prestmoen kulturpark – planbeskrivelse - Stjørdal kommune

Forslag til områdeplanPLANBESKRIVELSEGARTNERIKVARTALET – Stjørdal31.01.2013Kommunens saksnr: 2008/3249Planen er datert: 31.01.2013arc arkitekter asVeidekke Eiendom ASplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 1

Reguleringsplan for Gartnerikvartalet - StjørdalOVERSIKT INNSENDT PLANFORSLAGOmrådet er begrenset av gatene Husbyvegen, Sigurd Jarls veg, Ole Vigs gate ogLindbergveita.Kommunens arkivsaksnummer: 2008/3249Plan-id: 1-234Planforslag er datert: 31.01.2013Dato for siste revisjon av plankartet: 14.03.2013Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.03.2013Prosjektnummer/oppdragsnummer: 11530Forslagsstiller:Stjørdal KommuneOppdragsgiver:Veidekke Eiendom ASArkitekt/plankonsulent:ARC arkitekter ASRev. nr. 3Dato 19.03.2013Vedlegg:Ihht. Oversikt innsendt planforslagarc arkitekterNordre gate 87011 TRONDHEIMTlf: 73 99 12 20E-post: arc@arcarkitekter.nowww.arcarkitekter.noplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 2

Forord:I forbindelse med at Veidekke eiendom AS har satt i gang et privat reguleringsarbeid forutvikling av sin eiendom Stokkes hage, (tidligere Stokke gartneri), har Stjørdal kommunefunnet det hensiktsmessig å iverksette et større områdeplanarbeid for hele Gartnerikvartalet.Området er begrenset av gatene Husbyveigen, Sigurd Jarls veg, Ole Vigs gate ogLindbergveita. Hensikten med planarbeidet er å lage en helhetlig plan for Gartnerikvartaletmhp. grønnstruktur, kjøre- og gang og sykkelvegadkomster og gjennom dette å legge til rettefor en fremtidig fortetting av boligbebyggelsen. Et hovedgrep i planarbeidet er et størregrøntområde for felles bruk sentralt i området.Spørsmål til reuleringsarbeidet kan rettes til:Kjersti Hilde, kjersti@arcarkitekter.no, 982 65 180Kjersti HildeOppdragslederplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 3

1. BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET1.1. Tiltakshaver/forslagsstillerPlanforslaget er innsendt 01.02.2013 av forslagsstiller ARC Arkitekter AS på vegne avtiltakshaver Veidekke eiendom AS og Stjørdal kommune. Veidekke eiendom AS og Stjørdalkommune har inngått offentlig-privat samarbeidsavtale i forbindelse med utarbeiding avområdeplan for Gartnerikvartalet.1.2. Hensikten med planarbeidet.Hensikten med planarbeidet er å lage en helhetlig plan for området mhp. på grønnstruktur, kjøre- oggang/sykkelveg- adkomster og gjennom dette å legge til rette for en fremtidig fortetting avboligbebyggelsen. Parallelt med utarbeiding av områdeplan ønsker en å tilrettelegge for endetaljregulering som åpner for utbygging av boligbebyggelse på eiendommene Gnr/Bnr: 102/21 og102/121, tidligere tomt for Stokkes gartneri.Kommunen er ansvarlig eier av områdereguleringsplanen. Forslagstiller er den operative part somutarbeider planen. Det er avholdt regelmessige møter under arbeidet for å sikre gjensidig informasjonog for å avklare spørsmål knyttet til planen.1.3. Planprogram.Det ble avklart i oppstartmøte med Stjørdal Kommune, 01.10.2012 bestemt at det ikke skal utarbeidesplanprogram. Høyder og utforming av bebyggelse er ikke i tråd med overordnede planer.Konsekvensene av dette utredes i eget vedlegg, og beskrives i planforslaget.2. PLANPROSESSEN2.1. OppstartsmøteDet ble ihht. PBL § 12-8 avholdt oppstartsmøte med Stjørdal kommune 11.01.2012, deraktuelle problemstillinger og forhold til overordnede planer ble tatt opp. Møtereferatet frafra oppstartsmøtet ligger vedlagt,(se vedlegg 6.1).2.2. Varsel og kunngjøring om igangsatt planarbeidIgangsatt regulering ble ihht. PBL § 12-8 kunngjort med annonse i Stjørdalens blad10.03.2012, (se vedlegg 6.2.) og Stjørdal kommunes hjemmesider. Samtidig ble overordnedemyndigheter og naboer varslet med brev 07.03, (se vedlegg 6.3). Adresseliste for tilskrevneparter følger planforslaget i eget vedlegg (vedlegg 6.4). Merknader til kunngjøring avigangsatt planarbeid er gjengitt og kommentert i eget vedlegg hvor originale merknader ogsåer samlet i sin helhet (se vedlegg 7.1)planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 6

Figur 2. Annonse for kunngjøring av igangsatt planarbeid2.3. MedvirkningDet er jevnlig avholdt møter mellom forslagsstiller, tiltakshaver og planmyndighet.Det ble avholdt folkemøte for beboere og berørte parter 31.10.2012 der interesserte fikkpresentert daværende planforslag og ble orientert om planprosessen og deres muligheter tilmedvirkning. Referat fra møtet ligger vedlagt planforslaget (vedlegg 7.2). Deltagere på møtetfikk også anledning til å komme med skriftlig tilbakemelding i etterkant av møtet. Merknaderplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 7

93.Ordnung zur Bestellung vonHonorarprofessorinnen und Honorarprofessoren- Beschluss Senat 17.04.2013-§ 1AnwendungsbereichNeben den Möglichkeiten der hauptberuflichen und nebenberuflichen Professursowie der Bestellung von Gastprofessuren eröffnet das NHG in § 35 Abs.1die Möglichkeit, eine wissenschaftlich oder durch Berufspraxis ausgewiesenePersönlichkeit ohne die Durchführung eines Berufungsverfahrens als Honorarprofessorinbzw. eines Honorarprofessor zu bestellen. Diese Ordnung regeltdafür die Voraussetzungen, die Kriterien und das Verfahren.§2Beitrag für die Leuphana Universität LüneburgHonorarprofessorinnen und Honorarprofessoren ergänzen im Sinne des Leitbildsdie Lehre in den Fächern der Leuphana Universität Lüneburg, indem sieinsbesondere Spezialgebiete vertreten, berufspraktische Erfahrungen einbringenund die Lehrinhalte auch unter gesellschaftspolitischen sowie wirtschaftlichenGesichtspunkten vermitteln können. Darüber hinaus haben Honorarprofessorinnenund Honorarprofessoren ein hohes Identifikations- undNetzwerkpotential für die Fakultät, die School oder die Universität im Ganzen.Die durch die Honorarprofessorinnen und Honorarprofessoren angebotenenLehrveranstaltungen müssen in das Gesamtportfolio der Fakultät bzw. derUniversität passen oder dieses sinnvoll ergänzen.1. Bestellt werden können:§ 3Voraussetzungena) Persönlichkeiten die über einen längeren Zeitraum, herausragendewissenschaftliche Leistungen in Lehre und Forschung erbrachthaben oderb) Persönlichkeiten, die eine herausragende berufliche Leistung(über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren) oder eine sonstigeherausragende Wirkung im beruflichen Umfeld vorweisenkönnen.2. 1Für die Bestellung zur Honorarprofessorin oder zum Honorarprofessorsind folgende weitere Voraussetzungen zu erfüllen:• Abgeschlossenes Hochschulstudium• Die besondere Befähigung zu vertiefter selbstständiger wissenschaftlicherArbeit, die in der Regel durch eine Promotion nachgewiesenwird, oder die besondere Befähigung zu künstlerischerArbeit• Mehrere zusätzliche wissenschaftliche oder technische Leistungen• Eignung für die universitäre Lehre aufgrund einschlägiger undmehrjähriger Erfahrungen in der Hochschullehre oder anderweitigausgewiesener didaktischer Kompetenzen2Von den genannten Voraussetzungen in Satz 1 kann in begründetenFällen abgewichen werden, insbesondere bei Persönlichkeiten, die einenherausragenden Beitrag in Kunst und Musik, im Bereich Technik undIngenieurwesen oder zur Zeitgeschichte geleistet haben.3Begründete Fälle liegen insbesondere vor, wenna) aufgrund der Lebensleistung oder der gesellschaftlichen Bedeutungoder Wirkung der Person, der in § 2 definierte Beitrag für dieLeuphana als überdurchschnittlich einzuschätzen ist oderb) in dem jeweiligen Berufsfeld Leistungen anders als in § 3 S.1 abgebildetwerden, beispielsweise in Form von Patenten anstattPromotionen3. Ein Anspruch auf eine Vergütung oder eine bestimmte Ausstattungentsteht mit der Bestellung nicht. Titellehre wird nicht vergütet.§ 4Verfahren1. 1Die Bestellung der Honorarprofessorinnen und Honorarprofessorenerfolgt auf Antrag der Fakultät nach Stellungnahme des Senatsdurch das Präsidium der Hochschule. 2 Mit dem Antrag sindvon der Fakultät folgende Unterlagen vorzulegen:• Tabellarischer Lebenslauf• Verzeichnis der wissenschaftlichen Arbeiten• Aufstellung über Lehrveranstaltungen• Begründung durch die Fakultät (Laudatio); insbesondere ist nebender fachlichen Qualifikation aufzuzeigen, wie sich die aktive Beteiligungam Entwicklungsprozess der Hochschule konkret darstellt(z.B. Vorlesungen, Veranstaltungen, Projekte, Netzwerke,etc.).• Zwei Gutachten, dass die Kandidatin oder der Kandidat den Anforderungenan eine Honorarprofessur gem. § 35 Abs.1 NHG undden Anforderungen und dem Profil nach § 3 Nr.1 und 2 genügt.Mindestens eine Expertise ist von einer externen Gutachterin bzw.einem externen Gutachter einzuholen.2. Wenn das Fachgebiet auch in einer anderen Fakultät an der Universitätgelehrt wird, so ist dem betreffendem Fakultätsrat Gelegenheitzur Stellungnahme zu dem Antrag auf Bestellung einerHonorarprofessorin oder eines Honorarprofessors zu geben. Fakultätenkönnen auch gemeinsam einen Antrag auf Bestellung einerHonorarprofessur vorlegen.§ 5Rechte und Pflichten1. Honorarprofessorinnen und Honorarprofessoren bieten in der Fakultät,in der die Honorarprofessur angesiedelt bzw. assoziiert ist,regelmäßig Lehrveranstaltungen im Umfang von mindestens 2SWS pro Jahr an.2. 1Honorarprofessorinnen und Honorarprofessoren können nachMaßgabe der einschlägigen Prüfungsordnung an Prüfungen beteiligtwerden. 2 Sie können zudem an der Forschung beteiligt werden.3. Honorarprofessorinnen und Honorarprofessoren stehen in einemöffentlich‐ rechtlichen Rechtsverhältnis zur Hochschule und sindfür die Dauer ihrer Bestellung berechtigt, den Titel „Honorarprofessorin“bzw. „Honorarprofessor“ zu führen.§ 6Beendigung und Widerruf der Bestellung1. Die Rechtsstellung und die Berechtigung der Titelführung endendurch Ablauf einer befristeten Bestellung, schriftlichen Verzichtoder durch Widerruf seitens der Hochschule.2. 1Die Bestellung kann jederzeit aus wichtigem Grund schriftlichwiderrufen werden; der Widerruf ist zu begründen. 2 WichtigeGründe sind insbesondere gegeben:a) wenn sich erweist, dass die für die Bestellung geltendenVoraussetzungen nicht gegeben warenLeuphana Gazette Nr. 10/13 • 27. Mai 2013

4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET4.1. BeliggenhetPlanområdet ligger like øst for Stjørdal sentrum og omfatter området mellom Lindbergveita,Husbyvegen, Sigurd Jarls veg og Ole Vigs gate.Figur 6. Avgrensing av planområdet.4.2. Planområdets utstrekningPlanområdet utgjør grovt et område på ca. 200x200 m, ca. 31 daa..4.3. Dagens arealbruk og bygningerPlanområdet liker i utkanten av Stjørdal sentrum og har således vært byggeområde overlengre tid. Vestre del av området bærer preg av tidligere gartnerivirksomhet, derav navnetGartnerikvartalet. Bebyggelsen tilhørende det tidligere gartneriet er i dag for det meste revetog eiendommen oppleves som en typisk påbegynnende byggeplass, med unntak av boligenbeliggende i det sydvestre hjørnet. Resten av området preges av en blanding av flermannsogeneboliger i en mer eller mindre vilkårlig arrondering.4.4. Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbrukMot sør: Lave enkeltfamilieboliger og leilighetsbebyggelse.Mot vest: I det sørvestre hjørne ligger et massivt bygg i 3 etasjer med sykehjemsboliger.Nord for dette er det lave eneboliger.Mot nord: Mot nord ligger det langs Ole Vigs gt. spredt 2- 3 etasjes leilighetsbebyggelse.Mot øst: 2 etasjes leilighetsbebyggelse og et enkeltfamiliebygg.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 12

4.5. Landskap og solforholdPlanområdet er en del av et tilnærmet flatt område som er bygget opp som et delta fraStjørdalselva. Dette området strekker seg fra Hell i sør, til Fosslia og Reberg i nord, fraLangøya i vest og østover opp gjennom Stjørdalen.Planområdet heller veldig slakt nedover fra sør/vest mot nord/øst, men oppfattes somtilnærmet helt flatt.Planområdet har veldig gode solforhold. Siden planområdet er del av et så stort flatt områdeer det lite som skygger for området mens solen er oppe. Det er mer enn 5 km til nærmestehøyder mot sør som er Gjevingåsen mot sør/sørvest som er ca 300 m, og Strætefjellet motsør/sørøst som er ca. 400 m høyt. Disse gir skygge kun på vinteren når solen er på sitt allerlaveste.Tilstøtende bebyggelse mot øst og sør er 1-2 etasjes boliger som ikke vil gi nevneverdigskygge.Sør/vest for planområdet ligger en 3 etasjes massiv bygningskropp som vil gi noe dårligeresolforhold på ettermiddag og kveldstid for det sør/vestre hjørne.4.6. GrunnforholdDet er for dette området sin del mest aktuelt å tenke på fare for kvikkleireskred. StokkesHage ligger i et område hvor det ikke er registrert kvikk/sensitiv leire i grunnen. Områdetligger også langt unna områder hvor det er registrert kvikk/sensitiv leire. Dette innebærer atdet ikke er fare for at denne eiendommen kan bli rammet av et kvikkleireskred.Det er påvist forurensing i grunnen i forbindelse med tidligere gartnerivirksomhet i områdetsvestre del. (se vedlegg 8.2)4.7. BebyggelsesstrukturInnenfor planområdet er det en blanding av 2-3 etasjes leilighetsbygg og eneboliger. Innenforeiendommen 102/21 har det tidligere vært et gartneri men dette er nå revet. På dennetomten er det nå ingen bebyggelse.4.8. KulturminnerDet foreligger ingen registrerte kulturminner i eller i umiddelbar nærhet til planområdet4.9. NaturverdierI rapporten «Biologisk mangfold i Stjørdal kommune» av Gunhild Rønning og Harald Bratli,datert 01.04.2004, er det kartfestet og beskrevet 154 bevaringsverdige lokaliteter. Områdetligger ikke innenfor eller i nærheten av noen av disse områdene.Det er ikke gjort andre registreringer av sårbare eller truede arter eller naturtyper iplanområdet.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 13

4.10. GrøntstrukturerPlanområdet ligger ca. 500m sør for friområdet Sandskogan med tilhørende idrettsfasiliteter.Det er en Gang- og sykkelveg som leder fra planområdet til dette friområdet.Ca. 350m vest for planområdet planlegges det en park i forbindelse med utbygging avkulturhus på Husbyjordet.Sør for sørvestre hjørne av planen ligger det et lekeareal på ca. 2300 kvm.I forbindelse med utbygging av reguleringsplanen for Rosenlund bygges det ut ennærlekeplass på ca. 100 kvm. Utenom dette er det ingen felles grøntarealer innenforplanområdet.4.11. Teknisk infrastruktur4.11.1. Vegsystem og adkomstforholdAdkomst til området for kjøretøy skjer hovedsakelig fra Husbyveien sør for området, og fraSigurd Jarls veg øst for området. Noen få eiendommer har tilgang fra Ole Vigs gt. i nord.Det er to internveger som gir adkomst for kjøretøy til bebyggelsen innenfor området. En,Hovslagerveien, som har avkjørsel fra sør i Husbyveien fra eiendommen gnr/bnr 102/625gjennom kommunens eiendommer og har en annen avkjørsel gjennom en parkeringsplass iområdets nord-østre hjørne mot øst i Sigurd Jarls veg.Andre internvei, Smedveien, har avkjørsel fra Husbyvegen fra mellom eiendommene gnr/bnr102/80,102/115. Denne går rett nord mot samme parkeringsplass i nordøstre hjørne avområdet, men brukes lite til gjennomkjøring.4.11.2. KollektivtrafikkOmrådet ligger ca. 1 km fra Stjørdal Sentralstasjon hvor det er busser og tog til regionen. IOle Vigs gt. Innenfor planområdet der det busstopp både for lokal og regionalbusser.4.11.3. Gang- og sykkelvegI Ole Vigs gt. Er det bygget ut nye gang- og sykkelstier som fortsetter mot vest og skal byggesut mot øst for planområdet. Lindbergveita er en viktig gang-sykkelveg som leder nord fraområdet mot skole, sport- og friområder. I Husbyveien er det gangveg inn mot Stjørdalsentrum.4.11.4. Vann/avløpOvervann kan føres til kommunalt overvannsanlegg i Ole Vigs gt. og Husbyveien.Spillvann skal overføres til kommunalt spillavnnsanlegg i Ole Vigs gt.Vann tilknyttes kommunale vannledninger i Olevigs gt. og Husbyveien.4.11.5. Renovasjonsløsning og energiforsyningI Stjørdal kommune er det Innherred Renovasjon som har ansvaret for avfallshåndtering. IRleverer nedgravde og bunntømte avfallsløsninger.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 14

4.11.6. Energieffektive løsningerPlanområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Stjørdal Fjernvarme AS. Utbygging over500 kvm BRA plikter dermed å knytte seg til fjernvarmeanlegg.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 15

5.2. Planlagt bebyggelse5.2.1.Grad av utnyttingTetthet og høyderDet legges opp til en maks utnyttelse innenfor planområdet på 37 % BYA, og 115 % BRA.Høyest utnyttelse tillates i området som grenser mot sentrumsplanen i vest og Ole Vigs gate inord.. Her tillates det en høyde på 4 etasjer. Mot øst langs Husbyveien og Sigurd Jarls veg,samt tverraksen inne i kvartalet tillates det 3 etasjer.Figur 8.Prinsipp for utnyttingUtredning Utnytting og VolumUtnytting og Volum for gartneritomta er behandlet i en egen utredning merket Utnytting ogvolum og datert 10.august.2012. (se vedlegg 8.5)Det var vurdert 3 alternativer med forskjellig utnyttelsesgrad og høyder. Utredningenanbefalte å tillate at en bygger noe tettere og høyere enn det som tillates i henhold tiloverordnede planer som gjør at en får inn nok areal for å gjøre utbyggingen lønnsomsamtidig som en får plassert en stor sammenhengende felles park for området på denaktuelle tomten.Utredningen ble brukt som bakgrunn for prinsippavklaring i Komite plan – 19.09.2012, Sak –1-234 Områderegulering for Gartnerikvartalet, avklaring av utbyggingsrammer. Rådmannensforslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.5.2.2.Bebyggelsens plassering og utformingPlanen søker å skape et helhetlig grep for området ved å forsterke kvartalspreget. Det leggesopp til høyest utnyttelse og høyder der hvor planen grenser mot sentrumsplanen i vest, ogtrappes ned for å tilpasse seg tilgrensende småhusbebyggelse mot sør og øst. En tillaterhøyere utnyttelse ut mot avgrensende veger og beholder det indre lavt hvor en også leggertil rette for store sammenhengende grøntareal. Bebyggelsen mot vest åpner opp forgjennomgang fra vest mot øst samt at den slipper inn lav kveldsol inn i området.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 17

Prinsippdiagrammer for forslagets byplanmessige innhold og kvaliteter:Figur 9. Prinsipper for utformingStruktureringDen overordnede strukturen i ny bebyggelse i planen er gitt av de nord-sørgående veiene,som Lindbergveita. Ny bebyggelse forholder seg mot ytre kjøreveger som et kvartal.Hovedstrukturen i ny bebyggelse i B1 er derfor lagt i øst/vestlig retning. Dette gir en størreåpenhet gjennom området, gir et tydelig hierarki i strukturen og åpner for både for siktlinjerog snarveier innenfor området. Ved å legge bebyggelsen i øst-vestlig retning oppnår en ogsågenerelt gode solforhold i hele planen.Figur 10. Prinsipp for bebyggelsesstrukturBoligtyper i B1(Stokkes Hage):planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 18

Det foreslås boligbebyggelse i 4 etasjer. Bebyggelsen er omtrent 12 m dyp og omtrent 25 mlang. Dette er en type som tar opp i seg en del av dimensjonene i eksisterende bebyggelsemen som også har en høyere utnyttelse enn f. eks. kommunens boliger innenfor området.Boligtypene gir mulighet for private uterom enten i form av en liten hage på bakkeplan ellerbalkong for øvrige etasjer.Leilighetssammensetning B1Det legges vekt på å få en variert leilighetsstørrelse for å imøtekomme fleresamfunnsgrupper.Formål i KBAOmrådet KBA ligger nærmest sentrum og er også en annonsering av det nyeGartnerikvartalet. Det vurderes derfor her en noe mer bymessig bebyggelse med en noehøyere utnyttelse enn resten av området.Bebyggelsen langs Husbyvegen utgjør i dag ingen klart definert linje, men en finner derimottegn på 2 dominerende byggelinjer på hhv. 4 og 6m fra vegkant. I revidert planforslagforeslås det en utvidelse av vegbredde for kjøreveg og gangveg. Det foreslås derfor å leggebyggegrense for KBA på ved linjen på 6m, som videreføres langs Husbyvegen. Det vil dermedikke være rom for privat hage eller terrasse mot vegen på gateplan. At bebyggelsen trekkesbakover til linje på 6m medfører videre forskyvning av bebyggelse i B1 som gir en reduksjonpå ca. 0,5m mellom hver blokk. I revidert planforslag er byggegrense skissert til å ligge ca 8mfra vegens senter (5m fra ny vegkant).Planforslaget gir rom for differensiert bruk av bebyggelsen. I 1. etasje gir planforslaget enfleksibilitet som kan gi flere mulige løsninger.- Alternativ 1: Bolig/omsorgsbolig i hele 1. etasje. Mindre boenheter med franskbalkong mot Husbyveien og terrasse ved endeveggene.- Alternativ 2: Blanding av bolig/omsorgsbolig og næring/tjenesteyting i 1. etasje.Bevertning og/eller forretning i byggets sørvestre del og resten boliger.- Alternativ 3: Næring/tjenesteyting/felles samlingsrom i hele 1. etasje.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 19

Det viser seg at det kan være vanskelig å fylle hele første etasje med nærings/tjenesteyting,og det er derfor en fare for at lokalene vil stå tomme. Det har derfor vært viktig å sikre en vissfleksibilitet i planforslaget for å kunne fylle 1. etasje med så mye næring/tjenesteyting som ermulig å få til og fylle resterende med boliger/omsorgsboliger. Det stilles krav om atnæring/tjenesteyting skal henvende seg mot torget for å aktivisere dette som et offentligtilgjengelig oppholdsareal.For øvrige etasjer legges det opp til bolig/omsorgsbolig.Boligtyper mot Husbyveien, Sigurd Jarls veg og Ole Vigs gt.For ny bebyggelse mot Husbyveien og Sigurd Jarls veg legges det opp til mulighet for 3etasjes leilighetsbygg. Langs Ole Vigs gate som har en noe bredere gateprofil, legges det opptil mulighet for 4 etasjes leilighetsbygg, med inntrukket 4. etasje. Sammen med bebyggelsenpå Gartneritomta danner dette en tydelig kvartalsstruktur ved å ha bredsiden mot vegen.Boligtyper inne i kvartaletInne i kvartalet legges det opp til mulighet for å utvikle leilighetsbygg i 3 etasjer i en akse somdeler det indre rommet inn i 2 tydelige parkareal.5.3. Friområder og grøntstrukturerLekeplass utenfor området.Planområdet ligger ca. 500m sør fra friområdet Sandskogan med tilhørende idrettsfasiliteterpå Øverlands Minde. Det er en gang- og sykkelveg som leder fra planområdet til dettefriområdet.Rett sør for planområdets sørvestre hjørne i forlengelsen av Lindbergveita ligger Fortunamellom, et friareal på 2 400 kvm merket F4 i kommuneplanens arealdel. Arealet er skilt fraHusbyveien med en voll. Det foreslås at denne vollen åpne opp slik at denne vil oppleves somen naturlig forlengelse av Torget i planens sør/vestre hjørne.KvartalslekeplassDet legges opp til to større lekeareal/parker sentralt i planen. Disse skal fungere somsamlende element for hele planområdet og gi nødvendig avstand mellom bebyggelsen for åskape gode sol- og lysforhold for bebyggelsen.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 20

5.4.2.Universell utforming for uteoppholdsarealerPlanområdet er flatt så det vil ikke være noen spesielle vanskeligheter knyttet å tilpasseuteoppholdsarealene universell utforming.5.5. ParkeringVed ny utbygging legges det hovedsakelig opp til parkering i kjeller innenfor området. Iforbindelse med KBA og B1 legges det opp til nedkjøring fra Husbyveien. For resten avområdet forutsettes nedkjøring løst i egne detaljplaner. Det forutsettes at det vurderes fellesløsninger for å redusere antall nedkjøringer totalt i området.I forbindelse med etablering av p-kjellere er det uheldig for parkområdene å bli liggende overp-kjeller, da dette medfører dårligere vekstforhold for vegetasjon. De større parkområdenedeler dermed inn området i potensielt 3 sammenhengende parkeringskjellere.Da det allerede finnes en nedkjøring i forbindelse med Rosenlund bør det derfor legges opptil å benytte denne også for bebyggelse i tverraksen B7, B11 og B3.Figur 13. Prinsipp for nedkjøring til parkeringskjeller5.6. Infrastruktur5.6.1.VegOle Vigs gt. Videreføres med samme profil som i sentrumsplanen, med en bredde på 6,5 mog gang – og sykkelveg på begge sider.Husbyveien foreslås utvidet til 6m kjøreveg og 3m gangveg på nordsiden ihht. tilSentrumsplanen Stjørdalhalsen fra 1987.Sigurd Jarls veg reguleres til en kjørebredde på 6 m med gang- og sykkelveg med 3 m breddepå vestre side og 2m gangveg på østre side.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 22

Det er lagt opp til at hovedtilgang for kjøretøy til ny bebyggelsen i planen skal hovedsakeligskje fra Husbyveien, men med mulighet for tilgang fra Sigurd Jarls veg.Den eksisterende internvegen som gir tilgang til eksisterende bebyggelse innenfor områdetreguleres til felles kjøreveg for tilstøtende eiendommer. Denne flyttes noe og strammes oppfor å tilpasses fremtidig bebyggelse, og for å lette fremkommelighet. Den reguleres til enbredde på 5 m.Figur 13. Prinsipp for vegstruktur.5.6.2.Gang- og sykkelvegDet vil bygges ut sammenhengende gang- og sykkelveg rundt hele området som kobler segpå eksisterende gang og sykkeltraseer i Ole Vigs gate og i Husbyveien. Illustrasjonen viser atdet også åpnes for snarveier innenfor området som gjør tilgangen god for gående ogsyklende.Figur 14. Prinsipp for gang- og sykkelvegstruktur5.6.3.Vann og avløpVannEksisterende (VL110) vannledning i Lindbergveita forlenges inn i Husbyvegen og detmonteres en ny brannkum på eks. ledning der (VL160). Dette gir da rundsløyfemulighet påvann i kvartalet. Det skal etableres en brannkum som illustrert inne i boligområdet. Føringersees i sammenheng med GS veger og lekeområder etc. i områdetplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 23

SpillvannSpillvann skal ledes ut i Ole Vigs gate, enten via Lindbergveita og / eller over tilstøtendeboligeiendom. Ledningsanlegg i Ole Vigs gate er nytt (SP250), men gata er foreløpig ikkeferdigstilt.OvervannOvervann ledes ut både mot Husbyvegen (SP160) og Ole Vigs gate (SP250). Det vil bli stiltkrav om fordrøyningsløsning på overvannet. For parkeringskjeller tillates ikke pumping avgrunnvann, dvs. krav om vanntett kjellerkonstruksjon.5.6.4.RenovasjonDet legges opp til bruk av nedgravde avfallscontainere i området. Opp til ca. 75 boenheterkan dele på 3 forskjellige nedgravde containere. For gartneritomta vil det da være snakk om5 forskjellige steder for nedkast. Nedkastene skal plasseres langs Lindbergveita. Det tillatesat renovasjonsbil kjører gjennom Lindbergveita for å tømme avfallscontainerene. For restenav området skal renovasjonsløsning vises i forbindelse med detaljregulering.5.6.5.EnergiDet planlegges trafo i sør-østre hjørne av f_Park1. I henhold til spesifikasjoner fra NTE Nettsettes det av et område på 5x5 m til denne. Den legges opp mot f_KV2 slik at det blir tilgangfor kjøretøy til denne. Siden trafoen blir plassert i en park stilles det krav i bestemmelsene tilat det skal gjøres tiltak for å tilpasse området rundt denne slik at den integreres på best muligmåte i parken.5.7. Gjennomføring5.7.1.Tenkt gjennomføring for Gnr/bnr 102/21 Gartneritomta og Gnr/bnr 102/121.Det er ønskelig å starte utbygging av Gartneritomta så fort som mulig etter at planen ervedtatt. Felt KBA og B1 i planen er grundigere utredet enn resten av området og er såledesfritatt krav om detaljregulering.5.7.2.Tenkt gjennomføring for resten av områdeplanenDet er for det meste bebyggelse som i dag er i bruk og det er ingen konkrete planer foropparbeiding av planen etter vedtak. Det kreves derfor detaljplan for øvrig bebyggelse førtiltak kan settes i gang.I forbindelse med etablering av felles parkeringskjellere er det naturlig at felt som delerparkeringskjeller detaljreguleres samtidig.B3, B4 og B11, samt f_Park2 omfatter hovedsakelig eiendommer eid av Stjørdal kommune,og vil derfor være naturlig å regulere i samme detaljplan. I en felles plan for disseeiendommene bør det vurderes om det er mulighet for å benytte eksisterende nedkjøring tilparkeringskjeller for Rosenlund.B5 og B6 henger på mange måter sammen og bør således detaljreguleres samtidig. Medtanke på å oppnå færrest mulig nedkjøringer til parkeringskjellere vil det også være naturlig åknytte utviklingen av B10 sammen med B5 og B6 for å få til en helhetlig løsning. Det bør herplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 24

vurderes om nedkjøring skal legges i forbindelse med avkjøring fra Husbyvegen eller SigurdJarls veg.5.7.3.Krav til anleggsfasenDet stilles i forslag til reguleringsbestemmelser krav til plan for beskyttelse av trafikanter ogomgivelser ved søknad om igangsetting.5.7.4.Behandling av forurenset grunnDet er utført Miljøtekniske grunnundersøkelser av Rambøll, merket Miljøtekniskegrunnundersøkelser Gartnerikvartalet, Stjørdal – Datarapport med tiltaksplan, og datert2012-07-25. Undersøkelsene tar kun for seg Gartneritomta eid Veidekke Eiendom AS.Rapporten konkluderer med at det i et tynt svart organisk jordlag er påvist pesticidet dieldrin.Svart organisk jord/brun sand på området er påvist forurenset og må leveres til deponi medkonsesjon til å motta og ev. behandle slike masser.Det er tatt med i bestemmelsene at tiltaksplan beskrevet i samme dokument skal legges tilgrunn for gravearbeid på tomtene.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 25

6. VIRKNINGERAVPLANFORSLAGET6.1. Beskrivelseav planensvirkninger6.1.1.Stedetskarakter,estetikkog arkitektoniskekvalitetDeter å forventeat Stjørdalsentrumvil fortsette denvekstenkommunenhar hatt de senereårene.Rikspolitiskeretningslinjerfor arealutnyttingleggeropp til at myeavvekstenskalimøtekommesmedtettere oghøyereutnyttelsei bykjernenogviktigeknutepunkt.Planforslagetbyggerpåprinsippermer kjent fra størrebyermeden klart definertkvartalsstruktur.Deter lagtvekt på at det innenforområdetikkeblir for storesammenhengendevolumer.Selvom det er en intensjonom at en skalhaen definert byggelinjeut mot omkransendekjørevegerer det sikretat en får oppbrutte volumersomforholdersegnoemer til volumenei området.Langsrandsonenleggesdet opp til leilighetsbebyggelsemed flate tak.Kvartaletdelesinternt i to medleilighetsbyggi B11somskaperto storegrøntområderpå hverside.Volumenesomer foreslåttforholder segfor det mestetil volumenei tilstøtendebebyggelse.Mot Lindbergveitaleggesvolumenemedkortsidentil for å dempeuttrykket mot tilstøtendebebyggelse.Mot OleVigsgt. foreslåsdet å tillate 4 etasjeri bebyggelsen,menmedinntrukket 4. etasjefor å opprettholdeinntrykketavgateprofilen.Mot Husbyveienbryterplanforslagetbebyggelsenpåandresidenhvor det hovedsakeliger småhusbebyggelse i 2etasjermedskråtak. Mot SigurdJarlsgateleggesdet opp til å videreførekvartalsstrukturenmed3 etasjerfra Husbyveiensomogsåher vil bryte noemedbebyggelsenpåandresiden.6.1.2.6.1.3.Kulturminner i grunnenogbevaringsverdigekulturmiljøDadet ikkeer registrertnoenfunn antasdet at planforslagetikkevil medførenoennegativkonsekvensfor kjentekulturminnerogkulturmiljø.Kulturminnelovens§8.2om meldepliktog aktsomheter fortsatt gjeldendedersomdet blir gjort funn i ettertid.NaturmangfoldDetfølgeravnaturmangfoldsloven(nml)§7 at prinsippenei nml §§8-12 skalleggestil grunnsomretningslinjervedutøvingavoffentlig myndighetog vurderingeneskalfremgåavbeslutningen.Engjennomgangavprinsippenefølger.§ 8 (kunnskapsgrunnlaget)Områdeter sjekketi forhold til registreringervist i artskart(www.artsdatabanken.no)ogDNsnaturbase(www.naturbase.no).Deter gjort en analyseavgrunnforholdenesompåviserforurensing.Vedtiltak påforurensetgrunnskaldet sikresat ikkeforurensingensprestilskadefor menneskerog natur. Totaltsett vurdereskunnskapsgrunnlaget fornaturmiljøtemaetsomgodt nok.Deter ikkegjort noenregistreringeravsårbareeller truede arter eller naturtyperiplanområdet.Planforslagetvurderesdermedtil ikkeå hanoennegativkonsekvensfor sårbareellertruendearter ognatur.§ 9 Føre-var-prinsippetplanbeskrivelseGartnerikvartalet| kommunenssaksnr:2008/3249 | datert 31.01.2013| arcarkitekteras| side 26

Vurderes som ikke relevant. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert som tilstrekkelig, se under § 8over.§ 10 Økosystemtilnærming og samlet belastningTiltak vurderes til ikke å medføre økt belastning for sårbare økosystemer.§ 11 Kostnaden ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaverTiltak vurderes til ikke å medføre miljøforringelse§ 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoderPå nåværende tidspunkt er lite som tilsier behov for tiltak i området.6.1.4.TransportproduksjonTrafikken kan forventes å øke fra ca. 1000 til ca. 1500 i Husbyvegen og Sigurd Jarls veg ogmarginal økning i Ole Vigs gate som følge av en utbygging av 120 nye boliger i Stokkes hage.Planforslaget forutsetter opprettholdelse av eksisterende transportsystem, med utvidelse avHusbyvegen til 6m kjøreveg og 3m gangveg på nordsiden og Sigurd Jarls veg med 6mkjøreveg og ny 2m gangveg på østsiden av vegen. Konsekvensen for transportproduksjonenav ytterligere boligutbygging i B2-11 forutsettes avklart i detaljplan.6.1.5.EnergibrukPlanområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Stjørdal Fjernvarme AS. Utbyggingen erover 500 kvm BRA og plikter dermed å knytte seg til fjernvarmeanlegg.6.1.6.JordressurserPlanforslaget er i hovedsak transformasjon og fortetting av eksisterende byggeområde ogberører derfor ikke landbruksareal eller jord egnet til fremtidig landbruk.6.1.7.Forurensing i grunnDet er utført Miljøtekniske grunnundersøkelser av Rambøll, merket Miljøtekniskegrunnundersøkelser Gartnerikvartalet, Stjørdal – Datarapport med tiltaksplan, og datert2012-07-25. (se vedlegg 8.2) Undersøkelsene tar kun for seg Gartneritomta eid av VeidekkeEiendom AS.Rapporten konkluderer med at det i et tynt svart organisk jordlag er påvist pesticidet dieldrin.Svart organisk jord/brun sand på området er påvist forurenset og må leveres til deponi medkonsesjon til å motta og ev. behandle slike masser.Det er tatt med i bestemmelsene at tiltaksplan beskrevet i samme dokument skal legges tilgrunn for gravearbeid på tomtene.Ved tiltak i andre deler av området kan det være forekomster av forurensing og måundersøkes ytterligere ved detaljregulering.6.1.8.StøyFlystøyplanbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 27

Deler av planområdet ligger innenfor gul støysone for flytrafikken på Værnes. Det vurderes tilat støydempende tiltak i forbindelse med trafikkstøy vil være tilstrekkelig til å også omfatteeventuell støy fra Værnes.TrafikkstøyJamfør Trafikkanalyse, støyanalyse, adkomst datert 2012-06-15 (vedlegg 8.3)Alle fasader har støynivå

6.1.12. Barn og unges oppvekstvilkårPlanområdet ligger meget nær Halsen skole og ungdomsskole og Ole Vig VGS med tryggskolevei til samtlige skoler. Det er noe press på skolekapasiteten i Stjørdal kommune. Detteforventes løst på overordnet nivå i takt med befolkningsveksten i kommunen. På bakgrunn avleilighetssammensetningen vurderes planforslaget til ikke å forverre situasjonen betydelig.Det finnes 3 barnehager i gangavstand, Halsen barnehage, Øverlands barnehage og Stjørdalmenighets barnehage.Planområdet ligger ca. 500m sør fra friområdet Sandskogan med tilhørende idrettsfasiliteterpå Øverlands Minde. Det er en gang- og sykkelveg som leder fra planområdet til dettefriområdet.Rett sør for planområdets sørvestre hjørne i forlengelsen av Lindbergveita ligger Fortunamellom, et friareal på 2 400 kvm merket F4 i kommuneplanens arealdel. Arealet er skilt fraHusbyveien med en voll.Det legges opp til store grønt- og lekeareal som er trygge og godt skjermet med godesolforhold innen planområdet.Planforslaget vurderes til å ivareta barn og unges interesser på en meget god måte.6.2. Avveining av virkningerI forhold til befolkningsvekst og etterspørsel på sentrumsnære boliger i Stjørdal kommunefølger planforslaget godt opp om ønsket fortetting i sentrumsområdet. De mest sentraleproblemstillingene knyttet til slik transformasjon og fortetting er knyttet til tidligere bruk avarealet og i hvilken grad naboer og andre berørte parter får noen negative konsekvenser avforslaget, samt påkjenning for eksisterende infrastruktur. For Gartnerikvartalet er det fånegative konsekvenser av forslaget. Ved tiltak etter planforslaget vil eksisterende forurensingi grunn saneres og området i sin helhet vil tilføres større grøntareal enn i dagens situasjon.Stjørdal kommune vil kunne tilby betraktelig flere attraktive sentrumsnære leiligheter.Planforslaget vurderes derfor til å ha større positive virkninger for samfunnet enn negative.6.3. Økonomiske konsekvenser for kommunenPlanforslaget inneholder i hovedsak private areal der utvikling bekostes av utbygger. Det skali forbindelse med detaljregulering vurderes om det er behov for utbyggingsavtale for bl.a.oppgradering av infrastruktur. Forslag til områdeplanen innebærer i seg selv ingen kjentekostnader for kommunen.planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 29

7. VEDLEGGSOVERSIKT1.0 Faktaark2.0 Planbeskrivelse3.0 Plankart4.0 Planbestemmelser5.0 Illustasjonsmaterial5.1 Oversiktskart5.2 Utformingsprinsipp5.3 Illustrasjonsplan, snitt og oppriss5.4 Illustrasjonsplan - Gartneritomta5.5 Konsepter for KBA – 1. etasje5.6 Sol og skygge illustrasjoner5.7 Modellfoto6.0 Kunngjøring og varsling6.1 Referat fra oppstartsmøte6.2 Kunngjøringsannonse6.3 Kunngjøringsbrev6.4 Adresseliste for tilskrevne parter7.0 Innspill og uttalelser7.1 Merknader til planarbeidet7.2 Referat fra folkemøte8.0 Utredninger og analyser8.1 Datarapport fra grunnundersøkelse8.2 Miljøtekniske grunnundersøkelser8.3 Trafikkanalyse/Støyanalyse8.4 ROS-analyse8.5 Avklaringssak for komite plan, «Utnytting og volum»planbeskrivelse Gartnerikvartalet | kommunens saksnr: 2008/3249 | datert 31.01.2013 | arc arkitekter as | side 30