Boligutleie Holding IV AS

Aksjonærbrev høsten 2011 

Boligutleie Holding IV AS

30 % 

Max Frisch 1 

(HBS Södra 

Tyskland AB) 

• Oberhausen, Köln, 

Hamburg, Bielefeld m.fl 

• 2 229 leiligheter 

• 129 229 kvm 

• Leie MEUR 8,5 

• Investert september 2006 

• Andel inv. kapital 9 % 

1 viser 100 %. 

Ca 2 100 aksjonærer i Norge 

(hovedsakelig privatpersoner) 

Boligutleie Holding IV AS 

(Norge) 

100 % 

Nidda 

(HB 4 Nidda Tomt AB) 

• Frankfurt, Hannover, Kiel 


• 111 996 kvm 


• Investert september 2006 



Generelt 

Dette er høstens aksjonærbrev til aksjonærene i Boligutleie 

Holding IV AS (BUH IV). Hensikten med brevet er å gi 

en kort oversikt over selskapet, samt en oppdatering på 

markedssituasjonen og vesentlige hendelser i den enkelte 

portefølje. 

Struktur og oversikt 

BUH IV er en eiendomsportefølje bestående av utleieboliger 

med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i 

EU/EØS-området. Det er gjennomført fem investeringer 

i selskapet og alle investeringene er i det tyske markedet. 

Selskapet er fullinvestert. 

Det har gjennom sommeren blitt foretatt et delsalg av 102 

leiligheter i Dresden og etter dette består porteføljen nå av 

7 239 leiligheter. Porteføljene er spredt, med tyngdepunkter 

i Frankfurtområdet samt delstatene Nordrhein-Westfalen og 

Schleswig-Holstein. Kartet på neste side viser beliggenheten. 

2 | Aksjonærbrev høsten 2011, Boligutleie Holding IV AS 

Ca 2 400 aksjonærer i Sverige 

(hovedsakelig privatpersoner) 

Hyresfastigheter Holding IV Vit AB 

(Sverige) 

ca 66 % ca 34 % 

Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 

100 % 

Dresden 

(HB i Dresden IV AB) 

• Dresden 

• 363 leiligheter 

• 23 510 kvm 


• Investert januar 2007 


Hovedbygget i Bad Kissingen 

100 % 

Obelix 

(HBS 21 AB) 

• Spredt Tyskland 


• 169 793 kvm 


• Investert desember 2006 


50 % 

Bad Kissingen 1 

(HB BK 1 Aps) 

• Bad Kissingen 

• 364 leiligheter for eldre 

• 34 374 kvm 


• Investert juni 2007 

• Andel inv. kapital 6 %

Eiendommer 

4 Herne 

4 

Essen 

Hilden 

4 Düsseldorf 

4 

Köln 

Frechen 

Bonn 

4 

4 

Saarbrucken 

1. Obelix 5. Bad Kissingen 

2. Nidda 

3. Dredsen 

4. Max Frisch 

1 

1 

1 Cuxhaven 

1 1 

1 

1 

1 

Bremen 

4 

Bielefeld 

5 

1 

2 

1 

Kiel 

1 

2 

4 

Hamburg 

4 

1 

Frankfurt am Main 

2 

Aschaffenburg 

Mannheim 

Flensburg 

Stuttgart 

Hannover 

Ludvigsburg 

Ulm 

Jena 

Nürnberg 

1 

1 

1 

München 

BERLIN 

Leipzig 

1 

Chemnitz 

1 

Dresden 

3 

Aksjonærbrev høsten 2011, Boligutleie Holding IV AS | 3

8,0 % 

6,0 % 

4,0 % 

2,0 % 

0,0 % 

-2,0 % 

-4,0 % 

-6,0 % 

-8,0 % 

BNP-vekst Norge Sverige Finland Tyskland EU 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 

Markedsoppdatering 

Makroøkonomisk utvikling i Europa 

Gjeldskrisen i enkelte av medlemslandene i eurosonen 

preger økonomien i Europa. I tillegg til den dramatiske 

situasjonen i Hellas har Standard & Poor’s nylige nedgradering 

av Italias statsgjeld økt usikkerheten i eurosonen. Det 

Internasjonale Pengefondet (IMF) hevder at det er risiko for 

at Europa og USA kan gå inn i en resesjon neste år om ikke 

de økonomiske problemene blir håndtert på en god måte. 

I en ny rapport fastslår IMF at verdensøkonomien er hardere 

rammet enn tidligere anslått, og senker derfor den globale 

vekstprognosen for 2011 og 2012. IMF regner nå med at 

verdens samlede produksjon kommer til å øke med 4 % 

både i år og neste år. Det er en nedjustering på henholdsvis 

0,3 % og 0,5 %. EU-kommisjonen forventer en vekst på kun 

0,2 % i 3. kvartal 2011 og 0,1 % i 4. kvartal 2011. Totalt sett 

forventes en BNP-vekst i EU på 1,6 % i 2011. Veksten forventes 

å falle ytterligere i 2012. Infl asjonen i eurosonen forventes å 

bli 2,6 % i 2011. I 2012 forventes infl asjonen å bli 1,8 %. 

Kilder: Eurostat, IMF, EU-kommisjonen, Bloomberg 

Makroøkonomisk utvikling i Tyskland 

Tysk økonomi forventes å utvikle seg relativt sett sterkt i 

2011 og Eurostat forventer en BNP-vekst på 3 %. I 2012 

peker pilene nedover på grunn av gjeldskrisen og turbulensen 

i kapitalmarkedet. Det antas at den tyske veksten vil bli på 

ca 1,3 % i 2012. Arbeidsledigheten har vist en positiv 

utvikling i 2011, og Die Welt forventer at denne trenden vil 

fortsette i 2012 til et nivå på 2,8 millioner, tilsvarende 6,6 %. 

Kilder: Eurostat, Die Welt 

Boligmarkedet i Tyskland 

Tysklands befolkning på rundt 82 millioner er bosatt i ca 

40 millioner boliger. Nesten halvparten av disse er en- eller 

tomanns boliger. Med en eierkvote på 43 % ligger Tyskland 

fortsatt under den gjennomsnittlige eierkvoten i resten av 

Europa. 

4 | Aksjonærbrev høsten 2011, Boligutleie Holding IV AS 

Leieveksten på boliger i Tyskland har vært god i 2011 med 

en økning på 2,5 %. For 2012 forventer IVD en fortsatt god 

utvikling med en leievekst på ca 2 %. 

Transaksjonsvolumet i 1. halvår av 2011 har økt sammenliknet 

med 2010 og antall transaksjoner er doblet. Det er 

registrert salg av 42 boligporteføljer med mer enn 250 

enheter og en totalverdi på EUR 1,76 milliarder. Videre 

utvikling i 2. halvår av 2011 forventes stabilt, negativt 

påvirket av gjeldskrisen på den ene siden, og positivt 

påvirket av økende interesse i stabile investeringer i 

«bricks and stones» på den andre siden. 

Kilder: IVD, Mietspiegel.com, Cushman & Wakefi eld 

Markedet for eldreboliger i Tyskland 

Transaksjonsvolumet for pleiehjem og eldreboliger har 

utviklet seg positivt i 2011 og forventes totalt sett å bli på ca 

EUR 300 – 350 millioner. Eiendomsverdiene for denne typen 

eiendom har vært stabile i 2011 sammenlignet med 2010. 

Kilde: Axion Consult

Dresden 


Status drift 

Porteføljen er i ordinær drift med fokus på å bedre den 

underliggende driften. Det overordnede målet er å styrke 

kontantstrømmen i den enkelte portefølje gjennom reduksjon 

og stabilisering av ledigheten i porteføljene, samt et sterkt 

fokus på kostnadskontroll og optimal allokering av budsjettmidler. 

Investeringene følges opp sammen med lokale 

forvaltere samt et eget asset management team som følger 

opp investeringene i Tyskland. 

Max Frisch 

Max Frisch byttet forvalter ved inngangen til 2011. Tidligere 

forvalter gikk like etter dette konkurs, noe som kompliserte 

overgangen til ny forvalter. Erfaringsmessig ser man at 

ledigheten har en tendens til å stige i en slik prosess, noe 

som ble forsterket av problemene med gammel forvalter. 

Prognosene for 2011, som er basert på faktiske oppsigelser 

og utleietall, viser imidlertid at ledigheten i desember 2011 

forventes å være tilbake på samme nivå som ved inngangen 

av året. Leie per kvm er økt i porteføljen slik at samlede 

inntekter kun er marginalt ned i forhold til budsjett. Fokus er 

å redusere ledigheten samt øke og stabilisere leien. 

Nidda 

Underliggende drift i porteføljen fungerer tilfredsstillende 

og ledigheten har stabilisert seg på et nivå rundt 3 %. En 

vesentlig kostnadsdriver generelt er omfl yttingsfrekvensen, 

da det påløper kostnader hver gang en leietaker fl ytter. 

Eksempelvis er dette kostnader direkte relatert til selve 

utleien, slik som meglerhonorarer. Sammenlignet med 

foregående år er omfl yttingsfrekvensen redusert fra 15 % 

til 12,5 %. Om dette opprettholdes vil det gi utslag i lavere 

kostnader. Nidda er fortsatt i brudd med låneavtalen der det 

stilles krav til forholdet mellom markedsverdi og belåning. 

I tillegg til at det må nedbetales EUR 2.2 millioner årlig, 

kontrollerer långiver likviditeten i investeringen. Som en 

følge av dette har selskapet vært nødt til å foreta delsalg for 

å møte nedbetalingskravet. Det er innledet positive samtaler 

med banken om å redusere nedbetalingskravet til et nivå Eldreboliger i Bad Kissingen 

6 | Aksjonærbrev høsten 2011, Boligutleie Holding IV AS

som medfører at Nidda kan betjene nedbetalingen med 

egen likviditet. Dette forventes avklart før nyttår. 

Dresden 

Det ble foretatt et delsalg av 102 leiligheter i juli. 

Leilighetene ble solgt til et nivå lik kostpris og styrket 

likviditeten i BUH IV. Det er interessenter også for de 

resterende delene av Dresden og investeringen fremstår 

derfor som attraktiv blant mulige investorer. Det er lav 

ledighet og den underliggende drift løper som forventet. 

Obelix 

Driftsmessig er dette den mest krevende investeringen i 

BUH IV, der lokasjonene i Stadtoldendorf og Lütjenburg er 

spesielt vanskelige. Stadtoldendorf er utfordrende grunnet 

et krevende lokalt marked og negativ befolkningsutvikling. 

En mulig strategi for Stadtoldendorf kan være delsalg av 

porteføljen. Interessenter vurderer eiendommene uten at 

dette hittil har ført til konkrete bud. I Köningstein, like utenfor 

Frankfurt, planlegges en investering på EUR 350 tusen for å 

oppgradere leiligheter og kommersielle lokaler. Königstein 

er et attraktivt område og det forventes at de renoverte 

arealene kan leies ut til markedsmessige vilkår etter at 

oppgraderingene er gjennomført. I tillegg til bedret 

kontantstrøm forventes det at dette også vil øke 

markedsverdien til investeringen. Generelt for Obelix 

forventes det en fl at ledighetsutvikling i 2011. 

Bad Kissingen 

Porteføljen består av eldreboliger som i sin helhet er leid ut 

til en operatør. Operatøren er ansvarlig for eiendommen og 

vedlikehold av denne under hele leieperioden. Selskapet 

mottar leie iht. avtale og investeringen følger utviklingen 

som forutsatt på investeringstidspunktet. 

Oppsummering 

Vi ser at eiendomsverdiene i denne porteføljen har stabilisert 

seg gjennom 2010 og ved inngangen til 2011. Det siste året 

har de underliggende eiendomsverdiene steget med ca 1 % 

for de gjennomførte investeringene. Til tross for at risiko 

knyttet til verdsettelser er redusert er det fortsatt et utford rende 

marked med hensyn til fi nansiering og eksponering mot 

lånebetingelser i låneavtalen. Siden konsernet har begrenset 

med likviditet forventes det ikke utbetaling til aksjonærene 

i 2012. Konsernets likviditetssituasjon er av en slik art at 

styret løpende vurderer delsalg for å styrke likviditeten. 

Neste aksjonærbrev kommer i årsrapporten for 2011. 

Oslo, oktober 2011 

Styret i Boligutleie Holding IV AS 



C/O 

ABG Sundal Collier 

Postboks 1444 Vika 

NO-0115 Oslo 

signatur.no • 110907

Boligutleie Holding IV AS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?