Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank

FORVALTERS KOMMENTAR
Asle Løvstad
adm. dir. Newsec Asset
Management AS
Løvstad er utdannet ved
Handelsakademiet i
Oslo, og har lang
erfaring fra eiendomsbransjen,
både innenfor
transaksjoner og forvaltning.
Fra 2005 og frem
til mars 2007 var han
økonomidirektør i Oslo
Areal ASA/Newsec
Asset Management AS.
I perioden 2001 – 2004
var han økonomidirektør
for Vital Eiendom AS.
I likhet med de foregående kvartalene rapporterer
forvalter Newsec Asset Management om et aktivt
fjerde kvartal 2012. Det er spesielt gledelig å kunne
rapportere at det i løpet av kvartalet ble tegnet en
leieavtale for selskapets ledige arealer i Økernveien
med NAV. I tillegg til kontrakten med NAV ble det
også signert en langsiktig kontrakt med Firesafe i
Robsrudskogen. Som et resultat av dette har den
økonomiske ledigheten i porteføljen blitt redusert til
11,4 prosent gjennom kvartalet. Selv om ledigheten er
redusert på den norske delen av porteføljen gjennom
2012, ligger den fortsatt over det som er snittet for
Oslo. Det jobbes derfor aktivt med å kunne inngå nye
leiekontrakter, noe som spesielt gjelder selskapets
eiendom på Robsrudskogen og i Philip Pedersens vei
på Lysaker. Gjenværende leietid for de eksisterende
kontraktene er 3,6 år.
Mariboes gate 13 er tilnærmet fullt utleid med 5,5 års
gjenværende leietid etter at avtalen med American
Express ble forlenget i første halvår 2012, samt at det
ble inngått en ny leieavtale med Politidirektoratet i
samme kvartal. Det er kun ledige parkeringsplasser
og et mindre lager i eiendommen i dag.
I Karihaugveien 89 ble det inngått en leiekontrakt
med Consilium AS på ca 500 kvadratmeter i første
halvår 2012. Forvalter er også i pågående forhandlinger
med flere andre potensielle leietakere. Ved
utgangen av fjerde kvartal var ledigheten i Karihaugveien
89 beregnet til ca 4,6 prosent.
Økernveien 94 er nå tilnærmet fullt utleid etter at
leiekontrakten med NAV på ca 10 000 kvadratmeter
ble inngått i fjerde kvartal. I tredje kvartal ble det
signert en kontrakt med selskapet Medistim ASA på
ca 2 000 kvadratmeter. Det er iverksatt oppussing av
disse lokalene som skal stå klare til innflytting 1. mars
2013. Når det gjelder lokalene til NAV skal disse stå
klare i 4. kvartal 2013.
I Robsrudskogen ble det signert en leiekontrakt på ca
2 800 kvadratmeter i fjerde kvartal med selskapet
Firesafe AS. Også her er det iverksatt oppussing av
lokalene slik at disse skal stå klare til innflytting 1.
juni 2013. Det jobbes aktivt med å fylle opp de
resterende ledige arealene på Robsrudskogen.
I Philip Pedersensvein er det fremdeles en etasje som
står ledig. Det resterende av bygget leies ut til Cisco
Systems som har gjennomført betydelige oppgraderinger
av sine lokaler. Det jobbes aktivt med utleie av
den ledige etasjen.
I Sverige er det gjennomført reforhandlinger av de
leiekontraktene med Systembolaget som opprinnelig
forfalt i 2013 og 2014. I løpet av fjerde kvartal ble
totalt 9 kontrakter reforhandlet på en ny løpetid 3 til 5
år. Disse kontraktene utgjør ca 7 000 kvadratmeter av
en total portefølje i Sverige på ca 98 000 kvadratmeter.
Når det gjelder salg av eiendom har selskapet også i
fjerde kvartal fokusert på salg i Sverige. Hovedmotivasjonen
bak salgene som er gjennomført er å tilføre
selskapet nødvendig likviditet til oppgraderinger ifbm
nye leiekontrakter i Norge. Nordisk Areal solgte 3
eiendommer i Sverige første halvår. I løpet av det
siste kvartalet er det inngått avtale om salg av
ytterligere 11 eiendommer i den svenske delen av
porteføljen. Av disse 11 ble 9 overtatt av nye kjøpere i
januar 2013, mens overtagelse av de resterende 2 vil
bli sluttført 1. mars 2013. Salgsprisen for disse 11
eiendommene var ca SEK 90 millioner, noe som er
over siste bokførte verdi. Det vurderes fortløpende om
det skal gjennomføres flere enkeltsalg, eller om et
salg av hele den gjenværende porteføljen kan være
mer hensiktsmessig. Ved fortsatt salg av attraktive
enkelteiendommer kan man ende opp med en
portefølje det kan bli utfordrende å avhende. Et
eventuelt porteføljesalg må vurderes opp mot at
selskapet kan oppnå gode priser på enkelte attraktive
eiendommer til lokale eiendomsbesittere. Porteføljen
i Sverige er nå redusert fra opprinnelig 102 til 71
eiendommer.
4