Rapport feb 2004 Boligfortetting i Sentrum 2 - Husbanken

PROSJEKTRAPPORT: 

”Boligfortetting 

Boligfortetting i Sentrum, 

satsing på et variert boligtilbud 

for unge i etableringsfasen” 

August 2004

Bremset Arkitektkontor AS ”Boligfortetting i Sentrum” 

PROSJEKTRAPPORT: 

”Boligfortetting 

Boligfortetting i Sentrum, satsing på et 

variert boligtilbud for unge i etableringsfasen” 

1


Foto: Odd Georg Skjemstad 

INNLEDNING 

”Boligfortetting i Sentrum” representerer en satsing på et variert 

boligtilbud for unge i etableringsfasen. Ansvarlig for prosjektet er 

Steinkjer kommune ved plansjef Svein Åge Trøbakk gjennom 

prosjektet ”Attraktive Steinkjer”, og prosjektledelse har vært ved 

siv.ark. Hallgrim Bremset fra Bremset Arkitektkontor i Steinkjer. 

Rapporten er ført i pennen av siv.ark. MNAL Wenche Wolff 

Hatling, Bremset Arkitektkontor. 

”Boligfortetting i Sentrum” er både et prosjekt for å klargjøre potensialet 

for nye fortettingsprosjekter innefor sentrumssonen, 

samtidig som det skal undersøkes hvor det innenfor disse prosjektene 

det best ligger til rette for oppføring av boliger tilpasset 

målgruppen ”ungdom/ unge tilflyttere”. Fokuset er således delt i 

to, med både det overordnede ”generell boligfortetting” og den 

smalere synsvinkelen rettet mot ”ungdomsboliger”. 

Gjennom prosjektperioden har det vært avholdt møter med Steinkjer 

kommunes planavdeling, styret i Steinkjerbygg AS, Husbankens 

avdelingskontor i Trondheim, samt det politiske utvalget 

som skal revidere kommunens ”Boligpolitiske melding”. 

INNHOLDSFORTEGNELSE 

Del I 

Sammendrag 3 

Tabell over fortettingsområder 4 

Bakgrunn 5 

Målsettinger 6 

Boligfortetting 7 

Oppstartsbolig 8 

Husbanken 11 

Universell utforming 13 

Kommunens satsing 14 

Bygningsstruktur/ Boligtyper 15 

Del II 

Gjennomføring/ Arbeidsmetodikk 18 

Delprosjekter: Ombygging av eksisterende boliger 19 

Delprosjekter: Nye boligarealer 22 

Delprosjekter: Uteområder og modulbolig 35 

Oppsummering, kart og tabell 39 

Referanseprosjekter 41 

Andre vurderte arealer 43 

Litteraturliste og henvisninger 44 

Foto/Ill.: Bremset Arkitektkontor AS (hvis ikke annet er nevnt) 

2


SAMMENDRAG AV RAPPORTEN 

Prosjektet "Boligfortetting i Sentrum - satsing på et variert boligtilbud 

for unge i etableringsfasen" hadde som mål å undersøke 

potensialet for fortetting innenfor sentrumssonen i Steinkjer, 

med spesielt fokus på ungdomsboliger. 

Arbeidet har vært organisert med kommunens plansjef som 

prosjektlansvarlig og Bremset Arkitektkontor som innleid arkitekt 

samt prosjektledelse. Prosjektet har vært finansiert av Husbanken, 

som ledd i arbeidet med ”Attraktive tettsteder”. Hensikten 

har vært å finne fram til et rimelig og variert boligtilbud i 

sentrumsnære områder for ungdommer i etableringsfasen. Dette 

innebærer både nybygging (fortetting) og ombygging av eksisterende 

boligmasser. 

I løpet av arbeidet har det vært avholdt møter med Husbankens 

Trondheims-kontor, Steinkjer kommune v/planavdelingen, 

og styret for Steinkjerbygg AS. 

I arbeidet har det vært lagt vekt på å anskueliggjøre de mulighetene 

som ligger i noen av de foreslåtte fortettingsområdene. 

Fra arkitekten er det utarbeidet skisseforslag for områder med 

ulik karakter. Prosjektet er oppsummert i en tabell som viser 

potensialet for antallet nye boligenheter for disse områdene. I 

rapporten er det vist en mulig kapasitet på inntil 300 nye boligenheter. 

3


Tabellen under er oppsummeringen av antallet potensielle nye boligenheter ved boligfortetting 

innenfor Steinkjer sentrum . 

Nr. Adresse/Navn Beskrivelse Tiltak/Ide Antall en- 

A1 Skolegata 31 og 33 Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye 

enheter 

A2 Bying. Gregussonsgate Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye 

enheter 

A3 ”Håndverkeren” Kirkegata 

Til salgs på det private markedet. 

4 

Ombygging til flere mindre boenheter. 

Forbindelse til gatetunprosjekt 

i Kirkegata? 

A4 Ølvegata 1 Leilighetsbygg Tilrettelegg Ingen nye 

enheter 

A5 Ølvegata 11-13 Leilighetsbygg Oppussing til ungdomsleiligheter 

B1 Grønnsaktorget I dag brukt til parkering. 

Eldre boligblokk i 2.etg. 

B2 Elvegata v/Rismelen Parkeringsplass 

B3 Område v/Infanterivegen ”Grønt” restareal opp mot 

Furuskogen. Nær forbindelse 

til Furuskogen, ny boligblokk 

og Sannanområdet 

B4 P-areal v/NerSainnan Parkeringsareal i forbindelse 

til eksisterende boligbebyg- 

B5 Areal mellom Dampsaga 

og Fylkets Hus 

B6 Rosenvinges plass (Torg 

v/Bogavegen-Ølvegata) 

B7 Kvartal Kongensgt.-Kalv 

Arnessongate 

Fortsettelse av boligområde? 

Nybygg 

B8 Område Sørsileiret Tidligere NSB-tomt (?) mot 

elveutløpet 

B9 Parkeringsplassen ved 

Statens Hus 

B10 Havneområde ved Namdalsvegen 

C1 Uteareal Kristoffer Uppdalsgate 

Utbygging av et ”storkvartal” 

som forutsetter riving av eksisterende 

bebyggelse. Boliger 

kombinert med parkeringshus, 

evt. næringslokaler i Kirkegata 

Punkthusbebyggelse 

Lamellbebyggelse 

2 - 4 

Ingen nye 

enheter 

25 - 35 

18 - 30 

Punkthusbebyggelse 30 - 50 

Avslutning av kvartalet med 

boligblokk. 

Bygningsstrukturer, vurdering 

av antall enheter 

Parkeringsareal Nye boliglameller i kombinasjon 

med parkeringsdekke og 

offentlig plass 

Uutnyttet bakgårdsareal Fortetting, nye enheter, sammenbygging 

Ikke vurdert 

Parkeringsareal Ikke vurdert 

Restareal ved havneområde/ 

industri/ næring 

Uutnyttet bakgård/ uteareal/ 

parkering 

D1 Strandvegen Teste ut muligheten for plassering 

av fortettingsenheter i 

sentrumsområdet 

Ikke vurdert 

Tilrettelegging for oppholdssoner 

og lekeareal 

8-14 

80 - 130 

18 - 30 

6 - 12 

Ide: ”Modul-bolig” 6 - 18 

SUM (anslått antall 

nye boligenheter) 

190 - 320



BAKGRUNN 

Steinkjer kommune gjennomførte i 2001-2002 et forprosjekt 

innenfor Miljøverndepartementets ”Miljøriktige og attraktive tettsteder 

i distriktene”. Kommunestyret godkjente forprosjektet i 

2002 og vedtok en prioriteringsliste på 30 tiltak som skulle gjennomføres 

fram mot Steinkjers 150-års jubileum i 2007. Boligprosjektet 

”Boligfortetting i sentrum” er et av disse tiltakene. 

Prosjektet ”Attraktive Steinkjer” frambrakte mange innspill knyttet 

til boligtilbud og sentrumsutvikling. Det er et ønske om bedre 

og mer synlig boligtilbud i sentrumsområdet, som for eksempel 

rimelige boliger, boliger tilpasset utleiemarkedet, mindre leiligheter 

tilpasset single husholdninger og ungdommer i etableringsfasen. 

Forventede effekter av prosjektet: 

Boliger for unge i sentrumssonen vil være et viktig bidrag til å gi 

Steinkjer et levende og ”livskraftig” sentrumsområde. Ved å tilrettelegge 

for at også flere aldersgrupper kan ”bo i byen”, er det 

å håpe at det vil oppstå selvforsterkende kvaliteter som videre 

vil stimulere til økt vekst i bosettingsmønsteret. Når det i sentrumssonen 

stimuleres til urbant bomiljø, vil dette sannsynligvis 

føre til et sterkere fokus på sentrumssonen som oppvekstmiljø. 

Nærheten til lekeplasser og uteområder vil være viktige lokaliseringsfaktorer. 

Nå det gjelder skole og barnehagekapasitet, er det i dag ”fullt” 

ved Steinkjer skole og barnehagene i sentrumsområdet. Det er 

pr.august 2004 kjøpt arealreserve for skolen og det er også 

planlagt en ny barnehage som kan gi nye plasser utover det 

som eksisterer i dag. 

Man har i de senere årene sett tendensen til at det er den eldre 

aldergruppen av befolkningen som flytter inn til sentrumsområdet, 

og i stor grad bosetter seg i nybygde leilighetskomplekser 

nært det gamle sentrum. Barnefamilier og unge 

mennesker er i stor grad henvist til boligområdene rundt sentrumsområdet, 

med eneboliger og tomannsboliger. Det er forholdsvis 

lite nybygging av eneboliger i tilknytning til byområdet. 

En forventet effekt av prosjektet vil være å kunne gjøre sentrumsområdet 

mer attraktivt som levende bomiljø, også for unge 

i etableringsfasen, uansett sivilstatus. 

5


MÅLSETTINGER 

”Boligfortetting i sentrum” skal utrede mulighetene for hvordan 

attraktive ungdomsboliger kan innpasses i sentrumssonen i 

Steinkjer. Nye boligenheter kan oppføres både gjennom ren nybygging 

og gjennom omgjøringer av eksisterende boligmasse. 

Det er et grunnlag for satsingen at de nye boligene blant annet 

kan tjene som startboliger for unge innflyttere og tilbakeflyttere til 

byen. 

Det er i prosjektet sett på arealer og bygninger som gjennom fortetting 

eller rehabilitering kan egne seg til utbygging for boligformål 

(andre formål, for eksempel næringsformål er ikke vurdert). 

Hovedmål: 

• Steinkjer kommune skal kunne tilby attraktive boliger i sentrumsområdet 

til de gruppene av unge som etterspør urbane 

byboliger. 

Delmål: 

• Steinkjer skal framstå som en attraktiv bostedskommune, 

med et boligtilbud tilpasset aktuelle tilflyttere til kommunen. 

• Steinkjer skal kunne tilby et bredt spekter av forskjellige boligtyper 

i sentrumsområdet, fra rimelige leieboliger, borettslagsleiligheter 

og selveierboligen. 

• Gjennom et utvidet boligtilbud skal det bli langt enklere å 

etablere seg i Steinkjer kommune. 

• Steinkjerbygg AS skal utnyttes som et aktivt redskap i utviklingen 

av et bredere boligtilbud i sentrumssonen. 

Avgrensninger av oppgaven 

Område 

Angitt område for oppgaven er ”sentrumssonen” i Steinkjer. Den 

defineres geografisk som det tettbebygde byområdet, fra Figgaelvas 

utløp til Nordsileiret. Furuskogen, Nordsihaugen, Heggesåsen 

og Eggelia/Bogen danner avgrensning mot åsene som 

omkranser byen. Sannanområdet er utelatt, siden dette området 

nå er under regulering. 

Oppgave 

Oppgavens avgrensing er å undersøke potensialet for boligfortetting 

innenfor det definerte geografiske området, ved å vise 

eksempler på arealer som kan bebygges med boligbebyggelse 

eller vise eksempler på ombygging av eksisterende boligmasse. 

Man har valgt å holde seg til arealer og bebyggelse som er i 

kommunalt eie, og bare i liten grad vist eksempler som berører 

privat areal. 

6


Områder 

Det er vist eksempler på forskjellige arealer innenfor sentrumsområdet. 

Det kan være rene ubebygde områder, arealer som er 

i transformasjon eller arealer som i dag har en bestemt funksjon 

(for eksempel parkeringsplass), men på grunn av beliggenheten 

og områdekarakter man kan se for seg bli utnyttet til 

annet formål. Arealene er valgt ut av kommunens planavdeling 

eller foreslått av Bremset Arkitektkontor. 

Foto: Gekko 

HVA ER BOLIGFORTETTING? 

Fortetting er en fellesbetegnelse på den utbyggingen som foregår 

innenfor en eksisterende byggesone (områder som allerede 

er bebygd). I dette prosjektet er vurderingene begrenset til boligfortetting. 

Fortetting til boligformål kan for eksempel være 

fradeling av nye enkelttomter i eksisterende småhusområder, 

utbygging av åpne restarealer, og tilbygg og endring av eksisterende 

bebyggelse. 

”Boligfortetting i Sentrum” er i første rekke en undersøkelse av 

hva man kan oppnå av nytt boligareal ved å bygge på eksisterende 

ubebygd, tilgjengelig areal. Det er også gjort vurderinger 

knyttet til omgjøring av boligmasse som er i Steinkjerbygg 

AS sitt eie. Det er ikke gjort noen vurderinger av hvilket 

vekstpotensial som ligger i for eksempel påbygg, tilbygg eller 

deling av eksisterende bygninger. 

Det er viktig at fortettingsprosjekter forankres i kommunens 

egen planlegging, slik at kommunen har bedre styring med den 

fortettingen som skjer. Da kan kommunen stimulere aktivt for 

en ønsket fortetting og samtidig hindre uønsket fortetting. 

7


Foto: Gekko 

HVA ER EN OPPSTARTSBOLIG? 

Brukergruppen ” ”unge” ” unge” 

Husbanken fokuserer med sine utlåns/- og støtteordninger på 

ungdommer for aldersgruppen 18-35 år. Boligbehovet i en slik 

fase av livet er langt fra entydig, fordi det er en fase av livet som 

er mye preget av endringer, med utprøving av studier, arbeidsforhold 

og parforhold. Gjennom arkitektkonkurranser er det satt 

fokus på den unge delen av befolkningen, som ønsker fleksible, 

moderne og rimelige boliger i urbane strøk. Ungdom er en sammensatt 

gruppe, hvor forskning viser at de fleste ser positivt på 

det å ha større frihet, flere valgmuligheter og økt mobilitet. Boligprosjekter 

rettet mot ungdom bør derfor gi rom for både ulike livsformer 

og prioriteringer. 

Steinkjer kommune fokuserer gjennom Boligpolitisk melding 

2000-2003 på følgende grupper av unge: 

• Ungdom som trenger støtte/ hjelp til å finne egnet bolig 

(kommunalt eide boliger) 

• Steinkjerungdom i etableringsfasen (Oppstartsbolig) 

• Tilflyttet ungdom som trenger overgangsbolig ved innflytting til 

Steinkjer 

Forskjellige typer ungdomsgrupper har således forskjellige behov. 

Særlig vil økonomisk evne variere, slik at det bør være både 

boliger tilpasset leie - og eiemarkedet, og variantene i mellom. 

Det bør satses på et bredt og variert spekter av boligtyper, slik at 

det i utgangspunktet finnes ”noe for alle”, uansett økonomisk ståsted. 

8


Oppstartsbolig 

Oppstartsboligen kan tolkes som ”noe eget” i en første fase av 

voksenlivet, og er et begrep som kan brukes om en bolig tilpasset 

den unge etablererfamilien eller en ungdoms første bolig. 

Det kan også være oppstartsbolig i forbindelse med tilbudet 

om overgangsbolig for eksempel i en tilflyttersituasjon. 

Gjennom andre prosjekter er det kommet fram forskjellige ønsker 

knyttet til boligen størrelse og utforming (se avsnittet under). 

Felles for disse referanseprosjektene er ønsket om fleksibilitet 

mht. planløsning og at det er en rimelig inngangsbillett til 

boligdrømmen. Større romhøyde i leiligheten og moderne arkitektur 

nevnes også som eksempler på urbane boliger. 

Heftet ”Smått og flott—arealeffektive boliger” (Sintef, TOBB, 

Husbanken, 2001) ser på arealeffektivitet som virkemiddel når 

det gjelder bokvaliteter for målgruppen ”ungdom”. Med arealeffektivitet 

menes ”redusert arealbruk per person over tid”. Det 

blir et mål å kunne redusere arealbruken i boligene uten at det 

går på bekostning av grunnleggende kvaliteter eller ”høy boligstandard”. 

Urbane boformer 

Husbanken har i samarbeid med Norsk Form avholdt verksteder 

om ”Nye boformer” (mars 2002), for å finne ut noe om 

hvordan forskjellige brukergrupper vurderte sin egen bosituasjon, 

og hvilke ønsker de hadde for fremtidige boformer. 

Det som i hovedsak kom fram, var ønsket om mange typer 

service– og fellesløsninger knyttet til en enklere hverdag, et 

uforpliktende fellesskap, og økonomi. Ønsket om fellesløsninger 

gir utfordringer knyttet til arealutnytting og driftsformer 

for fremtidige byboliger. I tillegg til ønsket om fellesløsninger, 

kom det også fram et behov for fleksibilitet i boligløsningene. 

9


Fleksibilitet kan tolkes forskjellig. Det kan være muligheten for å 

videreutvikle sin bosituasjon ved å ha fleksibilitet mellom eide 

eller leide arealer i perioder av livet, eller det kan være en innebygd 

fleksibilitet i boligens planløsning, f.eks ved å ha flere like 

store rom, som kan endre funksjon etter behov. 

Fra heftet ”Verksted om nye boformer”: 

”På verkstedet var det særlig de unge og nomadene som kunne 

tenke seg utradisjonelle løsninger på små arealer– blant 

annet åpne løsninger og med innebygget fleksibilitet, over døgnet 

og for kortere perioder. Krav til kvalitet og gode lysforhold 

på knappe arealer har gitt behov for å eksperimentere med boligkvaliteter 

som gir ”mer rom for pengene”. Dette kan bety at 

ved å gi mer luft og lys, åpenhet, høyde under taket og muligheter 

for å innrede i høyden, større glass og lysflater, kan man 

oppnå mer tidsmessige og vakre boliger med en nype fleksibilitet, 

uten vesentlig større arealkostnad. Slike boliger kan tiltrekke 

nye kjøpere som ønsker modernitet både funksjonelt og i 

formgiving som utgangspunkt for en bymessig bolig.” 

Egnethetsanalyse 

Ved å sette opp kriterier for egnethet, en slags ”egnethetsvurdering”, 

kan man finne ut i hvilken grad den aktuelle tomta/ 

bygningen er egnet for bolig for unge i etableringsfasen. 

Kriterier for ”egnethet for ungdomsboliger” må være knyttet opp 

i mot ungdomsbegrepet og inneholde faktorer som kan gjøre 

det mulig å finne forskjeller i forhold til f.eks. boliger tilpasset 

eldre. Ungdommer vil sannsynligvis være opptatt av nærhet til 

funksjoner som oppfattes som viktige i forhold til aldersgruppen. 

Hvis det er unge mennesker i etableringsfasen med 

små barn, vil det være bestemmende for hvilke kriterier som 

står i fokus. Uansett vil kriteriet om boligkostnad være viktig for 

unge, fordi det sannsynligvis er slik at de aller fleste unge i 

etableringsfasen ikke har god økonomi. 

Kriterier for egnethetsanalyse 

• Pris for boligen (eie, leie eller annen boligform) 

• Uteområde ved boligen (lekeplass, avskjerming) 

• Nærhet til annen nærlekeplass (friområde/naturområde) 

• Nærhet til skole eller barnehage 

• Trafikksikkerhet (gangveger, snarveger), sikring mot elv 

(sjø) 

• Bomiljø (bymiljø, butikker, gatemiljø, uteplasser) Nærhet til 

nærbutikk (cafe, bymiljø, urbant miljø…) 

• Parkeringstilgjengelighet (garasjer) 

• Planløsning på bolig. Fleksibilitet i forhold til mulige endringer 

av planløsningen, utleiemuligheter. Romkvaliteter/ kubikk. 

• Klima 

• Trafikkstøy, forurensing, luftkvalitet 

• Omgivelser (andre boliger i samme strøk, fare for klaging på 

”støy”) 

• Mulighet for kontakt med andre beboere 

Disse kriteriene er ikke vektet, men vil ved beskrivelse gi en 

indikasjon på i hvilken grad området er egnet for boligprosjekter 

med spesielt fokus på den unge delene av befolkningen. 

10


HUSBANKEN 

Minstestandard for boliger: 

Husbankens arkitektkontor og Byggforsk satte disse 

minstestandardene for antall kvadratmeter for leiligheter: 

1-roms: min 50-55 m 2 

2-roms: 60 m 2 

3-roms: 70 m 2 

Minstestandarden inneholder et funksjonskrav, en norm og en 

veiledning. Minstestandarden ble foreslått fjernet fra og med 

årsskiftet 2003/ 2004, men er fremdeles gjeldende. Husbanken 

har i praksis gått vekk fra å bruke minstestandardene som 

målebegrep for sine tilskuddsordninger, slik at låneordningene 

ikke er knyttet til arealberegninger av boenhetene. Det er andre 

kriterier som har vært utslagsgivende for Husbankens støtte til 

boligprosjekter, og det har vært vist en vilje til å satse på boligprosjekter 

med utradisjonelle romløsninger kombinert med lavt 

boareal i forhold til den tidligere etablerte minstestandarden, og 

eiermodeller hvor Husbankens finansieringsandel er høy (inntil 

90%, jf. privat borettslagsmodell i referanseprosjektene). 

Gjennom flere boligprosjekter er det gitt lånetilskudd til selvstendige 

leiligheter som er langt fra ”minstestandarden” i antall 

kvadratmeter, men som byr på andre kvaliteter med hensyn til 

planløsning. Det har for eksempel vært boligprosjekter oppført 

med en større romhøyde enn vanlig, slik at man kan tenke kubikkmeter 

i stedet for kvadratmeter. På denne måten har planløsningen 

oppfordret til andre utradisjonelle løsninger for 

rombruk gjennom sovehemser og studioløsninger (f.eks IKEAs 

bokonsept ”Go cubic”). Selv om Husbanken praktiserer en mer 

fleksibel håndtering av normen, så er funksjonskravene like 

”strenge”. 

Bofellesskap 

Bofellesskap er definert som ”en gruppe boliger som i tillegg til 

de private boligenheter også disponerer lokaler/arealer til felles 

bruk”. De private boenhetene består av fullstendige boliger (til 

forskjell fra et bokollektiv, hvor private enheter/hybler deler vesentlige 

nødvendige bofunksjoner som for eksempel kjøkken 

eller baderom.) 

I et bofellesskap vil fellesrommene kanskje være felles oppholdsrom 

med felles kjøkken, eller allaktivitetsrom. Det er anbefalt 

at man involverer beboerne ved planleggingen av fellesarealene. 

Få av referanseprosjektene med boliger spesielt tilpasset 

unge mennesker innholder eksempler på bofellesskap eller 

store fellesarealer. Det er i stedet satset på andre former for 

boløsninger med separate boenheter. Det finnes gode eksempler 

på senior-bofellesskap med stor andel av fellesareal. Fellesarealene 

kan være 

• Større rom for selskap/ møterom/ uteleie etter behov 

• Gjestehybel/ overnattingsrom for bruk når den lille leiligheten 

har for få soverom 

• Barnefamilier eller aleneforeldre som har rom for gjensidig 

avlastning mht. barnepass. 

11


Arealeffektive boliger for ungdom 

Det er gjort undersøkelser (Smått og flott—arealeffektive boliger” 

Sintef, TOBB, Husbanken, 2001) som viser at ungdommer 

generelt venter lengre med å flytte hjemmefra og til etablering 

med egen familie i egen eid bolig. Dette har sammenheng med 

forlenget skole– og studietid og senere etablering i arbeidslivet. 

Likevel viser tall fra boforholdsundersøkelser at mellom 80 og 

90% ønsker å eie boligen sin selv, enten som selveier eller andelseier. 

Mange ønsker nok eneboliger, men det er en tendens 

at de yngste ungdommene (20-25 år) foretrekker tettere og mer 

urbane boformer. 

Det er et behov for å tenke nytt når det gjelder boligareal og 

boligløsninger. Kanskje kan man gjennom kreative boløsninger 

finne arealkvaliteter som gir gode og funksjonelle boliger, uten 

å gå på bekostning av generell bokvalitet. Husbanken har publisert 

mange eksempler på at både arkitektoniske og andre virkemidler 

kan bidra til god bokvalitet med minst mulig areal. 

Såkalte ”arealeffektive boliger” kan være boenheter med følgende 

utforming eller kvaliteter: 

Små enheter med generelle kvaliteter 

Virkemidler som gir opplevelse av letthet og romslighet, lys og 

luft, f.eks økt takhøyde og hemsløsninger, eller åpne løsninger 

kombinert med dagslys og gode utsiktsforhold. 

Flerbruk eller ”generalitet” innebærer at noen rom i boenheten 

er utformet med tanke på funksjonsendringer uten at det medfører 

fysiske endringer. Dette kan gjøres ved at flere rom er 

likeverdige i areal, eller at deler av innredningen er mobil eller 

flyttbar, og at boligen utformes med minst mulig gangareal. Behovene 

for å bygge om boligen reduseres selv om bobehovene 

endrer seg (for eksempel ved endringer i funksjonsdyktighet 

eller antall familiemedlemmer). 

Interiør og innredning kan tenkes utført annerledes enn tradisjonelle 

møbelløsninger. Smarte møbleringsmåter som utnytter 

plassen, gode lagringsplasser og kombinasjonsmuligheter kan 

gi en liten boenhet fullverdige bokvaliteter. Skillevegger kan gi 

lagringsplass og avskjerming av private arealer, og en kjøkkenbenk 

kan kombineres med spiseplass og arbeidsbord. 

Bruk av fellesarealer 

Flere boenheter deler felles arealer, slik at dette kan redusere 

arealbruken per person. Fellesløsninger kan være et aktuelt 

alternativ til selvstendige boligenheter, kanskje spesielt for ungdom 

som skal bo hjemmefra for første gang. I et bofellesskap 

(bokollektiv) for ungdom kan de private enhetene være relativt 

små, mens de andre rommene er felles. 

12



Tilpasningsdyktige boliger 

Tilpasningsdyktighet sier noe om mulighetene for å bygge om 

en bygning eller en leilighet. Dette kan være å flytte vegger eller 

dele større rom i mindre rom, men også muligheten for å 

utvide boligen (når det gjelder areal eller standard, såkalte elastiske 

boliger) eller muligheten for å slå sammen to enheter og 

dele dem opp igjen etter behov (såkalte dynamiske boliger.) 

Elastiske boliger kan utvides gjennom påbygging eller innredning 

av tidligere uinnredet areal, f.eks. kjeller eller loft. 

Et eksempel på en dynamisk bolig er en leilighet med en hybeldel, 

som ved behov innlemmes i hovedleiligheten (på samme 

måte som en sokkelleilighet i en enebolig kan bli en del av hovedhuset). 

UNIVERSELL UTFORMING 

Begrepet ”universell utforming” spiller på mulighetene som finnes 

for å tilrettelegge omgivelsene slik at de blir brukbare for 

alle brukergrupper, det være seg bevegelseshemmede, synshemmede, 

miljøhemmede, eldre, barn eller andre grupper. 

”Universell utforming er utforming av produkter og omgivelser 

på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor 

utstrekning som mulig, uten behov for tilpasning og spesiell 

utforming.” Norges Handikapforbund 

Ideologien bak begrepet er at man skal strebe etter å skape 

løsninger som kan brukes av alle, i stedet for å lage ”spesielle” 

løsninger for ulike brukergrupper. I klartekst betyr det at planleggingen 

skal ta utgangpunkt i brukbarhet for barn, eldre, ulike 

grupper funksjonshemmede osv. Ulike brukergrupper har ulike 

behov å ta hensyn til, for eksempel behov knyttet til sansebegrensninger 

(syn, hørsel), bevegelse (rullestol, barnevogner, 

trille, sykkel), eller miljø (allergi, astma). 

Å planlegge i samsvar med ”universell utforming” kan tolkes 

som krav til utformingen av selve boligen og uteområdene, men 

det innebærer også en slags forpliktelse for den overordnede 

planleggingen, hvor det bør legges til rette for gode løsninger 

mht. trafikk, arealdisponeringer og grunnleggende premisser for 

prosjekteringen. 

Eksempler på gode løsninger: 

• Trinnløse adkomster, ingen nivåforskjeller, lave terskler 

• Bruk av ramper (ikke trapper) med liten stigning 

• Livsløpsstandard 

• Informasjon og orientering med skilt/piktogrammer 

• God bredde på passasjer 

• Bruk av taktile belegg inne og ute 

• Gode kontraster i arkitekturen letter orienteringen 

(gjelder både interiør og eksteriør) 

• Miljøvennlig materialbruk (samt beplantning) gir gode 

forhold for allergikere/astmatikere 

• (Parkeringsplass ved inngang til bolig) 

13


Ungdomsboliger og universell utforming: 

Det kommer raskt opp et spørsmål om boliger i en viss etasje 

må inneholde heisløsning for at hver enhet skal være tilgjengelig 

via heis. Heis fordyrer boligprosjektene, og dette er 

kanskje noe som kommer i konflikt med tanke på at ungdomsboligprosjekter 

skal være rimelige boliger. 

Sett i forhold til et samlet tilbud av boliger bør det tilstrebes at 

noen boligenheter er tilrettelagt med heisadkomst, mens andre 

ikke har heis. Det kan også i planleggingsprosessen tas med at 

heisanlegg kan ettermonteres i nybygde boliger. 

Prosjekt i Steinkjer: 

Husbanken har ytt tilskudd til eget forprosjekt /utredning om 

universell utforming. Forprosjektet er under arbeid nå og skal 

ferdigstilles nov. 2004. 

KOMMUNENS SATSING 

Boligpolitisk melding 

Steinkjer kommunes boligpolitiske melding setter fokus på kommunens 

boligpolitikk. Det settes fokus på både tilrettelegging 

for tomteutvikling og boligbygging, samt kommunens egen boligsatsing 

i forhold til grupper med særskilte behov. 

Nåværende melding er gjeldende for perioden 2000-2003. Av 

satsingstiltak som er foreslått iverksatt i planperioden er bl.a. 

planlegging av inntil 50 boligenheter for ungdom, og planlegging 

av inntil 10 boligenheter for utleie til tilflyttere som ledd i 

kommunens næringsutvikling/ omstillingsarbeid. 

Boligpolitisk melding skal revideres for perioden 2004-2007. 

Det er som et ledd i kommunens næringsutvikling forventet et 

behov for ”egnede overgangsboliger”. Dette er boligenheter 

som brukes i en tidlig fase av tilflytternes etablering i Steinkjer, 

slik at nyinnflyttere kan få litt tid på seg før valg av permanent 

bolig. Boligene kan ha tidsbegrenset utleieperiode, og gjerne 

være sentrumsnære. 

Utbyggingen planlegges ved nybygging og/eller tilrettelegging 

av eksisterende bygningsmasse, og kanaliseres gjennom 

Steinkjer Tomteselskap AS eller AS Steinkjerbygg. 

Det kan være aktuelt å planlegge for ulike ”byggetrinn”, slik at 

for eksempel baderom enkelt kan utvides ved behov, eller at 

det bygges for heis, men at heis først settes inn ved behov. 

14


BYGNINGSSTRUKTUR—BOLIGTYPER 

Noen av utbyggingsprosjektene/ mulighetsstudiene vil være 

fortettingsprosjekter innenfor bykjernen. Det skal tas stilling til 

ønsket bygningsstruktur og valg av boligtyper. Disse valgene 

må gjøres på grunnlag av en kort arkitektonisk analyse av området, 

basert på registreringer av konkrete forhold. I tillegg vil 

analysen også innholde formmessige avveininger og argumenter 

for hvilke estetiske kvaliteter man bør gripe tak i og forsterke, 

eller andre trekk som man velger å tilføre gjennom et 

nytt boligprosjekt i området. 

Et utgangpunkt for analyse: 

• Registrering av bebyggelsen 

• Eksisterende bebyggelsesstruktur 

• Størrelser, høyder, etasjeantall 

• Vegsystem, adkomst og henvendelse 

• Tomteforhold, kommunalteknikk 

• Orienterings/ Klimaforhold 

• Gjeldende reguleringsbestemmelser (reguleringsplan) for 

området 

• Karaktertrekk som det er ønskelig å forsterke/ motvirke eller 

tilføre 

• Spesielle forhold 

Det er viktig å merke seg at boligenhetenes størrelse (eller 

type) ikke er avhengig av hva slags bebyggelsesstruktur som 

velges. Det bør innarbeides en fleksibilitet med hensyn til enhetenes 

størrelse, slik at f. eks. et rekkehusområde eller blokkbebyggelse 

kan inneholde forskjellige typer boligenheter, fra 

den minste enhet med et soverom til den store boligen tilpasset 

familien med flere barn. Når det gjelder ungdomsboliger bør 

hovedfokus likevel legges på de små selvstendige enhetene, 

tilpasset single eller små familier. 

15


Eiermodeller 

Det er viktig å se på mulighetene for å legge tilrette for forskjellige 

typer eiermodeller innenfor det enkelte boligfortettingsprosjekt. 

Det er en utfordring å legge til rette for en variasjon i 

eierformer, enten innenfor et boligprosjekt eller mellom bygninger 

innenfor utbyggingsarealet. 

Steinkjer har en svært liten andel av borettslag, sett i forhold til 

andelene selveierleiligheter og utleieboliger, og sammenlignet 

med tilsvarende bykommuner i Nord-Trøndelag. (Jf. en undersøkelse 

gjort av Steinkjer kommune v/Bygningssjefens kontor i 

1995/96. Mens NBBL hadde lokalkontor i Steinkjer, ble det ikke 

arbeidet med borettslagsmodeller, og dette kan være noe av 

årsaken til at det omtrent ikke finnes borettslag i kommunen. 

Eiermodeller: 

• Selveierleilighet 

• Utleieleilighet 

• Andelslag 

• Borettslag 

Hovedkategori Etableringsmåte Finansiering ”Husleie” Endring av boforhold 

Leietager 

”Utleieboliger for 

ungdom” 

Leiekontrakt 

Spesielle vilkår vedrørende 

botid m.v. 

Finansiering boligeiers 

ansvar + tilskudd 

Kommune, stiftelse, 

BRL Husbanklån 

Leietager (ordinær) Leiekontrakt Finansiering boligeiers 

ansvar 

Andelseier Borettslag 

Kjøp av andel i BRL 

Medlem av BRL 

Selveier/ Egen bolig Selvbygging 

Kjøp 

Tabell: Øyvind Bogfjellmo 

1.prioritets hovedlån 

finans av BRL 

Andelsbrev finans 

innskudd 

Egenkapital 

Pantelån 

Egeninnsats 

(Boligtilskudd) 

16 

Husleie til eier Oppsigelse i henhold 

til leiekontrakt 

Husleie til eier Oppsigelse i henhold 

til leiekontrakt 

Husleie til BRL Oppsigelse/Salg av 

andel 

Andelseiere har 

forkjøpsrett 

”Husleie” 

(fungerer til en viss 

grad som sparing) 

Diverse 

Ikke skattefradrag for 

leier 

Ikke skattefradrag for 

leier 

Skattefradrag for 

kapitalelement ”BRLunderskudd” 

Salg Skattefradrag for 

kapitalelement 

(gjeldsrenter)


Foto: Gekko 

Parkeringsløsninger 

Det er i dette prosjektet ikke gjort grundige vurderinger i den enkelte 

sak som går på behovet for parkeringsplasser (parkeringsdekning), 

men det er beskrevet hvordan parkeringskravet tenkes 

løst for den enkelte tomt/ utbyggingsområde. Dette er vurderinger 

gjort i forhold til et overslag av antallet og typen boenheter i 

hver bygning. 

Parkeringsarealer/ forslag til parkeringsløsninger kan være vist 

ved skisseforslagene. Det vil være fornuftig å fastsette kravet til 

parkeringsdekningen i den enkelte reguleringssak. Siden parkering 

er arealkrevende vil dette i stor grad kunne påvirke utnytting 

og utforming. 

Parkeringskravet i Steinkjer sentrum har vanligvis vært: 

0,5-1 plass pr. hybel 

1,2 plasser for 2- og 3-roms leiligheter 

1,5 plasser for 4-roms leiligheter 

Når sentrumsnære områder eller bykjerner tilrettelegges for større 

boligtetthet ved fortettingsprosjekter, kan det være vanskelig å 

innpasse nye parkeringsplasser p.g.a. knapphet på areal. Vektlegging 

på mindre boligenheter tilpasset enpersonshusholdninger 

vil gi et uforholdsmessig stort behov for parkeringsareal i forhold 

til eksisterende situasjon, hvis man legger tall som 1,2 p-plass pr. 

boligenhet til grunn for beregning av behov for parkeringsareal. 

En løsning kan være utbygging av parkeringslokk- eller kjeller i 

stedet for å sette av parkeringsareal ved gate eller veg. 

Utfordringene med hensyn til parkeringsbehovet kan også løses 

som felles parkeringsanlegg i større bygg. Parkeringshus kan 

inneholde både boligparkering og ”åpne” parkeringsplasser for 

næringsarealer og/ eller langtidsparkering. En konkret mulighet 

er å bygge ut parkeringsanlegg under bussterminalen ved Jernbanestasjonen 

(se illustrasjon under.) 

17


A1 

B1 

C1 

D1 

Tegnforklaring områder 

Inndeling i kategorier: 

A: Eksisterende boligbygninger 

B: Ledig tomteareal 

som kan egne seg for 

boligbygg 

C: Utearealer 

D: Boligbygg som 

”fortettingsredskap” 

DEL II 

GJENNOMFØRING—ARBEIDSMETODIKK 

Gjennom prosjektet skal aktuelle utbyggingsområder i sentrumssonen 

belyses gjennom skisseprosjekter. På forhånd er 

det enighet om noen utbyggingsområder som opplagt egner 

seg for nybygging /utbygging innfor sentrumssonen. Nye arealer 

/områder vil komme til under prosjektets gang. 

Det skal for hver aktuelle tomt skisseres aktuell boligtype og 

gjøres et overslag for antall leiligheter eller boligenheter som 

maksimalt kan oppføres. Ved å summere antallet enheter i et 

tabelloppsett får man fram potensialet for ungdomsboliger i 

sentrumssonen. Oversikten kan videre være til hjelp for en prioritering 

eller utvalg av hvilke prosjekter som det er mulig å gjennomføre 

fram mot byjubileet i 2007. 

AKTUELLE TOMTER OG BYGNINGER 

Kartet og tabellen viser de mest aktuelle områdene for utbygging 

av ungdomsboliger. Det er anslått hvor mange boligenheter 

som maksimalt kan oppføres på hver enkelt tomt/ område. 

Det er ikke tatt med oversikt over andre boligprosjekter innenfor 

sentrumsområdet (dette kan være både igangsatte eller prosjekter 

under planlegging/ prosjektering). 

18 

B5 

B10 

D1 

A5 

A4 

B1 

B8 

B6 

A3 

B7 

B2 

C1 

A2 A1 

B4 

B9 

B3


A5 

A4 

A3 

A2 

A1 

DELPROSJEKTER: 

OMBYGGING AV EKSISTERENDE BOLIGER 

Det er innenfor sentrumsområdet flere boligblokker som eies av 

Steinkjer kommune gjennom AS Steinkjerbygg. Dette er boligblokker 

som i dag er utleid til forskjellige grupper, men i stor 

grad har eldre leietagere. 

Aktuelle bygninger: 

Nr. Adresse/Navn Beskrivelse Tiltak/Ide An- 

A1 Skolegata 31 

og 33 

A2 Bying. Gregussonsgate 

A3 ”Håndverkeren” 

Kirkegata 

19 

Leilighetsbygg Oppgradering av 

interiørløsninger 

Leilighetsbygg Rehabilitering av 

leiligheter 

Til salgs på det 

private markedet. 

Ombygging til flere 

mindre boenheter. 


i Kirkegata? 

A4 Ølvegata 1 Leilighetsbygg Oppgradering av 


A5 Ølvegata 11-13 Leilighetsbygg Oppgradering av 


Ingen 

nye 

Ingen 

nye 

2 - 4 

Ingen 

nye 

Ingen 

nye 

Tilrettelegging for ungdomsboliger i eksisterende boligblokker 

fordrer et fokus på følgende: 

• Bygningsmessige ombygginger 

• Oppussing 

• Uteområder (f.eks lekeareal) 

• Tilrettelegging for barnefamilier (plass for barnevogner etc.) 

• Støyproblematikk 

• Borettslagsregelendringer 

Ut ifra vurderinger av bygningsmessige forutsetninger, er det 

sannsynligvis ikke økonomisk lønnsomt å bygge om eksisterende 

tre– eller betongbygninger til å inneholde flere boenheter. 

Dette berører både konstruksjonsmessige og branntekniske 

hensyn. Flere av boligblokkene har gjennomgått en bygningsmessig 

oppgradering i de senere årene, mht. tilgjengelighet 

(installering av heis og nye inngangsparti) samt oppgradering 

av standard på interiør og romløsninger. 

Det er trolig gjennom slik generell oppgradering av boligløsninger 

man kan få til attraktive leiligheter for utleie til ungdomsboliger. 

Det kan være gjennom satsing på utradisjonelle 

og åpne arkitektoniske interiørløsninger, som gir attraktive og 

funksjonelle arealer. Det er sett nærmere på A2 Bying. Gregussonsgate 

som eksempel på slik tilrettelegging/ ombygging. 

Løsningene som er vist for A2 (se neste side) antas å ha overføringsverdi 

for de andre bygningene.


A2: B 

A2: BYING YING. YING. 

GGREGUSSONS 

REGUSSONS GATE 

. G 

Stedsbeskrivelse 

Boligblokken i Byingeniør Gregussons gate ligger sentralt til, 

midt i det gamle sentrum. Bygningen ligger i et bykvartal med 

småbutikker og HiNT er nærmeste nabo i øvre del av kvartalet. 

Bygningen er et fint eksempel på etterkrigsmodernisme, oppført 

i 1948-49 (?) som et bygg for NSB-ansatte. Opprinnelig var det 

små leiligheter og fellesrom med felles servicefunksjoner, men 

bygningen er senere ombygget med små leiligheter. Det er ikke 

installert heis i bygningen. 

Reguleringsbestemmelser 

Bygningen inngår i reguleringsplan for sentrum. 

Problemstillinger 

Bygningen er noe nedslitt, og leilighetene av forskjellig standard, 

med til dels små rom og eldre sanitæranlegg. Det er ikke 

egnet for innlegging av heis i bygningen, ut ifra tidligere vurderinger 

gjort av Steinkjerbygg AS. 

Egnethet som ” ”ungdomsboliger” 

” ungdomsboliger” 

Denne bygningen kan trekkes fram som eksempel på hvordan 

enkeltleiligheter kan rehabiliteres med tanke på ungdomsboligformål. 

Bygningen ligger svært sentralt til mht. studiesteder, 

skole/barnehage og urbant miljø. Det er imidlertid dårlig 

uteareal (ikke opparbeidet og skyggefullt), og sannsynlig trafikkbelastet 

område (Kongens gt.), samt manglende parkeringsmuligheter. 

Det er i skissene sett på mulighetene for hvordan 2 av leilighetene 

kan omgjøres til attraktive ungdomsboliger. Det er lagt 

vekt på å finne muligheter for å gjøre om planløsningen til mer 

funksjonelle og fleksible løsninger, samt oppgradering av baderomsarealer. 

20


A2: B 

A2: BYINGENIØR 

YINGENIØR GGREGUSSONSGATE 

REGUSSONSGATE 

G 

Alternativ 1: 

Utgangspunktet er en leilighet med 3 rom, og atskilt WC og baderom. 

Baderommet er svært lite, og kjøkkenet er trangt i forhold 

til dagens standard. 

Forslag: Lage åpen kjøkkenløsning mot stue/ oppholdsareal, og 

utvide baderommet på bekostning av gangarealet. Badekar kan 

”innbygges” og det kan brukes moderne og utradisjonelle materialer 

som glassbyggestein for å gi lys og luftighet til en trang 

gang. Det store soverommet kan utformes med atskilt ”walkin”garderobeløsning. 

Førsituasjon: 

Alternativ 2: 

Her er utgangspunktet naboleliligheten, som har en annen 

planløsning. Det er en lang gang, baderommet er lite og plassert 

slik at man må gå gjennom soverommet for å nå badet. 

Forslag: Åpne opp mellom stue og kjøkken for å lage en rommeligere 

oppholdssone. Baderommet kan utvides ved å ta litt 

av soveromsarealet, slik at det ligger i enden av gangen. Det 

gamle trange toalettet kan bli ny garderobe eller romme oppbevaring. 

Det kan også gjøres en del ved bruk av moderne materialer 

og interiørløsninger. 

Førsituasjon: 

21 

Etter: 

Etter:


B5 

B10 

B6 

B7 

B1 

B8 

B2 

B4 

B9 

B3 


NYE BOLIGAREALER 

Bremset Arkitektkontor har utarbeidet forslag og skisser til utbyggingsprosjekter 

i sentrumssonen. Analyse og registrering rundt 

hvert område danner grunnlaget for hva slags boligtyper og hvor 

høy utnyttingsgrad som er valgt. Ingen av skissene er gjennomprosjektert, 

og illustrasjonene bør tas som et eksempel på en 

mulig situasjon, og ikke ”slik skal det bli”. Forhåpentligvis vil illustrasjonsskissene 

fungere som et studiegrunnlag slik at Steinkjer 

kommune bedre kan vurdere områdets muligheter. 

Nr Adresse/ 

Navn 

B1 Grønnsaktorget 

B2 Elvegata v/ 

Rismelen 

B3 Område v/ 

Infanterivegen 

B5 Areal mellom 

Dampsaga 

og Fylkets 

Hus 

B6 Rosenvinges 

plass (Torg 

v/Bogavegen- 

Ølvegata) 

B7 Kvartal 

Kongensgt. 

og Kalv Arnessonsgate 

22 

Beskrivelse Tiltak/Ide Antall 

enheter 

I dag brukt til parkering. 

Eldre boligblokk 

i 2.etg. 

Utbygging av et 

”storkvartal” som 

forutsetter riving av 

eksisterende bebyggelse. 

Boliger 

kombinert med 

parkeringshus, evt. 

næringslokaler i 

Kirkegata. 

Parkeringsplass Punkthusbebyggelse 

”Grønt” restareal 

opp mot Furuskogen. 

Nær forbindelse 

til Furuskogen 


Fortsettelse av 

boligområde? Nybygg 


Punkthusbebyggelse 

Bygningsstrukturer, 

vurdering av 

antall enheter 

Parkeringsareal Nye boliglameller i 

kombinasjon med 

parkeringsdekke 

og offentlig plass 

Uutnyttet bakgårdsareal 

Område B4, B8, B9 og B10 

Fortetting, nye 

enheter, sammenbygging 

Ikke utredet 

25 - 35 

18 - 30 

30 - 50 

80 - 130 

18 - 30 

6 - 12


B1: G 

B1: GRØNNSAKTORGET 

RØNNSAKTORGET 


Arealet er i dag i bruk som parkeringsplass. Det er et åpent byrom 

som ligger svært sentralt i sentrumsområdet. Det er variert 

bebyggelse rundt plassen, med både ren boligbebyggelse ogfleretasjes 

næringsareal som avgrensning av plassrommet. 

Kirken og Jernbaneparken danner rommets grønne ”vegger”. 


Arealet representere en stor arealressurs innenfor sentrumsområdet. 

Mye av diskusjonen omkring grønnsaktorget vil nok 

dreie seg om det vil være riktig å bebygge arealet. Eksisterende 

parkeringsplasser må erstattes, da disse er viktige for 

sentrums næringsutvikling og brukbarhet. Eventuell ny bebyggelse 

på området reiser spørsmål om utnyttelsesgrad, vegsystem 

og forholdet til eksisterende bebyggelsesstruktur (den 

etablerte kvartalsstrukturen) i sentrum. 



Ny boligbebyggelse vil ligge svært sentralt i forhold til studiesteder 

og urbant miljø. Det er lekeområde rett i nærheten (Jernbaneparken) 

og skole/- barnehage i nærheten. Trafikksystemet 

med sterk trafikk i Strandveien kan være en utfordring for barn 

og lek. 

Utvikling av tomta 

På denne tomta kan man se for seg mange forskjellige løsninger 

mht. utnyttelse og arkitektur. Krav til parkeringsplasser kan 

løses med en egen ”parkeringsdel” av bygningsmassen, som 

lokk over eksisterende areal eller kanskje nedsenket en halv 

etasje ned i bakken. Ny bebyggelse kan tilpasses tilliggende 

bygningsstrukturer, eller man kan innføre nye åpnere strukturer. 

Parkgata kan bli innkjørsel til boligbebyggelse eller beholdes 

som gjennomkjøringsgate. 

Alternativ 1: 

Tomta bebygges med en lukket 

kvartalsbebyggelse, tilpasset 


Krav til parkering løses 

med parkeringslokk. Løsningen 

kan gi mange nye boligenheter, 

anslått til 40 leiligheter. 

23


B1: G 

B1: GRØNNSAKTORGET 

RØNNSAKTORGET 

Skisseforslag 

Det er tatt som utgangspunkt for skissene i alternativ 1 og 2 at 

hele arealet (inkl. eksisterende boligblokk kan utnyttes til ny 

bebyggelse. 

Alternativ 2: 

Arealet bebygges med en lukket bebyggelsesstruktur som følger 

dagens gateløp mot Kirkegata/Torggata, og har ”byvillaer” 

som åpner seg mot den grønne lungen Jernbaneparken. Parkering 

er her vist som et lokk med 2 parkeringsnivå, med tenkt 

nedkjørsel fra Torggata. Parkgata beholdes som gjennomkjøringsgate 

og adkomst til boligkvartalet. Hjørneblokken mot 

Torggata/Kirkegata kan med fordel ha næringslokaler i 1. og 2. 

etasje, slik at parkeringen ”lukkes inne”. 

Bebyggelse kan med fordel oppføres med inntil 4 etasjer mot 

Kirkegata, og trappes ned mot Jernbaneparken, slik at klima og 

solforhold utnyttes best mulig. 

24


B2: R 

B2: RISMELEN ISMELEN/ ISMELEN/ 

EELVEGATA 

LVEGATA 

/ E 

Område ved Rismelsparken/ Elvegata 

Det aktuelle arealet er i dag benyttet til parkeringsplass. I Elvegata 

og Skolegata er det toetasjes flermannsboliger/ leilighetsbygg, 

oppført på 1950-tallet. Elvegata er regulert til enveiskjøring. 

Tomtas orientering gir utsikt fra boliger over parken mot 

elva og Nordsida. Arealet er forholdsvis avlangt og smalt, men 

representerer en attraktiv sentrumstomt i nær tilknytning til offentlig 

parkareal, lekeplasser og gangvegforbindelser. 


Noe av forutsetningen ved å ta i bruk dette arealet til boligbebyggelse, 

ligger i at parkeringsplasser må erstattes. Det er 

også reist innvendinger mot at Rismelsparken kan oppleves 

som reservert til privat areal for boligene. Nye boliger i Elvegata 

kan også begrense utsiktsforholdene i eksisterende boligbygg. 



Svært god nærhet til offentlig uteareal, lekeplasser, barnehage 

(Barnas Hus) og barneskole, samt til sentrumstilbud og urbant 

miljø. God nærhet til studiesteder. Parkeringstilgjengelighet kan 

løses enten på gateplan eller ved å lage parkeringskjeller. Omgivelsene 

domineres av eldre boligmasse med små boenheter 

og tomanns– og eneboliger rett i nærheten. Nye boliger vil føye 

seg godt inn i eksisterende boligstrukturer. 

Skisseforslag 

Parkeringsplasser må erstattes ved ny bebyggelse. Dette kan 

løses ved å ta i bruk del av vegbanen til langsgående parkering, 

og samtidig komplettere behovet for offentlig tilgjengelige 

p-plasser ved å legge til rette for parkeringsareal med et nytt 

dekke i gateplan. Innkjørsel til dette nye parkeringsdekket legges 

ved samfunnshuset. 

Alternativ 1: Lamellbebyggelse 

Ny bebyggelse oppføres i form av lamellbebyggelse langs gata, 

med åpninger i rekken som gir lys– og utsikt til eksisterende 

boliger. Boligene bør tilpasses eksisterende boligstruktur med 

felles inngangsparti for flere boligenheter. Siden Rismelen er et 

offentlig parkområde, bør de nye boligene ha balkonger i stedet 

for hageareal. 

25


B2: R 

B2: RISMELEN ISMELEN/ ISMELEN/ 

EELVEGATA 

LVEGATA 

/ E 

Alternativ 2: Punkthusbebyggelse ”Byvillaer” 

Ny bebyggelse utformes som punkthusbebyggelse, slik at det 

blir ”byvillaer” med flere boenheter. Etasjeantall kan være høyere 

enn eksisterende bebyggelse fordi det blir mer lys og luft 

rundt bygningene, altså 3-4 etasjer. 

Grunnflate ca. 85 m 2 kan gi 2 hybel-/små-leiligheter eller 1 familieleilighet 

pr. etasje, eller kombinasjoner over 2 etasjer. Ca. 5-6 

boligenheter pr. bygning, (24 enheter totalt) 

For ikke å legge beslag på areal fra Rismelen (offentlig parkområde) 

så må ny bebyggelse begrenses mht. privat hageareal. 

Balkonger og gårdsrom kan derfor erstatte privat hageareal. 

Privat areal minimeres til gårdsrom eller balkong/ 

terrasse. Takarealet kan utnyttes til uteplass. 

Parkering løses skjult under boligene, med nedkjørsel ved samfunnshuset. 

I tillegg kan det være parkering i gata (enveiskjørt 

gate.) 

26


B3: O 

B3: OMRÅDE MRÅDE VED IINFANTERIVEGEN 

NFANTERIVEGEN 

I 


Arealet ligger mellom Furuskogen og Sannanområdet, litt inneklemt 

mellom dagens vegsystem. Steinkjer skole og et boligkompleks 

(Furuskogen) avgrenser arealet mot nord. 


Sannanområdet er under regulering. 


Området er i dag et noe uryddig restareal liggende litt klemt 

mellom to veger. Selve Furuskogen ligger litt ovenfor. Ny bebyggelse 

på dette området fordrer en gjennomgang av dagens 

vegsystem. 

Det gamle sykehjemmet er ombygget til boliger, og skoleområdet 

står foran en utvidelse av området. 



Flott nærhet til sentrumsområde, skole, barnehage og leikeareal. 

Kort veg til studiesteder og urbant miljø. Midt i blinken mht. 

kontakten til friområder i nærheten, skogområdet Furuskogen. 

Skisseforslag 

Skisseforslaget bygger på ønsket om å vise at også dette restarealet 

kan utnyttes til bli til attraktive byboliger. 

27


B3: O 

B3: OMRÅDE MRÅDE VED IINFANTERIVEGEN 

NFANTERIVEGEN 


I 

Forslag til løsning: Tomtearelet utvides til å strekke seg bort til 

det nybygde boligkomplekset. Ideen om ”byvillaen” løses ved å 

utnytte terrengforskjellen på tomta slik at forskjellige boligeneheter 

kan ha adkomst fra forskjellige veger. Nivåforskjellene 

kan utnyttes med hensyn til innkjøring, henvendelse og adkomstforhold. 

Byvillaen som består av flere typer boligenheter, inntil 6 enheter 

i hver villa. Terrengforholdene gir gode muligheter for at bebyggelsen 

(byvillaen) får gode utsiktsforhold over Sannanbebyggelsen 

ut mot sjøen. 

28


B5: A 

B5: AREAL REAL MELLOM DDAMPSAGA 

AMPSAGA 

DAMPSAGA 

- F 

FYLKETS YLKETS HHUS 

US 


Areal ca. 20 daa på Nordsileiret, langs Steinkjerelva med 

strandlinje mot sørøst. Dette er en oppfylling som opprinnelig 

var tiltenkt som arealreserve for byen. Dampsagasentret avgrenser 

mot nord og Fylkets Hus mot sør. Tomta er et ubebygd 

areal, med nær kontakt med elveutløpet og utsikt mot havna. 

Området er pr. i dag under planlegging i regi av RGprosjekt. 


Dagens reguleringsbestemmelser fokuserer på en utnytting av 

arealet til kombinert næring og boligformål, med ganske detaljerte 

bestemmelser knyttet til utnytting, høyder på bygninger og 

hvor boligformål skal være (3.og 4.etg.). Bygningsstrukturen for 

området er vist som en kamstruktur imot elvebredden. 


Nordsileiret er i utgangspunktet et industri- og næringsområde, 

og består av ulike ”øyer” av strukturer som er seg selv nok, 

uten innbyrdes sammenheng eller referanse til hverandre. Området 

karakteriseres som broket og åpent. 



God nærhet til urbane funksjoner og naturområder, privat barneskole 

og kjøpesenter. Det kan være støyproblematikk knyttet 

til industriområdet/havnefunksjoner. 

Kommentarer til reguleringsbestemmelsene 

Den tradisjonelle løsningen i by er næring/ service på bakkeplan 

med boliger på toppen. Men denne tomten har to svært 

ulike sider; mot elva mindre offentlig, gangadkomst, gode solforhold, 

utsikt, mer ”natur”, åpent. Mot adkomstveien ligger industri, 

det er nordvendt, mer ”offentlig”, og det vil kunne oppstå 

innsynsproblematikk. Derfor kan det være naturlig å tenke 

næring/ servicefunksjoner mot adkomstvei og boliger mot elva. 

29 

H


B5: F 

B5: FRA RA DDAMPSAGA 

AMPSAGA TIL FFYLKETS 

YLKETS HHUS 

US 

D 

Skisseforslag 

Tomta har et stort potensiale med unike muligheter mht. bryggekant, 

småbåthavn og som en del av byens ”strandpromenade”. 

Arealet oppleves som noe tilbaketrukket fra sentrumsområdet, 

men det kan ligge til rette for å oppføre nye forbindelser 

over elva mot sentrum. Det er god kontakt til eksisterende 

bolig- og serviceområde på Dampsaga. 


Tomta utgjør en viktig del av en slags ”skyline” langs elva sett 

fra E6. Dette er et viktig aspekt mht. utvikling av bebyggelsens 

dimensjoner og volumer, fordi det bør være et arkitektonisk mål 

å skape samhørighet med eksisterende bebyggelse. Det er 

viktig å legge til rette for en videreføring av gang- og sykkelveien 

langs elva, både i forhold til et større tur- og gang/ 

sykkelveinett, og med hensyn på gangavstand til og fra sentrum 

eller Sørsileiret for beboerne. 

Aktuelle bebyggelsesstrukturer 

Det kan være flere veier å gå i utvikling av tomta, fra en urban 

tett kvartalslignende struktur med blanding næring/ bolig og i 

hovedsak offentlige utearealer, til en mer åpen bebyggelse med 

større sammenhengende parkområder. Aktuelle strukturer kan 

være kvartalsstruktur/lameller, gatestruktur med gateløp ned til 

elva eller byvillastruktur. Det er viktig med differensierte uterom 

som varierer i størrelser og karakter. Området kan gi mellom 

120-150 leiligheter ved høy utnyttelse og 3-etasjes bebyggelse. 

F 

30 

H


B6: R 

B6: ROSENVINGES 

OSENVINGES PLASS 


Rosenvinges plass funksjon i dag er parkeringsplass. Det finnes 

noe beplantning (hestekastanjer) i ytterkantene av plassen. 

Mye gjennomgangstrafikk langs to av parkens sider, Bogaveien 

og Ølvegata. Bygningsmasse på tomta er Kongensgt. 11, med 

første etasje næring, andre og tredje etasje bolig. Den er trukket 

noe tilbake fra gaten i forhold til øvrige bygg imot Kongens 

Gate, noe som gir et lite plassrom utenfor butikklokalene i første 

etasje. Bak bygget ligger et en-etasjes nærings-og lagerbygg 

som ansees å ha liten verdi bygningsmessig sett. 


Plassrommet inngår i regulering for sentrum. 


Hva skal Rosenvinges plass være i fremtiden? Boligfortetting 

på plassen vil kunne gi plassen nytt liv og ny betydning, samtidig 

som at flere byboliger medfører økt behov for gode uterom 

i byen. Arealet gir i dag rom for mange parkeringsplasser, og 

disse er viktige for bydelens næringsliv. 

Utvikling av plassen: 

Plassen som helhet kunne opprustes eller bearbeides til å bli 

en ressurs for nærmiljøet og byen; beplantning, lekeapparater, 

oppholdsareal og park. Nordsia har i dag lite grøntarealer, og 

utvikling av denne bydelen som boligbydel krever både forsterkning 

og videreutvikling av grønne lunger og grøntdrag. Ny 

bebyggelse må organiseres slik at plassen får både offentlige 

og halv-offentlige soner. Ny bebyggelse må også ivareta solog 

lysforhold, og om mulig skjerme for trafikkstøy. Plassen kan 

inneholde elementer som lekeareal, trær, sittesteder, 

sykkelparkering, vann. Parkering kan legges under bakken, 

som lokk eller parkeringsdekke. 



Rosenvinges plass er en del trafikkbelastet, pga. Bogavegen 

som hovedtilførselsåre til E6. 

Det er god nærhet til skole, 

barnehage og friområde 

(Nordsihaugen). 

31


B6: R 

B6: ROSENVINGES 

OSENVINGES PLASS 

Skisseforslag 

To 3-etasjes ”tvillingbygg” 

legger plassen mellom seg, 

og det etableres en helt ny 

romlig situasjon. Plassen 

heves noe fra gateplan for å 

skille/skjerme plassrommet 

fra gaterommet. 

Inngang til leilighetene (samt 

trapp/heis) fra plassrommet. 

Dette grepet gjør at leilighetene 

på 1.etasjeplan ligger 

høyere enn gateplan, og innsyn 

reduseres. På grunn av 

svak helning i terrenget kan 

det enkelt etableres trinnfri 

adkomst opp til plassen og 

videre til leilighetene. 

Takterrasser kan være en fin 

kvalitet ved disse byggene. 

Boligareal anslås til ca. 960 

m 2 pr. bygning. Parkeringskjeller 

er omtrent 1400 m 2 . 

32


B7: K 

B7: KVARTALET VARTALET KKONGENSGATE 

ONGENSGATE 

KONGENSGATE 

- K 


Arealet er bakgården i et kvartal mellom Kongens gate og boliggata 

Klav Arnessonsgate. Det er stor terrengforskjell mellom 

gateplanene. Bygningen i Kongen gate har to svært ulike sider; 

vestfasade mot Kongens gate med trafikk/ støy, mens østfasaden 

mot bakgård er stille. Inngang til leilighetene fra bakgård. 

Kalv Arnesons Gate 10 har 12 små leiligheter i en 2 –etasjes 

bygning. 


Kvartalet inngår i reguleringsplan for Nordsia sentrum. 


En vesentlig kvalitet/ressurs i dette feltet er et stort gårdsrom 

med mye sol og god åpenhet. Stort utviklingspotensiale for 

felles opphold/ møtested og lek. 



God nærhet til annet boligområde med lekeplass og friområde. 

Bakgården er skjermet fra trafikkbelastningen fra Kongens 

gate. God nærhet til vanlige sentrumsfunksjoner. Parkeringsplasser 

kan være en utfordring. 

Skisseforslag 

Det er i skisseforslagene sett på mulighetene for å utnytte bakgårdsarealet 

til fortetting med boligenheter, og hvilke muligheter 

terrengforskjellen gir mht. adkomstforhold og uterom 

33 

A 

KALV ALV AARNESSONSGATE 

RNESSONSGATE


B7: K 

B7: KVARTALET VARTALET KKONGENSGATE 

ONGENSGATE KKALV 

ALV AARNESSONSGATE 

RNESSONSGATE 

Alternativ A: : 

Fortetting med ny bygningsmasse 

mot gate, alternativt 

også med hus i bakgården. 

Kan gi 5 nye 3-4-roms leiligheter 

og 2 nye 2-roms, totalt 

ca 7 nye leiligheter. I tillegg 

er det utvidelsesmuligheter 

for eksisterende leiligheter i 

Kalv Arnesonsgt. 

Denne løsningen gir et stort 

indre gårdsrom for opphold 

og lek, med muligheter for 

mye sol og grønt. 

K 

Alternativ B: 

Høy fortetting med ny bygningsmasse 

i gårdsrommet- 

”husene i bakgården” .Kan gi 

10-12 nye 2,5-roms, alt. 3 stk 

4-roms og 5 2,5-roms. Løsningen 

tar noe utsikt og lys 

fra eksisternde boliger i Kalv 

Arnesonsgt, men kan gi 

spennende urbane uteromskvaliteter 

og åpne for nye 

boformer. 

34 

K 

A 

Alternativ A: Planskisse og aksionometri 

Alternativ B: Planskisse og aksionometri


D1 

C1 


UTEAREALER OG ”MODULBOLIG” 

Uteområder 

Ved å tilrettelegge for en endret utomhussituasjon, kan eksisterende 

boligmasse blir mer attraktiv for ungdomsboliger. Et 

eksempel på dette er ”Ormen Lange” i Kristoffer Uppdalsgate. 

Dagens uteareal kan omformes med enkle grep til å gi kvaliteter 

knyttet til oppholdssoner og trygt lekeareal, slik at både eldre 

og barnefamilier kan bruke området. 

Modulbolig 

”Modulbolig” er ideen om å kunne finne fram til en elementprodusert 

boligenhet som kan oppføres enkelt på ledige arealer. 

I byfortettingsøyemed er dette en økonomisk måte å bygge 

på, men det stiller krav til utforming og arkitektonisk tilnærming 

til problemstillingen. Målene for en slik måte å fortette på er 

selvfølgelig ønsket om å kunne utnytte små restarealer til flere 

kvadratmeter boligmasse sentralt i byen. I tillegg kan 

”byreparasjon” være et mål; dvs. får til et helere bybilde og kanskje 

et mer spennende bybilde, hvor nye små boligenheter 

knyttes opp mot eldre boliger i nytt arkitektonisk uttrykk. 

35


C1: U 

C1: UTEAREAL TEAREAL KKRISTOFFER 

RISTOFFER UUPPDALSGATE 

PPDALSGATE 

K 


Arealet er hagen og bakgården til boligbebyggelsen Kristoffer 

Uppdalsgate, kalt ”Ormen Lange”. Hagen vender mot sør, og er 

et langsmalt areal som i dag er en gressplen. Noen trær fungerer 

som avgrensning mot innkjørsel til bakgården. Det er felles 

innkjøring til bakgårdene mellom bygningene i det tradisjonelle 

åpne kvartalet. 


Utfordringen ligger i å vise hvordan et slikt hagestykke kan tilføre 

området og bygningen en utomhuskvalitet slik at bygningen 

oppleves som attraktiv for barnefamilier. Forholdet mellom felles 

hageareal og private vinduer kan gi innkikksproblem. Hagen 

er et fellesområde som man må ta vare på i fellesskap. Dette 

kan gi utfordringer knyttet til fordeling av ansvarsområder. 

Skisseforslag 

Det er tatt utgangspunkt i behovet for møteplasser. Dette kan 

være møteplasser mellom gammel og ung beboer, utformet slik 

at begge grupper skal finne kvaliteter i området. 

Parkering for besøkende er beholdt slik som det er i dag, men 

det er utvidet med felles sykkelparkering i arealet nærmest 

Ogndalsvegen. 

U 

36


C1: U 

C1: UTEAREAL TEAREAL KKRISTOFFER 

RISTOFFER UUPPDALSGATE 

PPDALSGATE 

K 

U 

Dagens situasjon 

Skisse til nytt uterom 

Møteplasser: I den en enden av hagen er det lagt et felles sitteområde 

med benker og lave staudebed, mens det i den andre 

enden er lagt et lite lekeområde med sandkasse osv. for de 

minste barna. Mellom disse møteplassene legges en kurvet 

”bane” av grønn plen. En hellegang mellom husvegg og hage 

avgrenser privat hageareal og felles hageareal. Det er viktig 

med god forbindelse mellom de to oppholdsstedene. Et viktig 

grep i utformingen er å skape forskjellige rom ved hjelp av beplantning. 

37


D1: S 

D1: STRANDVEGEN 

TRANDVEGEN ”M ”MODULBOLIG 

ODULBOLIG” 

ODULBOLIG 

”M 


Arealet ligger mellom eksisterende boligbebyggelse i Strandveien 

og jernbanen. Det er i dag et bakgårdsareal som er dårlig 

utnyttet mht. uteromskvaliteter. Ideen er å illustrere hvordan 

arealet kan bebygges med nye boligenheter, slik at det oppstår 

nye romdannelser som være medvirkende til økt bokvalitet for 


Problemstillingene med en slik modulbolig er knyttet til antall og 

tetthet, hvor enhetene skal ligge, men også kvaliteter som 

bærekraftig materialbruk og energiøkonomisering kan utvikles i 

et slikt prosjekt. 

Skisseforslag ”Modulbolig” 

Det er vist 3 x 6 boligenheter beliggende i hagearealet. Det 

arkitektoniske uttrykket kan være ”knapt” og nødtørftig og kubisk 

moderne i formen, og slik representere en kontrast til den 

etablerte bygningsstrukturen 



God nærhet til sentrumsfunksjoner og urbane kvaliteter, samt til 

uteområder og lekeareal (Jernbaneparken). Det vil være støyproblematikk 

knyttet til nærheten til jernbane og trafikkert gate 

(Strandvegen). Ung boform og moderne arkitektur kan gi sterk 

identitet til området og tomta, og dermed skape ”bolyst” og nye 

kvaliteter til et inneklemt areal. 

38


Kart over 

sentrumsom 

rådet med 

angivelse av 

fortettings- 

fortettings 

områder 

A1 

B1 

C1 

D1 

Tegnforklaring områder 

Inndeling i kategorier: 

A: Eksisterende boligbygninger 

B: Ledig tomteareal 

som kan egne seg for 

boligbygg 

C: Utearealer 

D: Boligbygg som 

”fortettingsredskap” 

OPPSUMMERING 

Rapporten viser at det innenfor Sørsia og Nordsia bydeler finnes 

et potensiale for utbygging av ca 300 nye boligenheter. De 

viste eksemplene i rapporten ligger på arealer som eies av 

Steinkjer kommune eller Steinkjerbygg. Det finnes i tillegg til 

dette et betydelig potensiale innenfor arealer eid av private. 

Noen av de viste prosjektene ligger på arealer som er regulert 

til parkeringsarealer eller friområde. Ved en gjennomføring av 

prosjekter vil en planprosess vise om prosjektene kan gjennomføres 

slik de er vist her. 

I rapporten er det også vist eksempler på hvordan endringer i 

planløsningen og uteområdene kan gjøre byboligene attraktive 

for unge brukergrupper. Eksempelet med en modul for innfylling 

viser at også dette kan være en ide som kan prøves ut. 

Dette prosjektet er nært knyttet til prosjektet ”Universell utforming 

i Sentrum”, et prosjekt som blir sluttført i november 2004. 

Sammen burde disse 2 prosjektene gi et godt grunnlag for å 

prioritere de satsingene som gir de mest attraktive boligene i 

sentrum. 

B5 

39 

B10 

A5 

A4 

B8 

B6 

D1 

B1 

A3 

B7 

B2 

C1 

A2 A1 

B4 

B9 

B3


Tabellen under er oppsummeringen av antallet potensielle nye boligenheter ved boligfortetting 

innenfor Steinkjer sentrum . 

Nr. Adresse/Navn Beskrivelse Tiltak/Ide Antall 

A1 Skolegata 31 og 33 Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye 

enheter 

A2 Bying. Gregussonsgate Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye 

enheter 

A3 ”Håndverkeren” Kirkegata 

Til salgs på det private markedet. 

40 

Ombygging til flere mindre boenheter. 


i Kirkegata? 

A4 Ølvegata 1 Leilighetsbygg Ingen nye 

enheter 

A5 Ølvegata 11-13 Leilighetsbygg Ingen nye 

enheter 

B1 Grønnsaktorget I dag brukt til parkering. Eldre 

boligblokk i 2.etg. 

B2 Elvegata v/Rismelen Parkeringsplass 

B3 Område v/Infanterivegen ”Grønt” restareal opp mot 

Furuskogen. Nær forbindelse 

til Furuskogen, ny boligblokk 


B4 P-areal v/NerSainnan Parkeringsareal i forbindelse 

til eksisterende boligbebyg- 

B5 Areal mellom Dampsaga 

og Fylkets Hus 

B6 Rosenvinges plass (Torg 

v/Bogavegen-Ølvegata) 

B7 Kvartal Kongensgt.-Kalv 

Arnessongate 

Fortsettelse av boligområde? 

Nybygg 

B8 Område Sørsileiret Tidligere NSB-tomt (?) mot 

elveutløpet 

B9 Parkeringsplassen ved 

Statens Hus 

B10 Havneområde ved Namdalsvegen 

C1 Uteareal Kristoffer Uppdalsgate 

Utbygging av et ”storkvartal” 

som forutsetter riving av eksisterende 

bebyggelse. Boliger 

kombinert med parkeringshus, 

evt. næringslokaler i Kirkegata. 

Punkthusbebyggelse 


2 - 4 

25 - 35 

18 - 30 

Punkthusbebyggelse 30 - 50 

Avslutning av kvartalet med 

boligblokk. 

Bygningsstrukturer, vurdering 

av antall enheter 

Parkeringsareal Nye boliglameller i kombinasjon 

med parkeringsdekke og 

offentlig plass 

Uutnyttet bakgårdsareal Fortetting, nye enheter, sammenbygging 

Ikke vurdert 

Parkeringsareal Ikke vurdert 

Restareal ved havneområde/ 

industri/ næring 

Uutnyttet bakgård/ uteareal/ 

parkering 

D1 Strandvegen Teste ut muligheten for plassering 

av fortettingsenheter i 

sentrumsområdet 

Ikke vurdert 

Tilrettelegging for oppholdssoner 

og lekeareal 

8-14 

80 - 130 

18 - 30 

6 - 12 

Ide: ”Modul-bolig” 6 - 18 

SUM (anslått antall nye 

boligenheter) 

190 - 

320


REFERANSEPROSJEKTER 

Det har i prosjektet vært viktig å finne fram til gode referanseprosjekter 

som kan ha overføringsverdi til Steinkjer kommune. 

Husbankens avdelingskontor i Trondheim har vært en god støttespiller 

i dette arbeidet, siden de har oversikten over forskjellige 

boligprosjekter som Husbanken har finansiert ved tilskuddsordninger. 

Husbanken har vært pådriver i arbeidet med å frembringe 

gode framtidsrettede ungdomsboligprosjekter. 

Utleieboliger for ungdom, Trondheim kommune 

I Innherredsveien 51 i Trondheim har kommunen stått for oppføringen 

av 23 ett-roms boenheter reservert ungdom. Boligene 

er et resultat av prosjektkonkurransen ”smått&godt” som ble 

arrangert i samarbeid med Husbanken våren 2001. Det er gitt 

gratis tomt til prosjektet og det er ytt et byfornyelsestilskudd fra 

Husbanken på 2,3 mill. kroner. 

Boenhetene er på 24 m 2 og 30 m 2 . Det er kommunen selv som 

tildeler boligene i Innherredsveien, men det er andre tildelingskriterier 

enn for øvrige kommunale boliger. Søkere må være 

mellom 18 og 25 år, og være innbygger i kommunen. Maksimal 

botid er 3 år med mulighet til å søke om forlengelse i 2 år. Husleiekostnader 

er (2004) 3.380,- for 24 m 2 og 4.230,- for 30 m 2 

leilighet. (Dette inkluderer ikke strøm eller oppvarming.) 

”Startbo” Startbo” 

Startbo-konseptet tilhører Startbo AS. Det baserer seg på utbygging 

av små selvstendige boenheter med tilhørende utleiedel. 

Utleie ordnes av den enkelte eier, og inntektene ved 

utleie bidrar til at bokostnadene reduseres for den som eier leiligheten. 

Det er flere slike startbo-prosjekter under oppføring, 

bl.a i Trondheim og Oslo. Leilighetene er identiske og er designet 

over den samme malen. Man kan velge mellom flere 

størrelser på leiligheter, fra 60 m2 med 1-roms hybelleilighet 

eller 80 m2 med utleie av en 2-roms hybelleilighet. Hyblene er 

egne boenheter med separat inngang. Planløsningen beskrives 

som ”dynamisk” ved at hybelleilighetene på et senere stadium 

helt eller delvis kan slåes sammen med hovedleiligheten. 

41


Skanska Skanska: : ” ”FUS” ” FUS” eller ” ”You ” You live” live”-konseptet 

live” konseptet 

”You live”- konseptet er et eksempel på utbygging av leiligheter 

for ungdom. Det er nye selveierleiligheter med en rimelig ”inngangsbillett” 

på Nedre Elvehavnområdet i Trondheim. Prosjektet 

fikk stor oppmerksomhet i media da ungdommer overnattet 

ute i kø i flere dager for å skaffe seg kølapp til valg av leilighet. 

”You live” er et samarbeidskonsept mellom Skanska Bolig og 

Husbanken, hvor boligløsningene er basert på borettslagsmodellen. 

Tilsvarende ungdomsboligprosjekter innefor samme 

konseptet oppføres i Stavangerområdet. 

”Vi satser på å bygge boliger som gjør at også ungdom har råd 

og lyst til å bosette seg på nedre Elvehavn. Planen er å utvikle 

små leiligheter med utleiemuligheter, designkjøkken med integrerte 

hvitevarer, siste innen teknologi, miljø og komfort. Dette 

konseptet har vi valgt å kalle ”FUS” - fri, ung og selvstendig.” 

(Sitat fra nettstedet www.youlive.no.) 

”You live” skal være for ungdommer mellom 18 og 34 år. Man 

betaler så minimum 10% i innskudd for leiligheten, mens Husbanken 

finansierer resten med et felleslån, siden boformen er 

organisert som et privat borettslag. 

I Trondheim skal det i første omgang oppføres et bygg med 40 

leiligheter i et bygg på 9 etasjer. Leilighetene finnes i flere varianter, 

fra en liten ”solo”-leilighet på 32 m2 via ”duo”-leilighet 

(43 m2) med en hybel som kan leies ut, til større ”trio”-leiligheter 

på 56-65 m2. Leilighetene er for så vidt fleksible mht. 

planløsningen, da utleiedel senere enkelt kan tillegges hoveddelen. 

42


Foto: Gekko 

ANDRE VURDERTE AREALER 

Det har gjennom arbeidet med prosjektet kommet opp forslag 

til arealer som kunne vurderes for mulige utbyggingsformål til 

bolig. Dette er i hovedsak arealer beliggende i randsonene på 

Sørsileiret: 

• Areal ved Havnegata/ Namdalsvegen 

• Sørsileiret (ved Figgautløpet) 

• Parkeringsplass ved Statens Hus (ved E6-rundkjøring) 

Det er gjennom prosjektet valgt å utarbeide skisser på arealer 

som fra før ligger i nær tilknytning til ”rene boligformål”. Det er 

et spørsmål om ikke disse foreslåtte arealene på Sørsileiret er 

mer aktuelle for næringsutbyggingsformål, siden de ligger i 

nær tilknytning til eksisterende næring/ offentlig kontor eller 

trafikkutsatt område. Det kan også være at arealet bør vurderes 

i sammenheng med grøntområder/ elvekantstrukturer og 

derfor bør forbli ubebygd. 

43


LITTERATUR OG HENVISNINGER 

Husbanken: 

Husbanken HB 7.F.13 

Bygg bedre sentrumsboliger 

Byggforsks undersøkelser om kvalitet på nye boliger i 

Oslo bygd i perioden 1985-92 

Gode boligområder, 2000 

Sintef, Tobb, Husbanken; 

”Smått og flott— arealeffektive boliger” 2001 

Husbanken / Norsk arkitekturforlag; Tore Brantenberg 

”Byboligen - På vei mot en ny boform”’ 

Husbanken / Norsk arkitekturmuseum; Johan –Ditlef Martens 

”Århundrets norske boligprosjekter 1900 – 2000” 

Annet: 

Steinkjer kommune: 

Boligpolitisk melding 2000-2003 

Norges Handikapforbund; 

Inspirasjon—Universell utforming, en utfordring 

Miljøverndepartementet; 

Veileder ”Fortetting med kvalitet” 1996 

Kommunal– og Regionaldepartementet; 

”Bærekraftig boligplanlegging” 1998 

Internett: 

www.husbanken.no 

www.youlive.no 

www.startbo.no 

44

Rapport feb 2004 Boligfortetting i Sentrum 2 - Husbanken

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?