Skattebetaleren 2 2010

More documents

Recommendations

Info

Spar skatt på boligutleie Har du leid ut boligen du selv eier og bor i, er det store muligheter for at leieinntektene er skattefrie. Er du i tvil - ta sjekken her. Av Trond Olsen Det å leie ut deler av boligen du selv bor i brukes av mange som en måte å få gode, skattefrie inntekter. Men det er noen feller du helst ikke vil gå i. Forutsetningen for skattefrie leieinntekter er at du bruker boligen selv. Da er vilkåret for såkalt fritaksligning oppfylt. Imidlertid er det kun eneboliger og tomannsboliger som kan fritakslignes. Har du ikke brukt boligen selv, vil leieinntektene alltid bli skattepliktige. Problemfritt Så lenge du bare har ett utleieforhold, og bruker resterende - og størstedelen - av boligen som egen bolig, er leieinntektene skattefrie. Har du en enebolig skal du fortsatt fritakslignes når leieverdien av hyblene er mindre enn leieverdien av egen bolig. Enebolig er i skatteretten definert som en bolig med en familieleilighet (se egen ramme). Det vil si at leilighet, rekkehus og lignende også kan omfattes av begrepet enebolig i denne sammenheng. En bolig med 20 SKATTEBETALEREN 2-<strong>2010</strong> en familieleilighet og en eller flere hybler er også en enebolig. Fritaksligning stiller imidlertid krav til egen bruk. En enebolig skal først fritakslignes når eieren selv har brukt størstedelen av boligen mesteparten av året. Det er imidlertid viktig å huske på at det ikke er uvanlig at mindre enheter har en høyere utleieverdi per kvadratmeter enn større enheter. Når det vurderes om du har brukt størstedelen av boligen brukes utleieverdien. Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for leiligheten eller boligdelen på det frie marked. Leies hele boligen ut, eller en større del av den, for mer enn 20.000 kroner, vil leieinntektene alltid bli skattepliktige. Ved vurderingen av om beløpsgrensen er overskredet, skal ikke utleieinntekter fra en tidsperiode hvor eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk regnes med. Tomannsbolig er skattebutikk En smart måte å få dekket store deler av boligutgiftene på, er å leie ut den ene av leilighetene i en tomannsbolig. Ved utleie av en tomannsbolig skjer det ingen vurdering av om du bebor det største eller minste arealet, slik som for eneboligen. Har du en tomannsbolig er det tilstrekkelig at du har bebodd den ene av de to fami- lieleilighetene størstedelen av året. I tillegg kan du i den leiligheten du selv bebor leie ut mindre enn halvparten regnet etter utleieverdi og motta skattefrie leieinntekter også her. Tomannsbolig er en bolig med to familieleiligheter, og fritaksligning foretas når du som eier bor i den ene leiligheten. Dette gjelder selv om utleieverdien av den familieleiligheten du bruker er mindre enn den som er utleid. Det vil si at leieinntektene blir skattefrie, selv om du altså leier ut den største familieleiligheten. Skattefriheten er betinget av at du ikke leier ut hele eller større del av den leiligheten du selv bor i for mer enn 20.000 kroner. Kan gi skattesjokk Flermannsboliger er for de fleste rene skattebomber, ettersom leieinntektene blir skattepliktig. Det er derfor viktig at du er oppmerksom på grensen mellom tomanns- Familieleilighet UNNGÅ SKATTESJOKK VED UTLEIE: Det er ikke alltid like lett å vite når utleie er skattefritt og når du må betale skatt. En familieleilighet skal være egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Skattekontoret legger vekt på følgende momenter: - Eget bad/dusj - Eget toalett - Soverom (sovealkove) - Kjøkken - Størrelsen på leiligheten Momentene må ses i sammenheng. Selv om ett eller flere av momentene ikke foreligger, utelukker ikke dette at boenheten kan anses som familieleilighet, men som en hybel.
olig og flermannsbolig. Det skal lite før en utleiedel anses som en familieleilighet, og med tre eller flere familieleiligheter har du automatisk en flermannsbolig. Vær oppmerksom på at en boligeiendom med to familieleieligheter og en selvstendig hybelleilighet med egen inngang og wc også er en flermannsbolig. Hvis du etter ovennevnte gjennomgang er trygg på at FOTO: BO MATHISEN leieinntektene er skattefrie, kan selvangivelsen leveres uten nærmere redegjørelse. Er du derimot i tvil, bør du gi en nærmere forklaring under posten 5.0 Tilleggsopplysninger . Kutt skatten Når leieinntektene blir skattepliktige, skal boligen regnskapslignes. Det innebærer at du må sette opp et regnskap, hvor du fører opp faktiske leieinntekter og trekker fra faktiske kostnader på den delen av boligen som har vært leid ut. Nettobeløpet må du skatte som kapitalinntekt, altså med 28 prosent skatt. Regnskapsligning være svært gunstig dersom boligen har store vedlikeholdsbehov. Her kommer sjekklisten for fradrag: Festeavgift Kommunale avgifter Strøm, oppvarming og forsikring Renhold Avskrivninger av innbo Hvis du leier ut en møblert bolig i mindre enn tre år, og du selv bruker innboet både før og etter leieperio- Eksempel den, kan du kreve fradrag for 15 prosent av brutto leieinntekter. Er det snakk om utleie i lengre tid kan møbler med kostpris under 15.000 kroner fradragsføres direkte. Er kostprisen høyere kan det foretas såkalte saldoavskrivninger. Reiseutgifter pga utleie Reiser knyttet til visninger, vedlikehold og tilsyn er fradragsberettiget. Satsen er 3,50 kroner per km, og du kan få fradrag for inntil 10 reiser per år. Vedlikeholdskostnader Kostnader til vedlikehold, altså å holde eiendommen i den standen den har vært, får du fradrag for. Påkostninger (tilbygg, modernisering eller andre endringer) kan ikke fradragsføres, men tillegges i stedet eiendommens kostpris. Ved overgang fra fritaksligning til regnskapsligning hos samme eier reduseres vedlikeholdsfradraget. Hvis du i løpet av ett eller flere foregående fem årene har vært fritakslignet for boligen, reduseres vedlikeholdsfradraget for den del av kostnadene som overstiger 10.000 kroner med 10 prosent for hvert av årene med fritaksligning. Endelig konstatert tap av inntekt ved utleie når denne tidligere har vært skattlagt som inntekt. Dersom du har benyttet en del av boligen selv som egen bolig, og det ikke kan avgjøres hvilken del av boligen kostnadene knytter seg til, må kostnadene fordeles på henholdsvis den skattefrie og skattepliktige delen av boligen, etter utleieverdi. Hage Kostnader til vedlikehold av hagegjerde er fradragsberettiget. Kostnader til vedlikehold av plen, blomsterbed mv er ikke fradragsberettiget, hvis eieren alene eller sammen med leieboer benytter hagen. Bruker leietaker en atskilt hagedel alene, er det fradragsrett. Vei, vann og kloakk Kostnader til vedlikehold av adkomstvei, vannledning og kloakkledning er fradragsberettiget. Pålagt tilknytning til offentlig kloakkledning anses imidlertid som påkostning. Ida eier en flermannsbolig som består av en familieleilighet på 140 kvadratmeter, en familieleilighet på 100 kvadratmeter og en hybelleilighet på 50 kvadratmeter med egen inngang og eget toalett. Hun bor i den største leiligheten, og utleieverdien for denne leiligheten er 96.000 kroner per år. Den fordel Ida har av å bo i denne delen av boligen er skattefri. Årlig leieinntekt i 2009 for utleid familieleilighet er 76.000 kroner og for hybelleiligheten 44.000 kroner. Samlede faktiske utgifter påløpt i året er 120.000 kroner. Av de samlede driftsutgiftene utgjør 80.000 kroner vedlikeholdsutgifter knyttet til de to leilighetene som leies ut. Disse utgiftene får Ida fullt ut fradrag for, da de knytter seg til den delen av boligen som gir skattepliktige leieinntekter. De resterende utgiftene på 40.000 kroner knytter seg ikke til noen bestemt del av boligen. Siden utleieverdien av de leilighetene som leies ut utgjør 56 prosent av den totale utleieverdien av boligen (utleieverdi på 120.000 kroner av boligens totale utleieverdi på 216.000 kroner), så får Ida fradrag for 22.400 kroner (56 prosent av 40.000 kroner). Leieinntekt 120.000 kroner - forholdsmessig andel av faktiske utgifter 22.400 kroner - Vedlikeholdsutgifter 80.000 kroner Nettoinntekt 17.600 kroner Ida fyller ut og vedlegger skjema RF-1189, og fører overskuddet på 17.600 kroner i selvangivelsen post 2.8.2. Hun må betale 28 prosent skatt av overskuddet på 17.600 kroner, det vil si 4.928 kroner. SKATTEBETALEREN 2-<strong>2010</strong> 21
Page 1 and 2: SKATTE BETALEREN 2-2010 www.skatteb
Page 3 and 4: Leder 4 Siden sist 6 Skattelette fo
Page 6 and 7: SIDEN SIST Skattebetaleren.no - all
Page 8 and 9: Fradrag fra A til Å For mange er a
Page 10 and 11: Minstefradrag (post 3.2.1) Dette er
Page 12 and 13: Fradragene som Mange fradrag gir de
Page 14 and 15: FOTO: SCANSTOCKPHOTO Skattelette fo
Page 16 and 17: Årlig spares det store beløp på
Page 18 and 19: 2009 og 2010 er årene for endring
Page 22 and 23: Sjekklisten du bør gjennomgå Hvis
Page 24 and 25: Spareprodukter i selvangivelsen Har
Page 26 and 27: Har du eiendom i utlandet? Stadig f
Page 28 and 29: Fradragene for selvstendig nærings
Page 30 and 31: leggsdekning for sykepenger tegnet
Page 32 and 33: med lav inntekt bør reduseres og a
Page 34 and 35: SKATTEBETALERFORENINGENS RESULTATRE
Page 36 and 37: 36 SKATTEBETALEREN 2-2010
Page 38 and 39: FOTO: BO MATHISEN Fritaksmetoden in
Page 40 and 41: Gjestekommentar Sigbjørn Johnsen e
Page 42 and 43: VI SVARER DEG Rådgiverne i Skatteb
Page 44 and 45: Postboks 213 Sentrum Øvre Vollgate
Page 46 and 47: Gry Nilsen, advokat En dansk unders
Page 48: B-BLAD Returadresse: Skattebetalere

Skattebetaleren 2 2010

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?