareal samtidig til redusert forbruk av ressurser og 

energi til oppvarming. 

Nybyggene har bærekonstruksjonen i ytterveggene. Alle innervegger 

er dermed flyttbare og en oppnår høy grad av generalitet. 

Om 15 eller 400 år er det kanskje helt andre behov som skal dekkes 

av disse bygningene. Et bokollektiv kan i framtiden bli endret til for 

eksempel to leiligheter, kontorlokaler osv. 

Byggene oppføres med hele bærekonstruksjonen i prefabrikkerte 

massive treelementer. Fasadene er i trepanel uten overflatebehandling. 

Tre er en fornybar ressurs og et miljøvennlig byggemateriale. 

Vi har lagt meget stor vekt på robuste, rimelige løsninger som har 

lang levetid og lave vedlikeholdskostnader. Røffe trevegger, null 

luksus, men en skikkelig takhøyde på 2,8 meter, dagslys, utsikt. Det 

gjelder å prioritere. Luksus kan man alltid installere senere, men lav 

takhøyde kan ikke etterjusteres like lett. 

De framtidige beboerne skal delta i selve byggingen av interiører 

samt opparbeiding av utendørsarealer. Gjenbrukte bygningskomponenter 

er allerede under innsamling. Byggestart blir i mars 2004. 

Både vi og de framtidige beboerne gleder oss veldig til dette. Når byggene 

står ferdige i september 2004 blir det en skikkelig fest. 

Det er på tide å flytte fokus i boligdebatten fra diskusjon til handling. 

Bygge, ikke prate. 

Olav Kristoffersen og Geir Brendeland 

Tekst og bilder er hentet fra tidskriftet kontur 7/8 og 

Norske arkitektkonkurranser 373. 

39

Boase - grønn dansk futurisme 

Vinnerprosjektet i Statens Byggeforskningsinstituts 

konkurranse “Fremtidens bolig” med vekt på bærekraft 

og tilgjengelighet. Tegnestuen Force4 (7 studenter i 

samarbeid med KHR) arkitekter realiserer nå Boase i 

form av 20 boliger som forsøksbyggeri. 

Prosjektet skaper en bo-oase i byen på forurenset grunn 

ved at tomten beplantes med trær, hvis røtter trekker ut 

de skadelige stoffene i løpet av få år. Bebyggelsen skal 

forgrene seg gradvis ut over tomten. Bygningene står på 

søyler for å gi lys og luft til beplantningen. Bevegelse 

og opphold foregår på gangbroer. Søylene skal fungere 

som sonder for avløpsvann som nærer plantene og framskynder 

rensingen. Bebyggelse og grunn skal danne et 

bærekraftig kretsløp. 

Boligen består av en privat og en felles del, der den private 

delen er en industribygd lettvektskonstruksjon, som 

kan demonteres og gjenbrukes. Den private delen for 1-2 

personer måler 2,5 x 8 x 6 m, finnes som 1- eller 2-plans 

bolig og inneholder seng, kjøkken, opphold, skap, bad og 

toalett. Privatenhetene er sammenbundet av en utspent 

oppblåsbar tekstil, som er intelligent slik at den endrer 

karakter ved å reagere på svingninger i lys og 

temperatur. Under tekstilen oppstår et foranderlig, 

spasiøst og fleksibelt fellsrom, som kan trekkes 

inn i de mindre og private boligene. Her ligger 

stuens, arbeidsrommets, festlokalets, hobbyrommets og 

lekerommets funksjoner. Her kan nye arbeidsfellesskap 

oppstå. Her er tilgjengelighet for svake grupper til 

sterkere grupper. Et fysisk nettverk mellom beboerne 

styrker tilhørigheten og danner grobunn for at man 

kan utnytte hverandres ressurser over tid, heter det i 

prosjektgruppens presentasjon. 

40 

1 

3 

2 

2 

Øverst: Modellbilde av prosjektet. 

Midten og under: Perspektiv og plan av prosjektet i 

et bykvartal. 

Til venstre: Plan av boenhet. 1 våtromsenhet, 2 

privatdel, 3 fellesrom med trapp og heis.

5 Bygningstyper 

Hva skiller byboliger fra andre boliger? 

Følgende tre sitater fra Tore 

Brantenbergs bok “Byboligen” gir en 

pekepinn: 

“Enhver bolig har en dobbeltsidig 

egenskap. Den skal beskytte mot 

uønskede påvirkninger av fysisk eller 

sosial art, men skal samtidig slippe 

til positive klimafaktorer, utsikt og 

menneskelig kontakt. Denne dualismen 

gjelder i enda sterkere grad for byboligen. 

Plassert i det viktige sjiktet mellom 

offentlig og privat sfære skal den åpne 

for kontakten med byrom, fellesskap, sol 

og utsikt, men skal samtidig skjerme mot 

de samme kvalitetene, som under visse 

forhold kan bli negativt ladet. Avveiningen 

mellom disse finjusterte ytterpunktene 

kjennetegner den gode bybolig med sine 

helt spesielle egenskaper.” 

“Det dialektiske samspillet mellom 

byboligenes bygningsmasser og de 

tilstøtende byrom representerer nøkkelen 

til forståelse av byformingens 

grunnleggende prinsipper... Den utgjør en 

del av et bymønster, den har en høy 

tetthet med utearealer redusert til et 

minimum, og den er alltid knyttet til en 

gate, plass eller park.” 

“Byboligen opptrer som oftest i fire 

hovedtyper, avhengig av tetthet og lokal 

situasjon. Planform, adkomstforhold og 

etasjeantall gir flere sett av typer, som 

er varianter av grunntypene byvilla, 

atriumshus, rekkehus og bygård. Denne 

inndelingen er ment som et hjelpemiddel, 

for ofte er grensene mellom de ulike 

typene vanskelige å trekke.” (Brantenberg 

1997). 

Eksempler på de fire hovedtypene: 

Byvilla: Geitmyrsveien 35, Oslo. 

Arkitektkontoret GASA. 

Atriumshus: Bakklandet, Trondheim. 

Arkitekt Odd Thommesen. 

Rekkehus: Grønnegata 21-23, Tromsø. 

Arkitektkontoret Blå Strek. 

Bygård: Munkegata 40, Trondheim. Svein 

Skibnes arkitektkontor. 

41

Øverst: Sandviken, Bergen. Arkitektkontoret Cubus. 

I midten: Gate i Tromsø. 

Nederst til venstre: Feltbebyggelse, Ulsetskogen, Bergen. 

Arkitekt Helge Hjertholm. 

Nederst til høyre: Bymessig bebyggelse.Normannsgata, 

Oslo. Enerhaugen arkitektkontor 

Fra Husbankens og Kommunal og regionaldepartementets 

publikasjon Gode byboliger (2000): 

42 

1. Boligene bør konsentreres i byggesonen og langs 

akser for kollektivtransporten 

2. Beboerne skal sikres trafikksikker adkomst til 

gode utearealer 

3. Parkering bør løsrives fra det enkelte boligpros 

jekt slik at områder kan frigjøres fra biltrafikk 

4. Beboerne skal ikke plages av helsefarlig luftforu 

rensing og støy 

5. Boligområdene bør ha en variert bolig- og 

befolkningssammensetning 

6. Beboerne bør sikres gode service- og fellesord 

ninger 

7. Boligene skal være ressursøkonomiske og sunne 

8. Boligene skal være praktiske og vakre 

9. Det må legges til rette for miljøvennlig forvaltning, 

drift og vedlikehold 

10. Områdeplanlegging, bolig- og miljøutfordringer 

må ses i sammenheng 

Noen norske utfordringer 

I rapporten “Gode byboliger” definerer Husbanken 

byboliger som “boliger knyttet til gater og plasser i 

tette boligområder med variert service - enten i sentrumsnære 

byområder eller lokalisert til knutepunkter 

og holdeplasser langs kollektivtransportårer.” - 

Men, hevder arkitekt og forsker Morten Sjaastad, 

“Husbankens tradisjonelle verdier og standarder - de som 

handler om lys og luft, grøntområder, lekeplasser for 

barn og trafikkenklaver - opp-fylles best i drabantbyene.” 

Sjaastad skiller selv mellom bymessig bebyggelse og 

bebyggelse i felt (den vanlige utbyggingsformen i drabantbyene). 

“Siden en bytype forlanger et minimum av 

konsekvens i organiseringen av ulike funksjoner, kan 

man diskutere om Husbankens kriterier i det hele tatt er 

forenlige med bymessig by”. 

Bymessig bebyggelse er organisert langs gater, “slik at 

utnyttelsen av det offentlige gaterommet i hovedsak er en 

kilde til velvære for de private bruksrettene som ligger 

til, og de private bruksrettene en kilde til velvære for 

de som benytter det offentlige byrommet.” I motsetning 

til feltet, der det sentrale grøntrommet “sikrer velværen 

til beboerne, uten at grøntrommet er anskueliggjort som 

tydelig offentlig eller tydelig privat.” 

Tetthet og mangfold er ikke tilstrekkelig til å karakterisere 

den bymessige byens kvaliteter. “Verdien av det 

bymessige dreier seg ikke om samlokalisering av tilbud, 

men om tilbudenes henvendelse til et offentlig gaterom. 

Dessuten finner man bymessige kvaliteter også i rene 

boliggater... Boligbygging brukt som anledning til å bygge 

by henvender seg til mange, mens felt bygget for å 

løse et boligbehov henvender seg til få. Det bymessige 

boligrommet bygges ikke bare for beboerne, området blir 

et mulig gode for enhver medborger.” (Sjaastad 2003). 

Sjaastads beskrivelse av bymessig bebyggelse kontra 

feltbebyggelse vektlegger det fysiske på bekostning av 

f.eks. det sosiale. Men hovedpoenget står fast: Husbankens 

kriterier er rettet mot feltbebyggelse. 

Gjeldende krav og normer er bestemt av tradisjoner 

og kulturelle mønstre, av samfunnets velstandsnivå, av 

teknisk utvikling m.m. I dag presser markedskreftene 

kravene. Det er vanskelig å selge større boliger sentralt i 

de store byene. Samtidig hevdes det f.eks. at en person 

kan bo lenge og lykkelig på 20 m2 med tilgang til takterrasse, 

møteplasser, kollektivtransport og passende 

kommersielle tilbud i nærheten. Uansett hva man måtte 

mene om dette - noen av Husbankens og kommunenes 

normer er modne for revurdering. Boliger i den tette byen 

krever utvilsomt andre overskrifter, dvs vektlegging av 

andre kvaliteter enn i drabantbyer og andre suburbane 

områder.

6 Veien videre 

I denne publikasjonen har vi argumentert for 

større utvalg i boligtilbudet: Planløsninger med flere 

tilpasningsmuligheter og boliger med fellesanlegg. 

Initiativene til endringene kan komme både fra staten, 

kommunene, utbyggerne selv og deres planleggere. 

Dessuten fra beboerne / boligsøkerne hvis de makter 

å opptre samlet. 

Boligsøkerne kan sitte med mer eller mindre formulerte 

behov for endrete boligformer, men folk flest vil ha 

vanskelig for å forestille seg andre løsninger enn dem 

som markedsføres i dag. Boligsøkerne sitter dessuten 

vanligvis hver for seg. Utenfor boligsamvirket finnes det i 

dag ingen større interesseorganisasjoner for boligsøkere 

som kunne danne pressgrupper for nye boligløsninger. 

M.a.o. må boligsøkere med avvikende idéer enten arbeide 

via boligbyggelag eller organisere seg selv. Det siste 

skjer for så vidt når vennegrupper slår seg sammen 

og bygger boliger med fellesanlegg av ulike slag, men 

slike tilfeller dreier seg mest om småskalaprosjekter i 

landlige omgivelser. De tre kvinneorganisasjonene som 

tok initiativet til borettslaget Kollektivet, fikk bygd sitt 

bofellesskap. Flere beboerinitierte prosjekter av liknende 

slag og liknende størrelse er det foreløpig ikke blitt, men 

mulighetene er fortsatt til stede: Sammen eller hver for 

seg kan kvinneorganisasjoner, ungdomsorganisasjoner, 

Ensliges Landsforbund, Aleneforeldreforeningen o.a. 

samle medlemmer bak initiativ overfor utbyggere. 

Initiativrike mennesker har anledning til å bygge nettverk 

utenom etablerte organisasjoner, f.eks. via internett. 

Dessuten kan unge mennesker som okkuperer og / eller 

kjøper byhus, drive det langt uten store profesjonelle 

utbyggingsselskap, f.eks. slik som på Svartlamon i 

Trondheim (uten at bolig:urban og husbanken med dette 

gir sin støtte til kriminell virksomhet). 

Staten v/ Kommunal- og regionaldepartementet 

signaliserer sin interesse for tilpasningsdyktige 

boligløsninger i Storbymeldingen (Stortingsmelding nr 31, 

2002 - 2003, kapittel 5.4.3): “Det er også en utfordring 

å skape byboliger for endrete livsformer og behov. Mens 

boliger tradisjonelt har vært bygd for stabile kjernefamilier, 

blir det nå større behov for boliger for andre livsformer. 

Halvprivate fellessoner og større fleksibilitet er eksempler 

på kvaliteter som etterspørres. Variasjonen i boligbehov 

er samtidig stor, og flere byboligprosjekter har varierte 

boligløsninger.” - Den siste formuleringen er vel snarere 

uttrykk for et ønske enn en beskrivelse av bygde 

realiteter. For øvrig varsler storbymeldingen ingen andre 

statlige initiativ i denne retning enn dem Husbanken står 

for. 

Staten v/ Husbanken forbereder nå tilpasning av normer 

og informasjonsmateriale til den tette byens premisser, 

bl.a. gjennom et prosjektsamarbeid med Oslo kommune. 

Samtidig er Husbanken som boligpolitisk organ i 

forandring: I takt med at lånesubsidier og tilskudd trappes 

ned, endres / dempes nå også kravene til standard 

og utforming. I øyeblikket satser Husbanken mest på 

kvaliteter som bærekraft og tilgjengelighet, men har 

i en årrekke vært en aktiv pådriver for utvikling av 

alternative boformer- og boligløsninger både gjennom 

eget veiledningsmateriell, (eks. publikasjonene “La oss bo 

midt i livet” og “Boliger med nogo attåt”), og via økonomisk 

støtte til forskning, utredning og informasjonsarbeid. 

Urban aftenstemning. Element arkitekter. 

Kommunene spiller for det første rollen som 

premissgivere for utbyggernes boligløsninger bl.a. 

gjennom rammeplaner og utbyggingsavtaler, for det 

andre rollen som kontrollerende instans gjennom 

byggesaksbehandling, som i stadig større grad inkluderer 

forhandlinger med utbyggere. I begge disse rollene 

har kommunene anledning til å sette foten ned 

for dårlige boligløsninger samt initiere idéer om nye 

løsninger som bryter med innarbeidete mønstre og gir 

større variasjon i nybyggstilbudet. Hvorvidt kommunene 

faktisk benytter seg av disse mulighetene, avhenger 

av kommunalpolitikernes føringer, etatenes praksis - 

selvfølgelig også av kommunenes økonomiske spillerom. 

Jo trangere den kommunale økonomien er, desto 

færre kort vil kommunene f.eks. ha på hånden 

i forhandlingssituasjoner med utbyggere. Salg av 

kommunale tomter vil alltid gi sterke forhandlingskort, 

f.eks. ved at kommunen gir prisrabatt mot motytelser fra 

utbygger. 

Arkitektene spiller også en dobbeltrolle i den forstand 

at det primært er arkitekter som utvikler nye løsninger 

43

og legger dem fram for sine oppdragsgivere, samtidig 

som arkitektene langt på vei er prisgitt oppdragsgivernes 

vurdering av løsningenes økonomi, funksjonalitet, 

markedssjanser osv. I tillegg til å bedrive arkitektur 

har dermed arkitektene en pedagogisk oppgave med å 

overbevise oppdragsgivere, byggesaksmyndigheter m.fl. 

om at de nye løsningene har noe for seg. Oftest 

begrenser arkitekters markering av uenighet både med 

oppdragsgivere og med andre arkitekter seg til de lukkete 

rom pga. frykten for å miste framtidige oppdrag og å 

legge seg ut med kolleger. Arkitekter har en laugspreget 

tendens til å gå i takt, men hver gang takten skifter, 

har noen gått foran, oftest de unge. Med dette heftet 

oppfordrer vi ikke til fullstendig taktskifte, men til mer 

utakt, dvs. variasjon i arkitektenes løsninger. 

Utbyggerne går sjelden i bresjen for utvikling av nye 

planprinsipper. Det må være lov å hevde at så lenge 

utbyggere flest får solgt gårsdagens løsninger, fortsetter 

de med det og bare det. Utbyggerne arbeider i spennet 

mellom å minimalisere sin egen økonomiske risiko, bl.a. 

ved å holde seg til kjente kjøpergrupper, og å øke sin 

egen markedsandel. I det siste tilfellet vil de være på 

jakt etter nye markedssegmenter, der de forsøker å treffe 

andre kjøpergrupper og behov enn de tradisjonelle. I dette 

burde det ligge et incentiv for utbyggerne til å prøve ut 

tanker og løsninger, f.eks. dem som er presentert i denne 

publikasjonen. 

Hovedproblem: Knappe og smale arealer 

“Boligutviklere med ulik bakgrunn prøver seg frem i et 

marked som preges av usikkerhet og høye kostnader. 

Dette skaper en høy risikosituasjon som kan føre til tap og 

stagnasjon i boligbyggingen,” heter det i Storbymeldingen 

(Stortingsmelding nr 31, 2002 - 2003, Kap. 5.4.3). For det 

første har et deregulert boligmarked skrudd både private 

og kommunale tomtepriser i været, for det andre ligger 

byggekostnadene på et høyt nivå. Mekanismene bak 

dette nivået beror på tilbuds- og etterspørselssituasjonen 

hos underleverandører, på profittkrav hos utbyggerne 

osv. Enkelte utbyggere prøver ut kostnadsreduserende 

teknikker som f.eks. prefabrikasjon uten at dette foreløpig 

har gitt resultater i form av lavere priser. 

Dagens høye kostnadsnivå i de store byene påvirker 

arealbruken på minst to måter: For det første knipes 

kvadratmeterne. De færreste boligprosjektene som nå 

bygges i sentrumsområdene, tilfredsstiller Husbankens 

minstekrav til areal. For det andre er bygningskroppene 

stadig blitt dypere og leilighetene smalere - med 

tilsvarende lite yttervegg og dagslys pr kvadratmeter gulv 

som resultat. 

I denne publikasjonen har vi argumentert for 

boligløsninger med tilpasningsmuligheter i leilighetene 

samt fellesanlegg i huset, kvartalet, nærmiljøet. 

Hovedargumentet for slike løsninger - endrete og 

uforutsigbare livsmønstre - forsterkes av dagens 

arealknapphet, fordi tilpasningsdyktighet og fellesanlegg 

44 

gir muligheter for arealeffektivisering. Men bare ned til en 

viss arealgrense. Eksempelvis kan en leilighet på 30 m2 

neppe bli en brukbar langtidsbolig, uansett hvor dyktig 

arkitekten er, hvor stort vindusarealet er, eller hvor mange 

fleksible møbelfinesser leiligheten inneholder. Og en 3 

roms leilighet på 55 m2 er allerede for liten og har ikke en 

eneste m2 å avgi til fellesareal. 

Utfordringer for utbyggerne 

Generalitet: Et kvadratisk rom kan møbleres i flere 

kombinasjoner enn et like stort, smalt og langt rom. Når 

bygningskroppene blir tykkere, følger romformene etter 

og blir mer langstrakte med kortenden mot ytterveggen. 

Jo mer langstrakt leilighetens hovedform er, desto mer 

innskrenkes mulighetene for generalitet. Innenfor en rekke 

av dagens smale leilighetsvolumer finnes det likevel 

muligheter for å revurdere rommenes innbyrdes størrelser 

- større soverom på bekostning av stue / kjøkken, større 

kjøkken / allrom på bekostning av stue. Slike endringer av 

planløsninger medfører ingen kostnadsøkninger. 

Fleksibilitet og elastisitet er relativt sjeldne egenskaper 

i etterkrigstidens etasjebyggeri. Men som tidligere 

dokumentert er bildet i ferd med å endre seg. Enkelte 

utbyggere innfører og markedsfører elastisitet (leiligheter 

med utleieenhet) og fleksibilitet (flyttbare vegger). Dette 

skjer av to grunner: Nye bæresystemer i yttervegger / 

søyler muliggjør konsekvent bruk av lettvegger innenfor 

og mellom leilighetene. Dessuten kan utbyggerne treffe 

spesielle kjøpersegmenter med slike løsninger, spesielt 

de som bevisst velger bolig med henblikk på framtidige 

endringer av livsførsel. 

Byhus med fellesanlegg: Enkelte kommuner og private 

utbyggere har i den senere tid tatt initiativ til å bygge 

bofellesskap for ungdom og eldre. Men boligprosjekter 

med fellesanlegg for bredere beboergrupper lar vente 

på seg - med noen få Oslo-unntak: I posthuskvartalet 

/ “Borggården” planlegger Linstow Eiendom boliger 

med kommersielle fellesfunksjoner i 1. etasje, rettet 

både mot kvartalets beboere og byen for øvrig. I 

Chr. Kroghs gt. 39-41 planlegger SEFF Eiendom 

utleieboliger med flerbruksarealer for supplerende rom 

og næringsvirksomhet. Hvorfor planlegger ingen andre 

boligutbyggere fellesrom som det utvilsomt finnes 

behov for (gjesterom, hybler, arbeidsrom osv.) og 

markedsfører prosjektene med f.eks. “Mer for pengene”? 

Er man engstelig for å påføre den kommende 

eieren (andelseierne / utleieren) en ekstra 

administasjonsoppgave? Hvis man frykter den 

økonomiske risikoen over tid, kan fellesarealene utformes 

med mulighet for tilbakeføring til private boligarealer, slik 

som i SEFFs prosjekt.

Utfordring for beboergrupper, 

boligbyggelag, kommuner, utbyggere 

Nærområde med fellesanlegg: I samarbeid med 

Husbanken har NIBR v/ Lene Schmidt utformet “Bolig+” 

- en modell for et bredt sammensatt boligtilbud 

og supplerende service- og fellestilbud, som kan 

ligge innenfor et kvartal eller tilsvarende nærområde. 

“Boligdelen kan inneholde både eie- og leieboliger, 

ordinære boliger, bofellesskap og boliger for spesielle 

brukergrupper som serviceboliger for eldre, 

ungdomsboliger og bokollektiv. Servicetilbud og 

fellesanlegg kan bestå av ulike brikker, hvorav de 

viktigste vil være kafé / dagsenter med matservering, 

servicesentral med utvidete vaktmestertjenester og et 

åpent og mer fleksibelt barnehagetilbud. I tillegg kan 

det være aktuelt med supplerende fellesanlegg som for 

eksempel gjestehybler / arbeidsstasjon, allaktivitetsrom i 

sambruk med barnehagen, utleie av fellesrom til private 

selskap med mer. Slike supplerende boligtilbud vil være 

enda viktigere tatt i betraktning det økende antall små 

husstander, og at mange har råd til å kjøpe et lite krypinn, 

om de har større plassbehov” (Bolig+, brosjyre 2003). 

NIBR har beskrevet og drøftet modellen nærmere i NIBRnotat 

2002:120 (Bolig+ - nytt og bedre hverdagsliv). 

En etablering av service- og fellestilbud kan inngå som 

del av en større byreparasjon der det skal bygges nytt 

eller bygges om, f.eks. innenfor et kvartal: Istedenfor 

at tilførsel av nye bygningselementer, funksjoner og 

mennesker skaper konflikter, vil endringene kunne 

organiseres mot en forbedret situasjon basert på 

felles interesser. Det bør være mulig å styre unna 

nærmiljøeksperimenter av det romantiserende slaget ved 

å overlate drift og forvaltning til profesjonelle krefter. 

Dette betyr i hovedsak forretningsmessig drift - med 

samvirke som en tilleggsmulighet. Risiko ved drift 

av fellesanlegg bør søkes minimalisert ved at flere, 

både beboere og de som driver fellestilbudene, deler 

på kostnader ved etablering og drift. “De viktigste 

fellesanleggene bør utgjøre én eierenhet og kan i et større 

boligområde bestå først og fremst av dagsenter/kafé, 

barnehage/allakivitetsrom og servicesentral. Hovedansvar 

for daglig drift av fellesanlegg kan for eksempel tillegges 

servicesentralen. Erfaringer fra for eksempel Grønland 

torg servicesentral viser at helhetlig drift og forvaltning 

av et boliganlegg og dets fellesarealer kan gi store 

besparelser for beboerne” (Bolig+, brosjyre 2003). I tillegg 

til servicesentraler finnes tallrike andre erfaringer å bygge 

på fra bydelshus, eldresentre, barnehager, boligbyggelag 

osv. 

Bolig+ kan virke som et tungt løft. Og forsøker man 

å etablere alt på en gang, forløfter man seg. Men 

prosessen kan begynne beskjedent med etablering eller 

omorganisering av én bedrift / institusjon. Vi vil dessuten 

peke på to viktige forutsetninger: For det første må 

prosessen ta utgangspunkt i gamle og nye beboeres 

uttrykte ønsker og behov, gjerne via spørreundersøkelser 

og debattmøter. Det er ikke hvilket som helst beboermiljø 

som har vilje og evne til å starte en slik prosess, 

initiativet bør aller helst komme fra en gruppe 

av naboer som allerede har et visst samhold, 

eventuelt i allianse med boligsøkere eller 

interesseorganisasjoner (beboerforeninger, 

kvinneorganisasjoner, ungdomsorganisasjoner, Ensliges 

Landsforbund, Aleneforeldreforeningen osv.). For det 

andre må man knytte til seg en driver / forvalter med 

erfaring, men uten høye krav til profitt. For øvrig skal vi 

være forsiktige med å forskuttere noe som helst - bylivet 

byr på så mange muligheter. 

45

Henvisninger 

Prosjektoversikt 


Skjetten 

Adresse: Skjetten, Skedsmo 

Byggherre: Skedsmo Tomteselskap as 

Arkitekt: Skjettenprosjektering IS v/ prof. Nils-Ole Lund og Hultberg, Resen, Throne-Holst (i dag HRTB 

Arkitekter) 


Christian Kroghs gate 

Adresse: Christian Kroghs gate 39-41, Oslo 

Byggherre: SEFF Eiendom 

Arkitekt: FuthArk 

Innfill 

Adresse: Diverse tomter i Oslo 

Byggherre: Boligbyggelaget USBL, Oslo 

Arkitekt: Element Arkitekter 

Bedre Billige Boliger 

Adresse: Flintholm, Danmark 

Byggherre: Foreløpig ikke bestemt 

Arkitekt: Holscher Arkitekter 

Engen 

Adresse: Rødovervej 236, Rødovre, Danmark 

Byggherre: Rødovre Almennyttigt Boligselskab 

Arkitekt: Arkitektgruppen Aarhus (i dag Arkitema) 

Startbo 

Adresse: Sinsenveien 5 - 9, Oslo 

Byggherre: Startbo / Veidekke 

Arkitekt: Voll Arkitekter as 

Byhaven 

Adresse: Olav Tryggvasons gate 26, Trondheim 

Byggherre: Ebo Eiendom as 

Arkitekt: Svein Skibnes Arkitektkontor as 

Tjørnegade 9 

Adresse: Tjørnegade 9, København, Danmark 

Byggherre: Foreningen Socialt Boligbyggeri 

Arkitekt: Kooperativ Bygge Industri 

Kløverveien 

Adresse: Kløverveien 7, Nesodden 

Byggherre: Nesodden kommune 

Arkitekt: Code Arkitektur as 

46


Christian Kroghs gate 

Se kapittel 2.1 

Prinsens gate 

Adresse: Prinsens gate 32, Trondheim 

Byggherre: Maja Eiendom as 


Waldemar Thranes gate 3 

Adresse: Waldemar Thranes gate 3 

Byggherre: Veidekke as 

Arkitekt: Code Arkitektur as 

Posthuskvartalet 

Adresse: Kvartalet Dronningens gt. - Tollbugt. - Kirkegt. - Prinsens gt., Oslo 

Byggherre: Linstow Eiendom as 

Arkitekt: Kritt Arkitekter as 


Kløverveien 

Se kapittel 2 

Tubberupvænge 

Adresse: Tubberupvænge 1-27, Herlev, Danmark 

Byggherre: Herlev Boligselskab 

Arkitekt: Arkitekttegnestuen 

Mariendalsvej 

Adresse: Mariendalsvej 14-18, Frederiksberg, København, Danmark 

Byggherre: Juristernes og Økonomernes Pensionskasse v/ Ejendomsselskabet Pile-bo as 

Arkitekt: Box 25 Arkitekter 

Søfronten 

Adresse: Vodroffsvej 4 og 6, Frederiksberg, København, Danmark 

Byggherre: Frederiksberg Almennyttige Boligselskab. 

Arkitekt: Arkitektgruppen Aarhus (i dag Arkitema) 

Solberg boligområde 

Adresse: Prästgatan / Storgatan, Östersund, Sverige 

Byggherre: Stiftelsen Östersunds bostäder 

Arkitekt: HJS Arkitektkontor ab 

Posthuskvartalet 

Se kapittel 2 


Slottet 

Adresse: Prennegatan 8, Lund, Sverige 

Byggherre: Selveierorganisasjon 

Regnbågen 

Adresse: Sunnanvägen 235-37 

Byggherre: Lunds Kommunala Fastighetsbolag 

Arkitekt: Lotta Sundstrøm HLAB 

47

Russinet 

Adresse: Hjørnet Spolegt. - Karl XII gt. 

Byggherre: Lunds Kommunala Fastighetsbolag 

Jystrup Savværk 

Adresse: Skjoldnæsvej 35, Jystrup, Danmark 

Byggherre: Beboerne 

Arkitekt: Tegnestuen Vandkunsten 

Jernstøberiet 

Adresse: Jernstøberiet. 4200 Roskilde 

Tjørnegade 9 

Se kap. 2.1 

Ungdomsboliger, Ullevål (Modulhus Ungbo) 

Adresse: Nedre Ullevål, Oslo 

Byggherre: Oslo kommune, Boligvirkemiddeletaten, Ungbo 

Arkitekt: Askim/Lantto Arkitekter as 

Parkbygget (Ungdomsboliger, Nedre Elvehavn) 

Adresse: Innherredsvn. 16, Trondheim 

Byggherre: Nedre Elvehavn as 


Villa Holmboe 

Adresse: Conrad Holmboes vei 13, Tromsø 


Arkitekt: Blå strek arkitekter as 

Borettslaget Kollektivet 

Adresse: Hovseterveien 96, Oslo 

Byggherre: Boligbyggelaget USBL 

Arkitekt: Rinnan og Tveten 

Borettslaget Friis gate 6 

Adresse: Friis gate, Oslo 

Byggherre: Boligbyggelaget USBL 

Arkitekt: Asplan prosjekt as 

Strandveien 35 

Adresse: Strandveien 35, Trondheim 


Arkitekt: Brendeland og kristoffersen arkitekter as 

Boase 

Adresse: Nørrebro, København, Danmark 

Byggherre: Arkitekternes Pensionsfond og Realdania 

Arkitekt: Force4 og KHR arkitekter 

48

Illustrasjonsoversikt 

Side 

5 Øverst Kilde: Erling Ananiassen: Boligsamvirkets historie, bind 2. Exil forlag 1996 

7 Venstre Kilde: Martens, J D: Århundrets norske boligprosjekter. NAM / Husb. 2000 

8 Øverst Kilde: Drabantbyen. Fortidsminneforen. / Oslo komm. 2002 

9 Venstre nederst Kilde: Aslaksby, Truls: Grønland og N. Tøyens bebygg.historie. Univ.forl.1986 

Høyre øverst Kilde: Guttu, Jon: Den gode boligen. Dr.gradsavhandling AHO 2002. 

Vendtre øverst Kilde: Boliger med nogo attåt. Husbanken 1991 

10 Øverst Element Arkitekter 

Nederst Kilde: Martens, J D: Århundrets norske boligprosjekter. NAM / Husb. 2000 

11 Alle Element Arkitekter 

12 Nederst Norsk Form 

13 Alle Futhark arkitekter 

14 Oppe Element Arkitekter 

Nede Holscher Arkitekter 

15 Oppe Arkitema K/S 

Nede Veidekke as 

16 Alle Svein Skibnes Arkitektkontor as 

17 Øverst Kooperativ Bygge Industri 

Øvrige Code Arkitektur as 

18 Kilde: Elementer Arkitekter 

19 Øverst Kilde: Arbeidernes Leksikon, bind 1 

20-21 Alle Futhark arkitekter 


23 Alle Code Arkitektur as 

24 Alle Kritt Arkitekter as 

25 Nr 2 og 3 Kilde: La oss bo midt i livet! Husbanken 1987 

27 Venstre nest øverst Kilde: La oss bo midt i livet! Husbanken 1987 

Venstre nest nederst “ 

Venstre nederst Kilde: Byøkologisk guide, København og omegn. Dansk Byplanlab. 1996 

Høyre øverst Svein Skibnes Arkitektkontor as 

Høyre nest øverst Dagbladet 

Høyre nest nederst “ 

Høyre nederst ARFO v/ Jiri Havran 

28 Venstre kolonne Code Arkitektur as 

Høyre øverst Bente Florelius 

Høyre nederst Arkitekttegnestuen 

29 Venstre øverst Bente Florelius 

Venstre nederst Box 25 Arkitekter 

Høyre foto Henning Thygesen 

Høyre tegning Arkitema K/S 

30 Alle HJS Arkitektkontor AB 

31 Alle Kritt Arkitekter as 

32 Alle Bente Florelius 

33 Høyre øverst Bente Florelius 

Høyre nederst Kilde: Byøkologisk guide, Københ. og omegn. Dansk Byplanlaborat. 1996 

34 Høyre øverst Are Carlsen 

Øvrige Askim/Lantto Arkitekter as 


36 Alle Kilde: Boliger med nogo attåt. Husbanken 1991 

37 Høyre nederst Kilde: Boligbyggelaget USBL 

Øvrige Kilde: Boliger med nogo attåt. Husbanken 1991 

38-39 Brendeland og Kristoffersen arkitekter as 

40 Alle Tegnestuen Force4 

41 Fire nederst Tore Brantenberg 

42 Øverst Johan D Martens: Gode byboliger. Husbanken og Miljøbyen 2000. Foto forf. 

Nederst v. og h. Kilde: Martens, J D: Århundrets norske boligprosjekter. NAM / Husb. 2000 

43 Element Arkitekter 

Alle fotos uten henvisning: Bård Isdahl 

49

Litteraturhenvisninger 

Bing, Morten (2002) “En funklende ny leilighet.” Boskikk i drabantbyene. “Drabantbyen”, Fremtid for fortiden 3/4 2002. 

Fortidsminneforeningen Oslo Akershus, Oslo kommune Byarkivet, 

Brantenberg, Tore (1997) Byboligen. Norsk Arkitekturforlag og Husbanken 1997 

Christiansen Jan (1998): Dansk boligbyggeri - status og fremtid. Arkitektur DK 2/1998 

Guttu, Jon (2002/1) “Den gode boligen.” Fagfolks oppfatning av boligkvalitet gjennom 50 år. Dr.gradsavhandling AHO 

2002. 

Guttu, Jon (2002/2) Tidsskifter og syn på boligkvalitet. Regionale trender 1/2002 

Høyland, Kari og Støa, Eli (2002) Tilpasningsdyktige boligområder. Delrapport 1: Begrepsbruk og modeller for 

tilpasningsdyktighet. SINTEFrapport STF22 A02501 

Keiding Martin (2001) Nyt dansk boligbyggeri. Hvor bliver eksperimenterne af? Arkitektur DK 8/2001 

Kontur nr 8. Tidsskrift. 2003. 

Løvstakken, Erlend (1999) Et boligeksperiment for framtida. Borettslaget kollektivet 1976-1996.Rapport fra en 

undersøkelse. 

Narvestad, Randi og Støa, Eli (2002) Tilpasningsdyktighet i tette boligområder. SINTEF 2002 

Nilsen, Randi Dyblie (2000) “Her ska æ aldri fløtt fra!” Fysiske og sosiale aspekter ved barns”gode hus”. Tidsskriftet 

Barn 3-4 / 2000. 

Norsk Form (2002) Byboligen; dynamiske løsninger. Norsk Form og Husbanken 2002. 

Pløger John (2002) Det senmoderne nærmiljø - livsformer og bykultur. NIBR-rapport 2002:16 

Schmidt, Lene (1987) La oss bo midt i livet! Om gode boliger for eldre og andre små husstander. Husbanken v/ 

Lene Schmidt 1987. 

Schmidt, Lene (2002) Bolig+ - nytt og bedre hverdagsliv. NIBR-notat 2002:120. 

SINTEF (2001 / 1) Små, dynamiske utleieboliger - en planstudie. SINTEF-rapport STF62 A94002 

SINTEF (2001 / 2) Smått og flott - arealeffektive boliger for ungdom. SINTEF, Husbanken m.fl. 2001 

Sjaastad, Morten (2003) Artikkel i tidsskriftet Plan 1/2003 

50

Untitled - Husbanken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?