Boligutleie Holding IV AS

More documents

Recommendations

Info

Status drift Porteføljen er i ordinær drift med fokus på å bedre den underliggende driften. Det overordnede målet er å styrke kontantstrømmen i den enkelte portefølje gjennom reduksjon og stabilisering av ledigheten i porteføljene, samt et sterkt fokus på kostnadskontroll og optimal allokering av budsjettmidler. Investeringene følges opp sammen med lokale forvaltere samt et eget asset management team som følger opp investeringene i Tyskland. Max Frisch Max Frisch byttet forvalter ved inngangen til 2011. Tidligere forvalter gikk like etter dette konkurs, noe som kompliserte overgangen til ny forvalter. Erfaringsmessig ser man at ledigheten har en tendens til å stige i en slik prosess, noe som ble forsterket av problemene med gammel forvalter. Prognosene for 2011, som er basert på faktiske oppsigelser og utleietall, viser imidlertid at ledigheten i desember 2011 forventes å være tilbake på samme nivå som ved inngangen av året. Leie per kvm er økt i porteføljen slik at samlede inntekter kun er marginalt ned i forhold til budsjett. Fokus er å redusere ledigheten samt øke og stabilisere leien. Nidda Underliggende drift i porteføljen fungerer tilfredsstillende og ledigheten har stabilisert seg på et nivå rundt 3 %. En vesentlig kostnadsdriver generelt er omfl yttingsfrekvensen, da det påløper kostnader hver gang en leietaker fl ytter. Eksempelvis er dette kostnader direkte relatert til selve utleien, slik som meglerhonorarer. Sammenlignet med foregående år er omfl yttingsfrekvensen redusert fra 15 % til 12,5 %. Om dette opprettholdes vil det gi utslag i lavere kostnader. Nidda er fortsatt i brudd med låneavtalen der det stilles krav til forholdet mellom markedsverdi og belåning. I tillegg til at det må nedbetales EUR 2.2 millioner årlig, kontrollerer långiver likviditeten i investeringen. Som en følge av dette har selskapet vært nødt til å foreta delsalg for å møte nedbetalingskravet. Det er innledet positive samtaler med banken om å redusere nedbetalingskravet til et nivå Eldreboliger i Bad Kissingen 6 | Aksjonærbrev høsten 2011, Boligutleie Holding IV AS
som medfører at Nidda kan betjene nedbetalingen med egen likviditet. Dette forventes avklart før nyttår. Dresden Det ble foretatt et delsalg av 102 leiligheter i juli. Leilighetene ble solgt til et nivå lik kostpris og styrket likviditeten i BUH IV. Det er interessenter også for de resterende delene av Dresden og investeringen fremstår derfor som attraktiv blant mulige investorer. Det er lav ledighet og den underliggende drift løper som forventet. Obelix Driftsmessig er dette den mest krevende investeringen i BUH IV, der lokasjonene i Stadtoldendorf og Lütjenburg er spesielt vanskelige. Stadtoldendorf er utfordrende grunnet et krevende lokalt marked og negativ befolkningsutvikling. En mulig strategi for Stadtoldendorf kan være delsalg av porteføljen. Interessenter vurderer eiendommene uten at dette hittil har ført til konkrete bud. I Köningstein, like utenfor Frankfurt, planlegges en investering på EUR 350 tusen for å oppgradere leiligheter og kommersielle lokaler. Königstein er et attraktivt område og det forventes at de renoverte arealene kan leies ut til markedsmessige vilkår etter at oppgraderingene er gjennomført. I tillegg til bedret kontantstrøm forventes det at dette også vil øke markedsverdien til investeringen. Generelt for Obelix forventes det en fl at ledighetsutvikling i 2011. Bad Kissingen Porteføljen består av eldreboliger som i sin helhet er leid ut til en operatør. Operatøren er ansvarlig for eiendommen og vedlikehold av denne under hele leieperioden. Selskapet mottar leie iht. avtale og investeringen følger utviklingen som forutsatt på investeringstidspunktet. Oppsummering Vi ser at eiendomsverdiene i denne porteføljen har stabilisert seg gjennom 2010 og ved inngangen til 2011. Det siste året har de underliggende eiendomsverdiene steget med ca 1 % for de gjennomførte investeringene. Til tross for at risiko knyttet til verdsettelser er redusert er det fortsatt et utford rende marked med hensyn til fi nansiering og eksponering mot lånebetingelser i låneavtalen. Siden konsernet har begrenset med likviditet forventes det ikke utbetaling til aksjonærene i 2012. Konsernets likviditetssituasjon er av en slik art at styret løpende vurderer delsalg for å styrke likviditeten. Neste aksjonærbrev kommer i årsrapporten for 2011. Oslo, oktober 2011 Styret i Boligutleie Holding IV AS Aksjonærbrev høsten 2011, Boligutleie Holding IV AS | 7
Page 1 and 2: Aksjonærbrev høsten 2011 Boligutl
Page 3 and 4: Eiendommer 4 Herne 4 Essen Hilden 4
Page 5: Dresden Aksjonærbrev høsten 2011,

Boligutleie Holding IV AS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?