Vazamentos no condomínio - Jornal do Síndico

CULTURA & LAZER
Carnaval:
a maior
festa popular
brasileira
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Ano Ano XV XV - - Edição Edição Edição 169 169 169 - - Fever Fevereir Fever eir eiro/09 eir o/09 - - Baixada Baixada Santista/SP Santista/SP - - 12.500 12.500 Exemplar Exemplares Exemplar es - - - www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista
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Distribuição Mensal Gratuita: Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga, Cubatão e Mongaguá
Vazamentos
no condomínio
Seja qual for o local do vazamento,
os condôminos e síndicos preferem discutir
entre si quem é o responsável pelo
problema, enquanto a água vai
minando estruturas, paredes, gerando
mofo e jogando dinheiro fora pelo ralo.
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MERCADO
Infraestrutura
de bairros
interfere no
valor do imóvel
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PREVENÇÃO
Crachá de
identificação
pode ajudar na
segurança
do condomínio
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Fevereiro de 2009
NOSSA MENSAGEM Os Editores
Placar 2009 promete goleada?
A resposta à pergunta acima depende de como será o mês
de fevereiro em seu condomínio. Por quê? Vejamos. Final de
férias escolares, proximidade dos meses chuvosos e frios e o
retorno à normalidade. É nesse clima que os condomínios encaram,
sempre, o segundo mês do ano. O verão já está nos
seus últimos dias, levando consigo o movimento de crianças e
adolescentes que desejam aproveitar ao máximo as férias escolares,
mas dá espaço ao período intenso de chuvas e outros
insetos, exigindo medidas preventivas, para garantir a segurança
de todos os condôminos. Neste mês, também, é cobrado
o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU), tanto dos condôminos como do condomínio. Como,
então, enfrentar este período?
Se por um lado, com o início das aulas, crianças e adolescentes
permitem que a tranqüilidade e o silêncio voltem a reinar
nas áreas comuns, pois eles estarão mais sob os cuidados de
seus responsáveis, por outro, é preciso que a administração providencie
os reparos em áreas de lazer e equipamentos, devido ao
mau e intenso uso no período de férias. Ou, a depender da situação
cobrar a quem de direito o montante referente aos prejuízos.
De qualquer forma, as áreas comuns de um condomínio
precisam continuar em condições de uso. Além do mais, equipamentos
quebrados comprometem a segurança dos usuários. Dar
atenção às devidas medidas que evitem problemas por conta
das “águas de março” é, também, investir em segurança.
Fonte: Banco Central
FEV/08 MAR/08 ABR/08 MAI/08 JUN/08 JUL/08 AGO/08 SET/08 OUT/08 NOV/08 DEZ/08 JAN/09
IGP-M (FGV) 0,53 0,74 0,69 1,61 1,98 1,76 -0,32 0,11 0,98 0,38 -0,13 –––
INPC (IBGE) 0,48 0,51 0,64 0,96 0,91 0,58 0,21 0,15 0,50 0,38 0,29 –––
IPC (FIPE) 0,19 0,31 0,54 1,23 0,96 0,45 0,38 0,38 0,50 0,39 0,16 –––
TR (%) 0,0243 0,0409 0,0955 0,0736 0,1146 0,1914 0,1574 0,1970 0,2506 1,1618 0,2149 0,1840
POUPANÇA 0,5244 0,5411 0,5960 0,5740 0,6152 0,6924 0,6582 0,6980 0,7519 0,6626 0,7160 0,6849
SAL. MÍNIMO 380,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00 415,00
CONTRIBUIÇÃO DO INSS
Trabalhador assalariado
Salário contribuição Alíquota (%)
Até R$ 911,70 ....................................................... 8,00
De 911,71 até R$ 1.519,50 ................................... 9,00
De R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99 .......................... 11,00
Obs.: Obs.: Empregador: alíquota 12%
Fonte: Portaria MPS 77 (11.03.08) DOU 12/03/08
Pagamento até o dia 10 do mês subseqüente ao de competência. Não
havendo expediente bancário, o prazo é prorrogado para o 1º dia útil
seguinte. A partir desse vencimento, multa de 4% (dentro de 30 dias),
7% (de 30 a 60 dias) e 10% (acima de 60 dias). Juros de 1% ao mês. Na
dúvida, consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS pelo
telefone: 0800-780-191.
20% sobre a Folha, como parcela do condomínio. 3% sobre a Folha,
contribuição de acidebte de trabalho. 4,5% sobre a Folha, contribuição
de terceiros (SESC, SENAI etc.).
Salário Família: até R$ 472,43: R$ 24,23 (por cota)
de R$ 472,43 até R$ 710,08: R$ 17,07 (por cota)
Antecedendo esse período recomenda-se fazer a revisão
de sistemas de calha, encanamento, rede de esgotos e instalação
elétrica nos condomínios para evitar problemas maiores.
A inspeção predial preventiva é aconselhada a cada dois
anos para prédios de até 10 anos de construção e gira em
torno de 1% a 2% do valor mensal da taxa de condomínio.
Segundo o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
de São Paulo (Ibape/SP), cerca de 80 a 90% dos
imóveis brasileiros têm algum problema de segurança, estado
de conservação, manutenção, desempenho, exposição
ambiental, utilização e operação.
Enquanto isso, a rotina de um condomínio deve ser mantida,
até porque o novo ano precisa ser marcado por notícias positivas,
mesmo em período de crise financeira. E, para tanto, é preciso
arrumar a casa até fevereiro para que o ano corra com tranqüilidade.
Como tornar isto uma realidade? Cada condomínio
tem suas peculiaridades. O jeito de administrar o seu cotidiano
depende do tamanho, da quantidade de moradores, sua localização,
suas áreas comuns, dentre outros elementos que interferem
na demanda mensal de cada comunidade.
Sendo assim, este mês no ambiente condominial propõe uma
agenda de trabalho com ares de “início de jogo”. A depender
como se dará o pontapé inicial, é possível prever o término dessa
rodada, que tem o nome de 2009.
Bom fevereiro para todos.
OBRIGAÇÕES
Admissão/Demissão: comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 7 do
mês seguinte.
Recolhimento do FGTS: 8% sobre a Folha de Pagamento até o dia 7 do
mês seguinte.
Recolhimento do PIS: 1% sobre a folha de pagamento até o 20º dia do mês
seguinte. Recolher o ISS à Prefeitura Municipal, conforme a data da tabela
divulgada pela prefeitura, sobre o serviço prestado.
IMPOSTO DE RENDA
Base de Cálculo Alíquota Parcela a deduzir
Até R$ 1.434,59 ––– isento
De R$ 1.434,60 até R$ 2.150,00 7,5% 107,59
De R$ 2.150,01 até R$ 2.866,70 15% 268,84
De R$ 2.866,71 até R$ 3.582,00 22,5% 483,84
Acima de R$ 3.582,00 27,5% 662,94
Deduções: Deduções: 1) 1) R$ 144,20 por dependente; 2) 2) Pensão alimentícia; 3) 3) Contribuição à Previdência
Social; 4) 4) R$ 1.434,59 por aposentadoria para quem já completou 65 anos de idade;
5) 5) Contribuição à Previdência Privada e Fapi; 6) 6) 6) Carnê-Leão. Fonte: MP 451, de 15/12/08.

Fevereiro de 2009 3
HABITAÇÃO
Infraestrutura de
bairros compromete a
valorização imobiliária
Nem sempre os investimentos
feitos nas áreas comuns
do condomínio são os
únicos índices relevantes na
hora de avaliar o valor de
imóvel. Ganham cada vez
mais peso nesta hora a infraestrutura
do bairro, a
proximidade de serviços públicos
e as opções de compra
e laser, pois, devido à
correria e aos congestionamentos
de trânsito, os compradores
em potencial de
imóveis das classes B e C, no
Brasil, estão optando por locais
que ofereçam tranquilidade
e facilidade, diminuindo
o número de saídas do
bairro dos moradores.
Mas, esta relação de
proximidade pode, por outro
lado, comprometer a
venda de um imóvel, e pequenos
detalhes, aparentemente
imperceptíveis,
pode oscilar o preço em
torno de 30%. Exemplo
disso é a proximidade excessiva
de paradas de ônibus
muito movimentadas,
que desvalorizam um imóvel,
mas ele ficará mais desvalorizado
se a região não
contar com um serviço de
transporte público.
Prédios vizinhos a colégios,
supermercados e bancos
também perdem valor,
porque as vias de acesso
para esses estabelecimentos
estão mais sujeitas a
congestionamentos, e a
qualidade de trânsito, hoje,
é um dos aspectos muito
considerado pelos futuros
proprietários. Locais com terrenos
desocupados podem,
no futuro, abrigar uma obra
capaz de tornar infernal o
trânsito nas imediações. Escolas,
shopping centres, estação
de metrô, hospitais, feiras livres,
bares e casas noturnas
são outros estabelecimentos
que desvalorizam um imóvel,
mas não sem eles por perto
fica difícil a vida em qualquer
parte da cidade, mesmo as de
pequeno e médio porte.
Adquirir imóveis
próximos a lojas,
supermercados e
paradas de ônibus
certamente traz
comodidade aos
moradores, mas
pode comprometer
o valor de revenda,
já que tranquilidade
e segurança são
itens que pesam,
principalmente, em
momentos de crise
Parceria
Por essas e outras, muitos
condomínios têm tomado
medidas preventivas para
preservar a qualidade de vida
dos moradores e o valor patrimonial
através de iniciativas
conjuntas com outros condomínios
junto aos órgãos públicos
responsáveis pela ordenação
do solo e pela liberação
Andréa Mattos*
de licença comercial, pois as
perdas do valor de um imóvel
acontecem da noite para
o dia, segundo consultores
imobiliários.
Muitos condomínios já
colocaram em prática a
idéia e os resultados têm
poupado muitos deles de
problemas futuros. De início,
uma comissão de síndicos
e moradores de um
bairro pode manter contatos
com a prefeitura e conhecer
as obras que estão
sendo planejadas para o local,
ou ao redor dele. E, por
tabela, a mesma comissão
pode propor intervenções
que mudaram a característica
do bairro.
Esta revolução imobiliária
já extrapolou o eixo São
Paulo-Rio de Janeiro, alcançando
a maioria das capitais
brasileiras. É o caso de Fortaleza,
uma das principais cidades
do Nordeste brasileiro,
que nos últimos 10 anos
passou por mudanças no seu
mapa urbano por conta da
especulação imobiliária
como consequência, principalmente,
do turismo. Novas
ruas e avenidas facilitam
a ligação de bairros distantes,
mas nobres, com o centro,
o que até pouco tempo
era inimaginável. Este trabalho
de observação ajuda a
prever se o local escolhido
para mora será ou não um
bom investimento.
*Jornalista e colaboradora
do Jornal do Síndico
FIQUE ATENTO
Quando chamar a polícia
Infelizmente, há situações nos condomínios que a presença
de agentes policiais é necessária. Brigas entre condôminos,
familiares, funcionários são solucionadas com intervenção
de terceiros, mas nem todos os casos pedem esta
medida. A polícia deve ser acionada quando todas as iniciativas
tomadas pelo síndico não foram suficientes, em qualquer
ocasião. É o último recurso. A polícia deve ser chamada
sempre quando é colocada em risco a segurança dos funcionários
e dos condôminos, por exemplo. Alguns casos de
problemas sérios, como agressões físicas a funcionários ou
entre condôminos, ameaças com armas, requerem a força
policial, assim como casos de agressão física entre cônjuges
ou pais e filhos. Um corpo de funcionários bem treinado é
importante para que o condomínio saiba identificar quais são
os casos que merecem ou não ajuda policial. A polícia também
deve ser comunicada quando da suspeita de invasores,
de carros roubados no estacionamento do condomínio, furto
de equipamentos das áreas comuns. O efetivo policial deve
ser um aliado dos síndicos, sem dúvida.
Seguranças em festas
Com o objetivo de assegurar a segurança dos moradores
e proprietários do condomínio, controlando e identificando
todos os visitantes cujos nomes estejam na lista de convidados,
a exigência de contratação de seguranças tem feito parte
na liberação de salões de festa. Para uma festa de até 100
convidados, os condomínios exigem a presença de dois profissionais
de segurança; para mais de 100, quatro seguranças.
Estes profissionais podem ser contratados pela administração
e o custo será cobrado na taxa de condomínio do proprietário
que promoveu a festa, ou pelo promotor do evento. Estes
seguranças deverão permanecer na área circunvizinha ao evento
inclusive na área de recuo lateral e fundos do lote, se necessário,
auxiliando na circulação de pessoas e veículos e buscando
preservar a tranquilidade e segurança de vizinhos e da
comunidade em geral. Quanto à segurança interna, os condomínios
tornam facultativa, ficando a critério do condômino
que estiver realizando o evento a contratação ou não de segurança
própria para a parte interna da festa.

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Fevereiro de 2009
VOCÊ PERGUNTA E J.S. RESPONDE Dr. Rudnei Maciel*
1-) Tive um problema de
infiltração que estragou
todo meu armário. Apesar
de ter notificado a sindica e
o proprietário, não houve
nenhuma solução. Trata-se
de um problema grave, não
é caso de manutenção,
como tem sido feita no restante
do imóvel. Há possibilidade
de ajuizamento de
ação contra o proprietário e
condomínio, para ressarcir o
armário? E só contra o proprietário,
que não tomou
nenhuma medida, é possível?
Posso fazê-lo no Juizado ou
é necessário entrar com
ação na Justiça Comum?
R- O senhor pode entrar
com ação para ressarcimento
dos prejuízos ocorridos, utilizando
para isso o Juizado Especial
Cível que é mais rápido.
Se o problema era do condomínio,
o condomínio deverá
ser acionado. Se o problema
era da unidade específica,
então o proprietário deverá
ser acionado.
2-) A síndica de meu condomínio
proíbe entrada do
locatário/inquilino em suas
reuniões, somente podendo
entrar com procuração. Inclusive
nas convocações ela
já coloca a observação que
somente poderá participar
com procuração. Conversando
com ela referente à
lei que garante a participação
do locatário e inquilino,
caso o proprietário não
compareça, ela me falou
que na convenção consta e
não pode fazer nada. Gostaria
de saber qual procedimento
devo ter, caso seja
barrada na reunião.
R- Existe um princípio básico
onde uma lei inferior não
pode contrariar uma lei superior.
Se assim o fizer, é nula.
Isso significa que nenhuma
lei pode contrariar a Constituição
Brasileira. Da mesma forma,
o regimento interno não
pode contrariar a convenção. E,
no seu caso específico, a convenção
não pode contrariar a
lei (seja o Código Civil, seja a lei
do inquilinato).
Assim, nossa recomendação
é que converse com a síndica e
exponha a ela que a lei é superior
à Convenção. Caso ela não
aceite, avise-a que entrará com
ação no Juizado Especial Cível,
que não demandará advogados,
e que solicitará a anulação da assembleia
pela proibição de sua
participação bem como demandará
indenização por danos morais,
que é seu direito.
Ao entrar com a ação, devem
demorar em torno de 3 meses.
Peça uma indenização inferior a
20 salários mínimos, caso contrário
será necessário um advogado.
Caso a senhora tenha advogado,
pode solicitar indenização de até
40 salários mínimos.
O objetivo deve ser resolver a
questão sem recorrer à justiça,
mas se a síndica não aceitar sua
argumentação, que ela pode inclusive
confirmar com um advogado,
a solução será a Justiça (dê preferência
ao Juizado Especial Cível) e
a indenização é seu direito.
3-) Meu pai é locatário/inquilino
de um condomínio,
assim gostaria de saber se o
mesmo pode votar em qualquer
assembleia geral ou se há
necessidade de procuração
para ambas.
R- Como seu pai é inquilino,
ele pode votar em qualquer questão
que não envolva taxas extraordinárias,
caso o proprietário não
esteja presente. Para isso, não há
necessidade de procuração. Seu
pai precisará de procuração apenas
para votar em questões que
envolvem taxas extraordinárias.
Ou seja, seu pai pode votar até
mesmo para eleição do síndico.
4-) O síndico pode usar
procurações para se manter
no cargo e para aprovação de
suas contas?
R- Sim, o síndico pode se
manter no cargo e aprovar suas
contas se os moradores tiverem
dado procuração para ele neste
sentido. Cabe aos condôminos
terem consciência para tomar
cuidado ao passarem procurações
para terceiros.
5-) Gostaria de saber como
tem que ser feita uma procuração
para o inquilino votar na
assembleia.
R- A procuração é uma procuração
normal, do tipo feito em
cartório (mas que somente precisará
ser reconhecida se a convenção
assim indicar).
Basta uma declaração do outorgante
dizendo para quem ele
outorga que poderes, podendo
indicar inclusive os poderes de
forma detalhada ou genérica.
Se desejar, ainda poderá colocar
uma data de validade para a
procuração. Se for possível passar
a procuração, tanto melhor,
pois evitará possíveis problemas
junto ao condomínio.
O inquilino tem o direito, por
lei, de votar em tudo que não
envolva taxas extraordinárias,
desde que o proprietário não esteja
presente.
6-) Faço parte da comissão
administrativa do meu condomínio
e gostaria de saber quais
os direitos reservados aos inquilinos
em uma reunião que
elegerá síndico e irá votar as
alterações da convenção.
R- Por lei, o síndico tem o direito
de votar na assembleia qualquer
item que não envolve taxas
extras, desde que o proprietário
não esteja presente. Assim, o inquilino
adimplente tem o direito
de votar em síndico, desde que o
proprietário não esteja presente
e nem tenha enviado alguém em
seu lugar como representante legal,
ou seja, com procuração.
Com relação às alterações da
convenção, diz a Lei nº 9.267, de
25 de março de 1996 que: "nas
decisões da assembleia que não
envolvam despesas extraordinárias
do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condôminolocador
a ela não compareça".
Assim, o entendimento é que,
não estando presente o proprietário
ou seu representante munido
de procuração, o inquilino
poderá, sim, votar.
Entretanto, trata-se de uma
situação que costuma ser cercada
de muitas dúvidas. Claro, não
sendo dado ao inquilino o direito
de voto, ele poderá acionar o
condomínio na justiça e até mesmo
anular a assembleia.
7-) Resido como inquilina
em condomínio há mais de um
ano, nunca recebi nenhuma
convocação para reunião (também
sei que este ato de convocar
é destinado aos condôminos
proprietários), tenho
tido problemas com vaga de
garagem e outros de segurança,
já escrevi em livros da portaria,
e nada me foi respondido
e nem fui procurada pelo
mesmo (sendo totalmente ignorada
as mensagens); gostaria
de saber o seguinte: Como
o síndico não deixa comunicado
para os moradores do condomínio
sobre as reuniões e
uma vez sendo inquilina, como
comunicar o meu problema
para os demais proprietários?
Uma carta registrada para
quem? Com relação às atas,
não tenho obtido sucesso (já
solicitei via oral para os funcionários
solicitarem junto ao
sindico e nenhuma resposta tenho
também obtido), sei que
tenho direito de saber dos conteúdos
das atas, recorro onde?
Qual cartório da cidade devo
ir atrás e obter as atas desde
que tenho residido aqui?
R- Nossa recomendação é
que envie uma carta registrada ao
síndico, solicitando ao mesmo as
informações que deseja e também
que faça a divulgação aos
moradores (no hall de entrada do
prédio, por exemplo) para que
possa participar das reuniões,
tendo em vista que, por lei, a Sra.
tem o direito de votar em questões
que não envolvam taxas extraordinárias.
Mande cópia para
a imobiliária, de forma que ela
tenha conhecimento da situação.
Caso ele não lhe atenda, entre
com ação no Juizado Especial
Cível, com o objetivo de garantir
seu direito de participação nas
assembleias que não envolvam
taxas extraordinárias.
Com relação às atas, a senhora
pode também entrar com ação no
Juizado Especial Cível, pois a documentação
é de livre acesso, caso
contrário como a senhora poderá
respeitar as decisões? Infelizmente
o registro da ata não é obrigatório,
somente o da convenção.
Para ter acesso, basta comparecer
ao cartório de registro de imóveis
onde o condomínio está registrado
e ter acesso à convenção
e às atas que porventura tiverem
sido registradas (mas não são todas
e há condomínios que não registra
nenhuma).
8-) Poderá o presidente
da assembleia ordinária ou
extraordinária validar o
mandado procuratório ao
inquilino apenas para determinada
assembleia consoante
pauta dos assuntos ou
será que poderá ser admitida
em outras assembleias
por tempo indeterminados?
R- A procuração é válida de
acordo com possíveis restrições
constantes na própria procuração.
Se a mesma não fizer
qualquer restrição, então ela
será válida para todas as assembleias
de acordo com os poderes
estipulados na procuração.
Sua validade somente expirará
se estiver expressa uma data
para expiração ou então por
anulação da procuração.
9-) O inquilino pode ou
não participar de reunião de
condomínio! Se pode ou não
votar? Qual na verdade é o
direito do inquilino?
R- O inquilino pode votar
em questões que não envolvam
despesas extraordinárias, desde
que o proprietário não esteja
presente à reunião.
Ou seja, a grosso modo, se
a questão não envolve taxa extra
e o proprietário não está
presente, então o inquilino
pode participar e votar, conforme
previsto na lei do inquilinato.
Importante: como esse direito
é previsto em lei, a convenção
ou o regimento interno
não podem revogar.
*Advogado, administrador,
professor do curso de
Administração Condominial da FA.RS
e colaborador do Jornal do Síndico
Quer anunciar em um jornal que
circula todos os meses nos
condomínios da Baixada Santista?
Então, ligue e veja como é fácil!!
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Fevereiro de 2009 5
HIDRÁULICA
Água nossa, vazamento nosso
Onde existe a presença de
água, problemas com a rede hidráulica
tornam-se comuns, seja
nas unidades privativas, seja na tubulação
geral de um prédio. Provocam
dores de cabeça a pressão
da água, os assentamentos da
construção, que afetam a disposição
do encanamento, ou as válvulas
de descarga sanitária, que geram
rupturas em junções. Há ainda
a presença de encanamentos de
cobre (destinados à água quente)
que devido à sua proximidade com
o encanamento de água fria, também
podem apresentar problemas.
Em condomínios, não há
como escapar de vazamentos.
Seja qual for o local do vazamento,
os condôminos e síndicos
preferem discutir entre si, e até
no âmbito judicial, quem é o responsável
pelo problema, enquanto
a água vai minando estruturas,
paredes, gerando mofo e levando
dinheiro pelo ralo. Há administradores
que optam em resolver
as infiltrações sem questionar,
e depois, com calma, descobrir os
culpados. Eles sabem que, por
mais caro que seja o custo do conserto,
ele será menor que o valor
da conta de água. Mas quando o
problema é dentro das unidades,
os proprietários não tomam nenhuma
iniciativa sem antes confirmar
quem vai pagar a conta.
No ano passado, uma moradora
de Brasília foi obrigada, pela
Justiça, a pagar uma conta de
R$ 27 mil, por demorar em consertar
a tubulação que passava
por seu apartamento: R$ 10 mil
pelos serviços e R$ 17 mil por indenização
por danos materiais à
família vizinha. Os desembargadores
entenderam que o desgaste
entre vizinhos poderia ter sido
evitado se todas as providências
tivessem sido tomadas para solucionar
o problema do vazamento.
De acordo com o autor da
ação, por causa de vazamentos
provocados pela instalação de
uma banheira de hidromassagem
no apartamento vizinho, o casal
teve de abandonar o próprio
quarto e dormir na sala. Segundo
o autor, toda a família foi contaminada
por doenças respiratórias
e alérgicas, incluindo um bebê
de três meses.
Teste simples
O ralo, e em especial o piso
do banheiro, é considerado o vilão
dos problemas de vazamentos
em condomínios. Os vaza-
O ralo, e em especial
o piso do banheiro,
é considerado o vilão dos
problemas de vazamentos
em condomínios
Pela tubulação comum, em um condomínio,
passa tanto a água que chega a todas
as unidades, como também ocorrem
vazamentos que fazem estragos e geram
desentendimentos entre moradores.
Pequenas medidas e testes simples ajudam
a evitar problemas com vazamentos
mentos acontecem devido à falta
de rejunte impermeabilizante ao
redor do ralo e também no piso
como um todo. Normalmente, as
pessoas não dão muita atenção a
pequenos buracos e quando se
dão conta já existe água passando
por ali e não raro ocorre um
buraco no gesso do forro do apar-
tamento que fica abaixo. Para evitar
tais dissabores, se faz necessária
anualmente, ou quando se
percebe desgaste (o rejunte apresenta
desgaste natural pelo uso)
a manutenção, passando-se a refazer
o rejunto por todo o piso.
Alguns testes simples atestam
a existência de vazamentos no
ramal direto da rede. O primeiro
deles começa com o fechamento
do registro do cavalete. Em seguida
é aberta uma torneira da
rede. Após esperar que a água
pare de correr, colocar um copo
cheio d’água na boca da torneira.
Se houver sucção da água do copo
pela torneira, é sinal de que existe
vazamento no cano alimentado
diretamente pela rede. Outro
teste é feito observando o movi-
Andréa Mattos*
mento do hidrômetro: se depois
de fechadas todas as torneiras, e
suspenso o consumo de água, e
o hidrômetro mudar de posição
após uma hora, é sinal de que
existe vazamento no ramal diretamente
alimentado pela rede.
Pode-se, também, com um
simples teste, verificar se há vazamentos
no reservatório do
edifício. A primeira medida é fechar
o registro de saída do reservatório
do subsolo e a torneira
da bóia. Em seguida, marcar
no reservatório o nível da água
e, após uma hora, no mínimo,
perceber se houve diminuição do
nível da água.
*Jornalista e colaboradora do
Jornal do Síndico

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FIQUE POR DENTRO
Revestimento sob suspeita
Hoje, os pisos resistentes são uma grande novidade, mas
eles podem deixar de ser atraentes muito rápido quando são
danificados. Felizmente, até mesmo o pior dano é fácil de consertar,
seja em um piso resistente de ladrilho ou com revestimento
de vinil. Produtos modernos para pisos resistentes incluem
o ladrilho à base de vinil, ladrilho de vinil e piso colocado,
ladrilho de linóleo e piso colocado, e, ladrilho de camurça
e piso colocado. Os consertos em ladrilho são muito simples,
porque apenas os ladrilhos afetados devem ser reparados. Se
um ladrilho se soltar, ele pode ser colado novamente com
uma cola específica. Caso uma das bordas se solte, talvez no
próprio ladrilho haja um acúmulo de cola antiga suficiente para
colá-la. Para tanto, o ladrilho deve ser coberto com papel alumínio
e, em seguida, com um pano limpo. As bordas soltas
devem ser aquecidas com um ferro, para amolecer a cola antiga
e colá-lo novamente. Quando a cola tiver amolecido, coloque
um peso no ladrilho e deixe a cola secar durante várias
horas ou de um dia para o outro. Se a cola antiga não for forte
o suficiente para segurar o ladrilho, existe cola específica para
esse tipo de material.
Água corrói estruturas
A água é um meio condutor de eletricidade devido a sua
carga natural de íons cálcio, magnésio, sódio, bicarbonato,
sulfato, cloretos e nitratos. Os cloretos são os que se relacionam
mais com a corrosão, já que, como outros íons, aumentam
a condutividade elétrica da água, facilitando enormemente
o fluxo da corrente de corrosão. Um concreto
bem dosado, com recobrimento e fator a/c (água/cimento)
adequados, inclusive ao ambiente, estará protegendo as armaduras
da corrosão pelo fato de fornecer um ambiente
envolvente altamente alcalino, com um pH entre 12 e 13.
No entanto, quanto mais permeável for a camada de recobrimento
mais o concreto tornar-se-á ‘molhável’, permitindo
fácil acesso à água e aos gases, como o oxigênio, através
de sua rede de vazios. Comumente, no entanto, existem,
sempre, trincas e/ou fissuras em sua superfície, devido a processos
de cura insuficientes ou mesmo inexistentes, fazendo
com que aqueles elementos tenham fácil e rápido acesso às
armaduras. Além de ser um dos principais ‘elos’ da corrosão,
a água também pode corroer o concreto.
PELO BRASIL
Fevereiro de 2009
Parecer judicial sobre as antenas
As empresas de telefonia celular costumam procurar os síndicos de alguns condomínios,
com o intuito de instalarem antenas no topo do edifício. Alguns condôminos discordam,
apesar de que esse tipo de locação proporciona ao caixa condominial uma renda
sedutora. Alguns entendem que há necessidade da concordância da unanimidade dos
condôminos, porque implicaria na alteração de fachada. Outros não. Há um acórdão de
2007, na apelação nº 262.076-4/2, da 4ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, que
entendeu – por maioria de votos – que a “instalação de torre de captação de sinais de
telefonia celular, no topo de prédio residencial, é matéria que deve ser deliberada por
unanimidade, em assembléia marcada com especificação da matéria, inclusive o porte da
antena e os serviços de concreto sobre a última laje, para que o condômino possa votar
de forma consciente”. O mencionado artigo diz que é dever do condômino não alterar a
forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Mas, no mesmo acórdão, um
dos desembargadores escreve que: “... há de se convir, porém, que a reclamada alteração
estética é pouco visível, ao menos com os elementos trazidos”.
Medidores de água em Salvador
Obrigatória em cidades como São Paulo e Belo Horizonte, a medição individual de água
pode gerar uma economia em até 30% nas despesas no final do mês para cada morador.
Em Salvador, projeto de lei neste sentido está em tramitação na Câmara Municipal e pode
ser aprovado a qualquer momento. Independentemente da lei, alguns condomínios já adotam
o sistema. Mas, estes, ainda são poucos. Apesar dos resultados positivos da medição
individual, muita gente ainda esbarra na falta de informação e no alto custo de implantação
do sistema no padrão exigido pela Embasa, a concessionária para o fornecimento de água
no Estado. A Embasa define o padrão técnico e a obra é custeada pelos condôminos. As
construções mais novas da capital baiana já estão sendo entregues aos moradores com a
estrutura necessária para a medição individual, em alguns casos até o relógio já está instalado.
Em edifícios com até quatro pavimentos ou condomínios de até 20 casas, são instalados
medidores individuais na entrada. Quando há mais apartamentos, um aparelho instalado na
portaria faz a leitura remota dos medidores, que são colocados em cada porta, os dados
são fornecidos aos técnicos de medição na portaria.
Projetos cariocas para qualidade de vida
No mês de novembro do ano passado, durante a sessão plenária, foram aprovados
dois projetos discutidos entre os vereadores que podem trazer benefícios para a cidade
em relação ao meio ambiente. O primeiro projeto tem o objetivo de implantar a instalação
de aquecimento de água por energia solar nas novas construções. Sabe que o uso de
aquecedores solares ainda é incipiente no Brasil. Os códigos de obra municipais não exigiam
a instalação ou a preparação para instalação de coletores solares na construção e
em reformas de edificações residenciais e comerciais e, portanto, não encorajavam os
futuros moradores a instalar aquecedores solares. Já o segundo projeto, tem o objetivo
de regulamentar o replantio e a poda de árvores no município de Niterói, determinando
locais prioritários e adequados para execução de arborização, como também informar
quais os parâmetros para plantio das espécies. Tal projeto visa evitar transtornos: plantio
de espécies inadequadas em avenidas importantes da cidade por parte de órgãos municipais,
trazendo riscos de acidentes; falta de procedimento adequado para análise de supressão
de árvores; procedimentos inadequados de podas e plantios.
Vizinhos paulistas são briguentos
Seja com rusgas simples ou com a violência extrema do assassinato, os paulistanos acabam
brigando seis vezes mais com o vizinho do que no temido trânsito da cidade. É o que
aponta levantamento feito pela Polícia Militar: das 35 mil chamadas diárias ao 190, 12%
tratam de conflitos de vizinhança, enquanto o trânsito corresponde a 2% das queixas. Nos
bairros nobres, onde a polícia também é chamada para acalmar “barraco chique”, as pendências
se transformam em arrastados processos na Justiça. Na câmara de mediação do
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais
e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), as brigas entre vizinhos são 45% dos atendimentos.
E, de acordo com uma pesquisa realizada pela administradora de imóveis paulistas
com os mais de mil síndicos de seus condomínios, o cachorro do vizinho é responsável por
30% dos conflitos. As vagas na garagem respondem por 25% das queixas, seguidas dos
vazamentos, com 12%, e das confusões com crianças e adolescentes (8%).

Fevereiro de 2009 7
HOMENAGEM
Dia do
Zelador
A maioria das pessoas que
moram em condomínios tem
um ajudante mais do que especial,
principalmente naquelas
horas de aperto. São os zeladores
ou administradores,
como são conhecidos em alguns
estados, que, no dia 11
deste mês, são lembrados pelos
condomínios. Eles movimentam
uma grande fatia do
mercado e nos últimos anos,
nos prédios mais novos, ganharam
novas funções e status,
para dar conta às demandas de
condôminos. São considerados
até uma espécie de assessor
direto do síndico, que deve estar
sempre atento a tudo que
acontece no condomínio, e
principalmente, deve ser de
total confiança.
Quando o síndico não está
presente, cabe ao zelador tomar
algumas providências dentro
do condomínio. Entre as
atribuições do zelador está a de
fazer cumprir os regulamentos
de edifício e determinações do
síndico e administradora. Em
outras palavras, é na figura do
zelador que convergem os interesses
e necessidades de condôminos,
administradora, prestadores
de serviços, fornecedores
e os demais funcionários.
Para garantir a segurança, eles
controlam a entrada e saída de
visitantes e está sempre atento
ao uso das áreas de lazer e equipamentos
de lazer.
Mas é através de histórias
destes profissionais que podemos
conhecer melhor o trabalho
deles. Há homens e mulheres
que transformaram o condomínio
em suas segundas casas,
alguns até são testemunhas
de crescimento de crianças e
adolescentes, o acompanhamento
intensivo de outros funcionários
e a atualização das áreas
comuns. Há outros que intermediaram
brigas entre vizinhos
e até parentes. Paciência
é uma das qualidades exigidas
para exercer a função, porque
os moradores podem chamar a
qualquer hora, seja para trocar
uma lâmpada ou socorrer em
alguma emergência.
Sendo assim, e por todos
estes motivos, comemoramos
no dia 11 deste mês o Dia do
Zelador. Os parabéns podem –
e devem – vir acompanhados de
uma expressão de gratidão pelo
muito que eles têm feito pelos
condôminos. Nós, do Jornal do
Síndico, fazemos coro a todos
os condomínios e tornamos
pública a nossa homenagem a
estes profissionais, que diariamente,
contribuem para que a
rotina da comunidade mantenha-se
em ordem.
ARTIGO
Há muitas controvérsias
sobre quem deve ser responsabilizado
por um dano, roubo
ou furto de algum bem
ocorrido dentro de condomínios.
Nesses locais, a existência
de segurança não é obrigatória.
Mas e seu carro for
furtado dentro do seu próprio
prédio, de quem é a responsabilidade?
Dos condôminos?
Da seguradora? Do síndico?
A princípio, o morador
que tiver um bem furtado
dentro das dependências do
condomínio terá direito à indenização,
desde que esteja
expresso na convenção condominial.
Porém, existem várias
exceções, que devem ser
analisadas caso a caso. O condomínio
pode contratar seguro
específico para este tipo de
risco. Assim, tudo vai depender
de como a convenção estabeleceu
a resolução desse
item, ou da contratação de
um seguro de responsabilidade
civil para essas situações.
Mesmo assim, já se verificam
ganhos de causa na justiça com
base em itens de segurança
instalados no local.
A contratação do seguro
de um condomínio, é obrigatório
de acordo com o artigo
13 da Lei nº 4.591/1964. O
referido dispositivo expressa
que “proceder-se-á ao seguro
da edificação ou do conjunto
de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo
todas as unidades autônomas
e partes comuns,
contra incêndio ou outro sinistro
que cause destruição no
todo ou em parte, computando-se
o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio”.
No entanto, nem todas as
apólices de seguro cobrem incidentes
ocorridos na gara-
gem de um prédio. Depois que
acontece um problema como o
exemplificado, em um condomínio
onde não há cobertura feita
por um seguro de responsabilidade
civil, ninguém quer ser o
responsável pela não-contratação
do serviço de cobertura garagista.
Esse episódio, no entanto,
não impede que muitos proprietários
tenham decisões favoráveis
na justiça contra o lugar
onde mora.
Isso, por que, de acordo com
a lei, o condomínio poderá, sim,
ser responsabilizado pelo furto
ou dano quando ficar estabelecido
que há aparente segurança no
local (atualmente 90% dos edifícios
mantêm vigias e esquemas
de proteção), como vigia, porteiro
eletrônico, câmeras de vídeo,
mesmo se a convenção tiver cláusula
de exclusão de responsabilidade
nesses casos. Com base
apenas na aparência da segurança,
um condômino pode acionar
a justiça e ganhar uma causa contra
o condomínio.
Entretanto, mesmo com a
ocorrência de casos como esse,
a lei não garante ganho de causa
a todos que tiverem seu veículo
furtado ou danificado dentro
do condomínio. A maioria
dos prédios hoje ignora a necessidade
de se contratar um seguro
com cláusula garagista e
preferem que esse tipo de problema
seja resolvido na convenção
condominial, optando por
se eximir de responsabilidade
ou por indenizar a vítima por
meio de rateio das despesas
entre os moradores, o que representa
um acréscimo na taxa
de condomínio, até mesmo para
o proprietário do veículo furtado
ou danificado na garagem.
Mesmo parecendo ser a
melhor maneira de se evitar
dores de cabeça, a contratação
Antônio Sérgio Aquino Ribeiro*
Seguro nas garagens
de um seguro que cubra
eventuais despesas desse tipo
exige que haja condições na
apólice que precisam ser
cumpridas para que o proprietário
do bem tenha seu prejuízo
ressarcido pela seguradora.
O contrato deve incluir,
por exemplo, a cláusula de
responsabilidade civil para
guarda de veículos de terceiros
ou garagista.
Como ilustração, nas apólices
existentes no mercado,
é necessário informar se o
condomínio mantém um manobrista
devidamente habilitado
para que danos sejam cobertos.
Se não houver, só poderão
ser contratadas coberturas
contra incêndio, roubo
ou furto qualificado. Isso acontece
porque, por exemplo, se
estou manobrando na garagem
e bato o carro, sou eu o
responsável pelo dano, e não
o condomínio.
Há também outros casos
particulares que merecem
atenção. No caso de motos,
por exemplo, é preciso que
estas estejam fixadas ao solo
ou em estruturas de construção
por correntes fechadas
com cadeado para que o bem
seja segurado. Se o furto ocorrer
fora destas condições, dificilmente
haverá restituição
pela seguradora.
No entanto, se a falta da
corrente foi uma negligência
do síndico, que não providenciou
a instalação, ele poderá
ser responsabilizado
por erro ou omissões cometidos
exclusivamente no
exercício de sua função.
*Advogado do escritório
Aquino Ribeiro
Advogados Associados
Tel.: (13) 3223-3212

8
COTIDIANO
As trepadeiras nas
cercanias do condomínio
Elas são as plantas mais versáteis
em qualquer jardim. As trepadeiras
são assim: acrescentam
charme e romantismo a diversos
projetos, integram ou separam os
espaços no jardim com naturalidade,
sejam na forma de cercas,
caminhos com arcos, caramanchões
ou simples e delicadas treliças.
Apesar de tão úteis, é importante
conhecer um pouco
cada tipo de trepadeira e o modo
com que se fixam. Assim, é possível
adequá-las melhor ao uso e
ao tipo de suporte. Elas são classificadas
a partir do tipo de fixação.
As trepadeiras com gavinhas,
também conhecidas como sarmentosas,
apresentam estruturas,
que podem ser folhas ou ramos
modificados, capazes de se
enrolar no suporte, permitindo
assim a fixação e ascendência da
planta. Como exemplo, o maracujá
e o amor-agarradinnho. As
trepadeiras volúveis têm caules e
ramos jovens, capazes de se enrolar
na estrutura, durante o crescimento
da planta. Fixando-se em
suportes mais estreitos, como fios
de nylon ou arame, e até mesmo
colunas. Tumbérgia-azul, Madressilva,
Sapatinho-de-judia são as
mais conhecidas.
As trepadeiras recomendadas
para os muros altos e de grande
extensão são aquelas com raízes
adventícias, por emitir, diretamente,
do caule, raízes modificadas
que penetram e grudam no
suporte, com muita aderência. As
buganvílias, muito conhecidas,
não são trepadeiras, mas podem
ser conduzidas sobre diversos suportes,
desde que bem amarradas.
Durante o crescimento, seus
ramos iniciam eretos e pendem
após atingir certo comprimento.
Revestimento de muros
Os muros geralmente são sisudos,
chegando até ser antipáticos
aos pedestres que passam
pela calçada. Com uma trepadeira
bem conduzida, os muros podem
ganhar graciosidade e beleza,
pois os contornos naturais e
curvilíneos da planta suavizam as
linhas rígidas da construção. Além
disso, o muro sempre ganha pelos
menos alguns centímetros em
altura, favorecendo desta forma
a privacidade e a proteção contra
a poluição.
Quem disse que
muros, cercas e
alambrados do
condomínio devem
ser feios? As plantas
são um recurso
muito utilizado por
condomínios, que
além de embelezar
a fachada, garante
privacidade e
proteção contra
a poluição
Neste caso, podem ser usadas
tanto trepadeiras volúveis e sarmentosas
como arbustos escandentes.
Só o manejo e o tutoramento
serão diferentes. As trepadeiras
necessitarão de suportes que
as levem até o topo dos muros, indicando
o caminho. Estes suportes
podem ser fixos ou temporários,
disso vai depender a espécie escolhida
e suas características. Trepadeiras
lenhosas que engrossam o
caule com o passar dos anos, dispensarão
os tutores depois de bem
estabelecidas. Este tipo de trepadeira
é o que dá mais altura e corpo
ao coroamento dos muros,
como as buganvílias. Coroamentos
mais suaves podem ser feitos com
ipoméias, por exemplo. Este tipo
de utilização deve atentar para o
bem estar dos pedestres também.
Galhos espinhosos e compridos,
pendendo sobre o caminho, podem
ferir as pessoas e render sérios
incômodos. Melhor cuidar para
que a trepadeira traga somente alegrias
e flores, com amarrações e
podas periódicas.
Quanto mais áspera a parede
ou muro, melhor para estas trepadeiras
subirem. Ambas só podem
ser cultivadas com sol pleno
ou meia-sombra e preferem que
a construção não tenha acabamento,
sendo apenas chapiscada com
concreto. A falsa-vinha, no entanto,
adere também em paredes
com pintura ou com tijolo à vista.
Cercas e alambrados
As cercas ou alambrados podem
ser revestidos com trepadeiras.
Para este tipo de suporte, as
trepadeiras mais indicadas são as
floríferas, de crescimento rápido,
principalmente as volúveis e com
gavinhas. As cercas e portões com
trepadeiras podem ser muito
úteis, escondendo estruturas feias,
e protegendo o condomínio da
poluição, seja ela provocada pelo
pó ou pelo som. Além disso, elas
resguardam a área interna e o jardim
de olhares curiosos, garantindo
a privacidade dos moradores.
Para que a cerca feche bem rápido,
recomendam-se mudas sadias,
de um metro altura, a cada 2
metros lineares da cerca. Quando
bem conduzidas, adubadas e podadas,
as cercas de trepadeiras
ganham corpo e muitas flores, alterando
a paisagem. Algumas espécies
indicadas para este uso são
a tumbérgia-azul, o lençol-branco,
a ipoméia e o amor-agarradinho.
*Jornalista e colaboradora do
Jornal do Síndico
DICAS
Fevereiro de 2009
Cravo e gergelim contra formigas
Manter os ambientes limpos é a principal forma de evitar o
“ataque” de formigas domésticas, uma vez que seu controle é
extremamente difícil. Elas instalam-se em frestas e rachaduras
das construções e podem facilmente dividir a colônia em colônias
menores. O cravo-da-índia é repelente desse tipo de formiga.
As cortadeiras saúvas têm o hábito de deixar trilhas nos locais
onde coletam os vegetais, de forma que é simples seguir e descobrir
onde está a colônia. No entanto, as quenquéns, além de
buscar “suprimentos” durante a noite, não deixam trilhas e por
isso a sua localização e controle é mais difícil. Dentre os principais
métodos de controle, o uso de iscas formicidas e inseticidas
em pó são os que mais se destacam. O gergelim e o agave são
tóxicos para o fungo que serve de alimento às formigas. Colocar
gergelim próximo aos ninhos pode ajudar no combate a essas
pragas. Ao contrário do que muitos pensam, os pedaços vegetais
carregados não servem para alimentação da colônia, mas sim,
para alimentar uma espécie de fungo que, por sua vez, será o
alimento das formigas.
Criando novas garagens
Nas grandes cidades do Brasil, uma vaga de garagem tem atingido
o preço de até R$ 30 mil, em razão da raridade/dificuldade
no local e do interesse do comprador. Diante do aumento da
procura por imóveis com mais vagas, sua quantidade tem sido
determinante para facilitar a comercialização. A maioria dos problemas
referentes à garagem tem solução e cabe ao síndico buscar
orientação técnica que, certamente, irá melhorar a convivência
e valorizar todas as unidades. Às vezes, a instalação de paletes
ou execução de uma obra cria novas vagas. Nesse caso, caberá a
todos os proprietários, sem exceção, pagar a taxa extra necessária
à criação de novas vagas, quando o problema for defeito de
edificação e o condomínio tiver "dormido no ponto" e perdido o
direito de acionar a construtora em decorrência da prescrição. A
solução definitiva deve sempre ser acompanhada do registro na
alteração da convenção no Cartório de Registro de Imóveis, que
constará a nova regulamentação para evitar dúvidas e que dê tranquilidade
a todos os usuários.
Equipamentos de desentupimento
Todos os serviços de desentupimento, tanto em nível residencial,
comercial, condominial ou industrial, são realizados com
equipamentos eletromotorizados. Para cada tipo de obstrução,
existe um tipo específico de ponta desentupidora. Por exemplo,
para entupimentos de colunas provenientes de sacadas com plantas,
geralmente, a obstrução é devida ao acúmulo de raízes de
plantas. Assim, utiliza-se uma ponta cortante. Para colunas das
áreas de serviço e banheiros, as obstruções são causadas por
cabelos, fios e similares. Neste caso, é utilizada uma ponta de rosca-sem-fim,
que tem a função de puxar a sujeira, ou empurrar,
conforme o sentido de rotação do cabo. Os cabos têm medida
padronizada de 6 metros por lance. Isso facilita o cálculo da metragem
de atuação, a partir da qual calculamos o custo do serviço,
uma vez que esta depende da metragem total de encanamentos
obstruídos. Os equipamentos nos permitem realizar a maioria dos
serviços de desentupimento, sem a necessidade de rompimento
de canos, paredes etc. Em geral, basta um sifão, uma tampa de
ralo, ou outro ponto de entrada que não necessita quebra.

Fevereiro de 2009 9
JURISPRUDÊNCIA
ÁREA COMUM
Processo: REsp 214680 /
SP - RECURSO ESPECIAL -
1999/0042832-3
Ministro Ruy Rosado de
Aguiar
DJ 16/11/1999 p. 214
LEXSTJ vol. 128 p. 228
RSTJ vol. 130 p. 366
Decisão: 10/08/1999
CONDOMÍNIO. Área
comum. Prescrição. Boa-fé.
Área destinada a corredor,
que perdeu sua finalidade
com a alteração do projeto e
veio a ser ocupada com exclusividade
por alguns condôminos,
com a concordância
dos demais. Consolidada a
situação há mais de vinte
anos sobre área não indispensável
à existência do condomínio,
é de ser mantido o statu
quo. Aplicação do princípio
da boa-fé (supressio).
Recurso conhecido e
provido.
ACIDENTE
QUEDA DE ESCADA
Processo: REsp 471686 /
MG - RECURSO ESPECIAL -
2002/0125634-3
Ministro Aldir Passarinho
Junior
DJ 27/08/2007 p. 256
Decisão: 26/06/2007
Ementa
CIVIL E PROCESSUAL.
ACIDENTE. QUEDA DE ES-
CADA. AÇÃO DE INDENI-
ZAÇÃO.
RECURSO ESPECIAL.
OMISSÕES NO JULGADO.
NULIDADE. INEXISTÊNCIA.
TRATAMENTO DESI-
GUAL ENTRE AS PARTES.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
INADEQUAÇÃO DO
GUARDA-CORPO. CULPA
DA CONSTRUTORA. MATÉ-
RIA FÁTICA.
REEXAME. IMPOSSIBILI-
DADE. RESPONSABILIDA-
DE EXTRACONTRATUAL.
JUROS DE MORA. SÚMULAS
N. 282 E 356-STF, E 7 E 54-STJ.
I. A deficiência de pré-questionamento
impede a apreciação
do recurso em toda a extensão
pretendida pela parte.
II. Enfrentado o tema da aplicação
da norma NBR 9.077/1985,
da ABNT, não se vislumbra omissão
que possa inquinar o aresto
estadual de nulidade, mas apenas
o inconformismo da parte, que
teve contrariada sua pretensão.
III. Reconhecido pelo Tribunal
estadual, soberano no exame da
prova, a culpa exclusiva da ré,
construtora do edifício, cujas escadas
não atenderam as especificações
constantes da legislação
municipal, a controvérsia recai no
óbice da Súmula n. 7 do STJ.
IV. “Os juros moratórios fluem
a partir do evento danoso, em
caso de responsabilidade extracontratual”
(Súmula n. 54 - STJ).
V. Recurso especial não
conhecido.
PENHORA - ELEVADOR
Processo: REsp 259994 / SP
- RECURSO ESPECIAL - 2000/
0049907-2
Ministro Jorge Scartezzini
DJ 22/11/2004 p. 345
RSTJ vol. 192 p. 414
Decisão: 21/09/2004
Ementa
PROCESSO CIVIL - RE-
CURSO ESPECIAL - EMBAR-
GOS À EXECUÇÃO - OBJETO
DA PENHORA - ELEVADOR
DE EDIFÍCIO DE APARTA-
MENTOS EM CONDOMÍNIO
- IMPOSSIBILIDADE - BEM
DE USO COMUM DOS CON-
DÔMINOS - ART. 3º DA LEI
Nº 4.591/64 - DISSÍDIO PRE-
TORIANO COMPROVADO.
1. Esta Corte de Uniformização
Infraconstitucional tem decidido
que, a teor do art. 255 e parágrafos
do RISTJ, para comprovação
e apreciação do dissídio jurisprudencial,
devem ser mencionadas
e expostas as circunstâncias
que identificam ou asseme-
lham os casos confrontados, bem
como juntadas cópias integrais de
tais julgados ou, ainda, citado repositório
oficial de jurisprudência.
In casu, foi realizado o devido
cotejo analítico, tendo sido, também,
juntado o inteiro teor do
acórdão paradigma, motivo pelo
qual se deve conhecer da divergência
aventada.
II. É inadmissível a penhora de
elevador de edifício de apartamentos,
porquanto se encontra
incorporado à estrutura do prédio,
constituindo condomínio de
todos e sendo insuscetível de divisão,
de alienação em separado
ou de utilização exclusiva por
qualquer condômino. Incidência
do art. 3º da Lei nº 4.591/64.
III. Precedente (REsp nº
89.721/RJ).
IV. Recurso conhecido e
provido para, reformando o v.
acórdão recorrido, desconstituir
a penhora efetuada sobre
os elevadores do edifício de
apartamentos em condomínio
ora recorrente.
COBRANÇA DE
QUOTAS CONDOMINIAIS
Processo: REsp 187493 / SP
- RECURSO ESPECIAL - 1998/
0065071-7
Ministro Luis Felipe Salomão
DJe 28/10/2008
Decisão: 16/10/2008
Ementa
COBRANÇA DE QUOTAS
CONDOMINIAIS. PENHORA
INCIDENTE SOBRE DIREITOS
DE COMPROMISSO DE COM-
PRA E VENDA, RELATIVO A
IMÓVEL FINANCIADO PELO
SFH. EMBARGOS DE TERCEI-
RO QUE VISAM DESCONSTI-
TUIR O ATO CONSTRITIVO,
SOB A ALEGAÇÃO DE INTE-
RESSE SOCIAL. IMPENHORA-
BILIDADE AFASTADA. PREVA-
LÊNCIA DO DIREITO DO
CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO
“PROPTER REM”. SE A SU-
POSTA AFRONTA A DISPOSI-
TIVO LEGAL OCORRER NO
JULGAMENTO DA APELA-
ÇÃO, NECESSÁRIA A INTER-
POSIÇÃO DOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO, A FIM DE
QUE A MATÉRIA SEJA PRE-
QUESTIONADA PELO TRIBU-
NAL DE ORIGEM. DISSÍDIO
NÃO DEMONSTRADO.
1. Em sede de recurso especial
não se examina argüição de
ofensa a texto da Lei Maior.
II. Se a questão federal surgir
no julgamento da apelação, sem
que sobre ela tenha o Tribunal
local se manifestado, cumpre ao
recorrente ventilá-la em embargos
de declaração, sob pena de a
omissão inviabilizar o conhecimento
do recurso por falta de pré
questionamento.
III. Precedentes das duas Turmas
que integram a Segunda Seção
deste Tribunal admitem a penhora
de imóvel financiado pelo
Sistema Financeiro de Habitação
para pagamento de taxas condominiais,
não obstando o fato de
ser considerado bem de família,
a teor do art.
3º, IV, da Lei nº 8.009/90.
IV. Hipótese em que o ato
constritivo não recaiu sobre o
imóvel em si, mas sobre os direitos
que exerce o compromissário-comprador.
V. Ausência de interesse da
entidade integrante do SFH para
argüir a impenhorabilidade prevista
na Lei nº 8.009/90.
VI. Sendo a ação principal uma
demanda de cobrança de despesas
condominiais (obrigação
“propter rem”), não se pode afirmar
que o interesse da promitente-vendedora
seja predominante
em relação ao do Condomínio.
Precedente da 3ª Turma.
VII. No tocante ao dissídio
interpretativo, a recorrente não
cuidou de cumprir o disposto no
art. 541, parágrafo único, do
CPC e 255, § 2º, do RISTJ, mencionando
as circunstâncias que
identifiquem ou assemelhem as
hipóteses confrontadas.
Recurso não conhecido.
COBRANÇA. QUOTAS
DE CONDOMÍNIO
Processo: AgRg no REsp
945935 / SP - AGRAVO REGI-
MENTAL NO RECURSO ES-
PECIAL - 2007/0094930-0
Ministro Ari Pargendler
DJe 03/11/2008
Decisão: 02/09/2008
CIVIL. COBRANÇA.
QUOTAS DE CONDOMÍ-
NIO. A responsabilidade pelo
pagamento das quotas condominiais
pode recair tanto sobre
o promitente comprador
como sobre o promitente vendedor,
a depender das circunstâncias
do caso concreto. Na
hipótese em que o condomínio
não toma conhecimento da
cessão de direitos, o cedente,
titular do domínio do imóvel,
é parte legítima na ação de
cobrança, ficando afastada a
responsabilidade do cessionário/adquirente.
Agravo regimental
não provido.
FURTO DE ENERGIA
Processo: RHC 11794 / CE
- RECURSO ORDINARIO EM
HABEAS CORPUS - 2001/
0106719-0
Ministro Edson Vidigal
DJ 04/02/2002 p. 419
LEXSTJ vol. 151 p. 250
Decisão: 27/11/2001
PROVA INCONTRO-
VERSA RECURSO EM HA-
BEAS CORPUS. FURTO
DE ENERGIA. NEGATIVA
DE AUTORIA.
Por se verificar, de forma
patente, que o locatário não tinha
conhecimento da fiação irregular
no imóvel por ele alugado,
tampouco dela se beneficiava
para diminuir o valor da
sua conta de energia, impõese
o trancamento da ação penal,
por evidente ausência de
justa causa.
Recurso ordinário provido.
Fonte:www.stj.jus.br/SCON/
jurisprudencia

10
PAPO DE GARAGEM
Cuidado com o que diz
Durante a assembléia, o síndico ou mesmo o condômino deve tomar cuidado com tudo o
que fala. Algumas afirmações podem gerar condenações judiciais por calúnia e difamação. Sempre
que faz declarações sobre gestões anteriores, o síndico pode assumir o risco de atribuir
falsamente um fato definido como crime. Segundo o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio
de Janeiro, o fato de estar prestando contas de sua gestão, perante os condôminos, não autoriza
o síndico a fazer afirmações acusatórias sem nenhuma relevância para apreciação da matéria,
principalmente em ações ocorridas antes de sua administração. Acusações feitas a funcionários
também podem gerar problemas judiciais. O TJ/RJ caracterizou dano moral sobre um zelador
acusado em assembléia de furto, favorecimentos em troca de propinas e de freqüentes desrespeitos
às regras do condomínio. A calúnia pode ser a declaração, em assembléia, por parte do
síndico, que determinado condômino emitiu cheque sem fundos, ou até a divulgação de carta
aberta em condomínio sobre o comportamento de algum morador.
Manaus: problemas de cidade grande
A cidade de Manaus, capital do Amazonas, voltou a ser um eldorado econômico. Nos últimos
seis anos, o PIB cresceu quase 100% e a estimativa para este ano é de uma evolução de 9%, com
geração de 120 mil empregos. No bairro de Ponta Negra, o mais nobre da cidade, o reflexo disso
salta aos olhos com empreendimentos imobiliários de alto luxo. Às margens do rio Negro, apartamentos
de luxo são comercializados por até R$ 2 milhões. Há, porém, um problema. Documentos
da Procuradoria-Geral do Estado atestam que alguns condomínios estão sendo construídos em terras
públicas. Somados, os terrenos valem R$ 700 milhões. Outro problema vivido pelos moradores
de Manaus, como conseqüência do crescimento da cidade, é a falta de segurança, que levou as
pessoas a procurarem moradia mais segura, no caso os condomínios verticais. Com a antiga legislação
havia dificuldades na criação de projetos de condomínios fechados de casas, de condomínios
unifamiliares, o novo Plano Diretor possibilita projetos de condomínios fechados de casas.
O milagre da sirene
O nome oficial da rua é Neuza de Fátima Ferreira. Mas, atualmente, ficou mais conhecida
como Rua da Sirene. Cansados da violência, desde o mês passado os moradores da via, que fica
no Pinheirinho, na Zona Sul de Curitiba, botaram para funcionar um sistema alternativo de
segurança. As sirenes, hoje, estão colocadas em 36 das 38 casas da rua. Quando alguém vê na
região um assalto ou qualquer outro motivo de alarme, enfia o dedo no botão para alertar os
vizinhos. E o resultado já apareceu: o local não tem pequenos furtos, assaltos e outros crimes há
um mês. Normalmente usam-se sirenes eletrônicas de 120 decibéis a 1 metro de distância,
existem também sirenes que reproduzem a voz humana, a sirene de polícia e o latido de um
cachorro. Deve ser instalado em local de difícil acesso e que não abafe o som, de preferência,
devem ser aplicados no mínimo duas sirenes em locais opostos da edificação, para que em caso
de sabotagem de uma delas a outra possa dar o alarme a tempo.
Distrito Federal com imóveis de luxo
Dentre a variada oferta de imóveis no Distrito Federal, é possível encontrar empreendimentos
luxuosos, que são o sonho de consumo da maioria dos brasilienses. Eles têm um conceito específico
e diferenciado e garantem conforto e qualidade de vida aos moradores. Para satisfação das
construtoras, esses apartamentos são muito procurados por aqueles que podem pagar, muitas
vezes, R$ 1 milhão, por exemplo, por uma unidade dentro do requinte de condomínios de excelente
qualidade. O imóvel de luxo é um produto exclusivo, que traz diversos diferenciais de arquitetura,
acabamento, conforto e tecnologia. Normalmente, esses imóveis são amplos, possuem
localização privilegiada, vizinhança atrativa e ambientes especiais. Além disso, tem que ter um
acabamento de primeira, com mármore, granito ou porcelanato. Cada cliente tem uma preferência
e o construtor tem que ter flexibilidade para atendê-lo. O público que adquire os apartamentos
de luxo, com perfil bem definido, também exige qualidade maior nesses empreendimentos.
VALE A PENA LER
A Lei do Bem de Família
tem recebido uma interpretação
extremamente elástica
por parte do Superior Tribunal
de Justiça (STJ), permitindo
que o patrimônio residencial
das pessoas fique protegido
nas mais diversas circunstâncias.
Mas, como
acontece com as borrachas e
elásticos, há sempre um limite
máximo de flexão.
Tal limite foi apontado em
decisão do STJ em recurso
especial (518.711/RO) envolvendo
dívida de casal separado
de fato, sem partilha, em
que cada cônjuge pretendia
afastar da penhora o imóvel
em que residia, sob a alegação
de tratar-se de bem amparado
pela Lei 8.009/90.
A ementa do acórdão elucida
bem a questão, não deixando
margem de dúvida.
Veja, na íntegra:
“O Superior Tribunal de Justiça
já consolidou seu entendimento
no sentido de que a
proteção ao bem de família
pode ser estendida ao imóvel
no qual resida o devedor solteiro
e solitário. Esse entendimento,
porém, não se estende
à hipótese de mera separação
de fato entre cônjuges, com a
migração de cada um deles
para um dos imóveis pertencentes
ao casal, por três motivos:
(I) primeiro, porque a sociedade
conjugal, do ponto de
vista jurídico, só se dissolve
para separação judicial; (II) segundo,
porque antes de realizada
a partilha não é possível
atribuir a cada cônjuge a propriedade
integral do imóvel
[em] que reside; eles são coproprietários
de todos os bens
do casal, em frações-ideais;
(III) terceiro, porque admitir
que se estenda a proteção a
dois bens de família em decorrência
da mera separação de
fato dos cônjuges-devedores
facilitaria a fraude aos objetivos
da Lei”.
O relatório do ministro
Ari Pargendler esclarece que
a sentença de primeiro grau
reconhecera a responsabilidade
solidária do casal pelos
bens da sociedade devedora,
Fevereiro de 2009
Luiz Fernando Queiroz*
Limite ao bem
de família
por que esta fora dissolvida
irregularmente, “mas excluiu
da penhora o imóvel onde a
mulher reside com a família,
mantendo a constrição sobre
outros imóveis, inclusive sobre
aquele em que o varão
reside”. No tribunal de justiça
a sentença foi mantida,
porque “a Lei 8.009/90 destina-se
a proteger não o devedor,
mas a sua família. Assim,
a impenhorabilidade nela
prevista abrange o imóvel
residencial do casal ou da
entidade familiar, não alcançando
o devedor que reside
solitário após separação de
fato da família”. Em seu voto,
ministro julgou que o imóvel
ocupado pelo varão também
deveria ser beneficiado pela
impenhorabilidade, já que a
separação ocorreu antes do
tempo em que praticaram a
fraude e não depois.
Em voto-vista, a ministra
Nancy Andrighi discordou da
posição do ministro-relator,
aduzindo que a proteção do
bem de família “não abrange
apenas o devedor solteiro.
Abrange também o viúvo, o
separado judicialmente e o divorciado”.
No caso dos autos,
contudo, “a separação dos
cônjuges, aqui, é apenas de
fato, não tendo sido homologada
judicialmente, até este
momento”. Por isso, “enquanto
não dissolvida a sociedade
conjugal, naturalmente, todos
os direitos e deveres a ela inerentes
permanecem válidos,
inclusive no que diz respeito ao
regime de bens”.
Com a ministra Nancy
Andrighi votaram os ministros
Castro Filho, Humberto Gomes
de Barros e Sidnei Beneti,
cada qual manifestando
suas razões. O tema é muito
interessante, mas o espaço
acabou. A íntegra do acórdão
está publicada na Revista Bonijuris
nº. 539, de outubro/08,
encontrando-se disponível no
sítio www.bonijuris.com.br
ou www.stj.gov.br.
*Autor do Guia do Condomínio
IOB e colaborador do
Jornal do Síndico

Fevereiro de 2009 11
SEGURANÇA
O crachá faz diferença em condomínios
Os funcionários do seu condomínio
não utilizam crachás? Mas
deveriam. Aparentemente um
simples cartão plastificado pendurado
no pescoço pode aparentar
inutilidade, mas os crachás ainda
hoje são vistos como um instrumento
de segurança e eficiência no
serviço prestado pelos funcionários
de uma empresa, o que inclui
os condomínios, sejam eles pequenos
ou grandes. Os crachás, além
de ser um instrumento de identificação,
são vistos como instrumento
capaz de controlar a entrada
de pessoas estranhas à comunidade.
Assim, eles devem ser oferecidos
a visitantes e prestadores
de serviço, que entram na área do
condomínio, seja para trabalhar
nas áreas comuns, ou nas unidades
privativas. Esta medida maximiza
a segurança em suas dependências
e preserva de uma forma
não ostensiva, a qualidade de vida
dos condôminos.
Existem muitos tipos de crachá
(código de barras, magnético,
proximidade, botão etc.). Os crachás
de código de barras, por terem
boa apresentação e boa durabilidade
(em média dois anos),
são atualmente os mais procurados
pelos condomínios e, mesmo
tendo mais tecnologia, são mais
baratos. Mas todos eles devem
conter informações importantes.
O crachá pode ser uma folha de
papel plastificada, com os dados do
funcionário e o código de barras.
Existem diversas espessuras de
plástico (pola-seal), mas a mais recomendada,
por sua durabilidade,
é a de 0.010”, além de serem úteis
em condomínios que possuem rotatividade
de funcionários. Com o
uso e, principalmente, com o possível
descuido do funcionário, o
crachá pode apresentar ‘orelhas’
nas pontas, por onde entrará a
umidade e danificará o crachá. Tem
a melhor relação custo/benefício.
Crachás em PVC
O crachá pode também ser de
PVC e existem dois tipos. O pri-
Dos mais simples aos mais
sofisticados, os crachás ainda
são um instrumento de eficiência
e segurança nos condomínios.
Eles identificam os funcionários,
controlam a entrada de
visitantes e ainda mostram que
a administração preserva a
qualidade dos serviços prestados
meiro tipo, mais antigo, é composto
por uma folha de PVC opaco
ou papel, com os dados do funcionário
e o código de barras, imprensado
por duas outras folhas
de PVC transparente, e fundidos.
O segundo tipo, mais comum, é
constituído por uma folha de
PVC opaco onde são impressos
os dados do funcionário e o código
de barras diretamente por
uma impressora especial. Todos
os dois tipos, com o tempo e,
principalmente, a exposição ao
calor, tornam-se quebradiços. O
segundo tipo, além disso, perde
a cor (desbota). Outro aspecto
importante dos crachás é a sua
inviolabilidade, ou seja, o código
de barras não pode ser copiado,
sob pena de o funcionário
‘fabricar’ um crachá igual ao seu
para que um amigo o use.
O porta-crachá normalmente
é associado à presilha do tipo clipes
e a cordões simples ou do tipo
fita personalizada, sendo também
que o próprio suporte pode levar
alguma identificação. O porta-crachá
leitoso ou em cores diversas,
pode ser usado na horizontal
ou na vertical, de acordo
com o layout de seu crachá. O uso
deste acessório é destinado a au-
Andréa Mattos*
mentar a durabilidade do crachá,
pois evita quebras, mesmo porque
dispensa a furação do crachá
evitando sua fragilidade.
Mais tecnologia
Nesses pequenos ‘adesivos’,
existe muita tecnologia, capaz de
evitar danos e até cópias, possibilitando
o uso do crachá por pessoas
desautorizadas. Os crachás
feitos com em PVC laminado?ABS
são uma prova de resistência ao
calor e flexibilidade. São fabricados
com o mesmo material utilizado
para os cartões de crédito
bancário e impresso por meio de
termografia: processo capaz de
realizar personalização de fotografia
e dados variáveis. Os dados
e a arte do cartão são reproduzidos
em uma impressora digital. Já
os crachás de PVC cristal, confeccionados
através do processo de
‘fundição’ com duas lâminas de
PVC Cristal nas extremidades e
entre elas uma lâmina de SPID
onde contém os dados variáveis,
ou seja, as informações ficam protegidas
na parte interna do Crachá
e os preços de produção são
mais competitivos.
A tecnologia também está
presente nos códigos de barra.
Existem no mercado diversos
padrões, como o código puro,
criptografado do mais simples ao
mais complexo, modelo DIMEP,
modelo T1000, modelo Top
Data, tudo de acordo com a necessidade
do seu projeto.
*Jornalista e colaboradora do
Jornal do Síndico

12
Carnaval: a maior
festa popular brasileira
O
Carnaval com o passar
do tempo, sua arte, sua
glória sua importância no cenário
atual, tornou-se uma festa
das grandes massas, principalmente
urbanas, demonstrando
que o gosto pelo evento é congênito,
pronto a manifestar-se
independente de cor, raça, situação
social ou cultural.
VIAGEM NO TEMPO
A origem do carnaval vem
de uma manifestação popular
anterior a era cristã, tendo iniciado
na Itália, com o nome de
Saturnálias Greco-romana.
Baco e Momo dividiam as honras
do festejo que acontecia
nos meses de novembro e dezembro,
durante as comemorações
de Roma, acontecia
então nessa época uma quebra
total de hierarquia em toda sociedade,
escravos, filósofos e
tribunos misturavam-se em
praça pública para festejar sem
distinção ou preconceito. Ali
todos eram iguais.
No Brasil, desde o período
colonial até a primeira República,
o Carnaval foi introduzido
com o “entrudo”, que significa
entrada, trazido de Portugal. Até
o ano de 1904, quando foi proibido,
porém relativamente, pois
prevaleceu o entrudo brutal e
alegre. Brincadeira de início violenta
com o uso de água, farinha
do reino, fuligem, gema de
ovo, cal que eram jogados nos
passantes desavisados, causando
grandes constrangimentos,
herança de costume português.
Mais tarde então, por volta
de 1940, outras formas de diversão
foram adotadas com
mais civilidade, como os limões
de cheiro perfumado em forma
de bombinha ovalada precursora
da lança perfume.
Os bailes de Carnaval durante
o seu início, eram animados
por polcas, valsas, quadrilhas,
entretanto em 1946, houve
uma mudança que iria inovar
os carnavais futuros, apareceu
no Rio de Janeiro um batedor
de bumbo, Zé Pereira, que
era o nome dado ao Zabumba.
Daí, então, todos passaram a
adotar em seus grupos musicais
o zabumba.
Viva o Zé Pereira
Viva o Carnal
Viva a bebedeira
Nos dias de Carnaval
Com o tempo outros movimentos
foram surgindo, outros
grupos foram se formando, saindo
não se sabe de onde, como o
grito de guerra dos voluntários do
Deus Momo. Os jornais da época
os classificavam como “Infernais”,
“Diabólicos”, “Ensurdecedores”.
Então, surgiu o uso do estandarte
com o seu respectivo
nome, que foram chamados de
grupos, porque com o estandarte
à frente saíam cantando e dançando
nas batalhas de confete,
com grande animação, essa apoteose
acontecia no Centro de
Diversão Miramar.
Outros eventos, foram
acontecendo em Santos, há de
se destacar os concursos dos
carros do corso, que eram elaborados
por famílias importantes
da cidade, concorriam com
seus belos carros enfeitados aos
concursos da época. Este desfile
acontecia no Gonzaga, a tarde
e a noite desfilavam no Centro
da Cidade porque proporcionavam
maior iluminação.
ÁGUA FOLIA
Foi uma explosão social
muito importante para o carna-
val santista, como Santos, possui
uma das melhores praias do
mundo, os foliões da época
aproveitaram para fazer o Banho
de Mar a Fantasia, promovido
pelo Bloco Pé no Fundo, do
pessoal do Clube Internacional
de Regatas.
O sucesso foi tão grande que
outros grupos foram se formando
para curtir o Banho da Dorotéia,
que durante anos, animou
as festas que antecediam ao Carnaval.
Dona Dorotéia vamos furar
aquela onda, era muito esperado,
turistas vinham de toda
parte do país, para curtir com os
santistas, esses momentos de
alegria e descontração vividos na
orla da praia, não tinha quem não
gostasse, só participavam homens,
detalhe, todos vestidos de
mulher, mesmo as fantasias eram
femininas, por sinal, muito bonitas
levavam também em seus
carros alegóricos muito chope,
muita bebida alcoólica, sendo
este um dos motivos que terminou
com este evento.
PRÉ-CARNAVAL
Chamados de batalha de confetes
nos bairros, colocando as-
Por Lia Garanito*
sim outras vias públicas em destaque
como: Almirante Tamandaré,
no Macuco, Praça Iguatemi
Martins, mercado, Avenida Senador
Pinheiro Machado, Bernardino
de Campos, Campo Grande,
Avenida Pedro Lessa, no Estuário,
atualmente na zona Noroeste,
Santos.
Destaque também para o
Rei Momo e a Rainha, personagens
importantes em todos os
carnavais. Eles são pessoas escolhidas
por concurso, tem que
possuir vários requisitos, pertencer
realmente ao Samba, ter
samba no pé, simpatia, graça e
saber lidar com o povo em geral
e ser exímio folião porque a
este casal serão entregues as
chaves da cidade o que significa
a abertura oficial do Carnaval.
São eles os anfitriões da maior
festa popular, o Carnaval.
CARNAVAL DO LITORAL
Entre todas as cidades do litoral,
tanto Norte como Sul há
que se destacar a Baixada Santista,
compreendendo, Santos,
São Vicente, Praia Grande, Cubatão
e Bertioga todas receptivas
ao Carnaval.
Fevereiro de 2009
Santos tem tradição carnavalesca,
sempre em destaque e
pioneira, seguindo as grandes
cidades com seu magnífico Carnaval
como o Rio de Janeiro.
Blocos, ranchos, batalha de
confete, banho de Dona Dorotéia,
desfile de blocos, Rei
Momo e Rainha, festa nos requintados
salões, como o Internacional
de Regatas, Clube 15,
Santos Futebol Clube entre
outros, tudo isso são memórias
do Carnaval de ontem
Hoje, um dos novos eventos
que regasta essa tradição é
o Carnabonde. Festa popular
de rua, na Praça Mauá, no Centro
de Santos, reúne os santistas
e os visitantes com alegria e
descontração, onde o povo
pode cantar, dançar, jogar confete
e serpentina com segurança
e todo o apoio da Secretaria
Municipal de Esporte.
O Carnabonde acontece
um sábado antes do Carnaval.
Especialmente para essa festa
são confeccionadas e vendidas
no local, camisetas estampadas
com o nome Carnabonde que
servem de diversão e souvenires
aos que participam.
DESFILE DAS ESCOLAS
DE SAMBA
Este ano, a Secretaria de Esportes
de Santos aumentou números
de arquibancadas terá
mais 2.000 lugares para que o
povo possa torcer e curtir as
suas escolas de samba preferidas.
A passarela do Samba,
Dráuzio da Cruz, fica localizada
na Zona Noroeste.
Já em São Vicente, o desfile
das escolas de samba será realizado
na Avenida Eduardo
Guedes Coelho no Bairro Cidade
Náutica III entre Sest-Senat,
com entrada gratuita.
Em Cubatão, o desfile oficial
acontecerá no dia 21 de fevereiro,
na Avenida Beira Mar,
Jardim Casqueiro.
Importante salientar que o
Carnaval é a vitrine, para um
grande número de cidades brasileiras,
porque aproveitam esta
festa popular de euforia para
atrair turistas. Sendo assim, é
muito importante recebê-los
bem e com grande hospitalidade.
Carnaval o maior espetáculo
da terra.
*Colaboradora do
Jornal do Síndico

Fevereiro de 2009 13
DICAS
Várias precauções em compras
A não-entrega do produto é o problema mais reclamado nas
compras feitas fora do estabelecimento comercial, ou seja, pela
internet, telefone ou catálogo. Para se precaver de problemas
deve-se solicitar informações sobre a empresa (razão social, CNPJ,
endereço e telefone). Se a referência for apenas um número de
caixa postal, será mais difícil localizar o fornecedor em caso de
problemas. Solicitar também todos os dados do produto, como
especificação, modelo, tamanho, cor, número de peças, entre
outros. No caso de compras pela internet, imprima a tela do site.
Para comprovar a oferta, guarde todo o material publicitário.
Verificaque qual o prazo da garantia e quais as assistências técnicas
disponíveis. Preste atenção aos endereços e à eventual taxa
de cobrança pela retirada do produto. E sempre que possível,
condicionar o pagamento à entrega do produto. Os cheques devem
ser cruzados e nominais à empresa. Deve-se checar se o
consumidor pagará o frete. Na hora da entrega, conferir a mercadoria,
testar para ver se funciona, se foi entregue com todas as
peças e acessórios e se contem manual de instruções em linguagem
didática, termo de garantia e relação das assistências técnicas.
E não deixe de exigir a nota fiscal.
Moradia e negócios
no mesmo lugar
Um condomínio, além de ser um espaço residencial ou para
uso comercial, deve ser encarado como um negócio. É o que
dizem os arquitetos. Para eles, os investimentos realizados em
áreas comuns podem ser o grande diferencial para valorizar
as unidades e o patrimônio como um todo. E o condomínio
não precisa gastar uma fortuna com isso: precisa apenas investir
direito. Há uma tendência de expansão das áreas comuns
em condomínios, sejam empreendimentos residenciais
ou comerciais, e daí o surgimento de apartamentos que são
verdadeiros clubes, ou edifícios comerciais que incorporam
serviços e facilidades que só eram vistos nos grandes escritórios.
As áreas sociais podem ser restritas e abertas. As áreas
restritas são acessadas apenas pelos condôminos e raramente
por visitantes. É o caso da piscina, salão de festas ou salas de
reunião. Áreas abertas, por sua vez, têm mais importância na
valorização do imóvel. Por ali passam todos os usuários do
condomínio, desde o próprio condômino a visitantes, clientes
e fornecedores, no caso de prédios comerciais. O cuidado
com essas áreas é a parte mais importante.
Mudanças sem contratempos
Um dia de mudança no condomínio pode trazer muitos
transtornos aos condôminos. Afinal, a mudança implica no trânsito
de pessoas estranhas pelas áreas comuns. Além disso, o
transporte de caixas, móveis, eletrodomésticos e outros objetos
torna o uso do elevador concorrido. Enfim, se não houver
rigor e cumprimento do regulamento, a mudança pode se transformar
em um enorme dor de cabeça. Muitos destes problemas
residem basicamente na falta de comunicação entre quem
está entrando ou saindo do prédio e a administração. Muitas
mudanças não são programadas e comunicadas ao síndico ou
ao zelador com antecedência. É preciso evitar que aconteça
mais de uma mudança no mesmo dia. Em caso de uma mudança
muito grande, deve-se verificar, por exemplo, qual o tamanho
do caminhão e se é possível que ele entre no condomínio.
O uso de protetores nos elevadores também é recomendado.
Além dos cuidados dentro do prédio, a mudança exige também
atenção com o estacionamento do caminhão na rua.
É BOM SABER
Exibir e prestar contas
Dois temas entrelaçados –
exibição de documentos e prestação
de contas – desafiam o bom
andamento das relações condominiais
quando o bom senso perde
a primazia e o segredo ou a
desonestidade contamina a administração
do prédio.
Onde há transparência e bons
propósitos, tudo ocorre com naturalidade.
O síndico deixa sempre
à disposição dos condôminos
a documentação relativa às despesas
comuns, elabora balancetes
mensais para comunicar o resultado
de sua atuação e presta contas
anualmente à assembleia geral,
relatando as idas e vindas de
sua gestão. Por confiarem no síndico,
pouquíssimos condôminos
solicitam vista da papelada.
O que fazer, porém, quando
impera a desconfiança? Quando
há suspeitas de superfaturamento,
desvio, má administração? Teria
os condôminos o direito de
exigir a exibição de documentos
em mãos do síndico? Ou de demandar
que preste contas a todo
o tempo de seus atos?
Examinemos primeiro, a exibição
de documentos. Não há na
legislação brasileira, uma norma
específica que obrigue o representante
legal dos condôminos a
mostrar notas, recibos, extratos
etc. a seus representados. O Código
de Processo Civil regulamenta
a ação de exibição de documentos
(artigo 355 e seguintes),
mas fixa regras gerais, que
exigem que a parte requerente
justifique o pedido, demonstrando,
entre outras coisas, “a finalidade
da prova” e “as circunstâncias"
indicativas de que se encontram
em mãos do requerido. Trata-se
de medida judicial que deve
ser evitada, em razão dos ônus
que acarreta, em termos de custas
e honorários.
Melhor caminho a seguir é
buscar a intervenção do conselho
consultivo do prédio, instando-o
a persuadir o síndico a efetivar a
demonstração solicitada, podendo-se,
para tanto, marcar dia e
hora, em sala nas dependências
comuns, de preferência, para que
o condômino ou alguém em seu
nome (contador, por exemplo)
examine as contas e os comprovantes
de despesas do condomí-
nio. O custo é quase zero e o resultado
será o mesmo que o de
uma providência judicial.
Lembra o TeleCondo, em parecer
sobre o assunto, que “o síndico,
enquanto representante do
condomínio, detém a posse (e
não a propriedade) de documentos
comuns que dizem respeito a
todos os condôminos, e seria inclusive
demonstração de transparência
em seu mandato deixar tais
documentos disponíveis para
consulta dos condôminos”.
Outra é a polêmica da prestação
de contas. O dever de prestar
contas está previsto no bojo
das atribuições do síndico, de forma
clara a explícita. Diz o Código
Civil em vigor: “Art. 1.348.
Compete ao síndico: [...] VIII -
prestar contas à assembleia, anualmente
e quando exigidas;”.
O síndico não presta contas a
cada um dos moradores ou usu-
Luiz Fernando Queiroz*
ários, individualmente ou em pequenos
grupos, mas à assembleia
geral dos condôminos, reunida
ordinariamente uma vez por ano.
Todavia, tem a obrigação de prestar
contas fora do tempo previsto
sempre que estas lhe forem
“exigidas”, o que pode ser todo
semestre, quadrimestre ou trimestre,
se assim estiver deliberado
na convenção, no regimento
ou em ata assemblear.
De per si os co-proprietários
não podem “exigir” a prestação de
contas. Em coletividade, reunidos
em assembleia, ou, por analogia
(Cód. Civil, art. 1.350, parág. 2º),
utilizando-se de convocação democrática
através de edital assinado
por 1/4 (um quarto) dos condôminos,
isto será possível, sem
margem para impugnação.
*Autor do Guia do Condomínio IOB e
colaborador do Jornal do Síndico

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20
SÍNDICO TAMBÉM RI
GRAVIDEZ INDESEJADA
Durante o jantar, a patricinha
anuncia para toda a família.
- Mamãe... papai... acho que
não dá mais pra esconder... estou
grávida!
- Como minha filha?, pergunta
o pai embasbacado.
- Estou grávida!
- E quem é o pai?, pergunta a
mãe atônita.
- Ora, eu sei lá! Vocês nunca
me deixaram namorar firme!
A TARADA E O GAÚCHO
NADA MACHO
Dois gaúchos pedalavam pela
praça quando um deles diz:
- Bela bicicleta! Onde você
comprou?
- Não comprei. Ontem à noite,
eu estava passando aqui quando
me deparei com uma loira linda,
alta, toda exuberante, andando
de bicicleta!
- E daí?
- Daí que quando ela me viu,
ela veio correndo e se atirou nos
meus braços...
- E daí?
- Daí ela arrancou a roupa todinha
e disse: ‘Vem cá, meu gostoso,
pega o que você quiser’.
- Você fez bem em pegar a
bicicleta... pelo jeito as roupas não
iriam mesmo servir em ti!
CACHORRO VELHO
Uma senhora de 62 anos leva
seu cachorro velho em um safari.
O cachorro se distraiu caçando
borboletas e acabou perdido no
meio da floresta!
Um leopardo muito esperto
já estava pronto para atacar,
quando o cachorro pula numa
pilha de ossos que vê em sua
frente e fala alto:
- Nossa, que delícia que estava
esse leopardo! Será que tem
outro por aí?
O leopardo ouvindo aquilo
corre para trás de uma árvore.
Um macaco sacana, vendo a
cena, vai falar com o leopardo:
- Ei, aquele cachorro te fez de
idiota! Vai lá e pega ele!
- Tá legal! Sobe aí nas minhas
costas!, diz o leopardo.
Percebendo o golpe do macaco,
o velho cachorro fala alto:
- Caramba! Cadê aquele
macaco safado, que disse que
ia trazer outro leopardo e não
voltou mais?
O PORTUGUÊS
E O GATO
O português odeia o gato da
esposa e resolve dar um fim no
coitado.
Coloca o bichinho dentro de
um saco, joga no porta-malas do
carro e o abandona a 20 quadras
de sua casa.
Quando retorna, lá está o gato
em frente ao portão.
Nervoso, o português repete
a operação e abandona o bichinho
a 40 quadras de sua casa.
Quando retorna, novamente
encontra o gato em frente ao
portão.
Mais nervoso ainda, pega o
gato e anda 10 quadras para direita,
20 para a esquerda, 30 para
baixo e diz:
- Agora quero ver!
Cinco minutos depois liga
para a esposa.
- Querida, o gato está por aí?
- Ele está chegando, Por que
querido?
- Põe o filho da mãe na linha,
que eu me perdi!
REFORMAS
NO MANICÔMIO
O médico chefe do manicômio
resolve construir uma piscina
para ver como os loucos iriam
se comportar diante dela.
Justo no dia da inauguração
da tal da piscina, acabou a água
no bairro.
Na hora do banho de sol,
mesmo com a piscina vazia, todos
os malucos resolveram pular
na piscina!
Então, um dos enfermeiros
viu um louco olhando para os outros,
do lado de fora da piscina e
perguntou:
- Ora, Jeremias. Por que você
não pulou na piscina?
O louco chamou o enfermeiro
no canto e disse baixinho:
- Vou te contar um segredo.
Eu não sei nadar!
BILHETE DEIXADO
PELO FILHO
O pai entra no quarto do filho
e vê um bilhete em cima da
cama. Ele lê o bilhete temendo
o pior:
‘Caro Papai, é com grande
pesar que lhe informo que eu
estou fugindo com meu novo
namorado, Juan, um argentino
muito lindo que conheci. Estou
apaixonado por ele. Ele é muito
gato, com todos aqueles piercings,
tatuagens e aquela super
moto BMW que tem. Mas não
é só por isso, descobri que não
gosto de jeito nenhum de mulheres
e, como sei que o senhor
não vai consentir com isso, decidimos
fugir e ser muito felizes
no seu trailer.
Ele quer adotar filhos comigo,
isso foi tudo que eu sempre
quis para mim. Aprendi
com ele que maconha é ótima,
uma coisa natural, que não faz
mal pra ninguém. Juan acha que
eu, nossos filhos adotivos e os
seus colegas gays vão viver em
perfeita harmonia. Não se preocupe
papai, eu já sei me cuidar,
apesar dos meus 15 anos
já tive várias experiências com
outros caras e tenho certeza
que Juan é o homem da minha
vida. Um dia eu volto, para que
o senhor e a mamãe conheçam
os nossos filhos.
Um grande abraço e até algum
dia.
De seu filho, com amor’.
O pai quase desmaiando continua
lendo:
‘Obs.: Pai, não se assuste. É
tudo mentira e estou na casa da
Mariana, nossa vizinha gostosa.
Só queria mostrar para senhor
que existem coisas muito piores
que as notas vermelhas do
meu boletim que está na primeira
gaveta.
Abraço,
Seu filho, burro, mas macho’.
JACOZINHO
Jacó levou o filho Jacozinho
para um parque que havia chegado
na cidade.
Chegando lá, uma das atrações
era um pequeno avião que
fazia passeios com as crianças.
Ele se aproximou com Jacozinho
e o piloto do avião dirigiu-se
a ele e disse:
- Então, que dar um passeio
com o garoto. São R$ 50.
Jacó, mão-de-vaca como sempre,
diz:
- Não. É muito cara.
Jacozinho ficou furioso e começou
a chorar.
- Babai, babai leva Jacozinho,
leva Jacozinho.
O piloto comovido com o
choro do garoto disse:
- Bem, vamos fazer o seguinte.
Como o senhor está achando
caro e seu filho quer muito ir,
vamos fazer um trato. Eu levo
vocês de graça. Mas não pode ter
medo! Se gritar ou der um suspiro
de medo, você me paga o
passeio, ok?
- Vamos Jacozinho, sobe. Rapaz
sabe fazer negócio.
O piloto então decolou e ficou
olhando pelo espelho o rosto
de Jacó. Ele estava impassível.
O piloto começou a fazer várias
manobras e Jacó impassível. Deu
mergulhos, loops, girou de cabeça
para baixo, desligou o motor,
raspou em uma árvore e Jacó
nada. Ele desistiu e então pousou.
Já no chão, virou-se para
Jacó e perguntou:
- Tudo bem, o senhor não me
paga. Mas confesse, não teve vontade
de gritar nenhuma hora?
E Jacó:
- Bem, para dizer a verdade,
quando Jacozinho caiu, eu
quase gritei.
O PAPAGAIO
E O MÁGICO
Um mágico trabalhava em
um navio, fazendo shows para os
passageiros. O público era diferente
a cada semana, então o
mágico sempre repetia os mesmos
truques.
O papagaio do capitão via os
shows e começava a entender
como o mágico fazia os truques.
Quando ele entendia um truque,
começava a gritar no meio
do show:
- “Olha, ele está escondendo
as flores debaixo da mesa!” ou
“Hei, por que todas as cartas são
às de espada?”.
O mágico ficava furioso,
mas não podia fazer nada. Afinal
de contas, era o papagaio
do capitão. Então, um dia o
navio afundou.
O mágico acabou agarrado a
um pedaço de madeira no meio
do mar e, por capricho do destino,
junto com o papagaio. Eles
olharam um para o outro com
ódio, mas não proferiram palavra
alguma. Isto continuou por vários
e vários dias.
Finalmente, no quinto dia, o
papagaio não se conteve e disse:
- Ok, eu desisto!!!! Onde você
enfiou a porra do navio?
PAPAGAIOS SORTUDOS
Desesperada, uma senhora
procura um padre:
- Padre, eu estou com um
Fevereiro de 2009
problema. Eu tenho duas papagaias,
mas elas só sabem falar
uma coisa.
- O que elas falam?, perguntou
o padre.
- Olá, nós somos quengas!
Vocês querem se divertir?, disse
a senhora envergonhada.
- Isso é terrível, respondeu o
padre.
- Eu sei, ganhei essas papagaias.
Elas pertenciam a um prostíbulo.
Não sei mais o que fazer.
- Mas eu tenho uma solução
para o seu problema, Leve suas
papagaias para minha casa e eu as
colocarei junto com meus dois
papagaios, aos quais ensinei a rezar.
Nunca vi dois papagaios tão
fiéis. Eles passam o dia todo rezando
fervorosamente.
No dia seguinte, a mulher levou
suas papagaias para a casa do
padre. Assim que foram colocadas
na gaiola elas disseram:
- Olá, nós somos quengas!
Vocês querem se divertir?
Ao ouvir isso, um papagaio
olhou para o outro e disse:
- Jogue o terço fora! Nossas
preces foram atendidas...
MÃE NO POÇO
Dois garotinhos no recreio.
- Onde está a sua mãe, Joãozinho?
- Ela caiu dentro de um poço
na semana passada.
- Meu Deus do céu, que desgraça!
E como ela está agora?
- Eu acho que ela está melhor
porque desde ontem ela não grita
mais!
TERREMOTO NO CEARÁ
Depois dos terremotos ocorridos
na Ásia, o Governo brasileiro
resolveu cobrir todo o país. O
então recém-criado Centro Sísmico
Nacional, poucos dias após
entrar em funcionamento, já detectou
que haveria um grande
terremoto no Nordeste. Assim,
enviou um telegrama à delegacia
de polícia de Icó, uma cidadezinha
no interior do Ceará. A mensagem
dizia:
“Urgente. Possível movimento
sísmico na zona. Muito
perigoso. Richter 7. Epicentro
a 3 km da cidade. Tomem medidas
e informem resultados
com urgência!”
Somente uma semana depois,
o Centro Sísmico recebeu um
telegrama que dizia:
“Aqui é da polícia de Icó. Movimento
sísmico totalmente desarticulado.
Richter tentou se evadir,
mas foi abatido a tiros. Desativamos
as zonas. Todas as quengas
estão presas. Epicentro, Epifania,
Epicleison e os outros cinco
irmãos estão detidos. Não respondemos
antes porque houve
um terremoto aqui!”.