Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico

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4 Fevereiro de 2009 VOCÊ PERGUNTA E J.S. RESPONDE Dr. Rudnei Maciel* 1-) Tive um problema de infiltração que estragou todo meu armário. Apesar de ter notificado a sindica e o proprietário, não houve nenhuma solução. Trata-se de um problema grave, não é caso de manutenção, como tem sido feita no restante do imóvel. Há possibilidade de ajuizamento de ação contra o proprietário e condomínio, para ressarcir o armário? E só contra o proprietário, que não tomou nenhuma medida, é possível? Posso fazê-lo no Juizado ou é necessário entrar com ação na Justiça Comum? R- O senhor pode entrar com ação para ressarcimento dos prejuízos ocorridos, utilizando para isso o Juizado Especial Cível que é mais rápido. Se o problema era do condomínio, o condomínio deverá ser acionado. Se o problema era da unidade específica, então o proprietário deverá ser acionado. 2-) A síndica de meu condomínio proíbe entrada do locatário/inquilino em suas reuniões, somente podendo entrar com procuração. Inclusive nas convocações ela já coloca a observação que somente poderá participar com procuração. Conversando com ela referente à lei que garante a participação do locatário e inquilino, caso o proprietário não compareça, ela me falou que na convenção consta e não pode fazer nada. Gostaria de saber qual procedimento devo ter, caso seja barrada na reunião. R- Existe um princípio básico onde uma lei inferior não pode contrariar uma lei superior. Se assim o fizer, é nula. Isso significa que nenhuma lei pode contrariar a Constituição Brasileira. Da mesma forma, o regimento interno não pode contrariar a convenção. E, no seu caso específico, a convenção não pode contrariar a lei (seja o Código Civil, seja a lei do inquilinato). Assim, nossa recomendação é que converse com a síndica e exponha a ela que a lei é superior à Convenção. Caso ela não aceite, avise-a que entrará com ação no Juizado Especial Cível, que não demandará advogados, e que solicitará a anulação da assembleia pela proibição de sua participação bem como demandará indenização por danos morais, que é seu direito. Ao entrar com a ação, devem demorar em torno de 3 meses. Peça uma indenização inferior a 20 salários mínimos, caso contrário será necessário um advogado. Caso a senhora tenha advogado, pode solicitar indenização de até 40 salários mínimos. O objetivo deve ser resolver a questão sem recorrer à justiça, mas se a síndica não aceitar sua argumentação, que ela pode inclusive confirmar com um advogado, a solução será a Justiça (dê preferência ao Juizado Especial Cível) e a indenização é seu direito. 3-) Meu pai é locatário/inquilino de um condomínio, assim gostaria de saber se o mesmo pode votar em qualquer assembleia geral ou se há necessidade de procuração para ambas. R- Como seu pai é inquilino, ele pode votar em qualquer questão que não envolva taxas extraordinárias, caso o proprietário não esteja presente. Para isso, não há necessidade de procuração. Seu pai precisará de procuração apenas para votar em questões que envolvem taxas extraordinárias. Ou seja, seu pai pode votar até mesmo para eleição do síndico. 4-) O síndico pode usar procurações para se manter no cargo e para aprovação de suas contas? R- Sim, o síndico pode se manter no cargo e aprovar suas contas se os moradores tiverem dado procuração para ele neste sentido. Cabe aos condôminos terem consciência para tomar cuidado ao passarem procurações para terceiros. 5-) Gostaria de saber como tem que ser feita uma procuração para o inquilino votar na assembleia. R- A procuração é uma procuração normal, do tipo feito em cartório (mas que somente precisará ser reconhecida se a convenção assim indicar). Basta uma declaração do outorgante dizendo para quem ele outorga que poderes, podendo indicar inclusive os poderes de forma detalhada ou genérica. Se desejar, ainda poderá colocar uma data de validade para a procuração. Se for possível passar a procuração, tanto melhor, pois evitará possíveis problemas junto ao condomínio. O inquilino tem o direito, por lei, de votar em tudo que não envolva taxas extraordinárias, desde que o proprietário não esteja presente. 6-) Faço parte da comissão administrativa do meu condomínio e gostaria de saber quais os direitos reservados aos inquilinos em uma reunião que elegerá síndico e irá votar as alterações da convenção. R- Por lei, o síndico tem o direito de votar na assembleia qualquer item que não envolve taxas extras, desde que o proprietário não esteja presente. Assim, o inquilino adimplente tem o direito de votar em síndico, desde que o proprietário não esteja presente e nem tenha enviado alguém em seu lugar como representante legal, ou seja, com procuração. Com relação às alterações da convenção, diz a Lei nº 9.267, de 25 de março de 1996 que: "nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condôminolocador a ela não compareça". Assim, o entendimento é que, não estando presente o proprietário ou seu representante munido de procuração, o inquilino poderá, sim, votar. Entretanto, trata-se de uma situação que costuma ser cercada de muitas dúvidas. Claro, não sendo dado ao inquilino o direito de voto, ele poderá acionar o condomínio na justiça e até mesmo anular a assembleia. 7-) Resido como inquilina em condomínio há mais de um ano, nunca recebi nenhuma convocação para reunião (também sei que este ato de convocar é destinado aos condôminos proprietários), tenho tido problemas com vaga de garagem e outros de segurança, já escrevi em livros da portaria, e nada me foi respondido e nem fui procurada pelo mesmo (sendo totalmente ignorada as mensagens); gostaria de saber o seguinte: Como o síndico não deixa comunicado para os moradores do condomínio sobre as reuniões e uma vez sendo inquilina, como comunicar o meu problema para os demais proprietários? Uma carta registrada para quem? Com relação às atas, não tenho obtido sucesso (já solicitei via oral para os funcionários solicitarem junto ao sindico e nenhuma resposta tenho também obtido), sei que tenho direito de saber dos conteúdos das atas, recorro onde? Qual cartório da cidade devo ir atrás e obter as atas desde que tenho residido aqui? R- Nossa recomendação é que envie uma carta registrada ao síndico, solicitando ao mesmo as informações que deseja e também que faça a divulgação aos moradores (no hall de entrada do prédio, por exemplo) para que possa participar das reuniões, tendo em vista que, por lei, a Sra. tem o direito de votar em questões que não envolvam taxas extraordinárias. Mande cópia para a imobiliária, de forma que ela tenha conhecimento da situação. Caso ele não lhe atenda, entre com ação no Juizado Especial Cível, com o objetivo de garantir seu direito de participação nas assembleias que não envolvam taxas extraordinárias. Com relação às atas, a senhora pode também entrar com ação no Juizado Especial Cível, pois a documentação é de livre acesso, caso contrário como a senhora poderá respeitar as decisões? Infelizmente o registro da ata não é obrigatório, somente o da convenção. Para ter acesso, basta comparecer ao cartório de registro de imóveis onde o condomínio está registrado e ter acesso à convenção e às atas que porventura tiverem sido registradas (mas não são todas e há condomínios que não registra nenhuma). 8-) Poderá o presidente da assembleia ordinária ou extraordinária validar o mandado procuratório ao inquilino apenas para determinada assembleia consoante pauta dos assuntos ou será que poderá ser admitida em outras assembleias por tempo indeterminados? R- A procuração é válida de acordo com possíveis restrições constantes na própria procuração. Se a mesma não fizer qualquer restrição, então ela será válida para todas as assembleias de acordo com os poderes estipulados na procuração. Sua validade somente expirará se estiver expressa uma data para expiração ou então por anulação da procuração. 9-) O inquilino pode ou não participar de reunião de condomínio! Se pode ou não votar? Qual na verdade é o direito do inquilino? R- O inquilino pode votar em questões que não envolvam despesas extraordinárias, desde que o proprietário não esteja presente à reunião. Ou seja, a grosso modo, se a questão não envolve taxa extra e o proprietário não está presente, então o inquilino pode participar e votar, conforme previsto na lei do inquilinato. Importante: como esse direito é previsto em lei, a convenção ou o regimento interno não podem revogar. *Advogado, administrador, professor do curso de Administração Condominial da FA.RS e colaborador do Jornal do Síndico Quer anunciar em um jornal que circula todos os meses nos condomínios da Baixada Santista? Então, ligue e veja como é fácil!! 3251.7906 - 3252.4929
Fevereiro de 2009 5 HIDRÁULICA Água nossa, vazamento nosso Onde existe a presença de água, problemas com a rede hidráulica tornam-se comuns, seja nas unidades privativas, seja na tubulação geral de um prédio. Provocam dores de cabeça a pressão da água, os assentamentos da construção, que afetam a disposição do encanamento, ou as válvulas de descarga sanitária, que geram rupturas em junções. Há ainda a presença de encanamentos de cobre (destinados à água quente) que devido à sua proximidade com o encanamento de água fria, também podem apresentar problemas. Em condomínios, não há como escapar de vazamentos. Seja qual for o local do vazamento, os condôminos e síndicos preferem discutir entre si, e até no âmbito judicial, quem é o responsável pelo problema, enquanto a água vai minando estruturas, paredes, gerando mofo e levando dinheiro pelo ralo. Há administradores que optam em resolver as infiltrações sem questionar, e depois, com calma, descobrir os culpados. Eles sabem que, por mais caro que seja o custo do conserto, ele será menor que o valor da conta de água. Mas quando o problema é dentro das unidades, os proprietários não tomam nenhuma iniciativa sem antes confirmar quem vai pagar a conta. No ano passado, uma moradora de Brasília foi obrigada, pela Justiça, a pagar uma conta de R$ 27 mil, por demorar em consertar a tubulação que passava por seu apartamento: R$ 10 mil pelos serviços e R$ 17 mil por indenização por danos materiais à família vizinha. Os desembargadores entenderam que o desgaste entre vizinhos poderia ter sido evitado se todas as providências tivessem sido tomadas para solucionar o problema do vazamento. De acordo com o autor da ação, por causa de vazamentos provocados pela instalação de uma banheira de hidromassagem no apartamento vizinho, o casal teve de abandonar o próprio quarto e dormir na sala. Segundo o autor, toda a família foi contaminada por doenças respiratórias e alérgicas, incluindo um bebê de três meses. Teste simples O ralo, e em especial o piso do banheiro, é considerado o vilão dos problemas de vazamentos em condomínios. Os vaza- O ralo, e em especial o piso do banheiro, é considerado o vilão dos problemas de vazamentos em condomínios Pela tubulação comum, em um condomínio, passa tanto a água que chega a todas as unidades, como também ocorrem vazamentos que fazem estragos e geram desentendimentos entre moradores. Pequenas medidas e testes simples ajudam a evitar problemas com vazamentos mentos acontecem devido à falta de rejunte impermeabilizante ao redor do ralo e também no piso como um todo. Normalmente, as pessoas não dão muita atenção a pequenos buracos e quando se dão conta já existe água passando por ali e não raro ocorre um buraco no gesso do forro do apartamento que fica abaixo. Para evitar tais dissabores, se faz necessária anualmente, ou quando se percebe desgaste (o rejunte apresenta desgaste natural pelo uso) a manutenção, passando-se a refazer o rejunto por todo o piso. Alguns testes simples atestam a existência de vazamentos no ramal direto da rede. O primeiro deles começa com o fechamento do registro do cavalete. Em seguida é aberta uma torneira da rede. Após esperar que a água pare de correr, colocar um copo cheio d’água na boca da torneira. Se houver sucção da água do copo pela torneira, é sinal de que existe vazamento no cano alimentado diretamente pela rede. Outro teste é feito observando o movi- Andréa Mattos* mento do hidrômetro: se depois de fechadas todas as torneiras, e suspenso o consumo de água, e o hidrômetro mudar de posição após uma hora, é sinal de que existe vazamento no ramal diretamente alimentado pela rede. Pode-se, também, com um simples teste, verificar se há vazamentos no reservatório do edifício. A primeira medida é fechar o registro de saída do reservatório do subsolo e a torneira da bóia. Em seguida, marcar no reservatório o nível da água e, após uma hora, no mínimo, perceber se houve diminuição do nível da água. *Jornalista e colaboradora do Jornal do Síndico
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