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6 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA 11 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA PONTOS QUENTES? PROBLEMAS NA ENERGIA Se a conta de energia do condomínio apresentou elevação significativa, sem que os condôminos tenham mudado seus hábitos de consumo, cuidado. O prédio pode estar com problemas nas instalações elétricas. Sem explicações nos gastos com a conta de luz, o aquecimento de interruptores e tomadas, assim como lâmpadas e equipamentos eletrônicos que deixam de funcionar subitamente e depois voltam, sem que ninguém tenha mexido neles, são alguns indícios de que há problemas na rede elétrica. Pontos quentes na rede elétrica são preocupantes e podem provocar acidentes e queima de aparelhos mais sensíveis. Em geral, as instalações antigas são mais propensas a apresentar defeitos e provocar fuga de energia, elevando o valor da conta e colocando a residência em risco, com curtos-circuitos e até incêndios. Isso porque há pouco mais de 25 anos não existiam microondas, DVDs, home theater, entre outros aparelhos. Em outras palavras, as instalações elétricas estavam dimensionadas para suportar poucos equipamentos. Para evitar complicações, oriente os funcionários e condomínios a evitarem o uso de benjamins, por exemplo, e, ao perceber qualquer problema, recorrer a um eletricista. A prevenção ainda é mais barata que o conserto dos estragos. MANCHAS BRANCAS E INFILTRAÇÃO Da noite pro dia, a infiltração aparece no teto ou na parede do condomínio. Se instala como um vírus que quando se manifesta já fez estrago. A infiltração é um dos problemas mais chatos, que comprometem a beleza e a estrutura de um prédio. Antes de qualquer coisa, é preciso analisar a origem, o que está provocando essa entrada da água. A escolha da melhor solução vem após saber exatamente qual a origem do problema. Algumas pessoas tentam esconder a infiltração com uma nova pintura, a colocação de gesso, de um lambri de madeira ou até alvenaria. Não resolve e ainda ficar pior. Essa atitude apenas ‘aprisiona’ a água mais ainda e não conserta. Quando notar mofos, bolores, eflorescências (manchas brancas), degradação de argamassa, pisos levantados, entre outros sinais, procure a ajuda de um profissional qualificado, e não espere muito tempo. Se o local do vazamento for favorável ao avanço da água, a estrutura pode ser comprometida com a falta de drenagem ou impermeabilização. Infiltrações são originadas geralmente por vazamentos em instalações sanitárias, esgotos, tubulações de água fluvial, caixilhos, revestimentos de fachada com microfissuras, deficiência de impermeabilização em lajes, problemas no telhado ou mesmo calhas que entopem. CONTATOS PESSOAIS NA PORTARIA O ideal é que todos os proprietários e moradores de um condomínio deixem, na portaria, telefone para contato, no caso de estarem viajando ou ausentes por qualquer outro motivo, na hipótese de ocorrer algum incidente em seus apartamentos. Essa iniciativa facilita a administração do condomínio, uma vez que, no caso de vazamento de água, os funcionários possam entrar em contato com alguém para que abra a unidade e feche o registro, providenciando, em seguida, o conserto. Como poucas pessoas tomam essa medida e os síndicos também não providenciam para que uma lista seja passada entre os moradores, no caso de uma torneira aberta, de uma descarga disparada ou o furo em alguma parte do encanamento, não há alternativa senão arrombar a porta. Do contrário, haveria um consumo de água elevadíssimo, até que o proprietário ou morador volte para sua residência, além do alagamento de andares e unidades nos pisos inferiores. Para arrombar, é necessário que o síndico esteja presente e também mais duas ou três pessoas como testemunhas, para que não se alegue, depois, que foram furtados objetos ou valores do apartamento. Todo cuidado é pouco. A EMPREITEIRA SUMIU. E AGORA? O que fazer se a empreiteira falir ou desaparecer? Esse tipo de conduta deve estar prevista em contrato. Caso isso ocorra, o contrato deve ser denunciado, os pagamentos suspensos e a empresa notificada quanto ao não cumprimento do contrato. Caberá ação judicial para garantir os direitos do condomínio. E se o orçamento estourar? Se a obra for emergencial, envolvendo riscos graves aos moradores, o síndico poderá autorizar a realização do serviço e, depois prestar contas à assembléia, que fará a alteração do serviço executado, autorizando ou ratificando os rateios necessários. Em outros casos, deve ser levado para discussão e aprovação em nova assembléia. O contrato deve prever as formas de rescisão, e ocorrendo um deles, motivado pela contratada, poderá o condomínio - de forma administrativa - notificar a empresa faltante e cobrar a multa contratual. Não havendo êxito, deverá propor a devida ação judicial para cobrar a multa contratual prevista ou, conforme o caso, perdas e danos. A IMPORTÂNCIA DO DISCO DE FREIO DO ELEVADOR Segundo o CREA, o elevador é o meio de transporte mais seguro. Acidentes, especialmente a queda, são considerados casos raríssimos. Mas a segurança está diretamente ligada à manutenção do equipamento. A vida útil do disco de freio de um elevador é, em média, de um ano. Já os cabos de aço, podem ser trocados a cada 12 anos, dependo do tamanho e do uso do elevador. Se for constatada a ruptura de perna de algum cabo, os cabos devem ser condenados. Quando da troca, os síndicos devem exigir das empresas de manutenção peças originais. Por quê? Componentes originais garantem melhor desempenho do equipamento; Peças originais de fábrica oferecem maior durabilidade e, conseqüentemente, maior economia para o edifício; elevadores bem cuidados, com características originais - da mesma forma que quando modernizados – valorizam o edifício e o seu imóvel; Peças que passam por um rigoroso controle de qualidade não precisam de “adaptações”, já que estão prontas para serem utilizadas. ASSEMBLÉIA GERAL DO CONDOMÍNIO: OLHO VIVO EM ORÇAMENTOS O ano no condomínio começa com a assembléia geral ordinária, realizada geralmente no primeiro trimestre para discutir a aprovação das contas do ano velho e a previsão orçamentária para o novo. Embora decida o reajuste da mensalidade, o quórum dessa reunião costuma ser baixo na maioria dos prédios. Os condôminos presentes costumam aprovar as contas às escuras e, para voltar atrás, só recorrendo à Justiça. A dica para os condôminos é acompanhar as contas do prédio, comparando os balancetes que costumam vir junto com o boleto da mensalidade. Assim, podese descobrir, por exemplo, se o fundo de reserva - destinado a gastos de emergência - tem sido usado para cobrir saldo negativo do caixa sem que tenha sido feita consulta aos condôminos. Ciente previamente da contabilidade do prédio, o condômino pode aproveitar a assembléia para esclarecer dúvidas e até sugerir cortes e melhorias. Caso seu prédio não ofereça esses balancetes, peça ao síndico para disponibilizá-los mensalmente por circular ou por e-mail para todos os moradores. Para facilitar a compreensão dos condôminos, o síndico pode fazer gráficos comparativos dos últimos 12 meses e distribuí-los bem antes da reunião. Uma boa previsão orçamentária para o ano vigente pode ter impacto positivo também sobre contas futuras. Poupança É importante ressaltar que condomínios com um saldo de caixa positivo e que já recebem remuneração financeira sobre o montante aplicado poderão fazer um reajuste menor. É o caso do edifício Vista Monte Alegre, no Jabaquara (zona sul), onde a assembléia geral ordinária foi antecipada para dezembro, e o condomínio de janeiro já foi cobrado com um reajuste de 3% - os valores variam entre R$ 300 e R$ 370. Segundo o síndico Carlos Teske, o reajuste abaixo da média foi possível devido ao saldo de cerca de R$ 40 mil. “Esse dinheiro foi acumulado sem comprometer melhorias no prédio”, afirma Teske. Em 2007, foram instalados academia, circuito interno de TV e interfones digitais. Para saber se a mensalidade no seu condomínio está na média, compare o valor com o de outros prédios - se tiver administradora, solicite uma comparação com outros condomínios de sua carteira. É importante que os prédios tenham o mesmo número de unidades e padrão similar. Fonte : Folha de S.Paulo
10 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA Meu nome é Alberto Dias de Souza, moro na Rua Aníbal Brandão, sou membro do Conselho Fiscal do condomínio onde moro e gostaria que os senhores me orientassem quanto aos seguintes pontos: a)O Síndico reluta em não nos mostrar ou informar sobre a relação de inadimplentes. b) A convenção do condomínio prevê isenção da taxa de condomínio para o Síndico. Mas o Síndico conseguiu aprovar em Assembléia não específica para esse assunto e com menos de 2/3 dos moradores o valor de três taxas de condomínio como remuneração mensal do mesmo. Essas situações estão corretas? Como devo me dirigir ao síndico e exigir o meu direito de morador? R: Prezado Leitor, vejo que a situação em seu condomínio é muito delicada, no que diz respeito inadimplemento do seu condomínio o Síndico pode fazer a apresentação aos condôminos na Assembléia Geral Ordinária, ou seja, ao final de cada gestão, se ele reluta em passar para o conselho fiscal esta relação é só o conselho não aprovar suas contas o que ocasionará motivo para o próprio conselho com mais a participação de ¼ dos condôminos convocarem uma Assembléia Geral Extraordinária para destituí-lo. Quanto ao caso que entendemos mais grave ainda, o síndico não pode de maneira alguma mesmo que através de Assembléia aprovar sua remuneração, ele tem que seguir a risca o que prevê a Convenção do Condomínio, se a previsão é da isenção tem que ser assim, a não ser que o mesmo convoque uma Assembléia Geral com fim específico da alteração da convenção que deve ter no documento alterado a Átila Gadelha Marcelo - OAB/BA - 24542 aprovação por assinatura de 2/3 dos proprietários. Logo, entendemos que o Síndico está cometendo irregularidades graves, podendo os condôminos ingressar com ação de obrigação de fazer para a prestação de contas e até mesmo destituição do cargo por improbidade. 2) No meu condomínio tem um porteiro, do turno diurno, que trabalha há mais de dez anos e é excelente funcionário, no entanto ele traz para o trabalho o filho adolescente de 15 anos que parece ter um pequeno retardo mental. Ele fica ora brincando, ora fazendo favores para alguns condôminos e muitas vezes acompanhando os funcionários em suas tarefas. Como subsíndica falei com ele para não mais proceder assim, no que fui atendida por alguns dias. Passado o primeiro mes ele voltou a trazer o filho. Eu falei com a síndica e ela alegou que muitos condôminos acatam a atitude dele, e podia deixá-lo trazer o filho, pois ele mora em Felipe Camarão, um bairro muto violento e tem cuidados com ele. Diante de tudo, e sabendo que essa situação não está correta, eu preciso de informações legais para argumentar junto a todos e acabar com isso, mostrando o risco a que estamos expostos. Já agradeço a atenção a ser dispensada ao assunto. Ana Laura R: Prezada Leitora, O fato de o seu funcionário levar o filho ao trabalho só poderá acarretar danos se o mesmo fizer trabalhos para o condomínio ou até mesmo dar assistência ao Pai em suas funções como, por exemplo, tirar hora de almoço, ou até mesmo ficar na portaria por alguns instantes, isto poderá acarretar uma possível reclamação trabalhista. Quanto aos serviços a terceiros não afeta o condomínio. Entretanto os condôminos podem requisitar por escrito ao funcionário que não leve mais o filho para o trabalho, uma vez que se ele tem algum problema deve estar em alguma escola apropriada e não efetuando serviços para condôminos. 3)Comprei um apartamento neste condomínio que foi construído a 20 anos e que não e que até a presente data não foi tirado o numero do CNPJ. O CNPJ pode ser tirado em qualquer data sem pagamento de multa por não ter sido oficializado anteriormente? o que precisa para ser tirado? Existe o CEI para pgto das contribuições de INSS e FGTS. Por favor, me tire esta dúvida. Grata R) Prezada Leitora, Condômino é pessoa jurídica de direito privado, mas tem uma relação jurídica especial, ele é constituído sem fins lucrativos, o CNPJ pode ser tirado em qualquer tempo, é só se encaminhar à Fazenda Da União com os documentos para que o condomínio tenha seu CNPJ. Estes documentos são a Convenção do condomínio, a Ata de Constituição do Síndico (pois ele será o primeiro responsável) e os documentos pessoais do mesmo. Lá eles farão o cadastramento do CNPJ daí então seu condomínio poderá ter conta em banco etc. Quanto a contribuição de INSS e FGTS para o condomínio não existe tal recolhimento, entretanto existe para os funcionários do mesmo. 4)Onde registrar um Condomínio Residencial construído a mais de 30 anos, ele nãotem CNPJ e nem Convenção. Soube que é no Cartório de Imóveis. Minha dúvida é como encaminhar a documentação na Receita Federal. R: Prezado Leitor, Na verdade o cadastramento do CNPJ é na Receita Federal, para tirar o CNPJ do seu condomínio é necessário levar a convenção do condomínio atualizada, a Ata de eleição do atual Síndico, pois ele será o primeiro responsável, e os documentos pessoais do Síndico. O registro da convenção é feito no Cartório de Registro de Imóveis, e, mesmo sendo antigo o condomínio verifique se já não existe uma convenção registrada, você pode verificar junto a construtora que fez o empreendimento. Se não é o caso, para registrar se dirija ao cartório de registro de imóveis com o documento que deve ter a assinatura de no mínimo 2/3 dos proprietários. 5)Não sou o sindico do prédio, porem gostaria de saber se o Sindico não cumprir o que foi decidido numa reunião quanto tempo ele tem p/ cumprir e o que os condôminos podem fazer? Se tem um morador que esta com 11 meses em atraso e o sindico não faz nada qual o procedimento? Tem alguma lei sobre a obrigação de se pagar a taxa de condomínio? E pelo fato da moradora ser advogada ela tem esse direito de ficar sem pagar? E se no balancete mensal pode colocar os moradores que estão devendo a taxa de condomínio sem que o prédio possa ser advertido? O Sindico pode fazer um acordo por escrito com essa moradora que esta devendo e esse acordo é valido, sem que tenha nenhuma testemunha? O sindico foi isento de pagar a taxa porem não está fazendo nada e o prédio esta se deteriorando ele pode ser processado por algum condômino? Se não o que fazer? Posso pagar a taxa de condomínio em juízo? Espero ter sido claro nas minhas duvidas Aguardo resposta R) Prezado Leitor, respondendo suas questões por ordem o síndico tem o prazo que a Assembléia determinou se a mesma não determinou nenhum prazo podem os condôminos cobrarem dele. Segundo previsão no Código Cível de 2002, os condôminos no quorum de ¼, podem convocar Assembléia Geral Extraordi- nária para deliberar sobre qualquer assunto de interesse do condomínio, logo é a melhor maneira de fazer tal cobrança. Conforme já respondido acima, ¼ dos condôminos podem em Assembléia deliberar sobre assuntos de interesse do condomínio inclusive sobre tal assunto. O procedimento normal depois de tentativas administrativas é uma cobrança judicial. A Lei que protege as relações em condomínio é o Código Civil de 2002, no seu capítulo VI dos Artigos 1314 ao1358 e existe a previsão da obrigação de pagar a taxa, inclusive porque a taxa de condomínio é o rateio das despesas do mesmo. Não existe nenhum privilégio a devedora por ser advogada no meu entendimento, só por isso ela deveria ser exemplo e estar em dia com suas obrigações junto ao condomínio. No balancete aconselho a não por os nomes dos proprietários devedores, entretanto para um controle administrativo poderá o síndico fazer uma planilha com os números dos apartamentos e pintar ou colocar um “X” dos adimplentes deixando em branco os inadimplentes. Sim, o síndico poderá fazer qualquer acordo extrajudicial, no caso de uma testemunha, reforçaria o acordo, no entanto não se faz obrigatória. Não vemos qualquer relação da isenção da taxa de condomínio ao Síndico com a deterioração do condomínio, isso é uma questão administrativa e que os condôminos podem como já respondido tomar a devidas providências, quanto ao fato de algum condômino processar o síndico deve haver embasamento. Sim o senhor pode pagar sua taxa em juízo, para tal deve ingressar com ação de consignação de pagamento, é preciso estar com um bom embasamento jurídico, além das provas necessárias que comprovem e provoquem o pedido de consignação, pois o Juiz vai avaliar os fatos para conceder tal consignação. 7 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA TRANSFERÊNCIA DE VAGA DE GARAGEM O Superior Tribunal de Justiça reconhece a penhora e a transferência de vagas na garagem de condomínios. De acordo com uma série de decisões realizadas recentemente pelo STJ, qualquer vaga considerada autônoma (bem imóvel separado do apartamento ou da casa) pode ir à penhora, caso o proprietário tenha débitos em tributos com a União. A “penhorabilidade” das vagas autônomas em garagens de condomínios está registrada sob o número 1057511 (na Segunda Turma do STF) e 876011 (Quarta Turma). Já a alienação (transferência do bem para outra pessoa), outro assunto frequente em processos movidos no STJ, só deve ser permitida para outro apartamento do mesmo prédio, de acordo com as recentes decisões da Casa. A mesma regra vale, consequentemente, para a locação. Em outras decisões, o STJ estipula que, no registro imobiliário do apartamento, conste a localização do boxe da garagem vinculado ao imóvel. Também passa a ser proibida a extinção de qualquer vaga de garagem pertencente a um dos condôminos que esteja ausente da assembleia do condomínio em que se tomou a decisão. ANTECEDENTE CRIMINAL NA CONTRATAÇÃO Pedir o atestado de antecedente criminal na hora de contratar um funcionário está virando praxe em condomínios paulistas de alto padrão em São Paulo, que consideram o documento um meio de combater a violência. Em alguns edifícios, a norma é ainda mais severa e se estende a babás, faxineiras e motoristas que trabalham para moradores dos apartamentos. No interior do estado, chega-se ao extremo de prestadores de serviços também terem de apresentar o tal documento, acompanhado do RG, para conseguir entrar em condomínios de luxo. Isto porque, segundo administradoras de condomínios, as informações que os bandidos conseguem sobre a rotina e as brechas na segurança de alguns edifícios são passadas por pessoas que trabalham no prédio e algumas vezes até por moradores mais desavisados. Mesmo depois de investir em seguranças vestidos de preto, guaritas blindadas, cercas elétricas e equipamentos eletrônicos de última geração, os prédios não se livraram da ameaça dos arrastões. Para eles, o antecedente criminal é só mais uma cautela. E, do ponto de vista jurídico, não tem problema, pois é uma informação pública. A cautela, em muitos casos, é norma expressa na convenção do edifício. NOVOS PLUGUES: 500 REAIS O consumidor brasileiro terá gastos em torno de R$ 500 para se adaptar ao novo padrão de plugues e tomadas, segundo previsões do Sincoelétrico (Sindicato do Comércio Varejista de Material Elétrico e Aparelhos Eletrodomésticos). A estimativa é para um imóvel com três quartos, onde cada cômodo da residência possui cerca de quatro tomadas. O cálculo leva em conta os gastos com materiais e mão-de-obra, sendo que o primeiro responderia por R$ 220 do total da despesa e o segundo, por R$ 280, em média. Os gastos podem aumentar, se o imóvel não tiver aterramento. O novo padrão fará com que o brasileiro pague em torno de 20% a 25% mais caro por eletrodomésticos e eletrônicos, já que são poucos os países que utilizam esta nova padronização, sendo estes de pouca relevância. Com a mudança, os brasileiros irão substituir os cerca de 12 tipos de plugues e oito tipos de tomadas existentes atualmente por plugues com pinos redondos, de dois ou três pinos, sendo que o terceiro pino funciona como fio terra dos produtos que precisam de aterramento para evitar choques, desde que a instalação residencial disponha desse recurso. MENOS CO² NO NOSSO AR A busca por práticas menos impactantes ao meio am¬¬biente tem sido uma constante em muitos setores da economia. Na construção civil um número crescente de empresários está enxergando com mais clareza a necessidade e o grande potencial de mudanças nos modelos de concepção, design, uso e funcionamento de edificações. O impacto do setor fez soar o si¬¬nal de alerta: cerca de 40% das emissões de dióxido de carbono (CO2) no mundo são causadas por edifícios (da construção ao uso). No Brasil, as construções consomem 44% da energia gasta no país, sendo que 22% ocorrem em uso residencial, 14% em comercial e 8% em prédios pú¬¬blicos, de acordo com levantamento do Conselho Brasilei¬ro de Cons¬¬tru¬¬ção Sustentável (CBCS). A única forma de minimizar essa realidade é empregando sustentabilidade nas edificações. Com isso, todos os atores saem ganhando, seja o setor produtivo, governo ou cidadão, segundo o CBCS. Ao incentivar a sustentabilidade nas construções, pode-se ter uma economia de 40% de água e 30% de eletricidade. Pa¬¬ra isso é preciso investir entre 3% e 5% do valor do imóvel em tecnologias ambientalmente saudáveis. É possível que os prédios verdes valorizem em até 25% o preço do aluguel e venda. O ENFEITE NATALINO CARIOCA A menos de um mês, o Rio já mostrava a decoração inspirada no Natal, com presépios gigantes colocados em pontos por onde circulam milhares de pessoas diariamente. Na Avenida Epitácio Pessoa, na Lagoa, altura do Clube de Regatas do Flamengo, uma escultura de pedra, azul e branca, abrigou um presépio. Um pouco mais à frente, no Corte do Cantagalo, a simpática e colorida decoração natalina incluiu Maria, José e o menino Jesus, com a mensagem Glória a Deus nas alturas. Com o objetivo de incentivar moradores a enfeitarem suas casas e prédios, há 7 anos a Riotur promove o Concurso de Decoração Natalina de Fachadas. Para participar foi preciso ter 30% da fachada decorada. A iluminação, em todos os anos, é um requisito fundamental. Os primeiros colocados nas categorias edifícios e casas ganharam um final de semana numa pousada de Penedo e uma placa comemorativa.
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