Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank

Nordisk Areal I AS
Nordisk Areal Invest AS
4. KVARTAL
2012
RAPPORT PR. 31.DESEMBER 2012

INNHOLD
1. Hovedpunkter i 4. kvartal 2012 3
2. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6
3. Finansiering 8
4. Markedssyn 10
5. Definisjoner 14

1. HOVEDPUNKTER I 4. KVARTAL 2012
• Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS ble fastsatt til NOK 79,0 ved
utgangen av fjerde kvartal 2012, opp en krone fra forrige kvartal
• Eiendomsverdiene på den norske delen av porteføljen er opp i kvartalet, mens
verdiene på de svenske eiendommene er noe ned i norske kroner pga svekkelse i
den svenske kronen
• I løpet av desember 2012 og januar 2013 ble det inngått avtale om salg av totalt
11 av Nordisk Areal sine eiendommer i Sverige. Salgene er avtalt til priser som
ligger over siste bokført verdi
• Det er inngått flere nye leiekontrakter i kvartalet, noe som har redusert ledigheten
i porteføljen. De største driverne her er nye leiekontrakter med NAV i Økernveien
og Firesafe i Robsrudskogen
• Gjenværende leietid på porteføljens kontrakter var 3,6 år ved utløpet av fjerde
kvartal 2012. Ledigheten i porteføljen lå på 11,4 prosent ved utløp av kvartalet,
sammenlignet med 18,6 prosent ved utløp av tredje kvartal 2012
• De lange rentene har falt videre gjennom fjerde kvartal 2012 noe som har medført
en økning i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler. Dette påvirker den
beregnede kursen med en nedgang på nesten NOK 1,0 pr aksje
• I forbindelse med inngåelse av nye leiekontrakter som krever oppgraderinger av
arealene, har Nordisk Areal en likviditetsutfordring. Nødvendig likviditet er tenkt
tilført gjennom salg av eiendommer. Dette er hovedmotivasjonen bak salgene som
er gjennomført i Sverige den seneste tiden. Selskapet jobber med ytterligere salg i
Sverige for å dekke likviditetsbehovet
3

FORVALTERS KOMMENTAR
Asle Løvstad
adm. dir. Newsec Asset
Management AS
Løvstad er utdannet ved
Handelsakademiet i
Oslo, og har lang
erfaring fra eiendomsbransjen,
både innenfor
transaksjoner og forvaltning.
Fra 2005 og frem
til mars 2007 var han
økonomidirektør i Oslo
Areal ASA/Newsec
Asset Management AS.
I perioden 2001 – 2004
var han økonomidirektør
for Vital Eiendom AS.
I likhet med de foregående kvartalene rapporterer
forvalter Newsec Asset Management om et aktivt
fjerde kvartal 2012. Det er spesielt gledelig å kunne
rapportere at det i løpet av kvartalet ble tegnet en
leieavtale for selskapets ledige arealer i Økernveien
med NAV. I tillegg til kontrakten med NAV ble det
også signert en langsiktig kontrakt med Firesafe i
Robsrudskogen. Som et resultat av dette har den
økonomiske ledigheten i porteføljen blitt redusert til
11,4 prosent gjennom kvartalet. Selv om ledigheten er
redusert på den norske delen av porteføljen gjennom
2012, ligger den fortsatt over det som er snittet for
Oslo. Det jobbes derfor aktivt med å kunne inngå nye
leiekontrakter, noe som spesielt gjelder selskapets
eiendom på Robsrudskogen og i Philip Pedersens vei
på Lysaker. Gjenværende leietid for de eksisterende
kontraktene er 3,6 år.
Mariboes gate 13 er tilnærmet fullt utleid med 5,5 års
gjenværende leietid etter at avtalen med American
Express ble forlenget i første halvår 2012, samt at det
ble inngått en ny leieavtale med Politidirektoratet i
samme kvartal. Det er kun ledige parkeringsplasser
og et mindre lager i eiendommen i dag.
I Karihaugveien 89 ble det inngått en leiekontrakt
med Consilium AS på ca 500 kvadratmeter i første
halvår 2012. Forvalter er også i pågående forhandlinger
med flere andre potensielle leietakere. Ved
utgangen av fjerde kvartal var ledigheten i Karihaugveien
89 beregnet til ca 4,6 prosent.
Økernveien 94 er nå tilnærmet fullt utleid etter at
leiekontrakten med NAV på ca 10 000 kvadratmeter
ble inngått i fjerde kvartal. I tredje kvartal ble det
signert en kontrakt med selskapet Medistim ASA på
ca 2 000 kvadratmeter. Det er iverksatt oppussing av
disse lokalene som skal stå klare til innflytting 1. mars
2013. Når det gjelder lokalene til NAV skal disse stå
klare i 4. kvartal 2013.
I Robsrudskogen ble det signert en leiekontrakt på ca
2 800 kvadratmeter i fjerde kvartal med selskapet
Firesafe AS. Også her er det iverksatt oppussing av
lokalene slik at disse skal stå klare til innflytting 1.
juni 2013. Det jobbes aktivt med å fylle opp de
resterende ledige arealene på Robsrudskogen.
I Philip Pedersensvein er det fremdeles en etasje som
står ledig. Det resterende av bygget leies ut til Cisco
Systems som har gjennomført betydelige oppgraderinger
av sine lokaler. Det jobbes aktivt med utleie av
den ledige etasjen.
I Sverige er det gjennomført reforhandlinger av de
leiekontraktene med Systembolaget som opprinnelig
forfalt i 2013 og 2014. I løpet av fjerde kvartal ble
totalt 9 kontrakter reforhandlet på en ny løpetid 3 til 5
år. Disse kontraktene utgjør ca 7 000 kvadratmeter av
en total portefølje i Sverige på ca 98 000 kvadratmeter.
Når det gjelder salg av eiendom har selskapet også i
fjerde kvartal fokusert på salg i Sverige. Hovedmotivasjonen
bak salgene som er gjennomført er å tilføre
selskapet nødvendig likviditet til oppgraderinger ifbm
nye leiekontrakter i Norge. Nordisk Areal solgte 3
eiendommer i Sverige første halvår. I løpet av det
siste kvartalet er det inngått avtale om salg av
ytterligere 11 eiendommer i den svenske delen av
porteføljen. Av disse 11 ble 9 overtatt av nye kjøpere i
januar 2013, mens overtagelse av de resterende 2 vil
bli sluttført 1. mars 2013. Salgsprisen for disse 11
eiendommene var ca SEK 90 millioner, noe som er
over siste bokførte verdi. Det vurderes fortløpende om
det skal gjennomføres flere enkeltsalg, eller om et
salg av hele den gjenværende porteføljen kan være
mer hensiktsmessig. Ved fortsatt salg av attraktive
enkelteiendommer kan man ende opp med en
portefølje det kan bli utfordrende å avhende. Et
eventuelt porteføljesalg må vurderes opp mot at
selskapet kan oppnå gode priser på enkelte attraktive
eiendommer til lokale eiendomsbesittere. Porteføljen
i Sverige er nå redusert fra opprinnelig 102 til 71
eiendommer.
4

Avkastning og kapitalforhold
Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå
en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen
(IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning
på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og
skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to
parameter; direkteavkastning og verdiendring i
porteføljen.
Verdiendring eiendom
Akershus Eiendom og DTZ Realkapital utførte
verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr.
utgangen av desember 2012. Det rapporteres om en
verdiøkning på ca NOK 44 millioner i fjerde kvartal, en
verdiøkning som i hovedsak skyldes effekten av
inngåelse av leiekontraktenene med NAV i Økernveien
og Firesafe i Robsrudskogen.
Verdien på den svenske porteføljen ble på bakgrunn
av verdivurderingen fra DTZ skrevet opp med 1,1
prosent i kvartalet. Dette betyr en oppskrivning på ca
SEK 10 millioner, men svingninger i valuta gjorde at
verdien på eiendommene i NOK svekker seg med ca
NOK 6 millioner i kvartalet.
Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til
NOK 2 040 millioner. Dette betyr en samlet økning i
kvartalet på ca NOK 38 millioner.
Direkteavkastning
Ledigheten i fondet er redusert i fjerde kvartal, noe
som har hatt en positiv innvirkning på eiendomsverdiene
i porteføljen. Svingninger i valuta har derimot
hatt en negativ innvirkning på den beregnede kursen i
kvartalet. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler
har også utviklet seg negativt i kvartalet som følge av
en reduksjon i de lange rentene. Nedgangen her
tilsvarer ca NOK 1,0 per aksje i kvartalet. Verdiendringene
på rentebindingsavtalene skal derimot ses på
som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til
forfall.
Den langsiktige gjelden er som en følge av betalte
avdrag og en svekkelse av den svenske kronen
redusert med ca NOK 18 millioner i fjerde kvartal
2012.
Kurs
På basis av de gjennomførte verdivurderingene,
oppnådde resultater i fjerde kvartal 2012 og en ekstra
avsetning på ca NOK 3,5 pr aksje vedtatt av styret i
selskapet, er kursen i Nordisk Areal Invest AS
beregnet til NOK 79,0 pr. aksje. Dette er opp en krone
pr aksje sammenlignet med tredje kvartal 2012.
Bakgrunnen for avsetningen på NOK 3,5 pr aksje er at
styret av et forsiktighetsprinsipp ønsker å ta høyde for
eventuelle nødvendige tiltak for å tilføre selskapets
nødvendig likviditet fremover.
Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje)
140
120
100
80
79
60
40
20
0
2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12
Tegningskurs
VEK
(For definisjoner, se side 12)
5

Siste tolv måneder har fondet gitt en negativ beregnet
avkastning på 3,1 prosent. Fra første innbetaling av
egenkapital den 27. april 2007 til utløp av fjerde
kvartal 2012 har den beregnede kursen svekket seg
med 21,0 prosent. Dette tilsvarer en beregnet
annualisert negativ avkastning på 4,1 prosent.
Kapitalforhold
Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007
tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er
ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS.
Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom
annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst
kontakt Deres rådgiver.
Annenhåndsomsetning
Swedbank First Securities har etablert et system for
håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i
Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært
organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere.
Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt
tilgjengelig på Swedbank First Securities sin netthandelsløsning,
se www.swedbank.no/netthandel.
Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer
en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det
oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og
selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle
beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer
og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet,
anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig
salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås.
Siste omsetning som er gjort via Swedbank First
sin hendelsløsning er gjort til kurs NOK 55 pr aksje.
Volumet som omsettes i 2. håndsmarkedet er meget
begrenset.
Ligningskurs
Ligningskursen pr. 31.12.2012 er NOK 9,41 kroner
pr. aksje.
2. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR
Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av
Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS.
Investorer
Nordisk Areal Invest AS
Nordisk Areal I AS
SPV
SPV
SPV
SPV
SPV
Nordisk Areal
Fastigheter I AB
SPV
Philip
Pedersens vei 1
Økernveien
94
Marieboesgate
13
Karihaugveien
89
Robsrudskogen
15
Eiendomsportefølje
Sverige
6

Nordisk Areal I AS eide pr. 31. desember 2012 fem
eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 82
mindre eiendommer i Sverige. I løpet av desember
2012 og januar 2013 er det inngått bindene salgsavtaler
for 11 av selskapets eiendommer i Sverige. Det
betyr at porteføljen i Sverige vil bestå av 71 eiendommer
ved utgangen av første kvartal 2013. Samlet
eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. fjerde kvartal
2012 ca. NOK 2 milliarder, og all innhentet kapital er
investert.
Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren
2007 og består per fjerde kvartal 2012 av tre kontoreiendommer
i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog
og en kontoreiendom på Lysaker. Den svenske
porteføljen ble overtatt i mars 2008 og vil ved
utgangen av første kvartal 2013 bestå av 71 handelseiendommer
spredt over store deler av Sverige.
Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Gjenværende leietid
Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor 23 371 3,0
Mariboes gate 13 Oslo Kontor 17 151 5,5
Økernveien 94 Oslo Kontor 18 193 5,1
Karihaugveien 89 Oslo Kontor 11 135 2,5
Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager 10 451 7,7
Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor 98 216 2,5
Totalt 178 517 3,6
Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm)
50,0
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
-
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-
2027
7

3. FINANSIERING
Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad
på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi
i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til
enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i
selskapet. First Newsec Asset Management AS vil
kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer
og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor
andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge
i det faste og flytende rentemarkedet.
Fremmedkapital
Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet
i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt
av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank,
Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens
fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet
i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av
fjerde kvartal var den totale langsiktige rentebærende
gjelden NOK 1.382 millioner, tilsvarende total
belåningsgrad på 66,9 prosent med gjenværende løpetid
på 2,3 år.
Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen
av fjerde kvartal er på 4,0 prosent. Gjennomsnittlig
yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på
eiendomsporteføljen er 7,4 prosent. Dette gir et
positivt yield gap på 3,4 prosent, hvilket medfører en
positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er
investert i eiendomsselskapet.
Yield gap (prosent)
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
3Q
07
4Q
07
1Q
08
2Q
08
3Q
08
4Q
08
1Q
09
2Q
09
3Q
09
4Q
09
1Q
10
2Q
10
3Q
10
4Q
10
1Q
11
2Q
11
3Q
11
4Q
11
Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad
1Q
12
2Q
12
3Q
12
4Q
12
8
Rente – og valutasikring
Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre
forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen
av fjerde kvartal var ca 65 prosent av lånene rentesikret.
Rentesikringsavtaler har til enhver tid en
markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet
kvartalsvis.
I fjerde kvartal har de lange rentene fortsatt å falle.
Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på
rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble
derfor negativt påvirket med ca NOK 4,0 millioner etter
skatt. Det understrekes at dette ikke påvirker den
underliggende driften og at verdiendringen må sees som
midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall.
De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave,
selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter,
sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av
støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi
støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land
utenom, kan imidlertid ikke de øvrige faktorene
forklare dagens nivå for de langsiktige rentene og det
vil alltid være en risiko for at lange renter vil trekke
opp nå rentenivået er så lavt som nå. Både stats- og
swaprenteen har steget noe de siste ukene, parallelt
med at data har vist at verdensøkonomien trolig er i
ferd med å komme seg litt. Spreadene (over swaprente)
for lån til eiendom er høyere enn det som var

normalt før finanskrisen, både fra banker og via
obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at spreadene
skal ned til ”gamle” nivåer, men oppsiden fra dagens
spreader er trolig begrenset. Norske banker blir neppe
heller enda mer restriktive vs. utlån til næringsliv og
eiendom.
Historisk renteutvikling
7,5%
6,5%
5,5%
4,5%
3,5%
2,5%
1,5%
1. kv.
2007
2. kv.
2007
4. kv.
2007
2. kv.
2008
4. kv.
2008
2. kv.
2009
4. kv.
2009
1. kv.
2010
3. kv.
2010
1. kv.
2011
3. kv.
2011
1. kv.
2012
3. kv.
2012
4. kv.
2012
3 mnd NIBOR 10 år SWAP
Også i Norge og Sverige er både flytende og faste
renter på historisk lave nivåer, også om vi legger til
spreader som er høyere enn det historisk normale,
både for lån tatt opp i obligasjonsmarkedet og
låneopptak i bank. I bank er spreadene for standard
lån til næringseiendom nå rundt 275 basispunkter,
som gir en flytende innlånsrente på ca 4,75 prosent.
Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet
av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet
valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital
i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen
sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet
til den underliggende valutakursutviklingen.
Sveriges Riksbank kuttet renten til 1 prosent i
desember 2012. Markedene har vært usikre på om
banken ville kutte ytterligere. SEK er sterk og
inflasjonen lav (KPI samlet er på 0), men samtidig er
det tegn på bedring i økonomien. Forventningene til en
stigende rente har økt noe den siste tiden. Både i
Norge og Sverige vil sentralbankene legge betydelig
vekt på spreadene mellom signalrentene og utlånsrentene
når signalrenten bestemmes.
9

4. MARKEDSSYN
10
Veksten i verdensøkonomien har vært ujevn og litt i
laveste laget de to siste årene, men den avtok neppe
videre i 2. halvår i fjor. Bedriftsbarometre fram til
januar viser så langt at aktiviteten i global har tatt seg
klart opp og farten inn i 2013 er klart høyere enn
gjennom 2012. Veksten i USA og Kina har tiltatt noe,
mens nedgangen i EMU ikke er like bratt som i fjor
høst, alt i følge bedriftene. I EMU er det imidlertid stor
forskjell på de ulike landene og det er nå Frankrike
som bremser mest. I Tyskland signaliseringer målinger
vekst over trend, takket være vekst i tjenestesektoren.
Industrien melder fortsatt om nedgang også her, men
nå kun marginalt. I de øvrige landene i EMU (utenom
Frankrike og Tyskland) melder industrien om kun en
forsiktig nedgang. Vi venter en global vekst i år på
3,25 prosent, opp fra 3,1prosent i fjor. Forløpet vil
imidlertid bli bedre, med høyere vekst i 2. halvår enn i
første halvår.
Selv om vi ikke venter høye vekstrater på globalt i år,
er vi grunnleggende sett ganske optimistiske.
• Privat sektor sparer mye i mange rike land. For rike
land samlet er storparten av kostnadene ved
gjennomrettingen av økonomien etter finanskrisen
nå tatt. Investeringene har enten begynt å stige
som i USA eller så er mesteparten av fallet tatt,
som i mange land i Europa.
• Bank- og kredittmarkedene fungerer bedre. Det
skyldes både politiske tiltak, blant annet at den
europeiske sentralbanken kan kjøpe statsobligasjoner
i land i Europa.
• Inflasjonen er lav, bl.a. fordi råvareprisene ikke
stiger. Lønnsveksten i rike land er svært lav
• Sentralbankene i USA og Japan er svært
aggressive, de vil ha ledigheten ned i USA og
prisveksten opp i Japan. I EMU står ECB klar til å
kjøpe statsobligasjoner i land med krise, om
nødvendig
• Vi antar at USA klarer å unngå vettløse budsjettutt
(fiscal cliff) som følge av at Kongressen ikke klarer
å enes om rimelige kompromisser. Allerede
vedtatte skatteøkninger for folk flest og for de
rikeste – da første del av ”cliffen” ble avverget
– gir en ganske stor innstramming.
• Innstrammingene i Eurosonen blir litt mindre i
2013 enn i 2012. Vel må Frankrike nå ta et
skikkelig tak, og det vil merkes i fransk økonomi,
men andre vil stramme inn mindre og noen ikke i
det hele tatt
• Ubalansene i EMU reduseres gradvis. Lønningene
i ”sør” faller eller stagnerer. Eksporten fra
PIGS-landene stiger og importen faller. Underskuddet
på driftsbalansen er nå stort sett historie.
• Kina unngikk den store smellen i 2012, selv uten
dramatiske grep i politikken for å stimulere
økonomien. Myndighetene har fortsatt mye krutt
på lager, om det skulle trengs. I dag ser det ikke ut
til å være nødvendig, veksten er allerede i ferd
med å ta seg opp.
• Veksten i andre fremvoksende økonomier er
dempet, uten at inflasjonen har kommet imponerende
mye ned i land som Brasil og India. Rentene
er kuttet så potensialet for ytterligere stimlanser
er begrenset når prisveksten er gjenstridig. Vi
venter likevel bedre vekst i år enn i fjor. Veksten
tiltok noe mot slutten av fjoråret, i følge både
bedriftsbarometre og korttidsstatistikk. Finanspolitikken
blir trolig svakt ekspansiv i fremvoksende
økonomier i år. Det er jo ikke her landene har
trøbbel med statsfinansene.
Norge
Veksten i norsk økonomi har vært klart lavere enn i
normale økonomiske oppsving, men den er likevel
bedre enn andre rike land, og ligger nå på 3 prosent.
Veksten i 4. kvartal var lavere, trolig delvis av
midlertidige årsaker. Ulike bedriftsbarometre viser
fortsatt bra, men samlet sett noe lavere vekst. Det er
ikke spesielle problemer i eksportsektoren. Etterspørselen
fra oljesektoren er høy, men mange oppdrag har
gått til utenlandske leverandører i det siste, dels fordi
verftene har begrenset kapasitet, men nok også fordi
de norske leverandørene har blitt svært kostbare.
Boligbyggingen er høy og samlet igangsetting av bygg
har vært den høyeste på tre årtier de siste månedene.
Veksten i privat forbruker har vært lavere enn vi og
mange andre hadde ventet.
Veksten i sysselsettingen er rundt 2 prosent. Veksten i
arbeidstilbudet er også høy, både fordi innvandringen
er høy og fordi flere melder seg til innsats når
arbeidsmarkedet er bra. Arbeidsledigheten har
stabilisert seg på rundt 3 prosent.
Lønnsveksten var fire prosent i fjor og blir neppe

lavere i år, selv om erkjennelsen av at kostnadsnivået
er høyt kan legge en demper på forhandlingene
mellom hovedorganisasjonene. Inflasjonen er fortsatt
lav, på rundt én prosent. Realinntektene stiger dermed
raskt, men de samlede disponible inntektene holdes
noe igjen av økte renteutgifter og økte skatter.
Husholdningenes geldsvekst er høyere enn både den
faktiske og den langsiktige inntektsveksten. Boligprisene
stiger videre, også de klart raskere enn en selv
høy vekst i inntektene.
Norges Bank holder renten lav selv om veksten i
økonomien er høy. Inflasjonen er lav og Banken er
urolig for at kronekursen blir for sterk om renten blir
for høy i forhold til rentene hos våre handelspartnere,
som har andre problemer og sti med. Vi venter at
signalrent blir holdt uendret i år, i det minste til
slutten av innværede år.
Finanstilsynet har nå innskjerpet kravene til egenkapital
for boligkjøperne, ved å følge opp banken utlånspraksis
nærmere. Myndighetene vil trolig øke karvet
til kapitaldekning for boliglån (risikoveksten heves).
Det samlede kapitadekningskravet blir også skjerpet.
Samtidig er bankene mindre aggressive når det gjelder
utlån til bedriftene. De vil prioritere inntjening og
oppbygging av egenkapital fremfor kamp om markedsandeler.
I motsatt retning trekker det at spreadene i pengemarkedet
har kommet godt inn de siste månedene.
Bankens kostnader ved langsiktig fuding har også falt
markert, i takt med mindre uro for et sammenbrudd i
euroen og i europeiske bankene generelt. Når
swaprentene også er lave, blir rentekostnadene for
låntakerne lave, selv om bankenes utlånsmarginer
stiger.
Avkastning på norsk eiendom
Transaksjonsvolumet i Norge endte på i overkant av
NOK 50 milliarder i 2012 1 . Omsetningen startet friskt i
førstekvartal, med en rapportert omsetning av
næringseiendom på NOK 12 milliarder. Dette volumet
ble drevet av noen store transaksjoner som f, eks DNB
Liv sitt kjøp av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika for
ca NOK 4,8 milliarder. Etter en noe roligere 2. kvartal,
fortsatte denne trenden i tredje kvartal, med salget av
kjøpesenterselskapet Sektor Gruppen for NOK 7,3
milliarder som den store driveren. Det ble også en
solid avslutning på året, og Pangea Property rapporterte
om en omsetning på 11 milliarder i november og
7 milliarder i desember. Dette på tross av at bankene
har strammet inn på utlånene til næringseiendom
1 Pangea Property, januar 2013
Leierpriser pr. 4. kvartal 2012
Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm)
3500
3300
3100
2900
2700
2500
2300
2100
1900
1700
1500
1300
1100
900
700
500
Vika-Aker Brygge
Skøyen
Nydalen
Indre by sentrum
Lysaker
Bryn-Helsfyr
Oslo ytre vest
Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm)
11

åde når det gjelder volum og vilkår. I følge UNION
Gruppen har gjennomsnitt-transaksjonen i høst hatt en
netto yield på 6,8 prosent og et yield-gap etter
bankmargin på ca 1,6 prosent 2 . I 2011 økte yieldforskjellen
mellom eiendom med lav og høy risiko.
Med bakgrunn i bankenes skjerpede utlånspolitikk har
UNION Gruppen registrert at denne utviklingen ble
videreført i 2012. Prisene for eiendommene med best
beliggenhet ser ut til å holde seg, prime yield er
fortsatt estimert til 5,25 prosent 3 . Når det gjelder
omsetning av næringseiendom har starten på 2013
vært mer moderat. Pangea Property Research
rapporterer om en omsetning i januar i år på 2,2
milliarder kroner, som er en reduksjon på hele 83
prosent fra tilsvarende måned i 2012. Det er viktig å ta
med seg at starten på 2012 var usedvanlig frisk mye
på grunn av salget av DNB sitt nye hovedkontor i
Bjørvika.
Norsk økonomi er fortsatt i en særstilling, og skiller
seg fra utviklingen i Europa på en rekke områder.
BNP-veksten holder god marsjfart, og arbeidsmarkedet
er sterkt med solid sysselsetting. Dette preger
aktiviteten i kontorutleiemarkedet som i Oslo fortsatt
er høy.
Til tross for en tilførsel av ca 280 000 kvm nye
kontorbygg i Stor-Oslo i 2012, og et estimat på
170.000 for 2013 holder ledigheten seg på lave
nivåer 4 . DnB Næringsmegling anslår arealledigheten i
Oslo og Asker & Bærum til å ha falt fra 7,8 prosent
våren 2012 til 6,9 prosent ved utgangen av 2012.
Akershus Eiendom på sin side opererer nå med en
ledighet på 6,5 prosent. Hovedforklaringen er en
positiv brutto arealabsorbsjon drevet av god vekst i
kontorsysselsettingen i Oslo, konvertering av
kontorarealer til bolig og annen type bruk, og kanskje
det viktigste – omfattende rehabiliteringer av
fraflyttede eiendommer tar store arealer ut av
markedet. Effekten etter terrorangrepet på regjeringskvartalet
den 22. juli 2011 har blitt betydelig større
enn tidligere antatt. I oktober i fjor antok Akershus
Eiendom at erstatningslokalene ville legge beslag på
47.000 kvadratmenter. Nå viser fasiten at erstatningslokalene
legger beslag på 88.500 kvadratmenter, og
det er etter at 9.500 kvadratmeter erstatningslokaler
er forlatt etter tilbakeflytting til regjeringskvartalet.
Leieprisene i prime-segmentet steg veldig i 2011, se
grafen under, og svekket seg gjennom årets ni første
måneder 5 . Akershus Eiendom sine forventninger om at
leieprisene i prime-segmentet ville vokse også i 2012
på grunn av begrenset tilbud kombinert med høy
etterspørsel slo til. Grafen under viser en forholdsvis
sterk økning i leienivået i dette segmentet i 4. kvartal
2012. I randsonene har det vært litt ulik utvikling i
kvartalet, men gjennom 2012 som helhet antas det at
disse områdene vil oppleve en flat utvikling i leieprisene.
I Indre by sentrum registrerer vi at den markante
økning vi så i leieprisene gjennom tredje kvartal 2012
er snudd til en nedgang i 4. kvartal 2012. Dette kan
bety at den økte etterspørsel i dette området som en
følge av behov for erstatningslokaler etter terrorangrepet
på regjeringskvartalet i 2011 er i ferd med å
stabilisere seg. Eiendomsverdi Næring kan rapportere
om en høy aktivitet i utleiemarkedet også i 4. kvartal
2012.
Sverige
Veksten i Sverige har vært ganske god siden finanskrisen,
men arbeidsledigheten er fortsatt ganske høy.
BNP-veksten avtok gjennom 2012, og endte trolig på 1
prosent for året under ett, klart lavere enn ventet ved
inngangen til året. Det ventes litt høyere vekst i 2013
(konsensus er på 1,2 prosent), men nye data kan
indikere at veksten tar seg noe mer opp. Arbeidsmarkedet
svekkes ikke lenger og forbrukertilliten har
steget litt den senere tiden. Bedriftene ser ikke rett
ned lenger. Investeringsnivået falt noe i fjor, og det er
en klart oppside her. Boligmarkedet er trolig stabilisert
etter at innstramminger i kredittpolitikken bidro til en
oppbremsing i 2011 og i første del av 2012. Landet er
likevel mer avhengig av den europeiske konjunkturen
enn Norge og videre nedgang i Eurosonen vil påvirke
mange svenske virksomheter. Bankene er fortsatt
ganske tilbakeholdne med lån til bedriftene. På den
positive siden – for forbrukerne – tar vi med at
prisveksten er svært lav. Årsveksten for KPI samlet er
0 og rundt 1 prosent om vi holder noen volatile
elementer utenom. Det ventes svært lav prisvekst for
2013 samlet, men så opp til 1,7 prosent i 2014.
Prisveksten er dermed langt under prismålet på 2
prosent. Husholdningenes realinntekter stiger dermed
12
2 UNION Gruppen Markedsrapport høst 2012
3 Akershus Eiendom Markedsrapport høst 2012
4 DnB Næringsmegling Markedsrapport 2H 2012
5 Eiendomsverdi Næring leieprisoversikten 4.kvartal 2012

a. Forbruksveksten er likevel moderat og boligbyggingen
er svært lav.
Balansemessig er Sverige i god stand. Landet har ikke
noe budsjettunderskudd, har lav statsgjeld og
husholdningene sparer mye – selv om de også har
mye gjeld. Landet går med et stort overskudd på
driftsbalansen, selv om landet importerer dyr olje.
Handlefriheten i finanspolitikken er stor. Det vurderes
å gjennomføre betydelige skattelettelser for bedriftene
de neste årene, i all fall med en reduksjon i
skattesatsen.
Riksbanken kuttet signalrenten til 1 prosent i
desember 2012. Den svenske kronen har vært meget
sterk, inflasjonen lav og vekstutsiktene usikre. I
forhold til inflasjon og ledighet er dette et rimelig
rentenivå for landet. Det vil ta lang tid før renten
kommer opp til et normalt nivå igjen og Riksbanken
skyver – som andre sentralbanker – renteoppgangen
ut i tid.
Avkastning på svensk eiendom
Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet
endte på SEK 104 milliarder i 2011 6 , med et veldig
svakt 4. kvartal. Transaksjonsåret 2012 startet svakt
ettersom både investorer og banker forble selektive
og risikoaverse 7 . Imidlertid viste markedet tegn til
bedring mot slutten av første kvartal og i mars var det
høy aktivitet. Aktiviteten holdt seg greit gjennom
sommeren, mens den var noe avtagende i starten på
tredje kvartal. Aktiviteten tok seg betydelig opp i
fjerde kvartal, og Jones Lang LaSalle kan rapportere
om et omsetningsvolum i Sverige på hele SEK 49
milliarder i fjerde kvartal. Denne sterke sluttspurten
førte til at omsetningen for 2012 endte på SEK 115
milliarder, noe som er en økning på nesten 11 prosent
fra 2011.
regionene har også tiltrukket seg en andel av
investeringsvolumet. I tredje kvartal ble f. eks en
nasjonal portefølje bestående 140 eiendommer med
Bilprovningen (Biltilsynet) som leietaker omsatt.
Imidlertid er hovedetterspørselen konsentrert rundt
objekter med lav risiko, noe som har medført en sterk
konkurranse om disse objektene. Prime yield falt
derfor gjennom hele 2011 og har holdt seg stabil i
2012. Etter at yielden innenfor handelseiendom falt
gjennom 2011, forventes det nå at yielden vil flate ut
eller stige svakt i både Stockholm, Göteborg og
Malmö 8 .
Ledigheten i Stor-Stockholm har falt det siste året,
men DTZ rapporterte i sin tredje kvartals rapport at
ledigheten i dette området var på vei opp 9 . Jones
Lang LaSalle kan i sin 4. kvartalsrapport rapportere
om at ledigheten nå er på vei ned igjen, og indikerer
en ledighet på 9,6 prosent i Stockholm ved utgangen i
2012 10 . DTZ indikerer at leieprisene i det svenske
CBD-markedet økte svakt i årets første tre kvartaler
og forventer at de vil fortsette å øke i fjerde kvartal på
grunn av lav ledighet og sterk etterspørsel i dette
markedet. Ledigheten i CBD- området ligger fremdeles
i følge DTZ på lave 4 prosent. I sekundære
områder og eldre bygninger forventes leiene å holde
seg stabile eller falle svakt.
Når det gjelder leienivået fremover indikerer Jones
Lange LaSalle sin ”Property Clock” at veksten i
Stockholm vil fortsette å avta. I Göteborg estimerer
samme analysebyrå at veksten vi har sett de siste
kvartalene nå vi avta, mens i Malmö anslår de at det
ligger en leieprisvekst foran oss.
De svenske aktørene har dominert i det svenske
markedet de siste årene og denne trenden har fortsatt
i 2012. De mest aktive investorkategoriene har vært
de institusjonelle samt de noterte og private
eiendomsselskapene. Investorene foretrekker fortsatt
Stockholm, men porteføljer spredt ut over flere
regioner og eiendommer utenfor de tre største
6 Fasttighetssverige.se.
7 DTZ investment market update Sweden 3Q12.
8 Newsec Property market outlook autumn 2012.
9 DTZ Property Times Stockholm, 3Q12
10 Jones Lang LaSalle, Nordic Office Market, February 2013
13

5. DEFINISJONER:
BNP
CBD
Direkteavkastning
Eiendomsfond/-selskap
EM
EMU
Investeringsselskap
IPD
IRR
Netto leieinntekter
NIBOR
PIGS
SPV
Tegningskurs/
anbefalt omsetningskurs
VEK
Yield/avkastningskrav
Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land
Central Business District. Det mest sentrale området for
forretningsbygg.
Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes
markedsverdi.
Nordisk Areal I AS.
Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende
økonomier.
European Monetary Union, euro-området
Nordisk Areal Invest AS.
Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som
utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren.
Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden.
Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader.
Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er
villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode.
Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania
Single Purpose Vehicle – Et selskap etablert med eneste formål å eie
en eiendom.
Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr.
aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og
tilretteleggingshonorarer.
Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i
eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket
over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning
for suksesshonorar til forvalter.
Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir
uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie.
14

Design og trykk: www.kursiv.no
Nordisk Areal Invest AS
c/o Swedbank First Securities
Filipstad Brygge 1
PB 1441 – Vika, 0115 Oslo
Telefon: 04010
Newsec Asset Management AS
Lysaker Torv 8
PO Box 93 – 1325 Lysaker
Telefon: +47 928 44 646