Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico
Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico
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CULTURA & LAZER<br />
Carnaval:<br />
a maior<br />
festa popular<br />
brasileira<br />
Pág. 12<br />
A<strong>no</strong> A<strong>no</strong> XV XV - - Edição Edição Edição 169 169 169 - - Fever Fevereir Fever eir eiro/09 eir o/09 - - Baixada Baixada Santista/SP Santista/SP - - 12.500 12.500 Exemplar Exemplares Exemplar es - - - www.jornal<strong>do</strong>sindico.com.br/baixadasantista<br />
www.jornal<strong>do</strong>sindico.com.br/baixadasantista<br />
Distribuição Mensal Gratuita: Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga, Cubatão e Mongaguá<br />
<strong>Vazamentos</strong><br />
<strong>no</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
Seja qual for o local <strong>do</strong> vazamento,<br />
os condômi<strong>no</strong>s e síndicos preferem discutir<br />
entre si quem é o responsável pelo<br />
problema, enquanto a água vai<br />
minan<strong>do</strong> estruturas, paredes, geran<strong>do</strong><br />
mofo e jogan<strong>do</strong> dinheiro fora pelo ralo.<br />
Página 5<br />
MERCADO<br />
Infraestrutura<br />
de bairros<br />
interfere <strong>no</strong><br />
valor <strong>do</strong> imóvel<br />
Pág. 3<br />
PREVENÇÃO<br />
Crachá de<br />
identificação<br />
pode ajudar na<br />
segurança<br />
<strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
Pág. 11
2<br />
Fevereiro de 2009<br />
NOSSA MENSAGEM Os Editores<br />
Placar 2009 promete goleada?<br />
A resposta à pergunta acima depende de como será o mês<br />
de fevereiro em seu <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>. Por quê? Vejamos. Final de<br />
férias escolares, proximidade <strong>do</strong>s meses chuvosos e frios e o<br />
retor<strong>no</strong> à <strong>no</strong>rmalidade. É nesse clima que os <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s encaram,<br />
sempre, o segun<strong>do</strong> mês <strong>do</strong> a<strong>no</strong>. O verão já está <strong>no</strong>s<br />
seus últimos dias, levan<strong>do</strong> consigo o movimento de crianças e<br />
a<strong>do</strong>lescentes que desejam aproveitar ao máximo as férias escolares,<br />
mas dá espaço ao perío<strong>do</strong> intenso de chuvas e outros<br />
insetos, exigin<strong>do</strong> medidas preventivas, para garantir a segurança<br />
de to<strong>do</strong>s os condômi<strong>no</strong>s. Neste mês, também, é cobra<strong>do</strong><br />
o pagamento <strong>do</strong> Imposto Predial e Territorial Urba<strong>no</strong><br />
(IPTU), tanto <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s como <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>. Como,<br />
então, enfrentar este perío<strong>do</strong>?<br />
Se por um la<strong>do</strong>, com o início das aulas, crianças e a<strong>do</strong>lescentes<br />
permitem que a tranqüilidade e o silêncio voltem a reinar<br />
nas áreas comuns, pois eles estarão mais sob os cuida<strong>do</strong>s de<br />
seus responsáveis, por outro, é preciso que a administração providencie<br />
os reparos em áreas de lazer e equipamentos, devi<strong>do</strong> ao<br />
mau e intenso uso <strong>no</strong> perío<strong>do</strong> de férias. Ou, a depender da situação<br />
cobrar a quem de direito o montante referente aos prejuízos.<br />
De qualquer forma, as áreas comuns de um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
precisam continuar em condições de uso. Além <strong>do</strong> mais, equipamentos<br />
quebra<strong>do</strong>s comprometem a segurança <strong>do</strong>s usuários. Dar<br />
atenção às devidas medidas que evitem problemas por conta<br />
das “águas de março” é, também, investir em segurança.<br />
Fonte: Banco Central<br />
FEV/08 MAR/08 ABR/08 MAI/08 JUN/08 JUL/08 AGO/08 SET/08 OUT/08 NOV/08 DEZ/08 JAN/09<br />
IGP-M (FGV) 0,53 0,74 0,69 1,61 1,98 1,76 -0,32 0,11 0,98 0,38 -0,13 –––<br />
INPC (IBGE) 0,48 0,51 0,64 0,96 0,91 0,58 0,21 0,15 0,50 0,38 0,29 –––<br />
IPC (FIPE) 0,19 0,31 0,54 1,23 0,96 0,45 0,38 0,38 0,50 0,39 0,16 –––<br />
TR (%) 0,0243 0,0409 0,0955 0,0736 0,1146 0,1914 0,1574 0,1970 0,2506 1,1618 0,2149 0,1840<br />
POUPANÇA 0,5244 0,5411 0,5960 0,5740 0,6152 0,6924 0,6582 0,6980 0,7519 0,6626 0,7160 0,6849<br />
SAL. MÍNIMO 380,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00<br />
CONTRIBUIÇÃO DO INSS<br />
Trabalha<strong>do</strong>r assalaria<strong>do</strong><br />
Salário contribuição Alíquota (%)<br />
Até R$ 911,70 ....................................................... 8,00<br />
De 911,71 até R$ 1.519,50 ................................... 9,00<br />
De R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99 .......................... 11,00<br />
Obs.: Obs.: Emprega<strong>do</strong>r: alíquota 12%<br />
Fonte: Portaria MPS 77 (11.03.08) DOU 12/03/08<br />
Pagamento até o dia 10 <strong>do</strong> mês subseqüente ao de competência. Não<br />
haven<strong>do</strong> expediente bancário, o prazo é prorroga<strong>do</strong> para o 1º dia útil<br />
seguinte. A partir desse vencimento, multa de 4% (dentro de 30 dias),<br />
7% (de 30 a 60 dias) e 10% (acima de 60 dias). Juros de 1% ao mês. Na<br />
dúvida, consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte <strong>do</strong> INSS pelo<br />
telefone: 0800-780-191.<br />
20% sobre a Folha, como parcela <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>. 3% sobre a Folha,<br />
contribuição de acidebte de trabalho. 4,5% sobre a Folha, contribuição<br />
de terceiros (SESC, SENAI etc.).<br />
Salário Família: até R$ 472,43: R$ 24,23 (por cota)<br />
de R$ 472,43 até R$ 710,08: R$ 17,07 (por cota)<br />
Anteceden<strong>do</strong> esse perío<strong>do</strong> recomenda-se fazer a revisão<br />
de sistemas de calha, encanamento, rede de esgotos e instalação<br />
elétrica <strong>no</strong>s <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s para evitar problemas maiores.<br />
A inspeção predial preventiva é aconselhada a cada <strong>do</strong>is<br />
a<strong>no</strong>s para prédios de até 10 a<strong>no</strong>s de construção e gira em<br />
tor<strong>no</strong> de 1% a 2% <strong>do</strong> valor mensal da taxa de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>.<br />
Segun<strong>do</strong> o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia<br />
de São Paulo (Ibape/SP), cerca de 80 a 90% <strong>do</strong>s<br />
imóveis brasileiros têm algum problema de segurança, esta<strong>do</strong><br />
de conservação, manutenção, desempenho, exposição<br />
ambiental, utilização e operação.<br />
Enquanto isso, a rotina de um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> deve ser mantida,<br />
até porque o <strong>no</strong>vo a<strong>no</strong> precisa ser marca<strong>do</strong> por <strong>no</strong>tícias positivas,<br />
mesmo em perío<strong>do</strong> de crise financeira. E, para tanto, é preciso<br />
arrumar a casa até fevereiro para que o a<strong>no</strong> corra com tranqüilidade.<br />
Como tornar isto uma realidade? Cada <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
tem suas peculiaridades. O jeito de administrar o seu cotidia<strong>no</strong><br />
depende <strong>do</strong> tamanho, da quantidade de mora<strong>do</strong>res, sua localização,<br />
suas áreas comuns, dentre outros elementos que interferem<br />
na demanda mensal de cada comunidade.<br />
Sen<strong>do</strong> assim, este mês <strong>no</strong> ambiente con<strong>do</strong>minial propõe uma<br />
agenda de trabalho com ares de “início de jogo”. A depender<br />
como se dará o pontapé inicial, é possível prever o térmi<strong>no</strong> dessa<br />
rodada, que tem o <strong>no</strong>me de 2009.<br />
Bom fevereiro para to<strong>do</strong>s.<br />
OBRIGAÇÕES<br />
Admissão/Demissão: comunicar ao Ministério <strong>do</strong> Trabalho até o dia 7 <strong>do</strong><br />
mês seguinte.<br />
Recolhimento <strong>do</strong> FGTS: 8% sobre a Folha de Pagamento até o dia 7 <strong>do</strong><br />
mês seguinte.<br />
Recolhimento <strong>do</strong> PIS: 1% sobre a folha de pagamento até o 20º dia <strong>do</strong> mês<br />
seguinte. Recolher o ISS à Prefeitura Municipal, conforme a data da tabela<br />
divulgada pela prefeitura, sobre o serviço presta<strong>do</strong>.<br />
IMPOSTO DE RENDA<br />
Base de Cálculo Alíquota Parcela a deduzir<br />
Até R$ 1.434,59 ––– isento<br />
De R$ 1.434,60 até R$ 2.150,00 7,5% 107,59<br />
De R$ 2.150,01 até R$ 2.866,70 15% 268,84<br />
De R$ 2.866,71 até R$ 3.582,00 22,5% 483,84<br />
Acima de R$ 3.582,00 27,5% 662,94<br />
Deduções: Deduções: 1) 1) R$ 144,20 por dependente; 2) 2) Pensão alimentícia; 3) 3) Contribuição à Previdência<br />
Social; 4) 4) R$ 1.434,59 por aposenta<strong>do</strong>ria para quem já completou 65 a<strong>no</strong>s de idade;<br />
5) 5) Contribuição à Previdência Privada e Fapi; 6) 6) 6) Carnê-Leão. Fonte: MP 451, de 15/12/08.
Fevereiro de 2009 3<br />
HABITAÇÃO<br />
Infraestrutura de<br />
bairros compromete a<br />
valorização imobiliária<br />
Nem sempre os investimentos<br />
feitos nas áreas comuns<br />
<strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> são os<br />
únicos índices relevantes na<br />
hora de avaliar o valor de<br />
imóvel. Ganham cada vez<br />
mais peso nesta hora a infraestrutura<br />
<strong>do</strong> bairro, a<br />
proximidade de serviços públicos<br />
e as opções de compra<br />
e laser, pois, devi<strong>do</strong> à<br />
correria e aos congestionamentos<br />
de trânsito, os compra<strong>do</strong>res<br />
em potencial de<br />
imóveis das classes B e C, <strong>no</strong><br />
Brasil, estão optan<strong>do</strong> por locais<br />
que ofereçam tranquilidade<br />
e facilidade, diminuin<strong>do</strong><br />
o número de saídas <strong>do</strong><br />
bairro <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res.<br />
Mas, esta relação de<br />
proximidade pode, por outro<br />
la<strong>do</strong>, comprometer a<br />
venda de um imóvel, e peque<strong>no</strong>s<br />
detalhes, aparentemente<br />
imperceptíveis,<br />
pode oscilar o preço em<br />
tor<strong>no</strong> de 30%. Exemplo<br />
disso é a proximidade excessiva<br />
de paradas de ônibus<br />
muito movimentadas,<br />
que desvalorizam um imóvel,<br />
mas ele ficará mais desvaloriza<strong>do</strong><br />
se a região não<br />
contar com um serviço de<br />
transporte público.<br />
Prédios vizinhos a colégios,<br />
supermerca<strong>do</strong>s e bancos<br />
também perdem valor,<br />
porque as vias de acesso<br />
para esses estabelecimentos<br />
estão mais sujeitas a<br />
congestionamentos, e a<br />
qualidade de trânsito, hoje,<br />
é um <strong>do</strong>s aspectos muito<br />
considera<strong>do</strong> pelos futuros<br />
proprietários. Locais com terre<strong>no</strong>s<br />
desocupa<strong>do</strong>s podem,<br />
<strong>no</strong> futuro, abrigar uma obra<br />
capaz de tornar infernal o<br />
trânsito nas imediações. Escolas,<br />
shopping centres, estação<br />
de metrô, hospitais, feiras livres,<br />
bares e casas <strong>no</strong>turnas<br />
são outros estabelecimentos<br />
que desvalorizam um imóvel,<br />
mas não sem eles por perto<br />
fica difícil a vida em qualquer<br />
parte da cidade, mesmo as de<br />
peque<strong>no</strong> e médio porte.<br />
Adquirir imóveis<br />
próximos a lojas,<br />
supermerca<strong>do</strong>s e<br />
paradas de ônibus<br />
certamente traz<br />
comodidade aos<br />
mora<strong>do</strong>res, mas<br />
pode comprometer<br />
o valor de revenda,<br />
já que tranquilidade<br />
e segurança são<br />
itens que pesam,<br />
principalmente, em<br />
momentos de crise<br />
Parceria<br />
Por essas e outras, muitos<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s têm toma<strong>do</strong><br />
medidas preventivas para<br />
preservar a qualidade de vida<br />
<strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res e o valor patrimonial<br />
através de iniciativas<br />
conjuntas com outros <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s<br />
junto aos órgãos públicos<br />
responsáveis pela ordenação<br />
<strong>do</strong> solo e pela liberação<br />
Andréa Mattos*<br />
de licença comercial, pois as<br />
perdas <strong>do</strong> valor de um imóvel<br />
acontecem da <strong>no</strong>ite para<br />
o dia, segun<strong>do</strong> consultores<br />
imobiliários.<br />
Muitos <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s já<br />
colocaram em prática a<br />
idéia e os resulta<strong>do</strong>s têm<br />
poupa<strong>do</strong> muitos deles de<br />
problemas futuros. De início,<br />
uma comissão de síndicos<br />
e mora<strong>do</strong>res de um<br />
bairro pode manter contatos<br />
com a prefeitura e conhecer<br />
as obras que estão<br />
sen<strong>do</strong> planejadas para o local,<br />
ou ao re<strong>do</strong>r dele. E, por<br />
tabela, a mesma comissão<br />
pode propor intervenções<br />
que mudaram a característica<br />
<strong>do</strong> bairro.<br />
Esta revolução imobiliária<br />
já extrapolou o eixo São<br />
Paulo-Rio de Janeiro, alcançan<strong>do</strong><br />
a maioria das capitais<br />
brasileiras. É o caso de Fortaleza,<br />
uma das principais cidades<br />
<strong>do</strong> Nordeste brasileiro,<br />
que <strong>no</strong>s últimos 10 a<strong>no</strong>s<br />
passou por mudanças <strong>no</strong> seu<br />
mapa urba<strong>no</strong> por conta da<br />
especulação imobiliária<br />
como consequência, principalmente,<br />
<strong>do</strong> turismo. Novas<br />
ruas e avenidas facilitam<br />
a ligação de bairros distantes,<br />
mas <strong>no</strong>bres, com o centro,<br />
o que até pouco tempo<br />
era inimaginável. Este trabalho<br />
de observação ajuda a<br />
prever se o local escolhi<strong>do</strong><br />
para mora será ou não um<br />
bom investimento.<br />
*<strong>Jornal</strong>ista e colabora<strong>do</strong>ra<br />
<strong>do</strong> <strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong><br />
FIQUE ATENTO<br />
Quan<strong>do</strong> chamar a polícia<br />
Infelizmente, há situações <strong>no</strong>s <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s que a presença<br />
de agentes policiais é necessária. Brigas entre condômi<strong>no</strong>s,<br />
familiares, funcionários são solucionadas com intervenção<br />
de terceiros, mas nem to<strong>do</strong>s os casos pedem esta<br />
medida. A polícia deve ser acionada quan<strong>do</strong> todas as iniciativas<br />
tomadas pelo síndico não foram suficientes, em qualquer<br />
ocasião. É o último recurso. A polícia deve ser chamada<br />
sempre quan<strong>do</strong> é colocada em risco a segurança <strong>do</strong>s funcionários<br />
e <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s, por exemplo. Alguns casos de<br />
problemas sérios, como agressões físicas a funcionários ou<br />
entre condômi<strong>no</strong>s, ameaças com armas, requerem a força<br />
policial, assim como casos de agressão física entre cônjuges<br />
ou pais e filhos. Um corpo de funcionários bem treina<strong>do</strong> é<br />
importante para que o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> saiba identificar quais são<br />
os casos que merecem ou não ajuda policial. A polícia também<br />
deve ser comunicada quan<strong>do</strong> da suspeita de invasores,<br />
de carros rouba<strong>do</strong>s <strong>no</strong> estacionamento <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, furto<br />
de equipamentos das áreas comuns. O efetivo policial deve<br />
ser um alia<strong>do</strong> <strong>do</strong>s síndicos, sem dúvida.<br />
Seguranças em festas<br />
Com o objetivo de assegurar a segurança <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res<br />
e proprietários <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, controlan<strong>do</strong> e identifican<strong>do</strong><br />
to<strong>do</strong>s os visitantes cujos <strong>no</strong>mes estejam na lista de convida<strong>do</strong>s,<br />
a exigência de contratação de seguranças tem feito parte<br />
na liberação de salões de festa. Para uma festa de até 100<br />
convida<strong>do</strong>s, os <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s exigem a presença de <strong>do</strong>is profissionais<br />
de segurança; para mais de 100, quatro seguranças.<br />
Estes profissionais podem ser contrata<strong>do</strong>s pela administração<br />
e o custo será cobra<strong>do</strong> na taxa de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> <strong>do</strong> proprietário<br />
que promoveu a festa, ou pelo promotor <strong>do</strong> evento. Estes<br />
seguranças deverão permanecer na área circunvizinha ao evento<br />
inclusive na área de recuo lateral e fun<strong>do</strong>s <strong>do</strong> lote, se necessário,<br />
auxilian<strong>do</strong> na circulação de pessoas e veículos e buscan<strong>do</strong><br />
preservar a tranquilidade e segurança de vizinhos e da<br />
comunidade em geral. Quanto à segurança interna, os <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s<br />
tornam facultativa, fican<strong>do</strong> a critério <strong>do</strong> condômi<strong>no</strong><br />
que estiver realizan<strong>do</strong> o evento a contratação ou não de segurança<br />
própria para a parte interna da festa.
4<br />
Fevereiro de 2009<br />
VOCÊ PERGUNTA E J.S. RESPONDE Dr. Rudnei Maciel*<br />
1-) Tive um problema de<br />
infiltração que estragou<br />
to<strong>do</strong> meu armário. Apesar<br />
de ter <strong>no</strong>tifica<strong>do</strong> a sindica e<br />
o proprietário, não houve<br />
nenhuma solução. Trata-se<br />
de um problema grave, não<br />
é caso de manutenção,<br />
como tem si<strong>do</strong> feita <strong>no</strong> restante<br />
<strong>do</strong> imóvel. Há possibilidade<br />
de ajuizamento de<br />
ação contra o proprietário e<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, para ressarcir o<br />
armário? E só contra o proprietário,<br />
que não tomou<br />
nenhuma medida, é possível?<br />
Posso fazê-lo <strong>no</strong> Juiza<strong>do</strong> ou<br />
é necessário entrar com<br />
ação na Justiça Comum?<br />
R- O senhor pode entrar<br />
com ação para ressarcimento<br />
<strong>do</strong>s prejuízos ocorri<strong>do</strong>s, utilizan<strong>do</strong><br />
para isso o Juiza<strong>do</strong> Especial<br />
Cível que é mais rápi<strong>do</strong>.<br />
Se o problema era <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>,<br />
o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> deverá<br />
ser aciona<strong>do</strong>. Se o problema<br />
era da unidade específica,<br />
então o proprietário deverá<br />
ser aciona<strong>do</strong>.<br />
2-) A síndica de meu <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
proíbe entrada <strong>do</strong><br />
locatário/inquili<strong>no</strong> em suas<br />
reuniões, somente poden<strong>do</strong><br />
entrar com procuração. Inclusive<br />
nas convocações ela<br />
já coloca a observação que<br />
somente poderá participar<br />
com procuração. Conversan<strong>do</strong><br />
com ela referente à<br />
lei que garante a participação<br />
<strong>do</strong> locatário e inquili<strong>no</strong>,<br />
caso o proprietário não<br />
compareça, ela me falou<br />
que na convenção consta e<br />
não pode fazer nada. Gostaria<br />
de saber qual procedimento<br />
devo ter, caso seja<br />
barrada na reunião.<br />
R- Existe um princípio básico<br />
onde uma lei inferior não<br />
pode contrariar uma lei superior.<br />
Se assim o fizer, é nula.<br />
Isso significa que nenhuma<br />
lei pode contrariar a Constituição<br />
Brasileira. Da mesma forma,<br />
o regimento inter<strong>no</strong> não<br />
pode contrariar a convenção. E,<br />
<strong>no</strong> seu caso específico, a convenção<br />
não pode contrariar a<br />
lei (seja o Código Civil, seja a lei<br />
<strong>do</strong> inquilinato).<br />
Assim, <strong>no</strong>ssa recomendação<br />
é que converse com a síndica e<br />
exponha a ela que a lei é superior<br />
à Convenção. Caso ela não<br />
aceite, avise-a que entrará com<br />
ação <strong>no</strong> Juiza<strong>do</strong> Especial Cível,<br />
que não demandará advoga<strong>do</strong>s,<br />
e que solicitará a anulação da assembleia<br />
pela proibição de sua<br />
participação bem como demandará<br />
indenização por da<strong>no</strong>s morais,<br />
que é seu direito.<br />
Ao entrar com a ação, devem<br />
demorar em tor<strong>no</strong> de 3 meses.<br />
Peça uma indenização inferior a<br />
20 salários mínimos, caso contrário<br />
será necessário um advoga<strong>do</strong>.<br />
Caso a senhora tenha advoga<strong>do</strong>,<br />
pode solicitar indenização de até<br />
40 salários mínimos.<br />
O objetivo deve ser resolver a<br />
questão sem recorrer à justiça,<br />
mas se a síndica não aceitar sua<br />
argumentação, que ela pode inclusive<br />
confirmar com um advoga<strong>do</strong>,<br />
a solução será a Justiça (dê preferência<br />
ao Juiza<strong>do</strong> Especial Cível) e<br />
a indenização é seu direito.<br />
3-) Meu pai é locatário/inquili<strong>no</strong><br />
de um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>,<br />
assim gostaria de saber se o<br />
mesmo pode votar em qualquer<br />
assembleia geral ou se há<br />
necessidade de procuração<br />
para ambas.<br />
R- Como seu pai é inquili<strong>no</strong>,<br />
ele pode votar em qualquer questão<br />
que não envolva taxas extraordinárias,<br />
caso o proprietário não<br />
esteja presente. Para isso, não há<br />
necessidade de procuração. Seu<br />
pai precisará de procuração apenas<br />
para votar em questões que<br />
envolvem taxas extraordinárias.<br />
Ou seja, seu pai pode votar até<br />
mesmo para eleição <strong>do</strong> síndico.<br />
4-) O síndico pode usar<br />
procurações para se manter<br />
<strong>no</strong> cargo e para aprovação de<br />
suas contas?<br />
R- Sim, o síndico pode se<br />
manter <strong>no</strong> cargo e aprovar suas<br />
contas se os mora<strong>do</strong>res tiverem<br />
da<strong>do</strong> procuração para ele neste<br />
senti<strong>do</strong>. Cabe aos condômi<strong>no</strong>s<br />
terem consciência para tomar<br />
cuida<strong>do</strong> ao passarem procurações<br />
para terceiros.<br />
5-) Gostaria de saber como<br />
tem que ser feita uma procuração<br />
para o inquili<strong>no</strong> votar na<br />
assembleia.<br />
R- A procuração é uma procuração<br />
<strong>no</strong>rmal, <strong>do</strong> tipo feito em<br />
cartório (mas que somente precisará<br />
ser reconhecida se a convenção<br />
assim indicar).<br />
Basta uma declaração <strong>do</strong> outorgante<br />
dizen<strong>do</strong> para quem ele<br />
outorga que poderes, poden<strong>do</strong><br />
indicar inclusive os poderes de<br />
forma detalhada ou genérica.<br />
Se desejar, ainda poderá colocar<br />
uma data de validade para a<br />
procuração. Se for possível passar<br />
a procuração, tanto melhor,<br />
pois evitará possíveis problemas<br />
junto ao <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>.<br />
O inquili<strong>no</strong> tem o direito, por<br />
lei, de votar em tu<strong>do</strong> que não<br />
envolva taxas extraordinárias,<br />
desde que o proprietário não esteja<br />
presente.<br />
6-) Faço parte da comissão<br />
administrativa <strong>do</strong> meu <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
e gostaria de saber quais<br />
os direitos reserva<strong>do</strong>s aos inquili<strong>no</strong>s<br />
em uma reunião que<br />
elegerá síndico e irá votar as<br />
alterações da convenção.<br />
R- Por lei, o síndico tem o direito<br />
de votar na assembleia qualquer<br />
item que não envolve taxas<br />
extras, desde que o proprietário<br />
não esteja presente. Assim, o inquili<strong>no</strong><br />
adimplente tem o direito<br />
de votar em síndico, desde que o<br />
proprietário não esteja presente<br />
e nem tenha envia<strong>do</strong> alguém em<br />
seu lugar como representante legal,<br />
ou seja, com procuração.<br />
Com relação às alterações da<br />
convenção, diz a Lei nº 9.267, de<br />
25 de março de 1996 que: "nas<br />
decisões da assembleia que não<br />
envolvam despesas extraordinárias<br />
<strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, o locatário<br />
poderá votar, caso o condômi<strong>no</strong>loca<strong>do</strong>r<br />
a ela não compareça".<br />
Assim, o entendimento é que,<br />
não estan<strong>do</strong> presente o proprietário<br />
ou seu representante muni<strong>do</strong><br />
de procuração, o inquili<strong>no</strong><br />
poderá, sim, votar.<br />
Entretanto, trata-se de uma<br />
situação que costuma ser cercada<br />
de muitas dúvidas. Claro, não<br />
sen<strong>do</strong> da<strong>do</strong> ao inquili<strong>no</strong> o direito<br />
de voto, ele poderá acionar o<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> na justiça e até mesmo<br />
anular a assembleia.<br />
7-) Resi<strong>do</strong> como inquilina<br />
em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> há mais de um<br />
a<strong>no</strong>, nunca recebi nenhuma<br />
convocação para reunião (também<br />
sei que este ato de convocar<br />
é destina<strong>do</strong> aos condômi<strong>no</strong>s<br />
proprietários), tenho<br />
ti<strong>do</strong> problemas com vaga de<br />
garagem e outros de segurança,<br />
já escrevi em livros da portaria,<br />
e nada me foi respondi<strong>do</strong><br />
e nem fui procurada pelo<br />
mesmo (sen<strong>do</strong> totalmente ig<strong>no</strong>rada<br />
as mensagens); gostaria<br />
de saber o seguinte: Como<br />
o síndico não deixa comunica<strong>do</strong><br />
para os mora<strong>do</strong>res <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
sobre as reuniões e<br />
uma vez sen<strong>do</strong> inquilina, como<br />
comunicar o meu problema<br />
para os demais proprietários?<br />
Uma carta registrada para<br />
quem? Com relação às atas,<br />
não tenho obti<strong>do</strong> sucesso (já<br />
solicitei via oral para os funcionários<br />
solicitarem junto ao<br />
sindico e nenhuma resposta tenho<br />
também obti<strong>do</strong>), sei que<br />
tenho direito de saber <strong>do</strong>s conteú<strong>do</strong>s<br />
das atas, recorro onde?<br />
Qual cartório da cidade devo<br />
ir atrás e obter as atas desde<br />
que tenho residi<strong>do</strong> aqui?<br />
R- Nossa recomendação é<br />
que envie uma carta registrada ao<br />
síndico, solicitan<strong>do</strong> ao mesmo as<br />
informações que deseja e também<br />
que faça a divulgação aos<br />
mora<strong>do</strong>res (<strong>no</strong> hall de entrada <strong>do</strong><br />
prédio, por exemplo) para que<br />
possa participar das reuniões,<br />
ten<strong>do</strong> em vista que, por lei, a Sra.<br />
tem o direito de votar em questões<br />
que não envolvam taxas extraordinárias.<br />
Mande cópia para<br />
a imobiliária, de forma que ela<br />
tenha conhecimento da situação.<br />
Caso ele não lhe atenda, entre<br />
com ação <strong>no</strong> Juiza<strong>do</strong> Especial<br />
Cível, com o objetivo de garantir<br />
seu direito de participação nas<br />
assembleias que não envolvam<br />
taxas extraordinárias.<br />
Com relação às atas, a senhora<br />
pode também entrar com ação <strong>no</strong><br />
Juiza<strong>do</strong> Especial Cível, pois a <strong>do</strong>cumentação<br />
é de livre acesso, caso<br />
contrário como a senhora poderá<br />
respeitar as decisões? Infelizmente<br />
o registro da ata não é obrigatório,<br />
somente o da convenção.<br />
Para ter acesso, basta comparecer<br />
ao cartório de registro de imóveis<br />
onde o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> está registra<strong>do</strong><br />
e ter acesso à convenção<br />
e às atas que porventura tiverem<br />
si<strong>do</strong> registradas (mas não são todas<br />
e há <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s que não registra<br />
nenhuma).<br />
8-) Poderá o presidente<br />
da assembleia ordinária ou<br />
extraordinária validar o<br />
manda<strong>do</strong> procuratório ao<br />
inquili<strong>no</strong> apenas para determinada<br />
assembleia consoante<br />
pauta <strong>do</strong>s assuntos ou<br />
será que poderá ser admitida<br />
em outras assembleias<br />
por tempo indetermina<strong>do</strong>s?<br />
R- A procuração é válida de<br />
acor<strong>do</strong> com possíveis restrições<br />
constantes na própria procuração.<br />
Se a mesma não fizer<br />
qualquer restrição, então ela<br />
será válida para todas as assembleias<br />
de acor<strong>do</strong> com os poderes<br />
estipula<strong>do</strong>s na procuração.<br />
Sua validade somente expirará<br />
se estiver expressa uma data<br />
para expiração ou então por<br />
anulação da procuração.<br />
9-) O inquili<strong>no</strong> pode ou<br />
não participar de reunião de<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>! Se pode ou não<br />
votar? Qual na verdade é o<br />
direito <strong>do</strong> inquili<strong>no</strong>?<br />
R- O inquili<strong>no</strong> pode votar<br />
em questões que não envolvam<br />
despesas extraordinárias, desde<br />
que o proprietário não esteja<br />
presente à reunião.<br />
Ou seja, a grosso mo<strong>do</strong>, se<br />
a questão não envolve taxa extra<br />
e o proprietário não está<br />
presente, então o inquili<strong>no</strong><br />
pode participar e votar, conforme<br />
previsto na lei <strong>do</strong> inquilinato.<br />
Importante: como esse direito<br />
é previsto em lei, a convenção<br />
ou o regimento inter<strong>no</strong><br />
não podem revogar.<br />
*Advoga<strong>do</strong>, administra<strong>do</strong>r,<br />
professor <strong>do</strong> curso de<br />
Administração Con<strong>do</strong>minial da FA.RS<br />
e colabora<strong>do</strong>r <strong>do</strong> <strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong><br />
Quer anunciar em um jornal que<br />
circula to<strong>do</strong>s os meses <strong>no</strong>s<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s da Baixada Santista?<br />
Então, ligue e veja como é fácil!!<br />
<br />
3251.7906 - 3252.4929
Fevereiro de 2009 5<br />
HIDRÁULICA<br />
Água <strong>no</strong>ssa, vazamento <strong>no</strong>sso<br />
Onde existe a presença de<br />
água, problemas com a rede hidráulica<br />
tornam-se comuns, seja<br />
nas unidades privativas, seja na tubulação<br />
geral de um prédio. Provocam<br />
<strong>do</strong>res de cabeça a pressão<br />
da água, os assentamentos da<br />
construção, que afetam a disposição<br />
<strong>do</strong> encanamento, ou as válvulas<br />
de descarga sanitária, que geram<br />
rupturas em junções. Há ainda<br />
a presença de encanamentos de<br />
cobre (destina<strong>do</strong>s à água quente)<br />
que devi<strong>do</strong> à sua proximidade com<br />
o encanamento de água fria, também<br />
podem apresentar problemas.<br />
Em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s, não há<br />
como escapar de vazamentos.<br />
Seja qual for o local <strong>do</strong> vazamento,<br />
os condômi<strong>no</strong>s e síndicos<br />
preferem discutir entre si, e até<br />
<strong>no</strong> âmbito judicial, quem é o responsável<br />
pelo problema, enquanto<br />
a água vai minan<strong>do</strong> estruturas,<br />
paredes, geran<strong>do</strong> mofo e levan<strong>do</strong><br />
dinheiro pelo ralo. Há administra<strong>do</strong>res<br />
que optam em resolver<br />
as infiltrações sem questionar,<br />
e depois, com calma, descobrir os<br />
culpa<strong>do</strong>s. Eles sabem que, por<br />
mais caro que seja o custo <strong>do</strong> conserto,<br />
ele será me<strong>no</strong>r que o valor<br />
da conta de água. Mas quan<strong>do</strong> o<br />
problema é dentro das unidades,<br />
os proprietários não tomam nenhuma<br />
iniciativa sem antes confirmar<br />
quem vai pagar a conta.<br />
No a<strong>no</strong> passa<strong>do</strong>, uma mora<strong>do</strong>ra<br />
de Brasília foi obrigada, pela<br />
Justiça, a pagar uma conta de<br />
R$ 27 mil, por demorar em consertar<br />
a tubulação que passava<br />
por seu apartamento: R$ 10 mil<br />
pelos serviços e R$ 17 mil por indenização<br />
por da<strong>no</strong>s materiais à<br />
família vizinha. Os desembarga<strong>do</strong>res<br />
entenderam que o desgaste<br />
entre vizinhos poderia ter si<strong>do</strong><br />
evita<strong>do</strong> se todas as providências<br />
tivessem si<strong>do</strong> tomadas para solucionar<br />
o problema <strong>do</strong> vazamento.<br />
De acor<strong>do</strong> com o autor da<br />
ação, por causa de vazamentos<br />
provoca<strong>do</strong>s pela instalação de<br />
uma banheira de hidromassagem<br />
<strong>no</strong> apartamento vizinho, o casal<br />
teve de aban<strong>do</strong>nar o próprio<br />
quarto e <strong>do</strong>rmir na sala. Segun<strong>do</strong><br />
o autor, toda a família foi contaminada<br />
por <strong>do</strong>enças respiratórias<br />
e alérgicas, incluin<strong>do</strong> um bebê<br />
de três meses.<br />
Teste simples<br />
O ralo, e em especial o piso<br />
<strong>do</strong> banheiro, é considera<strong>do</strong> o vilão<br />
<strong>do</strong>s problemas de vazamentos<br />
em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s. Os vaza-<br />
O ralo, e em especial<br />
o piso <strong>do</strong> banheiro,<br />
é considera<strong>do</strong> o vilão <strong>do</strong>s<br />
problemas de vazamentos<br />
em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s<br />
Pela tubulação comum, em um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>,<br />
passa tanto a água que chega a todas<br />
as unidades, como também ocorrem<br />
vazamentos que fazem estragos e geram<br />
desentendimentos entre mora<strong>do</strong>res.<br />
Pequenas medidas e testes simples ajudam<br />
a evitar problemas com vazamentos<br />
mentos acontecem devi<strong>do</strong> à falta<br />
de rejunte impermeabilizante ao<br />
re<strong>do</strong>r <strong>do</strong> ralo e também <strong>no</strong> piso<br />
como um to<strong>do</strong>. Normalmente, as<br />
pessoas não dão muita atenção a<br />
peque<strong>no</strong>s buracos e quan<strong>do</strong> se<br />
dão conta já existe água passan<strong>do</strong><br />
por ali e não raro ocorre um<br />
buraco <strong>no</strong> gesso <strong>do</strong> forro <strong>do</strong> apar-<br />
tamento que fica abaixo. Para evitar<br />
tais dissabores, se faz necessária<br />
anualmente, ou quan<strong>do</strong> se<br />
percebe desgaste (o rejunte apresenta<br />
desgaste natural pelo uso)<br />
a manutenção, passan<strong>do</strong>-se a refazer<br />
o rejunto por to<strong>do</strong> o piso.<br />
Alguns testes simples atestam<br />
a existência de vazamentos <strong>no</strong><br />
ramal direto da rede. O primeiro<br />
deles começa com o fechamento<br />
<strong>do</strong> registro <strong>do</strong> cavalete. Em seguida<br />
é aberta uma torneira da<br />
rede. Após esperar que a água<br />
pare de correr, colocar um copo<br />
cheio d’água na boca da torneira.<br />
Se houver sucção da água <strong>do</strong> copo<br />
pela torneira, é sinal de que existe<br />
vazamento <strong>no</strong> ca<strong>no</strong> alimenta<strong>do</strong><br />
diretamente pela rede. Outro<br />
teste é feito observan<strong>do</strong> o movi-<br />
Andréa Mattos*<br />
mento <strong>do</strong> hidrômetro: se depois<br />
de fechadas todas as torneiras, e<br />
suspenso o consumo de água, e<br />
o hidrômetro mudar de posição<br />
após uma hora, é sinal de que<br />
existe vazamento <strong>no</strong> ramal diretamente<br />
alimenta<strong>do</strong> pela rede.<br />
Pode-se, também, com um<br />
simples teste, verificar se há vazamentos<br />
<strong>no</strong> reservatório <strong>do</strong><br />
edifício. A primeira medida é fechar<br />
o registro de saída <strong>do</strong> reservatório<br />
<strong>do</strong> subsolo e a torneira<br />
da bóia. Em seguida, marcar<br />
<strong>no</strong> reservatório o nível da água<br />
e, após uma hora, <strong>no</strong> mínimo,<br />
perceber se houve diminuição <strong>do</strong><br />
nível da água.<br />
*<strong>Jornal</strong>ista e colabora<strong>do</strong>ra <strong>do</strong><br />
<strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong>
6<br />
FIQUE POR DENTRO<br />
Revestimento sob suspeita<br />
Hoje, os pisos resistentes são uma grande <strong>no</strong>vidade, mas<br />
eles podem deixar de ser atraentes muito rápi<strong>do</strong> quan<strong>do</strong> são<br />
danifica<strong>do</strong>s. Felizmente, até mesmo o pior da<strong>no</strong> é fácil de consertar,<br />
seja em um piso resistente de ladrilho ou com revestimento<br />
de vinil. Produtos moder<strong>no</strong>s para pisos resistentes incluem<br />
o ladrilho à base de vinil, ladrilho de vinil e piso coloca<strong>do</strong>,<br />
ladrilho de linóleo e piso coloca<strong>do</strong>, e, ladrilho de camurça<br />
e piso coloca<strong>do</strong>. Os consertos em ladrilho são muito simples,<br />
porque apenas os ladrilhos afeta<strong>do</strong>s devem ser repara<strong>do</strong>s. Se<br />
um ladrilho se soltar, ele pode ser cola<strong>do</strong> <strong>no</strong>vamente com<br />
uma cola específica. Caso uma das bordas se solte, talvez <strong>no</strong><br />
próprio ladrilho haja um acúmulo de cola antiga suficiente para<br />
colá-la. Para tanto, o ladrilho deve ser coberto com papel alumínio<br />
e, em seguida, com um pa<strong>no</strong> limpo. As bordas soltas<br />
devem ser aquecidas com um ferro, para amolecer a cola antiga<br />
e colá-lo <strong>no</strong>vamente. Quan<strong>do</strong> a cola tiver amoleci<strong>do</strong>, coloque<br />
um peso <strong>no</strong> ladrilho e deixe a cola secar durante várias<br />
horas ou de um dia para o outro. Se a cola antiga não for forte<br />
o suficiente para segurar o ladrilho, existe cola específica para<br />
esse tipo de material.<br />
Água corrói estruturas<br />
A água é um meio condutor de eletricidade devi<strong>do</strong> a sua<br />
carga natural de íons cálcio, magnésio, sódio, bicarbonato,<br />
sulfato, cloretos e nitratos. Os cloretos são os que se relacionam<br />
mais com a corrosão, já que, como outros íons, aumentam<br />
a condutividade elétrica da água, facilitan<strong>do</strong> e<strong>no</strong>rmemente<br />
o fluxo da corrente de corrosão. Um concreto<br />
bem <strong>do</strong>sa<strong>do</strong>, com recobrimento e fator a/c (água/cimento)<br />
adequa<strong>do</strong>s, inclusive ao ambiente, estará protegen<strong>do</strong> as armaduras<br />
da corrosão pelo fato de fornecer um ambiente<br />
envolvente altamente alcali<strong>no</strong>, com um pH entre 12 e 13.<br />
No entanto, quanto mais permeável for a camada de recobrimento<br />
mais o concreto tornar-se-á ‘molhável’, permitin<strong>do</strong><br />
fácil acesso à água e aos gases, como o oxigênio, através<br />
de sua rede de vazios. Comumente, <strong>no</strong> entanto, existem,<br />
sempre, trincas e/ou fissuras em sua superfície, devi<strong>do</strong> a processos<br />
de cura insuficientes ou mesmo inexistentes, fazen<strong>do</strong><br />
com que aqueles elementos tenham fácil e rápi<strong>do</strong> acesso às<br />
armaduras. Além de ser um <strong>do</strong>s principais ‘elos’ da corrosão,<br />
a água também pode corroer o concreto.<br />
PELO BRASIL<br />
Fevereiro de 2009<br />
Parecer judicial sobre as antenas<br />
As empresas de telefonia celular costumam procurar os síndicos de alguns <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s,<br />
com o intuito de instalarem antenas <strong>no</strong> topo <strong>do</strong> edifício. Alguns condômi<strong>no</strong>s discordam,<br />
apesar de que esse tipo de locação proporciona ao caixa con<strong>do</strong>minial uma renda<br />
sedutora. Alguns entendem que há necessidade da concordância da unanimidade <strong>do</strong>s<br />
condômi<strong>no</strong>s, porque implicaria na alteração de fachada. Outros não. Há um acórdão de<br />
2007, na apelação nº 262.076-4/2, da 4ª Câmara <strong>do</strong> Tribunal de Justiça de São Paulo, que<br />
entendeu – por maioria de votos – que a “instalação de torre de captação de sinais de<br />
telefonia celular, <strong>no</strong> topo de prédio residencial, é matéria que deve ser deliberada por<br />
unanimidade, em assembléia marcada com especificação da matéria, inclusive o porte da<br />
antena e os serviços de concreto sobre a última laje, para que o condômi<strong>no</strong> possa votar<br />
de forma consciente”. O menciona<strong>do</strong> artigo diz que é dever <strong>do</strong> condômi<strong>no</strong> não alterar a<br />
forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Mas, <strong>no</strong> mesmo acórdão, um<br />
<strong>do</strong>s desembarga<strong>do</strong>res escreve que: “... há de se convir, porém, que a reclamada alteração<br />
estética é pouco visível, ao me<strong>no</strong>s com os elementos trazi<strong>do</strong>s”.<br />
Medi<strong>do</strong>res de água em Salva<strong>do</strong>r<br />
Obrigatória em cidades como São Paulo e Belo Horizonte, a medição individual de água<br />
pode gerar uma eco<strong>no</strong>mia em até 30% nas despesas <strong>no</strong> final <strong>do</strong> mês para cada mora<strong>do</strong>r.<br />
Em Salva<strong>do</strong>r, projeto de lei neste senti<strong>do</strong> está em tramitação na Câmara Municipal e pode<br />
ser aprova<strong>do</strong> a qualquer momento. Independentemente da lei, alguns <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s já a<strong>do</strong>tam<br />
o sistema. Mas, estes, ainda são poucos. Apesar <strong>do</strong>s resulta<strong>do</strong>s positivos da medição<br />
individual, muita gente ainda esbarra na falta de informação e <strong>no</strong> alto custo de implantação<br />
<strong>do</strong> sistema <strong>no</strong> padrão exigi<strong>do</strong> pela Embasa, a concessionária para o fornecimento de água<br />
<strong>no</strong> Esta<strong>do</strong>. A Embasa define o padrão técnico e a obra é custeada pelos condômi<strong>no</strong>s. As<br />
construções mais <strong>no</strong>vas da capital baiana já estão sen<strong>do</strong> entregues aos mora<strong>do</strong>res com a<br />
estrutura necessária para a medição individual, em alguns casos até o relógio já está instala<strong>do</strong>.<br />
Em edifícios com até quatro pavimentos ou <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s de até 20 casas, são instala<strong>do</strong>s<br />
medi<strong>do</strong>res individuais na entrada. Quan<strong>do</strong> há mais apartamentos, um aparelho instala<strong>do</strong> na<br />
portaria faz a leitura remota <strong>do</strong>s medi<strong>do</strong>res, que são coloca<strong>do</strong>s em cada porta, os da<strong>do</strong>s<br />
são forneci<strong>do</strong>s aos técnicos de medição na portaria.<br />
Projetos cariocas para qualidade de vida<br />
No mês de <strong>no</strong>vembro <strong>do</strong> a<strong>no</strong> passa<strong>do</strong>, durante a sessão plenária, foram aprova<strong>do</strong>s<br />
<strong>do</strong>is projetos discuti<strong>do</strong>s entre os verea<strong>do</strong>res que podem trazer benefícios para a cidade<br />
em relação ao meio ambiente. O primeiro projeto tem o objetivo de implantar a instalação<br />
de aquecimento de água por energia solar nas <strong>no</strong>vas construções. Sabe que o uso de<br />
aquece<strong>do</strong>res solares ainda é incipiente <strong>no</strong> Brasil. Os códigos de obra municipais não exigiam<br />
a instalação ou a preparação para instalação de coletores solares na construção e<br />
em reformas de edificações residenciais e comerciais e, portanto, não encorajavam os<br />
futuros mora<strong>do</strong>res a instalar aquece<strong>do</strong>res solares. Já o segun<strong>do</strong> projeto, tem o objetivo<br />
de regulamentar o replantio e a poda de árvores <strong>no</strong> município de Niterói, determinan<strong>do</strong><br />
locais prioritários e adequa<strong>do</strong>s para execução de arborização, como também informar<br />
quais os parâmetros para plantio das espécies. Tal projeto visa evitar transtor<strong>no</strong>s: plantio<br />
de espécies inadequadas em avenidas importantes da cidade por parte de órgãos municipais,<br />
trazen<strong>do</strong> riscos de acidentes; falta de procedimento adequa<strong>do</strong> para análise de supressão<br />
de árvores; procedimentos inadequa<strong>do</strong>s de podas e plantios.<br />
Vizinhos paulistas são briguentos<br />
Seja com rusgas simples ou com a violência extrema <strong>do</strong> assassinato, os paulista<strong>no</strong>s acabam<br />
brigan<strong>do</strong> seis vezes mais com o vizinho <strong>do</strong> que <strong>no</strong> temi<strong>do</strong> trânsito da cidade. É o que<br />
aponta levantamento feito pela Polícia Militar: das 35 mil chamadas diárias ao 190, 12%<br />
tratam de conflitos de vizinhança, enquanto o trânsito corresponde a 2% das queixas. Nos<br />
bairros <strong>no</strong>bres, onde a polícia também é chamada para acalmar “barraco chique”, as pendências<br />
se transformam em arrasta<strong>do</strong>s processos na Justiça. Na câmara de mediação <strong>do</strong><br />
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais<br />
e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), as brigas entre vizinhos são 45% <strong>do</strong>s atendimentos.<br />
E, de acor<strong>do</strong> com uma pesquisa realizada pela administra<strong>do</strong>ra de imóveis paulistas<br />
com os mais de mil síndicos de seus <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s, o cachorro <strong>do</strong> vizinho é responsável por<br />
30% <strong>do</strong>s conflitos. As vagas na garagem respondem por 25% das queixas, seguidas <strong>do</strong>s<br />
vazamentos, com 12%, e das confusões com crianças e a<strong>do</strong>lescentes (8%).
Fevereiro de 2009 7<br />
HOMENAGEM<br />
Dia <strong>do</strong><br />
Zela<strong>do</strong>r<br />
A maioria das pessoas que<br />
moram em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s tem<br />
um ajudante mais <strong>do</strong> que especial,<br />
principalmente naquelas<br />
horas de aperto. São os zela<strong>do</strong>res<br />
ou administra<strong>do</strong>res,<br />
como são conheci<strong>do</strong>s em alguns<br />
esta<strong>do</strong>s, que, <strong>no</strong> dia 11<br />
deste mês, são lembra<strong>do</strong>s pelos<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s. Eles movimentam<br />
uma grande fatia <strong>do</strong><br />
merca<strong>do</strong> e <strong>no</strong>s últimos a<strong>no</strong>s,<br />
<strong>no</strong>s prédios mais <strong>no</strong>vos, ganharam<br />
<strong>no</strong>vas funções e status,<br />
para dar conta às demandas de<br />
condômi<strong>no</strong>s. São considera<strong>do</strong>s<br />
até uma espécie de assessor<br />
direto <strong>do</strong> síndico, que deve estar<br />
sempre atento a tu<strong>do</strong> que<br />
acontece <strong>no</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, e<br />
principalmente, deve ser de<br />
total confiança.<br />
Quan<strong>do</strong> o síndico não está<br />
presente, cabe ao zela<strong>do</strong>r tomar<br />
algumas providências dentro<br />
<strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>. Entre as<br />
atribuições <strong>do</strong> zela<strong>do</strong>r está a de<br />
fazer cumprir os regulamentos<br />
de edifício e determinações <strong>do</strong><br />
síndico e administra<strong>do</strong>ra. Em<br />
outras palavras, é na figura <strong>do</strong><br />
zela<strong>do</strong>r que convergem os interesses<br />
e necessidades de condômi<strong>no</strong>s,<br />
administra<strong>do</strong>ra, presta<strong>do</strong>res<br />
de serviços, fornece<strong>do</strong>res<br />
e os demais funcionários.<br />
Para garantir a segurança, eles<br />
controlam a entrada e saída de<br />
visitantes e está sempre atento<br />
ao uso das áreas de lazer e equipamentos<br />
de lazer.<br />
Mas é através de histórias<br />
destes profissionais que podemos<br />
conhecer melhor o trabalho<br />
deles. Há homens e mulheres<br />
que transformaram o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
em suas segundas casas,<br />
alguns até são testemunhas<br />
de crescimento de crianças e<br />
a<strong>do</strong>lescentes, o acompanhamento<br />
intensivo de outros funcionários<br />
e a atualização das áreas<br />
comuns. Há outros que intermediaram<br />
brigas entre vizinhos<br />
e até parentes. Paciência<br />
é uma das qualidades exigidas<br />
para exercer a função, porque<br />
os mora<strong>do</strong>res podem chamar a<br />
qualquer hora, seja para trocar<br />
uma lâmpada ou socorrer em<br />
alguma emergência.<br />
Sen<strong>do</strong> assim, e por to<strong>do</strong>s<br />
estes motivos, comemoramos<br />
<strong>no</strong> dia 11 deste mês o Dia <strong>do</strong><br />
Zela<strong>do</strong>r. Os parabéns podem –<br />
e devem – vir acompanha<strong>do</strong>s de<br />
uma expressão de gratidão pelo<br />
muito que eles têm feito pelos<br />
condômi<strong>no</strong>s. Nós, <strong>do</strong> <strong>Jornal</strong> <strong>do</strong><br />
<strong>Síndico</strong>, fazemos coro a to<strong>do</strong>s<br />
os <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s e tornamos<br />
pública a <strong>no</strong>ssa homenagem a<br />
estes profissionais, que diariamente,<br />
contribuem para que a<br />
rotina da comunidade mantenha-se<br />
em ordem.<br />
ARTIGO<br />
Há muitas controvérsias<br />
sobre quem deve ser responsabiliza<strong>do</strong><br />
por um da<strong>no</strong>, roubo<br />
ou furto de algum bem<br />
ocorri<strong>do</strong> dentro de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s.<br />
Nesses locais, a existência<br />
de segurança não é obrigatória.<br />
Mas e seu carro for<br />
furta<strong>do</strong> dentro <strong>do</strong> seu próprio<br />
prédio, de quem é a responsabilidade?<br />
Dos condômi<strong>no</strong>s?<br />
Da segura<strong>do</strong>ra? Do síndico?<br />
A princípio, o mora<strong>do</strong>r<br />
que tiver um bem furta<strong>do</strong><br />
dentro das dependências <strong>do</strong><br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> terá direito à indenização,<br />
desde que esteja<br />
expresso na convenção con<strong>do</strong>minial.<br />
Porém, existem várias<br />
exceções, que devem ser<br />
analisadas caso a caso. O <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
pode contratar seguro<br />
específico para este tipo de<br />
risco. Assim, tu<strong>do</strong> vai depender<br />
de como a convenção estabeleceu<br />
a resolução desse<br />
item, ou da contratação de<br />
um seguro de responsabilidade<br />
civil para essas situações.<br />
Mesmo assim, já se verificam<br />
ganhos de causa na justiça com<br />
base em itens de segurança<br />
instala<strong>do</strong>s <strong>no</strong> local.<br />
A contratação <strong>do</strong> seguro<br />
de um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, é obrigatório<br />
de acor<strong>do</strong> com o artigo<br />
13 da Lei nº 4.591/1964. O<br />
referi<strong>do</strong> dispositivo expressa<br />
que “proceder-se-á ao seguro<br />
da edificação ou <strong>do</strong> conjunto<br />
de edificações, neste caso,<br />
discriminadamente, abrangen<strong>do</strong><br />
todas as unidades autô<strong>no</strong>mas<br />
e partes comuns,<br />
contra incêndio ou outro sinistro<br />
que cause destruição <strong>no</strong><br />
to<strong>do</strong> ou em parte, computan<strong>do</strong>-se<br />
o prêmio nas despesas<br />
ordinárias <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>”.<br />
No entanto, nem todas as<br />
apólices de seguro cobrem incidentes<br />
ocorri<strong>do</strong>s na gara-<br />
gem de um prédio. Depois que<br />
acontece um problema como o<br />
exemplifica<strong>do</strong>, em um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
onde não há cobertura feita<br />
por um seguro de responsabilidade<br />
civil, ninguém quer ser o<br />
responsável pela não-contratação<br />
<strong>do</strong> serviço de cobertura garagista.<br />
Esse episódio, <strong>no</strong> entanto,<br />
não impede que muitos proprietários<br />
tenham decisões favoráveis<br />
na justiça contra o lugar<br />
onde mora.<br />
Isso, por que, de acor<strong>do</strong> com<br />
a lei, o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> poderá, sim,<br />
ser responsabiliza<strong>do</strong> pelo furto<br />
ou da<strong>no</strong> quan<strong>do</strong> ficar estabeleci<strong>do</strong><br />
que há aparente segurança <strong>no</strong><br />
local (atualmente 90% <strong>do</strong>s edifícios<br />
mantêm vigias e esquemas<br />
de proteção), como vigia, porteiro<br />
eletrônico, câmeras de vídeo,<br />
mesmo se a convenção tiver cláusula<br />
de exclusão de responsabilidade<br />
nesses casos. Com base<br />
apenas na aparência da segurança,<br />
um condômi<strong>no</strong> pode acionar<br />
a justiça e ganhar uma causa contra<br />
o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>.<br />
Entretanto, mesmo com a<br />
ocorrência de casos como esse,<br />
a lei não garante ganho de causa<br />
a to<strong>do</strong>s que tiverem seu veículo<br />
furta<strong>do</strong> ou danifica<strong>do</strong> dentro<br />
<strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>. A maioria<br />
<strong>do</strong>s prédios hoje ig<strong>no</strong>ra a necessidade<br />
de se contratar um seguro<br />
com cláusula garagista e<br />
preferem que esse tipo de problema<br />
seja resolvi<strong>do</strong> na convenção<br />
con<strong>do</strong>minial, optan<strong>do</strong> por<br />
se eximir de responsabilidade<br />
ou por indenizar a vítima por<br />
meio de rateio das despesas<br />
entre os mora<strong>do</strong>res, o que representa<br />
um acréscimo na taxa<br />
de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, até mesmo para<br />
o proprietário <strong>do</strong> veículo furta<strong>do</strong><br />
ou danifica<strong>do</strong> na garagem.<br />
Mesmo parecen<strong>do</strong> ser a<br />
melhor maneira de se evitar<br />
<strong>do</strong>res de cabeça, a contratação<br />
Antônio Sérgio Aqui<strong>no</strong> Ribeiro*<br />
Seguro nas garagens<br />
de um seguro que cubra<br />
eventuais despesas desse tipo<br />
exige que haja condições na<br />
apólice que precisam ser<br />
cumpridas para que o proprietário<br />
<strong>do</strong> bem tenha seu prejuízo<br />
ressarci<strong>do</strong> pela segura<strong>do</strong>ra.<br />
O contrato deve incluir,<br />
por exemplo, a cláusula de<br />
responsabilidade civil para<br />
guarda de veículos de terceiros<br />
ou garagista.<br />
Como ilustração, nas apólices<br />
existentes <strong>no</strong> merca<strong>do</strong>,<br />
é necessário informar se o<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> mantém um ma<strong>no</strong>brista<br />
devidamente habilita<strong>do</strong><br />
para que da<strong>no</strong>s sejam cobertos.<br />
Se não houver, só poderão<br />
ser contratadas coberturas<br />
contra incêndio, roubo<br />
ou furto qualifica<strong>do</strong>. Isso acontece<br />
porque, por exemplo, se<br />
estou ma<strong>no</strong>bran<strong>do</strong> na garagem<br />
e bato o carro, sou eu o<br />
responsável pelo da<strong>no</strong>, e não<br />
o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>.<br />
Há também outros casos<br />
particulares que merecem<br />
atenção. No caso de motos,<br />
por exemplo, é preciso que<br />
estas estejam fixadas ao solo<br />
ou em estruturas de construção<br />
por correntes fechadas<br />
com cadea<strong>do</strong> para que o bem<br />
seja segura<strong>do</strong>. Se o furto ocorrer<br />
fora destas condições, dificilmente<br />
haverá restituição<br />
pela segura<strong>do</strong>ra.<br />
No entanto, se a falta da<br />
corrente foi uma negligência<br />
<strong>do</strong> síndico, que não providenciou<br />
a instalação, ele poderá<br />
ser responsabiliza<strong>do</strong><br />
por erro ou omissões cometi<strong>do</strong>s<br />
exclusivamente <strong>no</strong><br />
exercício de sua função.<br />
*Advoga<strong>do</strong> <strong>do</strong> escritório<br />
Aqui<strong>no</strong> Ribeiro<br />
Advoga<strong>do</strong>s Associa<strong>do</strong>s<br />
Tel.: (13) 3223-3212
8<br />
COTIDIANO<br />
As trepadeiras nas<br />
cercanias <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
Elas são as plantas mais versáteis<br />
em qualquer jardim. As trepadeiras<br />
são assim: acrescentam<br />
charme e romantismo a diversos<br />
projetos, integram ou separam os<br />
espaços <strong>no</strong> jardim com naturalidade,<br />
sejam na forma de cercas,<br />
caminhos com arcos, caramanchões<br />
ou simples e delicadas treliças.<br />
Apesar de tão úteis, é importante<br />
conhecer um pouco<br />
cada tipo de trepadeira e o mo<strong>do</strong><br />
com que se fixam. Assim, é possível<br />
adequá-las melhor ao uso e<br />
ao tipo de suporte. Elas são classificadas<br />
a partir <strong>do</strong> tipo de fixação.<br />
As trepadeiras com gavinhas,<br />
também conhecidas como sarmentosas,<br />
apresentam estruturas,<br />
que podem ser folhas ou ramos<br />
modifica<strong>do</strong>s, capazes de se<br />
enrolar <strong>no</strong> suporte, permitin<strong>do</strong><br />
assim a fixação e ascendência da<br />
planta. Como exemplo, o maracujá<br />
e o amor-agarradinnho. As<br />
trepadeiras volúveis têm caules e<br />
ramos jovens, capazes de se enrolar<br />
na estrutura, durante o crescimento<br />
da planta. Fixan<strong>do</strong>-se em<br />
suportes mais estreitos, como fios<br />
de nylon ou arame, e até mesmo<br />
colunas. Tumbérgia-azul, Madressilva,<br />
Sapatinho-de-judia são as<br />
mais conhecidas.<br />
As trepadeiras recomendadas<br />
para os muros altos e de grande<br />
extensão são aquelas com raízes<br />
adventícias, por emitir, diretamente,<br />
<strong>do</strong> caule, raízes modificadas<br />
que penetram e grudam <strong>no</strong><br />
suporte, com muita aderência. As<br />
buganvílias, muito conhecidas,<br />
não são trepadeiras, mas podem<br />
ser conduzidas sobre diversos suportes,<br />
desde que bem amarradas.<br />
Durante o crescimento, seus<br />
ramos iniciam eretos e pendem<br />
após atingir certo comprimento.<br />
Revestimento de muros<br />
Os muros geralmente são sisu<strong>do</strong>s,<br />
chegan<strong>do</strong> até ser antipáticos<br />
aos pedestres que passam<br />
pela calçada. Com uma trepadeira<br />
bem conduzida, os muros podem<br />
ganhar graciosidade e beleza,<br />
pois os contor<strong>no</strong>s naturais e<br />
curvilíneos da planta suavizam as<br />
linhas rígidas da construção. Além<br />
disso, o muro sempre ganha pelos<br />
me<strong>no</strong>s alguns centímetros em<br />
altura, favorecen<strong>do</strong> desta forma<br />
a privacidade e a proteção contra<br />
a poluição.<br />
Quem disse que<br />
muros, cercas e<br />
alambra<strong>do</strong>s <strong>do</strong><br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> devem<br />
ser feios? As plantas<br />
são um recurso<br />
muito utiliza<strong>do</strong> por<br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s, que<br />
além de embelezar<br />
a fachada, garante<br />
privacidade e<br />
proteção contra<br />
a poluição<br />
Neste caso, podem ser usadas<br />
tanto trepadeiras volúveis e sarmentosas<br />
como arbustos escandentes.<br />
Só o manejo e o tutoramento<br />
serão diferentes. As trepadeiras<br />
necessitarão de suportes que<br />
as levem até o topo <strong>do</strong>s muros, indican<strong>do</strong><br />
o caminho. Estes suportes<br />
podem ser fixos ou temporários,<br />
disso vai depender a espécie escolhida<br />
e suas características. Trepadeiras<br />
lenhosas que engrossam o<br />
caule com o passar <strong>do</strong>s a<strong>no</strong>s, dispensarão<br />
os tutores depois de bem<br />
estabelecidas. Este tipo de trepadeira<br />
é o que dá mais altura e corpo<br />
ao coroamento <strong>do</strong>s muros,<br />
como as buganvílias. Coroamentos<br />
mais suaves podem ser feitos com<br />
ipoméias, por exemplo. Este tipo<br />
de utilização deve atentar para o<br />
bem estar <strong>do</strong>s pedestres também.<br />
Galhos espinhosos e compri<strong>do</strong>s,<br />
penden<strong>do</strong> sobre o caminho, podem<br />
ferir as pessoas e render sérios<br />
incômo<strong>do</strong>s. Melhor cuidar para<br />
que a trepadeira traga somente alegrias<br />
e flores, com amarrações e<br />
podas periódicas.<br />
Quanto mais áspera a parede<br />
ou muro, melhor para estas trepadeiras<br />
subirem. Ambas só podem<br />
ser cultivadas com sol ple<strong>no</strong><br />
ou meia-sombra e preferem que<br />
a construção não tenha acabamento,<br />
sen<strong>do</strong> apenas chapiscada com<br />
concreto. A falsa-vinha, <strong>no</strong> entanto,<br />
adere também em paredes<br />
com pintura ou com tijolo à vista.<br />
Cercas e alambra<strong>do</strong>s<br />
As cercas ou alambra<strong>do</strong>s podem<br />
ser revesti<strong>do</strong>s com trepadeiras.<br />
Para este tipo de suporte, as<br />
trepadeiras mais indicadas são as<br />
floríferas, de crescimento rápi<strong>do</strong>,<br />
principalmente as volúveis e com<br />
gavinhas. As cercas e portões com<br />
trepadeiras podem ser muito<br />
úteis, esconden<strong>do</strong> estruturas feias,<br />
e protegen<strong>do</strong> o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> da<br />
poluição, seja ela provocada pelo<br />
pó ou pelo som. Além disso, elas<br />
resguardam a área interna e o jardim<br />
de olhares curiosos, garantin<strong>do</strong><br />
a privacidade <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res.<br />
Para que a cerca feche bem rápi<strong>do</strong>,<br />
recomendam-se mudas sadias,<br />
de um metro altura, a cada 2<br />
metros lineares da cerca. Quan<strong>do</strong><br />
bem conduzidas, adubadas e podadas,<br />
as cercas de trepadeiras<br />
ganham corpo e muitas flores, alteran<strong>do</strong><br />
a paisagem. Algumas espécies<br />
indicadas para este uso são<br />
a tumbérgia-azul, o lençol-branco,<br />
a ipoméia e o amor-agarradinho.<br />
*<strong>Jornal</strong>ista e colabora<strong>do</strong>ra <strong>do</strong><br />
<strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong><br />
DICAS<br />
Fevereiro de 2009<br />
Cravo e gergelim contra formigas<br />
Manter os ambientes limpos é a principal forma de evitar o<br />
“ataque” de formigas <strong>do</strong>mésticas, uma vez que seu controle é<br />
extremamente difícil. Elas instalam-se em frestas e rachaduras<br />
das construções e podem facilmente dividir a colônia em colônias<br />
me<strong>no</strong>res. O cravo-da-índia é repelente desse tipo de formiga.<br />
As cortadeiras saúvas têm o hábito de deixar trilhas <strong>no</strong>s locais<br />
onde coletam os vegetais, de forma que é simples seguir e descobrir<br />
onde está a colônia. No entanto, as quenquéns, além de<br />
buscar “suprimentos” durante a <strong>no</strong>ite, não deixam trilhas e por<br />
isso a sua localização e controle é mais difícil. Dentre os principais<br />
méto<strong>do</strong>s de controle, o uso de iscas formicidas e inseticidas<br />
em pó são os que mais se destacam. O gergelim e o agave são<br />
tóxicos para o fungo que serve de alimento às formigas. Colocar<br />
gergelim próximo aos ninhos pode ajudar <strong>no</strong> combate a essas<br />
pragas. Ao contrário <strong>do</strong> que muitos pensam, os pedaços vegetais<br />
carrega<strong>do</strong>s não servem para alimentação da colônia, mas sim,<br />
para alimentar uma espécie de fungo que, por sua vez, será o<br />
alimento das formigas.<br />
Crian<strong>do</strong> <strong>no</strong>vas garagens<br />
Nas grandes cidades <strong>do</strong> Brasil, uma vaga de garagem tem atingi<strong>do</strong><br />
o preço de até R$ 30 mil, em razão da raridade/dificuldade<br />
<strong>no</strong> local e <strong>do</strong> interesse <strong>do</strong> compra<strong>do</strong>r. Diante <strong>do</strong> aumento da<br />
procura por imóveis com mais vagas, sua quantidade tem si<strong>do</strong><br />
determinante para facilitar a comercialização. A maioria <strong>do</strong>s problemas<br />
referentes à garagem tem solução e cabe ao síndico buscar<br />
orientação técnica que, certamente, irá melhorar a convivência<br />
e valorizar todas as unidades. Às vezes, a instalação de paletes<br />
ou execução de uma obra cria <strong>no</strong>vas vagas. Nesse caso, caberá a<br />
to<strong>do</strong>s os proprietários, sem exceção, pagar a taxa extra necessária<br />
à criação de <strong>no</strong>vas vagas, quan<strong>do</strong> o problema for defeito de<br />
edificação e o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> tiver "<strong>do</strong>rmi<strong>do</strong> <strong>no</strong> ponto" e perdi<strong>do</strong> o<br />
direito de acionar a construtora em decorrência da prescrição. A<br />
solução definitiva deve sempre ser acompanhada <strong>do</strong> registro na<br />
alteração da convenção <strong>no</strong> Cartório de Registro de Imóveis, que<br />
constará a <strong>no</strong>va regulamentação para evitar dúvidas e que dê tranquilidade<br />
a to<strong>do</strong>s os usuários.<br />
Equipamentos de desentupimento<br />
To<strong>do</strong>s os serviços de desentupimento, tanto em nível residencial,<br />
comercial, con<strong>do</strong>minial ou industrial, são realiza<strong>do</strong>s com<br />
equipamentos eletromotoriza<strong>do</strong>s. Para cada tipo de obstrução,<br />
existe um tipo específico de ponta desentupi<strong>do</strong>ra. Por exemplo,<br />
para entupimentos de colunas provenientes de sacadas com plantas,<br />
geralmente, a obstrução é devida ao acúmulo de raízes de<br />
plantas. Assim, utiliza-se uma ponta cortante. Para colunas das<br />
áreas de serviço e banheiros, as obstruções são causadas por<br />
cabelos, fios e similares. Neste caso, é utilizada uma ponta de rosca-sem-fim,<br />
que tem a função de puxar a sujeira, ou empurrar,<br />
conforme o senti<strong>do</strong> de rotação <strong>do</strong> cabo. Os cabos têm medida<br />
padronizada de 6 metros por lance. Isso facilita o cálculo da metragem<br />
de atuação, a partir da qual calculamos o custo <strong>do</strong> serviço,<br />
uma vez que esta depende da metragem total de encanamentos<br />
obstruí<strong>do</strong>s. Os equipamentos <strong>no</strong>s permitem realizar a maioria <strong>do</strong>s<br />
serviços de desentupimento, sem a necessidade de rompimento<br />
de ca<strong>no</strong>s, paredes etc. Em geral, basta um sifão, uma tampa de<br />
ralo, ou outro ponto de entrada que não necessita quebra.
Fevereiro de 2009 9<br />
JURISPRUDÊNCIA<br />
ÁREA COMUM<br />
Processo: REsp 214680 /<br />
SP - RECURSO ESPECIAL -<br />
1999/0042832-3<br />
Ministro Ruy Rosa<strong>do</strong> de<br />
Aguiar<br />
DJ 16/11/1999 p. 214<br />
LEXSTJ vol. 128 p. 228<br />
RSTJ vol. 130 p. 366<br />
Decisão: 10/08/1999<br />
CONDOMÍNIO. Área<br />
comum. Prescrição. Boa-fé.<br />
Área destinada a corre<strong>do</strong>r,<br />
que perdeu sua finalidade<br />
com a alteração <strong>do</strong> projeto e<br />
veio a ser ocupada com exclusividade<br />
por alguns condômi<strong>no</strong>s,<br />
com a concordância<br />
<strong>do</strong>s demais. Consolidada a<br />
situação há mais de vinte<br />
a<strong>no</strong>s sobre área não indispensável<br />
à existência <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>,<br />
é de ser manti<strong>do</strong> o statu<br />
quo. Aplicação <strong>do</strong> princípio<br />
da boa-fé (supressio).<br />
Recurso conheci<strong>do</strong> e<br />
provi<strong>do</strong>.<br />
ACIDENTE<br />
QUEDA DE ESCADA<br />
Processo: REsp 471686 /<br />
MG - RECURSO ESPECIAL -<br />
2002/0125634-3<br />
Ministro Aldir Passarinho<br />
Junior<br />
DJ 27/08/2007 p. 256<br />
Decisão: 26/06/2007<br />
Ementa<br />
CIVIL E PROCESSUAL.<br />
ACIDENTE. QUEDA DE ES-<br />
CADA. AÇÃO DE INDENI-<br />
ZAÇÃO.<br />
RECURSO ESPECIAL.<br />
OMISSÕES NO JULGADO.<br />
NULIDADE. INEXISTÊNCIA.<br />
TRATAMENTO DESI-<br />
GUAL ENTRE AS PARTES.<br />
PREQUESTIONAMENTO.<br />
AUSÊNCIA.<br />
INADEQUAÇÃO DO<br />
GUARDA-CORPO. CULPA<br />
DA CONSTRUTORA. MATÉ-<br />
RIA FÁTICA.<br />
REEXAME. IMPOSSIBILI-<br />
DADE. RESPONSABILIDA-<br />
DE EXTRACONTRATUAL.<br />
JUROS DE MORA. SÚMULAS<br />
N. 282 E 356-STF, E 7 E 54-STJ.<br />
I. A deficiência de pré-questionamento<br />
impede a apreciação<br />
<strong>do</strong> recurso em toda a extensão<br />
pretendida pela parte.<br />
II. Enfrenta<strong>do</strong> o tema da aplicação<br />
da <strong>no</strong>rma NBR 9.077/1985,<br />
da ABNT, não se vislumbra omissão<br />
que possa inquinar o aresto<br />
estadual de nulidade, mas apenas<br />
o inconformismo da parte, que<br />
teve contrariada sua pretensão.<br />
III. Reconheci<strong>do</strong> pelo Tribunal<br />
estadual, sobera<strong>no</strong> <strong>no</strong> exame da<br />
prova, a culpa exclusiva da ré,<br />
construtora <strong>do</strong> edifício, cujas escadas<br />
não atenderam as especificações<br />
constantes da legislação<br />
municipal, a controvérsia recai <strong>no</strong><br />
óbice da Súmula n. 7 <strong>do</strong> STJ.<br />
IV. “Os juros moratórios fluem<br />
a partir <strong>do</strong> evento da<strong>no</strong>so, em<br />
caso de responsabilidade extracontratual”<br />
(Súmula n. 54 - STJ).<br />
V. Recurso especial não<br />
conheci<strong>do</strong>.<br />
PENHORA - ELEVADOR<br />
Processo: REsp 259994 / SP<br />
- RECURSO ESPECIAL - 2000/<br />
0049907-2<br />
Ministro Jorge Scartezzini<br />
DJ 22/11/2004 p. 345<br />
RSTJ vol. 192 p. 414<br />
Decisão: 21/09/2004<br />
Ementa<br />
PROCESSO CIVIL - RE-<br />
CURSO ESPECIAL - EMBAR-<br />
GOS À EXECUÇÃO - OBJETO<br />
DA PENHORA - ELEVADOR<br />
DE EDIFÍCIO DE APARTA-<br />
MENTOS EM CONDOMÍNIO<br />
- IMPOSSIBILIDADE - BEM<br />
DE USO COMUM DOS CON-<br />
DÔMINOS - ART. 3º DA LEI<br />
Nº 4.591/64 - DISSÍDIO PRE-<br />
TORIANO COMPROVADO.<br />
1. Esta Corte de Uniformização<br />
Infraconstitucional tem decidi<strong>do</strong><br />
que, a teor <strong>do</strong> art. 255 e parágrafos<br />
<strong>do</strong> RISTJ, para comprovação<br />
e apreciação <strong>do</strong> dissídio jurisprudencial,<br />
devem ser mencionadas<br />
e expostas as circunstâncias<br />
que identificam ou asseme-<br />
lham os casos confronta<strong>do</strong>s, bem<br />
como juntadas cópias integrais de<br />
tais julga<strong>do</strong>s ou, ainda, cita<strong>do</strong> repositório<br />
oficial de jurisprudência.<br />
In casu, foi realiza<strong>do</strong> o devi<strong>do</strong><br />
cotejo analítico, ten<strong>do</strong> si<strong>do</strong>, também,<br />
junta<strong>do</strong> o inteiro teor <strong>do</strong><br />
acórdão paradigma, motivo pelo<br />
qual se deve conhecer da divergência<br />
aventada.<br />
II. É inadmissível a penhora de<br />
eleva<strong>do</strong>r de edifício de apartamentos,<br />
porquanto se encontra<br />
incorpora<strong>do</strong> à estrutura <strong>do</strong> prédio,<br />
constituin<strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> de<br />
to<strong>do</strong>s e sen<strong>do</strong> insuscetível de divisão,<br />
de alienação em separa<strong>do</strong><br />
ou de utilização exclusiva por<br />
qualquer condômi<strong>no</strong>. Incidência<br />
<strong>do</strong> art. 3º da Lei nº 4.591/64.<br />
III. Precedente (REsp nº<br />
89.721/RJ).<br />
IV. Recurso conheci<strong>do</strong> e<br />
provi<strong>do</strong> para, reforman<strong>do</strong> o v.<br />
acórdão recorri<strong>do</strong>, desconstituir<br />
a penhora efetuada sobre<br />
os eleva<strong>do</strong>res <strong>do</strong> edifício de<br />
apartamentos em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
ora recorrente.<br />
COBRANÇA DE<br />
QUOTAS CONDOMINIAIS<br />
Processo: REsp 187493 / SP<br />
- RECURSO ESPECIAL - 1998/<br />
0065071-7<br />
Ministro Luis Felipe Salomão<br />
DJe 28/10/2008<br />
Decisão: 16/10/2008<br />
Ementa<br />
COBRANÇA DE QUOTAS<br />
CONDOMINIAIS. PENHORA<br />
INCIDENTE SOBRE DIREITOS<br />
DE COMPROMISSO DE COM-<br />
PRA E VENDA, RELATIVO A<br />
IMÓVEL FINANCIADO PELO<br />
SFH. EMBARGOS DE TERCEI-<br />
RO QUE VISAM DESCONSTI-<br />
TUIR O ATO CONSTRITIVO,<br />
SOB A ALEGAÇÃO DE INTE-<br />
RESSE SOCIAL. IMPENHORA-<br />
BILIDADE AFASTADA. PREVA-<br />
LÊNCIA DO DIREITO DO<br />
CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO<br />
“PROPTER REM”. SE A SU-<br />
POSTA AFRONTA A DISPOSI-<br />
TIVO LEGAL OCORRER NO<br />
JULGAMENTO DA APELA-<br />
ÇÃO, NECESSÁRIA A INTER-<br />
POSIÇÃO DOS EMBARGOS<br />
DE DECLARAÇÃO, A FIM DE<br />
QUE A MATÉRIA SEJA PRE-<br />
QUESTIONADA PELO TRIBU-<br />
NAL DE ORIGEM. DISSÍDIO<br />
NÃO DEMONSTRADO.<br />
1. Em sede de recurso especial<br />
não se examina argüição de<br />
ofensa a texto da Lei Maior.<br />
II. Se a questão federal surgir<br />
<strong>no</strong> julgamento da apelação, sem<br />
que sobre ela tenha o Tribunal<br />
local se manifesta<strong>do</strong>, cumpre ao<br />
recorrente ventilá-la em embargos<br />
de declaração, sob pena de a<br />
omissão inviabilizar o conhecimento<br />
<strong>do</strong> recurso por falta de pré<br />
questionamento.<br />
III. Precedentes das duas Turmas<br />
que integram a Segunda Seção<br />
deste Tribunal admitem a penhora<br />
de imóvel financia<strong>do</strong> pelo<br />
Sistema Financeiro de Habitação<br />
para pagamento de taxas con<strong>do</strong>miniais,<br />
não obstan<strong>do</strong> o fato de<br />
ser considera<strong>do</strong> bem de família,<br />
a teor <strong>do</strong> art.<br />
3º, IV, da Lei nº 8.009/90.<br />
IV. Hipótese em que o ato<br />
constritivo não recaiu sobre o<br />
imóvel em si, mas sobre os direitos<br />
que exerce o compromissário-compra<strong>do</strong>r.<br />
V. Ausência de interesse da<br />
entidade integrante <strong>do</strong> SFH para<br />
argüir a impenhorabilidade prevista<br />
na Lei nº 8.009/90.<br />
VI. Sen<strong>do</strong> a ação principal uma<br />
demanda de cobrança de despesas<br />
con<strong>do</strong>miniais (obrigação<br />
“propter rem”), não se pode afirmar<br />
que o interesse da promitente-vende<strong>do</strong>ra<br />
seja pre<strong>do</strong>minante<br />
em relação ao <strong>do</strong> Con<strong>do</strong>mínio.<br />
Precedente da 3ª Turma.<br />
VII. No tocante ao dissídio<br />
interpretativo, a recorrente não<br />
cui<strong>do</strong>u de cumprir o disposto <strong>no</strong><br />
art. 541, parágrafo único, <strong>do</strong><br />
CPC e 255, § 2º, <strong>do</strong> RISTJ, mencionan<strong>do</strong><br />
as circunstâncias que<br />
identifiquem ou assemelhem as<br />
hipóteses confrontadas.<br />
Recurso não conheci<strong>do</strong>.<br />
COBRANÇA. QUOTAS<br />
DE CONDOMÍNIO<br />
Processo: AgRg <strong>no</strong> REsp<br />
945935 / SP - AGRAVO REGI-<br />
MENTAL NO RECURSO ES-<br />
PECIAL - 2007/0094930-0<br />
Ministro Ari Pargendler<br />
DJe 03/11/2008<br />
Decisão: 02/09/2008<br />
CIVIL. COBRANÇA.<br />
QUOTAS DE CONDOMÍ-<br />
NIO. A responsabilidade pelo<br />
pagamento das quotas con<strong>do</strong>miniais<br />
pode recair tanto sobre<br />
o promitente compra<strong>do</strong>r<br />
como sobre o promitente vende<strong>do</strong>r,<br />
a depender das circunstâncias<br />
<strong>do</strong> caso concreto. Na<br />
hipótese em que o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
não toma conhecimento da<br />
cessão de direitos, o cedente,<br />
titular <strong>do</strong> <strong>do</strong>mínio <strong>do</strong> imóvel,<br />
é parte legítima na ação de<br />
cobrança, fican<strong>do</strong> afastada a<br />
responsabilidade <strong>do</strong> cessionário/adquirente.<br />
Agravo regimental<br />
não provi<strong>do</strong>.<br />
FURTO DE ENERGIA<br />
Processo: RHC 11794 / CE<br />
- RECURSO ORDINARIO EM<br />
HABEAS CORPUS - 2001/<br />
0106719-0<br />
Ministro Edson Vidigal<br />
DJ 04/02/2002 p. 419<br />
LEXSTJ vol. 151 p. 250<br />
Decisão: 27/11/2001<br />
PROVA INCONTRO-<br />
VERSA RECURSO EM HA-<br />
BEAS CORPUS. FURTO<br />
DE ENERGIA. NEGATIVA<br />
DE AUTORIA.<br />
Por se verificar, de forma<br />
patente, que o locatário não tinha<br />
conhecimento da fiação irregular<br />
<strong>no</strong> imóvel por ele aluga<strong>do</strong>,<br />
tampouco dela se beneficiava<br />
para diminuir o valor da<br />
sua conta de energia, impõese<br />
o trancamento da ação penal,<br />
por evidente ausência de<br />
justa causa.<br />
Recurso ordinário provi<strong>do</strong>.<br />
Fonte:www.stj.jus.br/SCON/<br />
jurisprudencia
10<br />
PAPO DE GARAGEM<br />
Cuida<strong>do</strong> com o que diz<br />
Durante a assembléia, o síndico ou mesmo o condômi<strong>no</strong> deve tomar cuida<strong>do</strong> com tu<strong>do</strong> o<br />
que fala. Algumas afirmações podem gerar condenações judiciais por calúnia e difamação. Sempre<br />
que faz declarações sobre gestões anteriores, o síndico pode assumir o risco de atribuir<br />
falsamente um fato defini<strong>do</strong> como crime. Segun<strong>do</strong> o entendimento <strong>do</strong> Tribunal de Justiça <strong>do</strong> Rio<br />
de Janeiro, o fato de estar prestan<strong>do</strong> contas de sua gestão, perante os condômi<strong>no</strong>s, não autoriza<br />
o síndico a fazer afirmações acusatórias sem nenhuma relevância para apreciação da matéria,<br />
principalmente em ações ocorridas antes de sua administração. Acusações feitas a funcionários<br />
também podem gerar problemas judiciais. O TJ/RJ caracterizou da<strong>no</strong> moral sobre um zela<strong>do</strong>r<br />
acusa<strong>do</strong> em assembléia de furto, favorecimentos em troca de propinas e de freqüentes desrespeitos<br />
às regras <strong>do</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>. A calúnia pode ser a declaração, em assembléia, por parte <strong>do</strong><br />
síndico, que determina<strong>do</strong> condômi<strong>no</strong> emitiu cheque sem fun<strong>do</strong>s, ou até a divulgação de carta<br />
aberta em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> sobre o comportamento de algum mora<strong>do</strong>r.<br />
Manaus: problemas de cidade grande<br />
A cidade de Manaus, capital <strong>do</strong> Amazonas, voltou a ser um el<strong>do</strong>ra<strong>do</strong> econômico. Nos últimos<br />
seis a<strong>no</strong>s, o PIB cresceu quase 100% e a estimativa para este a<strong>no</strong> é de uma evolução de 9%, com<br />
geração de 120 mil empregos. No bairro de Ponta Negra, o mais <strong>no</strong>bre da cidade, o reflexo disso<br />
salta aos olhos com empreendimentos imobiliários de alto luxo. Às margens <strong>do</strong> rio Negro, apartamentos<br />
de luxo são comercializa<strong>do</strong>s por até R$ 2 milhões. Há, porém, um problema. Documentos<br />
da Procura<strong>do</strong>ria-Geral <strong>do</strong> Esta<strong>do</strong> atestam que alguns <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s estão sen<strong>do</strong> construí<strong>do</strong>s em terras<br />
públicas. Soma<strong>do</strong>s, os terre<strong>no</strong>s valem R$ 700 milhões. Outro problema vivi<strong>do</strong> pelos mora<strong>do</strong>res<br />
de Manaus, como conseqüência <strong>do</strong> crescimento da cidade, é a falta de segurança, que levou as<br />
pessoas a procurarem moradia mais segura, <strong>no</strong> caso os <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s verticais. Com a antiga legislação<br />
havia dificuldades na criação de projetos de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s fecha<strong>do</strong>s de casas, de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s<br />
unifamiliares, o <strong>no</strong>vo Pla<strong>no</strong> Diretor possibilita projetos de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s fecha<strong>do</strong>s de casas.<br />
O milagre da sirene<br />
O <strong>no</strong>me oficial da rua é Neuza de Fátima Ferreira. Mas, atualmente, ficou mais conhecida<br />
como Rua da Sirene. Cansa<strong>do</strong>s da violência, desde o mês passa<strong>do</strong> os mora<strong>do</strong>res da via, que fica<br />
<strong>no</strong> Pinheirinho, na Zona Sul de Curitiba, botaram para funcionar um sistema alternativo de<br />
segurança. As sirenes, hoje, estão colocadas em 36 das 38 casas da rua. Quan<strong>do</strong> alguém vê na<br />
região um assalto ou qualquer outro motivo de alarme, enfia o de<strong>do</strong> <strong>no</strong> botão para alertar os<br />
vizinhos. E o resulta<strong>do</strong> já apareceu: o local não tem peque<strong>no</strong>s furtos, assaltos e outros crimes há<br />
um mês. Normalmente usam-se sirenes eletrônicas de 120 decibéis a 1 metro de distância,<br />
existem também sirenes que reproduzem a voz humana, a sirene de polícia e o lati<strong>do</strong> de um<br />
cachorro. Deve ser instala<strong>do</strong> em local de difícil acesso e que não abafe o som, de preferência,<br />
devem ser aplica<strong>do</strong>s <strong>no</strong> mínimo duas sirenes em locais opostos da edificação, para que em caso<br />
de sabotagem de uma delas a outra possa dar o alarme a tempo.<br />
Distrito Federal com imóveis de luxo<br />
Dentre a variada oferta de imóveis <strong>no</strong> Distrito Federal, é possível encontrar empreendimentos<br />
luxuosos, que são o sonho de consumo da maioria <strong>do</strong>s brasilienses. Eles têm um conceito específico<br />
e diferencia<strong>do</strong> e garantem conforto e qualidade de vida aos mora<strong>do</strong>res. Para satisfação das<br />
construtoras, esses apartamentos são muito procura<strong>do</strong>s por aqueles que podem pagar, muitas<br />
vezes, R$ 1 milhão, por exemplo, por uma unidade dentro <strong>do</strong> requinte de <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s de excelente<br />
qualidade. O imóvel de luxo é um produto exclusivo, que traz diversos diferenciais de arquitetura,<br />
acabamento, conforto e tec<strong>no</strong>logia. Normalmente, esses imóveis são amplos, possuem<br />
localização privilegiada, vizinhança atrativa e ambientes especiais. Além disso, tem que ter um<br />
acabamento de primeira, com mármore, granito ou porcelanato. Cada cliente tem uma preferência<br />
e o construtor tem que ter flexibilidade para atendê-lo. O público que adquire os apartamentos<br />
de luxo, com perfil bem defini<strong>do</strong>, também exige qualidade maior nesses empreendimentos.<br />
VALE A PENA LER<br />
A Lei <strong>do</strong> Bem de Família<br />
tem recebi<strong>do</strong> uma interpretação<br />
extremamente elástica<br />
por parte <strong>do</strong> Superior Tribunal<br />
de Justiça (STJ), permitin<strong>do</strong><br />
que o patrimônio residencial<br />
das pessoas fique protegi<strong>do</strong><br />
nas mais diversas circunstâncias.<br />
Mas, como<br />
acontece com as borrachas e<br />
elásticos, há sempre um limite<br />
máximo de flexão.<br />
Tal limite foi aponta<strong>do</strong> em<br />
decisão <strong>do</strong> STJ em recurso<br />
especial (518.711/RO) envolven<strong>do</strong><br />
dívida de casal separa<strong>do</strong><br />
de fato, sem partilha, em<br />
que cada cônjuge pretendia<br />
afastar da penhora o imóvel<br />
em que residia, sob a alegação<br />
de tratar-se de bem ampara<strong>do</strong><br />
pela Lei 8.009/90.<br />
A ementa <strong>do</strong> acórdão elucida<br />
bem a questão, não deixan<strong>do</strong><br />
margem de dúvida.<br />
Veja, na íntegra:<br />
“O Superior Tribunal de Justiça<br />
já consoli<strong>do</strong>u seu entendimento<br />
<strong>no</strong> senti<strong>do</strong> de que a<br />
proteção ao bem de família<br />
pode ser estendida ao imóvel<br />
<strong>no</strong> qual resida o deve<strong>do</strong>r solteiro<br />
e solitário. Esse entendimento,<br />
porém, não se estende<br />
à hipótese de mera separação<br />
de fato entre cônjuges, com a<br />
migração de cada um deles<br />
para um <strong>do</strong>s imóveis pertencentes<br />
ao casal, por três motivos:<br />
(I) primeiro, porque a sociedade<br />
conjugal, <strong>do</strong> ponto de<br />
vista jurídico, só se dissolve<br />
para separação judicial; (II) segun<strong>do</strong>,<br />
porque antes de realizada<br />
a partilha não é possível<br />
atribuir a cada cônjuge a propriedade<br />
integral <strong>do</strong> imóvel<br />
[em] que reside; eles são coproprietários<br />
de to<strong>do</strong>s os bens<br />
<strong>do</strong> casal, em frações-ideais;<br />
(III) terceiro, porque admitir<br />
que se estenda a proteção a<br />
<strong>do</strong>is bens de família em decorrência<br />
da mera separação de<br />
fato <strong>do</strong>s cônjuges-deve<strong>do</strong>res<br />
facilitaria a fraude aos objetivos<br />
da Lei”.<br />
O relatório <strong>do</strong> ministro<br />
Ari Pargendler esclarece que<br />
a sentença de primeiro grau<br />
reconhecera a responsabilidade<br />
solidária <strong>do</strong> casal pelos<br />
bens da sociedade deve<strong>do</strong>ra,<br />
Fevereiro de 2009<br />
Luiz Fernan<strong>do</strong> Queiroz*<br />
Limite ao bem<br />
de família<br />
por que esta fora dissolvida<br />
irregularmente, “mas excluiu<br />
da penhora o imóvel onde a<br />
mulher reside com a família,<br />
manten<strong>do</strong> a constrição sobre<br />
outros imóveis, inclusive sobre<br />
aquele em que o varão<br />
reside”. No tribunal de justiça<br />
a sentença foi mantida,<br />
porque “a Lei 8.009/90 destina-se<br />
a proteger não o deve<strong>do</strong>r,<br />
mas a sua família. Assim,<br />
a impenhorabilidade nela<br />
prevista abrange o imóvel<br />
residencial <strong>do</strong> casal ou da<br />
entidade familiar, não alcançan<strong>do</strong><br />
o deve<strong>do</strong>r que reside<br />
solitário após separação de<br />
fato da família”. Em seu voto,<br />
ministro julgou que o imóvel<br />
ocupa<strong>do</strong> pelo varão também<br />
deveria ser beneficia<strong>do</strong> pela<br />
impenhorabilidade, já que a<br />
separação ocorreu antes <strong>do</strong><br />
tempo em que praticaram a<br />
fraude e não depois.<br />
Em voto-vista, a ministra<br />
Nancy Andrighi discor<strong>do</strong>u da<br />
posição <strong>do</strong> ministro-relator,<br />
aduzin<strong>do</strong> que a proteção <strong>do</strong><br />
bem de família “não abrange<br />
apenas o deve<strong>do</strong>r solteiro.<br />
Abrange também o viúvo, o<br />
separa<strong>do</strong> judicialmente e o divorcia<strong>do</strong>”.<br />
No caso <strong>do</strong>s autos,<br />
contu<strong>do</strong>, “a separação <strong>do</strong>s<br />
cônjuges, aqui, é apenas de<br />
fato, não ten<strong>do</strong> si<strong>do</strong> homologada<br />
judicialmente, até este<br />
momento”. Por isso, “enquanto<br />
não dissolvida a sociedade<br />
conjugal, naturalmente, to<strong>do</strong>s<br />
os direitos e deveres a ela inerentes<br />
permanecem váli<strong>do</strong>s,<br />
inclusive <strong>no</strong> que diz respeito ao<br />
regime de bens”.<br />
Com a ministra Nancy<br />
Andrighi votaram os ministros<br />
Castro Filho, Humberto Gomes<br />
de Barros e Sidnei Beneti,<br />
cada qual manifestan<strong>do</strong><br />
suas razões. O tema é muito<br />
interessante, mas o espaço<br />
acabou. A íntegra <strong>do</strong> acórdão<br />
está publicada na Revista Bonijuris<br />
nº. 539, de outubro/08,<br />
encontran<strong>do</strong>-se disponível <strong>no</strong><br />
sítio www.bonijuris.com.br<br />
ou www.stj.gov.br.<br />
*Autor <strong>do</strong> Guia <strong>do</strong> Con<strong>do</strong>mínio<br />
IOB e colabora<strong>do</strong>r <strong>do</strong><br />
<strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong>
Fevereiro de 2009 11<br />
SEGURANÇA<br />
O crachá faz diferença em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s<br />
Os funcionários <strong>do</strong> seu <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
não utilizam crachás? Mas<br />
deveriam. Aparentemente um<br />
simples cartão plastifica<strong>do</strong> pendura<strong>do</strong><br />
<strong>no</strong> pescoço pode aparentar<br />
inutilidade, mas os crachás ainda<br />
hoje são vistos como um instrumento<br />
de segurança e eficiência <strong>no</strong><br />
serviço presta<strong>do</strong> pelos funcionários<br />
de uma empresa, o que inclui<br />
os <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s, sejam eles peque<strong>no</strong>s<br />
ou grandes. Os crachás, além<br />
de ser um instrumento de identificação,<br />
são vistos como instrumento<br />
capaz de controlar a entrada<br />
de pessoas estranhas à comunidade.<br />
Assim, eles devem ser ofereci<strong>do</strong>s<br />
a visitantes e presta<strong>do</strong>res<br />
de serviço, que entram na área <strong>do</strong><br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, seja para trabalhar<br />
nas áreas comuns, ou nas unidades<br />
privativas. Esta medida maximiza<br />
a segurança em suas dependências<br />
e preserva de uma forma<br />
não ostensiva, a qualidade de vida<br />
<strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s.<br />
Existem muitos tipos de crachá<br />
(código de barras, magnético,<br />
proximidade, botão etc.). Os crachás<br />
de código de barras, por terem<br />
boa apresentação e boa durabilidade<br />
(em média <strong>do</strong>is a<strong>no</strong>s),<br />
são atualmente os mais procura<strong>do</strong>s<br />
pelos <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s e, mesmo<br />
ten<strong>do</strong> mais tec<strong>no</strong>logia, são mais<br />
baratos. Mas to<strong>do</strong>s eles devem<br />
conter informações importantes.<br />
O crachá pode ser uma folha de<br />
papel plastificada, com os da<strong>do</strong>s <strong>do</strong><br />
funcionário e o código de barras.<br />
Existem diversas espessuras de<br />
plástico (pola-seal), mas a mais recomendada,<br />
por sua durabilidade,<br />
é a de 0.010”, além de serem úteis<br />
em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s que possuem rotatividade<br />
de funcionários. Com o<br />
uso e, principalmente, com o possível<br />
descui<strong>do</strong> <strong>do</strong> funcionário, o<br />
crachá pode apresentar ‘orelhas’<br />
nas pontas, por onde entrará a<br />
umidade e danificará o crachá. Tem<br />
a melhor relação custo/benefício.<br />
Crachás em PVC<br />
O crachá pode também ser de<br />
PVC e existem <strong>do</strong>is tipos. O pri-<br />
Dos mais simples aos mais<br />
sofistica<strong>do</strong>s, os crachás ainda<br />
são um instrumento de eficiência<br />
e segurança <strong>no</strong>s <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s.<br />
Eles identificam os funcionários,<br />
controlam a entrada de<br />
visitantes e ainda mostram que<br />
a administração preserva a<br />
qualidade <strong>do</strong>s serviços presta<strong>do</strong>s<br />
meiro tipo, mais antigo, é composto<br />
por uma folha de PVC opaco<br />
ou papel, com os da<strong>do</strong>s <strong>do</strong> funcionário<br />
e o código de barras, imprensa<strong>do</strong><br />
por duas outras folhas<br />
de PVC transparente, e fundi<strong>do</strong>s.<br />
O segun<strong>do</strong> tipo, mais comum, é<br />
constituí<strong>do</strong> por uma folha de<br />
PVC opaco onde são impressos<br />
os da<strong>do</strong>s <strong>do</strong> funcionário e o código<br />
de barras diretamente por<br />
uma impressora especial. To<strong>do</strong>s<br />
os <strong>do</strong>is tipos, com o tempo e,<br />
principalmente, a exposição ao<br />
calor, tornam-se quebradiços. O<br />
segun<strong>do</strong> tipo, além disso, perde<br />
a cor (desbota). Outro aspecto<br />
importante <strong>do</strong>s crachás é a sua<br />
inviolabilidade, ou seja, o código<br />
de barras não pode ser copia<strong>do</strong>,<br />
sob pena de o funcionário<br />
‘fabricar’ um crachá igual ao seu<br />
para que um amigo o use.<br />
O porta-crachá <strong>no</strong>rmalmente<br />
é associa<strong>do</strong> à presilha <strong>do</strong> tipo clipes<br />
e a cordões simples ou <strong>do</strong> tipo<br />
fita personalizada, sen<strong>do</strong> também<br />
que o próprio suporte pode levar<br />
alguma identificação. O porta-crachá<br />
leitoso ou em cores diversas,<br />
pode ser usa<strong>do</strong> na horizontal<br />
ou na vertical, de acor<strong>do</strong><br />
com o layout de seu crachá. O uso<br />
deste acessório é destina<strong>do</strong> a au-<br />
Andréa Mattos*<br />
mentar a durabilidade <strong>do</strong> crachá,<br />
pois evita quebras, mesmo porque<br />
dispensa a furação <strong>do</strong> crachá<br />
evitan<strong>do</strong> sua fragilidade.<br />
Mais tec<strong>no</strong>logia<br />
Nesses peque<strong>no</strong>s ‘adesivos’,<br />
existe muita tec<strong>no</strong>logia, capaz de<br />
evitar da<strong>no</strong>s e até cópias, possibilitan<strong>do</strong><br />
o uso <strong>do</strong> crachá por pessoas<br />
desautorizadas. Os crachás<br />
feitos com em PVC lamina<strong>do</strong>?ABS<br />
são uma prova de resistência ao<br />
calor e flexibilidade. São fabrica<strong>do</strong>s<br />
com o mesmo material utiliza<strong>do</strong><br />
para os cartões de crédito<br />
bancário e impresso por meio de<br />
termografia: processo capaz de<br />
realizar personalização de fotografia<br />
e da<strong>do</strong>s variáveis. Os da<strong>do</strong>s<br />
e a arte <strong>do</strong> cartão são reproduzi<strong>do</strong>s<br />
em uma impressora digital. Já<br />
os crachás de PVC cristal, confecciona<strong>do</strong>s<br />
através <strong>do</strong> processo de<br />
‘fundição’ com duas lâminas de<br />
PVC Cristal nas extremidades e<br />
entre elas uma lâmina de SPID<br />
onde contém os da<strong>do</strong>s variáveis,<br />
ou seja, as informações ficam protegidas<br />
na parte interna <strong>do</strong> Crachá<br />
e os preços de produção são<br />
mais competitivos.<br />
A tec<strong>no</strong>logia também está<br />
presente <strong>no</strong>s códigos de barra.<br />
Existem <strong>no</strong> merca<strong>do</strong> diversos<br />
padrões, como o código puro,<br />
criptografa<strong>do</strong> <strong>do</strong> mais simples ao<br />
mais complexo, modelo DIMEP,<br />
modelo T1000, modelo Top<br />
Data, tu<strong>do</strong> de acor<strong>do</strong> com a necessidade<br />
<strong>do</strong> seu projeto.<br />
*<strong>Jornal</strong>ista e colabora<strong>do</strong>ra <strong>do</strong><br />
<strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong>
12<br />
Carnaval: a maior<br />
festa popular brasileira<br />
O<br />
Carnaval com o passar<br />
<strong>do</strong> tempo, sua arte, sua<br />
glória sua importância <strong>no</strong> cenário<br />
atual, tor<strong>no</strong>u-se uma festa<br />
das grandes massas, principalmente<br />
urbanas, demonstran<strong>do</strong><br />
que o gosto pelo evento é congênito,<br />
pronto a manifestar-se<br />
independente de cor, raça, situação<br />
social ou cultural.<br />
VIAGEM NO TEMPO<br />
A origem <strong>do</strong> carnaval vem<br />
de uma manifestação popular<br />
anterior a era cristã, ten<strong>do</strong> inicia<strong>do</strong><br />
na Itália, com o <strong>no</strong>me de<br />
Saturnálias Greco-romana.<br />
Baco e Momo dividiam as honras<br />
<strong>do</strong> festejo que acontecia<br />
<strong>no</strong>s meses de <strong>no</strong>vembro e dezembro,<br />
durante as comemorações<br />
de Roma, acontecia<br />
então nessa época uma quebra<br />
total de hierarquia em toda sociedade,<br />
escravos, filósofos e<br />
tribu<strong>no</strong>s misturavam-se em<br />
praça pública para festejar sem<br />
distinção ou preconceito. Ali<br />
to<strong>do</strong>s eram iguais.<br />
No Brasil, desde o perío<strong>do</strong><br />
colonial até a primeira República,<br />
o Carnaval foi introduzi<strong>do</strong><br />
com o “entru<strong>do</strong>”, que significa<br />
entrada, trazi<strong>do</strong> de Portugal. Até<br />
o a<strong>no</strong> de 1904, quan<strong>do</strong> foi proibi<strong>do</strong>,<br />
porém relativamente, pois<br />
prevaleceu o entru<strong>do</strong> brutal e<br />
alegre. Brincadeira de início violenta<br />
com o uso de água, farinha<br />
<strong>do</strong> rei<strong>no</strong>, fuligem, gema de<br />
ovo, cal que eram joga<strong>do</strong>s <strong>no</strong>s<br />
passantes desavisa<strong>do</strong>s, causan<strong>do</strong><br />
grandes constrangimentos,<br />
herança de costume português.<br />
Mais tarde então, por volta<br />
de 1940, outras formas de diversão<br />
foram a<strong>do</strong>tadas com<br />
mais civilidade, como os limões<br />
de cheiro perfuma<strong>do</strong> em forma<br />
de bombinha ovalada precursora<br />
da lança perfume.<br />
Os bailes de Carnaval durante<br />
o seu início, eram anima<strong>do</strong>s<br />
por polcas, valsas, quadrilhas,<br />
entretanto em 1946, houve<br />
uma mudança que iria i<strong>no</strong>var<br />
os carnavais futuros, apareceu<br />
<strong>no</strong> Rio de Janeiro um bate<strong>do</strong>r<br />
de bumbo, Zé Pereira, que<br />
era o <strong>no</strong>me da<strong>do</strong> ao Zabumba.<br />
Daí, então, to<strong>do</strong>s passaram a<br />
a<strong>do</strong>tar em seus grupos musicais<br />
o zabumba.<br />
Viva o Zé Pereira<br />
Viva o Carnal<br />
Viva a bebedeira<br />
Nos dias de Carnaval<br />
Com o tempo outros movimentos<br />
foram surgin<strong>do</strong>, outros<br />
grupos foram se forman<strong>do</strong>, sain<strong>do</strong><br />
não se sabe de onde, como o<br />
grito de guerra <strong>do</strong>s voluntários <strong>do</strong><br />
Deus Momo. Os jornais da época<br />
os classificavam como “Infernais”,<br />
“Diabólicos”, “Ensurdece<strong>do</strong>res”.<br />
Então, surgiu o uso <strong>do</strong> estandarte<br />
com o seu respectivo<br />
<strong>no</strong>me, que foram chama<strong>do</strong>s de<br />
grupos, porque com o estandarte<br />
à frente saíam cantan<strong>do</strong> e dançan<strong>do</strong><br />
nas batalhas de confete,<br />
com grande animação, essa apoteose<br />
acontecia <strong>no</strong> Centro de<br />
Diversão Miramar.<br />
Outros eventos, foram<br />
acontecen<strong>do</strong> em Santos, há de<br />
se destacar os concursos <strong>do</strong>s<br />
carros <strong>do</strong> corso, que eram elabora<strong>do</strong>s<br />
por famílias importantes<br />
da cidade, concorriam com<br />
seus belos carros enfeita<strong>do</strong>s aos<br />
concursos da época. Este desfile<br />
acontecia <strong>no</strong> Gonzaga, a tarde<br />
e a <strong>no</strong>ite desfilavam <strong>no</strong> Centro<br />
da Cidade porque proporcionavam<br />
maior iluminação.<br />
ÁGUA FOLIA<br />
Foi uma explosão social<br />
muito importante para o carna-<br />
val santista, como Santos, possui<br />
uma das melhores praias <strong>do</strong><br />
mun<strong>do</strong>, os foliões da época<br />
aproveitaram para fazer o Banho<br />
de Mar a Fantasia, promovi<strong>do</strong><br />
pelo Bloco Pé <strong>no</strong> Fun<strong>do</strong>, <strong>do</strong><br />
pessoal <strong>do</strong> Clube Internacional<br />
de Regatas.<br />
O sucesso foi tão grande que<br />
outros grupos foram se forman<strong>do</strong><br />
para curtir o Banho da Dorotéia,<br />
que durante a<strong>no</strong>s, animou<br />
as festas que antecediam ao Carnaval.<br />
Dona Dorotéia vamos furar<br />
aquela onda, era muito espera<strong>do</strong>,<br />
turistas vinham de toda<br />
parte <strong>do</strong> país, para curtir com os<br />
santistas, esses momentos de<br />
alegria e descontração vivi<strong>do</strong>s na<br />
orla da praia, não tinha quem não<br />
gostasse, só participavam homens,<br />
detalhe, to<strong>do</strong>s vesti<strong>do</strong>s de<br />
mulher, mesmo as fantasias eram<br />
femininas, por sinal, muito bonitas<br />
levavam também em seus<br />
carros alegóricos muito chope,<br />
muita bebida alcoólica, sen<strong>do</strong><br />
este um <strong>do</strong>s motivos que termi<strong>no</strong>u<br />
com este evento.<br />
PRÉ-CARNAVAL<br />
Chama<strong>do</strong>s de batalha de confetes<br />
<strong>no</strong>s bairros, colocan<strong>do</strong> as-<br />
Por Lia Garanito*<br />
sim outras vias públicas em destaque<br />
como: Almirante Tamandaré,<br />
<strong>no</strong> Macuco, Praça Iguatemi<br />
Martins, merca<strong>do</strong>, Avenida Sena<strong>do</strong>r<br />
Pinheiro Macha<strong>do</strong>, Bernardi<strong>no</strong><br />
de Campos, Campo Grande,<br />
Avenida Pedro Lessa, <strong>no</strong> Estuário,<br />
atualmente na zona Noroeste,<br />
Santos.<br />
Destaque também para o<br />
Rei Momo e a Rainha, personagens<br />
importantes em to<strong>do</strong>s os<br />
carnavais. Eles são pessoas escolhidas<br />
por concurso, tem que<br />
possuir vários requisitos, pertencer<br />
realmente ao Samba, ter<br />
samba <strong>no</strong> pé, simpatia, graça e<br />
saber lidar com o povo em geral<br />
e ser exímio folião porque a<br />
este casal serão entregues as<br />
chaves da cidade o que significa<br />
a abertura oficial <strong>do</strong> Carnaval.<br />
São eles os anfitriões da maior<br />
festa popular, o Carnaval.<br />
CARNAVAL DO LITORAL<br />
Entre todas as cidades <strong>do</strong> litoral,<br />
tanto Norte como Sul há<br />
que se destacar a Baixada Santista,<br />
compreenden<strong>do</strong>, Santos,<br />
São Vicente, Praia Grande, Cubatão<br />
e Bertioga todas receptivas<br />
ao Carnaval.<br />
Fevereiro de 2009<br />
Santos tem tradição carnavalesca,<br />
sempre em destaque e<br />
pioneira, seguin<strong>do</strong> as grandes<br />
cidades com seu magnífico Carnaval<br />
como o Rio de Janeiro.<br />
Blocos, ranchos, batalha de<br />
confete, banho de Dona Dorotéia,<br />
desfile de blocos, Rei<br />
Momo e Rainha, festa <strong>no</strong>s requinta<strong>do</strong>s<br />
salões, como o Internacional<br />
de Regatas, Clube 15,<br />
Santos Futebol Clube entre<br />
outros, tu<strong>do</strong> isso são memórias<br />
<strong>do</strong> Carnaval de ontem<br />
Hoje, um <strong>do</strong>s <strong>no</strong>vos eventos<br />
que regasta essa tradição é<br />
o Carnabonde. Festa popular<br />
de rua, na Praça Mauá, <strong>no</strong> Centro<br />
de Santos, reúne os santistas<br />
e os visitantes com alegria e<br />
descontração, onde o povo<br />
pode cantar, dançar, jogar confete<br />
e serpentina com segurança<br />
e to<strong>do</strong> o apoio da Secretaria<br />
Municipal de Esporte.<br />
O Carnabonde acontece<br />
um sába<strong>do</strong> antes <strong>do</strong> Carnaval.<br />
Especialmente para essa festa<br />
são confeccionadas e vendidas<br />
<strong>no</strong> local, camisetas estampadas<br />
com o <strong>no</strong>me Carnabonde que<br />
servem de diversão e souvenires<br />
aos que participam.<br />
DESFILE DAS ESCOLAS<br />
DE SAMBA<br />
Este a<strong>no</strong>, a Secretaria de Esportes<br />
de Santos aumentou números<br />
de arquibancadas terá<br />
mais 2.000 lugares para que o<br />
povo possa torcer e curtir as<br />
suas escolas de samba preferidas.<br />
A passarela <strong>do</strong> Samba,<br />
Dráuzio da Cruz, fica localizada<br />
na Zona Noroeste.<br />
Já em São Vicente, o desfile<br />
das escolas de samba será realiza<strong>do</strong><br />
na Avenida Eduar<strong>do</strong><br />
Guedes Coelho <strong>no</strong> Bairro Cidade<br />
Náutica III entre Sest-Senat,<br />
com entrada gratuita.<br />
Em Cubatão, o desfile oficial<br />
acontecerá <strong>no</strong> dia 21 de fevereiro,<br />
na Avenida Beira Mar,<br />
Jardim Casqueiro.<br />
Importante salientar que o<br />
Carnaval é a vitrine, para um<br />
grande número de cidades brasileiras,<br />
porque aproveitam esta<br />
festa popular de euforia para<br />
atrair turistas. Sen<strong>do</strong> assim, é<br />
muito importante recebê-los<br />
bem e com grande hospitalidade.<br />
Carnaval o maior espetáculo<br />
da terra.<br />
*Colabora<strong>do</strong>ra <strong>do</strong><br />
<strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong>
Fevereiro de 2009 13<br />
DICAS<br />
Várias precauções em compras<br />
A não-entrega <strong>do</strong> produto é o problema mais reclama<strong>do</strong> nas<br />
compras feitas fora <strong>do</strong> estabelecimento comercial, ou seja, pela<br />
internet, telefone ou catálogo. Para se precaver de problemas<br />
deve-se solicitar informações sobre a empresa (razão social, CNPJ,<br />
endereço e telefone). Se a referência for apenas um número de<br />
caixa postal, será mais difícil localizar o fornece<strong>do</strong>r em caso de<br />
problemas. Solicitar também to<strong>do</strong>s os da<strong>do</strong>s <strong>do</strong> produto, como<br />
especificação, modelo, tamanho, cor, número de peças, entre<br />
outros. No caso de compras pela internet, imprima a tela <strong>do</strong> site.<br />
Para comprovar a oferta, guarde to<strong>do</strong> o material publicitário.<br />
Verificaque qual o prazo da garantia e quais as assistências técnicas<br />
disponíveis. Preste atenção aos endereços e à eventual taxa<br />
de cobrança pela retirada <strong>do</strong> produto. E sempre que possível,<br />
condicionar o pagamento à entrega <strong>do</strong> produto. Os cheques devem<br />
ser cruza<strong>do</strong>s e <strong>no</strong>minais à empresa. Deve-se checar se o<br />
consumi<strong>do</strong>r pagará o frete. Na hora da entrega, conferir a merca<strong>do</strong>ria,<br />
testar para ver se funciona, se foi entregue com todas as<br />
peças e acessórios e se contem manual de instruções em linguagem<br />
didática, termo de garantia e relação das assistências técnicas.<br />
E não deixe de exigir a <strong>no</strong>ta fiscal.<br />
Moradia e negócios<br />
<strong>no</strong> mesmo lugar<br />
Um <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, além de ser um espaço residencial ou para<br />
uso comercial, deve ser encara<strong>do</strong> como um negócio. É o que<br />
dizem os arquitetos. Para eles, os investimentos realiza<strong>do</strong>s em<br />
áreas comuns podem ser o grande diferencial para valorizar<br />
as unidades e o patrimônio como um to<strong>do</strong>. E o <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong><br />
não precisa gastar uma fortuna com isso: precisa apenas investir<br />
direito. Há uma tendência de expansão das áreas comuns<br />
em <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>s, sejam empreendimentos residenciais<br />
ou comerciais, e daí o surgimento de apartamentos que são<br />
verdadeiros clubes, ou edifícios comerciais que incorporam<br />
serviços e facilidades que só eram vistos <strong>no</strong>s grandes escritórios.<br />
As áreas sociais podem ser restritas e abertas. As áreas<br />
restritas são acessadas apenas pelos condômi<strong>no</strong>s e raramente<br />
por visitantes. É o caso da piscina, salão de festas ou salas de<br />
reunião. Áreas abertas, por sua vez, têm mais importância na<br />
valorização <strong>do</strong> imóvel. Por ali passam to<strong>do</strong>s os usuários <strong>do</strong><br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, desde o próprio condômi<strong>no</strong> a visitantes, clientes<br />
e fornece<strong>do</strong>res, <strong>no</strong> caso de prédios comerciais. O cuida<strong>do</strong><br />
com essas áreas é a parte mais importante.<br />
Mudanças sem contratempos<br />
Um dia de mudança <strong>no</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> pode trazer muitos<br />
transtor<strong>no</strong>s aos condômi<strong>no</strong>s. Afinal, a mudança implica <strong>no</strong> trânsito<br />
de pessoas estranhas pelas áreas comuns. Além disso, o<br />
transporte de caixas, móveis, eletro<strong>do</strong>mésticos e outros objetos<br />
torna o uso <strong>do</strong> eleva<strong>do</strong>r concorri<strong>do</strong>. Enfim, se não houver<br />
rigor e cumprimento <strong>do</strong> regulamento, a mudança pode se transformar<br />
em um e<strong>no</strong>rme <strong>do</strong>r de cabeça. Muitos destes problemas<br />
residem basicamente na falta de comunicação entre quem<br />
está entran<strong>do</strong> ou sain<strong>do</strong> <strong>do</strong> prédio e a administração. Muitas<br />
mudanças não são programadas e comunicadas ao síndico ou<br />
ao zela<strong>do</strong>r com antecedência. É preciso evitar que aconteça<br />
mais de uma mudança <strong>no</strong> mesmo dia. Em caso de uma mudança<br />
muito grande, deve-se verificar, por exemplo, qual o tamanho<br />
<strong>do</strong> caminhão e se é possível que ele entre <strong>no</strong> <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>.<br />
O uso de protetores <strong>no</strong>s eleva<strong>do</strong>res também é recomenda<strong>do</strong>.<br />
Além <strong>do</strong>s cuida<strong>do</strong>s dentro <strong>do</strong> prédio, a mudança exige também<br />
atenção com o estacionamento <strong>do</strong> caminhão na rua.<br />
É BOM SABER<br />
Exibir e prestar contas<br />
Dois temas entrelaça<strong>do</strong>s –<br />
exibição de <strong>do</strong>cumentos e prestação<br />
de contas – desafiam o bom<br />
andamento das relações con<strong>do</strong>miniais<br />
quan<strong>do</strong> o bom senso perde<br />
a primazia e o segre<strong>do</strong> ou a<br />
desonestidade contamina a administração<br />
<strong>do</strong> prédio.<br />
Onde há transparência e bons<br />
propósitos, tu<strong>do</strong> ocorre com naturalidade.<br />
O síndico deixa sempre<br />
à disposição <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s<br />
a <strong>do</strong>cumentação relativa às despesas<br />
comuns, elabora balancetes<br />
mensais para comunicar o resulta<strong>do</strong><br />
de sua atuação e presta contas<br />
anualmente à assembleia geral,<br />
relatan<strong>do</strong> as idas e vindas de<br />
sua gestão. Por confiarem <strong>no</strong> síndico,<br />
pouquíssimos condômi<strong>no</strong>s<br />
solicitam vista da papelada.<br />
O que fazer, porém, quan<strong>do</strong><br />
impera a desconfiança? Quan<strong>do</strong><br />
há suspeitas de superfaturamento,<br />
desvio, má administração? Teria<br />
os condômi<strong>no</strong>s o direito de<br />
exigir a exibição de <strong>do</strong>cumentos<br />
em mãos <strong>do</strong> síndico? Ou de demandar<br />
que preste contas a to<strong>do</strong><br />
o tempo de seus atos?<br />
Examinemos primeiro, a exibição<br />
de <strong>do</strong>cumentos. Não há na<br />
legislação brasileira, uma <strong>no</strong>rma<br />
específica que obrigue o representante<br />
legal <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s a<br />
mostrar <strong>no</strong>tas, recibos, extratos<br />
etc. a seus representa<strong>do</strong>s. O Código<br />
de Processo Civil regulamenta<br />
a ação de exibição de <strong>do</strong>cumentos<br />
(artigo 355 e seguintes),<br />
mas fixa regras gerais, que<br />
exigem que a parte requerente<br />
justifique o pedi<strong>do</strong>, demonstran<strong>do</strong>,<br />
entre outras coisas, “a finalidade<br />
da prova” e “as circunstâncias"<br />
indicativas de que se encontram<br />
em mãos <strong>do</strong> requeri<strong>do</strong>. Trata-se<br />
de medida judicial que deve<br />
ser evitada, em razão <strong>do</strong>s ônus<br />
que acarreta, em termos de custas<br />
e ho<strong>no</strong>rários.<br />
Melhor caminho a seguir é<br />
buscar a intervenção <strong>do</strong> conselho<br />
consultivo <strong>do</strong> prédio, instan<strong>do</strong>-o<br />
a persuadir o síndico a efetivar a<br />
demonstração solicitada, poden<strong>do</strong>-se,<br />
para tanto, marcar dia e<br />
hora, em sala nas dependências<br />
comuns, de preferência, para que<br />
o condômi<strong>no</strong> ou alguém em seu<br />
<strong>no</strong>me (conta<strong>do</strong>r, por exemplo)<br />
examine as contas e os comprovantes<br />
de despesas <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mí-<br />
nio. O custo é quase zero e o resulta<strong>do</strong><br />
será o mesmo que o de<br />
uma providência judicial.<br />
Lembra o TeleCon<strong>do</strong>, em parecer<br />
sobre o assunto, que “o síndico,<br />
enquanto representante <strong>do</strong><br />
<strong>con<strong>do</strong>mínio</strong>, detém a posse (e<br />
não a propriedade) de <strong>do</strong>cumentos<br />
comuns que dizem respeito a<br />
to<strong>do</strong>s os condômi<strong>no</strong>s, e seria inclusive<br />
demonstração de transparência<br />
em seu mandato deixar tais<br />
<strong>do</strong>cumentos disponíveis para<br />
consulta <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s”.<br />
Outra é a polêmica da prestação<br />
de contas. O dever de prestar<br />
contas está previsto <strong>no</strong> bojo<br />
das atribuições <strong>do</strong> síndico, de forma<br />
clara a explícita. Diz o Código<br />
Civil em vigor: “Art. 1.348.<br />
Compete ao síndico: [...] VIII -<br />
prestar contas à assembleia, anualmente<br />
e quan<strong>do</strong> exigidas;”.<br />
O síndico não presta contas a<br />
cada um <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res ou usu-<br />
Luiz Fernan<strong>do</strong> Queiroz*<br />
ários, individualmente ou em peque<strong>no</strong>s<br />
grupos, mas à assembleia<br />
geral <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s, reunida<br />
ordinariamente uma vez por a<strong>no</strong>.<br />
Todavia, tem a obrigação de prestar<br />
contas fora <strong>do</strong> tempo previsto<br />
sempre que estas lhe forem<br />
“exigidas”, o que pode ser to<strong>do</strong><br />
semestre, quadrimestre ou trimestre,<br />
se assim estiver delibera<strong>do</strong><br />
na convenção, <strong>no</strong> regimento<br />
ou em ata assemblear.<br />
De per si os co-proprietários<br />
não podem “exigir” a prestação de<br />
contas. Em coletividade, reuni<strong>do</strong>s<br />
em assembleia, ou, por analogia<br />
(Cód. Civil, art. 1.350, parág. 2º),<br />
utilizan<strong>do</strong>-se de convocação democrática<br />
através de edital assina<strong>do</strong><br />
por 1/4 (um quarto) <strong>do</strong>s condômi<strong>no</strong>s,<br />
isto será possível, sem<br />
margem para impugnação.<br />
*Autor <strong>do</strong> Guia <strong>do</strong> Con<strong>do</strong>mínio IOB e<br />
colabora<strong>do</strong>r <strong>do</strong> <strong>Jornal</strong> <strong>do</strong> <strong>Síndico</strong>
C L A S S I F I C A D O S Fevereiro<br />
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anunciantes para pedir orçamento, realizar um<br />
serviço <strong>no</strong> seu <strong>con<strong>do</strong>mínio</strong> ou comprar um produto,<br />
diga que viu aqui <strong>no</strong> JORNAL DO SÍNDICO
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ALFARO Engenharia<br />
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PERFIL Manutenção e Serviços<br />
Tels.: (13) 0800 772 7499 / 3222.1960<br />
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17
18<br />
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Tel.: (13) 3234.5919<br />
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Tel.: (13) 3227.9068<br />
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Tel.: (13) 3592.4563<br />
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ARM Tec<strong>no</strong>logia e Serviços<br />
Tel.: (13) 3271.6464<br />
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EMPRECON Portaria & Limpeza<br />
Tel.: (13) 3221.5292<br />
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Tels.: (13) 3299.5917 / 0800.771.1953<br />
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19
20<br />
SÍNDICO TAMBÉM RI<br />
GRAVIDEZ INDESEJADA<br />
Durante o jantar, a patricinha<br />
anuncia para toda a família.<br />
- Mamãe... papai... acho que<br />
não dá mais pra esconder... estou<br />
grávida!<br />
- Como minha filha?, pergunta<br />
o pai embasbaca<strong>do</strong>.<br />
- Estou grávida!<br />
- E quem é o pai?, pergunta a<br />
mãe atônita.<br />
- Ora, eu sei lá! Vocês nunca<br />
me deixaram namorar firme!<br />
A TARADA E O GAÚCHO<br />
NADA MACHO<br />
Dois gaúchos pedalavam pela<br />
praça quan<strong>do</strong> um deles diz:<br />
- Bela bicicleta! Onde você<br />
comprou?<br />
- Não comprei. Ontem à <strong>no</strong>ite,<br />
eu estava passan<strong>do</strong> aqui quan<strong>do</strong><br />
me deparei com uma loira linda,<br />
alta, toda exuberante, andan<strong>do</strong><br />
de bicicleta!<br />
- E daí?<br />
- Daí que quan<strong>do</strong> ela me viu,<br />
ela veio corren<strong>do</strong> e se atirou <strong>no</strong>s<br />
meus braços...<br />
- E daí?<br />
- Daí ela arrancou a roupa todinha<br />
e disse: ‘Vem cá, meu gostoso,<br />
pega o que você quiser’.<br />
- Você fez bem em pegar a<br />
bicicleta... pelo jeito as roupas não<br />
iriam mesmo servir em ti!<br />
CACHORRO VELHO<br />
Uma senhora de 62 a<strong>no</strong>s leva<br />
seu cachorro velho em um safari.<br />
O cachorro se distraiu caçan<strong>do</strong><br />
borboletas e acabou perdi<strong>do</strong> <strong>no</strong><br />
meio da floresta!<br />
Um leopar<strong>do</strong> muito esperto<br />
já estava pronto para atacar,<br />
quan<strong>do</strong> o cachorro pula numa<br />
pilha de ossos que vê em sua<br />
frente e fala alto:<br />
- Nossa, que delícia que estava<br />
esse leopar<strong>do</strong>! Será que tem<br />
outro por aí?<br />
O leopar<strong>do</strong> ouvin<strong>do</strong> aquilo<br />
corre para trás de uma árvore.<br />
Um macaco sacana, ven<strong>do</strong> a<br />
cena, vai falar com o leopar<strong>do</strong>:<br />
- Ei, aquele cachorro te fez de<br />
idiota! Vai lá e pega ele!<br />
- Tá legal! Sobe aí nas minhas<br />
costas!, diz o leopar<strong>do</strong>.<br />
Perceben<strong>do</strong> o golpe <strong>do</strong> macaco,<br />
o velho cachorro fala alto:<br />
- Caramba! Cadê aquele<br />
macaco safa<strong>do</strong>, que disse que<br />
ia trazer outro leopar<strong>do</strong> e não<br />
voltou mais?<br />
O PORTUGUÊS<br />
E O GATO<br />
O português odeia o gato da<br />
esposa e resolve dar um fim <strong>no</strong><br />
coita<strong>do</strong>.<br />
Coloca o bichinho dentro de<br />
um saco, joga <strong>no</strong> porta-malas <strong>do</strong><br />
carro e o aban<strong>do</strong>na a 20 quadras<br />
de sua casa.<br />
Quan<strong>do</strong> retorna, lá está o gato<br />
em frente ao portão.<br />
Nervoso, o português repete<br />
a operação e aban<strong>do</strong>na o bichinho<br />
a 40 quadras de sua casa.<br />
Quan<strong>do</strong> retorna, <strong>no</strong>vamente<br />
encontra o gato em frente ao<br />
portão.<br />
Mais nervoso ainda, pega o<br />
gato e anda 10 quadras para direita,<br />
20 para a esquerda, 30 para<br />
baixo e diz:<br />
- Agora quero ver!<br />
Cinco minutos depois liga<br />
para a esposa.<br />
- Querida, o gato está por aí?<br />
- Ele está chegan<strong>do</strong>, Por que<br />
queri<strong>do</strong>?<br />
- Põe o filho da mãe na linha,<br />
que eu me perdi!<br />
REFORMAS<br />
NO MANICÔMIO<br />
O médico chefe <strong>do</strong> manicômio<br />
resolve construir uma piscina<br />
para ver como os loucos iriam<br />
se comportar diante dela.<br />
Justo <strong>no</strong> dia da inauguração<br />
da tal da piscina, acabou a água<br />
<strong>no</strong> bairro.<br />
Na hora <strong>do</strong> banho de sol,<br />
mesmo com a piscina vazia, to<strong>do</strong>s<br />
os malucos resolveram pular<br />
na piscina!<br />
Então, um <strong>do</strong>s enfermeiros<br />
viu um louco olhan<strong>do</strong> para os outros,<br />
<strong>do</strong> la<strong>do</strong> de fora da piscina e<br />
perguntou:<br />
- Ora, Jeremias. Por que você<br />
não pulou na piscina?<br />
O louco chamou o enfermeiro<br />
<strong>no</strong> canto e disse baixinho:<br />
- Vou te contar um segre<strong>do</strong>.<br />
Eu não sei nadar!<br />
BILHETE DEIXADO<br />
PELO FILHO<br />
O pai entra <strong>no</strong> quarto <strong>do</strong> filho<br />
e vê um bilhete em cima da<br />
cama. Ele lê o bilhete temen<strong>do</strong><br />
o pior:<br />
‘Caro Papai, é com grande<br />
pesar que lhe informo que eu<br />
estou fugin<strong>do</strong> com meu <strong>no</strong>vo<br />
namora<strong>do</strong>, Juan, um argenti<strong>no</strong><br />
muito lin<strong>do</strong> que conheci. Estou<br />
apaixona<strong>do</strong> por ele. Ele é muito<br />
gato, com to<strong>do</strong>s aqueles piercings,<br />
tatuagens e aquela super<br />
moto BMW que tem. Mas não<br />
é só por isso, descobri que não<br />
gosto de jeito nenhum de mulheres<br />
e, como sei que o senhor<br />
não vai consentir com isso, decidimos<br />
fugir e ser muito felizes<br />
<strong>no</strong> seu trailer.<br />
Ele quer a<strong>do</strong>tar filhos comigo,<br />
isso foi tu<strong>do</strong> que eu sempre<br />
quis para mim. Aprendi<br />
com ele que maconha é ótima,<br />
uma coisa natural, que não faz<br />
mal pra ninguém. Juan acha que<br />
eu, <strong>no</strong>ssos filhos a<strong>do</strong>tivos e os<br />
seus colegas gays vão viver em<br />
perfeita harmonia. Não se preocupe<br />
papai, eu já sei me cuidar,<br />
apesar <strong>do</strong>s meus 15 a<strong>no</strong>s<br />
já tive várias experiências com<br />
outros caras e tenho certeza<br />
que Juan é o homem da minha<br />
vida. Um dia eu volto, para que<br />
o senhor e a mamãe conheçam<br />
os <strong>no</strong>ssos filhos.<br />
Um grande abraço e até algum<br />
dia.<br />
De seu filho, com amor’.<br />
O pai quase desmaian<strong>do</strong> continua<br />
len<strong>do</strong>:<br />
‘Obs.: Pai, não se assuste. É<br />
tu<strong>do</strong> mentira e estou na casa da<br />
Mariana, <strong>no</strong>ssa vizinha gostosa.<br />
Só queria mostrar para senhor<br />
que existem coisas muito piores<br />
que as <strong>no</strong>tas vermelhas <strong>do</strong><br />
meu boletim que está na primeira<br />
gaveta.<br />
Abraço,<br />
Seu filho, burro, mas macho’.<br />
JACOZINHO<br />
Jacó levou o filho Jacozinho<br />
para um parque que havia chega<strong>do</strong><br />
na cidade.<br />
Chegan<strong>do</strong> lá, uma das atrações<br />
era um peque<strong>no</strong> avião que<br />
fazia passeios com as crianças.<br />
Ele se aproximou com Jacozinho<br />
e o piloto <strong>do</strong> avião dirigiu-se<br />
a ele e disse:<br />
- Então, que dar um passeio<br />
com o garoto. São R$ 50.<br />
Jacó, mão-de-vaca como sempre,<br />
diz:<br />
- Não. É muito cara.<br />
Jacozinho ficou furioso e começou<br />
a chorar.<br />
- Babai, babai leva Jacozinho,<br />
leva Jacozinho.<br />
O piloto comovi<strong>do</strong> com o<br />
choro <strong>do</strong> garoto disse:<br />
- Bem, vamos fazer o seguinte.<br />
Como o senhor está achan<strong>do</strong><br />
caro e seu filho quer muito ir,<br />
vamos fazer um trato. Eu levo<br />
vocês de graça. Mas não pode ter<br />
me<strong>do</strong>! Se gritar ou der um suspiro<br />
de me<strong>do</strong>, você me paga o<br />
passeio, ok?<br />
- Vamos Jacozinho, sobe. Rapaz<br />
sabe fazer negócio.<br />
O piloto então decolou e ficou<br />
olhan<strong>do</strong> pelo espelho o rosto<br />
de Jacó. Ele estava impassível.<br />
O piloto começou a fazer várias<br />
ma<strong>no</strong>bras e Jacó impassível. Deu<br />
mergulhos, loops, girou de cabeça<br />
para baixo, desligou o motor,<br />
raspou em uma árvore e Jacó<br />
nada. Ele desistiu e então pousou.<br />
Já <strong>no</strong> chão, virou-se para<br />
Jacó e perguntou:<br />
- Tu<strong>do</strong> bem, o senhor não me<br />
paga. Mas confesse, não teve vontade<br />
de gritar nenhuma hora?<br />
E Jacó:<br />
- Bem, para dizer a verdade,<br />
quan<strong>do</strong> Jacozinho caiu, eu<br />
quase gritei.<br />
O PAPAGAIO<br />
E O MÁGICO<br />
Um mágico trabalhava em<br />
um navio, fazen<strong>do</strong> shows para os<br />
passageiros. O público era diferente<br />
a cada semana, então o<br />
mágico sempre repetia os mesmos<br />
truques.<br />
O papagaio <strong>do</strong> capitão via os<br />
shows e começava a entender<br />
como o mágico fazia os truques.<br />
Quan<strong>do</strong> ele entendia um truque,<br />
começava a gritar <strong>no</strong> meio<br />
<strong>do</strong> show:<br />
- “Olha, ele está esconden<strong>do</strong><br />
as flores debaixo da mesa!” ou<br />
“Hei, por que todas as cartas são<br />
às de espada?”.<br />
O mágico ficava furioso,<br />
mas não podia fazer nada. Afinal<br />
de contas, era o papagaio<br />
<strong>do</strong> capitão. Então, um dia o<br />
navio afun<strong>do</strong>u.<br />
O mágico acabou agarra<strong>do</strong> a<br />
um pedaço de madeira <strong>no</strong> meio<br />
<strong>do</strong> mar e, por capricho <strong>do</strong> desti<strong>no</strong>,<br />
junto com o papagaio. Eles<br />
olharam um para o outro com<br />
ódio, mas não proferiram palavra<br />
alguma. Isto continuou por vários<br />
e vários dias.<br />
Finalmente, <strong>no</strong> quinto dia, o<br />
papagaio não se conteve e disse:<br />
- Ok, eu desisto!!!! Onde você<br />
enfiou a porra <strong>do</strong> navio?<br />
PAPAGAIOS SORTUDOS<br />
Desesperada, uma senhora<br />
procura um padre:<br />
- Padre, eu estou com um<br />
Fevereiro de 2009<br />
problema. Eu tenho duas papagaias,<br />
mas elas só sabem falar<br />
uma coisa.<br />
- O que elas falam?, perguntou<br />
o padre.<br />
- Olá, nós somos quengas!<br />
Vocês querem se divertir?, disse<br />
a senhora envergonhada.<br />
- Isso é terrível, respondeu o<br />
padre.<br />
- Eu sei, ganhei essas papagaias.<br />
Elas pertenciam a um prostíbulo.<br />
Não sei mais o que fazer.<br />
- Mas eu tenho uma solução<br />
para o seu problema, Leve suas<br />
papagaias para minha casa e eu as<br />
colocarei junto com meus <strong>do</strong>is<br />
papagaios, aos quais ensinei a rezar.<br />
Nunca vi <strong>do</strong>is papagaios tão<br />
fiéis. Eles passam o dia to<strong>do</strong> rezan<strong>do</strong><br />
fervorosamente.<br />
No dia seguinte, a mulher levou<br />
suas papagaias para a casa <strong>do</strong><br />
padre. Assim que foram colocadas<br />
na gaiola elas disseram:<br />
- Olá, nós somos quengas!<br />
Vocês querem se divertir?<br />
Ao ouvir isso, um papagaio<br />
olhou para o outro e disse:<br />
- Jogue o terço fora! Nossas<br />
preces foram atendidas...<br />
MÃE NO POÇO<br />
Dois garotinhos <strong>no</strong> recreio.<br />
- Onde está a sua mãe, Joãozinho?<br />
- Ela caiu dentro de um poço<br />
na semana passada.<br />
- Meu Deus <strong>do</strong> céu, que desgraça!<br />
E como ela está agora?<br />
- Eu acho que ela está melhor<br />
porque desde ontem ela não grita<br />
mais!<br />
TERREMOTO NO CEARÁ<br />
Depois <strong>do</strong>s terremotos ocorri<strong>do</strong>s<br />
na Ásia, o Gover<strong>no</strong> brasileiro<br />
resolveu cobrir to<strong>do</strong> o país. O<br />
então recém-cria<strong>do</strong> Centro Sísmico<br />
Nacional, poucos dias após<br />
entrar em funcionamento, já detectou<br />
que haveria um grande<br />
terremoto <strong>no</strong> Nordeste. Assim,<br />
enviou um telegrama à delegacia<br />
de polícia de Icó, uma cidadezinha<br />
<strong>no</strong> interior <strong>do</strong> Ceará. A mensagem<br />
dizia:<br />
“Urgente. Possível movimento<br />
sísmico na zona. Muito<br />
perigoso. Richter 7. Epicentro<br />
a 3 km da cidade. Tomem medidas<br />
e informem resulta<strong>do</strong>s<br />
com urgência!”<br />
Somente uma semana depois,<br />
o Centro Sísmico recebeu um<br />
telegrama que dizia:<br />
“Aqui é da polícia de Icó. Movimento<br />
sísmico totalmente desarticula<strong>do</strong>.<br />
Richter tentou se evadir,<br />
mas foi abati<strong>do</strong> a tiros. Desativamos<br />
as zonas. Todas as quengas<br />
estão presas. Epicentro, Epifania,<br />
Epicleison e os outros cinco<br />
irmãos estão deti<strong>do</strong>s. Não respondemos<br />
antes porque houve<br />
um terremoto aqui!”.