Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico

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Fevereiro de 2009
VOCÊ PERGUNTA E J.S. RESPONDE Dr. Rudnei Maciel*
1-) Tive um problema de
infiltração que estragou
todo meu armário. Apesar
de ter notificado a sindica e
o proprietário, não houve
nenhuma solução. Trata-se
de um problema grave, não
é caso de manutenção,
como tem sido feita no restante
do imóvel. Há possibilidade
de ajuizamento de
ação contra o proprietário e
condomínio, para ressarcir o
armário? E só contra o proprietário,
que não tomou
nenhuma medida, é possível?
Posso fazê-lo no Juizado ou
é necessário entrar com
ação na Justiça Comum?
R- O senhor pode entrar
com ação para ressarcimento
dos prejuízos ocorridos, utilizando
para isso o Juizado Especial
Cível que é mais rápido.
Se o problema era do condomínio,
o condomínio deverá
ser acionado. Se o problema
era da unidade específica,
então o proprietário deverá
ser acionado.
2-) A síndica de meu condomínio
proíbe entrada do
locatário/inquilino em suas
reuniões, somente podendo
entrar com procuração. Inclusive
nas convocações ela
já coloca a observação que
somente poderá participar
com procuração. Conversando
com ela referente à
lei que garante a participação
do locatário e inquilino,
caso o proprietário não
compareça, ela me falou
que na convenção consta e
não pode fazer nada. Gostaria
de saber qual procedimento
devo ter, caso seja
barrada na reunião.
R- Existe um princípio básico
onde uma lei inferior não
pode contrariar uma lei superior.
Se assim o fizer, é nula.
Isso significa que nenhuma
lei pode contrariar a Constituição
Brasileira. Da mesma forma,
o regimento interno não
pode contrariar a convenção. E,
no seu caso específico, a convenção
não pode contrariar a
lei (seja o Código Civil, seja a lei
do inquilinato).
Assim, nossa recomendação
é que converse com a síndica e
exponha a ela que a lei é superior
à Convenção. Caso ela não
aceite, avise-a que entrará com
ação no Juizado Especial Cível,
que não demandará advogados,
e que solicitará a anulação da assembleia
pela proibição de sua
participação bem como demandará
indenização por danos morais,
que é seu direito.
Ao entrar com a ação, devem
demorar em torno de 3 meses.
Peça uma indenização inferior a
20 salários mínimos, caso contrário
será necessário um advogado.
Caso a senhora tenha advogado,
pode solicitar indenização de até
40 salários mínimos.
O objetivo deve ser resolver a
questão sem recorrer à justiça,
mas se a síndica não aceitar sua
argumentação, que ela pode inclusive
confirmar com um advogado,
a solução será a Justiça (dê preferência
ao Juizado Especial Cível) e
a indenização é seu direito.
3-) Meu pai é locatário/inquilino
de um condomínio,
assim gostaria de saber se o
mesmo pode votar em qualquer
assembleia geral ou se há
necessidade de procuração
para ambas.
R- Como seu pai é inquilino,
ele pode votar em qualquer questão
que não envolva taxas extraordinárias,
caso o proprietário não
esteja presente. Para isso, não há
necessidade de procuração. Seu
pai precisará de procuração apenas
para votar em questões que
envolvem taxas extraordinárias.
Ou seja, seu pai pode votar até
mesmo para eleição do síndico.
4-) O síndico pode usar
procurações para se manter
no cargo e para aprovação de
suas contas?
R- Sim, o síndico pode se
manter no cargo e aprovar suas
contas se os moradores tiverem
dado procuração para ele neste
sentido. Cabe aos condôminos
terem consciência para tomar
cuidado ao passarem procurações
para terceiros.
5-) Gostaria de saber como
tem que ser feita uma procuração
para o inquilino votar na
assembleia.
R- A procuração é uma procuração
normal, do tipo feito em
cartório (mas que somente precisará
ser reconhecida se a convenção
assim indicar).
Basta uma declaração do outorgante
dizendo para quem ele
outorga que poderes, podendo
indicar inclusive os poderes de
forma detalhada ou genérica.
Se desejar, ainda poderá colocar
uma data de validade para a
procuração. Se for possível passar
a procuração, tanto melhor,
pois evitará possíveis problemas
junto ao condomínio.
O inquilino tem o direito, por
lei, de votar em tudo que não
envolva taxas extraordinárias,
desde que o proprietário não esteja
presente.
6-) Faço parte da comissão
administrativa do meu condomínio
e gostaria de saber quais
os direitos reservados aos inquilinos
em uma reunião que
elegerá síndico e irá votar as
alterações da convenção.
R- Por lei, o síndico tem o direito
de votar na assembleia qualquer
item que não envolve taxas
extras, desde que o proprietário
não esteja presente. Assim, o inquilino
adimplente tem o direito
de votar em síndico, desde que o
proprietário não esteja presente
e nem tenha enviado alguém em
seu lugar como representante legal,
ou seja, com procuração.
Com relação às alterações da
convenção, diz a Lei nº 9.267, de
25 de março de 1996 que: "nas
decisões da assembleia que não
envolvam despesas extraordinárias
do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condôminolocador
a ela não compareça".
Assim, o entendimento é que,
não estando presente o proprietário
ou seu representante munido
de procuração, o inquilino
poderá, sim, votar.
Entretanto, trata-se de uma
situação que costuma ser cercada
de muitas dúvidas. Claro, não
sendo dado ao inquilino o direito
de voto, ele poderá acionar o
condomínio na justiça e até mesmo
anular a assembleia.
7-) Resido como inquilina
em condomínio há mais de um
ano, nunca recebi nenhuma
convocação para reunião (também
sei que este ato de convocar
é destinado aos condôminos
proprietários), tenho
tido problemas com vaga de
garagem e outros de segurança,
já escrevi em livros da portaria,
e nada me foi respondido
e nem fui procurada pelo
mesmo (sendo totalmente ignorada
as mensagens); gostaria
de saber o seguinte: Como
o síndico não deixa comunicado
para os moradores do condomínio
sobre as reuniões e
uma vez sendo inquilina, como
comunicar o meu problema
para os demais proprietários?
Uma carta registrada para
quem? Com relação às atas,
não tenho obtido sucesso (já
solicitei via oral para os funcionários
solicitarem junto ao
sindico e nenhuma resposta tenho
também obtido), sei que
tenho direito de saber dos conteúdos
das atas, recorro onde?
Qual cartório da cidade devo
ir atrás e obter as atas desde
que tenho residido aqui?
R- Nossa recomendação é
que envie uma carta registrada ao
síndico, solicitando ao mesmo as
informações que deseja e também
que faça a divulgação aos
moradores (no hall de entrada do
prédio, por exemplo) para que
possa participar das reuniões,
tendo em vista que, por lei, a Sra.
tem o direito de votar em questões
que não envolvam taxas extraordinárias.
Mande cópia para
a imobiliária, de forma que ela
tenha conhecimento da situação.
Caso ele não lhe atenda, entre
com ação no Juizado Especial
Cível, com o objetivo de garantir
seu direito de participação nas
assembleias que não envolvam
taxas extraordinárias.
Com relação às atas, a senhora
pode também entrar com ação no
Juizado Especial Cível, pois a documentação
é de livre acesso, caso
contrário como a senhora poderá
respeitar as decisões? Infelizmente
o registro da ata não é obrigatório,
somente o da convenção.
Para ter acesso, basta comparecer
ao cartório de registro de imóveis
onde o condomínio está registrado
e ter acesso à convenção
e às atas que porventura tiverem
sido registradas (mas não são todas
e há condomínios que não registra
nenhuma).
8-) Poderá o presidente
da assembleia ordinária ou
extraordinária validar o
mandado procuratório ao
inquilino apenas para determinada
assembleia consoante
pauta dos assuntos ou
será que poderá ser admitida
em outras assembleias
por tempo indeterminados?
R- A procuração é válida de
acordo com possíveis restrições
constantes na própria procuração.
Se a mesma não fizer
qualquer restrição, então ela
será válida para todas as assembleias
de acordo com os poderes
estipulados na procuração.
Sua validade somente expirará
se estiver expressa uma data
para expiração ou então por
anulação da procuração.
9-) O inquilino pode ou
não participar de reunião de
condomínio! Se pode ou não
votar? Qual na verdade é o
direito do inquilino?
R- O inquilino pode votar
em questões que não envolvam
despesas extraordinárias, desde
que o proprietário não esteja
presente à reunião.
Ou seja, a grosso modo, se
a questão não envolve taxa extra
e o proprietário não está
presente, então o inquilino
pode participar e votar, conforme
previsto na lei do inquilinato.
Importante: como esse direito
é previsto em lei, a convenção
ou o regimento interno
não podem revogar.
*Advogado, administrador,
professor do curso de
Administração Condominial da FA.RS
e colaborador do Jornal do Síndico
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