Merknader - endelig rapport etter stedlig tilsyn. Vedtak ... - Nettavisen

Merknader - endelig rapport etter stedlig
tilsyn. Vedtak om tilbakekall av tillatelse til
å drive eiendomsmeglingsvirksomhet
Aktiv Eiendom Majorstuen (Ditt Meglerteam AS tidligere Amundsen & Co AS), 28.
november 2011.
Advokatfirma Mettevoll AS
Kirkevn 1
1400 SKI
SAKSBEHANDLER:
Anne-Kari Tuv
DIR.TLF:
22 93 98 04
VÅR REFERANSE:
11/9286
ARKIVKODE:
634
DERES REFERANSE:
Merknader - endelig rapport etter stedlig tilsyn.
Vedtak om tilbakekall av tillatelse til å drive
eiendomsmeglingsvirksomhet
1 Generelt
28.11.2011
Det vises til stedlig tilsyn avholdt i Ditt Meglerteam AS (tidligere Amundsen & Co AS) 22.
juni 2011, oppfølgingstilsyn 18. juli 2011, skriftlig redegjørelse fra foretaket av 26. juni 2011,
Finanstilsynets foreløpig rapport datert 15. august 2011 og foretakets tilsvar til denne av 26.
august 2011.
Videre vises til Finanstilsynets brev av 14. september 2011, hvor det ble varslet om at
Finanstilsynet vurderer å fatte vedtak om tilbakekall av foretakets tillatelse til å drive
eiendomsmegling med grunnlag i lov 29. juni 2007 om eiendomsmegling § 8-4 første ledd
alternativ 6 og 7, samt Deres tilsvar av 14. oktober 2011 på vegne av foretaket.
Ditt Meglerteam AS fikk tillatelse til å drive eiendomsmegling 23. januar 2007. Styrets leder
frem til 13. oktober 2011 var Ina Fosen, hvoretter Thomas Lidal Jamne overtok. Thomas
Solberg Amundsen var foretakets daglige leder og Ina Fosen var fagansvarlig frem til 13.
oktober 2011, hvoretter Kjetil Erland Borgersrud overtok begge funksjonene.
2 Bakgrunn for saken

Bakgrunn for tilsynssaken var at kjøper av en leilighet i Oslo meldte fra til Finanstilsynet 17.
juni 2011 om at budjournalen mottatt i kontraktsmøte dagen i forveien som var merket
komplett budjournal ikke var komplett, da budene fra konkurrerende budgiver ikke var innført
i journalen.
Finanstilsynet la i forhåndsvarselet til grunn at foretaket var ansvarlig for grove brudd på
eiendomsmeglingsregelverket både i håndteringen av budrunden og oppfølgingen av kjøpers
innsigelser til budjournalen.
På bakgrunn av de forhold som ble gjort gjeldende i Finanstilsynets forhåndsvarsel, valgte
tidligere ledelse og styre å trekke seg. Etter det som er opplyst tiltrådte nytt styre 13. oktober
2011, og det ble samtidig oppnevnt ny daglig leder og fagansvarlig som begge tiltrådte samme
dag. Ansvarlig megler for oppdraget har trukket seg ut av foretaket både på eiersiden og som
ansatt. Endringene, herunder også endring av foretakets navn til Ditt Meglerteam AS, ble
registret i foretaksregistret 3. november 2011.
Det er videre fremlagt innkalling til styremøte, hvor blant annet en gjennomgang av gjeldende
rutiner for behandling av megleroppdrag, herunder budgivning/føring av budjournal, for å
sikre at foretaket drives fullt ut i samsvar med lover og forskrifter, sto på dagsorden.
Det fremgår av tilsvaret at det nye styret er kjent med at megler ikke er enig i den
beskrivelsen av de faktiske forhold som er gitt av Finanstilsynet og at han også bestrider
Finanstilsynets rettslige vurderinger, men at styret ikke har grunnlag for å vurdere saken og
har tatt meglers anførsler til etterretning.
Foretaket har deretter gjort gjeldende at vilkåret om tilbakekall i eiendomsmeglingsloven § 8-
2 første ledd nr. 7 om at det er grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten
kan være til skade for allmenne interesser, ikke er lenger er tilstede.
3 Finanstilsynets vurderinger av de faktiske forhold
3.1 Budrunden
Det er på det rene at kjøper innga sitt første bud kr 2,8 mill på visningen dagen før budrunden
fant sted. Kjøper høynet budet først til kr 3,2 mill på bakgrunn av opplysninger om et
konkurrerende bud på kr 3,1 mill. Deretter fikk kjøper opplyst at den andre budgiveren hadde
høynet sitt bud til kr 3,3 mill og la kort tid etter inn et bud på kr 3,4 mill. Kjøpers
finansieringsforbehold ble løftet to dager etter at budrunden fant sted og budet ble da
akseptert av selger.
Finanstilsynet avholdt uvarslet tilsyn i foretaket 22. juni 2011. Det ble da konstatert at det
ikke forelå dokumentasjon i foretaket av den angivelige konkurrerende budgivers tilknytning
til saken.
Det er erkjent fra megler og foretakets side at budjournalen som kjøper fikk utlevert på
kontraktsmøtet en uke etter at handelen var inngått, ikke inneholdt de konkurrerende bud
kjøper hadde fått opplysninger om under budrunden. Det er imidlertid gjort gjeldende fra
meglers side at opplysningene om den konkurrerende budgiveren er reelle, og det er i ettertid

fremlagt for Finanstilsynet og kjøper et skriftlig bud på kr 3,1 mill, med påskrift om
budforhøyelse på kr 3,3 mill, som i ettertid er bekreftet av avgiveren.
Utgangspunktet for Finanstilsynets vurdering er at budjournalen kjøper fikk utlevert ikke
inneholder budene kjøper fikk opplyst under budrunden. Opplysningene må antas å ha vært
motiverende for at kjøper økte sitt opprinnelige bud med til sammen kr 600.000. Ved stedlig
tilsyn vel to uker etter at budrunden fant sted, kunne meglerforetaket ikke fremlegge noen
dokumentasjon av en konkurrerende budgiver.
Finanstilsynet kan ikke se at det fra meglers eller foretakets side er sannsynliggjort at det
forelå noe konkurrerende bud under budrunden, til tross for etterfølgende bekreftelse fra en
påstått budgiver.
Megler har forklart at budrunden ble gjennomført på vanlig måte via hans mobiltelefon.
Forklaringen på at dette budskjema ikke forelå på meglerkontoret under tilsynet er i korte
trekk at megler tok med seg dokumentet til golfbanen dagen etter budrunden og glemte dette
igjen i golfbagen.
Etter at Finanstilsynet konfronterte megler og meglerforetaket med telefonlogg som viste at
det ikke hadde vært kontakt mellom megler og budgiver på det aktuelle tidspunktet
budforhøyelsen skulle vært inngitt, ble det fra foretakets side forklart at megler hadde muntlig
fullmakt fra konkurrerende budgiver til å høyne hans bud til kr 3,3 mill dersom det ble
nødvendig. Foretaket har i anledning tilsynssaken innhentet skriftlig bekreftelse av dette fra
budgiveren.
Dersom meglers forklaringer skulle legges til grunn, ville gjennomføringen av budprosessen
innebære en rekke feil og forsømmelser, nemlig:
1. angivelig konkurrerende budgiver ble ikke registrert i saksbehandlingssystemet
2. konkurrerende bud og budforhøyelsen ble ikke registrert i budjournalen den dagen
budrunden fant sted, til tross for at kjøpers bud da ble registrert og begge
budskjemaene skal ha foreligget på meglerkontoret
3. det ble ikke besørget skriftlig dokumentasjon av det påståtte fullmaktsforhold mellom
megler og budgiver, verken for budforhøyelsen eller utsatt akseptfrist
4. det påståtte fullmaktsforholdet er uansett ikke forenlig med god meglerskikk
5. det ble formidlet opplysninger om et konkurrerende bud til kjøper på et tidspunkt hvor
budet - i følge påskrift på det etterleverte budskjema - var utløpt
6. kjøpers to budforhøyelser skal ikke ha blitt ført i journalen før to dager etter mottak
7. originalt budskjema skal ha blitt fjernet fra kontoret uten at det ble tatt kopi
8. megler skal senere ha unnlatt/glemt å bringe budskjema tilbake til kontoret
9. megler skal senere ha unnlatt å fremskaffe og journalføre det angivelige
konkurrerende budet
10. megler skal ha unnlatt/glemt å kontrollere budjournalen før den ble utlevert til kjøper,
til tross for at han visste at den ikke var komplett
11. megler skal ha unnlatt å bringe budskjema tilbake til kontoret før han reiste på ferie,
selv om han da i fem dager hadde vært klar over kjøpers innsigelser til budjournalen
12. kjøper fikk ikke opplysninger om konkurrerende bud da megler tok telefonisk kontakt,
selv om dette skal ha vært mottatt på meglerkontoret
13. megler opplyste feil navn på konkurrerende budgiver til kjøper da kjøper spurte om
dette i forbindelse med den mangelfulle journalen

14. kjøper fikk det som påstås å være korrekt skriftlig oversikt over budrunden først 18
dager etter at handel var inngått
Finanstilsynet finner det ikke sannsynlig at det i én og samme budrunde er gjort enkeltstående
og til dels innbyrdes uavhengige feil av et så vidt omfattende omfang som her ville vært
tilfelle. I så fall må dette karakteriseres som en svært uforsvarlig og kritikkverdig
saksbehandling.
Det finnes ingen dokumentasjon av at budskjema fra konkurrerende budgiver var mottatt på
meglerkontoret den dagen budrunden fant sted. Finanstilsynet anser det som klart sannsynlig
at det ikke forelå noe skriftlig bud fra konkurrerende budgiver under budrunden og at megler
ikke mottok budskjemaet fra angivelig konkurrerende budgiver før Finanstilsynet krevde
dokumentasjonen fremlagt.
Finanstilsynet finner det også svært lite sannsynlig at angivelig konkurrerende budgiver er
reell budgiver. Det finnes ingen begivenhetsnære omstendigheter som beviser eller
tilstrekkelig underbygger denne budgiverens tilknytning til det aktuelle oppdraget.
På bakgrunn av den etterfølgende bekreftelsen fra angivelig konkurrerende budgiver, vil
Finanstilsynet likevel ikke helt utelukke at det på tidspunktet budrunden fant sted kan ha
foreligget en felles forståelse mellom megler og angivelig konkurrerende budgiver om at
megler på dennes vegne kunne legge inn et bud på leiligheten. Imidlertid finnes det som nevnt
ingen skriftlig dokumentasjon av dette. Tvert i mot underbygger budjournalen, som nettopp
har som formål å skape notoritet omkring budgivningen, at det ikke var andre budgivere i
saken enn kjøper.
Finanstilsynet viser til den nærmere gjennomgangen og vurderinger av tilsynsmaterialet og
forklaringer samt meglers anførsler i vedtak av dags dato i sak 11/8741 punkt 2.
3.2 Etterfølgende oppfølging av kjøpers innsigelse
Finanstilsynet legger til grunn at meglerforetaket mottok henvendelse fra kjøper om den
mangelfulle budjournalen både 16. juni og 21. juni. Kjøper mottok tilbakemelding fra megler
per telefon fem dager etter den første henvendelsen, og da med beskjed om at på grunn av
meglers ferieavvikling ville han ikke få tilsendt korrigert journal før 26. juni, da megler ville
være tilbake fra ferien. Først mandag 27. juni på kvelden - hele 18 dager etter at budrunden
fant sted - mottok kjøper e-post med en korrigert oppstilling over budene sammen med kopi
av budskjema fra angivelig konkurrerende budgiver.
3.3 Klage behandlet i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester
Ved Reklamasjonsnemndas rutinemessige oversendelse av klagesaker til Finanstilsynet i
medhold av § 8-8 sjette ledd, ble Finanstilsynet gjort kjent med en klagesak mot foretaket,
som Reklamasjonsnemnda behandlet tidligere i år. Det var samme megler som var ansvarlig
for den påklagde formidlingen som formidlingen i nærværende sak.
Saken gjaldt budgivningen som fant sted i slutten av september 2010 hvor klager gjorde
gjeldende manglende informasjon om at konkurrerende budgiver hadde trukket seg og at

selgerne ikke ville selge under prisantydning. Nemnda hadde ut fra den foreliggende
dokumentasjonen ingen mulighet til å gå inn i dialogen som hadde vært mellom innklagede
megler og klagerne etter at den konkurrerende budgiveren hadde trukket seg og hadde ingen
forutsetninger for å ta stilling til hvorvidt megler hadde informert kjøperne eller ikke.
Reklamasjonsnemnda hadde imidlertid bemerkninger til meglers saksbehandling:
"Reklamasjonsnemnda har dog merket seg at innklagede ikke selv en gang har klart for seg
hvordan budrunden forløp"
Nemnda viser deretter til to e-poster megler sendte til konkurrerende budgiver og
sammenholder dette med det som var ført i budjournalen. Reklamasjonsnemnda uttaler
videre:
"Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at innklagede er så uklar i hva som egentlig
har skjedd i budgivningsprosessen og at det er motstrid mellom de opplysninger
saksbehandleren selv ga samme dag som budgivningen ble avsluttet og hva som er anført i
budjournalen. Dette er egnet til å svekke tilliten til meglerforetaket."
Reklamasjonsnemnda avviste saken hva angikk klagers påstand om at det ble gitt mangelfulle
eller feilaktige opplysninger i forbindelse med budgivningen, men konkluderte med at megler
hadde opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende dokumentasjonen for
budgivningsprosessen.
4 Finanstilsynets rettslige vurderinger
4.1 Overtredelse av plikter etter lov eller forskrift
Finanstilsynet viser til eiendomsmeglingsforskriften § 3-5, hvor det fremkommer at hvert bud
som eiendomsmeglingsforetaket mottar snarest mulig skal innføres i en budjournal som minst
skal inneholde blant annet "a) tidspunkt for når budet er mottatt, b) budgiverens eller
fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer, c) budets størrelse, d) eventuelle
forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold, e) akseptfrist, og f) tidspunkt
for avslag eller aksept."
Videre følger det av eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 første ledd at "kopi av budjournalen
skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand."
Det vises også til eiendomsmeglingsforskriften § 3-7, hvoretter foretaket er pliktig til "å
oppbevare alle dokumenter om er mottatt eller utarbeidet av foretaket i forbindelse med det
enkelte oppdrag". Foretaket skal således oppbevare samtlige skriftlige bud som er innkommet
til foretaket.
Eiendomsmeglingslovens generelle bestemmelse om god meglerskikk lyder slik:
§ 6-3. God meglerskikk
(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med
omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er
egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.

(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen
og gjennomføringen av denne.
Som redegjort for i punkt 3.1, fremstår det for Finanstilsynet som mest sannsynlig etter en
totalvurdering av alle omstendighetene i saken at megler har opplyst kjøper om
konkurrerende bud som ikke var reelle, noe som er i strid med god meglerskikk.
Det er imidlertid ikke erkjent fra megler eller foretakets side at det er benyttet fiktive bud.
Dersom meglers forklaring skal legges til grunn, har meglers samlede saksbehandling av
budprosessen i denne saken vært grovt uforsvarlig. Det vises til det omfattende antall feil og
forsømmelser som er opplistet i punkt 3.1. Finanstilsynet finner særlig grunn til å fremheve
anførselen om at megler skal ha tatt med seg det originale budskjema fra kontoret - uten å
legge igjen kopi på kontoret - og deretter unnlatt og bringe et så sentralt dokument tilbake til
kontoret.
Slik Finanstilsynet vurderer det, har foretaket i denne saken - uansett om det legges til grunn
at det er benyttet fiktive bud eller ikke - heller ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor kjøper,
jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, verken i håndteringen og dokumentasjonen av
budprosessen eller i den etterfølgende behandlingen av kjøpers innsigelser til budjournalen.
Dersom forklaring på manglende kontakt mellom megler og angivelig budgiver i det aktuelle
tidsrommet budrunden fant sted, hvor det hevdes at megler hadde fullmakt fra budgiver skal
legges til grunn, er det Finanstilsynets vurdering at det ville vært i strid med kravet til megler
som uavhengig mellommann å opptre som fullmektig for den ene budgiveren i et oppdrag der
selger er meglers oppdragsgiver, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. I en sak hvor
selger er oppdragsgiver, kan ikke megler på noen måte opptre som én av budgivernes
fullmektig - og dermed som partsrepresentant for denne - uten å komme i en interessekonflikt
som er uforenlig med lojalitetsplikten overfor oppdragsgiveren og omsorgsplikten overfor de
øvrige budgivere.
På bakgrunn av selgers redegjørelse legges til grunn at selger heller ikke var klart over at
megler skal ha opptrådt som den ene budgiverens fullmektig. I en slik situasjon vil megler
vanskelig kunne oppfylle sin plikt overfor selger, som normalt vil være å få i stand en handel
til best mulig vilkår, dersom han samtidig skal opptre og være den som legger strategien for
budgiver på tilsvarende premisser.
I denne saken er foretaket - etter Finanstilsynets vurdering - uansett ansvarlig for at kjøper er
gitt et feilaktig inntrykk av budprosessens forløp. For kjøper har budprosessen fremstått som
en ordinær budgivningskonkurranse basert på auksjon, hvor den konkurrerende budgivers
mottrekk ble oppfattet som en konsekvens av kjøpers bud og budforhøyelser. Når kjøper får
opplyst at konkurrerende budgiver har høynet sitt bud med kr 100 000 over kjøpers bud, er
dette misvisende når det i realiteten - slik foretaket etter hvert hevdet - er megler som høyner
budet etter en generell fullmakt, hvor budstrategien var overlatt til megler. Når kjøper deretter
får beskjed om at den andre budgiveren på nytt har øket sitt bud, er realiteten at denne
budforhøyelsen - etter det som er forklart - allerede forelå da kjøper la inn sitt forrige bud.
Det er Finanstilsynets vurdering at selv om meglers lojalitetsplikt ligger hos oppdragsgiver,
må budgivere kunne forvente at megler opptrer ærlig og åpent i sin kommunikasjon og
rådgivning. Dersom man åpner for at megler i et ordinært salgsoppdrag - i all hemmelighet -
skal kunne opptre med fullmakt for den ene av flere budgivere, vil dette, etter Finanstilsynets

vurdering, svekke tilliten til meglers rolle i budprosessen, og det vil være vanskelig, om ikke
umulig, for megler å oppfylle kravet til meglers (oppdragstakers) integritet og uavhengighet.
jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler vil ikke i sin kommunikasjon og rådgivning, verken
overfor selger eller øvrige budgivere, kunne gi en korrekt og sann fremstilling av forløpet i
budprosessen og samtidig ivareta interessene til budgiveren som har gitt fullmakt.
Foretaket er også ansvarlig for flere regelbrudd knyttet til føring av budjournal ved å unnlate å
føre inn angivelig bud fra konkurrerende budgiver, ikke føre inn kjøpers
finansieringsforbehold og - etter det som er opplyst - innført kjøpers budforhøyelser to dager
etter mottak, jf. eiendomsmeglingsforskriften 3-5. Videre var budjournalen som ble utlevert i
medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-4 ikke komplett.
Videre foreligger det etter Finanstilsynets vurdering brudd på eiendomsmeglingsforskriften §
3-7 ved at saksdokument ble fjernet fra kontoret og oppbevart utenfor meglerforetakets kontor
over en lengre tidsperiode, slik det er gitt forklaring om, uten at det ble lagt igjen kopi i
saksmappen.
I forlengelsen av dette finner Finanstilsynet at foretaket har forsømt sin omsorgsplikt etter
eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd overfor kjøper i forbindelse med behandling av
kjøpers innsigelser til budjournalen, ved at det gikk 11 dager fra kjøpers innsigelse og 18
dager fra handel ble inngått til kjøper mottok korrigert fremstilling av budprosessen, uten at
det etter Finanstilsynet vurdering forelå adekvat begrunnelse for dette oppholdet, jf. § 6-4
annet ledd.
4.2 Grunnlag for tilbakekall av tillatelsen
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 8-2 at Finanstilsynet kan kalle tilbake et foretaks
tillatelse til å drive eiendomsmegling, jf. § 2-1, dersom det finnes utilrådelig å la
eiendomsmeglingsvirksomheten drives videre fordi foretaket
[…]
6. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter, [eller]
7. har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av
eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser."
I vurderingen av om et lovbrudd er grovt skal det ses hen til lovbruddet karakter og graden av
skyld, jf. Finansdepartementets vedtak av 21. oktober 2011 i sak 11/3261.
Som det er redegjort for ovenfor finner Finanstilsynet det sannsynlig at ansvarlig megler for
oppdraget har opplyst om konkurrerende bud som ikke var reelle i budrunden, noe som er et
grovt brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Dersom foretakets forklaring om at megler hadde muntlig fullmakt til å forhøye
konkurrerende budgivers opprinnelige bud legges til grunn, er det likevel dokumentert og
delvis erkjent flere lovbrudd knyttet til håndteringen av budrunden, jf. gjennomgangen i punkt
3.1.
Finanstilsynet legger for det første til grunn at det er i strid med eiendomsmeglingslovens
krav til integritet og uavhengighet i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd å gjennomføre
budrunden med fullmakt fra den ene budgiveren i et oppdrag hvor selger er oppdragsgiver.
Etter Finanstilsynets vurdering må fullmaktsforholdet her sees i sammenheng med meglers

håndtering av budprosessen for øvrig, herunder misvisende opptreden under budrunden
overfor kjøper samt manglende dokumentasjon av budprosessen i etterkant.
Tilliten til forsvarlig og korrekt saksbehandling i forbindelse med eiendomsomsetning
gjennom mellommann er fundamentalt for de som skal kjøpe og selge sin bolig gjennom
eiendomsmeglere. Det er helt grunnleggende for tilliten til meglerbransjen at megler er
pålitelig og etterrettelig i sin håndtering av budrunden og at publikum kan stole på den
informasjon megler gir interessenter under budprosessen. På denne bakgrunn anser
Finanstilsynet meglers håndtering som grovt uaktsomt, da den i vesentlig grad har svekket
tilliten til budrunden og dermed vært egnet til å svekke tilliten til meglers integritet og
uavhengighet i hele oppdragsutførelsen, noe som er i kjerneområdet av det
eiendomsmeglingsloven skal beskytte, jf. § 1-1. På denne bakgrunn anser Finanstilsynet at det
uavhengig av om kjøper har fått opplyst fiktive bud eller ikke, foreligger grovt brudd på god
meglerskikk.
I tillegg er det konstatert brudd på eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4 om føring av
budjournal og partenes innsyn i denne. Finanstilsynet legger særlig vekt på at brudd på
journalføringsplikten knytter seg til budgivningen, som er en kritisk fase i meglingsoppdraget,
hvor det kreves særskilt aktsomhet for å unngå å svekke tilliten til at handelen kommer i stand
på korrekt og forsvarlig måte. Finanstilsynet bemerker at reglene om føring av budjournal er
begrunnet i hensynet til notoritet. Det er videre sentralt for så vel publikums tillit til
eiendomsmeglerne, så vel som Finanstilsynets tilsyn med eiendomsmeglingsbransjen, at
opplysningene som fremgår av budjournalen er i overensstemmelse med de faktiske forhold.
Det vises til begrunnelsen for innføring av innsynsrett i budgivningen i 2004, som var å
forebygge forsøk på svindel i sammenheng med budprosessen, og hvor finanskomiteen utalte:
“Dette problemet er sannsynligvis ikke stor i dag, men sjøl mistanke om at slik svindel kan
skje, er ødeleggende for tilliten mellom aktørene i dette markedet”, jf. Innst.O.nr. 10 (2002-
2003) side 3 og 4. Der et bud ikke er ført i journalen overhodet, og dette ikke korrigeres før
partene mottar budjournalen, anser Finanstilsynet at dette er grove brudd på nevnte
bestemmelser.
Foretaket er også ansvarlig for brudd på omsorgsplikten overfor kjøper, jf.
eiendomsmeglings-loven § 6-3 første ledd i forbindelse med håndteringen av kjøpers
innsigelse til budjournalen, jf. punkt 3.2. Kjøpers tillit til budprosessen vil normalt bli
vesentlig svekket ved bare å få utlevert en budjournal som ikke inneholder de konkurrerende
bud det er opplyst om under budrunden. Når det ikke umiddelbart ble tatt affære fra noen i
foretaket da kjøper tok kontakt om den mangelfulle budjournalen, er dette en grov
undervurdering av alvoret i saken. Den handlemåte som her er utvist er etter Finanstilsynets
vurdering egnet til at kjøper mister all tillit til håndtering av hele formidlingen og må anses
som svært grov.
Finanstilsynet legger etter dette til grunn at det i denne saken, uavhengig av om det er
benyttet fiktive bud i budrunden eller ikke, foreligger flere grove brudd på oppdragstaker
plikter etter lov og forskrift, og vilkåret i eiendomsmeglingsloven § 8-1 første ledd alternativ
6 er oppfylt. Finanstilsynet finner det dermed ikke nødvendig å ta stilling til overtredelse av
alternativ 7.
4.3 Utilrådelighetsvilkåret og forholdsmessighetsprinsippet

Det er også et vilkår for tilbakekall at det skal være "utilrådelig" å la virksomheten drives
videre. I følge forarbeidene til eiendomsmeglingsloven innebærer dette at bestemmelsen skal
være "fremover-rettet" i motsetning til tiltak som har et pønalt formål. Det er imidlertid
uttrykkelig slått fast i forarbeidene at det kan legges vekt på tidligere forhold, jf. NOU 2006:1
side 153.
Utilrådelighetsvurderingen skal være konkret. I tillegg innebærer bestemmelsens ordlyd "kan"
at det skal foretas en skjønnsmessig og konkret vurdering etter alminnelige
forvaltningsrettslige prinsipper om forholdsmessighet, som innebærer at tiltakets
konsekvenser må veies opp mot de hensyn reguleringen skal ivareta. Finanstilsynet legger i
det videre til grunn en sammenfallende vurdering av utilrådelighetsvilkåret og tiltakets
forholdsmessighet. Slik Finanstilsynet forstår ovennevnte rettskilder skal det i lys av
overtredelsens karakter, subjektive forhold samt eventuelle forbedringstiltak vurderes i
hvilken grad overtredelsene gir grunn til å frykte at foretaket også i fremtiden vil overtre lov-
og forskriftsbestemmelser.
Finanstilsynet har ikke tidligere tatt stilling utilrådelighetsekriteriet på
eiendomsmeglingsområdet i et tilfelle der ledelsen trekker seg på bakgrunn av tilsynssaken.
På et annet tilsynsområde la Justisdepartementet (sak 2008-01019) i spørsmålet om
tilbakekall av inkassobevilling avgjørende vekt på tilliten til foretakets nye ledelse på
vurderingstidspunktet, og fant at utilrådelighetsvilkåret ikke var oppfylt. På
verdipapirområdet, som forvaltes av samme departement som eiendomsmeglingsloven, har
Finansdepartementet nylig i to vedtak om tilbakekall av tillatelsen i
forholdsmessighetsvurderingen uttalt at hensynet til at aktørenes tillit til verdipapirforetakene
som sådan blir ivaretatt er relevant i forholdsmessighetsvurderingen (Sak 11/2238 Agilis
Group AS og sak 11/661 Spar Kapital AS, begge datert 1.november 2011). I de konkrete
vurderingene ble det blant annet lagt vekt på at forbedringstiltakene kom som en direkte
konsekvens av tilsynet og varselet om tilbakekall og at blant annet overtredelsenes karakter
samt de subjektive forhold gjorde at tilbakekall var nødvendig for å ivareta markedets tillit til
verdipapirforetakene som sådan.
Formålet med regulering, tilsyn og kontroll med eiendomsmegling er å legge til rette for at
omsetning av fast eiendom gjennom meglerforetak skjer på en sikker, ordnet og effektiv
måte, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1. Videre skal Finanstilsynet "se hen til at de
institusjoner det har tilsyn med virker på hensiktsmessig og betryggende måte i samsvar med
lov og bestemmelser gitt i medhold av lov", jf. finanstilsynsloven § 3. I Finanstilsynets strategi
er blant annet velfungerende markeder ett av hovdemålene for tilsynet, hvor god
markedsadferd utgjør ett av delmålene. I tillegg skal Finanstilsynet legge stor vekt på
forbrukerbeskyttelse i sin virksomhet.
Ett av Finanstilsynets virkemidler for å ivareta sine oppgaver, er tilbakekall av et
eiendomsmeglingsforetaks tillatelse. Hensynet bak denne bestemmelsen er både at
eiendomsmeglingsforetakenes kunder oppnår den beskyttelse som følger av
eiendomsmeglingsregelverket samt at eiendomsmarkedet er velfungerende, noe som
forutsetter at tilsynsvirksomheten bidrar til å opprettholde tilliten til
eiendomsmeglingsbransjen generelt.
Eiendomsmeglingslovutvalget la til grunn at "eiendomsmeglere utøver en samfunnsmessig
viktig funksjon. For de involverte dreier det seg ofte ikke bare om store økonomiske, men
også ikke-økonomiske verdier", jf. NOU 2006:1 side 23. Finanstilsynet vil her tilføye at

meglers håndtering av budrunden i boligomsetning er et område hvor behovet for å beskytte
forbrukeren er på sitt sterkeste. Eiendomsmeglingsbransjen spiller også en viktig rolle for et
velfungerende eiendomsmarked hvor prisfastsettelsen og prisutviklingen styres av tilbud og
etterspørsel. Tillit til meglers rolle i prisforhandlingene er ikke bare essensielt for boligkjøper
og -selger, men også långivere og andre aktører innenfor bolighandel er avhengig av å kunne
stole på at megler er etterrettelig og sannferdig i sin håndtering av eiendomshandelen, og i
særlig grad budprosessen. Denne tilliten til eiendomsmeglingsbransjen generelt er etter
Finanstilsynets oppfatning helt nødvendig for at det enkelte eiendomsmeglingsforetak skal
virke på en hensiktsmessig og betryggende måte.
Med disse utgangspunkter er det Finanstilsynets vurdering at den manglende ivaretagelse av
tilliten til budprosessen som her er avdekket står i en særstilling når det gjelder vurderingen
av den tilsynsmessige oppfølgingen og valg av reaksjonsform.
I denne saken er riktignok det vesentligste av lovbruddene begått av en og samme person. Et
tilbakekall av foretakets tillatelse vil dermed kunne fremstå som urimelig inngripende med de
organisatoriske endringer som nå er foretatt, og det kan hevdes at det ikke er fare for at
foretaket med dets nåværende ledelse i fremtiden ikke vil kunne drives forsvarlig. Det
bemerkes at Finanstilsynet ikke har funnet noen i den nye ledelsen uegnet. Det nevnes likevel
at vedkommende som både var fagansvarlig og styreleder, gjennom sitt holdingselskap
fortsatt beholder sin opprinnelige eierandel i foretaket.
Imidlertid er lovbruddene begått av en av foretakets daværende hovedeiere og daglige leder
for virksomheten som sammen med daværende fagansvarlig og samboer, utgjorde foretakets
styre. Det bemerkes også at daværende styreleder og fagansvarlig stilte seg bak meglers
forklaring i tilsvaret til den foreløpige rapporten. Slik Finanstilsynet vurderer det var
lovbruddene såldedes forankret i foretakets daværende ledelse, og Finanstilsynet ser det
dermed som unaturlig å vurdere den samme ledelsens eventuelle mangelfulle interne rutiner
og kontroll, men konstaterer at foretaket som sådan er ansvarlig for lovbruddene. Selv om
foretaket har fått ny ledelse og delvis nye eiere, ble disse endringene gjort som en følge av
tilsynssaken og varsel om tilbakekall, noe som Finansdepartementet la vekt på i ovennevnte
vedtak.
Sett i lys av eiendomsmeglingstilsynets formål om sikker og ordnet eiendomsomsetning
gjennom mellommann, er det Finanstilsynets vurdering at såvidt alvorlige lovbrudd knyttet til
budprosessen som her er tilfelle, og som på ovennevnte måte var forankret i foretakets
tidligere ledelse, vil hefte ved foretaket uavhengig av om ledelsen byttes ut. Dette vil, slik
Finanstilsynet ser det, innebære at en fortsettelse av virksomheten i det foretaket som var
ansvarlig, vil bidra til å svekke den generelle tilliten til eiendomsmeglingsbransjen.
Finanstilsynet kan ikke se at et mindre inngripende tiltak vil kunne opprettholde den tillit som
er nødvendig, og finner på dette grunnlaget at det ikke er tilrådelig å la virksomheten i
foretaket fortsette.
5 Vedtak
På ovennevnte grunnlag finner Finanstilsynet at tilbakekall av foretakets tillatelse er en egnet
og nødvendig reaksjon og har fattet følgende vedtak:
Ditt Meglerteam AS (tidligere Amundsen & Co AS) sin tillatelse til å drive eiendomsmegling
tilbakekalles i medhold av lov 29. juni 2007 nr. 73 § 8-2 annet ledd nr. 6.

Vedtaket innebærer at Ditt Meglerteam AS ikke lenger har anledning til å drive
eiendomsmegling og har fra dags dato ikke anledning til å påta seg nye
eiendomsmeglingsoppdrag. Av hensyn til foretakets kunder tillater imidlertid Finanstilsynet at
foretaket i en periode på tre uker fra dags dato får avvikle inngåtte oppdrag hvor visning er
annonsert.
Dette vedtaket kan påklages innen tre uker etter at vedtaket er mottatt. Klage sendes
Finanstilsynet. Klageinstans er Finansdepartementet. Forvaltningslovens §§ 18 og 19 om
partenes adgang til å gjøre seg kjent med sakens dokumenter, gjelder.
For Finanstilsynet
Wilhelm Mohn Grøstad
seksjonssjef Anne-Kari Tuv
tilsynsrådgiver