Bestemmelser og retningslinjer for arealbruken - Sarpsborg kommune

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011BESTEMMELSER_______________________________________________________________________________________(jfr. retningslinjer, § 3.3)§ 3.4. Bebyggelsen i eksisterende byggeområder (fortetting)(pbl § 20-4, bokstav b)a) I områder som på plankartet er markert som eksisterende byggeområder, er formåletikke uttømmende. Formålet inkluderer bl.a. lekeplasser, små friområder ogarealbruksfunksjoner som er en funksjonell del av byggeområdet.b) I eksisterende byggeområder skal bebyggelsen ha en form, bebyggelsesstruktur,plassering og bruk som harmonerer med eksisterende bebyggelse i området der denskal oppføres.c) I eksisterende byggeområder skal plassering av ny bebyggelse harmonere medeksisterende bebyggelse hva angår avstand fra kommunal vei.Bestemmelsen gjelder ikke:Ny bebyggelse som kan komme i konflikt med trafikksikkerhetsmessige forhold eller driftog vedlikehold av veiarealet.d) I områder uten egnet og sikret areal for lek og rekreasjon, skal det i nye regulerings- ogbebyggelsesplaner, og før det tillates nye boenheter avsettes og sikres nødvendig areal tildette etter § 3.3 med retningslinjer.e)I området avmerket som Byggeområde bevaring (Hafslund hovedgård) tillates ikke arbeid ellertiltak som nevnt i pbl §§ 81, 86a, 86b og 93, som kan forstyrre eller forringe de historiske,arkitektoniske eller andre kulturhistoriske verdier som knytter seg til området.(jfr. retningslinjer, § 3.4)- 4 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011BESTEMMELSER_______________________________________________________________________________________§ 3.5. Bebyggelse i flomutsatte områder(pbl § 20-4, 2. ledd bokstav b)a) Ny bebyggelse eller vesentlig endring av eksisterende bebyggelse innenforbyggeområdene på Hasle, Hafslundsøy, Opsund og Kurland er ikke tillatt langsGlomma lavere enn kote 31 meter over havet.b) Ny bebyggelse eller vesentlig endring av eksisterende bebyggelse nedstrømsSarpsfossen er ikke tillatt langs Glomma og Visterflo lavere enn kote 3 meter overhavet.c) Forbudet gjelder ikke dersom det foreligger nærmere vurdering av flomfaren ogdokumentasjon av tilstrekkelige flomsikringstiltak.(Jfr. retningslinjer, § 3.5)§ 3.6 Utbygging i fareområder(pbl § 20-4, bokstav b)I fareområder tillates ikke ny bebyggelse eller vesentlig endring av eksisterendebebyggelse uten nærmere vurdering av faren og dokumentasjon av tilstrekkeligesikringstiltak.(Jfr. retningslinjer, § 3.6)§ 4. Bestemmelser til LNF-områdene§ 4.1. LNF-områder med adgang til spredt boligbebyggelse(pbl § 20-4, 2. ledd bokstav b og c)OMFANG AV SPREDTE BOLIGERa) Innenfor gitte skolekretser, gjelder følgende begrensninger for antall nye boenheter iplanperioden.SkolekretsAntall spredte boliger i planperiodenJelsnes 10Agnalt 12Varteig 10b) Antallsbegrensningen gjelder også for fradeling til og bruksendring til bolig.Kårbolig/våningshus regnes ikke som del av denne kvoten.c) I områder merket A på plankartet er det ikke tillatt å etablere nye boenheterd) For utbygging som innebærer at det oppstår gruppebebyggelse med flere enn 7boligenheter hvor innbyrdes avstand ikke overstiger 100 meter, kan utbygging ikke finnested før det foreligger reguleringsplan. Bestemmelsene i jordlovens §§ 9 og 12 ogskogbrukslovens § 2 skal gjelde inntil planen realiseres.- 5 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011BESTEMMELSER_______________________________________________________________________________________LOKALISERING AV SPREDTE BOLIGERe) I områder som er merket B på plankartet, skal ny boligbebyggelse plasseres i direktetilknytning til eksisterende boligbebyggelse.f) Ved nyetablering av boliger eller ved nyetablering av høyspentanlegg, skal detdokumenteres at boliger ikke får magnetfelt over 0,4 µT (mikrotesla). Kravet omdokumentasjon faller bort hvis kablene graves ned eller hvis minsteavstanden tilnærmeste bygning er som følger:Boliger skal plasseres med minimum avstand fra kraftlinjer som følger:Kraftledning på 420 kV: 75 m fra senterlederKraftledning på 300 kV: 60 m fra senterlederKraftledning på 132 kV: 45 m fra senterlederKraftledning på 45/66 kV: 30 m fra senterlederGENERELLE BESTEMMELSER TIL SPREDTE BOLIGERg)Tomt til ny boligbebyggelse og adkomst til denne skal uansett ikke plasseres i konfliktmed landbruksproduksjon, herunder dyrket mark, vilt, biologisk mangfold, fisk og fiske,friluftsliv, landskapsverdier, økologiske arealprinsipper og kulturminner.h)Tomt til boligbebyggelse skal ikke fradeles i et belte på 25 meter fra strandlinjen tilvann, åpne bekker og tjern. Bebyggelse på allerede fradelt boligeiendom skal uansettikke oppføres i et belte på 25 meter fra strandlinjen til vann, åpne bekker og tjern, målt ihorisontalplanet ved alminnelig flomvannstand.i) Bebyggelsen skal ha en form, bebyggelsesstruktur, størrelse og plassering somharmonerer med kulturlandskapet, naturgitte forhold på stedet og den tradisjonellebebyggelsen og dens plassering i området der den skal oppføres.FRITIDSBEBYGGELSE I LNF-OMRÅDER MED BESTEMMELSER OM SPREDTUTBYGGING(Plan- og bygningslovens § 20-4, bokstav c)Det er ikke tillatt å etablere nye fritidsboliger.a) Det tillates to bygg på tomta, men kun én bruksenhet. Verken bruksareal eller bebygdareal må til sammen overstige 80 m². Uthus/anneks må ikke overstige 15 m² BRA/BYA.Enheter hvor bebyggelsens antall eller størrelse allerede er lik eller overskrider disseverdiene, tillates ikke utvidet. Det tillates ikke bygninger med mønehøyde over 5 meter.Terrengtilpasning skal vektlegges.b) Det er ikke tillatt å utvide eksisterende atkomstveier eller anlegge nye veier ellerparkeringsplasser. Unntatt forbudet er veier, som er en forutsetning for rentdriftsmessige forhold i landbruket samt enkle gangadkomster med maksimalt 1,5 meterbred ”visflate”. Gangadkomst skal ikke asfalteres eller steinsettes, skal væreterrengtilpasset med minst mulig skjæring/fylling. Mindre klopper bør vurderes fremforfylling.- 6 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011BESTEMMELSER_______________________________________________________________________________________c) Gjerder, levegger, trapper eller andre lignende konstruksjoner, er ikke tillatt. Unntattforbudet er gjerder som er nødvendige av sikkerhetsmessige forhold eller som er enforutsetning for rent driftsmessige forhold i landbruket. Unntak kan gjøres for mindre,terrengtilpassede trapper eller trinn i terrenget som er nødvendig for en godgangadkomst. God materialbruk, utforming og fargesetting skal vektlegges.d) Ved utforming av terrasse, veranda eller liknende i tilknytning til fritidsbolig skalterrengtilpasning vektlegges. maksimal størrelse er 20 m². Terrasse, veranda ellerliknende i tilknytning til uthus/anneks tillates ikke.e) Oppføring av frittliggende terrasser, plattinger, verandaer eller liknende tillates ikke.f) Svømmebasseng kan tillates som del av terrasse, veranda eller liknende innenforrammene i pkt. d).(Jfr. retningslinjer, § 4.1)§ 4.2. LNF-området Furuholmen(pbl § 20-4, bokstav c).a) I området markert på plankartet – Furuholmen, tillates ervervsbebyggelse innenforturist- og reiselivsnæringen. Utbygging eller fradeling kan ikke finne sted før områdetinngår i reguleringsplan.§ 5. Fremtidige råstoffutvinningsområder(pbl § 20-4, bokstav a)a) For områder som på plankartet er markert som fremtidige råstoffutvinningsområder kanarbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens §§ 81, 84 og 93, samt fradeling tilslike formål ikke finne sted før området inngår i en reguleringsplan. Reguleringsplanskal inneholde estetiske krav ved avslutningen av råstoffutvinningen. Bestemmelsene ijordloven §§ 9 og 12 og skogbrukslovens § 2 skal fortsatt gjelde.(Jfr. retningslinjer, §5)- 7 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________RETNINGSLINJER TIL KOMMUNEPLANENS AREALDELRetningslinjene under er kun av veiledende karakter og kan ikke brukes som hjemmelsgrunnlagfor vedtak etter planen. Retningslinjene gir i forhold til bestemmelsene ytterligere holdepunkterog føringer for praktisering av planen.Retningslinjer uavhengig av arealkategoriTo områder på plankartet er avmerket som særlig viktige kulturmiljøer, Hafslund ogLekevoll-området. Hafslund hovedgård med parkanlegg, Hafslund kirke, Kongehøyen ogregulerte bevaringsområder langs Statsminister Torps vei og jordene mellom hovedgårdenog industriområdet i sør utgjør til sammen et kulturmiljø med svært høy verdi. For å ivaretaverdiene knyttet til historie, kulturmiljø samt opplevelsesverdien i området er detavgjørende at kulturlandskapet som omgir parkanlegget holdes åpent. Selve hovedgårdener avsatt til spesialområde bevaring. Ved Lekvoll skal de kulturhistoriske verdiene danneplattform for fremtidig utvikling. Ved Lekevoll kan næringsutvikling med utgangspunkt ikulturminnene være aktuelt. Både av hensyn til kulturminnene, historien og den interessantekvartærgeologien i Lekvoll-området, er det viktig å sikre et tilstrekkelig areal hvor videre utviklingikke reduserer disse verdiene.GRØNNSTRUKTURLandskapTemakart for landformer, landskapsvegger/ silhuetter, bebyggelsestypologi /vegetasjonsstruktur og kulturmiljø ligger som vedlegg til arealdelen. Vedutbygging/tiltak/regulering skal det dokumenteres hvilke virkninger/konsekvensertiltaket/utbyggingen får i forhold til påpekte verdier /interesser.LandformerTemakart for landformer er verdisatt i tre klasser. I tillegg er det markert områder medpotensialer/mangler som bør repareres, eks, masseuttak. For å ivareta landformene medsærlig høy og høy verdi kreves spesiell bevissthet rundt synlighet, terrengforming ogplassering av nye bygg og tiltak. Ny bebyggelse bør forsterke viktige landformer ellerfølge høydene til eksisterende bebyggelse.Større tiltak bør ikke utføres i skråninger brattere enn 1:2. tiltak skal som hovedregelunderordne seg terrenget og markerte fyllinger må ikke forekomme.Landskapsvegger og silhuetterKart over landskapsvegger og silhuetter viser områder som er særlig sårbare i forhold tilulike tiltak. Utarbeiding av kotekart for nytt terreng vil forklare utbredelsen av inngrep somigjen virker inn på synligheten i en landskapsvegg eller silhuett.Mønehøyder bør ikke overstige silhuetter/toppflater på åsrygger/koller.De landskapsvegger og silhuetter som omgir kulturmiljø med verdi er mer sårbare, ogterrenginngrep eller ny bebyggelse i disse landskapsveggene skal ikke forringe- 8 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________kulturlandskapet. I allerede bebygde landskapsvegger rundt kulturmiljø med verdi, skal nybebyggelse tilpasse seg eksisterende høyder.Større tiltak bør ikke utføres i skråninger brattere enn 1:2. Tiltak skal som hovedregelunderordne seg terrenget og markerte fyllinger må ikke forekomme.Vegetasjon er et hovedelement for å skape rom i landskapet. Ved nye inngrep skalvegetasjonskartet vise at romlighet og struktur ivaretas.KulturmiljøKart over kulturmiljø er verdisatt i tre klasser. For kulturmiljø er dokumentasjon som viserat helheten og den sammenhengen som utgjør et kulturmiljøet i grønnstrukturen erivaretatt ved et nytt tiltak. For dokumentasjonskrav , se figur nedenunder.Dokumentasjonskrav:Tema LANDFORM LANDSKAPSVEGGEROG SILHUETTERKULTURLANDSKAP /-MILJØKotehøyder pågesims/møne og ev.takmontert ventilasjonSnitt som viserinngrepet/tiltaket fra gittvinkel3D-modell ellerfotomontasje som viser førog ettersituasjonKotekart som visereksisterende og nytt terrengPlaner for tilbakeføringetter inngrep (massetak)HelningskartX X XX X XX X XX X XX X XXVegetasjonskart som visereksisterende og nyvegetasjonSkjøtsel- ogdriftsplaner/utviklingsplaner(bekker, elver, alleer oglignende)XXXXNatur og rekreasjonTemakart natur er verdisatt i tre verdiklasser. I tillegg er det markert områder medpotensiale for forbedring.- 9 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Forbedring av naturkvaliteter, utbygging og fortetting, skal skje etter økologiskearealprinsipper.Utbygging bør skje konsentrert i prioriterte områder (samle inngrep). Fragmentering avstore sammenhengende områder bør unngås.Det bør etableres grønne belter gjennom nye utbyggingsområder som henger sammen medgrønnstrukturer utenfor utbyggingsområdet. Korridorene bør være minimum 40 meterbrede. Områder som kan skape forbindelser mellom grøntområder (potensielle korridorer)bør ikke bygges ned.Inngrep i vassdrag (elver og bekker), kantsoner langs vassdrag bør unngås.Dersom det gis tillatelse til utbygging i områder som er gitt verdi igrønnstrukturkartlegging; natur eller rekreasjon, skal utbygger dokumenterekonsekvensene for de påpekte verdiene og foreslå avbøtende tiltakRetningslinje til § 1.1. RettsvirkningAt øvrige reguleringsplaner gjelder så langt de er i samsvar med kommuneplanens arealdel,innebærer ikke at kommuneplanen opphever eldre reguleringsplaner, men at den fortrenger slikeplaner i den utstrekning det foreligger motstrid med eldre reguleringsplaner. Dette innebærer at iden utstrekning det ikke er motstrid med eldre reguleringsplaner, blir disse gjeldende ved sidenav kommuneplanens arealdel og utfyller denne. Hvorvidt det er slik motstrid at eldrereguleringsplaner fortrenges, vil avhenge av en konkret tolkning av plankart og bestemmelser foret bestemt område og må sammenholdes med en tolkning av det som er bestemt i reguleringsplanfor samme område.Retningslinje til § 1.4. KjøpesenterbestemmelsenHensikten med bestemmelsen er å styrke detaljhandelsaktiviteten i bysentrum og samtidigunngå en utvikling som kan føre til unødvendig byspredning, økt bilavhengighet ogdårligere tilgjengelighet til varehandelstilbudet for dem som ikke disponerer bil. Detlangsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by – og tettstedsutvikling.Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskompleksersom etableres, drives eller fremstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- ellermedlemskort for å få adgang. I kjøpesenter foregår alle salg av alle typer varer direkte tilforbruker, det vil si at dagligvarehandel og faghandel, inklusive plasskrevende varer. Somkjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område.Med bruksareal forstås fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate,lagerlokale, spiserom / kantine, kontor og eventuelle fellesarealer. Arealer til tjenester sombank, post, vinmonopol, apotek og lignende skal regnes med i bruksarealet. Arealer forøvrig, som benyttes til andre formål enn detaljhandel (f.eks. kontorer som ikke er en del avdetaljhandelen, boliger, offentlige kultur- og fritidsformål, lege- og tannlegevirksomhet),skal ikke regnes med i bruksarealet.- 10 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Eksempel på forretningskonsepter som består av både plasskrevende varer og detaljvarer,er IKEA. Et godt bilde på hva som menes med plasskrevende varer er ”varer som du ikkekan få med deg på bussen”. Dette illustrerer også hva som er hensikten med bestemmelsen.Eksempler på vareslag som ikke er unntatt forbudet: Dagligvarer / matbutikker,klesforretninger, bokhandlere, parfymerier, salg av mindre elektroniske varer, kiosker,isenkram / jernvarehandlere, utstyrsforretninger.Retningslinje til § 1.5. Estetikk1. I alle plan og byggesaker som omfattes av PBL skal det inngå en redegjørelse forvurdering av tiltakets estetiske sider.2. Bygninger skal tilpasses til de naturgitte forhold. Grønnstrukturutredningen leggerpremissene for landskapstilpasning i et større perspektiv.3. Bygninger skal tilpasses eksisterende bygningsmønster og bygningsstruktur.4. En særskilt estetisk analyse skal utarbeides der planlagte bygninger vil stå frem somlandemerke, fondmotiv, representerer markante fjernvirkninger eller bryter klart medstrøkets karakter.5. Byggetiltak nær verneverdig kulturminne i et kulturmiljø krever en helhetsvurdering avhvordan nye byggetiltak forholder seg til dette.6. Skilting og reklame skal utformes i henhold til kommunens vedtekter til PBL. Det kankreves at skiltplan skal inngå i beskrivelse.7. Ved planlegging og bygging av vei og bane og andre samferdselstiltak skal det stilleskrav til og redegjørelse for estetiske tiltakRetningslinje til § 3.1. Byggeområder, plankravBestemmelsen innfører reguleringsplankrav for de områder som i arealplanen betegnessom ”fremtidige byggeområder” og områder som er underdekket med lekeplasser. Enreguleringsprosess vil gi muligheter for medvirkning fra rettighetshavere, fagmyndigheterog publikum i forbindelse med planutarbeidelsen. En reguleringsprosess gir brederedokumentasjon av ulike tiltak i tråd med prinsippene om offentlighet i forvaltningen.Bestemmelsen vil redusere behovet for at kommunen legger ned bygge- og deleforbud,som medfører at kommunen selv må utarbeide reguleringsplan. I fremtiden vil med andreord utarbeidelsen av reguleringsplaner i større utstrekning skje i regi av tiltakshaveren. Vedutarbeiding og behandling av reguleringsplaner skal viktige grønnstrukturverdierhensyntas, jfr. vedlagte temakart for Grønnstrukturplan og kommunedelplan for biologiskmangfold, vedtatt av Sarpsborg bystyre 25.04.02. Tiltak som kan virke inn på automatiskfredete og vedtaksfredete kulturminner og verneverdige byggverk eller verneverdigekulturmiljø skal oversendes kulturmyndighetene til uttale tidligst mulig og før vedtak. Detfaste utvalg for plansaker vil påse at de private reguleringsforslagene oppfyller lovformellekrav, og bystyret skal som øverste planmyndighet ta endelig stilling til reguleringsplanene.I områder uten egnet og sikret areal for leke- og eller rekreasjonsareal, skal det i nyeregulerings- og bebyggelsesplaner, og før det tillates deling eller utbygging, avsettes ogsikres nødvendig areal til dette formålet. Kravene er spesifisert i normene nedenunder.Som del av reguleringsplan skal det utarbeides dokumentasjon som tydeliggjør plasseringav bygg/tiltak samt virkningene/konsekvensene av bygg/tiltak i forhold tilgrønnstrukturverdier.- 11 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Som del av reguleringsplan, bebyggelsesplan og søknad om byggetillatelse kankommunen kreve at det utarbeides utomhusplan i bestemt målestokk for utforming avubebygd areal og fellesareal.Denne planen skal i nødvendig utstrekning vise utforming av lekeplasser, korridorer/stier,terrengarbeid, forstøtningsmurer, sikring/gjerder, beplantning, områder foravfallshåndtering, private kjøre-/gangveier, avkjørsler til offentlig vei samtoppstillingsplasser for motorkjøretøy og sykler.Se også retningslinjer til § 3.3 om areal- og funksjonskrav, bevaring av naturligelekeplasser, lekeplassnorm samt retningslinjer til § 3.4 om fortetting.For AB-områdene gjelder følgende retningslinjerOmråde AB-1 omfatter eksisterende bebyggelse ved Greåker sentrum. Utviklingskal være med å forsterke Greåker sentrum som boligområde med muligheter forinnslag av mindre forretninger langs Greåkerveien. Torget har vært og skal fortsattvære et tyngdepunkt. De ubebygde arealene mot elven settes av til boligformål ogforutsettes regulert til moderne bebyggelsesformer med høyere utnyttelse enneneboliger (ikke blokkbebyggelse), hvor kvaliteter som ligger i landskapet ognærheten til elva skal utnyttes. Det skal spesielt legges vekt på Glommastiensfremføring gjennom Greåker ved et reguleringsarbeid her. Ny bebyggelse skalorganiseres slik at flest mulig får glede av grøntområder og elvekontakt. Detforutsettes en buffersone mot industriområdene i øst. Forholdet til flom- og rasfarevil kreve at det utarbeides risikoanalyser i tilknytning til reguleringsplaner iområdet. Undersøkelser om forurensning i grunnen bør også foretas som en del avreguleringsplanarbeidet.Område AB-2 gjelder områdene mellom jernbanen og Glomma fra Brattbakken tiltidligere Sarpsborg mek. Fremtidig utvikling av disse arealene skal forbeholdesboliger. Etablering av ny industri skal ikke tillates. Småbåthavner kan integreres iområdet der det ligger naturlig til rette for det. Utbygging og fradeling kan ikkefinne sted før området inngår i reguleringsplan. Mindre reguleringsplanerforutsetter helhetsskisser som viser at overordnede sammenhenger ivaretas. Spesieltmå Glommastiens fremføring vies oppmerksomhet i et helhetlig grep for området.Det skal tilstrebes at eventuell ny boligbebyggelse planlegges med hovedretningvinkelrett på elevløpet. Forholdet til flom- og rasfare vil kreve at det utarbeidesrisikoanalyser i tilknytning til reguleringsplaner i området.Område AB-3 gjelder et område ved Tingvoll der formålet er kulturbasertnyskapning.Området AB-4 gjelder Ravneberget. Området skal reguleres til offentlig formål(fengsel), friområde og spesialområde bevaring (forsvarsverk)Område AB-5 er et areal ved Storhaugen. Området har svært stor betydning somavgrensende landskapsvegg rundt kulturlandskapet ved Hafslund hovedgård.Kollen med vegetasjon fremstår som et viktig landskapselement som bør ivaretas.- 12 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Området AB-6 på gjelder et areal ved Skjeberg idrettsplass, der framtidig formål erboliger, idrettsanlegg og barnehage.Området AB-7 gjelder Delåsfeltet på Navestad. Aktuelle formål er boliger, skole ogfriområde. Skolebehovsplanen vil avklare om det er aktuelt å videreføreskoleformålet.Området AB-8 gjelder lokalisering av MC-bane ved Rudskogen. Området ligger iRakkestad og Sarpsborg kommuner. Som grunnlag for videre arbeid skal detutarbeides reguleringsplan for området.Området AB-9 gjelder et område fra Høysand til Ingedal, der framtidig formål erturist- og reiselivsnæring. Ved utvikling av området skal interesser knyttet tiljordvern, landskap, kulturminner, grøntområde for barn og unge, friluftsområder ogandre forhold til allmennhetens interesser ivaretas. Utbygging og fradeling kan ikkefinne sted før området inngår i reguleringsplan.Område AB-10 gjelder Tune prestegård. For Tune prestegård spesielt gjelder atområdets kulturminneverdier, som inkluderer prestegårdshagen, skal sikres vedregulering.Retningslinje til § 3.2. UtbyggingsrekkefølgeI kommunens utbyggingsprogram for boliger fastsettes rekkefølge, omfang, tempo ogutnyttingsgrad i den videre utbyggingen. Programmet er et styringsverktøy for å koordinereboligbygging med andre sektorers virksomhet og derved redusere kostnader vedutbygging. Utbyggingen er derfor vurdert i forhold til en del viktige kriterier;befolkningsutvikling, elevtallsutvikling, kommunal infrastruktur, og gang- og sykkelveier,og ikke minst skolekapasitet. På bakgrunn av disse vurderingene klargjør programmethvilke utbyggingsprosjekter som kan igangsettes i planperioden og hvilke som må skyvesut i tid.Utbyggingsprogrammet er å anse som retningslinjer til kommuneplanens arealdel og skallegges til grunn for reguleringsplanlegging. De arealene som er angitt iutbyggingsprogrammet gjenfinnes på plankartet markert med nummerering i eksisterendeog fremtidige byggeområder. Utbyggingsprogrammet skal rulleres hvert år.Retningslinje til § 3.3. Areal- og funksjonskravVed utarbeidelse av reguleringsplan for boligområder skal lokale leke- ogoppholdsmuligheter for barn og unge vurderes før boliger og veier plasseres.- 13 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________LEKEPLASSNORMSANDLEKEPLASS/INNGANGSLEKEPLASSNÆRLEKEPLASS/KVARTALSLEKEPLASSGRENDELEKEPLASS/SENTRALT LEKEFELTFor antallenheterMaxavstandMinstørrelseFor antallenheterMaxavstandMinStørrelseFor antallenheterMaxavstandMinstørrelse5-25 50 m 150 m²5 m² /bolig25-200enheter150 m 500 m²10 m² /bolig150-600enheter500 m 10 m² /bolig5 daaMålgruppe: 0-5 år.Målgruppe: 0 – 12 år.Målgruppe: AlleKan inneholde en sandkasse, enbenk og noe fast dekke flatt nok tiltrehjulsykling, manøvrering avrullestol og frasetting avbarnevogn. Plassen bør inneholdeklatreredskap og huske.Kreves der ikke alle boenheter harmin. 50 m² privat uteareal ellertilgang på tilsvarende fellesareal idirekte tilknytning til boligen.Takterrasse kan innfri kravet.Plassen bør ha variert terreng.Arealet bør utstyres medbenker og min. 3lekeredskaper.Lekeplassen skal gi plass tilsærlig plasskrevende lek,ballspill, skøyter, byggelek oglignendeMinst 50 % av arealet skalvære jevn falte egnet forballspill. Plassen skal ogsåinneholde park- ellernaturareal med slitesterktrevegetasjon der bygging avlekehytter etc. er tillatt.Kravet slår ikke inn for leilighetermindre enn 50 m².Kravet skal innfris innenfor arealettil det enkelte prosjekt eller iumiddelbar nærhet.Ved færre enn 30 boligenheter eller når boligområdet ligger i spesieltvanskelig terreng med dårlige adkomstmuligheter, kaninngangslekeplass og nærlekeplass slås sammen. Avstandskrav: max100 m.Ved færre enn 200 boligenheter kan nærlekeplass oggrendelekeplass slås sammen. Avstandskrav: max 150 m.Kommunen kan stille krav til plassens utforming, utstyr,helningsforhold, overflatebehandling m.v., slik at den best muligsupplerer uteområdene i nærområdet. Plassen skal være skjermetmot naboer slik at konflikter søkes unngått.Dersom behovet skal dekkes utenfor det aktuelle arealet, skal dettedokumenteres. Det må gjøres rede for avstand, størrelse på arealeneog den tiltenkte bruk.I områder der det samlet ikke kan avsettes 25 m² lekeareal pr boligenhet (over 50 m²) innenfor normensgangavstander, må planen vise høyere opparbeidelsesstandard av lekeplassen enn det som er vanlig ikommunen for øvrig (ut over det normen ellers krever).Avstand er angitt i maks avstand fra bolig.Arealer brattere enn 1:3 regnes ikke.- 14 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Arealer smalere enn 2 meter regnes ikke.Arealer med støy over 55 dbA regnes ikke.Dekningsgraden av lekeplasser må i alle utbyggingssaker vurderes i forhold tilbarrierer som Rv, Fv, E6, jernbane, kommunale samleveier med fartsgrense 50km/h, trafikksikre krysning samt vann og vassdrag.Bevaring av naturlige lekesteder.Steder som er eller peker seg ut som framtidige naturlige lekesteder utformes med tanke pådette og gjøres tryggere gjennom nødvendige sikringstiltak. Steder som allerede er tatt ibruk av barn som naturlige lekeområder bør sikres som del av framtidige lekeplasser elleruteområder.Ved omdisponering av arealer som er i bruk til rekreasjon, park og lek (grøntområde). skaltilsvarende eller nedre erstatningsareal avsettes og opparbeides til minst like høy ellerbedre standard. Kravet gjelder uavhengig om eksisterende grøntområde som omdisponereser regulert til friområde. Slike endringer kan skje gjennom en reguleringsmessigbehandling av tiltaket, og nye erstatningsarealer skal tilsvarende sikres gjennomreguleringen. For tilsvarende eller bedre erstatningsarealer skal fysisk størrelse,tilrettelegging for bevegelses- og orienteringshemmede, lysforhold, støy, lokalklima,beliggenhet og topografi, beplantning, utstyr, adkomst, sikkerhet og grunnforurensningvurderes.Avstand fra bolig til kraftledninger.Det er påvist en mulig sammenheng for helsemessige negative effekter for barn som bornær store kraftledninger. Med bakgrunn i føre-var-prinsippet er det nærliggende å stillekrav om økt avstand mellom store kraftledninger. Det er lagt til grunn en byggegrense påinntil 3 ganger sikkerhetsavstanden for elektriske forsyningsanlegg.- 15 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Normer for nærturområder og korridorerNÆRTUROMRÅDERKORRIDORERAvstand Størrelse Avstand Bredde500 m Min 200 daa 500 m Min. 40 mNærturområdene skal utvikles med basis ibyområdets grønne åser, arealene langs vannene oglandbruksområdene som omkranser byen – herunderdeler av marka.Korridorer bør tilpasses landskapet og gå i turdragsom gir varierte opplevelser med grønne omgivelser,lav trafikkmengde og særlig godetrafikksikkerhetstiltak.All opparbeidelse skal legge vekt på å utviklelandskapets og naturens egenart:- Det skal nyttes stedegen vegetasjon- Det skal legges vekt på å sikre grunnlag forbiologisk mangfoldDet skal tilrettelegges slik at kulturminner,kulturlandskap og øvrige landbruksområder inngårsom positive elementer i nærturområder.Korridorer bør stedvis ha bredere utbredelse avhensyn til topografi og av hensyn til variert aktivitetog opplevelse samt biologisk mangfold.Korridorer bør ha begrenset bredde kun over korterestrekninger.Adkomster til korridorer, snarveier og smett skalivaretas i regulerings- dele- og byggesaker og sikres /eventuelt erstattes.Korridorer bør opparbeides og videreutvikles på enmåte som muliggjør skiløype om vinteren der dette ernaturlig.Hvilke potensielle korridorer skal prioriteres? Bindesammen nærturområder, boliger – marka, boliger –lekeområder/idrettsanlegg?Der korridorer og nærturområder er en del av LNF områdene skal turveien ikke være til hinder forlandbruksdrift, samtidig som driften ikke skal hindre tilgjengeligheten til og bruk av turkorridoren.Nærturområder og korridorer skal kreve et minimum av vedlikehold.Turveier i nærturområder og korridorer skal ha en ”visflate” på 2-2,5 meter. Dekket skal være av grus ellerbark. Større parker i sentrum, definert som nærturområde, kan ha mindre strekninger med asfalt. Turveierskal så langt terrenget tillater være fremkommelig for rullestolbrukere.- 16 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Retningslinje til § 3.4. Bebyggelse i eksisterende byggeområderBakgrunn.Innenfor eksisterende byggeområder skal denne bestemmelsen først og fremst sikre atfortettingsprosjekter blir vurdert i forhold til den stedlige byggeskikk og grønnstruktursamt at de baseres på helhetlige løsninger for flere kvartaler eller byrom. Bestemmelsenskal ellers sikre at eksisterende grøntområder ikke kan utbygges før området inngår i enreguleringsplan. Det vises i den forbindelse til plan- og bygningslovens § 23 omreguleringsplikt ved større bygge- og anleggsarbeider.Se også retningslinjer som gjelder uavhengig av arealkategori.ReguleringspliktTiltak som er i strid med rikspolitiske retningslinjer, areal- og transportplan for NedreGlomma eller arealdelen av kommuneplanen, skal i utgangspunktet vurderes som størrebygge- og anleggsarbeider med reguleringsplikt, jfr. plan- og bygningslovens § 23.Fortetting på viktige, uregulerte grøntområder (lekeplasser, parker, løkker, m.m.) skal iutgangspunktet vurderes som større bygge- og anleggsarbeider med reguleringsplikt, jfr.plan- og bygningslovens § 23.Anbefalt tetthet (jfr. ATPNG)I bykjernen prioriteres utbygging av mindre boligenheter (eldreboliger, ungdomsboliger,hybler, småleiligheter). Retningsgivende tetthet kan være 5-10 boliger pr. daa. Iovergangssonen bør det også tilrettelegges for familieleiligheter. Retningsgivende tetthetkan være 3-5 boliger pr.daa.I øvrige deler av indre transportsone (utenfor bysentrum) prioriteres familieboliger, ogantall boliger / beboere bør økes gjennom fortettingsprosjekter. Retningsgivende tetthetkan være 2-3 boliger pr. daa, eventuelt høyere i enkeltprosjekter.I ytre transportsone prioriteres familieboliger. Retningsgivende tetthet kan være 2 boligerpr. daa.Fortettingsplanlegging i småhusområderBakgrunn og erfaringerFortetting defineres som ”økt bruksareal som kan resultere i flere beboere innenfor et alleredeutbygget” område. Fortetting med kvalitet kan gi positive effekter på flere områder. Dårligbegrunnede fortettinger, hvor kvalitetskrav ikke får nok oppmerksomhet og hvor konsekvenseneikke er nok belyst, vil lett oppfattes som negativt og bidra til dårligere boområder/bomiljø.Kommunen sitter med erfaringsmateriale fra begge deler. De mange sakene innenfor dennekategori tiltak gjør det nødvendig å få presisert hvilke krav som bør stilles i forskjelligetyper saker. Målet er fortetting med kvalitet som både bevarer bokvaliteter herundertilgang til lek- og rekreasjonsarealer, lokalt særpreg og kulturhistorie og landskap.- 17 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Former for fortetting. Følgende kategorier beskrives:1. Bruksendring til mer intensiv bruk.2. Tilbygg på eksisterende bygning, påbygg i høyden.3. Ny bygning på fradelt tomt med 8 m til nabohus.4. Tettstilte småhus, smalhus i tomtegrense, andre småhus mindre enn 8m mellom hus.5. Hus bygget over gamle grenser på tomt utskilt fra flere naboer.6. Riving og nybygging, ”infillprosjekter”, flere hus.1. Bruksendring til mer intensiv bruk.Dette er eksisterende bygg brukt til andre formål som bygges om til boliger, ellereksisterende boliger med en eller to leiligheter som bygges om til flere småleiligheter.Reguleringsplankrav/krav om omregulering må vurderes dersom endringen er i strid medgjeldende arealbruksformål.Endring av formål er pr. definisjon en vesentlig reguleringsendring og krever prosedyresom ny reguleringsplan.Godkjenning/bruksendring der en ikke har reguleringsplan bør avhenge av strøketskarakter. Det må ligge til rette for etablering av gode bokvaliteter. En god fortetting børkunne bidra til forbedringer i slitte strøk og bør heve kvaliteten på området/nabolaget.Fortetting av denne type bør godkjennes dersom man oppnår åpenbare forbedringer forstrøket, bedre bomiljøer, ryddigere byggeskikk, bedre gatebilder, trafikkforbedringer osv.Godkjenning i tilfeller hvor leilighetsantallet økes i eksisterende bolighus må vurderes motstrøkets karakter, konsekvenser for trafikk og parkering og konsekvenser for utemiljø. I mangetilfeller vil nok denne type mer intensiv bruk kunne oppfattes som negativt for enhetligeboligområder.2. Tilbygg på eksisterende bygning, påbygg i høyden.Dette kan også ha som formål mer intensiv bruk (pkt. 1).Reguleringsplankrav/krav om omregulering må vurderes ved ombygging til flermannsboliger ieneboligstrøkEn økning fra 1 til 2 etasjer der det er regulert 1-etasjes bebyggelse er i utgangspunktet åbetrakte som en vesentlig reguleringsendring som krever omregulering.Godkjenning bør aksepteres for mindre tilbygg.Kvalitetskravene bør rettes mot at tilbygg som hovedregel må underordne seg hovedbygget medhensyn til utforming og arkitektur. Det innbefatter også materialvalg. Det kan likevel tenkessituasjoner der tilbygget kan bli en berikende kontrast til hovedbygget. Prinsippet omunderordning gjelder likevel.3. Ny bygning på fradelt tomt med 8 m til nabohus.En fornuftig fradeling er en forutsetning for vurderingen.Fradelte tomter bør ikke ha dybde mindre enn 30m og bredder mindre enn 15m.Reguleringsplankrav/krav om omregulering må vurderes dersom flere hus samtidig skalinnpasses i eksisterende strøk.Godkjenning bør aksepteres der bygningen innordner seg bygningsstrukturen og bidrar tilbedre gatebilder. ”Bygningsstrukturen” er hovedtrekkene i bebyggelsen. Det er uttrykk forformer og volumer, plassering av nabohus i forhold til hverandre, avstand fra gate,mellomrommenes størrelse, avstand mellom hus og høydene på bygninger.- 18 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________4. Tettstilte småhus, smalhus i tomtegrense, andre småhus mindre enn 8m mellomhus.Bakgrunn for slik fortetting er ofte bedre utnyttelse av sentrale tomter i attraktiveboligområder.Reguleringsplankrav/krav om omregulering må vurderes. Strøkskarakteren må analyseresog legges til grunn for reguleringsarbeid.Godkjenning av reguleringsplan/utbygging forutsetter bedre utnyttelse av sentraleutearealer og infrastruktur og bevaring av bokvaliteter, rekreasjonsmuligheter ognaturressurser.Det forutsettes at ny bebyggelse innordner seg bygningsstrukturen.5. Hus bygget over gamle grenser på tomt utskilt fra flere naboer.Bakgrunn for slik fortetting er ofte bedre utnyttelse av sentrale tomter i attraktiveboligområder.Reguleringsplankrav/krav om omregulering må vurderes. Strøkskarakteren må analyseresog legges til grunn for reguleringsarbeidet.Godkjenning av reguleringsplan/utbygging forutsetter bedre utnyttelse avsentrale utearealer og infrastruktur og bevaring av bokvaliteter, rekreasjonsmuligheter ognaturressurser. Det forutsettes at ny bebyggelse innordner seg bygningsstrukturen..Løsningen krever ofte initiativ og felles interesser fra flere naboer. Det kan oppnåsgode resultater i form av helhetlige bomiljø hvor åpne, grønne arealer mellom husrekker bevares.6. Riving og nybygging, ”infillprosjekter”, flere hus.Reguleringsplankrav/krav om omregulering må vurderes. Strøkskarakteren må analyseresog legges til grunn for reguleringsarbeid. Detaljplan skal utformes slik at det er samsvarmellom hustyper og tettheter.Godkjenning av reguleringsplan/utbygging forutsetter som resultat et område i balanse somhar plass til alle typer grøntarealer; private, halvprivate og offentlige. God terrengtilpassingskal vektlegges. Hus bør plasseres i linjer parallelt med veier.Dokumentasjonskrav/estetisk redegjørelseStore saker krever mer dokumentasjon enn små. Det forutsettes en begrunnet estetiskredegjørelse for de valg som gjøres. Denne bør inneholde følgende tema: Plassering av hus i forhold til hverandre Avstand fra gate, avstand mellom hus Form, karakter, volumer, proporsjoner Materialbruk, fargebruk, detaljering Terrengtilpassing Tomtestruktur.- 19 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________BYLANDSKAPBebyggelsestypologi og vegetasjonsstrukturTemakartet over bebyggelsestypologi og vegetasjonsstruktur beskriver strukturer ibebyggelsen og sjikting i vegetasjonen. Det er utformet retningslinjer forutbygging/fortetting i de ulike kategoriene av bebyggelseTypebebyggelseEneboligSubtype og grad avvegetasjonSammensatt åpen-Lite vegetasjonRetningslinjerSlike områder kan fortettes med flere boliger uten at områdetskarakter endres. Grønnstrukturen styrkes ved planting av trær.EneboligEnebolig-Enhetlig-Sjiktet vegetasjon-Helhetlige kvartal og hageri rutenettbyen-HagebyTomtene fra 50-tallet har, etter vår tids standard, plass til nyebygninger. Dette vil imidlertid endre områdets karakterdrastisk. Ved eventuell fortetting er det viktig å følgebyggelinjer og bygge med samme hovedform som opprinneligebygg. Vegetasjonen kan forsterkes ved hekker eller alleer.Tomtene fra 60-70-tallet har lite plass til nye hus på tomtene.Områdetypen er sårbar i forhold til forandringer av hustyper ogtypologi. Vegetasjonen kan forsterkesDet er en kvalitet og et særpreg for Sarpsborg å ha et slikboligområde tett på sentrum. Samtidig kan man forstå at det erpress på utbygging og effektivere arealutnyttelse i slikesentrumsnære områder. Fortetting i de få lukene som er igjenbør skje i eksisterende byggelinjer. Bruken av gatetrær børopprettholdes og gjerne forsterkes.Enebolig -Naturtilpasset I etablerte felt bør man ikke fortette annet enn ved tilbygg. Nyetomter kan legges ut i noen tilfeller.Enebolig-Sammensatt åpen-Sjiktet vegetasjon.Vegetasjonen er en viktig kvalitet. Det kan fortettes dersom entar vare påtrevegetasjonen.Boligbebyggelse-Sammensatt tett –- Lite vegetasjonFortettingspotensial er beskjedent og vil i hovedsak dreie segom tilbygg. Vegetasjonen i områdene bør forsterkes.- 20 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Rekkehus(kjedetenebolig)-Enhetlig bebyggelse-Lite vegetasjonFeltene er konsentrerte og har ikke plass til mer enn småtilbygg. Grønnstrukturen for fellesarealene bør forsterkes.Rekkehus-(kjedetenebolig)Blokkbebyggelse ogterrassehusGatehusInstitusjon,service- ognæringsbebyggelseInstitusjon,service ognæringsbygg-Enhetlig bebyggelse -Naturmark-Spredte trær-I sentrum-I naturmark-Med åpne grå flaterFeltene fremstår ikke som så konsentrerte da bebyggelsen ofteligger i kupert terreng med høye trær tett inn på bebyggelsen.Områdetypen er allikevel sårbar for fortetting dersom dennaturlike karakteren skal beholdes. Fortetting begrenses tilmindre tilbygg og evt. forlengelse av husrekker.Områdene bør ikke fortettes, men vegetasjonen bør forsterkesved tre- og buskplanting. Spesielt treplanting vil gjøreområdene hyggeligere og mer intime. Trær vil også strukturereområdetypen ut fra et byplanmessig perspektiv. Med sin åpneog tilgjengelige karakter ligger det en stor potensial iblokkbebyggelsen til å forsterke grønnstrukturen i byen.Bebyggelsen skal konsekvent plasseres i den byggelinje som erpraksis for et helt kvartal. Oftest vil dette være i fortauslinjen.Vegetasjonen kan forsterkes ved planting av alléer ellerenkelttrær i åpninger, som for lov å bre sin krone ut overgaterommet. Treplanting på torg og plasser kan plasseres slik attrekronen kan ses fra de langstrakte gatene. To viktige akser fraden opprinnelige byplanen bør holdes åpne; Tune kirke tilRuinparken via St Maries gate og Sandesundsveien.Grøntområdene/naturområdene i forbindelse med åpneinstitusjoner fungerer noen ganger som den eneste grønnelungen i en hel bydel og som visuelle holdepunkter ibebyggelsen. For Sarpsborg kommunes tettsteder begrenser segdenne områdetypen begrenser seg til ca 20 områder fordelt påhele Sarpsborg kommunes tettsteder, hvorav flere erkirkegårder. Fortetting, utenom eventuell utvidelse av denaktuelle institusjonen, bør begrenses.Ved nedbygging eller overbygging av parkeringsarealene kanslike anlegg ha et betydelig fortettingspotensial. De bør i tilfelleutvides i trå med eksisterende struktur og arkitektur. Nyvegetasjon kan etableres ved å plante til parkeringsplassenemed høystammede trær og beplante ødslige gressarealer medbusker og treklynger.Gårdstun/Herregårder-I tilknytning til bebyggelseTunene forteller noe om historien i området og er visueltviktige holdepunkter i bebyggelsen. Gårdstunene bør bevares,gjerne med noe innmark rundt.KolonihagerOmrådet er vernet i.h.t. kulturminneloven.- 21 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Byggeområder og friarealI begrepet byggeområde inngår også kategorien friareal. Formålet er benyttet påeksisterende idrettsanlegg (f eks Sarpsborg Roklubb’s anlegg ved Tunevannet) oggrendelek. Arbeid og tiltak som samsvarer med dagens virksomhet, er i tråd medarealbruken.ByggegrenserBestemmelsen § 3.4.c gjelder eksisterende byggområder som ikke omfattes av reguleringsplanermed bestemmelser om byggegrenser.Bestemmelsen innebærer at avvik fra veilovens bestemmelser om byggegrenser mot kommunalvei ikke må behandles som dispensasjon.Hensikten med bestemmelsen er å sikre at plassering av ny bebyggelse ikke bryter medeksisterende bebyggelse hva angår avstand fra kommunal vei, og på den måten ivareta helheten iet område ved fortetting. Det kan ikke kreves større avstand enn veilovens krav.Retningslinje til § 3.5. Bebyggelse i flomutsatte områder.Bestemmelsen har til hensikt å begrense ny bebyggelse i de flomutsatte byggeområdenelangs Glomma på strekningen mellom Hasle og Sarpsfossen og Sarpsfossen-Visterflo.Bestemmelsen rammer også vesentlig endring av eksisterende bebyggelse. Eventuellbyggetillatelse bør stille bygningstekniske krav til flomsikring. NVE’s flomsonekartinkludert rapport, nr. 7 2006 skal legges til grunn ved vurdering.Retningslinje til § 3.6. FareområderRas- og skredutsatte områder er knyttet til kvikkleireforekomster. Disse er vist på temakart”Fareområder”. Det kan være variable grunnforhold også i andre områder. Dette gjelderførst og fremst områder med marine avsetninger og i disse områdene bør det foretasgrunnundersøkelser for å avdekke eventuelle ukjente kvikkleireforekomster. Dette berørerbl.a. Greåkerdalen, Torsbekkdalen og områder på begge sider av jernbanen ved Alvim.Retningslinje til § 4. Bestemmelser til LNF-områdeneDen skjønnsmessige vurderingen av om dispensasjon kan gis tilsmåskalaproduksjoner (produksjoner, aktiviteter og tjenester) som ikke ertradisjonell landbruksvirksomhet, men som er tilpasset eiendommensressursgrunnlag.1.Dispensasjon vil kunne gis til småskalaproduksjoner som ikke er i vesentlig konflikt medandre interesser som f.eks. naturmiljø, trafikale forhold, støy og nabohensyn. Somsmåskalaproduksjoner regnes: Virksomheter som i hovedsak benytter eksisterendebygninger/anlegg på gården og som sysselsetter arbeidskraft bosatt på gården pluss inntil 2eksterne årsverk.- 22 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________2. Næringsvirksomheter som ikke kan betraktets som småskalaproduksjon ut fraovennevnte kriterier, må som hovedregel legges til områder beregnet for formålet eller detmå godkjennes gjennom kommuneplanens arealdel / reguleringsplan / bebyggelsesplan.3. Ved dispensasjonsvurdering vil kommunen vektlegge om næringsvirksomhet ut ifraomfang og ut ifra tilknytning til landbruks- eller utmarksområdene, hører til i LNFområdene.Eksempler på næringsvirksomhet som kan høre til i LNF-områdene er: Hestesenter, ridehall og rideanlegg Dyrepensjonat, kennel Gårdskafe, gårdsslakteri og gårdsbutikk Anlegg for utmarksbaserte fritids- og turistformålSagbrukAnnen tradisjonell landbruksvirksomhet som har industriell/fabrikkmessigkarakter, og som derfor ikke inngår i landbruksbegrepet (for eksempel sværtstore gartneri, grisehus, hønsehus, pelsdyrhus, anlegg for husdyrproduksjon,mm)Grønn omsorg/Inn på tunet (omsorgstjenester med basis i landbrukets ressurserog verdier)Landbruks- og utmarksbasert reiseliv (gårdsturisme)BioenergiLokal mat (salg og/eller foredling av lokale landbruksvarer).Pkt. 3 er ikke uttømmende.4.Tiltakene i pkt. 3 skal vurderes ut fra følgende punkt (jf s 10 i veileder T-1443):a. Om tiltaket er i samsvar med kommuneplanens mål og intensjoner forutbyggingsmønster, byvekst, tettstedsavgrensning, jordvern eller andre forholdb. Om tiltaket ligger i pressområder. Med pressområder menes her en sone rundtSarpsborg tettsted på 3 km og ved knutepunktene langs E6 (lokalisering i pressområde erikke ønskelig).c. Tiltakets områdemessige virkninger for jord- og skogsdrift eller annen primærnæring.d. Tiltakets virkninger og karakter i forhold til natur- og kulturlandskap, naturvern,friluftsliv og kulturminner, trafikale forhold, naboer, estetikk og gardstun med vekt påstørrelse og volum (en lokalisering i tilknytning til tunet vil ofte være mindre konfliktfyltenn nyetableringer i utmark)e. Om virksomheten kan innpasses i eksisterende bygninger eller om det krevesnybygg (nybygg kan være mer konfliktfylt)f. Tiltakets virkning i forhold til støy, forurensning, drikkevann, utelagring ellerandre visuelle forhold m.v.- 23 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Retningslinje for boligbebyggelse i forbudsområder1. Boligbygging kan tillates på tomter som er fradelt med formål bolig i LNF-områderhvor fradelingen er hjemlet i Kommuneplanens arealdel 2003 – 2016”Tiltak beskrevet i pkt 1 kan godkjennes under forutsetning av at tiltaket forholder seg til desamme hensyn som nevnt i retningslinje § 4.1 LNF-områder med adgang til spredtboligbebyggelse.Retningslinje til § 4.1. LNF-områder med adgang til spredt boligutbyggingBestemmelsen skal sikre god byggeskikk på landsbygda i Sarpsborg kommune.Bestemmelsen er hjemlet i pbl § 20-4, pkt b, som bl.a. gir adgang til styring av bygningersog anleggs størrelse og form m.v. En gjentagelse av 70-åras stilbrudd med den tradisjonellebebyggelsen på landsbygda, kan dermed unngås.Bestemmelsen angir tillatt omfang av spredt boligbygging i planperioden. Antallet erframkommet etter gjennomsnittsbetraktninger. Det er ikke noe i veien for å gi tillatelse til 3boliger samtidig i et område, dersom totalrammen for perioden ikke overskrides.Det er påvist en mulig sammenheng for helsemessige negative effekter for barn som bornær store kraftledninger. I kommunens LNF-områder finner vi de største kraftledningenemed spenninger på opptil 420 kV. Med bakgrunn i føre-var-prinsippet er det nærliggende åstille krav om økt avstand mellom store kraftledninger og boliger i disse områdene. Det erlagt til grunn en byggegrense på inntil 3 ganger sikkerhetsavstanden for elektriskeforsyningsanlegg.Når det gjelder tilrettelegging for ny bebyggelse, videreføres Sarpsborg kommunes strengeholdning til dette. Oppføring av kårbolig/våningshus inngår i LNF formålet og omfattessåledes ikke av § 4.1.I LNF-områder skal nybygg lokaliseres slik at avkjørsel fra riks- og fylkesveinettet kanskje i samsvar med rammeplan for avkjørsler, samt veilovens bestemmelser for avkjørsler.a) Når kvoten for antall nye enheter i en skolekrets er brukt opp, skal det ikke fradelestomter for nye boligenheter i gitte krets i inneværende planperiode.b) De områdene som er merket B på plankartet er områder med særlig stor betydning forlandbruksproduksjon, vilt, biologisk mangfold, fisk og fiske, friluftsliv og landskapskvaliteter.For å ivareta de grønne verdiene og for å få en helhetlig utbygging i distriktene som bygger oppunder lokalmiljøet er det ønskelig å samle bebyggelsen også i LNF-områdene.At bebyggelsen skal plasseres i direkte tilknytning til annen boligbebyggelse betyr at”normal” tomt skal grense til ”normal” tomt. Unntak i forhold til ”direkte tilknytning” kangjøres dersom det totalt sett oppnås en bedre tilpasning til gitte verdier (jfr. bestemmelse §4.1.) som når to tomter skilles av adkomstvei, sti, liten bekk, kraftlinje e.l. l.. Vurderingenerundt disse unntakene kan ikke strekkes så langt at det ”tas hull på” nye områder for spredtbebyggelse. Dvs at avstanden mellom bebyggelsen ikke må bli større enn at bebyggelsenoppfattes som en enhet / en grend.- 24 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________c) Hensyn som må veies i forhold til plassering i direkte tilknytning til eksisterendeboligbebyggelse er: Bebyggelse bør som hovedregel plasseres inn mot foten av landskapsveggene i etlandskapsrom eller i åssiden. Dersom bebyggelse skal plasseres inne i etlandskapsrom, og ikke langs de romdannende veggene, skal bebyggelsen plasseres iforhold til eksisterende strukturerende elementer. Bebyggelse bør ikke plasseres på toppen av eller på den øverste flaten av åser ellermindre koller. Av hensyn silhuettlinjer og fjernvirkning av bebyggelsen bør mønehøyde (i moh) værelavere enn det øverste platå på åsen/kollen der bebyggelsen skal ligge. Bebyggelse bør ikke bryte sammenhengen i vegetasjonsdrag / punktere korridorer. Det bør ikke bygges i områder som er gitt verdi i ”Naturtypekartleggingen” (DN) eller iprioriterte viltområder Områder som kan skape forbindelser mellom grøntområder bør ikke bygges ned, menbeplantes med stedegne arter. Nye tomter bør legges med kantsone/ buffersone mot dyrket mark. For å i vareta kantsoner og randsoner i kulturlandskapet bør nye tomter ha en slikstørrelse, utforming og plassering som minimaliserer konflikten mellom sikt- oglysforhold og vegetasjon på tilliggende areal. Adkomst til nye enheter bør ikke gå gjennom eksisterende gårdstun. Nye tomter og adkomst bør legges utenom skogsmark på høy eller middels bonitet,yngre produksjonsskog, eller skog med kjente miljøverdier, og slik at det ikke oppstårunødige skader op tilstøtende produksjonsskog som følge av kantskader eller pga dårligarrondering. I produksjonsskog bør tomter ikke være større enn 1 daa. Når plassering av nye spredte boliger vurderes i forhold til eksisterendelandbruksproduksjon må nye enheter plassers i en slik avstand fra driftsbygninger ilandbruket at konflikter i forhold til lukt, støy og lignende blir minimale. Temakart over de verdier/hensyn som skal vurderes finnes som vedlegg til plankartet.d) Boligeiendommer i LNF området bør som hovedregel ikke være/blir større enn 2 daa.Det bør som hovedregel ikke gis adgang til tilleggsareal til boligtomter i 100 metersbeltetsom muliggjør oppføring av ny boligenhet.e) Krav om grunnundersøkelse bør stilles i områder med kvikkleire, marine avsetninger ogelveavsetninger.Retningslinje til § 4.2. LNF-området FuruholmenReguleringsplan-kravet skal bl.a. sikre at bystyret, fylkeskommunen og statligefagmyndigheter på et senere tidspunkt får mulighet til å påvirke/bestemme omfang oglokalisering av ervervsbebyggelse for turist- og reiselivsnæringen i det utpekte området.Retningslinje til § 5. Fremtidige råstoffutvinningsområderBestemmelsen legger til rette for fortsatt råstoffutvinning innenfor eksisterendeuttaksgrense i de største masseuttakene i kommunen: Sarpsborg pukkverk, Vistergropa og- 25 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Eidet grustak. Bestemmelsen innfører krav om reguleringsplan for nye eller vesentligutvidelse av eksisterende masseuttak i kommunen. Buffersoner, bestemmelser om vern ogrehabilitering, omfang på uttak, eventuelt tilbakeføring til landbruk m.m. fastsettes ireguleringsplanen. Tiltaket skal vurderes et pbl kap VII-a og Forskrift omkonsekvensutredning, FOR-2005-04-01-276.Retningslinje for anlegging av deponi for rene, naturlige masser(”renmassefyllplass”)1. I tillatelsen til deponering skal det spesifiseres hva som menes med rene, naturligemasser. Typiske rene naturlige masser er jord, stein, sand, grus og leire. Bearbeidedematerialer som betong, asfalt, jern og glass kan ikke klassifiseres som rene og naturlige,fordi disponering av slike kan medføre forurensning, virke skjemmende eller være til skadeel er ulempe for miljøet. Det vises til faktaark fra Statens forurensningstilsyn, TA1853/2002.2. Kravene i disse retningslinjene skal ivaretas bl.a. ved krav om driftsplan oglandskapsplan, i tillegg til eventuell reguleringsplan, for området. Driftsplanen skal bl.a.vise deponeringsrekkefølge, deponeringsmengde, driftsvei til deponiområde, område foreventuell gjenvinning og/eller mellomlagring av masser. Landskapsplanen skal bl.a. viseterrengformer /-profiler og beplantning underveis og etter endt deponering av området.3. Det skal tilstrebes etablering av få og store massedeponier og -uttak som kan væreåpne for flere entreprenører, utbyggere og privatpersoner. Slik koordinering gir færreinngrep, kortere anleggsti, og muligheter for mer ordnede forhold i form av sikring ogkontroll.4. Massedeponier skal i hovedsak lokaliseres til tidligere eller eksisterende masseuttak.Ved godkjenning av nye masseuttak, eller ved utvidelser av eksisterende, skal det vurderesspesielt om det ligger til rette for deponering av ”gravemasser” i uttaket.5. For øvrig skal massedeponier legges til steder i terrenget der de gjør minst forandringer idet naturlige landskapsbildet, og der de kan tilpasses omkringliggende arealer på entilfredsstillende måte.6. Deponiområder som ligger i landbruks-, natur- og friluftsområder (”LNF-områder”)eller med LNF-områder omkring, skal tilbakeføres til LNF-formål etter avsluttetdeponering, og fortrinnsvis til jord- eller skogbruksmark dersom området er egnet for det.7. Større og mangeårige (over 10 år) deponiområder skal fylles igjen og istandsettesetappevis. Hver etappe skal ikke overstige 5 år. Ved avslutning av en etappe skal terrengettilpasses etterbruken innen et år.8. Ved gjenfylling av grustak, gamle pukkverk og lignende er det viktig at ikkedeponeringen hindrer eventuelt framtidig uttak av masser i eller like ved uttaks-/deponiområdet. For å få klarlagt dette, skal det legges fram en geoteknisk utredning medoversikt over eventuell mengde og kvalitet på gjenværende, uttakbare masser i området.- 26 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Bystyret 17.02.2011RETNINGSLINJER_______________________________________________________________________________________Ved større deponeringer i grustak og lignende, skal det også legges fram en geotekniskvurdering av stabilitetsforholdene etter endt deponering og for deponeringen underveis.9. Ved anlegging av renmassedeponi er det spesielt viktig å ta hensyn til nærliggendebebyggelse og virksomhet når det gjelder støv, støy, trafikk og rystelser fra virksomheten.Det er også særlig viktig å sikre området mot ulovlig deponering av avfall ved bl.a.gjerding og låsbare bommer.- 27 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011VEDLEGG TIL BESTEMMELSE § 1.1_______________________________________________________________________________________Vedlegg til § 1.1Reguleringsplaner som gjelder foran kommuneplanens arealdelArkivnr. Plantype Navn Dato1316 R Hundskinn 28.10.20102257 R Tegleverksveien 28.10.20103112 R Nytt Østfold Sykehus 28.10.20102345 R Valaskjold – Trompeten 28.10.20102146 R Del av Nordre Bjørnstad 28.10.20102431 R Del av Neset, Hafslundsøy 22.10.20101315R Tunejordet avgrenset av Vingulmorkveien,Vogts vei 18.02.20102811 R Hafslund kirke og kirkegård 26.11.20092255 R Greåkerveien 33 – 35 22.10.20092144 R Berntsen gartneri – gnr 2076 bnr 170m fl. 26.11.20093520 R Mølen 10.12.20091190 R Kvartal 514B 22.10.20092143 R Gnr. 2076, bnr 316 på Tindlund 26.11.20092141 R Nedre Vetaberget 14.05.20092142 R Tune senter, Del 1 16.04.20093519 R Løen 18.09.20083305 R Rudskogen motorsenter 29.05.20082140 R Fjellhøyvn 49 – 51 06.05.20082504 R Sorgenfri, Ise (gnr 3044 bnr 5,6,11) 14.02.20083706 R Ullerøy kirke og kirkegård 14.02.20083518 R Nedre del av Guslundsåsen 31.12.20072139 R Greåkerdalen – Mallin 15.11.20072254 R Del av Søndre Alvim 21.06.20072624 R Nygårdsvei 4 08.02.20072430 R Hasle Pukkverk 19.10.20061189 R Torget og del av Roald Amundsensgate 21.09.20063111 R Kalnes videregående skole 21.09.20062138 R Ny Rolvsøysund Bru 15.06.20062253 R Ny Grålum ungdomsskole 15.06.20062810 R Nordbergsvingen 24A 16.03.20063304 R Varteig kirke og kirkegård 16.03.20062809 R Del av Bede (gnr 1046 bnr 80) 09.02.20062809 R Del av Bede 09.02.20063110 R Hassellia grustak - Eidet 09.02.20062808 R Hafslund 17.11.20052252 R Gnolden 20.10.20052137 R Revyveien 2 10.02.20052251 R Haraholen 21.10.20042136 R Nord for Greåker fort 13.05.20042135 R Grålumveien 63 15.04.20042134 R Opstadtunga 12.02.20042344 R Kurlandsletta 12.02.2004- 28 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011VEDLEGG TIL BESTEMMELSE § 1.1_______________________________________________________________________________________3517 R Del av Smedheia 12.02.20043109 R Utne camping 18.12.20032250 R E6, Skadalen - Alvim 20.11.20033108 R E6, Alvim - Råde grense 20.11.20033516 R E6, Svingenskogen - Skadalen 20.11.20032133 R Bjørnstad - gnr 2047 bnr 4, 15 25.09.20032623 R Rv. 118, Dondern - Hafslund - Sarpsbru 19.06.20033602 R Øketangen - Hvitsand - Kålvikholmene 22.05.20032622 R Borgen sykehjem 20.03.20033705 R Olseng Marina 19.09.20022249 R Sandesundområdet 20.06.20023303 B Strømnesåsen, Varteig 16.10.20012248 R Alvim - Buvikodden 20.09.20013601 R Løkkevika 22.03.20012247 R Fjellhøyveien 2 og 4 14.12.20002132 R Greåkerdalen 16.11.20002246 R Dr. Johnsens gate 16.11.20002245 R Alvimhaugen skole 25.05.20002131 R Vetaberget 27.01.20002343 R Råkilveien 23.09.19992342 R Baterød 18.03.19992429 R Øya golfpark 18.03.19992727 R Del av gnr 1027 bnr 3, Sandbakken 10.09.19982130 R Greåker Fort 13.11.19973704 R Falla 19.06.19973515 R Hornnes rasteplass 19.12.19962726 R Nylende 13.06.19962503 RGang- og sykkelvei langs rv. 111 Hevingen -Ise 08.02.19962428 R Hafslundsøy Senter - del av gnr 20 14.12.19952725 R Kløvningsten - Bergheim 16.11.19952108 R Utvidelse av Greåker videregående s 23.03.19953107 R Fv. B556 Børstad - Solli 09.02.19952125 R Utvidelse Bjørnstad Industriområde 15.12.19943513 R Gnr. 1109 bnr. 1 fnr. 10 v/Ingedal 13.10.19942807 R G/S vei øst for Rv.111, St.min. Tor 08.09.19943514 R Områder ved Skjeberg kirke 08.09.19942426 R Deler av kvartal 604,605,606,607, Opsund 09.06.19942127 R Fornminnefelt - Opstad 16.09.19932425 R Omr. v/krysset Nordbyvn./Apollovn. 16.09.19932621 R NSB - Baneveien 17.12.19923512 R Del av Heiberg 10.09.19922724 R Sandstad 12.12.19913302 R Vartun 21.11.19912723 R Gang-/sykkelvei langs Rokkeveien 24.10.19913511 R Åslien Vestre 24.10.19912619 R Del av Kampenesmyra 05.09.19913510 R Borregaardsarbeidernes feriehjem "B 05.09.1991- 29 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011VEDLEGG TIL BESTEMMELSE § 1.1_______________________________________________________________________________________2124 R Vistergrenda 36-82 13.06.19912243 R Hannestadfjellet 5 13.06.19912341 R Friområdet v/krysset Vannverksvei/Olsokveien 13.06.19913105 R Grustak på Lundestad 13.06.19913204 R Pistolbane på Bjørnland 13.06.19912242 R Del av Grålum gård 04.04.19912241 R Grålumveien 115-190 21.02.19912121 R Gang-/sykkelvei langs Gamle Kongevei 13.09.19902618 R Sørby 21.06.19902424 R Hasle nord 19.06.19902120 R Seterveien 19.04.19903301 R Idrettsanlegget - Varteig 15.02.19903203 R Grendeveien 21.12.19892722 R Kløvingsten Næringspark 07.12.19891314 R Krysset Tuneveien/Lundgårsvei 09.11.19892238 R Kvartal 425, Alvim 12.10.19892119 R Villa Tindlund 28.09.19893202 R Bådstangen 28.09.19892616 R Snoktin 24.08.19892336 R Grenselia syd m/bestemmelser 17.12.19872721 R Bukkesten 10.12.19872118 R N. for Eventyrveien mellom Grålumve 03.12.19872234 R Gang-/sykkelveiforb. Gaupefaret - K 03.12.19872335 R Utvidelse omr. 10 - Kurland/Maugest 29.10.19873509 R Guslundåsen 15.10.19873508 R Høysand sør 15.10.19873507 R Halvorskogen 27.08.19872502 R Bråtenfeltet 19.03.19872615 R Holteskogen. Kampenes 12.02.19872720 R Skjeberg fritidspark, golfbanen 12.02.19872614 R Kampenes industriomr. Bredmyra 13.11.19862718 R Hevingen boligområde 13.11.19862719 R Fjelldal 13.11.19862333 R Nordre Lande eldresenter 06.11.19862717 R Kolerakirkegård 02.10.19863104 R Stikkaåsen II 19.06.19862501 R Kjerringbråten, Ise 13.02.19862332 R Blessom torg 08.01.19863506 R Del av Torgauten 12.12.19851312 R Bensinstasjon ved OBS! 31.10.19852331 R Kvartal 615/707/708 - Strandplan Gl 03.07.19852129 R Reg.endring - industritomt Bjørnsta 09.05.19853505 R Kvastebyen 24.09.19842716 R Kalabanen 14.09.19842613 R Hauggård 07.09.19843703 R Søndre Ullerøy 09.07.19842422 R Del av Opsundveien 24.04.1984- 30 -

KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011-2020 Vedtatt i bystyret 17.02.2011VEDLEGG TIL BESTEMMELSE § 1.1_______________________________________________________________________________________2329 R Kvartal 716 Menighetssenteret/Tune 12.04.19842715 R Surfellingen I 01.02.19842328 R Herresadelområdet 7,8,9,10 19.01.19842611 R Kampenes sør 11.11.19833102 R Stikkaåsen I 26.09.19833504 R Hornnes I 23.06.19832325 R Kvartal 712 m/forskrifter 02.02.19822421 R Del av kvartal 604 m/bestemmelser 19.01.19822714 R Lundsvei 16.12.19812115 R Thorestykket - Opstad 19.02.19812610 R Borgen Nærsenter 18.12.19802713 R Klavestad søndre 17.11.19801310 R Industri Klokkergårdveien 02.05.19803503 R Hauglund 17.01.19802419 R Glengshølen 28.06.19792225 R Veslemyr - felt 7 26.06.19792223 R Ny rv. 114 / Kalnesveien / Grålumve 18.05.19793702 R Skavhaugen 08.05.19792418 R Tellusveien - Hafslundsøy 14.03.19792710 R Skjebergsenteret 27.04.19782109 R Industri på Bjørnstad 10.03.19782222 R Yvenlia - Mellommyr 27.01.19782321 R Harebakk og omr. B. Kurland 22.12.19772320 R Landegård omr. v. Løypev. i Tune 04.11.19772319 R Komm. friareal syd for Helgebk. 31.10.19773201 R Jelsnes boligbebyggelse 22.09.19772709 R Bodal 21.07.19773701 R Skjebergkilens Marina 03.03.19772609 R Nygårdshaugen 1977 31.01.19772414 R Hasle 3 08.12.19752218 R Yven Nordre 21.01.19751308 R Klokkergårdveien - industri 16.12.19741307 R Tune kirkegård - utvidelse 20.11.19742216 R Søndre del av omr. mellom Alvim og Utsiktsvn. 22.11.19732315 R Nabolag F og I, Kurland 26.02.19732410 R Hasle terrasse (Ødegården) 29.01.19732314 R Skoletomt Lande 05.05.19722212 R Hannestad Øst 2 14.03.19722409 R Lettbetong 2 - Hafslundsøy 15.09.19712211 R Lille Grålum Detalj 26.04.19712408 R Hoppveien-Hafslundsøy 22.03.19712707 R Værnåsen/Tveter 03.09.19702407 R Hasle 2 14.08.19702405 R Lettbetong I - Hafslundsøy 25.09.1965- 31 -