Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico

Fevereiro de 2009 13
DICAS
Várias precauções em compras
A não-entrega do produto é o problema mais reclamado nas
compras feitas fora do estabelecimento comercial, ou seja, pela
internet, telefone ou catálogo. Para se precaver de problemas
deve-se solicitar informações sobre a empresa (razão social, CNPJ,
endereço e telefone). Se a referência for apenas um número de
caixa postal, será mais difícil localizar o fornecedor em caso de
problemas. Solicitar também todos os dados do produto, como
especificação, modelo, tamanho, cor, número de peças, entre
outros. No caso de compras pela internet, imprima a tela do site.
Para comprovar a oferta, guarde todo o material publicitário.
Verificaque qual o prazo da garantia e quais as assistências técnicas
disponíveis. Preste atenção aos endereços e à eventual taxa
de cobrança pela retirada do produto. E sempre que possível,
condicionar o pagamento à entrega do produto. Os cheques devem
ser cruzados e nominais à empresa. Deve-se checar se o
consumidor pagará o frete. Na hora da entrega, conferir a mercadoria,
testar para ver se funciona, se foi entregue com todas as
peças e acessórios e se contem manual de instruções em linguagem
didática, termo de garantia e relação das assistências técnicas.
E não deixe de exigir a nota fiscal.
Moradia e negócios
no mesmo lugar
Um condomínio, além de ser um espaço residencial ou para
uso comercial, deve ser encarado como um negócio. É o que
dizem os arquitetos. Para eles, os investimentos realizados em
áreas comuns podem ser o grande diferencial para valorizar
as unidades e o patrimônio como um todo. E o condomínio
não precisa gastar uma fortuna com isso: precisa apenas investir
direito. Há uma tendência de expansão das áreas comuns
em condomínios, sejam empreendimentos residenciais
ou comerciais, e daí o surgimento de apartamentos que são
verdadeiros clubes, ou edifícios comerciais que incorporam
serviços e facilidades que só eram vistos nos grandes escritórios.
As áreas sociais podem ser restritas e abertas. As áreas
restritas são acessadas apenas pelos condôminos e raramente
por visitantes. É o caso da piscina, salão de festas ou salas de
reunião. Áreas abertas, por sua vez, têm mais importância na
valorização do imóvel. Por ali passam todos os usuários do
condomínio, desde o próprio condômino a visitantes, clientes
e fornecedores, no caso de prédios comerciais. O cuidado
com essas áreas é a parte mais importante.
Mudanças sem contratempos
Um dia de mudança no condomínio pode trazer muitos
transtornos aos condôminos. Afinal, a mudança implica no trânsito
de pessoas estranhas pelas áreas comuns. Além disso, o
transporte de caixas, móveis, eletrodomésticos e outros objetos
torna o uso do elevador concorrido. Enfim, se não houver
rigor e cumprimento do regulamento, a mudança pode se transformar
em um enorme dor de cabeça. Muitos destes problemas
residem basicamente na falta de comunicação entre quem
está entrando ou saindo do prédio e a administração. Muitas
mudanças não são programadas e comunicadas ao síndico ou
ao zelador com antecedência. É preciso evitar que aconteça
mais de uma mudança no mesmo dia. Em caso de uma mudança
muito grande, deve-se verificar, por exemplo, qual o tamanho
do caminhão e se é possível que ele entre no condomínio.
O uso de protetores nos elevadores também é recomendado.
Além dos cuidados dentro do prédio, a mudança exige também
atenção com o estacionamento do caminhão na rua.
É BOM SABER
Exibir e prestar contas
Dois temas entrelaçados –
exibição de documentos e prestação
de contas – desafiam o bom
andamento das relações condominiais
quando o bom senso perde
a primazia e o segredo ou a
desonestidade contamina a administração
do prédio.
Onde há transparência e bons
propósitos, tudo ocorre com naturalidade.
O síndico deixa sempre
à disposição dos condôminos
a documentação relativa às despesas
comuns, elabora balancetes
mensais para comunicar o resultado
de sua atuação e presta contas
anualmente à assembleia geral,
relatando as idas e vindas de
sua gestão. Por confiarem no síndico,
pouquíssimos condôminos
solicitam vista da papelada.
O que fazer, porém, quando
impera a desconfiança? Quando
há suspeitas de superfaturamento,
desvio, má administração? Teria
os condôminos o direito de
exigir a exibição de documentos
em mãos do síndico? Ou de demandar
que preste contas a todo
o tempo de seus atos?
Examinemos primeiro, a exibição
de documentos. Não há na
legislação brasileira, uma norma
específica que obrigue o representante
legal dos condôminos a
mostrar notas, recibos, extratos
etc. a seus representados. O Código
de Processo Civil regulamenta
a ação de exibição de documentos
(artigo 355 e seguintes),
mas fixa regras gerais, que
exigem que a parte requerente
justifique o pedido, demonstrando,
entre outras coisas, “a finalidade
da prova” e “as circunstâncias"
indicativas de que se encontram
em mãos do requerido. Trata-se
de medida judicial que deve
ser evitada, em razão dos ônus
que acarreta, em termos de custas
e honorários.
Melhor caminho a seguir é
buscar a intervenção do conselho
consultivo do prédio, instando-o
a persuadir o síndico a efetivar a
demonstração solicitada, podendo-se,
para tanto, marcar dia e
hora, em sala nas dependências
comuns, de preferência, para que
o condômino ou alguém em seu
nome (contador, por exemplo)
examine as contas e os comprovantes
de despesas do condomí-
nio. O custo é quase zero e o resultado
será o mesmo que o de
uma providência judicial.
Lembra o TeleCondo, em parecer
sobre o assunto, que “o síndico,
enquanto representante do
condomínio, detém a posse (e
não a propriedade) de documentos
comuns que dizem respeito a
todos os condôminos, e seria inclusive
demonstração de transparência
em seu mandato deixar tais
documentos disponíveis para
consulta dos condôminos”.
Outra é a polêmica da prestação
de contas. O dever de prestar
contas está previsto no bojo
das atribuições do síndico, de forma
clara a explícita. Diz o Código
Civil em vigor: “Art. 1.348.
Compete ao síndico: [...] VIII -
prestar contas à assembleia, anualmente
e quando exigidas;”.
O síndico não presta contas a
cada um dos moradores ou usu-
Luiz Fernando Queiroz*
ários, individualmente ou em pequenos
grupos, mas à assembleia
geral dos condôminos, reunida
ordinariamente uma vez por ano.
Todavia, tem a obrigação de prestar
contas fora do tempo previsto
sempre que estas lhe forem
“exigidas”, o que pode ser todo
semestre, quadrimestre ou trimestre,
se assim estiver deliberado
na convenção, no regimento
ou em ata assemblear.
De per si os co-proprietários
não podem “exigir” a prestação de
contas. Em coletividade, reunidos
em assembleia, ou, por analogia
(Cód. Civil, art. 1.350, parág. 2º),
utilizando-se de convocação democrática
através de edital assinado
por 1/4 (um quarto) dos condôminos,
isto será possível, sem
margem para impugnação.
*Autor do Guia do Condomínio IOB e
colaborador do Jornal do Síndico