Sammendrag av innkommne uttalelser - Sarpsborg kommune

Sammendrag av innkomne uttalelser ved varsel om oppstart
m/planleggerens kommentarer.
Varslingsdato (utgående brev fra konsulent og annonsering i Sarpsborg Arbeiderblad) var
27.06.2011. Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til offentlige myndigheter og
naboer i henhold til naboliste fra kommunen. Nedenfor følger sammendrag av innkomne
varslingsuttalelser med planleggerens kommentar.
Samtlige uttalelser er i tillegg oversendt kommunen i sin helhet.
Følgende har avgitt foreløpig uttalelse:
1. Statens Vegvesen, datert 07.07.11
Planarbeidet bør omfatte trafikkberegninger/-vurderinger for å avdekke eventuelle
fremtidige kapasitetsproblemer i eksisterende vegnett. Trafikkberegninger er også
nødvendig for å dimensjonere nye veger og kryss, og er nødvendige for å beregne
fremtidige støyforhold.
Viktig at det gjøres støyberegninger for å kunne dimensjonere støytiltakene riktig. T-
1442 må følges.
Forutsettes at dagens avkjørsel fra FV118 Kalnesveien beholdes som adkomst til
planområdet. Utforming ihht. håndbok 017.
Varslet bruk av innsigelse: Krever at det reguleres/bygges passeringslomme ved
avkjørsel til FV118. Har også til planforslag i mars 2004 fremmet et slikt krav.
Passeringslommen må stå ferdig ved innflytting og må bekostes at
utbygger/kommunen.
Det aksepteres en byggegrense på 20m fra midt av fv. 118 Kalnesveien
Tilrettelegging og utforming av g/s-veg må tas med i planene, samt hensynet til
kollektiv. Generelt må nye utb.omr. utformes og plasseres slik at disse kan betjenes av
eksisterende kollektivruter eller ved å opprette hensiktsmessige nye kollektivruter.
Det bør vises 10-12 meter grøntbelte, gjerne med trerekke, langs fv.118 Kalnesveien.
Dette arealet bør ikke brukes til parkering. Videre må det tas hensyn til rundkjøring i
krysset fv. 118/fv.114 Bjørnstadveien. Skråningsutslag må vises som trafikk-/vegareal.
Universell utforming skal legges til grunn i planleggingen.
Vår kommentar:
Trafikkberegninger er tatt inn i planens beskrivelse. Avkjørsel som er etablert mot
Fv118 Kalnesveien er hovedatkomst til planområdet og er dimensjonert for å dekke
framtidig kapasitetsbehov ved utbygging.
Støyberegninger er vist i planbeskrivelsen. Det er tatt inn krav om at støyfaglig
utredning skal følge søknad om tiltak og at avbøtende tiltak skal fremgå av
utredningen. Kontorbebyggelse er i utgangspunktet ikke et støyfølsomt bruksformål og
krav til innendørs støyforhold løses ved fasademessige tiltak tilsvarende som for
byggetrinn 1.
Dagens avkjørsel er opprettholdt i planen.
Passeringslomme er etablert i forbindelse med byggetrinn 1 slik ortofoto under viser.

Figur 1 Passeringslomme ved avkjørsel til Fv118.
Det er tatt inn byggegrense 20 meter fra senterlinje i Kalnesveien.
Eksisterende g/s-vei syd for området er regulert som en del av planen. Det er ikke tatt
inn fortau eller g/s-vei langs Kalnesveien da gående og syklende mot Kalnes er tenkt
kanalisert gjennom etablert g/s-veisystem gjennom boligområdene nordvest for
planområdet. Det er etablert bussholdeplass 100 meter fra planområdet (ved Inspiria).
Adkomst til bussholdeplass fra planområdet skjer vi planfri kryssing under
Kalnesveien. Det er ikke lagt opp til busstoppested innenfor planområdet.
Det er foreslått regulert en vegetasjonsskjerm mot Kalnesveien med 6 meter bredde
tilsvarende som langs næringseiendom på motsatt side (Inspiria). Det er beplantet med
buskvegetasjon og trerekker/allé på begge sider av Kalnesveien i dag. Områdene
utenfor vegetasjonsskjermene/plantefeltene er i sin helhet godkjent og ferdig
opparbeidet med kantstein, asfaltert dekke og oppmerkede p-plasser. Det synes lite
hensiktsmessig å endre dette som følge av det planlagte tiltaket. 6 meters 2-sidig
beplanting vurderes av planlegger å være tilstrekkelig.
Krav til universell utforming av bebyggelse sikres gjennom eget lovverk. Det er ikke
lagt opp til offentlige arealer innenfor planen som vurderes å utløse spesielle krav til
utforming.
2. Østfold fylkeskommune, kulturminneseksjonen, datert 12.08.11
Store deler av området er arkeologisk undersøkt. I Askeladden fremgår det at det har ligget en
stor gravhaug (id 3626), der den nordligste boligtomta ligger i dag. Denne er ikke undersøkt –
derfor er det nødvendig med en arkeologisk registrering innenfor boligeiendommene nordvest
i planområdet før endelig uttalelse for å avklare hvordan planen vil virke inn på automatisk
fredede kulturminner.
Vår kommentar:
Det ble i tidsrommet 12.- 16.12.11 gjennomført arkeologiske undersøkelser, og det ble åpnet 4
sjakter på eiendommene 2047/72 og 2047/73. Det ble påvist fire stolpehull og 3 udefinerte
forhistoriske nedgravninger i fin sandundergrunn

Boligeiendommen nordvest i planområdet (2047/154) er ikke undersøkt. I den nasjonale
kulturminnedatabasen Askeladden er det registrert en gravhaug innenfor eiendommen. Det er
i planens bestemmelser tatt inn krav om at arkeologisk registrering skal gjennomføres før det
gis tillatelse til tiltak innenfor BK1. For Heimveien 8 og 10 ble det gjennomført en
arkeologisk undersøkelse i tidsrommet 12.- 16.12.11. Det ble åpnet 4 sjakter på 2047/72 og
2047/73. Det ble påvist fire stolpehull og 3 udefinerte forhistoriske nedgravninger i fin
sandundergrunn(ID151730). Funnene er C 14 - datert til eldre bronsealder (BC 1750-1620).
Som en del av forenklet dispensasjonssøknad ble anleggssporene dokumentert og utgravd.
3. Fylkesmannen i Østfold, datert 19.07.11
Størrelsen på arealbruksformålene bør fremgå i planbeskrivelsen pga. Kostra.
Positive til at det legges opp til en høyere arealutnyttelse enn eksisterende
reguleringsplan.
Minner om at det er den samlede utbyggingen planen åpner for innen planområdet
som avgjør om planarbeidet omfattes av forskriften eller ikke. Det må opplyses om
hvor mye den eksisterende reguleringsplanen åpner for å bygge og hvor mye den nye
detaljreguleringen skal åpne for å bygge. Dersom den nye detaljreguleringen åpner for
mer enn 15000 kvm mer enn den gamle reguleringsplanen – må planen
konsekvensutredes. Dersom planen åpner for en utbygging på 5-15000 kvm mer enn
eksisterende reguleringsplan må det gjøres en vurdering etter forskriften § 4.
Uavhengig av KU bør det drøftes hva slags virksomheter reguleringsplanen skal åpne
for i dette området, med tanke på mulighetene for kollektivtransport og RPR for
samordnet areal- og transport. Dette kan for eksempel vurderes opp mot alternativ
lokalisering nærmere sentrum.
Reguleringsbestemmelsene må utarbeides slik at det tas hensyn til landskapet. Uheldig
eksponering mot E6 bør unngås og området kan med fordel tilplantes med noen trær.
Regner med det ikke åpnes for forretninger/handel i reguleringsplanen, da dette trolig
vil være i strid med RPR for kjøpesentre og fylkesplanens retningslinjer for dette.
Planen må utarbeides med klar henvisning til overordnede planer og styringssignaler,
og ha en planbeskrivelse.
§1-1 – bærekraftig utvikling, langsiktighet og åpenhet som overordnet planhensyn. I
tillegg fremheves universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår og estetisk
utforming av omgivelsene, som viktige fokusområder.
§3-1 oppgaver og hensyn som skal ivaretas:
1. Estetisk utforming
2. Universell utforming
3. Samfunnssikkerhet
4. Støy
5. Forurensning
6. Klima og energi
7. Kartfremstilling
Vår kommentar:
Den samlede utbyggingen planen åpner for vil ikke overstige 15000 kvm. Tiltaket vurderes
derfor ikke å utløse krav om konsekvensutredning. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen
vurdering av forholdet til KU-forskriften.

Reguleringsplanen åpner for etablering av bebyggelse for kontor /tjenesteyting, som er i tråd
med kommuneplanen der arealet er satt av til bransjeområde for kompetansekrevende
virksomheter.
Reguleringsplanforslaget vurderes å løse de øvrige nevnte problemstillinger på en god måte.
4. Fortum, datert 20.07.11
Ingen bemerkninger.
5. Østfold fylkeskommune, plan og miljøseksjonen, datert 28.07.11
Viktig at det tas hensyn til landskapet og omkringliggende bebyggelse.
Dersom den reviderte planen åpner for bygging av et samlet bruksareal på mer enn
15000 kvm eller mer må det utarbeides KU - § 2 vedl. 1.
Planarbeid må forholde seg til gjeldende fylkesplan.
Vektlegge følgende problemstillinger:
1. Formål og grad av utnytting. – ikke tilrettelegge for handel.
2. Støy. Må vedlegges støyberegninger.
3. Estetikk og landskapsverdier. Vekt på estetisk utforming av anl. mhp. form,
materialbruk og utomhusarealer. Ny bebyggelse må tilpasses landskapet, og
området bør inngå som en positiv del av veggen i landskapsrommet ved
vestvannet/Kalnes, samtidig som det må tas hensyn til eksisterende bebyggelse
– egne regbest. om dette bør inntas.
4. Risiko og sårbarhetsanalyse.
5. Trafikkforhold.
6. Kollektivtrafikk.
7. Grønnstruktur.
8. Universell utforming.
Vår kommentar:
Vi forstår det slik at fylkeskommunen mener det er samlet regulert bruksareal innenfor planen
uavhengig av hva tidligere plan åpner for av utbygging som er gjenstand for KU-vurderingen.
KU-veiledningsnotat 16. oktober 2009 er klar på dette;
”For alle reguleringsarbeider som skal vurderes i forhold til forskriftens virkeområde er det
den samlede planlagte utbyggingen innenfor planområdet som avgjør om planarbeidet
omfattes av forskriften eller ikke. Dette gjelder også dersom planarbeidet omfatter flere
utbyggingstiltak og/eller flere ulike tiltakshavere.
Det presiseres at regulering av allerede eksisterende virksomhet ikke utløser
konsekvensutredning. Ved endringer i forhold til regulert område er det størrelsen på
endringen sett i forhold til gjeldende plan som er utgangspunktet for vurderingen. Dette er
uavhengig av om hele eller deler av planen er realisert.”
Gjeldende plan åpner for maks byggehøyde 8,5m over terreng = maks 3 etg.
BYA% = 30% (redusert fra 45% i revisjon av 24.06.2004). Med et planområde på 14,7daa
tilsvarer dette: 14700 kvm x 30 % = 4410 kvm x 3 etg = 13 230 kvm BRA.
Forslag til ny plan åpner for maks BYA = 45 % på KT1 og maks BRA = 1800 m 2 på KT2.

Dette tilsvarer i sum maksimalt 12500 m 2 BRA forutsatt full etasjeutnyttelse (5 etasjer) på
80% av bebyggelsen og 4 etasjer på resterende innenfor KT1.
Planen uløser således ikke krav om konsekvensutredning.
Planforslaget anses å løse de øvrige problemstillinger på en tilfredsstillende måte.
6. Statnett, datert 09.08.11
Berører ingen av Statnetts eksisterende, planlagte (meldte) ledninger eller stasjoner i området.
Utredes en ny kraftforbindelse gjennom Sarpsborg i disse dager – traseen vil avgjøres
gjennom konsesjonsprosessen som er skissert avsluttet i år 2014.
7. Get, datert 19.08.11
Ser ut til at det ikke vil være kabler til hinder for utbyggingsarbeidet i dette området.
8. Naboer i Heimveien, datert 08.08.11
1. Mener næring og bolig kommer i konflikt i og med at planlagt byggetrinn 2 blir større
enn tidligere forespeilet. 15 meter som er antydet blir alt for høyt. Dagens
reguleringsplan for dette området er 9 m gesimshøyde, 12 m mønehøyde over
eksisterende terreng.
2. Eiendommene vest for planområdet blir innestengt både med hensyn til utsikt og
tilgang på soltimer.
3. Eiendom 2047/154, Heimveien 12 er med i reguleringsplanen – hva er årsaken til
siden eier av denne eiendommen ikke ønsker å være med på omreguleringen.
4. Bekymret for forringelse av bomiljøet og videre trivsel i området, så vel som fremtidig
økonomisk verdiforringelse av eiendommene som blir berørt av omreguleringen.
Ønsker møte med utbygger når de nye planene foreligger.
Vår kommentar:
Plassering av bygg og byggehøyde er vurdert i forhold til planområdets topografi og
bebyggelse vest for planområdet samt lokale og nasjonale føringer for høy arealutnyttelse.
Utbygging av planområdet vil begrense utsikten mot øst noe for naboer nærmest planområdet.
Heimveien 6 og 8 er derfor ervervet for å få en helhetlig kvartalsavgrensing og skape en
grønn buffer mot boligbebyggelsen bak. Samtidig vil nytt bygg skjerme for støy og støv fra
E6.
Bomiljø og trivsel for eiendommene har vært et viktig tema i utarbeiding av planen.
Solforholdene vil eventuelt bare bli berørt i tidlige morgentimene, når solen står opp i øst.
Boligbebyggelsen har i hovedsak uteplassen orientert mot sørvest, og solforholdene vil derfor
ikke berøres nevneverdig.
Eiendom 2047/154 er naturlig å ta med for å se området mellom Heimveien og Kalnesveien
som en helhet.