Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico

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10 PAPO DE GARAGEM Cuidado com o que diz Durante a assembléia, o síndico ou mesmo o condômino deve tomar cuidado com tudo o que fala. Algumas afirmações podem gerar condenações judiciais por calúnia e difamação. Sempre que faz declarações sobre gestões anteriores, o síndico pode assumir o risco de atribuir falsamente um fato definido como crime. Segundo o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o fato de estar prestando contas de sua gestão, perante os condôminos, não autoriza o síndico a fazer afirmações acusatórias sem nenhuma relevância para apreciação da matéria, principalmente em ações ocorridas antes de sua administração. Acusações feitas a funcionários também podem gerar problemas judiciais. O TJ/RJ caracterizou dano moral sobre um zelador acusado em assembléia de furto, favorecimentos em troca de propinas e de freqüentes desrespeitos às regras do condomínio. A calúnia pode ser a declaração, em assembléia, por parte do síndico, que determinado condômino emitiu cheque sem fundos, ou até a divulgação de carta aberta em condomínio sobre o comportamento de algum morador. Manaus: problemas de cidade grande A cidade de Manaus, capital do Amazonas, voltou a ser um eldorado econômico. Nos últimos seis anos, o PIB cresceu quase 100% e a estimativa para este ano é de uma evolução de 9%, com geração de 120 mil empregos. No bairro de Ponta Negra, o mais nobre da cidade, o reflexo disso salta aos olhos com empreendimentos imobiliários de alto luxo. Às margens do rio Negro, apartamentos de luxo são comercializados por até R$ 2 milhões. Há, porém, um problema. Documentos da Procuradoria-Geral do Estado atestam que alguns condomínios estão sendo construídos em terras públicas. Somados, os terrenos valem R$ 700 milhões. Outro problema vivido pelos moradores de Manaus, como conseqüência do crescimento da cidade, é a falta de segurança, que levou as pessoas a procurarem moradia mais segura, no caso os condomínios verticais. Com a antiga legislação havia dificuldades na criação de projetos de condomínios fechados de casas, de condomínios unifamiliares, o novo Plano Diretor possibilita projetos de condomínios fechados de casas. O milagre da sirene O nome oficial da rua é Neuza de Fátima Ferreira. Mas, atualmente, ficou mais conhecida como Rua da Sirene. Cansados da violência, desde o mês passado os moradores da via, que fica no Pinheirinho, na Zona Sul de Curitiba, botaram para funcionar um sistema alternativo de segurança. As sirenes, hoje, estão colocadas em 36 das 38 casas da rua. Quando alguém vê na região um assalto ou qualquer outro motivo de alarme, enfia o dedo no botão para alertar os vizinhos. E o resultado já apareceu: o local não tem pequenos furtos, assaltos e outros crimes há um mês. Normalmente usam-se sirenes eletrônicas de 120 decibéis a 1 metro de distância, existem também sirenes que reproduzem a voz humana, a sirene de polícia e o latido de um cachorro. Deve ser instalado em local de difícil acesso e que não abafe o som, de preferência, devem ser aplicados no mínimo duas sirenes em locais opostos da edificação, para que em caso de sabotagem de uma delas a outra possa dar o alarme a tempo. Distrito Federal com imóveis de luxo Dentre a variada oferta de imóveis no Distrito Federal, é possível encontrar empreendimentos luxuosos, que são o sonho de consumo da maioria dos brasilienses. Eles têm um conceito específico e diferenciado e garantem conforto e qualidade de vida aos moradores. Para satisfação das construtoras, esses apartamentos são muito procurados por aqueles que podem pagar, muitas vezes, R$ 1 milhão, por exemplo, por uma unidade dentro do requinte de condomínios de excelente qualidade. O imóvel de luxo é um produto exclusivo, que traz diversos diferenciais de arquitetura, acabamento, conforto e tecnologia. Normalmente, esses imóveis são amplos, possuem localização privilegiada, vizinhança atrativa e ambientes especiais. Além disso, tem que ter um acabamento de primeira, com mármore, granito ou porcelanato. Cada cliente tem uma preferência e o construtor tem que ter flexibilidade para atendê-lo. O público que adquire os apartamentos de luxo, com perfil bem definido, também exige qualidade maior nesses empreendimentos. VALE A PENA LER A Lei do Bem de Família tem recebido uma interpretação extremamente elástica por parte do Superior Tribunal de Justiça (STJ), permitindo que o patrimônio residencial das pessoas fique protegido nas mais diversas circunstâncias. Mas, como acontece com as borrachas e elásticos, há sempre um limite máximo de flexão. Tal limite foi apontado em decisão do STJ em recurso especial (518.711/RO) envolvendo dívida de casal separado de fato, sem partilha, em que cada cônjuge pretendia afastar da penhora o imóvel em que residia, sob a alegação de tratar-se de bem amparado pela Lei 8.009/90. A ementa do acórdão elucida bem a questão, não deixando margem de dúvida. Veja, na íntegra: “O Superior Tribunal de Justiça já consolidou seu entendimento no sentido de que a proteção ao bem de família pode ser estendida ao imóvel no qual resida o devedor solteiro e solitário. Esse entendimento, porém, não se estende à hipótese de mera separação de fato entre cônjuges, com a migração de cada um deles para um dos imóveis pertencentes ao casal, por três motivos: (I) primeiro, porque a sociedade conjugal, do ponto de vista jurídico, só se dissolve para separação judicial; (II) segundo, porque antes de realizada a partilha não é possível atribuir a cada cônjuge a propriedade integral do imóvel [em] que reside; eles são coproprietários de todos os bens do casal, em frações-ideais; (III) terceiro, porque admitir que se estenda a proteção a dois bens de família em decorrência da mera separação de fato dos cônjuges-devedores facilitaria a fraude aos objetivos da Lei”. O relatório do ministro Ari Pargendler esclarece que a sentença de primeiro grau reconhecera a responsabilidade solidária do casal pelos bens da sociedade devedora, Fevereiro de 2009 Luiz Fernando Queiroz* Limite ao bem de família por que esta fora dissolvida irregularmente, “mas excluiu da penhora o imóvel onde a mulher reside com a família, mantendo a constrição sobre outros imóveis, inclusive sobre aquele em que o varão reside”. No tribunal de justiça a sentença foi mantida, porque “a Lei 8.009/90 destina-se a proteger não o devedor, mas a sua família. Assim, a impenhorabilidade nela prevista abrange o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar, não alcançando o devedor que reside solitário após separação de fato da família”. Em seu voto, ministro julgou que o imóvel ocupado pelo varão também deveria ser beneficiado pela impenhorabilidade, já que a separação ocorreu antes do tempo em que praticaram a fraude e não depois. Em voto-vista, a ministra Nancy Andrighi discordou da posição do ministro-relator, aduzindo que a proteção do bem de família “não abrange apenas o devedor solteiro. Abrange também o viúvo, o separado judicialmente e o divorciado”. No caso dos autos, contudo, “a separação dos cônjuges, aqui, é apenas de fato, não tendo sido homologada judicialmente, até este momento”. Por isso, “enquanto não dissolvida a sociedade conjugal, naturalmente, todos os direitos e deveres a ela inerentes permanecem válidos, inclusive no que diz respeito ao regime de bens”. Com a ministra Nancy Andrighi votaram os ministros Castro Filho, Humberto Gomes de Barros e Sidnei Beneti, cada qual manifestando suas razões. O tema é muito interessante, mas o espaço acabou. A íntegra do acórdão está publicada na Revista Bonijuris nº. 539, de outubro/08, encontrando-se disponível no sítio www.bonijuris.com.br ou www.stj.gov.br. *Autor do Guia do Condomínio IOB e colaborador do Jornal do Síndico
Fevereiro de 2009 11 SEGURANÇA O crachá faz diferença em condomínios Os funcionários do seu condomínio não utilizam crachás? Mas deveriam. Aparentemente um simples cartão plastificado pendurado no pescoço pode aparentar inutilidade, mas os crachás ainda hoje são vistos como um instrumento de segurança e eficiência no serviço prestado pelos funcionários de uma empresa, o que inclui os condomínios, sejam eles pequenos ou grandes. Os crachás, além de ser um instrumento de identificação, são vistos como instrumento capaz de controlar a entrada de pessoas estranhas à comunidade. Assim, eles devem ser oferecidos a visitantes e prestadores de serviço, que entram na área do condomínio, seja para trabalhar nas áreas comuns, ou nas unidades privativas. Esta medida maximiza a segurança em suas dependências e preserva de uma forma não ostensiva, a qualidade de vida dos condôminos. Existem muitos tipos de crachá (código de barras, magnético, proximidade, botão etc.). Os crachás de código de barras, por terem boa apresentação e boa durabilidade (em média dois anos), são atualmente os mais procurados pelos condomínios e, mesmo tendo mais tecnologia, são mais baratos. Mas todos eles devem conter informações importantes. O crachá pode ser uma folha de papel plastificada, com os dados do funcionário e o código de barras. Existem diversas espessuras de plástico (pola-seal), mas a mais recomendada, por sua durabilidade, é a de 0.010”, além de serem úteis em condomínios que possuem rotatividade de funcionários. Com o uso e, principalmente, com o possível descuido do funcionário, o crachá pode apresentar ‘orelhas’ nas pontas, por onde entrará a umidade e danificará o crachá. Tem a melhor relação custo/benefício. Crachás em PVC O crachá pode também ser de PVC e existem dois tipos. O pri- Dos mais simples aos mais sofisticados, os crachás ainda são um instrumento de eficiência e segurança nos condomínios. Eles identificam os funcionários, controlam a entrada de visitantes e ainda mostram que a administração preserva a qualidade dos serviços prestados meiro tipo, mais antigo, é composto por uma folha de PVC opaco ou papel, com os dados do funcionário e o código de barras, imprensado por duas outras folhas de PVC transparente, e fundidos. O segundo tipo, mais comum, é constituído por uma folha de PVC opaco onde são impressos os dados do funcionário e o código de barras diretamente por uma impressora especial. Todos os dois tipos, com o tempo e, principalmente, a exposição ao calor, tornam-se quebradiços. O segundo tipo, além disso, perde a cor (desbota). Outro aspecto importante dos crachás é a sua inviolabilidade, ou seja, o código de barras não pode ser copiado, sob pena de o funcionário ‘fabricar’ um crachá igual ao seu para que um amigo o use. O porta-crachá normalmente é associado à presilha do tipo clipes e a cordões simples ou do tipo fita personalizada, sendo também que o próprio suporte pode levar alguma identificação. O porta-crachá leitoso ou em cores diversas, pode ser usado na horizontal ou na vertical, de acordo com o layout de seu crachá. O uso deste acessório é destinado a au- Andréa Mattos* mentar a durabilidade do crachá, pois evita quebras, mesmo porque dispensa a furação do crachá evitando sua fragilidade. Mais tecnologia Nesses pequenos ‘adesivos’, existe muita tecnologia, capaz de evitar danos e até cópias, possibilitando o uso do crachá por pessoas desautorizadas. Os crachás feitos com em PVC laminado?ABS são uma prova de resistência ao calor e flexibilidade. São fabricados com o mesmo material utilizado para os cartões de crédito bancário e impresso por meio de termografia: processo capaz de realizar personalização de fotografia e dados variáveis. Os dados e a arte do cartão são reproduzidos em uma impressora digital. Já os crachás de PVC cristal, confeccionados através do processo de ‘fundição’ com duas lâminas de PVC Cristal nas extremidades e entre elas uma lâmina de SPID onde contém os dados variáveis, ou seja, as informações ficam protegidas na parte interna do Crachá e os preços de produção são mais competitivos. A tecnologia também está presente nos códigos de barra. Existem no mercado diversos padrões, como o código puro, criptografado do mais simples ao mais complexo, modelo DIMEP, modelo T1000, modelo Top Data, tudo de acordo com a necessidade do seu projeto. *Jornalista e colaboradora do Jornal do Síndico
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