Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico

Fevereiro de 2009 7
HOMENAGEM
Dia do
Zelador
A maioria das pessoas que
moram em condomínios tem
um ajudante mais do que especial,
principalmente naquelas
horas de aperto. São os zeladores
ou administradores,
como são conhecidos em alguns
estados, que, no dia 11
deste mês, são lembrados pelos
condomínios. Eles movimentam
uma grande fatia do
mercado e nos últimos anos,
nos prédios mais novos, ganharam
novas funções e status,
para dar conta às demandas de
condôminos. São considerados
até uma espécie de assessor
direto do síndico, que deve estar
sempre atento a tudo que
acontece no condomínio, e
principalmente, deve ser de
total confiança.
Quando o síndico não está
presente, cabe ao zelador tomar
algumas providências dentro
do condomínio. Entre as
atribuições do zelador está a de
fazer cumprir os regulamentos
de edifício e determinações do
síndico e administradora. Em
outras palavras, é na figura do
zelador que convergem os interesses
e necessidades de condôminos,
administradora, prestadores
de serviços, fornecedores
e os demais funcionários.
Para garantir a segurança, eles
controlam a entrada e saída de
visitantes e está sempre atento
ao uso das áreas de lazer e equipamentos
de lazer.
Mas é através de histórias
destes profissionais que podemos
conhecer melhor o trabalho
deles. Há homens e mulheres
que transformaram o condomínio
em suas segundas casas,
alguns até são testemunhas
de crescimento de crianças e
adolescentes, o acompanhamento
intensivo de outros funcionários
e a atualização das áreas
comuns. Há outros que intermediaram
brigas entre vizinhos
e até parentes. Paciência
é uma das qualidades exigidas
para exercer a função, porque
os moradores podem chamar a
qualquer hora, seja para trocar
uma lâmpada ou socorrer em
alguma emergência.
Sendo assim, e por todos
estes motivos, comemoramos
no dia 11 deste mês o Dia do
Zelador. Os parabéns podem –
e devem – vir acompanhados de
uma expressão de gratidão pelo
muito que eles têm feito pelos
condôminos. Nós, do Jornal do
Síndico, fazemos coro a todos
os condomínios e tornamos
pública a nossa homenagem a
estes profissionais, que diariamente,
contribuem para que a
rotina da comunidade mantenha-se
em ordem.
ARTIGO
Há muitas controvérsias
sobre quem deve ser responsabilizado
por um dano, roubo
ou furto de algum bem
ocorrido dentro de condomínios.
Nesses locais, a existência
de segurança não é obrigatória.
Mas e seu carro for
furtado dentro do seu próprio
prédio, de quem é a responsabilidade?
Dos condôminos?
Da seguradora? Do síndico?
A princípio, o morador
que tiver um bem furtado
dentro das dependências do
condomínio terá direito à indenização,
desde que esteja
expresso na convenção condominial.
Porém, existem várias
exceções, que devem ser
analisadas caso a caso. O condomínio
pode contratar seguro
específico para este tipo de
risco. Assim, tudo vai depender
de como a convenção estabeleceu
a resolução desse
item, ou da contratação de
um seguro de responsabilidade
civil para essas situações.
Mesmo assim, já se verificam
ganhos de causa na justiça com
base em itens de segurança
instalados no local.
A contratação do seguro
de um condomínio, é obrigatório
de acordo com o artigo
13 da Lei nº 4.591/1964. O
referido dispositivo expressa
que “proceder-se-á ao seguro
da edificação ou do conjunto
de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo
todas as unidades autônomas
e partes comuns,
contra incêndio ou outro sinistro
que cause destruição no
todo ou em parte, computando-se
o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio”.
No entanto, nem todas as
apólices de seguro cobrem incidentes
ocorridos na gara-
gem de um prédio. Depois que
acontece um problema como o
exemplificado, em um condomínio
onde não há cobertura feita
por um seguro de responsabilidade
civil, ninguém quer ser o
responsável pela não-contratação
do serviço de cobertura garagista.
Esse episódio, no entanto,
não impede que muitos proprietários
tenham decisões favoráveis
na justiça contra o lugar
onde mora.
Isso, por que, de acordo com
a lei, o condomínio poderá, sim,
ser responsabilizado pelo furto
ou dano quando ficar estabelecido
que há aparente segurança no
local (atualmente 90% dos edifícios
mantêm vigias e esquemas
de proteção), como vigia, porteiro
eletrônico, câmeras de vídeo,
mesmo se a convenção tiver cláusula
de exclusão de responsabilidade
nesses casos. Com base
apenas na aparência da segurança,
um condômino pode acionar
a justiça e ganhar uma causa contra
o condomínio.
Entretanto, mesmo com a
ocorrência de casos como esse,
a lei não garante ganho de causa
a todos que tiverem seu veículo
furtado ou danificado dentro
do condomínio. A maioria
dos prédios hoje ignora a necessidade
de se contratar um seguro
com cláusula garagista e
preferem que esse tipo de problema
seja resolvido na convenção
condominial, optando por
se eximir de responsabilidade
ou por indenizar a vítima por
meio de rateio das despesas
entre os moradores, o que representa
um acréscimo na taxa
de condomínio, até mesmo para
o proprietário do veículo furtado
ou danificado na garagem.
Mesmo parecendo ser a
melhor maneira de se evitar
dores de cabeça, a contratação
Antônio Sérgio Aquino Ribeiro*
Seguro nas garagens
de um seguro que cubra
eventuais despesas desse tipo
exige que haja condições na
apólice que precisam ser
cumpridas para que o proprietário
do bem tenha seu prejuízo
ressarcido pela seguradora.
O contrato deve incluir,
por exemplo, a cláusula de
responsabilidade civil para
guarda de veículos de terceiros
ou garagista.
Como ilustração, nas apólices
existentes no mercado,
é necessário informar se o
condomínio mantém um manobrista
devidamente habilitado
para que danos sejam cobertos.
Se não houver, só poderão
ser contratadas coberturas
contra incêndio, roubo
ou furto qualificado. Isso acontece
porque, por exemplo, se
estou manobrando na garagem
e bato o carro, sou eu o
responsável pelo dano, e não
o condomínio.
Há também outros casos
particulares que merecem
atenção. No caso de motos,
por exemplo, é preciso que
estas estejam fixadas ao solo
ou em estruturas de construção
por correntes fechadas
com cadeado para que o bem
seja segurado. Se o furto ocorrer
fora destas condições, dificilmente
haverá restituição
pela seguradora.
No entanto, se a falta da
corrente foi uma negligência
do síndico, que não providenciou
a instalação, ele poderá
ser responsabilizado
por erro ou omissões cometidos
exclusivamente no
exercício de sua função.
*Advogado do escritório
Aquino Ribeiro
Advogados Associados
Tel.: (13) 3223-3212